第一篇：房屋買賣合同糾紛代理詞（精選）

代理詞

尊敬的審判長：

我們接受原告常彬的委托，就原告常彬訴被告茂錫企業有限公司、浩騰企業有限公司、盛茂企業有限公司、金績發展有限公司、實盈投資有限公司、萬采有限公司、佳思發展有限公司（以下簡稱“七被告”）定金合同糾紛一案，擔任原告的代理人。現綜合本案事實發表代理意見如下：

一、原被告簽訂的《房屋買賣定金協議》（以下簡稱“《定金協議》”）真實有效，雙方應當按照《定金協議》的約定履行。原告積極合理履行《定金協議》，不存在違約情形。而七被告存在違約情形，原告的訴訟請求應當得到法庭的支持。

2011年7月27日，在北京中原房地產經紀有限公司（以下簡稱“經紀方”）的撮合下，七被告代理人吳海城持委托書與原告簽訂了《定金協議》。七被告代理人持有委托書，且代理簽約行為在委托期限內，故其代理行為，符合民法通則第六十三條：“代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任”的規定。七被告代理人的代理行為有效。另根據合同法第四十四條、第五十二條的規定，《定金協議》的內容系原被告雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律行政法規的規定，《定金協議》有效。

《定金協議》第8條約定：“定金200萬元整，自本協議簽署之日由原告直接支付給經紀方，剩余150萬元整在七被告辦理完成出售房屋委托公證及董事會決議書后，雙方簽署房屋買賣居間合同當日支付給經紀方”；第9條約定：“如因七被告原因導致未簽約，七被告應賠償原告雙倍定金”。原告已依約支付了200萬元定金。現七被告至今未辦理完成出售房屋委托公證及董事會決議書的工作，系明顯對《定金協議》的違反，該行為直接導致雙方無法簽署房屋買賣居間合同。故原告要求七被告賠償原告雙倍定金的訴請并無不當。

二、原告至今未收到七被告的出售房屋委托公證及董事會決議書，該事實應當得到法庭的采信。

作為本次交易的經紀方，北京中原房地產經紀有限責任公司全程參與了《定金協議》的簽訂及履行。由于交易標的額巨大，故合同履行過程中雙方采取經紀方資金監管的方式進行資金交付。同時，就重大通知及協調事項，也均系經紀方出面牽頭完成。鑒于合同法第四百二十五條對居間人如實報告義務的規定，《定金協議》中七被告的違約行為，經紀方也向原告及時進行了報告，但因七被告惡意拖延，協商無果。

至于原告未收到七被告的出售房屋委托公證及董事會決議書的事實，由于原告在本案中不可能也沒有能力至全國的公證機關、快遞機關調取全部的七被告是否進行過出售房屋委托公證事項、及董事會決議書的快遞送達事項。而七被告是否進行過公證委托，在哪個公證處進行過委托；是否送達過董事會決議書，在哪家快遞公司辦理的送達手續，則應當是一清二楚。由于七被告是否辦理完成出售房屋委托公證及董事會決議書，是否存在違約情形，是決定本案事實的關鍵，而原告對此存在客觀舉證能力的問題，七被告可以及其容易地完成此事實的舉證。因此我們認為，應當適用《證據規定》第7條的規定，由七被告舉證證明。懇請法官適用證明責任分配方面的自由裁量權：“在法律沒有具體規定，依本規定及其他司法解釋無法確定舉證責任承擔時，人民法院可以根據公平原則和誠實信用原則，綜合當事人舉證能力等因素確定舉證責任的承擔。”

三、針對七被告向原告發送的《終止交易通知書》，原告認可交易終止，但不認可七被告歪曲事實對原告的惡意詆毀。

2011年7月27日，《定金協議》簽署。2011年8月30日，七被告的代理人向發送《終止交易通知書》。其理由是“由于原告未能在合理時間內（包括承諾在8月30日下午二時前-其后要求延至同日下午四時半前）提供進行買賣交易的必要資料，同時否定了對交易的有益補充條款，耽誤了交易的正常進行”。七被告的理由無法成立，原因是：

1、原告自始至終都在積極、善意地履行《定金協議》。同時，對七被告拖延辦理完成出售房屋委托公證及董事會決議書的工作進行催促。而七被告至今未辦理該事項，明顯違反《定金協議》約定。由于七被告缺乏履約誠意，原告認為難以簽訂《房屋買賣居間合同》，故認可終止本次交易。

