第一篇：物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1．目的

規(guī)范住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。2．適用范圍

適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。3．職責(zé)

（１）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。

（２）公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。

（３）管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。4．程序要點(diǎn)

（1）物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡介

a)“市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”：是由國內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號。

（2）物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個步驟 a)確立目標(biāo)

b)成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。c)內(nèi)部動員。

d)對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。e)進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”。f)迎檢達(dá)標(biāo)。

（3）“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)

a)確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)：物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，即明確是達(dá)到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”，以便為創(chuàng)優(yōu)工作定一個基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的做主能力，不可一味地好高騖遠(yuǎn)。

b)成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組：“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。

c)內(nèi)部動員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時，應(yīng)首先對內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動員，通過會議、宣傳，加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦”的準(zhǔn)備。

d)對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為參照，邊整邊改對照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施（房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料（原始憑證、管理體系等|的完善兩大部分。e)在“硬件”設(shè)施的整改方面，應(yīng)當(dāng)作到以下幾個方面的完善：

★ 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔。“創(chuàng)優(yōu)”小應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無污染、銹跡油漆鮮亮，標(biāo)識清

楚。特別應(yīng)注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽臺的使用功能，各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動門窗色調(diào)等現(xiàn)象.★ 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改（改動房屋的使用功能，特別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu)）等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識完整清晰.★ 所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)。“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個方面的問題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項和隨意減少；二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo)，對日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率；

★ 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)做到整潔、干爽，無灰塵、銹跡、脫漆、雜物，無蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面善反映出來的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的高低，整改時應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作，力爭做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善，設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識清晰，無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象；

★ 消防系統(tǒng)配置齊全，標(biāo)識清楚完善，消防疏散通道暢通。“創(chuàng)優(yōu)‘整改時應(yīng)特別注意對消防系統(tǒng)的整改，力爭做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時啟用，消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識齊全、完全，消防疏散通道暢通，無任何阻礙，特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時處于關(guān)閉狀態(tài)，通往天臺、逃生平臺的防火門無鎖閉；樓宇四周消防車通道無占用、停車等易被忽略的消防隱患；

★ 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒，煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完善到位；

★ 衛(wèi)生狀況至關(guān)重要。“創(chuàng)優(yōu)“整改時要告別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門前、停車暢雨棚、天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，嚴(yán)禁在小內(nèi)養(yǎng)家禽；

★ “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)”評比影響極大。整改時應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值；

★ 公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標(biāo)識完善齊備，各種必要的防護(hù)設(shè)施完好整齊，保安設(shè)備先進(jìn)完善。

f)在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實、可靠。“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料通常包括以下內(nèi)容：

★ “創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料： ——規(guī)劃許可證； ——用地協(xié)議書； ——投資許可證； —— 開工許可證； ——紅線圖； ——總平面圖。

★ 竣工驗收資料： ——土建竣工驗收書； ——消防竣工驗收證明； —— 水電竣工驗收書；

——電梯竣工驗收書、電梯準(zhǔn)用證； ——通信系統(tǒng)竣工驗收證明； ——燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗收證明。★ 管理移交資料： ——圖紙移交記錄；

——開發(fā)建設(shè)其他資料（如隱蔽工程記錄等）移交資料； ——接管驗收記錄； ——鑰匙移交記錄；

——發(fā)展商委托管理合同書。★管理公司成立登記資料： ——營業(yè)執(zhí)照； ——稅務(wù)登記證； ——企業(yè)法人代碼卡； ——管理處營業(yè)執(zhí)照； ——停車場營業(yè)執(zhí)照；

——管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。

★ 業(yè)主委員會成立與活動資料： ——業(yè)主管委會章程；

——業(yè)主管委會社團(tuán)法人登記證； ——業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄； ——業(yè)主管委會成立記錄；

——業(yè)主管委會召開的屆次會議紀(jì)要； ——業(yè)主管委會發(fā)布的公告。

★ 公眾管理制度（詳見住戶手冊）；

★ 所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（管理制度）； ★ 所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄； ★ 員工績效考評結(jié)果記錄； ★ 所有的住戶回訪記錄； ★ 所有的住戶報修記錄；

