第一篇：物業服務合同糾紛代理詞（推薦）

篇一：某某物業合同糾紛代理詞新 成都某某物業訴業主物業費拖欠糾紛一案 代理意見

尊敬的審判員：

依照《民事訴訟法》的相關規定，以及本案原告某某物業管理有限公司的委托，四川某某律師事務所律師某某某、某某物業管理有限公司法務人員某某依法擔任原告成都某某物業管理有限公司的代理人?，F依據本案相關證據，提出如下代理意見：

一、某某物業在物業服務協議有效存續期間妥善地履行了合同義務，即使在履責過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。從物業服務協議訂立伊始，原告隨即著手制定《某某臨時規約》，以促進管理、維護、養護建筑區劃內物業共有部分和維護相關區域的環境衛生、公共秩序等活動正常秩序進行。

在具體的物業服務過程中，原告嚴格依照《某某前期物業服務協議》，對房屋共有部位、共用設施設備、綠化、治安等項目進行日常維護、修繕、服務與管理，建立嚴格的保衛登記、按班巡查的制度，及時制止侵害業主利益的行為。對于小區公共衛生，也指派專人進行維護。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認為，原告公司限于人力、物力、財力，并不能做到全天候地服務，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。

二、收費標準與服務質量相適應。

根據《物權法》及國務院《物業管理條例》相關規定，物業管理部門按照物業公司的資質及物業服務的項目及服務完善程度，確定一級、二級、三級資質的物業公司物業服務費用收取標準的最高指導價。原告公司按建筑面積每平方米每月2.00元收取小區住宅業主的物業費用，并以此為依據制定物業服務標準，顯然會與被告所期望的物業服務標準有所差距。

原告代理人認為：原告業已投入全公司之大部分人力、物力、財力，盡可能地為領館逸品小區業主提供優質的物業服務，對于被告所提及的小區衛生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。

三、被告提及所謂物業服務企業違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業服務范圍，與本案不屬于同一法律關系。

據貴院先行調解的結果，代理人認為被告所列明之住改商、樓頂違規搭建經常停電、發生盜竊無人過問、電費漲價等理由分別屬于建設局、城管及公安局電力公司之權責，在上述情況發生后，原告公司已多次及時向有權機關反映匯報，至于最終處理結果如何與物業服務企業無關。

另據被告所反映的門禁系統失效、園區內公共設施損害嚴重、未修復、園區環境臟亂差等情況，代理人經詢問原告公司負責人并實地勘察情況后，查明門禁系統系小區新增設施，并不屬于開發商與原告公司約定的服務范圍，而《物業服務協議》也并未對此約定，原告公司也不應對此承擔責任。至于園區公共設施受損的問題，代理人認為現收取的物業費用不足以維持公共設施的正常維修，需動用業主專項維修資金，但鑒于動用該項資金需符合嚴格的法律要件并需依照法定程序才能動用，原告無權限單方面支配該項資金。因而才造成公共設施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責。此外，小區公共衛生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業費入不敷出，無力聘請足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環清潔工作制，并不能絕對保證每天24小時都處于清潔狀態。而電梯間檢驗標志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經改正，已經組織人員改善了小區衛生、維持小區良好秩序。綜上所述，原告公司履行物業服務協議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務；諸被告拒交物業費的理由不屬于原告公司負責范圍，以此作為拒交物業費的抗辯理由于法無據。以上代理意見懇請貴院在裁判時充分考慮并予以采納。此致 成都市某某區人民法院 訴訟代理人： 某某律師 某某 法務人員 二零一八年十月二十三日篇二：物業糾紛代理詞 代 理 詞 尊敬的審判員：

xx律師事務所接受仙桐御景小區業主的委托，就與xx物業管理公司物業管理費糾紛一案，指派我為代理人。在庭審中，人對本案有關事實、證據及法律后果、如何處理等均發表了意見，現再發表如下代理意見，請法庭予以充分考慮并采納：

一、人院非本案的管轄機構。

本案為物業管理費糾紛，原告與xx于2004年1日簽訂的《物業管理委托合同》第十條(四)和《業主公約》第四條

(四)約定深圳仲裁委員會為解決爭議機構。深圳市海x地產發展公司與原告在簽訂物業管理委托合同是代表仙桐御景小區全體業主簽訂的，原告提起對被告的訴訟也是依據《物業管理委托合同》，因此，原告與xx簽訂的《物業管理委托合同》中的仲裁條款亦適用于被告。因此，本案不屬于人民法院管轄范圍，已經受理的應當駁回起訴。

二、《物業管理委托合同》違法無效。

原告不具有與被告簽訂《物業管理委托合同》的合同主體資格。根據《物業管理條例》第二十四條：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業?！焙汀肚捌谖飿I管理招標投標管理暫行辦法》第三條：“住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業”的有關規定，深圳市海辰地產發展有限公司(以下簡稱海辰公司)建設的住宅物業，海x公司違反法律的強制性規定，未通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，而是直接指定其子公司即原告作為物業服務企業，明顯違反法律規定。

三、“事實物業服務”是違法的強行服務，業主有權拒絕向原告交納物業管理費及相關費用。

原告提起訴訟所謂的依據為《物業管理委托合同》的合同期限為2004年1月1日起至2005年12月31日止，該合同到期后原告與被告至今未簽訂新的物業服務合同，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條 ：“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持?！痹嬉詿o合同依據的所謂“事實上的物業服務”起訴被告，法院應當予以駁回。

原告非法霸占被告小區物業近四年，強行向業主提供事實服務，強迫業主接受他們不合理的物業費等費用，拒絕接受業主對他們的服務監督，從根本上無視業主的合法權利。物業服務公司同業主、業主代表機構在法律地位上完全平等，二者就是以物業服務為標的的委托合同法律關系：業主或業主的代表機構委托物業服務公司為其提供物業服務、并向其支付相關勞務費用的簡單民事法律關系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關基本法律。二者任意一方不得強行要求對方接受要約，不得強行要求對方履行無法律依據的義務。，《合同法》要求合同雙方基于“合意”，即一方提出要約，另一方對該要約認可并做出承諾，合同才能成立。依據民法理論，民事主體享有合同的自由，即有權選擇合同當事人、有權選擇訂立或不訂立合同。難道物業公司老板對員工聘用合同到期，該員工還賴著說我提供事實上勞動，你頂替者不到前，我不走!這樣物業公司就該給該員工繼續發工資嗎?根據《合同法》第36條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。在事實合同成立的要件上，《合同法》要求“對方接受”，“對方接受”的前提是愿意，也就是說雙方“合意”事實合同的基礎。業主事實上未接受物業服務，不能認定為“事實物業服務”。仙桐御景小區共有400多戶業主中就有307戶業主拒交物管費，集體停止交納物業費，這不是足以說明該小區業主未接受原告的所謂的物業服務嗎?

