第一篇：汽車相關產業項目分析

汽車相關產業項目分析

隨著改革開放的深入、經濟的迅速騰飛，號稱自行車王國的中國已成為汽車大國。中國即將步入“汽車社會”。這使汽車產業成為新世紀的朝陽產業，汽車的輝煌，創造了巨大的商機和財富。汽車的生產、銷售、服務中蘊藏著無限商機。在德國，每七個工作崗位中，就有一個與汽車的生產、銷售或養護有關。在完全成熟的國際化的汽車市場里，汽車銷售的利潤約占整個汽車業利潤的20%，零部件供應利潤約占20%，有50%至60%的利潤是在其服務領域中產生的。因此在中國當前的經濟浪潮中，在汽車行業淘一把金的時機已經到來，我們應抓住這千載難逢的機遇，及時投身于汽車產業，為社會創造財富、為我廠增加收入，實現人生價值。我對汽車行業非常感興趣，近幾年來經常注意這方面信息收集，關注市場的發展情況，對此行業比較了解。我認為天河公司應盡快興建汽車城，經營汽車超市、汽車美容、汽車配件、二手車超市、汽車租賃等項目，一定會產生很大的經濟效益。商機是無限的，但同時也是短暫的，有些項目的黃金時間僅短短的幾年時間，所謂稍縱即逝。我們應盡快搶占商機，在淮南汽車服務市場爭得重地。由于時間關系，未能進行準確的市場調研，僅憑現有的信息很難全面精確地進行項目分析。下面我把這幾個項目的簡單情況地向領導匯報一下，肯請領導就不足之處提出寶貴意見。如果我能調到天河公司去開發這些項目，會通過大量的市場調研、考察收資，在經營項目種類、場地大小、場地位置、投資規模、人員結構等確定后，寫出詳細、精確的項目策劃書并進行風險效益分析，進行開業的前期準備。

A汽車超市

我不主張經營汽車４S店，４S店投資大、回收期長，這個泊來品不適應中國的水土。４S店問題很多，現在很多４S店都在苦苦支撐著。中國汽車品牌眾多，魚龍混雜，４S店一般經營單一品牌，綜觀近年中國汽車市場的發展，所有汽車品牌的市場表現都不穩定，此漲彼消，使得經營單一品牌有很大風險。特別是淮南這樣的中等城市，某一品牌銷量不會很大。在市場總體呈現上升趨勢的大環境中，無論是汽車經銷企業還是服務企業，都自然而然地選擇多品牌經營?，F在就連４S店的發源地——歐洲都限制４S店經營。我們應建立汽車超市，在超市內設一個個品牌專賣店，各品牌汽車實行專賣制度。把綜合市場和品牌專營的優勢接合起來，建立多種品牌經營機制，以分散風險，這已成為許多經銷商的選擇?，F在國家已制定政策，鼓勵汽車供應商盡快建立完善的自產汽車品牌銷售和服務體系。從２００５年起，乘用車將實行品牌銷售和服務；２００６年起，所有汽車實行品牌銷售和服務。汽車品牌銷售的核心是授權銷售，品牌銷售需經授權。銷售的理想境界就是讓人愉快地接受,因此，銷售理念和銷售技巧直接影響著銷售結果,而要達到這樣的目的,對銷售人員的培訓是重中之重。汽車超市做好的話，應是淮南永不謝幕的車展，可以聚集人氣，增加潛在用戶。B汽車美容：

汽車美容已有詳細的計劃，在此不多談了。

C汽車配件

我對汽配市場不太了解，簡單地談談。隨著汽車保有量的增大，汽車配件的市場前景會越來越好。汽車配件及零部件零售商仍處于原始狀態卻前景誘人，配

件雖只是汽車服務很小的一部分，但比之國外，國內汽車服務的空白點很多。汽車配件、汽車工具、汽保用品、汽車飾品等仍是汽配的主要經營項目。很多汽配商只經營常規配件，而使得一些特殊配件極為難覓，雖然這些配件銷量少，但利潤卻很大。我們應抓住類似的空白點。

D汽車維修：

汽車維修是一個相對比較成熟的、規范的行業，但行業黑幕仍較多。知名品牌不多，除了定點維修以外，可信度較底。所以汽車維修一定要進可能多地做廠家的售后服務定點維修單位。另外要作到誠信經營，提高信任度，創品牌效應。要提高維修人員的技能和服務意識，讓新客戶都成為永久客戶。

E二手車超市：

最近的調查表明，國外二手車市場銷量和利潤普遍大于新車，越是汽車消費發達的國家和地區，二手車市場越活躍。新車只銷售一次，二手車可能要銷售幾次。舊車銷售又促進新車銷售，舊車的客戶是新車的潛在客戶。目前，國家正在加緊推出二手車交易的新政策，鼓勵和放開二手車交易市場，這對二手車市場是一個重大利好?，F在上海大眾、上海通用、一汽大眾等汽車廠商也加入了二手車經營的行列。因此，開辦二手車超市正是難得的好時機，可以說是適逢其時。經營好二手車有兩點很重要：一是要有專業、權威的車輛評估人員、機構，能夠準確的對車輛的性能、價格進行評定。二是要有正確經營理念?，F在的二手車市場經營很不規范，政府行為滯后、地方保護盛行、利益主宰市場、交易難以透明等等弊端大量存在，嚴重制約了二手車交易的規范化發展。由于缺少規范、科學、有公信力的二手車評估體系，加之經銷商對售出二手車的售后服務不承擔任何責任，消費者不僅在車輛殘值的估算上沒有發言權，對于所購車輛的使用也得不到任何保證，購車成了“撞大運”?！罢\信危機”讓國內二手車交易發展緩慢。過戶費一直是制約二手車交易發展的又一瓶頸，由于評估手段直接關系到二手車過戶費用的多少，其透明、合理與否也備受質疑。一些用戶對二手車的評估手段表示極為不滿，認為評估體系落后、令人難以放心。目前二手車不太好做，主要因為市場的信譽還沒有完全樹立起來，總有少數人攪亂市場秩序。這些人雖然少之又少，但破壞力卻是巨大的，使得二手車整體信譽下降。所有二手車都避免不了輕微的刮蹭乃至嚴重的撞擊，因此對收購到的二手車進行必要的修復和美容是正常的，但這并不等于欺騙。一輛車哪里撞過、哪里修過都要告知消費者，讓他們明明白白地花錢，這才是可取的做法。但遺憾的是，現在有些二手車公司，只圖眼前利益，隱瞞二手車的真實信息。這樣確實能夠吸引一些不明就里的消費者，公司的短期效益是巨大的。但消費者一旦發現問題，還會找上門來，給經營者帶來很多麻煩的同時，也損害了整個行業形象。經營二手車車型、年限、價格很重要，“老三樣”還不失市場主力，它們新車價格較穩定，對二手車沖擊較小。年限三到五年最好，太新太舊都不合適。因為新車價格變化大，會殃及到次新車，而太舊的車殘值較小，不好出售。價格以四到八萬最好銷售。

