第一篇：萬科無錫項目成本管理部的一個成本控制文件

目 錄 前言 1

1、成本管理部職業操守準則 …………………………… 2

2、成本管理部工作職責 ………………………………… 4

第一篇 目標成本管理體系 12

1、目標成本管理層的職責劃分………………………… 13

2、目標成本的形成步驟………………………………… 15

3、目標成本確定及審批………………………………… 18

4、目標成本的執行……………………………………… 21

5、目標成本的科目分類………………………………… 24

第二篇 項目成本管理規范 29

1、工程預結算管理規范………………………………… 31

2、工程造價咨詢業務管理規范………………………… 35

3、總包工程竣工結算管理規范………………………… 47

4、設計變更與現場簽證管理規范……………………… 50

5、零星工程管理規范…………………………………… 55

6、合同管理規范………………………………………… 60

7、招投標監控管理規范………………………………… 65

8、免招標項目審批工作程序…………………………… 67

9、工程付款審批工作程序………………………………… 71

10、扣款審批工程程序…………………………………… 74

11、工程保修金管理規范………………………………… 77

12、零星用現金購物的管理規范………………………… 78

第三篇 成本信息管理 80

1、成本管理軟件操作指導 81

2、成本檔案管理辦法 83

成本管理部職業操守準則 總則

1.1 本準則為無錫萬科成本人員工作素質的基本要求，職員必須熟知并遵守； 1.2 成本人員違反本職業操守準則將上報公司； 職業操守準則 2.1 業務工作 2.1.1 遵守集團職務行為準則；

2.1.2 執行造價行業自律性規定，珍惜造價職業聲譽，自覺維護公司利益； 2.1.3 誠實守信，盡職盡責，不得有欺詐、偽造、作假等行為；

2.1.4 嚴格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“誠信、公正、精業、進取”的原則，開展各項業務工作；

2.1.5 嚴格按合同約定進行工程造價審核工作，勤奮工作，獨立、客觀、公正、正確地出具工程造價成果文件，使公司滿意；

2.1.6 嚴格按合同約定審核各項工程付款，未經公司許可，不得提前或超額支付各項付款； 2.1.7 在任何情況下，禁止兼職工作。包括：在公司內從事外部工作；兼職于公司的業務單位（包括造價咨詢單位、施工單位等）；

2.1.8 成本人員若與業務單位有特殊關系，則應在相關的業務活動中回避； 2.1.9 成本人員應接受公司的各項工作及職業道德行為的檢查； 2.1.10 積極為公司提供各項合理化建議，推進公司的優質管理；

2.2 廉正管理

2.2.1 廉潔合作，禁止索賄、受賄等任何形式的違法亂紀行為； 2.2.2 參加造價咨詢單位的宴請及各種會議，需經主管領導同意，會議所發的禮品、禮券（現金）均應按公司和集團有關規定執行；

2.2.3 應拒絕參加施工單位、材料供應商和投標單位的宴請和娛樂活動；

2.2.4 在工作過程中發現合作單位有不廉政的行為，應及時采取措施，終止其不廉政行為的繼續發生，并報告部門領導；

2.2.5 每月召開一次部門廉正管理會議，對職員進行廉政教育，并對廉政情況進行監督； 2.3 保密義務

2.3.1 不得將公司信息資料（包括成本資料、管理規范等）以任何形式（外借、復印、電子文檔等）向其他單位或個人透露；

2.3.2 若對于公司內部其他部門索取公司開發項目的完整成本資料時，需經部門經理同意批準；

2.3.3 不得將招投標的過程資料（包括標底、投標報價等）以任何方式向向 任何人泄露； 其他

3.1 本準則的解釋權歸無錫萬科成本部；

3.2 成本人員發現公司任何職員的違紀現象應向公司舉報；

成本管理部部門職責

1、部門目標

? 制定經濟合理的目標成本，并確保目標在本的有效效控制；

施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作；? ? 客觀準確地評估動態成本，嚴格審核各項工程費用；

最終實現對目標成本的控制，從而提高公司產品的競爭力。?

2、目標成本、責任成本管理

? 搜集、整理、匯總歷史成本資料；

確定目標成本總控指標，分解成本控制指標，提出控制要點；?

? 匯總編輯項目目標成本指導書及目標成本控制責任書，并負責監控、評估；

每月分析目標成本變動情況，匯報項目動態成本；?

3、預結算管理

? 組織編制及審核工程施工圖預算；

全面審核竣工工程結算；?

根據結算報告完成各項工程清算?

4、成本信息管理

? 建立和完善工程造價和材料設備價格信息資料庫

定期進行專題或綜合的成本分析和研究?

收集集團內及其他工程造價信息資料?

? 收集集團內及其他公司成本管理先進舉措，加以吸收利用和推廣

有效使用集團下發的成本管理軟件?

? 標準合同文本（工程設計類）的組織編制及審核

審核并及時辦理各項合同的審批工作?

審核并及時辦理各項付款的審批工作? ? 審核并及時辦理各項結算的審批工作

按不同類別建立合同及執行情況臺帳?

5、成本管理監控評估

參與工程、材料及設備的招投標工作? ? 參與合同有關經濟條款的審核

定期動態報告目標成本和責任成本的執行情況?

定期和不定期抽查評估項目成本管理工作?

? 對項目前期土地成本、方案設計等進行評估，提出意見

對報批報建、營銷成本（逐步由成本部負責）進行監督控制?

6、成本管理規范建設

? 制定成本管理的有關規范及實施細則

制定并完善目標成本管理體系?

制定并完善部門內部管理規范制度?

7、培訓指導

? 組織成本管理規范的培訓

為工程部提供預算、結算和成本管理的業務指導?

8、成本預結算管理

? 預算資料原件工程結算前由主辦人留存保管

結算資料原件工程結算后由專人統一歸檔管理?

成本管理部崗位職責

1、成本管理部經理崗位職責

目標管理?

? 組織確定項目的目標成本；

確定部門的工作目標及工作計劃；?

定期檢查成本控制目標的執行情況；?

制定有效的成本控制方法；?

? 負責監督和落實部門的工作計劃；

造價審核?

組織完成各項造價（含合同價、結算價）的確定工作；?

對造價工作完成部門內的終審；? ? 組織重大結算工作及合同的談判；

招投標工作?

參與公司所有招投標工作；?

制度建設?

組織制定成本管理的有關規范；?

? 組織對成本管理規范的有關培訓工作；

負責公司成本管理制度的制定；?

新項目投資測算?

組織項目前期成本調研，便于公司決策；? ? 合同管理

起草格式化標準合同文本；?

對上報合同進行審核；?

根據實施情況對合同的經濟條款進行全面的把握；? ? 預決算管理

負責裝修工程及室外園林綠化工程結算工作；?

部門管理?

培養業務骨干；?

部屬激勵和績效考核；?

? 負責本部門人力資源的配置和調遣；

相關總協調工作?

負責本部門所有對內對外的協調工作；?

組織對外的業務交流活動；?

? 負責公司內部成本意識的建立并組織相關培訓。

2、成本綜合管理崗崗位職責

施工圖預算管理—土建、安裝工程?

? 根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作；

負責編制咨詢合同；?

目標成本制定?

? 確定項目目標成本，制定材料設備成本控制明細表；

結算工作? 負責督促施工單位上報工程結算書；? ? 負責按相關文件規定審核工程結算資料；

負責對工程結算進行初審并按規定進行復審和終審；?

信息管理?

? 負責按集團要求有效使用成本管理軟件，及時完整錄入各類數據；

負責匯總編制每月公司成本月報，并上報總部；?

動態目標成本?

? 負責進行項目動態目標成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目及開發間接費等；

按月提供出動態成本分析報告（土建部分）；? ? 審計配合工作

對造價咨詢公司進行管理，各項審價工作協調?

負責準備編制審計所需數據表格工作；?

負責審計的其他配合工作；? ? 合同及付款管理

負責審核合同中有關經濟條款；?

負責建立合同及合同付款臺帳及成本核算工作；?

日常管理?

? 配合及時提供成本管理軟件所需相關數據；

及時總結工作中經驗教訓供部門內共享；?

編制項目每月工程資金計劃；? ? 協助部門經理處理日常事物。

3、安裝成本管理崗崗位職責

施工圖預算審核--安裝工程?

? 根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作；

審核工程進度款?

? 負責根據工程進度和合同約定審核工程進度款（安裝部分），經過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據；

招投標工作?

? 對安裝工程和材料（設備）招投標工作，預算員要負責對相關的投標單位的入圍進行審簽； ? 負責協助編制主體工程招標文件，對招標文件的經濟條款進行審核；

對經濟標書進行分析；?

審核現場簽證變更?

? 負責全部安裝工程設計變更和簽證單費用的初審；

負責按月向成本管理部匯報項目上發生的設計變更和現場簽證的辦理情況；?

結算工作?

? 負責督促施工單位上報工程結算書；

負責按相關文件規定審核工程結算資料；?

動態目標成本?

? 負責進行項目動態目標成本跟蹤，包括：主體建筑的安裝、社區管網及安裝甲供材料等；

按月提供出動態成本分析報告（安裝部分）；?

現場管理?

? 負責抽查現場有關工程量的準確性； 負責督促工程部執行《工程變更簽證管理規范》；?

合同及付款管理?

? 負責審核合同中有關經濟條款；

日常管理?

負責總部成本管理軟件的日常數據管理工作；? ? 及時總結工作中經驗教訓供部門內共享；

4、成本信息管理崗

施工圖預算審核（兼）—土建工程?

? 根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作；

審核工程進度預算?

? 負責根據工程進度和合同約定審核工程進度款，經過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據之一；

審核現場簽證變更?

? 負責全部土建工程設計變更和簽證單費用的初審；

負責按月向成本管理部匯報項目上發生的設計變更和現場簽證的辦理情況；?

結算工作?

? 負責督促施工單位上報工程結算書；

負責按相關文件規定審核工程結算資料；?

負責對工程結算進行初審并按規定進行復審和終審；? ? 動態目標成本

負責進行項目動態目標成本跟蹤；?

