第一篇：北京安居房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目分析報(bào)告

課課程名稱：項(xiàng)目名稱：姓 名：班級名稱：專業(yè)名稱：完成時(shí)間:信息工程學(xué)院

程 設(shè) 計(jì) 報(bào) 告

運(yùn)籌學(xué)與數(shù)據(jù)分析實(shí)踐 北京安居房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目分析

信息管理和信息系統(tǒng)

2011.12.19

信息工程學(xué)院

一、問題的提出：

北京安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，系北京市梁天房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司控股有限責(zé)任公司，也是總公司系統(tǒng)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)，主要從事北京市內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出售、出租、工程勘察設(shè)計(jì)、工程承包、裝飾工程等主營業(yè)務(wù)和批發(fā)、零售、代銷建筑材料、機(jī)械電器設(shè)備等兼營業(yè)務(wù)，注冊資金1000萬元。安居公司響應(yīng)總公司提出的“團(tuán)結(jié)、奮進(jìn)、求實(shí)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，先后開發(fā)了恩濟(jì)莊等6個(gè)小區(qū)，安居公司領(lǐng)導(dǎo)班子及全體職工本著“質(zhì)量第一”的原則，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，創(chuàng)造出一批市優(yōu)工程。安居公司這種對社會負(fù)責(zé)任的態(tài)度得到了業(yè)內(nèi)人士和客戶的高度贊揚(yáng)。

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)中競爭的日益激烈，安居公司領(lǐng)導(dǎo)號召全體職工在搞好本職工作的基礎(chǔ)上，努力學(xué)習(xí)市場經(jīng)濟(jì)的知識，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，提高企業(yè)管理水平，并對未來的開發(fā)項(xiàng)目作出可行性研究，充分發(fā)揮決策的作用。因此，財(cái)務(wù)部門基于公司確立的這個(gè)方向，對今后三年可能投資的項(xiàng)目進(jìn)行了一次優(yōu)選。資料如下：

安居公司在1998年末有資本280000萬元。并要求

1.進(jìn)行投資的總開工面積不得低于120萬米2，并且要求全部在2001年末竣工驗(yàn)收。

2.項(xiàng)目E必須上馬。

3.各年末項(xiàng)目總產(chǎn)出可以在下一年初繼續(xù)投資，以補(bǔ)充資金的不足另外，如果公司有剩余的資金可投資到另一個(gè)項(xiàng)目，每年能回收資金的本利110%，如果公司欠缺資金可用貸款方式補(bǔ)足，貸款每年利息為12%，問公司如何運(yùn)作，可使2001年末的總產(chǎn)出最大？

二、有關(guān)數(shù)據(jù)的分析：

該題目是要求我們求出01年末的資金總額最大，即01年末的項(xiàng)目產(chǎn)出和贏利（正或負(fù)）之和最大。該題目的難點(diǎn)在于一開始建模時(shí)并不知道第一年是資金有剩余（可以進(jìn)行投資）還是需要貸款（需要支付利息）。為了解決這個(gè)問題，我們首先將“借款”（資金不足）好“存款”（資金剩余）設(shè)為決策變量。此問題的一個(gè)重要約束條件就是每年的現(xiàn)金流入等于每年的現(xiàn)金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示，是日常生活的一個(gè)組成部分。他們在抽象問題本質(zhì)，表明相互關(guān)系，以及促進(jìn)分析等方面有著無法估量的價(jià)值。

數(shù)學(xué)模型也是一種理想化的表示。它們采用數(shù)學(xué)符號和表達(dá)式來表示問題，在運(yùn)籌學(xué)中有著極其重要的意義。

1、模型的決策變量確定

1表示是否給A,B,C,D,E五個(gè)項(xiàng)目投資,其中E項(xiàng)目必須投資；Yj表示設(shè)Xi?0，第1，2，3年的貸款額；

2、模型的目標(biāo)函數(shù)確定

1999年初的可投資額為：280000?Y1； 1999年底的投資收益額為：

Zj表示公司第1，2，3年的剩余資金。

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1； 2000年初的可投資額為：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2； 2000年底的投資收益額為：

75000X1?10000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2； 2001年初的可投資額為：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3； 2001年底的投資收益額為：

95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3； 因此，目標(biāo)函數(shù)為：

MAX?95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3；

3、模型的約束條件確定

1999年初可投資額等于1999年實(shí)際投資額：

280000?Y1?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1； X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000化簡得：106250 2000年初可投資額等于2000年實(shí)際投資額：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2?37500X1?15000X2?24000X3?25000X4?42000?Z2

X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500 化簡：175002001年初可投資額等于2001年實(shí)際投資額：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3?43750X1?30000X2?12000X3?35000X4?32000?Z3化簡得：

31250X1?70000X2?108000X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000開

2工面積大于等于120萬米：25X1?20X2?40X3?20X4?65?120

即：25X1?20X2?40X3?20X4?55 其中Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，2，3，4；j?1，2，3

所以約束條件為：

?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000??17500X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500?X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000?31250X1?70000X2?108000?25X?20X?40X?20X?551234??2，3，4；j?1，2，3?Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，四、求解結(jié)果及分析

利用計(jì)算機(jī)求解得：

最終表：

所有5個(gè)項(xiàng)目都需要投資；

1999年、2000年初均需要貸款，2001年初有足夠資金投資到其他的項(xiàng)目；

2170萬米項(xiàng)目的總建筑面積，滿足題意要求。

1999年初在已經(jīng)有280000元資金的情況下，貸款91250元用來滿足5個(gè)項(xiàng)目全部投資，剩余資金為0；2000年初得到了1999年投入后的產(chǎn)出，并且還掉1999年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進(jìn)行2000年初的投資，發(fā)現(xiàn)若要用這部分錢進(jìn)行投資，還不夠，貸款58200元用來滿足2000年5個(gè)項(xiàng)目的投資，剩余資金為0；2001年初得到了2000年投入后的產(chǎn)出，并且還掉2000年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進(jìn)行2001年初的投資，發(fā)現(xiàn)若用這部分錢進(jìn)行投資，還有剩余，剩余資金144066元，用于另外項(xiàng)目投資。2001年末得到了2001年初的投入資金的產(chǎn)出以及投資其他項(xiàng)目后獲得的本利110%的回報(bào)，再扣除2001年初的貸款本利額，最后剩下的都是2001年的最終投資收益，最高收益額為500472.6元。

五、總結(jié)

