第一篇：【推薦下載】根據我國法律規定回遷房有預售許可證嗎？

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【推薦下載】根據我國法律規定回遷房有預售許可證嗎？

我們國家如果對于土地進行征收，不僅會給農民一定的征收補償款項，而且還存在著回遷房。當然回遷房，他只能夠居住在上市交易方面存在著很多的限制。比如說很多人想知道根據我國法律規定回遷房有預售許可證嗎？下面為大家介紹。

一、沒有預售許可證的房產能買嗎

《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。建設部《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

依照上述規定，具備商品房預售許可證是期房銷售的前提條件，換句話講，也就是開發商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因為無論是商品房買賣合同還是認購書，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費者作為買方要具備民事行為能力，開發商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認定為有效。沒有商品房預售許可證的房子能買嗎？實踐中，存在大量的購買無商品房預售許可證期房的購房者。但是，由于沒有商品房預售許可證的房子存在巨大的風險，所以購房者最好不要買沒有商品預售許可證的房子。

二、沒有商品房預售許可證怎么辦？

目前，在商品房銷售市場上，房地產開發企業在與購房人訂約前向其收取一定費用

本文極具參考價值，如若有用請打賞支持我們！不勝感激！的情形較為普遍。這種費用常被冠以“定金”、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱，而且一般對返還問題都沒有明確規定。由于存在許多可變因素，甚至有些項目本身就不具備銷售條件，所以一旦出現糾紛，消費者不愿購房時，已交付的費用很難退還。

開發商沒有商品房預售許可證怎么辦？現行的《商品房銷售管理辦法》規定，不符合商品房銷售條件的房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。因此，如果開發商沒有商品房預售許可證，那么所簽訂的所有合同，包括購房認購書和購房合同都是無效的，那么購房者有權要求開發商退還定金或者退房。

在買房之前，必要的調查不可少，不過盡快簽訂正式的商品房買賣合同更重要。現在北京市使用的商品房買賣合同文本中要求明確商品房銷售依據。合同中都含有如下字樣：“買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為___________。”簽訂合同的時候此項目如果空缺，就有可能是無證銷售，消費者要加以注意。

關于根據我國法律規定回遷房有預售許可證嗎這個問題，首先，小編可以明確的告訴大家預售許可證，主要存在于商品房當中，這是為了促進交易，保障交易的安全所進行的一個措施。而通常情況下，回遷房是不能上市交易的，所以就不存在預售許可證。

第二篇：城市商品房預售許可證管理辦法的相關法律規定

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城市商品房預售許可證管理辦法的相關法律規定

近年來，隨著房地產市場的火熱，房屋期貨買賣這種新的商品房買賣形式開始出現，購房者可以相對較低的價格買到心儀的住房，同時開發商可以提前拿到購房款進行開發。但是伴隨著期房買賣的熱潮，一系列相關的法律問題不斷涌現，因此，國家出臺了一系列商品房預售許可證管理辦法規制期房市場。

一、什么是商品房預售?

商品房預售是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。

二、商品房預售應該符合什么條件?

根據我國《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應該符合下列5個條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押;

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2、持有建設工程規劃許可證。

房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房并將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人;

3、按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間;

4、已經同金融機構簽訂預售款監管協議;

5、已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;

向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。

三、什么是商品房預售許可證?

商品房銷售許可證是開發商進行現房銷售的合法憑證，商品房預售許可證是開發商進行期房銷售的合法憑證。如果開發商在銷售過程中沒有取得銷售許可證或者預售許可證是不可以進行房屋銷售的，在無證的情況下就算簽訂購房合同會被認定為無效行為。

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四、商品房預售許可的相關法律規定

2004年7月20日發布了《建設部關于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》，決定的部分內容如下：

第六條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第七條 開發企業申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)開發企業的《營業執照》和資質證書;

(三)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;

(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;

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(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

第八條 商品房預售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。

(二)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。

開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。

(三)許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。

經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的法律咨詢s.yingle.com

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權利，并送達開發企業。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。

(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

第九條 開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十條 商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。

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盡管商品房預售許可證管理辦法的出臺在一定條件下規范了期房市場，但是近年來，期房房地產商攜款逃跑，購房者付款卻錢房兩空的新聞比比皆是，商品房預售許可制度相關的法律仍需不斷完善，同時購房者必要時應勇敢選擇用法律維護自己的利益和尊嚴，必要時贏了網的律師將為您提供法律咨詢和法律幫助。

