第一篇：開征房地產(chǎn)契稅的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考（寫寫幫推薦）

開征房地產(chǎn)契稅的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

徐漢峰

湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院（湖北孝感432000）

摘要：文章認(rèn)為不開征房地產(chǎn)稅，那么有錢人就會(huì)鉆政策空子，大量囤房或炒房。如果開征了房地產(chǎn)稅，那么“投資”一詞作何解釋，有錢人的錢又將錢投向何方？對(duì)于一般城鎮(zhèn)居民腦子里還一時(shí)轉(zhuǎn)不過彎來，為什么在征老百姓的房地產(chǎn)稅金。第三種觀點(diǎn)是事不關(guān)己，高高掛起的麻木態(tài)度。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)稅還是要征的，但要區(qū)分不同情況區(qū)別對(duì)待，既要保障勞動(dòng)人民的居住條件，又要為國(guó)家增加財(cái)政收入，還要減輕勞動(dòng)人民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，更要抑制炒房現(xiàn)象，構(gòu)建一個(gè)“均無貧，和無寡，安無傾”和諧社會(huì)。

關(guān)鍵詞：生產(chǎn)用房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)；生活用房地產(chǎn)；公共性房地產(chǎn)；公益性房地產(chǎn)；房地產(chǎn)契稅；經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、計(jì)征房地產(chǎn)（二手房）契稅的客觀必然性

1、產(chǎn)生背景

自中華人民共和國(guó)建國(guó)以后，為了提高勞動(dòng)人民的居住水平，在城市里就產(chǎn)生了以房管部門統(tǒng)一建造國(guó)有房地產(chǎn)或集體房地產(chǎn)這一新生事物，當(dāng)居民向房地產(chǎn)管理部門交納房地租金以后，于是就出現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門要向政府稅務(wù)部門交納房地產(chǎn)稅一說。現(xiàn)在這些房地產(chǎn)有的已經(jīng)達(dá)到或接近于建筑物的設(shè)計(jì)使用年限，有的房屋就被拆掉了。至于尚存的房屋隨著經(jīng)濟(jì)體制的變遷，于是該拍賣的拍賣了，該轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓了。在農(nóng)村里，筆者從未看見過老百姓住房要向政府交納稅金的現(xiàn)象。在改革開放以后，人民的生活水平逐步提高，多代同堂的現(xiàn)象已經(jīng)逐步消除，由原來的人均幾平方米至今天的人均幾十平方米甚至幾百平方米的現(xiàn)象比比皆是。隨著二十一世紀(jì)人民政府取消農(nóng)業(yè)稅，隨后近幾年政府又實(shí)行了農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼以后，農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)觀念和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式都發(fā)生了翻天覆地的變化，大多數(shù)農(nóng)民都進(jìn)城打工去了，于是就造成了兩種客觀現(xiàn)象。一是大批農(nóng)民進(jìn)城和大批大學(xué)生的進(jìn)城使得城市里有房地產(chǎn)的居民就產(chǎn)生了出租現(xiàn)象，將房地產(chǎn)出租給商人做生意，出租給農(nóng)民工居住或出租給學(xué)生家長(zhǎng)陪讀等客觀事實(shí)。二是農(nóng)民外出在外打工又造成了農(nóng)村房屋的閑置，于是農(nóng)民打工族又將自己在農(nóng)村的閑置房出租、轉(zhuǎn)讓或拍賣給農(nóng)工商經(jīng)營(yíng)者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生租金收益和拍賣收益或變賣收益。

2、客觀原因

在進(jìn)入二十一世以來，金融危機(jī)席卷全球，有錢人為了抓住商機(jī)，避免其他投資領(lǐng)域的投資損失，于是有人就當(dāng)上了房地產(chǎn)開發(fā)商，大量地開發(fā)起房地產(chǎn)市場(chǎng)，而另一部分人又將開發(fā)商建造好了的房地產(chǎn)樓盤購(gòu)買進(jìn)來或囤積起來作為再投資手段，從中獲取合理收益或超額收益甚至是壟斷收益。而另一部分人就是大量的無房者和無錢者，為了棲身之地或受“樹大分叉，人大分家”傳統(tǒng)觀念的影響，大批年青人尤其是城市人，在拿結(jié)婚證前就要購(gòu)買新的房屋，以避免“婆媳不和”現(xiàn)象的產(chǎn)生。在改革開放的三十多年里，我們十三、四億人口按三、四口之家粗略計(jì)算，則需要四、五億套居民住宅面積。最低紅線需要四點(diǎn)五億套居民住宅房，再加上生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房，其需求量將會(huì)更大。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從一九九三年至今已發(fā)展了近二十年的時(shí)間，無論是房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)拉動(dòng)我國(guó)GDP的增長(zhǎng)，還是提高我國(guó)城鄉(xiāng)居民的居住條件都起到了決定性的作用，“隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，出現(xiàn)了過度投資、投機(jī)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)飛漲，貧富差 1

距進(jìn)一步加大”[1]的現(xiàn)象，與這個(gè)民生問題相關(guān)的關(guān)注點(diǎn)人們不得不高度重視，因?yàn)檫@個(gè)關(guān)注點(diǎn)高度地關(guān)系到中國(guó)“兩型”社會(huì)的構(gòu)建問題。

3、房地產(chǎn)貢獻(xiàn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)自上個(gè)世紀(jì)八十年代至九十年代我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)和了一個(gè)空前的發(fā)展階段，九十年代末，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和住房制度改革的逐步深化，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，到二OO三年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到九千一百三十七億元，利潤(rùn)額五百O六億元。全國(guó)建筑業(yè)企業(yè)總收入為二萬二千O三十七億元，利潤(rùn)總額為五百二十億元。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的增加值分別占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為百分之二和百分之六點(diǎn)九。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)的二十七點(diǎn)五，位居第二。“房地產(chǎn)的高速發(fā)展，提升了城鎮(zhèn)居民的居住水平。在十五期間，商品住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例從二OO一年的百分之四十二點(diǎn)八四增加到百分之六十點(diǎn)三五。在新建住房中，個(gè)人購(gòu)買商品住宅的比例逐步提高，從二OO一年百分之九十四增加到二OO四年的百分之九十六點(diǎn)四五。”說明房地產(chǎn)開發(fā)速度很快，也說明人們對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買的強(qiáng)勁勢(shì)頭。

[2]

4、矛盾顯現(xiàn)

在中國(guó)有一些人具有囤房現(xiàn)象，現(xiàn)實(shí)生活中有的人不只一套房地產(chǎn)，而是有多套住房甚至是幾十套房地產(chǎn)，這種現(xiàn)象的最終目標(biāo)就是為了投機(jī)，想從轉(zhuǎn)賣中獲取投資收益，還有的人樂此不疲地買進(jìn)與賣出房地產(chǎn)，從中獲取“豐厚的回報(bào)”，這些現(xiàn)象的缺陷就是調(diào)控不力。象這樣的現(xiàn)象若以課征高額稅收的方法也難以達(dá)到抑制投機(jī)商人的這種投機(jī)動(dòng)因，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商或炒房商一定會(huì)把國(guó)家征收去的房地產(chǎn)稅金加到房地產(chǎn)物體之上，因?yàn)橹袊?guó)有這么兩句經(jīng)典的成本學(xué)語言：“羊毛出自羊身上”。“哪里來到哪里去”。筆者自問，國(guó)家為什么就不能實(shí)行以居民身份證和結(jié)婚登記證進(jìn)行逐人逐戶網(wǎng)絡(luò)搜索及調(diào)控。筆者認(rèn)為這種調(diào)控方法既簡(jiǎn)單又可行，還能夠得到全國(guó)老百姓尤其是無房者無錢者的堅(jiān)決擁護(hù)，房管部門只需要通過公安局了解居住情況和婚姻情況就一目了然了，對(duì)于農(nóng)民工和大學(xué)生進(jìn)城打工，政府完全可以提供廉租房予以解決。在目前的存量房交易征稅過程中，主要是以房屋交易合同上注明的成交價(jià)格或房屋中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，由于雙方合同缺少必要的監(jiān)督機(jī)制，于是就出現(xiàn)了大量的陰陽合同，以低報(bào)成交價(jià)格的方法交納房產(chǎn)稅，于是就偷逃了國(guó)家的稅收。另一個(gè)原因還源自于各個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)同一地段、同一樓盤或同一樓層使用了不同的評(píng)估方法，至使評(píng)估報(bào)告不夠透明，使評(píng)估價(jià)格偏離了當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)交易價(jià)格的真實(shí)行情，于是就失去了評(píng)估機(jī)構(gòu)的公允性和嚴(yán)肅性。

