第一篇：工程項目投資與融資第1章-講稿

第一章 工程項目投資與融資概述

P2start 工程項目投資概述 工程項目融資概述 P2end P3start 第一節(jié)工程項目投資概述

一、工程項目投資的含義與特點

（一）工程項目的含義與特征

1、工程項目

含義：

項目是指那些作為管理對象，在一定約束條件下（限定的資源、時間、質(zhì)量等）完成的具有特定目的的一次性任務。

項目具有任務一次性、目標明確性和管理對象整體性特征，重復、大批量的生產(chǎn)活動及其成果，不能稱作“項目”。P3end P4start 建設工程項目的基本特征：

? 有明確的項目組成：建設工程項目在一個總體設計或初步設計范圍內(nèi)，由一個或者若干個相互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程組成，建設建設中實施統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理。? 在一定約束條件下，以形成固定資產(chǎn)為特定目標：這里所指的約束條件主要有三方面：

一、時間約束，要求有適宜的建設工期；

二、資源約束，要求有確定的投資限制；

三、質(zhì)量約束，要求有預期的生產(chǎn)能力、技術(shù)水平或者使用效益。

? 需要遵循必要的建設程序和經(jīng)過特定的建設過程，且是一個有序的全過程 ? 具有投資限額標準。只有達到一定的限額投資才能作為建設項目，低于限額標準的稱為零星固定資產(chǎn)購置。

? 按照特定的任務，具有一次性的組織形式 P4end P5start

2、工程項目建設程序

我國的工程項目建設程序分為六個階段，即項目建議書階段、可行性研究階段、設計工作階段、建設準備階段、建設施工階段和竣工驗收交付使用階段。其中項目建議書階段和可行性研究階段被稱為“項目決策階段”，項目的設計、施工，直至項目交付使用被稱為“項目實施階段”，項目交付使用后稱為“項目使用階段”。項目決策、實施、使用階段合稱為“項目全壽命周期”。項目建議書階段：項目建議書是建設單位向國家提出的要求建設某一項目的建議文件，是對建設項目的輪廓設想，是擬建項目的大方面和可能性考慮。

可行性研究階段：建議書經(jīng)批準后下一步要進行可行性研究，對建設項目在技術(shù)和經(jīng)濟上是否可行進行研究和論證，為項目決策提供依據(jù)。可行性研究主要任務/ 10

是提出多方案比較并提出最佳方案。

設計工作階段：項目設計是在項目可行性研究獲得批準后進行的，一般可劃分為幾個階段：一般工業(yè)和民用設計按初步設計和施工圖設計兩個階段進行，稱為兩階段設計；對于技術(shù)上負載而又缺乏經(jīng)驗的項目，可按照初步設計、技術(shù)設計、施工圖設計三個階段進行稱為三階段設計。

建設準備階段：初步設計已經(jīng)批準的項目可列為預備項目。建設準備的主要工作內(nèi)容為：征地、拆遷、場地平整；完成施工用水、電、路的平整；設備材料訂貨；準備必要的施工圖紙，組織施工招標投資，擇優(yōu)選定施工單位。

建設施工階段：施工活動應按照設計要求、合同條款、預算投資、施工程序與順序、施工組織設計，在保證質(zhì)量、工期、成本計劃等目標前提下進行。

竣工驗收交付使用階段：這是建設全過程的最后一個階段，是投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標志。通過竣工驗收，可以檢查建設項目實際形成的生產(chǎn)能力或效益。P5end P6start

（二）工程項目投資

工程項目投資的概念有雙重含義。

第一層含義是廣義上的理解——投資就是指投資者在一定時間內(nèi)新建、擴建、改建、遷建或恢復某個工程項目所作的一種投資活動。從這個意義上講，工程項目建設過程就是投資活動的完成過程，工程項目管理過程就是投資管理過程。第二層含義是狹義上的理解——投資就是指進行工程項目建設花費的費用，即工程項目投資額。

本書從投資的狹義概念出發(fā)，探討在項目建設投資評價與決策、設計、招投標與實施過程中涉及的原理、方法和實務。

一個項目的總投資，一般指工程建設過程中所支出的各項費用之和，是建設項目按照確定的建設內(nèi)容、建設規(guī)模、建設標準、功能要求和使用要求全部建成并驗收合格交付使用所需要的全部費用。

生產(chǎn)性建設工程總投資包括建設投資、建設期利息、流動資產(chǎn)三部分。非生產(chǎn)性建設工程總投資包括建設投資、建設期利息兩部分。P6end P7start

（三）工程項目投資的特點 1．大額性

建設項目往往規(guī)模巨大，其投資額動輒數(shù)百萬、上千萬，甚至達到數(shù)百億。投資規(guī)模巨大的設備工程關系到國家、行業(yè)或地區(qū)的重大經(jīng)濟利益，對宏觀經(jīng)濟可能也會產(chǎn)生重大影響。2．單件性

對于每一項建設項目，用戶都有特殊的功能要求。建設項目及其計價方式的獨特性使其不能像一般工業(yè)產(chǎn)品那樣按品種、規(guī)格、質(zhì)量成批定價，而只能根據(jù)各個建設項目的具體情況單獨確定投資。3．階段性

建設項目周期長、規(guī)模大、投資大，因此需要按程序分成相應階段依次完成。相應地，也要在工程的建設過程中多次地進行投資數(shù)額的確定，以適應建立建設項目各方經(jīng)濟關系、進行有效地投資控制的要求。其過程如圖1-1所示。Insert PPT page 8picture / 10

Turn ppt to page 8

Return to ppt page7 4．投資確定的層次性：工程建設項目是龐大和負載的體系，為了便于對其進行設計、施工與管理，必須按照統(tǒng)一要求和劃分原則進行必要的分解

具體的工程項目分為建設項目、單項工程（或工程項目）、單位工程、分部工程、分項工程。P7end P9start

二、工程項目投資與項目全壽命費用的關系

工程項目投資與項目全壽命費用是兩個完全不同的概念。

工程項目投資是指工程所有相關活動中所發(fā)生的全部費用之和；

而全壽命費用是指工程項目一生所消耗的總費用，包括工程項目投資、工程交付使用后的經(jīng)常性開支費用（使用期內(nèi)大修理和局部更新費用等）和使用期滿后報廢拆除費用等各階段的全部費用。

工程壽命周期內(nèi)各階段費用的變化情況如圖1-2所示。工程項目總費用（全壽命周期費用），即圖1-2中曲線所包括的總面積（曲線下面部分）。/ 10

工程投資分析應以全壽命費用為基礎，而不能單純的以投資額為基礎。P9end P10start

三、工程項目投資管理的目標與原則

（一）工程項目投資管理的目標

從本質(zhì)上說，工程項目投資管理的最終目標就是實現(xiàn)項目預期的投資效益。而在項目建設階段，工程項目投資管理就是要在業(yè)主所確定的投資、進度和質(zhì)量目標指導下，合理使用各種資源完成工程項目建設任務，以期達到最佳的投資效益。P10end P11start 投資、進度和質(zhì)量共同形成了 工程項目投資管理的目標系統(tǒng)。這三方面的要求可以表示成如 圖1－3所示的工程控制目標 系統(tǒng)。

他們相互聯(lián)系、相互影響、某一方面變動必然引起另外 兩方面變化，例如過于追求 縮短工期，必然會損害項目 質(zhì)量，引起成本增加。

由于項目的復雜性和動態(tài)性，以及人們認識能力和技術(shù)水平的限制，在項目前期很難做出正確的評價和預測，因此在實際工作中可先適當突出某個主要目標，即項目必須予以保證的目標（比如質(zhì)量目標），并以此為依據(jù)編制項目計劃，然背后在執(zhí)行過程中不斷收據(jù)數(shù)據(jù)和信息，對比實際情況和原定計劃，調(diào)整各個目標（投資、進度、質(zhì)量）之間的比重關系不斷修正和完善項目原計劃。P11end P12start

（二）工程項目投資的合理估計與確定

工程項目投資的合理估計與確定是工程項目投資管理的首要內(nèi)容，它是要在建設程序的各個階段，采用科學的計算方法和切合實際的計價依據(jù)，合理確定投資估算、設計概算、施工圖預算、承包合同價、結(jié)算價和施工決算。根據(jù)建設程序，工程項目投資的合理確定分為如下六個階段。

1.在項目建議書階段、可行性研究階段，按照規(guī)定的投資估算指標、類似工程造價資料或其他有關參數(shù)，編制投資估算。

2.在初步設計階段，根據(jù)有關概算定額或概算指標編制建設項目總概算。P12end P13start 3.在施工圖設計階段，根據(jù)施工圖紙確定的工程量，套用有關預算定額單價、取費率和利稅率等編制施工圖預算。經(jīng)承發(fā)包雙方共同確認、有權(quán)部門審查通過的預算，可作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。

4.在工程招投標階段，承包合同價是以經(jīng)濟合同形式確定的建筑安裝工程投資。5.在工程實施階段，要按照承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎，同時考/ 10

慮因物價上漲以及其他因素引起的投資變化，合理確定結(jié)算價。

6.在竣工驗收階段，對從籌建到竣工投產(chǎn)全過程的全部實際支出費用進行匯總，編制竣工決算。P13end P14start

（三）工程項目投資的有效控制

工程項目投資的有效控制就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發(fā)包階段、建設實施階段把工程項目投資的發(fā)生控制在批準的限額內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目投資管理目標的實現(xiàn)。工程項目投資有效控制應遵循的原則：

1．以設計階段為重點進行建設全過程投資控制：控制項目投資關鍵在于設計階段。

2．主動控制： 3．令人滿意原則

4．技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合 P14end P15start 第二節(jié)工程項目融資概述

工程項目融資和投資方案的選擇是工程項目管理不可分割的兩部分：一方面當項目具有良好的融資前景和合理的資金來源時才能對投資項目進行有針對性的可行性研究。若籌集不到足夠的資金，及時項目投資前景廣闊，收益可觀，也難以付諸實施。另一方面，只有對投資項目進行深入的市場、技術(shù)、經(jīng)濟分析之后，才能估計項目的開發(fā)前景，從而吸引資金投入，對投資項目的資金需要量做出符合實際估算。

一、項目融資主體及融資組織形式

項目融資主體是指進行項目融資活動的經(jīng)濟實體。

按融資主體的組織形式劃分，可分為新設項目法人和既有項目法人。這兩類經(jīng)濟實體在融資方式和項目評價方法上均存在較大的差異。

（一）新設項目法人融資 1.新設項目法人融資的含義

新設項目法人融資就是通常所說的項目融資，是指新組建項目法人進行的融資活動。在這種融資方式下，由項目的發(fā)起人以及其他投資人出資，建立新的獨立承擔民事責任的公司法人或事業(yè)法人，承擔項目的建設和運營活動。

狹義上講，新設項目法人融資就是指無追索權(quán)或者有限追索的債務融資活動。P15end P16start 2.無追索權(quán)與有限追索的項目融資

根據(jù)有無追索權(quán)，項目融資可分為無追索權(quán)的項目融資和有限追索權(quán)的項目融資。P16end P17start 追索：也稱完全追索，是指貸款人在借款人未按期償還債務時，要求借款人用以除抵押資產(chǎn)之外的資產(chǎn)償還債務的權(quán)利。/ 10

無追索權(quán)的項目融資是指項目貸款本息償還的來源僅限于該項目所產(chǎn)生的收益，擔保權(quán)益可僅限于該項目的資產(chǎn)；在項目融資的任何階段，債權(quán)人均不能追索到項目投資人除項目以外的資產(chǎn)。在實際工作中，由于這種方式對債權(quán)人來說風險很大，一般很少采用。

有限追索的項目融資是指債權(quán)人除了依賴項目收益作為補償來源并以項目的資產(chǎn)設定擔保物權(quán)之外，還要求與項目利益相關的第三方提供擔保，各擔保人對項目承擔的義務以各自的擔保金額或按協(xié)議承擔的義務為限。這是國際上通常采用的項目貸款方式。

在項目建設的不同階段，項目風險會發(fā)生較大變化，因此債權(quán)人對追索的要求也會隨之相應調(diào)整。一般來說，項目建設期存在風險較大，債權(quán)人會要求項目權(quán)益投資人承擔建設期大部分風險；而在建設結(jié)束后，在正常生產(chǎn)階段，可以考錄將追索權(quán)局限于項目資產(chǎn)和項目的現(xiàn)金流量。

在新設項目法人融資方式下，項目的權(quán)益投資人（就是他的投資直接買你的股票，增加你的股本，或者是與你合營，它的投入資本會增加你的實收資本。這種投資者就叫權(quán)益投資者。相反，如果他買的是你的債卷之類的，那就是債券投資者，不是權(quán)益投資者。債券投資者圖的是固定利息回報。而權(quán)益投資者則圖的是公司的整個收益，幾乎與公司同生共死的那種人。權(quán)益投資人與債務投資人要區(qū)別開來。）一般不對項目借款提供擔保或只提供部分擔保，因此降低了項目對投資人的風險。

為了實現(xiàn)新設項目法人融資的有限追索，需要以某種形式將與項目有關的各種風險在債權(quán)人、項目投資人、與項目開發(fā)有直接或間接利益關系的其他參與者之間進行分擔。P17end P18start

（二）既有項目法人融資的含義

既有項目法人融資是指依托現(xiàn)有法人進行的融資活動。既有項目法人可以是企業(yè)，也可以是事業(yè)單位。當現(xiàn)有法人為公司制企業(yè)時，也稱為公司融資。這種融資方式的特點是：