2、七被告辦理出售房屋委托公證及董事會決議書的義務系雙方簽署《房屋買賣居間合同》的前提，是阻卻《房屋買賣居間合同》簽署的唯一原因。而原告是否提交買賣交易的必要資料并非雙方簽署《房屋買賣居間合同》的前提，且雙方簽署的各項協議中對此均無依據，七被告對此的抗辯理由不成立。退一步講，即使提交買賣交易必要資料系原告的交易協助履行義務，該義務在雙方簽署《房屋買賣居間合同》的同時也可以履行完畢。原告絕不因此構成合同履行的實質性障礙。四、七被告惡意違約的根源在于其認為交易房屋可以售得更高價款，才終止了本次與原告的交易。對七被告利欲熏心的行為，法院也應當參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定（出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人），及《北京高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干問題的意見》第二條的規定（因可歸責于當事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預約協議約定有定金條款的，應當適用定金罰則）適用定金罰則對七被告予以懲罰。

綜上，原告認為，原告在《定金協議》簽訂后，善意履行、合理催促，不存在違約行為。相反地，被告因利益原因，惡意挑起事端，無端終止合同的違約事由明顯。懇請貴院主持正義，支持原告的訴訟請求，給與被告應有的懲罰。

以上代理意見，望合議庭采納。

代理人：

****年**月**日

第二篇：房屋買賣合同糾紛代理詞

房屋買賣合同糾紛代理詞

尊敬的審判長：

廣東蛇口律師事務所黃華律師受原告__的委托，指派我擔任__與__房屋買賣合同糾紛一案的訴訟代理人，參與本案的訴訟，現根據庭審舉證和質證，發表如下代理意見：

一、原被告雙方于2009年2月25日簽訂合同，定金2萬元，合同生效當日支付1萬元，在合同生效后2日內（含當日）支付一萬元（見證據1《房屋轉讓合同書》第3條），根據《資金托管協議》，原告已經于2009年2月25日向資金托管方__公司支付了2萬元定金（見證據3《正式收據》），根據合同約定，原告支付定金的日期應當認定為2009年2月25日，而不是被告答辯書中說的2009年3月4日，原告已履行了合同義務。

二、《房屋轉讓合同書》還約定，首期款10萬元于2009年3月15日前支付至指定監管銀行的監管賬號（見《房屋轉讓合同書》第4條）。原告根據合同約定，向銀行申請貸款按揭（見證據10），于2009年3月10日取得貸款承諾書（見證據6），并根據中國銀行深圳市分行南油支行出具的《二手樓交易資金委托監管協議》和《交易資金委托監管業務收款收據》，于2009年3月15日支付首期款120000元，已履行了合同義務。（見證據5）

三、原告曾于2009年3月16日委托律師向被告發出催告履約律師函，要求被告按時履行合同，但是遭到被告拒收，被告有意回避原告（見證據7、8），并且終止履行擔保贖樓義務，以實際行為明確表示不履行《房屋轉讓合同書》，拒不退還定金（見證據9、11、12、13）。

四、原告在履行合同期間，沒有收到被告任何期望終止履行合同的通知，由于被告已經明確表示不再履行合同，違約在先，原告被迫依法以《律師解約函》的方式解除《房屋轉讓合同書》。（證據14、15）

五、根據國眾聯出具的《報告書》，評估價格為723，350元。對此原告已經提出異議，認為《報告書》評估價格低于實際市場價格。（理由見《異議書》）

綜上，原被告簽訂的房屋買賣合同合法有效，被告在原告毫不知情的情況下，單方解除合同，既不與原告聯系也不退還定金，給原告造成了較大損失，現依據《合同法》第一百一十五條之規定，請求貴院依法查明事實，支持原告的訴訟請求。

代理人：

深圳律師黃華 咨詢電話：***

廣東蛇口律師事務所（中國首家律師事務所）

深圳市南山區創業路海王大廈A座14層

第三篇：房屋買賣合同糾紛民事代理詞

房屋買賣合同糾紛民事代理詞

李路路 山東東勝律師事務所 *** 尊敬的審判長、審判員：

山東東勝律師事務所接受本案原告孫XX的委托，指派我們擔任其代理人，現根據庭審查明的事實及相關法律、法規的規定，發表以下代理意見:

一、原告孫XX與被告XX房產公司簽訂的《樓房預付款合同》，合法有效，對雙方當事人都具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或解除。