5、稅收杠桿

對(duì)于開征與不征二手房房地產(chǎn)稅的問題，人民群眾基本上有三大觀點(diǎn)：一是對(duì)于有多套住房者或者超面積住房者或一般房地產(chǎn)居住者而言，大多數(shù)人認(rèn)為不該開征房地產(chǎn)稅，這部分認(rèn)為老百姓住房交什么房地產(chǎn)稅，這是生活水平提高的象征，是投資手段的回報(bào)，這是第一種觀點(diǎn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為有多套房產(chǎn)地產(chǎn)或超面積居住的人是利用改革開放的政策發(fā)了一點(diǎn)小財(cái)，居然做起了囤房炒房的生意來，從中獲取了一定的經(jīng)濟(jì)收益。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)，有收益就必須向政府交納房地產(chǎn)稅，這部分人大多數(shù)是無房者或只有一套住房者的觀點(diǎn)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，超面積居住或擁有多套住房出租收取租金向政府交不交房地產(chǎn)稅，此事與我無關(guān)，事不關(guān)己，高高掛起。筆者認(rèn)為，政府利用稅收杠桿調(diào)節(jié)人民的經(jīng)濟(jì)生活，是宏觀調(diào)控的主要手段，為了節(jié)約資源，和諧社會(huì)，處理窮富心理失衡現(xiàn)象，縮小窮富不均的差距，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有租金收益的人而言應(yīng)該適當(dāng)?shù)叵蛘稽c(diǎn)稅金。因?yàn)槎愂帐侄我恢笔菄?guó)家宏觀調(diào)控的重要杠桿之一，只有通過稅收手段才可以調(diào)節(jié)存量房 2 的交易收益，堵塞稅收漏洞、公平稅負(fù)，充分發(fā)揮稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的健康的發(fā)展。

6、理論依據(jù)

筆者認(rèn)為開征房地產(chǎn)契稅的理論依據(jù)源自于胡錦濤的科學(xué)發(fā)展觀、持續(xù)發(fā)展觀、和諧發(fā)展觀和改革開放的成果共享觀這“四個(gè)觀念”之上，要“更好地實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略，人才強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)備、可繼續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，著力把握發(fā)展規(guī)律，創(chuàng)新發(fā)展理論，轉(zhuǎn)變發(fā)展方法，破除發(fā)展難題，提高發(fā)展質(zhì)量和效益，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展，為發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。”[3]當(dāng)前房地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)、超居等現(xiàn)象就是目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種客觀事實(shí)，為了抑制炒房人牟利行為，為了制約有錢人無限購(gòu)置房地產(chǎn)的膨脹心理，就要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展理論，讓中國(guó)的老百姓人人有房住，而且要人人住得起。在國(guó)民財(cái)富發(fā)展上要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，要讓改革開放的成果惠及到中華人民共和國(guó)每一個(gè)公民身上。在具體征收管理上，要解決發(fā)展難題，正確、合理、合法的使用評(píng)稅計(jì)價(jià)的評(píng)估方法，既要把稅金征收得上來，又要讓人民負(fù)擔(dān)得起，讓政府和人民雙方都高興都滿意，構(gòu)建一個(gè)“均無貧，和無寡，安無傾”[4]的和諧社會(huì)。

二、確定課稅對(duì)象要有科學(xué)性和合理性

1、商用納稅。對(duì)于購(gòu)買房地產(chǎn)者完全用于生產(chǎn)目的和經(jīng)營(yíng)目的，那么這一部分房地產(chǎn)必須向政府交納房地產(chǎn)契稅，但不包括農(nóng)村分田到戶實(shí)行土地承包制的土地使用權(quán)。筆者擁護(hù)十八億畝土地紅線且歷代子孫不能動(dòng)用的正確決策，這是保證中國(guó)人民永續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，一萬年不動(dòng)搖，一萬年不變更。

2、事業(yè)免稅。對(duì)于購(gòu)買房地者完全用于國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校，但不包括民營(yíng)性質(zhì)的醫(yī)院和學(xué)校等事業(yè)單位的房地產(chǎn)，筆者認(rèn)為不必要向政府交納房產(chǎn)稅，是因?yàn)檫@些職能部門和事業(yè)單位本來就是為人民服務(wù)的部門或單位，基本上無利可圖或圖利微薄，他們的飯碗吃的就是政府的、人民的，何必再?gòu)乃麄兩砩鲜杖》康禺a(chǎn)稅金。

3、自居免稅。對(duì)于購(gòu)買房地產(chǎn)完全用于居住、生存、生活、學(xué)習(xí)和發(fā)展的必備物質(zhì)條件，就不需要征收房地產(chǎn)稅金。因?yàn)椋衅淙吮赜衅渚樱衅渚颖赜衅浞俊５@個(gè)必有其居必須是在當(dāng)?shù)卣硕ǖ暮戏ň幼∶娣e之內(nèi)。例如：上海市實(shí)行人均六十平方米合法居住權(quán)益這個(gè)政策就很好，當(dāng)超過了六十平方以后再按照超面積進(jìn)行計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)于男女單身超過三十歲以后尚未結(jié)婚者，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該核定一套八十平方米或九十平方米的小戶型，實(shí)行免征房地產(chǎn)稅金的辦法。對(duì)于喪偶家庭，雙方有子女者就按兩個(gè)家庭予以核定，對(duì)于離異再婚者購(gòu)買的多套住房就要謹(jǐn)重核定其合法住房面積，然后按超標(biāo)準(zhǔn)面積計(jì)征房地產(chǎn)稅金。

4、幾個(gè)擔(dān)心。第一，如果城鎮(zhèn)人口要交納自己居住房的房地產(chǎn)稅的話，那么農(nóng)村人口也要交納居住房地產(chǎn)稅金。因?yàn)橥谝黄{(lán)天下為什么有兩樣對(duì)待。如果說城鎮(zhèn)人口占用的土地資源是國(guó)家的，那么農(nóng)村人口占用的土地資源就不是國(guó)家的嗎？第二，既然城鎮(zhèn)人口居住房地產(chǎn)要交納稅金，那么富人、收入高的人肯定交得起。至于下崗者、無業(yè)者、尚未成年者、老弱病殘者目前還在吃低保，哪有余錢交房地產(chǎn)稅金呢？筆者認(rèn)為窮人也要向政府交房地產(chǎn)稅，鑼做鑼打，鼓做鼓敲，窮人該給政府的稅金一分也不能少，政府該給困難戶的低保和補(bǔ)貼也是要補(bǔ)給的，只有這樣，才能抑制其國(guó)人的住房面積，做到公平居住，公平賦稅。第三，筆者認(rèn)為，一個(gè)合法家庭允許一套由當(dāng)?shù)卣硕ǖ囊惶追课菝娣e，對(duì)于第二套、第三套、第N套，或超出了中華人民共和國(guó)合法公民居住的合法面積以外，就要按照超額累計(jì)稅率的辦法計(jì)征房地產(chǎn)稅金，對(duì)于房地產(chǎn)的擁有者，完全可以通過公安部、民政部和房管等部門進(jìn)行計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)予以核實(shí)，才能夠真正起到抑制作用。

三、房地產(chǎn)稅金的計(jì)算方法要有科學(xué)性和公平性

1、評(píng)稅標(biāo)準(zhǔn)。以當(dāng)?shù)厝嗣裾C布的分類房產(chǎn)建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)資料和城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)資料為基礎(chǔ)，確定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的評(píng)稅標(biāo)準(zhǔn)。

2、采集資料。當(dāng)?shù)氐囟惒块T要向建委、規(guī)劃、國(guó)土、房產(chǎn)、財(cái)政、物價(jià)等部門或單位獲取評(píng)稅所需要的一切基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

3、軟件改造。利用各地所采用的計(jì)算機(jī)評(píng)估軟件系統(tǒng)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，對(duì)通用軟件的功能設(shè)置、基準(zhǔn)價(jià)格、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、計(jì)算公式、技術(shù)參數(shù)等要素進(jìn)行本地化的修改、測(cè)試、檢驗(yàn)和完善。

4、評(píng)估方法。利用成本法、市場(chǎng)法、收益法等評(píng)估方法進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，確立適合本地的評(píng)估計(jì)價(jià)方法，使計(jì)算機(jī)軟件適合本地情況。

5、兩者孰高。運(yùn)用計(jì)算機(jī)評(píng)稅價(jià)格技術(shù)平臺(tái)，采用兩者孰高法計(jì)算房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格，然后運(yùn)用計(jì)征比例求出應(yīng)交納房地產(chǎn)稅金額度。

6、征稅比例。在征收比例上，有的地方主張住宅房按核定價(jià)的百分之一計(jì)征，非住宅房按核定價(jià)的百分之一點(diǎn)五計(jì)征，還有地方按百分之零點(diǎn)六和百分之零點(diǎn)四分別計(jì)征，這就要看各地的具體情況具體確認(rèn)。

筆者還建議，將中國(guó)現(xiàn)有的一點(diǎn)五個(gè)億的存量房全部變成廉租房，以解決中國(guó)人因住房困難或房?jī)r(jià)過高的燃眉之急，在征收比例上可以采取靈活政策，可以降低稅收比例，鼓勵(lì)有錢人做善事，做好事，不要吵來吵去，爭(zhēng)來爭(zhēng)去，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，與時(shí)俱進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊井賀.美國(guó)房地產(chǎn)稅收制度研究[EB/OL]http：//.20080806.[2010-08-22] [2]卜艷.我國(guó)房地產(chǎn)稅收流失的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析和治理對(duì)策研究[EB/OL].http：//.[2006.05.31].[3]胡錦濤.高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟，為奪取全面建設(shè)小康社會(huì)新勝利而奮斗[M].北京：人民出版社，2007：15.[4]孔子.論語·季氏第十六篇[EB/OL]http：//zhidoo.baidu.com/39453514.html.ansi=1.[2009-12-02].作者署名：徐漢峰

工作單位：湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院 通訊地址：湖北省孝感市玉泉路17號(hào) 郵政編碼：432000 聯(lián)系電話：*** 電子信箱：xu-hanfeng＠163.com 若采用若修改需要紙介質(zhì)文本，請(qǐng)回復(fù)本郵箱

作者簡(jiǎn)介：徐漢峰（1952—）男，漢族，湖北孝感人，大學(xué)本科，湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院教授，研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理，會(huì)計(jì)文化建設(shè)，高職技術(shù)教育。

第二篇：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》課程標(biāo)準(zhǔn).