按月提供出動態成本分析報告（簽證變更部分）；?

現場簽證變更及檔案管理?

? 負責建立工程設計變更及現場簽證費用臺帳；

負責各類決算資料檔案及圖紙資料管理；?

招投標管理?

負責招投標工程量清單計算；? ? 日常管理

配合及時提供成本管理軟件所需相關數據；?

負責每周部門例會紀要記錄及整理；?

及時總結工作中經驗教訓供部門內共享；? ? 協助部門經理處理日常事物。

成本管理部日常管理

一、工作制度

1、工作周報制度

個人周報及工作完成情況每周五14：00之前報部門綜合管理員?

? 個人月報及工作完成情況每月末提前2天（如3月為29日報）的14：00之前報部門綜合管理員

2、工作總結制度

? 每季度第三個月最后五天內將個人季度工作總結報部門經理處

不定期總結工作中經驗教訓，提交部門經理用來專題討論?

? 對結算金額大于10萬的工程，在結算上報審批之日起10天內完成結算總結分析（對招標、合同、施工管理等方面總結分析）

3、定期會議制度

? 部門例會于每周四17：00召開（約1小時）

專業化培訓討論為二周一次，時間為每月逢單周周四16：30（約1小時）? ? 會議紀要或專業化培訓討論結果當天必須整理完成工作聯系單及答復單

4、各種表單

表1部門周報、月報格式?

? 表2部門會議紀要格式

表3文電閱處單?

表4部門工作聯系單?

第一篇 目標成本管理體系

第一條 目的

1.1 目標成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本事前控制的重要手段；

1.2 明確目標成本的確定、執行的流程、原則及各職能部門職責，實行全員參與、歸口分級、全過程管理；

第二條 適用范圍

1.1 適用公司開發所有項目；

第三條 內容組成

第一章 目標成本管理層的職責劃分 第二章 目標成本的形成步驟 第三章 目標成本確定審批流程 第四章 目標成本的執行 第五章 目標成本科目分類

第一章 目標成本管理層的職責劃分

第一條 管理層的組成

1.1 目標成本確定的發布中心：公司總經理層 1.2 目標成本編制的中心：成本管理部、財務部

1.3 目標成本執行的指導與監控中心： 公司成本管理委員會 1.4 目標成本的發生中心：工程管理部、設計部、市場營銷部等

第二條 管理層的主要職責

2.1 目標成本確定的發布中心職責： 2.1.1 審批并簽發公司目標成本； 2.1.2 修訂目標成本；

2.2 目標成本編制中心的職責：

2.2.1 成本管理部負責目標工程成本的編制，包括開發前期的勘察、設計、三通一平，主體建安、公共配套管網、公建設施、園林景觀、開發間接費中的工程管理費；

2.2.2 財務部負責除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發前期的報批報建，開發間接費中的項目部工程管理費、資本化利息、銷售、物業完善費； 2.2.3 成本管理部組織目標成本的匯報工作； 2.3 目標成本執行的指導與監控中心的職責： 2.3.1 成本管理委員會負責審核目標成本；

2.3.2 成本管理部定期發布成本信息動態報告，分析評估目標成本費用執行情況，并提出成本控制的指導性意見；

2.3.3 建立健全目標成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓目標成本管理及其相關規范、制度；

2.4 目標成本發生中心的職責：

2.4.1 遵照目標成本管理規范和制度開展業務活動；

2.4.2 配合并接受成本費用指導監控中心按章行使的指導監控職責；

2.4.3 根據目標成本的各項經濟指標開展限價設計、施工、采購等業務工作；

2.4.4 對施工現場、設計單位或經手的每單業務，在總經理授權范圍內代表公司履行項目成本費用監控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。（見費用發生部門的職責明細表）

第二章 目標成本的形成步驟

第一條 項目定位階段-----估算成本 1.1 編制依據

1.1.1 地塊的綜合情況資料；

1.1.2 項目總體定位和初步的規劃設計、建筑設計、裝修設計、環境設計、配套設計的方案； 1.1.3 公司的利潤要求； 1.2 編制流程

1.2.1 項目發展部提供地塊的綜合情況；；

1.2.2 設計部提供地塊的總體規劃設計的各項經濟指標及住宅單體的各項基本建造標準； 1.2.3 成本管理部收到項目發展部、設計部提供的資料后三天內完成項目工程估算成本初稿； 1.2.4 配合財務部完成整個項目的成本估算工作，并根據公司利潤及預期售價調整成本估算； 1.2.5 公司領導審核并確定估算成本，指導項目的初步設計；

第二條 方案實施階段-----測算成本 2.1 編制依據

2.1.1 立項階段的項目估算成本；

2.1.2 設計部提供的初步（擴初）建筑、景觀設計圖； 2.2 編制流程

2.2.1 設計部提供整套初步（擴初）設計圖、各項面積等指標； 2.2.2 設計部、工程部、成本管理部通過性價比確定裝飾材料的材質及 檔次、限價，填報《新項目材料設備一覽表---擴初階段》報公司領導審批；

2.2.3 成本管理部收到設計部提供的完整的成本測算資料后，七個工作日內組織完成初步（擴初）設計階段的工程測算成本初稿；

2.2.4 配合財務部完成整個項目的測算成本工作，并與立項階段的估算成本進行對比，找出成本的差異進行適當調整；

第三條 施工圖階段-----目標成本 3.1 編制依據

3.1.1 主體工程的施工合同及施工組織設計； 3.1.2 初步（擴初）設計確定的測算成本； 3.1.3 設計部提供的施工圖及圖紙會審紀要； 3.1.4 主體工程的施工合同及施工組織設計； 3.2 編制流程

3.2.1 設計部出施工圖，成本管理部組織施工圖預算的編制，根據施工圖預算價確定主體建安的目標成本；

3.2.2 成本管理部根據設計部和工程部填寫的《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》進行裝飾性材料的目標成本編制，并將成本信息反饋工程部、設計部；

3.2.3 工程管理部根據項目規劃及政府部門的各項配套收費，與成本管理部共同討論確定項目公共管網配套成本；

3.2.4 設計部、成本管理部共同討論，根據景觀設計圖、產品的定位確定項目園林景觀目標成本單價；

3.2.5 財務部完成除工程成本外項目的目標成本的編制；

3.2.6 成本管理部匯總目標成本初稿，組織向公司成本管理委員會匯報； 3.2.7 匯總各部門的意見，完成對項目目標成本的修改，送公司審批； 3.2.8 目標成本的編制一般在收到正式的主體施工圖后十五天完成；

第四條 附件 《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》

第三章 目標成本的確定及審批

第一條 目標成本的審批 1.1 審批流程

1.2 成本管理部負責《目標成本確定審批表》的審批過程； 1.3 成本管理委員會的相關部門成本管理部、設計部、工程管理部負責完成目標成本的編制，并對結果進行會簽；

1.4 成本管理委員會核定目標成本后送公司總經理審批；

1.5 經公司總經理審批通過的目標成本將由成本管理部下發至各項目部門；

第二條 目標成本的修訂

2.1 審批后的目標成本明細表將下發至項目發展部、設計部、工程管理部、成本管理部； 2.2 在執行過程中若對原目標成本進行修改，提出部門必須以郵件或書面形式報公司進行審批；

2.3 經公司同意后，成本管理部進行修改的費用測算，并填報《目標成本變更審批表》，報公司審批；

2.4 經公司總經理審批通過的目標成本變更將由成本管理部下發至各項目部門；

第三條 附件

《目標成本確定審批表》 《目標成本變更審批表》

第四章 目標成本的執行

第一條 目標成本的執行原則 1.1 限價設計原則：

1.1.1 設計部根據公司確定的目標成本指標進行委托設計任務；

1.1.2 設計部及時將各階段的方案設計提供成本管理部，成本管理部在3到5天內完成設計方案的概算，并與目標成本進行對比，提出相關建議；

1.1.3 設計方案在效果、造價均滿足要求下，將進行細化、深入； 1.1.4 限價設計主要用于裝飾工程、景觀園林工程等的方案設計階段； 1.2 限價采購原則：

1.2.1 限價采購主要用于裝飾性材料的確定及采購；

1.2.2 工程管理、成本部根據公司審批確定的《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標工作； 1.3 先算后干原則：

1.3.1 原則上工程必須先編制施工圖預算，再進行施工；若設計等特殊原因，可邊施工邊編制預算；

1.4 審批原則：

1.4.1 各項設計、施工等業務工作的開展必須以公司的目標成本為限價的依據，從而保證總目標的順利實現；

1.4.2 若由于特殊原因，選定項目將超過目標成本則必須填報《超目標成本審批表》，報公司領導審批后實施；

第二條 目標成本的動態報告

2.1 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由成本管理部定期出一份《項目動態成本信息報告》；

2.2 《項目動態成本信息報告》內容：

2.2.1 各項目的動態成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因； 2.2.2 成本控制管理的專項分析； 2.2.3 成本控制的問題及建議；

2.3 成本管理部《項目動態成本信息報告》后報送公司總經理層及各相關部門經理；

2.4 收到《項目動態成本信息報告》，總經理組織召開項目動態成本信息報告匯報會，聽取動態成本的情況，并解決信息報告中提出的問題；

第三條 目標成本的總結評估

3.1 工程項目竣工后，完成項目的結算成本，比較結算成本與目標成本的差異，總結分析原因；

3.2 工程項目結算后，應按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技術經濟指標，錄入數據庫或整理成標準格式的Excel數據表作為新項目測算的依據：

第二篇：萬科工程成本控制文件(二)

第一篇目標成本管理體系

第一條 目的

1.1 目標成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本事前控制的重要手段； 1.2 明確目標成本的確定、執行的流程、原則及各職能部門職責，實行全員參與、歸口分級、全過程管理；