四、原告提出的滯納金沒有合同根據。

本案原告與被告之間未簽訂新的書面合同，也就未對違約行為的違約金進行約定，原告據以的《物業管理委托合同》和《業主公約》已經過期，被告不應向原告支付物業管理費，更沒有滯納金一說。

五、原告不具有收取2.8元每平方米物業服務收費標準的資質。深圳市國土資源和房產管理局對2005年原告的資質年審結果是“需整改”，從2006年至2007年原告連續二年年審不過關，在07年被罰款1萬元以后，才再有三級資質。因此，原告不具有2.8元每平方米物業服務收費標準的資質。

六、原告不具備收取本體維修基金的主體資格，原告無需向被告交納本體維修基金，被告已經收取的也應退還。根據《物業管理條例》第五十四條：“專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！备鶕段飿I管理條例》第十二條：“籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意?！毕赏┯靶^這筆基金之前由小區物業管理公司代收并使用，由于缺乏監管，被原告挪用、占用，虛報賬目，長期侵占應當存入維修資金帳戶的基金。

根據《住宅專項維修資金管理辦法》第九條：“業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。第十五條：“業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。”第二十三條規定了使用住宅專項維修資金的程序：(一)物業服務企業提出使用方案，(二)業主大會依法通過使用方案;(三)物業服務企業組織實施使用方案;(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金(五)業主委員會依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案;(六)業主委員會 向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。”因此，原告無權收取并使用該項費用。

根據深圳市xx會計師事務所做出的名為《深圳市x新物業管理有限公司xx園管理處審查報告》顯示：“從2004年1月至2005年11月，該物業管理處銀行存款賬戶未按核算單位獨立核算;本體維修基金及管理費賬面收入金額與測算金額(應收金額減去欠費后的金額)不符;未按照《xx園物業管理服務合同》購買車場保險、小區公共設備、設施等財產保險??審計報告表明，辰新物業已挪用本體維修基金20多萬元?！痹嬗星滞瘫倔w維修基金的前科劣跡，被告有權拒絕向原告交納此項費用。

七、原告向被告主張的物業管理費和相關費用已過，法院不應支持其訴訟請求。根據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定第五條：“ 當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算?！保緱l規定的債務標的數額是確定的，而本案每一期履行的標的尚不固定，總債務標的更不確定，原告訴訟請求按總標的計算已過兩年訴訟請求，應依法駁回。

八、原告與被告之間已不存在合同關系，且原告也未履行前期《物業管理委托合同》約定的義務，違約在先，被告有瑕疵履行抗辯權。原告在被告小區管理質量很差，如今小區不時發生失竊，草木枯死，一片凋伶，業主們怨聲載道，被告不但對小區實施非法管理，還對維權業主采取了停水斷電、打人砸車等惡劣手段，引起廣大業主強烈憤慨，公安部門對其進行了警告，深圳等多家媒體對此相繼進行了詳細報道，被告仍按原約定強收物業管理費沒有依據。原告即使認為與被告存在合同關系，原告也存在大量違約行為。根據《合同法》第六十六條：“一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求”，業主可行使先履行抗辯權，拒絕履行相應的交納物管費。

根據《深圳市住宅物業服務收費指導標準》“分級服務要求有一至兩條達不到標準的，收費標準應適當下調;有三條或以上達不到標準的，按低一級標準收費。”原告不按《物業管理委托合同》的約定履行義務，存在上述嚴重違約行為，且在明知自身違約在先的情況下，卻強行要求業主百分之一百的履行繳納物業費的義務，甚至將業主告上法院，天理何在?

九、原告未完成法定的舉證責任，應承擔舉證不能的法律后果。

本案是物業服務費糾紛，根據舉證責任分配原則，原告有舉證證明其已履行合同約定義務的責任，而本案中原告就其所提供的物業服務未提交一份證據，其不僅未提供證據證明其提供了《物業管理委托合同》約定的物業服務，更未提交證據證明其提供的物業服務達到了《物業管理委托合同》 及相關文件約定的質量要求，原告未完成舉證責任顯而易見，因此，法院應判決其承擔舉證不能的敗訴風險。(《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》：第二條：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果?！钡谖鍡l“在合同糾紛案件中，對合同是篇三：代理詞(物業2審)20141029 代 理 詞

尊敬的審判長、審判員：

受 的委托，代理人發表如下代理意見，供合議庭參考并希望采納。

本案的起因是由于一審原告方雙生物業公司于2005年6月在我的當事人(以下簡稱業主)入住商城一年多時間還瞞著業主私下與開發商簽訂合同擅自提高物業費，從原來的每月0.5元/平方米提高到0.9元的亂收費引起的，案件的爭議焦點是按每月每平方米0.5元收物業管理費還是按每月每平方米0.9元收物業管理費。依照最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋法釋[2009]8號文件第五條“ 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持?！钡木?，業主采用拒付物業費的方式索要物業收費的知情權合情合理合法，應得到法律的支持。

一、房屋出售后開發商就已經不是房屋的所有權人，雙生物業公司瞞著房屋所有權人暗中勾結開發商私下簽訂《前期物業管理服務合同》及《補充協議》違反法律強制性規定，嚴重損害業主利益，應是無效合同。

維護程序公正是法院審判的首要任務。沒有程序正義，實體的審判將是一句空話。

從南寧雙生物業公司和我的當事人提供的證據顯示：我的當事人買房在先，物業公司與開發商簽訂《前期物業管理服務合同》在后；開發商在房屋出售后已經不是房屋的所有權人，雙生物業公司瞞著房屋所有權人暗中勾結與已出售房產不再是房屋所有權人的開發商簽訂《前期物業管理服務合同》及《補充協議》嚴重違反法律強制性規定。

2003年6月頒布的《前期物業管理招投標管理暫行辦法》第8條規定：前期物業應當采取公開招投標方式確定。第19條規定：新建現售商品房應當在現售前30天完成物業企業的招聘選擇工作；國務院《物業管理條例》

第24條：住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選擇具有相應資質的物業管理企業；第25條規定：建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容；《廣西物業管理條例》第28條規定：“新建物業建設單位應當與選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，依照有關規定前期物業管理守則，并在出售予以明示。前期物業管理服務合同應當自合同簽訂之日起15日內，報物業管理行政主管部門備案。新建物業建設單位與買受人簽訂物業轉讓合同時，應當將前期物業管理守則、前期物業管理服務合同作為轉讓合同的附件?！?/p>

國務院《物業管理條例》、《廣西壯族自治區物業管理條例》都明確規定開發商與物業公司簽訂前期物業管理合同必須是在商品房出售前。開發商與物業公司違反法律強制性規定簽訂的《前期物業管理合同》，沒有經過主管部門批準和第三人（業主）的追認，違反了《合同法》第52條第2款（惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益）、第5款（違反法律、行政法規的強制性規定）規定，是無效合同；人民法院也有義務糾正。物業公司也必須為其違法行為承擔法律責任。

依照南寧市物價局[2003]38號文件，雙生物業公司2005年12月后所提供的物業服務充其量只是事實服務。對于事實服務，業主是可以采取包括逾期交費等形式，隨時終止和撤銷的；事實服務何來滯納金、違約金可言？業主只需要交納與物業服務對應的、質價相符的合理物業服務費即可。如果物業公司沒有按照法定的物業服務質量標準提供服務，或者管理與服務有瑕疵或缺陷，質價不相符，根據公平原則，物業費用是要打折的。同時業主還可以要求物業公司賠償損失。二、一審判決邏輯推理混亂，適用法律錯誤；將《補充協議》與《前期物業管理服務合同》兩個文書混為一談，判交物業費按市場調節價，判交滯納金按《前期物業管理服務合同》糊弄百姓。

