第一篇：天津市物業服務企業退出項目管理辦法

天津市物業服務企業退出項目管理辦法

市國土房管局

第一條 為了規范物業服務企業退出項目管理的活動，維護當事人的合法權益，做好物業項目管理的銜接工作，保持業主正常生活秩序，根據《物業管理條例》（國務院令第504號）和《天津市物業管理條例》的有關規定，制定本管理辦法。

第二條 本市行政區域內，因物業服務合同期滿雙方當事人不再續約或者雙方當事人依據法律、法規和合同約定提前解除物業服務合同，物業服務企業退出項目管理活動，適用本辦法。

第三條 物業服務企業退出項目管理應當本著維護社會穩定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。

第四條 市國土房管局負責本市物業服務企業退出項目管理活動的監督。

市建設、市容園林、交通運輸、公安、消防和市場監管等部門要按照各自工作職責，指導區縣所屬部門配合有關部門做好物業服務企業退出項目管理活動的監督管理工作。

區縣房管部門負責本轄區內物業服務企業退出項目管理活動的指導和監督管理。

第五條 區縣人民政府應當組織街道辦事處、鄉鎮人民政府及相關職能部門對本轄區內物業服務企業退出項目管理的具體行為實施監督。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時協調解決業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業在退出項目管理階段出現的問題。

第六條 各區縣建設、市容園林、環衛、交通運輸、公安、消防和市場監管等部門要按照屬地管理原則，加強與街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區縣房管部門的協調配合，協助做好本轄區內物業服務企業退出項目管理階段的銜接工作，并依照各自職責做好監督管理和檢查工作。

第七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營服務單位，應當嚴格履行職責，直接為業主提供服務，向最終用戶收取有關費用，并依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任，協助區縣人民政府和有關部門做好物業服務企業退出項目管理階段的工作。

第八條 開發建設單位應當維護購房人的合法權益，兌現售房承諾，解決項目遺留問題，為物業管理順利開展提供保證。

第九條 物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出程序和相應義務，協助解決項目遺留問題，做好銜接工作，保證項目管理的連續性。

第十條 業主和業主大會應當從保持項目管理的連續性和長遠利益出發，慎用辭退權，保證物業項目的正常秩序。

選聘和解聘物業服務企業，業主委員會應當召集業主大會會議，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意。

——

第十一條 本市實行物業服務企業退出項目預警報告制度。物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，物業服務企業與業主大會應當在合同終止3個月前做好下列工作：

（一）業主大會決定物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在業主大會作出決定后3日內將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業服務企業；物業服務企業提出物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，應當將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知業主委員會。在接到書面告知后，雙方應當就物業服務企業退出項目時間、交接事宜進行協商。

（二）物業服務企業在與業主大會確定有關退出事宜3個工作日內，應當將擬退出原因、退出時間和有關事宜書面告知所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居民委員會（村民委員會），并到物業所在地的區縣房管部門辦理退出備案手續后在物業管理區域內公告。

（三）業主委員會應當做好選聘新物業服務企業的準備工作。

（四）區縣房管部門接到物業服務企業預警報告后5個工作日內，應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居民委員會（村民委員會）到物業項目聽取業主委員會、業主及物業服務企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作，指導業主大會選聘物業服務企業。

第十二條 物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同，— 3 —

業主大會重新選聘新物業服務企業接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：

（一）原物業服務企業應當繼續按照合同約定做好服務，并積極協助業主大會選聘新物業服務企業；業主應當按時交納物業管理服務費至合同終止或者雙方約定之日。

（二）業主委員會應當組織召開業主大會會議，對選聘新物業服務企業等事宜進行表決，在物業服務終止之日1個月前依法完成選聘工作，并在物業管理區域內公告。業主委員會應當及時與新物業服務企業簽訂物業服務合同。

（三）原物業服務企業應當在退出之日起10日內，向業主委員會辦理下列移交事宜：

1．預收的物業管理服務費、場地占用費和收取的利用物業共用部位、設施和場地經營所得的收益余額；

2．物業管理項目的檔案資料；

3．物業管理用房和屬于業主共有的場地、設施設備；

4．竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；

5．物業竣工驗收資料；

6．共用設施設備安裝、使用、維護、保養和出廠技術資料；

7．物業質量保證書和使用說明書；

8．物業管理需要的其他資料；

9．實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。

——

（四）原物業服務企業在征得業主委員會同意后，也可向新物業服務企業直接辦理移交，并由業主委員會監督確認。原物業服務企業與業主委員會辦理交接的，新物業服務企業接管后，業主委員會應當將本條第（三）項所列事項轉交新物業服務企業。

（五）新物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，到物業所在地的區縣房管部門辦理備案手續。

第十三條 物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同，暫時選聘不到新物業服務企業接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：

（一）物業服務企業退出項目管理1個月前業主大會未選聘到新物業服務企業的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）牽頭組織，區縣房管部門實施業務指導，居民委員會（村民委員會）、物業服務企業和業主委員會共同就管理方式、服務標準和收費標準等內容對業主進行問卷調查，擬定管理預案報街道辦事處（鄉鎮人民政府）審定。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在征詢市容園林、環衛等行政主管部門意見后，將確定的管理預案等有關情況書面報送區縣人民政府，并及時組織召開物業管理聯席會議，協調解決物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題。

（二）物業服務企業退出項目管理時，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，在區縣人民政府組織領導下,由街道辦事處（鄉鎮人民政府）牽頭負責按照確定的管理預案做好門崗執勤、清掃保潔、垃圾清運、綠化維護、車輛管理、秩序維護、共用設

施設備運行養護等工作。物業項目配置電梯等機電設施設備的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織居民委托具有專業資質的管理服務單位進行養護管理、專業維修。