2011年1月13日，原被告雙方簽訂《樓房預付款合同》，合同約定被告向原告出售的樓房主房面積約133.50㎡，車庫面積約21.65㎡，儲藏室面積約19.71㎡，總價款為400328元，原告預定樓房后向被告支付定金5萬元。此合同系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，根據《中華人民共和國合同法》第8條規定，雙方當事人均受此合同的約束，任何一方不得擅自變更或解除。合同簽訂后，原告依據合同約定向被告支付定金5萬元，履行完其合同義務，被告也應按照合同約定履行其義務,但是被告卻在未通知原告的情況下將普通樓房建成280㎡的別墅，其擅自變更合同的行為構成嚴重違約。

二、被告應雙倍返還原告定金10萬元

本案中，原告向被告交付定金5萬元，被告卻沒有履行 其合同義務，其應按照《中華人民共和國合同法》第115條規定，雙倍返還原告定金10萬元。

三、被告應賠償原告損失5萬元。

被告的違約行為致使原告喪失同期購買同區位其他房屋的機會，如今在同區位購房成本大大增加，給原告造成巨大利益損失。按照《樓房預付款合同》約定的房價為2450元/㎡,而現在同區位房價卻已超過4000元/㎡，原告在同區位購買同一面積房屋將多花費（4000元/㎡-2450元/㎡）×133.50㎡=206925元。《樓房預付款合同》約定的定金已不足以彌補被告方違約給原告造成的損失，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第28條之規定，原告可要求被告賠償超過定金部分的損失，現原告向被告主張5萬元的損失系合情合理的。

綜上，被告的行為已嚴重違約，其應按照合同法的規定雙倍返還原告定金10萬元，并賠償原告超過定金部分的損失5萬元。

以上代理意見請合議庭重視！

第四篇：代理詞 代理意見(房屋買賣合同糾紛)

代理意見

尊敬的審判長：

*****律師事務所接受本案原告的委托，指派我們擔任馮**、周**訴蔡**房屋買賣合同糾紛案件原告的代理人參與本案的訴訟，經過今天的庭審舉證、質證和法庭調查，現根據事實和法律，發表以下代理意見：

一、原被告之間的房屋買賣合同合法有效。

原被告之間簽訂的《房屋產權買賣協議書》主要條款具備，當事人、標的、價款、交易時間明確。該房屋買賣合同系雙方真實意思表示，未違反我國法律，已經雙方簽字，且被告已將房屋及其房產證、土地使用權證交付給了原告，并且原告從2002年入住該房屋至今。最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》

第56條明確規定，買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效。故，該房屋買賣合同合法有效，請求人民法院依法予以確認。

二、該地產系原告所有

原被告之前簽訂的《房屋產權買賣協議書》合法有效，被告向原告交付了房屋產權證、土地使用權證，同時也向原告實際交付了該房屋；原告向被告支付了房款，并實際使用和管理了該房屋長達十幾年。且本案房屋買賣合同中，明確“此協議生效后，甲乙雙方在未辦理產權過戶前，乙方對該房享有私有全產權（使用權處理權）”。所以該房屋系原告所有。

三、被告應為原告辦理房屋產權及土地使用權過戶登記手續。我國《合同法》第一百三十條規定“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”房屋買賣合同屬于買賣合同的一種，其出賣人轉移房屋的所有權于買受人，是房屋買賣合同的主要特征之一。原告向被告支付購房款，被告向原告交付房屋和房屋產權證、土地使用權證，就是賣方轉移房屋所有權的意思表示，被告應當誠實守信，為原告辦理房屋產權及土地使用權過戶登記手續。

最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第85條規定，“財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行”。原告

在十年多的時間內對該房一直進行合法的占有、使用，但是現在被告反悔并無正當理由，協議又能夠履行，應當繼續履行。

對于合法有效的房屋買賣未辦理產權轉移登記手續的，根據最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條的規定，人民法院“應著其補辦房屋買賣手續”。