本案的起因是一審原告雙生物業公司沒有按南寧市物價局[2005]72號文件要求與業主簽訂《物業管理服務合同》就擅自亂收費引起的。我們不談物業公司故意以一個沒服務標準沒收費價格和違約責任的《前期物業管理協議》代替《前期物業管理服務合同》的企圖是什么，退一步說，即使《前期物業管理服務合同》因為獲得部分業主追認后有效，也不能就此推定物業公司瞞著房屋所有權人暗中勾結已經全部出售完房產的開發商簽訂《補充協議》也有效。在商品房出售前，開發商作為臨時大業主，有權利簽訂任何不違反法律規定的物業管理服務合同或補充協議，但簽訂后必須在15 個工作日內將合同送到房產主管部門經過備案登記才有效（見《廣西區物業管理條例》第28條規定）。房屋出售后，開發商就喪失了簽訂任何物業管理合同的資格，這是個簡單的法律常識，一審法院竟然混淆不清。其次，根據《物業服務收費管理辦法》（發改價格【2003】1864號文件）第7條規定：“實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業公司在物業合同中約定”。換句話說，《補充協議》有效的前提是：物業公司與業主雙方就“物業服務內容、服務質量、服務成本、收費項目、收費標準、違約規定，以及權利義務等”達成新的協議；否則，物業公司擅自提高物業費就是亂收費。這里的“雙方”是指業主或業主委員會和物業公司，而不是開發商與物業公司。但遺憾的是，一審混淆了南價格【2005】72號文件中“雙方”概念，將已經喪失代理權的開發商等同于廣大業主，將《補充協議》與《前期物業管理服務合同》兩個文書混為一談，明顯違反《民法通則》 第66條規定，侵害了我的當事人(小區業主)的合法權利。

其實，南寧市物價局根據雙生物業公司《關于重新核準小區費用收費的報告》所作的南價格【2005】72號文件《關于南國花園商城物業管理服務收費標準》的批復，已經明確指出：“南國花園商城屬于聯排單棟商住混合小區，其物業管理價格實行市場調節價管理，即由雙方達成的服務內容、服務質量、服務成本、收費項目、收費標準、違約責任等協議簽訂合同，雙方按照合同規定履行各自的職責和義務”。批復文件里所說的“雙方”是指業主或業主大會與物業公司。如果是指開發商與物業公司，直接批復按照《補充協議》執行就可以了，沒有必要批復這么詳細。從【2005】72號文件沒有就收費價格進行批復也說明這一點。

另外，根據2004年5月1日實施的《物業管理企業資質管理辦法》第8條第3款規定：“三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務”。如果確認南國花園商城是非住宅小區，只有“臨時資質”的雙生物業公司就沒有資格管理總建筑面積為11萬平方米的南國花園商城。

我的當事人在一審提交的證據南價格檢字[2006]64號文件明確指出，對實行市場調節價的物業服務收費要求物業公司和業主簽訂合同，雙方按照合同約定履行各自的職責和義務。但一審法院對該證據視而不見，對簽訂前期物業管理服務合同生效必須具備①在房屋銷售前簽訂②簽訂后15個工作日內報房產主管部門備案③作為購房合同的附件讓購房人確認的三個前提條件也避而不談，反而斷章取義地用“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位可以選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，進行前期物業管理服務?！眮砗傩?。判業主交物業費按市場調節價，判業主交違約金按《前期物業管理服務合同》，南國花園商城小區到底是執行《前期物業管理服務合同》還是執行市場調節價的物業服務合同？法官不能這樣沒有原則糊弄百姓吧？

本案屬于“物業管理合同”糾紛，一審法院在立案受理通知書明確寫的是“物業管理合同糾紛”。按理說審理合同糾紛就應該依照《合同法》，奇怪的是，一審法院卻依據《民法通則》第5條、第84條、第108條、第111條進行判決，是適應法律上的錯誤。其實，即使是依據《民法通則》第111條規定，我的當事人也有權通過采取逾期交費的方式，要求物業公司按照合同全面履行其義務。因為物業管理服務合同是雙方合同，物業公司沒有全面履行義務或者服務有瑕疵，根據自愿、公平、等價有償、誠實信用原則，我的當事人可以履行抗辯權。另外，根據《民法通則》第58條第4款規定，雙生物業公司與開發商簽訂《補充協議》的行為是無效的。

三、雙生物業公司違反《物業管理條例》第67條規定。

在《前期物業管理服務合同》合法有效的前題下，才可以談違約金問題。國務院《物業管理條例》第67條規定“違反物業合同約定，業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”。該規定清楚表明：物業公司通過訴訟手段向業主索要物業費，必須經過業主委員會督促的前置程序。目的是監督和了解物業公司是否按照法律規定或者合同約定全面履行自己的義務；物業公司的服務質量是否有瑕疵缺陷等。根據新法優于舊法，上位法優于下位法，特別法優于一般法的原則。就我的當事人(小區業主)逾期不交物業費，是否需要交滯納金問題，有合同的按照合同約定；沒有約定的按照法律規定。這個“法律”應該是物業管理的最高和最新的法律，即國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理招投標管理辦法》《物業收費管理辦法》。地方政府制定的法律法規中不合理的規定都應該服從上位法和特別法的規定，法院應該及時予以糾正。另外，“交納”與“繳納”之間，“滯納金”與“違約金”之間，字不同義不同，性質也不一樣，無論是地方法律法規，還是人民法院判決書，都應該統一到國務院《物業管理條例》規范使用的“交納”，而不是“繳納”。至于逾期交納物業費，對于完成合同約定義務的物業公司來說，無外乎每年5.5%利息損失。目前，交通違章罰款逾期繳納每日千分之三的滯納金，因為飽受社會廣泛質疑和詬病而執行不了，現在已經進行修訂為：滯納金不能超過本金。難道物業公司也有執法權？難道物業公司的執法權比國家暴力機關還兇猛？代理人和廣大業主都想知道：物業公司高利貸般向業主收取滯納金的特權是誰給的？

四、簡單的民事合同關系復雜化，是造成業主屢訟不服的原因。

業主與物業之間的委托管理關系是一種最簡單的民事合同關系，屬于民事意思自治的范疇。物業管理服務合同是勞務合同，物業公司按照合同約定和法律規定服務標準，全面履行保安、保潔、綠化、維修等基本工作；業主按時支付物業費。根據《合同法》第67條規定：“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”。物業公司未按合同約定全面履行義務（如物業公司沒有按照法律規定每3個月公布一次物業費和公共維修基金使用情況；沒有制定和公布物業管理服務標準；物業管理服務滿意率沒有達到80%；公共設施設備完好率沒有達到98%；沒有按照要求配置相應的保安人員；保安脫崗；不按照規定對小區維護和保潔等），物業管理和服務有瑕疵時，業主可以要求物業企業承擔違約責任或要求減少物業費，也可以通過逾期交費和拒絕交費的方式履行抗辯權。