★ 所有的住戶意見征集記錄；

★ 所有的管理處對外通知、通知記錄； ★ 所有的財務(wù)運(yùn)作損益表和其他財務(wù)報表； ★ 所有的對外招手合同書； ★ 所有的員工培訓(xùn)記錄；

★ 所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案； ★ 小區(qū)業(yè)主/住戶檔案；

★ 所有的住戶裝修管理檔案；

★ 政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書； ★ 所有社區(qū)文化記錄；

★ 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書；

★ 所有的標(biāo)識復(fù)印件； ★ 所有的多種經(jīng)營資料；

★ 所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工作的評價資料。以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。

g)進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”：

★ 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下來逐項落實到責(zé)任人身上限時整改完畢。“自檢”一次，整改一次，提高一步，力爭在較短的時間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。

★ 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個月，內(nèi)部整改即將結(jié)束的時候，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”，“預(yù)檢”完全采用正式檢查評比的形式進(jìn)行，由檢查團(tuán)依照評比標(biāo)準(zhǔn)，對“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項驗收，最后將結(jié)果部分和存在的問題逐一列出，以便在正式迎檢前進(jìn)行有針對性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。

h）“迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作：

★ 硬件整改基本達(dá)標(biāo)。

★ 資料、記錄真實、全面、說服力強(qiáng)。

★ 到得業(yè)主/住戶諒解和支持：“創(chuàng)優(yōu)”管理處應(yīng)當(dāng)就“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/ 戶達(dá)成充分的理解，使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。★ 取得業(yè)主管理委員會的支持和配合。

★ 選好住戶代表，為向考評團(tuán)匯報工作作好準(zhǔn)備：“國優(yōu)”、“省優(yōu)”評比一般考評團(tuán)都要求參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價，認(rèn)真選好住戶代表，贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關(guān)重要。

★ 寫好“迎檢”匯報材料：“迎檢”匯報材料是為向考評團(tuán)匯報工作所用發(fā)言稿，發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績，簡潔明快、重點(diǎn)突出，切忌冗長乏味。“迎檢”匯報發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分： ——小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)簡介； ——物業(yè)管理工作匯報；

——社區(qū)文化與精神文明匯報； ——“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。

★ 分工負(fù)責(zé)，注意迎檢環(huán)境的布置：“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托，力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠難考評團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。★ 注意儀表儀容、言行舉止，以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評。迎檢時員工的儀容儀表、言行舉止，都應(yīng)著力進(jìn)行雕鑿，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參加考評，以求爭取最佳的考評成果。★ 迎檢時的基本要求： ——精神飽滿、儀容整潔； ——紀(jì)律嚴(yán)明，緊張有序； ——環(huán)境優(yōu)雅，輕松活潑； ——自信嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)答適度。

（4）迎檢結(jié)束后，由“創(chuàng)優(yōu)‘領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料，歸檔保存。

5． 記錄

6． 相關(guān)支持文件

第二篇：物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1．目的

規(guī)范住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。

2．適用范圍

適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。

3．職責(zé)

（１）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。

（２）公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。

（３）管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。

4．程序要點(diǎn)

（1）物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡介

a)“國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)“達(dá)標(biāo)評比：是由國家建設(shè)部每年組織的全國物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評分為90分（百分制），參加評比的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評合格后（90分）可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的”全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)“榮譽(yù)稱號（考評總分在95分以上可獲”全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號。達(dá)標(biāo)后由各省建委每兩年復(fù)查一次，合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)“稱號。

b)“省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”：是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。考評達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為85分，參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦。考評合格后，可榮獲省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號。達(dá)標(biāo)后由各省建委每兩年復(fù)查一次，合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號。

c)“市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”：是由國內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號。

d)“區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”：是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號。

