第一篇：建設(shè)工程承包商履約擔(dān)保業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與分析

建設(shè)工程承包商履約擔(dān)保業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與分析

2011-2-28

一、建設(shè)工程承包商履約擔(dān)保業(yè)務(wù)的含義

建設(shè)工程承包商履約擔(dān)保是指，擔(dān)保人向業(yè)主或發(fā)包方保證，當(dāng)承包商未按照主合同的約定履行主合同義務(wù)給業(yè)主或發(fā)包方造成損失時(shí)，由擔(dān)保人按照《擔(dān)保函》承諾的內(nèi)容承擔(dān)保證責(zé)任的行為。具體就是要為承包商向業(yè)主或發(fā)包方出具沒有足值財(cái)產(chǎn)作抵押或質(zhì)押的獨(dú)立性信用保函。

擔(dān)保企業(yè)是否有能力對(duì)這種獨(dú)立性信用保函項(xiàng)下的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)、預(yù)測(cè)、分析和控制，是衡量其核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素之一。

科學(xué)的分析和預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)并加以控制則是一門學(xué)問，要通過不斷的實(shí)踐、認(rèn)識(shí)、探索、積累才能夠?qū)崿F(xiàn)。工程建設(shè)活動(dòng)復(fù)雜多變，風(fēng)險(xiǎn)無處不在，信用擔(dān)保企業(yè)不可能將工程建設(shè)活動(dòng)中存在的所有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都了如指掌來加以規(guī)避，必須學(xué)會(huì)采取科學(xué)的方法和現(xiàn)代化的手段加以分析和預(yù)測(cè)，用“價(jià)值工程” 的觀點(diǎn)來分析風(fēng)險(xiǎn)成本和風(fēng)險(xiǎn)收益的關(guān)系，來判斷是否值得去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來獲取相應(yīng)的利益？此外，還要考慮同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況。要將最

終的預(yù)測(cè)分析結(jié)果，作為決策的依據(jù)。

二、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析。

建設(shè)工程承包商履約保函的獨(dú)立性和無條件性，一方面為業(yè)主或發(fā)包方（以下稱受益人）的正常索賠提供了方便，使受益人的利益得到最大的保護(hù)，同時(shí)也為受益人進(jìn)行欺詐性索賠提供了可能；另一方面，對(duì)擔(dān)保企業(yè)來說，意味著要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要分析研究風(fēng)險(xiǎn)的來源及規(guī)避辦法。大致說來，這類保函的風(fēng)險(xiǎn)來自以下幾個(gè)方面：

（一）來自保函受益人的風(fēng)險(xiǎn)

主要考慮受益人兩方面的因素：能力和品行。對(duì)大多數(shù)建設(shè)工程來講，往往有投資大、建設(shè)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。一個(gè)項(xiàng)目是否能順利竣工，從業(yè)主方來說，就要看其資金實(shí)力和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力。

第一，業(yè)主的資金實(shí)力。如果建設(shè)方自有資金充足或融資能力強(qiáng)，就能確保建項(xiàng)目即使在原材料價(jià)格有較大幅度上升的情況下，也能得到充足的資金保證，使之順利實(shí)施。否則，施工方在得不到建設(shè)方及時(shí)付款的情況下，往往會(huì)停止施工，從而拉長(zhǎng)建設(shè)周期，打亂業(yè)主的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，造成惡性循環(huán)，進(jìn)而雙方互相指責(zé)，產(chǎn)生矛盾而動(dòng)用保函。

第二，業(yè)主應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力。市場(chǎng)供求狀況的變化，往往會(huì)影響一個(gè)項(xiàng)目的效益情況。那些財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的企業(yè)，就有較強(qiáng)的抗市場(chǎng)擊打能力，有利于項(xiàng)目按計(jì)劃施行。但是，那些財(cái)務(wù)狀況不良，負(fù)債經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)管理差的企業(yè)，往往不得不中途放棄或暫停在建項(xiàng)目，從而與施工方產(chǎn)生分歧，引發(fā)保函的索賠風(fēng)險(xiǎn)。如果承包方信用良好，按約履行自己的職責(zé)，而受益人卻無理索賠的話，那就涉及受益人的品行問題。所以，擔(dān)保企業(yè)應(yīng)盡可能調(diào)查了解業(yè)主的實(shí)力和道德品質(zhì)。在施工過程中，業(yè)主與承包商發(fā)生矛盾、發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)是較平常、普遍的事情，一般雙方都會(huì)從大局出發(fā)，通過友好協(xié)商，妥善處理好這些矛盾，業(yè)主一般不會(huì)隨意動(dòng)用保函，將矛盾惡化。因?yàn)椋坏┏邪竭M(jìn)場(chǎng)施工后，可以說工程的施工進(jìn)程、質(zhì)量等在某種程度上就取決于承包商了，如果雙方矛盾惡化，發(fā)生人為停工等事件，對(duì)業(yè)主的影響恐怕就不一定是動(dòng)用保函所能彌補(bǔ)得了的。所以，沒有特殊原因或困難，發(fā)生保函索賠的可能性不是太大。

第三，業(yè)主即受益人的品行。獨(dú)立性、無條件性保函為受益人的索賠提供了極大的方便。那么，在這種情況下碰到品行不良的受益人的欺詐性索賠，擔(dān)保企業(yè)又該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？盡管人們普遍接受了保函獨(dú)立性的觀點(diǎn)，但是受益人濫用權(quán)利的行為，也使得大多數(shù)信用擔(dān)保企業(yè)將“欺詐例外原則”作為對(duì)信用保函獨(dú)立性的限制，以對(duì)保函項(xiàng)下的欺詐進(jìn)行防范和控制。將“欺詐例外原則”寫入保函，作為保函的一項(xiàng)內(nèi)容，即若受益人索賠時(shí)存在欺詐或?yàn)E用權(quán)利的話，擔(dān)保企業(yè)有權(quán)以此作為抗辯拒絕付款，這是與法律中的誠(chéng)實(shí)信用原則相一致的。我國(guó)許多立法都將欺詐規(guī)定為一種無效的法律行為。擔(dān)保企業(yè)在實(shí)際的索賠案例中，應(yīng)充分運(yùn)用這一法律原則去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在審核受益人的索賠文件時(shí)，不僅要審查其提交的單據(jù)是否表面上與保函的規(guī)定相一致，還要會(huì)同申請(qǐng)人判斷受益人是否有欺詐行為，若能證明欺詐的存在，應(yīng)該向法院提出抗辯。當(dāng)然，對(duì)于欺詐行為的認(rèn)識(shí)，不同人士有不同的看法，對(duì)欺詐行為的判定有時(shí)也很復(fù)雜，擔(dān)保企業(yè)在實(shí)踐中，應(yīng)以不損害自身的信譽(yù)為前提。若保函申請(qǐng)人是分包商，則要關(guān)注總包商的信譽(yù)和實(shí)力。如果總包商的資信較差，當(dāng)項(xiàng)目施工發(fā)生矛盾時(shí)，保函受業(yè)主（當(dāng)分包商的保函直接開給業(yè)主時(shí)）和總包商索賠的可能性就較大。

（二）來自保函申請(qǐng)人的風(fēng)險(xiǎn)

