第一篇：北京萬科物業節能改造全案

北京萬科物業節能改造全案

來源：《中國物業管理》2009年第十一期

“節約能源，綠色環保”是二十一世紀人類追求的目標，欲達到此目標，非一蹴可及，需運用智能、心思及良知。

北京萬科物業自2008年起，將每年節能降耗10%作為物業管理服務的重點工作內容之一而貫穿始終。

北京萬科物業以不降低現場服務品質為前提，采取具有一定技術含量的節能降耗是我們工作的原則與底線。

為實現這一目標，公司與社會各類節能產品企業協作，在公司所管項目內逐步推進實施各類節能改造，取得了一定的成效。

中水設施改造案例2則

案例1：北京萬科物業中水處理站在實際運行中發現，每日回收的中水原水僅為60 m3左右，經處理后的中水不能滿足小區776戶每日約197m3的衛生潔具用水，每日需補充約137m3自來水去彌補中水水源的不足，增加了中水處理供應成本。

北京市規定中水價為1元/m3。小區中水設備每處理1m3的中水成本為1.50元/m3，因中水原水不足而每日補充137m3的自來水混合向業主室內衛生潔具供應中水，則中水成本為3.03元/m3，遠高于北京市規定的中水價格。

若按實際處理中水3.03元/m3成本價格向業主收取，業主難以理解和接受，中水設備將被迫閑置。

改造設想。

利用回收雜排水，制備中水用于綠化。

中水為混合式回收，回收四棟樓內776戶業主室內衛生間洗浴、洗衣、廚房等混合雜排水，中水設備處理方式為生物處理方式。

為充分利用業主可回收的雜排水實現二次利用，達到節能效果，經在現場實際考察研究，決定將中水原水管道經改造后不再接入776戶業主室內，而是接至綠化用水管道。

改造方案。

具體改造時管道的敷設布局見圖2所示：

綠化節水效果評估。

通過將中水用于綠化改造后的使用效果觀測，采用中水澆灌的10900m2的綠地草坪、綠地植物等長勢良好，沒有出現任何不良反應。

將業主的雜排水處理為中水用于綠化，每日可節約綠化用水30m3，北京地區年綠化澆水養護期為244天，經實際裝表驗證，利用中水用于綠化每年節約水費19280元。

案例2：在總結中水用于綠化降低養護成本基礎上，北京萬科物業又將另一小區一直閑置的中水設施進行改造用于綠化用水，作為其節能挖潛、降低成本的措施之一。

由于該小區業主的常住率（度假或第二居所）較低，所能回收業主的雜排水（中水原水）嚴重不足，致使其中水設備處于閑置。

北京萬科物業借鑒“案例1”的改造方式，對該小區利用中水進行綠化澆灌的改造，年節約綠化用水成本22067.36元。

通過改造，北京萬科物業兩個項目利用業主生活雜排水處理為中水用于綠化澆灌，每年可節約綠化用水成本41347元。

電梯節電器的試點和應用

根據中國電梯行業協會最新統計，我國目前電梯的數量為130萬臺，國內每年電梯的增長數量超過15萬臺。

據統計，每臺電梯每天耗電在50—150KWh之間，按2008年底全國電梯數量統計，全國電梯每年的耗電量為267.7億KWh，相當于大亞灣核電站二年多的發電量。

北京萬科物業2009年有322臺電梯在運行使用，電梯的年耗電量約587萬度，電費約352萬元，按節電率10%計算，預計可節省近35萬元/年左右。

電梯電能回饋原理：利用電梯曳引機發電。

電梯的構造相當于一個兩端分別懸掛轎廂和對重塊的定滑輪組，起滑輪作用的曳引機實際上就是一部電動機。電梯在工作狀態下，由曳引機拖動負載做功，完成機械能和電能相互轉化的過程。