（2）物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個步驟

a)確立目標(biāo) b)成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。

c)內(nèi)部動員。

d)對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。

e)進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”。

f)迎檢達(dá)標(biāo)。

（3）“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)

a)確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)：物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，即明確是達(dá)到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”，以便為創(chuàng)優(yōu)工作定一個基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的做主能力，不可一味地好高騖遠(yuǎn)。

b)成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組：“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。

c)內(nèi)部動員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時，應(yīng)首先對內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動員，通過會議、宣傳，加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦”的準(zhǔn)備。

d)對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為參照，邊整邊改對照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施（房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料（原始憑證、管理體系等|的完善兩大部分。

e)在“硬件”設(shè)施的整改方面，應(yīng)當(dāng)作到以下幾個方面的完善：

★ 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔。“創(chuàng)優(yōu)”小應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無污染、銹跡油漆鮮亮，標(biāo)識清楚。特別應(yīng)注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽臺的使用功能，各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動門窗色調(diào)等現(xiàn)象（詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》；

★ 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改（改動房屋的使用功能，特別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu)）等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識完整清晰（詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）；

★ 所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)。“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個方面的問題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項和隨意減少；二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo)，對日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率； ★ 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)做到整潔、干爽，無灰塵、銹跡、脫漆、雜物，無蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面善反映出來的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的高低，整改時應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作，力爭做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善，設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識清晰，無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象（詳見機(jī)電維修部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；

★ 消防系統(tǒng)配置齊全，標(biāo)識清楚完善，消防疏散通道暢通。“創(chuàng)優(yōu)?整改時應(yīng)特別注意對消防系統(tǒng)的整改，力爭做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時啟用，消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識齊全、完全，消防疏散通道暢通，無任何阻礙，特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時處于關(guān)閉狀態(tài)，通往天臺、逃生平臺的防火門無鎖閉；樓宇四周消防車通道無占用、停車等易被忽略的消防隱患（詳見消防管理中心各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；

★ 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒，煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完善到位；

★ 衛(wèi)生狀況至關(guān)重要。“創(chuàng)優(yōu)“整改時要告別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門前、停車暢雨棚、天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，嚴(yán)禁在小內(nèi)養(yǎng)家禽（詳見保潔部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；

★ “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)”評比影響極大。整改時應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值（詳見園林綠化部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；

★ 公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標(biāo)識完善齊備，各種必要的防護(hù)設(shè)施完好整齊，保安設(shè)備先進(jìn)完善（詳見保安部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）。

f)在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實、可靠。“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料通常包括以下內(nèi)容：

★ “創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料：

——規(guī)劃許可證；

——用地協(xié)議書；

——投資許可證；

—— 開工許可證；

——紅線圖；

——總平面圖。

★ 竣工驗收資料：

——土建竣工驗收書； ——消防竣工驗收證明；

—— 水電竣工驗收書；

——電梯竣工驗收書、電梯準(zhǔn)用證；

——通信系統(tǒng)竣工驗收證明；

——燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗收證明。

★ 管理移交資料：

——圖紙移交記錄；

——開發(fā)建設(shè)其他資料（如隱蔽工程記錄等）移交資料；

——接管驗收記錄；

——鑰匙移交記錄；

——發(fā)展商委托管理合同書。

★管理公司成立登記資料：

——營業(yè)執(zhí)照；

——稅務(wù)登記證；

——企業(yè)法人代碼卡；

——管理處營業(yè)執(zhí)照；

——停車場營業(yè)執(zhí)照；

——管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。

★ 業(yè)主委員會成立與活動資料：

——業(yè)主管委會章程；

——業(yè)主管委會社團(tuán)法人登記證；

——業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄； ——業(yè)主管委會成立記錄；

——業(yè)主管委會召開的屆次會議紀(jì)要；

——業(yè)主管委會發(fā)布的公告。

★ 公眾管理制度（詳見住戶手冊）；

★ 所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（管理制度）；

★ 所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄；

★ 員工績效考評結(jié)果記錄；

★ 所有的住戶回訪記錄；

★ 所有的住戶報修記錄；

★ 所有的住戶意見征集記錄；

★ 所有的管理處對外通知、通知記錄；

★ 所有的財務(wù)運(yùn)作損益表和其他財務(wù)報表；

★ 所有的對外招手合同書；

★ 所有的員工培訓(xùn)記錄；

★ 所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案；

★ 小區(qū)業(yè)主/住戶檔案；

★ 所有的住戶裝修管理檔案；

★ 政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書；

★ 所有社區(qū)文化記錄；

★ 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書；

★ 所有的標(biāo)識復(fù)印件；

★ 所有的多種經(jīng)營資料； ★ 所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工作的評價資料。以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。

g)進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”：

★ 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下來逐項落實到責(zé)任人身上限時整改完畢。“自檢”一次，整改一次，提高一步，力爭在較短的時間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。

