第一篇：無預售許可證法律意見

法 律 建 議 書

開發有限公司：

就貴公司咨詢的《在未取得商品房預售許可證的情況下銷售商品房的法律風險》的問題，本律師提供法律建議如下：

一、性質認定

在司法實踐中如果簽訂具備了商品房買賣合同的主要條件，其他內容不違背國家法律、行政法規規定的合同（認購書、意向書、訂購書、預定書等名稱），即使名稱不明確為商品房買賣合同，也應當認定合同為商品房買賣合同。

二、法律風險

（一）民事責任風險

1.根據相關法律規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。因該合同取得的財產應予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

對于賠償的損失為可得利益損失，一般為利息，司法實踐中也有支持范圍大于利息的損失。

2.對于因開發商的主觀故意過錯引起合同無效的情形，如隱瞞其未取得商品房預售許可證的事實，有違誠實信用原則，須承擔相應的懲罰性賠償責任。

（二）行政責任風險 1.行政處罰

三、基于以上考慮，本律師建議

如果貴公司出于綜合因素考慮需要這樣操作，則注意以下幾點盡量將風險降到最低：

1.簽訂合同時注意具體細節，明示簽訂合同時未取得商品房預售許可證等。

2.在房價上漲時，買受人要求解除合同的幾率比較小，作為開發公司損沒什么損失。

3.在房價下跌時，買受人要求解除合同，賠償損失的幾率增大。為防止群體性事件發生，盡量消除對貴公司的負面影響，處理該糾紛時，可適當降低價款，盡量與買受人協商解決。

以上意見，僅供參考！

律師

二零一八年二月二十八日

法律規定

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第九條第一款 出賣人具有故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實導致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

依法理，合同無效，有過錯的當事人應當依法承擔締約過失責任，賠償對方因此受到 的損失。締約過失責任的賠償范圍是信賴利益損失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費用、準備履行合同所支出的費用、因支出締約費用或準備履行合同支出 費用而失去的利益、由于一方當事人在訂立合同過程中未盡通知、說明義務致使對方當事人遭受的財產上的實際損失等;間接損失主要是相對人因信賴合同有效成立而喪失的與第三人另訂合同機會所遭受的損失。由此可見，締約過失責任的賠償范圍并不僅是一個返還本金及利息的補償問題，它還涉及給當事人帶來的締約成本及締約機會損失賠償問題。

但是對于信賴利益的賠償，也是有限度的。基于締約過失導致合同不成立或雖成立卻無效或被撤銷，對于信賴利益的賠償，應以履行利益為限，不得超過締約人在締結合同時所能預期獲得的最髙利益。實踐中，信賴利益損失賠償數額的確定是一個較為靈活、不易操作的問題。而考慮到商品房買賣交易自身的特殊性（雙方當事人所處地位不平等，房地產開發商明顯處于優勢地位）以及目前我國房地產市場尚處于發育階段，市場機制不健全，交易行為不規范，存在大量出賣人借機違法經營，損害買受人利益的情況，最髙人民法院出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。該《解釋》第9條第1款規定，出賣人具有故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實導致合同無效 的，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。此規定對于因開發商的主觀故意過錯引起合同無效的情形，賦予了開發商懲罰性的賠償責任。