現在的問題是，物業公司不僅沒有按照法律規定和合同約定全面履行義務，甚至還暗中勾結開發商，瞞著業主簽訂《補充協議》，擅自提高物業費，侵犯業主的知情權、選擇權、公平交易權；侵害上訴人的合法權益。這些簡單的問題，業主屢次反映，但是就是久拖不決。誰來告訴業主，除了逾期交費，還有什么更好的辦法對抗物業公司的惡意侵權行為？特別是一審法院，明明知道物業公司瞞著業主簽訂的《補充協議》違反了《合同法》第52條第2款、第5款；違反了《民法通則》58條第4款和《消費者權益保護法》第8、9、10條，侵害了業主的合法權益，侵犯了消費者的知情權、選擇權和公平交易權；明明知道開發商沒有按照《廣西壯族自治區物業管理條例》規定進行公開招投標選擇物業公司，沒有公示《前期物業管理合同》和物業管理服務標準，也沒有將物業合同作為購房合同的附件讓購房人確認，違反了法律強制性規定。但是，法官在對案件進行審理判決時，只引用對物業公司有利的所謂“滯納金”條款；對代理人在法庭辯論上反復強調的《廣西壯族自治區物業管理條例》第28條、第31條和國務院《物業管理條例》第22條、第23條、第24條、第25條、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》第8條、第19條、《合同法》第52條、《民法通則》58條、66條等規定，則視而不見；對上訴人的答辯和提供的證據視而不見，充耳不聞，有偏袒之嫌。希望二審法院對上述明顯問題及時予以糾正，全面分析，客觀公正進行判決。

第二篇：某某物業合同糾紛代理詞新

成都某某物業訴業主物業費拖欠糾紛一案

代理意見

尊敬的審判員：

依照《民事訴訟法》的相關規定，以及本案原告某某物業管理有限公司的委托，四川某某律師事務所律師某某某、某某物業管理有限公司法務人員某某依法擔任原告成都某某物業管理有限公司的代理人?，F依據本案相關證據，提出如下代理意見：

一、某某物業在物業服務協議有效存續期間妥善地履行了合同義務，即使在履責過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。

從物業服務協議訂立伊始，原告隨即著手制定《某某臨時規約》，以促進管理、維護、養護建筑區劃內物業共有部分和維護相關區域的環境衛生、公共秩序等活動正常秩序進行。

在具體的物業服務過程中，原告嚴格依照《某某前期物業服務協議》，對房屋共有部位、共用設施設備、綠化、治安等項目進行日常維護、修繕、服務與管理，建立嚴格的保衛登記、按班巡查的制度，及時制止侵害業主利益的行為。對于小區公共衛生，也指派專人進行維護。

就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認為，原告公司限于人力、物力、財力，并不能做到全天候地服務，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。

二、收費標準與服務質量相適應。

根據《物權法》及國務院《物業管理條例》相關規定，物業管理部門按照物業公司的資質及物業服務的項目及服務完善程度，確定一級、二級、三級資質的物業公司物業服務費用收取標準的最高指導價。原告公司按建筑面積每平方米每月2.00元收取小區住宅業主的物業費用，并以此為依據制定物業服務標準，顯然會與被告所期望的物業服務標準有所差距。

原告代理人認為：原告業已投入全公司之大部分人力、物力、財力，盡可能地為領館逸品小區業主提供優質的物業服務，對于被告所提及的小區衛生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。

三、被告提及所謂物業服務企業違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業服務范圍，與本案不屬于同一法律關系。

據貴院先行調解的結果，代理人認為被告所列明之住改商、樓頂違規搭建經常停電、發生盜竊無人過問、電費漲價等理由分別屬于建設局、城管及公安局電力公司之權責，在上述情況發生后，原告公司已多次及時向有權機關反映匯報，至于最終處理結果如何與物業服務企業無關。

另據被告所反映的門禁系統失效、園區內公共設施損害嚴重、未修復、園區環境臟亂差等情況，代理人經詢問原告公司負責人并實地勘察情況后，查明門禁系統系小區新增設施，并不屬于開發商與原告公司約定的服務范圍，而《物業服務協議》也并未對此約定，原告公司也不應對此承擔責任。至于園區公共設施受損的問題，代理人認為現收取的物業費用不足以維持公共設施的正常維修，需動用業主專項維修資金，但鑒于動用該項資金需符合嚴格的法律要件并需依照法定程序才能動用，原告無權限單方面支配該項資金。因而才造成公共設施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責。此外，小區公共衛生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業費入不敷出，無力聘請足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環清潔工作制，并不能絕對保證每天24小時都處于清潔狀態。而電梯間檢驗標志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經改正，已經組織人員改善了小區衛生、維持小區良好秩序。

綜上所述，原告公司履行物業服務協議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務；諸被告拒交物業費的理由不屬于原告公司負責范圍，以此作為拒交物業費的抗辯理由于法無據。以上代理意見懇請貴院在裁判時充分考慮并予以采納。此致

成都市某某區人民法院

訴訟代理人：

某某

律師

某某 法務人員

二零一八年十月二十三日

第三篇：租賃合同糾紛代理詞

篇一：租賃合同糾紛一審代理詞--律所整理 代 理 詞

尊敬的審判長、審判員：

天津吉賢律師事務所接受xxxxxxx的委托，指派我擔任xxxxxxx與天津市xxx 投資有限公司租賃合同糾紛一案的一審代理人?，F結合今天的庭審情況針對雙方爭議的焦點發表如下代理意見：

一、原被告簽訂的《天津市xxx 生活廣場商鋪租賃合同》（以下簡稱租賃合同）符合法定解除的條件，該合同依法已經解除。

1、被告遲延履行合同的主要債務，經原告催告后在合理期限內仍不履行。（遲延履行合同義務）

原被告于2012年9月20日簽訂了租賃合同（見證據2）。雙方約定，2012年11月15日為商鋪交場日（交場日：雙方簽訂交付確認書、實際交付商鋪日期），并于2013年圣誕節前正式開業。而至2012年12月31日，被告商場內外部裝修工程仍未完成，無法為原告及其他商戶提供入場經營的條件。經原告催告后，被告承諾延至2013年4月15日可全面完工，為原告提供入場經營條件。但，經原告催告并給予4個多月的合理期限后，至再次約定的完工期限即2013年4月15日，商場內外施工場地仍凌亂不堪，沒有絲毫完工跡象。以上事實可由原告于2013年4月份拍攝的現場照片證實（詳見證據17）。根據合同法第九十四條第三款的規定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。

2、在租賃合同約定履行期限屆滿之前，被告明確表示不能履行主要債務，并且根據被告商場的現狀表明，被告也無法履行租賃合同主要債務。（預期違約）

在2012年12月底和2013年4月15日前，原告曾多次找到被告，均被被告明確告知因工程未完工、招商情況不好而不能為其提供入場經營的條件，即明確表示不能履行租賃合同的主要債務，根據合同法第九十四條第二款的規定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。

3、被告遲延履行合同債務已致使原告不能實現合同目的，符合我國合同法中規定的法定合同解除的情形。（根本違約）

原告租賃被告商鋪的目的是經營袋鼠品牌專賣店并已取得特許經營授權，經營權的期限至2013年9月21日。被告未按合同約定履行合同主要義務，多次拖延交場期，將交場日期從2012年11月預計延長至2013年9月，并且仍不能確保至該月能夠為原告提供入場經營的條件。被告的行為已嚴重侵害原告的合法權益，因原告不能按期開業，已導致原告因裝修商鋪、租賃員工住房、辦理營業執照等各項損失，現小本經營的原告已被拖累的從財力、物力和人力上都無法繼續開業經營，租賃商鋪開業經營袋鼠品牌的合同目的已無法實現。根據合同法第九十四條第四款的規定，符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。

