第一篇：淺談如何做好一名項(xiàng)目經(jīng)理

淺談如何做好一名項(xiàng)目經(jīng)理

·占 忠·

我非常榮幸地參加了今年初公司舉辦的“后備項(xiàng)目經(jīng)理”培訓(xùn)班，感謝領(lǐng)導(dǎo)給予的機(jī)會(huì)，我會(huì)更加珍惜并努力地學(xué)習(xí)。

這次培訓(xùn)包括：工程項(xiàng)目管理、安全及綜合管理、建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)管理、目標(biāo)控制、領(lǐng)導(dǎo)能力培養(yǎng)、溝通技巧、服務(wù)意識(shí)等內(nèi)容。通過(guò)這次培訓(xùn)全面系統(tǒng)地學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和領(lǐng)導(dǎo)管理能力，收獲較多，使我認(rèn)識(shí)到管理水平的高低決定企業(yè)發(fā)展方向和生存能力；并且加深了對(duì)領(lǐng)導(dǎo)力和服務(wù)意識(shí)的了解，下面略談一點(diǎn)學(xué)習(xí)心得。

一、“作為項(xiàng)目經(jīng)理，能力決定其成敗“

項(xiàng)目經(jīng)理的能力就是管理、用才、謀權(quán)、為人四個(gè)方面的綜合。只有在管理上通曉領(lǐng)導(dǎo)之道，在用才上準(zhǔn)確到位，在謀權(quán)上運(yùn)籌帷幄，在為人上以做人為本，才能成為一名優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理。

項(xiàng)目經(jīng)理永遠(yuǎn)要記住的是：項(xiàng)目總體的質(zhì)量是你控制的，項(xiàng)目?jī)?nèi)容的質(zhì)量是靠項(xiàng)目成員保證的。項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目各種需求的集中交匯點(diǎn)：業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的要求，公司對(duì)利潤(rùn)的”追求“，社會(huì)和分承包方的需求都要通過(guò)工程項(xiàng)目經(jīng)理的運(yùn)作來(lái)實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)能力和管理水平，不單是工程項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素，又在上下級(jí)面前，處處在接受著“考驗(yàn)”和“考核”。

1、作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要認(rèn)清角色，擺正位置。項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的實(shí)施，是項(xiàng)目的直接領(lǐng)導(dǎo)者和組織者。這就要求在工作中要保持謙慎的態(tài)度，在尊重、理解并服從公司領(lǐng)導(dǎo)的同時(shí)，通過(guò)協(xié)調(diào)、討論、信息溝通等方式，充分發(fā)揮好承上啟下的作用，在認(rèn)真做好本項(xiàng)目部工作的前提下，努力協(xié)調(diào)好項(xiàng)目部與公司各部門(mén)之間的每項(xiàng)工作。對(duì)于出現(xiàn)的超過(guò)自己權(quán)限范圍的事件，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公司有關(guān)部門(mén)和人員匯報(bào)，不要越權(quán)越位，既要主動(dòng)地處理問(wèn)題，又要請(qǐng)示處理方案或者取得自己處理的授權(quán)，切勿為了隱瞞一點(diǎn)點(diǎn)小問(wèn)題使事態(tài)擴(kuò)大鑄成大錯(cuò)。

2、作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要虛心學(xué)習(xí)其他人管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和方法，恪守“謙虛”二字。大膽嘗試，以超前的眼光看問(wèn)題，要敢于和其他好的項(xiàng)目部比干勁、賽成績(jī)，而不是像一只井底之蛙，以一成不變的方式，局限于做好本項(xiàng)目部的工作。

3、作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要有真抓實(shí)干的精神，要在實(shí)際工作中不斷豐富完善自己。對(duì)于工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，要敢于承擔(dān)責(zé)任，要善于分清問(wèn)題的性質(zhì)，找到解決問(wèn)題的方法。在項(xiàng)目中能夠通過(guò)以身作則，形成一個(gè)平等協(xié)商、實(shí)事求是的工作風(fēng)尚。

4、作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要有吃苦耐勞的精神。項(xiàng)目經(jīng)理必須做到不畏艱難困苦，扎扎實(shí)實(shí)地開(kāi)展工作，勤勤懇懇地做好事情。作為項(xiàng)目部的領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該既是指揮員又是戰(zhàn)斗員，作為指揮員就應(yīng)該體現(xiàn)自己的能力和水平，越是面對(duì)棘手難纏的問(wèn)題，越要沉著冷靜，迎難而上。

5、作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要盡量將工作做適當(dāng)?shù)暮侠淼胤峙洌?zé)任到人，做到“該定人的定人”，要讓每個(gè)項(xiàng)目部人員了解自己的工作，并時(shí)常注意他們工作進(jìn)展情況，要把自己的主要精力用到考慮整體組織安排，施工組織方案上來(lái)。此外，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理還必須有包容的心態(tài)。無(wú)論做什么事情，都要盡量拋開(kāi)個(gè)人因素，不能只考慮自身的好處，無(wú)視集體和他人的利益，必要時(shí)還應(yīng)該犧牲小我，成全大我。

二、良好的心理素質(zhì)和卓越的管理能力缺一不可

具備領(lǐng)導(dǎo)才能是成為一個(gè)好的施工項(xiàng)目經(jīng)理的重要條件，團(tuán)結(jié)友愛(ài)、知人善任、用其所長(zhǎng)、避其所短，善于抓住最佳時(shí)機(jī)，并能當(dāng)機(jī)立斷，堅(jiān)決果斷地處理將要發(fā)生或正在發(fā)生的問(wèn)題，避免矛盾或更大矛盾的產(chǎn)生。具有了這些能力能更好的領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目部的全體員工，喚起大家的積極性和創(chuàng)造性，齊心協(xié)力完成施工項(xiàng)目的建設(shè)。

1、要有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，能夠調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)的集體智能，把項(xiàng)目部一幫人的才能”捏合“在一起，達(dá)到相互支持、取長(zhǎng)補(bǔ)短的效果。項(xiàng)目部是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，如果一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理沒(méi)有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，那么這個(gè)團(tuán)體就會(huì)變成一盤(pán)散沙，沒(méi)有活力，項(xiàng)目部人員之間也就缺乏默契的配合，從而導(dǎo)致工作無(wú)法正常開(kāi)展。

2、是專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)的行家。作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要開(kāi)展具體工作，對(duì)業(yè)務(wù)一無(wú)所知，指揮別人也是空談，要想發(fā)揮好領(lǐng)導(dǎo)作用，就必須熟知相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)，掌握熟練的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)是成為優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理的必要條件。如果沒(méi)有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)作后盾，在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中遇到難題或模棱兩可的問(wèn)題就無(wú)從下手、手忙腳亂最終導(dǎo)致人力物力上的浪費(fèi)，甚至造成更大的錯(cuò)誤。應(yīng)該在施工中輕松自如的領(lǐng)導(dǎo)各方面的工作，化解來(lái)自各方面的矛盾，順利完成項(xiàng)目施工任務(wù)。

4、善于團(tuán)結(jié)下屬，運(yùn)用靈活的批評(píng)方式。特別是對(duì)有錯(cuò)誤的下屬和反對(duì)過(guò)自己的下屬。只要他能改正，還是個(gè)好下屬。而對(duì)于反對(duì)過(guò)自己的下屬，要搞清楚為什么人家會(huì)反對(duì)你?人與人之間有矛盾是正常的，一旦出現(xiàn)了矛盾，我們應(yīng)該正視它不回避，更不是激化，只有這樣才能從根本上解決。在批評(píng)下屬時(shí)，應(yīng)掌握批評(píng)的技巧，不要讓被批評(píng)的下屬不但不服氣，反而產(chǎn)生怨恨。

5、有工作干勁、有敬業(yè)精神、為人正直、敢于主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任。在工程建設(shè)實(shí)施的過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理要接觸很多人，處理復(fù)雜多樣的工作也會(huì)遇到各種問(wèn)題，如：施工中遇到技術(shù)問(wèn)題難以解決，經(jīng)過(guò)多方面的探討拿不出成熟方案，此時(shí)工期緊張需要盡快解決施工方案。這就需要施工項(xiàng)目經(jīng)理挺身而出，大膽提出設(shè)想與施工方同心協(xié)力解決難題。