來源：（城市商品房預售許可證管理辦法的相關法律規定http://s.yingle.com/fc/247170.html）房產糾紛.相關法律知識

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第三篇：預售許可證流程

銷售許可證的辦理

受理部門：房管局

申報條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證

3、提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

辦理程序：

1、開發企業申請

2、受理。出具受理通知書或5日內一次性告知需補充材料

3、審核

4、做出決定并送達當事人，對不予許可的要說明理由并告知權利

5、發證并送達

6、公示

申報材料：

1、開發企業《營業執照和資質證書》

2、土地使用權建設工程規劃許可證、施工許可證

3、投入開發建設的資金占工程建設總投資達25%的比例。

4、工程施工合同及關于施工進度的說明

5、商品房預售的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

辦理時長：

辦理商品房預售許可證，條件從受件之日起20日核發。

第四篇：預售許可證調查報告

關于國力花園三期商鋪預售許可證問題調查情況

一、產生的問題

1、報建圖商鋪與施工圖商鋪內部格局不同。

2、預售證辦理需要按照規劃局批準蓋章的報建圖辦理，我公司實際施工已經不符。

3、許麗華咨詢規劃局變更國力三期商鋪戶室格局，不容許辦理。

4、如提交施工圖不符合辦理預售許可證法律規范要求，也通不過市長組織的八家聯審。也不能報送省廳備案存檔。

二、調查對象回饋

（一）國力花園工程項目部趙俊偉

高層單體樓座下的一二層商鋪以及所帶裙樓，整體面積相差不大，符合房管局誤差3%。

（二）聚川設計院陳亮

高層單體樓座下的一二層商鋪以及所帶裙樓，報建圖整體面積與施工圖整體面積存在伸縮縫的差別，預測面積與將來實測面積誤差在3%之間。

（三）房管局測繪科周秀平、李秀蘭

1、去規劃局變更商鋪圖紙，照圖預測。

2、施工圖上有房管局相關人員認可簽字。照圖預測。

3、商鋪整體面積相差不大，可以按照報建圖預測繪一個復式整體商鋪，也就是一個整體大戶室，在將來規劃竣工認可證辦理后，進行房屋拆分，也可以在大產權證下來，現房期間，到測繪所重新實地測繪進行產權分割，重新測繪按照商業面積一平米一元重新收費。

（四）房管局市場科郝衛峰

按照相關規定，辦理預售許可證預測繪需要提供規劃認定的報建圖，其他圖紙一概不受理，根據國力花園三期商鋪情況，也與周秀平、李秀蘭商量后，只能按照報建圖進行預測繪，然后分成高層單體10#、11#、12#、14#、16#、18#、19#七個大的商鋪戶室，辦下預售許可證后，商鋪無法進行預售，這個商鋪大證應該以房地產公司命名。在拿到規劃竣工認可證后，規劃局認定國力花園工程合法合規后可以按照實際竣工戶室格局給每個業主辦理分戶手續。

三、調查結論

為了滿足公司對國力花園三期進行預售的發展需求，也能在將來辦理出合法合規的產權證，在規劃局無法變更，施工圖無法替換辦理的情況下，我公司可以考慮當下實際，參考房管局行政管理人員的意見，可以在不影響低層、高層住宅預售的前提，先把高層一二層商鋪按照報建圖預測繪，辦理大證，在工程規劃認可證下來后，進行房屋拆分或者現房期進行產權分割，這符合房管局辦理程序，也合法合規，可以做到將來商鋪產權與實際相符。

第五篇：房屋預售許可證解析

買商品房是一個復雜而又“艱辛”的過程，在這個過程中，買家會碰到各種各樣的問題和疑難雜癥，甚至是陷阱，買家如果不想靠碰運氣才買到一套沒任何問題的房子，第一步就是要察看讀懂樓盤的《商品房預售許可證》。

不少買家都知道，買商品房要看《商品房預售許可證》，但往往只是“水過鴨背”———看過就忘，對《商品房預售許可證》里的種種“竅妙”一無所知，從而掉進了發展商有意無意設置的陷阱里。

