第一篇：2013年商州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析

2013年商州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析

2014-2-17 9:05:00商洛統(tǒng)計局

伴隨著商州城市快速發(fā)展的進程，商州房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長的大背景下繁榮起來，在各級政府一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的綜合作用下，商州區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極適應開發(fā)環(huán)境、拓展融資渠道，不斷提升企業(yè)開發(fā)優(yōu)質(zhì)樓盤的綜合能力，一幢幢高樓拔地而起，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為商州區(qū)經(jīng)濟增長、城市建設和人民生活水平的提高做出了重要貢獻，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資基本情況

（一）投資規(guī)模逐漸擴大，促進了經(jīng)濟發(fā)展。2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.3億元，比上年同期增長16.6%。商品房屋銷售建筑面積26.57萬平方米，比上年增長10.8%。商品房銷售額8.03億元。

（二）帶動住宅建設快速發(fā)展，改善了住房條件。一是不斷調(diào)整住房供應結構，滿足居民多方住房需求，優(yōu)先解決多數(shù)居民的住房需求。二是近幾年以來，高層、復式住宅越來越多，住房面積越來越大，功能也越來越完善，設施也越來越齊全，內(nèi)、外部裝飾也越來越美觀，象君誠大廈、晨光大廈、全興紫苑、利源新都、御園小區(qū)、時代華城、威尼斯水城等新樓盤比比皆是。

（三）促進了房地產(chǎn)開發(fā)隊伍的不斷擴大，增加了就業(yè)機會。由于房地產(chǎn)基本上屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展直接帶動建筑、裝飾等行業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機會。房地產(chǎn)開發(fā)公司已由初期單一的所有制經(jīng)濟形式發(fā)展到了集體、私營、股份制、合資、獨資等多種所有制形式，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊伍。

（四）拉動了關聯(lián)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，對鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等行業(yè)都有明顯的拉動作用。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅僅帶動了建材工業(yè)和建筑業(yè)，更是帶動了關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住宅小區(qū)的建成，與之相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、服務業(yè)等應運而生；居住環(huán)境的改變，增加了人們對宅內(nèi)裝修、家電家具的支出，房地產(chǎn)業(yè)在自身發(fā)展的同時也為社會勞動力提供了大量就業(yè)機會。

（五）加快了城市發(fā)展進程，提升了城市品位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機遇，積極參與舊城改造和新區(qū)開發(fā)建設，城市框架在成片的住宅小區(qū)建設及高樓大廈的點綴下不斷拉大。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營理念由單純追求效益向效益、質(zhì)量、環(huán)境、品位的轉變，房屋質(zhì)量日益提高，布局日趨合理，居住環(huán)境不斷改善，城市品位得到提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房的同時，也積極參與了城市的基礎設施建設，特別是近幾年來商州開發(fā)建設的規(guī)模小區(qū)，象江南小區(qū)、丹江春曉、威尼斯水城、全興紫苑等樓盤，現(xiàn)代化氣息濃厚，已經(jīng)成為城市建設的亮點。

三、房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題及發(fā)展前景

（一）房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題

1、房價相對較高，社會購買能力不足。

為了優(yōu)化居住質(zhì)量和居住環(huán)境，單套商品房面積不斷擴大，設施不斷增多，然而隨之而來的是成本高、售價高，與城市居民的實際購買能力形成較大反差。當前房地產(chǎn)投資開發(fā)的回報率太高，大多數(shù)消費者已經(jīng)無法接受。

2、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，素質(zhì)良莠不齊。

房地產(chǎn)企業(yè)的自身素質(zhì)直接關系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平和社會效益。前些年受高額利潤的吸引，開發(fā)企業(yè)一哄而起，低水平的資質(zhì)限制了企業(yè)的開發(fā)建設業(yè)務。

3、房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，涉及許多部門。強化行業(yè)管理及其快速健康發(fā)展具有十分重要的意義。目前房地產(chǎn)開發(fā)市場程序不夠規(guī)范，在開發(fā)交易環(huán)節(jié)，部分項目存在隨意變更規(guī)劃、違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“缺斤短兩”，中介市場混亂，房屋拆遷和物業(yè)不規(guī)范等問題。

（二）房地產(chǎn)投資面臨的突出問題

一是多因素影響，房地產(chǎn)項目入庫難、施工進度放緩。房地產(chǎn)企業(yè)入庫手續(xù)繁雜，時間跨度大，2013年，有兩戶房地產(chǎn)企業(yè)均因相關證件不齊全未能進庫，影響了一部分投資數(shù)據(jù)。二是受“新國五條”政策影響，市場流動資金減少，企業(yè)貸款愈加困難，資金來源緊張，市場各方觀望情緒較濃，投資動力減弱。三是項目土地證、預售證、竣工驗收等相關手續(xù)未能及時辦理，導致部分項目施工進度緩慢。四是大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，實力不強，市場競爭及抵御風險的能力較弱，開發(fā)的項目投資額度也不大，大部分企業(yè)在開發(fā)一個項目后就常年無新項目，還有個別規(guī)模較小的企業(yè)有轉行的打算。在國家宏觀調(diào)控政策影響下，行業(yè)必將優(yōu)勝劣汰，一些實力較弱的企業(yè)生存空間縮小。

