第一篇：鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規劃土地拆遷管理實施辦法(試行)的通知

鄭政〔2004〕35號

各區人民政府，市人民政府各部門，各有關單位: 現將《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》印發給你們，望遵照執行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法

（試行）

為積極推進城中村改造建設工作，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設拆遷管理條例》和《鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號）等有關法律、法規規定，結合我市城中村改造的實際情況，特定本辦法。

一、規劃管理

（一）城中村改造范圍

鄭州市區建成區內的城中村，包括中心組團、西部組團、東南部組團、北部組團。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規劃管理原則

堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、突出重點、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規劃的編制和審批 1．城中村改造總體規劃的編制及審批

市城市規劃行政主管部門應會同市國土資源、建設、市政

等部門及區人民政府，依據城市總體規劃、分區規劃編制城中村改造總體規劃，并報經市人民政府批準后，作為指導全市城中村改造工作的依據。

2．改造詳細規劃編制及審批

（1）各區人民政府應依據城市總體規劃和城中村控制性規劃設計條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后，作為城中村改造分期實施的依據。

（2）由轉制后組建的股份制公司或村集體經濟組織或參與城中村改造建設的房地產開發商委托規劃設計單位，以城中村改造控制性詳細規劃為依據編制城中村改造修建性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后實施。

（四）城中村改造規劃編制的要求

1．規劃的編制應按照《城市規劃編制單位資質管理規定》委托具有相應資質的規劃設計單位進行。

2．總體規劃的編制必須從實際出發，根據鄭州市城市發展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。其主要內容包括：城中村改造開發模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實施改造的建議。

3．控制性詳細規劃應按照《城市規劃編制辦法》、《城市規劃編制辦法實施細則》要求的內容進行編制，除依據國家規定的強制性內容外，還必須明確以下內容：

（1）城中村改造的用地范圍；（2）根據拆遷安置人口、戶數以及該城中村在城市中的區位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質和規模；

（3）根據城市總體規劃要求，合理確定的其余用地性質和規模。（4）根據城市總體規劃、分區規劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車場等基礎設施布局。

4．城中村修建性詳細規劃的編制，應以控制性詳細規劃為依據，注意與開發建設項目相結合，要達到國家規定的規劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區的規劃設計應按照《城市居住區規劃設計規范》進行編制。有關住宅日照標準、容積率、建筑密度等強制性內容應嚴格按照《中華人民共和國工程建設標準強制性條文（城鄉規劃部分）》的有關規定執行。同時，應合理規劃停車場、公共綠地以及中小學、托兒所、幼兒園、社區服務中心等公共服務設施。

（六）城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應嚴格按照經批準的城中村改造詳細規劃進行。對未編制城中村改造詳細規劃的村莊，城市規劃行政主管部門不得為其辦理規劃審批手續，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產登記手續。

（七）市城市規劃行政主管部門應當加強城中村改造建設的統一規劃管理，嚴格按法定程序辦理“一書兩證”規劃審批手續，要對規劃實施情況進行監督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區其他村鎮的規劃建設用地，應按照有關法律、法規規定辦理手續。

（九）城市綜合行政執法部門應加大對城中村和規劃控制區域內違法建設的查處力度，保證城中村改造規劃和城市整體規劃的實施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區范圍內列入改造的城中村的土地按國有土地進行管理。

城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規劃。

（二）村集體經濟組織興辦的二、三產業等工商企業生產用地，土地使用權依法按現狀用途確認給城中村轉制后組建的股份制公司或現村集體經濟組織。

該類土地使用權需要補辦土地出讓手續的，經市人民政府批準，可按協議出讓方式辦理。土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政部門收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（三）村集體經濟組織興辦的學校、基礎設施、公益事業等公益性用地，其土地使用權按劃撥方式依法確認給該公益性或事業性單位。

（四）符合城中村改造總體規劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權按劃撥方式確認給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協議出讓方式辦理，土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個人使用的村集體經濟組織的土地，符合城中村改造總體規劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續。不符合城中村改造總體規劃要求的，應予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價結合成新給予補償，土地退還原村集體經濟組織。

（六）非村集體經濟組織投資參與實施城中村改造，符合總體規劃的經營性用地，按招標、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（七）城中村改造異地建設需要的土地，由市土地儲備庫統一供應，也可采取置換方式予以保障。該類土地應當采取招標、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續，并對承包經營者的損失給予適當補償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設拆遷管理條例》及有關政策規定為依據。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補償安置協議前，其拆遷補償安置方案必須由村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補償安置方案應該在村內公示。

（三）城中村的拆遷補償安置方案應載明貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設城中村，也可以選擇房地產開發商參與投資改造建設城中村。采取自行改造建設的城中村，可在符合城中村改造建設規劃要求的前提下，結合本村實際，自主確定和實施其拆遷補償安置方案。

采取房地產開發商參與投資改造建設的城中村，房地產開發商可以根據本企業的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經濟組織或改制后組建的股份制公司協商確定和實施其拆遷補償安置方案。

（五）參與城中村改造建設的房地產開發商，在與村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司商議城中村改造建設拆遷補償安置標準時，可以參照下列原則確定其拆遷補償安置方案： 1．被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內按房地產市場評估價給予貨幣補償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

2．被拆遷人選擇產權調換補償方式時，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價補齊差價；實際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

被拆遷人如果不同意上述產權調換辦法，可以選擇按實拆房屋的市場評估價計算購置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個基準建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經分戶，可以按兩個基準建筑面積安置。分戶的有效時間應在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應為原戶主的直系親屬，同時不得小于18周歲。

4．拆遷補償安置方案中，應明確要求安置房的集中安置和樓層差價計算辦法等項內容。

5．拆除城中村集體經濟組織的商業用房、辦公用房、生產用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價機構的估價結果協商簽訂拆遷補償協議。

6．改造建設的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時安置的，其搬遷補助費和臨時安置補助費標準按照鄭州市人民政府城市建設拆遷管理辦公室和鄭州市物價局《關于鄭州市城市建設拆遷搬遷補助費和臨時安置補助費等標準的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號）執行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關規定，由拆遷人與被拆遷人協議約定。8．2000年8月9日以后未經市規劃、建設等部門批準建設的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時一律不予安置補償。

（六）城中村的改造建設必須依法辦理拆遷許可證手續。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業資質的估價機構對拆除房屋及其用地進行價格評估，其評估結果可以作為分析拆遷補償安置成本的依據。

（八）拆遷人或被拆遷人對估價機構的估價結果有異義時，可以按照建設部建住房〔2003〕234號文印發的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定程序申請復核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補償標準達不成協議的，可以向市人民政府城市建設拆遷管理辦公室申請裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協議后又發生爭議的，經雙方協商仍不能達成一致意見時，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區政府和開發區管委會根據鄭政〔2003〕32號文件規定，結合本區實際，研究制定相應政策。