所發生的費用由業主交納，居民委員會（村民委員會）協助業主委員會收取。

（三）原物業服務企業應當在退出之日起10日內，按照本辦法第十二條第（三）項有關規定向業主委員會辦理移交事宜。

第十四條 物業服務企業和業主、業主大會應當按照物業服務合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。

第十五條 業主委員會在物業服務企業退出項目管理階段不依法履行職責，無法選聘、解聘物業服務企業的,街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織召集物業管理聯席會議進行協調解決。

第十六條 業主委員會未經業主大會同意，擅自作出解聘和重新選聘物業服務企業決定的，物業所在地的區縣房管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府），應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第十七條 業主委員會和新老物業服務企業的交接工作應當依法進行。原物業服務企業不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務。

——

第十八條 原物業服務企業退出項目管理時，未成立業主委員會的，區縣房管部門應當指導其向街道辦事處（鄉鎮人民政府）辦理移交手續。

新物業服務企業確定后，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將代為保管的該項目資金、物品和資料，轉交給新物業服務企業。

第十九條 物業服務企業不按照規定履行退出程序和相應義務的，按照《天津市物業管理條例》的有關規定處理。同時，作為企業信用等級評定的重要依據，記入企業誠信檔案，向社會公布。

第二十條 本辦法自2015年3月1日起施行，至2020年2月29日廢止。

第二篇：大連市物業服務企業退出項目管理辦法

大連市國土資源和房屋局關于印發《大連市物業服務企業退出項目管理辦法》的通知（大國土房屋發[2010]88號）

各有關單位：

根據國家、省《物業管理條例》和《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》的有關規定，制定了《大連市物業服務企業退出項目管理辦法》。現印發給你們，請認真貫徹執行。

二○一○年四月二十六日

大連市物業服務企業退出項目管理辦法

第一條 為了規范物業服務企業退出物業管理項目行為，維護當事人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《大連市實施<`物業管理條例>辦法》（以下簡稱“實施辦法”）的有關規定，制定本辦法。

第二條 大連市行政區域內，因物業服務合同期滿、不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除合同，物業服務企業退出物業管理項目的適用本辦法。

第三條 雙方當事人應當堅持誠信守法的原則，認真做好物業的交接工作，保證物業管理正常秩序依法有序、平穩過渡，不得損害當事人的合法權益。

第四條 市及縣（市）區房地產行政主管部門負責對住宅區物業服務企業退出管理項目的監督、指導工作。

第五條 物業服務企業退出物業管理項目的，應接受物業項目所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、轄區居民委員會和相關職能部門的監督、指導。

第六條 業主大會、業主委員會應當從保持項目管理的連續性和長遠利益出發，依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，以維護社會的穩定和業主的正常生活秩序。

第七條 物業服務合同期滿，合同雙方不再續簽物業服務合同的，應當按照下列程序做好物業管理項目退出工作：

（一）在合同期滿兩個月前，物業服務企業應將退出原因、退出時間及相關善后事宜，以書面形式告知業主委員會，就退出的事宜與業主委員會進行協商，并在物業管理區域內公告15日。同時，物業服務企業應將公告內容，以書面形式報送物業項目所在地的縣（市）區物業管理行政主管部門備案，并書面告知轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會和公安派出所。

（二）業主委員會自接到物業服務企業書面告知書后，應當在原物業服務合同到期一個月以前，組織召開業主大會，依法重新選聘物業服務企業。

（三）物業服務企業應當在合同期滿一個月前，向全體業主公布預收的物業管理服務費、利用物業共用部位、共用設施、設備以及停車場進行經營管理的收入、支出狀況，并與業主委員會協商清退事宜。

（四）在未正式退出前，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定繼續按服務標準提供物業服務，積極協助業主大會選聘新的物業服務企業。業主應當按時交納物業管理服務費，直至物業服務合同終止日或雙方確認的實際服務終止日。

（五）物業服務企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會完成下列移交事宜：

1、受聘時接管的各種資料及財產等物品。

2、受聘期間購置的應屬于業主所有的資產及物品。

3、實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等技術資料。

（六）新物業服務企業接管后，業主委員會或者原物業服務企業，應當將前款所列資料及物品移交新物業服務企業。

第八條 前期物業服務合同期滿，雙方當事人不再續約的，應當按照下列程序做好物業管理項目退出工作：

（一）物業服務企業或開發建設單位應當在前期物業服務合同期滿二個月前，書面告知對方，并就退出物業管理區域相關事項進行協商。

（二）不具備成立業主大會條件的物業管理項目，開發建設單位應當及時按規定選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。

（三）開發建設單位已不存在，物業服務企業應當在合同期滿二個月前，書面向轄區物業管理行政主管部門和街道辦事處報告，并向業主公示，按本辦法第七條第（三）、（四）項規定退出，并負責保管第（五）項規定的有關資料。

第九條 物業服務合同期滿前，物業服務企業、業主委員會和開發建設單位無正當理由不得單方面提前解除合同。確需提前解除的，應當按照以下程序解除合同：

（一）需要提前解除合同的一方，應當提前二個月將解除合同的理由、時間、相關事宜的處理意見等書面告知對方。

（二）被告知一方應在接到告知書15日內，就對方提出的要求作出反應；

（三）被告知一方同意提前解除合同的，合同雙方可以按本辦法第七條規定的程序，做好移交工作，并按雙方約定的時間，退出物業管理項目。

被告知一方不同意提前解除合同的，應當告知對方不同意理由。

（四）物業服務合同各方對提前解除合同的要求無法達成一致的，可以邀請轄區房地產行政主管部門和街道、居（村）民委員會協調；協調不成的，應當通過司法程序予以解決。

（五）提前解除合同的要求未經雙方協商同意，或未經法院裁定解除的，物業服務企業應當按照合同的約定，履行合同，業主應當按時交納物業服務費用。

第十條 物業服務合同單方提前解除退出物業管理項目的，按以下規定處理：

（一）物業服務企業單方解除合同的：

1、當年考核為不合格企業，記入該企業誠信檔案。同時，按照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的有關規定進行處理。