★ 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個月，內(nèi)部整改即將結(jié)束的時候，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”，“預(yù)檢”完全采用正式檢查評比的形式進(jìn)行，由檢查團(tuán)依照評比標(biāo)準(zhǔn)，對“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項驗收，最后將結(jié)果部分和存在的問題逐一列出，以便在正式迎檢前進(jìn)行有針對性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。

h）“迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作：

★ 硬件整改基本達(dá)標(biāo)。

★ 資料、記錄真實、全面、說服力強(qiáng)。

★ 到得業(yè)主/住戶諒解和支持：“創(chuàng)優(yōu)”管理處應(yīng)當(dāng)就“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/ 戶達(dá)成充分的理解，使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。

★ 取得業(yè)主管理委員會的支持和配合。

★ 選好住戶代表，為向考評團(tuán)匯報工作作好準(zhǔn)備：“國優(yōu)”、“省優(yōu)”評比一般考評團(tuán)都要求參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價，認(rèn)真選好住戶代表，贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關(guān)重要。

★ 寫好“迎檢”匯報材料：“迎檢”匯報材料是為向考評團(tuán)匯報工作所用發(fā)言稿，發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績，簡潔明快、重點(diǎn)突出，切忌冗長乏味。“迎檢”匯報發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分：

——小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)簡介；

——物業(yè)管理工作匯報；

——社區(qū)文化與精神文明匯報；

——“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。

★ 分工負(fù)責(zé)，注意迎檢環(huán)境的布置：“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托，力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠難考評團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。

★ 注意儀表儀容、言行舉止，以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評。迎檢時員工的儀容儀表、言行舉止，都應(yīng)著力進(jìn)行雕鑿，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參加考評，以求爭取最佳的考評成果。

★ 迎檢時的基本要求：

——精神飽滿、儀容整潔；

——紀(jì)律嚴(yán)明，緊張有序；

——熱情大方，不掛卑不亢；

——環(huán)境優(yōu)雅，輕松活潑；

——自信嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)答適度。

（4）迎檢結(jié)束后，由“創(chuàng)優(yōu)?領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料，歸檔保存。

5． 記錄

6． 相關(guān)支持文件

第三篇：物業(yè)測量設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程[范文模版]

1.0目的確保測量設(shè)備的能力滿足使用要求。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對測量設(shè)備從配置、校準(zhǔn)、使用至管理各個環(huán)節(jié)的控制。

3.0職責(zé)

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)測量設(shè)備的采購計劃。

3.2管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核測量設(shè)備的采購計劃。

3.3管理

處設(shè)備部負(fù)責(zé)提出測量設(shè)備的采購計劃或申請；負(fù)責(zé)測量設(shè)備的使用、校準(zhǔn)和管理。

4.0程序要點(diǎn)

4.1測量設(shè)備的范圍。

4.1.1按用途可分為向顧客計費(fèi)用的；維護(hù)和檢修設(shè)備用的；對設(shè)備運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行監(jiān)視用的。

4.1.2按裝置可分為安裝于固定管道、設(shè)備上的；移動使用的。

4.1.3按來源可分為公司原來已有的、新采購的、借用的。

4.1.4按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件。

4.2測量設(shè)備配置的要求。

4.2.1數(shù)量滿足使用需要。

4.2.2最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準(zhǔn)確度的要求。

4.3測量設(shè)備的采購。

4.3.1設(shè)備部主管應(yīng)根據(jù)測量設(shè)備的現(xiàn)狀和需要，提出采購計劃或申請，經(jīng)管理處經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后按《分供方評審與管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》規(guī)定進(jìn)行采購。