本次運(yùn)籌學(xué)大作業(yè)，布置之后我就開始做，從中碰到的困難還是有蠻多的。最初先把老師給的題目中的表格數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，分析完后根據(jù)所給的條件回到表格中進(jìn)行更細(xì)致的分析，我所做的這道大作業(yè)中，問題中的幾個(gè)關(guān)鍵詞比較重要，如果理解錯(cuò)誤就會朝一個(gè)錯(cuò)誤的思路做下去，在理解題意這一方面我大花時(shí)間和功夫。在Excel編輯中也碰到了一些問題，由于一開始沒有考慮到貸款額和剩余資金可以用變量代替，一味的想通過等式的代換把結(jié)果求解出來，其中發(fā)現(xiàn)這樣做了之后就不是線性規(guī)劃了，只是一個(gè)求解問題了，我對自己求解出來的答案不自信，當(dāng)時(shí)也給老師看了，老師一句設(shè)變量點(diǎn)醒了我。因此我的Excel中就出現(xiàn)了三種方案，這三種方案是我從開始做到最后正確解答出答案的過程。第三個(gè)方案也就是我用線性規(guī)劃真正意義上完成了此題，方案二我只是在只設(shè)了0-1變量的情況下求解出的，雖然答案是正確的，但是題目意在要我們用線性規(guī)劃求解。此次大作業(yè)的完成過程讓我收獲頗多，不僅是對我一學(xué)期學(xué)習(xí)運(yùn)籌學(xué)的知識復(fù)習(xí)和鞏固，也讓我懂得解題細(xì)致、周全的去理解和看待問題是非常重要的，也折射到為人處事，我會再接再厲在以后的學(xué)習(xí)中學(xué)以致用。

第二篇：投資項(xiàng)目分析

投資項(xiàng)目分析

項(xiàng)目背景分析及規(guī)劃 ：主要包括：

1、項(xiàng)目背景。

2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃。

3、主要產(chǎn)品和產(chǎn)量。

4、工藝技術(shù)方案。

外部環(huán)境分析：主要包括：

1、外部一般環(huán)境（PEST）分析。

2、產(chǎn)業(yè)分析。

市場需求預(yù)測：主要包括：

1、國外市場需求預(yù)測。

2、國內(nèi)市場需求狀況分析。

內(nèi)部分析：主要包括：

1、項(xiàng)目地理位置分析。

2、資源和技術(shù)。

3、項(xiàng)目之 SWOT 分析。

4、項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略的選擇。

財(cái)務(wù)評價(jià)：主要包括：

1、評價(jià)方法的選擇及依據(jù)。

2、項(xiàng)目投資估算。

3、產(chǎn)品成本及費(fèi)用估算。

4、產(chǎn)品銷售收入及稅金估算。

5、利潤及分配。

6、財(cái)務(wù)盈利能力分析。

7、項(xiàng)目盈虧平衡分析。

8、財(cái)務(wù)評價(jià)分析結(jié)論。

融資策略：主要包括：資金籌措、資金來源、資金運(yùn)籌計(jì)劃等。

價(jià)值分析判斷：主要包括：價(jià)值判斷方法的選擇，價(jià)值評估。

第三篇：投資服裝店項(xiàng)目分析報(bào)告

投資服裝店項(xiàng)目分析報(bào)告

2009級數(shù)學(xué)學(xué)院

會計(jì)五班

楊 茹

一、項(xiàng)目概況

開發(fā)項(xiàng)目服裝店鋪位于大連市興工街，比較繁華地段，這里有集商業(yè)、停車場為一體的綜合性購物商場，另有主要休閑、娛樂等集會場所，每到周末和節(jié)慶日的夜晚，廣場上可觀賞到多姿多彩的文藝表演。這里交通發(fā)達(dá)，人口密集，市場是沒問題。僅平時(shí)無論白天晚上人來人往，人流客源充足，是開服裝店的好位置，區(qū)位條件可行。隨著社會的快速發(fā)展，人們對服裝的要求也越來越高，尤其是對“個(gè)性”的需求，所以服裝店的風(fēng)格也要隨之改變。

二、市場分析與價(jià)格預(yù)測

（一）市場發(fā)展前景分析

地理位置良好，已經(jīng)具備旅游商業(yè)為一體的繁華地段，深受廣大購物群體的歡迎，各個(gè)店鋪收益客觀。尤其大連為旅游城市，旅客對服裝也有很大的需求，服裝店的前景比較樂觀。

（二）客戶定位目標(biāo)

客源主要是周邊的大中小學(xué)生，由于店鋪所在位置有許多高校，而學(xué)生已經(jīng)成為消費(fèi)者的主要群體，他們喜歡新潮，所以購買的數(shù)量和頻次會很大。當(dāng)然還有一些市區(qū)中等消費(fèi)水平的群體及游客等，客源相對充足，為店鋪的經(jīng)營提供了保障。

（三）價(jià)格預(yù)算

該項(xiàng)目的社會折現(xiàn)率為8%。流動(dòng)資金借款的利率為8%。店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)用：300000元；鋪?zhàn)猓?0000元/月； 裝修費(fèi)：50000元；首次進(jìn)貨費(fèi)用：200000元； 公關(guān)聯(lián)系費(fèi)用：20000元；總投資額：800000元。預(yù)計(jì)的投資收益率為50%。

三、銷售計(jì)劃和營銷策略

1、銷售計(jì)劃

當(dāng)一切都就緒之后，就準(zhǔn)備擇期正式開幕。新開張時(shí)，開幕當(dāng)天為招徠顧客，辦一些促銷活動(dòng)，促銷活動(dòng)采用打折、贈品及抽獎(jiǎng)等三大類型。同時(shí)在周圍小區(qū)散發(fā)些傳單。需要有一定的備貨量，以后的銷售過程中，店內(nèi)也要保持一定的備貨量，店內(nèi)有20萬元的貨品，估計(jì)能做10000元的營業(yè)額。

2、長期發(fā)展?fàn)I銷策略

（1）、原則：在保證貨品的質(zhì)量同時(shí)，每周都要有新貨上架，緊跟流行趨勢，以中檔為主，高低檔為輔（高檔點(diǎn)綴低檔適量）。（2）、方針：盡量把其中的每個(gè)環(huán)節(jié)作成標(biāo)準(zhǔn)化，有一個(gè)統(tǒng)一的流程和模式，以備日后發(fā)展連鎖，即模式復(fù)制。

（3）、服務(wù)：訓(xùn)練營業(yè)員的基本素質(zhì)，對顧客的服務(wù)態(tài)度及服務(wù)宗旨。無論顧客是否買衣服或者買所少錢的衣服都要微笑送客讓其滿意離開，常此以往才可能有口碑相傳的美益度，也才會有回頭客。顧客的要求在可能實(shí)現(xiàn)的前提下盡可能的滿足。