第二條 適用范圍

1.1 適用公司開發所有項目；

第三條 內容組成

第一章 目標成本管理層的職責劃分 第二章 目標成本的形成步驟 第三章 目標成本確定審批流程 第四章 目標成本的執行 第五章 目標成本科目分類

第一章 目標成本管理層的職責劃分

第一條 管理層的組成

1.1 目標成本確定的發布中心：公司總經理層 1.2 目標成本編制的中心：成本管理部、財務部

1.3 目標成本執行的指導與監控中心： 公司成本管理委員會 1.4 目標成本的發生中心：工程管理部、設計部、市場營銷部等

第二條 管理層的主要職責

2.1 目標成本確定的發布中心職責： 2.1.1 審批并簽發公司目標成本； 2.1.2 修訂目標成本； 2.2 目標成本編制中心的職責： 2.2.1 成本管理部負責目標工程成本的編制，包括開發前期的勘察、設計、三通一平，主體建安、公共配套管網、公建設施、園林景觀、開發間接費中的工程管理費；

2.2.2 財務部負責除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發前期的報批報建，開發間接費中的項目部工程管理費、資本化利息、銷售、物業完善費； 2.2.3 成本管理部組織目標成本的匯報工作； 2.3 目標成本執行的指導與監控中心的職責： 2.3.1 成本管理委員會負責審核目標成本；

2.3.2 成本管理部定期發布成本信息動態報告，分析評估目標成本費用執行情況，并提出成本控制的指導性意見；

2.3.3 建立健全目標成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓目標成本管理及其相關規范、制度； 2.4 目標成本發生中心的職責：

2.4.1 遵照目標成本管理規范和制度開展業務活動；

2.4.2 配合并接受成本費用指導監控中心按章行使的指導監控職責；

2.4.3 根據目標成本的各項經濟指標開展限價設計、施工、采購等業務工作；

2.4.4 對施工現場、設計單位或經手的每單業務，在總經理授權范圍內代表公司履行項目成本費用監控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。（見費用發生部門的職責明細表）

第二章 目標成本的形成步驟

第一條 項目定位階段-----估算成本 1.1 編制依據

1.1.1 地塊的綜合情況資料；

1.1.2 項目總體定位和初步的規劃設計、建筑設計、裝修設計、環境設計、配套設計的方案； 1.1.3 公司的利潤要求； 1.2 編制流程

1.2.1 項目發展部提供地塊的綜合情況；； 1.2.2 設計部提供地塊的總體規劃設計的各項經濟指標及住宅單體的各項基本建造標準； 1.2.3 成本管理部收到項目發展部、設計部提供的資料后三天內完成項目工程估算成本初稿； 1.2.4 配合財務部完成整個項目的成本估算工作，并根據公司利潤及預期售價調整成本估算； 1.2.5 公司領導審核并確定估算成本，指導項目的初步設計；

第二條 方案實施階段-----測算成本 2.1 編制依據

2.1.1 立項階段的項目估算成本；

2.1.2 設計部提供的初步（擴初）建筑、景觀設計圖； 2.2 編制流程

2.2.1 設計部提供整套初步（擴初）設計圖、各項面積等指標；

2.2.2 設計部、工程部、成本管理部通過性價比確定裝飾材料的材質及檔次、限價，填報《新項目材料設備一覽表---擴初階段》報公司領導審批；

2.2.3 成本管理部收到設計部提供的完整的成本測算資料后，七個工作日內組織完成初步（擴初）設計階段的工程測算成本初稿；

2.2.4 配合財務部完成整個項目的測算成本工作，并與立項階段的估算成本進行對比，找出成本的差異進行適當調整；

第三條 施工圖階段-----目標成本 3.1 編制依據

3.1.1 主體工程的施工合同及施工組織設計； 3.1.2 初步（擴初）設計確定的測算成本； 3.1.3 設計部提供的施工圖及圖紙會審紀要； 3.1.4 主體工程的施工合同及施工組織設計； 3.2 編制流程

3.2.1 設計部出施工圖，成本管理部組織施工圖預算的編制，根據施工圖預算價確定主體建安的目標成本；

3.2.2 成本管理部根據設計部和工程部填寫的《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》進行裝飾性材料的目標成本編制，并將成本信息反饋工程部、設計部；

3.2.3 工程管理部根據項目規劃及政府部門的各項配套收費，與成本管理部共同討論確定項目公共管網配套成本； 3.2.4 設計部、成本管理部共同討論，根據景觀設計圖、產品的定位確定項目園林景觀目標成本單價； 3.2.5 財務部完成除工程成本外項目的目標成本的編制；

3.2.6 成本管理部匯總目標成本初稿，組織向公司成本管理委員會匯報； 3.2.7 匯總各部門的意見，完成對項目目標成本的修改，送公司審批； 3.2.8 目標成本的編制一般在收到正式的主體施工圖后十五天完成；

第四條 附件

《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》

第三章 目標成本的確定及審批

第一條 目標成本的審批 1.1 審批流程

1.2 成本管理部負責《目標成本確定審批表》的審批過程；

1.3 成本管理委員會的相關部門成本管理部、設計部、工程管理部負責完成目標成本的編制，并對結果進行會簽；

1.4 成本管理委員會核定目標成本后送公司總經理審批；

1.5 經公司總經理審批通過的目標成本將由成本管理部下發至各項目部門；

第二條 目標成本的修訂

2.1 審批后的目標成本明細表將下發至項目發展部、設計部、工程管理部、成本管理部； 2.2 在執行過程中若對原目標成本進行修改，提出部門必須以郵件或書面形式報公司進行審批； 2.3 經公司同意后，成本管理部進行修改的費用測算，并填報《目標成本變更審批表》，報公司審批； 2.4 經公司總經理審批通過的目標成本變更將由成本管理部下發至各項目部門；

第三條 附件

《目標成本確定審批表》 《目標成本變更審批表》

第四章 目標成本的執行

第一條 目標成本的執行原則 1.1 限價設計原則：

1.1.1 設計部根據公司確定的目標成本指標進行委托設計任務；

1.1.2 設計部及時將各階段的方案設計提供成本管理部，成本管理部在3到5天內完成設計方案的概算，并與目標成本進行對比，提出相關建議；

1.1.3 設計方案在效果、造價均滿足要求下，將進行細化、深入； 1.1.4 限價設計主要用于裝飾工程、景觀園林工程等的方案設計階段； 1.2 限價采購原則：

1.2.1 限價采購主要用于裝飾性材料的確定及采購；

1.2.2 工程管理、成本部根據公司審批確定的《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標工作； 1.3 先算后干原則：

1.3.1 原則上工程必須先編制施工圖預算，再進行施工；若設計等特殊原因，可邊施工邊編制預算； 1.4 審批原則：

1.4.1 各項設計、施工等業務工作的開展必須以公司的目標成本為限價的依據，從而保證總目標的順利實現；

1.4.2 若由于特殊原因，選定項目將超過目標成本則必須填報《超目標成本審批表》，報公司領導審批后實施；

第二條 目標成本的動態報告

2.1 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由成本管理部定期出一份《項目動態成本信息報告》；

2.2 《項目動態成本信息報告》內容：

2.2.1 各項目的動態成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因； 2.2.2 成本控制管理的專項分析； 2.2.3 成本控制的問題及建議；

2.3 成本管理部《項目動態成本信息報告》后報送公司總經理層及各相關部門經理；

2.4 收到《項目動態成本信息報告》，總經理組織召開項目動態成本信息報告匯報會，聽取動態成本的情況，并解決信息報告中提出的問題；

第三條 目標成本的總結評估

3.1 工程項目竣工后，完成項目的結算成本，比較結算成本與目標成本的差異，總結分析原因； 3.2 工程項目結算后，應按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技術經濟指標，錄入數據庫或整理成標準格式的Excel數據表作為新項目測算的依據：

第五章 目標成本科目分類

根據開發產品按制造成本法設置成本項目。目標成本項目一般包括下列六項：

一、土地獲得價款：

指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：

1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價；

2、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等；

3、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費；

4、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；

二、開發前期準備費

指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

1、勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；

2、規劃設計費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費；施工圖設計費、修改設計費；可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等；建筑研究用房費，包括材料及施工費；

3、報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等；

4、“三通一平”費：

1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用；

2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；

3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用； 4）場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用；

5、臨時設施費：

1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用； 2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用；

3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費； 4)臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用；

三、主體建筑安裝工程費

指項目開發過程中發生的主體建安工程的各項費用。主要包括：

1、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基檢測及檢測費、降水；

2、主體土建：包括土建結構、裝飾等項目；

3、主體安裝：包括安裝室內水、電、煤等項目；

4、主體裝飾性材料：包括門窗、欄桿、涂料、面磚等裝飾性材料；

5、主體設備：包括甲供的各類戶內箱體、空調、熱水爐等設備；

6、其他：包括土方、各項施工配合費等；

四、社區管網工程費 指項目紅線內的各項水電煤等公共管網的配套項目。主要包括：

1、室外排水系統費：主要包括雨污水系統、雨污水泵站等；

2、室外給水系統：主要包括室外給水排管、室外消防給水、水泵房建安及設備等；

3、室外燃氣系統費：主要包括燃氣管道系統、調壓站；

4、供電系統費：主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站；

5、通訊系統費：主要包括通訊配套管線及設備費；

6、有線電視系統費：主要包括有線電視系統的管線及設備費；

7、純凈水系統費：主要包括純凈水系統的管線及設備費；

8、室外智能化系統費：主要包括安保寬帶系統的管線及設備費用；

五、園林環境工程費

1、綠化建設費：主要包括區內、區外綠化支出；

2、建筑小品：雕塑、噴泉、環廊、假山等；

3、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；

4、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；

5、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

6、室外背景音樂：包括管線及設備；

7、室外零星設施：各種指示牌、標識牌、示意圖等；

六、配套設施費

指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出；如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；

七、開發間接費

1、工程管理費：主要包括區內、區外綠化支出； 1）工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用

2）預結算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結算所支付的費用

3）行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費。

4）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎 5）質檢費：竣工驗收過程中的有關質檢費。

2、營銷推廣費：

1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告

3）現場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費 5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等 7）現場銷售器具費：飲水機、家私等 8）現場銷售人工費：工資、獎金、補貼等 9）賣點增加費：

10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用

11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內的樣板間的設計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費：