第二篇：鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規劃土地拆遷管理實施辦法(試行)的通知

鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規劃土地拆遷管理實施辦法（試行）的通知

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鄭政〔2004〕35號

各區人民政府，市人民政府各部門，各有關單位: 現將《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》印發給你們，望遵照執行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法

（試行）

為積極推進城中村改造建設工作，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設拆遷管理條例》和《鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號）等有關法律、法規規定，結合我市城中村改造的實際情況，特定本辦法。

一、規劃管理

（一）城中村改造范圍 鄭州市區建成區內的城中村，包括中心組團、西部組團、東南部組團、北部組團。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規劃管理原則

堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、突出重點、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規劃的編制和審批 1．城中村改造總體規劃的編制及審批

市城市規劃行政主管部門應會同市國土資源、建設、市政 等部門及區人民政府，依據城市總體規劃、分區規劃編制城中村改造總體規劃，并報經市人民政府批準后，作為指導全市城中村改造工作的依據。

2．改造詳細規劃編制及審批

（1）各區人民政府應依據城市總體規劃和城中村控制性規劃設計條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后，作為城中村改造分期實施的依據。

（2）由轉制后組建的股份制公司或村集體經濟組織或參與城中村改造建設的房地產開發商委托規劃設計單位，以城中村改造控制性詳細規劃為依據編制城中村改造修建性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后實施。

（四）城中村改造規劃編制的要求

1．規劃的編制應按照《城市規劃編制單位資質管理規定》委托具有相應資質的規劃設計單位進行。2．總體規劃的編制必須從實際出發，根據鄭州市城市發展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。其主要內容包括：城中村改造開發模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實施改造的建議。

3．控制性詳細規劃應按照《城市規劃編制辦法》、《城市規劃編制辦法實施細則》要求的內容進行編制，除依據國家規定的強制性內容外，還必須明確以下內容：

（1）城中村改造的用地范圍；

（2）根據拆遷安置人口、戶數以及該城中村在城市中的區位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質和規模；

（3）根據城市總體規劃要求，合理確定的其余用地性質和規模。（4）根據城市總體規劃、分區規劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車場等基礎設施布局。

4．城中村修建性詳細規劃的編制，應以控制性詳細規劃為依據，注意與開發建設項目相結合，要達到國家規定的規劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區的規劃設計應按照《城市居住區規劃設計規范》進行編制。有關住宅日照標準、容積率、建筑密度等強制性內容應嚴格按照《中華人民共和國工程建設標準強制性條文（城鄉規劃部分）》的有關規定執行。同時，應合理規劃停車場、公共綠地以及中小學、托兒所、幼兒園、社區服務中心等公共服務設施。

（六）城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應嚴格按照經批準的城中村改造詳細規劃進行。對未編制城中村改造詳細規劃的村莊，城市規劃行政主管部門不得為其辦理規劃審批手續，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產登記手續。

（七）市城市規劃行政主管部門應當加強城中村改造建設的統一規劃管理，嚴格按法定程序辦理“一書兩證”規劃審批手續，要對規劃實施情況進行監督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區其他村鎮的規劃建設用地，應按照有關法律、法規規定辦理手續。

（九）城市綜合行政執法部門應加大對城中村和規劃控制區域內違法建設的查處力度，保證城中村改造規劃和城市整體規劃的實施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區范圍內列入改造的城中村的土地按國有土地進行管理。

城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規劃。

（二）村集體經濟組織興辦的二、三產業等工商企業生產用地，土地使用權依法按現狀用途確認給城中村轉制后組建的股份制公司或現村集體經濟組織。

該類土地使用權需要補辦土地出讓手續的，經市人民政府批準，可按協議出讓方式辦理。土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政部門收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（三）村集體經濟組織興辦的學校、基礎設施、公益事業等公益性用地，其土地使用權按劃撥方式依法確認給該公益性或事業性單位。

（四）符合城中村改造總體規劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權按劃撥方式確認給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協議出讓方式辦理，土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個人使用的村集體經濟組織的土地，符合城中村改造總體規劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續。不符合城中村改造總體規劃要求的，應予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價結合成新給予補償，土地退還原村集體經濟組織。

（六）非村集體經濟組織投資參與實施城中村改造，符合總體規劃的經營性用地，按招標、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（七）城中村改造異地建設需要的土地，由市土地儲備庫統一供應，也可采取置換方式予以保障。

該類土地應當采取招標、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續，并對承包經營者的損失給予適當補償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設拆遷管理條例》及有關政策規定為依據。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補償安置協議前，其拆遷補償安置方案必須由村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補償安置方案應該在村內公示。

（三）城中村的拆遷補償安置方案應載明貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設城中村，也可以選擇房地產開發商參與投資改造建設城中村。

采取自行改造建設的城中村，可在符合城中村改造建設規劃要求的前提下，結合本村實際，自主確定和實施其拆遷補償安置方案。

采取房地產開發商參與投資改造建設的城中村，房地產開發商可以根據本企業的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經濟組織或改制后組建的股份制公司協商確定和實施其拆遷補償安置方案。

（五）參與城中村改造建設的房地產開發商，在與村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司商議城中村改造建設拆遷補償安置標準時，可以參照下列原則確定其拆遷補償安置方案：

1．被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內按房地產市場評估價給予貨幣補償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

2．被拆遷人選擇產權調換補償方式時，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價補齊差價；實際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

被拆遷人如果不同意上述產權調換辦法，可以選擇按實拆房屋的市場評估價計算購置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個基準建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經分戶，可以按兩個基準建筑面積安置。分戶的有效時間應在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應為原戶主的直系親屬，同時不得小于18周歲。

4．拆遷補償安置方案中，應明確要求安置房的集中安置和樓層差價計算辦法等項內容。

5．拆除城中村集體經濟組織的商業用房、辦公用房、生產用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價機構的估價結果協商簽訂拆遷補償協議。

6．改造建設的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時安置的，其搬遷補助費和臨時安置補助費標準按照鄭州市人民政府城市建設拆遷管理辦公室和鄭州市物價局《關于鄭州市城市建設拆遷搬遷補助費和臨時安置補助費等標準的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號）執行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關規定，由拆遷人與被拆遷人協議約定。

8．2000年8月9日以后未經市規劃、建設等部門批準建設的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時一律不予安置補償。

（六）城中村的改造建設必須依法辦理拆遷許可證手續。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業資質的估價機構對拆除房屋及其用地進行價格評估，其評估結果可以作為分析拆遷補償安置成本的依據。