第二篇：預售許可證流程

銷售許可證的辦理

受理部門：房管局

申報條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證

3、提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

辦理程序：

1、開發企業申請

2、受理。出具受理通知書或5日內一次性告知需補充材料

3、審核

4、做出決定并送達當事人，對不予許可的要說明理由并告知權利

5、發證并送達

6、公示

申報材料：

1、開發企業《營業執照和資質證書》

2、土地使用權建設工程規劃許可證、施工許可證

3、投入開發建設的資金占工程建設總投資達25%的比例。

4、工程施工合同及關于施工進度的說明

5、商品房預售的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

辦理時長：

辦理商品房預售許可證，條件從受件之日起20日核發。

第三篇：預售許可證調查報告

關于國力花園三期商鋪預售許可證問題調查情況

一、產生的問題

1、報建圖商鋪與施工圖商鋪內部格局不同。

2、預售證辦理需要按照規劃局批準蓋章的報建圖辦理，我公司實際施工已經不符。

3、許麗華咨詢規劃局變更國力三期商鋪戶室格局，不容許辦理。

4、如提交施工圖不符合辦理預售許可證法律規范要求，也通不過市長組織的八家聯審。也不能報送省廳備案存檔。

二、調查對象回饋

（一）國力花園工程項目部趙俊偉

高層單體樓座下的一二層商鋪以及所帶裙樓，整體面積相差不大，符合房管局誤差3%。

（二）聚川設計院陳亮

高層單體樓座下的一二層商鋪以及所帶裙樓，報建圖整體面積與施工圖整體面積存在伸縮縫的差別，預測面積與將來實測面積誤差在3%之間。

（三）房管局測繪科周秀平、李秀蘭

1、去規劃局變更商鋪圖紙，照圖預測。

2、施工圖上有房管局相關人員認可簽字。照圖預測。

3、商鋪整體面積相差不大，可以按照報建圖預測繪一個復式整體商鋪，也就是一個整體大戶室，在將來規劃竣工認可證辦理后，進行房屋拆分，也可以在大產權證下來，現房期間，到測繪所重新實地測繪進行產權分割，重新測繪按照商業面積一平米一元重新收費。

（四）房管局市場科郝衛峰

按照相關規定，辦理預售許可證預測繪需要提供規劃認定的報建圖，其他圖紙一概不受理，根據國力花園三期商鋪情況，也與周秀平、李秀蘭商量后，只能按照報建圖進行預測繪，然后分成高層單體10#、11#、12#、14#、16#、18#、19#七個大的商鋪戶室，辦下預售許可證后，商鋪無法進行預售，這個商鋪大證應該以房地產公司命名。在拿到規劃竣工認可證后，規劃局認定國力花園工程合法合規后可以按照實際竣工戶室格局給每個業主辦理分戶手續。

三、調查結論

為了滿足公司對國力花園三期進行預售的發展需求，也能在將來辦理出合法合規的產權證，在規劃局無法變更，施工圖無法替換辦理的情況下，我公司可以考慮當下實際，參考房管局行政管理人員的意見，可以在不影響低層、高層住宅預售的前提，先把高層一二層商鋪按照報建圖預測繪，辦理大證，在工程規劃認可證下來后，進行房屋拆分或者現房期進行產權分割，這符合房管局辦理程序，也合法合規，可以做到將來商鋪產權與實際相符。

第四篇：房屋預售許可證解析

買商品房是一個復雜而又“艱辛”的過程，在這個過程中，買家會碰到各種各樣的問題和疑難雜癥，甚至是陷阱，買家如果不想靠碰運氣才買到一套沒任何問題的房子，第一步就是要察看讀懂樓盤的《商品房預售許可證》。

不少買家都知道，買商品房要看《商品房預售許可證》，但往往只是“水過鴨背”———看過就忘，對《商品房預售許可證》里的種種“竅妙”一無所知，從而掉進了發展商有意無意設置的陷阱里。

其實，政府對樓盤發出的《商品房預售許可證》里有很多具體而嚴格的規定，如果發展商嚴格遵照規定來發售物業，買家的許多合法權益都能夠得到充分的保障。例如：政府規定樓盤的高層建筑要建到七層以上才能預售，多層建筑要完成三分之二才能預售;開發商要交齊預售部分的地價才發給預售許可證;預售房款必須專款專用等等。政府就是從預售許可證開始就替購房者對開發商進行把關和監督的。一個樓盤有沒有商品房預售許可證證明了該樓盤有否達到最基本的發售條件。

樓盤有了《商品房預售許可證》這張“出世紙”便可公開發售了，但這張“出世紙”還包括了許多豐富有用的信息，個中“竅妙”是非行內人所能了解得到的，記者采訪了專管《商品房預售許可證》發放工作的廣州市國土房管局房地產市場管理處的副處長劉志偉，如何讀懂商品房預售許可證?且聽劉志偉的“教路”。

1、復印件無效

政府規定樓盤只有取得了《商品房預售許可證》才可公開發售，《商品房預售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個預售許可證必須是原件，復印件無效。

有一些發展商借口說把《商品房預售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復印件代替原件，其實卻在復印件上做了手腳，欺騙買家。從今年三月一號起，廣州市國土房管局對《商品房預售許可證》增發了副本，正本與副本之間的區別只是副本上多了“副本”字樣，其所有內容、大小、顏色完全一樣，而且都是過了塑的。發展商就算不便展示預售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再沒借口不懸掛原件了。

2、附圖必須同時懸掛

《商品房預售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預售項目進行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規劃平面圖，并用紅筆把預售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規劃路也有標示。買家認真查看附圖，便可全面了解樓盤的規劃狀況，無良發展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規劃路經過小區的情況也就不會發生了。