四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)分析

（一）資金籌措

準(zhǔn)備投資800000元為一次性投資。其中30萬為自有資金，50萬由銀行貸款，為期5年。

（二）投資估算 每月費(fèi)用分析：

1．店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)用：300000元，房租50000/月。2．一次性裝修費(fèi)用：50000元。3．第一次衣服貨款：20000元。4．其他費(fèi)用：20000元。

5．員工工資可以在第一月底結(jié)，雇傭三人，每人工資1000元/月。

6．余下資金做流動(dòng)資金使用。

（三）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、服裝店鋪盈利

店鋪每日經(jīng)營收入=900元

店鋪每月經(jīng)營收入=900*30=27000元 第一個(gè)月為店面裝修期，總開銷60000元，從第二個(gè)月開始營業(yè)，每月營業(yè)額為27000元，每月服裝的成本為12000元，工資1000*3=3000元，月租5000元，其他費(fèi)用：如水費(fèi)，電費(fèi)，店面維護(hù)費(fèi)等共計(jì)3000元，庫存貨物的折價(jià)率為0.2，月庫存損失費(fèi)為（20000-12000）*0.2=1600元，則月毛利潤為27000-12000-5000-3000-3000-1600=2400元，每月個(gè)人所得稅（27000-12000-5000-3000-3000-1600）*0.15-125=235元，則月凈利潤為2400-235=2165元，年凈利潤為2165*12=25980元，2、銀行貸款及個(gè)人投資所得稅 銀行貸款=3萬元

總利潤=利潤折現(xiàn)值=25980*（P/A,8%,5）=25980*3.993=103738.14元

投資年收益率=年總利潤/自有資金=25980÷30000=86.6% 個(gè)人總利潤=總利潤—銀行貸款—自有資金=103738.14-30000-50000=23738.14元

投資收益率=個(gè)人總利潤/自有資金=23738.14÷30000=79.13% NPV=-80000+25980*（P/A,8%,5）=23738.14>0 內(nèi)在收益率為：0=-80000+25980*（P/A,IRR,5）則IRR=18.5% 所以，IRR>8%

五、總結(jié)評價(jià)

綜上所述，投資收益率大于預(yù)期收益率50%，NPV大于0，內(nèi)在收益率大于社會基準(zhǔn)利率8%，因此該項(xiàng)目方案可以施行。

第四篇：投資項(xiàng)目分析案例

投資項(xiàng)目分析案例

篇一：投資項(xiàng)目評價(jià)案例

《特色快餐店 》項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告

目錄

一．快餐店項(xiàng)目概況

二.SWOT分析

三.經(jīng)營計(jì)劃

四.主要參數(shù)

五.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

六.綜合分析

一.快餐店項(xiàng)目概況

本店發(fā)屬于餐飲服務(wù)行業(yè)，名稱為 特色快餐店。主要提供各類炒菜、特色套餐，快餐店地址位于二宮體育館附近，面積70平米左右，本店需創(chuàng)業(yè)投資204000，款項(xiàng)已籌集到位。

二.SWOT分析

(一)優(yōu)勢分析

地理位置：對面有大型的商場、寫字樓、學(xué)校和駕校，且體育館經(jīng)常舉行大型活動(dòng)，能保證客源，有較好的地理優(yōu)勢 競爭優(yōu)勢：附近共有1家飯店，這家飯店主營海鮮，價(jià)格較貴、本店抓住了這現(xiàn)有的弊端，推出“物美價(jià)廉”等營銷策略，及本店推出送餐上門服務(wù)，力爭在激烈的市場競爭中占有一席之地。

（二）劣勢分析

本店剛開業(yè)，沒有知名度，人們平時(shí)有自己的就餐習(xí)慣，需要面臨打開市場的問題

（三）威脅

1.附近餐廳環(huán)境較優(yōu)雅舒適

2.周邊稍遠(yuǎn)地方提供同類送餐服務(wù)的，有固定顧客群體的競爭者。

3.也會有新進(jìn)入者的競爭威脅

三．經(jīng)營計(jì)劃

1.快餐店主要是面向大眾，因此菜價(jià)不太高，屬中低價(jià)位。

2.午晚餐提供經(jīng)濟(jì)型、營養(yǎng)豐富的菜肴，并提供一個(gè)干凈整潔的就餐環(huán)境。

3.為適應(yīng)市場需求，本設(shè)立目標(biāo)是“送餐到家”服務(wù)

四.主要參數(shù)

（一）判據(jù)參數(shù)：投資回收期小型店面運(yùn)作在前期做好評的話，一般在8-15個(gè)月，基準(zhǔn)收益率ic為12%，（二）計(jì)算參數(shù)：營業(yè)稅稅率為5% 五．項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算

1.總投資估算

總成本 541182元

店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi) 150000 固定成本

204000元

房屋租金

35000元/年

店面裝修

10000元

桌椅板凳

2000元 鍋碗類

2000元

抽油煙機(jī)

1500元

消毒柜 300元

廣告費(fèi) 1200元

交通工具

1000*2 2000元

變動(dòng)成本

28098.5元/月*12月=337182元

人工成本 廚師4500元/人*2 服務(wù)員2500元/人*3 16500元/月

水電煤氣費(fèi)1100/月

食物材料采購 9000元/月

快餐餐具0.055*90 *30 +0.5*90*30=1498.5元/月

2.銷售收入估算：

銷量160份/天，單價(jià)12元/份

(90+70)*12*360=691200元

3.利潤估算：

691200-541182=150018元

第二年

總成本=337182+35000=372182元

銷售收入估算：691200元

利潤估算：691200-372182=319018元

（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果分析

1.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

目序號 合計(jì) 建設(shè)期 投產(chǎn)期 年份現(xiàn)金流入 1382400 691200 1.1 營業(yè)收入 1382400 691200 2 現(xiàn)金流出 913364 204000 337182 達(dá)產(chǎn)期 691200 691200 372182 篇二：投資項(xiàng)目分析案例