4、原告主張解除合同前，已履行了合同法規定的催告義務（見證據21）。

2013年4月10日，原告委托律師通過快遞方式向被告發出履行合同催告函，按照雙方合同第83條第二款的約定，快遞員簽收的次日即2013年4月11視為送達，即該履行義務催告函已經送達被告。

5、原告主張解除合同，已履行了合同法第九十六條規定的通知義務（見證據22）。

原告在2013年4月15日，得知被告已無法按雙方約定履行合同主要義務，提供入場經營的條件后，分別于2013年4月16日、2013年4月22日，向被告發出解除合同通知書（詳見證據11），按照雙方合同約定，快遞員簽收的次日視為送達，即該通知已經送達被告。因為合同解除權是形成權，合同解除人只要將解除的意思表示通知對方，即產生解除合同的效果，不以對方當事人是否同意為條件。如果對方有異議，可以提請法院或仲裁裁決。所有，租賃合同自通知到達被告時已經解除。（合同法第九十六條 當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法 院或者仲裁機構確認解除合同的效力。）

綜上，依據合同法第九十四條中

（二）、（三）、（四）款、第九十六條的規定，原被告之間的合同已依法解除。

二、賠償損失是合同解除后的一項法律后果。合同解除后，被告應該向原告返還收取的這種款項，應該賠償原告各項損失。

1、根據合同法第九十七條，合同解除后，原告可以要求恢復原狀。被告應向原告返還商鋪租賃意向金、商鋪租賃押金及裝修物管費、垃圾清運費、裝修保證金、臨時水電費總計30105元。應向原告賠償各項損失總計109980元。

原告基于實現租賃合同目的而向被告支付各種款項總計30105元。合同依法解除后，被告收取的各種款項應當向原告返還。

原告基于實現租賃合同目的支付了各種費用損失總計109980元，合同依法解除后，原告造成的損失可以向被告主張賠償。從租賃合同及原告提供的證據（證據7-15、18、19、23）可知，原告已因租賃合同的解除造成實際損失總計109980元，被告應當依法賠償，明細如下：

1、原告租賃店員宿舍的房租金損失9100元。（詳見證據9、10、11、12）。

原告與被告簽訂租賃合同后，原告為按被告要求及時開業經營，招聘店長并為店長租賃宿舍一間，租期一年，支付6個月租金8400元，支付中介費700元，總計9100元，該損失屬于原告遭受的合理的、實際的財產損失，依法應當由被告予以賠償。

2、辦理營業執照損失330（60+270）元，交通費、快遞費及利息等損失1450元；（詳見證據7、8、18、19、23）。

因被告根本違約致使合同解除而使原告遭受的損失還包括辦理營業執照損失330、交通費損失170元，快遞費損失20元，打印被告企業基本信息費1元，被告資金占用給原告造成的利息損失

1146.29元。因與被告交涉多次往返于天津與北京之間，大量票據并未保存，僅向被告主張1450元的損失，屬于合理的、實際的損失，被告應當賠償。

（合同法第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。）篇二：房屋租賃合同糾紛代理詞(修改版)代理詞

尊敬的審判長、人民陪審員：

原告xx訴被告xx租賃合同糾紛一案，xx律師事務所接受xx的委托，指派律師xx擔任本案原告的訴訟代理人。接受委托后，代理人收集、查閱、研究了本案有關材料，向證人了解情況，并經過本案的開庭審理，對本案的事實、證據作了全面了解，現發表如下代理意見，請合議庭予以考慮。

一、本案原告是適格的訴訟主體。我國《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”?！吨腥A人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效”。

被告以“買賣不破租賃”的原則來否認原告的主體資格是錯誤的。所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關系存續期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系不產生任何影響，原租賃合同在買受人（新的所有人）和承租人之間繼續有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據原租賃合同繼續占有使用該租賃物，并按照原租賃合同向新的所有權人交納租金、承擔原租賃合同中的義務。

原告在獲得xx轉讓的房屋所有權（并非被告辯稱的債權轉讓）后，當然地取得了該房屋的收益權，在本案中，原告依據《xx租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）向被告主張房屋租金，既有前述法律依據，也有被告一直以該房屋為經營地而辦理工商登記的事實依據。所以，原告是適格的訴訟主體。

二、原告的訴訟請求并不存在超過訴訟時效的問題。

1、本案的客觀事實表明原告的訴訟請求并未超過訴訟時效

原告自xx年取得房屋產權以來，一直委托xx到房屋催收租金，并且還通過書面的催收函催收租金，原告所提供的一系列證據已經形成一個完整的證據鏈條，足以證明原告一直在催收租金的事實。

2、原告針對訴訟時效的證據依法應予以采信

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第七十條的規定：“凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務出庭作證??”。本案中由于證人皆是受原告的委托到房屋向被告催收過租金，了解案件真實情況，因此，他們有義務出庭作證。

3、根據司法解釋的規定原告的訴訟請求并未超過訴訟時效

本案中原、被告在租賃合同中所約定的租金是一個整體債務，分xx期履行，這些義務的設定是依據同一份《租賃合同》，其義務內容的總和作為一個整體構成了權利人的權利內容，權利人依據該《租賃合同》所享有的權利也是一個整體的合同權利，其主張合同權利也是對合同整體權利的主張，所以權利人可以在該項作為整體的權利最終到期而未能實現時就該項權利提出主張。根據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第五條規定：“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”。所以，本案應從最后一期債務履行期限屆滿之日（即xx年xx月xx日）起計算訴訟時效。原告在xx年xx月xx日向法院提起訴訟，原告的訴訟請求并未超過訴訟時效。

4、原告的訴訟請求并未超過訴訟時效有最高人民法院和地方高級人民法院的判例及指導意見佐證。

（1）最高人民法院（2004）民二終字第147號判決書。（2）《江蘇省高級人民法院關于民商事審判適用訴訟時效制度若干問題的討論紀要》蘇高法審委[2005]17號第四條規定：“當事人在合同中約定債務人以分期履行的方式履行債務的，訴訟時效期間自最后履行期屆滿的次日起計算。”

三、被告以優先購買權受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。

首先，被告主張的優先購買權與原告主張的租金請求，屬于兩個不同的法律關系，理應另案處理。

其次，依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條的規定，被告以優先購買權受侵害為由并不能宣告原告的房屋買賣合同無效，更何況原告已經取得房屋的物權。因此，即使被告主張權利，也應當向房屋出讓人主張，并不能以此對抗原告的訴訟請求，所以被告以優先購買權受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。

綜上，代理人認為本案事實清楚，證據確鑿充分，原告訴訟請求理應得到主張，為此，希望合議庭充分考慮并采納上述代理意見。xx律師事務所

律師：年 月 日篇三：房屋租賃合同糾紛案代理詞 代理詞

尊敬的審判長、審判員：

西安xxxx有限公司與xxx、xxx房屋租賃合同糾紛一案，我們接受西安濱成商貿有限公司的委托并受陜西xx律師事務所指派，作為本案原告西安xxxx有限公司的代理人參加今天的庭審，根據本案的基本事實，結合庭審情況，依據相關法律規定，現就本案發表如下代理意見：