由于保函的背后總有相應(yīng)的基礎(chǔ)合同的存在，我們通常將其稱為主合同。履約保函擔(dān)保的是申請(qǐng)人的履約行為，所以，申請(qǐng)人對(duì)于主合同的履行情況很大程度上決定著保函的索賠風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)來自申請(qǐng)人的風(fēng)險(xiǎn)分析和判斷最為重要。一是因?yàn)閾?dān)保企業(yè)是根據(jù)申請(qǐng)人的要求開具保函的；二是因?yàn)樵诒：母鳟?dāng)事人中，申請(qǐng)人是保函風(fēng)險(xiǎn)的最直接的轉(zhuǎn)嫁方；三是因?yàn)樯暾?qǐng)人一般來說就是投標(biāo)人或承包方，直接關(guān)系著主合同的履行，直接處理著與受益人的關(guān)系。那么，來自于申請(qǐng)人的風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大呢？即申請(qǐng)人不履約的可能性究竟有多大呢？為回答這一問題，除了需了解申請(qǐng)人的情況外，還得再聯(lián)系市場(chǎng)的實(shí)際來看。目前的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，處于絕對(duì)的買方市場(chǎng)狀態(tài)，因而一般不可能發(fā)生中標(biāo)后放棄簽約或隨意終止履約的情況。信譽(yù)、能力等情況均較良好的建筑企業(yè)，在市場(chǎng)價(jià)格不發(fā)生大幅度波動(dòng)的情況下，一般對(duì)其投標(biāo)價(jià)格都會(huì)有比較科學(xué)合理的計(jì)算，所以一般也不可能發(fā)生因中標(biāo)價(jià)過低而拒絕履約的情況。在施工過程中，由于施工企業(yè)一般都需先投入一部分的建設(shè)資金，因而在收到進(jìn)度款之后方可收回先期投資，一般不敢冒違約的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于在建筑市場(chǎng)有著豐富經(jīng)驗(yàn)、雄厚技術(shù)力量、較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力和與擔(dān)保企業(yè)有著多年業(yè)務(wù)往來關(guān)系的優(yōu)秀建筑施工類客戶（申請(qǐng)人），擔(dān)保企業(yè)經(jīng)過多年的合作，對(duì)他們比較了解，由他們申請(qǐng)而出具的履約保函的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是比較小的。對(duì)于這樣的客戶，應(yīng)該大力發(fā)展履約保函業(yè)務(wù)，并降低辦理的要求和條件。對(duì)于資信、能力等都較差或認(rèn)識(shí)、了解不清的申請(qǐng)人，特別是非通過招投標(biāo)的工程，因風(fēng)險(xiǎn)較大或不確定而應(yīng)該提高保函業(yè)務(wù)的辦理門檻。規(guī)避來自申請(qǐng)人的風(fēng)險(xiǎn)，一條重要的措施是要求申請(qǐng)人交納一定比例的保函保證金。保證金比例的高低，可通過上述的分析，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的不同而不同。要分析申請(qǐng)人的資信情況，如他的信用等級(jí)，施工資質(zhì)，施工經(jīng)驗(yàn)等。另一條措施是要求申請(qǐng)人提供反擔(dān)保。

（三）來自反擔(dān)保人的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)通過上述分析認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大又不能按擔(dān)保企業(yè)要求交納一定保證金的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交第三方反擔(dān)保。這種情況下，如果出現(xiàn)保函風(fēng)險(xiǎn)，在擔(dān)保企業(yè)向外賠付后，若申請(qǐng)人無力償還，第三方反擔(dān)保人的信用和支付能力就非常重要。因此，對(duì)第三方反擔(dān)保人的審查，也應(yīng)當(dāng)給與高度的重視。

三、對(duì)建設(shè)工程類履約保函業(yè)務(wù)的認(rèn)識(shí)。

應(yīng)該說建設(shè)工程類履約保函業(yè)務(wù)在我國(guó)的擔(dān)保行業(yè)中是除了貸款擔(dān)保以外開展的較多的一類擔(dān)保業(yè)務(wù)，建設(shè)工程類履約保函市場(chǎng)的現(xiàn)狀和同行的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)還在不斷加強(qiáng)。

（一）對(duì)建設(shè)工程類履約保函業(yè)務(wù)重要性的認(rèn)識(shí)

筆者認(rèn)為，應(yīng)該將建設(shè)工程類保函業(yè)務(wù)品種放在一起系統(tǒng)地來看。建筑類施工企業(yè)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的擔(dān)保服務(wù)需求是多方面的，而這些服務(wù)又緊密地聯(lián)系在一起。從保函業(yè)務(wù)態(tài)勢(shì)來講，正在從過去的以銀行保函為主，逐步向擔(dān)保企業(yè)信用保函和銀行保函齊頭并進(jìn)發(fā)展，其發(fā)展前景足以讓各擔(dān)保企業(yè)重視。從國(guó)家到地方的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的各種規(guī)定，預(yù)示著建筑市場(chǎng)會(huì)越來越規(guī)范，要求進(jìn)行規(guī)范性招標(biāo)投標(biāo)的范圍會(huì)越來越廣，建筑企業(yè)對(duì)擔(dān)保企業(yè)信用保函的需求量也會(huì)越來越大，必須重視信用保函業(yè)務(wù)的開展，并以此作為一項(xiàng)重要的競(jìng)爭(zhēng)手段和擔(dān)保企業(yè)發(fā)展的一條重要途徑。

（二）對(duì)建設(shè)工程類履約保函風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)

從總體上來看，保函業(yè)務(wù)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但將建設(shè)工程類保函業(yè)務(wù)品種放在一起系統(tǒng)地來看，各品種之間存在著制約關(guān)系，比如，《承包商履約保函》和《業(yè)主工程款支付保函》就是一對(duì)相互制約的保函等等。只要管理嚴(yán)謹(jǐn)、風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)與識(shí)別技術(shù)先進(jìn)、審查到位、手續(xù)齊全、反擔(dān)保措施落實(shí)，其中的風(fēng)險(xiǎn)是可以得到控制的，保函業(yè)務(wù)的發(fā)展總體上是健康、良性的。

（三）對(duì)建設(shè)工程類履約保函屬性的認(rèn)識(shí)

從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)著眼，有些擔(dān)保企業(yè)制定的各類保函標(biāo)準(zhǔn)文本都是從屬性的、有條件的文本格式。從中可以看出，這些擔(dān)保企業(yè)對(duì)保函的認(rèn)識(shí)還是以我為中心，沒有反映市場(chǎng)的最新變化。從實(shí)踐來看，有些所謂的標(biāo)準(zhǔn)格式的保函文本很難為受益人所接受。在實(shí)踐中若強(qiáng)調(diào)受益人采用擔(dān)保企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)格式，則受益人很難接受，這將極大地制約保函業(yè)務(wù)的開展。所以，有必要接受人們對(duì)保函屬性的普遍看法和市場(chǎng)的普遍需求，改變自身的認(rèn)識(shí)，在堅(jiān)持“欺詐例外”的原則下，將信用保函制定成讓受益人可接受的標(biāo)準(zhǔn)格式，以發(fā)展保函業(yè)務(wù)。

（四）對(duì)建設(shè)工程類履約保函市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)

建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致建設(shè)工程類履約保函市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。有些擔(dān)保企業(yè)對(duì)保函市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查了解還不夠深入、詳細(xì)，導(dǎo)致受理、審批保函的程序和制定的價(jià)格不能適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，有些辦法過于呆板，缺乏必要的靈活性。近年來，在保函業(yè)務(wù)中，同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)到了相當(dāng)白熱化的程度，甚至在收費(fèi)和交納風(fēng)險(xiǎn)保證金方面出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)。

（五）對(duì)建設(shè)工程類履約保函業(yè)務(wù)的審查和期間管理的認(rèn)識(shí)

有些擔(dān)保企業(yè)在內(nèi)部管理規(guī)定中，要求在受理審查和出具保函后的跟蹤管理中對(duì)保函項(xiàng)下主合同所涉及的工程項(xiàng)目的技術(shù)難度、對(duì)投標(biāo)人是否有意壓價(jià)、項(xiàng)目的詳細(xì)進(jìn)展情況等進(jìn)行審查，這樣的要求過于苛刻。一般的擔(dān)保企業(yè)不但沒有足夠的人員、精力、時(shí)間進(jìn)行調(diào)查，也不可能有這樣的能力。進(jìn)行這樣調(diào)查的成本會(huì)很大，且保函辦理的緊迫性要求也無法提供足夠的時(shí)間，結(jié)果不是業(yè)務(wù)無法開展就是規(guī)定無法得到執(zhí)行。筆者建議在對(duì)申請(qǐng)人的資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)有較充分地了解的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目本身只作大致了解即可。因?yàn)椋瑯I(yè)主在招標(biāo)時(shí)就會(huì)對(duì)投標(biāo)方進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，在議標(biāo)時(shí)更會(huì)對(duì)投標(biāo)人的能力進(jìn)行仔細(xì)地審查，所以，中標(biāo)者也即意味著他有能力從事該項(xiàng)工程的建設(shè)，這實(shí)際上已經(jīng)替擔(dān)保企業(yè)進(jìn)行了相關(guān)內(nèi)容的審查。另外，對(duì)申請(qǐng)人的審查還可著重于對(duì)其資質(zhì)的審查，如施工企業(yè)往往會(huì)有政府管理部門頒發(fā)的一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)等施工資質(zhì)并定期進(jìn)行檢查。某些省市的有關(guān)管理部門還會(huì)定期對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行考核評(píng)定，并公布結(jié)果。擔(dān)保企業(yè)可以根據(jù)這些信息對(duì)申請(qǐng)人的情況進(jìn)行審查和判斷。

（六）對(duì)建設(shè)工程類履約保函有效期及保函到期回收管理的認(rèn)識(shí)