其實，政府對樓盤發出的《商品房預售許可證》里有很多具體而嚴格的規定，如果發展商嚴格遵照規定來發售物業，買家的許多合法權益都能夠得到充分的保障。例如：政府規定樓盤的高層建筑要建到七層以上才能預售，多層建筑要完成三分之二才能預售;開發商要交齊預售部分的地價才發給預售許可證;預售房款必須專款專用等等。政府就是從預售許可證開始就替購房者對開發商進行把關和監督的。一個樓盤有沒有商品房預售許可證證明了該樓盤有否達到最基本的發售條件。

樓盤有了《商品房預售許可證》這張“出世紙”便可公開發售了，但這張“出世紙”還包括了許多豐富有用的信息，個中“竅妙”是非行內人所能了解得到的，記者采訪了專管《商品房預售許可證》發放工作的廣州市國土房管局房地產市場管理處的副處長劉志偉，如何讀懂商品房預售許可證?且聽劉志偉的“教路”。

1、復印件無效

政府規定樓盤只有取得了《商品房預售許可證》才可公開發售，《商品房預售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個預售許可證必須是原件，復印件無效。

有一些發展商借口說把《商品房預售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復印件代替原件，其實卻在復印件上做了手腳，欺騙買家。從今年三月一號起，廣州市國土房管局對《商品房預售許可證》增發了副本，正本與副本之間的區別只是副本上多了“副本”字樣，其所有內容、大小、顏色完全一樣，而且都是過了塑的。發展商就算不便展示預售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再沒借口不懸掛原件了。

2、附圖必須同時懸掛

《商品房預售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預售項目進行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規劃平面圖，并用紅筆把預售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規劃路也有標示。買家認真查看附圖，便可全面了解樓盤的規劃狀況，無良發展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規劃路經過小區的情況也就不會發生了。

在預售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預售房屋各棟位置。”這就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應。

目前絕大多數的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細規劃狀況。日前記者前往一個樓盤看樓，要求售樓人員出示預售許可證附圖，但該樓盤的所有售樓人員都異口同聲地指責記者是“離黍線”的，哪來的什么附圖?!按照規定，買家其實可以理直氣壯地要求發展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。

3、防止超面積銷售

在預售許可證上有“開發企業名稱”、“開發資質證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預售房屋建筑面積XX平方米XX套”、“預售房屋棟號及層數”，買家要認真核查自己要買的那套房子是否在預售的范圍內。如果買了不在預售范圍內的房子，買家的合法權益便不能得到有效的保障。有不少發展商經常預先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有監管的情況下出現爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產證。

超面積銷售是目前市場上開發商比較普遍的一種違規行為，開發商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達到預售條件的，如果是未交地價而不能預售的，買家可能會得不到房產證，沒了監管就有可能爛尾。

4、預售款須入專用帳戶

在預售許可證上，有預售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用非常大。發展商所得到的預售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產局監管，從而保證預售款不被發展商挪作他用，只用于此預售項目的建設。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風險。

由于開發商使用專用帳戶里的預售款是要先向政府部分申請，開發商借口這樣太麻煩，通常都會多設置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預售款在專用帳戶里，大部分預售資金在自已的帳戶里，當然開發商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預售證上的專用帳戶里。

5、有效期

《商品房預售許可證》里規定了土地使用權出讓年限從XX年XX月XX日起計算，住宅用地70年，商業用地40年，工業用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權出讓年限，因為有的土地使用權是經過了多手轉讓的，其土地使用權出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發售，但其使用年限卻已經少了好幾年，無形中其價值也打了折扣。

《商品房預售許可證》上還標有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權益也得不到保護。

6、商品房買賣合同號

發證機關會在《商品房預售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從XX號到XX號是該預售許可證的合法合同。例如該預售許可證允許預售1000套房子，發證機關只會給發展商1001套商品房買賣合同，并且都標上了編號，只有在這些編號內的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預售許可范圍內。有些超面積預售的發展商往往會拿不在規定編號內的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產證。買家催要房產證的時候，發展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實發展商是要等到下一批預售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進行對照。

另外，預售許可證上還有一項編號是“穗房預字第XX號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。

7、查詢與投訴

在《商品房預售許可證》上，有“發證機關查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業務人員的辦公電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能最有效、最直接地監管發展商。