第一篇：以房養(yǎng)老 - 中英文稿

A：隨著我國逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人的養(yǎng)老問題成為擺在政府面前一個(gè)重要的課題。一種在美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家被證明較為成熟有效的養(yǎng)老方式——“以房養(yǎng)老”模式在中國各地展開。所謂以房養(yǎng)老，就是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。按計(jì)劃該政策會(huì)于2014年上半年試行推廣。

B：House-for-pension program is a newly heard policy in China, in other words, it’s still in the pilot period.Because it’s borrowed, in some extent, it can’t be adapted by Chinese.On the one hand, China can’t provide a fair legal environment, so it’s a big challenge to fairly operate, manage and implement the action of related sections, which includes real estate industry, finance, social security and insurance.On the other hand, as we all know, the price of real estate is super high now, and it will be higher and higher, people couldn’t afford it, how could the old get pension from house if they couldn’t buy and own it?

第二篇：以房養(yǎng)老 - 中英文稿

A：以房養(yǎng)老是有其可行性的。老人到了老年收入減少，如果住房既可以保留居住權(quán)，又可以讓其發(fā)揮養(yǎng)老功效，是一舉兩得的好事。而且，我國消費(fèi)信貸的發(fā)展可以為其提供經(jīng)驗(yàn)。銀行資金保證和金融市場的完善又保障了資金。最后，迅速發(fā)展的二手房市場為其創(chuàng)造了條件。

B：However, the bank and insurance company are the greatest beneficiaries in the program;it seems that they rub money from the old after their death.Although they paid as pension before, it’s not enough;they can receive the biggest benefit from the house and the land owing to the rapid increase of price.No other price in China can be higher than the price of house and land now.In this sense, they are vampires and liars, and it’s immoral.A：總之，以房養(yǎng)老是一個(gè)社會(huì)問題，也有不足之處。這個(gè)還需要政府、學(xué)術(shù)界和金融機(jī)構(gòu)等部門通力合作，早日設(shè)計(jì)出符合我國國情的養(yǎng)老政策。

B：I can’t agree more.Although it’s hard to adapt now, I believe that this new program will show up its absolute advantages one day.

第三篇：“以房養(yǎng)老”為時(shí)尚早

“以房養(yǎng)老”為時(shí)尚早

2014年6月，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)在北京、上海、廣州、武漢正式展開，但以反向按揭為基礎(chǔ)的“以房養(yǎng)老”進(jìn)展緩慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)公民平均壽命、房屋價(jià)值、房價(jià)走向等因素對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，然后在一定的期限內(nèi)一次性或分期付給房屋所有人一定生活費(fèi)用，房屋所有人去世后房屋歸金融機(jī)構(gòu)所有（或子女支付費(fèi)用將房屋購回）的一種模式。

反向按揭的養(yǎng)老模式雖然在很多西方發(fā)達(dá)國家有一定的歷史，但也在荷蘭、日本等國家遭遇困境，在中國更面臨著來自老年人及子女和金融機(jī)構(gòu)的雙向阻力。

第一，中國式父母對(duì)子女負(fù)有的情感和責(zé)任遠(yuǎn)大于西方國家，如果沒有足夠的金融知識(shí)普及，老年人和子女就難以接受將房產(chǎn)抵押出去的這種養(yǎng)老方式。可能只有在失獨(dú)老人和無子女的老人間才有一些市場，難以大范圍推廣。即使是對(duì)這部分人群，其他的以房養(yǎng)老方式，比如出租市內(nèi)住房移居郊區(qū)，或者出租住房去養(yǎng)老院休養(yǎng)，相對(duì)反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方國家的流行與高額遺產(chǎn)稅是相關(guān)的。老年人在“以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但繳納大筆遺產(chǎn)稅”之間比較容易作出選擇。而中國尚未成立遺產(chǎn)稅體系，所以反向按揭優(yōu)勢(shì)并不明顯。

第三，《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》中提出，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保人群應(yīng)為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。很多老房屋產(chǎn)權(quán)界定不明晰，或是老人和子女共同擁有，進(jìn)一步導(dǎo)致受眾群體相對(duì)較小。