第一，在保函業(yè)務(wù)中，對(duì)于保函有效期往往有開口（即期限不確定）和閉口（即期限確定）之說。擔(dān)保企業(yè)往往會(huì)要求保函的期限能夠固定，保函能夠閉口，即確定一個(gè)明確的擔(dān)保期限。這種要求一般是不合實(shí)際的。在工程承包業(yè)務(wù)中，因?yàn)榉N種原因，業(yè)主和承包方對(duì)工程施工期限的變更是常見的事，所以，無法事先確定一個(gè)明確的期限，這樣，保函就無法閉口，而由業(yè)主提供的保函格式更是以開口的占據(jù)絕大多數(shù)，因此擔(dān)保企業(yè)必須接受開口保函占多數(shù)這一事實(shí)。開口保函已經(jīng)為人們所廣泛接受。而界于開口和閉口之間的也是常見的一種形式。因?yàn)楸：钠谙捱€是由某一事件的發(fā)生來限定的，而這一事件的發(fā)生是遲早的事情，并有一個(gè)相對(duì)確定的時(shí)間。所以，嚴(yán)格說來，純粹開口的保函是很少見的。

第二，盡管人們?cè)诒：行诘狡诤笫欠癖仨毻诉€給保證人的問題上尚有不同的看法，擔(dān)保企業(yè)要求收回保函原件是行業(yè)中普遍的做法。但是，在實(shí)際操作中，往往會(huì)由于受益人等原因而無法實(shí)現(xiàn)保函的到期回收，這就給保函帳務(wù)的撤銷帶來很多麻煩。工作中可探討其他撤銷保函的辦法，如以受益人出具的保函作廢證明為依據(jù)，或履約保函有效期以竣工驗(yàn)收證書簽發(fā)期為依據(jù)等。

（七）對(duì)建設(shè)工程類履約保函業(yè)務(wù)的內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)

保函業(yè)務(wù)由于操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，有權(quán)簽字人的印信管理和機(jī)構(gòu)印章管理顯得相當(dāng)重要。必須采取對(duì)違規(guī)人員進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰和進(jìn)行嚴(yán)格的印章管理。

近些年來，隨著建設(shè)工程類履約保函業(yè)務(wù)的普遍開展，帶動(dòng)了建筑市場(chǎng)普遍的重合同守信用。信用擔(dān)保企業(yè)有必要進(jìn)一步研判建筑市場(chǎng)的需求和各類履約保函業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，學(xué)會(huì)對(duì)建設(shè)工程類履約保函項(xiàng)下的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面預(yù)測(cè)和分析的方法，剖析企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中存在的問題，以便在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)一步推動(dòng)和拓展建設(shè)工程類履約保函業(yè)務(wù)的發(fā)展，從而帶動(dòng)信用擔(dān)保企業(yè)向更高的層次發(fā)展。

第二篇：工程履約擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)

工程履約擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與分析

擔(dān)保企業(yè)是否有能力對(duì)這種獨(dú)立性信用保函項(xiàng)下的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)、預(yù)測(cè)、分析和控制，是衡量其核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素之一。

我們不可能將工程建設(shè)活動(dòng)中存大的所有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都了如指掌加以規(guī)避，必須會(huì)采取科學(xué)的方法和現(xiàn)代化的手段加以分析和預(yù)測(cè)，用“價(jià)值工程”的觀點(diǎn)來分析風(fēng)險(xiǎn)成本和風(fēng)險(xiǎn)收益的關(guān)系，來判斷是否值得去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來獲取相應(yīng)的收益？

一、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析

建設(shè)工程履約保函的獨(dú)立性和無條件性，一方面為業(yè)主（受益人）的正常索賠提供了方便，使受益人的利益得到最大的保護(hù)，同時(shí)也為受益人進(jìn)行欺詐性索賠提供了可能；另一方面，對(duì)擔(dān)保企業(yè)來說，意味著要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要分析研究風(fēng)險(xiǎn)的來源及規(guī)避方法。大致來說，這類保函來自以下幾個(gè)方面：

（一）來自保函受益人兩方面的因素：能力和品行。對(duì)大多數(shù)建設(shè)工程來講，往往有投資大、建設(shè)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。一個(gè)項(xiàng)目是否能順利竣工，從業(yè)主方來說，就要看其資金實(shí)力和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力。

第一，業(yè)主的資金實(shí)力。如果建設(shè)方自有資金充足或融資能力強(qiáng)，就能確保項(xiàng)目即使在原材料價(jià)格有較大輻度上升的情況下，也能得到充足的資金保證，使之順利實(shí)施。否則，施工方在得不到建設(shè)方及時(shí)付款的情況下，往往會(huì)停止施工，從而拉長(zhǎng)建設(shè)周期，打亂業(yè)主的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，造成惡性循環(huán)，進(jìn)而雙方互相指責(zé)，產(chǎn)生矛盾而動(dòng)用保函；

第二，業(yè)主應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力。市場(chǎng)供求狀況的變化，往往會(huì)影響一個(gè)項(xiàng)目的效益情況。那些財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的企業(yè)，就有較強(qiáng)的抗市場(chǎng)擊打能力，有利于項(xiàng)目按計(jì)劃施行。但是，那些財(cái)務(wù)狀況不良，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)管理差的企業(yè)，往往不得不中途放棄或暫停在建項(xiàng)目，從而與施工方產(chǎn)生分歧，引發(fā)保函的索賠風(fēng)險(xiǎn)。如果承包方信用良好，按約履行自已的職責(zé)，而受益人卻無理索賠的話，那就涉及受益人的品行問題。所以，擔(dān)保企業(yè)應(yīng)盡可能調(diào)查了解業(yè)主的實(shí)力和道德品質(zhì)。在施工的過程中，業(yè)主與承包商發(fā)生矛盾、發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)是較平常、普遍的事情，一般雙方都會(huì)從大局出發(fā)，通過友好協(xié)商，妥善處理好這些矛盾，業(yè)主一般不會(huì)隨意動(dòng)用保函，將矛盾惡化。因?yàn)橐坏┏邪竭M(jìn)場(chǎng)施工后，可以說工程的施工進(jìn)程、質(zhì)量等在某種程度上就取決于承包商了，如果雙方矛盾惡化，發(fā)生人為停工等事件，對(duì)業(yè)主的影響恐怕就不一定是動(dòng)用保函所能彌補(bǔ)得了的。所以，沒有特殊原因或困難，發(fā)生保函索賠的可能性不是太大。

第三，業(yè)主即受益人的品行。獨(dú)立性、無條件地保函為受益人的索賠提供了極大方便。那么，在這種情況下碰到品行不良的受益人的欺詐性索賠，擔(dān)保企業(yè)又該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？盡管人們普遍接受了保函獨(dú)立性的觀點(diǎn)，但是受益人濫用權(quán)利的行為，也使得大多數(shù)信用擔(dān)保企業(yè)將“欺詐例外原則”作為對(duì)信用保函獨(dú)立性的限制，以對(duì)保函項(xiàng)下的欺詐進(jìn)行防范和控制。將“欺詐例外原則”寫入保函，作為保函的一項(xiàng)內(nèi)容，即若受益人索賠時(shí)存在欺詐或?yàn)E用權(quán)利的話，擔(dān)保企業(yè)有權(quán)以此作為抗辯拒絕付款，這是與法律中的誠(chéng)用原則相一致的。我國(guó)許多立法都將欺詐規(guī)定為一種無效的法律行為。擔(dān)保企業(yè)在實(shí)際索賠案例中，應(yīng)充分運(yùn)用這一法律原則去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在審核受益人的索賠文件中，不僅要審查其提交的單據(jù)是否表面上與保函的規(guī)定相一致，還要會(huì)同申請(qǐng)人判斷受益人是否有欺詐行為，若能證明欺詐的存在，應(yīng)該向法院提出抗辯。當(dāng)然，對(duì)于欺詐行為的認(rèn)識(shí)，不同人士有不同的看法，對(duì)欺詐行為的判定有時(shí)也很復(fù)雜，擔(dān)保企業(yè)在實(shí)踐中，應(yīng)以不損害自身的信譽(yù)為前提。若保函申請(qǐng)人是分包商，則要關(guān)注總包商的信譽(yù)和實(shí)力。如果總包商的資信較差，當(dāng)項(xiàng)目施工發(fā)生矛盾時(shí)，保函受業(yè)主（當(dāng)分包商的保函直接開始給業(yè)主時(shí)）和總包商索賠的可能性就較大。