四、幾點建議

一是各部門提高項目開竣工所需手續(xù)、證件的辦理效率，開工項目抓建設進度，保持均衡建設進度。

二是統(tǒng)計與各鎮(zhèn)辦、部門通力合作，加大項目清查力度，及時搜集有項目但未入庫房地產(chǎn)企業(yè)相關資料，做到及時申報，增強房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長的后續(xù)動力。

三是積極引導房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)由國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉型，建立保障性住房建設管理長效機制，加大保障房建設力度。

四是結合當前企業(yè)“一套表”聯(lián)網(wǎng)直報“三查”工作，加強對企業(yè)調(diào)研走訪，及時了解企業(yè)投資、銷售現(xiàn)狀，同時做好企業(yè)統(tǒng)計員網(wǎng)報培訓工作。

五、商州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景

隨著整個國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，經(jīng)濟總量的不斷提升，居民收入的不斷增加，住房的消費也會隨著攀增。隨著城市發(fā)展進程的加快，市區(qū)框架也將逐漸擴張，并且商州區(qū)將不斷充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，打造陜南經(jīng)濟強區(qū)的建設，商州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會迎來美好的明天。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報告

摘要

隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)增長的勢頭。在本文中，作者綜述了房地產(chǎn)投資開發(fā)研究的意義及相關研究的幾大步驟。作者以深圳商業(yè)地產(chǎn)為例，從內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境，價值分析及對比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性。

關鍵詞：房地產(chǎn)投資 優(yōu)化 價值分析 商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報告

一、房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

1．保證投資決策的科學性和合理性

房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，其投資最大、建設周期強、涉及面很廣、所含工程項目多，靠盲目投資，“投機”行為是不可能達到預期經(jīng)濟效益的，只能給投資者帶來無法挽回的經(jīng)濟損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產(chǎn)行業(yè)處于強烈的市場競爭中，要在況爭中求生存，求發(fā)展，只有對投資項目進行詳細，可靠的市場預測、成本分析和效益計算，才能對項目所面臨的主要技術問題進行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學合理的基礎上，使項目具有一定的可行性?？梢赃@么說，房地主開發(fā)項目成功與否，在相當大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

2．保證投資方案的優(yōu)化

任何一個項目投資，都會存在從多可供選擇的方案，不同方案的實施，將會帶來不同的經(jīng)濟效益，只有通過可行性研究，進行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經(jīng)濟效益。開發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。

3．保證項目投資的有序性

房地產(chǎn)項目投資可性性研究過程，實質(zhì)上就是對項目的實施進行周密安排的過程，尤其是圍繞項目開發(fā)進度所進行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項目開發(fā)建設過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設備的供應，配套工程設施步驟等。使整個項目有條不紊的進行，以達到預期目的。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要步驟

房地產(chǎn)投資項目可行性研究活動是一項系統(tǒng)工程，要按照一定程序進行。

1．籌劃

籌劃是可行性研究開始前的準備工作，也是關鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項目開發(fā)設想；委托研究單位，或組建研究機構；籌集研究經(jīng)費；承擔研究課題的部門則要摸清項目研究的意圖，項目提出的背景；研究項目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計劃?；I劃階段最重要的工作是組建隊伍。

組建一支精明強干、工作責任心強、業(yè)務能力強、專業(yè)知識搭配合理的研究隊伍是決定研究成果水平高低的關鍵。一般來講，房地產(chǎn)投資項目可行性研究的研究班子應由熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟的經(jīng)濟師主持，包括了解房地產(chǎn)市場狀況的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與建設的工程技術人員、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制的財務分析專家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專家。有條件的投資商，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)投資項目研究機構等來承擔。

2．調(diào)研

調(diào)查研究是房地產(chǎn)項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎工作。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時、準確，才能使所做出的可行性研究報告翔實可信。調(diào)查研究主要從兩方面進行：

（1）內(nèi)業(yè)資料的調(diào)查研究，即收集各類有關資料，包括：有關房地產(chǎn)投資的方針政策、委托單位設想說明；各種有關資源報告；有關城市規(guī)劃；有關地理、氣象、交通、經(jīng)濟發(fā)展、售價及房地產(chǎn)市場需求等技術經(jīng)濟資料。

（2）現(xiàn)場實地的調(diào)查研究，即開發(fā)區(qū)域的實地自然、經(jīng)濟、技術方面的調(diào)查和市場研究。

3．優(yōu)化及選擇開發(fā)方案

優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)方案主要是項目的規(guī)劃及開發(fā)進度安排。為了便于進行優(yōu)化及選擇，一般都應同時提出多種方案，再進行方案評選，僅由承擔可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標的方式進行，同時有多個專業(yè)單位或?qū)I(yè)人員進行規(guī)劃設計。評選小組再進行組織方案的評選，通過對方案技術、經(jīng)濟方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。

4．詳細研究

由于房地產(chǎn)投資項目的盈虧關系到企業(yè)的成敗，因而對優(yōu)選方案的決策必須慎重對待，進行詳細研究。詳細研究階段是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要再用多種技術經(jīng)濟方法，對優(yōu)選出的方案進行財務分析、經(jīng)濟效益分析、社會效益分析和環(huán)境效益分析。還要進行敏感性分析，表明在成本、價格、工期等不確定因素發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響。