廈門大學(xué)MBA研究生《投資項(xiàng)目效益評價(jià)》案例001 無繩電話機(jī)生產(chǎn)可行性分析報(bào)告

第一章 總論

1項(xiàng)目內(nèi)容、企業(yè)目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略

1． 公司名稱：

·廈門國際先鋒電子股份有限公司

·ITERNATIONAL FRONTIER Industrial Co.,Ltd 2． 項(xiàng)目內(nèi)容

·公司成立初期，將致力于高檔無繩電話機(jī)（45%48MHz具有Caller ID功能的多手機(jī)無繩電話機(jī)、46/49MHz美國標(biāo)準(zhǔn)無繩電話機(jī)、高頻900MHz模擬和數(shù)字?jǐn)U頻無繩電話機(jī)）和新型多功能電話機(jī)（如智能電話、Caller ID電話機(jī)、可視電話機(jī)、語音電話機(jī)、管理電話機(jī)等）的開發(fā)和生產(chǎn)。本公司已經(jīng)掌握關(guān)健技術(shù)和具有一定的技術(shù)儲備，具備了大批量商業(yè)化生產(chǎn)的能力。

·2000年進(jìn)軍消費(fèi)類電子產(chǎn)品領(lǐng)域：以DVD技術(shù)為代表的新技術(shù)，包括DVD ROM，DVD播放機(jī)，可寫DVD等。

·涉足信息工程產(chǎn)業(yè)：POS終端、IC卡、刷卡機(jī)、住處系統(tǒng)集成、電子商務(wù)軟件等。3． 公司目標(biāo)：

引入嶄新的管理機(jī)制，以人為本，人盡其才。5個(gè)月內(nèi)生產(chǎn)出新型多功能電話機(jī)；8-10個(gè)月無繩電話機(jī)投產(chǎn)；2000年產(chǎn)值3000萬元；2001年7500萬元；2002年1.5億元。

2000年DVD試產(chǎn)。同時(shí)進(jìn)行多元化發(fā)展方向的拓展。

在不久的將來，建成一個(gè)電氣和住處王國。先期目標(biāo)是步入中國電子百強(qiáng)，最終成為世界級的巨型高技術(shù)公司。4． 發(fā)展戰(zhàn)略：

·方案1：以積累的人才優(yōu)勢和成熟產(chǎn)品為突破口，以特貿(mào)的資金優(yōu)勢為依托，在短期內(nèi)完成資本原始積累、管理經(jīng)驗(yàn)積累、人力資源的積累和一定的市場占有率，創(chuàng)立自己的產(chǎn)品品牌。通過拓寬產(chǎn)品方向和提高產(chǎn)品檔次，條件成熟時(shí)，在國內(nèi)以O(shè)EM方式或參股、控股和企業(yè)收購等形式實(shí)施低成本的快速擴(kuò)張，占領(lǐng)國內(nèi)和國際市場；力爭企業(yè)早日上市，募集發(fā)展資金，使企業(yè)的發(fā)展步入良性循環(huán)，在短期內(nèi)得以迅速發(fā)展。

·方案2：采用“抓兩頭，放中間”的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，抓技術(shù)開發(fā)和市場拓展，產(chǎn)品的生產(chǎn)可以用國內(nèi)OEM形式的實(shí)現(xiàn)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是：固定資產(chǎn)投入小、風(fēng)險(xiǎn)小、市場轉(zhuǎn)向靈活，可以集中精力很抓技術(shù)和市場兩個(gè)關(guān)鍵因素。缺點(diǎn)是：加工利潤被分享，利潤率低，產(chǎn)品質(zhì)量和數(shù)量在失控時(shí)將難以保證。

2立項(xiàng)依據(jù)

1． 新成立的國際先鋒（ITERNATIONAL FRONTIER）電子股份有限公司，具有成熟的普通電話機(jī)、數(shù)字答錄機(jī)、Caller ID電話機(jī)、國標(biāo)無繩電話機(jī)（45/48MHz）、美國無繩電話機(jī)（43/49MHz）、先進(jìn)的傳呼機(jī)（BB機(jī)）、功放機(jī)和DVD技術(shù)人才，無需投入大量的前期研究開發(fā)費(fèi)用即可在短期內(nèi)生產(chǎn)上述產(chǎn)品。

2． 已經(jīng)和供應(yīng)商建立良好的伙伴關(guān)系，材料的采購渠道成熟，IC供應(yīng)商的技術(shù)支持良好。

3． 國內(nèi)城市能信市場繼續(xù)走向成熟，尤其無繩電話機(jī)市場在中國剛剛起步，農(nóng)村市場潛力仍然巨大。對新產(chǎn)品的需求仍然強(qiáng)烈。4． 國際通信OEM市場對中國的制造能力有一定的依賴，保重OEM也是初期發(fā)展的必由之路。

5． 目前，電子行業(yè)的市場特點(diǎn)是市場成熟、競爭激烈、利潤微薄。必須要有自己的優(yōu)勢才能在激烈的市場中站穩(wěn)腳跟。在電子方面的發(fā)展戰(zhàn)略值得深入研究。著名的計(jì)算機(jī)產(chǎn)品供應(yīng)商DELL公司在這方面可以提供很好的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)：即低成本的生產(chǎn)成本、良好的售后服務(wù)和快帶的市場能力。項(xiàng)目概貌

本公司注冊資金1500萬元人民幣。其中300萬元為廠房投資，100萬元用于生產(chǎn)車間、寫字樓改造，300萬元用于設(shè)備投資，其余800萬元為流動(dòng)資金，用于支付工資、購買原團(tuán)料和支付銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用。預(yù)計(jì)：

公司占地6000平方米

籌建期自1999年4月1日起，共5個(gè)月時(shí)間，1999年9月投產(chǎn)（先期產(chǎn)品為多功能電話機(jī)）。

員工人數(shù)：生產(chǎn)線100人，后勤25人，RD人員10人，銷售20人，合計(jì)155人。先期設(shè)計(jì)能力為日產(chǎn)國標(biāo)無繩電話機(jī)1000臺左右，月產(chǎn)22000臺。或日產(chǎn)普通電話機(jī)1500臺，月產(chǎn)33000臺。無繩以每臺500元產(chǎn)值計(jì)算，年產(chǎn)值13200萬元。

第二章 項(xiàng)目背景與發(fā)展規(guī)劃

1項(xiàng)目提出的背景

目前，我國的電話機(jī)生產(chǎn)的狀況是供大于求，97年1億5000萬部電話，國內(nèi)市場消化4000萬部，9000萬部出口。盡管如此，但對無繩電話機(jī)而言，國內(nèi)尚有巨大的市場空間，邊際利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通電話機(jī)。因而，已經(jīng)引起各大電話機(jī)廠家的注意。甚至象廈新、萬利達(dá)、海爾、長虹等過去與電話機(jī)無關(guān)的著名電子生產(chǎn)廠家也開始擠進(jìn)無繩電話的市場。有專家斷言，無繩電話機(jī)的邊際利潤已經(jīng)趕上和超過了VCD機(jī)的利潤。