F汽車租賃：

近幾年來，每逢長假黃金周之際，總有同事朋友詢問到哪里能租到車。現在淮南“本本一組”較多，從駕校招生情況來看每年還在大量增加，這些駕校畢業的學員大多成為有本無車的“本本一組”。在暫時無力購車的情況下，他們大多選擇租車，因此，近幾年淮南汽車租賃市場會慢慢火起來。現在國內大城市每逢節假日出租公司車輛供不應求，有時提前預約都租不到車。租車之所以熱，是因為對于打算在長假期間自駕車出游的人而言，租車是最為經濟的選擇。據悉，一

輛捷達或同檔次的汽車租賃行情一般是每天160元左右，7天不過1100多元，對絕大部分家庭而言，這都是一個可以接受的價格。盡管目前淮南的汽車租賃市場暫不會像大城市一樣火爆，但大城市的今天就是我們的明天，用發展的眼光看淮南的汽車租賃市場很有前途?，F在汽車租賃市場最大的瓶頸是手續煩瑣、押金高。針對這種情況可以采取靈活機動的策略，例如首次租賃的客戶登記全面資料，如身份證、駕駛證、戶口簿、簽訂《租賃合同》、《違約責任書》等。我們保留復印件并記錄電腦，以后租賃只要簽字就行，簡化了手續。還可以采取會員制，對會員簡便手續并進行優惠。如果可行的話，還應該和外地公司合作，開展網上定車、異地還車業務。

如果這幾個項目都能建成，一方面能形成規模效應，聚集人氣。讓客戶到汽車城能解決所有汽車問題。從“看車、買車、租車、供車、換車、修車、美車”等不同角度滿足消費者的不同需求。并且“一次購車”，即可享受“終身服務”。另一方面，各個項目之間能做到優勢互補，資源共享，共同發展，就象農業的 “立體養殖”。汽車銷售的客戶可能是美容維修的潛在客戶，維修和美容可以為二手車體檢裝飾，讓二手車找到一個好“婆家”。二手車在租賃車輛緊張時可以臨時充當租賃車。新車和二手車銷售應提供金融服務，新車還應提供上牌服務。還應該實行總體會員制，提供一系列免費或優惠服務。例如，汽車救援、代駕、培訓、咨詢。應申請工商、質檢、公安、稅務、銀行等職能部門入場提供“一門式”服務，使交易快捷方便。

光憑想象不能保證成功。想象力還需要切實可行的計劃，加上堅定的決心，百倍的努力。無論距離有多遠，無論多么困難，我們要決心走完全程。我們要有新的創意，獨到的眼光，前瞻性的思維，要弄清消費心理，認清消費對象。我們的努力，正使更多人的汽車之夢成為現實。我們的口號應是：

“您有車嗎？有車請到汽車城”。

“您有車嗎？無車請到汽車城”。

以上項目和申請肯請領導批準為盼。感謝領導支持！

致

禮！

熱控分場丁延君2004/ 10 /15

第二篇：項目分析

鼓樓尚街項目分析

項目簡介：

“鼓樓尚街”，地處步行街北軸，位于銀川市文化東街與湖濱街之間，及城市商圈快速發展的核心地段。東至銀基花園，南接文化東街，西至文湖巷，北靠湖濱東街。坐擁城市中心交通樞紐之地，距離鼓樓僅百米之遙。項目總占地約30畝，由5棟公寓樓、1棟商務樓以及沿街商業組成，總規劃建筑面積約8萬平米，其中：住宅約2.4萬平方米，商業約2.6萬平方米，辦公區及劇場 9000平方米，地下商業及停車場約2萬平方米。鼓樓尚街商業街項目項目依據Lifestyle Shopping Center的開發模式，規劃出超市、流行前線時尚賣場、精品時尚街、美食街、酒吧區、劇場影院、創意辦公區、精品公寓等八大功能區，實現多元業態的組合，活力的商業混合區。鼓樓尚街旨在通過以大型超市為主力店，依靠特色餐飲、咖啡廳、酒吧、KTV、劇場的引入，以滿足全市年輕人的時尚消費為出發點，以時尚購物為輔助功能，從而打造出一個極具文化、休閑、娛樂、購物特色的不夜城。