（二）來自保函申請(qǐng)人的風(fēng)險(xiǎn)。

由于保函的背后總有相應(yīng)的基礎(chǔ)合同的存在，我們通常將其稱為主合同。履約保函擔(dān)保的是申請(qǐng)人的履約行為，所以，申請(qǐng)人對(duì)于主合同的履行情況很大程度上決定著保函的索賠風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)來自申請(qǐng)人的風(fēng)險(xiǎn)分析和判斷最為重要。一是因?yàn)閾?dān)保企業(yè)是根據(jù)申請(qǐng)人的求開具保函的；二是因?yàn)樵诒：母鳟?dāng)事人中，申請(qǐng)人是保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最直接的轉(zhuǎn)嫁方；三是因?yàn)樯暾?qǐng)人一般來說就是投標(biāo)人或承包方，直接系著主合同的履行，直接處理著與受益人的關(guān)系。那么，來自于申請(qǐng)人的風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大呢？即申請(qǐng)人不履約的可能性究竟有多大呢？為回答這一問題，除了需了解申請(qǐng)人的情況外，還得再聯(lián)系市場(chǎng)的實(shí)際來看。目前的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，處于絕對(duì)的買方市場(chǎng)狀態(tài)，因而一般不可能發(fā)生中標(biāo)后放棄簽約或隨意終止履約的情況。信譽(yù)、能力等情況均較良好的建筑企業(yè)，在市場(chǎng)價(jià)格不發(fā)生大幅度波動(dòng)的情況下，一般對(duì)其投標(biāo)價(jià)格都會(huì)有比較科學(xué)合理的計(jì)算，所以一般也不可能發(fā)生因中標(biāo)價(jià)過低而拒絕履約的情況。在施工的過程中，由于施工企業(yè)一般都需先投入一部分的建設(shè)資金，因而在收到進(jìn)度款之后方可收回先期投資，一般不敢冒違約的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于在建筑市場(chǎng)有著豐富經(jīng)驗(yàn)、雄厚技術(shù)力量、較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力和與擔(dān)保企業(yè)有著多年業(yè)務(wù)往來關(guān)系的優(yōu)秀建筑施工類客戶，擔(dān)保企業(yè)經(jīng)過多年的合作，對(duì)他比較了解，由他們申請(qǐng)而出具的履約保函的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是比較小的。對(duì)于這樣的客戶，應(yīng)該大力發(fā)展履約保函業(yè)務(wù)，并降低辦理的要求和條件。對(duì)于資信、能力等都較差或認(rèn)識(shí)、了解不清的申請(qǐng)人，特別是非通過招投標(biāo)的工程，因風(fēng)險(xiǎn)較大或不確定而應(yīng)該提高保函業(yè)務(wù)的辦理門檻。規(guī)避來自申請(qǐng)人的風(fēng)險(xiǎn)，一條重要的措施是要求申請(qǐng)人交納一定比例的保函保證金。保證金比例的高低，可通過上述的分析，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的不同而不同。要分析申請(qǐng)人的資信情況，如他的信用等級(jí)，施工資質(zhì)，施工經(jīng)驗(yàn)等。另一條措施是要求申請(qǐng)人提供反擔(dān)保。

（三）來自反擔(dān)保人的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)通過上述分析認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大又不能按擔(dān)保企業(yè)要求交納一定保證金的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交第三方反擔(dān)保。這種情況下，如果出現(xiàn)保函風(fēng)險(xiǎn)，在擔(dān)保企業(yè)向外賠付后，若申請(qǐng)人無力償還，第三方反擔(dān)保人的信用和支付能力就非常重要。因此，對(duì)第三方反擔(dān)保人的審查，也應(yīng)當(dāng)給與高度的重視。

二、對(duì)建設(shè)工程類履約保函業(yè)務(wù)的認(rèn)識(shí)。

應(yīng)該說建設(shè)工程類履約保函業(yè)務(wù)在我國(guó)的擔(dān)保行業(yè)中是除了貸款擔(dān)保以外開展的較多的一類擔(dān)保業(yè)務(wù)，建設(shè)工程類履約保函市場(chǎng)的現(xiàn)狀和同行的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)還在不斷加強(qiáng)。

（一）對(duì)建設(shè)工程類履約保函業(yè)務(wù)重要性的認(rèn)識(shí)。我們應(yīng)該將建設(shè)工程類保函業(yè)務(wù)品種放在一起系統(tǒng)地來看。建筑類施工企業(yè)對(duì)擔(dān)保提供的擔(dān)保服務(wù)需求是多方面的，而這些服務(wù)又緊密地聯(lián)系在一起。從保函業(yè)務(wù)態(tài)勢(shì)來講，正在從過去的以銀行保函為主，逐步向擔(dān)保企業(yè)信用保函和銀行保函齊頭并進(jìn)發(fā)展，其發(fā)展前景足以讓各擔(dān)保企業(yè)重視。從國(guó)家到地方的有關(guān)招投標(biāo)的各種規(guī)定，預(yù)示著建筑市場(chǎng)會(huì)越來越規(guī)范，要求進(jìn)行規(guī)范性招標(biāo)的范圍越來越廣，建筑企業(yè)對(duì)擔(dān)保企業(yè)信用保函的需求量也會(huì)越來越大，必須重視信用保函業(yè)務(wù)的開展，并以此作為一項(xiàng)重要的競(jìng)爭(zhēng)手段和擔(dān)保企業(yè)發(fā)展的一條重要途徑。

（二）對(duì)建設(shè)工程類履約保函風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。

從總體上來看，保函業(yè)務(wù)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但將建設(shè)工程類保函業(yè)務(wù)品種放在一起系統(tǒng)來看，各品種之間存在著制約關(guān)系，比如：《承包商履約保函》和《業(yè)務(wù)工程款支付保函》就是一對(duì)相互制約的保函等等。只要管理嚴(yán)謹(jǐn)、風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)與識(shí)別技術(shù)先進(jìn)、審查到位、手續(xù)齊全、反擔(dān)保措施落實(shí)，其中的風(fēng)險(xiǎn)是可以得到控制的，保函業(yè)務(wù)的發(fā)展總體上是健康、良性的。

（三）對(duì)建設(shè)工程類履約保函屬性的認(rèn)識(shí)

從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)著眼，有些擔(dān)保企業(yè)制定的各類保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)文本都是從屬性的、有條件的文本格式。從中可以看出，這些擔(dān)保企業(yè)對(duì)保函的認(rèn)識(shí)還是以為我中心，沒有反映市場(chǎng)的最新變化。從實(shí)踐來看，有些所謂的標(biāo)準(zhǔn)格式的保函文本很難為受益人所接受。在實(shí)踐中若強(qiáng)調(diào)受益人采用擔(dān)保企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)格式，則受益人很難接受，這將極大地制約保函業(yè)務(wù)的開展。所以，有必要接受人們對(duì)保函屬性的普遍需求，改變自身的認(rèn)識(shí)，在堅(jiān)持“欺詐例外”的原則下，將信用保函制定成讓受益人可接受的的標(biāo)準(zhǔn)格式，以發(fā)展保函業(yè)務(wù)。

（四）對(duì)建設(shè)工程類履約保函市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)。建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致建設(shè)工程類履約保函市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。有些擔(dān)保企業(yè)對(duì)保函市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查了解還不夠深入、詳細(xì)，導(dǎo)致受理、審查保函的程序和制定的價(jià)格不能適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，有些辦法過于呆板，缺乏必要的靈活性。近年來，在保函業(yè)務(wù)中，同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)到了相當(dāng)白熱化的程度，甚至在收費(fèi)和交納風(fēng)險(xiǎn)保證金方面出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)。

（五）對(duì)建設(shè)工程類履約保函業(yè)務(wù)的審查和期間管理的認(rèn)識(shí)。有些擔(dān)保企業(yè)在內(nèi)部管理規(guī)定中，要求在受理審查和出具保函后的跟蹤管理中對(duì)保函項(xiàng)下的主

有些擔(dān)保企業(yè)在內(nèi)部管理規(guī)定中，要求在受理審查和出具保函的跟蹤管理中對(duì)保函項(xiàng)下主合同所涉及的工程項(xiàng)目的技術(shù)難度、對(duì)投標(biāo)人是否有意壓價(jià)、項(xiàng)目的詳細(xì)進(jìn)展情況等進(jìn)行審查，這樣的要求過于苛刻。一般的擔(dān)保企業(yè)不但沒有足夠的人員、精力、時(shí)間進(jìn)行調(diào)查，也不可能有這樣的能力。進(jìn)行這樣的調(diào)查的成本會(huì)很大，且保函辦理的緊迫性要求也無法提供足夠的時(shí)間，結(jié)果不是業(yè)務(wù)無法開展就規(guī)定無法得到執(zhí)行。在對(duì)申請(qǐng)人的資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)有較充分地了解的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目本身只作大致了解即可。因?yàn)椋瑯I(yè)主在招標(biāo)時(shí)就會(huì)對(duì)投標(biāo)方進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，在議標(biāo)時(shí)更會(huì)對(duì)投標(biāo)人的能力進(jìn)行仔細(xì)地審查，所以，中標(biāo)者也即意味著他有能力從事該項(xiàng)工程的建設(shè)，這實(shí)際上已經(jīng)替擔(dān)保企業(yè)進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的審查。另外，對(duì)申請(qǐng)人的審查還可著重半官方對(duì)其資質(zhì)的審查，如施工企業(yè)往往會(huì)有政府管理部分頒發(fā)的一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)等施工資質(zhì)并定期進(jìn)行檢查。