1.由作為發(fā)起人的既有項目法人出面籌集資金，投資于新項目，而擬建項目不組建新的項目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔融資責任與風險。

2.這種融資方式一般不依賴項目投資形成的資產(chǎn)和項目未來的現(xiàn)金流和收益，而是在既有法人資產(chǎn)和信用的基礎上進行的，并形成增量資產(chǎn)。

3.從既有法人的財務整體狀況考察融資后的償債能力。既有項目法人利用其本身的信用向銀行提出貸款申請，銀行或其他外部資金提供者在進行決策時主要依據(jù)的是既有項目法人的資產(chǎn)、負債、利潤以及現(xiàn)金流量等狀況，而對于所投資項目的現(xiàn)金流量和收益分析則放在比較次要的位置上。P18end P19start 兩種融資組織形式的特點比較:

相對于既有項目法人融資（下稱公司融資）形式，新建項目法人融資（下稱項目融資）具有顯著不同的特點：（1）以項目為導向安排融資。（2）有限追索 / 10

（3）資產(chǎn)負債表外的會計處理（4）融資周期長，融資成本較高

項目融資與傳統(tǒng)的公司融資主要不同如1-1表所示： P19end P20start 表1－1 項目融資與傳統(tǒng)（公司）融資方式比較

（1）以項目為導向安排融資：項目融資不是依賴于項目投資者或發(fā)起人的資信，而是依賴于項目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)價值。債權(quán)人關心的是項目在貸款期間能夠產(chǎn)生多少現(xiàn)金流量用于還款，貸款扥數(shù)量和融資成本的高低都是與項目現(xiàn)金流量和資產(chǎn)價值密切相關的。正是因為如此，有些投資人或發(fā)起人自身的資信難以借到資金，或難以得到擔保條件，可以通過項目融資來實現(xiàn)。

采用項目融資和公司融資相比一般可以獲得較高貸款比例，通常可以為項目提供60-70%的資本需求量，不僅如此貸款期限也可以根據(jù)項目生命周期來安排，一般比商業(yè)貸款期限要長。

（2）有限追索：債權(quán)人對項目借款人的追索形式和程度是區(qū)分項目融資和公司融資的重要標志。對于公司融資而言，債權(quán)人為項目借款人提供的是完全追索形式的資金主要以來的是借款人的自身資信狀況，而不是現(xiàn)金流量和資產(chǎn)價值。（3）資產(chǎn)負債表外的會計處理：

如果項目資金采用公司融資形式獲得，即項目發(fā)起人或投資人直接從金融機/ 10

構(gòu)貸款，后果是項目發(fā)起方的資產(chǎn)負債率大大提高，增大了發(fā)起人和負債人的財務風險，也會進一步限制其貸款（舉債）能力，特別是當公司從事超過自身資產(chǎn)價值的時候，如果這種項目貸款全部安排在資產(chǎn)負債表上，會使公司資產(chǎn)負債表失衡，影響未來發(fā)展能力。

項目融資將貸款安排成非公司資產(chǎn)負債性的融資，通過對投資結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)的設計將貸款人對項目的債務追索權(quán)限制在項目公司的資產(chǎn)和項目自身現(xiàn)金流量中，項目發(fā)起人和投資人所承擔的是有限責任，其資產(chǎn)負債表不會因此而受到影響。

（4）融資周期長，融資成本較高：與公司融資相比，項目融資消耗的時間更長，一般為3-6個月，甚至有的長達幾年，由于前期工作繁多，并且有限追索的性質(zhì)導致融資成本明顯提高：

融資成本包括：

資金籌集成本：包括融資前期花費的咨詢費、承諾費、手續(xù)費、律師費等。一般占貸款金額的0.5-2%，融資規(guī)模越大，資金籌集成本所占比例就越小。

利息成本：利息高于同等條件下的公司融資。P20end P21start

二、項目融資渠道和籌措方式 項目融資的資金渠道主要有：

①項目法人自有資金；

②政府財政性資金；

③國內(nèi)外銀行等金融機構(gòu)的信貸資金；

④國內(nèi)外證券市場資金；

⑤國內(nèi)外非銀行金融機構(gòu)的資金，如信托投資公司、投資基金公司、風險投資公司、保險公司、租賃公司等機構(gòu)的資金；

⑥外國政府、企業(yè)、團體、個人等的資金；

⑦國內(nèi)企業(yè)、團體、個人的資金。

從籌集方式上看，項目融資可分為權(quán)益融資和債務融資兩種。其中權(quán)益融資形成項目的資本金，債務融資形成債務資金。P21end P22start

（一）權(quán)益資金的籌措

權(quán)益資金即資本金，是指在項目總投資中，由投資者認繳的出資額。對項目來說，資本金是非債務性資金，也是獲得債務資金的基礎。

資本金制度：1996年國務院《關于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》中規(guī)定，包括國有單位的基本建設、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項目試行資本金制度，即投資項目必須落實資本金才能進行建設。

新設項目法人的資本金是項目發(fā)起人和投資者為擬建項目所投入的資金。項目資本金的主要來源有：政府財政性資金、國家授權(quán)投資機構(gòu)入股的資金、國外的企業(yè)入股的資金、社會團體個人入股的資金、受贈與的資金。

既有法人資本金的主要來源有：項目法人可用于項目的現(xiàn)金（即庫存現(xiàn)金和銀行存款可用于投資的資金），資產(chǎn)變現(xiàn)的資金，發(fā)行股票籌集的資金，原有股東增資擴股的資金，吸收新股東的資金，政府財政性資金，國內(nèi)外企業(yè)法人入固/ 10

定資金，受贈與資金。

項目資本金出資形態(tài)可以是：現(xiàn)金、可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)。（可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作為資本金時，必須由專業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)依照法律法規(guī)評估作價。）

（二）債務資金的籌措

債務資金是項目中除資本金外，需要從金融市場借入的資金。債務資金的籌措方式主要有信貸融資、債券融資和融資租賃三種。<一>、信貸融資：利用信用籌措資金的方式。信貸融資的種類：

1按期限分類:短期貸款,中期貸款,長期貸款 2按有無擔保品分類:信用貸款,擔保貸款

3按資金來源分類:政策性銀行貸款,商業(yè)銀行貸款,保險公司貸款等 信貸融資的方式

1銀行抵押貸款,直接貸給企業(yè)

2對個人的抵押貸款和消費信用貸款,貸款給企業(yè)股東個人

3有擔保的信用貸款,主要貸款給附屬于大企業(yè),為大企業(yè)提供服務和配套產(chǎn)品的中小企業(yè)

信貸融資的條件

1必須經(jīng)過國家工商銀行行政管理部門批準設立,登記注冊,持有營業(yè)執(zhí)照 2實行獨立經(jīng)濟核算,自負盈虧 3有一定的自自有資金

4遵守政策法令和銀行貸款,結(jié)算管理制度,并按規(guī)定在銀行開立基本帳戶和一般存款帳戶 5產(chǎn)品有市場

6生產(chǎn)經(jīng)營有效益

7不擠占挪用信貸資金 8誠信為本

<二>、債券融資：

項目法人以自身的財務狀況和信用條件為基礎，通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金用于項目建設的融資方式。

債券融資與股票融資一樣，同屬于直接融資，而信貸融資則屬于間接融資。在直接融資中，需要資金的部門直接到市場上融資，借貸雙方存在直接的對應關系。而在間接融資中，借貸活動必須通過銀行等金融中介機構(gòu)進行，由銀行向社會吸收存款，再貸放給需要資金的部門。債券融資和信貸融資不同之處

1.資金的需求者不同在我國，債券融資中政府債券占有很大的比重，信貸融資中企業(yè)則是最主要的需求者。

2.資金的供給者不同政府和企業(yè)通過發(fā)行債券吸收資金的渠道較多，如個人、企業(yè)與金融機構(gòu)、機關團體事業(yè)單位等，而信貸融資的提供者，主要是商業(yè)銀行。

3.融資成本不同在各類債券中。政府債券的資信度通常最高，大企業(yè)、大金融機構(gòu)也具有較高的資信度，而中小企業(yè)的資信度一般較差，因而，政府債券的利率在各類債券中往往最低，籌資成本最小，大企業(yè)和大金融機構(gòu)次之，中小企業(yè)的債券利率最高，籌資成本最大。與商業(yè)銀行存款利率相比，債券發(fā)行者為/ 10

吸引社會閑散資金，其債券利率通常要高于同期的銀行存款利率；與商業(yè)銀行貸款利率相比，資信度較高的政府債券和大企業(yè)、大金融機構(gòu)債券的利率一般要低于同期貸款利率，而資信度較低的中小企業(yè)債券的利率則可能要高于同期貸款利率。此外.有些企業(yè)還發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，該種債券可根據(jù)一定的條件轉(zhuǎn)換成公司股票，靈活性較大，所以公司能以較低的利率售出，而且，可轉(zhuǎn)換債券一旦轉(zhuǎn)換成股票后，即變成企業(yè)的資本金，企業(yè)無需償還。

4.信貸融資比債券融資更加迅速方便例如，我國企業(yè)發(fā)行債券通常需要經(jīng)過向有關管理機構(gòu)申請報批等程序，同時還要作一些印刷、宣傳等準備工作，而申請信貸可由借貸雙方直接協(xié)商而定，手續(xù)相對簡便得多。通過銀行信貸融資要比通過發(fā)行債券融資所需的時間更短，可以較迅速地獲得所需的資金。

5.在融資的期限結(jié)構(gòu)和融資數(shù)量上有差別一般來說，銀行不愿意提供巨額的長期貸款，銀行融資以中短期資金為主，而且在國外，當企業(yè)財務狀況不佳、負債比率過高時，貸款利率較高，甚至根本得不到貸款，而債券融資多以中長期資金為主。因此，企業(yè)通過債券融資籌集的資金通常要比通過銀行融資更加穩(wěn)定，融資期限更長。

6.對資金使用的限制不同企業(yè)通過發(fā)行債券籌集的資金，一般可以自由使用，不受債權(quán)人的具體限制，而信貸融資通常有許多限制性條款，如限制資金的使用范圍、限制借入其他債務、要求保持一定的流動比率和資產(chǎn)負債率等。

7.在抵押擔保條件上也有一些差別一般來說，政府債券、金融債券以及信用良好的企業(yè)債券大多沒有擔保，而信貸融資大都需要財產(chǎn)擔保，或者由第三方擔保。

<三>、融資租賃：指出租人按照承租人要求，融通資金購買設備，租給承租人使用，由承租人支付租金獲取設備使用權(quán)的一種方式。采用這種方式，一般由承租人選定設備，有出租人購買以后再出租給承租人，承租人按期交付租金。租賃期滿之后，出租人可以將設備作價出售給承租人，是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。

（三）基礎設施項目融資的特殊方式：

基礎設施項目規(guī)模較大，許多國家為基礎設施建設所負擔的債務額巨大，很多國家對項目的設計、建造、管理能力相對落后，在這種情況下，許多國家對基礎設施建設方面引入了新的投資機制，以特許經(jīng)營方式引進資金。

基礎設施的特許經(jīng)營由國家和地方政府將基礎設施的投資和經(jīng)營權(quán)通過法定的程序有償或者無償?shù)慕唤o選定的投資人投資經(jīng)營。最早出現(xiàn)的經(jīng)營方式是BOT“build-operat-transfer”，直譯是“建設-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓”它是指國內(nèi)外投資人或集團作為項目發(fā)起人，從某個國家的地方政府獲得基礎設施項目的建設運營特許權(quán)，然后組建公司負責項目的融資、設計、建造、運營。/ 10

第二篇：工程項目投資與融資第3章-講稿

第三章工程項目投資決策 P2start ? 項目投資決策的分析與評價 ? 項目投資估算

? 項目經(jīng)濟分析的基本方法 P2end P3start 第一節(jié)項目投資決策的分析與評價

工程項目投資決策是指投資者根據(jù)設定的投資目標，在調(diào)查研究的基礎上，對項目建設的必要性和可行性進行多方面的技術(shù)分析，對項目的建設方案進行評價與選擇的過程。

一個項目成功與否，很大程度上取決于項目規(guī)模是否合理，采用工藝是否可靠和先進，地點是否合適，這些因素都是在投資決策的過程中確定的。為了達到項目的經(jīng)濟效果，必須采用科學的程序與方法。

一、項目投資決策的階段劃分

項目決策分析與評價一般分為四個階段：

（一）機會研究：是投資活動的起點，對政治環(huán)境分析尋找投資機會。為初步可行性研究打基礎。內(nèi)容一般包括：對投資環(huán)境客觀分析，經(jīng)營目標和戰(zhàn)略分析，資源條件分析，研究結(jié)論比較粗略，投資估算誤差范圍在30%。

（二）初步可行性研究：或叫“預可行性研究”或“前可行性研究”內(nèi)容和可行性研究相似，資料的內(nèi)容和研究深度不同，投資估算誤差在20%。

（三）可行性研究：或叫“詳細可行性研究”或者“最終可行性研究”。投資估算誤差范圍控制在10%。

（四）項目評估與決策：由咨詢機構(gòu)和專家對可行性研究進行審核，做出最終的投資決策。P3end P4start

二、可行性研究的主要內(nèi)容

可行性研究的內(nèi)容可歸納為市場研究、技術(shù)研究和效益研究三個方面，它們分別從項目建設的必要性、技術(shù)上的可行性、經(jīng)濟上的合理性角度給出相應的研究結(jié)論。

可行性研究報告的具體內(nèi)容包括：

（一）市場預測

市場預測的研究內(nèi)容主要有：

1．市場現(xiàn)狀調(diào)查

2．資源條件評價

3．建設規(guī)模與產(chǎn)品方案研究

4．場址選擇 P4end P5start

5．技術(shù)方案、設備方案和工程方案

6．原材料燃料供應

7．總圖運輸與公用輔助工程

8．環(huán)境影響評價

9．勞動安全衛(wèi)生與消防

10．組織機構(gòu)與人力資源配置

11．項目實施進度 P5end P6start 12．投資估算

13．融資方案

14．財務評價

15．國民經(jīng)濟評價

16．社會評價

17．風險評價

18．研究結(jié)論與建議 P6end P7start 第二節(jié)項目投資估算 ?