2、停止參加物業管理項目投標資格一年。

3、自退出物業管理項目之日起一年內接管新的物業管理項目不予備案。

（二）業主大會、業主委員會提前單方解除合同的：

1、物業管理項目所在地房地產行政主管部門會同街道責令業主大會和業主委員會撤銷終止物業服務合同的決定。

2、業主大會、業主委員會提前單方解除合同，已對物業服務企業造成損失的，物業服務企業可以通過司法程序要求賠償；業主委員會未經業主大會的同意，擅自做出提前解除合同決定的，由同意該決定的人員負責賠償，并不得再擔任業主委員會成員。

（三）開發建設單位提前解除合同的：

1、由市房地產行政主管部門建議市建設主管部門予以處理，并記入該企業誠信檔案。

2、物業服務企業可以通過司法程序，要求撤消提前解除合同的決定，或者要求賠償由此產生的損失。

第十一條 物業服務企業退出管理項目，應當及時按規定成立業主大會，選聘物業服務企業。尚未選聘出新物業服務企業的，應按照下列程序做好銜接工作：

（一）業主委員會要書面告知物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會和公安派出所。

（二）在業主大會重新選定物業服務企業之前，可以由業主委員會組織業主對物業管理項目實施自我管理，或委托一個物業服務企業臨時代管，由業主交納相關費用。

（三）業主大會尚未選聘出物業服務企業的由業主委員會負責，沒有業主委員會的，由社區居民委員會負責，按“實施辦法”第三十九條的規定，協調城建部門委托經核準的生活垃圾經營性處置單位負責環境衛生工作；物業共用設施設備、場地需要維修養護的，組織利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，組織利益相關的業主自籌。需要用物業費支付的費用，業主據實交納，直至新的物業服務企業進入。

第十二條 物業服務企業不履行合同約定，未按本辦法規定程序退出的，市物業管理行政主管部門可記入企業誠信檔案，并將不良行為記錄向社會公布。業主委員會可以依法起訴，要求退出管理。給業主造成損失的，應承擔相應的法律責任。

第十三條 業主大會、業主委員會不按本辦法規定的程序解聘物業服務企業，物業所在地的縣（市）區物業管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府），應當責令限期改正或撤銷其決定，并告知全體業主，導致物業服務企業受損失的，由物業服務企業通過司法程序追究相應的法律責任。

第十四條 本辦法由大連市國土資源和房屋局負責解釋。

第十五條 本辦法自印發之日起施行。

建設部關于修改《物業管理企業資質管理辦法》的決定 中華人民共和國建設部令第164號

《建設部關于修改〈物業管理企業資質管理辦法〉的決定》已于2007年10月30日經建設部第142次常務會議討論通過，現予發布，自發布之日起施行。

建設部部長 汪光燾 二○○七年十一月二十六日

建設部關于修改《物業管理企業資質管理辦法》的決定

建設部決定對《物業管理企業資質管理辦法》(建設部令第125號)作如下修改：

一、刪去第十七條、第十八條、第二十二條。

二、將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”。

此外，對條文順序作相應的調整。

本決定自發布之日起施行。《物業管理企業資質管理辦法》根據本決定作相應的修改，重新發布。

物業服務企業資質管理辦法

（2004年3月17日建設部令第125號，2007年11月26日根據 《建設部關于修改<物業管理企業資質管理辦法>的決定》修正）

第一條 為了加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平，根據《物業管理條例》，制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內申請物業服務企業資質，實施對物業服務企業資質管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

第三條 物業服務企業資質等級分為一、二、三級。

第四條 國務院建設主管部門負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。

省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業服務企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。

設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

第五條 各資質等級物業服務企業的條件如下：

（一）一級資質：

1.注冊資本人民幣500萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；

4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；

（4）辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。

（二）二級資質：

1.注冊資本人民幣300萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；

4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅100萬平方米；

（2）高層住宅50萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；

（4）辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。

（三）三級資質：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

4.有委托的物業管理項目；

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

第六條 新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：

（一）營業執照；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

第七條 新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

第八條 一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。

二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

第九條 申請核定資質等級的物業服務企業，應當提交下列材料：

（一）企業資質等級申報表；

（二）營業執照；

（三）企業資質證書正、副本；

（四）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；

（五）物業服務合同復印件；

（六）物業管理業績材料。

第十條 資質審批部門應當自受理企業申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書；一級資質審批前，應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為20個工作日。

第十一條 物業服務企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：

（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；

（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；

（三）挪用專項維修資金的；

（四）擅自改變物業管理用房用途的；

（五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

（八）物業服務合同終止時，不按照規定移交物業管理用房和有關資料的；

（九）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

（十）不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的；

（十一）超越資質等級承接物業管理業務的；

（十二）出租、出借、轉讓資質證書的；

（十三）發生重大責任事故的。

第十二條 資質證書分為正本和副本，由國務院建設主管部門統一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。

企業遺失資質證書，應當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領。

第十四條 企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新核定資質等級。

第十五條 企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。

第十六條 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。

第十七條 物業服務企業取得資質證書后，不得降低企業的資質條件，并應當接受資質審批部門的監督檢查。

資質審批部門應當加強對物業服務企業的監督檢查。

第十八條 有下列情形之一的，資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書：

（一）審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業服務企業資質審批決定的；

（二）超越法定職權作出物業服務企業資質審批決定的；

（三）違反法定程序作出物業服務企業資質審批決定的；

（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業服務企業頒發資質證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第十九條 物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十條 物業服務企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十一條 物業服務企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