6、思維敏捷精力充沛。工程項(xiàng)目施工是一項(xiàng)紛繁復(fù)雜的工作，需要多方面考慮，緊密的布置。這需要有強(qiáng)健的體魄和充沛的精力來(lái)完成，在遇到突發(fā)事件時(shí)及時(shí)正確快速的處理，沒(méi)有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的。

三、抓住重點(diǎn)、有效管控是綜合能力集中體現(xiàn)

項(xiàng)目經(jīng)理投入的最重要的事就是”四控制"(指成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全的控制)。只有詳細(xì)而系統(tǒng)的由項(xiàng)目經(jīng)理參與的控制計(jì)劃才是項(xiàng)目成功基礎(chǔ)。當(dāng)現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了一種不適于計(jì)劃生存的環(huán)境時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)制定一個(gè)新的計(jì)劃來(lái)反映環(huán)境的變化。計(jì)劃、調(diào)整、再計(jì)劃再調(diào)整就是項(xiàng)目經(jīng)理必躬之事。

在我看來(lái)，項(xiàng)目經(jīng)理最應(yīng)該做的三件事情是：項(xiàng)目總體計(jì)劃和控制、溝通和協(xié)調(diào)資源、處理項(xiàng)目之外的事情。

1、項(xiàng)目總體計(jì)劃和控制

計(jì)劃只是控制的一個(gè)手段，必須清楚整個(gè)項(xiàng)目的大階段，在項(xiàng)目進(jìn)度出問(wèn)題的時(shí)候，如何快速推進(jìn)。要注重對(duì)項(xiàng)目的范圍、進(jìn)度、成本、質(zhì)量各方面的監(jiān)督和控制，特別是質(zhì)量，項(xiàng)目組成員的自檢和項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的第二道把關(guān)尤為重要。要全面了解項(xiàng)目的進(jìn)展情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，并采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施，在需要的時(shí)候向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并尋求支持。項(xiàng)目的費(fèi)用成本也是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，項(xiàng)目經(jīng)理要能夠利用費(fèi)用管理工具及時(shí)掌握費(fèi)用花費(fèi)情況，盡量減少不必要的開(kāi)銷(xiāo)。

2、溝通和協(xié)調(diào)資源

有人說(shuō)項(xiàng)目管理的工作就是溝通、溝通、再溝通。項(xiàng)目經(jīng)理需要溝通的人太多了，所以必須花大量的時(shí)間去溝通。判斷一個(gè)項(xiàng)目的成功狀態(tài)是你到底花了多長(zhǎng)時(shí)間和客戶在一起溝通，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理而言，比較理想的狀態(tài)是隨時(shí)可以推開(kāi)客戶方任何一個(gè)人的辦公室的門(mén)去聊。一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)理，在兩到三周就能達(dá)到這個(gè)狀態(tài)。這個(gè)狀態(tài)的背后意味著你能幫助客戶解決問(wèn)題或者給他幫助和啟發(fā)，否則就是推門(mén)進(jìn)去了，客戶也會(huì)把你踹出來(lái)。

另外一個(gè)重要工作是協(xié)調(diào)資源，這方面內(nèi)容很多。如果你發(fā)現(xiàn)某個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目組所有人都搞不定了或者不經(jīng)濟(jì)了，就要想別的辦法，找客戶方的，公司的，外面的都可以。這個(gè)工作比較難，也很煩瑣，所以總體上往往還是要自力更生，艱苦奮斗。借助項(xiàng)目外的資源來(lái)解決目標(biāo)明確的具體問(wèn)題，協(xié)調(diào)資源的次序一定是：客戶、自己的公司、外部資源，搞錯(cuò)次序了，就復(fù)雜且麻煩了。

3、處理項(xiàng)目之外的事情

項(xiàng)目經(jīng)理還有一個(gè)很重要的工作就是控制項(xiàng)目范圍，怎么控制？要敢于向客戶說(shuō)“不”，但這個(gè)“不”不是亂說(shuō)的，如果你拒絕客戶，你就拒絕了自己。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一個(gè)說(shuō)話的藝術(shù)問(wèn)題，而是是否能站在客戶立場(chǎng)上，幫助客戶解決問(wèn)題的問(wèn)題。即使項(xiàng)目無(wú)法很好解決，你需要告訴客戶怎么解決，而不是堵回去。在此基礎(chǔ)上再分析在項(xiàng)目的時(shí)間、成本、質(zhì)量和范圍約束下，我們能做什么。給客戶解決方案，小到參考文檔，大到運(yùn)作項(xiàng)目、整合資源都不是簡(jiǎn)單的事情，需要投入很多的精力，而不要讓項(xiàng)目成員在這方面花太多的時(shí)間。

總之，項(xiàng)目經(jīng)理是整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，對(duì)項(xiàng)目成敗負(fù)有直接責(zé)任。不僅要利用自己掌握的知識(shí)，靈活自如地處理發(fā)生的各種情況，注重全面發(fā)揮自身的主動(dòng)性、創(chuàng)造性；還要不斷提高自己的計(jì)劃制定能力、項(xiàng)目控制能力、時(shí)間管理能力和成本控制能力，要在有限的任期里做出無(wú)限的努力，創(chuàng)造無(wú)限的成績(jī)(即效益的最大化)。

二0一一年三月八日

第二篇：做好一名項(xiàng)目經(jīng)理的幾點(diǎn)心得體會(huì)

做好一名項(xiàng)目經(jīng)理的幾點(diǎn)心得體會(huì)

做為對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施與管理的項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)說(shuō)，要學(xué)習(xí)了解的東西很多，接觸的人和事更多，那么如何做好一名項(xiàng)目經(jīng)理呢？通過(guò)多年的工作實(shí)踐，我認(rèn)為重要的是要做好以下幾方面工作，下面就幾點(diǎn)心得體會(huì)與大家一起分享：

1、溝通、交流

有的人認(rèn)為溝通就是把自己的意見(jiàn)表達(dá)出來(lái)沒(méi)什么難的，但是在項(xiàng)目過(guò)程中需要溝通交流的人太多了，因此要考量的不僅是把自己的意見(jiàn)表達(dá)出來(lái)，而在于在什么樣的時(shí)間，運(yùn)用什么樣的方式，將什么樣的信息，傳達(dá)給什么樣的人。這一點(diǎn)很重要。也只有把握了這一點(diǎn)，才能在整個(gè)項(xiàng)目體系中變得游刃有余。

接手一個(gè)新項(xiàng)目后，要盡可能多的了解項(xiàng)目的情況，比如項(xiàng)目類(lèi)型、規(guī)模，項(xiàng)目干系人（包括用戶、監(jiān)理、各專(zhuān)業(yè)分包人）、項(xiàng)目需求等等。前期交流的越充分，后期實(shí)施管理越輕松。結(jié)合了解到的各方面信息，針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，與整個(gè)項(xiàng)目中涉及到的人進(jìn)行有效的溝通交流，為后期的實(shí)施管理做好鋪墊，達(dá)到圓滿完成項(xiàng)目的目標(biāo)。

2、組織計(jì)劃

計(jì)劃很重要，每個(gè)人都知道項(xiàng)目的實(shí)施要制定計(jì)劃，但是在具體操作過(guò)程中還是存在以下幾種現(xiàn)象：一是項(xiàng)目計(jì)劃的制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)，隨意性大，可操作性差，因而在項(xiàng)目實(shí)施中無(wú)法遵循所制定的計(jì)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)、進(jìn)度無(wú)法落實(shí)到實(shí)處。二是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的檢查和控制不足，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，缺乏對(duì)計(jì)劃進(jìn)度落實(shí)的檢查，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的控制不足。

在做好計(jì)劃的同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該能夠?qū)?xiàng)目的下一步實(shí)施將會(huì)產(chǎn)生的變化做到一定的預(yù)判及掌控，經(jīng)常做一些計(jì)劃外的假設(shè)，避免安于項(xiàng)目現(xiàn)狀，在項(xiàng)目發(fā)生變化時(shí)才能夠及時(shí)作出調(diào)整，現(xiàn)實(shí)情況有時(shí)會(huì)產(chǎn)生變化，一定要適應(yīng)這些變化，只有這樣才能做到項(xiàng)目的實(shí)施與計(jì)劃的一致性。