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》課程標(biāo)準(zhǔn)

一、概述(一課程性質(zhì)

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的職業(yè)基礎(chǔ)課程。內(nèi)容包括房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的基本理論及房地產(chǎn)開發(fā)、投資與金融、流通與價(jià)格、消費(fèi)等房地產(chǎn)運(yùn)行原理和房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控與管理等,既有理論知識(shí)又有實(shí)踐教學(xué),是一門理論與實(shí)踐密切結(jié)合的課程。本課程的任務(wù)是使學(xué)生掌握房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)品、產(chǎn)權(quán)制度的基本理論,從房地產(chǎn)投資、開發(fā)、流通到消費(fèi)的運(yùn)行過程的基本知識(shí),具有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)的基本操作能力,為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作打下一定基礎(chǔ)。

(二課程基本理念

以就業(yè)為導(dǎo)向,以本專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)要求為核心,以服務(wù)于主干職業(yè)技能課程為宗旨,按照“知識(shí)+能力+素質(zhì)”的教學(xué)模式,設(shè)計(jì)課程教學(xué)計(jì)劃(理論計(jì)劃+實(shí)訓(xùn)計(jì)劃和綜合素質(zhì)培養(yǎng)方案,以師生互動(dòng)、課內(nèi)外互動(dòng)、校企互動(dòng)為原則,實(shí)現(xiàn)課上教師引導(dǎo)與學(xué)生共同參與、校內(nèi)課堂教學(xué)與課外活動(dòng)、校內(nèi)實(shí)訓(xùn)與社會(huì)實(shí)踐的有效對(duì)接。

(三課程設(shè)計(jì)思路

課程設(shè)置的目標(biāo)首先是讓學(xué)生掌握基本的知識(shí),要能夠?yàn)槌鯇W(xué)者提供一套比較科學(xué)、合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念和比較成熟的基本理論;其次是結(jié)構(gòu)安排科學(xué)合理,能夠得到教學(xué)雙方的認(rèn)同;第三,課程內(nèi)容要與時(shí)俱進(jìn),及時(shí)反映學(xué)術(shù)界的研究成果,反映時(shí)代發(fā)展的要求;第四,要從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)整個(gè)課程體系把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的教學(xué)內(nèi)容,兼顧相關(guān)課程的知識(shí)結(jié)構(gòu)要求,避免課程之間的重復(fù)、脫節(jié)、沖突等等;最后,要形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程自己的特色。

二、課程目標(biāo)(一總體目標(biāo)

通過房地產(chǎn)宏觀及微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析任務(wù)分解、多個(gè)項(xiàng)目實(shí)踐,掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)的技能和相關(guān)理論知識(shí),在完成本專業(yè)相關(guān)崗位的工作任務(wù)中,培養(yǎng)誠(chéng)信、刻苦、善于溝通和合作的品質(zhì),樹立全面、協(xié)作和團(tuán)結(jié)意識(shí),為

發(fā)展職業(yè)能力奠定良好的基礎(chǔ)。(二具體目標(biāo) 理論要求: 1.房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)品及制度的基本理論;2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求原理和價(jià)格原理;3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程各環(huán)節(jié)的基本概念特征;4.房地產(chǎn)宏觀管理的基本內(nèi)容;技能要求: 1.了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容,認(rèn)知房地產(chǎn)企業(yè)類型;2.全面了解新住宅文化、我國(guó)土地利用狀況;3.清晰判定房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系;4.掌握土地和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓方式;5.掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷基本要素和流程;6.認(rèn)知房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機(jī)構(gòu)及基本流程。

三、內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)

教學(xué)模塊教學(xué)要求教學(xué)建議

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論(1了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和 研究?jī)?nèi)容

(2掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的課程目標(biāo)和 課程體系

(3重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)方 法

本部分采用課堂講授的授課方法,運(yùn) 用多媒體教學(xué)手段,結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)和企業(yè)認(rèn)知活動(dòng)、表達(dá)方式訓(xùn) 練,使學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容有 一定感性認(rèn)識(shí),初步掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 學(xué)的學(xué)習(xí)方法和表達(dá)方式。要求學(xué)生 完成課后思考題和實(shí)訓(xùn)一。

房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)(1重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)業(yè)釋義和定位(與建筑業(yè)相區(qū)別

(2重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)(3了解房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地 位和作用

本部分采用課堂講授的授課方法,運(yùn)

用多媒體教學(xué)手段,結(jié)合案例教學(xué), 讓學(xué)生了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀 和特點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品(1了解建筑地塊分類。(2掌握土地概念,了解地產(chǎn)概念及 其權(quán)利、實(shí)物、價(jià)值形態(tài)。重點(diǎn)掌握 土地的自然特征及經(jīng)濟(jì)特征,掌握我 本部分采用課堂講授的授課方法,運(yùn) 用多媒體教學(xué)手段,結(jié)合我國(guó)或某地 區(qū)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和“理想中的居 所”的課堂討論,讓學(xué)生了解我國(guó)土 國(guó)土地用途管制制度要點(diǎn)。

(3掌握并區(qū)分構(gòu)筑產(chǎn)、構(gòu)地產(chǎn),房建產(chǎn)、房地產(chǎn)的概念,了解房產(chǎn)概念及其權(quán)利、實(shí)物、價(jià)值形態(tài),重點(diǎn)掌握房產(chǎn)商品屬性。

(4了解房產(chǎn)與地產(chǎn)關(guān)系。地的利用現(xiàn)狀,開拓對(duì)新住宅文化的認(rèn)知。要求學(xué)生完成課后思考題和實(shí)訓(xùn)二、三。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和制度(1掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念和內(nèi)涵,區(qū) 分土地產(chǎn)權(quán)、土地所有權(quán)、土地使用 權(quán)的概念,掌握完整土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)容

(2掌握我國(guó)現(xiàn)行土地制度和城鎮(zhèn)住 房制度,重點(diǎn)掌握房改目標(biāo)和內(nèi)容 本部分采用課堂講授的授課方法,運(yùn) 用多媒體教學(xué)手段完成教學(xué)任務(wù)。結(jié) 合實(shí)踐指導(dǎo)書案例進(jìn)行土地制度案 例討論分析,要求學(xué)生完成課后思考 題和實(shí)訓(xùn)四。

房地產(chǎn)開發(fā)(1了解房地產(chǎn)開發(fā)過程(2掌握土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的 途徑,包括了解農(nóng)地征用程序、土地 行政劃撥、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓。重點(diǎn)掌握三種土地使用權(quán)出讓方式的 概念及其價(jià)格形成機(jī)制。

(3了解房地產(chǎn)綜合開發(fā)內(nèi)容本部分采用課堂講授的授課方法,運(yùn)用多媒體教學(xué)手段,采用模擬操作的方式,使學(xué)生了解協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式的程序特點(diǎn),要求學(xué)生完成課后思考題和實(shí)訓(xùn)五。

房地產(chǎn)供求與價(jià)格原理(1了解房地產(chǎn)供求相互作用原理。(2了解房地產(chǎn)需求影響因素,重點(diǎn) 掌握房地產(chǎn)需求價(jià)格規(guī)律和需求彈

性。

(3了解房地產(chǎn)供給影響因素,重點(diǎn) 掌握房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性、均衡價(jià)格。(4理解房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格形成原 理。重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)出售價(jià)格與出租 價(jià)格,市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格、總價(jià)與 單價(jià)等概念區(qū)別

(5了解房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象和形成原因 本部分采用課堂講授的授課方法,運(yùn) 用多媒體教學(xué)手段,使學(xué)生了解房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)中基本的供求關(guān)系原理, 理解幾種應(yīng)用價(jià)格的含義。要求學(xué)生 完成課后思考題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)流通與營(yíng)銷(1掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)類型、結(jié)構(gòu),了 解房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特征。明確我國(guó) 房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)模式。(2初步了解房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷基本內(nèi) 容(簡(jiǎn)略。

本部分采用課堂講授的授課方法,運(yùn)

用多媒體教學(xué)手段,采用案例分析, 使學(xué)生了解房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程。完 成課后思考題和實(shí)訓(xùn)六。

房地產(chǎn)投資和金融(1掌握房地產(chǎn)投資的基本類型和要 素,掌握房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)過程, 了解房地產(chǎn)投資資金的籌集渠道。(2重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成, 了解其主要金融業(yè)務(wù)類型,掌握我國(guó) 三級(jí)住房基金體系構(gòu)成。

本部分采用課堂講授的授課方法,運(yùn) 用多媒體教學(xué)手段,要求學(xué)生完成課 后思考題。

房地產(chǎn)消費(fèi)(1了解房地產(chǎn)消費(fèi)的特征(2掌握房地產(chǎn)消費(fèi)的制約因素,并 能據(jù)此分析我國(guó)或某區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)

趨勢(shì)。本部分采用課堂講授的授課方法,運(yùn)用多媒體教學(xué)手段,要求學(xué)生完成課后思考題。

房地產(chǎn)稅收(1了解稅收制度基本要素(2了解房地產(chǎn)稅費(fèi)概況

(3掌握我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的 主要內(nèi)容,重點(diǎn)掌握與商品房交易相 關(guān)的主體稅種的納稅人、征稅對(duì)象和 計(jì)稅依據(jù)。

