第一篇：針對(duì)YX3-132S1-2-5.5kw 380V不合格項(xiàng)目分析報(bào)告

分 析 報(bào) 告

︵ 針 對(duì)

不 合 格 項(xiàng) 目

︶

關(guān)于YX-132S1-2-5.5kw 380v分析報(bào)告

一.浙江明新風(fēng)機(jī)有限公司報(bào)告

PFe=112.4W

Pfw=164.9W

PCu1=357.1W

PAL2=298.2W

Ps=130.6W 實(shí)測(cè)η=83.8% 標(biāo)準(zhǔn)：87% 容差：1.95% Δθ=92K 標(biāo)準(zhǔn)80K 二.上海品星防爆電機(jī)有限公司報(bào)告（YB3)

PFe=211.1W

Pfw=254.8W

PCu1=338.44W

PAL2=128.8W

Ps=27.5W 實(shí)測(cè)η=85.132% 標(biāo)準(zhǔn)：87% 容差：1.95% Δθ=62.1K 標(biāo)準(zhǔn)80K

三.兩份報(bào)告對(duì)比后結(jié)論：

1.風(fēng)機(jī)電機(jī)應(yīng)在有強(qiáng)制風(fēng)冷電機(jī)冷卻后做實(shí)驗(yàn)，現(xiàn)在單獨(dú)將電機(jī)進(jìn)行試驗(yàn)而未做任何冷卻措施，導(dǎo)致溫升很高，造成PCu1、PAL2很高，所以效率不合格

2.我認(rèn)為電機(jī)測(cè)試方法不對(duì)，應(yīng)采用強(qiáng)制風(fēng)冷模擬工況條件，風(fēng)量200m3/n，風(fēng)壓3Pa，降低電機(jī)溫升后，PCu1、PAL2會(huì)明顯減小，效率達(dá)到吃差合格是沒有問題的。

3.理論支持依據(jù)如下：

∑p=PFe+Pfw+PCu1+PAL2+Ps

=112.4+164.9+338.44+128.8+130.6=875.14W

P1=∑p+P2=875.14+5500=6375.14W η=P2/P1=5500/6375.14=86.27% η標(biāo)準(zhǔn)=87% 吃盡差后η=（87-1.95）%=85.05% 86.27%＞85.05% 結(jié)論：電機(jī)吃差合格

分析人：李改梅

2014.10.18

第二篇：項(xiàng)目分析報(bào)告

項(xiàng)目分析報(bào)告

（一）一、項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)

鷓鴣，又名賽飛龍，是一種集野味、觀賞、保健、醫(yī)療為一體的珍禽新品種。鷓鴣生長(zhǎng)快、繁殖力強(qiáng)，肉質(zhì)細(xì)嫩鮮美，清香可口，具有補(bǔ)中益腎，平喘，補(bǔ)肝腎及補(bǔ)腦提神之功效。鷓鴣肉中鍶和鉬的含量比 雞肉高10%以上，有預(yù)防和治療癌癥的作用，是一種理想的營(yíng)養(yǎng)滋補(bǔ)保健品，鷓鴣肉具有強(qiáng)身壯體，滋補(bǔ)五臟氣血，增強(qiáng)人體免疫功能，延緩衰老等多種奇特功效。我特膳食品廠開發(fā)生產(chǎn)的鷓鴣系列產(chǎn)品已步入大城市的餐館、酒樓，成為“仔燒鵝”“乳鴿”后又一特色新品。另外養(yǎng)殖鷓鴣還具有以下優(yōu)點(diǎn)：

1、保險(xiǎn)：鷓鴣是野生禽類，可適應(yīng)各種惡劣氣候，抗病力特強(qiáng)，不易得瘟疫，全國(guó)均可養(yǎng)殖，投資可靠保險(xiǎn)。

2、好養(yǎng)：與家雞相似，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、青菜，用舊房間、倉(cāng)庫(kù)圈養(yǎng)。一 人可養(yǎng)1000只，成年鷓鴣6只/平方米，剛出殼苗200只/平方米。

3、好賣：鷓鴣是野味，人人喜歡，酒家飯店需求與日俱增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅廣東、上海等地年需求量就達(dá)5000萬只，而供應(yīng)只有350萬只，預(yù)計(jì)10年內(nèi)難以滿足市場(chǎng)。

4、高效：一只鷓鴣出殼養(yǎng)80天可達(dá)0.5公斤，目前市場(chǎng)價(jià)20-30元/只。

5、快捷：種鷓鴣6個(gè)多月產(chǎn)蛋，年產(chǎn)蛋120-180枚，開產(chǎn)幾個(gè)月就可收回投資。是投資少、見效快的好項(xiàng)目。所以開展鷓鴣養(yǎng)殖是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)小、效益高、市場(chǎng)前景好的新興致富門路。

