第一篇：無錫萬科東郡項目精裝修工程參觀報告

無錫萬科東郡項目精裝修工程參觀報告

7月30日經蘇總協調后參觀了上海二建的無錫萬科東郡項目施工現場，現做報告如下：

一、工程外景

二、現場宣傳

三、現場材料及成品保護

四、現場管理資料

1、樓層管理資料

2、廚房、衛生間檢驗資料

3、項目部記錄資料

五、現場施工情況

六、總結

整個工程現場布置清晰、有序，工程為精裝修房性質，設計較為簡潔實用，施工工藝難度不高，基本無特殊造型，故未采用新材料、新工藝。

整體管理資料非常齊全，各樓層均有進度、質量、安全檢驗的上墻記錄，各施工部位均有上墻書面技術交底以及樣板質量標準，且現場資料在項目部辦公室均有發放、整改登記記錄，可追溯性很強。

現場成品保護方面做的比較到位、細致，對于土建單位的樓梯陽角、防盜門等均有適當的保護措施。

通過此次參觀，對于現場資料和成品保護方面的管理意識有較大的提高，工藝方面因工程性質未能接觸到新的材料、工藝和設備。

工程管理部 2008-8-1

第二篇：深圳萬科項目工程觀摩總結

深圳工程觀摩總結

一、主體結構、建筑裝飾裝修篇

1、場地正門入口處設置可視化管理圖牌介紹工程情況

2、施工作業區入口處設置樣板區

3、樓內砌筑樣板

4、門洞口過梁搭接長度無法滿足時，采用洞口過梁與墻垛整體澆筑，保證質量

5、預留洞口封堵密實、方便拿取

6、在梁、柱、板交接處通過模板搭接細部優化，確保構件尺寸

7、相鄰窗洞口窗臺壓頂通長澆筑，規避質量風險

8、砌筑外墻磚縫、頂磚封堵密實

9、抹灰施工前安排專人分別開展預留管線封堵、甩漿、掛抗裂網、制作灰餅

10、預留線盒保護到位

11、抗裂網使用成品構件及鍍鋅鋼絲網

12、后澆帶保護到位，砼全部經過剔鑿處理

13、衛生間反坎基層鑿毛，使用定型模板澆筑

14、穿墻螺桿空兩端設置定型構件，方便封堵，確保封堵質量

15、水管預埋砼墻體中

16、門洞口過梁與主體結構整體澆筑

17、現場成品保護

18、穿樓板使用帶止水節的套管

19、陽臺管根制作混凝土臺，節點方便處理

20、在陽臺四周設置排水槽

二、精裝修篇

1、材料加工工廠化，裝修材料統一加工，提高材料部品加工精度，降低材料損耗

2、電梯轎廂、公共空間石材陽角成品保護

3、石膏板吊頂造型，定制角鋁收口，保證邊緣平整

4、吊頂與墻面彩色乳膠漆交界處，吊頂白色乳膠漆下返2-3MM，觀感整齊

5、衛生間浴缸理石臺面邊緣用角鋼固定、支撐,內部抹灰處理

6、墻面空鼓、二次整改

7、輕體隔墻接線盒用細木工板盒子固定，保證開關、插座面板安裝水平垂直度

8、墻面甩漿處理，玻化磚背部膠泥滿貼，減少玻化磚空鼓情況產生

三、安全文明施工篇

1、施工現場入口處設置人車分離的通道，防止發生場內交通事故

2、高層建筑全部安裝了自動給水設備等臨時消防給水系統

3、腳手架立桿底部全部安裝底座；連墻件搭設合理、穩固；每一層都安裝鋼筋網防護；周圈搭設挑臺，防止墜物傷人事故。

4、臨時通道使用廢舊的模板搭設，避免了使用橋板防滑性能差的缺點，同時節約了成本，轉角處放置了警示標語和滅火器。

5、外用電梯層站定型化封閉密實，有效防止了墜落事故的發生；層層安裝呼叫器，方便與操作手聯系。

6、施工現場通道全部搭設雙層防護棚，堅固、安全；通道內布置安全教育內容，強化工人安全意識。

7、樓梯臨邊防護密實，并掛置指示牌

8、已安裝的窗框使用廢舊板材防護，有效防止破損

9、精裝修材料加工區統一布置在地下室，避免了對精裝房間的污染和損傷

第三篇：XX項目精裝修工程測量放線方案

XX項目精裝修工程測量放線方案

公司名稱：

項目名稱：

編制人員：

審核人員：

批準人員：

編制日期：

編

制

說

明