從金融機(jī)構(gòu)角度看，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場走向、金融體系、產(chǎn)權(quán)體系使金融機(jī)構(gòu)缺乏推行反向按揭的動(dòng)力。首先，中國房地產(chǎn)市場未來走向撲朔迷離，漲跌難斷，反向抵押的擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)心樓市崩盤遭受大額損失。2007～2009年，美國次貸危機(jī)期間房價(jià)大幅下跌，許多反向抵押貸款的房產(chǎn)價(jià)值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，美國聯(lián)邦住房管理局作為項(xiàng)目擔(dān)保人只得動(dòng)用50億美元的保險(xiǎn)基金彌補(bǔ)銀行損失。中國同樣面臨著房價(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，個(gè)人房屋對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言尚不屬于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，價(jià)值評(píng)估比購買二手房所需的估價(jià)要復(fù)雜得多，除地理位置、房屋特征外還需考慮拆遷搬遷等問題。即使聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，定期評(píng)估本身也有一定成本，出資的金融機(jī)構(gòu)和住房擁有者也會(huì)對(duì)估價(jià)的合理性存在爭議。而影響反向按揭估價(jià)的另一個(gè)重要因素是預(yù)期壽命，要根據(jù)老人的健康狀況作出準(zhǔn)確評(píng)估在操作上也有難度。

最后，70年產(chǎn)權(quán)問題也使金融機(jī)構(gòu)對(duì)此項(xiàng)新業(yè)務(wù)的開展有所顧慮。相比其他收益更高、風(fēng)險(xiǎn)更小的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，銀行和保險(xiǎn)公司沒有足夠動(dòng)力推行反向按揭。

基于以上理由，以房養(yǎng)老需要相當(dāng)長的時(shí)間普及和推廣，現(xiàn)在還為時(shí)尚早。

第四篇：以房養(yǎng)老

目前我國城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)施行的是上世紀(jì)90年代確立的“統(tǒng)賬結(jié)合”制度，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)由社會(huì)統(tǒng)籌和個(gè)人賬戶兩部分組成。社會(huì)統(tǒng)籌部分由單位負(fù)擔(dān)繳費(fèi)，為單位職工工資總額的20%，個(gè)人賬戶則由職工個(gè)人繳費(fèi)，為個(gè)人工資的8%。前者“現(xiàn)收現(xiàn)付”，用于支付已退休人員的養(yǎng)老金，后者實(shí)行的是長期封閉積累、產(chǎn)權(quán)個(gè)人所有的“完全積累”制，原則上不能調(diào)劑借用。

然而，由于在現(xiàn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度確立之前，企業(yè)員工基本無需繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用，所以現(xiàn)有的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金中沒有這部分職工的個(gè)人賬戶部分。但在養(yǎng)老保險(xiǎn)制度設(shè)立之后，這部分職工退休后卻從養(yǎng)老保險(xiǎn)基金中領(lǐng)取養(yǎng)老金。因此，僅靠統(tǒng)籌賬戶不足以應(yīng)對(duì)當(dāng)期發(fā)放，加之各地財(cái)政實(shí)力不同，多數(shù)地區(qū)不得不在實(shí)際上采用了“現(xiàn)收現(xiàn)付制”的方法，即挪用個(gè)人賬戶的資金、用正在工作的一代人合計(jì)繳納的月工資來支付現(xiàn)有退休人員的退休金.2014年3月20日根據(jù)《征求意見稿》，保監(jiān)會(huì)有望在北京、上海、廣州和武漢這4個(gè)城市先行試點(diǎn)。在保險(xiǎn)公司試點(diǎn)資格方面，保監(jiān)會(huì)表示需滿足7個(gè)條件，如已開業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于2億元，能對(duì)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行合理定價(jià)等。此外，《征求意見稿》對(duì)保險(xiǎn)公司參與以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)提出總量限制。試點(diǎn)期間，單個(gè)保險(xiǎn)公司開展試點(diǎn)業(yè)務(wù)，接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過：4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億的部分。單個(gè)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。以一家保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)為1000億元為例，其試點(diǎn)以房養(yǎng)老接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過4%×200億+0.2%×800億=9.6億元。