第三篇：淺談二手房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與分析

淺談二手房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與分析

二手房按揭貸款是指購房人在支付了一定數(shù)量的首付款后，因資金不足，以所購房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請(qǐng)的、用于支付所購房產(chǎn)價(jià)款的貸款。購房人獲得銀行貸款后，按借款期限，分期向銀行還本付息。在購房人獲得銀行貸款到所購房產(chǎn)辦理完畢抵押登記手續(xù)并把他項(xiàng)權(quán)證交于貸款銀行收?qǐng)?zhí)這段時(shí)間，貸款銀行要求借款人提供階段性的第三方信用擔(dān)保，從而形成了二手房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)。

一、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與分析。

在二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)中，銀行批貸額度一般都按評(píng)估報(bào)價(jià)70%--80%；放款時(shí)間一般都控制在辦理過戶手續(xù)后，即見契稅票放款；階段性連帶責(zé)任保證期限從銀行放款開始到辦理完畢抵押登記手續(xù)并把他項(xiàng)權(quán)證交于貸款銀行收?qǐng)?zhí)為止。因?yàn)橛凶阒档姆慨a(chǎn)作抵押，理論上講，擔(dān)保企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較低。

根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定，如果貸款銀行的放款時(shí)間控制在交易房產(chǎn)辦理完畢過戶手續(xù)后，那么此時(shí)的交易房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)從賣方轉(zhuǎn)移到買方，已經(jīng)不存在因賣方原因?qū)е聯(lián)Ｆ髽I(yè)代償銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因此，賣方的違約責(zé)任理論上是不存在的。這樣，整個(gè)擔(dān)保業(yè)務(wù)是圍繞著貸款銀行、擔(dān)保人和借款人之間展開的。

但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)交易特別是二手房市場(chǎng)還存在很多問題，比如交易程序還不夠規(guī)范，交易市場(chǎng)還比較混亂，缺乏明確的法律法規(guī)保護(hù)交易的正常進(jìn)行，出現(xiàn)二手房糾紛沒有完善或明確的法律、法規(guī)作為依據(jù)，工作人員在政策的執(zhí)行和執(zhí)法過程中有較大的自由裁量，造成了執(zhí)政執(zhí)法的隨意性。例如，同一類業(yè)務(wù)----在辦理過戶或抵押登記時(shí)，在不同地區(qū)辦理的程序和完成的時(shí)間不盡相同，給擔(dān)保企業(yè)不同程度地帶來風(fēng)險(xiǎn)。同一類糾紛----在買賣雙方辦理完畢過戶手續(xù)后，賣房人被第三人追討債權(quán)，并且第三人要求法院裁決買賣雙方先前的房屋交易行為無效時(shí)，不同的法院裁決的結(jié)果可能會(huì)截然不同：有的法院會(huì)以買賣合同有效或買房人善意取得房產(chǎn)為由，裁決維持原買賣雙方的房屋交易行為有效；有的法院則以原買賣雙方惡意竄通，逃避債務(wù)，損害第三人的利益或以買房人非善意取得房產(chǎn)為理由，裁決買賣雙方先前的房屋交易行為無效，從而給擔(dān)保企業(yè)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至出現(xiàn)代償。

另外，貸款銀行與擔(dān)保企業(yè)在簽訂《合作協(xié)議》時(shí)，貸款銀行往往都要求擔(dān)保企業(yè)履行下列義務(wù)并為此承擔(dān)責(zé)任：

義務(wù)：要求擔(dān)保企業(yè)履行向貸款銀行提供相關(guān)的前期市場(chǎng)調(diào)查、資料收集、輔助營(yíng)銷等服務(wù)。具體如下：

1、依據(jù)法律、法規(guī)及貸款銀行的有關(guān)規(guī)定，向借款申請(qǐng)人提供貸款業(yè)務(wù)方面的咨詢；

2、調(diào)查核實(shí)借款人、抵押人的資格及其所提供的抵押物的權(quán)屬狀況，并且根據(jù)貸款銀行的要求代理貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)；

3、審查借款申請(qǐng)人的資信，對(duì)借款申請(qǐng)人所提供的資料及相關(guān)手續(xù)進(jìn)行真實(shí)性、有效性、合法性和完整性的調(diào)查核實(shí)，對(duì)借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款的真實(shí)性進(jìn)行審查見證；

4、依據(jù)法律、法規(guī)及貸款銀行的有關(guān)規(guī)定，對(duì)二手房買賣基礎(chǔ)交易的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，通過與周邊同類二手房交易價(jià)格比較，確認(rèn)某筆具體交易價(jià)格的真實(shí)性、合理性。

責(zé)任：不按約定履行上述義務(wù)，或出現(xiàn)下列情形，擔(dān)保企業(yè)應(yīng)承擔(dān)由此給貸款銀行造成的全部損失。

1、與售房人、借款人或中介機(jī)構(gòu)（包括評(píng)估機(jī)構(gòu)）惡意竄通；

2、對(duì)借款申請(qǐng)人基礎(chǔ)交易真實(shí)性失察；

3、提供虛假的房產(chǎn)交易證明；

4、提供虛假的貸款資料、過戶資料、抵押登記資料；

5、與擔(dān)保企業(yè)過錯(cuò)或過失有關(guān)的其他原因。

擔(dān)保企業(yè)對(duì)于貸款銀行的上述要求雖不敢懈怠，但還是很難做到萬無一失的。并且一旦發(fā)生借款人違約不償還貸款的情形，貸款銀行總能找到擔(dān)保企業(yè)有過錯(cuò)或過失的理由，首先從擔(dān)保企業(yè)的保證金賬戶中扣繳銀行貸款。這樣，風(fēng)險(xiǎn)就發(fā)生了。那么，擔(dān)保企業(yè)經(jīng)營(yíng)二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大呢？

（一）來自買房人（借款人）人的風(fēng)險(xiǎn)

（1）買房人（借款人）提供虛假收入證明，其實(shí)毫無還貸能力，并且除了按揭房產(chǎn)外，沒有其他房產(chǎn)。這種情形下，因擔(dān)保企業(yè)對(duì)客戶的“收入證明”審查失實(shí)，即便是辦理了抵押登記手續(xù)且已將他項(xiàng)權(quán)證交給貸款銀行收?qǐng)?zhí)，按貸款銀行與擔(dān)保企業(yè)簽訂的《合作協(xié)議》，擔(dān)保企業(yè)仍不能免除擔(dān)保責(zé)任。并且根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，抵押房屋如由被執(zhí)行人及其親屬實(shí)際居住，在被執(zhí)行人他處無住房的情

況下（此類抵押房屋通稱為“實(shí)心房”），難以對(duì)抵押房屋進(jìn)行拍賣。也就是說，買房人（借款人）在只有一套房子的情況下，要想實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)是相當(dāng)困難的事情。

（2）買房人（借款人）有債務(wù)糾紛，按揭房產(chǎn)過戶后抵押登記前，因買房人（借款人）的債權(quán)人的申請(qǐng)，按揭房產(chǎn)被法院或行政機(jī)關(guān)查封無法繼續(xù)辦理抵押登記，擔(dān)保企業(yè)無法解除擔(dān)保責(zé)任。這種情形即便是辦理了抵押登記手續(xù)且已將他項(xiàng)權(quán)證交給貸款銀行收?qǐng)?zhí)，因擔(dān)保企業(yè)對(duì)客戶的“債務(wù)糾紛”審查失實(shí)，按貸款銀行與擔(dān)保企業(yè)在簽訂的《合作協(xié)議》，擔(dān)保企業(yè)仍不能免除擔(dān)保責(zé)任。這種情況一旦發(fā)生，擔(dān)保企業(yè)向銀行代償后將面臨無法挽回?fù)p失的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）來自賣房人的風(fēng)險(xiǎn)