當電梯轎廂重量小于對重塊重量時，電梯上行時曳引機發電，下行耗電；反之，則上行耗電下行發電。

當電梯重載下行和輕載上行時，所產生的機械能也會通過曳引機和變頻器轉化成直流電能。這些多余能量被臨時存儲在變頻器直流回路的電容中，隨著電梯工作時間的持續，電容中的電能和電壓越來越高，這就好比是一個水池中的水位越來越高，如果不及時釋放就會溢出，導致過壓故障，所以在電梯機房的控制柜上部設置了釋放此能量的電阻，電阻在吸納這部分能量時產生熱能而使機房內溫度升高。

如何釋放電容中的電能？

傳統采取的方法是：通過外接發熱電阻使電能轉化成熱能散發出來。這種方法效率低，而且對周圍環境的影響很大，電梯正常運行環境條件是 5～40℃，為保證電梯設備運行穩定，給電梯機房散熱，必需加裝空調和風機設備。

在有些情況下，給機房降溫的空調耗電量甚至超過了電梯本身。

利用電梯曳引機發電節電原理。

1）電能回饋狀態直觀：可連接常用電度表，電能回饋時可使電度表反轉，向電網回饋電能。

2）回饋的電能，頻率及其他技術參數基本滿足電網要求，不會對電網造成污染。電壓畸變<5%，符合IEC61000-3-2及GB/T14549對電網諧波的技術要求。

3）電梯運行時：空載上行節電35%，滿載下行節電45%。

4）回饋器所回饋的電能即刻被就近的用電設備所消耗，如電梯轎廂照明、控制柜本身電器消耗等。

5）制動電阻不在發熱，有效的減少降溫空調投入運行時24小時連續消耗的電能。

6）對使用頻繁、額定載重量大的電梯，如20層以上高層住宅電梯，在早晚乘梯高峰時節點效果比較明顯。無機房電梯的節點效果相對較低。

節電效果。

北京萬科物業選擇所管項目中一批具有代表性的電梯進行節能測試，電梯生產廠家免費提供并安裝了節電器，改造后電梯節電效果均在20%以上。

在試驗巡查過程中，未安裝節電器電梯控制箱上的制動電阻運行溫度達60℃以上，室內必須開啟空調。安裝了節電器的制動電阻溫度不超過25℃，（室外氣溫29 ℃）室內溫度在34 ℃左右，電梯機房空調基本上不用投入運行（直觀的節省機房空調電費）。

因所測試的電梯使用頻率、層站、荷載等不同，所測試出的數據不能完全代表不同節電器產品的節電率高低，但是經實測，這批改造后的電梯節能效果均能達到20%以上。

公共區域人體感應燈和車庫照明改造 采用人體感應控制照明實現節電。

北京萬科物業在管某小區的公寓樓樓道照明原來采用的是聲控延時開關，此小區南側緊鄰市政路，1、2號主樓距市政道路僅70米，晚間道路過往車輛的發動機引擎和鳴笛聲均能達到聲控開關的工作條件，致使樓道公共照明成了常明燈，造成能源浪費。

為降低公共區域照明電費，北京萬科物業決定在1、2號主樓的墻壁上安裝人體紅外感應開關，夜間樓道內無人經過時，開關探頭感應不到由人體釋放的紅外信號，開關電源不能接通，燈具就不會被點亮，按照樓內居住人群構成特性，每天夜間燈具使用頻率大概在30%左右。

經實際使用測試，該公寓所更換的320個人體感應開關的成本在半年內即可收回，每年節約的公共樓道照明電費用達2萬元以上，其他管理項目公共區域的照明控制也在參照金陽公寓方式有計劃的進行改造，實現技術節能。

應用T55照明技術實現車庫照明節能。

無采光地下車庫的照明大大增加了物業管理的成本，在不降低車庫照明品質的前提下，有效降低電費成本是北京萬科物業節能降耗的一項重要工作。經選擇、測試，公司決定采用北京菲安科技有限公司T55型三基色節能燈進行改造。

為規避風險減少改造初期的投資，進一步驗證T55型燈具實際節電效果，公司與菲安科技有限公司協商，協商結果是菲安公司以“零投入”方式免費為14492m2的車庫，提供517套T55型節能燈具，以證明該產品的節電效果。