一、本案事實清楚、法律關系明確，二被告已明顯違反合同約定，應屬根本違約。

2012年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市xx大道xxx號xxx物流園的庫區b1庫房共計1340㎡，租期4年，從2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金為5000元，第一年庫房租金為201000元，合計金額共計206000元。合同簽訂之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一個月交下一承包費。租期內原告違約或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪計收違約金。遇有被告統盤規劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”。合同簽訂后原告分別于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋維修費用款22000元，維修工程款15000元，上述事實有xxx本人出具的四張收條為證。但在2012年5月4日在原告所租賃的庫房僅僅使用了67天之后就被xx市國土資源局xxxx分局強制拆除了，被告并沒有按照合同約定“遇有被告統盤規劃改造須提前三個月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，導致租賃合同不能履行并給原告造成了巨大的經濟損失，我們認為被告的行為已明顯違反合同約定，違背了誠實信用原則，已屬根本違約，應按照《合同法》第一百零七條和其他法律法規的規定承擔違約責任。二、二被告應按照合同約定和相關法律規定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款，支付原告違約金，并賠償原告的直接經濟損失。

如前所述二被告的行為已明顯違反了合同約定和相關法律、法規的規定，給原告造成了巨大的經濟損失，應當承擔相應的法律責任。原、被告之間的《房屋租賃合同》明確約定“遇有被告統盤規劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”，據此被告應按照《合同法》第一百一十四條的規定支付原告違約金20100元。由于被告的違約行為導致合同不能正常履行，依據《合同法》第一百零七條的規定和《房租租賃合同》的約定被告應退還原告房屋租賃款、租房押金、房屋裝修款和工程款共計206205元。由于被告的違約行為導致原告不得不另行選擇庫房，給原告造成了巨大的直接經濟損失，被告應按照《合同法》一百零七條、第一百一十三條的規定賠償原告的直接經濟損失，原告為此另行選擇庫房給原告造成直接經濟損失為（1100×18.5－1340×12.5）×（12－3）=32400元，對此被告應足額賠償原告。

三、xx市國土資源局xxxx分局《關于依法查處清理違法違規建設的通告》已明確將原告租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園b1號庫房列入強制拆除范圍內，由于原告在所租賃庫房中存有價值上千萬元的輪胎，xx市國土資源局xxxx分局才做出責令限期搬出通知，被告主張租賃庫房不在拆遷范圍內無事實依據，并且經過現場勘驗該處庫房破損已是事實，兩旁道路已不通暢，水電已不能正常使用，所租賃庫房處在一片廢墟之中，沒有任何安全可言，根本不能正常使用。

四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無效，被告也應按照法律規定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經濟損失。按照xx市國土資源局xxxx分局等相關部門《關于依法查處清理違法違規建設的通告》的規定，原告所租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園b1號庫房極有可能是違章建筑，在政府強制拆除范圍內，并最終導致租賃合同無效，但并不影響被告退還原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告直接經濟損失。依據《合同法》第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮房租租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規定，由于被告存在過錯，事先沒有告知原告租賃庫房在政府拆除范圍內，存在欺詐嫌疑，并最終導致房屋租賃合同的無效，理應按照法律和司法解釋的規定退還原告剩余房租和租房押金共計169205元，并支付原告房屋裝修款和工程款共計37000元。并依據《合同法》第五十八條的規定，由于在訂立房租租賃合同過程中被告存在惡意并未盡并要的注意義務，明顯存在過錯，最終導致租賃合同無效并使原告遭受巨大的經濟損失，應當按照法律規定承擔締約過失責任，賠償原告的直接經濟損失32400元。

以上是我們的代理意見，望合議庭酌情予以采納。

陜西xx律師事務所 年月日

第四篇：借款合同糾紛代理詞（推薦）

篇一：借款糾紛案代理詞 代理詞

審判長，審判員：

原告馮君華與被告賀斌、楊曉桃、賀麗麗、張瑞琴之間借款合同糾紛一案，經過貴院的公開審理，對原告馮君華與被告賀斌于2009年1月18日形成的30萬元借款事實已非常清楚，該案的爭議焦點在于，該筆債務是否為夫妻共同債務，抵押人賀麗麗、保證人張瑞琴的擔保是否有效，是否應當承擔連帶清償責任。對此，作為原告馮君華的委托代理人，特發表如下代理意見：

一、原告馮君華與被告賀斌之間的債權債務合法有效，應當受到法律的保護。

2009年1月18，被告賀斌因資金緊張為由向原告借款，原告向其提供了30萬元借款，被告賀斌出具《借條》一枚，約定借期為5個月，月息1.5萬元，到期還本。該約定真實、合法、有效，即未違反國家強制性規定，也未侵犯集體、第三人的合法權益，應當得到法律的保護。首先，該民間借貸的主體為原告馮君華、被告賀斌，二者是完全民事行為能力人，可獨立自主地從事民事行為，該借貸關系的形成是二者真實意思的表示；其次，原告與被告賀斌以書面方式達成該協議，在遵循自愿、平等、誠實信用原則的基礎上，對借貸數額、借貸標的、借貸期限等內容形成合議，被法律所允許，受法律保護；再次，該借款事實已實際發生，原告在被賀斌出具《借條》后，已經將該款項交付，雙方形成合法、有效的借貸關系。根據我國法律的規定，民間借貸作為一種民事法律行為，是通過雙方書面或口頭約定形成的特定債權債務關系，該債權債務關系一經產生即受法律保護。因此，原告與被告賀斌之間的債權債務關系合法有效，應當受到法律的保護。

二、該筆債務為被告賀斌、楊曉桃夫妻間的共同債務，應由其共同承擔債務償還義務。被告賀斌在2009年1月18日向原告出具的《借條》雖然只有其個人簽字，但被告楊曉桃對該債務也是明知的，應認定該債務為夫妻間共同債務。在法庭調查階段，原告方向法庭出示了一組證據，即“2009年7月至12月，原告與被告楊曉桃間的《短信內容》”。孝義市人民法院（2011）孝民初字第26號《民事判決書》對該證據的真實性予以了認定，充分證明了被告楊曉桃對該債務是明知的，是其夫妻的真實意思表示，被告賀斌、楊曉桃以離婚的方式將該房產轉移到被告楊曉桃名下，屬明顯逃避債務的行為，不能排除被告楊曉桃承擔該共同債務的義務。同時，《最高人民法院關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋

（二）》 第24條規定：“債權人就婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的，應當按夫妻共同債務處理。”被告賀斌、楊曉桃即未有個人財產的約定，也未出示任何能證明該債務為個人債務的證據，因此根據我國法律規定推定該債務為夫妻間共同債務是合理、合法的。理應由被告賀斌、楊曉桃共同承擔償還義務。