4.3.2采購計劃或申請應(yīng)詳列所需采購測量設(shè)備的下列資料：

a)名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級；

b)數(shù)量，該產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)代號(盡可能做到)、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。

4.3.3采購人員應(yīng)嚴(yán)格按采購資料進(jìn)行采購，如有變動，應(yīng)事先征詢設(shè)備部主管的意見。

4.3.4測量設(shè)備采購進(jìn)公司后，應(yīng)按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。設(shè)備部主管應(yīng)核對實物是否與所申報采購資料相符，并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。

4.4測量設(shè)備的管理。

4.4.1設(shè)備部主管應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理測量設(shè)備，其職責(zé)為：

a)建立測量設(shè)備臺賬，其內(nèi)容包括：出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等惟一性標(biāo)識和可追溯性資料，并隨測量設(shè)備的變化而保持臺賬的可用性和可追溯性；

b)對測量設(shè)備逐一進(jìn)行編號標(biāo)識。

c)規(guī)定測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期。測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期根據(jù)其使用頻率及測量設(shè)備精度等級確定。

d)按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將測量設(shè)備委托國家授權(quán)的計量監(jiān)督檢測單位進(jìn)行校準(zhǔn)，并辦理相關(guān)委托手續(xù)；

e)對測量設(shè)備的使用、停用、報廢及校準(zhǔn)標(biāo)識的保持進(jìn)行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。

4.5測量設(shè)備的使用。

4.5.1測量設(shè)備管理人員應(yīng)確保測量設(shè)備(原安裝于機(jī)械、電氣設(shè)備上的除外)在使用前(含采購進(jìn)入公司的)均經(jīng)過了校準(zhǔn)，且校準(zhǔn)結(jié)論滿足使用要求。

4.5.2使用人員應(yīng)熟悉測量設(shè)備的使用，正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設(shè)備，并確保在校準(zhǔn)的有效期內(nèi)使用。

4.5.3使用人員在調(diào)整測量設(shè)備時，應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng)，而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。

4.5.4當(dāng)發(fā)現(xiàn)測量設(shè)備失準(zhǔn)時，應(yīng)對已測量或計量的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查，消除由于失準(zhǔn)可能造成的影響。

4.5.5測量設(shè)備的保管環(huán)境應(yīng)適當(dāng)，不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丟失、碰磕、損壞、失準(zhǔn)、銹蝕。

4.6測量設(shè)備的限制使用和報廢。

測量設(shè)備經(jīng)校準(zhǔn)后判定為不合格的區(qū)段或范圍，測量設(shè)備管理人員應(yīng)限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)使用，這種限制應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y量設(shè)備的人員，并在設(shè)備的適當(dāng)部位或存放處或包裝物上明確予以標(biāo)識。無法限定區(qū)段和范圍的，可送有關(guān)單位檢修，檢修后經(jīng)校準(zhǔn)合格方允許使用，無檢修價值的予以報廢。報廢應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.7校準(zhǔn)的委托。

4.7.1如公司無校準(zhǔn)設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員，即無能力進(jìn)行校準(zhǔn)，凡需校準(zhǔn)的測量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準(zhǔn)單位進(jìn)行校準(zhǔn)。

4.7.2設(shè)備部測量設(shè)備管理人員在委托校準(zhǔn)時，應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備的使用量值范圍列入委托書中，并請校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報告/記錄中列出所使用校準(zhǔn)設(shè)備型號、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)判定依據(jù)的國家標(biāo)準(zhǔn)代號。

4.8設(shè)備部測量設(shè)備管理人員應(yīng)長期保存測量設(shè)備臺賬、校準(zhǔn)記錄、限制使用或報廢測量設(shè)備的審批單。

4.9本規(guī)程執(zhí)行情況作為相關(guān)員工績效考評的依據(jù)之一。

5.0記錄

5.1《測量設(shè)備臺賬》。

5.2《測量設(shè)備校準(zhǔn)動態(tài)