使用T55型節能燈具改造后的車庫經抄表驗證，其節電率可達41.5%。北京萬科物業已開始在其他六個具備地下車庫的項目中逐步推進T55型照明燈的改造，其整體節電效果已達38%。

兩年來，北京萬科物業在不降低物業服務品質的前提下，在物業設備設施的節能改造上不斷采用新技術、新產品，吸納同行節能先進經驗，有效采取技術性措施和改造，降低物業的管理服務成本，為落實國家節能減排工作要求扎實工作。

第二篇：北京萬科物業

北京萬科物業服務有限公司

北京萬科物業服務有限公司的前身即北京萬科物業管理有限公司，成立于1995年，系萬科集團的全資子公司。2007年6月25日，在萬科集團的統一部署下，北京萬科物業管理有限公司正式更名為北京萬科物業服務有限公司。公司為國家一級資質物業服務企業，服務“萬科城市花園”、“萬科星園”、“萬科青青家園”、“萬科西山庭院”、“萬科四季花城”、“萬科東第”、“萬科紫臺”、“建設部大院”等物業項目，服務面積150余萬平米，在冊職員約890人。

作為一家全國性的品牌公司，萬科物業持續將國內外物業管理的先進理念導入北京，提升行業整體管理服務標準。經過多年的管理實踐，公司憑借超前的管理理念、創新的思維、精誠的服務精神在社會上贏得了良好口碑。公司致力于規范化、專業化、親情化管理，針對各管理小區的特點分別制訂服務方案，關注服務細節，營造物業管理特色，不斷提升服務品質。在服務過程中，隨時接受業主監督，不斷提高物業管理的透明度，歡迎業主參與管理，積極接納改進建議。萬科物業致力于建設和諧社區，為業主組織了豐富多彩的社區文化活動。如萬科HAPPY家庭節、公益植樹節、業主運動會、萬科童軍等。通過以上活動，加強鄰里互動，營造了濃郁的萬科園區大家庭氛圍。

歷經十幾年的發展歷程，北京萬科物業服務有限公司持續創新與領跑，為客戶創造價值。公司堅持“服務至誠、精益求精、管理

規范、進取創新”的質量管理十六字方針，確立了“持續超越客戶不斷增長的期望值”的服務宗旨，其服務核心理念是“全心全意全為您”，致力于“營造高尚社區，倡導優質生活”。憑借規范化管理和專業化服務，公司先后榮獲“全國物業管理示范住宅小區”、“全國物業管理優秀住宅小區”、“北京市優秀住宅小區”、“經典物業管理獎”、“用戶滿意物業管理企業”、“重質量講信譽物業管理企業”、“北京質量先進企業”、“中國物業管理100強”、“貼心好管家”等榮譽稱號。

2005年，萬科物業推出“五步一法”創新服務體系，管理處更名為物業服務中心，“五步”是指在物業服務中和客戶深度接觸的認識客戶、了解客戶、幫助客戶、理解客戶、感動客戶五個關鍵步驟，“一法”則是指以滿足客戶成功需求為出發點的服務法則。“五步一法”創新服務體系實質上是一個最大化地創造客戶價值的過程，是在對萬科物業優良傳統和多年物業服務實踐經驗總結的基礎上，嘗試通過感知客戶價值、理解客戶需求，進而對現有的服務流程和關鍵環節進行疏理、提煉和創新而提出的。重點著眼于以客戶為導向，改變管理思維，從發掘客戶需求入手，把握服務關鍵點，在與客戶直接接觸的各個業務環節中，為客戶提供更加主動、貼切、用心、到位的服務，建立更為和諧、融洽的客戶關系。