5．編寫報告書

在對項目進行了全面、詳細分析研究之后，便可編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾媸峭顿Y項目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對該項目投資決策成功與否關系極大。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目可行性研究報告書必須附有一些主要的原始資料，如開發(fā)規(guī)劃平面圖、經(jīng)濟效益計算書、開發(fā)成本計算表等。在報告書中還要提出項目開發(fā)的資金籌措方案。即對開發(fā)資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風

險進行分析；對項目投資的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益做出全面評價。經(jīng)有關主管部門審批的可行性研究報告，可作為房地產(chǎn)開發(fā)項目編制設計任務書和投資決策的依據(jù)、作為籌集開發(fā)建設資金的依據(jù)、作為與有關部門簽訂合同的依據(jù)、作為編制初步設計和項目建設準備工作的依據(jù)。

隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資逐漸成為社會經(jīng)濟生活的重要組成部分，而對房地產(chǎn)投資項目成敗起關鍵作用的房地產(chǎn)投資項目可行性研究越來越被業(yè)內(nèi)人士所重視，它將成為房地產(chǎn)項目投資的一個組件，與房地產(chǎn)其它投資環(huán)節(jié)一起構成房地產(chǎn)項目投資的全部內(nèi)容。

三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析

1．經(jīng)濟發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個國家或者一個城市的發(fā)展息息相關，城市經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程是商業(yè)地產(chǎn)得以發(fā)展的重要基礎保證。2009年深圳經(jīng)濟快速復蘇走在了全國的前列,深圳大城市進程將促使產(chǎn)業(yè)結構不斷向高端制造業(yè)和服務業(yè)轉移，業(yè)地產(chǎn)向多元化、高端化發(fā)展。

深圳市作為我國改革開放的前沿城市和全國金融中心之一，城市綜合實力位居全國大中城市的前三甲，具有較強的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。2009年以來深圳總部經(jīng)濟不斷發(fā)展，引來如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶深圳，而中國平安、中國人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開設分行，而資本市場創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進駐深圳。同時，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴大。一方面表現(xiàn)為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴大而產(chǎn)生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現(xiàn)為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經(jīng)濟特區(qū)促進中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的辦公和經(jīng)營需求。

2．行業(yè)變化帶來商業(yè)地產(chǎn)的價值重估 從國際上的成熟房地產(chǎn)市場來看之上。但是近年來住宅市場成交火爆帶動了住宅價格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠高于商業(yè)地產(chǎn)以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價格上低于住宅1物業(yè)的價格，投資回報率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產(chǎn)處于明顯的價值洼地。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進，未來深港在金融、商業(yè)、文化等各個領域上的大融合已經(jīng)是大勢所趨，但是目前深圳商業(yè)地產(chǎn)價值與香港的商業(yè)地產(chǎn)差距仍然很

大表現(xiàn)為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價/租價遠低香港。雖然目前深圳的經(jīng)濟發(fā)展無法與香港相比。但是香港已經(jīng)處于相對成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經(jīng)濟規(guī)模和發(fā)展趨勢將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進將刺激深圳的商業(yè)地產(chǎn)逐漸向香港靠攏。2009年末開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響。由于調(diào)控政策直指住宅地產(chǎn)而商業(yè)地產(chǎn)較少涉及民生問題，投機氣氛較弱，所以不在政府的調(diào)控范圍之內(nèi)，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。

基于對商業(yè)地產(chǎn)前景看好。我們認為投資商業(yè)地產(chǎn)的機會已經(jīng)來臨。而面對深圳眾多商圈和類型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價值就擺在了我們面前。我們認為商業(yè)地產(chǎn)的投資價值直接體現(xiàn)在兩個方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買賣價格的穩(wěn)步提升。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來的穩(wěn)定收益能力。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個價值潛力則與物業(yè)外部條件和內(nèi)部條件密不可分。商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境分析、經(jīng)濟、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。商業(yè)物業(yè)的內(nèi)部條件包含開發(fā)商及管理商綜合能力、項目規(guī)模、項目定位、形象設計、建筑風格、建筑格局、建筑質(zhì)量、經(jīng)營模式、客戶群體。

以上的內(nèi)、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價值最終會體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價格的升值能力和租金回報能力上來。所以對商業(yè)物業(yè)投資價值的分析也基本將基于以下分析方法。

以下將以實際案例展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的投資價值，案例中數(shù)據(jù)均來源于中源地產(chǎn)市場研究數(shù)據(jù)庫，由于已經(jīng)對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境進行了分析，較看好未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢，故案例中將不再重復分析宏觀環(huán)境，而主要從商業(yè)物業(yè)的外部、內(nèi)部和投資價值進行分析。案例：

福田中心區(qū)甲級寫字樓——榮超經(jīng)貿(mào)中心投資分析。

該項目是福田區(qū)中心區(qū)的甲級寫字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側。下面我們將通過對比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級寫字樓“美國銀行中心”來分析榮超經(jīng)貿(mào)中心投資價值。外部環(huán)境：