故，人民法院應當判令被告協助原告將該房屋產權及其土地使用權轉移登記至原告名下。

四、被告主張以原告向其交付一套房屋為條件配合辦理過戶手續沒有事實和法律依據。

被告主張的該條件沒有事實依據，也未提出相應證據支持其主張，原告不予認可。

五、被告以原告要求配合辦理過戶手續的訴求不適用訴訟時效制度

1.《最高人民法院民一庭對當前民事審判難點的意見》中，關于交房、辦證與訴訟時效問題，民一庭傾向性意見第二條指出：出賣人已經將房屋交付于買受人，買受人亦已實現對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質，不適用訴訟時效的規定。本案的事實符合上述情形，原被告雙方在簽訂合同后完成了房屋的交付手續，原告的請求具有物權性質，不適用訴訟時效的規定。

2、房產權屬登記是房產產權管理的主要行政手段，也是依法確認房地產所有權的法定手續，協助產權人辦理產權過戶登記手續是一種法律義務，不受時間限制。

3、從合同的主從義務來看，在主給付義務已經履行完畢的情況下，從給付義務不得單獨適用訴訟時效。房屋買賣合同中，被告的主給付義務是交房，過戶僅是對原告物權的確認，在房屋已交付的情況下，被告不能再適用訴訟時效對過戶義務抗辯。

綜上, 原被告之間的房屋買賣合同合法有效，被告不予配合辦理過戶手續，于法無據，損害了原告的合法權益。為此，請求人民法院依法作出裁判，保護原告的合法權益，維護交易安全和社會穩定。以上代理意見，誠望法庭予以采納。

委托代理人：*****律師事務所***律師

2014年6月9日

第五篇：房屋買賣合同糾紛

“一房二賣”構成違約（2008）贛中民一終字第13號民事判決書

江西省贛州市中級人民法院民事判決書

（2008）贛中民一終字第13號

上訴人（原審被告）黃成建，男，1965年10月3日生，漢族，南康市人，南康市國稅局干部，住南康市國稅局。

被上訴人（原審原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，漢族，南康市人，住南康市橫寨鄉長塘村井頭2號，現住南康市旭山北路唐江餐館。

委托代理人劉洪基，南康市蓉江法律服務所法律工作者，一般代理。

上訴人黃成建因與被上訴人李亮亮商品房買賣糾紛一案，不服南康市人民法院（2007）康民一初字第881號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明：原、被告經南康市芙蓉房產中介中心介紹，于2007年2月16日簽訂了一份《房屋買賣協議書》，約定由被告將位于南水新區芙蓉新城慧蓉苑1座701號套房一套轉讓給原告，協議內容為：該房面積為93平方米，總房價為人民幣153800元；付款方式為在簽訂協議時先付2萬元定金，被告交付鑰匙后原告除銀行按揭款外把剩余款付清給被告，開發商代收費用及稅收除被告支付契稅外，其余費用由原告承擔；被告協助原告辦理過戶手續，費用由原告負責；協議生效后，不得反悔，如有違約，違約方應向守約方賠償違約金3萬元等等。協議簽訂當日，原告向被告支付了2萬元購房定金。2007年農歷初8（2月25日），原、被告一起到南康市中聯芙蓉新城開發有限公司，原告以被告名義向該公司繳納了共計2230.20元的物業管理等費用。因被告未向原告交付房屋鑰匙及出示房產權證明，原告當日并未向被告交付剩余購房款。后雙方對于購房問題幾次協商，原告要求被告交付房屋鑰匙并出示房產證明后，自己才能付清剩余房款，而被告則要求原告付清剩余購房款，故雙方未能達成一致意見。后被告于2007年3月16日在南康市中聯芙蓉新城開發有限公司辦理房屋交接手續，領取慧蓉苑1座701號房鑰匙。2007年4月期間被告在原告未明確表示放棄購買該房屋的情況下將該房售于案外人張興財，并向其交付了該房鑰匙。

另查明，被告于2007年6月6日在南康市中聯芙蓉新城開發有限公司領取了慧蓉苑1座701號房產證。在法庭辯論終結前，被告未向原告交付房屋鑰匙，原告也未向被告支付剩余房款。

原審法院認為，依法成立的合同受法律保護，合同雙方應當按照約定全面履行自己的義務。原、被告簽訂的房屋買賣協議，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規定，屬有效合同。原被告應當按照約定全面履行自己的義務。協議簽訂后，原告依約支付了購房定金2萬元，已履行了自己的義務。根據該買賣協議第二條：“??.，鑰匙交付乙方（即原告李

