第一篇：物業人員配置[本站推薦]

報 告

主旨：關于管理區域人員配置及崗位職責的報告 內容：

1、物業經理1人

2、秩序維護部(13人)白班：(1)、一號崗（大門口）2人(2)、二號崗1人（會所一層電梯口）（3）、三號崗1人（樣板房）（4）、四號崗1人（施工通道）。（5）、秩序維護領班（主管）1人（6）、頂班4人。

中夜班（3人）

說明：

1、上述崗位工作期間必須立崗，所以需要秩序維護員更替立崗。

2、星期六及星期天施工單位人員不得進入管理區域施工，故三號崗人員調至二號崗。

3、所有秩序維護人員每周休息一天。

4、白班需要10名秩序維護員加1名秩序維護領班（主管）。

5、中夜班3人。

6、共計：13人.一、人員配置（42 人）

備注：白班秩序維護員上班時間（兩個時間點）：08:00—17：1700,09:00—18:00 中班：17:00—00:00、夜班：00:00—08:00.3、環境部（保潔員17名）

外圍：（區域：外圍馬路、綠化帶及路面）2人。

內圍：（1）、辦公區域2人。（2）、銷售中心2人。（3）、室內游泳池1人（機動）。（4）、樣板房（6套）6人。（5）、保潔領班（主管）1人。（6）、休息3人.說明：

1、所有保潔人員人員每周休息一天。

2、保潔需要16名保潔員及1名保潔領班（主管）。

3、共計：17名。

4、工程維修部（2人）

（1）、維修主管1人。（2）、維修工1人。備注：此崗位要以項目進展而定。

5、樣板房管理員7名（6個樣板房），客戶接待員2名。

6、共計：42人

二、崗位職責：

1、物業經理崗位職責： 直接上級：地產公司分管領導

直接下級：客戶服務部、工程維修部、秩序維護部部、環境部

1.1負責物業服務中心中長期發展的管理目標及物業服務中心質量方針、質量目標的審訂，審批物業服務中心質量手冊，召開管理評審；履行管理者代表職責,負責質量保證體系的有效性和可持續性，并根據企業中長期及年度經營管理目標，制定相應的品質管理目標。1.2對各項經營管理工作最終結果負責，對外加強物業服務中心與政府職能部門的溝通和聯系，對內培養和開發經營管理人才，負責任免物業服務中心部門主管以上人員，報請主管領導后對結果負責。

1.3檢查、監督、考核各部門主管的工作，協調各部門之間高效有序的運作，確?？沙掷m運作。對物業服務中心各級管理人員及各項經營管理工作有建議權和評審權；具體檢查、監督、指導各部門日常經營管理工作狀況，并使各部門高效、有序、專業的運作和發展，并有向各業務部門的建議權和考核權。

1.4制訂物業服務中心經營管理目標，包括一系列規章制度、操作規程，規定各級人員的崗位責任并監督實施，保證各項管理服務工作的質量，使業主滿意。

1.5建立健全的組織結構，使之合理精簡、高效；召集和主持物業例會，及時解決管理中暴露的問題。

1.6負責協商、調解與地產公司的有關業務對接工作，并負責向相關領導報告有關在物業管理中涉及需協調解決之事宜。

1.7在自然災害及重大傷亡事故發生時，為物業第一負責人，負責組織、開展各項有效的拯救措施及落實各項預防事故、災害擴大之預防措施。

1.8定期或不定期地聽取員工意見和建議，不斷完善企業的經營管理。

1.9以身作則，關心員工，提高企業凝聚力，使員工以高度熱情和責任感完成本職工作。1.10代表公司參加與政府職能部門、上級主管部門以及社會各界的會議、溝通、聯絡和關系的保持。

1.11負責物業服務的區域治安防范管理工作，就管理現狀中不足現象提出整改意見，并落實整改措施；負責各業務部門的消防管理責任工作并落實和監督，為物業服務區域治安防范工作第一責任人。

1.12負責向地產公司相關領導報告質量保證體系運行情況，審批程序文件，組織開展質量保證體系內、外審工作。負責重大質量事故的善后處理及事故原因的調查，并將調查結果和擬采取的相應措施，報地產公司相關領導，最后負責跟蹤措施之有效性。

1.13組織并落實相關職能部門和定期評估各部門對物業工作的意見和建議。保證前期銷售中的服務工作有序進行。

1.14負責綠化清潔業務管理工作，加強對綠化清潔工作的監督和指導。1.15完成上級部門及領導交辦的其他工作任務。2.0工程維修部主管崗位職責 直接上級：物業經理

直接下級：工程維修部各類操作技術員 管理級別：職能管理層

2.1直接對物業經理負責，負責工程維修部的全面管理工作。履行管理合同，完成物業服務中心下達的各項管理指標和經濟指標。貫徹執行物業服務中心制定的服務目標，確保機電安裝維修工程部管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態。執行政府部門制定的有關行業安全法規，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發生安全事故。

2.2負責對工程維修部所有人員、設備、房屋修繕的全權管轄和調配。挑選和配備下屬各崗位的管理人員，培養、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設備的安全運行與房屋設備設施的完好。盡最大的努力，以最低的管理成本費用開支，保持三琦物業公司所管物業的高水準。2.3制定下屬各崗位規范及操作規程，督促、檢查下屬嚴格執行崗位責任制、操作規程及設備檢修保養制度。

2.4深入現場，掌握人員和設備狀況，對設施、設備的運行、維修和保養工作進行定期和不定期檢查，保證設施、設備的正常運行（每周必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗）。堅持每天作如下檢查：