物業(yè)所處的商圈是福田中心區(qū)是整個深圳市的金融、商貿(mào)、會展、行政、文化中心。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個片區(qū)。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。福田中心區(qū)擁有金融服務、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、高端旅游、國際會展等為特色的高端服務業(yè)產(chǎn)業(yè)集群是深圳乃至整個珠三角的交通樞紐中心總部經(jīng)濟發(fā)展迅速聚集了國內(nèi)外知名企業(yè)總部約380家入駐各類企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬人。內(nèi)部條件：

經(jīng)貿(mào)中心是由深圳榮超實業(yè)有限公司開發(fā)、深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資的超高層純甲級寫字樓。項目高206米,建筑面積115247.62平方米是專為跨國企業(yè)及國內(nèi)大、中型企業(yè)設計的差異化精品寫字樓。2006年開盤均價約為1.6萬/平米元/平米。價值分析：

1、保值增值功能：該物業(yè)2006-2009年均價漲幅為119%

2、投資回報能力: 按2009年均價計算投資回報率約為5.14%。若有業(yè)主從2006年買入持盤現(xiàn)在租金價格的上漲業(yè)主投資回報率呈現(xiàn)上漲趨勢。對比分析一：

黃埔雅苑是福田中心區(qū)的高層豪宅位于榮超經(jīng)貿(mào)，其目前售價約3.8萬元/平米，租金約85元租金回報率約2.7%?？梢钥吹綐s超中心售價稍低于黃埔雅苑，但租金回報率遠高于黃埔雅苑也就是說商業(yè)地產(chǎn)和住宅出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。通過對比國外或香港等成熟的市場寫字樓售價一般會高于同區(qū)可比住宅。從這個角度上看若深圳向成熟市場發(fā)展，該物業(yè)將極具價值發(fā)展空間。對比分析二：

11.25%。也即是說隨著85元/平米。至目前均價已達到3.5萬元/平米

150

榮超經(jīng)貿(mào)中心與美國銀行中心相比 “美國銀行中心”位于香港商業(yè)核心區(qū)域——金鐘商業(yè)圈，該項目為甲級寫字樓與榮超經(jīng)貿(mào)中心具有一定的可比性。其目前售價約19萬元/平米，租金約850元/平米，投資回報率約5.4%。與處于相似區(qū)域的美國銀行中心相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心售價/租價遠低于美國銀行中心，售價僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。隨著深港一體化和深圳經(jīng)濟不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價值也在不斷的上升。

案例總結及建議：

該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，寫字樓市場供不應求現(xiàn)象明顯。該物業(yè)近年來成交價格不斷走高，投資回報率相對較高，保值增值和投資回報能力突出。并且無論是與同區(qū)域的住宅相比還是與香港相似區(qū)域的寫字樓相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心均具有價值被低估的特點。所以建議投資者可重點關注。

參考文獻：

[1] 王國培 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的必要性 漳州市薌城鄉(xiāng)房管處 福建 漳州

[2] 百度文：2010年深圳商業(yè)地產(chǎn)分析投資價值分析 [3] 中華思維網(wǎng)校： 房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于固定資產(chǎn)投資嗎？（精選）

房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于固定資產(chǎn)投資嗎？

（作者單位：中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所）

近年來，理論界的論戰(zhàn)越來越多，除了在是非觀上存在爭議，或者理論水平雖有高下但一時難以區(qū)分；另外一個重要的原因，就是在基本概念上不一致。在我看來，概念錯誤是目前我國經(jīng)濟理論界存在的最大的問題。這里我舉一個長期以來非?！皺嗤钡母拍钚藻e誤，就是房地產(chǎn)開發(fā)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的一個分類。以國家統(tǒng)計局發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長鄭京平先生5月12日發(fā)表在《21世紀經(jīng)濟報道》上的一篇題為《我國的投資率為何居高難下》的文章為例。該文中寫到：“從1998年到2005年，房地產(chǎn)開發(fā)投資由3614億元增加到15759億元，平均年增長率達到22．7％，比同期全社會固定資產(chǎn)投資平均增速高7．9個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重由1998年的12．7％提高到2005年的17．8％。”對于這段話，我想所有人應該感覺非常熟悉，因為幾乎在我們每年的《政府工作報告》中都有類似的論述。翻開《中國統(tǒng)計年鑒》固定資產(chǎn)投資部分，“房地產(chǎn)開發(fā)投資”被當成是我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額下的一個重要統(tǒng)計分類。這是一個錯誤的概念導致的錯誤分類。事實上，正是這個統(tǒng)計分類的錯誤誤導了我們對“投資率”是高還是低的判斷，更誤導了我們大家對房地產(chǎn)開發(fā)投資主體——“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)”在國民經(jīng)濟增長中的地位和作用的認識，同時也誤導了中央對當前經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的取向和手段。

那么，究竟什么是固定資產(chǎn)投資？我認為首先需要搞清楚投資的概念。根據(jù)一般的生活常識，我們知道，投資是一種通過資金或物質(zhì)財富墊支以最終獲利的途徑。但投資最重要的概念在于直接投資和間接投資的區(qū)分，這是我們大部分人對投資概念了解不足的地方。