3、實(shí)施管理

項(xiàng)目的實(shí)施在整個(gè)項(xiàng)目流程中占的比重是最大的，相對(duì)來(lái)講出現(xiàn)的問(wèn)題也是最多，如何把握實(shí)施過(guò)程中的順利進(jìn)行，減少問(wèn)題發(fā)生，我覺(jué)得管理很重要。首先是計(jì)劃的管理，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施要做好計(jì)劃，計(jì)劃的制定要嚴(yán)謹(jǐn)。嚴(yán)格循計(jì)劃來(lái)實(shí)施，并且根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況做出相應(yīng)計(jì)劃的調(diào)整。

其次是人員的管理，項(xiàng)目經(jīng)理要在項(xiàng)目實(shí)施前，對(duì)所有項(xiàng)目組人員有一定的了解，實(shí)行定崗定位，合理安排人員的工作，做到資源的合理利用。

最后就是計(jì)劃落實(shí)的管理，有了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)劃及相關(guān)崗位的人員的參與，剩下的就是計(jì)劃的實(shí)施，項(xiàng)目經(jīng)理要嚴(yán)格控制計(jì)劃落實(shí)問(wèn)題，經(jīng)常對(duì)比計(jì)劃進(jìn)度，檢查計(jì)劃進(jìn)度的情況，分析未按計(jì)劃完成的原因，解決計(jì)劃實(shí)施中的各種問(wèn)題。

4、培訓(xùn)

培訓(xùn)標(biāo)志著項(xiàng)目已到了最后階段，只有做好對(duì)用戶的培訓(xùn)工作，整個(gè)項(xiàng)目才算真正的完成，畢竟最終用戶才是整個(gè)項(xiàng)目的使用者，對(duì)用戶來(lái)講，整個(gè)項(xiàng)目中系統(tǒng)操作使用是最重要的，所以做出一份適合用戶水平、簡(jiǎn)單易懂的操作手冊(cè)非常重要，另外還要現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)用戶實(shí)際操作，使用戶最終完全掌握整個(gè)項(xiàng)目中系統(tǒng)的應(yīng)用，為整個(gè)項(xiàng)目交個(gè)完美的答卷。

項(xiàng)目經(jīng)理工作需要嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，方方面面都要考慮，只有不斷學(xué)習(xí)、實(shí)踐、再工作中用心總結(jié)，將理論知識(shí)應(yīng)用到實(shí)踐中，才能成為一個(gè)能溝通、會(huì)組織、懂技術(shù)、懂管理、有領(lǐng)導(dǎo)能力的合格項(xiàng)目經(jīng)理。

第三篇：如何做好一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任？

一、及時(shí)、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開(kāi)發(fā)商，利用項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)和開(kāi)發(fā)商舉行促銷(xiāo)活動(dòng)的機(jī)會(huì)，展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。

在正式開(kāi)盤(pán)之前，開(kāi)發(fā)商、施工單位、銷(xiāo)售代理、物業(yè)管理等部門(mén)要共同制定周密的開(kāi)盤(pán)日和促銷(xiāo)活動(dòng)的工作方案。作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對(duì)秩序維護(hù)、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購(gòu)房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好車(chē)輛有序引導(dǎo)、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時(shí)看樓電梯的應(yīng)急維護(hù)預(yù)案和認(rèn)購(gòu)及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)等等。

（二）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開(kāi)發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書(shū)面報(bào)告，以減少開(kāi)發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。1.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項(xiàng)目的各種物業(yè)資料。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題引起高度重視：

（1）關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、中庭花園（一般指地下車(chē)庫(kù)的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無(wú)空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤(pán)存在的普遍問(wèn)題，且其將給業(yè)主的生活帶來(lái)嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無(wú)窮；

（2）關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專(zhuān)業(yè)角度出發(fā)，在開(kāi)發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對(duì)供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項(xiàng)目的不符合之處和不足之處，更應(yīng)有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)；

（3）關(guān)于綠化，項(xiàng)目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從視覺(jué)效果、水土保護(hù)、便于通過(guò)、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對(duì)草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見(jiàn)。

（4）關(guān)于人車(chē)分流的設(shè)施、關(guān)于消防安全的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于安全生產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于排污設(shè)施設(shè)備。

（5）關(guān)于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等。

2．項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收期間的主要工作：

（1）積極參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，全面了解項(xiàng)目的工程質(zhì)量，爭(zhēng)取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作，為后期管理工作做好充分準(zhǔn)備；

（2）積極做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，與開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位共同組建驗(yàn)收小組，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，此階段應(yīng)把握兩個(gè)重點(diǎn)：一是明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護(hù)業(yè)主利益；二是對(duì)驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)跟蹤、督促開(kāi)發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改。

二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞

此階段是對(duì)優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)實(shí)力的第一次嚴(yán)峻考驗(yàn)。因此，應(yīng)在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問(wèn)題的應(yīng)急措施，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點(diǎn)：

1．主動(dòng)建議開(kāi)發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書(shū)》，主動(dòng)分解入伙現(xiàn)場(chǎng)聚眾壓力；

2．積極配合、會(huì)同開(kāi)發(fā)商和施工單位對(duì)小區(qū)作一次徹底清場(chǎng)，杜絕各種隱患；

3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開(kāi)發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立答疑組和維修小組，隨時(shí)為業(yè)主答疑，并對(duì)聯(lián)合驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾等；

4．及時(shí)與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動(dòng)員業(yè)主盡快收樓；

5．若現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會(huì)同開(kāi)發(fā)商及時(shí)把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個(gè)溝通，盡量避免在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)群起攻之的局面；

6．結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定的具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對(duì)小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書(shū)中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬(wàn)不能出現(xiàn)模棱兩可的意見(jiàn)；

7．嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員，全面實(shí)施持證管理，實(shí)施夜間清場(chǎng)制度，加大對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修、治安秩序維護(hù)、消防安全、環(huán)境保護(hù)作為監(jiān)管的工作重點(diǎn)。

作為項(xiàng)目經(jīng)理，要管好項(xiàng)目，還應(yīng)堅(jiān)持牢記四種意識(shí)：

（一）民事法律意識(shí)

前期物業(yè)服務(wù)與管理階段是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)”代表開(kāi)發(fā)建設(shè)單位做好“售后服務(wù)”。依據(jù)相關(guān)地方法規(guī)、依據(jù)交房入伙時(shí)的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀、根據(jù)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施合理的階段性收費(fèi)措施。例如：原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運(yùn)行時(shí)只能按0.8元收取；綠化景觀未完成就交房入伙，就應(yīng)該在收費(fèi)時(shí)考慮減免“物業(yè)服務(wù)費(fèi)之中的綠化服務(wù)費(fèi)用”。所減免的費(fèi)用應(yīng)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商應(yīng)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理的補(bǔ)償。

（二）契約意識(shí) 在與“業(yè)主委員會(huì)”簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主作為合同甲方當(dāng)然有權(quán)按合同約定對(duì)乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在不斷加強(qiáng)履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時(shí)，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長(zhǎng)此下去，必將使自身陷于被動(dòng)。

（三）溝通意識(shí)

1．項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常性開(kāi)展業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，主動(dòng)及時(shí)了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項(xiàng)或盲點(diǎn)，制定整改措施并迅速糾正，同時(shí)向業(yè)主公示，請(qǐng)求業(yè)主監(jiān)督實(shí)施。主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)時(shí)常提醒自己這一點(diǎn)。

2．開(kāi)展積極向上、公眾樂(lè)見(jiàn)的社區(qū)文化活動(dòng)，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營(yíng)造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關(guān)系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動(dòng)的質(zhì)量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問(wèn)題。

3．積極主動(dòng)配合成立業(yè)主委員會(huì)，并與其建立良好的合作關(guān)系是項(xiàng)目經(jīng)理需要考慮的大事之一。成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）是法律賦予業(yè)主的權(quán)利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務(wù)公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問(wèn)題的業(yè)主選入業(yè)主委員會(huì)，從而為今后的愉快合作打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（四）社會(huì)責(zé)任意識(shí) 要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會(huì)環(huán)境之中。必須與社區(qū)警務(wù)室密切協(xié)作落實(shí)“租賃戶報(bào)備”和“承租戶報(bào)備”的工作。必須與社區(qū)居委會(huì)密切配合，做好貫徹執(zhí)行“計(jì)生工作”，主動(dòng)將物業(yè)小區(qū)“秩序維護(hù)員”造冊(cè)登記、提交“社區(qū)警務(wù)室”進(jìn)行有效的管理和審查，從多方面來(lái)消除“物業(yè)小區(qū)的治安隱患”。