2.4.1審核運行報表，掌握能耗規律，發現異常，分析原因，及時采取節能措施。2.4.2審閱各系統運行監測技術數據，發現偏差，及時修正。

2.4.3現場巡查樓房保養及重點設備運行技術狀況，發現隱患，立即與本部門有關主管工程師及時組織力量消除；發生影響運行的重大故障，應立即組織力量處理。

2.4.4現場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發現不良傾向及時糾正。2.4.5現場檢查重要維修工程及增改工程的工作質量與進度，發現失控及時采取措施。2.4.6現場檢查主要公共場所動力設施，發現問題及時組織維修。

2.5審定下屬人員及班組工作計劃，統籌工作安排與人力調配，檢查計劃執行情況。

2.6負責項目建設過程各項工種的跟進及記錄，特別是隱蔽工程中的記錄。

2.7提前對騁望驪都進行全面深入的了解，為即將開始的物業承接查驗掌握第一手原始資料。2.8前期中不斷巡查管理區域（樣板房、會所、泳池等）設施設備，發現問題及時解決，保證區域中的設備處于良好狀態下運行。

2.9編制或審核批準培訓計劃，定期對管理人員進行培訓，提高管理水平，把工程維修部建設成為一支高素質、高技術水準、高效率、高服務質量的隊伍。

2.10定期總結工作，及時向物業經理匯報工作情況，接受本崗位績效考核，完成物業經理布置的其他工作。

2.11完成領導交辦的其他工作。2.1維修技術員崗位職責 直接上級：工程維修主管 管理級別：操作層

2.1全面負責管理區域（前期為：樣板房、會所及其他區域）公共設施日常維修及入戶維修工作，對工程主管直接負責。負責所管物業的公共設施的保養、維修及住戶報修入戶維修工作。要求每天作如下工作：

2.1.1對轄區內公共設施進行檢查，發現問題立即組織處理，較大問題須及時向工程主管匯報。

2.1.2及時處理住戶報修，入戶維修應注意嚴格遵守員工儀容儀表及規范操作的相關規定，較大問題須及時向工程主管匯報。

2.1.3模范執行崗位責任制、操作規程、員工守則和各項規章制度，及時完成工程主管下達的各項工作任務。

2.1.4管理好轄區內的各種公共設施，使之經常處于良好的正常使用狀態，并優質、高效、低耗、安全運行。對所管轄的給排水系統設備要嚴格做到三干凈（設備干凈，機房干凈，工作場地干凈）；四不漏（不漏電，不漏油，不漏水，不漏氣）；五良好（使用性能好，密封良好，潤滑良好，緊固良好，調整良好）。

2.2做好日常具體工作安排，做到對公共設施維修、入戶維修能迅速及時，保證質量，不留問題；公共設施發生故障時，能有效地組織力量搶修，并及時向工程主管匯報，保證公共設施處于最佳的使用狀態。

2.3做好各種公共設施的年、季、月檢修保養計劃和備品、備件計劃，報工程主管審核，并負責具體實施檢修保養計劃，按時按質按量地完成，填好相關的記錄表格。

2.4做好公共設施的技術檔案。設施維修、故障排除、零部件更換情況應清楚地填寫于班組

檔案，每月22日前交工程主管匯總。

2.5定期總結維修技術工作，及時向工程主管匯報工作情況，接受本崗位績效考核，完成工程主管布置的其他工作。2.6完成領導交辦的其他工作。3.0秩序維護領班（主管）崗位職責 直接上級：物業經理 直接下級：秩序維護員 管理級別：管理層

3.1全面負責秩序維護部的管理、領導、協調工作。

3.2不斷監督和巡查各個崗位秩序維護員工作狀況，發現問題及時糾正并認真填寫表格。3.3指導、管理秩序維護部消防、安全、樓宇自控的工作及配合其他部門工作。

3.4實施目標管理，安排、檢查和考核秩序維護部消防、安全、樓宇自控的工作情況，保證各系統的正常運行，發揮系統間的監控、反饋、協調、指揮作用。3.5協調秩序維護部與各部室的業務關系。3.6協調秩序維護部與當地派出所聯系。

3.7指導、安排秩序維護部全體員工的學習和培訓，不斷提高員工的素質、業務能力和服務水平。

3.8定期總結工作，及時向領導匯報工作情況，接受本崗位績效考核。3.9完成領導下達的其他任務。3.1大門口（一號崗）崗位職責： 直接上級：秩序維護領班 管理級別：操作層

3.1．1按規定禮貌迎接進入樣板區及辦公區的客人，配合銷售，展示良好服務形象。3.1．2禁止推銷廣告、拾廢品等閑雜人員進入管理區域。

3.1．3禁止易燃、易爆、具有毒害性的物品進入管理區域（維修除外）。

3.1．4憑公司行政部簽發的物資搬運放行條，對貴重或大件物品搬出會所的進行核對，經確認后予以放行。

3.1．5對前往辦公區域的訪客做好外來人員登記工作。

3.1．6注意門口及門外情況，發現問題及時制止或上報，并隨時與其他崗位保持聯系。3.1．7認真完成交接班手續，完成領班交辦的其他任務。3.2會所電梯口（二號崗）崗位職責：

直接上級：秩序維護領班 管理級別：操作層

3.2．1及時與一號崗聯系，禮貌指引進入銷售中心及辦公區的客人，展示良好服務形象。3.2．2注意周圍情況，發現問題及時制止或上報，并隨時與其他崗位保持聯系。3.2．3認真完成交接班手續，完成領班交辦的其他任務。3.3樣板房（三號崗）崗位職責 直接上級：秩序維護領班 管理級別：操作層