第二十二條 資質審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）對不符合法定條件的企業頒發資質證書的；

（二）對符合法定條件的企業不予頒發資質證書的；

（三）對符合法定條件的企業未在法定期限內予以審批的；

（四）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；

（五）不履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的。

第二十三條 本辦法自2004年5月1日起施行。

第三篇：寧波市物業項目服務退出辦法

寧波市物業項目服務退出

管理暫行辦法

第一條 為加強物業項目服務退出管理，規范物業服務企業退出行為，維護當事人的合法權益，保持物業服務活動的正常秩序，根據《寧波市住宅小區物業管理條例》和有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業項目，是指開發建設單位或業主大會委托物業服務企業進行服務的物業項目。

第三條 本市行政區域內因物業服務合同期滿終止，或者依據法律規定和物業服務合同約定提前解除合同，物業服務企業退出物業項目服務管理活動，適用本辦法。

第四條 退出物業項目服務應當本著維護社會穩定、保證業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。

第五條 市房產行政主管部門(以下簡稱市物業主管部門)負責全市物業項目服務退出管理的政策制定、業務指導和監督工作。

各縣（市）、區房產行政主管部門（以下簡稱轄區物業主管部門）負責本轄區內物業項目服務退出管理過程的業務指導、監督工作。

各縣（市）、區人民政府負責制定本轄區物業管理應急預案，指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）對轄區內物業項目-2務企業不得擅自提出終止前期物業服務合同，退出物業項目服務管理 ；

（二）前期物業服務合同期內，建設單位不得以返還或部分返還前期物業服務費為條件，要求物業服務企業退出物業項目服務管理；

（三）同一地塊分期開發建設的項目，業主委員會尚未全部建立或增補前，業主委員會不得要求物業服務企業退出物業項目服務管理；

（四）物業服務合同期內，未經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主表決通過，業主委員會不得擅自決定，要求物業服務企業退出物業項目服務管理。

第十條 建設單位或物業服務企業明確前期合同期滿不再續約或提前解除合同的，適用以下程序：

（一）建設單位或物業服務企業合同期滿不再續約或提前解約的，合同當事人一方應于擬解除合同3個月前書面告知對方，并承擔相應違約責任。同時書面報告轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）和物業主管部門，并填寫《物業項目服務退出管理情況登記表》。轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）和物業主管部門接到報告后，應在10個工作日內進行調查處理。經調查確需退出的，應明確退出有關事項。并以書面形式在物業管理區域內公告15日。

（二）建設單位應當按照《寧波市物業管理招標投標實-4

（二）對物業服務企業提出提前解除合同的，業主委員會收到書面報告后5日內，應將物業服務企業退出的相關事項在物業管理區域內公告征求業主意見，公告時間不少于15日。公告期滿持異議的業主未超過專有部分占建筑物總面積1/2且占總人數1/2的，業主委員會應及時與物業服務企業進行協商，依法簽訂退管協議。退管協議應當就物業服務交接時間、內容、查驗、交接前后的責任等事項進行明確。

退管協議應在物業管理區域內公告7天，同時抄報轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會備案。

（三）業主委員會應當于簽訂退管協議之日起15日內，在轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會的指導下開展選聘新的物業服務企業。

（四）物業服務企業提前解除合同的，公告期滿持異議的業主超過專有部分占建筑物總面積1/2且占總人數1/2的，或雙方未能達成退管協議的，按照本辦法第二十一條有關規定執行。

第十二條 物業服務合同期限未滿，業主大會要求物業服務企業提前解除合同的，適用以下程序：

（一）持有20％以上且按合同約定按時交物業服務費用的投票權業主提議提前解除合同的，業主委員會在收到提議之日后1個月內應召開業主大會進行表決。在召開業主大會15日前，應將業主提議提前解除合同的理由、解除合同的時間、需承擔的違約責任及會議相關內容以書面形式在物業管-6

（二）業主大會未及時履行選聘物業服務企業責任的，原物業服務企業應當及時報告轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會，督促業主大會及時選聘物業服務企業。

（三）物業服務企業向轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門書面報告后3個月，業主大會仍不選聘新物業服務企業的，原物業服務合同視作繼續有效，有效期限至新簽定的物業服務合同生效之日止。

第十四條 物業項目服務退出管理中，新選聘的物業服務企業未接收服務前，原物業服務企業應當繼續做好服務工作，業主應當按合同約定繼續交納物業服務費至合同解除之日。

第十五條 物業項目服務退出管理中，新選聘的物業服務企業根據物業項目服務實際，需留任或聘用原物業服務人員的，可與原物業服務企業進行協商。

第十六條 物業項目服務退出管理中，業主委員會對物業服務企業的財務帳目應聘請中介審計單位進行審計，并將審計結果向全體業主公布。審計費用在利用物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收入中支出。財務審計內容：

（一）實行物業服務酬金制收費方式的，審計內容為物業服務各項資金的收支情況；

（二）實行物業服務包干制收費方式的，審計內容為-8第十八條 新選聘的物業服務企業接收物業項目服務時，應當與原物業服務企業、業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗和交接，并制作查驗記錄。查驗記錄應當包括項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業和業主委員會蓋章，存在爭議的，應當在查驗記錄載明。

第十九條 物業項目服務退出過程中，雙方有爭議的，可向轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會申請調解，經調解不成的，應通過司法途徑解決。

第二十條 物業服務合同終止，業主欠交的物業服務費用，原物業服務企業可依照原合同約定，委托新的物業服務企業代為收取，也可自行向業主收取或通過啟動轄區物業服務糾紛快速處理機制協調解決，調解不成功的可通過司法途徑解決。新物業服務企業應為原物業服務企業收取欠繳物業服務費提供幫助，但原物業服務企業不得以業主欠費為由拒絕辦理移交。