一、建設投資估算

什么是投資估算：投資估算是指在建設項目整個投資決策過程中，依據(jù)已有的資料，運用一定方法和手段，對建設項目全部投資費用進行的預測和估算。P7end P8start 投資估算的作用：

1﹑項目建議書階段的投資估算，是多方案比選，優(yōu)化設計，合理確定項目投資的基礎。是項目主管部門審批項目建議書的依據(jù)之一，并對項目的規(guī)劃，規(guī)模起參考作用，從經(jīng)濟上判斷項目是否應列入投資計劃。

2﹑項目可行性研究階段的投資估算，是項目投資決策的重要依據(jù)，是正確評價建設項目投資合理性，分析投資效益，為項目決策提供依據(jù)的基礎。當可行性研究報告被批準之后，其投資估算額就作為建設項目投資的最高限額，不得隨意突破。

P8end P9start 3﹑項目投資估算對工程設計概算起控制作用，它為設計提供了經(jīng)濟依據(jù)和投資限額，設計概算不得突破批準的投資估算額。投資估算一經(jīng)確定，即成為限額設計的依據(jù)，用以對各設計專業(yè)實行投資切塊分配，作為控制和指導設計的尺度或標準;

4﹑項目投資估算是進行工程設計招標，優(yōu)選設計方案的依據(jù)。

5﹑項目投資估算可作為項目資金籌措及制訂建設貸款計劃的依據(jù)，建設單位可根據(jù)批準的投資估算額進行資金籌措向銀行申請貸款。P9end P10start 投資估算編制的原則

投資估算是擬建項目前期可行性研究的重要內(nèi)容，是經(jīng)濟效益評價的基礎，是項目決策的重要依據(jù)。估算質(zhì)量如何，將決定著項目能否納入投資建設計劃。因此，在編制投資估算時應符合下列原則：(一)實事求是的原則(二)從實際出發(fā)，深入開展調(diào)查研究，掌握第一手資料，不能弄虛作假。

(三)合理利用資源，效益最高的原則：市場經(jīng)濟環(huán)境中，利用有限經(jīng)費，有限的資源，盡可能滿足需要。P10end P11start(四)盡量做到快，準的原則：一般投資估算誤差都比較大。通過艱苦細致的工作，加強研究，積累的資料，盡量做到又快，又準拿出項目的投資估算。

(五)適應高科技發(fā)展的原則：從編制投資估算角度出發(fā)，在資料收集，信息儲存，處理，使用以及編制方法選擇和編制過程應逐步實現(xiàn)計算機化，網(wǎng)絡化。P11end P12start 投資估算編制的依據(jù)

1﹑項目建議書(或建設規(guī)劃)，可行性研究報告(或設計任務書)，方案設計(包括設計招標或城市建筑方案設計競選中的方案設計，其中包括文字說明和圖紙)2﹑投資估算指標，概算指標，技術(shù)經(jīng)濟指標。3﹑造價指標(包括單項工程和單位工程造價指標)4﹑類似工程造價。

5﹑設計參數(shù)，包括各種建筑面積指標，能源消耗指標等 6﹑相關定額及其定額單價。

7﹑當?shù)夭牧希O備預算價格及市場價格(包括設備，材料價格，專業(yè)分包報價等)8﹑當?shù)亟ㄖこ倘≠M標準，如措施費，企業(yè)管理費，規(guī)費，利潤，稅金以及與建設有關的其他費用標準等。

9﹑當?shù)貧v年，歷季調(diào)價系數(shù)及材料差價計算辦法等。

10﹑現(xiàn)場情況，如地理位置，地質(zhì)條件，交通，供水，供電條件等。

11﹑其他經(jīng)驗參考數(shù)據(jù)，如材料，設備運雜費率，設備安裝費率，零星工程及輔材的比率等。P12end P13start 投資估算編制的程序

不同類型的工程項目可選用不同的投資估算方法，不同的投資估算方法有不同的投資估算編制程序。

現(xiàn)從工程項目費用組成考慮，介紹一般較為常用的投資估算編制程序： 1﹑熟悉工程項目的特點，組成，內(nèi)容和規(guī)模等；

1、建設項目

指在一個總體范圍內(nèi)，由一個或幾個單項工程組成，經(jīng)濟上實行獨立核算，行政上實行統(tǒng)一管理，并具有法人資格的建設單位。例：一所學校、一個工廠等。

2、單項工程

是指在一個建設項目中，具有獨立的設計文件，能夠獨立組織施工，竣工后可以獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。例：一所學校的教學樓、實驗樓、圖書館等。

3、單位工程

指竣工后不可以獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益，但具有獨立設計，能夠獨立組織施工的工程。例：土建、電器照明、給水排水等。

4、分部工程

按照工程部位、設備種類和型號、使用材料的不同劃分。例：基礎工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、裝修工程、屋面工程等。

5、分項工程

按照不同的施工方法、不同的材料、不同的規(guī)格劃分。例：磚石工程可分為磚砌體、毛石砌體兩類，其中磚砌體可按部位不同分為內(nèi)墻、外墻、女兒墻。分項工程是計算工、料及資金消耗的最基本的構(gòu)造要素。

2﹑收集有關資料，數(shù)據(jù)和估算指標等； 3﹑選擇相應的投資估算方法；

4﹑估算工程項目各單位工程的建筑面積及工程量； 5﹑進行單項工程的投資估算； 6﹑進行附屬工程的投資估算；

7﹑進行工程建設其他費用的估算； 8﹑進行預備費用的估算；

9﹑計算固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅； 10﹑計算貸款利息；

11﹑匯總工程項目投資估算總額；

12﹑檢查，調(diào)整不適當?shù)馁M用，確定工程項目的投資估算總額； 13﹑估算工程項目主要材料，設備及需用量。P15start 建設投資估算應該在給定的建設規(guī)模、產(chǎn)品方案、工程技術(shù)方案的基礎上估算項目建設所需要的費用。

建設投資由工程費用（建筑工程費、設備購置費、安裝工程費）+工程建設其他費用+預備費（基本預備費和漲價預備費）組成。

按照費用的歸集形式建設投資可按概算法和形成資產(chǎn)法進行分類。

根據(jù)項目前期研究的不同階段對投資估算精度的要求、行業(yè)特點和相關規(guī)定，可以選用相應的（不同的）投資估算方法。估算的內(nèi)容和深度應滿足項目不同階段的要求，并為融資決策提供基礎。P15end P16start 工程概算法是目前國內(nèi)應用較廣泛的一種方法。其大致如下：

（1）建筑工程投資：根據(jù)工程項目結(jié)構(gòu)特征一覽表，套用概算指標或大指標（每平方米建筑面積造價指標）進行計算。

（2）設備投資：標準設備按交貨價格計算；非標準設備按非標準指標估算；國外進口設備按離岸價加海運費、海上保險費、關稅、增值稅及外貿(mào)和銀行手續(xù)費等來計算；設備運雜費岸各部委、省、市、自治區(qū)規(guī)定的運雜費率計算；工具及器具費按占設備原價的百分比計算。

（3）其他費用：按主管部委、省、市、自治區(qū)的取費標準或按建筑工程費用的百分比計算。

（4）預備費用：按建筑工程、設備投資和其他費用之和的一定百分比計算，一般取上述之和的5%~8%。

按照概算法，建設投資估算應包括工程費用、工程建設其他費用和預備費，見表3－1； P18start 按照形成資產(chǎn)法，建設投資估算應包括固定資產(chǎn)費用（含工程費用、固定資產(chǎn)其他費用）、無形資產(chǎn)費用、其他資產(chǎn)費用和預備費，見表3－2。P21start

（二）建設投資估算的編制方法 1．資金周轉(zhuǎn)率法 資金周轉(zhuǎn)率

反映資金周轉(zhuǎn)速度的指標。

企業(yè)資金(包括固定資金和流動資金)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中不間斷地循環(huán)周轉(zhuǎn)，從而使企業(yè)取得銷售收入。企業(yè)用盡可能少的資金占用,取得盡可能多的銷售收入,說明資金周轉(zhuǎn)速度快，資金利用效果好。

資金周轉(zhuǎn)速度可以用資金在一定時期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)表示，也可以用資金周轉(zhuǎn)一次所需天數(shù)表示。其計算公式如下：

例如，企業(yè)一年的銷售收入總額為4000萬元，按年平均占用的固定資產(chǎn)(原值)和流動資金總額為2000萬元，即每年周轉(zhuǎn)2次,每次周轉(zhuǎn)需要180天。加快資金周轉(zhuǎn),可以節(jié)約資金。在一定的生產(chǎn)規(guī)模和銷售收入的情況下，把資金周轉(zhuǎn)資金周轉(zhuǎn)率提高一倍，就可以節(jié)約一半的資金

年銷售額產(chǎn)品的年產(chǎn)量?產(chǎn)品單價 資金周轉(zhuǎn)率＝＝總投資總投資

產(chǎn)品的年產(chǎn)量?產(chǎn)品單價 總投資額＝資金周轉(zhuǎn)率

這種方法比較簡便，計算速度快，但精確度較低，適用于規(guī)劃階段或項目建議書階段的投資估算。不同性質(zhì)的工廠和車間的資金周轉(zhuǎn)率不同，但類似的項目有著類似的資金周轉(zhuǎn)率，例如化工企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率近似1.0，P21end P22start 2．生產(chǎn)能力指數(shù)法

這種方法是根據(jù)已建成的、性質(zhì)類似的建設項目或裝置的投資額和生產(chǎn)能力，以及擬建項目或裝置的生產(chǎn)能力估算其投資額，計算公式為：

A2nC2＝C（）?f 1A1

式中C1––––已建成類似工程項目或裝置的投資額； C2––––擬建工程項目或裝置的投資額；

A1––––已建成類似工程項目或裝置的生產(chǎn)能力；

A2––––擬建工程項目或裝置的生產(chǎn)能力；

f––––不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)；

n––––生產(chǎn)能力指數(shù)，n≤1。P22end P23start 生產(chǎn)能力指數(shù)法的注意事項

運用這種方法估算項目投資的重要條件，是要有合理的生產(chǎn)能力指數(shù)。

1、若已建類似項目的規(guī)模和擬建項目的規(guī)模相差不大，生產(chǎn)規(guī)模比值在0．5—2之間，則指數(shù)n的取值近似為1；

2、若已建類似項目的規(guī)模和擬建項目的規(guī)模相差不大于50倍，且擬建項目規(guī)模的擴大僅靠增大設備規(guī)模來達到時，則n取值約在0．6—0．7之間；

3、若已建類似項目的規(guī)模和擬建項目的規(guī)模相差不大于50倍，且擬建項目規(guī)模的擴大靠增加相同規(guī)格設備的數(shù)量達到時，則n取值為0．8—0．9之間。采用生產(chǎn)能力指數(shù)法，計算簡單、速度快；但要求類似工程的資料可靠，條件基本相同，否則誤差就會增大。P23end P24start 生產(chǎn)能力指數(shù)法的舉例

[例]已知建設年產(chǎn)30萬噸乙烯裝置的投資額為60000萬元，現(xiàn)有一年產(chǎn)70萬噸乙烯的裝置，工程條件與上述裝置類似，試估算該裝置的投資額(生產(chǎn)能力指數(shù)n=0．6，CF=1．2)。

[解答]：根據(jù)公式，則有：擬建項目的投資額

=(萬元)

采用此法估算投資，計算簡單，速度快，但要求類似工程的資料可靠、條件基本相同，否則誤差就會增大。P24end P25tart 3．設備費用百分比估算法

（1）以擬建項目或裝置的設備費為基數(shù) 計算公式為：

112233

式中：

C––––擬建項目或裝置的投資額；

I ––––擬建項目或裝置按當時當?shù)貎r格計算的設備費；

K1、K2、K3……––––已建成的同類項目或裝置中，建筑安裝費及工程建設其他費用占設備費的百分比；

f––––表示由于時間因素引起的定額、價格、費用標準等變化的綜合調(diào)整系數(shù)； Q––––擬建工程的其他有關費用 P25end P26tart（2）以擬建項目中主要的或投資比重較大的工藝設備投資為基數(shù)

這種方法是以擬建項目中主要的、投資比重較大的工藝設備的投資為基數(shù)，根據(jù)已建類似項目的統(tǒng)計資料，計算出擬建項目各專業(yè)工程費占工藝設備的比例，求出各專業(yè)投資，再加上其他費用，求得擬建項目的建設投資。P26end P27tart 4．指標估算法

依照各種具體工程和費用的造價指標（投資估算指標或概算指標），可進行C?I(1?fK?fK?fK???)?Q單位工程投資的估算。在此基礎上，可匯總成每一單項工程投資，另外再估算建設其他費用及預備費，即可求得建設項目總造價。