13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 14）其他

3、資本化利息：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額；

4、物業管理完善費：包括按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；

第三篇：如何控制項目成本管理

如何控制項目成本管理“黑洞”(大家來學習,風)項目成本是企業績效管理的核心，是評價一個企業勞動生產率、市場占有率和利潤率的主要標準。而項目的盈虧很大程度依賴于項目經理的綜合素質。如果項目經營者對各項成本不重視，管理不精細，制度不嚴格，甚至有可能出現“黑洞”，將直接危及企業的生存和發展。

項目成本管理中的“黑洞”初探

構成項目成本的要素主要是執行工程合同有關的直接費用和間接費用。所謂直接費用，是指項目耗用的材料費、人工費、機械使用費及其它直接費。而項目成本管理中的“黑洞”則主要存在于項目成本的直接費用中。

材料費用。有的項目不能按施工進度編制材料采購計劃，無主次、無批次、無計劃地一轟而上，造成巨額資金被占用，倉庫材料積壓，如遇合同變更，必然造成極大被動；在材料采購過程中，有的未能做到貨比三家，只求供貨方是否“環境寬松”“心里有數”；有的未經一定程序就草簽合同，往往一個人說了算，無制約機制，無透明度，純屬暗箱操作；有的不找合格供貨方，而是拐彎抹角聯系中介人，挖空心思從中撈好處謀私利；有的項目經營者選擇材料員的唯一標準是帶有親緣關系的“圈內人”，并賦予過分集中的權利，結果同樣靠不住，圈內出“蛀蟲”；有的在運輸、收料、保管、發料等環節制度不嚴，未能責任到人，造成運輸途中、工地倉庫、施工現場貴重材料被竊丟失；有的管理混亂，臺賬不清，賬物不符，材料的運、收、管、發等環節缺少監督制約機制，甚至出現內應外合搞盜竊、虛開材料進貨發票等違法違紀行為。

人工費用。有的項目班子搭建不以精干高效為原則，而先安排親屬，推行家族化管理，增加了工資總額的開支；有的不按施工進度合理安排人員，盲目安排工人進場，造成人浮于事；有的不能按定額承包工日或按分部項承包工日事先預測，實施中不能嚴格控制，定額外補貼用工不能從嚴審核，存在嚴重的關系工、飼楣ぃ揮械牟牧哮場堆放缺乏預見性，造成材料多次倒運，嚴重浪費了人工費用；有的由于責任心差或未吃透圖紙，造成不必要的返工現象。?

機械使用費用。有的未能按工程質量、進度和設備能力的要求，合理配置機械設備；有的不能正確評估現有機械設備利用率，不能正確分析市場前景和工程項目的實際需求，以及項目可能產生的效益回報，盲目投入大型機械設備；有的外租設備不能采取按臺班、按工作量或包月等不同租賃形式租用，隨意性大、利用率低；有的設備維修和油料消耗無定額、無考核，機械設備完好率差，返修率報耗率大；有的項目不能精打細算，間接成本控制不嚴，臨時設施過于奢華，費用開支無計劃、無標準、無節制。

其它方面。一是盲目墊資。在缺乏對業主和項目，尤其是業主墊資要求期限、貸款利息由誰負擔、未來業主有無償還能力等考察論證的情況下，草草簽約，盲目組織進場，為工程款拖欠、效益虧損埋下伏筆；二是饑不擇食，低價中標。有的單位承攬項目心切，既低價中 標，又要支付項目保函、質保金。因進度價款結算滯后，完成項目則一味從銀行貸款籌措資金，加大了財務費用支出，增加了潛虧因素；三是施工預算未按分部項編制，無法把握成本控制點。不少項目施工預算僅僅是各種數據的匯總，缺少有針對性的技術經濟措施，對生產過程往往起不到具體的導向作用；四是合同條款簽定不規范，使自己經常陷入經濟糾紛。不少單位合同簽定馬虎草率，內容條款考慮不縝密，凡涉及工程驗工計價時間、工程款結算、違約條款及各自應承擔的經濟責任等條款約定含糊不清，從而出現經濟糾紛隱患，使自己處于被動被訴地位。同時，在實際施工中遇到設計變更、工程量增減、合同差異等問題，項目管理人員不能充分利用合同條款，在這些事項發生時，及時與現場監理辦理簽證手續，取得索賠；五是未按正常標準成本度量。項目管理多數推行名為“責任制”，實為“承包制”，經常被“一包了之”“以包代管”所取代，聽任項目經理在簽訂責任狀承包協議時討價還價，使企業效益受到損失。

對策和辦法

合理報價，提高項目中標率。由于市場競爭的不斷加劇，許多施工企業都以低價中標，利潤空間越來越小，結果是工資低、取費低。管理好的企業尚能微利，稍放松管理便發生虧損。合理計算投標價，防止盲目投標，是企業生存發展的基礎。為減少投標費用，提高中標率，施工企業投標機構要擁有對不同類型工程項目的深度認識和投標經驗的專業預算隊伍，加強投標工程的可行性研究，注重投標策略，通過提高中標率來減少項目投標發生的各種費用開支。工程中標后，要把好合同審核簽約關。企業管理者或經營決策層，要組織預算人員對招投標文件各個條款認真分析研究，施工合同簽約時必須緊緊抓住施工工期、質量等級、安全措施、材料設備供應、設計變更、工程量增減、工程款支付、施工現場管理、違約索賠等要約，書寫各種條款都必須十分明確，切不可含糊不清，以求得在工程竣工決算時減少損失，爭取較好的經濟效益。

建章立規，按制度規范操作行為。項目成本管理中“黑洞”的出現，究其原因是管理上的問題，突出表現在無章可循，或有章不依。因此，如何降耗堵漏、節支增效是項目成本管理永恒的主題。在工程項目成本的直接費用中，材料往往要占60%左右，因而材料費用管理是成本管理的重中之重。材料管理必須首先從采購這一環節抓起，大宗材料以公司相關部門統一供應為宜，也可實行批量招標采購制，同城競質競價，或按施工計劃和價格信息，采取現貨和期貨兼備采購。項目部自行采購的材料必須做到貨比三家，材料采、運、收、管、發的每一個環節都必須建立嚴格的監督制約機制。同時，要改進施工工藝，積極推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。要切實加強人工費控制，建立勞動力整體優化、實現勞動力供給與項目需求最佳組合的人力資源管理運行機制，并定期跟蹤檢查，使勞動力資源得到最大限度的利用。要積極推行定額包干的辦法，提高員工的技術水平和施工班組的組織管理水平。要嚴格機械費用控制，力求提高主要機械的利用率，要注意一機多用，減少設備維修養護人員的數量和設備零星配件的費用。要精簡項目機構，合理配置項目部成本，降低間接成本。同時，要切實加強合同管理，強化索賠觀念，用好調價文件，準確計算價差，及 時辦理結算。

教育灌輸，提高全員成本控制意識。加強項目成本管理，涉及到企業各個部門各個環節，是一個系統工程，必須加強教育灌輸和宣傳工作，使企業上下真正轉變觀念，強化成本意識，樹立集約經營，精耕細作和挖潛增效的理念，營造企業整體重視，項目部全員參與，施工生產全過程控制成本上升的良好氛圍。項目經營無論采用何種形式，都必須建立嚴格的風險抵押和項目成本管理獎勵及處罰機制。要在正確制定標準成本的前提下，確保承包基數上繳。如因管理不善或項目成本管理中出現“黑洞”而導致項目虧損，則必須視具體情況追究項目經理的責任，切實解決包盈不包虧的問題。

選賢任能，建立項目經理成本責任制。要把選準項目經理，建好項目管理層，作為加強工程項目管理的“龍頭”。近幾年來，不少企業承接的工程項目在規模和含金量基本相同的情況下，原本微利的項目卻實現了較好效益，有的本應贏利的項目反而出現嚴重虧損，關鍵取決于項目經理和項目管理層的素質。因此，選好項目經理是建立施工項目承包機制中最重要的一關。項目中標后，可引進競爭機制，按照德才兼備的原則實行內部招聘、競聘，經張榜公示后由總經理下達聘書，并與其簽定項目承包議定書和成本管理責任制，明確規定承包工期、質量、安全、文明施工、效益、資金到位等經濟指標，制定獎罰依據，確定項目成本管理指標和責任，并層層落實到各個崗位。通過深化責任成本管理，有效堵住工程分包、材料采購、設備購管和非生產性開支等效益流失渠道，有助于推進工程二次預算分割制、材料采供質價對比招標制、購置設備開支計劃審批制、管理費用開支定額制、主管會計委派制和項目經理對資金回收終身制等各項制度落到實處。

嚴格稽核，加強施工項目成本檢查。責任成本分解只是明確成本管理目標，在施工過程中必須及時以實際成本相比較，當發現差異后即采取改進完善管理，保證責任成本目標的實現。為此，財務部門必須直接對企業負責，進行不受各下屬建制單位項目部、各管理部門制約的成本稽核工作，加以監督檢查控制成本情況。工程竣工交付時，對現場的收入與支出作出比較分析，按實際取得的經濟效益總結?；藘热莅椖坎块_支情況、按成本費用項目與預算比較等差異、材料耗用情況、分包工程清算情況、各種往來款項和現金銀行存款情況、工程應預提待攤費用及臨時設施攤銷等情況，從而確保及時發現問題、防耗堵漏，不斷提高項目創效水平。

我認為從整個工程項目來說，設計的“黑洞”是關鍵。建筑設計第一，結構設計第二，特別是政府及國有企業的項目，建筑設計偏面強調好看而不采取方案的成本優化，結構設計保守保守再保守，因為作為政府及國有企業主管項目的人項目成本不與自身的利益息息相關，寧可好看一些、保守一些從而可以自身少擔一點責任。就拿我們的小地方來說，設計的與審圖的是同一個單位，審的圖只要圖紙符合規范要求就會通過，而建筑不合理的設計或結構的安全系數放了幾倍的設計就不會去管了，這是在嚴重浪費國家的資源啊！成本管理是項目管理中的重點。不論是施工單位還是開發商，競爭都非常厲害，成本管理顯得尤為重要。對施工單位來說，應該從投標階段做起，做好投標報價工作，計算好每一分部分項工程的成本，權衡利弊，做到心中有數，那些部分可以讓利，那些部分是不能輕易降低的。這樣才可以在投標時根據業主的不同要求進行平衡，為中標做好準備，也不至于盲目的低價中標而導致后續工程施工階段的成本管理崩潰！