公司堅持規范化運作，每一名員工上崗前都必須經過十分規范的崗前培訓，細化工作標準。使管理的每一個環節，都有章可循，有法可依，避免因人為的因素造成操作中的隨意性。我們認真對待每一位業主的意見、建議，提出了“在投訴中完美”的口號。對于園區紅線外的管理職責外的事情，只要涉及萬科業主，同樣積極去協調解決，樹立起了萬科“負責任的企業”的業界誠信品牌形象。對于業主的投訴，即使萬科物業的行為完全符合法律要求，也要以客戶的感受為唯一標準，全力解決客戶的煩憂。

物業服務行業未來的發展方向，是以更加人性化的服務模式，建立長效的客戶關系，通過完善的服務增進客戶的理解和信任，從而贏得客戶忠誠。十幾年來，北京萬科物業建立了一整套先進的企業文化體系；培養了一支成熟精干的思想意識高度統一的職業經理人隊伍；形成了一個高標準、自我創新與激勵的管理機制；打造了一個業界領先的品牌；凝聚了一批忠誠的客戶；鍛造了一種對未來充滿理想的進取精神；固化了一個全心全意服務于客戶的企業思維。基于以上的歷史積淀，萬科物業有信心將更多客戶的居住夢想變成現實，與客戶共同建立一個展現自我的理想生活環境。

2011年5月19日

第三篇：物業照明節能改造解決方案

物業照明節能改造解決方案

1.國家推進低碳節能照明產品，對于物業樓盤公共場所的照明節能應用、不提暢用于高功率射燈、白積燈等能耗較高的光源： 2.推建常用LED照明燈具產、或低功耗光源產品：

3.航中根據物業照明節能改造推出低碳節能方案、航中產品用于物業、辦公樓、酒店賓館、房地產等的實際照明用電情況、是低功耗光源產品、4.建議始用紅外感應系列開關、LED吸頂燈、LED燈泡、LED筒燈(天花燈)、LED日光燈等等燈具、目前是最佳節能低碳環保的照明產品。

為了積極響應國家政府節能減排的號召，根據物業公司的實際照明用電情況，對地下車庫照明用燈節能、電梯口樓道、樓梯走道、路燈等等、物業管理成本電費是最高之一。

1.應用地方：

電梯間、地下室、地下車庫、小區公共部位照明 2.效果：

在照明控制方面提供智能又簡便的全面解決方案，實現了智能、節能、簡便和節約成本的多重效果。電梯口樓道、樓梯走道、節能對比應用效果

改某某物業節能改造效果對比

公共走廊原格柵燈改為LED燈管照明、配紅外感應功能開關

原走廊、電梯口高達24小時照明，后來走廊、電梯口改為用LED燈管、配上紅外感應功能的開關、開始用不到一個月連車庫也改為始用LED帶紅外感應燈管、燈管也不更換了，改完后三個月平均電費節約了65%左右。改造前后用電對比：

商場改造LED筒燈后效果對比

商場改造LED燈管后效果對比

地下車庫照明節能對比應用效果

因為有人在紅外感應功能范圍內LED燈管自動亮燈、如果人裔開紅外感應以外區或燈自動關閉、所以有人在燈亮、沒有人在范圍內燈關閉的狀態、，所以在車庫內燈管通常是亮燈18小時左右、如果采用紅外感應功能燈具產品、總平均亮燈的工作區或不會超過6小時以上，用于紅外感應LED燈管后電費能減少65%左右，所以LED紅外感應燈管用于地下車庫是最佳首選照明產品。

1：建議.電梯內用(LED簡燈)一只3W始用長亮或不長亮、三只3W和排風扇連接共一只紅外感應開關控制。

電梯內如有人在三只燈自動打開和排風扇也自動排風，如果電梯內無人時三只燈和排風扇是自動關閉狀態。2：走廊建議用3至5W(LED簡燈)用二至三個燈或LED吸頂燈、如果是一梯二戶采用一只紅外感應開關控制、是二梯4至6戶采用LED燈6至8只、紅外感應開關控制用三只、電梯岀口處在2米以內安裝一只、在業主的門口 2一3米以內左右客一只。

3：樓梯過道建議采用LED吸頂燈功率4至6W燈、要有帶紅外感應和消防應急功能的產品。安裝實景

1.