實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益共贏的局面，是一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

（五）成本控制意識(shí)

成本控制能力應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目經(jīng)理的基本功。評(píng)價(jià)一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目管理得成功與否，除了業(yè)主評(píng)價(jià)和內(nèi)部審核外，第三個(gè)關(guān)鍵因素就是成本是否得到有效控制。

第四篇：如何做好物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理

如何做好物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理

2017年8月22日

如何做好物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理

作為一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人，專(zhuān)業(yè)知識(shí)要強(qiáng)，要有良好法律知識(shí)及良好的合約履行意識(shí)。在很大程度上必須全面掌握國(guó)家頒布并實(shí)施的法律、法規(guī)以及地方政府的一些實(shí)施細(xì)則，如《物業(yè)管理?xiàng)l列》、《住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法》、《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》、《貫徹落實(shí)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l件的實(shí)施意見(jiàn)》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規(guī)，才能使物業(yè)管理工作有法有據(jù)、有條不紊地展開(kāi)；同時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理也必須掌握物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或與業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，明確掌握合同內(nèi)所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、期限、時(shí)間等一系列條款，這樣才便于今后開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)實(shí)務(wù)操作。做到有法可依。在做到以上政策性的法規(guī)以外，還要做好以下幾點(diǎn)：

一、溝通協(xié)調(diào)與服務(wù)意識(shí)

作為一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人應(yīng)具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力和服務(wù)意識(shí)，作為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人每天要接觸和處理管轄區(qū)域內(nèi)各類(lèi)民生矛盾和業(yè)管問(wèn)題。要面對(duì)不同的業(yè)主及自己的員工，同時(shí)，還要處理好與政府之間、公司之間的往來(lái)關(guān)系（街道、社區(qū)、派出所、房管處、規(guī)劃局，以及城管、交警、消防、環(huán)保、綠化等部門(mén)）。所有這些公共關(guān)系都需要物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理必須具備一定的親和力，以溝通協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力。如 沒(méi)有良好的個(gè)人溝通協(xié)調(diào)能力，顯然是不合格的經(jīng)理人，給物業(yè)管理的正常運(yùn)作帶來(lái)麻煩。而一個(gè)合格的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理能及時(shí)與廣大業(yè)主和員工的及時(shí)溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類(lèi)問(wèn)題、樹(shù)立管理處良好的信譽(yù)，便于物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。

作為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人，對(duì)于上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指令，必須準(zhǔn)確領(lǐng)會(huì)，并嚴(yán)格執(zhí)行。出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),要起好上傳下達(dá)作用。在充分維護(hù)公司利益的同時(shí)，在各方利益上找到一個(gè)支撐點(diǎn)。這就需要物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人發(fā)揮溝通協(xié)調(diào)能力，為公司爭(zhēng)取最大的利益。當(dāng)面對(duì)管轄區(qū)域的業(yè)主時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人所需考慮的應(yīng)該是如何讓業(yè)主滿意。這就要求物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人必須發(fā)揮良好的溝通、協(xié)調(diào)能力，以真誠(chéng)的態(tài)度了解業(yè)主的困難和需求并解決，這是物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人的工作要求和目標(biāo)。服務(wù)是永恒的主題，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)樹(shù)立“永遠(yuǎn)想在業(yè)主前面”的思想，認(rèn)真觀察、了解、分析、研究業(yè)主（客戶）的實(shí)際和潛在需求，并努力尋找適度成本投入下的意識(shí)方案，延伸和拓展服務(wù)項(xiàng)目，確保服務(wù)內(nèi)容的多樣性，提升業(yè)主（客戶）的生活品質(zhì)和滿意度。在物業(yè)管理服務(wù)、禮儀規(guī)范、常識(shí)中。在嚴(yán)格要求自己的同時(shí)，應(yīng)注重對(duì)員工的培訓(xùn)。強(qiáng)調(diào)員工在日常工作、服務(wù)的細(xì)致完美和工作責(zé)任感。并且，以此維護(hù)和提高項(xiàng)目管理的良好聲譽(yù)。

二、團(tuán)隊(duì)管理意識(shí)

物業(yè)管理要?jiǎng)?chuàng)立品牌，規(guī)范管理，提高全體人員的管理服務(wù)水平，才能參與競(jìng)爭(zhēng)，這就要求企業(yè)搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)，只有眾人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的隊(duì)伍。

搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)首先要確立團(tuán)隊(duì)建設(shè)的目標(biāo)。有人說(shuō):沒(méi)有行動(dòng)的遠(yuǎn)見(jiàn)只能是一種夢(mèng)想，而沒(méi)有遠(yuǎn)見(jiàn)的行動(dòng)只能是一種苦役，遠(yuǎn)見(jiàn)和行動(dòng)才是世界的希望。因此團(tuán)隊(duì)目標(biāo)表明了團(tuán)隊(duì)存在的理由，成為判斷團(tuán)隊(duì)進(jìn)步的可行標(biāo)準(zhǔn)，而且為團(tuán)隊(duì)建設(shè)成員提供一個(gè)合作和共擔(dān)責(zé)任的焦點(diǎn)。

搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)才能提高企業(yè)的凝聚力和競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的全面協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，必須認(rèn)真做好溝通、關(guān)愛(ài)、激勵(lì)三個(gè)階段的工作。

溝通是真誠(chéng)搭建理解的坦途，只有真誠(chéng)溝通才能相互理解，形成共識(shí)，良好的溝通是增進(jìn)感情的潤(rùn)滑劑，開(kāi)啟心靈的金鑰匙，才能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，有效提升企業(yè)效益。關(guān)愛(ài)能使員工對(duì)企業(yè)有強(qiáng)烈的歸屬感，人是最富有感情的，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)員工的關(guān)愛(ài)與體貼換來(lái)的將是員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)。使員工對(duì)溫馨的企業(yè)之家感情日益濃厚，與企業(yè)同生死共榮辱的責(zé)任感不斷增強(qiáng)，同時(shí)給員工創(chuàng)造一個(gè)輕松的工作環(huán)境，提供廣闊的學(xué)習(xí)的平臺(tái)，讓員工們不僅希望能夠快樂(lè)地生活和工作，而且有不斷學(xué)習(xí)，不斷提高的需求，建立公正的晉升機(jī)制，為員工設(shè)計(jì)一個(gè)充滿吸引力的職業(yè)生涯，營(yíng)造一個(gè)有學(xué)頭，有干頭，有奔頭的環(huán)境，是搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)，也是增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要一環(huán)。

其次，激勵(lì)可以有效地增強(qiáng)員工的使命感，提高員工的自信心，給員工機(jī)會(huì)鍛煉及證明自己的能力，促進(jìn)工作的順利完成，保證工作質(zhì)量，同時(shí)讓管理者在員工心目中樹(shù)立可親可敬的形象，覺(jué)得管理者是值得信賴的人，體現(xiàn)企業(yè)管理以人為本的理念。

優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)需要一個(gè)優(yōu)秀的管理員，管理員要具備強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，勇于創(chuàng)新的進(jìn)取意識(shí)和身先士卒的榜樣，俗話說(shuō)渾身足鐵，能打多少釘。只有充分發(fā)揮下屬的積極性和創(chuàng)造性，才是真正意義上的領(lǐng)導(dǎo)者，學(xué)會(huì)尊重下屬，塑造良好的形象，要有容人容事的肚量，不能攬功推過(guò)，還要學(xué)會(huì)如何合理授權(quán)，才能成為一個(gè)戰(zhàn)斗團(tuán)隊(duì)的核心。

在嚴(yán)格管理、強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)意識(shí)的同時(shí)，要多關(guān)心、了解員工在工作中的出現(xiàn)的問(wèn)題和困難，幫助他們化解工作中的苦惱，并予以引導(dǎo)和必要的鼓勱。只有充分發(fā)揮全體員工自己的潛力，不斷發(fā)展各種能力才能帶領(lǐng)全體員工同心協(xié)力，共同奮斗，實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)建設(shè)的崇高目標(biāo)。