3.3．1按規定人性化迎接進入樣板房客人，配合銷售，展示良好服務形象。3.3．2時刻溫馨提醒客人注意事項。

3.3．3下雨、施工等特殊情況發生時，及時放置各樣提示牌。3.3．4保持周圍環境的清潔。

3.3．5認真完成交接班手續，完成領班交辦的其他任務。4.0環境部保潔領班（主管）職責 直接上級：物業經理 直接下級：保潔員 管理級別：操作層 4.1對環境衛生負責。

4.2直接負責保潔員在所管區域的清潔衛生工作的監督和檢查。

4.3檢查員工每日出勤情況，察看是否全勤工作，如有缺勤，應及時安排補位清潔。4.4檢查員工每日所管轄區的清潔衛生情況（如：會所、樣板房、人行道路、走廊及有關廳堂，外墻及外墻上的玻璃，大理石地面，不銹鋼裝飾品，各種燈飾，公共衛生間的清潔衛生工作等），并進行當班考核。

4.5檢查員工所使用的清潔工具和保養設備的完好情況，督促員工愛護工具和設備。4.6及時檢查員工的工作情況，及時調整各種工具的使用和人力配置。

4.7編制公共衛生轄區人員安排計劃，清潔用品供應計劃，做到精打細算，減少損耗，控制成本。

4.8關心員工生活，善于調節員工的工作情緒，指導好員工的工作，增加班組凝聚力。4.9清潔區域內發生的水電、照明及其它公共設施的損壞，要及時報告物業經理心，并引導維修人員進行修理。4.1室內保潔員崗位職責

直接上級：保潔班長 管理級別：操作層

4.1.1每日對服務樓道、衛生間、公共部分地面進行一次清掃、拖洗，保持地面整潔。4.1.2每日對會所、樣板房地面、墻面、玻璃、門窗、桌椅、衛生間、燈飾、及其他設施等進行一次全面大清潔，并注意隨時進行保潔，確保會所及樣板房時刻處于清潔狀態。4.1.3每日對樓梯配電箱、消防箱、開關、扶手、信箱、標識牌、墻面、地面等公共部位進行清潔工作并保持干凈。

4.1.4每周對室內護欄、玻璃窗、地角線、欄水線進行兩次清潔，并不斷巡視以保持整潔。4.1.5每周對室內公共通道之外露管道等設施進行清潔工作。4.1.6每月對室內公共部位的燈罩進行一次全面的清潔工作。4.1.7定期對樓內進行環境消殺。

4.1.8每次使用完保潔工具器具后，清洗干凈，統一存放于指定地點，并及時補充或申領。4.1.9對室內公共設備設施等損壞情況做好記錄，上交保潔班長安排處理。4.1.10收集顧客的意見和建議，及時向班長匯報。4.1.11完成領導交辦的其他工作。4.2室外保潔員崗位職責 直接上級：保潔班長 管理級別：操作層

4.2.1每日需清掃區內地面、地下停車場、道路、保安崗亭、綠化帶等，保持公共場所地面無紙屑、煙頭、痰印、污跡。

4.2.2每日需對公共設施進行一次以上的保潔。若發現公共設施有損壞情況，應及時報告保潔班長。

4.2.3每日至少二次收集、清運生活垃圾。

4.2.4每周需對露天地面、公共場所、圍(護)欄、路燈柱等設施進行清洗工作。4.2.5每周對園區外圍的各類標識進行兩次以上的清潔工作。4.2.6每周對園區外圍的垃圾箱、果皮箱、井道、溝渠進行全面清洗。

4.2.7對每次使用后的保潔工具、器具每次要及時清洗干凈，統一存放于指定地點，并及時補充、申領。

4.2.8維護責任區衛生，勸阻、制止不衛生、不文明的行為。4.2.9對可疑人員、情況，及時與當值秩序維護員聯系。4.2.10及時收集、匯報顧客的意見和建議。

4.2.11完成領導交辦的各項工作。5.0銷售中心客服接待員崗位職責 直接上級：物業經理 管理級別：操作層

5.1客服人員負責接待工作的具體操作；

5.2物業經理負責對客服接待工作的監督和指導，并對不合格流程提出有效的解決方案。5.3物業經理負責對流程進行審批，并對實際操作進行督導。5.4.客服接待流程 5.4.1 接待前準備工作：

5.4.1.1客服人員每天上班前必須對著裝、外表、手指甲等個人衛生情況進行自檢與互檢，確保著裝規范、外表整潔；

5.4.1.2客服人員每天上班后立即對客服工作室的物資及其他輔助保障設備（如飲水機，消毒柜，冰柜，）等進行檢查，發現問題或物資不足馬上聯系處理；

5.4.1.2客服人員檢查完物資設備后應馬上對會所進行立體檢查，并啟動需用的設備，確保會所的設備設施處于正常的運行狀態；

5.4.1.3所有準備工作完成后客服人員應按規定站立于指定位置準備迎客； 5.4.2 接待：

5.4.2.1引客：在銷售中心門口迎接客人，雙手疊放于腹前?？腿诉M門第一時間致意歡迎：上身向前傾斜15度，面帶微笑，目光親切地注視著對方,同時致以熱情的問候：“歡迎光臨”，聲音向上，愉悅，音量保持在50分貝。