保監(jiān)會(huì)還要求，保險(xiǎn)公司在宣傳該產(chǎn)品時(shí)候一定要如實(shí)介紹，明確提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評(píng)估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用；不得向不符合要求的客戶推介業(yè)務(wù)。房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共擔(dān)。

此外，對(duì)于該產(chǎn)品的銷售，保險(xiǎn)營銷員需要持證上崗，經(jīng)考核通過后才可取得反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)銷售資格。而為了充分保護(hù)客戶的“反悔權(quán)”，征求意見特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于15個(gè)自然日”，比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期有所增加。

保險(xiǎn)公司開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。

保監(jiān)會(huì)對(duì)此非常慎重，設(shè)立了2年的試點(diǎn)期，希望通過試點(diǎn)的方式，逐步積累經(jīng)驗(yàn)?；谏鲜鲈?，保監(jiān)會(huì)決定僅在個(gè)別城市開展試點(diǎn)工作。其中北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)市場相對(duì)較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量較大；武漢和北京均已有保險(xiǎn)公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開展一些嘗試和探索。

【自愿參與】有30天猶豫期

據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)是建立在自愿基礎(chǔ)之上的，凡是符合《意見》相關(guān)規(guī)定的老年人均可根據(jù)個(gè)人意愿和養(yǎng)老需求自主決定是否投保。根據(jù)保監(jiān)會(huì)的規(guī)定，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。同時(shí)，按照保險(xiǎn)公司是否參與分享房產(chǎn)增值收益分為參與型產(chǎn)品、非參與型產(chǎn)品。

這份指導(dǎo)意見從老年人角度進(jìn)行規(guī)定，例如“產(chǎn)品條款簡單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客戶的猶豫期不得短于30個(gè)自然日，如不愿意繼續(xù)持有該合同，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同”等。

此方案在充分滿足老百姓安居樂業(yè)的心理的基礎(chǔ)之上，又能體現(xiàn)以房養(yǎng)老、老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所教，老有所學(xué)，老有所為，老有所樂的精神。該方案正與各大金融機(jī)構(gòu)緊鑼密鼓的實(shí)施中。

中信銀行：開機(jī)構(gòu)服務(wù)先河

中信銀行人士介紹，老年人或其年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，老年人須提供醫(yī)療機(jī)構(gòu)體檢報(bào)告，如有重大疾病者不能申請(qǐng)。貸款金額必須用于老年人養(yǎng)老用途，如日常生活費(fèi)用支出、醫(yī)療費(fèi)用、其他改善性生活支出等。用于抵押的房產(chǎn)須為商品房，不能是申請(qǐng)人唯一的自住房，如果老人只有一套房子，那么其贍養(yǎng)人就必須要有自有住房，這時(shí)老人和其贍養(yǎng)人就將成為養(yǎng)老按揭的共同借款人。此類銀行貸款金額根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值、老年人養(yǎng)老合理需要的資金等確定，計(jì)劃累計(jì)貸款金額最高不超過抵押住房評(píng)估值的60%，每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超2萬元,老人按月償還利息或部分本金。》》》 “國外之所以流行‘以房養(yǎng)老’，同高額的遺產(chǎn)稅有關(guān)，而我國還無遺產(chǎn)稅，養(yǎng)兒防老、買房傳子孫還是老人的傳統(tǒng)觀念，讓老人把傳子孫的房產(chǎn)用以抵押提前消費(fèi)的觀念并未廣泛形成，‘以房養(yǎng)老’可能不會(huì)太熱。”最適于“以房養(yǎng)老”的可能還是獨(dú)居老人、孤寡老人，還需法院、房管、金融機(jī)構(gòu)等制訂具體的政策和細(xì)則，以解決老人借貸期間發(fā)生意外等問題。