概算指標是在概算定額的基礎上進一步綜合擴大，以100m2建筑面積為單位，構(gòu)筑物以座為單位，規(guī)定所需人工、材料及機械臺班消耗數(shù)量及資金的定額指標。

其主要內(nèi)容包括五部分。

(1)總說明：說明概算指標的編制依據(jù)、適用范圍、使用方法等

(2)示意圖：說明工程的結(jié)構(gòu)形式。工業(yè)項目中還應表示出吊車規(guī)格等技術(shù)參數(shù)。

(3)結(jié)構(gòu)特征：詳細說明主要工程的結(jié)構(gòu)形式、層高、層數(shù)和建筑面積等。(4)經(jīng)濟指標：說明該項目每l00m2或每座構(gòu)筑物的造價指標，以及其中土建、水暖、電器照明等單位工程的相應造價。

(5)分部分項工程構(gòu)造內(nèi)容及工程量指標：說明該工程項目各分部分項工程的構(gòu)造內(nèi)容，相應計量單位的工程量指標，以及人工、材料消耗指標。

投資估算指標

一、投資估算指標的作用和編制原則(一)投資估算指標及其作用

工程建設投資估算指標是編制建設項目建議書、可行性研究報告等前期工作階段投資估算的依據(jù)，也可以作為編制固定資產(chǎn)長遠規(guī)劃投資額的參考。投資估算指標為完成項目建設的投資估算提供依據(jù)和手段，它在固定資產(chǎn)的形成過程中起著投資預測、投資控制、投資效益分析的作用，是合理確定項目投資的基礎。

(二)投資估算指標的編制原則

由于投資估算指標屬于項目建設前期進行估算投資的技術(shù)經(jīng)濟指標，它不但要反映實施階段的靜態(tài)投資，還必須反映項目建設前期和交付使用期內(nèi)發(fā)生的動態(tài)投資，以投資估算指標為依據(jù)編制的投資估算，包含項目建設的全部投資額。還必須堅持下述原則：

(1)投資估算指標項目的確定，應考慮以后幾年編制建設項目建議書和可行性研究報告投資估算的需要。

(2)投資估算指標的分類、項目劃分、項目內(nèi)容、表現(xiàn)形式等要結(jié)合各專業(yè)的特點，并且要與項目建議書、可行性研究報告的編制深度相適應。

(3)投資估算指標的編制內(nèi)容，典型工程的選擇，必須遵循國家的有關建設方針政策，符合國家技術(shù)發(fā)展方向，貫徹國家高科技政策和發(fā)展方向原則，使指標的編制既能反映現(xiàn)實的高科技成果，反映正常建設條件下的造價水平，也能適應今后若干年的科技發(fā)展水平。

(4)投資估算指標的編制要反映不同行業(yè)、不同項目和不同工程的特點，投資估算指標要適應項目前期工作深度的需要，而且具有更大的綜合性。

(5)投資估算指標的編制要體現(xiàn)國家對固定資產(chǎn)投資實施間接調(diào)控作用的特點。要貫徹能分能合、有粗有細、細算粗編的原則。

(6)投資估算指標的編制要貫徹靜態(tài)和動態(tài)相結(jié)合的原則。

二、投資估算指標的內(nèi)容

投資估算指標是確定和控制建設項目全過程各項投資支出的技術(shù)經(jīng)濟指標，其范圍涉及建設前期、建設實施期和竣工驗收交付使用期等各個階段的費用支出，內(nèi)容因行業(yè)不同而各異，一般可分為建設項目綜合指標、單項工程指標和單位工程指標三個層次。

(一)建設項目綜合指標

建設項目綜合指標指按規(guī)定應列入建設項目總投資的從立項籌建開始至竣工驗收交付使用的全部投資額，包括單項工程投資、工程建設其他費用和預備費等。

建設項目綜合指標一般以項目的綜合生產(chǎn)能力單位投資表示，如“元／t”’、：“元／kW”，或以使用功能表示，如醫(yī)院床位：“元／床”。(二)單項工程指標

單項工程指標指按規(guī)定應列入能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的單項工程內(nèi)的全部投資額，包括建筑工程費、安裝工程費、設備、工器具及生產(chǎn)家具購置費和其他費用。單項

工程一般劃分原則如下：

(1)主要生產(chǎn)設施。指直接參加生產(chǎn)產(chǎn)品的工程項目；(2)輔助生產(chǎn)設施。指為主要生產(chǎn)車間服務的工程項目；(3)公用工程；(4)環(huán)境保護工程；(5)總圖運輸工程；(6)廠區(qū)服務設施；(7)生活福利設施；(8)廠外工程。

單項工程指標一般以單項工程生產(chǎn)能力單位投資。(三)單位工程指標

單位工程指標按規(guī)定應列入能獨立設計、施工的工程項目的費用，即建筑安裝工程費用。單位工程指標一般以如下方式表示：·如，房屋區(qū)別手不向結(jié)構(gòu)形式以“元／m’”表示；道路區(qū)別不同結(jié)構(gòu)層、面層以“元／m’”表示；水塔區(qū)別不同結(jié)構(gòu)層、容積以“元／座”表示；管道區(qū)別不同材質(zhì)、管徑以“元／m”表示。

三、投資估算指標的編制方法

投資估算指標的編制應當成立專業(yè)齊全的編制小組，編制人員應具備較高的專業(yè)素質(zhì)，并應制定一個包括編制原則、編制內(nèi)容、指標的層次相互銜接，項目劃分、表現(xiàn)形式、計量單位、計算、復核、審查程序等內(nèi)容的編制方案或編制細則，以便編制工作有章可循。投資估算指標的編制一般分為三個階段進行。

(一)收集整理資料階段

收集整理已建成或正在建設的，符合現(xiàn)行技術(shù)政策和技術(shù)發(fā)展方向、有可能重復采用的、有代表性的工程設計施工圖、標準設計以及相應的竣工決算或施工圖預算資料等，這些資料是編制工作的基礎，資料收集得越廣泛，反映出的問題越多，編制工作考慮得越全面，就越有利于提高投資估算指標的實用性和覆蓋面。同時，對調(diào)查收集到的資料要選擇占投資比重大、相互關聯(lián)多的項目進行認‘真的分析整理，由于已建成或正在建設的工程的設計意圖、建設時間和地點、資料的基礎等不同，相互之間的差異很大，需要去粗取精、去偽存真地加以整理，才能重復利用。將整理后的數(shù)據(jù)資料按項目劃分欄目加以歸類，按照編制的現(xiàn)行定額、費用標準和價格，調(diào)整成編制的造價水平及相互比例。

(二)平衡調(diào)整階段 由于調(diào)查收集的資料來源不同，雖然經(jīng)過一定的分析整理，但難免會由于設計方案、建設條件和建設時間上的差異帶來的某些影響，使數(shù)據(jù)失準或漏項等，必須對有關資料進

行綜合平衡調(diào)整。

(三)測算審查階段測算是將新編的指標和選定工程的概預算，在同一價格條件下進行比較，檢驗其“量差”的偏離程度是否在允許偏差的范圍之內(nèi)，如偏差過大，則要查找原因，進行修正，以保證指標的確切、實用。’．測算同時也是對指標·編制質(zhì)量進行的+次系統(tǒng)檢查，應由專人進行，以保持測算口徑的統(tǒng)-，在此基礎上組織有關專業(yè)人員予以全面審查定稿。

由于投資估算指標的計算工作量非常大，在現(xiàn)階段計算機已經(jīng)廣泛普及的條件下，應盡可能應用電子計算機進行投資估算指標的編制工作。

與概算指標相比，估算指標具有較強的綜合性和概括性。它往往以獨立的建設項目、單項工程或單位工程為對象，綜合項目全過程投資和建設中的各類成本和費用，反映其擴大的技術(shù)經(jīng)濟指標。一般根據(jù)歷史的預決算資料和價格變動等資料編制而成。P27end P28start

三、流動資金估算（★★★）

流動資金是指生產(chǎn)經(jīng)營性項目投產(chǎn)后，為進行正常生產(chǎn)運營，用于購買原材料、燃料，支付工資及其他經(jīng)營費用等所需的周轉(zhuǎn)資金。流動資金估算一般是參照現(xiàn)有同類企業(yè)的狀況采用分項詳細估算法，個別情況或者小型項目可采用擴大指標法。

（一）分項詳細估算法 對計算流動資金需要掌握的流動資產(chǎn)和流動負債這兩類因素應分別進行估算。在可行性研究中，為簡化計算，僅對存貨、現(xiàn)金、應收賬款這三項流動資產(chǎn)和應付賬款這項流動負債進行估算。P28end P29start

計算公式為：

流動資金＝流動資產(chǎn)－流動負債（3-5）

流動資產(chǎn)＝應收賬款＋預付賬款＋存貨＋現(xiàn)金（3-6）流動負債＝應付賬款＋預收賬款（3-7）

流動資金本年增加額＝本年流動資金－上年流動資金（3-8）

例題：某項目生產(chǎn)期間存貨300萬元，庫存現(xiàn)金100萬元、應收賬款450萬元、應付賬款150萬元、預付賬款280萬元、預收賬款350萬元，據(jù)此流動資金估算額為多少？

流動資產(chǎn)=現(xiàn)金100W+應收450W+存貨300W+預付280W=1130W 流動負債=預收350W+應付150W=500W 流動資金=流動資產(chǎn)-流動負債=630W

流動資金估算的步驟如下： 1.周轉(zhuǎn)次數(shù)的計算

周轉(zhuǎn)次數(shù)＝360/最低周轉(zhuǎn)天數(shù)（3-9）

各類流動資產(chǎn)和流動負債的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)可參照同類企業(yè)的平均周轉(zhuǎn)天數(shù)并結(jié)合項目特點確定。若周轉(zhuǎn)次數(shù)已知，可按下式計算各項流動資金的平均占用額：

各項流動資金平均占用額＝周轉(zhuǎn)額/周轉(zhuǎn)次數(shù)（3-1 0）

2.流動資產(chǎn)的計算（1）存貨估算 計算公式為：

存貨=外購原材料、燃料+其他材料在產(chǎn)品+產(chǎn)成品（3-11）

外購原材料、燃料占用資金=年外購原材料、燃料費用／分項周轉(zhuǎn)次數(shù)（3-12）其他材料＝年其他材料費用／其他材料周轉(zhuǎn)次數(shù)（3-13）在產(chǎn)品=（年外購原材料、燃料動力費+年工資及福利費+年修理費+年其他制造費）/在成品周轉(zhuǎn)次數(shù)

(3-14)產(chǎn)成品=（年經(jīng)營成本－年營業(yè)費用）／產(chǎn)成品周轉(zhuǎn)次數(shù)

(3-15)（2）應收賬款估算

應收賬款=年銷售收入／應收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)

(3-16)（3）預付賬款估算

預付賬款＝外購商品或服務年費用／預付賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)

(3-17)（4）現(xiàn)金需要量估算

現(xiàn)金需要量=（年工資及福利費+年其他費用）／現(xiàn)金周轉(zhuǎn)次數(shù)

(3-18)年其他費用=制造費用+管理費用+銷售費用—（以上三項費用中所含的工資及福利費、折舊費、維簡費、修理費）

(3-19)3.流動負債估算

流動負債是指將在一年（含一年）或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務，包括短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、預收賬款、應付工資、應付福利費、應付股利、應交稅金、其他暫收應付款項、預提費用和一年內(nèi)到期的長期借款。在項目投資估算中，流動負債的估算只考慮應付賬款和預收賬款兩項。計算公式為：

應付賬款=外購原材料、燃料動力及其他材料年費用／應付賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)

(3-20)預收賬款＝預收的營業(yè)收入年金額／預收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)

(3-21)

（二）擴大指標估算法

(1)按建設投資的一定比例估算。(2)按經(jīng)營成本的一定比例估算。(3)按年銷售收入的一定比例估算。

(4)按單位產(chǎn)量占用流動資金的比例估算。

流動資金一般在投產(chǎn)前開始籌措。在投產(chǎn)第一年開始按生產(chǎn)負荷進行安排，其借款部分按全年計算利息。流動資金利息應計入財務費用。項目計算期末回收全部流動資金。

第三篇：工程項目投資與融資第2章-講稿

第二章工程項目投資的構(gòu)成 P2start ? 設備工器具的購置費用的構(gòu)成 ? 建筑安裝工程費用

? 工程建設其它費用的構(gòu)成 ? 預備費和建設期貸款利息 P2end P3start ? 建設項目總投資包含建設投資、建設期利息和流動資產(chǎn)投資三部分。建設工程造價就是指項目建設投資和建設期利息之和。我國現(xiàn)行建設工程投資構(gòu)成見圖2-1。我國現(xiàn)行建設工程總投資構(gòu)成 P3end P4start

???設備原價 設備購置費???設備工器具購置費用??設備運雜費?

?? ?工具器具及生產(chǎn)家具購置費? ??直接費??

?建筑安裝工程費用?間接費 ???利潤 建 設 投 資????稅金?

??土地使用費

?? ?工程建設其他費用?與項目建設有關的其他費用??與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關的其他費用

??