5.4.2.2詢問：向客人報茶品——“X先生/小姐您好，我們為您免費提供以下飲品，有紅茶、綠茶、咖啡、果汁、礦泉水、檸檬水等，您看您需要來點什么？”，同時右手自然彎曲導視茶水單?？腿它c單后要重復一遍客人所需飲品，并請稍候。如：“兩杯紅茶、一杯咖啡，好，各位請稍候”；

5.4.2.3應注意觀察客人是否抽煙，若客人抽煙則應及時遞上煙灰缸。更換煙灰缸時應注意用新煙灰缸扣在舊煙灰缸上，輕拿至托盤處，再把新煙灰缸放下，以免煙灰飛起。

5.4.2.4泡茶：先用小茶匙取適量茶葉放入茶壺中，在茶壺中倒入少量開水，輕搖一下，洗去茶葉上的浮塵。倒掉洗茶水，再倒入開水約8分滿。綠茶放置約5分鐘、紅茶放置約8分鐘，再倒入杯中，注意杯子應倒7分滿。

5.4.2.5上茶：右上左下——在客人右側奉上茶杯，在客人左側撤下茶杯；一般順序為：小孩、老人、女士；按順時針方向提供服務。上茶時，從客人右側將茶杯輕輕放到客人面前，并說：“先生，您的茶，請慢用”。

5.4.2.6續水：接待過程中隨時關注顧客，觀察到客人杯內水量少于一半時應及時續水。續水時應當將客人杯子拿至托盤上向內放好，再續水至7分滿后，用手輕拿杯身（注意不能拿或觸碰杯沿）放至客人面前。當客人談話氣氛很熱鬧時，要提供無聲服務，將茶杯拿起倒水，輕輕放到客人面前，并做請慢用的手勢；當客人溝通氣氛很安靜時，可提供有聲服務，輕輕說：“不好意思，打擾一下，給你加點茶水”，將茶杯拿起倒水，動作要干凈利落，盡量減少打擾的時間。

5.4.2.7準備點心：在接待11：00至12：30或17：00至18：30時間段的客戶時，提前十分鐘將點心放置果盤。

5.4.2.8上點心：向客人報點心名——“X先生/小姐您好，這是我們為您準備的免費點心?！?，右上左下——在客人右側奉上果盤，在客人左側撤下果盤；果盤放中央提供服務。上點心時，從客人右側將果盤輕輕放到客人面前，并說：“先生/小姐您好，請慢用”。

5.4.2.9保證客服人員至少有一名留守接待現場，以備處理緊急情況； 5.4.2.10客服接待人員須統一著裝，精神飽滿，面帶微笑，熱情待客。5.5接待結束

5.5.1面帶微笑，目送客戶離開。

5.5.2收杯，收果盤，清洗消毒，為下一接待做好充足準備。5.5.3做好場地的清潔、設備的檢查、保養等善后工作； 5.6注意事項

5.6.1注意事項：續水時注意客人使用后茶杯擺放位置，如客人已經將放在右手位的茶杯移到左手位，或者服務人員觀察到客人習慣用左手取用茶杯，則續水后應主動將茶杯改置于左手位。

5.6.2為保證茶水杯了始終保持合適能喝的量，茶水第一次上來時，加茶水的時間間隔要很短，1-2分鐘即可以來看是否要補充添水，加的次數越多，時間間隔越長，最后可以在15-20分鐘左右；

5.6.3接待在11：00至12：30或17：00至18：30時間段的客戶時，可適當地上些點心。

5.6.4時刻關注客戶，了解客戶需求及可能產生的服務要求，并為之提供相關的服務（如是否需要煙灰缸等）。

6.0樣板房管理員崗位職責 直接上級：物業經理

管理級別：操作層

6.1樣板房管理員負責接待樣板房客戶參觀工作的具體操作；

6.2物業經理負責對客服接待工作的監督和指導，并對不合格流程提出有效的解決方案。6.3物業經理負責對流程進行審批，并對實際操作進行督導。

6.4樣板房門口迎接客人，雙手疊放于腹前?？腿诉M門第一時間致意歡迎：上身向前傾斜15度，面帶微笑，目光親切地注視著對方,同時致以熱情的問候：“歡迎光臨”，聲音向上，愉悅，音量保持在50分貝。

6.5雙手送至客人鞋套，幷微笑：“歡迎參觀”。接著向客戶詳細介紹樣板房戶型、面積、功能及裝飾材料等等。

6.6客戶離開時，應微笑向客戶：“謝謝您的感觀，歡迎再次光臨騁望驪都”。

6．7注意事項：

1、每天早上將樣板房燈全打開、檢查衛生，不合格項及時告知保潔員；

2、每天調節好空調溫度（應該根據天氣而定）

3、保持飽滿的精神狀態，注重儀容、儀表、儀態。

第二篇：住宅小區物業人員配置

物業管理 26萬平米的住宅小區應配備多少管理人員

項目經理 1人

項目助理 1人

工程經理1人

工程主管兼調度 1人

安保經理 1人

消防主管 1人

保安隊長 1人

客服經理 1人

保潔綠化經理 1人

主管會計1人

管理人員共計10人

其它業務崗位要看你的崗位設置了，一般來說，26萬平米的住宅配置： 客服人員（樓宇管理員）不少于8人

工程維修人員不少于12人（水電各半）

保安員不少于32人（按24小時值班制度，設8個崗位，每崗4班輪換）保潔不少于15人（平均每2萬平米配置1人，園區及周邊外圍2人）綠化不少于3人

物業工作人員共計不少于70人

全部人員合計80人（最低）。

通常來說，26萬平米小區，只要不是經適房，80--90個物業人員的配置算是比較合理的，高級公寓和別墅需要的人員就更多了。

上述配置不含車場管理。

第三篇：物業人員配置

報 告

主旨：關于管理區域人員配置及崗位職責的報告 內容：

1、物業經理1人。

內勤人員1人（負責客服電話跟一切來訪接待、檔案資料整理等。）

2、秩序維護部(14人)白班：(1)、一號崗（大門口）3人(2)、二號崗(大門口)3人（3）、秩序維護領班（主管）1人負責小區秩序人員調配及安全等一切事宜。（4）、頂班2人。