三、客戶關(guān)系維系 項(xiàng)目有一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理是不足矣以撐起整物業(yè)公司，而要建立一個(gè)完整的客戶服務(wù)體系，客戶服務(wù)體系的完善與否，直接影響住宅項(xiàng)目的成敗；而客戶服務(wù)的主體是社區(qū)（業(yè)主），這就意味著對(duì)于一個(gè)新的項(xiàng)目，擁有一套優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)體系是至關(guān)重要的，這需要物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理緊緊把握住前期案場(chǎng)介入這一有利時(shí)機(jī)。

1)案場(chǎng)管理期。案場(chǎng)是物業(yè)服務(wù)第一次與客戶接觸，從案場(chǎng)客服服務(wù)規(guī)范化及體驗(yàn)服務(wù)流程的細(xì)節(jié)體現(xiàn)，都是客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的首肯。

2)入住服務(wù)期。入住服務(wù)是物業(yè)管理公司員工為滿足業(yè)主 / 使用人入住中的各種需求，對(duì)業(yè)主 / 使用人正式使用物業(yè)時(shí)，提供各種指導(dǎo)，幫助業(yè)主 / 使用人得以順利入住而提供的服務(wù)。

3)裝修管理服務(wù)期。物業(yè)的裝修管理服務(wù)是日常的物業(yè)管理重要內(nèi)容之一，同時(shí)也是難題之一，為此物業(yè)管理企業(yè)還要規(guī)范裝修行為，加強(qiáng)管理裝修工作，同時(shí)對(duì)違章裝修要防微杜漸。

4)客戶檔案管理。檔案記錄是人的活動(dòng)，業(yè)主檔案的形成者包括：業(yè)主 / 使用人、前來(lái)探訪業(yè)主 / 使用人的外來(lái)人員、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司相關(guān)的文件資料。因此做好業(yè)主檔案的收集工作，可以更深地了解社區(qū)內(nèi)業(yè)主的層次，更好地為業(yè)主提供最合適的服務(wù)。業(yè)主檔案的收集一般注意三個(gè)階段：早期介入時(shí)，著重了解；在業(yè)主收樓時(shí)和日常生活中，著重收集。利用好服務(wù)中心APP平臺(tái)定期給業(yè)主/客戶發(fā)送生日提醒，生日祝福等內(nèi)容增強(qiáng)客戶關(guān)系。

5)客戶服務(wù)中心的服務(wù)。一站式服務(wù)、全程式管理、信息流暢、集中處理、快速應(yīng)答、及時(shí)反饋。主要涵蓋問(wèn)詢服務(wù)、報(bào)修服務(wù)接待、業(yè)主投訴的接待與處理，業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)體系。

6)社區(qū)文化建設(shè)。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，良好的社區(qū)文化可以樹(shù)立起公司的品牌和形象，為擴(kuò)大業(yè)務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；同時(shí)，有利于加強(qiáng)住戶和管理公司的協(xié)調(diào)與溝通，進(jìn)而化解矛盾和不必要的糾紛。而對(duì)于業(yè)主和住戶來(lái)說(shuō)，創(chuàng)造了一個(gè)賞心悅目的工作、生活環(huán)境，豐富了廣大住戶的業(yè)余文化生活，使小區(qū)內(nèi)形成一種和睦，融洽，安寧的氣氛，有利于鄰里之間的溝通與交流。搞好社區(qū)文化建設(shè)，應(yīng)加強(qiáng)硬件和軟件方面的建設(shè)。社區(qū)文化活動(dòng)一般分為以下類(lèi)別：常設(shè)性活動(dòng)，如慶典活動(dòng)、社區(qū)文藝長(zhǎng)廊（宣傳欄、樓內(nèi)廣告板）、建設(shè)活動(dòng)、文藝座談、評(píng)比活動(dòng)、互助活動(dòng)；臨時(shí)性活動(dòng)：趣味體育競(jìng)技、綜藝活動(dòng)、公益活動(dòng)。

7)定期或不定期的走訪客戶。最好的服務(wù)就是要了解業(yè)主的需求“急業(yè)主所急、想業(yè)主所想”，通過(guò)定期或不定期的走訪溝通才能更好的與業(yè)主維系好關(guān)系。

四、安全管理

安全管理在整個(gè)物業(yè)管理中具有舉足輕重的地位,它對(duì)業(yè)主的安居樂(lè)業(yè)。社會(huì)的長(zhǎng)治久安發(fā)揮著重要作用。隨著地產(chǎn)的不斷開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理也就隨之迅速發(fā)展起來(lái)，“安居”才能“樂(lè)業(yè)”，物業(yè)保安成了物業(yè)管理的重頭戲，安全、私密、舒適、放心的居住環(huán)境是人們對(duì)高質(zhì)量生活的追求。

針對(duì)目前物業(yè)公司管理市場(chǎng)，想要建設(shè)一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍的也是一件非常頭痛的事情，比如大家常說(shuō)的人員整體素質(zhì)不高、人員流動(dòng)頻繁、年齡偏大、招聘困難、服務(wù)意識(shí)和安全意識(shí)低、不服從管理等問(wèn)題，嚴(yán)重的還有監(jiān)守自盜的現(xiàn)象。但在物業(yè)管理企業(yè)，保安在物業(yè)管理中的地位是別人無(wú)法替代的，除了肩負(fù)著物業(yè)轄區(qū)內(nèi)秩序維護(hù)的重任外還是公司對(duì)外形象宣傳的一面旗幟，起到形象展示的作用，保安工作人員是工作在物業(yè)管理的最前線，他們直接和業(yè)主(顧客)接觸，為業(yè)主(顧客)提供最直接的物業(yè)管理服務(wù)，所以保安隊(duì)伍的管理和服務(wù)水平將直接影響到整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及品牌信譽(yù)。那么如何做好保安隊(duì)伍的建設(shè)呢，應(yīng)從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)保安隊(duì)伍管理建設(shè)： 1.嚴(yán)格控制招聘環(huán)節(jié)

作為一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理人，在保安招聘的環(huán)節(jié)上一定要把好關(guān)，招聘前要先制定出招聘條件、招聘方案及項(xiàng)目崗位需求，不要盲目的的招聘，應(yīng)該有方向性、針對(duì)性的招聘、人員的選才很重要。在招聘中盡量去招聘沒(méi)有做過(guò)保安的人員，最好是剛畢業(yè)的學(xué)生，這樣便于管理，培訓(xùn)及崗位值班的效果要比那些總在保安隊(duì)伍中跳來(lái)跳去的老油條好管理。另 在一些特殊的崗位，比如車(chē)庫(kù)，車(chē)場(chǎng)收費(fèi)崗、監(jiān)控室崗可以考慮年齡大一點(diǎn)成家的退伍人員，或一些女職工，因?yàn)樗麄冋曳莨ぷ饕埠懿蝗菀祝瑫?huì)比較珍惜工作，并且責(zé)任心強(qiáng)。2.做好崗前和崗中培訓(xùn)

在保安招聘來(lái)后崗前培訓(xùn)很重要，如果有條件的話一定要獨(dú)立培訓(xùn)，有些公司因?yàn)闂l件上的限制喜歡讓老員工在崗中帶，不過(guò)通過(guò)我多年的保安工作經(jīng)驗(yàn)，這樣的做法效果不大，因?yàn)槔系谋０餐粫?huì)說(shuō)怎么教新員工如何做好，而是教員工如何偷懶和如何應(yīng)付領(lǐng)導(dǎo)，往往新來(lái)的員工在專(zhuān)業(yè)知識(shí)還沒(méi)學(xué)到的情況下其他的已經(jīng)很精通了。在崗前培訓(xùn)中開(kāi)始要著重于軍事訓(xùn)練、服務(wù)禮儀、項(xiàng)目基本情況、消防管理理論、公司管理制度、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)基礎(chǔ)管理知識(shí)等培訓(xùn)，在上崗前集中考核各方面能力。如果達(dá)不到崗位要求那么只能從這一環(huán)節(jié)淘汰掉，另外崗中培訓(xùn)包括每周定期培訓(xùn)，其中主要包括軍事、體能、消防、業(yè)務(wù)知識(shí)、法律法規(guī)等，要安排合理時(shí)間進(jìn)行反復(fù)培訓(xùn)，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)管理情況定制出培訓(xùn)計(jì)劃和消防演練計(jì)劃及施行。