(4了解國(guó)外房地產(chǎn)稅收概況本部分采用課堂講授的授課方法,運(yùn)用多媒體教學(xué)手段,要求學(xué)生完成課后思考題。

房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控與管理(1了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo) 和手段。

(2掌握房地產(chǎn)行政管理內(nèi)容,重點(diǎn) 掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的內(nèi)容、程 序。

本部分采用課堂講授的授課方法,運(yùn) 用多媒體教學(xué)手段,采用參觀房產(chǎn)市 場(chǎng)(房產(chǎn)交易大廳的方式,了解沈 陽市產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理程序和內(nèi)容。要求 學(xué)生完成課后思考題和實(shí)訓(xùn)七。

四、實(shí)施建議(一教學(xué)建議

1.在教學(xué)過程中,應(yīng)立足于加強(qiáng)學(xué)生實(shí)際操作能力的培養(yǎng),采用項(xiàng)目教學(xué),提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣,激發(fā)學(xué)生的成就感。

2.本課程教學(xué)的關(guān)鍵是以具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為載體。在教學(xué)過程中,教師案例分析和學(xué)生分組討論領(lǐng)會(huì)相合,通過指導(dǎo)學(xué)生撰寫房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建議書,讓學(xué)生在項(xiàng)目實(shí)踐過程中,學(xué)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析書。

3.在教學(xué)過程中,要?jiǎng)?chuàng)設(shè)工作情境,要緊密結(jié)合職業(yè)技能證書的考核要求,加強(qiáng)實(shí)際操作訓(xùn)練。在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析訓(xùn)練中,提高學(xué)生的崗位適應(yīng)能力。

4.在教學(xué)過程中,要結(jié)合房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)和學(xué)生的典型分析文案進(jìn)行講解, 幫助學(xué)生理解。

5.在教學(xué)過程中,要關(guān)注本專業(yè)領(lǐng)域最新市場(chǎng)分析報(bào)告,貼近房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際。為學(xué)生提供職業(yè)生涯發(fā)展的空間,努力培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新精神和職業(yè)能力。

6.教學(xué)過程中教師應(yīng)積極引導(dǎo)學(xué)生提升職業(yè)素養(yǎng),提高職業(yè)道德。(二教學(xué)考核評(píng)價(jià)建議 1.考核方式:閉卷

2.成績(jī)?cè)u(píng)定:各教學(xué)環(huán)節(jié)占總分的比例:作業(yè)、實(shí)訓(xùn)、課堂表現(xiàn)、期中測(cè)驗(yàn):40%;期末考試:60%。

(三教材選用和編寫建議

1.教材:張洪力主編的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》,機(jī)械工業(yè)出版社,2005年出版。2.教學(xué)參考書:(1王克忠主編的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》教材,復(fù)旦大學(xué)出版社;(2王春生、王淞編著《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》,大連理工大學(xué)大學(xué)出版社;2002年出版;

(3郭松海主編《房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)》,中國(guó)環(huán)境科學(xué)出版社,2005年出版;(4《房地產(chǎn)職業(yè)導(dǎo)論》(美國(guó)

(5《中國(guó)房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)報(bào);《中國(guó)房地信息》建設(shè)部主辦;《人居生活》新華通訊社主辦;《中國(guó)建設(shè)信息》建設(shè)部主辦;《城市規(guī)劃》中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)主辦,及相關(guān)報(bào)刊雜志。

(四課程資源的開發(fā)與利用

根據(jù)課程目標(biāo)、學(xué)生實(shí)際以及本課程的專業(yè)技能特性,本課程的教學(xué)資源應(yīng)該由文字教材、多媒體課件、銷售案例等配套教材組成。以文字教材為核心,提供內(nèi)涵不同,形式多樣的學(xué)習(xí)支持服務(wù),共同完成教學(xué)任務(wù),達(dá)成教學(xué)目標(biāo)。

(五其它說明

1.注重情景化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的營(yíng)造,包括當(dāng)?shù)爻鞘袑?shí)地宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和相關(guān)房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)環(huán)境的運(yùn)用。

2.注重課程資源和現(xiàn)代化教學(xué)資源的開發(fā)和利用,積極開發(fā)和利用網(wǎng)絡(luò)課程資源,激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,使學(xué)生的學(xué)習(xí)不再局限于課堂,促進(jìn)學(xué)生對(duì)知識(shí)的理解和掌握。

3.產(chǎn)學(xué)合作開發(fā)實(shí)訓(xùn)課程資源,充分利用本行業(yè)典型的企業(yè)資源,加強(qiáng)產(chǎn)學(xué) 合作，建立實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地，實(shí)踐工學(xué)交替，滿足學(xué)生的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)需求，同時(shí)為學(xué) 生的就業(yè)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)習(xí)題

復(fù)習(xí)資料

二、選擇題

1.下列屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)外生變量的有（ABD）

2.住房公積金的特點(diǎn)（BCD）

3.下列哪些房地產(chǎn)物品屬于自然壟斷物品(CD)

4.房地產(chǎn)的自然特性（B）

5.住房的區(qū)位特征包括（BC）

6.根據(jù)不同的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)可劃分為（ACD）

7.房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)泡沫形成的微觀機(jī)理(ABC)

8.根據(jù)資金投向，REITs分為（BD）。

9.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的客體（AD）

10.住房需求的特點(diǎn)（BCD）

11.影響住房供給的因素有（AD）

12.與房地產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)為環(huán)向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)包括（A）

13.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體（BC）

14.房地產(chǎn)泡沫形成的金融因素（AC）

15.房地產(chǎn)外部性的市場(chǎng)管制方法包括（AC）

16.下列哪些住房特征變量是定性變量（C）

17.房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括（AD）

18.下列哪些房地產(chǎn)物品屬于私人物品(AD)

19.影響住房?jī)r(jià)格的一般因數(shù)有（CD）

20.金融投資包括（AB）

21.下列哪些住房特征變量是離散變量（B）

22.房地產(chǎn)周期波動(dòng)的內(nèi)生因素（ABC）

23.外部性的私人解決辦法包括(AB)

24.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體（AB）

25.下列哪些房地產(chǎn)物品屬于公有資源(AC)

26.影響住房需求的因素有（BC）

27.房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)投資區(qū)別（BCD）

28.四象限模型中, 反映房租與房?jī)r(jià)關(guān)系的是(B).29.下列哪些房地產(chǎn)物品屬于自然壟斷物品(CD)

30.住房的區(qū)位特征包括（BC）

31.房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)泡沫形成的微觀機(jī)理(ABC)

32.影響住房供給的因素有（AD）

33.房地產(chǎn)外部性的市場(chǎng)管制方法包括（AC）

三．判斷題

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。

錯(cuò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)的不充分性，所以不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)交易復(fù)雜。對(duì)

3.預(yù)期既影響住房需求，也影響住房供給。對(duì)

4.四象限模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)模型。

錯(cuò)，動(dòng)態(tài)模型是指含時(shí)間參數(shù)的模型，四象限模型不含時(shí)間參數(shù)，所以不是動(dòng)態(tài)模型。

5.房地產(chǎn)具有異質(zhì)性。對(duì)

6.房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)融資屬于間接融資。

錯(cuò)，房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌措資金直接發(fā)行具有固定收益的有價(jià)證券，是一種直接融資方式。

7.邊際收益與邊際成本相等時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的凈收益最大。對(duì)

8.房地產(chǎn)市場(chǎng)效率高。

錯(cuò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中，每宗土地是唯一的，且位置固定，彼此不易代替，即使某些土地具有替代性，但是因其位置的固定性，使其市場(chǎng)無高效率。

9.四象限模型屬于實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)研究范疇。對(duì)

10.房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資屬于直接融資。

錯(cuò)，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資是指房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)獲得資金的方式，是間接融資方式。

11.過度信貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的微觀機(jī)理。

錯(cuò)，過度信貸是房地產(chǎn)泡沫形成的金融因素。

四．概念解釋題

1.房地產(chǎn)投機(jī)

答：房地產(chǎn)投機(jī)可以定義為從房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)中獲利的活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)周期

答：房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，在一系列因素沖擊下，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程，它體現(xiàn)為房地產(chǎn)投資、銷售、價(jià)格以及就業(yè)等經(jīng)濟(jì)變量的短期波動(dòng)。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)

答：狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易的專門場(chǎng)所，廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)則是指房地產(chǎn)交易或房地產(chǎn)交換關(guān)系的總和。總的來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是眾多的買者和賣者相互作用并共同決定房地產(chǎn)商品或勞務(wù)的均衡價(jià)格和均衡交易量的機(jī)制。

4.租金

答：租金指承租人為租用住宅而愿意每期支付的費(fèi)用，也可以定義為獲得占有或使用該物業(yè)權(quán)利而支付的年金，是固定供給資源的服務(wù)價(jià)格。

5.房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)

答：房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)是指房地產(chǎn)業(yè)為其提供產(chǎn)品和服務(wù)并推動(dòng)其發(fā)展的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，入旅游業(yè)家電業(yè)等。

6.住房吸納率

答：住房吸納率是指報(bào)告期商品房出租、銷售數(shù)量占報(bào)告期可供銷售、出租商品房數(shù)量的比重，反應(yīng)當(dāng)年可供銷售和出租的商品房數(shù)量中已經(jīng)出租和銷售的商品房的數(shù)量，即當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納了多少新建商品房。

7.房地產(chǎn)業(yè)