夜班（6人）

說明：（1）、上述崗位工作期間必須立崗，所以需要秩序維護員更替立崗。

（2）、星期六及星期天施工單位人員進入管理區域施工必須按平常程序統一管理。（3）、所有秩序維護人員每月休息二天。

（4）、白班需要10名秩序維護員加1名秩序維護領班（主管）。（5）、夜班3人。（6）、共計：14人.備注：白班秩序維護員上班時間：06:00—18： 00、夜班：18:00—06:00.3、環境部（保潔員4名）

1#、2#、3#、4#、5#、6#按樓分配，另外樓下綠化帶內的草、雜物由保潔人員清理。說明：

1、所有保潔人員每周調休一天。

4、工程維修部（1人）

（1）、維修主管1人。（小區內的維修及水電、電梯保養等）

6、共計：19人

二、崗位職責：

1、物業經理崗位職責： 直接上級：地產公司分管領導

直接下級：客戶服務部、工程維修部、秩序維護部部、環境部

1.1負責物業服務中心中長期發展的管理目標及物業服務中心質量方針、質量目標的審訂，審批物業服務中心質量手冊，召開管理評審；履行管理者代表職責,負責質量保證體系的有效

一、人員配置（人）

性和可持續性，并根據企業中長期及經營管理目標，制定相應的品質管理目標。1.2對各項經營管理工作最終結果負責，對外加強物業服務中心與政府職能部門的溝通和聯系，對內培養和開發經營管理人才，負責任免物業服務中心部門主管以上人員，報請主管領導后對結果負責。

1.3檢查、監督、考核各部門主管的工作，協調各部門之間高效有序的運作，確?？沙掷m運作。對物業服務中心各級管理人員及各項經營管理工作有建議權和評審權；具體檢查、監督、指導各部門日常經營管理工作狀況，并使各部門高效、有序、專業的運作和發展，并有向各業務部門的建議權和考核權。

1.4制訂物業服務中心經營管理目標，包括一系列規章制度、操作規程，規定各級人員的崗位責任并監督實施，保證各項管理服務工作的質量，使業主滿意。

1.5建立健全的組織結構，使之合理精簡、高效；召集和主持物業例會，及時解決管理中暴露的問題。

1.6負責協商、調解與地產公司的有關業務對接工作，并負責向相關領導報告有關在物業管理中涉及需協調解決之事宜。

1.7在自然災害及重大傷亡事故發生時，為物業第一負責人，負責組織、開展各項有效的拯救措施及落實各項預防事故、災害擴大之預防措施。

1.8定期或不定期地聽取員工意見和建議，不斷完善企業的經營管理。

1.9以身作則，關心員工，提高企業凝聚力，使員工以高度熱情和責任感完成本職工作。1.10代表公司參加與政府職能部門、上級主管部門以及社會各界的會議、溝通、聯絡和關系的保持。

1.11負責物業服務的區域治安防范管理工作，就管理現狀中不足現象提出整改意見，并落實整改措施；負責各業務部門的消防管理責任工作并落實和監督，為物業服務區域治安防范工作第一責任人。

1.12負責向地產公司相關領導報告質量保證體系運行情況，審批程序文件，組織開展質量保證體系內、外審工作。負責重大質量事故的善后處理及事故原因的調查，并將調查結果和擬采取的相應措施，報地產公司相關領導，最后負責跟蹤措施之有效性。

1.13組織并落實相關職能部門和定期評估各部門對物業工作的意見和建議。保證前期銷售中的服務工作有序進行。

1.14負責綠化清潔業務管理工作，加強對綠化清潔工作的監督和指導。1.15完成上級部門及領導交辦的其他工作任務。2.0工程維修部主管崗位職責

直接上級：物業經理

直接下級：工程維修部各類操作技術員 管理級別：職能管理層

2.1直接對物業經理負責，負責工程維修部的全面管理工作。履行管理合同，完成物業服務中心下達的各項管理指標和經濟指標。貫徹執行物業服務中心制定的服務目標，確保機電安裝維修工程部管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態。執行政府部門制定的有關行業安全法規，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發生安全事故。

2.2負責對工程維修部所有人員、設備、房屋修繕的全權管轄和調配。挑選和配備下屬各崗位的管理人員，培養、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設備的安全運行與房屋設備設施的完好。盡最大的努力，以最低的管理成本費用開支，保持三琦物業公司所管物業的高水準。2.3制定下屬各崗位規范及操作規程，督促、檢查下屬嚴格執行崗位責任制、操作規程及設備檢修保養制度。

2.4深入現場，掌握人員和設備狀況，對設施、設備的運行、維修和保養工作進行定期和不定期檢查，保證設施、設備的正常運行（每周必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗）。堅持每天作如下檢查：