在預售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預售房屋各棟位置。”這就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應。

目前絕大多數的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細規劃狀況。日前記者前往一個樓盤看樓，要求售樓人員出示預售許可證附圖，但該樓盤的所有售樓人員都異口同聲地指責記者是“離黍線”的，哪來的什么附圖?!按照規定，買家其實可以理直氣壯地要求發展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。

3、防止超面積銷售

在預售許可證上有“開發企業名稱”、“開發資質證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預售房屋建筑面積XX平方米XX套”、“預售房屋棟號及層數”，買家要認真核查自己要買的那套房子是否在預售的范圍內。如果買了不在預售范圍內的房子，買家的合法權益便不能得到有效的保障。有不少發展商經常預先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有監管的情況下出現爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產證。

超面積銷售是目前市場上開發商比較普遍的一種違規行為，開發商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達到預售條件的，如果是未交地價而不能預售的，買家可能會得不到房產證，沒了監管就有可能爛尾。

4、預售款須入專用帳戶

在預售許可證上，有預售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用非常大。發展商所得到的預售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產局監管，從而保證預售款不被發展商挪作他用，只用于此預售項目的建設。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風險。

由于開發商使用專用帳戶里的預售款是要先向政府部分申請，開發商借口這樣太麻煩，通常都會多設置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預售款在專用帳戶里，大部分預售資金在自已的帳戶里，當然開發商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預售證上的專用帳戶里。

5、有效期

《商品房預售許可證》里規定了土地使用權出讓年限從XX年XX月XX日起計算，住宅用地70年，商業用地40年，工業用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權出讓年限，因為有的土地使用權是經過了多手轉讓的，其土地使用權出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發售，但其使用年限卻已經少了好幾年，無形中其價值也打了折扣。

《商品房預售許可證》上還標有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權益也得不到保護。

6、商品房買賣合同號

發證機關會在《商品房預售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從XX號到XX號是該預售許可證的合法合同。例如該預售許可證允許預售1000套房子，發證機關只會給發展商1001套商品房買賣合同，并且都標上了編號，只有在這些編號內的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預售許可范圍內。有些超面積預售的發展商往往會拿不在規定編號內的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產證。買家催要房產證的時候，發展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實發展商是要等到下一批預售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進行對照。

另外，預售許可證上還有一項編號是“穗房預字第XX號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。

7、查詢與投訴

在《商品房預售許可證》上，有“發證機關查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業務人員的辦公電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能最有效、最直接地監管發展商。

第五篇：辦理預售許可證需要材料

辦理預售許可證需要準備以下材料：

1.填寫商品房預售申請表； 2.營業執照（副本）；

3.固定資產投資項目核準證（副本）； 4.開發企業的資質等級證書； 5.建設用地規劃許可證；

6.國有土地使用權證（其復印件應將宗地圖紅線部分用紅筆標注）； 7.建設工程規劃許可證； 8.建設工程施工許可證；

9.施工進度計劃（由施工單位提供、監理單位核實后一并蓋章）； 10.按申請預售部分計算，已投入工資款占工程總投資的25%以上的證明（由施工單位提供、監理單位核實后一并蓋章）及由中介機構出具的財審結論（一份交市場科、一份交項目科）；

11.預售方案，包括:①預售商品房簡介②市場分析及銷售策略③詳細預售價格表

12.預售商品房蓋有“建設工程規劃資料審核章”的建設工程總平面圖（用紅△標注預售部位和棟號）

13.使用規定的預售合同示范文本和執行“兩書”（《商品住宅質量保證書》、《商品住宅使用說明書》）制度的承諾書；

14.新建住宅小區和實行物業管理的商業、辦公用房需提交由市物業管理辦公室出具的物業管理方案備案通知書；

15.已設定土地使用證等其他項權利的，還應提供他項權利證和抵押權人同意預售的相關證明文件；

16.與銀行簽訂的預售款監管協議（監管銀行應與抵押權人一致）； 17.建筑工程施工合同；

18.申請地下部分預售的，提供項目所在地人防工程管理部門出具的《秦皇島市人防工程認定情況通知書》；

19.銷售人員資格證書（包括房地產經紀人或房地產經紀人協理資格證書，無響應資格的，提供《商品房銷售人員培訓合格證》）。委托代理機構預售商品房的，還應提供代理機構資格備案證書； 注意：以上材料均需同時提供原件和復印件，原件審驗合格后退回，復印件一律制作成A4規格，并在左側留出不少于2cm的裝訂線。