地理位置：

眾所周知，地理位置對于一個樓盤升值潛力的重要性。鼓樓北街貫穿項目南北，連接起步行街，文化東街、湖濱東街、組成項目人流的強有力磁場，由此而形成沿街精品購物街區，讓百年商圈不再蒼老、九位一體商業讓鼓樓尚街更顯活力?！肮臉巧薪帧弊鴵砉臉巧倘诵膮^，延續百年商圈文化、革新新華商圈新業態、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財富價值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。老銀川人都知道，以鼓樓為中軸的黃金地帶涵蓋了新華街商圈的各大商店和超市，是銀川市客流量最高的集中區，鼓樓周邊一直以來也是廣大商家的必爭之地。寧夏天貿房地產公司正是看到了鼓樓以北的城市發展前景和未來商機，于是投巨資打造大型商業集中區，打通了鼓樓直達湖濱街的城市主干道，徹底改變這里的交通環境及居住環境。該項目整體規劃定位在未來城市發展階段的全新認知之上，突出建筑品質及景觀，它將成為銀川市區別和優化傳統消費觀念向精品化、高端化提升的商業集中區，也將成為引領城市商業升級和消費意識升級的又一個最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街”于步行街一脈相連，集室內精品購物，大型超市，星級影城，大劇院，美食廣場，公寓，金融，酒店，商務辦公，九位一體的時尚生活商業街區，革新百年商圈新業態，為銀川新華商圈再添活力。同時，鼓樓北街打通至湖濱街也將方便市民出行，惠澤周邊商家，帶動以鼓樓為中心的百年商圈再次騰飛。鼓樓至今為止已有193年歷史，承載著幾代寧夏人的夢想，見證著銀川從落后到繁華，從革命基地變成如今的商業中心。時間幫我們驗證了一切，選擇鼓樓尚街，就是選擇整個銀川未來發展的脈絡，與城市共同繁榮。

交通配套：

附近周邊配套有：酒店：錦江之星、盛世花園大酒店、七天酒店、福錦酒店 商業：玉皇超市、隆欣商場、中山商場、匯川商場、新華百貨、華聯商廈 文教：興慶區第十五小學、二十一小學、銀川市圖書館

銀行：中國銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、中國郵政儲蓄銀行、石嘴山銀行等 餐飲：粵珍軒、毛家飯店、香春基、鼓樓飯店、天富漢餐、天吉海砂鍋、融德餐廳等 醫院：銀川市口腔醫院

其它：萬達國際影城、金鳳凰電影文化中心、百麗體育、華君電玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交車，讓出行更加的方便。

周邊道路流線通暢，多條公交干線經過。全方位立體交通網絡，強勢匯集來自四面八方的消費群體。

周圍環境：

“鼓樓尚街”，一座12萬平米頂級風范商業帝國，九位一體的商業功能模式，一座全地區，全客層，全時段，全方位市場定位的商業航母，一座可逛，可購可居，可玩的24小時城市生活夢想總站......體驗式開放街區，功能化布局，擁有全室內天空風情步行街 ——時尚內街，獨秀銀川！項目摒棄傳統百貨和購物中心室內閉塞、壓抑的消費環境，以全新Lifestyle開放式的國際步行街區傾力呈現，更加符合現代消費者的購物習慣，讓購物者充分體驗國際化商業街的時尚與休閑。

“鼓樓尚街”它以最優勢的品牌資源，提升其商業整體價值，且鋪鋪臨街，營造出獨具魅力的商業空間。一連二的商鋪結構，空間布局合理，黃金業態組合，成就黃金旺鋪標桿，堪稱鼓樓商圈極其稀缺的沿街旺鋪。將成為區別和優化傳統消費觀念向精品化、高端化提升的集中商業區，也將成為引領城市商業結構升級和消費意識升級的又一個最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街“是體驗式開放街區，功能化布局，擁有全室內天空風情步行街——時尚內街，獨秀銀川!項目摒棄了傳統百貨和購物中心室內閉塞、壓抑的消費環境，以全新Lifestyle開放式的國際步行街區傾力呈現，更加符合現代消費者的購物習慣，讓購物者充分體驗國際化商業街的時尚與休閑。

商業情結：

作為中國古代用于報時的建筑，鐘鼓樓傳承了中華傳統建筑風格和“天人合一”的文化形態。它內積的歷史滄桑和人文內涵也見證了其他日新月異的建筑層層更迭。經過千百年的洗禮，鐘鼓樓不僅形成了其獨特的建筑風格，也很好地將鐘鼓樓商業歷史文化傳承、融匯，無論是北京的南鑼鼓巷、抑或是西安的鼓樓西大街，都體現了中國人自古就有一份關于鼓樓的商業情結。銀川百年鼓樓因商賈云集、繁華興隆而享譽區內外，堪稱銀川商業的發源地。

如今，鼓樓商圈已是銀川市家喻戶曉的成熟商圈，這里集美食廣場、時尚品牌、娛樂消遣于一體的商業氛圍為樂活的銀川人民平添精彩。時尚快樂的銀川人對美的追求也越來越高，他們尋求更便捷、更優化、更辛辣的概念新生活，而作為舊城改造項目——鼓樓尚街的出現將牢牢抓住銀川人的眼球。通過以鼓樓尚街為代表的舊城改造項目，鼓樓北街以現代中式建筑風格為主，而鼓樓依舊是銀川歷史風貌街區的代表。歷經滄桑變革，她的巍峨存在提醒一代代銀川人保持從容淡定，她的深沉穩重安撫一代代喧囂的都市情緒。時代在變，鼓樓文化的“天人合一”本性依舊是其他建筑無法取代的！尊重銀川，尊重這座城的歷史，據守百年核心商圈，“鼓樓尚街”締造九位一體時尚新生活。

繁華尚街：

2013年，承載了銀川市發展歷史的老城區——興慶區拉開了舊城改造的序幕，通過對舊城更新改造和道路暢通工程的實施，全面優化銀川建設格局，重現千年文化名城風貌，凸顯百年鼓樓歷史人文特色。被銀川市政府列為2013年舊城改造重點工程和重點道路打通工程計劃，即通過將鼓樓北街打通、延伸并進行整體改造，打造出一條南北全長174米的特色主題商業街區——“鼓樓尚街”，更是備受矚目。

食“尚”生活

銀川作為移民型城市，匯聚了全國各地的餐飲派系和資深食客，他們刺激著銀川美食行業蓬勃發展?！肮臉巧薪帧币巹澰O計的餐飲美食區距中心島開間3米，門前走廊開闊，店內窗明幾凈，通透的水晶吊燈發散著慵懶的光線，舒適的沙發搭配精致裝修溫暖著你的眼。在這里，設計師充分考慮到經營業主的經營需求為食“尚”空間，解決最為便利的烹飪和就餐區域，加上美食美器，藝術品一樣的餐食，填滿的將不止是你的胃。