??基本預備費 ?預備費???漲價預備費 ? 建設期利息 流動資產(chǎn)投資－－流動資金

P4end P5start

第一節(jié)設備工器具購置費用的構(gòu)成

一、概述

設備及工器具購置費是固定資產(chǎn)中積極地部分，在生產(chǎn)性建設項目中設備及工器具購置費用占工程造價比重增大意味著生產(chǎn)技術(shù)進步和資本的有機構(gòu)成的提高。

設備購置費是指為工程建設項目購置或自制的達到固定資產(chǎn)標準（使用年限在1年以上的，單位價值在規(guī)定數(shù)額以上的）的設備、工具、器具的費用。設備購置費的計算公式如下：

設備購置費＝設備原價＋設備運雜費（2－1）/ 16

公式中，設備原價指國產(chǎn)標準設備、非標準設備原價和進口設備抵岸價，設備運雜費指設備供銷部門的手續(xù)費、設備原價中未包括的包裝和包裝材料費、運輸費、裝卸費、采購費和倉庫保管費之和，成套公司服務費。

工器具及生產(chǎn)家具購置費是指新建項目或擴建項目初步設計規(guī)定所必須購置的不夠固定資產(chǎn)標準的設備、儀器、工卡模具、器具、生產(chǎn)家具和備品備件的費用，以設備購置費為計算基數(shù)，按照部門或行業(yè)規(guī)定的工具、器具及生產(chǎn)家具費率計算，計算公式：其一般計算公式為：

工器具及生產(chǎn)家具購置費＝設備購置費×定額費率（2－2）P5end P6start

二、國產(chǎn)設備原價的計算

國產(chǎn)設備分為標準設備和非標準設備兩種類型

國產(chǎn)標準設備是按照主管部門頒布的標準圖紙和技術(shù)要求生產(chǎn)的。國產(chǎn)標準設備原價一般指的是設備制造廠的交貨價，即出廠價。如設備系由設備成套公司供應，則以訂貨合同價為設備原價。有的設備有兩種出廠價，即帶有備件的出廠價和不帶有備件的出廠價，在計算設備原價時，一般按帶有備件的出廠價計算。P6end P7start

非標準設備指國家尚無定型標準，生產(chǎn)廠商不能在生產(chǎn)過程中采用批量生產(chǎn)，職能一次訂貨，并根據(jù)具體的圖紙制造的設備。

非標準設備原價有多種不同的計算方法，如成本計算估價法、系列設備插入估價法、分部組合估價法、定額估價法等。但無論哪種方法都應該使非標準設備計價的準確度接近實際出廠價，并且計算方法要簡便。P7end P8start 國產(chǎn)非標準設備原價

國產(chǎn)非標準設備成本計算估價法（1）材料費：

材料費＝材料凈重×（1＋加工損耗系數(shù)）×每噸材料綜合價

（2）加工費：包括生產(chǎn)工人工資和工資附加費、燃料動力費、設備折舊費、車間經(jīng)費等。其計算公式如下：

加工費=設備總重量（噸）×設備每噸加工費（3）輔助材料費（簡稱輔材費）：包括焊條、焊絲、氧氣、氬氣、氮氣、油漆、電石等費用。其計算公式如下：

輔助材料費＝設備總重量×輔助材料費指標 P8end P9start

（4）專用工具費：

按（1）～（3）項之和乘以一定百分比計算。（5）廢品損失費：

按（1）～（4）項之和乘以一定百分比計算。（6）外購配套件費：

按設備設計圖紙所列的外購配套件的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量、重量，根據(jù)相應/ 16

的價格加運雜費計算。（7）包裝費：

按以上（1）～（6）項之和乘以一定百分比計算。（8）利潤：

可按（1）～（5）項加第（7）項之和乘以一定利潤率計算。P9end P10start（9）稅金: 主要指增值稅，稅率為17%。計算公式為：

? 增值稅=當期銷項稅額－進項稅額

? 當期銷項稅額=銷售額×適用增值稅率

（銷售額為（1）～（8）項之和）（10）非標準設備設計費：

按國家規(guī)定的設計費收費標準計算。P10end P11start

例題：某工廠采購一臺國產(chǎn)非標準設備，制造廠生產(chǎn)該臺設備所用材料費為20萬元，加工費2萬元，輔助材料費4000元，專用工具費3000元，廢品損失費10%，外購配套件費5萬元，包裝費2000元，利潤率為7%，稅金4.5萬元，非標準設備設計費2萬元，運雜費率5%，問該設備購置費為多為萬元？ P11end P12start

①材料費：200000元 ②加工費：20000元 ③輔助材料費：4000元 ④專用工具費：3000元 ⑤廢品損失費：

∵（材料費＋加工費＋輔助材料費＋專用工具費）×10% ∴(200000＋20000＋4000＋3000)×10%＝22700 ⑥外購配套件費：50000元 ⑦包裝費：2000元 ⑧利潤：

∵（材料費＋加工費＋輔助材料費＋專用工具費＋廢品損失費＋包裝費）×7% ∴(200000＋20000＋4000＋3000＋22700＋2000)×7%＝17619 ⑨稅金：45000元

⑩非標準設計費：20000 P12end P13start

㈠∵國產(chǎn)非標準設備原價＝材料費＋加工費＋輔助材料費＋輔助材料費＋專用工具費＋廢品損失費＋外購配套件費＋包裝費＋利潤＋稅金＋非標準設計費 ∴200000＋20000＋4000＋3000＋22700＋50000＋2000＋17619＋45000＋20000＝384319元

㈡∵設備運雜費＝設備原價×設備運雜費率 ∴384319×5%＝19215.95元 / 16

㈢∵設備購置費＝設備原價＋設備運雜費 ∴384319＋19215.95＝403534.95元

（習題答案是38.43萬。本人認為38.43萬應是設備原價，并非設備購置費。）【這部分不講：總造價：設備購置費=設備原價+設備運雜費；工具、器具及生產(chǎn)家具購置費=設備購置費*定額費率；人工費的基本計算公式：人工費=∑（工日消耗量*日工資單價）；材料費=∑（材料消耗量*材料基價）+檢驗試驗費；施工機械使用費=∑（施工機械消耗臺班消耗量*機械臺班單價）；土建工程：間接費=直接工程費*間接費率；安裝工程：間接費=人工費*間接費率。利潤：以直接費為計算基礎是利潤計算方法：利潤=（直接費+間接費）*相應利潤率（%）；以人工費和機械費為計算基礎是利潤計算方法：利潤=（直接費中的人工費+直接費中的機械費）*相應利潤率（%）；以人工費為計算基礎是利潤計算方法：利潤=直接費中的人工費合計*相應利潤率（%）；營業(yè)稅：應征營業(yè)稅=營業(yè)額*3%；城市維護建設稅：應納稅額=應納營業(yè)稅額*適用稅率；教育費附加：應納稅額=應納營業(yè)稅額*3%。】 P13end P14start

三、進口設備原價的計算 進口設備的原價，是指設備抵達買方邊境港口或邊境車站，且交完關稅為止形成的價格，故亦稱為進口設備抵岸價。

（一）進口設備的交貨方式

進口設備的交貨方式可分為內(nèi)陸交貨類、目的地交貨類、裝運港交貨類。P14end P15start

1、內(nèi)陸交貨：即賣方在出口國內(nèi)陸某個地方交貨。根據(jù)交貨地點的不同，內(nèi)陸就交貨又可分為鐵路交貨、公路交貨、制造廠交貨，較為常用的是制造廠交貨。從買方的角度看，內(nèi)陸交貨風險很大，買方需按時接收貨物并支付貨款，負擔接貨后的所有費用和風險，辦理出口手續(xù)，裝運出口。除了進出口為內(nèi)陸接壤的情況之外，一般不宜采用內(nèi)陸交貨。

2、目的地交貨類：即賣方要在進口國的港口或內(nèi)地交貨。在國際貿(mào)易合同中，目的地交貨是劃分買賣雙方之間責任的方式之一。賣方負責將貨物交付至進口國指定地點履行交付貨物的義務，并承擔貨物運至指定地點過程中的一切費用及風險。根據(jù)《INCOTERMS 2000》的相關規(guī)定，“未完稅交貨”(DDU)和“完稅后交貨”(DUP)兩種術(shù)語都屬這種交貨方式。兩者的區(qū)別是，在“完稅后交貨”條件下，賣方還應支付關稅及某他進口時應支付的稅收；而在“未完稅交貨”條件下，賣方不支付上述稅收。

在多式聯(lián)運合同中，目的地交貨是多式聯(lián)運經(jīng)營人的一項義務。我國《海商法》第102條規(guī)定：“本法所稱多式聯(lián)運合同，是指多式聯(lián)運經(jīng)營人以兩種以上的不同運輸方式，其中一種是海上運輸方式，負責將貨物從接收地運至目的地交付收貨人，并收取全程運費的合同。”由此可見多式聯(lián)運經(jīng)營人應負責將所承運的貨物從接收地運至目的地交付收貨人，并對全程運輸負責。

目的地交貨的特點是：買賣雙方承擔的責任、費用和風險是以目的地約定交貨點為分界線，只有當賣方在交貨點將貨物置于買方控制下才算交貨，才能向買方收取貨款。這類交貨價對賣方來說承擔的風險較大，在國際貿(mào)易中賣方一般不愿采用這類交貨方式。/ 16

3、裝運港交貨類：即賣方在出口國裝運港完成交貨任務。對裝運港交貨的三種貿(mào)易術(shù)語的基本解釋

三種貿(mào)易術(shù)語：

《國際貿(mào)易術(shù)語解釋通則》中共有13個貿(mào)易術(shù)語，其中使用最多的是裝運港交貨的三種術(shù)語;FOB，CFR 和 CIF。

這三種貿(mào)易術(shù)語，都只適用于海運和內(nèi)河運輸，買賣雙方在貨物交接方式和責任、費用、風險劃分中所承擔的義務基本一致，只是在運輸和保險的責任上有所區(qū)別。

A.FOB(? named port of shipment)——裝運港船上交貨(??指定裝運港)按照《通則》的解釋，賣方必須在合同規(guī)定的裝運期內(nèi)，在指定的裝運港將貨物裝上買方指定的船上，并及時通知買方。貨物在裝運港越過船舷，風險即由賣方轉(zhuǎn)移至買方。

買方負責租船訂艙，支付運費，在合同規(guī)定的期間到達裝運港接運貨物，并將船名及裝船日期給予賣方充分的通知。

賣方要負責取得出口報關所需的各種證件，并負責辦理出口手續(xù)。買方則負責取得進口報關所需的各種證件，并負責進口報關。

賣方應向買方提供通常的單證，證明已完成交貨裝船的義務。其中的運輸單據(jù)則應在買方承擔費用和風險的條件下，賣方給予一切協(xié)助，取得有關運輸合同的運輸單據(jù)。買方應接受與合同相符的貨物和單據(jù)，并按照合同規(guī)定支付貨款。

B.CFR(? named port of destination)——成本加運費(??指定目的港)CFR 與 FOB 不同之處在于，由賣方負責租船訂艙并支付運費。按《通則》解釋，賣方只需按通常條件租船訂艙，經(jīng)習慣航線運送貨物。

CFR在貨物裝船、風險轉(zhuǎn)移、辦理進出口手續(xù)和交單、接單付款方面，買賣雙方的義務和FOB是相同的。

C.CIF(? named port of destination)——成本加保險費加運費(??指定目的港)CIF 與CFR相比，買賣雙方所承擔的義務相同。但以CIF方式成交，賣方還承擔為貨物辦理運輸保險并支付保險費的義務。在FOB和CFR中，由于買方是為自己所承擔的運輸風險而辦理保險，因而不構(gòu)成一種義務、按《通則》解釋，賣方應在不遲于貨物越過船舷時，辦理貨運保險。在合同無明示時，賣方可按保險條款中低責任的險別投保，投保金額最低為CIF價格的110%。

象征性交貨

賣方在裝運港將貨物裝至船上以運交買方，然后賣方通過一定程序(比如：付款交單、信用證)向買方提交包括物權(quán)憑證(海運提單)在內(nèi)的全部合格單據(jù)，即完成了交貨義務，運輸單據(jù)上的出單(或裝運)日期，即為“交貨日期”、這種方式稱為象征性交貨。以這種方式訂立的合同，賣方只負責裝運，無需保證到貨，所以又稱為裝運合同，以區(qū)別于交貨合同。

FOB、CFR、CIF三種術(shù)語，均屬于象征性交貨，與之相對應，買方是憑單付款，所以裝運單據(jù)在這類交易中具有特別重要的意義。P15end P16start

?