3.重視他們，同時(shí)也要讓他們感覺(jué)到受到重視

在工作中管理員要重視每位員工的付出，在生活中管理員也要注意員工的工作、生活情緒，做好思想工作教育和溝通，這時(shí)候管理員要起到作用，要做好溝通，不能單靠保安主管，物業(yè)經(jīng)理也要定期不定期地與員工溝通，不要給員工高高在上的感覺(jué)，要重視他們，對(duì)員工講他們的重要性，對(duì)他們的工作成績(jī)要給予肯定，這樣員工才會(huì)更加努力的去工作，有時(shí)候加工資不是最好的辦法，特別是保安人員，他們更想得到別人的認(rèn)可和尊重，尤其是領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。

4.讓其生活感到充實(shí)

對(duì)于保安工作，做久了都會(huì)感覺(jué)到無(wú)聊，特別是下班后，如果這時(shí)候管理不善的話很容易使保安隊(duì)伍紀(jì)律渙散，這是因?yàn)楸０碴?duì)伍大部分都是一些年輕小伙子，即使有退伍軍人也會(huì)因社會(huì)環(huán)境而變化。加之處于結(jié)交朋友談情說(shuō)愛(ài)階段。那么在這樣的關(guān)鍵時(shí)刻，除了要經(jīng)常灌輸安全重要性和崗位重要性外還要提高員工的業(yè)余生活，讓其感覺(jué)生活每天都排的滿滿的，比如培訓(xùn)、訓(xùn)練、娛樂(lè)項(xiàng)目比賽等，這樣的話他們感覺(jué)既有部隊(duì)的生活又有社會(huì)的樂(lè)趣，既能統(tǒng)一管理又能增加保安隊(duì)伍整體團(tuán)隊(duì)的凝聚力、戰(zhàn)斗力。5.要有好的薪酬體制

物業(yè)公司除有好的體制和規(guī)范完整的規(guī)章制度外，要想保安隊(duì)伍綜合素質(zhì)高，服務(wù)理念強(qiáng)，就必須做好保安薪酬評(píng)估計(jì)劃。在當(dāng)今的社會(huì)里，經(jīng)濟(jì)是大家關(guān)心的問(wèn)題，那么要招聘好的保安就得在薪水方面讓他感覺(jué)到比周邊同行企業(yè)要高，他們就會(huì)感到自己能進(jìn)入這樣的企業(yè)而自豪，就會(huì)珍惜這份來(lái)之不易的工作。物業(yè)公司在薪酬計(jì)劃評(píng)估方面做到位，薪酬體制完善，保安的流動(dòng)率就會(huì)下降，人員的素質(zhì)就會(huì)提高，服務(wù)理念就會(huì)加強(qiáng)。這個(gè)問(wèn)題比較現(xiàn)實(shí)，但確實(shí)管用。6.嚴(yán)格執(zhí)行管理制度

在正常管理中，一定要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行管理制度，最終的目的是讓處罰有依據(jù)，公平公正對(duì)待每一位員工無(wú)論獎(jiǎng)勵(lì)還是懲罰，其實(shí)每一位員工心里都有一桿稱(chēng)，如果保安管理過(guò)程中一旦出現(xiàn)有失公平、公正的處理，將對(duì)全體員工的工作士氣都會(huì)產(chǎn)生很大的打擊，甚至讓員工對(duì)管理者產(chǎn)生一種不信任感，這種不信任的情緒一旦帶到實(shí)際工作中去，那將是十分危險(xiǎn)的。做到公平公正，這樣才能提高管理者的威信，提高團(tuán)隊(duì)的氛圍，達(dá)到理想的效果。對(duì)違規(guī)人員要人員及事項(xiàng)要提前做好管理預(yù)防工作，如果等到問(wèn)題都出現(xiàn)了再去處理，那么要多付出很大的人力和物力，還未必能達(dá)到理想的效果。7.人員著重培養(yǎng)，選拔人才

除了以上管理措施，公司還要有完善的人才選拔機(jī)制，給員工能看到自己的前途，形成良性循環(huán)，說(shuō)實(shí)話沒(méi)有一個(gè)保安愿意一輩子做保安，都感覺(jué)只是在吃青春飯，要給員工希望，讓員工感覺(jué)到自己的努力是有回報(bào)的，這樣才能形成一個(gè)積極向上的團(tuán)隊(duì)，才能建設(shè)好保安隊(duì)伍。

五、環(huán)境管理

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，使得住宅小區(qū)日趨規(guī)模化，業(yè)主對(duì)小區(qū)的綠地大小，園林布局和綠化檔次的要求也越來(lái)越高 , 綠化管理工作也就占據(jù)十分重要的地位。因此，較多的公司會(huì)在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段要求物業(yè)公司介入，作為一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理人，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特性及結(jié)合項(xiàng)目整體美觀、實(shí)用、易維護(hù)、消防要求方面提出物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題。對(duì)于綠化施工后的交接后養(yǎng)護(hù)管理工作也至關(guān)重要，即根據(jù)不同園林樹(shù)木的生產(chǎn)需要和某些特定的要求，及時(shí)對(duì)樹(shù)木采取如灌溉、施肥、修剪、防治病蟲(chóng)害、防寒、除草中耕等園藝技術(shù)措施；應(yīng)根據(jù)實(shí)際制定計(jì)劃、月度計(jì)劃、預(yù)算等計(jì)劃。

環(huán)境管理另一方面則屬于保潔管理工作，作為一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目也要從前期開(kāi)始進(jìn)入，對(duì)項(xiàng)目樓宇、園林、車(chē)庫(kù)、樓宇外國(guó)清潔取水點(diǎn)的設(shè)計(jì)和垃圾回收站的設(shè)計(jì)，要從物業(yè)專(zhuān)業(yè)及科學(xué)管理角度提出專(zhuān)業(yè)化的建議。在清潔管理方面要注重人員的招聘、人員技能培訓(xùn)、服務(wù)禮儀培訓(xùn)、清潔工具使用規(guī)程培訓(xùn)。在日常管理方面要注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)及制定合理的、月度工作計(jì)劃和制定日常巡查機(jī)制、考核機(jī)制等管理工作。

六、品質(zhì)管理

物業(yè)的品質(zhì)是公司發(fā)展的基礎(chǔ)，是公司的生命線，已成為人們的共識(shí)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，公司要生存和發(fā)展，必須強(qiáng)化品質(zhì)、品牌的管理，以及提升全員的服務(wù)意識(shí)，使自己的產(chǎn)品或服務(wù)讓顧客滿意，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，提升公司業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。作為一個(gè)以價(jià)值為導(dǎo)向，品質(zhì)為生命線的公司，品質(zhì)的管理離不開(kāi)公司的ISO9000內(nèi)部管理體系、品質(zhì)管理方針及品質(zhì)管理考核制度。1.建立統(tǒng)一的品質(zhì)管理體系

品質(zhì)是企業(yè)的生命，品質(zhì)管理是企業(yè)管理的綱要。品質(zhì)管理體系是指“在品質(zhì)方面指揮和控制組織的管理體系”，通常包括制定品質(zhì)管理方針、目標(biāo)以及品質(zhì)策劃、品質(zhì)控制、品質(zhì)保證和品質(zhì)改進(jìn)等活動(dòng)。而實(shí)現(xiàn)品質(zhì)管理的方針目標(biāo)，有效地開(kāi)展各項(xiàng)品質(zhì)管理活動(dòng)，就必須建立相應(yīng)的管理體系。其作用是：幫助企業(yè)增強(qiáng)顧客滿意，通過(guò)持續(xù)改進(jìn)總體業(yè)績(jī)，提高顧客的滿意程度進(jìn)而帶來(lái)企業(yè)效益的提高。如果公司沒(méi)有一套穩(wěn)定的規(guī)章制度和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，下面就無(wú)章可循，服務(wù)質(zhì)量就沒(méi)有保證。健全和完善規(guī)章制度，針對(duì)管理上的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞，加以落實(shí)，一切按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范辦事，做到有法(章)可循，有法(章)必循，從制度上避免質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生,對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。

2.建立公司品質(zhì)管理制度。

為了加強(qiáng)物業(yè)的品質(zhì)管理，塑造和推行公司品牌形象，切實(shí)保證物業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的全面實(shí)施，必須制定物業(yè)公司品質(zhì)管理制度。包括品質(zhì)管理的范圍及職責(zé)、品質(zhì)管理的組織架構(gòu)、品質(zhì)管理的各級(jí)權(quán)限及落實(shí)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.樹(shù)立好品質(zhì)管理觀念