在建筑行業測量放線工作是一個重要施工工序，在以往多年的建筑精裝修施工中常常沒有引起一些施工單位足夠的重視，具體表現在四個方面：一是沒有進行綜合、統一的測量放線；二是測量放線的精確度不高；三是為了讓整個工程實行模術化施工管理；四是避免重復測量放線耽誤施工時間和增加二次成本。為了避免因各施工班組各自測量放線，以滿足自身施工的需要，而最終可能造成交接面出參差不齊、無法收口的現象，從而影響裝飾效果的現象，所以綜合、統一的測量放線是裝修工程的重要環節，其目的是核對裝飾施工樓層平面、立面、總平面圖上理論尺寸與現場實際是否相符合，現場是否有其他障礙物等。通過核對，并記錄在總平面圖上，為深化圖紙調整平面圖，掌握了第一次實際數據。為設計師調整和確認設計方案提供了可靠的依據。避免倉促上陳所引起的不良后果。也對工期特別緊的項目能縮短工期。

項

目

概

況

1、工程名稱：

2、工程地點：

3、結構類型：

4、建筑面積：

5、建設單位：

6、設計單位：

7、施工工期：

測量放線方案及工藝

一、測量放線前期準備

1、完整施工圖一套；

2、總包提供水平基準點、測量定位控制點平面圖一套；

3、測量參照標準：《城市測量規范》CJJ8-85；

《工程測量規范》GB50026-934、測量儀器

編號

設備名稱

精度指標

用途

注意事項

電子經緯儀

2″

施工放樣

定期校驗儀器，防止水淋、暴曬、碰撞

水準儀

2mm

標高控制

定期校驗儀器，防止水淋、暴曬、碰撞

50m

鋼尺

1mm

施工放樣

送檢復查，防止誤差過大

對講機

公里

通訊聯絡

5－7.5

米卷尺

1mm

施工放樣

購買同一種品牌，以減少誤差

紅外線自動安平鉛垂儀

1mm

施工放樣

定期校驗儀器，防止水淋、暴曬、碰撞

5、人員：測量員2人、施工員2人、放線員8人、各班組長（測量放線期間不能隨意更換人員）

6、測量放線工具準備：吊錘、墨斗、紅色自噴油漆、鉛筆、魚線、美工刀、手電筒、需要使用的噴繪面板等。

二、測量放線主要內容

本工程測量放線極為重要，工程體量大，我們要在放線的時候把所有的工藝收口問題、材料料單訂貨問題、基層施工控制問題、施工工序問題、交叉施工問題全部一次性解決，沒有返工的時間，所以我們將要求現場一線的施工技術人員要全過程參與放線過程中。同時，通過放線我們把各裝飾單元、元素羅列了一遍，對照實際尺寸，對設計圖中沒反映的節點做法進行詳盡的補充，最后得到設計師的批復，為大面施工作好了準備。同時可以把各裝飾面的分布排版尺寸進行實際調整，以求達到最合理、最美觀的效果。對裝飾材料的規格、數量和要求可以列出詳細的清單,對各相關單位的末端，如噴淋、煙感、監控、智能系統的相互關系也綜合表現出來。特別是通過綜合天花圖，做到在滿足使用功能的前提下，作出有序排列，美觀大方。通過放線確定的方案，所有涉及的人員全部要簽字確認，保證施工的準確型，使得基層現場施工及面層材料訂貨后場加工可同時進行，大大的提高了工作效率，保證了施工的工期要求。為了避免因各專業安裝單位各自測量放線，以滿足自身施工的需要，而最終可能造成交接面出參差不齊、無法收口的現象，從而影響裝飾效果的現象，綜合、統一的測量放線是本此裝修的首要條件。為此我公司特制定如下協調控制措施：

1、地面放線應包含下類內容：

（1）房間十字中間線、走廊中心線；

（2）墻體定位線，墻面完成面線；

（3）地面各種材料做法界面線；

（4）天花造型地面投影線；

（5）天花設備末端地面投影點和預留投影尺寸；

（6）活動家具定位線；

2、墻面放線應包括下列內容：

（1）各樓層的裝飾標高水平線：

（2）陰角處相鄰情面的完成面線；

（3）墻面各種材料做法的造型和截面線；

（4）開關、插座（電源、電視、電話、網絡）等設備末端點位和盒位線；

（5）固定家具靠墻線；

（6）陰角處立面裝飾完成面控制線；

（7）墻面石材、地磚排版線；

3、頂棚放線和放樣應包含下列內容:

（1）吊頂吊桿位置線；

（2）吊頂龍骨排布控制線；

（3）天花造型安裝定位控制線；

（4）天花內設備點位放樣

4、測量放線步驟

基準十字線和基準水平線的確定→頂面、地面裝飾完成面控制線→立面裝飾完成面控制線→綜合點位線的確定→驗線

（1）基準十字和基準水平線的確定

根據土建原始放線點位進行測量，放水平基準線及主控線，并做好相關記錄；

一般為電梯間、走廊、房間、大堂的中心十字線須與樓層主控線相交，由樓層主控線引出；基準十字線要根據軸線基準引出，結合室內過道及房間墻體在地面彈好控制線，在墻彈水平一米控制線。

（2）頂面、地面裝飾完成面控制線

使用水平儀將基準1米水平線細化引入到墻面，將室內吊頂及地面完成面水平向延伸至墻面，此部分要及時核對水平是否閉合，測量時需注意與電梯及室外裝修的標高相結合；

（3）立面裝飾完成面控制線

結合精裝設計圖在墻面先后分出各種材料做法的造型和截面線，在轉角墻面彈出裝飾墻面完成面控制線，固定家具靠墻線。

（4）各樓層的裝飾綜合線、安裝點位的確定

測量各樓層的裝修綜合線是依據建筑圖紙、電氣圖紙、通風圖紙、消防圖紙、給排水圖紙為輔，將安裝單位的開關、插座（電源、電視、電話、網絡）等設備末端點位和盒位線定位到墻面。

（5）如現場與圖紙有不符的情況，做好相關記錄交由深化設計師調整。

一米標高線標示在墻上

地面主控線

把墻面材質完成面線和地面材質定位線全部在平、立面上1：1標識出來，以便進一步評價設計布局、尺寸的合理性。

（5）驗線

為保證放線的正確及統一，在每個分項完成后要有專項人員進行線位檢查。

（驗線人員：測量員一名、施工員1名、設計員一名）

第四篇：萬科地產項目可行性報告

萬科地產項目可行性報告內容指引

一、前言

隨著集團房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行性報告內容指引。

二、可行性報告內容指引

項目決策背景及摘要

一、外部環境

1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；

二、內部因素

1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

第一部分：項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。

附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。

附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、項目周邊的社區配套

（一）周邊3000米范圍內的社區配套

1、交通狀況

（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫院等級和醫療水平

4、大型購物中心、主要商業和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

六、規劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風險分析

一、合作方式及條件

1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

3、付款進度及與拿地程序的配合

4、其他合作的主要條件

5、與合作方式相關的其它法律規定

二、土地法律性質評估

（一）現狀

1、土地所有權歸屬

2、土地使用權歸屬

3、土地的用途

（二）規劃

1、規劃所有權歸屬

2、規劃使用權歸屬

3、規劃的用途

三、取得土地使用權程序評估

1、取得土地使用權的程序

2、取得土地使用權需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權所需條件

4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

四、土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

1、土地性質變更的程序和理由

2、土地性質變更的政策支持或障礙

3、土地性質變更需要的工作日

五、政策性風險評估

城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內住宅等。

六、總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

第三部分：市場分析

一、區域住宅市場成長狀況

1、區域住宅市場簡述

? 形成時間

? 各檔次住宅區域內分布狀況

? 購買人群變化

2、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）

? 開工量/竣工量

? 銷售量/供需比

?平均售價

3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

二、區域內供應產品特征

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業的特征

?平均售價

? 開發規模

? 產品形式

?平均消化率

?平均容積率

? 物業在區域內分布特征

3、區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

5、分析：本案在區域市場內的機會點

6、結論：

? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢

? 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式

? 本案在區域內開發市場潛力

? 本案在開發中的營銷焦點問題

三、區域市場目標客層研究

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

四、目標市場定位及產品定位

1、市場定位

2、目標人群特征/來源區域/行業特點

3、產品建議

第四部分：規劃設計分析

一、初步規劃設計思路

1、設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。

2、主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。

3、節能和環保型建筑材料選用的考慮。

4、在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。

5、如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。

二、規劃設計的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2、容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。