和在美國占比最高的“以房養(yǎng)老”計(jì)劃有本質(zhì)不同的是，“在資金來源上，保險(xiǎn)版‘以房養(yǎng)老’的資金來自于自有資金，且本質(zhì)是一款終身年金保險(xiǎn)產(chǎn)品。”

由保險(xiǎn)公司開展老年人反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其最大特點(diǎn)在于將反向抵押業(yè)務(wù)與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合。一方面，保險(xiǎn)公司承擔(dān)長壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房價(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

銀行推出的是反向抵押貸款業(yè)務(wù)，有固定貸款期限，一般只對(duì)第二套房進(jìn)行抵押貸款。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)并無申請(qǐng)者有多套住房這一門檻要求。

保險(xiǎn)公司人士：“在具體產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，目前產(chǎn)品定價(jià)因素主要與房屋價(jià)值、老人年齡等因素相關(guān)，但房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是一件難事，并且房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)亦是保險(xiǎn)公司謹(jǐn)慎邁步的重要原因之一。” 由于保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”中，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，所以為防止房價(jià)下跌造成的損失，通常美國的保險(xiǎn)公司會(huì)采用再保險(xiǎn)機(jī)制，而有分析認(rèn)為，等國內(nèi)“以房養(yǎng)老”形成一定規(guī)模后，才會(huì)隨之形成再保險(xiǎn)機(jī)制。，據(jù)保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，和銀行推出的業(yè)務(wù)相比，由保險(xiǎn)公司開展的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有著兩大優(yōu)勢(shì)。“一方面，保險(xiǎn)公司承擔(dān)長壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂；另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房價(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

這就是銀行版”以房養(yǎng)老“與保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老“的兩大區(qū)別：承擔(dān)的長壽風(fēng)險(xiǎn)和房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不同。相較保險(xiǎn)公司，國內(nèi)銀行推出的”反按揭“多為定期產(chǎn)品，規(guī)定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了，能”養(yǎng)老“不能”送終“。其次，銀行版的以房養(yǎng)老產(chǎn)品屬于完全抵押性，房主的家人不能參與房屋處置后的”剩余“收益分配，甚至在無法償還的情況下會(huì)徹底失去房屋的所有權(quán)。

”作為一線城市，北京、上海和廣州的保險(xiǎn)市場相對(duì)成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量較大，且房價(jià)波動(dòng)相對(duì)較小?！霸撊耸糠Q。

現(xiàn)階段還沒有統(tǒng)一的公開的標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)；配套服務(wù)設(shè)施不完善，有錢未必買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)階段'以房養(yǎng)老'與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出。”張宏偉強(qiáng)調(diào)。

以上六點(diǎn)基本涵蓋了當(dāng)下所有討論的關(guān)于“以房養(yǎng)老”推行面臨的障礙。

保監(jiān)會(huì)對(duì)此次“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長全部歸屬于投保的老人。而不管是哪種類型的產(chǎn)品，投保人在辦理“以房養(yǎng)老”期間，無論房子升值還是貶值，保險(xiǎn)公司都必須告知這種變動(dòng)對(duì)年金領(lǐng)取的影響。

非主流“養(yǎng)老”面向小眾市場

一直以來，“以房養(yǎng)老”都存在一個(gè)非常大的抗議聲，就是認(rèn)為是政府借助此類產(chǎn)品在推卸養(yǎng)老責(zé)任。事實(shí)上“以房養(yǎng)老”也僅是一種自愿選擇的養(yǎng)老方式，并不能替代國家基本養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。即使國外擁有成熟的“以房養(yǎng)老”模式，也并非主流，只是社會(huì)養(yǎng)老保障體系之外的補(bǔ)充形式。

獨(dú)家：以房養(yǎng)老，國外怎么搞？

核心提示： 美國“以房養(yǎng)老”計(jì)劃初衷是解決老年人空有住房卻沒能力改善退休生活的問題。該項(xiàng)目最大特色是政府主導(dǎo)。

記者了解到，美國的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度三種，第一是基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例；第二是雇主計(jì)劃，最著名的是企業(yè)和個(gè)人共同出資的401K退休金計(jì)劃，平均替代率也在40%；第三則是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。不分男女和職業(yè)，只要到了65歲，并累計(jì)交滿10年的社保稅，都可以領(lǐng)取養(yǎng)老金。