二、市場(chǎng)前景

據(jù)調(diào)查，一般地區(qū)級(jí)城市，酒家、飯店都在500家以上；縣城及所在周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)的酒家約250家，按每個(gè)縣以他們1/10的購(gòu)賣能力，每家酒店日均消費(fèi)５只，年需求鷓鴣就達(dá)45萬只，而且這還是保守的數(shù)字。再加上周圍其它縣市的市場(chǎng)及重大節(jié)日期間普通市民的消費(fèi)，一般需求量都在5-10萬只以上。另外，野味食品風(fēng)糜全國(guó)，很多肉制品廠也開始上馬野味食品生產(chǎn)線，僅我們食品廠年加工量就在500萬只以上。因此建立鷓鴣養(yǎng)殖場(chǎng)是穩(wěn)妥可行的。

三、項(xiàng)目的技術(shù)保證措施

鷓鴣適應(yīng)能力強(qiáng)，疾病少，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉既可喂養(yǎng)，養(yǎng)殖方式可利用舊房進(jìn)行圈養(yǎng)或籠養(yǎng)。經(jīng)過1年多的努力，我們已建起了鷓鴣繁育基地。我們利用蠅蛆飼料培育出了健壯鷓鴣良種，我場(chǎng)的鷓鴣經(jīng)過提純復(fù)壯，多元雜交后，產(chǎn)蛋率、受精率、成活率均很高，優(yōu)于其它品種。并且我們擁有20名中高級(jí)畜牧師，摸索總結(jié)出一整套技術(shù)秘決，還有全套技術(shù)資料和良好的售后服務(wù)，可解決養(yǎng)殖中出現(xiàn)的問題，確保養(yǎng)殖順利成功。最近我們又投資百萬建起了全國(guó)首家速凍鷓鴣物流配送中心，我們的速凍鷓鴣可以及時(shí)發(fā)往全國(guó)各地，形成了產(chǎn)、供、銷的一條龍服務(wù)體系。為該項(xiàng)目的實(shí)施提供了有力的保證。

四、投資規(guī)模

該項(xiàng)目投資宜在4.9萬元左右，普通民房3-5間，初次引進(jìn)種鴣100組（100公，300母）計(jì)算，300只母鴣年產(chǎn)蛋36000枚，按孵化率90%計(jì)算，可孵化商品鴣32400只。

五、投資估算及資金投入

項(xiàng)目總投資4.9萬元，其中固定資產(chǎn)投資：（100組×490元/組）4.9萬元，流動(dòng)資金0.4萬元。為扶持發(fā)展，引種100組以上我處無嘗扶持3萬元，實(shí)際投資1.9萬元。

六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、收入預(yù)測(cè)：該項(xiàng)目建成飼養(yǎng)滿一年收入計(jì)算，300只母鴣預(yù)計(jì)年產(chǎn)商品鴣32400只，每只商品鴣平均體重0.5公斤計(jì)算售價(jià)15元，可收入468000元，項(xiàng)目建成后可獲銷售收入468000元。

2、成本分析：A、人員工資：平均每人每年按6000元計(jì)，2人共計(jì)1.2萬元。B、企業(yè)管理費(fèi)：包括銷售費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、差旅費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)1萬元計(jì)。C、喂養(yǎng)費(fèi)：每只商品鴣按平均體重0.5公斤計(jì)算（料肉比3.5：1），飼養(yǎng)成本不足4元，在計(jì)算期內(nèi)約需飼料費(fèi)129600元。D、水、電費(fèi)年支約3000元，引種款等2萬元，共計(jì)開支174600元。

3、利潤(rùn)計(jì)算：純利潤(rùn)等于銷售收入減去費(fèi)用支出：即468000—174600=311400元，年可獲純利311400元。以上經(jīng)濟(jì)效益只是在當(dāng)年，兩年后飼養(yǎng)場(chǎng)年純利會(huì)成倍增長(zhǎng)，如果在當(dāng)?shù)匕l(fā)展養(yǎng)殖或加工成野味食品、工藝標(biāo)本，就地銷售利潤(rùn)更高。

七、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析

養(yǎng)殖鷓鴣是一項(xiàng)投資少、見效快、無風(fēng)險(xiǎn)的冷門養(yǎng)殖項(xiàng)目，該項(xiàng)目建成后可促進(jìn)當(dāng)?shù)靥厍蒺B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都很顯著。