（1）提供虛假資料，一房多賣，一房多貸，造成按揭房產(chǎn)過戶后抵押登記前被第三人（或更多的人）申請(qǐng)法院或行政機(jī)關(guān)查封限制交易。此時(shí)賣房人已獲得貸款逃之夭夭，即使案件得到偵破，貸款也很難全部追回，擔(dān)保企業(yè)因?qū)彶槭?shí)，向貸款銀行承擔(dān)保證責(zé)任，最終受到損失的仍然是擔(dān)保企業(yè)。

（2）賣房人有債務(wù)糾紛，與買房人惡意竄通逃避債務(wù)，應(yīng)賣房人的債權(quán)人申請(qǐng)，法院會(huì)查封限制按揭房產(chǎn)的繼續(xù)交易，并最終裁決買賣雙方先前的房產(chǎn)交易行為無效。這樣，無論交易房產(chǎn)是否辦理了抵押登記手續(xù)或貸款銀行已收?qǐng)?zhí)了他項(xiàng)權(quán)證，因擔(dān)保企業(yè)對(duì)客戶的“債務(wù)糾紛”及“交易真實(shí)性”審查失實(shí)，按貸款銀行與擔(dān)保企業(yè)在簽訂的《合作協(xié)議》，擔(dān)保企業(yè)仍不能免除擔(dān)保責(zé)任。這種情況一旦發(fā)生，擔(dān)保企業(yè)向銀行代償后，也將面臨無法挽回?fù)p失的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）來自中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn) 中介機(jī)構(gòu)向擔(dān)保企業(yè)引薦客戶時(shí)，與客戶惡意竄通，提供虛假資料。無論以何種方式由何許人提供了什么樣的虛假資料，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，對(duì)擔(dān)保企業(yè)造成的后果都與上述

（一）、（二）項(xiàng)相同或相類似。

（四）來自評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)以提高貸款額度為目的，惡意竄通，提高評(píng)估價(jià)格，就是我們通常所說的“高評(píng)”。這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，擔(dān)保企業(yè)向銀行代償后，雖代位實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)，按揭房產(chǎn)變現(xiàn)后卻不能全額還清貸款，缺口部分只能由擔(dān)保公司承擔(dān)，擔(dān)保公司面臨能否追回缺口部分資金的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）擔(dān)保企業(yè)內(nèi)部的操作風(fēng)險(xiǎn)

（1）業(yè)務(wù)員審查客戶資料不認(rèn)真，擅自加蓋“與原件已核對(duì)無誤”字樣的簽章，誤導(dǎo)后續(xù)審查，造成向貸款銀行提供了虛假資料，從而埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（2）簽約員帶客戶面簽時(shí)，不按要求見證客戶和其共有人本人親自簽名，委托簽字的不認(rèn)真查驗(yàn)經(jīng)公證的授權(quán)委托書，導(dǎo)致過戶后，房產(chǎn)共有人不配合辦理抵押登記，擔(dān)保企業(yè)不能及時(shí)解除擔(dān)保責(zé)任。

（3）權(quán)證人員不親自見證過戶和抵押登記全過程，手續(xù)不齊全，在新《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件、契稅票復(fù)印件、《他項(xiàng)權(quán)利證書》復(fù)印件上擅自加蓋“本人親自見證真實(shí)”字樣；導(dǎo)致貸款銀行或見到假契稅票后放款造成貸款損失；或向貸款銀行提供了虛假無效的《他項(xiàng)權(quán)利證書》，形式上擔(dān)保企業(yè)已解除擔(dān)保責(zé)任，但實(shí)際上并沒解除，從而埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（4）擔(dān)保企業(yè)業(yè)務(wù)人員實(shí)施的犯罪行為，如故意與客戶竄通，向銀行提供虛假資料，騙取銀行貸款，其最終的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也要由擔(dān)保企業(yè)來承擔(dān)。

（5）擔(dān)保企業(yè)業(yè)務(wù)人員在辦理業(yè)務(wù)過程中，擅自對(duì)外透露過戶環(huán)節(jié)的具體時(shí)間，特別是在墊資贖樓業(yè)務(wù)中，對(duì)外透露贖樓環(huán)節(jié)的具體時(shí)間，在買賣雙方有債務(wù)糾紛的情況下，很可能造成交易房產(chǎn)因故被法院或行政機(jī)關(guān)查封，無法繼續(xù)辦理過戶或抵押登記，所墊付的贖樓資金可能無法收回。

發(fā)生上述情況的機(jī)率到底有多大呢？肯定地說，二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)中絕大多數(shù)交易都是真實(shí)的，上述各種情況也都是可控的。如果擔(dān)保企業(yè)的各類業(yè)務(wù)人員都能夠嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)流程辦事，各負(fù)其責(zé)，審查到位，上述情況是可以避免的。但是，如果萬一出現(xiàn)上述情況，那么對(duì)擔(dān)保企業(yè)無論是在經(jīng)濟(jì)方面還是在信譽(yù)方面的影響都是極其嚴(yán)重的。因此，擔(dān)保企業(yè)在運(yùn)營(yíng)初期，一般都根據(jù)實(shí)際情況嚴(yán)格制定內(nèi)部業(yè)務(wù)流程，特別是風(fēng)險(xiǎn)控制的相關(guān)法律文件，把正常情況和可能遇見的非正常情況通盤進(jìn)行考慮，來擬定對(duì)外簽署的法律文本。但是，這樣的做法在一定程度上制約了擔(dān)保企業(yè)的發(fā)展。

二、對(duì)二手房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的認(rèn)識(shí)。

（一）對(duì)二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)重要性的認(rèn)識(shí)首先，隨著一手商品房市場(chǎng)銷量的擴(kuò)大及各類政策性住房有條件的允許上市交易，二手房存量和交易量也持續(xù)增加，業(yè)務(wù)內(nèi)容也更加繁雜。其次，我們要用發(fā)展的眼光看待二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，以二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，二手房轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)和二手房加按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)也被衍生出來，其發(fā)展前景足以讓各擔(dān)保企業(yè)重視。再次，近年來，在二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)中，同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)到了相當(dāng)白熱

化的程度，甚至在收費(fèi)方面出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)。擔(dān)保企業(yè)必須對(duì)二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行深入、詳細(xì)、全面調(diào)查了解，在受理、審批的程序和制定的收費(fèi)價(jià)格方面要適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，有些過于呆板，缺乏必要的靈活性的做法，必須加以改進(jìn)。

（二）對(duì)二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)從總體上來看，二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但只要管理嚴(yán)謹(jǐn)、風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)與識(shí)別技術(shù)先進(jìn)、審查到位、手續(xù)齊全，其中的風(fēng)險(xiǎn)是完全可以得到控制的，二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的發(fā)展總體上來說還是健康、良性的。但是，任何擔(dān)保業(yè)務(wù)的操作風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較大，有權(quán)簽字人的信用管理和機(jī)構(gòu)印章管理顯得相當(dāng)重要。這種風(fēng)險(xiǎn)不是授權(quán)所能解決的，而必須采取對(duì)違規(guī)人員進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰和進(jìn)行嚴(yán)格的印章管理。

（三）對(duì)二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)屬性的認(rèn)識(shí)二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)是有足值房產(chǎn)作抵押的貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)（惡意“高評(píng)”除外）。抵押權(quán)人是貸款銀行，保證人是擔(dān)保企業(yè)。在整個(gè)業(yè)務(wù)過程中，貸款銀行是雙保險(xiǎn)（借款人的抵押權(quán)和保證人的保證金的質(zhì)押權(quán)），而擔(dān)保企業(yè)只能在承擔(dān)了保證責(zé)任后，代位貸款銀行行使抵押權(quán)，收回代償資金。對(duì)此，擔(dān)保企業(yè)應(yīng)當(dāng)有足夠的認(rèn)識(shí)。

（四）對(duì)二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的審查和期間管理的認(rèn)識(shí)卓越的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，是擔(dān)保企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。審查的前提是樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，科學(xué)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)人人都有，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的心理人人存在，但是，科學(xué)的預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)并加以控制則是一門學(xué)問，要通過不斷的學(xué)習(xí)、探索、積累才能夠?qū)崿F(xiàn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)雜多變，風(fēng)險(xiǎn)無處不在、無時(shí)不有，擔(dān)保企業(yè)不可能將二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)中存在的所有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都了如指掌來加以規(guī)避，必須學(xué)會(huì)采取科學(xué)的方法和現(xiàn)代化的手段加以分析和預(yù)測(cè)，用“價(jià)值工程” 的觀點(diǎn)來分析風(fēng)險(xiǎn)和收益的關(guān)系，來判斷在某項(xiàng)具體的業(yè)務(wù)中的利益各方，誰的風(fēng)險(xiǎn)最大？誰的利益最大？風(fēng)險(xiǎn)的化減趨勢(shì)和可能？最終的風(fēng)險(xiǎn)程度如何？是否值得去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來獲取相應(yīng)的利益？此外，還要考慮同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況。要將最終的預(yù)測(cè)分析結(jié)果，作為該項(xiàng)業(yè)務(wù)商務(wù)談判的重要依據(jù)。期間管理概括地說，就是自始至終的“跟單”。