潮流尚牌

銀川現有的傳統購物廣場在空間設計上較為封閉，業態也相對單一，可供選購的品牌同質性較強。為給市民營造出可供工作、購物、休閑同時進行的全面活動空間，“尚街”引進休閑功能強大的生活式購物街區模式?！肮臉巧薪帧蔽鲄^中部打造一條以天空為頂的風情街，開闊明朗的視野中，每件時裝都在陽光下呈現出它的真實氣質，讓“琳瑯滿目”不只是停留在文字和影像之中。

愛尚酒吧

銀川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范圍廣、年齡跨度大。套用奧地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。銀川人三五成群，聽著音樂聊聊心情，就著“辣糊糊”喝茶水，樂知天命、及時行樂的快樂精神從小養成。“鼓樓尚街”的酒吧在設計的區劃上，按酒吧類型通過客群分層，有年輕人青睞的激情嗨吧，有適合沉穩性格的演藝吧，也有商務禮儀規格的休閑茶座。

文化尚賞

隨著“鼓樓尚街”東區的寧夏大劇院重建完成，銀川的國粹傳承又將掀起新的熱潮。寧夏京劇團名家薈萃，流派紛呈。如今尚街提供了嶄新的環境，藝術家們的夢想可以在更高的舞臺起飛，銀川的票友戲迷朋友們有機會一飽耳福。鼓樓北街改造后，從滿足基本生活的需求，到品質生活的享受，從品美食逛小店，到看大片觀名劇，無論是密集的工作洽談，還是溫暖的關懷，抑或是朋友間小聚，所有要求都能在這里一站式滿足，這里既是商業的頂級盛會，亦是文化的終極盛宴，更是呈現在我們視覺中的亮麗風景。

特色商區：

近年來，在國家房產政策的調控下，靠投資、炒賣住宅房產的現象受到打壓。住宅市場受到擠壓，盈利空間大幅度縮水，開發商開始逐步轉向商業地產和多業態發展的趨勢。在銀川，自2010年萬達、綠地等中國商業地產領軍者高調進駐后，商業地產也猶如雨后春筍一般，僅去年就有大大小小10多個商業項目在各區域拔地而起。隨著城市化的發展，商業地產開始進入快車道，有機遇也有挑戰。

近年來銀川房市開始低迷，住宅銷量逐漸減少，供大于求逐漸顯現。通過市場調研發現，隨著城市擴張與舊城改造項目的不斷增多，越來越多的銀川周邊市民搬遷進入市區，對商業的需求開始日益增加。而銀川市區住宅樓盤較多，商業項目卻屈指可數，因此隨著城鎮化的不斷提高，將間接刺激商業地產的進一步發展。隨著城市化進程的發展，目前商業地產也被眾多房地產開發商看好。在2011年，金鳳萬達廣場獲得成功后，銀川的商業地產進入了快速發展階段，城中心有金鳳萬達廣場、悅海新天地、城北有大閱城、奧特萊斯，城西有新華聯廣場、西夏萬達廣場，城東有銀川永泰城，城南有中拓世紀城??涵蓋多種業態的城市綜合體可謂在銀川不同區域遍地開花。但隨著市場供應量增多，同質化現象嚴重等問題也開始顯現。

“鼓樓尚街”也是一座城市綜合體，但它區別和優化傳統消費觀念，依據LifestyleShoppingCenter的開發模式，精心打造沿街精品購物街區，更強調生活的娛樂休閑功能，為消費者營造一個新的生活空間。地下設有國際連鎖超市和大型停車場，購物中心囊括高端品牌、健身會所、特色美食、露天茶座、大型影院、風格酒吧等九位一體商業，讓鼓樓尚街更顯活力。根據最新的消費趨勢，項目還增加了體驗式業態的比重，如動感電影院、KTV、主題咖啡廳等。在商業地產開始扎堆的今天，要做到差異化經營，引入先進的運營模式，打造成特色的商業地產才能贏得市場。

百年商圈：

銀川“鼓樓尚街”，鼓樓北街絕版財富要塞。春華秋實，世事變遷，一個地方，一段時間，一種文化。千年鳳城，百年商圈。鼓樓望北天賦稀貴，財富基因世家傳承。鼓樓尚街，擎領百年商圈核心商業理念，據守鼓樓北街財富金軸，這里傳承著近千年的鳳城文化，這里沉淀著數百年的商業基因，擁有一大批消費人群。

“鼓樓尚街”，秉承中國兩大New lifestyle設計精髓，依托鼓樓尚街商圈延續數百年的文化與商業氣息，全新打造適合銀川本地人消費習慣的商業巨擘，漫步鼓樓尚街仿佛時光倒流，它將過去與現代、懷舊與時尚巧妙安排成一場獨特的商業交響樂?！肮臉巧薪帧币允f平米的超大規模，更新現代的建筑硬件，完美的業態組合，為銀川樓市及周邊地區市民打造高檔的New lifestyle商業，承載銀川市核心區地標商業使命，它的出現必將推動銀川商業的升級換代。百年商業老圈養育了銀川數代商業世家之后，于2013年，賦予了鼓樓商街新的歷史使命，傳承了百年商圈財富文化基因，讓百年商圈不再蒼老，使鼓樓商街更顯活力。

如今：鼓樓商街——革新百年商圈新業態，統一經營定位，統一規劃布局，統一招商招租，統一裝修標準，統一營業時間，統一服務規范，統一營銷推廣，統一賣場管理。讓投資商家演商業傳奇，大作千萬人生意！步行街轉型休閑商業街，打造都市形象名片。鼓樓尚街緊臨步行街，從文化街打通至湖濱路，是銀川市今年啟動的舊城改造項目之一，即銀川步行街后又一個集九位一體時尚商業新街區。鼓樓尚街涵蓋了成功的商業步行街所需的地段優勢、文化底蘊、全新模式，并由實力雄厚的商業季候傾力打造，前景十分廣闊。

銀川城市擴張與舊城改造，為商業地產的發展提供歷史機遇，鼓樓尚街項目占據的地塊是未來很難再有的，周邊教育、醫療、商業配套齊全，使得整個項目具有了非常大的商業投資潛力。一種商業、一種風格、一種時尚就在鼓樓尚街。

隨著時代科技的日新月異，大型綜合商場的商業模式也在不斷的發生著變化。在繼傳統門店、百貨商城、購物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商業模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐漸形成。而鼓樓尚街就是秉承這種New lifestyle 的商業，逐步的站立在銀川樓市的這座金字塔上，讓這種先進的商業模式放大于銀川，讓銀川與世界同步!