第五部分：項目開發

一、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、立即開發與作為土地儲備優缺點分析

三、工程計劃：

工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。

四、銷售計劃：

各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。

第六部分：投資收益分析

一、成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：

項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

土地成本

前期工程費

基礎設施費

建安工程費

配套費用

開發間接費

直接建造成本小計

營銷費用

管理費用

總 計

二、稅務分析

1、營業稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經濟效益分析

1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：

經濟指標 單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）

銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后利潤

銷售凈利率

投資回報率

3、項目開發各期的利潤體現

經濟指標 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

結算面積（m2）

單位利潤(元/m2)

利潤(萬元)

4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。

（1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120% 總投資

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120% 營業額

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

（3）容積率變動各項指標的變化

主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5

多高層比

營業額

總投資 毛利率

稅后利潤

稅后凈利率

總投資回報率

四、項目資金預測

1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

五、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。

六、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。第八部分：綜合分析與建議

一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

四、結論和建議

第九部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題

（一）主要指標測算

1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價

2、投資收益分析（參考以下格式）：

經濟指標 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM

樓面地價

完全成本

總投資 毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

3、根據需要，可增加如下測算：

銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價

R1 R2 R3 ﹒﹒﹒

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。

（二）競爭對手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發的項目

5、參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。

2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。

3、把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。

第十部分：在新城市開發需要補充的內容

一、市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況

1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。

4、各行政區市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。

（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

9、重點樓盤描述

二、需要完成新城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）

附件：

1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。

2、按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程

成本測算可采用兩種方法：

（1）從預算角度，依照當地相關政府政策、法規，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規劃設計、高品質要求下，可能比行業一般成本水平增加的因素。

（2）根據已做的類似項目的相關數據，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。

上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩健一些。可參照下面表格：

成本估算表

成本項目 總成本（萬元）

一、土地獲得價款

1、政府地價及市政配套

2、合作款項

3、紅線外市政配套

4、拆遷補償費

二、開發前期準備費

1、勘察設計費

2、報批報建費

3、三通一平費

4、臨時設施費

三、主體建筑工程費

1、基礎工程

2、結構及粗裝修

3、門、窗工程

單位成本（元/m2）參考項目單位成本 說明

4、公共部位精裝修

5、室內精裝修

6、室內水電氣暖

7、室內設備及安裝

8、室內智能化系統

四、紅線內市政工程費

1、室外給排水系統

2、室外采暖系統

3、室外燃氣系統

4、室外高低壓系統

5、室外消防系統

6、室外智能化系統

五、園林環境費

1、環境設計費

2、綠化建設費

3、建筑小品費

4、道路廣場建造

5、圍墻建造費

6、室外照明費

7、室外背景音樂

8、室外零星工程

六、公共配套設施費

1、游泳池

2、會所

3、幼兒園

4、學校

5、兒童游樂設施

6、商業設施

7、其他

七、開發間接費

1、工程管理費

2、營銷費用

3、資本化利息

4、物業管理完善費

合 計

說明：

1、成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類

2、參考項目可選擇集團內外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性

3、現金流量預測表

4、欲簽定的意向書和合同文本

5、新城市開發的市場調研報告

第五篇：東方一品項目公共部位精裝修工程

東方一品項目公共部位精裝修工程Ⅱ標段室內裝修工程臨時施工用電專項施工方案

一、概述

東方一品項目公共部位精裝工程Ⅱ標段，北臨民安路，東臨河清路。Ⅱ標段（指2#地塊范圍）裝修面積3700平方米，Ⅱ標段2-G12-G2等單體的大堂圍合部分需延后施工，同時各單體電梯前室的電表箱及消防箱木飾面門需延后安裝。參建各方主體單位位建設單位：寧波興普東城房產有限公司；監理單位：中康建設管理股份有限公司；施工總承包單位：寧波建設集團有限公司。根據總包單位提供電源，接入施工現場配電總箱，在施工區域各樓層設置分配配電箱。施工現場的供電全部采用三相五線銅芯絕緣電纜架空接入，使用符合標準的分電箱，設置漏電保護器，動力和照明系統分開，帶有金屬外殼的電箱做接地保護，各樓層面采用開關箱從各供電的分電箱供電，以滿足樓層的施工用電，現場有專職電工負責施工用電管理工作，嚴禁非電工人員擅自拆裝用電器具，嚴禁非電工人員私拉亂接，嚴禁非電工人員私自開啟配電箱。

二、編制依據

本工程用電施工方案根據《施工現場臨時用電安全技術規范》JGJ46-2005《建筑電氣工程施工質量驗收規范》GB50303-2002要求的原則和建筑施工手冊編制。

三、施工用電現場布置

中康建設管理股份有限公司