第二十一條 物業服務企業明確合同期滿不再續約或提前解除合同的，在物業服務合同終止前15日，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門應當與物業服務企業溝通，為平穩過渡增加3個月時間的緩沖期。同時轄區人民政府物業管理協調領導小組應在7個工作日內，組織轄區物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、規劃、城管、勞動、價格、社區居民委員會及業主委員會等相關部門召開聯席會議，按照市政府《關于當前形勢下推行老小區保安保潔企業化運作的通知》（甬政發〔2009〕49號）的規定，推行保安保潔企業化運作的管理模式進行管理，有條件的也可實行準物業管理、社區平安管理或小區業主自治管理。

第二十二條 因物業項目規模較小，導致物業服務企業退出服務的項目，轄區物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會，從實際出發，本著規模經營、方便管理、降低成本、提高服務質量的原則，積極創造條件推動相鄰項目整合的管理辦法進行管理。

第二十三條 物業服務企業不按本辦法規定程序退出的，將作為企業不良行為記入企業信用檔案并向社會公示。同時自社會公示之日起取消該企業1年內參與物業服務項目招投標的資格，其服務的物業項目1年內不得參與物業項目示范或優秀評選活動。

第二十四條 本辦法自2010年8月1日起施行。

第四篇：浙江省物業項目服務退出管理辦法(試行)》的通知

關于印發《浙江省物業項目服務退出管理辦法（試行）》的通知》

（浙建房市[2010]20號）

為加強物業項目服務退出管理,規范物業服務企業退出行為, 維護當事人的合法權益，保持物業管理活動的正常秩序，引導物業服務行業健康有序發展，根據《浙江省物業管理條例》和國家有關法律、法規的規定，在調查研究和廣泛征求意見的基礎上，我廳制定了《浙江省物業項目服務退出管理辦法(試行)》，現印發給你們，請認真組織物業服務企業、房地產開發企業、業主委員會等單位以及相關部門進行學習和貫徹實施。實施中如遇問題請及時反饋我廳房地產市場監管處。

附件：《浙江省物業項目服務退出管理辦法(試行)》

二〇一〇年三月九日

浙江省物業項目服務退出管理辦法（試行）

第一條 為加強物業項目服務退出管理，規范物業服務企業退出行為，維護當事人的合法權益，保持物業管理活動的正常秩序，根據《浙江省物業管理條例》和國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本省行政區域內因物業服務合同期滿終止，或者依據法律規定和物業服務合同約定提前解除合同，物業服務企業退出物業項目服務管理活動，適用本辦法。

第三條 退出物業項目服務管理應當本著維護社會穩定、保證業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。

第四條 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業項目服務退出的指導、監督和管理。

縣級以上人民政府房產行政主管部門(以下簡稱“物業主管部門”)負責本行政區域內物業項目服務退出的指導、監督和管理。

第五條 業主大會和業主委員會應當從保持物業項目服務管理的穩定性和長遠利益出發，不得隨意更換物業服務企業，要保證業主的正常生活秩序。

物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出物業項目服務管理程序和相應職責，解決好項目管理遺留問題，做好新老物業服務管理的銜接工作，保持項目服務管理的連續性。

開發建設單位應當尊重購房人的合法權益，兌現售房承諾，妥善解決項目建設遺留問題，為物業項目管理的順利開展提供保障。

第六條 前期物業服務合同期滿終止，業主大會和業主委員會尚未成立，物業服務企業退出項目服務管理的，適用下列程序：

（一）建設單位或物業服務企業不再續約的，合同當事人一方應當在前期物業服務合同屆滿60日前，向對方提出不再續約的意見。建設單位應當按照《浙江省物業管理條例》及前期物業管理招標投標有關規定，并征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業，按不低于原物業服務合同約定的服務標準執行。

（二）物業服務企業應當將不再續約原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案，并填寫《物業服務企業退出項目服務管理情況登記表》。

（三）建設單位應當在新選聘的物業服務企業（以下統稱“新受托物業服務企業”）確定后10日內，將新受托物業服務企業及相關情況書面函告業主，并抄報物業所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

（四）建設單位未及時履行選聘物業服務企業責任的，原物業服務企業應當及時向所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面報告。物業主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會督促建設單位及時選聘物業服務企業。

第七條 前期物業服務合同期滿終止且業主大會、業主委員會已成立，或物業服務合同期滿終止，物業服務企業退出項目服務管理的，適用下列程序：

（一）業主大會或物業服務企業不再續約的，合同當事人一方應當在前期物業服務合同或物業服務合同期限屆滿60日前，向對方提出不再續約的意見。業主大會應當按照《浙江省物業管理條例》和《管理規約》等有關規定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。

（二）物業服務企業應當將未續約原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案，并填寫《物業服務企業退出項目服務管理情況登記表》。

（三）業主委員會按照規定的程序和要求重新選聘物業服務企業后的10日內，應當在本物業管理區域內公告，并報物業所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

（四）業主大會未及時履行選聘物業服務企業責任，也未決定實施自治管理的，原物業服務企業應當及時向所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面報告。物業主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會督促業主大會及時選聘物業服務企業。

第八條 物業服務合同當事人提前解除合同，物業服務企業退出項目服務管理的，應依情形分別適用下列程序：

（一）前期物業服務期間，合同當事人一方要求提前解除物業服務合同的，應于擬解除合同前90日書面告知對方，并征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

建設單位應當按照《浙江省物業管理條例》及前期物業招標投標有關規定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。同時,建設單位、物業服務企業和物業主管部門應分別履行本辦法第六條

（二）至

（四）項相關規定。

（二）物業服務期間，經業主委員會或者20％以上業主提議要求提前解除合同的，應于擬解除物業服務合同前90日組織召開業主大會。在召開業主大會15日前，將會議通知及解聘物業服務企業事項等書面材料送交與會人員并以書