要做好品質(zhì)管理，一是要牢固樹(shù)立“質(zhì)量第一”的觀念，強(qiáng)化干部和員工的質(zhì)量意識(shí)，上至最高管理者，下至每一位基層員工，都要下定決心，提升管理品質(zhì)；二是要強(qiáng)化品質(zhì)監(jiān)督，加大對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的懲罰力度；三是要?jiǎng)?chuàng)新教育模式，使品質(zhì)管理的各項(xiàng)規(guī)定和要求真正成為每名員工的自覺(jué)行動(dòng)。

4.樹(shù)立強(qiáng)有力的執(zhí)行力

以期達(dá)到控制項(xiàng)的服務(wù)品質(zhì)項(xiàng)目和優(yōu)秀的管理人，強(qiáng)調(diào)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人的執(zhí)行能力。執(zhí)行力，這是企業(yè)提高效益的保障。而執(zhí)行力的好壞、強(qiáng)弱，直接反映出物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人的心理素質(zhì)和能力。一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人，是能夠彌補(bǔ)因事先預(yù)測(cè)或策劃不足所造成的被動(dòng)

5.品質(zhì)的創(chuàng)新能力 強(qiáng)調(diào)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人的創(chuàng)新能力。時(shí)代在變遷，社會(huì)在進(jìn)步，思維在更新。作為物業(yè)管理模式，不可能停滯不前。只有在管理項(xiàng)目上不斷地創(chuàng)優(yōu)、創(chuàng)新，才能讓業(yè)主感到滿意。我始終認(rèn)為，業(yè)主滿意度，是衡量物業(yè)服務(wù)品質(zhì)最客觀的標(biāo)準(zhǔn)，這也是物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人能力的最好體現(xiàn)。作為一名物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人應(yīng)該不斷改進(jìn)、提高自己管轄區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善自己的服務(wù)意念，創(chuàng)新并締造出管轄區(qū)域內(nèi)宜居、和諧的環(huán)境，從而羸得業(yè)主的擁戴和贊喻。

七、管理預(yù)算的制定與成本管控

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人要具備精明的理財(cái)能力。作為企業(yè)，離不開(kāi)效益和利潤(rùn)二字。企業(yè)如何持續(xù)發(fā)展，如何最大限度地創(chuàng)造效益，如何開(kāi)源節(jié)流，節(jié)省每一項(xiàng)不必要開(kāi)支，作為一名物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人必須深思熟慮。尤其在物業(yè)這個(gè)勞動(dòng)力密集、微利的行業(yè)，收入多少、支出多少、盈利多少，作為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人，要做到心中有數(shù)。要有精靈的理財(cái)眼光，抓好多營(yíng)、有償服務(wù)收入，多方尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而保證管理項(xiàng)目達(dá)到最大的盈利目標(biāo)。

上述幾點(diǎn)，這是一名優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人所必備素質(zhì)和條件。除此之外，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人的個(gè)人魅力、操行和修養(yǎng)也同樣重要。

對(duì)于物業(yè)基本面的了解，是作為一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理的基本要求，為此就要求項(xiàng)目管理處必須參與到該物業(yè)的前期介入工作中。介入工作認(rèn)真細(xì)致與否，在今后的正常管理中會(huì)有很明顯的反映，尤其項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)的了解，便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點(diǎn)的排解；第二，對(duì)運(yùn)行環(huán)境的了解，對(duì)內(nèi)部環(huán)境的熟悉，便于合理安排員工，節(jié)約成本開(kāi)支；第三，對(duì)綠化的了解程度，便于參與綠化管理及決策；第四，對(duì)于設(shè)備、設(shè)施的了解，便于制定一年一度的維修計(jì)劃，研究如何節(jié)約維修資金、科學(xué)合理安排維保時(shí)間，使有限的設(shè)備、設(shè)施最大限度地有效利用；第五，對(duì)于管網(wǎng)走向的了解，便于開(kāi)展各種應(yīng)急搶修工作，避免因管網(wǎng)故障給廣大業(yè)主帶來(lái)諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。

第五篇：如何做好工程項(xiàng)目經(jīng)理

如何做好工程項(xiàng)目經(jīng)理

一名工程項(xiàng)目經(jīng)理，就是公司的中層領(lǐng)導(dǎo)者，是公司在工程項(xiàng)目上起著“承上啟下”和“上傳下達(dá)”的紐帶作用，是既要對(duì)公司負(fù)責(zé)，又要對(duì)項(xiàng)目部員工負(fù)責(zé)的中間領(lǐng)導(dǎo)者。

“作為中層領(lǐng)導(dǎo)，能力決定其成敗”，那么中層領(lǐng)導(dǎo)的能力是什么？那就是管理、用才、謀權(quán)、為人四個(gè)方面的綜合素質(zhì)。只有在管理上通曉領(lǐng)導(dǎo)之道，在用才上準(zhǔn)確到位，在謀權(quán)上運(yùn)籌帷幄，在為人上以人為本，才能成為一名優(yōu)秀的中層領(lǐng)導(dǎo)。

首先，他是項(xiàng)目各種需求的集中交匯點(diǎn)：業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的要求，公司對(duì)利潤(rùn)的“追求”，社會(huì)和分承包方的需求都要通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理的運(yùn)作來(lái)實(shí)現(xiàn)。

其次，他是項(xiàng)目建設(shè)工程的體現(xiàn)者：國(guó)家和地方的有關(guān)工程建設(shè)的法律法規(guī)，公司各種規(guī)章制度，都要通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)能力和管理水平，不單是工程項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素，又在上下級(jí)面前，處處在接受著“考驗(yàn)”和“考核”。

眾所周知，內(nèi)因是決定事物前進(jìn)方向的主要?jiǎng)恿Γ龊靡幻?xiàng)目經(jīng)理這個(gè)中層領(lǐng)導(dǎo)的內(nèi)因則是個(gè)人的心理素質(zhì)，我們只有具備相應(yīng)的心理素質(zhì)，才能有成功達(dá)到自己目標(biāo)的可能。那么，這些心理素質(zhì)具體包括哪些方面呢?

首先，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要認(rèn)清角色，擺正位臵。項(xiàng)目經(jīng)理是公司領(lǐng)導(dǎo)在工程項(xiàng)目上的全權(quán)委托代理人，對(duì)外代表公司與業(yè)主及分包單位進(jìn)行聯(lián)系處理合同有關(guān)的一切事項(xiàng)；對(duì)內(nèi)全面負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的實(shí)施，是項(xiàng)目的直接領(lǐng)導(dǎo)者和組織者。這就要求在工作中要保持謙虛謹(jǐn)慎的態(tài)度，在尊重、理解并服從公司領(lǐng)導(dǎo)的同時(shí)，通過(guò)協(xié)調(diào)、討論、信息溝通等方式，充分發(fā)揮好承上啟下的作用，積極利用自身的主觀能動(dòng)性，在認(rèn)真做好本項(xiàng)目部工作的前提下，努力協(xié)調(diào)好項(xiàng)目部與公司各部門(mén)之間的每項(xiàng)工作。

工程施工過(guò)程中有很多意料不到的問(wèn)題發(fā)生，對(duì)于出現(xiàn)的超過(guò)自己權(quán)限范圍的事件，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公司有關(guān)部門(mén)和人員匯報(bào)，不要越權(quán)越位，既要主動(dòng)地處理問(wèn)題，又要請(qǐng)示處理方案或者取得自己處理的授權(quán)，切勿為了隱瞞一點(diǎn)點(diǎn)小問(wèn)題使事態(tài)擴(kuò)大鑄成大錯(cuò)。

其次，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要識(shí)“無(wú)為故無(wú)不為”的至精妙語(yǔ)，又要具備開(kāi)拓創(chuàng)新的意識(shí)。要虛心學(xué)習(xí)其他人管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和方法，恪守“謙虛”二字。大膽嘗試，以超前的眼光看問(wèn)題，要敢于和其他好的項(xiàng)目部比干勁、賽成績(jī)，而不是像一只井底之蛙，以一成不變的方式，局限于做好本項(xiàng)目部的工作。