答：房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)。

8.純公共物品

答：純公共物品是指多為一個(gè)人提供公共物品的邊際成本為零，且人人都可享受該物品，具有非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性，如國(guó)防。

9.房地產(chǎn)金融

答：房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，通過各種金融方式、方法及工具，為房地產(chǎn)及相關(guān)部門融通資金的行為。

10.住房特征價(jià)格

答：住房特征價(jià)格是指單位住房特征(或?qū)傩?消費(fèi)者愿意支付的費(fèi)用。

11.REITs

答：房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)基金，它通過發(fā)行收益憑證來匯集投資者的資金，用以購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目，委托專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并且將投資收入通過派息的方式分配給投資者，投資者可以長(zhǎng)期持有收益憑證，也可以再證劵市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓收益憑證。

12.住房需求

答：住房需求是指其他條件不變，消費(fèi)者在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠購(gòu)買的住房的數(shù)量。

13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變動(dòng)成本

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變動(dòng)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在短期內(nèi)可以調(diào)整的生產(chǎn)要素的費(fèi)用。

14.房地產(chǎn)外部性

答：房地產(chǎn)外部性是指一宗房地產(chǎn)對(duì)其他房地產(chǎn)及其業(yè)主產(chǎn)生外部收益或外部成本，而其他房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)主卻無需對(duì)這種外部收益或外部成本支付成本或獲取報(bào)酬。

五．簡(jiǎn)述題

1.政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的原因

答:（1）。房地產(chǎn)與過年生產(chǎn)總值，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中占有很大比例。

（2）房地產(chǎn)資產(chǎn)與社會(huì)財(cái)富，房地產(chǎn)資產(chǎn) 占國(guó)家財(cái)富的比例對(duì)一國(guó)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與穩(wěn)定發(fā)展起著非常重要的作用。

（3）房地產(chǎn)與就業(yè)，房地產(chǎn)及相關(guān)的建筑業(yè)是吸收社會(huì)勞動(dòng)力的主要產(chǎn)業(yè)。

（4）房地產(chǎn)與財(cái)政收入，房地產(chǎn)稅及其相關(guān)稅費(fèi)是政府財(cái)政收入的重要來源，是城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)的重要資金支持。

（5）房地產(chǎn)與信貸，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)信貸的依賴性很強(qiáng)，帶動(dòng)了銀行業(yè)的發(fā)展。

（6）房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，在房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的千絲萬縷的聯(lián)系中，房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)鍵因素。

綜上可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與我們的生活關(guān)聯(lián)密切，在市場(chǎng)機(jī)制不能發(fā)揮其作用的時(shí)候，就會(huì)實(shí)施政府干預(yù)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控。

2.住房市場(chǎng)是一個(gè)權(quán)益交易的市場(chǎng)

答：因?yàn)榉课莸牧魍ê屯恋厥褂脵?quán)的有償轉(zhuǎn)讓，共交易過程只有貨幣的單方面“商流”而沒有物質(zhì)實(shí)體的“物流”住房市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，在交易中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)的權(quán)益，從這個(gè)意義上看，住房市場(chǎng)是權(quán)益的交易市場(chǎng)，是權(quán)益的讓渡。

3.房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)周期的區(qū)別

答：(1)房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，房地產(chǎn)周期是一個(gè)價(jià)格變換過程；(2)房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)生價(jià)格的變化過程；(3)房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響較大。

4.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的制度背景

答：

1、要素市場(chǎng)（1）土地---國(guó)家壟斷，人均耕地面積低（2）資金---銀行業(yè)的國(guó)家主導(dǎo)（3）勞動(dòng)力---城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。

3、快速城鎮(zhèn)化

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性

答：房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性主要由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性所決定的,一方面由于房地產(chǎn)位置固定,房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)是指權(quán)益交易,其產(chǎn)權(quán)的承載物既房地產(chǎn)實(shí)體則是不可移動(dòng)的,這就決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)在供求方面不能通過其他地區(qū)的調(diào)劑來達(dá)到均衡,寧一方面,房地產(chǎn)又具有性能差異性即單件性,就是我們通常說的沒有兩個(gè)完全相同的房地產(chǎn),這樣使得房地產(chǎn)之間的替代性較差.由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的區(qū)域性特點(diǎn).不同區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格水平,供求狀況,教育數(shù)量,就一般商品而言具有極大的差異性.而且,不同區(qū)域之間的房地產(chǎn)價(jià)格影響也較小,6.房地產(chǎn)開發(fā)收益

答：開發(fā)收益分為貨幣收益和非貨幣收益，貨幣收益包括：（1）銷售收入或租賃收入；（2）物業(yè)的長(zhǎng)期權(quán)益，在這種情況下開發(fā)商。非貨幣收益包括：（1）由于提出了一個(gè)新概念或改善了城市環(huán)境；（2）提高了開發(fā)商的社會(huì)聲譽(yù)。

7.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系

答：第一，是在房地產(chǎn)空間市場(chǎng)（物業(yè)市場(chǎng)）上形成的租金水平是決定住宅資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素，影響房?jī)r(jià)，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)，從而房租與房?jī)r(jià)之間關(guān)系密切。第二，新建住宅量與住宅存量之間關(guān)系密切。

8.公共物品與私人物品需求曲線加總的區(qū)別

答：公共物品的集體需求曲線關(guān)于個(gè)人需求曲線的縱向加總.而私人物品的集體需求曲線關(guān)于個(gè)人需求曲線的橫向加總.9.住房特征定價(jià)模型的假設(shè)條件

答；線性特征價(jià)格方程的假設(shè)條件是屬性的邊際效益不變

雙對(duì)數(shù)模型假設(shè)住宅屬性的價(jià)值評(píng)估符合邊際收益遞減規(guī)律

連續(xù)變量可以考慮其百分比的變化，離散變量系數(shù)則表示增加一單位的屬性說引起的價(jià)格的增加，定型變量不考慮百分比的變化，而采取亞元變量

10.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

答：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)部門，居民消費(fèi)尤其是住房消費(fèi)對(duì)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)有很大影響，增加住房消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有直接的拉動(dòng)作用。房地

產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)具有高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增加對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有重要作用。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的實(shí)證分析表明，二者存在緊密的互動(dòng)關(guān)系，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)拉動(dòng)了中國(guó)GDP的增長(zhǎng)。

11.住房需求的層次性

答：住房需求的層次性包含兩層含義：一是從消費(fèi)者偏好角度講，不同的消費(fèi)者由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他條件的不同，對(duì)住房的需求層次也不同。二是從住房社會(huì)需求總量即宏觀需求的角度看，一般分為住房現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求兩個(gè)層次。

六．論述題

1.房地產(chǎn)周期波動(dòng)的政策因素

答：影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的政策因素包括貨幣政策、財(cái)政政策、土地政策、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)體制改革政策以及區(qū)域發(fā)展政策等。

(1)政府可以通過利率、貨幣供應(yīng)量、貼現(xiàn)率等貨幣政策工具對(duì)房地產(chǎn)供給和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)。

(2)政府可以通過財(cái)政稅收和政府支出等財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)供給和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)從而影響房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)。

(3)政府可以通過調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和節(jié)奏對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)。

最后，不同的經(jīng)濟(jì)體制下，經(jīng)濟(jì)主體的生產(chǎn)效率和資源的配置效率是不同的。

2.用四象限模型解釋經(jīng)濟(jì)蕭條對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

答：在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，居民收入降低，對(duì)住宅的需求減少，則在住宅存量供給一定的情況下，房租下降(第一象限)，又會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降(第二象限)，進(jìn)而引起住宅新開發(fā)建設(shè)量減少(第三象限)，最終會(huì)導(dǎo)致第四象限的住宅存量減少。住宅存量的減少會(huì)導(dǎo)致初始假定住宅存量一定的情況下下降的房租上漲，如此運(yùn)動(dòng)直至達(dá)到新的均衡。

3.公共設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)的外部影響

答：居住在公共設(shè)施完善的地區(qū)生活很方便，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格比那些公共設(shè)施相對(duì)較差的地區(qū)價(jià)格要貴。比如居住小區(qū)附近有一所國(guó)家級(jí)高等中學(xué)，那么這個(gè)中學(xué)附近的住宅價(jià)格比其他地區(qū)同樣建筑質(zhì)量的住宅要高，因此學(xué)校對(duì)周邊的住宅就產(chǎn)生了外部影響。公共設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是雙面性的。

4.金融業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)高度關(guān)聯(lián)

答：(1)房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)需要大量資金；

(2)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)影響金融市場(chǎng)穩(wěn)定；

(3)金融市場(chǎng)的投資回報(bào)率是房地產(chǎn)投資的參照系。

5.用四象限模型解釋長(zhǎng)期利率上升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

答：長(zhǎng)期利率上升，會(huì)增加投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的收益要求，從而使得房地產(chǎn)的資金需求減少，則在租金不變的情況下導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，即價(jià)格----租金曲線順時(shí)針旋轉(zhuǎn)(第二象限)。這時(shí)開發(fā)商會(huì)減少新的住宅建設(shè)量(第三象限)，導(dǎo)致住宅存量減少(第四象限)和房租上漲(第一象限)。