（八）拆遷人或被拆遷人對估價機構的估價結果有異義時，可以按照建設部建住房〔2003〕234號文印發的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定程序申請復核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補償標準達不成協議的，可以向市人民政府城市建設拆遷管理辦公室申請裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協議后又發生爭議的，經雙方協商仍不能達成一致意見時，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區政府和開發區管委會根據鄭政〔2003〕32號文件規定，結合本區實際，研究制定相應政策。關于城中村改造安置模式的若干思考 1270

城中村是指在城市建成區內，在原農村居民點范圍內形成與周邊城市環境構成鮮明反差的，以原農村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區，也稱作都市里的村莊。建區以來，路橋街道大量土地被征，用于城市道路、公園及相關市政配套設施建設，據統計建區以來共征用土地6000多畝。大量土地征用使得一些農村村落變成了城中村，這些村功能混亂，居住用地、工業用地、商業用地等相互交叉，新舊住宅參差不齊，致使公共活動空間缺乏，建筑景觀雜亂無章，市政和公共配套設施不足，出現了消防通道、水、電及下水管道等設施難以負荷等問題和環境衛生惡劣、社會治安復雜、安全隱患較多等現象，也成為城市管理與建設的死角。城中村有大量存在，嚴重影響了路橋城市綜合競爭力的提升、城市功能的發揮和城市現代化的推進，城中村改造勢在必然。

在城中村改造中，首先碰到村民建房安置模式問題，選擇較好的安置模式對于推進路橋街道城中村改造，盡快提高村民居住質量，提升城市形象有著重要意義。筆者認為選擇“政府主導、市場運作”的安置模式是現階段城中村改造的最佳模式。

一、“城中村”改造的現有模式

當前，我區的城中村改造工作尚處于探索起步階段，就部分村莊現階段改造模式來看，主要有以下三種做法：

1、政府包干模式。這種模式主要由各管委會或鎮（街道）負責統一建設村民安置用房，按舊房拆遷量、人均面積確定安置價值和面積，以低于成本價提供給村民，并按人均1.5萬元的標準給村民解決社保問題，解除農民的后顧之憂。同時村集體享受征地面積8%村留地政策。這種模式優點是村民在獲得較多眼前利益的同時，較好地兼顧了長遠利益。缺點是建設管理難度大，管委會及鎮街道既是建設業主，又要承擔部分監督管理職能，需要大量的專業人才；在大范圍強勢推進中更容易造成農民與政府部門之間的矛盾。而且這種政府包干模式其資金平衡也只能立足于大范圍長時間的動態平衡，若大面積推廣會出現階段性的資金和人力資源短缺問題。

2、委托開發模式。這種模式主要是將推行“立改套”所節約的安置地、村留地通過掛牌方式低價出讓給房產商，房產商在支付拆遷征地費用的同時，按人均面積免費向村民提供安置房，并向村集體提供少量的小區臨街商業用房。這種模式的優點是農民眼前利益明顯，以土地換住房；安置房建設管理簡單，由房產商建好后交付給農民，有關部門不直接參與建設，只承擔監督職能。缺點是難以兼顧村民的長遠利益，如村集體保留地今后的增值收益歸開發商所有，村民不能享受。而對政府來說，由于節約的安置地、村留地掛牌出讓后，經房產商開發面向社會銷售的那部分房產不僅增加了市場房產供應量，對房產市場有一定沖擊，并直接減少了政府潛在的住宅用地拍賣供應量，使政府土地出讓金收入減少。政府雖然沒有直接投入資金，但實質上政府是通過出讓巨大利益給村民和房地產開發商來推動此項工作，因而這種模式不宜大范圍推廣，在實際操作中，政府必須合理引導和嚴格控制，以避免開發商為了一味追求經濟利益，而損害村民和城市的長久利益。

3、自建公助模式。其主要內容是“土地統征、資金統籌、專項補助、自主建設”，即村提出申請，鎮街道審核，根據村核定建房用地，按比例留足集體用地，其余土地由政府一次性統一征用；在統征土地中選擇合適地塊，分階段拍賣，籌集專項基金；按標準對統征土地及安置地上房屋拆遷費、小區配套費、村民養老保險費、小區規劃設計及各項報批費用等實行專項補助；在統一規劃、設計、報批、管理的基礎上，實行村民以幢為單位聯建聯管（或由村委會牽頭進行較大規模的建設），建設費用和質量自負，村委會統一進行小區配套設施建設（由監理單位和村民質量監督組進行雙重監督，并進行預算，公開招投標和事后審計），按幢驗收合格后按戶發放土地、房產證。這種模式的優點是有利于調動各方面工作積極性，實現分工協作，形成合力，減輕政府的建設資金壓力和拆遷阻力。缺點是受制于村集體經濟和村民實力，改造周期較長，在村民意見難于統一的情況下，會出現議而不決、久拖不決最后不了了之的可能，在實際操作中，由于村集體缺乏開發建設的經驗，往往會降低改造品質。

從上述三種改造模式可以看出，政府、村集體和開發商在不同的改造模式中所扮演的角色各有側重。但作為城市的經營者，政府必須參與到城中村的改造工作中來，通過其杠桿作用，均衡各方利益。政府在改造過程中要掌握主動權，加大政府監控力度，實行政府調控與市場運作相結合，是突出土地集約利用與建設用地調控。政府主導型這種模式并不是要政府出資改造，而是強調政府在改造過程中所起的宏觀調控作用。但在改造初期，政府也可以出資用于市政設施及一些公共設施建設，其主要目的是從公眾利益出發，保證開發時序上的合理性。

二、代建和回購模式是政府主導、市場運作的有益探索

當前，我省沿海一些城市在城中村改造中推出了代建與回購模式。在這兩種模式中，政府成功地引入了開發商（代建商）的參與和建設，在自身條件有限的前提下，確保了城中村建設在投資、質量、工期等方面均取得了較好的成績。筆者認為，在我區實施城中村改造時，代建與回購兩種模式不失為政府主導、市場運作的好辦法。

1、代建模式的特點

代建即由相應資質的開發商代理建設開發并收取適度酬金（管理費）的安置模式。目前應用較少，較適應于新成立的開發區，政府公務較多而精力有限，作為業主尚缺開發方面經驗。這種模式里開發中的一切事宜由代建商總代理，包括計劃立項、規劃許可、建筑審批等，造價經審計后據實報銷，相當于EPC承包模式（也稱項目總承包模式）。