三、被告賀麗麗、張瑞琴作為擔保人、保證人應對該債務承擔連帶責任。

在被告賀斌出具的《欠條》上，被告賀麗麗以登記在丈夫張金平名下、位于新安街與大眾路交叉口、編號為福泰綜合樓西棟5單元6層東門、面積為101.04m2的一套住宅提供擔保；被告張瑞作為“中間保證人”在《借條》上簽了字。我國《擔保法》第19條規定，當事人對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。被告賀麗麗以與其配偶張金平的共有財產提供擔保，雖未在《借條》上簽字，但該擔保是夫妻共同債務，理應由其承擔連帶責任；被告張瑞琴以“中間保證人“的名義在《借條》上簽字，根據我國《擔保法》第6條的規定，債務人不履行債務，保證人按照約定履行債務或承擔責任。因此被告張瑞琴也應對該債務承擔連帶責任。在庭審過程中，被告賀麗麗抗辯，被告并不認識原告馮君華，也未授權任何人對外抵押擔保。但并沒有出示任何證據。該擔保是被告賀麗麗與張金平的共同財產所作的抵押，被告賀麗麗對此是知情的，由此形成的共同債務，被告賀麗麗理應承擔連帶責任。而被告張瑞琴抗辯，該保證已過訴訟時效，保證人不承擔任何責任。這是根本站不住腳的。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》 第32條第2款的規定：“保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務本息還清時為止等類似內容的，視為約定不明，保證期間為主債務履行期屆滿之日起二年?！北景讣磳儆诖朔N情形，該保證訴訟時效不應適用一般保證6個月的訴訟時效規定，而應適用2年的規定，該保證并沒用超過法律規定的訴訟時效限制。因此，被告張瑞琴也應當對該債務承擔連帶責任。借款人應當按照約定的期限返還借款，存在抵押、保證情形的應按約定承擔保證責任。原告馮君華與被告賀斌之間的債權債務關系合法有效，該債務為被告賀斌、楊曉桃夫妻間的共同債務，應由其共同承擔，并且作為該借款合同關系的保證人賀麗麗、張瑞琴對此應承擔連帶清償責任。請貴院認真審查，保護債權人的利益不受非法侵害，促使債務人、共同債務人及其保證人積極行使其應盡的償還義務。

代理人：

2012年5月11日篇二：借款合同糾紛代理詞 代理詞

尊敬的審判長、審判員：

因a（以下簡稱a）訴b（以下簡稱b）、d、g借款合同糾紛一案，xxx律師事務所接受a的委托，依法指派xxx律師作為a的代理人參與了本案的庭審。現根據本案相關證據及庭審情況發表如下代理意見：

一、a與b簽訂的借款合同真實有效，a完全履行了向b放款300萬元的合同義務，而b對于收到該借款的事實也予以了明確確認。1、2013年9月10日，a與b簽訂a流借字（2013年）第870號借款合同，約定b向a借款金額為300萬元，月息13‰，逾期罰息26‰，借款期限七個月（從2013年9月10日起至2014年4月10日止）。該借款合同是雙方在a住所地簽訂的，是雙方真實意思表示，是真實有效的合同，且b對該借款合同的真實性予以承認。

2、當借款合同與借據約定不一致時，以借據為準。該借款合同第三條款項下，借款期限起始日與借款借據不一致時，以第一次放款時的借據所載實際放款日期為準，本條第一款約定的借款到期日作相應調整。b與a簽訂該借款合同于2013年9月10日，但實際放款日為2013年11月13日，即借款期限起始日應當以借據載明的日期2013年11月13日為準。且還款日期調整為2014年3月13日，借款期限為四個月。

3、該合同約定借款人b違約時，由b承擔貸款人a實現債權的合理費用。本案a為實現債權和擔保權利支付的律師費12萬元應由b承擔。

二、b未按期履行還款義務，仍拖欠a借款300萬元本金及利息。1、2013年11月12日,b以授權委托書的形式授權予其法定代表人c接收a發放的300萬元借款。2013年11月13日,a根據b的指示將借款300萬元轉至案外人c名下的xx銀行xx支行賬戶上（卡號為），并由案外人c將該借款轉交b。以支付憑證為依據，且經過庭審核實確認，b已收到上述借款，但b未能按期履行償還借款本金及利息的義務。

2、b在2014年4月收到a借款到期催收函后承諾當月還款50-100萬元，但依舊未能實現其還款承諾，因遲延履行已構成違約。

3、以a與c借款發放回收憑證和a與b借款發放回收憑證這兩組證據清楚表明，b與a簽訂并履行的多份借款合同中，b系通過案外人c的賬戶接收借款，通過案外人c或f的銀行賬戶予以還款，雖存在交叉還款，但案外人c與a之間的借款關系同b與a之間的借款關系明確區分開，借款還款賬目一一對應，根本不存在混淆的現象。至于b在2013年11月11日歸還的300萬元，并非其償還本案訴爭借款合同的借款，而系b償還其先前所欠a其他借款合同的款項。因放款日期調整，2013年11月13日，a才將本案訴爭的300萬元借款轉入b指定的c賬戶，該借款至今仍未歸還。因此，請求b償還300萬元借款的訴求應得到支持。

三、d本人與a簽訂的保證合同真實有效，不存在套用其他保證合同的行為,d與g系夫妻，應對借款承擔連帶責任。

1、g與d系合法夫妻，經協商一致，g簽署了配偶同意確認書，同意d以夫妻共同財產為b與a簽訂的a流借字（2013年）第870號借款合同提供擔保。2、2013年9月10日，d與a簽訂了a流保字（2013年）第870-1號保證合同，保證范圍為借款合同本金及利息、罰息、違約金和a為實現債權與擔保權利而發生的費用，保證期間為兩年。該保證合同真實有效。

3、d和g承認該保證合同系對2013年9月10日那份借款合同進行的擔保，即承認對a流借字（2013年）第870號借款合同提供擔保，而本案訴爭就是a流借字（2013年）第870號借款合同，所以，不存在套用其他保證合同的事實，d和g應對該借款承擔連帶責任的訴求應得到支持。

綜上所述，本案事實清楚、證據充分，依法應當得到法院支持。望貴院公正判決。此致 xxx法院 代理人：

年月日篇三：民間借貸糾紛代理詞 代 理 詞

審判長、審判員：

xxxx律師事務所依法接受原告xx委托，指派我作為其代理人參與本案訴訟，通過庭前調查了解和今天的庭審，現結合有關事實和法律發表如下代理意見：

一、原告xx與被告xxx之間的借貸關系合法有效，依法應當受到法律保護

2013年5月25日，被告xxx向原告xx借款，雙方約定：借款金額479000元，全款于2013年6月31日前歸還。同日，原告xx依約向被告xxx交付了該筆借款，并由被告xxx出具借條和收條各一張。雙方的借款約定真實、合法、有效，依法形成的借貸法律關系應當得到法律的保護。根據《合同法》第六十條第一款之規定“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”，被告xxx到期應當歸還借款而未歸還，違反了合同約定，應當返還原告的借款本金人民幣479000元。

二、被告xxx不按期還款，應當支付逾期利息。

根據《合同法》第二百零七條之規定“借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或國家有關規定支付逾期利息”，《最高人民法院<關于人民法院審理借貸案件的若干意見>》第九條“公民之間的定期無息借貸，出借人要求借款人償付逾期利息，或者不定期無息借貸經催告不還，出借人要求償付催告后利息的，可參照銀行同類貸款的利率計息?！?，第六條“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，各地人民法院可根據本地區的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護。”，第八條“借貸雙方對有無約定利率發生爭議，又不能證明的，可參照銀行同類貸款利率計息。借貸雙方對約定的利率發生爭議，又不 1能證明的，可參照本意見第6條規定計息?！北景钢校桓鎥xx到期拒不還款，根據上述法律規定，原、被告雖未約定借款利息，但這并不妨礙原告主張逾期利息，被告應當償還逾期利息。