作為電話機(jī)生產(chǎn)的專業(yè)廠家，我們原來擁有的強(qiáng)大的專業(yè)人才優(yōu)勢，加之新公司的資金優(yōu)勢，在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上，我們將力爭創(chuàng)造自己的電話機(jī)品牌，并在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

無繩電話機(jī)開發(fā)和生產(chǎn)，僅僅是作為我們事業(yè)的高起點(diǎn)。在完成原始資金、管理技術(shù)積累并形成自已獨(dú)特的企業(yè)文化后，我們將以品牌、企業(yè)文化和洋入資金為優(yōu)勢迅速實(shí)施低成本的擴(kuò)張計(jì)劃，拓展企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，逐漸形成規(guī)模經(jīng)營和多元化經(jīng)營，使得公司規(guī)模和效益得以超常規(guī)高速發(fā)展。

2項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃

本公司將以無繩電話機(jī)的生產(chǎn)為公司發(fā)展起點(diǎn)，全力傾注于消費(fèi)類電子產(chǎn)品和IT產(chǎn)業(yè)，具體發(fā)展規(guī)劃如下所示：

·初期第一步：普通多功能電話機(jī)和國標(biāo)20信道多手機(jī)無繩電話機(jī)（一拖三）研究開發(fā)和生產(chǎn)。

·初期第二步：新型電話機(jī)、可視電話機(jī)、國際OEM無繩電話機(jī)和900MHZ無繩電話機(jī)。

·中期：家庭影劇院5。1功放、DVD影碟機(jī)、高級音箱和音響。

·長期：家用醫(yī)療電子、汽車音響、IT產(chǎn)業(yè)：計(jì)算機(jī)配件、外設(shè)、軟件。

第三章 工程技術(shù)方案

1產(chǎn)品技術(shù)構(gòu)成

初期產(chǎn)品（起步產(chǎn)品）生產(chǎn)國標(biāo)無繩電話機(jī)和多功能電話機(jī)。根據(jù)市場調(diào)查，無繩電話機(jī)以一拖一較為受市場歡迎。為此，決定ITERNATIONAL FRONTIER公司的首款無繩電話機(jī)型便定位在多手機(jī)無繩+CID上。具體功能要求如下： 1． 具有CID功能的無繩電話機(jī)（模具設(shè)計(jì)時(shí)考慮LCD電池的需要）：

·多手機(jī)一拖三（可用8528方案）·20信道自動(dòng)掃描（超越10信道）·通話手機(jī)轉(zhuǎn)移功能 ·手機(jī)與座機(jī)的對講功能 ·P->T功能

·座機(jī)和手機(jī)夜光健盤 ·擾碼保密功能（選項(xiàng)）·座機(jī)免提功能

·座機(jī)和手機(jī)10組號碼存儲功能 ·通話音量手動(dòng)調(diào)節(jié)功能 ·防盜功能（防并機(jī)功能）·密碼鎖功能 ·65300密碼 ·自動(dòng)對碼

·Caller ID(Type l)·LCD 顯示

·座機(jī)停電可用（手機(jī)停電可用最好）·通信距離500米

·手機(jī)停電密碼2H不丟失

2． 棋具考慮：經(jīng)分析，目前的公模很難滿足需要，款式太大眾化、外觀質(zhì)量難以保證。我們將考慮自行設(shè)計(jì)模具。利用這款模具，將可以生產(chǎn)出5種左右的機(jī)型（P/T、P/TD、P/TSD（LCD）、IC卡管理電話機(jī)、多種機(jī)無繩電話機(jī)、單手機(jī)無繩電話），然后再配以各種各樣的顏色。3． 塑膠（殼體、絲印）：建廠初期，出于資金方面的考慮，塑膠可以請別的公司代為生產(chǎn)。新產(chǎn)品的研究開發(fā)

公司設(shè)立工程部，由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)安排研發(fā)、電話機(jī)入網(wǎng)任務(wù)。土建工程改造

廠址暫定在湖濱北路，占用1-3層。其中1層為注塑和部分成品倉庫，2、3層為生產(chǎn)線、貨艙、寫字樓。設(shè)電話機(jī)插機(jī)線1條，裝配線生產(chǎn)線1條，設(shè)計(jì)工位各為120個(gè)，對于無繩電話機(jī)中用天的貼片PCB板，先期可以先請別的公司協(xié)助外加工。為此，需要對現(xiàn)行建筑進(jìn)行土建改造，建造生產(chǎn)場所和寫字樓。

第四章 職能部門的設(shè)置

·總經(jīng)理辦公室 ·行政、人事部 ·財(cái)務(wù)部

·技術(shù)部：開發(fā)中心、IE部、電腦部、儀器校驗(yàn)室、資信中心 ·廠部：生產(chǎn)部、模具部、塑膠部、設(shè)備部、·物資部：物控、計(jì)調(diào)、采購、成品倉庫、材料倉庫 ·市場部

·質(zhì)量做主部：QA、IQC部

國際先鋒（ITERNATIONAL FRONTIER）電子有限公司投資項(xiàng)目預(yù)算

投資項(xiàng)目：無繩電話機(jī)

[案例分析要求]：

1、討論上述《可行性分析報(bào)告》存在的問題及可能產(chǎn)生的后果。

2、分析影響該投資項(xiàng)目的關(guān)鍵或主要因素，并討論其是如何影響投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的。

3、如何根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，建立相應(yīng)的評價(jià)框架、評價(jià)方法和指標(biāo)？

4、該投資項(xiàng)目是否具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益？為什么？

篇三：投資項(xiàng)目管理案例分析答案

1、某公司擬投資建設(shè)一個(gè)生化制藥廠。這一建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下：（1）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。該項(xiàng)目建設(shè)期為3年，貸款實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度為：第一年20%，第二年50%，第三年30%，第四年項(xiàng)目投產(chǎn)。

（2）建設(shè)投資估算。本項(xiàng)目工程費(fèi)與工程建設(shè)其他費(fèi)的估算額為52150萬元，預(yù)備費(fèi)（包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)）為4500萬元。