什么是直接投資？就是經(jīng)濟單位（含個人）從事三次產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的物質(zhì)生產(chǎn)活動所必須預付的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)根據(jù)資金周轉速度的不同可以分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。從這里，我們引出了固定資產(chǎn)投資的概念，它是經(jīng)濟單位通過直接建設或者購買獲得物質(zhì)生產(chǎn)活動所需要的、經(jīng)過較長的時期才能消耗完畢的耐用經(jīng)營性資產(chǎn)。例如，從事三次產(chǎn)業(yè)活動的農(nóng)業(yè)水利設施、機器、廠房、營業(yè)場所、倉庫、辦公樓、道路、運輸工具等。這些資產(chǎn)有四個特點：其一，它們屬于直接投資活動，是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)活動（含機關、事業(yè)單位）從事國民收入創(chuàng)造活動中必不可少的資產(chǎn)；其二，投資這些資產(chǎn)的目的是為了從事三次產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的物質(zhì)生產(chǎn)活動，而不是為了通過轉換資產(chǎn)形態(tài)保值增值；其三，這些資產(chǎn)在一定時間內(nèi)難以消耗完畢，需要以折舊等方式逐步收回，因而存在較高的固定成本，也是短期制約經(jīng)濟單位生產(chǎn)能力或服務能力的重要因素；其四，這些資產(chǎn)雖然從性能上也可以成為消費品，但它們與消費品不同的是，后者直接用于消費者衣食住行的消費，屬于直接的消費需求，而固定資產(chǎn)的需求是在消費需求的拉動下，經(jīng)濟單位為了獲得一定利益而使用的一項資產(chǎn)。

這樣看來，所謂的固定資產(chǎn)投資就是經(jīng)濟單位通過購買或者自建方式獲得的，用于三次產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，經(jīng)過較長時間才能消耗完畢的，以廠房、機器、交通工具、設施、辦公場所等形態(tài)存在的物質(zhì)資產(chǎn)。這里的關鍵之處在于，固定資產(chǎn)投資對資產(chǎn)的最終使用者而言才具有意義。如果把固定資產(chǎn)的開發(fā)建設者在土地和房屋開發(fā)建設過程中墊支的資金也算作固定資產(chǎn)投資，不僅會有二次計算的問題，更主要的是造成固定資產(chǎn)投資概念上的重大錯位。

我舉一個例子，甲外國投資公司在北京投資24億元開發(fā)了一座大廈，賣給乙跨國公司作為中國總部，甲公司回收40億元。在這里，某跨國公司在中國用于辦公樓的直接投資是40億元。如果我們把甲公司投資的24億也統(tǒng)計為直接投資的話，那么兩家交易公司合起來的直接投資就是64億了！這就如售酒小姐賣給我一瓶啤酒，最后把賣的和買的都統(tǒng)計在內(nèi)，變成銷售兩瓶酒了。所以，在這里，作為開發(fā)商的甲公司的投資就不能算作直接投資，它投資寫字樓的目的不是為了自己使用，而是為了獲得預期現(xiàn)金回報，這屬于一種典型意義上的理財性投資，也就是學術意義上的間接投資。不管甲公司是直接購買現(xiàn)成的樓盤用于出租、保值增值，還是以所謂“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”方式獲得現(xiàn)金回報，在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

值得關注的是，在這里，甲公司委托開發(fā)后的銷售利潤率達到了40％，這在國外是不可能的，因為國外這種委托性開發(fā)的獲利來源是資金的報酬，通常都不可能超過5％。為什么在中國這么高呢？因為在中國經(jīng)常有政府拍賣土地，作為標桿類比，外國房地產(chǎn)開發(fā)商和國內(nèi)開發(fā)商一樣可以坐地漲價——你這塊地拍到每畝1000萬了，旁邊的地也值1000萬了。如果原來獲得土地的價格是每畝100萬元，開發(fā)商就會從住房銷售中每畝額外獲利900萬元。所以，現(xiàn)在中國房價漲了，真正漲的是地價，而土地拍賣以后除了已經(jīng)售出的房地產(chǎn)，大部分掌握在開發(fā)商手上。北師大董藩教授有一個觀點說中國房價飛漲與土地無關，這是極其荒謬的，我已在5月8日的《中國經(jīng)濟時報》上全面駁斥了他的十個觀點。

所以，中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資根本不是直接投資。而購買了房地產(chǎn)的人，對于他來講，如果這個房子是用來居住的，就屬于消費品，也跟投資無關。當然有的是用來出租，這又分兩種情況：如果你的勞動只是用來收租，只能說你的房屋收入全部來自于房屋的折舊和提供居住或經(jīng)營勞務，對于購房者而言，只能是一種理財性投資，屬于間接投資；但如果你買了100套住房，99套住房開了旅館，你雇用了大量服務人員，通過租賃服務獲得經(jīng)營性收入，并且在服務性收入中房租只是一個較小的部分，那么這99套住房的投資就屬于你從事旅館服務業(yè)的固定資產(chǎn)投資，屬于直接投資。還有一種情況是空置房屋等待升值，就屬于一種典型的投機性理財投資，屬于間接投資。間接投資的部分是應當歸入消費還是投資大類呢？我看應當歸入消費范疇，因為這部分不創(chuàng)造物質(zhì)財富，屬于消費者另外一種形式的“消費”。