6.不確定性對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響

答：經(jīng)濟(jì)主體的投資行為在不確定性下要涉及到風(fēng)險(xiǎn)選擇，當(dāng)經(jīng)濟(jì)主體寧愿冒很大的風(fēng)險(xiǎn)去追求高額預(yù)期收益時(shí)，他就是風(fēng)險(xiǎn)偏好者。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)收益較高風(fēng)險(xiǎn)也較大的市場(chǎng)。在市場(chǎng)景氣時(shí)期，投機(jī)者往往預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不斷上漲，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，投機(jī)者相信房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)落到自己的頭上，就會(huì)希望通過購(gòu)買房地產(chǎn)來獲得再銷售的超額利潤(rùn)。投機(jī)需求的增加造成了市場(chǎng)需求旺盛的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)也繼續(xù)攀升。在這種正反饋機(jī)制的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不斷膨脹。而當(dāng)外界一個(gè)隨機(jī)的利空消息出現(xiàn)后，房地產(chǎn)投機(jī)需求就會(huì)減少，價(jià)格迅速下跌。

7.用三部門模型解釋房?jī)r(jià)上漲對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響

答：根據(jù)四象限模型，房?jī)r(jià)上漲，新開發(fā)住房建設(shè)量增加，導(dǎo)致住宅存量增加。在三部門模型中，根據(jù)住宅存量的增加，從而供給增加，導(dǎo)致住宅供給曲線向右移動(dòng)，租金下降。在產(chǎn)出市場(chǎng)中，產(chǎn)出增加，在勞動(dòng)力供需不變的情況下，租金的下降將導(dǎo)致成本曲線向下移動(dòng)，產(chǎn)出增加，這又進(jìn)一步增加了對(duì)要素市場(chǎng)的需求，勞動(dòng)力市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線向平移，要素市場(chǎng)價(jià)格上升，造成產(chǎn)出市場(chǎng)的生產(chǎn)成本略有回升，但仍低于初始生產(chǎn)成本，最終達(dá)到新的平衡時(shí)，產(chǎn)量增加，租金下降，勞動(dòng)力投入增加以及有效工資上漲，即房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)大綱

集美大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程教學(xué)大綱

一、課程基本情況

1.課程編號(hào)：4012201

2.課程中文名稱：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程英文名稱：Real Estate Economics

3.課程總學(xué)時(shí)：32，其中：講課：32實(shí)驗(yàn)：上機(jī)：實(shí)習(xí)：課外：

4.課程學(xué)分：2

5.課程類型：專業(yè)選修課

6.開課單位：財(cái)經(jīng)學(xué)院投資學(xué)教研室

7.適用專業(yè)：投資學(xué)專業(yè)

8.先修課程：宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)

9.課程負(fù)責(zé)人：張美榮

二、教學(xué)目的和要求

1.課程說明：本課程是投資學(xué)專業(yè)選修課程。

2.教學(xué)目的：通過該課程的學(xué)習(xí),了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，掌握有關(guān)基本概念和常用術(shù)語,掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀經(jīng)濟(jì)分析和宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本方法，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析、預(yù)測(cè)能力。

3.教學(xué)要求：①掌握與房地產(chǎn)有關(guān)的基本經(jīng)濟(jì)理論，如地租理論、區(qū)位理論和產(chǎn)權(quán)理論等；②掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和分析的內(nèi)容、方法；③掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，理解經(jīng)濟(jì)周期、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)泡沫等相關(guān)概念；④了解政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用，掌握有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)制度。

三、教學(xué)內(nèi)容及要求

第一章 緒論

1.1經(jīng)濟(jì)學(xué)

1.2房地產(chǎn)

1.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)

1.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和內(nèi)容

1.教學(xué)方法與學(xué)時(shí)分配：課堂講授，4學(xué)時(shí)

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要內(nèi)容及其研究方法，理解房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，掌握房地產(chǎn)的概念、類型與特性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和內(nèi)容。

第二章 地租理論

2.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論

2.2馬克思的地租理論

2.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論

2.4城市地租理論

1.教學(xué)方法與學(xué)時(shí)分配：課堂講授，2學(xué)時(shí)

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論和新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論，理解地租對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的影響，掌握馬克思的地租理論和城市地租理論。

第三章 區(qū)位理論

3.1區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展

3.2主要區(qū)位理論

3.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義

1.教學(xué)方法與學(xué)時(shí)分配：課堂講授，2學(xué)時(shí)

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展，理解區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系，掌握幾種主要區(qū)位理論。

第四章 房地產(chǎn)價(jià)格

4.1土地價(jià)格

4.2建筑物價(jià)格

4.3房地產(chǎn)價(jià)格

4.4影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1.教學(xué)方法與學(xué)時(shí)分配：課堂講授和課堂討論，4學(xué)時(shí)

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，理解土地價(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)

5.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型和特點(diǎn)

5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行

5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.教學(xué)方法與學(xué)時(shí)分配：課堂講授、案例分析和課堂討論，4學(xué)時(shí)

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型和特點(diǎn)，理解房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般原理，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要方法。

第六章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

6.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的基本概念

6.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

6.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的運(yùn)行機(jī)理

6.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指標(biāo)

6.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系

6.6房地產(chǎn)周期

6.7房地產(chǎn)泡沫

1.教學(xué)方法與學(xué)時(shí)分配：課堂講授和課堂討論，6學(xué)時(shí)

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)泡沫的概念，理解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系，掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素和分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的指標(biāo)，掌握判斷房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)。

第七章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

7.1產(chǎn)權(quán)理論

7.2土地產(chǎn)權(quán)

7.3房屋產(chǎn)權(quán)

7.4國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

1.教學(xué)方法與學(xué)時(shí)分配：課堂講授，2學(xué)時(shí)

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利、房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)屬性的形式及變化，了解國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，理解產(chǎn)權(quán)的相關(guān)理論，掌握我國(guó)土地所有權(quán)的類型和特點(diǎn)。

第八章 房地產(chǎn)制度

第一節(jié) 土地制度

第二節(jié) 住房制度

第三節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)制度

1.教學(xué)方法與學(xué)時(shí)分配：課堂講授，2學(xué)時(shí)

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解國(guó)外房地產(chǎn)制度的相關(guān)規(guī)定，掌握土地所有制的概念和主要類型，掌握土地使用制的概念和我國(guó)土地使用制的主要內(nèi)容。

第九章 房地產(chǎn)稅收制度

第一節(jié) 稅收基本知識(shí)

第二節(jié) 我國(guó)的房地產(chǎn)稅收

第三節(jié) 海外房地產(chǎn)稅收

1.教學(xué)方法與學(xué)時(shí)分配：課堂講授，2學(xué)時(shí)

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解稅收的基本知識(shí)，了解我國(guó)房地產(chǎn)稅收的演變和未來發(fā)展趨勢(shì)，了解海外房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，掌握我國(guó)目前稅收體系的特點(diǎn)。

第十章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策概述

第二節(jié) 土地政策和住房政策

第三節(jié) 貨幣政策和稅收政策

1.教學(xué)方法與學(xué)時(shí)分配：課堂講授，4學(xué)時(shí)

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策內(nèi)涵、特點(diǎn)、目標(biāo)和分類，理解房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控的理論依據(jù)，掌握房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段。

四、有關(guān)說明

1.教材：

[1]謝經(jīng)榮．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第二版）[M]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008．

[2]豐雷．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）[M]．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008．

2.主要參考書：

[1]董藩等．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]．北京：清華大學(xué)出版社，2012．

[2]王瑩等．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]．西安：西安交通大學(xué)出版社，2010．

[3]況偉大．房地產(chǎn)與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)[M]．北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2010．

[4]高波．現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論[M]．南京：南京大學(xué)出版社，2010．

[5]劉亞臣．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]．大連：大連理工大學(xué)出版社，2009．

[6]張躍慶．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第二版）[M]．北京：中國(guó)建材工業(yè)出版社，2009．

[7]美肯澤．不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第五版）[M]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009．

[8]丁蕓．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]．北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2008．

[9]朱江．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]．大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007．

3.其他說明

[1]教學(xué)組織形式：多媒體教學(xué)+案例分析+作業(yè)與討論

[2]考核方式：期末考試70%+平時(shí)30%（考勤+討論+作業(yè)）

[3]習(xí)題要求：以教材每章課后的復(fù)習(xí)思考題和課外閱讀材料為基礎(chǔ)進(jìn)行練習(xí)

執(zhí)筆人：

審核人：

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)試題

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2010年期末考試試卷 1

一、單選 2 x 10 =201、從物質(zhì)形態(tài)上看，不屬于房地產(chǎn)的定義的是（）

A 土地B 建筑物C 其他定著物D 產(chǎn)權(quán)

2、下面房地產(chǎn)的特性中，哪一個(gè)是房地產(chǎn)的自然特性（）

A 位置的固定性B 產(chǎn)權(quán)分割性 C 政策影響性 D 供給的稀缺性

3、下面的地租理論中不屬于馬克思主義地租類型劃分的是（）

A 絕對(duì)地租B 級(jí)差地租C 壟斷地租D 經(jīng)濟(jì)地租

4、影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素有經(jīng)濟(jì)因素、政策因素和（）

A 社會(huì)因素B 環(huán)境因素C 法律因素D 規(guī)劃因素

5、“房地產(chǎn)金融市場(chǎng)“這是從哪個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劃分

A 交易客體 B用途C 交易物的性質(zhì)D 市場(chǎng)層次

6、以下的選項(xiàng)中，不屬于土地市場(chǎng)的流通形式的是（）

A 土地買賣 B 使用權(quán)出讓 C 使用權(quán)出租 D產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