項(xiàng)目分析報(bào)告

（二）野雞，又名雉雞、山雞，極為漂亮，是鳳凰的原型，最大特點(diǎn)就是：好看、好吃。野雞不僅是世界公認(rèn)的山珍野味，具有極高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，被譽(yù)為“野味之王”、“動(dòng)物人參”。近年來，隨著人們生活水平的提高，野味食品已成為餐桌、宴席上不可缺少的美味佳肴。但是，野生野雞受國(guó)家法律保護(hù)，嚴(yán)禁獵殺和非法經(jīng)營(yíng)，加之自然界存量極少，因此人工養(yǎng)殖野雞商機(jī)無限。

一、如何飼養(yǎng)：

野雞為野生動(dòng)物，生命力、適應(yīng)力和抗病力極強(qiáng)，對(duì)環(huán)境要求不高，能耐46℃的高溫和-32℃的嚴(yán)寒，養(yǎng)殖技術(shù)與家雞一樣，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉即可喂養(yǎng)，可利用舊房、倉(cāng)庫(kù)等進(jìn)行圈養(yǎng)或籠養(yǎng)。

野雞從周齡開始到16～18周齡為育肥階段，此階段野雞體重呈直線上升趨勢(shì)。

1、合理飼喂。采用原糧飼喂野雞的養(yǎng)殖戶，可適當(dāng)增加玉米、高粱等能量飼料的飼喂比例(推薦配方：玉米40%、小麥15%、炒熟的豌豆20%、菜籽餅15%、麩皮5%、米糠4%、骨粉1%，另每噸料加入食鹽2.5公斤及適量微量元素)。采用家雞飼料飼喂的可購(gòu)買肉雞生長(zhǎng)料進(jìn)行飼喂，并保證充足的飲水，此外可以添加10%～20%的青飼料。讓野雞每周至少沙浴一次，并在河沙中噴入2%的敵百蟲溶液，以殺滅體外寄生蟲。

２、控制密度。育肥初期(5～11周齡)每平方米可養(yǎng)10～12只野雞，以后可按公母、強(qiáng)弱、大小進(jìn)行分群飼養(yǎng)，使其密度逐步降至每平方米6～8只。同時(shí)，應(yīng)設(shè)置足夠的料槽讓其均勻采食，生長(zhǎng)一致。

３、設(shè)棲架、防啄癖。育肥野雞舍內(nèi)外應(yīng)放置棲架供野雞飛攀棲停，這樣不僅充分利用了養(yǎng)殖空間，還有利于減少野雞的啄癖。發(fā)現(xiàn)有被啄傷的野雞應(yīng)在傷口處涂紫藥水或樟腦軟膏，并隔離飼養(yǎng)。

必要時(shí)對(duì)野雞群進(jìn)行調(diào)控，方法為：

(１)在舍內(nèi)掛青草或青菜，引誘野雞啄菜以分散其啄羽的精力，同時(shí)也補(bǔ)充了維生素和纖維素。

(２)9～11周齡時(shí)，可在飼料中加入1%的羽毛粉。

(３)飼料中的食鹽要提高到2.5%，或在飲水中添加食鹽，并保證供水充足。

４、防驚飛。盡可能保持場(chǎng)內(nèi)安靜，謝絕參觀，()以減少外界因素的影響。為防驚飛出現(xiàn)撞傷或撞死，可剪掉野雞一側(cè)的初級(jí)飛羽。

５、做好防疫工作。野雞舍應(yīng)每天清掃，每周用百毒殺等消毒劑進(jìn)行一次消毒。8～9周齡的野雞要進(jìn)行新城疫Ⅱ系疫苗飲水接種，并預(yù)防禽霍亂或球蟲病的發(fā)生。

二、開發(fā)：

1、食用價(jià)值：野雞肉質(zhì)細(xì)嫩鮮美，野味濃，其蛋白質(zhì)含量高達(dá)30%，是普通雞肉、豬肉的2倍，脂肪含量?jī)H為0.9%，是豬肉的1/

39、牛肉的1/

8、雞肉的1/10，基本不含膽固醇（見下表），是高蛋白質(zhì)、低脂肪的野味食品。野雞因此成為歷代的皇家貢品，清代乾隆皇帝食后贊嘆不已，寫下“名震塞北三千里，味壓江南十二樓”的名句。全國(guó)政協(xié)副主席葉選平食后評(píng)價(jià)：“好看、好吃、有野味”；著名營(yíng)養(yǎng)學(xué)家于若木也對(duì)野雞的營(yíng)養(yǎng)成份給予很高的評(píng)價(jià)。山雞送人是高檔禮品，待客是珍稀野味，還是美國(guó)白宮招待國(guó)家元首的保留菜肴。正因?yàn)槿绱耍磕甏汗?jié)前后，市場(chǎng)上都掀起一股送山雞的熱潮。