（3）建設(shè)資金來源。本項(xiàng)目的資金來源為自有資金和貸款。貸款總額為19740萬元，從中國建設(shè)銀行獲得，年利率為12.36%，按季度計(jì)息。（4）生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用估計(jì)。建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力以后，全廠定員為1000人，工資和福利費(fèi)按照每人每年7200元估算。每年的其他費(fèi)用為855萬元。年外購原材料、燃料及動(dòng)力費(fèi)估算為18900萬元。年經(jīng)營成本為20000萬元，年修理費(fèi)占年經(jīng)營成本10%。各項(xiàng)流動(dòng)資金的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為：應(yīng)收賬款36天，現(xiàn)金40天，應(yīng)付賬款30天，存貨40天。問題：（1）估算項(xiàng)目建設(shè)期分年貸款利息；

（2）用分項(xiàng)詳細(xì)估算法估算擬建項(xiàng)目的流動(dòng)資金；（3）估算擬建項(xiàng)目的總投資。

解：

（1）建設(shè)期貸款利息計(jì)算。

有效利率 =（1+12.36÷4）4－1 = 12.95% 貸款額度：

第一年為：19740×20%=3948（萬元）第二年為：19740×50%=9870（萬元）第三年為：19740×30%=5922（萬元）

貸款利息：

第一年為：（0+3948÷2）×12.95% = 255.63（萬元）

第二年為：[（3948+255.63）+ 9870÷2] ×12.95% = 1183.45（萬元）第三年為：[（3948+255.63+ 9870+1183.45）+5922÷2] ×12.95% =2359.24（萬元）

建設(shè)期貸款利息合計(jì)= 255.63+1183.45+2359.24=3798.32（萬元）（2）用分項(xiàng)詳細(xì)估算法估算流動(dòng)資金。

應(yīng)收賬款= 年經(jīng)營成本/年周轉(zhuǎn)次數(shù) = 20000÷（360÷36）=2000（萬元）現(xiàn)金=（年工資福利費(fèi)+年其他費(fèi)）÷年周轉(zhuǎn)次數(shù)

=（1000×0.72+855）÷（360÷40）= 175（萬元）存貨：

外購原材料、燃料 = 年外購原材料、燃料動(dòng)力費(fèi)÷年周轉(zhuǎn)次數(shù)

= 18900÷（360÷40）= 2100（萬元）

在產(chǎn)品=（年工資福利費(fèi)+年其他費(fèi)用+年外購原材料、燃料動(dòng)力費(fèi)+年修理費(fèi)）÷年

周轉(zhuǎn)次數(shù)

=（1000×0.72+855+18900+20000×10%）÷（360÷40）= 2497.22（萬元）

產(chǎn)成品 = 年經(jīng)營成本÷年周轉(zhuǎn)次數(shù) = 20000÷（360÷40）= 2222.22（萬元）存貨 = 2100+2497.22+2222.22 = 6819.44（萬元）

流動(dòng)資產(chǎn) = 應(yīng)收賬款+現(xiàn)金+存貨 = 2000+175+6819.44 = 8994.44（萬元）應(yīng)付賬款 = 年外購原材料、燃料、動(dòng)力費(fèi)÷年周轉(zhuǎn)次數(shù)

= 18900÷（360÷30）= 1575（萬元）

流動(dòng)負(fù)債 = 應(yīng)付賬款 = 1575（萬元）

流動(dòng)資金 = 流動(dòng)資產(chǎn) ―流動(dòng)負(fù)債 = 8994.44―1575 = 7419.44（萬元）（3）

建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額

= 固定資產(chǎn)投資額 + 建設(shè)期借款利息 + 流動(dòng)資金

= 工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)+建設(shè)期借款利息+流動(dòng)資金

= 52150 + 4500 + 3798.32 + 7419.44= 67867.76（萬元）

2、某建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)資料如下：

（1）項(xiàng)目計(jì)算期10年，其中建設(shè)期2年。項(xiàng)目第3年投產(chǎn)，第5年開始達(dá)到100%設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。

（2）項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資9000萬，（不含建設(shè)期貸款利息），預(yù)計(jì)8500萬元形成固定資產(chǎn)，500萬形成無形資產(chǎn)。固定資產(chǎn)年折舊費(fèi)為673萬元，固定資產(chǎn)余值在項(xiàng)目運(yùn)營期末收回。

（3）無形資產(chǎn)在運(yùn)營期8年中，均勻攤?cè)氤杀尽＃?）流動(dòng)資金為1000萬元，在項(xiàng)目計(jì)算期末收回。（5）項(xiàng)目的資金投入、收益、成本等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，見表1：

（7）還款方式：在項(xiàng)目運(yùn)營期間（即從第3年到第10年）按等額本金法

償還，流動(dòng)資金貸款每年付息。長期貸款利率為6.22%（按年付息），流動(dòng)資金貸款利率為3%。

（8）總成本費(fèi)用的80%形成固定成本。問題：

1.計(jì)算無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)。

無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)=500÷8=62.5（萬元）

2.編制長期借款還本付息表。（把計(jì)算結(jié)果填入表2中，表中數(shù)字按四舍五入取整，下同）長期借款利息：

建設(shè)期貸款利息=4500÷2×6.22%=140（萬元）每年應(yīng)還本金=（4500+140）÷8=580（萬元）編制借款還本付息表： 3.編制總成本費(fèi)用估算表。（把計(jì)算結(jié)果填入表3中）

3、某建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)期為1年，運(yùn)營期為10年，固定資產(chǎn)投資為1800萬（全部形成固定資產(chǎn)），其中800萬元為自有資金，其余貸款解決，年利率為6%，本金按運(yùn)營期每年等額償還，利息每年收取，固定資產(chǎn)使用年限為10年，余值在運(yùn)營期末收回（按平均年限法折舊，殘值率為4%），無形資產(chǎn)為200萬元，在運(yùn)營期內(nèi)均勻攤?cè)氤杀尽?/p>

流動(dòng)資金為1200萬元，在運(yùn)營期第一年投入，在運(yùn)營期末一次收回，有一半為自有資金，另一半貸款解決，年利率為5%，每年償還利息，本金在運(yùn)營期末一次償還。

運(yùn)營期第二年才出現(xiàn)資金盈余（及資金來源大于資金運(yùn)用），年維修費(fèi)為折舊費(fèi)的39.34%。年經(jīng)營成本1000萬元，年經(jīng)營成本的5%作為固定成本，且財(cái)務(wù)費(fèi)用不進(jìn)入固定成本。問題：

（1）填寫表4中的所需數(shù)據(jù)

表4還本付息表

單位：萬元

（2）填寫表5中的所需數(shù)據(jù)