如果房地產(chǎn)商開發(fā)的房屋被工業(yè)企業(yè)或服務行業(yè)的企業(yè)買走用于經(jīng)營活動，對于購買者而言就屬于固定資產(chǎn)投資，但是對于開發(fā)商而言根本不能算是固定資產(chǎn)投資。如果我們能統(tǒng)計一下我國房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的房屋當中有多少是被消費者當消費品買走的，有多少被消費者用于理財投資了，還有多少是用來從事物質(zhì)生產(chǎn)活動的經(jīng)營性資產(chǎn)（包括國家機關、事業(yè)單位購買的用于提供行政服務和非營利性服務的資產(chǎn)，也可以算作固定資產(chǎn)投資），我們就會驚醒，我們的固定資產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資當中有多少根本不屬于固定資產(chǎn)投資？過高地估計投資率，或者該統(tǒng)計進來的沒有統(tǒng)計，會給我們的宏觀經(jīng)濟政策判斷帶來什么影響呢？

中國的開發(fā)商一直以來認為他們?yōu)橹袊慕?jīng)濟增長做出了重大貢獻，其中的一個重要依據(jù)就是他們在中國固定資產(chǎn)投資當中創(chuàng)造了重要的國內(nèi)生產(chǎn)總值。在我看來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事的是一種間接投資活動，他們的全部工作就是“資產(chǎn)管理”，也就是運用他們的眼光、見識對土地、資金、建筑活動進行“資產(chǎn)組合”，基本上不創(chuàng)造什么國民財富。但是為什么開發(fā)商幾乎什么都沒有干，而他們所經(jīng)營和控制的房地產(chǎn)實現(xiàn)增值了呢？關鍵是有建筑設計企業(yè)從事的物質(zhì)生產(chǎn)勞動，建筑企業(yè)才是房地產(chǎn)領域物質(zhì)財富的實際創(chuàng)造者。

中國房地產(chǎn)業(yè)是一個畸形的行業(yè)。什么是合理的行業(yè)？合理的行業(yè)一定要給消費者提供比消費者自己做還要便宜、質(zhì)量還要好的產(chǎn)品或服務，而中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)只是一個以倒賣土地、資金和建筑活動為載體的迄今為止最大的皮包商、倒賣商，是一個沒有任何社會意義的商業(yè)模式。合理的房地產(chǎn)是什么？歐美的房地產(chǎn)業(yè)是什么樣子？歐美的房地產(chǎn)業(yè)是建設者和服務者構成的，建設者就是建筑商，他們的房地產(chǎn)商都是建筑開發(fā)商，更多的是工程承包商，因為美國土地是私有的，你不可能隨意買地，很多是土地擁有者作為業(yè)主委托開發(fā)的。我們知道美國房地產(chǎn)業(yè)實際上就是為建筑業(yè)和消費者服務的行業(yè)，包括建筑管理、房地產(chǎn)策劃、信托投資、抵押銀行、房屋中介、租賃經(jīng)營、物業(yè)管理、ＩＴ服務等等，他們是純粹的服務業(yè)，是靠服務掙錢的，沒有服務，一分錢拿不到。中國模式是什么？中國建筑業(yè)純粹是做承包，一部分是專業(yè)承包商，一部分是開發(fā)商下面的包工商。在我們的房地產(chǎn)服務業(yè)里面，大量的是開發(fā)商，數(shù)量占到45％，利潤和銷售額占到90％。這在國外是不存在的，在國外的房地產(chǎn)業(yè)里面不存在這樣的業(yè)態(tài)，在我們這里銷售收入和利潤卻占了90％；國外房地產(chǎn)服務業(yè)是100％的，我們是10％。所以中國房地產(chǎn)是一個畸形行業(yè)。那么房地產(chǎn)商干什么？借錢，購地，委托規(guī)劃設計，工程發(fā)包，銷售，幾乎不做什么服務。中國的開發(fā)商有兩級，一級就是土地儲備中心，二級開發(fā)商就是政府或開發(fā)區(qū)直接擁有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，還有私人開發(fā)商、外資開發(fā)商，這四類開發(fā)商都在以掠奪的方式獲取財富，獲取暴利，這是中國房價飛漲的根源。

一個在國外幾乎不存在的行業(yè)，在我國被當成了國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展，這是一個根本的錯誤！什么樣的行業(yè)能成為支柱產(chǎn)業(yè)？在鄧小平看來是汽車業(yè)、建筑業(yè)，而在我們當前看來居然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)。什么樣的產(chǎn)業(yè)才符合支柱產(chǎn)業(yè)標準？大致同時符合勞動生產(chǎn)率上升基準、產(chǎn)品收入彈性基準、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)基準三個特征的產(chǎn)業(yè)才是。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不是生產(chǎn)部門，它們有生產(chǎn)率嗎？而且可怕的是，在現(xiàn)有的銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和房屋預售制下，開發(fā)商的開發(fā)能力可以說是有無限彈性，如果我有一家公司可以把中國全部開發(fā)了，因為我不需要花一分錢，我可以空手套白狼。所以，這是對中國國民經(jīng)濟有重大危害的一個行業(yè)，它已經(jīng)成為中國的腫瘤了。建設部前部長楊慎說房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，掙錢越多，貢獻越大。而我的說法完全相反，開發(fā)商掙錢越多證明他們對社會的掠奪就越嚴重，對社會危害越大。