面形式在物業管理區域內公告。經征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主大會做出解聘物業服務企業決定的，業主委員會應當在業主大會作出決定后３日內書面通知物業服務企業，但管理規約、業主大會議事規則或合同另有約定的從其約定。

業主大會應當按照《浙江省物業管理條例》和本物業項目《管理規約》等有關規定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。業主委員會應當將提前解除合同的原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。同時，物業服務企業應填寫《物業服務企業退出項目服務管理情況登記表》。

未經業主大會依法通過提前解聘物業服務企業的，業主委員會及其成員不得擅自作出解聘物業服務企業的決定。

（三）物業服務期間，物業服務企業要求提前解除物業服務合同的，應當在擬解除物業服務合同90日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業主委員會，就相關事項進行協商，同時以書面形式在物業管理區域內公告15日。

物業服務企業應當將解約原因、退出時間以書面形式報送項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案，并填寫《物業服務企業退出項目服務管理情況登記表》，書面告知社區居民委員會。業主委員會應當啟動選聘物業服務企業的程序。

（四）當事人一方對提前解除物業服務合同行為有爭議的，雙方應依據物業服務合同的約定協商解決。如協商不成，可申請物業項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業主管部門調解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。

第九條 物業服務企業應當在前期物業服務合同或物業服務合同期滿終止或解除之日前繼續按照合同的約定提供物業服務，積極協助建設單位或業主大會做好物業項目管理相關工作。業主應當按時交納物業管理服務費至合同期滿終止或解除退出之日。

第十條 在前期物業服務合同或物業服務合同期滿終止或解除之日前，物業服務企業應當根據業主的意見將預收的物業服務費等相關費用的結余款項退還給業主或轉交給下一任物業服務企業；原欠繳的物業服務費，業主應當按照物業服務合同的約定，及時補繳。

第十一條 原物業服務企業應當按照《浙江省物業項目承接驗收管理辦法(試行)》的規定，在物業項目管理移交前30日，與物業服務合同委托方、新受托物業服務企業辦理物業項目交接驗收手續，移交物業的共用部位、共用設施設備及相關場地、物業服務用房等，并提供該管理辦法第九條、第十條規定的資料。

第十二條 新受托物業服務企業接管物業時，應當按照《浙江省物業項目承接驗收管理辦法(試行)》的規定與物業服務合同委托方、原物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備和物業服務用房等進行查驗。

查驗時應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字。對查驗中發現的問題，應詳細記錄，雙方應當以書面形式明確有關問題的解決辦法。

經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續，原物業服務企業與物業

服務合同委托方及其新受托物業服務企業簽訂《物業服務管理交接驗收協議》。

第十三條 物業服務合同的權利義務終止后，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接手續。原物業服務企業拒不退出物業管理區域的，業主可拒付物業服務合同權利義務終止后的物業服務費；新受托物業服務企業和物業服務合同委托方應通過司法途徑要求原物業服務企業退出物業服務區域、辦理交接手續。

第十四條 物業服務合同期滿終止，業主大會未依法及時選聘新的物業服務企業且未作出自治管理決定的，應當按照下列程序做好銜接工作：

（一）在物業服務合同期滿終止前30日，業主大會未明確續聘或未選聘新的物業服務企業，且未作出自治管理決定時，原物業服務企業應當向物業項目所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告。

（二）物業主管部門接到物業服務企業報告后7個日內，應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會到物業項目所在地聽取業主、業主委員會和物業服務企業的意見，并就繼續做好物業服務進行溝通協調工作。

（三）物業主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)，積極協助業主大會依法選聘新的物業服務企業，并主動提供相關信息，協助其做好選聘物業服務企業工作，指導業主大會與新選聘的物業服務企業簽訂《物業服務合同》。

（四）對拒不選聘新的物業服務企業的，物業主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)將有關情況書面報送物業項目所在地縣（市、區）人民政府。根據《浙江省物業管理條例》等有關規定，及時制定管理預案，并組織社區居委會、環衛、園林、供電、供水等部門做好共用設備設施運行、垃圾清掃、綠化維護等基本服務。所發生的費用由業主交納，業主委員會負責收取。

第十五條 物業服務企業不履行合同約定、不按規定程序退出及未按規定辦理物業項目退出備案的，應記入企業誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布，并按《物業管理企業資質管理辦法》(建設部令第164號)等有關的規定，可給予降低企業資質等級或取消企業資質。

第十六條 因物業規模較小導致物業服務企業退出項目服務管理的，所在地縣（市、區）物業主管部門應從實際出發，本著規模經營、方便管理、降低成本、提高服務質量的原則，積極創造條件推動相鄰項目整合。

第十七條 各設區的市、縣物業主管部門可依據本辦法結合當地實際，制定具體實施細則。

第十八條 本辦法自發布之日起施行。

第五篇： 天津市社區物業管理辦法[推薦]

天津市社區物業管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強和創新社區物業管理工作，將物業管理納入

社區管理，提升物業管理水平，促進和諧社區建設，依據有關法

律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市市內六區和環城四區范圍內社區物業管理工作，適用本辦法。