代建模式的主要步驟有：①政府公布擬建工程情況（包括質量與工期要求、代建管理費率范圍等），以及對投標人在各方面的資質要求。②按照《中華人民共和國招標法》及相應的法律、法規，采取公開招標方式，確定入圍的投標人。③按約定的評標方式，開標時隨機確定一個基準分（如招、投標代表人摸一子取平均分），各投標人的管理費率報價以基準分為滿分來打分，最高者為中標人。④中標人即代建商與業主（一般是政府下屬的經濟實體公司）訂立代建合同，組織開展勘測、設計、施工、監理等工作。⑤代建商在竣工且前期物業成立后，將代建工程移交給政府。⑥業主按合同約定支付進度款，并按代建商的中標管理費率支付管理費。

代建模式的特點和利弊：

（1）業主的組織協調工作量小，但合同管理難度較大。由于業主只與代建商簽訂合同，合同數量少，使得業主的組織管理和協調工作量小，這也可發揮代建商多層次協調的積極性，但由于合同條款不易準確確定，容易造成較多的合同糾紛，因而合同管理難度較大。

（2）有利于控制工程質量。由于代建商與各施工單位之間通過合同建立了責、權、利關系，對于工程質量，既有施工單位的自控，又有代建商的監督管理，從而增加了工程質量監控環節。

（3）有利于縮短建設工期。

（4）對代建商而言，責任重、工作量大。不僅需要外部環境協調，還需要做好項目參與單位之間的協調，因此需要具有較高的管理水平和豐富的實踐經驗。

（5）由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，這類合同中，業主需承擔建設中實際發生的一切費用，也就承擔了項目的全部風險，而代建商由于無風險，其報酬往往也較低，因此，這種模式的最大缺點是業主對工程總造價不易控制，代建商也往往不注意降低建設成本。

2、回購建設模式的特點

采用回購模式目前較為常見，這里政府將擬建項目的土地使用權采取拍賣和招標方式，由開發商買入并按要求建設住宅、商鋪及公益設施等，建成后政府再向開發商以原先約定的回購價全部（或大部分）回購。它與代建模式的最大區別是建設資金為企業自籌，企業在拍賣或招標時必須根據回購價和自身的計劃建設成本確定自己對宗地的競買價。

回購模式的主要步驟如下（以拍賣為例）：①公告出讓土地的位置、建設的質量與工期要求、建成后的回購比例或價格等。②拍賣土地使用權，由各競買人加價競買，最后以最高出價者中標。③開發商與政府簽訂回購合同，并按政府提供的初步設計圖紙（有些工程已進行到施工圖設計），在工期內完成建設投資。④工程驗收合格后由政府按約定方式回購。回購模式的特點和利弊：

（1）一般在土地使用權出讓時為帶方案拍賣，具體建設內容以規劃部門提供的規劃條件書和規劃方案為準，其建設內容基本上不存在可變性，這要求政府前期工作準備充分，至少要做好方案規劃論證，因而政府工作量相對較大。

（2）開發商需要有較大的資金實力。

（3）由于回購價固定或基本固定，一定范圍內的工料價格上漲風險將由開發商承擔。

（4）開發商的利潤點主要在于成本節約上，因此能督促其加強項目管理，重視對工程投資、進度方面的控制。

（5）政府的經濟收益明顯，一方面，在前期拍賣土地中能收到一筆土地出讓金，可用于前期費用或進一步用于其它項目建設地塊的拆遷、開發；另一方面，如果采取拍賣方式，在眾多的參拍企業中由價高者得，而同時回購價固定，這就在很大程度上保證了經濟收益。因此，這種模式更接近市場化。

3、兩種建設模式的比較

代建與回購兩種模式中，政府都成功地引入了開發商的投資與建設，與以往由政府自己建設或直接委托開發商建設相比，提高了政府工程的公開性、公平性與公正性，也使建設項目在投資、工期、質量等方面受到了更好的控制。對開發商而言，在目前開發商品房競爭激烈、銷售存在較大市場壓力的情況下，代建與回購模式則對他們產生了較大的吸引力，一方面利潤雖然不高，但較為穩定，更無資金回籠風險，另一方面，能擴大開發業績與市場影響，培養隊伍，有利于今后企業的資質晉升。另外，由于這兩種模式采取了市場化方式運作，質量上得到保證，并配以到位的物業，也使回遷村民得到了實處，因此在總體上是種三贏的局面，可加以肯定。

三、代建與回購模式的兩個前提

根據我國國情，城中村改造運作中的資金來源目前還是政府投資。因此，無論是代建或回購中由拍賣方式產生的開發商，他們均需要在政府交付凈地的前提下并按約定的標準建設開發，所以政府必須先解決好這二個前提，才能接下去讓開發商（代建商）完成以后的“一攬子工程”。

前提一：制定建設標準和取費標準

建設標準由城中村改造工作領導小組辦公室制定，應嚴格參照國家強制性條文，并結合城市實際，對規劃技術中的住宅容積率、綠化率、日照間距、標準層與車庫層的層高、小區智能化系數及配套公益設施標準等進一步明確。

現階段我國房屋開發建設中收費項目眾多，手續繁雜，標準不一。因此，政府對改造工程建設中的土地勘測費、白蟻防治費、人防費、墻改費、審圖費、放樣費、測樁費、管道煤氣、有線電視費等取費作統一的優惠標準，在其它手續費用上也要明確該免的免，該減的減。

前提二：按時完成征地與拆遷工作

由于城中村改造工程建設多基于原村莊或農田上，房屋拆遷與農作物損失是不可避免的，如果不處理好，就會影響開、竣工日期，既容易引起開發商（代建商）與政府的矛盾，也會延遲廣大村民的回遷安置，直接增大政府開支，甚至引發社會的不安定。因此，在代建與回購工程公示前，政府應做好這些前期征地與拆遷等工作。

四、對代建和回購模式的一些建議

代建模式或回購模式，不同程度地存在著代理問題，故新的模式也需要在制度上加以不斷完善。

1、加強對建設工程的監督。政府要借助管理、審計等單位的力量，及時有效地對建設項目的進度、質量、投資等進行監控。

2、政府（業主）自身要重視誠信，及時按合同支付進度款或住宅回購款。

3、保護企業的適度利潤。正確處理好投資、質量進度三者的關系，制定合理的代建管理費率（一般為建設總投資的2—5%）和回購價格，確保工程質量和進度。

4、重視限額設計。所謂限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算額進行初步設計，按初步概算造價限額進行初步設計和施工圖設計。在整個設計過程中，要做到技術與經濟的統一；在建設與投資中，引入價值工程理念，重視壽命周期成本分析。