“ 鼓樓尚街”用以十二萬平米的超大規模，更新換代的建筑硬件，完善的業態組合，為銀川及周邊地區市民打造全新的高檔的New lifestyle 商業，它能夠滿足市民購物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費需求而誕生的，強調休閑中購物，娛樂中享受生活。它包羅了眾多主力店和商鋪，集購物、休閑、體驗、娛樂、飲食、商務為一體。在銀川市各業態間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的聚合體。它的出現承載了銀川市核心區地標商業的使命，它必將推動銀川商業的升級換代。

銀川鼓樓尚街能夠推出銀川商業的全新升級，正是因為鼓樓尚街的地理優勢?！肮臉巧薪帧钡靥幇倌瓿墒焐倘龋鴵斫?00萬消費人群，地段優勢無須解釋，周邊配套十分繁華，打通至湖濱街，周邊8條公交干線經過，大型百貨、大型超市、高檔社區、酒店及商務辦公林立，商業氣氛極其濃厚，又配有超大型停車場，700余地下停車位，新華商圈獨一無二，讓消費者不再為停車發愁。鼓樓尚街坐擁鼓樓商圈核心區，延續百年商圈文化、革新新華商圈業態、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財富價值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。

房地產投資分析

呂瑤 12011248875 2011級經管系房產(2)班

第三篇：項目分析

項目分析

－、項目現狀（略）

二、項目定量分析：

1核心商圈百貨類商業定量匯總：

·核心商圈內百貨類商業總體量為42300平方米，共有商戶529戶；

·核心商圈內百貨類商業業態分布基本一致；一層多設超市吸引客流；二層以男裝為主；三層以女裝為主；

四層以上為皮鞋、運動、文體等雜類；

·百貨類商業的標準鋪位使用面積都在30平方米以上；

總結：

·核心商圈內市場類商業總體量為103520平方米，共有商戶1608戶；

·區城市場類商業整體低擋、落后、無規則和明確的功能分區；硬件也跟不上；

·區城市場類商業標準鋪位一般都為20平方米

·本案就酒店配套來說肯定是中高檔商業物業，因此中低檔市場定位不太適宜；

·目前市場類商業業戶對單鋪位面積需求較大，但同時能承受租金能力較低，一層主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本項目做市場很難實現商業價值最大化； ·地下商業普遍不被認可；

·如本案定位百貨類，可解品牌資源提升物業資源，同時招商較容易；

3核心商圈商業定量總會

總結：核心商圈百貨類和市場類商業總體重145820平方米，共有商戶2137戶；該數值未包含臨街和商圈外商業，如全部計算內，人均商業面積已超過1平方米。

總結:

·核心商圈內有效商業供應建筑體量為71000平方米，共有商戶1433戶； ·商圈正常臨街門市使用面積租金在1-2元╱天╱平方米，供銷大樓門市達5元╱天╱平方米。中心家具門市5.5元╱天╱平方米；

三、項目SWOT分析：

1、優勢

·本案位于海拉爾河西核心商圈—三角地商圈，同時本案地處河東至河西中央大橋把頭位置，是河東消費者來河西的必經之路，同時項目所臨橋頭街也是商圈交通主干道，交通優勢明顯；

·本案商業處于橋頭街與東大街十字路口把角處，外立面展示較強，利于項目形象樹立和傳播；

·隨著海拉爾的經濟發展，商戶或消費者對于現代化的商業大廈需求將進一步提升，而本案正處于新的更新換代環節，因此有望成為新的商業格局代表；

·本案屬新入市商業項目，建筑規劃、布局和硬件設施遠遠高于現商圈市場，具有吸引商戶入駐的明顯優勢；

·本案自開發有住宅項目，入住后能為本案提供直接的消費群體； ·本案地段唯一，不可復制，具有良好的升值潛力；

·商戶投資人信心潛力大，如買了龍鳳商城鋪位的商戶投資成功后有跟風買了金龍地下街的商鋪；

·如本案為中高檔定位，投資者認同度較高，虛擬產權回報的方式能被投資者認同和接受； ·海拉爾旅游發展較好，本項目建立酒店迎合了消費需求；

·項目屬于政府支持項目；

·本項目的開發商有多年的地產開發經驗，為本項目成立的商業團隊有多年的管理商業經驗，熟悉商戶的切實經驗，能夠保證項目的持續穩定發展；

2、劣勢

·項目對面的商業步行街項目將有十二萬平米的商業供應，與本案基本在同一時段入市，對本案的銷售有著直接影響；

·就這樣一個總體經濟基數偏低、人口較少的三線城市來說，人均商業面積超過1萬平方米，商業供應明顯飽和，因此運作商業項目的難度較大；

·06年項目區域金龍地下商城的成功銷售吸收了區域商戶相當數額資金，有可能造成本項

目入市時，商戶無空余資金，因此本案的資金回籠在短期內很難達到預期要求；

·區域商戶能承受總款額較低，銷售虛擬鋪位單鋪面積過大總款過高商戶承擔不了，面積小了鋪位數較多，銷售周期拉長；

·主商圈內商業供應量趨于飽和，且有一定空置，如本案商業體量過大，短期內很難消化，對項目招商都不利；

·項目雖處商圈，但位于商業商圈邊緣相對孤立，難以借其他商業項目的人氣與其他主要商場市場形成人流互動；

·該區域樓層差明顯，商戶不認可地下商業和高層商業（金龍地下屬特殊范疇，其順應政府政策規劃很好的緩解了該地段交通壓力，并連接各大商場市場形成區域人流互動，地段不可復制），所以目前市場都無地下商業，高層也都以家具面積；