第四篇：萬科物業

萬科物業指路（上海部分）

1、優詩美地座落于上海市閔行區的中春路8888弄，首期總建筑面積為12.8萬平方米

2、城市花園座落于上海市閔行區七莘路3333號，總建筑面積約75萬平方米。

3、萬科廣場位于上海高檔商住區--虹橋古北新區，占地6006平方米

4、西郊花園地處上海十大景觀之一的古北新區

5、華爾茲花園位于漕寶路77弄

6、假日風景位于上海四大跨世紀居住示范區之一春申示范區的核心位置。南臨春申塘、北沿春申路、西到莘奉路、東至偉業路(規劃中)。總用地面積約60萬平方米

7、蘭喬圣菲位于上海閔行區金豐國際社區

8、藍山小城位于浦東新區金海路

9、提香別墅位于上海康橋高科技園區。東接規劃中的浦三路，西至楊高南路，南臨秀沿路，北依外環線500米綠化帶（規劃中）

10、白馬花園位于上海松江區新橋鎮新閔別墅區內，東臨明興路，南至明中路，西沿明華路，北靠自然河流

第五篇：萬科物業

萬科物業服務有限公司簡介

在物業服務模式與制度創新方面，1991年，公司在天景花園首創“業主管理委員會”，開創了業主自治與專業化服務相結合的共管式模式，該模式于1994年被深圳市人大納入《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》予以立法；1995年，公司在荔景大廈推出“酒店式管理模式”，將星級酒店規范細致的管理、熱情周到的服務融入到物業服務中；1997年，公司又在萬科城市花園率先推出“無人化管理”模式，標志著公司的物業服務水平及智能化應用達到一個全新的層次；1999年1月，公司開始在下屬的各物業小區(大廈)推行季度“管理報告”制度，公司的規范化管理邁上了新的臺階；1999年12月，公司在萬科俊園推出“個性化管理服務”模式，更好地滿足了業主的個性化需求，強化了物業管理的服務理念；2001年，公司在四季花城推出了“鄰里守望”的管理模式，力求在社區范圍內營造一種融洽、和諧、溫馨的親情化管理氛圍，將物業服務的內涵提升到一個新的境界。2002年，公司接管萬科建筑研究中心大廈，首次提出了“物業服務處”的新物業管理模式。2004年，公司接管東海岸社區，并推出“體驗式”管理模式，致力于物業服務人與客戶的互動與感受，說明公司向體驗經濟時代邁出了堅實的一步。2004年7月，成為國際飯店金鑰匙組織會員單位，在17英里項目實施“金鑰匙”服務模式，標志著公司向高端物業服務領域進軍的開始。2005年12月，結合“五步一法”行動的開展，公司所有項目名稱由原來的“管理處”更改為“物業服務中心”，充分體現了物業管理作為服務行業的特性。2006年4月，公司在集團物業部的統一要求下，推行加強基礎業務品質的“進步行動”，從思想意識、人員素質、現場業務三個方面全面提升全員品質意識。公司的這種持續創新與進取精神，多次被各大新聞媒體跟蹤報道，并得到了同行業與顧客的廣泛好評與一致肯定。2007年5月，在萬科集團的統一布署下，公司正式更名為“深圳市萬科物業服務有限公司”，本次更名，是萬科物業尊重客戶、理解客戶，“全心全意全為您”的服務理念的再度升華，也標志著萬科物業全面邁入“物業服務”新時代。2008年3月，公司萬科城御水灣、東海岸上居正式加入世界金鑰匙物業聯盟，標志著兩項目金鑰匙一站式服務的正式啟動；公司將以此為契機，秉承和發揚“金鑰匙”服務理念，為業主提供“滿意+驚喜”的尊貴服務。