記錄》。

5.3《測量設(shè)備報廢審批單》。

5.4《測量設(shè)備限制使用記錄》。

6.0相關(guān)支持文件

第四篇：物業(yè)空置房管理標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)程

空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0 目的

規(guī)范空置房的管理工作，確保空置房管理的規(guī)范有序。2.0 適用范圍

適用于哈爾濱市濱才物業(yè)管理有限公司柏林印象物業(yè)服務(wù)中心已接管的空置房管理。

3.0 職責(zé)

3.1 客服班長負(fù)責(zé)空置房管理的組織、監(jiān)督工作。

3.2 管家、維修工、秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實施空置房的日常管理工作。3.3 服務(wù)中心客服部負(fù)責(zé)聯(lián)系維保單位對空置房進(jìn)行維修。4.0 程序要點(diǎn)

4.1 空置房的登記建檔

4.1.1 經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心接管的空置房，由綜合管理員在電腦上進(jìn)行房屋資料、住戶資料登錄。

4.1.2 綜合管理員每月1日打印《空置房一覽表》交物業(yè)服務(wù)中心客服班長，物業(yè)服務(wù)中心客服班長組織安排巡查。

4.2 空置房的維護(hù)

4.2.1 空置房由客服管家、維修工進(jìn)行日常管理。根據(jù)季節(jié)變化定時對空置房進(jìn)行開窗通風(fēng)、散熱。防止墻面、天花板發(fā)霉、木制品生蟲及變形。

4.2.2 維修工每周定期巡視檢查空置房室內(nèi)照明、給排水是否正常，離開時應(yīng)注意及時關(guān)閉照明總開關(guān)和水總閥門。

4.2.3 秩序維護(hù)員巡樓時應(yīng)注意空置房的防漬水、防火、防盜工作。如發(fā)現(xiàn)空置房內(nèi)有異常情況應(yīng)及時向客服班長匯報。

4.2.4 巡視檢查人員將檢查結(jié)果記錄在《空置房檢查記錄》中。客服管家對結(jié)果進(jìn)行分類匯總，經(jīng)客服班長審核后報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，由經(jīng)理給出處理意見，編制：

審核：

批準(zhǔn)：

報相關(guān)部門處理。需由維保方進(jìn)行維保的，物業(yè)服務(wù)中心客服部通知維保單位處理，維修負(fù)責(zé)人進(jìn)行跟蹤配合。

4.2.5 客服管家每季度定期通知保潔員進(jìn)行一次例行清潔。4.3 空置房的利用

4.3.1 長期閑置的空置房物業(yè)服務(wù)中心可考慮進(jìn)行合理利用。

4.3.2 物業(yè)服務(wù)中心前臺應(yīng)留意收集承租信息，對空置房采取出租等方式加以利用，但出租及借用前應(yīng)以報告的形式上報開放公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)開發(fā)公司同意后辦理。

4.3.3 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)與租用方簽訂合同，并由租金擔(dān)負(fù)此出租房屋租用期間的物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)中心還應(yīng)收取水電押金，維修工負(fù)責(zé)每月25日抄錄空置房水電表，費(fèi)用超出押金范圍內(nèi)的應(yīng)通知客服部催促租用方繳納水電費(fèi)。

4.3.4 客服管家每次巡樓后應(yīng)將空置房的維護(hù)管理狀況記錄在工作記錄中，每半年匯總一次上交物業(yè)服務(wù)中心保存，保存期直至空置房售出后一年。

5.0 記錄

5.1 《空置房一覽表》

5.2 《空置房檢查記錄》

編制：

審核：

批準(zhǔn)：

第五篇：物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0 目的

規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.0 范圍

適用于物業(yè)公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。

3.0 職責(zé)

3.1 工程部負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同開發(fā)商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù);3.2 接管驗收小組組長負(fù)責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量;3.3 接管驗收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗收工作。