2、藥用：《本草綱目》記載：野雞補(bǔ)氣血，食之令人聰慧，勇健肥潤(rùn)，止瀉痢，除久病及五臟喘息等。經(jīng)廣州中山醫(yī)科大學(xué)測(cè)定：它含有人體所必需的氨基酸21種之多，其中有多種是人體自身所無法合成的，符合世界衛(wèi)生組織規(guī)定的氨基酸模式。并富含鍺、硒、鋅、鐵、鈣等多種人體必需的微量元素，對(duì)兒童營(yíng)養(yǎng)不良、婦女貧血、產(chǎn)后體虛、子宮下垂和胃痛、神經(jīng)衰弱、冠心病、肺心病等，都有很好的療效，對(duì)人體的滋補(bǔ)功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于久負(fù)盛名的甲魚、鰻魚等。野雞中鍶和鉬的含量比普通雞高10%，還有防治癌癥的作用。

3、觀賞：節(jié)日送山雞是我國(guó)自古就有的傳統(tǒng)，有表達(dá)吉祥如意和美好前程之意。同時(shí)還可制成漂亮又好賣的標(biāo)本。我場(chǎng)用野雞的皮毛做成的標(biāo)本，光彩鮮艷、栩栩如生、高貴典雅，每架200多元還暢銷各大城市工藝禮品店、旅游景點(diǎn)。野雞的羽毛別具特色，還可以制成羽毛扇、羽毛畫、玩具等工藝品。英國(guó)國(guó)防部還把它做成最有效的防彈衣。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析：

1、收入預(yù)測(cè)：以引進(jìn)50組（1公5母/組）野雞為例，每只母雞年產(chǎn)蛋按100枚計(jì)算（實(shí)際產(chǎn)蛋量要高得多），250只母雞年產(chǎn)蛋25000枚。種蛋合格率按95%計(jì)算，受精率、孵化率、成活率均按85%計(jì)算，則年產(chǎn)野雞為：25000×95%×85%×85%×85%=14585只。飼養(yǎng)3個(gè)多月商品雞可達(dá)1.5公斤，目前售價(jià)30-50元/只，即使按土雞價(jià)賣，也可賣24元。一年收入：14585只×24元/只=35萬元。

2、成本分析：

① 引種款1萬元。

② 飼料費(fèi)：每只商品雞成本7-10元，14585只約需飼料費(fèi)10-14萬元；種雞飼料費(fèi)約1萬元。共計(jì)15萬元。

③ 水、電費(fèi)年開支約1000元。

④ 人員工資：平均每人每年按6000元計(jì)，2人共計(jì)1.2萬元。共計(jì)開支18.7萬元。

第三篇：影視項(xiàng)目分析報(bào)告

影視片項(xiàng)目報(bào)告

一、項(xiàng)目狀態(tài)

1、[項(xiàng)目名稱]

影片名稱

2、[演示者姓名]

執(zhí)行制片人

二、狀態(tài)概況

項(xiàng)目題材意義及類型

本項(xiàng)目是否符合當(dāng)前政策，社會(huì)及市場(chǎng)環(huán)境以及市場(chǎng)現(xiàn)狀。目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)觀眾分析

項(xiàng)目商業(yè)元素、賣點(diǎn)分析及實(shí)現(xiàn)的可能及形式。

表現(xiàn)的形式（如何拍攝，如何表現(xiàn)主題使節(jié)目可看性更強(qiáng)）

可操作性定位（實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目需要的資源列表、技術(shù)性及可實(shí)現(xiàn)性）。我們的人、財(cái)、物及公關(guān)方面的優(yōu)勢(shì)。資金回收渠道及方式。

1、項(xiàng)目進(jìn)度是否符合計(jì)劃（計(jì)劃產(chǎn)生的原因）

2、最終交付期限？（計(jì)劃完成周期，完成劇本及分場(chǎng)劇本的交付，應(yīng)確保項(xiàng)目交付時(shí)在市場(chǎng)依然具有當(dāng)前預(yù)期的價(jià)值）

3、最終成本估算（成本效益估算）

4、與其它高層計(jì)劃沖突的事件（市場(chǎng)和生產(chǎn)中預(yù)見上的問題，各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見，當(dāng)最可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)的應(yīng)變方案是什么。）