亮亮）后乙方除銀行按揭款外把剩余款付清給甲方（即被告黃成建）。??”的約定，被告應先將房屋鑰匙交給原告后，原告才把剩余房款付清給被告，但是由于被告未及時在芙蓉新城辦理交接房手續，導致被告無法及時向原告交付房屋鑰匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未違反合同約定，不構成違約。2007年4月期間，被告在原告未明確表示放棄購買房屋的情況，將該房屋售于他人，并將房屋交付他人，致使原被告簽訂的房屋買賣協議無法履行，被告的這一行為違反了我國民法中的誠實信用原則，構成違約，其應按照合同約定承擔違約責任。因原被告簽訂協議已經無法履行，所以原告要求與被告解除協議，由被告返還原告定金2萬元并支付違約金3萬元給原告的訴訟請求理由充分，符合法律規定，予以支持。原告以被告名義交納買賣房屋的物業管理費用2230.20元因被告違約將房屋售于他人，現原告要求被告返還此款，理由充分，符合法律規定，予以支持。據此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、《中華人民共和國民法通則》第九十二條之規定，判決：

一、解除2007年2月16日原、被告簽訂的《房屋買賣協議書》；

二、限被告黃成建于判決生效后七日內向原告李亮亮返還購房定金20000元及支付違約金30000元，共計人民幣50000元；

三、限被告黃成建于判決生效后七日內向原告李亮亮償還其代繳的物業管理費用等計人民幣2230.20元。如果被告黃成建未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國訴訟法》第二百三十二條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1205.6元由被告黃成建負擔。

上訴人黃成建不服原審判決，上訴至本院，其上訴理由及請求為：2007年2月25日雙方一同前往房屋開發公司交相關費用，在各自交完自己應交的代收費用后，被上訴人回去取交房款的錢，因被上訴人的父親不知何故不同意拿錢給被上訴人，房屋交易暫時擱淺。后被上訴人和其兄找到上訴人說他們無法做通其父親的工作，要求放棄購買房屋，退回保證金。上訴人于是自己湊錢交清購房款。上訴人拿到房屋鑰匙的第二天發了一條短信給被上訴人的哥哥，要求他們在2007年3月20日前來拿鑰匙和付清購房款余款。同時上訴人還告知中介公司房屋鑰匙已拿到，中介公司也告知了被上訴人，被上訴人再次表示無法做通其父親的工作，請求退回保證金，因此上訴人將該房屋出售他人，上訴人沒有違約。原審認定上訴人沒有先把鑰匙交給被上訴人構成違約，這不符合商品交易規則，交錢和交鑰匙應該同時進行，而被上訴人未履行交錢的完全義務。請求二審法院依法撤銷原審判決，改判由被上訴人支付給上訴人違約金3萬元，一、二審案件受理費及物業管理費2230.20元由被上訴人承擔。

被上訴人李亮亮辯稱：2007年2月25日被上訴人攜帶9萬多元現金與上訴人一同前往房屋開發公司辦理交房的相關手續，因上訴人未向被上訴人交付房屋鑰匙及出示房產權證明，故被上訴人按協議第二條約定未向上訴人支付剩余購房款，只以上訴人的名義向開發公司交納了物業管理費2230.20元。而上訴人于2007年3月16日才領取房屋鑰匙。其后被上訴人多次督促上訴人履行合同義務，及時交房，但上訴人卻將房屋賣給了案外人張興財，致使上訴人與被上訴人所簽訂的房屋買賣協議無法履行，上訴人構成了根本違約，應承擔違約責任。原審判決認定事實清楚，處理正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審認定的事實與原審法院查明的事實一致。

本院認為：上訴人黃成建與被上訴人李亮亮簽訂的《房屋買賣協議書》，系雙方當事人的真實意思表示，內容合法，為有效合同。被上訴人李亮亮已按約定向上訴人黃成建支付了購房定金2萬元，并代繳物業管理費2230.20元。對剩余購房款雙方約定鑰匙交付后付清。

但上訴人黃成建不僅未將房屋鑰匙交付給被上訴人，在雙方所簽《房屋買賣協議書》尚未解除的情況下，將房屋轉讓給他人，上訴人黃成建已構成違約，應承擔違約責任。上訴人黃成建主張其是在被上訴人已放棄購房的前提下才轉讓房屋證據不足，本院不予采信。上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律及處理正確。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，判決如下： 駁回上訴，維持原判決。

二審案件受理費1205.60元，由上訴人黃成建負擔。

本判決為終審判決。

審判長徐軍

審判員傅忠

代理審判員鄭小兵

二○○八年一月三十一日

書記員黃中林