7、物業(yè)管理的基本特征有社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化和（）

A 產(chǎn)業(yè)化 B 規(guī)范化C 市場(chǎng)化D 高效化

8、財(cái)產(chǎn)所有者再法律的范圍內(nèi)享有對(duì)其財(cái)產(chǎn)的（）權(quán)利

A 轉(zhuǎn)讓 B 占有C買賣Da、b、c9、按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)容劃分，下面不屬于的是（）

A 工業(yè)區(qū)位 B 農(nóng)業(yè)區(qū)位 C 住宅區(qū)位 D 中觀區(qū)位

10、下面的選項(xiàng)那個(gè)不屬于房屋租賃的特點(diǎn)（）

Ａ 只能轉(zhuǎn)移使用權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓所有權(quán) Ｂ 是一種分配手段

Ｃ 是一種流通手段Ｄ 租賃過程與消費(fèi)過程的同時(shí)性

二、填空 2 X 10=201、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究房地產(chǎn)資源配置 基本經(jīng)濟(jì)理論、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)運(yùn)行規(guī)律以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)運(yùn)行過程中所發(fā)生的科學(xué)

2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的作用方向，主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面和。

3、按地租的物質(zhì)形態(tài)劃分，地租可分為勞役地租、、。

4、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法很多，在房地產(chǎn)常用的有專家調(diào)查法、和流程圖分析法。

5、房地產(chǎn)需求具有多樣性、、雙重性、。

三、名詞解釋 2 X 5=10

房地產(chǎn)：房地產(chǎn)也程不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及其他定著物以及其附帶的各種權(quán)益

地租：從廣義的層面來看，地租是指土地所有者將其擁有的土地及其土地相關(guān)的房屋或其他附著物租給他人使用所獲取的報(bào)酬，是一種不僅僅限于土地的租金。

級(jí)差地租：級(jí)差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等級(jí)差別所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)是指增量房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)買賣、租賃、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動(dòng)及代理業(yè)務(wù)。

四、判斷題

1、從經(jīng)濟(jì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)是一種十分重要的資產(chǎn)，關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)等權(quán)屬關(guān)系的意義。（）

2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不具有比例關(guān)系（）。

3、土地價(jià)格受供求關(guān)系影響具有雙向性（）。

4、當(dāng)原材料系數(shù)大于1時(shí)，生產(chǎn)廠應(yīng)設(shè)在消費(fèi)中心（）.5、投資受宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)和政府的政策影響較大（）。

6、在物業(yè)管理市場(chǎng)上，供給主體是開發(fā)商（）

7、現(xiàn)階段，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模大，并且市場(chǎng)占有率較高（）。

8、房地產(chǎn)金融具有貸款償還期長(zhǎng)，利息率較低的特點(diǎn)（）

9、房地產(chǎn)證券化不利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性（）

10、耕地占用稅的征稅對(duì)象，是占用耕地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人().五、簡(jiǎn)答題

1、土地價(jià)格的特征是什么？：土地價(jià)格構(gòu)成具有雙源性、土地價(jià)格具有區(qū)位性、土地價(jià)格具有權(quán)益性、土地價(jià)格形式具有雙重性、土地價(jià)格受供求關(guān)系影響的單向性、土地價(jià)格具有增值性、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性和個(gè)別性

2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資決策的過程。：確定決策目標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)查、擬定備選投資方案、房地產(chǎn)投資方案評(píng)估及方案選擇、實(shí)施房地產(chǎn)投資決策方案、追蹤調(diào)查決策方案

3、房地產(chǎn)開發(fā)具有具有什么樣的特點(diǎn)？：系統(tǒng)性、子項(xiàng)目多、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、具有廣泛的社會(huì)聯(lián)系、具有風(fēng)險(xiǎn)性和競(jìng)爭(zhēng)性、與有關(guān)法律規(guī)章密切相關(guān)

4、簡(jiǎn)述物業(yè)管理的原則。：以人為本、服務(wù)第一的原則、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的原則、社會(huì)化管理的原則、統(tǒng)一管理、綜合經(jīng)營(yíng)的原則、專業(yè)化管理與業(yè)主自主管理相結(jié)合的原則、合同化管理的原則、管理競(jìng)爭(zhēng)和三效益并舉的原則

六、1、論述農(nóng)業(yè)區(qū)位論的主要內(nèi)容。

農(nóng)業(yè)區(qū)位理論是最早形成的一種理論，代表人物是杜能代表作《孤立國(guó)》

答出孤立國(guó)假設(shè)的大概內(nèi)容，和杜能圈的內(nèi)容

2、論述我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)住房抵押證券化的意義及問題（180頁）

意義：盤活大量長(zhǎng)期性抵押貸款資產(chǎn)，提高啟流動(dòng)性、改善銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、提高銀行的資本利用率、促進(jìn)整個(gè)證券市場(chǎng)的發(fā)展、促進(jìn)資金跨地域流動(dòng)，平衡區(qū)域間的資金短缺 問題：抵押以及市場(chǎng)規(guī)模小、不規(guī)范、社會(huì)化抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全、金融市場(chǎng)發(fā)展滯后、法律及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施不配套

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2010年期末考試試卷 2

一、選擇題

1、下面屬于第一產(chǎn)業(yè)的是（）

A 畜牧業(yè)B 倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)C 供應(yīng)業(yè)D 采礦業(yè)

2、因土地的肥沃程度和位置的不同而產(chǎn)生的地租形式是（）

A 級(jí)差地租 1B 級(jí)差地租 2C 絕對(duì)地租D 壟斷地租

3、土地價(jià)格具有增值性，不是其增值原因的是（）

A 資本有機(jī)構(gòu)成的提高 B 土地的稀缺性C 社會(huì)平均利潤(rùn)的下降 D 利率的上升

4、下面的選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)價(jià)格與其他商品價(jià)格共有特征的是（）

A 區(qū)位性 B 個(gè)別性 C 用貨幣表示D 敏感性

5、在土地使用權(quán)出讓中，居住用地的最高使用年限是（）年

A 70B 40C30D 506、下面不屬于房地產(chǎn)金融的顯著特征的是（）

Ａ 貸款償還期長(zhǎng) Ｂ 利息率較高Ｃ開發(fā)周期長(zhǎng)Ｄ 資金周轉(zhuǎn)慢

７、排水權(quán)屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系中的（）

A 永久業(yè)權(quán)B 租賃業(yè)權(quán)C 地役權(quán)D 擔(dān)保權(quán)

8、下面的選項(xiàng)中哪個(gè)不是房地產(chǎn)稅收的特征（）

A 強(qiáng)制性B 有償性C 無償性 D固定性

9、國(guó)家對(duì)下面那些房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（）

A 國(guó)家機(jī)關(guān) 和軍隊(duì)自用房產(chǎn)B 宗教寺廟、公園、名勝古跡 C 非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn) D 全選

10、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，是以（）為主體

A 社會(huì)B政府C 企業(yè)D 房地產(chǎn)行業(yè)

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用方向課分為兩個(gè)方向：或。

2、馬克思主義地租理論闡明了資本主義地租的三種形式：絕對(duì)地租、和。

3、按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)容劃分，區(qū)位可以劃分為：工業(yè)區(qū)位、、住宅區(qū)位和其他區(qū)位。

4、房地產(chǎn)開發(fā)中的新開發(fā) 指的是（）和（）、。

5、物業(yè)管理的基本特征有社會(huì)化、、專業(yè)化、。

三、級(jí)差地租：級(jí)差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等級(jí)差別所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定性因素的影響所導(dǎo)致的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。

房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)是指通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。

物業(yè)管理市場(chǎng)：物業(yè)管理市場(chǎng)是指以物業(yè)管理服務(wù)為交易對(duì)象的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)中介：廣義的是指，從生產(chǎn)、流通到消費(fèi)為房地產(chǎn)運(yùn)行所提供的一切服務(wù)活動(dòng)。

四、1、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有比例關(guān)系（）。

2、土地價(jià)格受供求關(guān)系影響具有雙向性（）。

3、當(dāng)原材料系數(shù)小于1時(shí)，生產(chǎn)廠應(yīng)設(shè)在原料產(chǎn)地（）.4、投資不受宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)和政府的政策影響（）。

5、在物業(yè)管理市場(chǎng)上，供給主體是開發(fā)商（）

6、現(xiàn)階段，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模大，并且市場(chǎng)占有率較高（）。

7、房地產(chǎn)金融具有貸款償還期長(zhǎng)，利息率較低的特點(diǎn)（）

8、房地產(chǎn)證券化不利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性（）

9、房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)是指存量房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)().10、按市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式劃分房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)有四種類型：現(xiàn)房交易、房屋出租、房屋拍賣、房屋互換()

五、簡(jiǎn)答題

1、影響絕對(duì)地租的因素有哪些？

農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的供求狀況、農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成、農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)市場(chǎng)

2、簡(jiǎn)述區(qū)位的特征：區(qū)位內(nèi)涵的多重性、動(dòng)態(tài)性、層次性、等級(jí)性、稀缺性、相對(duì)性、設(shè)計(jì)性

3、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型有哪些：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)

4、簡(jiǎn)述物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)：：

1、物業(yè)管理將與城市現(xiàn)代化發(fā)展規(guī)劃融為一體

2、物業(yè)管理將走向個(gè)性化、規(guī)模化

3、物業(yè)管理將進(jìn)入社會(huì)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化創(chuàng)新管理的新時(shí)代