2.4.1審核運行報表，掌握能耗規律，發現異常，分析原因，及時采取節能措施。2.4.2審閱各系統運行監測技術數據，發現偏差，及時修正。

2.4.3現場巡查樓房保養及重點設備運行技術狀況，發現隱患，立即與本部門有關主管工程師及時組織力量消除；發生影響運行的重大故障，應立即組織力量處理。

2.4.4現場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發現不良傾向及時糾正。2.4.5現場檢查重要維修工程及增改工程的工作質量與進度，發現失控及時采取措施。2.4.6現場檢查主要公共場所動力設施，發現問題及時組織維修。

2.5審定下屬人員及班組工作計劃，統籌工作安排與人力調配，檢查計劃執行情況。2.6負責項目建設過程各項工種的跟進及記錄，特別是隱蔽工程中的記錄。

2.7提前對小區進行全面深入的了解，為即將開始的物業承接查驗掌握第一手原始資料。2.8前期中不斷巡查管理區域設施設備，發現問題及時解決，保證區域中的設備處于良好狀態下運行。

2.9編制或審核批準培訓計劃，定期對管理人員進行培訓，提高管理水平。

2.10定期總結工作，及時向物業經理匯報工作情況，接受本崗位績效考核，完成物業經理布置的其他工作。

2.11完成領導交辦的其他工作。

2.1維修技術員崗位職責 直接上級：工程維修主管 管理級別：操作層

2.1全面負責管理區域公共設施日常維修及入戶維修工作，對工程主管直接負責。負責所管物業的公共設施的保養、維修及住戶報修入戶維修工作。要求每天作如下工作：

2.1.1對轄區內公共設施進行檢查，發現問題立即組織處理，較大問題須及時向工程主管匯報。

2.1.2及時處理住戶報修，入戶維修應注意嚴格遵守員工儀容儀表及規范操作的相關規定，較大問題須及時向工程主管匯報。

2.1.3模范執行崗位責任制、操作規程、員工守則和各項規章制度，及時完成工程主管下達的各項工作任務。

2.1.4管理好轄區內的各種公共設施，使之經常處于良好的正常使用狀態，并優質、高效、低耗、安全運行。對所管轄的給排水系統設備要嚴格做到三干凈（設備干凈，機房干凈，工作場地干凈）；四不漏（不漏電，不漏油，不漏水，不漏氣）；五良好（使用性能好，密封良好，潤滑良好，緊固良好，調整良好）。

2.2做好日常具體工作安排，做到對公共設施維修、入戶維修能迅速及時，保證質量，不留問題；公共設施發生故障時，能有效地組織力量搶修，并及時向工程主管匯報，保證公共設施處于最佳的使用狀態。

2.3做好各種公共設施的年、季、月檢修保養計劃和備品、備件計劃，報工程主管審核，并負責具體實施檢修保養計劃，按時按質按量地完成，填好相關的記錄表格。

2.4做好公共設施的技術檔案。設施維修、故障排除、零部件更換情況應清楚地填寫于班組檔案，每月1日前交上一月交工程主管匯總。

2.5定期總結維修技術工作，及時向工程主管匯報工作情況，接受本崗位績效考核，完成工程主管布置的其他工作。2.6完成領導交辦的其他工作。3.0秩序維護領班（主管）崗位職責 直接上級：物業經理 直接下級：秩序維護員 管理級別：管理層

3.1全面負責秩序維護部的管理、領導、協調工作。

3.2不斷監督和巡查各個崗位秩序維護員工作狀況，發現問題及時糾正并認真填寫表格。

3.3指導、管理秩序維護部消防、安全、樓宇自控的工作及配合其他部門工作。

3.4實施目標管理，安排、檢查和考核秩序維護部消防、安全、樓宇自控的工作情況，保證各系統的正常運行，發揮系統間的監控、反饋、協調、指揮作用。3.5協調秩序維護部與各部室的業務關系。3.6協調秩序維護部與當地派出所聯系。

3.7指導、安排秩序維護部全體員工的學習和培訓，不斷提高員工的素質、業務能力和服務水平。

3.8定期總結工作，及時向領導匯報工作情況，接受本崗位績效考核。3.9完成領導下達的其他任務。3.1大門口（一、二號崗）崗位職責： 直接上級：秩序維護領班 管理級別：操作層

3.1．1按規定禮貌迎接進入小區的業主，展示良好服務形象。3.1．2禁止推銷廣告、拾廢品等閑雜人員進入管理區域。

3.1．3禁止易燃、易爆、具有毒害性的物品進入管理區域（維修除外）。

3.1．4憑公司行政部簽發的物資搬運放行條，對貴重或大件物品搬出會所的進行核對，經確認后予以放行。

3.1．5對前往小區業主訪客做好外來人員登記工作。

3.1．6注意門口及門外情況，發現問題及時制止或上報，并隨時與其他崗位保持聯系。3.1．7時刻溫馨提醒客人注意事項。

3.1．8下雨、施工等特殊情況發生時，及時放置各樣提示牌。3.1．9認真完成交接班手續，完成領班交辦的其他任務。4.0環境部保潔領班（主管）職責 直接上級：物業經理 直接下級：保潔員 管理級別：操作層 4.1對環境衛生負責。

4.2直接負責保潔員在所管區域的清潔衛生工作的監督和檢查。

4.3檢查員工每日出勤情況，察看是否全勤工作，如有缺勤，應及時安排補位清潔。4.4檢查員工每日所管轄區的清潔衛生情況（如：外墻及外墻上的玻璃，不銹鋼扶手，公共衛生間的清潔衛生工作等），并進行當班考核。