第三條 社區物業管理工作應當堅持政府主導、屬地管理、條塊結合、分類指導的原則。

第四條 市人民政府有關部門、有關區人民政府應當加強對

社區物業管理工作的宣傳引導，不斷增強居民參與意識、自律意

識和有償服務意識，營造和諧共建、遵規守約、文明誠信的社區

物業管理氛圍。

第二章 管理模式和服務標準

第五條 舊樓區實行社會化服務公司管理、產權單位自行管

理、居民自治管理3種方式。具體管理方式由區人民政府根據實

際情況和小區特點，因地制宜確定。

第六條 舊樓區居民自治管理的,由社區居民委員會牽頭組

織，樓門棟長協調配合，居民和志愿者參與，落實小區衛生清掃

保潔、門崗執勤、車輛停放、秩序維護等服務。也可以自行成立

服務隊伍進行日常管理服務。

第七條 舊樓區物業管理應當達到下列要求：

（一）在小區顯著位置公布服務內容、服務標準以及收費標 準；

（二）樓道內無亂貼亂畫，樓內外衛生清掃及時，垃圾日產

日清，小區環境干凈整潔；

（三）小區主出入口24小時值勤，定時對小區內公共區域進

行巡視，車輛停放有序，公共秩序良好；

（四）公示房屋及附屬設施設備維修養護責任單位。發現路

面損壞、污水外溢等問題，及時向有關維修養護責任單位報告。

第八條 有關區人民政府負責落實舊樓區房屋、道路、綠化、排水等日常維修養護單位。

第九條 舊樓區日常管理服務費應當由居民交納，市、區財

政給予適當補助。

第十條 舊樓區管理服務單位和物業服務企業吸納就業困難

人員的崗位補貼標準和社會保險補貼標準，按照我市有關規定執 行。

第十一條 商品住宅小區、保障性住房小區推行專業化物業 管理模式。

示范小城鎮住宅小區和城中村改造安置小區可以通過選聘物

業服務企業或者由街道辦事處（鄉鎮人民政府）自行成立管理服

務單位，為其提供衛生保潔、公共秩序維護、綠化養護、共用部

位養護等日常管理服務。

第十二條 商品住宅小區、保障性住房小區的物業服務企業

應當按照物業服務合同約定的服務等級，提供相應服務，并達到

合同約定的服務標準和下列要求：

（一）在小區內辦公場所顯著位置懸掛營業執照、資質證書、服務內容、收費標準、項目管理人員職責分工等；

（二）設置政策法規宣傳欄、管理規約公開欄、小區事務公

示欄，及時向業主公開公示物業服務信息；

（三）設置物業服務意見箱、業主委員會工作建議箱，定期

收集意見建議，改進措施具體有效。

示范小城鎮住宅小區和城中村改造安置小區的物業管理服務，參照前款規定執行。

第三章 管理責任及義務

第十三條 市民政局負責指導、監督、協調將物業管理納入

社區管理，建立健全長效管理工作機制。

市國土房管局負責全市物業管理活動的監督管理工作；研究

制定物業管理有關政策措施和標準；指導監督區房管局履行物業

管理監管職責；負責房屋安全使用方面的監督管理工作。

其他各有關部門按照各自職責做好社區物業管理相關工作。

第十四條 區人民政府負責本轄區社區物業管理工作的組織

領導，履行下列職責：

（一）組織落實本轄區各部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的社區物業管理工作責任；

（二）制定本轄區內的社區物業管理工作措施，保證長效管 理機制的落實；

（三）對社區物業管理工作進行綜合協調和監督管理；

（四）組織本轄區社區物業管理工作的檢查、考核，對不履

行職責的依法追究責任。

第十五條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責具體履行社區

物業管理工作職責：

（一）做好《天津市物業管理條例》、《天津市城市管理規

定》（2010年市人民政府令第26號）等法規規定的社區物業管理 相關工作；

（二）明確本轄區內負責社區物業管理的部門和人員；

（三）組織召集街鎮物業管理聯席會議；

（四）協調相關部門解決社區物業管理工作中出現的重要問 題；

（五）指導社區居民委員會對社區物業管理工作進行監督和 協調；

（六）組織對社區物業管理服務情況的考評。

第十六條 社區居民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）

指導下，做好社區物業管理的下列工作：

（一）教育引導居民參與配合社區物業管理、履行應盡義務、愛護公共財產；

（二）依法維護社區居民的合法權益，向上級有關部門及時

反映社區居民的意見和建議；

（三）對社區物業服務企業或舊樓區管理服務單位實施物業

服務情況進行考評；

（四）對未實行專業化物業管理的社區，采取多種方式組織

落實衛生保潔和秩序維護等基本服務；

（五）組織召集社區物業管理聯席會議，調解社區物業管理 矛盾糾紛；

（六）做好日常巡查，對本社區內出現的違規行為及時進行

勸阻，并向相關部門報告。

第十七條 社區設置物業管理專職人員，具體辦法由市民政

局、市國土房管局、市財政局共同制定。

第十八條 社區居民應當履行下列義務：

（一）自覺維護社區物業管理區域內的公共秩序和環境衛生，愛護公共財產；

（二）遵守物業服務合同或協議的約定，配合物業服務企業

或舊樓區管理服務單位做好管理服務，按時交納物業服務費；

（三）積極參與、配合街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區

居民委員會依法開展的社區物業管理工作；

（四）其他依法應當履行的義務。

第十九條 物業服務企業或舊樓區管理服務單位應當按照國

家和本市有關規定從事社區物業管理服務活動，并做好下列工作：

（一）遵守物業服務合同或協議約定，對社區物業及其環境

秩序進行管理，提供相應服務，接受街道辦事處（鄉鎮人民政 府）、社區居民委員會及居民的監督；

（二）對社區物業管理區域內發生的違法建設、占用或者破

壞園林綠地、拆改房屋結構、侵占消防通道、違規養犬等行為應

當勸阻制止，并及時向有關部門報告；

（三）接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會

對物業管理工作的指導，并協助做好相關工作。

第二十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專

業經營服務單位為居民提供相關服務前，應當通知社區居民委員

會和相關管理服務單位。社區居民委員會會同相關管理服務單位