（五）對(duì)二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)有效期的認(rèn)識(shí)擔(dān)保期間和擔(dān)保責(zé)任期間。二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)擔(dān)保期間一般約定為貸款發(fā)放之日起至交易房屋辦理完畢抵押登記，且貸款銀行收妥他項(xiàng)權(quán)利證書之日止 ；擔(dān)保責(zé)任期間是指?jìng)?/p>

權(quán)人在保證期間屆滿要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期間，即債權(quán)人要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任之日起，開始計(jì)算保證合同（或保函）的訴訟時(shí)效，最長(zhǎng)為兩年。二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)借款期限多為十年以上，在借款期限內(nèi)，如果出現(xiàn)借款人違約，不還貸款，造成銀行貸款損失，且歸責(zé)于擔(dān)保人當(dāng)初有過錯(cuò)或過失，那么，貸款銀行仍可在借款人違約之日起兩年內(nèi)要求擔(dān)保人承擔(dān)保證責(zé)任。因此，不要認(rèn)為辦理完畢抵押登記手續(xù)，將他項(xiàng)權(quán)利證書交貸款銀行就萬事大吉了。

（六）對(duì)二手房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不能忽視。

（1）公司制度建設(shè)要完備，形成科學(xué)的，責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的管理制度、業(yè)務(wù)操作規(guī)范和崗位責(zé)任制度；細(xì)化業(yè)務(wù)操作規(guī)程，切實(shí)按操作規(guī)程開展工作，降低操作風(fēng)險(xiǎn)。

（2）在對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)問題上，要由單純的規(guī)避轉(zhuǎn)而有效預(yù)測(cè)和控制，變被動(dòng)為主動(dòng)；運(yùn)用現(xiàn)代化的手段來操控整個(gè)業(yè)務(wù)過程，明確各環(huán)節(jié)責(zé)任，減少人為失誤。

（3）加強(qiáng)員工的思想教育，引導(dǎo)員工樹立正確的人生觀、價(jià)值觀、榮辱觀，遵紀(jì)守法，以避免公司經(jīng)營(yíng)中的道德風(fēng)險(xiǎn)。

近些年來，二手房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)產(chǎn)品及其衍生產(chǎn)品以其靈活、多樣的特征在二手房地產(chǎn)市場(chǎng)中快速地發(fā)展著，它確保了二手房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的順暢進(jìn)行。擔(dān)保企業(yè)有必要進(jìn)一步研究二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，學(xué)會(huì)對(duì)各類二手房按揭產(chǎn)品項(xiàng)下的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的預(yù)測(cè)分析和認(rèn)識(shí)的方法，剖析企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中存在的問題，加深對(duì)各類二手房按揭產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，以便在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)一步推動(dòng)和拓展各類二手房按揭產(chǎn)品業(yè)務(wù)的發(fā)展，從而帶動(dòng)擔(dān)保企業(yè)向更高的層次發(fā)展（附件待續(xù)）。

第四篇：工程履約中承包商履約擔(dān)保的《委托保證合同》范本

工程履約中承包商履約擔(dān)保的《委托保證合同》范本

承包商履約委托保證合同（試行）

編號(hào)：（工字）第號(hào)

委托保證人（承包商，以下稱甲方）：

住所：

法定代表人：

電話：傳真：

保證人（以下稱乙方）：

住所：

法定代表人：

電話：傳真：

鑒于甲方與（以下簡(jiǎn)稱業(yè)主）就項(xiàng)目于年___月日簽訂編號(hào)為的《建設(shè)工程施工合同》（以下簡(jiǎn)稱主合同），乙方接受甲方的委托，同意為甲方以保證方式向業(yè)主提供工程履約擔(dān)保。甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。

第一條 定義

本合同所稱工程履約擔(dān)保是指，乙方向業(yè)主保證，當(dāng)甲方未按照主合同的約定履行主合同義務(wù)給業(yè)主造成損失時(shí)，由乙方按照本合同約定承擔(dān)保證責(zé)任的行為。

第二條 保證的范圍及保證金額

2．1乙方保證的范圍是甲方未履行主合同約定的義務(wù)，給業(yè)主造成的實(shí)際損失。

2．2乙方保證的金額是主合同約定的合同總價(jià)款的%，數(shù)額最高不超過人民幣元（大寫：）。

第三條 保證的方式及保證期間

3．1 乙方保證的方式為：連帶責(zé)任保證。

3．2 乙方保證的期間為：自本合同生效之日起至主合同約定的工程竣工日期后日內(nèi)。

3．3甲方與業(yè)主變更工程竣工日期的，經(jīng)乙方書面同意后，保證期間按照變更后的竣工日期做相應(yīng)調(diào)整。

第四條 承擔(dān)保證責(zé)任的形式

4．1乙方根據(jù)業(yè)主要求以下列方式之一承擔(dān)保證責(zé)任：

（1）由乙方提供資金及技術(shù)援助，甲方繼續(xù)履行工程交付義務(wù)，但乙方支付金額不超過本合同第二條規(guī)定的保證金額。

（2）由乙方在本合同第二條規(guī)定的保證金額內(nèi)賠償業(yè)主的損失。

第五條 擔(dān)保費(fèi)及支付方式

5．1 擔(dān)保費(fèi)率根據(jù)擔(dān)保額、擔(dān)保期限、風(fēng)險(xiǎn)等因素確定。

5．2 雙方確定的擔(dān)保費(fèi)率為：。

5．3本合同生效后日內(nèi)，甲方一次性支付乙方擔(dān)保費(fèi)共計(jì)人民幣元（大寫：）。

第六條 反擔(dān)保

甲方應(yīng)按照乙方的要求向乙方提供反擔(dān)保，由雙方另行簽訂反擔(dān)保合同。

第七條 乙方的追償權(quán)

乙方按照本合同的約定承擔(dān)了保證責(zé)任后，即有權(quán)要求甲方立即歸還乙方代償?shù)娜靠铐?xiàng)及乙方實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，甲方另外應(yīng)支付乙方代償之日起企業(yè)銀行同期貸款利息、罰息，并按上述代償款項(xiàng)的%一次性支付違約金。

第八條 雙方的其他權(quán)利義務(wù)

8．1乙方在甲乙雙方簽訂本合同，并收到甲方支付的擔(dān)保費(fèi)之日起日內(nèi)，向業(yè)主出具《承包商履約保函》。

8．2甲方如需變更名稱、經(jīng)營(yíng)范圍、注冊(cè)資金、注冊(cè)地、主要營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)所在地、法定代表人或發(fā)生合并、分立、重組等重大經(jīng)營(yíng)舉措應(yīng)提前三十日通知乙方；發(fā)生虧損、訴訟等事項(xiàng)應(yīng)立即通知乙方。

8．3甲方與業(yè)主有關(guān)主合同的修改、變更，應(yīng)告知乙方；如發(fā)生結(jié)構(gòu)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)等重大設(shè)計(jì)變更，應(yīng)經(jīng)乙方書面同意。

8．4甲方應(yīng)全面履行主合同，及時(shí)向乙方通報(bào)主合同的履行情況，乙方在進(jìn)行定期或隨時(shí)檢查和監(jiān)督時(shí)甲方應(yīng)積極配合。

第九條爭(zhēng)議的解決

本合同發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛時(shí)，甲乙雙方當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的，通過第款約定的方式解決：

9．1 向法院起訴；

9．2 向提起仲裁。(寫明仲裁機(jī)構(gòu)名稱)

第十條甲乙雙方約定的其它事項(xiàng)

第十一條 合同的生效、變更和解除

11．1本合同由甲乙雙方法定代表人（或其授權(quán)代理人）簽字或加蓋公章后生效。

11．2本合同生效后，任何有關(guān)本合同的補(bǔ)充、修改、變更、解除等均需由甲乙雙方協(xié)商一致并訂立書面協(xié)議。

第十二條 附則

本合同一式份，甲乙雙方各執(zhí)份。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人

（或授權(quán)代理人）（或授權(quán)代理人）

年月日年月日

第五篇：2012最新?lián)９镜闹饕獦I(yè)務(wù)品種及風(fēng)險(xiǎn)分析

主要業(yè)務(wù)品種及風(fēng)險(xiǎn)控制

公司目前主要業(yè)務(wù)品種有三個(gè)，即貸款擔(dān)保、過橋業(yè)務(wù)和短期拆解。

一、貸款擔(dān)保

（一）業(yè)務(wù)內(nèi)容：借款企業(yè)向銀行貸款，公司為借款企業(yè)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