（1）生產(chǎn)率（價(jià)值率、成本分割）

（2）交付：可推算的結(jié)果（利潤(rùn)率，申報(bào)備案）

（3）合作伙伴，及其它（相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，希望資本來源）

（4）如何確保資金可以按時(shí)到位，如果資金是分次到位，每次的數(shù)額是多少以及如何確保每次能按時(shí)到位。

5、宣傳方案（前、中、后期）

三、進(jìn)展

1、列出上述狀態(tài)內(nèi)容獲取的成績(jī)和進(jìn)展（1）計(jì)劃開展的措施方法

（2）講解日程表中的依賴關(guān)系

2、強(qiáng)調(diào)對(duì)所取得的進(jìn)展起推動(dòng)作用的事件和需要注意的方面（強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過程中的各項(xiàng)有利因素和必須規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)的可能）

3、列出上述狀態(tài)更新以來的日程推遲和問題（1）列出所采取的糾正性措施（2）講解日程表中的依賴關(guān)系

4、確認(rèn)您對(duì)下列問題的理解

（1）導(dǎo)致推遲或阻礙進(jìn)展的問題（2）問題未能預(yù)見的原因

（3）客戶是否希望與高層領(lǐng)導(dǎo)者會(huì)談

（4）項(xiàng)目進(jìn)行前與發(fā)行放映方的接觸與談判。

四、日程

1、列出最重要的宏觀日期（實(shí)施方案的宏觀周期表）

2、確保簡(jiǎn)潔（勿使聽眾因細(xì)節(jié)過多而分散注意力）

3、如有必要，分發(fā)詳細(xì)日程

（1）確保您熟悉計(jì)劃中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，以便回答問題

五、交付

1、列出主要的關(guān)鍵交付日期：確定最終生產(chǎn)計(jì)劃交結(jié)日期（有一定的寬容期）

（1）從您到全組主創(chuàng)和工作人員

（2）從您到外部服務(wù)機(jī)構(gòu)（內(nèi)外景，轉(zhuǎn)場(chǎng)等）

（3）從外部服務(wù)機(jī)構(gòu)到您（你的關(guān)系可利用的可能量）

（4）從其他部門到您（相關(guān)部門審批和公關(guān)的可利用的可能量）（題材涉及專業(yè)部門）

2、講述您對(duì)每個(gè)交付日期能否實(shí)現(xiàn)的置信程度（1）如有必要，用幻燈片指出置信程度

六、成本

1、列出新的成本估算（可控制的成本項(xiàng)目以及工作效果）（1）包含以前的估算

2、理解這些數(shù)字差異的原因（突出價(jià)值率和市場(chǎng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)）（1）回答這些問題

3、如果有超出預(yù)計(jì)的成本（可能預(yù)見的超出部分和原因）（1）概括原因

（2）列出所采取的糾正或防范措施（3）給出對(duì)未來開支的切實(shí)估算

七、技術(shù)

1、列出已解決的技術(shù)問題（如使用設(shè)備，主創(chuàng)人員能力與水平，影響力）

2、列出急需解決的技術(shù)問題（如使用設(shè)備的優(yōu)劣勢(shì)）（1）概括這些問題對(duì)項(xiàng)目的影響

3、列出項(xiàng)目所依賴的不穩(wěn)定的技術(shù)（如三維3D技術(shù)等承包商能力與水平）（1）指出疑問的來源

（2）概述采取的措施和后備計(jì)劃

八、人力資源

1、概述項(xiàng)目的人力資源（管理人員、參與人員）

2、主創(chuàng)人員（品牌）：導(dǎo)、攝、美、明星（演員的作用）等

（1）這些主創(chuàng)人員的能力和素質(zhì)或資質(zhì)。

（2）專職（3）兼職

（4）如果因?yàn)槿肆Y源缺乏使項(xiàng)目受阻，請(qǐng)?zhí)岢隹赡艿慕鉀Q方案

3、請(qǐng)理解投資者和出品方都有這樣的心情：希望使用所有可能的資源，同時(shí)精確地控制成本。

4、下一次狀態(tài)更新的時(shí)間。

5、如有疑問，項(xiàng)目進(jìn)展過程按規(guī)定定期匯報(bào)工作狀態(tài)。列出下一次匯報(bào)檢查的對(duì)象。

（1）將完成的特定部分（2）即將解決的問題

6、確保項(xiàng)目中的每個(gè)人理解計(jì)劃

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

（一）一、項(xiàng)目概況

（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦拧⒂芯€電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理 局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。

4、擬開發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理 和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分 析