醫(yī)治腫瘤的辦法很多，包括化療、放療和手術等方式。對于這個已經(jīng)無限龐大的開發(fā)業(yè)而言，我認為只有采取做手術的方式——取消開發(fā)商。理由非常簡單：中國有全世界最低的建造成本，但是我們的房屋價格是世界之最，即使按照現(xiàn)行這個被嚴重低估的 人民幣匯率，北京的房屋價格超過了倫敦，上海的價格也超過了日本。其中的關鍵是這些中間商，包括儲備中心、一級開發(fā)商、私人房地產(chǎn)商、外國開發(fā)商的層層加價！除了以批文和眼光開發(fā)“金錢”，他們一無所能。所以，必須取消開發(fā)商，或者至少把他們改造成依靠勞動合理獲得應得報酬的社會勞動者。

第四篇：XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司越南河內(nèi)投資可行性分析報告

XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司越南河內(nèi)

投資可行性分析報告

一、總論

1.項目名稱:現(xiàn)代花園

2.承辦單位概況

承辦單位是XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承“誠信、合作、卓越、創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，開拓進取。

二、投資必要性

根據(jù)調(diào)查，可知河內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀。市場潛力大。越房地產(chǎn)處于初級階段，市場潛力大。用地方面，房地產(chǎn)開發(fā)以建新區(qū)為主，多數(shù)項目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可開發(fā)。需求方面，目前越城鎮(zhèn)人均居住面積僅10平方米。越政府提出到2010年將人均面積提高到156萬套，其中河內(nèi)市建5000套。隨著城鎮(zhèn)人口膨脹，購房需求將不斷增加，商品房開發(fā)潛力較大。寫字樓和高級酒店亦供不應求。據(jù)越方統(tǒng)計，近兩年河內(nèi)市A類、B類寫字樓出租率高達955星級酒店入住率高達855星級酒店客房約7000套。

三、社會可行性

1、政策方面

1986年越南實行革新開放，由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟體制轉變，陸續(xù)實施包括住房制度在內(nèi)的系列改革。目前，越房地產(chǎn)開發(fā)以國內(nèi)企業(yè)為主，外資比重逐漸擴大。

改革以來，越房地產(chǎn)幾度出現(xiàn)較大起伏。1994-2002年，河內(nèi)市政府陸續(xù)出臺一系列規(guī)劃促使地價和房價持續(xù)飚升，如經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、城鎮(zhèn)建筑規(guī)劃等，對房地產(chǎn)發(fā)展影響較大，加之城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，購房需求增加，從而刺激地價和房價上漲。2003年以來，越房地產(chǎn)趨于低迷，原因是政府加強土地管理，銀行控制放貸，居民購房更為理性，多數(shù)持幣觀望，購房熱潮漸緩。

為鼓勵外商投資于房地產(chǎn)，尤其商品住宅區(qū)，越政府出臺了相關優(yōu)惠政策，規(guī)定凡投資用于出售和出租商品住宅區(qū)項目的外國投資者均可享受稅費優(yōu)惠，具體如下：

關于地租，外國投資者在租地期間可減免用于建設商品住宅區(qū)所占地的租費；對于外國投資者需交納租費的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同簽訂之日起，可免3年租費；對于緩建或暫緩運作項目，外國投資者可在緩建或暫緩運作期間減免50%的租費。

關于所得稅，根據(jù)項目所在地區(qū)不同，外國投資者享受不同稅收優(yōu)惠，即：在特別貧困地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為10%；在貧困地區(qū)投資的商品住房．產(chǎn)品供需預測宅項目所得稅率為15%；在其它地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為20%。

2．投資對社會影響分析

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為越南經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心。本公司的投資項目不但可以為大量河內(nèi)居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該河內(nèi)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。同時將會帶來大量的就業(yè)機會?？偟恼f來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。

四、經(jīng)濟可行性

本建設項目總建筑面積接近13萬平方米，預計開發(fā)項目固定資產(chǎn)項目投資總額為14828.67萬元。簽訂了工程承包合同后，XX房地產(chǎn)開發(fā)集團公司會全力以赴地為該工程籌措資金，如：利用自有資金3000萬元、銀行貸款5002.61萬元以及房屋預售等方式籌措資金。因此本房地產(chǎn)越南河內(nèi)投資開發(fā)方案在經(jīng)濟方面是完全可行的。

五、風險分析及對策

本投資項目可能存在的風險主要有：政策風險、經(jīng)濟風險、社會風險、內(nèi)部決策和管理風險等。可以采取以下幾項措施及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險，化解或緩和、減輕、控制這些風險。如：通過加快進度來回避風險、通過市場調(diào)查來降低風險、通過加強管理來控制風險等。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資合作協(xié)議書