（二）風(fēng)險(xiǎn)：借款企業(yè)無力償還銀行貸款，擔(dān)保公司代償，代償后無法足額從借款企業(yè)及其反擔(dān)保保證人處追償，拍賣抵押物仍不足追償而發(fā)生的損失。

（三）風(fēng)險(xiǎn)防范：

1.優(yōu)選客戶，力求第一還款來源的保證。

借款企業(yè)的還款能力，取決于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，主要有業(yè)務(wù)收入，利潤(rùn)水平、償債能力，由于目前企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表可信度不高，所以必須對(duì)三者進(jìn)行深入分析，其中利潤(rùn)水平可參考業(yè)務(wù)收入和市場(chǎng)行業(yè)平均利潤(rùn)率計(jì)算，較容易核實(shí)，其余二個(gè)我們一般從以下方面調(diào)查核實(shí)：

（1）業(yè)務(wù)收入的核實(shí)，主要從以下7個(gè)方面： ①財(cái)務(wù)報(bào)表 ②銀行對(duì)賬單 ③稅單 ④銷售合同 ⑤出入庫登記簿 ⑥銀行存款日記賬

⑦有關(guān)會(huì)計(jì)憑證，特別是銀行入賬憑證 以上7項(xiàng)應(yīng)互相印證、彼此相符。

（2）償債能力的核實(shí)，主要從以下7個(gè)方面： ①流動(dòng)比率 ②速動(dòng)比率 ③應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

④資產(chǎn)負(fù)債率（含銀行外借款）⑤對(duì)外投資 ⑥關(guān)聯(lián)企業(yè)上述指標(biāo) ⑦企業(yè)實(shí)際控制人征信情況

2、加強(qiáng)反擔(dān)保措施，確保第二還款來源

以上措施雖可部分防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是造假風(fēng)險(xiǎn)，但借款企業(yè)仍然存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（騙貸風(fēng)險(xiǎn)）和意外風(fēng)險(xiǎn)，所以必須加強(qiáng)反擔(dān)保措施，具體有實(shí)際控制人個(gè)人及其配偶無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保、關(guān)聯(lián)企業(yè)保證擔(dān)保、應(yīng)收賬款質(zhì)押擔(dān)保、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保、抵押擔(dān)保等第二還款來源保證，其中房地產(chǎn)抵押擔(dān)保最為可靠。因此，貸款擔(dān)保原則上要有房地產(chǎn)抵押反擔(dān)保。

通過以上防范措施，可基本控制貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，但仍有些風(fēng)險(xiǎn)是不可防范的，主要有：不可抗力導(dǎo)致抵押物滅失、抵押物價(jià)值大幅下降以及抵押物詐騙性銷售等，但概率相對(duì)較小。

二、過橋業(yè)務(wù)

（一）業(yè)務(wù)內(nèi)容：通過短期墊資，幫助貸款企業(yè)完成向銀行借新還舊業(yè)務(wù)。

（二）業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

1、資金已墊，但企業(yè)舊貸未還（墊資資金被挪用），新貸放不下來；

2、舊貸已還，新貸放不下來。放不下來原因具體有4種： ①銀行主觀上不放新貸，只是誘騙企業(yè)還舊貸 ②由于政策變化，銀行上級(jí)通知不準(zhǔn)放貸 ③借款企業(yè)被法院查封

④抵押物未能抵押到指定銀行，包括：抵押物被查封、抵押物滅失、抵押物被出售、抵押物被用于其他抵押。

3、舊貸已還，新貸已放，但資金被企業(yè)挪用。

（三）風(fēng)險(xiǎn)防范： 該業(yè)務(wù)必須滿足三個(gè)要件：

1、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常；

2、新的銀行貸款已批好，借款合同已簽訂；

3、企業(yè)沒有或只有少量銀行外借款。

如果：①借款企業(yè)還能提供房地產(chǎn)抵押、②下家銀行能先做余值抵押、③下家銀行處級(jí)支行副行長(zhǎng)以上介紹、④下家銀行客戶經(jīng)理連帶責(zé)任擔(dān)保、⑤下家銀行客戶經(jīng)理以上介紹，則按以上順序列為優(yōu)先選擇業(yè)務(wù)；

該業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模式為：

1、上網(wǎng)及到企業(yè)實(shí)地調(diào)查生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，確認(rèn)正常（萬一這家銀行新貸不批，可幫助企業(yè)到其他銀行獲得貸款）；

2、到銀行查看貸款手續(xù)，經(jīng)辦人員必須親眼看到貸款審批單原件及貸款合同原件（合同最好已做公證）；

3、查詢企業(yè)及實(shí)際控制人征信系統(tǒng)，確認(rèn)沒有不良記錄；

4、查詢抵押物登記信息，確認(rèn)沒有查封、預(yù)賣、余值抵押（或只有少量余值抵押）、限制權(quán)利等情況；

5、核對(duì)并收取企業(yè)以下資料： ①營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； ②法定代表人身份證復(fù)印件；

③抵押物原件（含貸款押抵物及企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)或?qū)嶋H控制人其它抵押物）；

④一個(gè)貸款賬戶印鑒章（與銀行預(yù)留印鑒核對(duì)，防止企業(yè)挪用新貸款）；

⑤貸款賬戶剩余支付憑證（貸記憑證等，須與開戶銀行核對(duì)，確認(rèn)沒有剩余空白支付憑證留在企業(yè)手中，防止企業(yè)挪用新貸款）；

⑥貸款賬戶金融服務(wù)卡（如有）；

⑦與貸款金額相同的貸款賬戶貸記憑證一張（用于劃回借款）； ⑧貸款賬戶網(wǎng)上銀行密鑰（如有）；

⑨企業(yè)實(shí)際控制人的住宅、車牌號(hào)、手機(jī)號(hào)等。

6、與企業(yè)簽訂借款合同（須企業(yè)當(dāng)面蓋章、法定代表人當(dāng)面簽字）；

7、收取企業(yè)簽署的同意借款的股東會(huì)決議或董事會(huì)決議；

8、下家銀行介紹人當(dāng)面簽署連帶責(zé)任保證（如有）；

9、經(jīng)辦人員親自到房地產(chǎn)交易中心收取企業(yè)向我公司借款的抵押物他項(xiàng)權(quán)證（原件，如有）；

10、查詢下家銀行余值抵押登記情況，確認(rèn)已抵押（如有）；

11、收取企業(yè)現(xiàn)金（借款利息，不開收條收據(jù)）；

12、財(cái)務(wù)開出銀行本票，并向企業(yè)出示（不得交給借款人），收取企業(yè)收據(jù)，然后與借款人企業(yè)人員一起到上家銀行歸還貸款（確保墊資不被企業(yè)挪用）；

13、跟蹤貸款發(fā)放進(jìn)度，及時(shí)用貸記憑證劃回借款。

三、短期貸款業(yè)務(wù)：為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常、抵押物充足的企業(yè)提供短期貸款。該業(yè)務(wù)必須滿足以下要件：

1、抵押物變現(xiàn)容易，目前只接受商鋪、辦公用房及別墅、豪華住宅，且抵押物不得用于學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院、幼兒園等公益性事業(yè)；

2、抵押率低于50%。

3、企業(yè)沒有或只有少量銀行外借款。該業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模式為：

1、上網(wǎng)及到企業(yè)實(shí)地調(diào)查生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，確認(rèn)正常；

2、查詢企業(yè)及實(shí)際控制人征信系統(tǒng)，確認(rèn)沒有不良記錄；

3、查詢抵押物登記信息，確認(rèn)沒有查封、預(yù)賣、余值抵押（或只有少量余值抵押）、限制權(quán)利等情況；

4、與企業(yè)簽訂借款合同（須企業(yè)當(dāng)面蓋章、法定代表人當(dāng)面簽字）；

5、收取企業(yè)簽署的同意借款的股東會(huì)決議或董事會(huì)決議；

6、與企業(yè)一起到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記；

7、我公司經(jīng)辦人員親自到交易中心取抵押物他項(xiàng)權(quán)證（防止拿到假證）；

8、收取企業(yè)現(xiàn)金（借款利息，不開收條收據(jù)）；

9、到期收回本金，撤銷抵押。