工程施工階段的成本管理是一項系統工程，項目經理在成本管理中的作用是舉足輕重的。一個由成本管理經驗的項目經理，會帶領他的隊伍保質保量的完成施工任務，而且會給大家帶來回報?？梢袁F實中卻并非都是如此，很多頭兒只顧自己的腰包，沒有把心思放在管理上，這也是很多同行抱怨的原因，看到領導都這樣，自己何必那么賣力呢？我覺得管理就是管人，人的因素非常重要，它是管理的主體，只有大家的素質都提高到一定境界了，我們的成本管理也就不用那么費心思了，而且會管理的很好！這一天應該會到來的！

對控制項目成本管理“黑洞”的問題,從施工企業人角度來看,本人認為:如果施工企業是一個國營企業或是集體性質的企業,要控制項目成本管理的“黑洞”,強化和落實企業的施工管理規章制度只是一個大的方向;要切實地控制“黑洞”,關鍵是對項目管理班子的管理,而對項目管理班子管理最有效的辦法是采取和實行項目質量和項目成本分包制。即由項目管理班子對項目成本負責，要具體化、數字化，使項目成本與效益掛鉤；這樣施工企業的管理就變得簡潔而直接，既堵住了“黑洞”,又提高了基層項目管理班組的積極性，何樂而

不為呢！

第四篇：萬科工程成本控制文件明細大匯總1

萬科工程成本控制文件明細大匯總

（頁碼需要重編）目 錄 前言 1

1、成本管理部職業操守準則 …………………………… 2

2、成本管理部工作職責 ………………………………… 4

第一篇 目標成本管理體系 12

1、目標成本管理層的職責劃分………………………… 13

2、目標成本的形成步驟………………………………… 15

3、目標成本確定及審批………………………………… 18

4、目標成本的執行……………………………………… 21

5、目標成本的科目分類………………………………… 24

第二篇 項目成本管理規范 29

1、工程預結算管理規范………………………………… 31

2、工程造價咨詢業務管理規范………………………… 35

3、總包工程竣工結算管理規范………………………… 47

4、設計變更與現場簽證管理規范……………………… 50

5、零星工程管理規范…………………………………… 55

6、合同管理規范………………………………………… 60

7、招投標監控管理規范………………………………… 65

8、免招標項目審批工作程序…………………………… 67

9、工程付款審批工作程序………………………………… 71

10、扣款審批工程程序…………………………………… 74

11、工程保修金管理規范………………………………… 77

12、零星用現金購物的管理規范………………………… 78

第三篇 成本信息管理 80

1、成本管理軟件操作指導 81

2、成本檔案管理辦法 83

成本管理部職業操守準則

總則

1.1 本準則為無錫萬科成本人員工作素質的基本要求，職員必須熟知并遵守；

1.2 成本人員違反本職業操守準則將上報公司； 職業操守準則 2.1 業務工作

2.1.1 遵守集團職務行為準則；

2.1.2 執行造價行業自律性規定，珍惜造價職業聲譽，自覺維護公司利益； 2.1.3 誠實守信，盡職盡責，不得有欺詐、偽造、作假等行為； 2.1.4 嚴格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“誠信、公正、精業、進取”的原則，開展各項業務工作；

2.1.5 嚴格按合同約定進行工程造價審核工作，勤奮工作，獨立、客觀、公正、正確地出具工程造價成果文件，使公司滿意；

2.1.6 嚴格按合同約定審核各項工程付款，未經公司許可，不得提前或超額支付各項付款；

2.1.7 在任何情況下，禁止兼職工作。包括：在公司內從事外部工作；兼職于公司的業務單位（包括造價咨詢單位、施工單位等）； 2.1.8 成本人員若與業務單位有特殊關系，則應在相關的業務活動中回避；

2.1.9 成本人員應接受公司的各項工作及職業道德行為的檢查； 2.1.10 積極為公司提供各項合理化建議，推進公司的優質管理；

2.2 廉正管理

2.2.1 廉潔合作，禁止索賄、受賄等任何形式的違法亂紀行為； 2.2.2 參加造價咨詢單位的宴請及各種會議，需經主管領導同意，會議所發的禮品、禮券（現金）均應按公司和集團有關規定執行； 2.2.3 應拒絕參加施工單位、材料供應商和投標單位的宴請和娛樂活動；

2.2.4 在工作過程中發現合作單位有不廉政的行為，應及時采取措施，終止其不廉政行為的繼續發生，并報告部門領導； 2.2.5 每月召開一次部門廉正管理會議，對職員進行廉政教育，并對廉政情況進行監督； 2.3 保密義務

2.3.1 不得將公司信息資料（包括成本資料、管理規范等）以任何形式（外借、復印、電子文檔等）向其他單位或個人透露；

2.3.2 若對于公司內部其他部門索取公司開發項目的完整成本資料時，需經部門經理同意批準；

2.3.3 不得將招投標的過程資料（包括標底、投標報價等）以任何方式向向 任何人泄露；其他

3.1 本準則的解釋權歸無錫萬科成本部；

3.2 成本人員發現公司任何職員的違紀現象應向公司舉報；

成本管理部部門職責

1、部門目標

制定經濟合理的目標成本，并確保目標在本的有效效控制；

施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作；

客觀準確地評估動態成本，嚴格審核各項工程費用；

最終實現對目標成本的控制，從而提高公司產品的競爭力。

2、目標成本、責任成本管理 搜集、整理、匯總歷史成本資料；

確定目標成本總控指標，分解成本控制指標，提出控制要點；

匯總編輯項目目標成本指導書及目標成本控制責任書，并負責監控、評估；

每月分析目標成本變動情況，匯報項目動態成本；

3、預結算管理

組織編制及審核工程施工圖預算；

全面審核竣工工程結算；

根據結算報告完成各項工程清算

4、成本信息管理

建立和完善工程造價和材料設備價格信息資料庫

定期進行專題或綜合的成本分析和研究

收集集團內及其他工程造價信息資料?

收集集團內及其他公司成本管理先進舉措，加以吸收利用和推廣

有效使用集團下發的成本管理軟件?

標準合同文本（工程設計類）的組織編制及審核

審核并及時辦理各項合同的審批工作

審核并及時辦理各項付款的審批工作

審核并及時辦理各項結算的審批工作

按不同類別建立合同及執行情況臺帳?

5、成本管理監控評估

參與工程、材料及設備的招投標工作 參與合同有關經濟條款的審核

定期動態報告目標成本和責任成本的執行情況

定期和不定期抽查評估項目成本管理工作

對項目前期土地成本、方案設計等進行評估，提出意見

對報批報建、營銷成本（逐步由成本部負責）進行監督控制

6、成本管理規范建設

制定成本管理的有關規范及實施細則

制定并完善目標成本管理體系

制定并完善部門內部管理規范制度

7、培訓指導

組織成本管理規范的培訓

為工程部提供預算、結算和成本管理的業務指導

8、成本預結算管理

? 預算資料原件工程結算前由主辦人留存保管

結算資料原件工程結算后由專人統一歸檔管理

成本管理部崗位職責

1、成本管理部經理崗位職責

目標管理?

組織確定項目的目標成本； 確定部門的工作目標及工作計劃；

定期檢查成本控制目標的執行情況；

制定有效的成本控制方法；

負責監督和落實部門的工作計劃；

造價審核?

組織完成各項造價（含合同價、結算價）的確定工作；

對造價工作完成部門內的終審；

組織重大結算工作及合同的談判；

招投標工作?

參與公司所有招投標工作；

制度建設

組織制定成本管理的有關規范；

組織對成本管理規范的有關培訓工作；

負責公司成本管理制度的制定；

新項目投資測算?

組織項目前期成本調研，便于公司決策；

合同管理

起草格式化標準合同文本；

對上報合同進行審核；

根據實施情況對合同的經濟條款進行全面的把握；

預決算管理

負責裝修工程及室外園林綠化工程結算工作； 部門管理

培養業務骨干；

部屬激勵和績效考核；

負責本部門人力資源的配置和調遣；

相關總協調工作?

負責本部門所有對內對外的協調工作；

組織對外的業務交流活動；

負責公司內部成本意識的建立并組織相關培訓。

2、成本綜合管理崗崗位職責

施工圖預算管理—土建、安裝工程?

根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作；

負責編制咨詢合同；

目標成本制定?

確定項目目標成本，制定材料設備成本控制明細表；

結算工作?

負責督促施工單位上報工程結算書；

負責按相關文件規定審核工程結算資料；

負責對工程結算進行初審并按規定進行復審和終審；

信息管理?

負責按集團要求有效使用成本管理軟件，及時完整錄入各類數據； 負責匯總編制每月公司成本月報，并上報總部；

動態目標成本?

負責進行項目動態目標成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目及開發間接費等；

按月提供出動態成本分析報告（土建部分）；

審計配合工作

對造價咨詢公司進行管理，各項審價工作協調?

負責準備編制審計所需數據表格工作；

負責審計的其他配合工作；

合同及付款管理

負責審核合同中有關經濟條款；

負責建立合同及合同付款臺帳及成本核算工作；

日常管理?

配合及時提供成本管理軟件所需相關數據；

及時總結工作中經驗教訓供部門內共享；

編制項目每月工程資金計劃；

協助部門經理處理日常事物。

3、安裝成本管理崗崗位職責

施工圖預算審核--安裝工程

根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作； 審核工程進度款

負責根據工程進度和合同約定審核工程進度款（安裝部分），經過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據；

招投標工作

對安裝工程和材料（設備）招投標工作，預算員要負責對相關的投標單位的入圍進行審簽；

負責協助編制主體工程招標文件，對招標文件的經濟條款進行審核；

對經濟標書進行分析；

審核現場簽證變更

負責全部安裝工程設計變更和簽證單費用的初審；

負責按月向成本管理部匯報項目上發生的設計變更和現場簽證的辦理情況；

結算工作

負責督促施工單位上報工程結算書；

負責按相關文件規定審核工程結算資料；

動態目標成本

負責進行項目動態目標成本跟蹤，包括：主體建筑的安裝、社區管網及安裝甲供材料等；

按月提供出動態成本分析報告（安裝部分）；

現場管理

負責抽查現場有關工程量的準確性； 負責督促工程部執行《工程變更簽證管理規范》；

合同及付款管理?