4.5檢查員工所使用的清潔工具和保養設備的完好情況，督促員工愛護工具和設備。4.6及時檢查員工的工作情況，及時調整各種工具的使用和人力配置。

4.7編制公共衛生轄區人員安排計劃，清潔用品供應計劃，做到精打細算，減少損耗，控制成本。

4.8關心員工生活，善于調節員工的工作情緒，指導好員工的工作，增加班組凝聚力。4.9清潔區域內發生的水電、照明及其它公共設施的損壞，要及時報告物業經理心，并引導維修人員進行修理。4.1室內保潔員崗位職責 直接上級：保潔班長 管理級別：操作層

4.1.1每日對服務樓道、衛生間、公共部分地面進行一次清掃、拖洗，保持地面整潔。4.1.2每日對會所、樣板房地面、墻面、玻璃、門窗、桌椅、衛生間、燈飾、及其他設施等進行一次全面大清潔，并注意隨時進行保潔，確保會所及樣板房時刻處于清潔狀態。4.1.3每日對樓梯配電箱、消防箱、開關、扶手、信箱、標識牌、墻面、地面等公共部位進行清潔工作并保持干凈。

4.1.4每周對室內護欄、玻璃窗、地角線、欄水線進行兩次清潔，并不斷巡視以保持整潔。4.1.5每周對室內公共通道之外露管道等設施進行清潔工作。4.1.6每月對室內公共部位的燈罩進行一次全面的清潔工作。4.1.7定期對樓內進行環境消殺。

4.1.8每次使用完保潔工具器具后，清洗干凈，統一存放于指定地點，并及時補充或申領。4.1.9對室內公共設備設施等損壞情況做好記錄，上交保潔班長安排處理。4.1.10收集業主的意見和建議，及時向班長匯報。4.1.11完成領導交辦的其他工作。4.2室外保潔員崗位職責 直接上級：保潔班長 管理級別：操作層

4.2.1每日需清掃區內地面、地下停車場、道路、保安崗亭、綠化帶等，保持公共場所地面無紙屑、煙頭、痰印、污跡。

4.2.2每日需對公共設施進行一次以上的保潔。若發現公共設施有損壞情況，應及時報告保潔班長。

4.2.3每日至少二次收集、清運生活垃圾。

4.2.4每周需對露天地面、公共場所、圍(護)欄、路燈柱等設施進行清洗工作。4.2.5每周對小區外圍的各類標識進行兩次以上的清潔工作。4.2.6每周對小區外圍的垃圾箱、果皮箱、井道、溝渠進行全面清洗。

4.2.7對每次使用后的保潔工具、器具每次要及時清洗干凈，統一存放于指定地點，并及時補充、申領。

4.2.8維護責任區衛生，勸阻、制止不衛生、不文明的行為。4.2.9對可疑人員、情況，及時與當值秩序維護員聯系。4.2.10及時收集、匯報業主的意見和建議。4.2.11完成領導交辦的各項工作。直接上級：物業經理 管理級別：操作層

5.1客服人員負責接待工作的具體操作；

5.2物業經理負責對客服接待工作的監督和指導，并對不合格流程提出有效的解決方案。5.3物業經理負責對流程進行審批，并對實際操作進行督導。5.4.客服接待流程 5.4.1 接待前準備工作：

5.4.1.1客服人員每天上班前必須對著裝、外表、手指甲等個人衛生情況進行自檢與互檢，確保著裝規范、外表整潔；

5.4.1.2客服人員每天上班后立即對客服工作室的物資及其他輔助保障設備（如飲水機，消毒柜，冰柜，）等進行檢查，發現問題或物資不足馬上聯系處理；

5.4.1.2客服人員檢查完物資設備后應馬上對會所進行立體檢查，并啟動需用的設備，確保會所的設備設施處于正常的運行狀態；

5.4.1.3所有準備工作完成后客服人員應按規定站立于指定位置準備迎客； 5.4.2 接待：

5.4.2.1引客：在銷售中心門口迎接客人，雙手疊放于腹前?？腿诉M門第一時間致意歡迎：上身向前傾斜15度，面帶微笑，目光親切地注視著對方,同時致以熱情的問候：“歡迎光臨”，聲音向上，愉悅，音量保持在50分貝。

5.4.2.2詢問：向客人報茶品——“X先生/小姐您好，我們為您免費提供以下飲品，有紅茶、綠茶、咖啡、果汁、礦泉水、檸檬水等，您看您需要來點什么？”，同時右手自然彎曲導視茶水單。客人點單后要重復一遍客人所需飲品，并請稍候。如：“兩杯紅茶、一杯咖啡，好，各位請稍候”；

5.4.2.3應注意觀察客人是否抽煙，若客人抽煙則應及時遞上煙灰缸。更換煙灰缸時應注意用新煙灰缸扣在舊煙灰缸上，輕拿至托盤處，再把新煙灰缸放下，以免煙灰飛起。

5.4.2.4泡茶：先用小茶匙取適量茶葉放入茶壺中，在茶壺中倒入少量開水，輕搖一下，洗去茶葉上的浮塵。倒掉洗茶水，再倒入開水約8分滿。綠茶放置約5分鐘、紅茶放置約8分鐘，再倒入杯中，注意杯子應倒7分滿。

5.4.2.5上茶：右上左下——在客人右側奉上茶杯，在客人左側撤下茶杯；一般順序為：小孩、老人、女士；按順時針方向提供服務。上茶時，從客人右側將茶杯輕輕放到客人面前，并說：“先生，您的茶，請慢用”。