（二）進口設備原價的構(gòu)成 / 16

若進口設備采用離岸價格（FOB）形式，進口設備原價的構(gòu)成可概括為：

P16end P17start

（1）貨價：這里指離岸價格（FOB）。設備貨價分為原幣貨價和人民幣貨價，原幣貨價一律折算為美元表示，人民幣貨價按原幣貨價乘以外匯市場美元兌換人民幣中間價確定。進口設備貨價按有關生產(chǎn)廠家詢價、報價、訂貨合同價計算。P17end P18start（2）國外運費：即從裝運港（站）到達我國抵達港（站）的運費。我國進口設備大部分采用海洋運輸，小部分采用鐵路運輸，個別采用航空運輸。進口設備國際運費計算公式為： P18end P19start 即從裝運港到達我國抵達港的運費。國際運費(海、陸、空)

=原幣貨價（FOB價）×運費率（或）=運量×單位運價

其中，運費率貨單位運價參照有關部門或進出口公司的規(guī)定執(zhí)行。P19end P20start（3）國外運輸保險費

對外貿(mào)易貨物運輸保險是由保險人（保險公司）與被保險人（出口人或進口人）訂立保險契約，在被保險人交付協(xié)定的保險費后，保險人根據(jù)保險契約的規(guī)定對貨物在運輸過程中發(fā)生的承保責任范圍內(nèi)的損失給予經(jīng)濟上的補償。這是一種財產(chǎn)保險。

在進口設備時，從業(yè)主的進口成本來看，除了進口設備的貨價外，還需要支付運費和保險費。因此，應以CIF價值作為設備的保險金額。運輸保險費的計算公式為： P19end P20start

（原幣貨價（FOB價）＋國外運費）運輸保險費＝?保險費率

1－保險費率

＝CIF?保險費率

式中，保險費率按保險公司規(guī)定的進口貨物保險費率計算。P21end P22start / 16

有時，設備在發(fā)生滅失或損壞后，被保險人已支付的各種經(jīng)營雜費和本來可以獲得的預期利潤，不能從保險人那里獲得補償。因此，各國保險法和國際貿(mào)易慣例，一般都規(guī)定進出口貨物運輸保險的保險金額可以在CIF貨價的基礎上適當加成。如果采用CIF加成投保，則有：

運輸保險費=CIF×（1+保險加成率）×保險費率（2－7）P22end P23start（4）銀行財務費

指業(yè)主或進口代理公司與賣方在合同內(nèi)規(guī)定的開證銀行手續(xù)費。可按下式簡化計算：

銀行財務費＝（FOB價＋貨價外需用外匯支付的款項）×銀行財務費率（2－8）上式中的FOB價和貨價外需用外匯支付的款項應按人民幣金額計算。P23end P24start

（5）進口代理手續(xù)費

是外貿(mào)企業(yè)采取代理方式進口商品時，向國內(nèi)委托進口企業(yè)（單位）所收取的一種費用，它補償外貿(mào)企業(yè)經(jīng)營進口代理業(yè)務中有關費用支出，并含有一定的利潤。進口代理手續(xù)費的計算，按外貿(mào)企業(yè)對外付匯當日國家外匯管理部門公布的外匯牌價（中間價），將到岸價折合成人民幣，乘以代理手續(xù)費率。即：

代理手續(xù)費金額＝到岸價格（外幣）×對外付匯當日外匯牌價×手續(xù)費率（2-9）式中的到岸價格可用離岸價格與國際運費、運輸保險費之和計算。進口代理手續(xù)費率按照對外成交合同金額不同，分檔計收。P24end P25start（6）關稅

是由海關對進出國境或關境的貨物和物品征收的一種稅，屬于流轉(zhuǎn)性課稅。計算公式如下：

關稅＝關稅完稅價格×稅率（2-10）

其中，進口設備的完稅價格是指設備運抵我國口岸的正常到岸價格，（CIF值，關稅完稅價格指的是計算關稅的基礎價格），它包括離岸價格（FOB價）、國際運費、運輸保險費等費用。P25end P26start（7）增值稅

是我國政府對從事進口貿(mào)易的單位和個人，在進口商品報關進口后征收的稅種。我國增值稅條例規(guī)定，進口應稅產(chǎn)品均按組成計稅價格和增值稅稅率直接計算應納稅額，不扣除任何項目的金額或已納稅額。即：

進口產(chǎn)品增值稅額＝組成計稅價格×增值稅稅率（2-11）組成計稅價格＝關稅完稅價格＋關稅＋消費稅（2-12）

增值稅稅率根據(jù)規(guī)定的稅率計算。目前進口設備適用增值稅稅率為17%。P26end P27start / 16

（8）消費稅

按照稅法規(guī)定，進口轎車、摩托車等設備應征收消費稅。其計算公式如下：

（到岸價＋關稅）應納消費稅＝?消費稅稅率（2-13）

1－消費稅稅率

其中，消費稅稅率根據(jù)稅法規(guī)定的稅率計算。P27end P28start

（9）海關監(jiān)管手續(xù)費

指海關對進口減稅、免稅、保稅貨物實施監(jiān)督、管理、提供服務的手續(xù)費。對于全額征收進口關稅的貨物不計本項費用。其公式如下： 海關監(jiān)管手續(xù)費＝到岸價×海關監(jiān)管手續(xù)費費率（2-14）海關監(jiān)管手續(xù)費費率按國家現(xiàn)行標準執(zhí)行。P28end P29start ?

(10)車輛購置附加費

進口車輛需繳進口車輛購置附加費。其公式如下：

＝（到岸價＋關稅＋消費稅＋增值稅）?購置附加費（2-15）進口車輛進口車輛購置附加費率P29end P30start

四設備運雜費

設備運雜費一般以設備原價（或抵岸價）乘以設備運雜費率計算，通常由下列各項組成：

國產(chǎn)設備由設備制造廠交貨地點起至工地倉庫（或指定的需要安裝設備的堆放地點）止所發(fā)生的運費和裝卸費。

在設備出廠價格中沒有包含的設備包裝和包裝材料器具費。供銷部門的手續(xù)費

建設單位（或工程承包公司）的采購與倉庫保管費。【例】：

某建設項目進口一批設備，其銀行財務費為3.26萬元，外貿(mào)手續(xù)費16.9萬元，關稅稅率為20%，增值稅稅率為17%，抵岸價（區(qū)別于到岸價CIF）為1820萬元，該批設備的cif為？萬元。(抵岸價格通俗的講是到岸價格加上銀行財務費、外貿(mào)手續(xù)費、關稅、增值稅、消費稅、海關監(jiān)管手續(xù)費、車輛購置附加費。)進口設備抵岸價=（貨價+國際運費+運輸保險費）（CIF）+銀行財務費+外貿(mào)手續(xù)費+關稅（CIF*？%）+增值費+消費稅+海關監(jiān)管手續(xù)費+車輛購置附加費 1820=cif+3.26+16.9+cif*20%+（cif+cif*20%）*17% P30end P31start 第二節(jié)建筑安裝工程費用 / 16

?

一、概述

建筑安裝工程費用由建筑工程費用和安裝工程費用兩部分組成。按照建設部2003年10月制定的《建筑安裝工程費用項目組成》（建標[2003]206號）中規(guī)定，我國現(xiàn)行建筑安裝工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金組成，具體構(gòu)成和參考計算方法見表2-1。

P33end P34start

二、直接費

建筑安裝工程直接費由直接工程費和措施費組成。

直接工程費是指施工過程中消耗的構(gòu)成工程實體的各項費用。包括人工、材料、施工機械。直接工程費＝人工費?材料費?施工機械使用費

1、人工費（直接從事建筑安裝施工的成產(chǎn)工人的各項開支）

人工費＝?（工日消耗量?日工資單價）9 / 16

公式中：日工資單價包括基本工資，工資補貼，生產(chǎn)工人輔助工資，職工福利費，生產(chǎn)工人勞動保護費。例題：

（人工費）某施工項目，工日消耗量為320天，日基本工資為30元／日，日工資性補助為3元／日，日生產(chǎn)工人輔助工資為8元／日，日職工福利費為2元／日，日生產(chǎn)工人勞動保護費為2元／日，該施工項目擁有生產(chǎn)工人100人，則該施工項目直接工程費中的人工費為（）萬元。

A、144

B、96 C、131.2D、120 解：=320*(30+3+8+2+2)*100=144萬元，應選A P34end P35start

2、材料費

材料費是指施工過程中消耗構(gòu)成工程實體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品的費用。

材料費＝?（材料消耗量?材料基價)?檢驗試驗費

檢驗試驗費＝?（單位材料量檢驗試驗費?材料消耗量）材料基價的內(nèi)容包括原料（供應價）、運雜費、運輸損耗費、采購及保管費用。檢驗試驗費是指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進行鑒定、檢查所發(fā)生的費用。例、某工程項目，材料甲消耗量為200噸，材料供應價格為1000元／噸，運雜費為15元／噸，運輸損耗率為2％，采購保管費率為1％，每噸材料的檢驗試驗費為30元／噸，則該項目材料甲的材料費為（）元。

A、215130.6

B、200000

C、209130.6

D．202950.6 解：=200*(1+2%)*(1000+15)*(1+1%)+ 200*30=215130.6元，故應選A 解釋公式含義 P35end P36start

3、施工機械使用費計算公式為：

施工機械使用費＝?（施工機械臺班消耗量?機械臺班單價）

公式中的施工機械臺班單價：應該由折舊費、大修理費、經(jīng)常修理費、機械安裝拆除費用、場外運費、人工費、燃料動力費、養(yǎng)路費、車船使用費等8項費用組成。P36end P37start

（二）措施費

措施費是指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用。包括內(nèi)容： 1.環(huán)境保護費

是指施工現(xiàn)場為達到環(huán)保部門要求所需要的各項費用。2.文明施工費

是指施工現(xiàn)場文明施工所需要的各項費用。/ 16

3.安全施工費

是指施工現(xiàn)場安全施工所需要的各項費用。P37end P38start 4.臨時設施費：為施工臨時搭建的生活或成產(chǎn)用的臨時建筑物。5.夜間施工費

6.二次搬運費：因施工場地狹小或者特殊情況發(fā)生的二次搬運費用。7.大型機械設備進出場及安拆費 P38end P39start 8.混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費 9.腳手架費

10.已完工程及設備保護費 11.施工排水、降水費 P39end P40start

三、間接費用

指雖然不直接有施工工藝所引起，但是卻與工程的總體條件有關，建筑安裝企業(yè)為了組織施工和進行經(jīng)營管理以及間接為建筑安裝生產(chǎn)服務的各項費用。

（一）間接費的組成

按現(xiàn)行規(guī)定，建筑安裝工程間接費由規(guī)費、企業(yè)管理費組成。1.規(guī)費

是指政府和有關權(quán)力部門規(guī)定必須繳納的費用（簡稱規(guī)費）。內(nèi)容包括：（1）工程排污費。指施工現(xiàn)場按規(guī)定繳納的工程排污費。

（2）工程定額測定費。是指按規(guī)定支付工程造價（定額）管理部門的定額測定費。P40end P41start（3）社會保障費

①養(yǎng)老保險費。是指企業(yè)按規(guī)定標準為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費。

②失業(yè)保險費。是指企業(yè)按照國家規(guī)定標準為職工繳納的失業(yè)保險費。

③醫(yī)療保險費。是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的基本醫(yī)療保險費。（4）住房公積金。是指企業(yè)按規(guī)定標準為職工繳納的住房公積金。

（5）危險作業(yè)意外傷害保險。是指按照建筑法規(guī)定，企業(yè)為從事危險作業(yè)的建筑安裝施工人員支付的意外傷害保險費。P41end P42start 2.企業(yè)管理費：是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用內(nèi)容包括：（1）管理人員工資。（2）辦公費。

（3）差旅交通費。（4）固定資產(chǎn)使用費。（5）工具用具使用費。（6）勞動保險費。/ 16

P42end P43start（7）工會經(jīng)費。

（8）職工教育經(jīng)費。（9）財產(chǎn)保險費。（10）財務費。（11）稅金。

（12）其他。包括技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、業(yè)務招待費、綠化費、廣告費、公證費、法律顧問費、審計費、咨詢費等。P43end P44start

（二）間接費的計算方法

間接費的計算方法按取費基數(shù)的不同分為以下三種：（1）以直接費為計算基礎

間接費＝直接費合計?間接費費率（％）

間接費費率（％）＝規(guī)費費率（％）?企業(yè)管理費費率（％）

P44end P45start（2）以人工費和機械費合計為計算基礎

間接費＝人工費和機械費合計?間接費費率（％）

P45end P46start（3）以人工費為計算基礎

間接費＝人工費合計?間接費費率（％）P46end P47start

四、利潤

利潤是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。利潤的計取方法也可分為三種：（1）以直接費與間接費之和為計取基礎 利潤＝直接費與間接費合計?相應利潤率（％）

（2）以人工費（含措施費中的人工費）為計取基礎

利潤＝人工費合計?相應利潤率（％）

P47end P48start（3）以人工費和機械費合計（含措施費中的人工費和機械費）為計取基礎:

利潤＝人工費和機械費合計?相應利潤率（％）

P48end P49start / 16

五、稅金

稅金是指國家稅法規(guī)定的應計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加等。

為了方便計算，一般將營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加合并在一起計算。計算公式為：

P49end P50start

稅金＝稅前造價?綜合稅率（％）

稅前造價：指的是直接費、間接費、利潤之和。綜合稅率（％）＝?1?營業(yè)稅城市維護教育費附? ?1???（1＋＋）?稅率?建設稅稅率加稅率??