負責審核合同中有關經濟條款；

日常管理?

負責總部成本管理軟件的日常數據管理工作；

及時總結工作中經驗教訓供部門內共享；

4、成本信息管理崗

施工圖預算審核（兼）—土建工程

根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作；

審核工程進度預算?

負責根據工程進度和合同約定審核工程進度款，經過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據之一；

審核現場簽證變更

負責全部土建工程設計變更和簽證單費用的初審；

負責按月向成本管理部匯報項目上發生的設計變更和現場簽證的辦理情況；

結算工作

負責督促施工單位上報工程結算書；

負責按相關文件規定審核工程結算資料；

負責對工程結算進行初審并按規定進行復審和終審； 動態目標成本

負責進行項目動態目標成本跟蹤；

按月提供出動態成本分析報告（簽證變更部分）；

現場簽證變更及檔案管理

負責建立工程設計變更及現場簽證費用臺帳；

負責各類決算資料檔案及圖紙資料管理；

招投標管理

負責招投標工程量清單計算；

日常管理

配合及時提供成本管理軟件所需相關數據；

負責每周部門例會紀要記錄及整理；

及時總結工作中經驗教訓供部門內共享；

協助部門經理處理日常事物。

成本管理部日常管理

一、工作制度

1、工作周報制度

個人周報及工作完成情況每周五14：00之前報部門綜合管理員?

個人月報及工作完成情況每月末提前2天（如3月為29日報）的14：00之前報部門綜合管理員

2、工作總結制度

每季度第三個月最后五天內將個人季度工作總結報部門經理處 不定期總結工作中經驗教訓，提交部門經理用來專題討論 對結算金額大于10萬的工程，在結算上報審批之日起10天內完成結算總結分析（對招標、合同、施工管理等方面總結分析）

3、定期會議制度

部門例會于每周四17：00召開（約1小時）

專業化培訓討論為二周一次，時間為每月逢單周周四16：30（約1小時）

會議紀要或專業化培訓討論結果當天必須整理完成工作聯系單及答復單

4、各種表單

表1部門周報、月報格式?

表2部門會議紀要格式

表3文電閱處單?

表4部門工作聯系單

第一篇 目標成本管理體系

第一條 目的

1.1 目標成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本事前控制的重要手段；

1.2 明確目標成本的確定、執行的流程、原則及各職能部門職責，實行全員參與、歸口分級、全過程管理；

第二條 適用范圍

1.1 適用公司開發所有項目；

第三條 內容組成

第一章 目標成本管理層的職責劃分 第二章 目標成本的形成步驟 第三章 目標成本確定審批流程 第四章 目標成本的執行 第五章 目標成本科目分類

第一章 目標成本管理層的職責劃分

第一條 管理層的組成

1.1 目標成本確定的發布中心：公司總經理層 1.2 目標成本編制的中心：成本管理部、財務部

1.3 目標成本執行的指導與監控中心： 公司成本管理委員會 1.4 目標成本的發生中心：工程管理部、設計部、市場營銷部等

第二條 管理層的主要職責 2.1 目標成本確定的發布中心職責： 2.1.1 審批并簽發公司目標成本； 2.1.2 修訂目標成本；

2.2 目標成本編制中心的職責：

2.2.1 成本管理部負責目標工程成本的編制，包括開發前期的勘察、設計、三通一平，主體建安、公共配套管網、公建設施、園林景觀、開發間接費中的工程管理費；

2.2.2 財務部負責除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發前期的報批報建，開發間接費中的項目部工程管理費、資本化利息、銷售、物業完善費；

2.2.3 成本管理部組織目標成本的匯報工作； 2.3 目標成本執行的指導與監控中心的職責： 2.3.1 成本管理委員會負責審核目標成本；

2.3.2 成本管理部定期發布成本信息動態報告，分析評估目標成本費用執行情況，并提出成本控制的指導性意見；

2.3.3 建立健全目標成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓目標成本管理及其相關規范、制度； 2.4 目標成本發生中心的職責：

2.4.1 遵照目標成本管理規范和制度開展業務活動；

2.4.2 配合并接受成本費用指導監控中心按章行使的指導監控職責； 2.4.3 根據目標成本的各項經濟指標開展限價設計、施工、采購等業務工作； 2.4.4 對施工現場、設計單位或經手的每單業務，在總經理授權范圍內代表公司履行項目成本費用監控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。（見費用發生部門的職責明細表）

第二章 目標成本的形成步驟

第一條 項目定位階段-----估算成本 1.1 編制依據

1.1.1 地塊的綜合情況資料；

1.1.2 項目總體定位和初步的規劃設計、建筑設計、裝修設計、環境設計、配套設計的方案； 1.1.3 公司的利潤要求； 1.2 編制流程

1.2.1 項目發展部提供地塊的綜合情況；；

1.2.2 設計部提供地塊的總體規劃設計的各項經濟指標及住宅單體的各項基本建造標準；

1.2.3 成本管理部收到項目發展部、設計部提供的資料后三天內完成項目工程估算成本初稿；

1.2.4 配合財務部完成整個項目的成本估算工作，并根據公司利潤及預期售價調整成本估算；

1.2.5 公司領導審核并確定估算成本，指導項目的初步設計；

第二條 方案實施階段-----測算成本 2.1 編制依據

2.1.1 立項階段的項目估算成本；

2.1.2 設計部提供的初步（擴初）建筑、景觀設計圖； 2.2 編制流程

2.2.1 設計部提供整套初步（擴初）設計圖、各項面積等指標； 2.2.2 設計部、工程部、成本管理部通過性價比確定裝飾材料的材質及 檔次、限價，填報《新項目材料設備一覽表---擴初階段》報公司領導審批；

2.2.3 成本管理部收到設計部提供的完整的成本測算資料后，七個工作日內組織完成初步（擴初）設計階段的工程測算成本初稿； 2.2.4 配合財務部完成整個項目的測算成本工作，并與立項階段的估算成本進行對比，找出成本的差異進行適當調整； 第三條 施工圖階段-----目標成本 3.1 編制依據

3.1.1 主體工程的施工合同及施工組織設計； 3.1.2 初步（擴初）設計確定的測算成本； 3.1.3 設計部提供的施工圖及圖紙會審紀要； 3.1.4 主體工程的施工合同及施工組織設計； 3.2 編制流程

3.2.1 設計部出施工圖，成本管理部組織施工圖預算的編制，根據施工圖預算價確定主體建安的目標成本；

3.2.2 成本管理部根據設計部和工程部填寫的《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》進行裝飾性材料的目標成本編制，并將成本信息反饋工程部、設計部；

3.2.3 工程管理部根據項目規劃及政府部門的各項配套收費，與成本管理部共同討論確定項目公共管網配套成本；

3.2.4 設計部、成本管理部共同討論，根據景觀設計圖、產品的定位確定項目園林景觀目標成本單價；

3.2.5 財務部完成除工程成本外項目的目標成本的編制；

3.2.6 成本管理部匯總目標成本初稿，組織向公司成本管理委員會匯報；

3.2.7 匯總各部門的意見，完成對項目目標成本的修改，送公司審批； 3.2.8 目標成本的編制一般在收到正式的主體施工圖后十五天完成；

第四條 附件

《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》

第三章 目標成本的確定及審批

第一條 目標成本的審批 1.1 審批流程

1.2 成本管理部負責《目標成本確定審批表》的審批過程； 1.3 成本管理委員會的相關部門成本管理部、設計部、工程管理部負責完成目標成本的編制，并對結果進行會簽；

1.4 成本管理委員會核定目標成本后送公司總經理審批；

1.5 經公司總經理審批通過的目標成本將由成本管理部下發至各項目部門；

第二條 目標成本的修訂

2.1 審批后的目標成本明細表將下發至項目發展部、設計部、工程管理部、成本管理部；

2.2 在執行過程中若對原目標成本進行修改，提出部門必須以郵件或書面形式報公司進行審批；

2.3 經公司同意后，成本管理部進行修改的費用測算，并填報《目標成本變更審批表》，報公司審批；

2.4 經公司總經理審批通過的目標成本變更將由成本管理部下發至各項目部門；

第三條 附件

《目標成本確定審批表》 《目標成本變更審批表》

第四章 目標成本的執行

第一條 目標成本的執行原則 1.1 限價設計原則：

1.1.1 設計部根據公司確定的目標成本指標進行委托設計任務； 1.1.2 設計部及時將各階段的方案設計提供成本管理部，成本管理部在3到5天內完成設計方案的概算，并與目標成本進行對比，提出相關建議；

1.1.3 設計方案在效果、造價均滿足要求下，將進行細化、深入； 1.1.4 限價設計主要用于裝飾工程、景觀園林工程等的方案設計階段； 1.2 限價采購原則：

1.2.1 限價采購主要用于裝飾性材料的確定及采購；

1.2.2 工程管理、成本部根據公司審批確定的《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標工作； 1.3 先算后干原則：

1.3.1 原則上工程必須先編制施工圖預算，再進行施工；若設計等特殊原因，可邊施工邊編制預算； 1.4 審批原則：

1.4.1 各項設計、施工等業務工作的開展必須以公司的目標成本為限價的依據，從而保證總目標的順利實現；

1.4.2 若由于特殊原因，選定項目將超過目標成本則必須填報《超目標成本審批表》，報公司領導審批后實施；

第二條 目標成本的動態報告

2.1 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由成本管理部定期出一份《項目動態成本信息報告》； 2.2 《項目動態成本信息報告》內容：

2.2.1 各項目的動態成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因； 2.2.2 成本控制管理的專項分析； 2.2.3 成本控制的問題及建議；