3、機會

·海拉爾房地產行業處于發展和提升階段，大形勢比較走好；

·海拉爾“十一五”計劃重點發展三角地核心商圈商業，為本案入市提供了合適的時機； ·海拉爾區大力進行招商引資，隨著對外貿易的良好開展，海拉爾的經濟水平和人民收入有可能大幅度提升，從而為項目帶來足夠的消費支撐；

·目前區域市場類商業布局混亂且硬件設施老化，存在商業隱患并缺乏管理，區域商戶需要進行資源重組和調整，如能夠對本項目進行合理的商業定位，引入先進的商業管理手段，必然會增加商業成功機會；

·目前區域內部分商戶屬租賃二房東檔口經營，潛在消費需求大； ·目前區域中高檔市場類商業供應量小，對本案來說提供了機會；

·現有市場由于洛城時間較長，在某些硬件和軟件上已經跟不上消費訴求，因此核心商圈目前破切需要一個符合現階段發展需要的市場類商業載體；

·項目臨中央橋，是河東區于河西區的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能夠成為城市的地標性建筑；

4威脅

·項目對面的地塊規劃海拉爾商業步行街12萬平米綜合商業，與本案基本同一時間入市，該項目位置好、體量大，對本案造成直接威脅和影響；

·河東區與華聯商廈正在銷售，對本案的入市有一定的影響，其目前銷售不利也產生對產權商鋪銷售的負面影響；

·友誼大廈正在建設酒店和寫字樓，對本案存在著一定的威脅；

·海拉爾剛剛興起房地產開發的熱潮，在建在售項目較多，會牽扯大量的社會資金，從而會減少可能對本項目投資的投資人數量，造成回款難，回款周期拉長；

第四篇：蜂蜜項目分析

慈生堂 項目分析

建軍：這個是我09年離開慈生堂前做的項目分析，你看看有用沒有。

幫你快速實現財富夢想

慈生堂樂此不疲地傳播愛心，慈生堂也為有志者了設計最快速的致富方案。慈生堂以其誠信，為有志創業的人，打造了低風險高利潤的創業模式。

商機分析

商機，就是能夠出奇制勝的機會。

消費品市場現狀：

v 各個領域基本都已形成領導品牌。

v 大品牌銷量可觀，但利潤微薄。

v 小品牌，銷量無優勢生存面臨巨大挑戰。

項目機遇難尋。

慈生堂的機遇：

v 中國蜂蜜出口第一，國內消費卻倒數第一。

原因：國家貧窮，購買力差，蜂蜜是奢侈消費品。

v 現狀：

歐洲人均年消費2400克，中國為100克，提升空間巨大。

國內消費者購買第一決策依據：價格。

à 價格競爭：導致大量小廠家用成本低廉的假蜂蜜充填市場需求。

à 結果：市場80％為假蜂蜜。

圖表說明:2008年國家工商總局對蜂蜜市場抽查結果顯示50%不合格。

2009年全國各地對蜂蜜調查顯示超過80%不合格。

四川市場蜂蜜四環素超標87%不合格。

CCTV“焦點訪談”等欄目多次曝光。

現在：（2004年）

v 經濟發展，中國正從蜂蜜出口大國轉為消費大國。

v 國家統計局公布的數據蜂蜜消費近幾年以30％的比例大幅提升。

v 消費者追求時尚、開始注重品牌和品質。

v 順應國際潮流，蜂蜜將和牛奶一樣，成為國人的時尚消費食品（而不是概念型保健品），其中商機可觀。

v 國家監管健全，80％假劣蜂蜜正被清理出局，市場需求空白需要優質品牌補占并快速崛起。面對機遇，慈生堂正在：

v 面對歷史性的罕見機遇，慈生堂正在全力打造中國蜂蜜第一品牌。

慈生堂蜂蜜特點：

真：北京慈生堂只賣真貨、專造精品。

純：和巴黎、紐約的純度完全一樣。慈生堂純蜂蜜蔗糖含量永遠低于5%。鮮：鍍鋁包裝避免光線穿透，長期保鮮。

無污染：原料采自大興安嶺無污染原始森林，確保無污染。

方便：小袋軟包裝，撕開就吃，方便極了，再也不用對著蜂蜜瓶犯愁。方便輕松是慈生堂最貼心的關懷。

慈生堂品牌戰略：

以最優的品質（出口級標準），以方便消費者入手，抓歷史機遇，從高端做起，建立強勢名牌。經營戰略：

v 品質高起點：采用國際標準生產、采用無污染的優質原料。

v 服務人性化：方便的包裝，加快消費速度，培養廣大的新消費群。

引導方向：

v 慈生堂蜂蜜——時尚的快速消費品。

v 國際消費時尚——牛奶加蜂蜜。

v 慈生堂蜂蜜的消費理念——時尚消費、優質生活。

v 避開傳統以功能和保健為主的宣傳誤區，提前搶占快速消費品的概念和市場份額。v 其他的蜂蜜說：我們是保健品（藥）。

v 慈生堂蜂蜜說：我們是優質食品（糧食）。

à 哪個市場潛力更大？

消費者定位:

v 人群定位：全民。

v 前期引導消費人群：20——40歲人群。

慈生堂純蜂蜜對不同人群的賣點：

v 女性：美容，且保持體形。

v 孩子：增進智力，增強免疫。

v 老人：延年益壽。

v 男士：增強體力，精力充沛才能成功。

慈生堂純蜂蜜的市場具有不同其他項目不具備的多樣性：

v 穩定的現代零售渠道：商場、大賣場、超市、便利店。

v 高利潤低門檻的渠道：美容院、團購、直銷。

v 潛力無限的特殊渠道：奶線,像麥當勞捆綁可口可樂一樣，讓慈生堂成為權威牛奶產品的戰略伙伴。例：

上?，F有投遞奶訂戶200萬，每戶兩人為400萬人。以占領市場20％計算，40萬戶每人每天訂貨0.8元，則每日的銷售為64萬，全年為2.33億

à 小袋蜂蜜和牛奶捆綁投遞，目前為慈生堂所獨有的優勢，瓶裝蜂蜜的形式和理念均無法介入。

世界最先進的品牌運作：

v 采用國際最成功的品牌運作指導思想，保證慈生堂品牌的成功。

v 采用國際最先進的銷售理念，結合中國實情，制定合理、有效、安全、最大贏利空間的銷售模式。

v 給代理上足夠的利潤空間、足夠的獨立經營權。

競爭預測：

v 傳統蜂蜜企業要采用慈生堂的模式，將要把以前的包裝邏輯、宣傳導向、生產設備、銷售渠道、品牌定位等全部重新整合，幾乎所有的資源都要放棄重來，等于毀掉老的企業重新做一個新企業，難度極大。