若納稅地點在市區(qū)的企業(yè)，則 綜合稅率（％）＝?1?3.41%1?3％?（3％?7％）?（3％?3％）

P50end P51start 若納稅地點在縣城、鎮(zhèn)的企業(yè)，則 綜合稅率（％）＝?1＝3.35%1?3％?（3％?5％）?（3％?3％）

若納稅地點不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的企業(yè)，則

綜合稅率（％）＝?1?3.22% 1?3％?（3％?1％）?（3％?3％）

P51end P52start 第三節(jié)工程建設其他費用的構(gòu)成

? 工程建設其他費用，按其內(nèi)容大體可分為如下三類：

一、土地使用費

（一）土地征用及遷移補償費

征用土地應按照其原用途給予補償。按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，征用耕地的補償費用包括： P52end P53start / 16

（1）征用耕地的土地補償費。（2）征用耕地的安置補助費。

（3）被征用土地上的附著物和青苗的補償。

（4）征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開建設基金。P53end P54start

（二）土地使用權(quán)出讓金

是指建設項目通過土地使用權(quán)出讓方式，取得有限期的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定支付的土地使用權(quán)出讓金。P54end P55start

二、與項目建設有關的其他費用

（一）建設單位管理費 內(nèi)容包括：

（1）建設單位開辦費。（2）建設單位經(jīng)費。

（二）勘察設計費 內(nèi)容包括：

（1）編制項目建議書、可行性研究報告及投資估算、工程咨詢、評價以及為編制上述文件所進行勘察、設計、研究試驗等所需費用；

（2）委托勘察、設計單位進行初步設計、施工圖設計及概預算編制等所需費用；（3）在規(guī)定范圍內(nèi)由建設單位自行完成的勘察、設計工作所需費用。P55end P56start

（三）研究試驗費

（四）臨時設施費

（五）工程監(jiān)理費

（六）工程保險費

（七）引進技術(shù)和進口設備其他費 P56end P57start

三、與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關的其他費用

（一）聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費

是指新建企業(yè)或新增加生產(chǎn)工藝過程的擴建企業(yè)在竣工驗收前，按照設計規(guī)定的工程質(zhì)量標準，進行整個車間的負荷聯(lián)合試運轉(zhuǎn)發(fā)生的費用支出大于試運轉(zhuǎn)收入的虧損部分。

（二）生產(chǎn)準備費

是指新建企業(yè)或新增生產(chǎn)能力的企業(yè)，為保證竣工交付使用進行必要的生產(chǎn)準備所發(fā)生費用。

（三）辦公和生活家具購置費

是指為保證新建、改建、擴建項目初期正常生產(chǎn)、使用和管理所必需購置的辦公和生活家具、用具的費用。/ 16

P57end P58start 第四節(jié)預備費和建設期貸款利息 ?

一、預備費

按我國現(xiàn)行規(guī)定，預備費包括基本預備費和漲價預備費。

（一）基本預備費

基本預備費是指在項目實施中可能發(fā)生的難以預料的支出，需要預先預留的費用，又稱不可預見費。主要指設計變更及施工過程中可能增加工程量的費用。基本預備費＝（設備及工器具購置費＋建筑安裝工程費用＋工程建設其他費用）×基本預備費率（2-31）

P58end P59start ?

（二）漲價預備費

指建設項目在建設期間內(nèi)由于價格等變化引起工程造價變化的預測預留費用。費用內(nèi)容包括：人工、設備、材料、施工機械的價差費，建筑安裝工程費及工程建設其他費用調(diào)整，利率、匯率調(diào)整等增加的費用。計算公式為：

n

t ?(1?)?1t t?1式中PF—漲價預備費； n—建設期年份數(shù)；

It—建設期第t年的投資計劃額； f—建設期價格上漲指數(shù)。

P59end P60start ?

二、建設期利息

建設期利息包括向國內(nèi)銀行和其他非銀行金融機構(gòu)貸款、出口信貸、外國政府貸款、國際商業(yè)銀行貸款以及在境內(nèi)外發(fā)行的債券等在建設期內(nèi)應償還的貸款利息。

在考慮資金時間價值的前提下，建設期利息實行復利計息。對于貸款總額一次性貸出且利息固定的貸款，建設期貸款本息直接按復利公式計算。但當總貸款是分年均衡發(fā)放時，復利利息的計算就較為復雜。公式為：

jj?1j式中：qj—建設期第j年應計利息；

Pj-1—建設期第j-1年末貸款余額，它由第j-1年末貸款累計再加上此時貸款利息累計；

Aj—建設期第j年支用貸款； i--年利率。PF?I?f?q?(p1?A)?i215 / 16

P60end P61start ［例3－1］某建設項目的建設期為3年，第一年貸款額為400萬元，第二年貸款額800萬元，第三年貸款額500萬元，貸款年利率為5％，計算建設期貸款利息。

解：各年利息計算如下 P61end P62start 11q?(P?A)?i?(0??400)?5%?10(萬元)01 122 11(萬元)q2?(P1?A2)?i?(400?10??800)?5%?40.522

q?(P?1A)?i?(410?800?40.5?1?500)?5%?75.025(萬元)32322

q?q1?q2?q3?10?40.5?75.025?125.525(萬元)

所以，建設期貸款利息為125.525萬元。/ 16

第四篇：工程項目投資與融資論文

《工程項目投資與融資論文》

學院：

土木建筑學院

姓名：

班級：

工程管理班

學號：

BOT融資模式在我國基礎環(huán)境建設中的應用

摘要：城市環(huán)境基礎設施建設是改善城市環(huán)境質(zhì)量、促進城市經(jīng)濟發(fā)展的重要措施。在城市環(huán)境基礎設施建設與運營中,中國遇到了資金不足和效率不高兩個嚴重問題,它是造成中國相關設施建設嚴重滯后和處理效果不好的關鍵原因。為了解決這兩個問題,BOT融資模式在城市環(huán)境基礎設施建設中得到了越來越廣泛的應用。

一、引言

在許多亞洲城市中,特別是中國的城市,城市環(huán)境基礎設施的發(fā)展,如污水管網(wǎng)、污水處理設施以及廢物管理設施不能滿足城市發(fā)展的需求,從而造成了嚴重的城市環(huán)境污染問題,影響了亞洲國家的可持續(xù)發(fā)展。中國城市環(huán)境基礎設施的建設和運營,目前還處于西方發(fā)達國家20世紀中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放對環(huán)境造成極大的污染,已對中國可持續(xù)的城市化發(fā)展形成了“瓶頸”障礙。因此,中國急需大力建設和發(fā)展城市環(huán)境基礎設施。

中國城市環(huán)境基礎設施建設和運營面臨以下兩個方面的問題:

1.快速城市化和滯后的處理設施,使中國城市生活污水和垃圾污染問題突出。

2.設施短缺和處理效果不好的主要原因是資金不足和運營效率不高。

要解決這兩個問題,必須打破政府建設政府運營的模式,充分利用社會資本,建立多元投資主體模式,實行建設與運營的產(chǎn)業(yè)化和市場化。BOT是一種以私營力量發(fā)展基礎設施建設的方式,在提高政府部門效率、改善公共服務的質(zhì)量發(fā)揮著越來越廣泛的作用,而且也是目前在國際上流行的一種方式。

二、BOT融資方式概述

1.BOT的概念及特點

BOT是build-operate-transfer的簡稱,即“建設-經(jīng)營-移交”投資方式,是一種國際經(jīng)濟合作的新形式。這一投資方式是指政府以契約方式將通常由政府部門或國內(nèi)單位承擔的為某重大項目進行設計、施工、融資經(jīng)營和維修的責任讓渡給國外投資者,該企業(yè)在負責建成此項目后,在協(xié)議期內(nèi)擁有、營運、維護該項目設施,并通過收取使用費和服務費來回收投資和獲得合理利潤。特許權(quán)期滿后則將該項目無償轉(zhuǎn)讓給當?shù)卣甗1＼2]。BOT模式主要用于收費公路、電廠、廢水處理設施等基礎設施項目,BOT模式將是我國今后基礎設施建設的重要方式。

2.BOT融資模式的優(yōu)點與風險

城市環(huán)境基礎設施建設應用BOT模式的優(yōu)點是顯而易見的。

對政府而言,BOT項目最大的吸引力在于,它可以融通社會資金來建設環(huán)境基礎設施,減輕政府財政壓力。政府對項目的支付不再是一次性巨額財政投入,而是通過出讓“特許經(jīng)營權(quán)”,用污水和垃圾費(以及少量財政預算)分期支付給投資者。

對企業(yè)而言,由于有污水和垃圾處理費做擔保,所以BOT項目具有風險低,投資回報穩(wěn)定的優(yōu)勢。表面上,BOT項目由于民營企業(yè)介入后需要有一定的利潤回報而使項目的總成本增加,加大居民和政府的負擔,但另一方面,正是由于民營企業(yè)的介入,可以提高效率,降低成本。所以,與政府建設和運營的項目相比,BOT項目實際成本增加與否取決于上述兩方面因素共同作用的結(jié)果。

BOT也具有一定的風險隱患。

政府面臨的主要風險有:①當政府對環(huán)境基礎設施的市場潛力和價格趨勢把握不清時,可能對投資者盲目承諾較高的投資回報率,加大居民和政府負擔;②如果政府管制不佳,容易造成民營企業(yè)的不規(guī)范參與和競爭,甚至造成私人的壟斷經(jīng)營,將損害社會公平,并使得政府喪失控制權(quán)。

項目公司面臨的風險主要有:①政府不講信譽和政策不穩(wěn)定,它是民營企業(yè)介入環(huán)境基礎設施領域的最大障礙和風險;②項目設計和建設中的風險,包括項目設計缺陷、建設延誤、超支和貸款利率的變動;③項目投產(chǎn)后的經(jīng)營風險,包括項目特有技術(shù)風險和價格風險等。

3.我國環(huán)保基礎設施建設發(fā)展BOT模式的重要意義

(1)有利于加快城市基礎設施包括環(huán)保基礎設施建設的步伐。通過BOT社會融資模式,利用社會資本直接投資和經(jīng)營環(huán)保基礎設施產(chǎn)業(yè),可以彌補基礎設施建設資金不足的主要問題,大大加快我國基礎設施建設的步伐。

(2)有利于減輕政府財政負擔,促進國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利用BOT融資模式,可以充分利用私人資金增大城市環(huán)境基礎設施產(chǎn)品和服務的供給,減少項目對政府財政預算的影響,使政府在自有資金不足的情況下,仍能上馬一些基建項目。

(3)有利于改善投資結(jié)構(gòu),加快環(huán)境公用事業(yè)的制度創(chuàng)新。目前我國環(huán)保基礎設施的投資主體主要是政府,投資體制格局單一,政府指令性投資比重大,資金缺口較大。采用BOT方式,利用國際和國內(nèi)商業(yè)資本直接投資和經(jīng)營環(huán)保基礎設施,實現(xiàn)投資主體多元化,有利于加快制度創(chuàng)新,實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置,增強我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)的生機和活力。

(4)有利于借鑒國外成功經(jīng)驗,提高環(huán)境基礎設施管理水平。采用BOT方式,把私營企業(yè)的效率引入公用項目,可以極大地提高項目建設質(zhì)量和加快項目建設進度。

三、我國應用BOT建設環(huán)境基礎設施存在的問題

從我國已有的BOT實踐項目來看,環(huán)境基礎設施建設的應用還遠落后于其他城市基礎設施建設的步伐,究其原因,主要是在環(huán)境設施建設領域中還存在一些關鍵性的制約因素,這些制約因素成為BOT是否適用于城市環(huán)保基礎設施建設以及其應用速度的基本前提。

1.對政府和市場的關系存在認識上的偏差

在社會主義市場經(jīng)濟體制初步建立的今天,人們對政府與市場在經(jīng)濟活動中的正確定位問題已經(jīng)有了比較清楚的認識,但對二者在環(huán)境保護等公共事業(yè)領域中的定位問題,仍缺乏正確理解。目前,在城市污水和垃圾處理等環(huán)境基礎設施領域,關于這一問題的認識偏差主要表現(xiàn)為兩個極端。

(1)受計劃經(jīng)濟思想的束縛和對公共物品理論的片面理解,過分強調(diào)政府直接提供城市環(huán)境基礎設施的作用。這一認識在中國許多城市,特別是欠發(fā)達地區(qū)普遍存在。

(2)沒有全面和深入的認識清楚市場機制的實質(zhì)和風險,片面夸大市場化的作用。

2.現(xiàn)有政策還不能滿足市場化發(fā)展的需要

(1)現(xiàn)有有關市場化和產(chǎn)業(yè)化的政策僅為部門指導意見,缺乏相應的法律依據(jù),政策的權(quán)威性和力度不夠。我國當前還沒對BOT項目專門立法,現(xiàn)有的相關法規(guī)各部門之間不協(xié)調(diào)、權(quán)威性差、操作不規(guī)范、透明度低,嚴重制約了BOT模式的應用。

(2)現(xiàn)有政策只是框架性的指導政策,對一些關鍵問題如企業(yè)改制和優(yōu)惠政策,既缺乏可供操作的實施辦法,也沒有明確地方政府實施的權(quán)限,給地方政府落實相關政策帶來較大困難,往往造成有政策無作為的局面。

(3)標準體系不完善,標準和法規(guī)的關系未完全理順,影響了標準的效力。

3.地方政府應用市場化模式的能力嚴重不足

(1)缺乏統(tǒng)一有效的環(huán)保監(jiān)管體制,橫向部門責權(quán)交叉多,職能配置不明晰;缺少有效機制和監(jiān)督力量,宏觀調(diào)控能力薄弱,對一些跨區(qū)域重大問題協(xié)調(diào)困難。缺乏環(huán)境與發(fā)展議事協(xié)商機制。

(2)有法不依、執(zhí)法不嚴現(xiàn)象普遍存在。基層環(huán)保執(zhí)法監(jiān)管手法落后,不能及時發(fā)現(xiàn)并制止企業(yè)偷排、漏排、超標排放等問題。處罰力度弱,強制手段缺乏,對環(huán)境違法行為的處罰難以到位。