根據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶 的定位

目標(biāo)客戶 群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；

四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡；

2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；

5、車位均價(jià)10萬元/個(gè)；

6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式，先開發(fā)市場(chǎng)份額大、開發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見附表1）。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理 模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略

1、銷售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測(cè)算（見附表2）。

2、營(yíng)銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。

（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶 需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過溝通，利用客戶 群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

（3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶 感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶 的購(gòu)買愿望。

（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶 的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表（見附表5）

本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預(yù)測(cè)前提：

土地173.6萬元/畝；

營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米；

營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費(fèi)用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析

投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）

（2）、動(dòng)態(tài)分析

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見附表6）。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計(jì)劃銷售量的92.82%

銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82%

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。

綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

（二）一、總論

1、項(xiàng)目建設(shè)背景

A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。恰逢整個(gè)地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開發(fā)水平在全國(guó)來說可謂是首屈一指的。該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開。

2、項(xiàng)目概況

該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷煤炭經(jīng)營(yíng)可行性分析報(bào)告，有新山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通酒店可行性分析報(bào)告過土地抵押和預(yù)售房款解決。

二、A州市介紹

A州位于長(zhǎng)江三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長(zhǎng)江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。()市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方軟件項(xiàng)目可行性分析報(bào)告公里，古城區(qū)14.2平方公里。

三、A州市住宅市場(chǎng)分析1、2002年以前A州市住宅市場(chǎng)分析

在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：

①土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素可行性分析報(bào)告模板。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。

②整個(gè)A州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。

③居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)A州人項(xiàng)目可行性分析認(rèn)為，過了運(yùn)河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為A州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，新橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。

④消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)A州市的房?jī)r(jià)。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。

2、2002年以來A州市住宅市場(chǎng)分析

2002年是A州房?jī)r(jià)飛漲的一年。2001年10月份，A可行性分析報(bào)告編寫州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于A州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。

①A州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，2002年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。

②規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模軟件可行性分析報(bào)告化、集約化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。

③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

④加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。

3、A州新區(qū)住宅市場(chǎng)煤炭經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告具體分析

A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤價(jià)格。據(jù)A州市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：A州市今年房?jī)r(jià)總體上漲了14.8%。

四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析

1、編制依據(jù)

①建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；

②各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。

2、投資估算

3、銷煤炭可行性分析報(bào)告售收入

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為3300元/m2，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/m2。

4、營(yíng)業(yè)稅及附加

本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬元。

5、盈利能力分析

五、結(jié)論與可行性分析報(bào)告編制建議

1、用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力；

2、做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)可行性分析報(bào)告總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象。

第五篇：針對(duì)不合格黨員的建議、意見

針對(duì)處置不合格黨員工作的意見、建議

不合格黨員的主要表現(xiàn) 不合格黨員主要是指那些喪失了共產(chǎn)主義信念，革命意志衰退，不履行黨員 義務(wù)，長(zhǎng)期不參加黨的組織生活。不交納黨費(fèi)，不做黨組織所分配的工作，不起 黨員作用的人。其主要表現(xiàn)是：

1、共產(chǎn)主義信念發(fā)生了動(dòng)搖，不愿履行黨員義務(wù)。

2、組織觀念淡簿，沒有正當(dāng)理由連續(xù)六個(gè)月不參加黨的組織生活或不交納 黨費(fèi)。不做黨組織分配的工作。

3、忘記了黨的宗旨，對(duì)群眾疾苦漠不關(guān)心，利用職權(quán)或工作之便謀取私利，在群眾中造成不良影響。

4、工作、生產(chǎn)不積極。不認(rèn)真；疲沓拖拉，敷衍了事，或長(zhǎng)期曠工，消極 怠工。完不成本職任務(wù)。

5、在大是大非西前不敢堅(jiān)持原則，對(duì)壞人壞事和歪害黨的形象，風(fēng)邪氣不 敢開展斗爭(zhēng)；甚至當(dāng)國(guó)家和集體財(cái)產(chǎn)以及人民生命財(cái)產(chǎn)遭受嚴(yán)重威脅時(shí)，袖手旁 觀或臨陣脫逃，等等。

四、不合格黨員的組織處置 處置不合格黨員，是提高黨員隊(duì)伍整體素質(zhì)，增強(qiáng)黨組織戰(zhàn)斗力的必要措施，也是黨員隊(duì)伍建立正常的進(jìn)出口機(jī)制，堅(jiān)持從嚴(yán)治黨的重要內(nèi)容，處置不合格黨 員，要采取“堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，立足教育，區(qū)別對(duì)待，綜合治理”的方針；