2.3 成本管理部《項目動態成本信息報告》后報送公司總經理層及各相關部門經理；

2.4 收到《項目動態成本信息報告》，總經理組織召開項目動態成本信息報告匯報會，聽取動態成本的情況，并解決信息報告中提出的問題；

第三條 目標成本的總結評估

3.1 工程項目竣工后，完成項目的結算成本，比較結算成本與目標成本的差異，總結分析原因；

3.2 工程項目結算后，應按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技術經濟指標，錄入數據庫或整理成標準格式的Excel數據表作為新項目測算的依據：

第五章 目標成本科目分類

根據開發產品按制造成本法設置成本項目。目標成本項目一般包括下列六項：

一、土地獲得價款：

指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：

1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價；

2、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等；

3、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費；

4、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；

二、開發前期準備費

指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

1、勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；

2、規劃設計費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費；施工圖設計費、修改設計費；可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等；建筑研究用房費，包括材料及施工費；

3、報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金或墻改專項基金)、教師住宅基金或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等；

4、“三通一平”費：

1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用； 2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；

3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用；

4）場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用；

5、臨時設施費：

1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用； 2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用；

3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費； 4)臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用；

三、主體建筑安裝工程費

指項目開發過程中發生的主體建安工程的各項費用。主要包括：

1、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基檢測及檢測費、降水；

2、主體土建：包括土建結構、裝飾等項目；

3、主體安裝：包括安裝室內水、電、煤等項目；

4、主體裝飾性材料：包括門窗、欄桿、涂料、面磚等裝飾性材料；

5、主體設備：包括甲供的各類戶內箱體、空調、熱水爐等設備；

6、其他：包括土方、各項施工配合費等；

四、社區管網工程費

指項目紅線內的各項水電煤等公共管網的配套項目。主要包括：

1、室外排水系統費：主要包括雨污水系統、雨污水泵站等；

2、室外給水系統：主要包括室外給水排管、室外消防給水、水泵房建安及設備等；

3、室外燃氣系統費：主要包括燃氣管道系統、調壓站；

4、供電系統費：主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站；

5、通訊系統費：主要包括通訊配套管線及設備費；

6、有線電視系統費：主要包括有線電視系統的管線及設備費；

7、純凈水系統費：主要包括純凈水系統的管線及設備費；

8、室外智能化系統費：主要包括安保寬帶系統的管線及設備費用；

五、園林環境工程費

1、綠化建設費：主要包括區內、區外綠化支出；

2、建筑小品：雕塑、噴泉、環廊、假山等；

3、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；

4、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；

5、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

6、室外背景音樂：包括管線及設備；

7、室外零星設施：各種指示牌、標識牌、示意圖等；

六、配套設施費

指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出；如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；

七、開發間接費

1、工程管理費：主要包括區內、區外綠化支出； 1）工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用 2）預結算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結算所支付的費用

3）行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費。4）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎 5）質檢費：竣工驗收過程中的有關質檢費。

2、營銷推廣費： 1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏

2）廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告

3）現場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費 5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等 7）現場銷售器具費：飲水機、家私等 8）現場銷售人工費：工資、獎金、補貼等 9）賣點增加費：

10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用 11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內的樣板間的設計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費：

13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 14）其他

3、資本化利息：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額；

4、物業管理完善費：包括按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；

第二篇 項目成本管理規范

第一條 目的

1.1 合理安排預結算的編制和審核工作，及時掌握開工、竣工階段的工程造價；

1.1 工程預結算為工程進度款的支付、成本控制、造價分析提供依據；

第二條 范圍

2.1 公司所有工程的預結算

第三條 項目主體工程的預算流程

3.1 成本管理部根據《工程造價咨詢管理規范》選擇項目的社會造價咨詢單位，簽訂項目的造價咨詢合同；（詳見《工程造價咨詢管理規范》）

3.2 成本管理部收到施工圖后，分別對造價咨詢單位及施工單位提出《工程預結算編制任務單》預算編制的《任務單》，開始編制施工圖預算；

3.3 有關預算編制的一般要求：

3.3.1 主體工程一般要求一個月內完成預算的編制； 3.3.2 每一份預算按樓號（或房型）進行匯總；

3.3.3 每一樓號的土建工程基本分項：基礎、上部結構、裝飾工程； 3.3.4 每一樓號的安裝工程基本分項：煤氣、給排水、強電、弱電工程；

3.3.5 其他特殊的編制要求；

3.4 組織造價咨詢單位參加圖紙會審工作；

3.5 組織造價咨詢單位與施工單位的預算編制前期相關工作會議，咨詢單位協助甲方對施工單位明確預算編制中的統一口徑及標準； 3.6 造價咨詢單位編制完預算后及時遞交甲方，甲方作為調整前期工程進度款的支付依據；

3.7 施工單位完成預算編制后將由成本管理部遞送造價咨詢單位進行審核；

3.8 成本管理部全過程跟蹤預算的審核情況，并按抽查法、對比法進行復核；

3.9 成本管理部對預算結果的確認：必須分專業2人以上的相互交叉抽查復核及經理的共同核實簽認方可生效；

3.10 經成本管理部、施工單位及審價單位三方確定后的預算為最終的施工圖預算價，并作好施工圖預算編制備忘；

3.10.1 施工圖預算編制備忘要詳細，包含圖紙編號、套用的定額、計費的標準、人工補差、材料價格等編制依據，以及說明不包含的項目、不清楚而暫定的項目等；

3.10.2 施工圖預算價是工程結算價的一部分，除預算編制備忘中說明的事項外，其余項目在結算時均不得調整；

3.11 根據審核后的施工圖預算價調整工程合同價，并作為工程進度款的支付依據；

第四條 項目主體工程的結算流程

4.1 根據主體工程不同區域的竣工時間，成本管理部編制合理的竣工結算的計劃；

4.2 主體竣工結算價組成：結算價=預算價+預算備忘調整價+設計變更價+現場簽證價+其他費用；

4.2.1 施工圖預算價：原甲方、乙方、造價咨詢公司三方審核確定的施工圖預算價；

4.2.2 預算調整價：根據預算編制備忘中注明的事項對預算價進行調整匯總；

4.2.3 設計變更費用：審核每月匯總的設計變更的造價（詳見《設計變更及現場簽證管理規范》）；

4.2.4 簽證費用：審核每月匯總的現場簽證的造價（詳見《設計變更及現場簽證管理規范》）；

4.2.5 其他費用：在合同期間政府造價管理部門對定額取費標準有新規定而引起的調整等；

4.3 成本管理部全過程跟蹤結算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復核；

4.4 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結算為最終工程竣工結算價；

4.5 成本管理部填寫《主體工程竣工結算審價結果審批表》，報公司審批； 4.6 結算審批通過后，成本管理部根據《主體工程清算管理規范》開展清算工作；

第五條 其他工程（除主體工程）的預結算流程

5.1 成本管理部根據出圖時間及施工進度，合理安排施工圖預算的編制；

5.2 預算編制的一般原則：施工單位必須編制施工圖預算，甲方進行初審；若比較復雜且影響成本較大的工程甲方將委托咨詢單位編制施工圖預算，作為目標成本確定及合同價調整依據；

5.3 工程竣工取得竣工驗收單后十五天內施工單位上報工程結算文件至項目主辦工程師；

5.4 工程管理部主辦工程師根據工程情況填報《工程結算審批表》，經工程部經理簽字同意結算后，報送成本管理部；

5.5 工程管理部對竣工資料的正確性負責；成本管理部復核結算資料的完整性；

5.6 竣工結算資料包括：

5.6.1 經項目經理部審批后的《工程結算審批表》； 5.6.2 工程竣工質量驗收單； 5.6.3 工程竣工結算造價匯總表； 5.6.4 施工單位上報的工程結算書； 5.6.5 施工合同、補充協議的復印件；

5.7 成本管理部核對結算資料，組織結算的社會審價工作； 5.8 成本管理部全過程跟蹤結算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復核；

5.9 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結算為最終工程竣工結算價；

5.10 成本管理部續填《工程結算審批表》，報公司審批；

第六條 其他

6.1 3萬元以下的零星工程的預結算根據《零星工程預結算管理規范》； 6.2 水、電、煤氣等特殊工程若主辦部門強制執行行業定額計取費用，則主辦工程師需對情況進行說明，并附相關的政府文件；

6.3 任何工程結算，成本管理部必須2人以上的相互交叉抽查復核及經理的共同核實簽認；

6.4 本規范中關于造價咨詢工作的相關內容參見《工程造價咨詢管理規范》；

第七條 附件

《工程預結算編制任務單》

工程造價咨詢業務管理規范

總 則 第一條 目的

1.1 為了加強對工程造價咨詢工作的管理，規范工程造價咨詢業務（下稱“咨詢業務”）的操作程序，明確咨詢業務的工作范圍及評估體系，保證咨詢業務的質量和效果，特制定本管理規范；

第二條 范圍

1.1 咨詢業務指咨詢單位向無錫萬科提供的專業造價咨詢服務。主要包括工程預算編制、審核；工程結算編制、審核；工程變更簽證費用審核；編制標底；各項工程造價的測算等；

第三條 管理規范內容 本規范由四部分組成： 第一部分 造價咨詢業務的實施 第二部分 造價咨詢業務的評估 第三部分 工程造價咨詢委托合同 第四部分 附件

《造價咨詢任務委托單》 《造價咨詢材料清單》 《工程造價咨詢費用計算表》 《主體工程竣工結算審價結果審批表》 《咨詢成果校審記錄單》 《造價咨詢單位綜合考評評分表》 《上海市建設工程社會審價收費標準》