4.0 工作內(nèi)容

4.1 接管驗收的準(zhǔn)備工作

4.1.1新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前,物業(yè)公司應(yīng)及時組建物業(yè)管理驗收小組,對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求;4.1.2成立物業(yè)接管小組;4.1.3 在接到物業(yè)公司負(fù)責(zé)人的接管驗收指令后,物業(yè)各相關(guān)部門應(yīng)立即按照物業(yè)公司負(fù)責(zé)人的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。

4.2 接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由以下部門人員組成

4.2.1 公司綜合辦公室抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作;4.2.2 公司各管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作;4.2.3 工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)備和機(jī)電設(shè)備的驗收移交工作。

4.3接管驗收前的準(zhǔn)備

4.3.1接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作: 4.3.1.1與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等;

4.3.1.2派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底,制定好接管驗收計劃;4.3.1.3提前參與開發(fā)商申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作,做到心里有數(shù)。4.4 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格: 4.4.1《物業(yè)分戶移交驗收表》;4.4.1《公共配套設(shè)施驗收表》;4.4.2《公共設(shè)備移交清單》;4.4.3《接管驗收問題整改表》;4.4.4《樓宇資料驗收清單》； 4.5 接管驗收的工作程序

4.5.1資料的接管驗收,開發(fā)商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料;4.5.2 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料: 4.5.2.1 項目開發(fā)批準(zhǔn)報告;4.5.2.2 規(guī)劃許可證;4.5.2.3 投資許可證;4.5.2.4 土地使用合同;4.5.2.5 建筑開工許可證;4.5.2.6 用地紅線圖;4.5.3 綜合竣工驗收資料: 4.5.3.1竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);4.5.3.2 建設(shè)工程竣工驗收合格證;4.5.3.3 建設(shè)消防驗收合格證

4.5.3.4 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書;4.5.3.5 供水合同;4.5.3.6 供電協(xié)議書、許可證;

4.5.3.7 供氣協(xié)議書、許可證;4.5.3.8 有線電視合格證;4.5.3.9 通信設(shè)施合格證;4.5.3.10 電梯準(zhǔn)用證。

4.5.4 施工設(shè)計資料: 4.5.4.1 地質(zhì)報告書;4.5.4.2 全套設(shè)計圖紙;4.5.4.3 圖紙會審記錄;4.5.4.4設(shè)計變更通知單;4.5.4.5工程預(yù)決算報告書;4.5.4.6重要的施工會議紀(jì)要;4.5.4.7隱蔽工程驗收記錄;4.5.4.8沉降觀測記錄;4.5.4.9其他可能會影響將來管理的原始記錄。

4.5.5機(jī)電設(shè)備資料: 4.5.5.1機(jī)電設(shè)備出廠合格證;4.5.5.2機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告;4.5.5.3設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

4.5.6業(yè)主資料: 4.5.6.1已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;4.5.6.2已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4.6 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別

4.6.1 接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收;4.6.2接管驗收是物業(yè)公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴面采

取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。

4.6.3 接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法: 4.6.3.1 驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求;4.6.3.2 驗收方法為觀感驗收法和驗收法;4.6.3.3 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)。

4.7主體結(jié)構(gòu)

4.7.1 外墻不得滲水;4.7.2 屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏;4.7.3 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂;塊料面層表面平整,接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘帖牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。

4.8 內(nèi)墻面

4.8.1抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;4.8.2 塊料(如瓷磚)面層:粘帖牢固,無缺棱掉角;面層無裂縫、損傷、色澤一致;4.8.3 對縫砂漿飽滿,線條順直;4.8.4 頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲痕跡、無污漬;4.8.5衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏;4.8.6 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.8.7門、窗: 4.8.7.1門開啟自如,無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確,無翹曲變形;4.8.7.2門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活;4.8.7.3玻璃安裝牢固、膠封密實,無明顯刮花痕跡、無損傷;4.8.7.4油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;4.8.7.5電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。