5、保障農民工利益。在代建模式中，政府與代建商簽訂代建合同時也要簽訂廉政責任書，并要其交納廉政保證金，代建商與施工單位、材料商之間在正式合同之外的小合同或承諾現象要防止和杜絕。代建中的工程款要專款專用，決不能挪作他用，民工工資要及時兌現，以保障民工權利。

6、對工程合同價的探討。在回購模式中，由于整個工程的合同總額已經確定，因此重點是正確預見今后出現的各種風險，如物價波動、惡劣氣候、地質地基條件困難及其它規劃、設計方面的變更等等，這些風險中哪些是合同總價包括的范圍，必須明確規定，以使開發商對回購工程總開支做到心中有數，能有效控制資金的使用。在代建模式中，為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費而對成本不加控制，應采取成本加獎罰確定的合同價，即首先確定一個目標成本，然后根據工程實際成本支出情況另外設定一筆獎金，當實際成本低于目標成本時，代建商除獲得實際成本與管理費外，還可根據成本降低額得到一筆獎金，如果等于或高于目標成本，則無獎金。此外，對超過合同價的上限時，還要處以一筆罰金。

7、對政府組織城中村改造工程建設投資公司的探討。城中村改造工程建設中，目前最緊缺的是一支既會運作（通過土地收儲和投放達到增值以求工程建設資金平衡或實現贏利）又懂工程的專業隊伍，而各鎮街道都組建一支專業隊伍不可取。建議區政府成立一支既會運作又懂工程的專業隊伍，各鎮（街道）在具體實施中主要負責監督管理職責，其它事宜可委托這支專業隊伍實施。

（作者系路橋街道辦事處主任）

第三篇：鄭州市人民政府關于印發《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》的通知

鄭州市人民政府文件 鄭政文〔2008〕120號

各縣(市)、區人民政府,市人民政府有關部門,各有關單位:

現將《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》印發給你們,請認真貫徹執行。

鄭州市城中村改造工作流程(試 行)

為認真貫徹落實《鄭州市人民政府關于印發進一步規范城中村改造的若干規定的通知》(鄭政文〔2007〕103號)精神,進一步規范程序,明確責任,提高工作效率,保證全市城中村改造工作依法、規范、健康、有序、快速進行,制定鄭州市城中村改造工作流程如下:

第一階段:啟動改造階段

1.村(組)班子征求村民意見,提出改造設想,經村民大會或村民代表大會形成同意實施城中村改造決議及同意集體土地轉國有決議,呈報所屬鄉(鎮)、辦事處。

2.鄉(鎮)、辦事處審核相關資料,提出審核意見呈報所屬區人民政府。

3.區人民政府審核同意后,組織對村(組)基本情況進行調查,與村(組)協商擬定城中村改造方案,經村民大會或村民代表大會形成決議,將相關申請資料呈報市城中村改造辦公室。

4.市城中村改造辦公室組織核查確認后,報市人民政府審定;市人民政府收到市城中村改造辦公室的核查報告后,審查確定是否批準實施城中村改造。時限:市城中村改造辦公室自接到區人民政府申請之日起10日內完成核查。

第二階段:土地和規劃手續辦理階段

5.區人民政府組織區國土資源局進行城中村土地地籍調查,經市國土資源局審核,報市人民政府批準后,由市國土資源局進行土地初始登記發證。土地確權資料齊備后,區人民政府在市規劃部門組織指導下,委托編制城中村改造控制性詳細規劃和安置區修建性詳細規劃。時限:資料齊全并符合報件要求之日起市國土資源局20個工作日內完成土地初始登記發證。

6.市規劃局委托專業機構進行城中村建筑物基底面積測算,經區人民政府組織補充相關內容,確定相關數據后,核定城中村改造安置基數,組織編制并審查控制性詳細規劃。時限:在各區按要求提供齊全相關資料后,安置基數測算與控制性詳細規劃編制同時開展20個工作日內完成初步方案。在土地確權完成、區人民政府按要求反饋補充成果后,市規劃局在10個工作日內組織完成安置基數測算與控制性詳細規劃編制,上報省會規劃委員會辦公室會議或市城中村改造工作領導小組會議審核,市人民政府批準。

7.市規劃局下達規劃設計條件,組織編制并審查安置區修建性詳細規劃,確定安置區修建性詳細規劃。

時限:在修建性詳細規劃按控制性詳細規劃和規范要求編制完成后,市規劃局在公示的同時,組織專家評審,無重大問題的,在22個工作日內批準修建性詳細規劃方案。

8.市土地儲備中心審核城中村改造用地規模,會同區人民政府擬定土地儲備方案,簽訂土地儲備協議或出具相關說明。時限:市人民政府批準控制性詳細規劃之日起15個工作日內完成土地儲備方案制定;資料齊全并符合報件要求之日起2個工作日內出具土地儲備情況說明。

9.區人民政府組織確定安置房和廉租房分布位置、戶型、套型及套數,向市房管局出具正式書面說明。

10.市房管局注銷拆遷村民原有房產證,設定安置房、配套開發商品房及廉租房的戶型、套型面積土地出讓前置條件。時限:注銷拆遷村民原有房產證之日起5個工作日內完成。

11.市國土資源局牽頭,會同市財政局委托土地評估機構對安置和配套開發用地進行價款評估,并根據評估價核算政府收益。時限:接區人民政府申請之日起7個工作日內完成。

12.區人民政府核定拆遷補償安置成本,提出安置區和配套開發區土地出讓建議起始價(或底價),并組織確定城中村改造方案。

13.市城中村改造辦公室組織審核城中村改造方案,報市城中村改造工作領導小組會議研究,市人民政府批準。

14.市國土資源局依據城中村改造方案擬定土地出讓方案,報市人民政府批準后,辦理安置和配套開發用地公開出讓。

時限:自市人民政府批準改造方案之日起10個工作日(不含報批時間)內完成。

第三階段:項目建設階段

15.市城中村改造辦公室審核批準城中村進行拆遷,區人民政府負責城中村拆遷,按期提供建設用地。時限:市城中村改造辦公室接區人民政府申請后,5個工作日內批準實施拆遷。

16.市發展改革委辦理城中村改造投資項目備案手續。時限:資料齊全并符合報件要求之日起15個工作日內完成。

17.市財政局辦理建設規費減免、土地總價款收繳及補貼撥付手續。時限:資料齊全并符合報件要求之日起3個工作日內完成對有關收費項目的審核;資金收妥之日起3個工作日內完成規費減、免手續;3億元以下項目交清土地出讓價款之日起15個工作日內(不含報批時間)完成撥付;3億元以上項目,自資金到位之日起20個工作日內將50%的土地出讓金撥付到區財政,其余50%自城建計劃下達之日起15個工作日內撥付到位。