年折舊費(fèi)=[（1800+30）×（1—4%）]÷10 = 175.68（萬元）年攤銷費(fèi)=200÷10=20（萬元）

固定成本=175.68 + 175.68×39.34% + 20 + 1000×5% = 314.80（萬元）

4、擬建某建設(shè)項(xiàng)目，固定資產(chǎn)投資總額5058.90萬（不含建設(shè)期貸款利息，但其中包括無形資產(chǎn)600萬元），建設(shè)期2年，運(yùn)營期8年。

本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資來源為自有資金和貸款；自有資金在建設(shè)期內(nèi)均衡投入；貸款總額為2000萬元，在建設(shè)期內(nèi)每年投入1000萬元；貸款年利率10%（按月計(jì)息），有中國建設(shè)銀行獲得；在運(yùn)營期初，按照每年最大償還能力償還；無形資產(chǎn)在運(yùn)營期8年中均勻攤?cè)氤杀荆还潭ㄙY產(chǎn)殘值300萬元，按平均年限法折舊，折舊年限為12年。

本項(xiàng)目第3年投產(chǎn)，當(dāng)年生產(chǎn)負(fù)荷達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的70%，第4年達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的90%，以后各年達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力；流動(dòng)資金全部為自有資金。項(xiàng)目的資金投入、收益、成本，見表6；貸款部分不含建設(shè)期利息。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報(bào)告

摘要

隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)增長的勢頭。在本文中，作者綜述了房地產(chǎn)投資開發(fā)研究的意義及相關(guān)研究的幾大步驟。作者以深圳商業(yè)地產(chǎn)為例，從內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境，價(jià)值分析及對比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 優(yōu)化 價(jià)值分析 商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報(bào)告

一、房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

1．保證投資決策的科學(xué)性和合理性

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其投資最大、建設(shè)周期強(qiáng)、涉及面很廣、所含工程項(xiàng)目多，靠盲目投資，“投機(jī)”行為是不可能達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的，只能給投資者帶來無法挽回的經(jīng)濟(jì)損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產(chǎn)行業(yè)處于強(qiáng)烈的市場競爭中，要在況爭中求生存，求發(fā)展，只有對投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)，可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益計(jì)算，才能對項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)問題進(jìn)行全面評價(jià)和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項(xiàng)目具有一定的可行性。可以這么說，房地主開發(fā)項(xiàng)目成功與否，在相當(dāng)大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

2．保證投資方案的優(yōu)化

任何一個(gè)項(xiàng)目投資，都會存在從多可供選擇的方案，不同方案的實(shí)施，將會帶來不同的經(jīng)濟(jì)效益，只有通過可行性研究，進(jìn)行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。

3．保證項(xiàng)目投資的有序性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可性性研究過程，實(shí)質(zhì)上就是對項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行周密安排的過程，尤其是圍繞項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度所進(jìn)行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)，配套工程設(shè)施步驟等。使整個(gè)項(xiàng)目有條不紊的進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期目的。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要步驟

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究活動(dòng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要按照一定程序進(jìn)行。

1．籌劃

籌劃是可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想；委托研究單位，或組建研究機(jī)構(gòu)；籌集研究經(jīng)費(fèi)；承擔(dān)研究課題的部門則要摸清項(xiàng)目研究的意圖，項(xiàng)目提出的背景；研究項(xiàng)目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計(jì)劃。籌劃階段最重要的工作是組建隊(duì)伍。

組建一支精明強(qiáng)干、工作責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、專業(yè)知識搭配合理的研究隊(duì)伍是決定研究成果水平高低的關(guān)鍵。一般來講，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的研究班子應(yīng)由熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)師主持，包括了解房地產(chǎn)市場狀況的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的工程技術(shù)人員、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的財(cái)務(wù)分析專家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專家。有條件的投資商，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目研究機(jī)構(gòu)等來承擔(dān)。

2．調(diào)研

調(diào)查研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時(shí)、準(zhǔn)確，才能使所做出的可行性研究報(bào)告翔實(shí)可信。調(diào)查研究主要從兩方面進(jìn)行：

（1）內(nèi)業(yè)資料的調(diào)查研究，即收集各類有關(guān)資料，包括：有關(guān)房地產(chǎn)投資的方針政策、委托單位設(shè)想說明；各種有關(guān)資源報(bào)告；有關(guān)城市規(guī)劃；有關(guān)地理、氣象、交通、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、售價(jià)及房地產(chǎn)市場需求等技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料。

（2）現(xiàn)場實(shí)地的調(diào)查研究，即開發(fā)區(qū)域的實(shí)地自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的調(diào)查和市場研究。

3．優(yōu)化及選擇開發(fā)方案

優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)方案主要是項(xiàng)目的規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度安排。為了便于進(jìn)行優(yōu)化及選擇，一般都應(yīng)同時(shí)提出多種方案，再進(jìn)行方案評選，僅由承擔(dān)可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨(dú)家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標(biāo)的方式進(jìn)行，同時(shí)有多個(gè)專業(yè)單位或?qū)I(yè)人員進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。評選小組再進(jìn)行組織方案的評選，通過對方案技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。

4．詳細(xì)研究

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗，因而對優(yōu)選方案的決策必須慎重對待，進(jìn)行詳細(xì)研究。詳細(xì)研究階段是對方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。在這一階段，要再用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對優(yōu)選出的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會效益分析和環(huán)境效益分析。還要進(jìn)行敏感性分析，表明在成本、價(jià)格、工期等不確定因素發(fā)生變化時(shí)，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響。

5．編寫報(bào)告書

在對項(xiàng)目進(jìn)行了全面、詳細(xì)分析研究之后，便可編制可行性研究報(bào)告。可行性研究報(bào)告是投資項(xiàng)目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對該項(xiàng)目投資決策成功與否關(guān)系極大。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書必須附有一些主要的原始資料，如開發(fā)規(guī)劃平面圖、經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算書、開發(fā)成本計(jì)算表等。在報(bào)告書中還要提出項(xiàng)目開發(fā)的資金籌措方案。即對開發(fā)資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風(fēng)

險(xiǎn)進(jìn)行分析；對項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益及環(huán)境效益做出全面評價(jià)。經(jīng)有關(guān)主管部門審批的可行性研究報(bào)告，可作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目編制設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資決策的依據(jù)、作為籌集開發(fā)建設(shè)資金的依據(jù)、作為與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)、作為編制初步設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備工作的依據(jù)。

隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資逐漸成為社會經(jīng)濟(jì)生活的重要組成部分，而對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究越來越被業(yè)內(nèi)人士所重視，它將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的一個(gè)組件，與房地產(chǎn)其它投資環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的全部內(nèi)容。