4.8.7.6 不透鋼防盜門表面光亮,無刮花、變形;4.8.7.7 高檔裝飾門裝飾完整。

4.8.8 樓梯、扶手: 4.8.8.1 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲,油漆完好、色澤均勻、表面平滑;4.8.8.2 混凝土樓梯無裂縫、無表皮剝落;4.8.8.3 木裝修工程表面光潔、線條順直對縫嚴(yán)密、牢固;4.8.8.4 飾面磚表面平整、無空鼓裂縫、起泡和缺角,對縫平直;4.8.8.5 油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏耍現(xiàn)象;4.8.8.6 電器插座安裝牢固、,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常;4.8.8.7 有線電視已開通,收視良好;4.8.8.8 開關(guān)安裝牢固、靈活、接觸良好;4.8.8.9 燈具安裝牢固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常;4.8.8.10 水表、電表、氣表安裝牢固、讀數(shù)正常、無損傷;4.8.8.11 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污跡和刮花、接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞排水通暢;4.8.8.12 給水設(shè)施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力;4.8.8.13 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損;4.8.8.14 門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好;4.8.8.15 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻,無脫皮、銹跡、無裂紋、折損;4.8.8.16 其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號與設(shè)計相符、工作正常;4.8.8.17 公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)。

4.9天臺

4.9.1 天溝、落水口暢通完好;4.9.2 隔熱層、防水層完好;4.9.3 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離;坡度適宜、平整;4.9.4 屋面避雷設(shè)施連接牢固;

4.9.5 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常;燈柱安裝牢固、油漆完好;4.9.6 綠化符合設(shè)計要求,不缺株少苗,無死株、無大面積雜草;4.9.7 綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。4.10 道路

4.10.1 路面平整,無水泥塊、無起砂、斷裂;4.10.2 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷;4.10.3 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角 4.10.4 交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。

4.10.5 室外消防栓: 4.10.5.1 消防箱標(biāo)識清楚、玻璃完好;4.10.5.2 消防設(shè)施配件齊全;4.10.5.3 消防管安裝牢固、標(biāo)識明顯,閥門完好、無滲漏水,水壓充足;4.10.5.4 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標(biāo)識清楚;4.10.5.5 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整、油漆完好,使用方便;4.10.5.6 保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識清楚、完好無損;4.10.5.7 保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識清楚、完好無損;4.10.5.8 停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好;4.10.5.9 自行車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好;4.10.5.10 明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、池內(nèi)無雜物;4.10.5.11 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物;4.10.5.12 護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固;4.10.5.13 臺階、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫;4.10.5.14 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏;4.10.5.15 信報箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識清楚、表面平整光潔;

4.10.5.16 雕塑、小品牢固、完好、安全;4.10.5.17 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。

4.11 機(jī)電設(shè)備的接管驗收

4.11.1 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范;有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證;機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮;4.11.2 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全,通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷;4.11.3 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房通風(fēng)、采光良好,設(shè)備表面油漆完好、無損傷;4.11.4 發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好,通風(fēng)、采光良好;4.11.5 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符 ,工作性能良好,反應(yīng)敏捷,標(biāo)識清楚,表面完好無損,設(shè)備安裝牢固,機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好;4.11.6 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。

4.12 接管驗收遺留問題處理

4.12.1 遺留問題的登記確認(rèn): 4.12.2 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當(dāng)對問題逐項記錄在《接管驗收遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

4.12.3 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。

4.12.4 保安監(jiān)控設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。

4.12.5 接管驗收遺留問題的處理。

4.12.5.1遺留問題的登記確認(rèn): 4.12.5.2對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當(dāng)問題逐項

記錄在《接管驗收遺留問題登記表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn);4.12.5.3 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)將問題逐項記錄在《接管驗收遺留問題登記表》中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn);4.12.5.4 對資料遺留的問題,接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊,必要時公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行;4.12.5.5 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。并填寫《接管驗收遺留問題整改表》，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行;4.12.5.6 對長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

5.0 相關(guān)文件

5.1《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》

6.0 表格及記錄

6.1《接管驗收遺留問題登記表》

6.2《接管驗收遺留問題整改表》

6.3《 物業(yè)分戶移交驗收表》

6.4《公共配套設(shè)施接收表》

6.5《公共設(shè)備移交清單》

6.6《樓宇資料驗收清單》