1、清除腐敗分子。對(duì)違法違紀(jì)、貪污受賄。敲詐勒索、腐化墮落、以權(quán)謀 私。嚴(yán)重侵害國(guó)家和群眾利益，損害黨的形象，在人民群眾中造成惡劣影響的黨 內(nèi)腐敗分子。必須采取堅(jiān)決清除的方針，發(fā)現(xiàn)一個(gè)清除一個(gè)。對(duì)違犯黨紀(jì)的，要 按照《中國(guó)共產(chǎn)黨紀(jì)律處分條例（試行）》規(guī)定，給予黨紀(jì)處分，不能以組織處 置方式代替黨紀(jì)處分。

2、勸退。黨員缺乏革命意志。不履行黨員義務(wù)，不符合黨員條件，應(yīng)對(duì)其 進(jìn)行教育，要求其限期改正；經(jīng)教育仍無轉(zhuǎn)變的，應(yīng)當(dāng)勸其退黨。勸退時(shí)要對(duì)其 表現(xiàn)進(jìn)行全面的。歷史的分析，弄清其消極落后的原因，有沒有轉(zhuǎn)變的可能，是 否確實(shí)符合黨章規(guī)定的勸退條件，實(shí)事求是地作出決定。勸黨員退黨，要經(jīng)過支 部黨員大會(huì)討論決定，報(bào)上級(jí)黨組織批準(zhǔn)。勸退是對(duì)黨員進(jìn)行組織處置的一種方 式，不是黨的紀(jì)律處分，不能代替黨的紀(jì)律處分，對(duì)違犯黨的紀(jì)律，應(yīng)當(dāng)給予開 除黨籍處分的，不能以勸退來代替。

3、自行脫黨。黨員如果沒有正當(dāng)理由，連續(xù)六個(gè)月不參加黨的組織生活，或不交納黨費(fèi)，或不做黨所分配的工作，就被認(rèn)為是自行脫黨，應(yīng)經(jīng)支部黨員大 會(huì)討論決定，報(bào)上級(jí)黨組織批準(zhǔn)，給予除名處理。處理黨員自行脫黨問題時(shí)，關(guān) 鍵是看有沒有“正當(dāng)理由”和是否“連續(xù)六個(gè)月”這兩個(gè)條件。黨組織在發(fā)現(xiàn)黨 員有脫黨行為時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)其進(jìn)行批評(píng)教育，幫助其改正錯(cuò)誤；而不要等到六個(gè) 月以后才去過問處理’。如果本人不接受教育，堅(jiān)持不改，則應(yīng)按照黨章規(guī)定處 理。

4、限期改正。適用于雖然屬于不合格黨員，但本人有繼續(xù)留在黨內(nèi)的強(qiáng)烈 愿望，愿意接受黨組織的教育幫助；有改正錯(cuò)誤的決心和行動(dòng)的人。對(duì)不合格黨 員作出限期改正的處置，必須經(jīng)過支部黨員大會(huì)討論決定，并報(bào)上級(jí)黨組織批準(zhǔn)。限期改正的時(shí)限為一年。限期改正期滿時(shí)，要及時(shí)召開支部黨員大會(huì)進(jìn)行討論，認(rèn)為其仍未改正缺點(diǎn)錯(cuò)誤，仍未達(dá)到合格黨員的條件，應(yīng)當(dāng)勸其退黨，勸而不退 的予以除名，一般不再延長(zhǎng)限期改正時(shí)間。

5、對(duì)不具備黨員條件的預(yù)備黨員，不能做勸返處理，根據(jù)具體情況，有的 可以進(jìn)行批評(píng)教育，幫助其在預(yù)備期內(nèi)改正錯(cuò)誤；有的可以延長(zhǎng)預(yù)備期；有的可 以在預(yù)基期滿時(shí)取消預(yù)備黨員資格。

