第一篇：物業費繳納法律規定(物業清收問題)

關于物業費繳納的相關法律規定

——河南豫都律師事務所

李信瑞 最新物業管理條例實施細則

根據《物業管理條例》第四十二條，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業在未實際交付給買受人占有之前的物業服務費應由房產開發商交納，實際交付后應由業主買受人交納。一般實踐中，物業服務費是以月為單位交納的，因此，實際生活中，一般是以購房者實際收房之次月開始交納物業管理服務費。另外，業主從開發商處接收房屋時起，業主就對房屋有實際占有、使用的權利，并享受物業服務企業的物業管理服務，至于業主由于某種原因未實際居住，則不影響物業公司收取物業服務費。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

鄭州市物業管理條例

第二十九條 在前期物業管理期間，物業交付使用前發生的物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主后的物業服務費，由業主承擔。當事人另有約定的除外。

第三十條 建設單位在銷售物業前，應當參照臨時管理規約示范文本制定臨時管理規約。

建設單位在銷售物業時，應當將臨時管理規約和前期物業服務合同向物業買受人明示，并作為物業買賣合同的附件。

第三十九條 業主應當按照物業服務合同約定的標準和方式交納物業服務費；逾期不交納的，業主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協議申請仲裁。

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問

題的解釋

第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。據此可以看出，一般情況是業主自開發商交房之日起就要向物業公司繳納物業費。物業公司與建設單位分屬不同的獨立企業法人。開發商在房屋交付業主之前，物業費用由開發商承擔，交付之后由業主承擔。即使業主以房屋質量為由，拒絕繳納物業費的，很難被法院支持，房屋質量問題，只能向開發商主張責任。此外，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第二篇：有關物業費繳納方面的問題

有關物業費繳納方面的問題，在這里挑選三個問得最多的問題統一進行一個整理和回答。

一、物業費應該是個什么個繳納法，由誰繳納，誰來收取？

《物業管理條例》關于這個問題有著非常詳細的敘述，其中第四十二條明確規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業在未實際交付給買受人占有之前的物業服務費應由房產開發商交納，實際交付后應由業主買受人交納。一般實踐中，物業服務費是以月為單位交納的，因此，實際生活中，一般是以購房者實際收房之次月開始交納物業管理服務費。

二、如果沒有入住的話，也需要繳納物業費嗎？

答案是肯定的，業主從開發商處接收房屋時起，業主就對房屋有實際占有、使用的權利，并享受物業服務企業的物業管理服務，至于業主由于某種原因未實際居住，則不影響物業公司收取物業服務費。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