v 所以，傳統蜂蜜企業不是我們最大的潛在對手。

v 我們潛在的對手：有品牌運作經驗和理念、有投資儲備、有和我們一樣共識的新的投資者。迎戰競爭的優勢：

v 品牌運作是慈生堂最大的核心競爭力。

v 傳播愛心、致力慈善是慈生堂渾厚企業文化的基石。

v 在其他廠家模仿的時候，我們的優勢將是：企業文化、品牌、品質、服務。

永遠領先一步，永遠追求完美。

慈生堂目標：

v 2008年實現銷售收入2億元。

v 20012年實現銷售收入10億元人民幣。

遠期戰略：

和戰略伙伴型經銷商共同鑄造蜂蜜百年品牌。

不同渠道具有采用不同的市場操作辦法

1、商場、超市、便利店渠道：

渠道特點：

銷售量穩定，操作容易。

操作辦法：

按照談進店、上貨等常規做法運作。

操作要點：

該渠道貨位展示非常重要，顧客只有看的見，才有選擇和購買的機會。常言說“貨賣堆山”，重點大超市最好做有氣勢的堆頭、端架等展示，同時配促銷人員做促銷、品嘗宣傳等拉動措施。小超市和便利店一定要擺放在最明顯的貨位，并且盡可能占比較大的貨架展示。適合品項：

消費裝、禮品裝、少兒裝。

目標客戶：

全民。

利潤評價：

優勢：利潤穩定。

按照慈生堂地區買斷的最優惠價格政策，進入銷售穩定期后，按照零售價的毛利率應該在60％，按照批發價凈利潤可以保持在20％－40％。

以投資6萬元流動資金，每周轉一次30％利潤計算，每年保守計算周轉7次，利潤為12.6萬元。

周轉越快，實現利潤絕對值越高。

鋪貨面越大、銷售額越高，利潤絕對值越高。

2、美容院渠道：

渠道特點：

購買力最強勁、消費者最有錢、消費人群最優化的渠道。蜂蜜迎合女性對養顏美容的需求。這種人群購買決策最容易。

操作辦法：

談進店、上貨后，要做會員的集中產品發布宣講促銷活動，配現場品嘗和優惠政策。成功地區的實踐證明，美容院的這種形式現場銷售量非常大，每次可以超過10000元。這種銷售業績遠遠超過常規的超市促銷。

操作要點：

美容院的會員群，是一個非常龐大又具有強大購買力的消費群體。要給美容院感興趣的利潤率政策，讓他們心甘情愿地配合產品發布會。通過產品發布會，既可以實現現場銷售的業績，又可以培養最有錢的忠誠的回頭客。

適合品項：

消費裝、禮品裝。

目標客戶：

高消費女性群。

利潤評價：

優勢：利潤高、銷售量潛力大。

按照慈生堂地區買斷的最優惠價格政策，進入銷售穩定期后，按照零售價的毛利率應該在60％，按照批發價凈利潤可以保持在20％－40％。

周轉越快，實現利潤絕對值越高。

鋪貨面越大、銷售額越高，利潤絕對值越高。

3、福利團購：

渠道特點：

各單位的福利發放品采購的特點是：少數人決策，卻能大批量賣貨。

操作辦法：

選定人數多、效益好的企業、事業單位，與關鍵決策人員進行到位的公關。設計合理的福利發放辦法，按照單位效益情況，人均發放額度可以在100元－500元不等。

操作要點：

良好的人際關系資源是做好團購的關鍵。即使缺乏人際資源，在互惠互利的基礎上，人際關系是可以培養的。

團購成功的關鍵：大力度大比例的招待費用的投入。

團購以銷售量取勝，要學會把大的利益讓給別人，這是提高成功率的關鍵。

適合品項：

福利裝、消費裝、禮品裝。

目標客戶：

銀行、電訊、移動、聯通、郵政、高校、中小學、政府機關（局、處）、鐵路、信用社、工商局、稅務局、商檢、電力局、高速公路、煙草公司、各大中小企業、保險、自來水、醫院、港口、油田、煤礦、交警支隊、療養院、房地產、建筑、電視臺、報社、廣播電視局、公安、部隊等。

利潤評價：

優勢：利潤高、銷售量大、結帳快、占用資金周期短。

按照慈生堂地區買斷的最優惠價格政策，進入銷售穩定期后，按照零售價的毛利率應該在60％，按照批發價凈利潤可以保持在20％－40％。

團購市場的銷售業績銷售額，一般會遠遠高于常規商場超市。如果投入10萬做為流動資金，年銷售額可以在100萬以上。按照30％的保守贏利估計，可以創造利潤30萬元。批量發放，潛力無限。

4、牛奶投遞配送：

渠道特點：

歐洲人習慣在牛奶中加蜂蜜，而不是蔗糖。

隨著人們物質生活的改善，吃蔗糖的缺點越來越明顯，牛奶加蜂蜜將成為中國的時尚。而牛奶加蜂蜜最好的推廣辦法，就是慈生堂將蜂蜜做成小袋裝，和鮮牛奶一起每天早晨投遞到用戶家里。

“鮮牛奶加鮮蜂蜜”，是慈生堂和代理商一起實現的一條前景無線的財富之路。操作辦法：

導入策略：派送品嘗。

執行策略：先免費派送品嘗，再跟蹤回收訂單。

推進策略：以點帶面，先局部做試點，完善推廣策劃，隨后全面推廣。

執行設想：

1、對于“慈生堂”蜂蜜奶線投遞導入工作，要點是跨越傳統的媒體和文字宣傳模式，讓我們的目標消費者直接按照我們設計的模式試消費，按照鮮牛奶加鮮蜂蜜的模式直接品嘗幾日。在有了品嘗的直接切身體會的基礎上，發揮光明訂奶系統的優勢，回收訂單。