18.市規劃局組織為土地取得者審查配套開發區的修建性詳細規劃,辦理建設用地規劃許可手續,依據房管局提供的房屋戶型、套型結構比例意見,辦理建設工程規劃許可手續。時限:在修建性詳細規劃按控制性詳細規劃和規范要求編制完成后,市規劃局在公示的同時,組織專家評審,無重大問題的,在10個工作日內(不含公示期)批準修建性詳細規劃方案。自資料齊全且符合審批要求之日起10個工作日內(不含公示期),完成建設用地規劃許可手續辦理,10個工作日內(不含公示期)完成建設工程規劃許可手續辦理。

19.市國土資源局為土地取得者辦理國有土地使用證。時限:自出讓土地總價款收繳完畢并辦理用地規劃許可證之日起20個工作日內辦理完畢。

20.市建委辦理工程招投標、施工許可和工程監督手續。時限:工程招投標程序結束后,7個工作日內完成施工許可和工程監督手續。

21.區人民政府對相關資金實施監管并及時撥付,配合相關部門確保安置房建設工程安全和質量合格。

22.市房管局核實廉租房戶型、套型面積后,辦理商品房預售許可手續和合同備案。時限:會同所在區人民政府對過渡性廉租住房具體座落認定后,對達到預售條件的商品房,在3個工作日內完成預售許可和合同備案。第四階段:村民回遷階段

23.市建委進行工程竣工備案。時限:資料齊全并符合報件要求7個工作日內完成工程竣工備案。

24.區人民政府組織村民回遷。

25.市房管局為分得安置房的村民發放房產證。時限:資料齊全并符合報件要求之日起20個工作日內完成。

主題詞:城鄉建設 城市 建設 程序 通知

主辦:市政府辦公廳五處

督辦:市政府辦公廳五處

抄送:市委各部門,鄭州警備區。

市人大常委會辦公廳,市政協辦公廳,市法院,市檢察院。

鄭州市人民政府辦公廳2008年7月7印發

第四篇：***市人民政府關于印發《城中村改造實施辦法（試行）》的通知

××*市人民政府關于印發《城中村改造實施辦法（試行）》的通知

各縣、區人民政府，市開發區管委，市政府各部門：.《市城中村改造實施辦法(試行)》，已經市政府第101次常務會議討論通過。現印發給你們，請認真貫徹實施。

城中村改造實施辦法(試行)

第一章總則

第一條為確保我市城中村改造的順利實施，依照《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》及其他相關法律、法規、規章，制定本辦法。

第二條本辦法所稱城中村是指在城市規劃區域內的農村集體經濟組織全部成員已經轉為城市居民的區片。

第三條城中村土地為國有土地。土地使用權出讓由市土地行政主管部門按計劃、有步驟地進行。

第四條城中村拆遷改造要在城市規劃指導下，采取群眾參與、政府組織、逐級審批的方法進行。使城中村拆遷改造實現社會、環境、經濟三個效益的統一。

第五條城中村拆遷改造工作由各區政府(市開發區)負責組織實施，拆遷改造工作與撤村建居同步進行。

第二章拆遷

第六條城中村拆遷安置政策由各區政府(市開發區)根據本區實際制定，報市政府批準后實施。拆遷任務由各區政府(市開發區)委托具有房屋拆遷資格的單位承擔。房地產開發企業不得介入拆遷工作。

第七條房屋拆遷必須依照法定程序進行，市房屋拆遷辦公室負責裁定。

第八條制定拆遷安置政策必須經過下列程序：

(一)入戶調查，掌握第一手資料；

(二)依據規劃要求進行可行性研究；

(三)提出確保改造項目順利實施的保障措施；

(四)拆遷安置政策必須向被拆遷人進行公告，廣泛征求群眾意見，并得到大多數被拆遷人的認可。

第九條拆遷凍結令下達后，拆遷范圍內停止辦理下列事項的審批，并在拆遷范圍內予以公告。

(一)新建、改建、擴建房屋；

(二)租賃房屋；

(三)改變房屋和土地用途；

(四)買賣交易。

第十條拆遷人與被拆遷人就拆遷安置、補償達成一致意見后，雙方應簽訂書面拆遷協議，并在規定期限內搬遷。

第三章補償

第十一條被拆遷人在拆遷協議規定期限內完成搬遷的，由拆遷人按照有關規定對被拆遷人進行補償。

第十二條城中村住宅拆遷補償采取產權調換或作價補償形式。

第十三條城中村拆遷改造的補償遵循下列標準：

(一)對宅基地內有證房屋、房屋附屬物、地上附著物應予分類補償。

1、有證房屋可以實行產權調換，也可實行作價補償。產權調換按拆一還一的方法償還。作價補償依據市場評估價格確定；

2、對房屋附屬物、地上附著物的補償參照《秦皇島市城市拆遷管理實施細則》。由各區政府(市開發區)具體制定標準，但不予產權調換。

(二)非住宅房屋的補償。

1、非住宅房屋進行產權調換時，由拆遷人與被拆遷人依照被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素計算被拆房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價；

2、作價補償以所計算出的拆遷房屋的補償金額為作價補償金額。

(三)村集體房屋、國有企業或集體企業的房屋補償采用評估作價方法進行補償。

第十四條對未經規劃批準在宅基地院內、外所建房屋和拆遷凍結令下達后所建房屋，一律不予補償。所建房屋由被拆遷人自行拆除。被拆遷人無能力拆除的，由拆遷人組織拆除，被拆遷人承擔拆遷費用。

第四章安置

第十五條城中村拆遷改造本著先安置后開發的原則進行。拆遷人與被拆遷人依法簽定拆遷、補償、安置協議，雙方共同遵守。

第十六條城中村拆遷改造前必須完成產權界定工作。對于符合分戶條件而未分戶的應予分戶安置。

第十七條進行產權安置，每人安置標準不得低于20平方米。平均每人建筑面積不足20平方米的，可從轉城前無證房屋中補足20平方米，產權歸被拆遷人所有。被拆遷人轉城前沒有無證房屋或無證房屋不足以補足20平方米的，不足部分的面積以經過物價部門認定的成本價格向拆遷人購買。