四、穩(wěn)步推進我國環(huán)境基礎設施BOT融資模式的幾點建議

1.在推進中國城市環(huán)境基礎設施建設與運營市場化過程中,必須首先正確處理好政府與市場的關系。

2.建立較完善的法律規(guī)范,提高BOT投資保障制度,降低投資風險和價格要求水平。

3.切實加強在融資、收益等方面政策調(diào)控的力度,提供贏利的政策保障,創(chuàng)造BOT模式應用的基礎條件。

4.政府要準確定位,發(fā)揮創(chuàng)建市場、規(guī)范市場和扶持市場的作用

五、BOT在我國的發(fā)展前景

BOT作為一種有效的項目融資、建設、運營方式,具有很強的生命力。它是開發(fā)環(huán)保基礎設施項目的一種較理想的選擇方案。

BOT模式對于利用社會資金解決環(huán)境基礎設施建設問題具有一定的優(yōu)勢,但是應全面認識BOT模式,通過形成有利于BOT推行的政策、收費和監(jiān)管環(huán)境,積極穩(wěn)步地推進BOT試點,降低BOT項目的風險,并以此為契機最終形成多種社會資金多種形式地進入城市環(huán)境基礎設施建設領域的局面。

總之,利用BOT方式進入環(huán)保建設項目,應是我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略選擇,是我國投融資體制的一項重大改革,它在投資主體多元化、法人治理結(jié)構(gòu)的完善、引入國際先進的投融資方法等方面,都具有十分明顯的功效。相信它的引入,對于制止一直困擾我國的環(huán)境污染嚴重、重復建設、亂上項目和嚴重浪費稀缺資源等現(xiàn)象,加快我國基礎設施建設,推動經(jīng)濟增長,將會發(fā)揮重要的作用。

第五篇：建筑工程項目投資(融資)計劃書

建筑工程項目投資(融資)計劃書

充分利用我們的品牌效益和現(xiàn)有市場高湍關系網(wǎng)絡，聯(lián)合建筑業(yè)；建筑承包商，房地產(chǎn)代理商，融資自然人，建筑機械商，建筑材料商，建設設計商，廣告商共同推廣，實施承辦江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)，立體綜合開發(fā)建筑項目施工利益共嬴工程的勝利開工和竣工。采取一些促銷手段：如與建筑承包商的企業(yè)合作，以及與建筑材料商的公司合作推廣江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目全程實施。

五、項目合作單位和合作方式(略，商業(yè)機密)

六、項目風險

1．系統(tǒng)風險，整個建筑業(yè)行業(yè)衰敗，或者國家政策出現(xiàn)重大變化。

2．組織項目失敗或建筑質(zhì)量差。

3．宣傳策劃不到位或市場上出現(xiàn)較多同類建筑。

4．新建公司違約。

七、項目投入、項目預計收入、投資者盈利分配、風險承擔(部分略，商業(yè)機密)

1．項目投入。

(1)《江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目》。

前期綜合開辦費：約5000-10000萬元，從籌建母公司開始至運作項目營運至開工到建筑工程竣為止，前期綜合開辦費：約10000萬元。

房租，辦公家具與設備，水電，辦公人員：約××萬元。

其他：(差旅、招待等)約××萬元。

合計：約××萬元。

(2)《江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目》。高端運作融通費：××××元。文件程序；報批：××××元。跟進：×××元。以上三項每套成本約××元(此項目共計；××元)。合計約：××××萬元。

2．項目預計收入(略，商業(yè)機密)。

(1)《開發(fā)江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目》(略，商業(yè)機密)。

(2)《江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目》預計工程量(前期為××平方米，逐步發(fā)展為××平方米)為×全年預計收入．(略，商業(yè)機密)。

3．投資者盈利分配及風險承擔。

采用項目合作股份制，即投資者有權(quán)參與該項目建筑工程施工的所有凈收入的分成，分成比例視投資人資金及所愿承擔的風險等情況代同協(xié)商確定。

八、法律：知識產(chǎn)權(quán)的取得與保護

知識產(chǎn)權(quán)與無形資產(chǎn)——權(quán)屬的取得是與組織主體人訂合同的法律保障基礎權(quán)益，業(yè)務符合中國的《法律》、和《合同法》。能夠保護相關的權(quán)益。

九、公司管理團隊組成/ 4

總經(jīng)理×××，男，48歲，項目組織發(fā)起人;宋志華簡歷

宋志華男 48歲 1959年2月4日生于貴州省貴陽市現(xiàn)任美國國際金融聯(lián)合投資集團總裁.中國經(jīng)濟發(fā)展研究院院長.經(jīng)濟學專家.教授.首席研究員.中國管理科學研究院人文科學研究所.組織行為經(jīng)濟學專家.教授.首席研究員.建筑聯(lián)盟經(jīng)濟總顧問.北京中科歐亞管理科學研究院經(jīng)濟學教授.中國招商引資經(jīng)濟顧問.廣州市民間投資協(xié)會金融專家.副理事長，組織策劃與施工的工程項目近30多項。

副總經(jīng)理×××，男，32歲，碩士，注冊會計師。

市場部經(jīng)理×××，融資自然人，擁有成功融資經(jīng)歷與經(jīng)驗。

組建××江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目的融資計劃書

一、項目背景

在新世紀之初，如何更好地建設、發(fā)展和應用以立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系，使之在社會生活，特別是在經(jīng)濟領域內(nèi)發(fā)揮更有效的作用，是擺在我們面前的歷史重任。

經(jīng)驗表明，任何一項新的技術(shù)和事物不可能超越歷史和脫離現(xiàn)實而取得發(fā)展。我國當前的情況是：應用這種體系正在逐步形成并繼續(xù)高速發(fā)展，前景喜人，將有無限光明的作為和實現(xiàn)戰(zhàn)略誠功的條件，以及達成合作者之間雙贏的前程輝煌。

雖然如此，我國建筑行業(yè)事業(yè)的發(fā)展與國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)其他領域的發(fā)展相比以及與國外同行業(yè)的發(fā)展相比，無論在規(guī)模、人數(shù)、還是在工程管理與服務質(zhì)量以及設盤與放盤程序優(yōu)化管理工具，以及地產(chǎn)經(jīng)營資本手段應用等各方面的差距仍然很大。追其根源，除了總體投入不足，購房費用過高等客觀因素外，關鍵還在于業(yè)界沒有能夠?qū)崿F(xiàn)與(以買方和賣方為代表的)經(jīng)濟活動主體的廣泛、深入、有效的相互滲透和全面融合。

盡管眾多開發(fā)商，服務商和發(fā)展商都在極力宣傳，推廣和探索，以及樓營銷及結(jié)算價格為主題的體系，但是綜觀我國當前的房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)商，幾乎都是形式泛濫，收效甚微，對辦廠商家和購房顧客無法起到吸引作用。原因何在?問題的關鍵在于對客觀經(jīng)濟規(guī)律特別是價值規(guī)律在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的作用分析不夠，認識不足、運用不力，缺乏有效的手段，沒有找到正確的切入點和牽引點。

“立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系”正是這樣一種符合價值規(guī)律的、易于操作的、有效的手段。近兩年來，發(fā)達國家的立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系業(yè)務平地而起，發(fā)展迅猛。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前包括一些知名立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系概念，幾乎涵蓋了所有地產(chǎn)商項目品種類。

立體綜合地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)動作的是一種特殊形式，它與常規(guī)商業(yè)形式的最大區(qū)別在于：它把項目商品的定價權(quán)從賣買雙方都容易接受的價位，從而極大地調(diào)動了買方的購房積極性。立體綜合地產(chǎn)開發(fā)形式與傳統(tǒng)的形式相比，其最大優(yōu)勢在于它打破了空間與時間的限制，使市場乃至整個行業(yè)得到了無限的。擴展，產(chǎn)生了質(zhì)的變化和飛躍。立體綜合地產(chǎn)開發(fā)要求所有的參與者要具備較高的商業(yè)信用等級，如此才能在生動活潑的交易過程中，潛移默化地/

4培育和提高參與者的社會聲譽和商業(yè)信譽水準。

立體綜合地產(chǎn)開發(fā)不僅是一種設盤與放盤形式，同時也是一種極佳的療告多角化戰(zhàn)略形式，它充分滿足辦廠商及其購房者對商品的宣傳要求，從而拉動區(qū)域市場的競爭力和其他購銷業(yè)務的同步發(fā)展。

二、指導思想

努力建設和完善以高新科技信息管理與趨勢地產(chǎn)金融為基礎的，適合中國國情并具有中國特色立體綜合地產(chǎn)開發(fā)體系及其應用平臺。認真探索和開拓以立體綜合地產(chǎn)開發(fā)為先導的、適應買方市場形態(tài)的、以社會協(xié)作和代理制為基礎的遠程運作形式以及與之配套的售后服務系統(tǒng)。

積極和發(fā)展國際間的經(jīng)濟、科技、文化交流，創(chuàng)建以立體綜合地產(chǎn)開發(fā)體系為趨勢金融地產(chǎn)的跨國通道及與之配套的快速反應機制，以滿足國內(nèi)外投資者日益增長的需求。

充分運用和發(fā)揮客觀規(guī)律特別是價值規(guī)律的杠桿作用，以生動新穎、豐富多彩且簡單易行的形式，匯集和調(diào)動購、產(chǎn)、銷乃至金融、儲運、郵政等各方面的積極性，以達到溝通供求、增大內(nèi)需、市場增溫的目的。

三、項目概況

1．項目名稱：開發(fā)江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)。

2．工程名稱：江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目。

3．：主辦單位：中國經(jīng)濟發(fā)展研究院

4．：承辦單位：美國國際金融聯(lián)合投資集團

5．投資總額：人民幣10000萬元。

6．投資形式：現(xiàn)金、實物及各種服務功能(詳見協(xié)議書)。

7．投資比例：由各參加單位商定(詳見協(xié)議書)。

四、主要任務

2008年的主要任務如下：

6月中旬到下旬，建立、試運營江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目，成立[江蘇宜興志華投資有限公司；屬下設，地產(chǎn)開發(fā)公司，物業(yè)管理公司，等機構(gòu)；7月上旬，參加中國招商引資洽談會；9～10月，參加中國投融資洽談會活動(國內(nèi))；

10～l2月，組織實施首屆“蘇南杯” 立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)[樣房交易會(國際)；7月中旬以后，實施大面積廣告制作，在電視及報刊上戰(zhàn)略性發(fā)布。

聯(lián)合各界同仁，積極研討、發(fā)起組織并向國家申報成立“中國新蘇南經(jīng)濟促進會”和“中國新蘇南經(jīng)濟發(fā)展基金”。

五、效益分析

社會效益：

增強全民金融意識；促進區(qū)域發(fā)展；刺激社會消費需求；擴大國產(chǎn)商品出口。/

4經(jīng)濟效益：

房子建安成本

為800－1500元/m2

總收入=拍賣傭金+廣告收入+部分贊助資金

預計2009年常規(guī)完成建筑施工總額不少于160000萬元，合計總額約為160000萬元元。總承包費按4％計算，可分配利潤預計可達16000萬元(160000萬元×4％=16000萬元)。預計2009年常規(guī)內(nèi)部直接完成建筑施工總額不少于160000萬元，工程利潤按16%計算，(160000萬元×16％=22000萬元)。

六、風險預測

本項目遵循“聯(lián)合社會力量，滿足社會需求”、“充分發(fā)揮高房地產(chǎn)政策支持與金融高端支持的引導作用，充分運用價值規(guī)律的杠桿作用”、“不等、不靠、可大、可小”和“少花錢、多辦事，有什么條件打什么仗”的運營原則。因此，初始投資規(guī)模僅為100萬元，且由多家分擔，大部分投入又是投資人已經(jīng)擁有的設備和功能，現(xiàn)金投入較少。

本項目將搶占多項全國第一，如：開辦第一個大型專業(yè)網(wǎng)絡拍賣網(wǎng)站，組織第一次大型網(wǎng)絡拍賣活動等，非常有利于吸引國內(nèi)外-地產(chǎn)投機商，銷售商、廣告商、贊助商、服務商和廣大消費者。

本項目的特點是準備時間長、運作周期短、參加人員多、成交數(shù)量大，只要事先做好安排，堅持“不打無準備之仗”的原則，一般不會有意外情況出現(xiàn)。

本項目是以提供立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化平臺和相關開發(fā)，建設與服務為主的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，并不參加風險較大、競爭較激烈的商品經(jīng)營活動。這種經(jīng)營方式和收入構(gòu)成實際上已避開了主要經(jīng)營風險。

本項目現(xiàn)因公司需擴大經(jīng)營，現(xiàn)在尋求大部分資金支持（1-10億），本集團可以部分優(yōu)良固定資產(chǎn)作抵押，借貸或股權(quán)融資。一切以投資方放心為準。

一：借貸，本公司愿以資產(chǎn)作抵押，并付每年百分之二十的利息。

二：股權(quán)融資，本公司可以優(yōu)良資作抵押或股權(quán)融資，幾年后，本公司要回購股權(quán)，當然，自股權(quán)融資以后，參股方同樣可以享受營業(yè)分紅和利息。如在此過程當中投資方通過對本公司的了解，有意達成戰(zhàn)略合作伙伴關系，本公司也很歡迎。

因融資在即，誠摯的希望有實力和有興趣的財團或個人聯(lián)系商談，本公司可出具一切與抵押物有關的相關資產(chǎn)證明，并可實地考查本公司資產(chǎn)形成情況。

結(jié)論：投入小、風險小、利潤也較小，但是周轉(zhuǎn)快，見效快。宜早下手、早準備、早開張。

七、項目買施單位性名稱：××公司

成立時間、地址、團隊情況、財務狀態(tài)(略)

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