三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析

1．經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個(gè)國家或者一個(gè)城市的發(fā)展息息相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程是商業(yè)地產(chǎn)得以發(fā)展的重要基礎(chǔ)保證。2009年深圳經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇走在了全國的前列,深圳大城市進(jìn)程將促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷向高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，業(yè)地產(chǎn)向多元化、高端化發(fā)展。

深圳市作為我國改革開放的前沿城市和全國金融中心之一，城市綜合實(shí)力位居全國大中城市的前三甲，具有較強(qiáng)的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。2009年以來深圳總部經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，引來如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶深圳，而中國平安、中國人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開設(shè)分行，而資本市場創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進(jìn)駐深圳。同時(shí)，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴(kuò)大。一方面表現(xiàn)為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大而產(chǎn)生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現(xiàn)為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進(jìn)深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的辦公和經(jīng)營需求。

2．行業(yè)變化帶來商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值重估 從國際上的成熟房地產(chǎn)市場來看之上。但是近年來住宅市場成交火爆帶動(dòng)了住宅價(jià)格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價(jià)格上低于住宅1物業(yè)的價(jià)格，投資回報(bào)率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產(chǎn)處于明顯的價(jià)值洼地。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進(jìn)，未來深港在金融、商業(yè)、文化等各個(gè)領(lǐng)域上的大融合已經(jīng)是大勢所趨，但是目前深圳商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值與香港的商業(yè)地產(chǎn)差距仍然很

大表現(xiàn)為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價(jià)/租價(jià)遠(yuǎn)低香港。雖然目前深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展無法與香港相比。但是香港已經(jīng)處于相對成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模和發(fā)展趨勢將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進(jìn)將刺激深圳的商業(yè)地產(chǎn)逐漸向香港靠攏。2009年末開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響。由于調(diào)控政策直指住宅地產(chǎn)而商業(yè)地產(chǎn)較少涉及民生問題，投機(jī)氣氛較弱，所以不在政府的調(diào)控范圍之內(nèi)，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。

基于對商業(yè)地產(chǎn)前景看好。我們認(rèn)為投資商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會已經(jīng)來臨。而面對深圳眾多商圈和類型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值就擺在了我們面前。我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值直接體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買賣價(jià)格的穩(wěn)步提升。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來的穩(wěn)定收益能力。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個(gè)價(jià)值潛力則與物業(yè)外部條件和內(nèi)部條件密不可分。商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境分析、經(jīng)濟(jì)、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設(shè)施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。商業(yè)物業(yè)的內(nèi)部條件包含開發(fā)商及管理商綜合能力、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目定位、形象設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、建筑格局、建筑質(zhì)量、經(jīng)營模式、客戶群體。

以上的內(nèi)、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值最終會體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價(jià)格的升值能力和租金回報(bào)能力上來。所以對商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的分析也基本將基于以下分析方法。

以下將以實(shí)際案例展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值，案例中數(shù)據(jù)均來源于中源地產(chǎn)市場研究數(shù)據(jù)庫，由于已經(jīng)對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境進(jìn)行了分析，較看好未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢，故案例中將不再重復(fù)分析宏觀環(huán)境，而主要從商業(yè)物業(yè)的外部、內(nèi)部和投資價(jià)值進(jìn)行分析。案例：

福田中心區(qū)甲級寫字樓——榮超經(jīng)貿(mào)中心投資分析。

該項(xiàng)目是福田區(qū)中心區(qū)的甲級寫字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側(cè)。下面我們將通過對比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級寫字樓“美國銀行中心”來分析榮超經(jīng)貿(mào)中心投資價(jià)值。外部環(huán)境：

物業(yè)所處的商圈是福田中心區(qū)是整個(gè)深圳市的金融、商貿(mào)、會展、行政、文化中心。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個(gè)片區(qū)。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務(wù)辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。福田中心區(qū)擁有金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、高端旅游、國際會展等為特色的高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群是深圳乃至整個(gè)珠三角的交通樞紐中心總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速聚集了國內(nèi)外知名企業(yè)總部約380家入駐各類企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬人。內(nèi)部條件：

經(jīng)貿(mào)中心是由深圳榮超實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)、深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資的超高層純甲級寫字樓。項(xiàng)目高206米,建筑面積115247.62平方米是專為跨國企業(yè)及國內(nèi)大、中型企業(yè)設(shè)計(jì)的差異化精品寫字樓。2006年開盤均價(jià)約為1.6萬/平米元/平米。價(jià)值分析：

1、保值增值功能：該物業(yè)2006-2009年均價(jià)漲幅為119%

2、投資回報(bào)能力: 按2009年均價(jià)計(jì)算投資回報(bào)率約為5.14%。若有業(yè)主從2006年買入持盤現(xiàn)在租金價(jià)格的上漲業(yè)主投資回報(bào)率呈現(xiàn)上漲趨勢。對比分析一：

黃埔雅苑是福田中心區(qū)的高層豪宅位于榮超經(jīng)貿(mào)，其目前售價(jià)約3.8萬元/平米，租金約85元租金回報(bào)率約2.7%。可以看到榮超中心售價(jià)稍低于黃埔雅苑，但租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于黃埔雅苑也就是說商業(yè)地產(chǎn)和住宅出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。通過對比國外或香港等成熟的市場寫字樓售價(jià)一般會高于同區(qū)可比住宅。從這個(gè)角度上看若深圳向成熟市場發(fā)展，該物業(yè)將極具價(jià)值發(fā)展空間。對比分析二：

11.25%。也即是說隨著85元/平米。至目前均價(jià)已達(dá)到3.5萬元/平米

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榮超經(jīng)貿(mào)中心與美國銀行中心相比 “美國銀行中心”位于香港商業(yè)核心區(qū)域——金鐘商業(yè)圈，該項(xiàng)目為甲級寫字樓與榮超經(jīng)貿(mào)中心具有一定的可比性。其目前售價(jià)約19萬元/平米，租金約850元/平米，投資回報(bào)率約5.4%。與處于相似區(qū)域的美國銀行中心相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心售價(jià)/租價(jià)遠(yuǎn)低于美國銀行中心，售價(jià)僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。隨著深港一體化和深圳經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價(jià)值也在不斷的上升。

案例總結(jié)及建議：

該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，寫字樓市場供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。該物業(yè)近年來成交價(jià)格不斷走高，投資回報(bào)率相對較高，保值增值和投資回報(bào)能力突出。并且無論是與同區(qū)域的住宅相比還是與香港相似區(qū)域的寫字樓相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心均具有價(jià)值被低估的特點(diǎn)。所以建議投資者可重點(diǎn)關(guān)注。

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