第十八條政府鼓勵被拆遷人選擇貨幣安置形式。對選擇貨幣安置的拆遷戶，除享受本辦法第十七條規定外，可購買市區內與拆遷面積相同的中低檔商品住宅，享受一定的優惠。

第五章開發建設

第十九條在城中村拆遷改造中，用于安置拆遷戶的土地實行劃撥，所占土地不予補償，在劃撥土地上所建房屋不能擅自出售。如需出售，必須

補交土地出讓金和各種稅費，否則房產部門不予辦理產權登記手續。

第二十條城中村拆遷改造的土地使用權處置由市土地行政主管部門統一組織實施，通過招標拍賣或掛牌方式選擇開發單位，按照規劃要求進行開發建設。

第六章獎勵與處罰

第二十一條對符合下列條件之一者，由拆遷人給予獎勵：

(一)區、鎮、村在實施城中村改造中，在規定的期限內完成改造任務的；

(二)被拆遷人在拆遷協議規定期限內完成搬遷的；

(三)住宅房屋選擇作價補償，購買市內商品住宅的；

(四)商業用房選擇產權調換的；

(五)從區位好的地段遷入區位差的地段進行安置的。

第二十二條對具有下列情形之一者，按國家規定，予以處罰或強行拆除。

(一)無正當理由，沒能如期完成改造任務，造成土地荒蕪的，依法收回土地，取消開發資格；

(二)無正當理由，拒不簽訂拆遷協議的強行拆除；

(三)無正當理由，在拆遷協議規定時間內沒有完成搬遷的強行拆除。

第七章附則

第二十三條對城市規劃區內的非轉城村、各縣縣城規劃區范圍內城中村改造，參照本辦法執行。

第二十四條本辦法由市城市建設綜合開發辦公室負責解釋。

第二十五條本辦法自2010年2月1日起執行。

××*市人民政府關于印發《城中村改造實施辦法（試行）》的通知

第五篇：太原市人民政府關于印發太原市城中村改造管理試行辦法的通知

太原市人民政府關于印發太原市城中村改造管理試行辦法的通知

（并政發〔2008〕19號）

各縣（市、區）人民政府，各有關單位：

《太原市城中村改造管理試行辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請按照執行。

二○○八年六月二十日

太原市城中村改造管理試行辦法

第一章 總則

第一條 為貫徹落實科學發展觀，加快城市化進程，進一步推進和規范城中村改造工作，提高城市規劃、建設、管理水平，根據有關法律法規及相關政策，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城中村改造是指將城市規劃區范圍內村莊的村民轉為居民，撤銷村委會建立居委會，農村集體經濟組織改制為股份制經濟組織，集體土地依法征收為國有土地，按照城市規劃、建設管理規定進行建設的行為。

第三條 本市小店區、迎澤區、杏花嶺區、尖草坪區、萬柏林區、晉源區、經濟技術開發區及城市重點發展區域的城中村改造適用本辦法。

第四條 城中村改造以太原市社會經濟發展規劃、城市總體規劃和土地利用總體規劃為依據，按照“政府主導、以區為主、項目捆綁、各區統籌、市場運作、扎實推進”的原則實施。

第五條 太原市城中村改造工作協調領導組（以下簡稱“市領導組”）為全市城中村改造工作的領導機構。負責領導、部署全市城中村改造工作；制定城中村改造的政策措施、規劃、計劃及整體方案；確定城中村的改造村名單；考核各區（管委會）和市直各有關職能部門的城中村改造工作；研究解決城中村改造中的重大問題。

第六條 太原市城中村改造工作協調領導組辦公室（以下簡稱“市城改辦”）為市領導組日常工作機構。負責擬定城中村改造有關政策；組織編制城中村改造專項規劃；提出城中村改造中長期計劃、計劃，下達城中村改造規劃編制計劃；確定城中村名錄；審定各城中村改造建設方案；對城中村改造項目進行備案管理；進行城中村改造宣傳、培訓、調研工作；指導、督查、協調各區政府（管委會）和市直各有關部門城中村改造工作。

第七條 各區人民政府（管委會）負責本行政區城中村改造工作，提出本轄區內城中村改造計劃及項目計劃；制定城中村改造中集體經濟產業布局和發展方向；在市城改辦審定的城中村改造建設方案基礎上，審定城中村改造方案；組織實施“撤村建居”、村集體經濟組織改制、集體土地發證和擬定土地處置方案；查處違法建設，實施拆遷安置管理，摸底建檔、綜合測算、招拍掛及宣傳培訓等工作，協調解決有關問題。

各區（管委會）城中村改造領導組及其辦公室具體組織實施城中村改造工作。

第八條 市各有關部門在受理城中村改造項目有關手續申請前，須取得市城改辦審查意見；在城中村改造中建新不拆舊、新建住宅只向社會銷售不安置本村村民的，不為其辦理有關手續，其不得享受城中村改造優惠政策。

第九條 城中村改造項目手續辦理、規費減免由市領導組會議集中審批、集中辦理，限時辦結。

第十條 城中村改造可采取政府、社會、村集體經濟組織、社會和村集體經濟組織聯合投資等模式。采取社會投資和聯合投資模式的，城中村改造項目建設主體由改造村提請所在區政府（管委會）通過招拍掛方式公開、公正、公平選擇。

第二章 計劃管理

第十一條 根據全市經濟社會發展規劃、重點工程計劃及各區推薦意見，市城改辦組織各區政府（管委會）及市各有關部門將納入名錄的城中村分為近期、中期、遠期三類，報市領導組同意后，每3年向社會公布一次。

凡列入城中村名錄的城中村，村集體建設項目未經批準不得擅自建設。嚴格控制城中村宅基地建房。納入近期改造的，村民原則上不得在宅基地上新建、改建、擴建房屋；納入中期改造的，進行控制管理，村民住宅經房屋質量安全鑒定部門鑒定確系危房的，經區政府（管委會）批準后可在原址上翻建；納入遠期改造的，按照有關法律、法規、政策規定程序，村民可申請新建、改建、擴建宅基地上的房屋，但層數不得超過2層，每戶建筑總面積不得超過200平方米。

第十二條 凡已列入近期改造的城中村，在城市建設用地控制范圍內或土地處置符合條件的，由村委會申請，鄉鎮（街辦）、區政府（管委會）推薦，市城改辦審核，報市領導組批準后，納入城中村改造村。省、市重點工程、重點景區所涉及的城中村，可優先考慮。

第十三條 市城改辦根據各區政府（管委會）申報的改造村改造項目計劃，編制城中村改造項目計劃，報市領導組批準后實施。

第三章 規劃建設

第十四條 市城改辦依據城市總體規劃、土地利用總體規劃組織市各有關部門編制城中村改造專項規劃，經市領導組審核報市政府批準后，作為全市城中村改造工作的依據。

第十五條 市城改辦根據城中村改造計劃，委托有相應資質的規劃設計部門編制城中村改造片區用地控制規劃，依用地控制規劃，牽頭組織市規劃、國土管理部門及區政府（管委會）擬定城中村改造村建設用地控制范圍意見，報市領導組批準。