在物業服務市場化方面，1996年12月3日，公司在全國首次物業管理公開招標中，一舉奪得鹿丹村住宅小區的物業管理權，從而打破了“誰開發，誰管理”的局面；1997年8月4日，公司在全國第二次物業管理公開招標中，再次獲得深圳市最大的微利房住宅小區——“桃源村”的物業管理權。2000年1月，公司在拓展政府部門公共物業管理方面取得重大突破，受托為國家建設部大院寫字樓、住宅樓提供物業管理服務，這是政府部門對公司物業管理服務水平的進一步肯定。2000年9月，公司又在深圳市交通管理局的物業管理招標中一舉中標，標志著公司在公共物業管理服務方面進入了一個新的發展階段。2001年1月，公司積極參與軍隊后勤社會化改革，受托為解放軍總后勤部大院提供物業管理服務，再次表明公司的綜合實力，進一步鞏固公司在行業內的領先地位。2003年11月，公司中標東莞行政中心和東莞人民大會堂物業管理服務項目，標志著公司在珠三角公共物業的拓展進入了一個新的階段。在物業管理顧問業務方面，公司于1997年在業內率先開展物業管理顧問服務業務，深圳“一輝花園”成為公司第一個顧問項目，截至2007年3月集團決定物業系統停止對外提供物業管理

顧問業務的十年前，公司的顧問業務遍及國內二十多個大中城市，顧問面積超過1200萬平米。同時，公司在汽車美容、小區智能化工程、物業租賃等業務領域也頗有建樹。“萬科汽車美容”一度成為深圳市汽車美容行業的先鋒及標志，連鎖分店遍布市區。后出于戰略調整的考慮，公司于2005年7月整體轉讓汽車美容業務，于2005年8月退出福景外校項目，2005年12月退出清湖工業園項目，2006年7月退出交警局(含監控中心)項目，2006年9月退出青年學院項目，2006年10月退出英達利項目，2007年2月退出桃源村項目，專注于萬科開發的住宅物業服務的相關領域；公司在小區安防系統工程施工方面積累了大量的技術經驗和專業人才，是萬科社區智能化不斷提升的推動者，業務已擴展到上海、北京、武漢、重慶、南京、成都等十余個中心城市。公司的綠化工程業務也在近年取得快速的發展，業務遍及珠三角的萬科業務城市。

2001年9月，公司的質量管理體系完成了由ISO9002：1994向ISO9001：2000的轉版工作。2004年10月，公司順利通過ISO14001：1996環境管理體系認證；2005年12月，順利完成ISO14001:2004環境管理體系的升版認證。公司將繼續堅持以顧客為中心的指導思想，持續進取，使公司的管理服務水平再上一個新的臺階。

行政專員(助理)的工作內容職責

行政專員的職責

協助行政經理完成公司行政事務性工作及部門內部日常事務工作。

工作內容:

協助上級制定行政、總務及安全管理工作發展規劃和計劃；

協助審核、修訂行政管理規章制度，進行日常行政工作的組織與管理；

協助高級管理人員進行財產、內務、安全管理，為其他部門提供及時有效的行政服務；考核和指導行政部工作；協助承辦公司相關法律事務；

參與公司經營事務的管理和執行工作；

會務安排。

行政助理的工作內容以公司運營保障為主，工作內容較多元化，但較基礎。比如工作內容為:

1、人事檔案管理

2、人事考核作業

3、員工教育培訓

4、作息考勤管理

5、獎懲辦法的執行

6、各類公告的發布

7、招聘、錄用、升遷、離退職的辦理

8、各項規章制度監督與執行

9、協助經理制訂公司各項管理制度及業務計劃

10、全面組織及督導店員的銷售工作

11、辦公用品的預算及購買應具備的條件：

1.工作態度：必須對企業的背景、企業所在行業及市場的定位、企業行政管理系統及企業文化有所了解。

2.工作技能：有電腦、外語、文筆、溝通技能、時間管理、壓力管理、情緒管理等方面的能力。

3.業績方面：領悟上級主管的意圖，工作高效率，有服務意識，工作環節“零缺陷”。

行政助理主要職責是：

1、協助行政經理完成公司行政事務管理；

2、參與公司績效管理、考勤等工作；

3、參與公司行政、采購事務管理