綜上，請求人民法院依法判令被告xxx償還原告xx借款本金人民幣479000元，并支付逾期利息至款清之日止。

以上意見供合議庭參考！

2xxxx律師事務所 律師 二〇一四年三月六日

第五篇：關于擔保合同糾紛代理詞

關于擔保合同糾紛代理詞

審判員：

根據《中華人民共和國民事訴訟法》有關規定，受本案原告委托，我所指派本人代理參與本案庭審活動，經過剛才的庭審調查，現依據事實和法律提如下代理意見：

一、被告方在5月21日、7月4日以及本次答辯陳述中有兩個重要觀點：一是稱主合同不成立，二是稱被告擔保債務已結清。既然被告不認可主合同成立，則肯定不會出現“債務已結清”的事實，所以，根據被告第一個觀點可以推翻第二個觀點；同樣，既然被告稱擔保債務已結清，則肯定主合同是成立的，所以，根據被告第二個觀點可以推翻第一個觀點。

二、陳某向原告借款5萬元是事實，有借條、擔保書、陳某某收條為證。

1、借條本身就證明借款存在的事實，被告未能提供證據證明借條不是真實的；

2、被告出具的擔保書中已明確承認陳某向原告借款5萬元的事實，即使沒有借條，此擔保書也能證明主合同的成立；

3、被告代理人陳某某出具的收條明確表明：被告交3萬元，轉交原告，代還陳某借款。此收條內容足以證明，陳某向原告借款的事實。

三、被告擔保屬于連帶責任保證。有擔保書、陳某某收條為證。

1、被告擔保承諾書本身可以證明被告擔保屬于連帶責任保證。擔保承諾書保證：“陳某到期不能按約償還，本金、利息、違約金、訴訟費、及主張債權的相關費用均由我承擔償還”，因為陳某借條約定了還款時間為“2012年3月13日”，還款方式為“現金”，所以該擔保承諾書內容本意應當理解為：“只要債務人到期沒有按照約定時間、方式償還借款，本金、利息、違約金及所有相關費用全部由被告承擔償還”。該保證符合連帶責任保證特征。

2、陳某某收條可以證明被告擔保屬于連帶責任保證。收條明確表明：被告代陳某歸還向原告借款，并要求原告交付擔保書。如果擔保承諾書不是連帶責任保證，就不會出現被告在并不想代還的情況下，又迫于擔保承諾書真實存在的壓力，不得不交付現金給其代理人代為償還以換取擔保承諾書的事實。道理很簡單：不是連帶責任保證，你完全可以不代為償還嘛！怕什么呢？

3、被告擔保承諾書不符合一般保證特征。

如果被告是一般保證，在承諾書中，就應當有：“債務人沒有能力履行債務時，保證人才承擔債務人未履行債務部分的償還責任”；絕不該有含：“到期不能按約償還，本金及相關費用全部由保證人承擔償還”的內容。

4、被告擔保承諾書即使沒有明確是一般保證還是連帶責任保證，根據擔保法第十九條 當事人對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。

根據最高人民法院法釋(2002)38號《關于涉及擔保糾紛案件的司法解釋的適用和保證責任方式認定問題的批復》第二條的規定：“保證合同中明確約定保證人在被保證人不履行債務時承擔保證責任，且根據當事人訂立的合同的本意推不出為一般保證責任的，視為連帶責任保證?！?/p>

5、即使是一般保證，現因債務人去向不明（被告在調解時陳述的事實），保證人不得行使“拒絕承擔保證責任”規定的權利。

根據擔保法第十七條 當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時符合，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，并就債務人財產依法強制執行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。有下列情形之一的，保證人不得行使前款規定的權利：

（一）債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發生重大困難的；

（二）人民法院受理債務人破產案件，中止執行程序的；

（三）保證人以書面形式放棄前款規定的權利的。

因此，被告擔保屬于連帶責任保證。

四、被告稱擔保債務已結清，不符合事實。其證據不具真實性、合法性、關聯性，沒有證明力。

1、被告提供債務人陳某出具便條，不具真實性。沒有證據證明該字條是陳某所寫；

2、即使是陳某所寫，陳某作為債務人身份，與本案屬利害關系人，該字條沒有證明力。如果憑債務人的一張字條，就可免除保證人的責任，找保證人對債權人就沒有有意義。

3、如果這筆借款被抵銷了，借條、擔保書就不應該存在了，或者應由原告出具書面證明，聲明其作廢了，但被告未能提供有效證據。

4、如果這筆借款被抵銷了，被告就沒有必要于2012年5月5日交付陳某某30000元用于償還原告；并要求原告交付借條、擔保書后，才給付，足以表明借條、擔保書是有效的，否則，誰愿意用30000元換二張廢紙呢？

5、借條內容約定：還款方式為現金，即使房款存在，也不能抵銷借款，除非有新的約定，但被告未能提供有效證據；何況不存在房款！

6、陳某與原告還存在其它債務，即使存在房款，也是抵充其它債務，不可能抵充有連帶擔保人擔保的債務。房款抵充被告連帶擔保的債務，不符合正常邏輯，房款即使存在，與本案也沒有關聯性。

7、被告提供債務人陳某出具便條，其內容不具合法性。

陳某為大豐方強圩中村人，原告系鹽城經濟技術開發區步鳳新洼村人，《土地管理法》第八條規定農村土地、宅基地，屬于農民集體所有；第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地；第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定：農村住宅用地只能分配給本村村民?！斗课莸怯涋k法》第八十七條 申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不

屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予受理。因此宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。原告不可以到大豐方強圩中村六組購買房屋，即使購買，也屬于無效合同、無效行為，也就不會存在房款，當然就不會存在房款抵銷借款的事實。

五、根據《民法通則》及《擔保法》相關規定，被告應按照約定履行償還義務。

《民法通則》第八十九條 依照法律的規定或者按照當事人的約定，可以采用下列方式擔保債務的履行：

（一）保證人向債權人保證債務人履行債務，債務人不履行債務的，按照約定由保證人履行或者承擔連帶責任；

擔保法第十八條 當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶責任保證。

連帶責任保證的債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第二十條 連帶共同保證的債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求任何一個保證人承擔全部保證責任。

六、被告償還本金同時，應承擔利息、違約金、訴訟費、代理費等相關費用。

根據最高院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第123條、《合同法》第二百零七條 借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或者國家有關規定支付逾期利息規定及被告擔保書承諾，被告償還本金同時，應承擔利息、違約金、訴訟費、代理費等相關費用。

最高院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第124條規定“借款雙方因利率約定發生爭議，如果約定不明，又不能證明的，可以比照銀行同類貸款利率計息?！?/p>

《關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》[1999年1月29日最高人民法院審判委員會第1042次會議通過]法釋[1999]8號 ：對于合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。

七、單方以書面形式向債權人出具擔保書有效。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第二十二條 第三人單方以書面形式向債權人出具擔保書，債權人接受且未提出異議的，保證合同成立。

綜上，被告作為陳某向原告借款的連帶擔保人，有履行償還債務及利息、的義務。

以上意見謹請法庭予以充分考慮！

代理人 蔡

2012年7月