其三，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要有勇于實(shí)踐的踏實(shí)的工作作風(fēng)，要有真抓實(shí)干的精神，要在實(shí)際工作中不斷豐富完善自己。首先，項(xiàng)目經(jīng)理不是僅僅是靠書(shū)本知識(shí)學(xué)出來(lái)的，更不是吹出來(lái)的，是靠實(shí)際工作的磨練干出來(lái)的。對(duì)于工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，要敢于承擔(dān)責(zé)任，要善于分清問(wèn)題的性質(zhì)，找到解決問(wèn)題的方法。在項(xiàng)目中能夠通過(guò)以身作則，形成一個(gè)平等協(xié)商、實(shí)事求是的工作風(fēng)尚。同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理還應(yīng)注意不斷培養(yǎng)和提高工作能力，如：決策能力、應(yīng)變能力、組織領(lǐng)導(dǎo)能力、人際交往能力等，努力做到在工作中要果斷但不武斷，要穩(wěn)重

但不拖拉。

其四，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要有吃苦耐勞的精神。項(xiàng)目經(jīng)理必須謹(jǐn)遵這一原則：做到不畏艱難困苦，扎扎實(shí)實(shí)地開(kāi)展工作，勤勤懇懇地做好事情。作為項(xiàng)目部的領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該既是指揮員又是戰(zhàn)斗員，作為指揮員就應(yīng)該體現(xiàn)自己的能力和水平，越是面對(duì)棘手難纏的問(wèn)題，越要沉著冷靜，迎著困難上。

其五，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要盡量將工作做適當(dāng)?shù)暮侠淼姆峙洌?zé)任到人，做到“該定人的定人”，要讓每個(gè)項(xiàng)目部人員了解自己的工作，并時(shí)常注意他們工作進(jìn)展情況，要把自己的主要精力用到考慮整體組織安排，施工組織方案上來(lái)。

此外，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理還必須有包容的心態(tài)。要心胸寬廣、胸懷博大，做到小事講公德、大事講原則。無(wú)論做什么事情，都要盡量拋開(kāi)個(gè)人因素，不能只考慮自身的好處，無(wú)視集體和他人的利益，必要時(shí)還應(yīng)該犧牲小我，成全大我。“為官先為人”，“做事先做人”，如果連人都做不好，領(lǐng)導(dǎo)別人更是無(wú)從談起，此所謂“正人先正己”。那么，具備了良好的心理素質(zhì)是不是就能勝任了呢?顯然這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。要做好一名項(xiàng)目經(jīng)理，還必須具備以下幾個(gè)方面的條件。其一，具備領(lǐng)導(dǎo)才能是成為一個(gè)好的施工項(xiàng)目經(jīng)理的重要條件，團(tuán)結(jié)友愛(ài)、知人善任、用其所長(zhǎng)、避其所短，善于抓住最佳時(shí)機(jī)，并能當(dāng)機(jī)立斷，堅(jiān)決果斷地處理將要發(fā)生或正在發(fā)生的問(wèn)題，避免矛盾或更大矛盾的產(chǎn)生。具有了這些能力就能更好的領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)理部的全體員工，喚起大家的積極性和創(chuàng)造性，齊心協(xié)力完成施工項(xiàng)目的建設(shè)。

其二，要有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，能夠調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)的集體智略，把項(xiàng)目部一幫人的才能“捏合”在一起，達(dá)到相互支持、取長(zhǎng)補(bǔ)短的效果。項(xiàng)目部是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，如果一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理沒(méi)有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，那么這個(gè)團(tuán)體就會(huì)變成一盤(pán)散沙，就沒(méi)有活力，項(xiàng)目部人員之間也就缺乏默契的配合，從而導(dǎo)致工作無(wú)法正常開(kāi)展。

其三，要具備專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，是業(yè)務(wù)行家。作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要開(kāi)展具體工作，對(duì)業(yè)務(wù)一無(wú)所知，指揮別人也是空談，要想發(fā)揮好領(lǐng)導(dǎo)作用，就必須熟知相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)，所謂知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝。掌握熟練的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)是成為優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理的必要條件。如果沒(méi)有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)作后盾，在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中遇到難題或模棱兩可的問(wèn)題就無(wú)從下手、手忙腳亂最終導(dǎo)致人力物力上的浪費(fèi)，甚至造成更大的錯(cuò)誤。作為一個(gè)好項(xiàng)目經(jīng)理的同時(shí)更要精通本專(zhuān)業(yè)各方面的技術(shù)知識(shí)。在精于本專(zhuān)業(yè)各項(xiàng)技術(shù)的同時(shí)應(yīng)該有更廣泛的知識(shí)面，要了解多學(xué)科、多個(gè)專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，也就是說(shuō)什么都知道、什么都懂。這樣就可以在施工中輕松自如的領(lǐng)導(dǎo)各方面的工作，化解來(lái)自各方面的矛盾，順利完成項(xiàng)目施工任務(wù)。

其四，要善于團(tuán)結(jié)下屬，不要用不正確的方式批評(píng)，特別是對(duì)有錯(cuò)誤的下屬和反對(duì)過(guò)自己的下屬。我們常說(shuō)，對(duì)任何犯了錯(cuò)誤的下屬，只要他能改正，還是個(gè)好下屬。而對(duì)于反對(duì)過(guò)自己的下屬，要搞清楚為什么人家會(huì)反對(duì)你?人與人之間有矛盾是正常的，一旦出現(xiàn)了矛盾，我們應(yīng)該要正視它，而不是回避它，更不是激化它，只有這樣才能從根本上解決它。批評(píng)下屬時(shí)，應(yīng)掌握批評(píng)的技巧，不要讓被批評(píng)的下

屬不但不服氣，反而產(chǎn)生怨恨。

其五，有工作干勁、有敬業(yè)精神、為人正直、敢于主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任。在工程建設(shè)實(shí)施的過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理要接觸很多人，處理復(fù)雜多樣的工作也會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題，如：施工中遇到技術(shù)問(wèn)題難以解決，經(jīng)過(guò)業(yè)主、監(jiān)理、施工單位多方面的探討拿不出成熟方案，此時(shí)工期緊張需要盡快解決施工方案。這就需要施工項(xiàng)目經(jīng)理挺身而出，大膽提出設(shè)想與業(yè)主同心協(xié)力解決難題。

其六，思維敏捷精力充沛。工程項(xiàng)目施工是一項(xiàng)紛繁復(fù)雜的工作，需要多方面考慮，緊密的布臵。這需要有強(qiáng)健的體魄和充沛的精力來(lái)完成，在遇到突發(fā)事件時(shí)及時(shí)正確快速的處理，沒(méi)有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的。

其七，掌握好“事不躬親”與“事必躬親”的度。能授權(quán)的事情就不要親自做，必親自動(dòng)手的必動(dòng)手。把許多事情，進(jìn)行分工，責(zé)任到人，并不表示責(zé)任已了，只是將整個(gè)項(xiàng)目部的工作分解到人，親自參與責(zé)任制的制定，親自抓落實(shí)，才能事半功倍。

項(xiàng)目經(jīng)理投入的最重要的事就是“四控制”(指成本、質(zhì)量、安全、進(jìn)度的控制)。只有詳細(xì)而系統(tǒng)的由項(xiàng)目經(jīng)理參與的控制計(jì)劃才是項(xiàng)目成功基礎(chǔ)。當(dāng)現(xiàn)實(shí)的世界出現(xiàn)了一種不適于計(jì)劃生存的環(huán)境時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)制定一個(gè)新的計(jì)劃來(lái)反映環(huán)境的變化。計(jì)劃、調(diào)整、再計(jì)劃再調(diào)整就是項(xiàng)目經(jīng)理必躬之事。

總的說(shuō)來(lái)，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，既然是公司領(lǐng)導(dǎo)在項(xiàng)目的代表，那么就要在有限的任期里做出無(wú)限的努力，創(chuàng)造無(wú)限的成績(jī)（即效益的最大化）。因此，在工程項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)程中，要多聽(tīng)、多看、多學(xué)；要多調(diào)查、多研究、多思考；要多鼓勵(lì)、多表?yè)P(yáng)、多贊美；不僅要利用自己掌握的知識(shí)，靈活自如地處理發(fā)生的各種情況，注重全面發(fā)揮自身的能力和主動(dòng)性、創(chuàng)造性。還要團(tuán)結(jié)大家的力量多謀善斷，靈活機(jī)變、大膽愛(ài)才、大公無(wú)私、任人唯賢、大膽管理，才能為企業(yè)取得最大的利潤(rùn)。