第一部分 造價咨詢業務的實施 1 造價咨詢單位選擇

1.1 造價咨詢單位必須具有國家建設部認定的甲級資質；

1.2 合作的造價咨詢單位不得連續兩次以上與同一家施工單位開展造價審核工作；

1.3 每個項目的造價咨詢工作必須同時選用兩家以上的造價咨詢單位加入；

1.4 由于造價咨詢工作的重要性，新項目優先考慮已建立合作伙伴的咨詢單位；

1.5 對于新的造價咨詢單位的啟用，可以采用合作咨詢單位推薦的方式，但必須經過考察及試用；

1.6 必須選擇造價咨詢單位中優秀的造價工程師擔任項目的造價咨詢單位；

1.7 通過對咨詢工作的評估保證公司有三家長期合作的造價咨詢單位，并淘汰不合格的單位； 造價咨詢委托范圍

2.1 10萬元以上的工程必須經過造價咨詢單位的審核；

2.2 10萬元以下（包括10萬元）的工程抽20%的工程必須經造價咨詢單位復核；

2.3 若特殊原因，10萬元以上工程未送造價咨詢單位審核，必須以郵件形式報部門經理審批同意； 3 造價咨詢合同的簽訂

3.1 按上海區域公司的造價咨詢委托合同（詳見第三部分），并根據開發項目的具體要求與咨詢單位簽定合同；

3.2 雙方對合同認可后，由造價咨詢單位先簽字蓋章確認； 3.3 成本管理部根據公司合同審批流程，申報造價咨詢委托合同； 造價咨詢合同的執行

4.1 造價咨詢單位必須嚴格按工程造價管理的相關規范，嚴守職業道德，信守合同，按時保質保量完成造價咨詢工作；

4.2 合同簽訂后必須以《造價咨詢任務委托單》（見附件）的形式開展造價咨詢委托工作；

4.3 造價咨詢單位的工程主辦人員必須每月到施工現場。了解施工現場的情況，處理工程造價的相關糾紛問題；

4.4 造價咨詢工作完成后，咨詢單位根據合同約定的計費方式填報《工程造價咨詢費用計算表》（見附件），并根據合同約定支付費用； 4.5 成本管理部全過程跟蹤造價咨詢工作，保持與咨詢單位的良好溝通，及監控其與施工單位的廉潔工作； 造價咨詢成果的確認

5.1 造價咨詢單位與施工單位完成造價審核的初稿，并遞送成本管理部主辦工程師；

5.2 成本管理部主辦工程師校審初稿，并填報《咨詢成果校審記錄單》（見附件）；

5.3 經成本管理部、咨詢單位、施工單位三方確認的初稿，報上級審批蓋章：

i.施工圖預算報告經成本管理部經理確認后，蓋成本管理部章； ii.總包工程結算報告必須填報《工程竣工結算審價結果審批表》（見附件），經公司總經理確認后，蓋公司章；

iii.除總包工程外其余結算報告必須填報《項目結算審批表》，經分管總經理確認后，蓋公司章；

5.4 造價咨詢成果報告一式三份，成本管理部、咨詢單位、施工單位三方各持一份；

5.5 造價咨詢成果生效后，整套造價咨詢資料返回成本管理部存檔，并做好資料退還簽收手續。相關的造價咨詢服務

6.1 配合成本管理部完成各項工程造價測算及分析工作；

6.2 提供國內及本市工程項目的造價咨詢業務有關法律、法令、條例、規定、標準、規范和一般慣例的咨詢服務； 6.3 提供材料、設備、工程等造價信息的咨詢； 6.4 為成本管理部提供專業管理的相關培訓；

第二部分 造價咨詢業務的評估 造價咨詢業務評估內容 1.1 職業道德：造價工程師必須遵紀守法，廉潔公正；

1.2 咨詢隊伍管理：項目實施階段，原則上不得更換合同確定的造價工程師；不得將造價咨詢業務轉包給外圍的編審人員；

1.3 工作時效：根據《造價咨詢任務委托單》的要求，合理安排造價工作，按時完成各項造價咨詢工作； 1.4 工作質量： ? 工程量計算：

每一項子目工程量誤差在+-3%內（包含3%）；以只、個出現的計量單位，工程量準確性為100%；任何工程必須有工程量計算底稿； ? 定額應用：

定額套用準確性為100%；

費用應用：?

工程費率的取用準確性為100%；價格的審定必須有合理依據； 1.5 資料管理：完整的退回委托方的送審資料；咨詢單位歸檔資料完整，以備復查；

1.6 行業評定：包括造價行業的各項年檢及評比；

1.7 相關服務：能提供工程的合理化建議，積極幫助業主進行工程造價的控制工作；能配合業主進行各項造價測算，并積極提供其他相關工程的造價；

1.8 協調配合：能與業主良好溝通，緊密聯系； 造價咨詢業務評估方式 2.1 咨詢業務的評估由成本管理部負責完成；

2.2 咨詢業務的評估采用綜合評分法，詳見《造價咨詢單位綜合考評評分表》（見附件）；

2.3 關于工作質量的評估每個項目必須抽查一個單體的預結算工程，做到100%的復核率，并根據評估標準進行打分； 2.4 咨詢業務的評估記錄由成本管理部存檔；

2.5 咨詢業務的評估貫穿于日常工作中，評估報告于每年12月中旬報公司分管總經理； 造價咨詢業務評估意義

3.1 造價咨詢業務評估是造價咨詢單位選擇的依據； 3.2 每年與綜合考評評分前三名簽訂合作伙伴的戰略合同； 3.3 每年淘汰造價咨詢業務評估最末名的造價咨詢單位；

3.4 每年末召集合作的造價咨詢單位開總結會議，開會公布綜合考評的結果；

第三部分 工程造價咨詢委托合同（略）

第五篇：萬科項目開發環節的成本控制

項目開發環節的成本控制

第一節 立項環節的成本控制

4.1.1 新項目立項時必須提交《立項價示》和詳細的《可行性研究報告》，并經立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖邆涞貕K基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節目及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：

? 成本費用估算和控制目標及措施；

投資及效益測算、利潤體現安排； 稅務環境及其影響；

資金計劃；

? 《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；

投資風險田信及相應的對策； 項目綜合評價意見。

4.1.2 《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交。4.1.3 若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因是發生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新提交《立項申請》。4.1.4 招標或拍賣項目的競價不得突破批準的最高限階；合作建房項目要充分考慮地價款的支平才方式及相應的資金成本；

4.1.5 招標、拍賣合同或合你開發合同應經律師審核后正式簽署。第二節 規劃設計環節的成本控制

4.2.1 規劃設計單位的選擇由各開發單位自行負責，但應遵循以下原則：能由內部完成的規劃設計工作，應由內部自行完成；需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取地標方式，擇優確定。

4.2.2 總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團公司領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

4.2.3 施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

4.2.4 設計、工程、成本管理人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

第三節 施工招標環節的成本控制

4.3.1 除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定．

4.3.2 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。

4.3.3 應組織開發、工程、成本管理、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行進詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考讀，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

4.3.4 同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較 2 低的單位。

4.3.5 工程項目若采取邀請招標方式。應事后提交有關招標、評標等工作的文字備忘。

4.3.6 零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

4.3.7 壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。

4.3.8 施工合同談判人員至少應包括工程、成本管理兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

4.3.9 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等．

4.3.10 出包工程應嚴禁擅自轉包．

第四節 施工過程的成本控制

（一）現場簽證

4.4.1 現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。

4.4.2 現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由我方主管工程師和成本管理人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中我方成本管理人員必須對工程量、單價、用工程量負責把關?，F場簽證的具體審批程序與權限，按照集團公司制定的相應管理辦法執行。

4.4.3 現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。

4.4.4 凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干 3 費或不可預見費的工程項目。在施工過程中不得辦理任何簽證。4.4.5 因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限按照集團公司制定的相應管理辦法執行。

（二）工程質量與監理

4.4.6 項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

4.4.7工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

4.4.8 應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收．必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。

（三）工程進度款

4.4.9 原則上不向施工單位支付備料款．確需支付者 應不超過工程造價的15％．并在工程進度款支付到工程造價50％時開始抵扣預付備料款。

4.4.10 工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表．

◆ 工程、預算部門會同監理人員 對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料：

◆ 預算部門整理復核工程價值量

◆ 經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

4.4.11 應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利．

4.4.12 工程進度款支付達到工程造價70％時 原則上應停止付款，預留至少25％工程尾款和5％保修款以便掌握最終結算主動權。

第五節 工程材料及設備管理

4.5.1 項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備消單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

1）、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

2）、實行甲供或甲定已供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

3）、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象．

4）、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式．在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照以下列條件擇優確定供貨單位：

◆ 能夠實行賒銷或定金較低的供貨商：

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商：

◆ 能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務和信譽良好的供貨商。

4.5.2 工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款．

4.5.3 《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時成質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任．

4.5.4 必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為．

4.5.5 對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型．在成本管理人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施．同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

4.5.6 材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過．成本管理部同意 領導批準．

4.5.7 甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部的驗收檢驗證明以及結算清單．經成本管理部、財務部審核無誤后，方能辦理結算．

第六節 竣工交付環節的成本控制

4.6.1 單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交．

4.6.2 開發、工程、成本、營銷和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等?！耙平蛔C明書” 應由施工單位、6 監理單位和物業公司同時簽署．

4.6.3 凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施．均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。

4.6.4 工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。

4.6.5 采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。

4.6.6 我方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用 應在工程承包合同中明確由乙方承擔．

第七節 工程結算管理

4.7.1 工程竣工結算應具備以下基本條件；

◆ 符合合同（協議）有關結算條款的規定：

◆ 具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；

◆ 項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；

◆ 工程遺留問題已處理完畢：

◆ 施工單位結算書按竣工圖編制，所附資料齊全。

4.7.2 工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考．

4.7.3 “點工” 必須按照定額價計取、結算．

4.7.4 成本管理部應詳細核對工程量．審定價格、取費標準．計算工程總造價．做到資料完整．有根有據，數據準確，也可聘請建行 7 或國家有關部門進行復審．

4.7.5 編制的預、結算書，應當有工資、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲 供材料款項．

4.7.6 成本管理部應對主體工程成本進行跟蹤分析管理．進行“三算” 對比 找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見． 4.7.7 在成本管理部提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書．

第八節 其他環節的成本控制

4.8.1 正式發售前，應組織營銷、設計、工程和成本管理人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》．逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核．對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內．《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報集團公司總經理辦公會審查通過。

4.8.2 銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時．應事先編制預算并報集團公司總經理辦公會批準后方可實施。

4.8.3 應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏：應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本．