6、退黨。黨組織對(duì)黨員的退黨要求應(yīng)按以下原則處理：（1）尊重黨員退黨 權(quán)利，允許黨員有退黨的自由。黨員如果改變了自己的信仰。或由于其他種種原 因，不愿繼續(xù)做一個(gè)共產(chǎn)黨員而要求退黨，黨組織應(yīng)予批準(zhǔn)。（2）黨員要求退 黨，皮書面向黨組織提出。（3）黨組織應(yīng)弄清原因，區(qū)別處理。對(duì)于平時(shí)表現(xiàn) 很好，只因有模糊認(rèn)識(shí)或一時(shí)沖動(dòng)提出退黨，事后又主動(dòng)撤回退黨申請(qǐng)的，可以 不作退黨處理。但應(yīng)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)肅的批評(píng)教育。是預(yù)備黨員的，可延長(zhǎng)其預(yù)備期。對(duì)于那些缺乏革命意志，對(duì)共產(chǎn)主義事業(yè)喪失信心，或者消極落后，或者個(gè)人主 義膨脹，不愿接受黨的監(jiān)督和紀(jì)律約束的黨員要求退黨，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出批準(zhǔn)退黨 的處理，對(duì)犯有嚴(yán)重錯(cuò)誤需要開除出黨的，盡管本人提出退黨，也不能按退黨處 理，而應(yīng)按照黨的紀(jì)律開除其黨籍。（4）黨員要求退黨，黨組織不要強(qiáng)行挽留，應(yīng)尊重其意愿予以批準(zhǔn)。（5）對(duì)要求退黨的黨員，必須召開支部黨員大會(huì)討論 決定，報(bào)上級(jí)黨組織備案。黨員退黨以后，黨組織仍應(yīng)從政治上關(guān)心幫助他們，不要歧視和排斥，要鼓勵(lì)他們做個(gè)好公民。

五、處置不合格黨員的程序 處置不合格黨員要做到“事實(shí)清楚。理由充分。處理恰當(dāng)。手續(xù)完備”。一 般應(yīng)遵循以下程序。（1）對(duì)初定為不合格黨員的主要問題進(jìn)行核實(shí)，并形成綜 合性寫賓材料，包括：黨員簡(jiǎn)況。主要問題。評(píng)議意見。本人態(tài)度等。（2）支 部委員會(huì)提出初步處置意見，并聽取被處置對(duì)象的意見。（3）召開黨員大會(huì)，討論并表決通過處置決定，并將處置決定。核實(shí)材料報(bào)上級(jí)黨委審批。（4）上 級(jí)黨委認(rèn)真審查黨支部上報(bào)的材料，經(jīng)過充分討論后作出決定。（5）黨支部收 到黨委批復(fù)后，要及時(shí)找被處置對(duì)象談話，做好思想工作。召開黨員大會(huì)，宣布 黨委決定。

六、處置不合格黨員要注意區(qū)分的界限（1）注意把不善于學(xué)習(xí)，思想跟不上形勢(shì)，認(rèn)識(shí)糊涂，對(duì)黨的方針政策和 決議有抵觸，不認(rèn)真履行執(zhí)行與已經(jīng)喪失共產(chǎn)主義．信仰和。黨性立場(chǎng)，反對(duì)或 抵制黨的基本理論、基本路線、基本政策和上級(jí)黨組織的正確決議的區(qū)別開來。（2）注意把由于黨組織不健全或軟弱渙散造成黨員不能履行義務(wù)，同黨員本人 主觀上不愿意履行義務(wù)區(qū)別開來。（3）注意把由于經(jīng)驗(yàn)不足和能力所限造成工 作上的損失和失誤，同本人思想品質(zhì)不好，以權(quán)謀私，損害國(guó)家和人民利益區(qū)別 開來。（4）注意把因年老體弱長(zhǎng)期患病等實(shí)際困難，無力完成黨組織分配的工 作，不能經(jīng)常參加黨的活動(dòng)，同革命意志衰退，不起黨員作用區(qū)別開來。

七、民主評(píng)議黨員材料的處理 被上級(jí)黨組織表彰為優(yōu)秀黨員，不合格黨員受到組織處置的，違紀(jì)黨員受到 紀(jì)律處分的，有關(guān)材料應(yīng)及時(shí)有入本人檔案；其他黨員的有關(guān)評(píng)議材料不存入本 人檔案，由黨支部保存一段時(shí)間后銷毀。

三、黨員聯(lián)系群眾制度 為 促 進(jìn) 黨 員 密 切 聯(lián) 系 群 眾，樹 立 全 心 全 意 為 人 民 服 務(wù) 思 想，現(xiàn) 制 定 黨員聯(lián)系群眾制度如下： 一.黨員必須有堅(jiān)定的群眾觀念，極做群眾工作，心群眾疾苦，積 關(guān) 有事同群眾商量，走“從群眾中來，到群眾中去”的群眾路線。二.支 部 在 發(fā) 展 黨 員 時(shí)，堅(jiān) 持 在 自 己 申 請(qǐng) 的 前 提 下，群 眾 推 薦，組 織 考 察 的 原 則，廣 泛 聽 取 群 眾 意 見，群 眾 反 映 不 良 的 教 職 工 不 能 發(fā) 展 入 黨。