六、論述題

1、請(qǐng)論述房地產(chǎn)投資的特征

投資周期長(zhǎng)、投資額巨大、具有高風(fēng)險(xiǎn)和高收益性、投資對(duì)金融的依賴性較強(qiáng)、投資受城市規(guī)劃和環(huán)境的影響較大、投資受宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)和政府的政策影響較大、投資所形成的資產(chǎn)流動(dòng)性較大、投資具有保值增值性

2、論述級(jí)差地租1 和級(jí)差地租2 的關(guān)系（38頁）

兩者的相同點(diǎn)是兩者的實(shí)質(zhì)都是超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形式，都是有農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額形成的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而來。。兩者的不同點(diǎn)主要表現(xiàn)在：投資方式不同轉(zhuǎn)化為地租的時(shí)期不同土地的經(jīng)營(yíng)方式不同

單項(xiàng)選擇1.房地產(chǎn)價(jià)值的雙源性來源于（）A.房屋與土地價(jià)值的總和

B.生產(chǎn)資料和生活資料的總和C.土地的固定性D.土地價(jià)值的雙源性

2.地產(chǎn)是指（）A.地球表層以上的立體空間B.房屋建筑物占有的地面

C.土地及地上、地下一定范圍的立體空間D.城市建筑土地

3.長(zhǎng)期利率的變動(dòng)將使房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)（）A.提高B.降低C.不變D.不確定

4.房地產(chǎn)商品的單一性和非勻質(zhì)性是由（）

A.房地產(chǎn)商品的普遍性和長(zhǎng)期性決定的B.房地產(chǎn)商品的雙源性和統(tǒng)一性決定的C.房地產(chǎn)空間的固定性決定的D.房地產(chǎn)商品的平衡性和對(duì)稱性決定的5.地價(jià)是（）A.土地中投入的資本B.地租的資本化C.土地使用權(quán)的價(jià)格D.土地的價(jià)值

6.屠能的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論模式是（）

A.利潤(rùn)=農(nóng)產(chǎn)品銷售價(jià)-農(nóng)業(yè)成本-運(yùn)輸費(fèi)用 B.利潤(rùn)=農(nóng)產(chǎn)品銷售價(jià)-農(nóng)業(yè)成本+運(yùn)輸費(fèi)用

C.利潤(rùn)=地租-農(nóng)業(yè)成本-運(yùn)輸費(fèi)用D.利潤(rùn)=農(nóng)產(chǎn)品銷售價(jià)-農(nóng)業(yè)成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

7.根據(jù)工業(yè)區(qū)位理論，當(dāng)運(yùn)輸成本小于所節(jié)省的工資成本時(shí)，工廠（）

A.應(yīng)當(dāng)遷移到原料產(chǎn)地B.應(yīng)當(dāng)遷移到消費(fèi)中心 C.應(yīng)遷移到工資成本較低處D.不應(yīng)遷移到工資成本較低處

8.在城市級(jí)差地租杠桿的調(diào)節(jié)下，大銀行、大公司等商業(yè)服務(wù)業(yè)集中到（）

A.居民住宅區(qū) B.中央商務(wù)區(qū)C.低地租的地區(qū) D.環(huán)境優(yōu)雅地區(qū)

9.當(dāng)需求的價(jià)格彈性系數(shù)大于零小于1時(shí)，表明房地產(chǎn)需求是（）

A.缺乏收入彈性的 B.富有收入彈性的C.缺乏價(jià)格彈性的 D.富有價(jià)格彈性的10.房地產(chǎn)升值的實(shí)質(zhì)是（）

A.房地產(chǎn)價(jià)格隨著物價(jià)水平的上漲而提高 B.房地產(chǎn)所占用的土地的升值

C.市場(chǎng)需求的減少D.土地和房的升值

11.某項(xiàng)投資收益的現(xiàn)值是指（）

A.未來的投資成本根據(jù)貼現(xiàn)率折合成當(dāng)前的價(jià)值B.未來的投資收益根據(jù)收益率折合成當(dāng)前的價(jià)值

C.未來的投資收益根據(jù)貼現(xiàn)率折合成當(dāng)前的價(jià)值D.未來的投資收益的總和

12.房地產(chǎn)投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指（）

A.投資項(xiàng)目的物理狀況引起的風(fēng)險(xiǎn)B.負(fù)債融資引起的風(fēng)險(xiǎn)

C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性引起的風(fēng)險(xiǎn)D.投資者所要求的總資產(chǎn)收益率不能實(shí)現(xiàn)的概率

13.房地產(chǎn)金融的主要職能為（）

A.短存和長(zhǎng)貸 B.分配和引導(dǎo)C.籌資和融資D.存款和貸款

14.按開發(fā)的規(guī)模可把房地產(chǎn)綜合開發(fā)劃分為（）

A.單項(xiàng)開發(fā)和成批開發(fā)B.新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造

C.住宅用房、商業(yè)用房和工業(yè)用房開發(fā)D.土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)

15.傳統(tǒng)的城市土地使用制度的最明顯弊端表現(xiàn)在（）

A.土地市場(chǎng)過度競(jìng)爭(zhēng)B.造成土地使用者之間利益不均 C.土地買賣價(jià)格不合理 D.土地交易市場(chǎng)無序

16.土地招標(biāo)批租是指（）

A.書面投標(biāo)，按要求擇優(yōu)確定土地使用者B.公開投標(biāo)，按“先投者得”確定土地使用者

C.公開投標(biāo)，按“先到者得”確定土地使用者D.書面投標(biāo)，按“價(jià)高者得”確定土地使用者

17.在住房分配渠道上，住房分配制度改革主要是（）

A.改住房的實(shí)物分配為貨幣化分配B.改無償?shù)母＠苑峙錇轶w現(xiàn)按勞分配原則的工資性分配

C.把國(guó)民收入再分配范圍的財(cái)政性支付改為初次分配中的工資性支付

D.把行政性分房改為通過市場(chǎng)流通途徑購(gòu)房

18.住房供應(yīng)要區(qū)分收入層次，對(duì)中低收入家族提供（）

A.檔次較高的市場(chǎng)價(jià)商品住房 B.提供社會(huì)保障性的廉租住房

C.由所在企業(yè)提供住房D.提供經(jīng)濟(jì)適用的商品住房

19.在住房?jī)r(jià)格形式和調(diào)節(jié)機(jī)制的改革方面，對(duì)一般商品住房要（）

A.實(shí)行國(guó)家指導(dǎo)價(jià) B.實(shí)行國(guó)家定價(jià)C.實(shí)行房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)D.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

20.房地產(chǎn)投資規(guī)模控制應(yīng)把握的投資品保證準(zhǔn)則是（）

A.要避免房地產(chǎn)投資時(shí)間過于集中而引起大起大落B.必須以房地產(chǎn)資源為依據(jù)確定投資規(guī)模

C.尋求一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的規(guī)模D.以社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)

21.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”是在（）

A.投資決策分析階段進(jìn)行的B.前期工作階段進(jìn)行的C.項(xiàng)目租售階段進(jìn)行的D.項(xiàng)目建設(shè)階段進(jìn)行的22.影響城市商業(yè)地租的最主要因素是（）

A.位置 B.肥力 C.追加投資D.市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施投入

23.在我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)需求是（）

A.缺乏價(jià)格彈性 B.富有收入彈性 C.富有價(jià)格彈性D.富有供給彈性

24.在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房的本質(zhì)屬性是（）

A.福利性B.計(jì)劃性C.既有商品性又有福利性 D.商品性

四、簡(jiǎn)答題（每小題5分，共20分）

37.為什么說房地產(chǎn)價(jià)格具有多種表現(xiàn)方式？一般商品的交易方式主要是買賣。而房地產(chǎn)的交易方式有多種，其中買賣和租賃是在交易量和市場(chǎng)范圍方面占重要地位的兩種方式，此外，房地產(chǎn)還可以抵押、典當(dāng)、作價(jià)入股，以及以租代售等。在這些不同的交易方式中，房地產(chǎn)價(jià)格有不同的表現(xiàn)方式。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“一物多價(jià)”是常見的現(xiàn)象。

38.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)保險(xiǎn)的必要性。首先，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是抗擊自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要。其次，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是消除和轉(zhuǎn)移責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要。再次，房地產(chǎn)保險(xiǎn)也是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要。

39.簡(jiǎn)述如何運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。

40.試述我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)。我國(guó)城市住房制度改革的目標(biāo)是：（1）建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；（2）加快住宅建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求；（3）培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

五、論述題41.近年來，在上海浦東、深圳等地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，銷售旺盛。請(qǐng)分析原因。

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。

（2）就業(yè)率和收入水平高，使得住房消費(fèi)成為這些地區(qū)居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。（3）房地產(chǎn)金融比較發(fā)達(dá)，提高了居民的購(gòu)房能力。在這種情況下，這些地區(qū)房地產(chǎn)需求水平較高，因此，即使房?jī)r(jià)較高，銷售也較為旺盛。

42.試述房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序，并說明每一個(gè)階段的工作重點(diǎn)。

（1）投資決策分析階段。這一階段主要的工作內(nèi)容是項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究。（2）前期工作階段。這一階段內(nèi)要完成的主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

（3）項(xiàng)目的建設(shè)階段。這一階段的主要工作內(nèi)容包括落實(shí)承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套、竣工驗(yàn)收。（4）房屋租售階段。這一階段的主要工作是開發(fā)商采取有效的營(yíng)銷手段，促進(jìn)房屋的租售，以盡快回收資金，保證收益。另一項(xiàng)重要工作就是物業(yè)管理。