2、第一次，可以選定一個中上消費能力的社區，訂戶大約在2000－5000名。

3、先免費連續投遞3天。要點：一定要和當日的牛奶一起投遞，每訂戶每天一袋。

4、第一天投遞時，附帶精美宣傳彩頁，主要內容是牛奶加蜂蜜的優點。其中涉及到牛奶加蜂蜜和蔗糖加蜂蜜的對比、歐洲人為什么習慣牛奶加蜂蜜、牛奶加蜂蜜對不同人群的保健功效（如孩子）等。在宣傳彩頁上，提供比較明顯的訂蜜電話等聯絡方式。

5、第三天派送結束后，開始第一輪的回收訂單，并收集市場調查信息。第一輪訂單回收率目標是不低于10％。回收訂單人員要做適當培訓，要抓住訂戶最關注的需求賣點做工作。如：即使消費能力不高的訂戶，為了孩子的健康成長，都會花二十幾元為孩子訂一份。正確的引導，會讓訂單的回收率大幅提升。

6、在第一輪訂單回收潛力基本挖掘完畢后，對未訂的客戶，可以再執行3日的派送，然后再回收一輪訂單。

7、在樣板小區推廣結束后，集中總結和調整推廣策略，然后選定3個新的社區開始推廣。

8、在3個新的社區推廣成功后，再總結調整策略，再選10個社區推廣。

9、目標概要：2005年，在一個5萬人口的小城市，可以實現50萬以上的銷售額。

10、2005年為推廣年，同時讓經銷商當年獲得利潤。

11、2006年為發展年，主要工作是擴大訂戶份額。以份額提高銷售額，以規模降低成本，讓經銷商初步得到豐厚的利潤回報。

12、2007年為品牌戰略年，在訂戶對“慈生堂”的卓越品質有了良好的口碑后，憑借規模媒體廣告，穩固占領中國蜂蜜第一品牌的地位。奠定和光明長期戰略合作的基礎。

13、具體計劃，需在此概要的基礎上由代理商具體制定。

適合品項：

12－15克散袋裝。

目標客戶：

家庭牛奶消費者，孩子、老人、女性是消費重點。

利潤評價：

優勢：銷售量大、利潤高、通過預收訂戶的貨款資金可以提前回籠。

按照慈生堂地區買斷的最優惠價格政策，進入銷售穩定期后，按照零售價的毛利率應該在60％，按照批發價凈利潤可以保持在20％－40％。

潛力無限。

5、自己開“品牌形象店”：

自己開“品牌形象店”，不僅操作空間大，利潤豐厚，而且公司提供統一品牌形象、經營方法、風格、和商業管理，加上品牌、宣傳、物流、營運、信息支持、市場保護，完善的退換貨體系、將您創業的風險降到最低，以確保協助每一位加盟商完成創業計劃。

適合品項：

所有包裝

目標客戶：

所有零售顧客(潛在的團購客戶)。

利潤評價：

優勢：利潤高、操作空間大，不占用資金

6、其他渠道：

直銷、藥店網絡等。

代理商、加盟商條件：

1.貿易公司、創業個人不限。

2.有信譽，無違法犯罪記錄和傾向，誠信記錄良好。

3.對銷售事業信心。

4.有做好銷售事業的能力，有經驗者優先。好的項目，需要有能力者才能實現預期的目標。

5.具有適合的流動資金。

6.有銷售渠道資源、有渠道開發能力或想獨立開“品牌加盟店”者。

代理政策：

區域品牌買斷經營。

簽訂買斷協議后，慈生堂對協議約定的地區或者渠道，保護代理商的獨家經營權。代理相關：

n 加盟成功后，慈生堂為每一個總代理提供完善的營銷方案，從而使您在最短時間內收回首批投資。

n 慈生堂的營銷方案，將打破常規的原始資本積累方式，在快速贏利的同時，把代理商的風險降低到最小。

n 總代理不僅得到一個好的系列產品、一個好的品牌，最為重要的是得到一個屬于自己的營銷網絡，為長期得到穩定的收益打下一個很好基礎。

n 慈生堂不同于其他招商，慈生堂注重雙方建立長期的戰略合作伙伴關系，不僅將代理商扶上馬，還要送上一程。

n 慈生堂歡迎有意向的朋友到北京面談，當面洽談您將會得到的更多，更全面的信息，也提高了成功的概率。

n 總代理數量有限，咨詢、來訪者眾多，有誠意的朋友，越早洽談，機會越大

第五篇：物業項目分析

物業項目分析

一、總體分析

由于xxxxxxxxxxxxxxxxx項目的整體定位是處于中檔水平，相應的物業管理

服務檔次、水平也需要同物業本身的價值相匹配，故此我公司擬將xxxxxxxxxx的物業管理服務標準定位于天津市物業服務當準的二級水平。以確定中心能在承

受消費水平的前提下，得以享受到適宜‘便捷、舒適的服務。

二、具體分析

1、由于該物業項目對于環境養管水平要求較高，物業公司在接管后必須保

證項目內花卉數目、綠的的生長良好，才能保證項目整體環境質量不下降，才能

保證業主的物業保值增值，從而體現出物業公司做業主稱職“管家的價值。

2、項目位置相對偏遠，易為不法分子所覬覦，業主必然會對物業公司的公

共秩序管理水平和防范能力要求很高，以切實保證中心正常的生活秩序避免不法

之徒的破壞。

3、電梯、水泵、智能化等機電設施，設備配置齊全，這就要求物業公司在保證服務質量的前提下要采取一拖N式（指維修中心對項目維修的托管難以管理）

管理、專一多能的專業團隊、專業化標準化的作業流程、節能降耗方案，菜單式

有償服務、等可行性舉措。最大程度的降低運營成本、提高收益，以保證項目的正常運行。