三、如果房屋質量存在問題，可以拒絕繳納物業費嗎？

關于這個問題，我們首先需要知道的是物業公司與建設單位分屬不同的獨立企業法人。開發商在房屋交付業主之前，物業費用由開發商承擔，交付之后由業主承擔。

即使業主以房屋質量為由，拒絕繳納物業費的，很難被法院支持，房屋質量問題，只能向開發商主張責任，不能以此來拒絕繳納物業費。

以上是律師對于物業費相關問題給予的解答

第三篇：物業費清收服務作業指導書

物業清收服務作業指導書

為規范物業費等拖欠一年以上相關費用的催繳工作（簡稱清欠），實行責任到人，確保物業費等相關費用的收取，提出如下建議，望能促進清欠工作開展。

一、清欠準備

（一）分配清欠任務、確定責任人

1、全年清欠任務按月分解，統一按照戶數分解；

2、每月任務分解到個人，負責人監督工作落實情況；

3、財務核對清欠費用。

（二）制定每周清欠計劃

1、確定每日至少電話幾戶業主，確定每周至少上門幾次，定下每周清欠戶數的目標；

2、每周一清欠人員將清欠計劃統一發至負責人，打印上墻，互相督促；

3、每周結束將記錄表交至負責人，統計實際完成情況。

（三）培訓

1、電話、上門話術學習。可以根據業主常見問題，整理出標準回答，由清欠人員學習，定期進行培訓與考核

2、了解業主歷史遺留問題，業主提起時，能及時應對。

二、電話催繳

（一）致電業主催繳，進行簡單分類

1、近期繳納類：業主明確繳費日期；

2、暫未明確類：暫時無法確定時間或暫時聯系不上；

3、無法聯系類：停機、空號、長期關機等；

4、異地出差內：長期在異地出差，無法回來；

5、特殊拒繳類：因配套措施不完善、服務不足及其他原因拒繳。

（二）根據拒繳類別，針對性采取二次、三次電話及其他方式

1、近期繳納類： 承諾繳費日期前一日電話提醒；

2、暫未明確類：每日電話催繳，直至承諾具體日期繳費；

3、無法聯系類： 通過各種途徑找新的聯系方式，或起訴；

4、異地出差類：每日進行電話催繳，引導對方采取銀行匯款等網上支付方式繳費；

5、特殊拒繳類：重點跟進，了解業主所反映的具體問題。

三、上門溝通

（一）溝通有記錄

1、對于上門溝通過的業主，要記錄具體情況，包括時間、地點、人員、拒繳原因等；

2、拍照現場情況，體現物業催收情況，可中斷訴訟時效； 3.將照片與書面文件一起保存于業主檔案中。

（二）找到不交物業費的原因

1、小區臟亂差、物業服務不足——物業進行整改，并就整改情況書面告知業主；

2、車位沒落實、未入住——與業主解釋相關法律規定，并爭取幫業主解決車位問題；

3、油煙問題、鄰居噪音等鄰里原因——告知業主因向相關人員交涉、索賠，物業居中調解；

4、漏水、墻體開裂等——質保期內，積極與建設單位聯系維修，質保期外，公共部位物業積極維修，并及時向業主反饋問題進展；

5、電動車被偷、車被劃——與業主解釋物業對于車輛管理的范圍；

同時物業管理中，小區內必須安裝探頭。保安巡邏注意可疑人員，一旦發現立即將其抓住。對于抓住劃車、偷車人員的業主，可予以適當獎勵；

6、對于業主提出，但不知如何解答的問題，可做好記錄，詢問相關人員之后，再和業主溝通。

四、發放催繳函

（一）通過快遞發函件注意事項

1、快遞優先選擇EMS，其次順豐，法院對于EMS的認可度超過其他快遞；

2、快遞單上“內件品名”要填寫所發函件名稱，發物業費催繳函，要寫明“某年某月某日到某年某月某日物業費催繳函”；

3、對于已簽收快遞，保留快遞底單，并從快遞官網將快遞已簽收的信息截屏，將網址也截進去，再打印出來與快遞底單一起保存；

4、對于未簽收被退回的快遞，保持快遞原樣，不拆封，退回快遞，最好由快遞員注明拒收。

5、在快遞底單不清楚的情況下，快遞單第一頁(字跡最清楚的那一頁)拍照打印出來，與其他材料一起保存。

6、每一戶的資料保存在一起，存放于同一文件袋中；

7、函件內容確保準確無誤。

（二）統計催繳函發放情況

1、及時填寫催繳函發放統計表；

2、對于已經簽收，但未來繳費的業主，可再次致電催繳，可考慮發律師函；

3、對于未簽收的，要繼續發催繳函，或上門催收；

4、對于無法發函也無法上門的業主，可用手機電話催收，講明業主信息，欠費時間、金額，電話錄音，保留錄音文件。

五、發律師函

（一）選擇性發律師函

1、欠費金額大、欠費時間久、無正當原因的，優先發函；

2、發律師函并不是必經程序。

（二）要求

1、律師函附具體業主明細，包括房屋面積、欠費期限、金額等；

六、起訴

1、決定起訴，要填寫《物業糾紛申請處理表》并附業主信息明細，經過審批，方可起訴；

2、訴訟進展向公司備案，填寫《案件匯總表》。

以上所有程序并不是必經途徑，各項目要依據業主情況選擇清欠方案，達到最優效果。同時，清欠負責人應做到：

1、項目負責人根據欠費業主的戶數及欠費催繳的難易程度，將清欠任務分配給清欠人員；

2、根據記錄表，每日例行檢查清欠工作完成情況；

3、對清欠過程中的不足之處進行糾正；

4、每月根據清欠工作完成情況，對表現優異的清欠人員進行獎勵并對整體清欠工作進行總結。

清欠是物業工作中的重點工作，需要長期、持續不斷的進行，全體物業成員應將清欠作為日常工作去完成。在達成清欠目標的同時，也將會慢慢提高項目收繳率，提高項目收益，達到多重效果。

第四篇：關于繳納物業費的通知

關于繳納物業費的通知

尊敬的各位業主：

您們好！

感謝您們入住尚風尚水的文化社區，感謝您們一直以來對物業公司的支持！我們將傾盡所能為您提供一流的服務，讓您在這里健康快樂的生活！

在廣大業主的大力支持與配合下，多數業主按時交納物業費，但至今仍有少數業主未能按時交費。物業費是小區綠化、保潔、安保、公共設施維護、房屋維修等管理的根本保證，如果業主不能按時繳納物業費，將會對物業管理和服務造成致命的影響。為了保障物業管理服務工作正常有序開展，改善業主居住環境，建設和諧小區，未交納物業費的業主，請您從即日起15個工作日內到物業服務中心繳納物業費，原來拖欠的一并補齊。對逾期不交物業費的業主，物業中心將按照《物業管理條例》和《物權法》的相關規定，訴諸法律程序解決，追繳拖欠的全額物業費，并從逾期之日起按每天千分之三交納滯納金。望廣大業主周知。

物業公司隨時接受業主的監督，持續改進，竭誠為業主服務，希望您能理解與支持我們的工作，讓我們的園區成為一個和諧安逸的大家庭。

繳費地點：物業服務中心

二0一三年五月二十日

第五篇：2017申請書(70%繳納物業費)

申 請 單

甘肅令牌潤心物業有限責任公司：

本人系 小區 號樓 單元 室住戶，房屋暫不入住，同意關閉水電暖總閥，現申請 年 月 日至 年 月 日 費按70%繳納。本申請書一式兩份，一份存檔，一份財務做賬。

特此申請！

申請人：

年 月 日

申 請 單

甘肅令牌潤心物業有限責任公司：

本人系 小區 號樓 單元 室住戶，房屋暫不入住，同意關閉水電暖總閥，現申請 年 月 日至 年 月 日 費按70%繳納。本申請書一式兩份，一份存檔，一份財務做賬。

特此申請！

申請人：

年 月 日