第十六條 城中村改造項目經綜合測算，不能實現盈虧平衡的，由區政府（管委會）提出意見報市城改辦審查，經市領導組同意后，由規劃部門在符合城市規劃的前提下，按市領導意見調整城中村改造項目容積率、建筑密度等指標。

第十七條 城中村改造建設項目施工前應依法辦理《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

第十八條 城中村改造項目建設必須堅持配套建設和基礎設施先行的原則；納入城市建設質量安全管理體系，符合國家建筑工程質量和安全標準。

第十九條 城中村改造范圍內的商品房出售前，須按規定程序辦理《商品房預（銷）售許可證》。

城中村改造項目竣工后，建設主體可持相關證件和資料到市房地產管理部門辦理房屋產權登記。

第四章 方案制定

第二十條 已列入改造村名單的，改造前須向市城改辦申報城中村改造建設方案。內容包括：基本情況、舊村拆遷安置時序、建設時序、資金籌措等。

第二十一條 改造村建設方案經市城改辦審定后，應組織編制城中村改造方案。內容包括：指導思想、組織機構、基本情況、村改居、集體經濟改制、社會保障、土地處置、舊村拆遷安置時序、建設時序、資金籌措、實施措施、監督保障機制等。

改造方案由區政府（管委會）審定，市城改辦備案，區政府（管委會）組織實施。

第二十二條 城中村改造建設方案與改造方案須依據《村民委員會組織法》經村民會議討論通過，方可報審。

第五章 城中村改制

第二十三條 列入城中村名錄的村，公安部門應嚴格戶籍管理，各區政府（管委會）應對各村人口、土地、建筑等摸底建檔。列入改造村名單的村，由各區政府（管委會）組織有關部門凍結戶口、澄清底數，撤銷村民委員會，建立居民委員會。

第二十四條 在保持穩定和確保集體資產不流失的前提下，城中村集體經濟組織改制應當按法定程序進行清產核資和資產評估，依法經村民會議討論通過后制定資產處置分配方案，合理設置股權并量化、組建股份制經濟組織。

各區政府（管委會）應制定撤村建居、集體經濟組織改制工作實施意見并組織實施。

第二十五條 市、區兩級政府勞動保障部門應當對城中村村改居人員開展職業技能培訓和創業培訓，培訓費由同級財政予以補助。

城中村改制后，原村民應當依法參加社會保險，社會保險費由改制后的經濟組織和原村民個人按比例承擔。符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，享受最低生活保障待遇。

第六章 土地處置

第二十六條 城中村改造用地應符合土地利用總體規劃、土地利用計劃。列入改造計劃的，改造用地應納入土地供應計劃。

第二十七條 各區政府（管委會）完成改造村集體土地調查、確權、登記、發證工作，擬定土地處置方案后，改造村集體土地經市政府上報獲得批準，依法辦理農用地轉用和土地征收為國有土地手續。

第二十八條 城中村改造建設用地范圍以外的土地由市土地儲備中心收購儲備或紅線儲備。第二十九條 城中村改造建設用地范圍以內的土地以劃撥方式供地。其中屬于經營性項目的，再以協議出讓方式供地，并依法辦理土地出讓手續。

在集體土地依法征收為國有土地前，列入改造計劃的城中村改造項目可持集體土地所有權證辦理相關規劃、建設審批手續。

第七章 拆遷補償安置

第三十條 各改造村應當結合本村土地資源和實際情況，制定拆遷補償安置方案。方案依法經村民會議討論通過，報鄉鎮（街辦）初審、區政府（管委會）批準、市城改辦備案后，方可實施。

改造村制定拆遷補償安置方案前，拆遷補償安置標準應報市領導組同意。

第三十一條 拆遷補償安置可采取貨幣補償或房屋安置方式。

實行貨幣補償的，在合法宅基地上的建筑為二層及二層以下的，按市場評估價格給予補償，其貨幣補償標準最高不得超過市場評估價的120%。

實行房屋安置的，在合法宅基地上的建筑為二層及二層以下的，面積計算可采取兩種方式：一是按拆一還一標準補償，但補償面積最高不得超過原面積的120%；二是按被拆遷人合法宅基地面積的160%計算，被拆遷人房屋面積不足合法宅基地面積的160%的，被拆遷人應向拆遷人補交不足部分面積的拆遷時的重置價。

太原市人民政府并政發〔2007〕9號文件發布前，在合法宅基地上的建筑為三層及三層以上的，三層按2007年建安成本價的90%給予貨幣補償，四層、五層逐層遞減，五層（不含五層）以上不予補償；并政發〔2007〕9號文件發布后，三層及三層以上的不予補償。

第三十二條 城中村改造項目建設主體申請拆遷，應按規劃向所在區政府（管委會）提交相關資料，經區政府（管委會）同意后，將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、補償標準、安置情況等在拆遷現場向被拆遷人公告。

第三十三條 在批準的拆遷期限內，由拆遷人與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議。達不成拆遷補償安置協議的，經一方或雙方申請，由所在區政府（管委會）裁決。當事人對裁決不服的，可依法提起訴訟；訴訟期間如拆遷人已做安置或提供了過渡用房，不停止拆遷。裁決規定的搬遷期限屆滿、被拆遷人未提起訴訟，仍拒絕搬遷的，由所在區政府（管委會）依法組織強制拆遷或申請人民法院強制執行。

第八章 優惠政策

第三十四條 列入改造的城中村，在土地條件具備的前提下，村民建設用地標準按人均133平方米控制，在本村有合法宅基地的非本村人員建設用地標準按人均50平方米控制。劃定的改造用地應包括安置村民住宅用地、小區級公建用地、道路用地（道路紅線30米以下）、小區級及以下配套公共綠地、發展經濟用地。

第三十五條 城中村改造建設項目用于安置村民的，按人均建筑面積50平方米免交市級行政性規費，用于發展經濟的，除城市基礎設施配套費減半征收外，免交其它市級行政性規費。

第三十六條 城中村改造項目用地以協議出讓方式供地的，土地出讓金按評估地價的45%收取，上繳市財政后，扣除按照國家、省有關規定的計提部分，其余價款作為城中村改造專項補貼資金，專款用于城中村改造。

城中村改造專項補貼資金由村委會（或改制后的股份制經濟組織）提出書面申請，所在區政府（管委會）出具意見，經市城改辦審查報市政府同意后，市財政管理部門按照用款計劃予以撥付。

第三十七條 城中村改造中所涉及由市政府承擔的市政公用設施，市各有關部門應優先安排資金建設。改造后的市政公用設施維護和市容環衛管理納入城市管理范疇。

第九章 附則

第三十八條 本辦法與已頒布的其它文件不一致的，按本辦法執行。

第三十九條 本辦法自發布之日起施行。