提前做好與社區居民的協調溝通工作。

第四章 工作機制

第二十一條 本市實行街鎮、社區兩級物業管理聯席會議制 度。

第二十二條 街鎮物業管理工作聯席會議由街道辦事處（鄉

鎮人民政府）召集，區有關行政主管部門、公安派出所、司法所、社區居民委員會、物業服務企業或舊樓區管理服務單位等各方負

責人，以及業主代表或者居民代表參加。

街鎮物業管理聯席會議負責協調解決本轄區內社區物業管理

工作中出現的重大問題，并形成會議紀要在社區范圍內予以公告。

對不履行會議決定事項的單位和組織，由街道辦事處（鄉鎮人民

政府）上報區人民政府，由區人民政府督促限期落實。

第二十三條 社區物業管理工作聯席會議由社區居民委員會

召集。社區居民委員會主任、社區民警、業主代表或者居民代表、小區管理負責人等人員參加。

會議由社區居民委員會主任主持召開，原則上每月召開一次。

研究議題由會議成員單位提出，主要協調下列事項：

（一）履行物業服務合同或協議中出現的問題；

（二）業主委員會履職、換屆和委員補選工作；

（三）物業服務費收繳、使用等問題；

（四）在房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用中遇到 的問題；

（五）選聘、解聘物業服務企業或舊樓區管理服務單位的有 關事宜;

（六）社區物業管理中出現的其他問題。

上述事項應當經社區物業管理聯席會議集體討論作出決定后

實施，并監督整改落實情況。

第二十四條 有關區建立由專（兼）職人民調解員、專業人

員組成的調解委員會，負責指導重大、疑難社區物業糾紛的調解 工作。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）人民調解委員會負責復雜的社

區物業糾紛調解工作。

社區居民委員會人民調解委員會負責一般性物業糾紛的預防 和調解工作。

第二十五條 本市建立社區行政執法聯動機制。

市容園林、規劃、房管、公安、城市管理綜合執法等相關部

門應當加強日常巡查，對社區范圍內的違法違規行為依照有關法

律法規的規定進行治理。

發現違法違規行為的，居民、物業服務企業或舊樓區管理服

務單位、社區居民委員會應當及時勸阻，并向街道辦事處（鄉鎮

人民政府）或者有關部門報告。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以根據法律法規規章的規定、市人民政府決定或者接受委托，對轄區內的違法違規行為實施處 罰。

第二十六條 物業管理行政主管部門應當做好對社區物業服

務企業的監督管理工作，并指導、監督舊樓區管理服務單位做好 管理服務工作。

第二十七條 有關區人民政府應當明確社區物業管理服務的

屬地監督管理考核內容和辦法。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織社區居民委員會和業

主委員會、居民代表定期對物業服務企業、舊樓區管理服務單位

履行服務合同情況進行考核。

舊樓區管理服務情況考核結果，作為市、區財政資金補助的 依據。

第二十八條 新建小區在居民入住前，由區人民政府組織協

調街道辦事處（鄉鎮人民政府）派駐社區居民委員會籌備組，做

好社區管理相關工作。居民入住后，由籌備組按照有關規定組織

選舉產生社區居民委員會，并與物業服務企業做好相關工作銜接。

新建社區辦公服務設施，應當按照本市有關指標要求集中建 設，由區人民政府組織有關部門聯合審核驗收，并依據相關規定

辦理移交手續，確保在居民入住前投入使用。

第二十九條 物業服務企業或舊樓區管理服務單位應當按照

物業服務合同或協議的約定提供管理服務，按時收取物業服務費。

物業服務企業或舊樓區管理服務單位未按合同或協議約定履行服

務的，應當承擔違約責任。

社區居民委員會幫助協調業主與物業服務企業或舊樓區管理

服務單位就物業服務費收取工作中產生的矛盾。

經催繳、協調仍拒交物業服務費的，物業服務企業或舊樓區

管理服務單位可以通過司法途徑解決。

第三十條 房屋專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用

設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業主委員會負責組織業主對物業共用部位、共用設施設備的

維修、更新、改造方案進行書面確認，并監督實施。

第三十一條 本市房屋專項維修資金的增值資金除市財政部

門核定的房屋專項維修資金管理費用外，其余轉入房屋應急解危

專項資金專戶，用于已建立房屋專項維修資金物業項目的應急維 修。

發生以下情形之一的，可以使用該項目的房屋應急解危專項 資金：

（一）房屋局部屋面滲漏，外檐脫落，道路破損、塌陷等受

益范圍、責任人無法界定的；

（二）突發電梯故障、排水管道漏水等影響業主正常使用和

住用安全的；

（三）經業主大會同意的其他共用部位、共用設施設備緊急 維修項目。

物業服務合同約定應當由物業服務企業承擔的維修內容除外。

未成立業主委員會的物業管理小區，可以由社區居民委員會

負責物業項目房屋應急解危專項資金的申請和使用。

第五章 監督考核

第三十二條 市民政局會同市國土房管局等有關部門定期對

區人民政府和市級相關行政主管部門承擔的社區物業管理工作進 行考核。

區人民政府應當對街道辦事處（鄉鎮人民政府）承擔的社區

物業管理工作定期進行考核。

對在社區物業管理工作中履行職責不到位的，依據職責權限

予以通報批評，責令作出書面檢查，情節嚴重的追究責任。

第三十三條 相關部門不履行職責的，應當由上級主管部門

對主管人員或者其他責任人員進行責任追究，情節嚴重的由行政

監察機關依法處理。

第三十四條 市民政局、市國土房管局及相關行政主管部門、區人民政府和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當公布監督投訴電

話，接受居民舉報投訴。受理舉報投訴后，應當及時進行調查、核實并依法作出處理。

第六章 附則

第三十五條 本辦法所稱舊樓區，是指列入市人民政府舊樓

區提升改造計劃、綜合提升改造后符合接管標準的小區。

第三十六條 本市市內六區和環城四區以外的社區物業管理

工作參照本辦法執行。

第三十七條 本辦法自發布之日起施行，有效期5年。