5.4.2.6續水：接待過程中隨時關注顧客，觀察到客人杯內水量少于一半時應及時續水。續水時應當將客人杯子拿至托盤上向內放好，再續水至7分滿后，用手輕拿杯身（注意不能拿或觸碰杯沿）放至客人面前。當客人談話氣氛很熱鬧時，要提供無聲服務，將茶杯拿起倒水，輕輕放到客人面前，并做請慢用的手勢；當客人溝通氣氛很安靜時，可提供有聲服務，輕輕說：“不好意思，打擾一下，給你加點茶水”，將茶杯拿起倒水，動作要干凈利落，盡量減少打擾的時間。

5.4.2.7準備點心：在接待11：00至12：30或17：00至18：30時間段的客戶時，提前十分鐘將點心放置果盤。

5.4.2.8上點心：向客人報點心名——“X先生/小姐您好，這是我們為您準備的免費點心。”，右上左下——在客人右側奉上果盤，在客人左側撤下果盤；果盤放中央提供服務。上點心時，從客人右側將果盤輕輕放到客人面前，并說：“先生/小姐您好，請慢用”。

5.4.2.9保證客服人員至少有一名留守接待現場，以備處理緊急情況； 5.4.2.10客服接待人員須統一著裝，精神飽滿，面帶微笑，熱情待客。5.5接待結束

5.5.1面帶微笑，目送客戶離開。

5.5.2收杯，收果盤，清洗消毒，為下一接待做好充足準備。5.5.3做好場地的清潔、設備的檢查、保養等善后工作； 5.6注意事項

5.6.1注意事項：續水時注意客人使用后茶杯擺放位置，如客人已經將放在右手位的茶杯移到左手位，或者服務人員觀察到客人習慣用左手取用茶杯，則續水后應主動將茶杯改置于左手位。

5.6.2為保證茶水杯了始終保持合適能喝的量，茶水第一次上來時，加茶水的時間間隔要很短，1-2分鐘即可以來看是否要補充添水，加的次數越多，時間間隔越長，最后可以在

15-20分鐘左右；

5.6.3接待在11：00至12：30或17：00至18：30時間段的客戶時，可適當地上些點心。

5.6.4時刻關注客戶，了解客戶需求及可能產生的服務要求，并為之提供相關的服務（如是否需要煙灰缸等）。

6.0樣板房管理員崗位職責 直接上級：物業經理 管理級別：操作層

6.1樣板房管理員負責接待樣板房客戶參觀工作的具體操作；

6.2物業經理負責對客服接待工作的監督和指導，并對不合格流程提出有效的解決方案。6.3物業經理負責對流程進行審批，并對實際操作進行督導。

6.4樣板房門口迎接客人，雙手疊放于腹前。客人進門第一時間致意歡迎：上身向前傾斜15度，面帶微笑，目光親切地注視著對方,同時致以熱情的問候：“歡迎光臨”，聲音向上，愉悅，音量保持在50分貝。

6.5雙手送至客人鞋套，幷微笑：“歡迎參觀”。接著向客戶詳細介紹樣板房戶型、面積、功能及裝飾材料等等。

6.6客戶離開時，應微笑向客戶：“謝謝您的感觀，歡迎再次光臨騁望驪都”。

6．7注意事項：

1、每天早上將樣板房燈全打開、檢查衛生，不合格項及時告知保潔員；

2、每天調節好空調溫度（應該根據天氣而定）

3、保持飽滿的精神狀態，注重儀容、儀表、儀態。

第四篇：物業安全部2009年人員配置情況說明

物業安全部2009年人員配置情況說明

按照總隊2009年對酒店的規劃要求，加強對總隊家屬院的安全管理，現將安全部的人員配置情況及工作構想做如下說明：

方案一：

1、保安主管兼物業租賃一名：具體工作內容見崗位職責

2、保安領班一名：

3、中控室消防專干兼保安三名：

4、保安員四名、機動保安一名：

5、停車場門衛兩名：

6、總隊辦公樓門衛兩名：

說明：

1、在總隊家屬院門口安裝紅外夜視監控探頭，22：00－次日8：00由酒店保安和總隊辦公樓門衛聯合對家屬院進行4次巡查。

2、在總隊辦公樓院門口安裝紅外夜視監控探頭。

要求：

1、增加對講機三臺。

2、增加監控網點數，加大硬盤存儲量。

方案二：

1、保安主管兼物業租賃一名：具體工作內容見崗位職責

2、保安領班一名：

3、中控室消防專干兼保安三名：

4、保安員六名、機動保安一名：

5、停車場門衛兩名：

6、總隊辦公樓門衛兩名：

說明：

1、在總隊家屬院門口安裝紅外夜視監控探頭，家屬院安排一名保安值班（每1小時與酒店保安進行換崗）

2、在總隊辦公樓院門口安裝紅外夜視監控探頭。

要求：

1、增加對講機三臺。

2、增加監控網點數，加大硬盤存儲量。

物業安全部

2008-12-1

第五篇：高層物業人員配置標準

高層寫字樓物業管理人員

定崗定編標準

高層寫字樓物業管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置15~18人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準 下：

1、管理人員：建筑面積小于3萬平方米設主任1名，每增加3萬平方米增設副主任1名；助理每2萬設1人；社區文化設1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設1人；其他人員可以根 需要設置。

2、機電人員：高層寫字樓要增設空調通風系統，其他類型設備的數量也較高層住宅有所增加，所以對工程技術人員的配備相對要求高 數量多，一般每1萬平方米配4~5人。

3、衛生、綠化人員；建筑面積每2500平方米配1人。

4、保安人員：建筑面積每2000平方米左右設置1人。