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資合作協(xié)議書

甲方： 乙方：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關法律法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方本著平等互利、誠實信用的原則，共同參與合作開發(fā)建設房地產(chǎn)項目。為明確雙方的權力、義務和責任，通過友好、平等、認真協(xié)商，達成如下合作協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。

第一條、開發(fā)項目 項目名稱： 項目地址：

第二條、項目占地面積和用地性質(zhì)

開發(fā)項目占地 畝，約為平方米，土地性質(zhì)為小產(chǎn)權，雙方確認的一期土地為 畝，折合人民幣 萬元作為甲方出資款，項目所用土地以政府批復為準。

第三條、項目規(guī)模

在本協(xié)議所述地塊上開發(fā)建設的具體內(nèi)容包括：擬建非住宅平方米，住宅平方米，二期約為平方米（以上面積以工程竣工后實際測量為準）。

第四條、甲乙雙方合作方式

1、甲乙雙方共同出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，共同管理、共享利潤、共擔風險。甲方出資總額占房地產(chǎn)開發(fā)項目資金總額的 %，乙方出資總額占房地產(chǎn)開發(fā)項目資金總額的 %，以出資比率確定股權比例，按照股權比例分配利潤，利益、風險按各方的股權比例享有或承擔相應的權利、義務和責任。

2、本次合作開發(fā)項目投資總額為 萬元（人民幣），按上述出資比率，甲方應出資額為 萬元、乙方應出資額為 萬元。（實際投資額以雙方實際出資額為準）

3、如因一方資金問題不能按約定進行出資的，利潤分配按實際出資比例進行分配，合作雙方所賒的各種材料由雙方承擔。

上述投資總額包括項目占地的拆遷、安置、補償和辦理項目報建手續(xù)等費用款項，也包括建筑安裝總造價及各方按比率分得的物業(yè)相應應分攤稅費等。

4、如因一方資金原因不能按約定投資比例投資的。①另一方有權找第三方進行投資，補齊一方的投資比例；②一方可以自行找人補齊投資比例，但必須征得另一方的同意方可作為投資。利潤分配在一方的利潤分配里，不得作為甲乙雙方另增加的第三人。同時，補齊投資比例的人不得參與房屋的建設開發(fā)和施工工程項目；③、項目相關財務管理

財會管理人員須具備良好的職業(yè)道德、工作能力和好的人品，遵守國家的法律法規(guī)。

1、財務管理部門須制定嚴謹?shù)呢攧展芾碇贫群透鲘徫宦氊煟?/p>

2、嚴格執(zhí)行財務管理制度，嚴格履行財務管理手續(xù)，做到日清月結。各項財務支出須由相關領導批準，支出票據(jù)的報銷須按程序有直接經(jīng)手人和驗收人及相關領導的親筆簽字。各項財務收入須開具正規(guī)的收入票據(jù)，杜絕打收入白條。

3、合作開發(fā)項目產(chǎn)品的出售，要嚴格執(zhí)行定價范圍。超出定價范圍出售合作開發(fā)項目產(chǎn)品時，須合作雙方商定并寫出文字紀要，任何個人無權超出定價范圍出售合作開發(fā)項目產(chǎn)品。

4.項目開發(fā)建設成本核算、決算編制、財產(chǎn)清償、利潤分配等，嚴格遵照國家財務稅收制度執(zhí)行。

5、房屋的出售、預售款必須打到指定的專用帳戶，任何一方不得私自收取房屋的出售和預售款，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)視為違約，按收取款額的3倍罰款，罰款直接從投資款和利潤中扣除。公司履行財務結束時間為工程項目全部完成及利潤分配到位。

第十一條、售后產(chǎn)品的維修與管理

嚴格按照國家對房地產(chǎn)開發(fā)建設售后相關規(guī)定執(zhí)行，按甲乙雙方權利、義務承擔相應的責任。

第十二條、違約責任

1、甲乙雙方應全面、實際履行本協(xié)議約定條款所確認的各項義務，任何一方如果沒有依照協(xié)議約定履行自己應盡的義務，均構成對本協(xié)議的違反，應承擔違約責任。違約方除繼續(xù)履行合同義務外，應該賠償另一方由此而引發(fā)的全部經(jīng)濟損失。

2、合作一方未經(jīng)另一方同意不得私自向第三方轉讓其股份或財產(chǎn)份額，否則，違約方應當賠償另一方由此而造成的全部經(jīng)濟損失。

3、合作一方嚴重違反本協(xié)議、或者因一方的重大過失，應當承擔相應的一切法律和經(jīng)濟賠償責任，同時賠償由此而給合作的另一方造成的一切經(jīng)濟損失。

第十三條、聲明及保證

甲方：

1、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均合法有效。

2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1、乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均合法有效。

2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十四條、保密約定

切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的不利影響。

3．不可抗力事件發(fā)生時，雙方應立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

4．本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十條、合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確的，合同雙方當事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十一條、補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十二條、合同的效力

1、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。

2、本協(xié)議有效期為自簽字之日起至該樓盤辦理完稅收清算手續(xù)止。

3、本協(xié)議正本一式2份，雙方各執(zhí)1份，都具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：_____________

身份證號：

聯(lián)系電話：

_________年______月______日

_________年______月______日

聯(lián)系電話：

身份證號：

乙方（蓋章）：_____________