美國：政府推動(dòng)降低門檻

該項(xiàng)目最大的特色是政府主導(dǎo)，而不是私營金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的商業(yè)行為。由于有政府為貸款提供擔(dān)保，金融機(jī)構(gòu)無需擔(dān)心無法收回貸款。假如貸款機(jī)構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無法按約發(fā)放貸款，政府就會(huì)適時(shí)介入，保證貸款正常發(fā)放。加上開展這項(xiàng)計(jì)劃的金融機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)退休議員和好萊塢著名影星進(jìn)行大力宣傳，使這項(xiàng)活動(dòng)的知名度大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

這項(xiàng)計(jì)劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請(qǐng)門檻不高，申請(qǐng)者只要沒有積欠聯(lián)邦政府任何債務(wù)，并擁有已經(jīng)還清按揭或所欠按揭數(shù)額不多的自住房，就符合條件。

申請(qǐng)者用來抵押的住房也沒有限制。在收到申請(qǐng)后，HUD、銀行和保險(xiǎn)公司將對(duì)申請(qǐng)者的自住房進(jìn)行估價(jià)，并且以提出申請(qǐng)的夫婦中年紀(jì)較小一方的年齡為準(zhǔn)，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發(fā)放相應(yīng)的貸款，直到申請(qǐng)者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。

根據(jù)規(guī)定，申請(qǐng)人最多可獲得不超過62.55萬美元的貸款。貸款發(fā)放的方式也很靈活。鑒于這筆錢主要用來改善老年人的生活狀況，美國政府對(duì)它的用途沒有明確限制。當(dāng)事人無需為這筆收入納稅，其享受的社會(huì)保障和醫(yī)療保險(xiǎn)等其他社會(huì)福利也不受影響。

申請(qǐng)人在世期間享有對(duì)抵押住房的所有權(quán)，去世后房屋收歸HUD，并由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補(bǔ)足。

此外，在老人去世后，子女有權(quán)在支付了銀行付出的貸款和利息后，繼承產(chǎn)權(quán)；但許多情況下由于要支付高額稅費(fèi)，并且辦理手續(xù)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，許多子女放棄了繼承權(quán)，住房由政府收回。

不過，由于申請(qǐng)者要將自己安身立命的住房抵押出去，牽涉到未來的生活和子女等一系列重大問題，是一項(xiàng)十分重要的投資決定，加上許多老人對(duì)這一模式并不了解，為避免在實(shí)際操作中出現(xiàn)問題，給申請(qǐng)人帶來不必要的困擾，HUD還規(guī)定，各商業(yè)機(jī)構(gòu)在與申請(qǐng)人簽約住房反向抵押貸款合同前，必須履行與當(dāng)事人進(jìn)行面談的程序，由經(jīng)過培訓(xùn)的工作人員向申請(qǐng)人詳細(xì)介紹這項(xiàng)計(jì)劃的利弊，同時(shí)還要出具進(jìn)行面談的書面證明，才能進(jìn)入下一道程序。為最大程度保障當(dāng)事人的權(quán)益，聯(lián)邦政府還規(guī)定，即使簽訂了合同，當(dāng)事人也可以在三天內(nèi)取消合同。

風(fēng)險(xiǎn)需防

從發(fā)達(dá)國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險(xiǎn)和背書。但是，由于此類貸款周期長、風(fēng)險(xiǎn)大，如何防控政府保險(xiǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)，尤其當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)遭遇重大危機(jī)、違約事件大量出現(xiàn)時(shí)，依然值得警惕和探索。

此外，所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達(dá)國家，都擁有由公共財(cái)政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇。

觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠兒不靠房”仍是主流觀念 這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。但采訪發(fā)現(xiàn)，不少人對(duì)這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。許多老人表示“兒女有出息，不會(huì)讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會(huì)準(zhǔn)父母賣房養(yǎng)老”表明對(duì)以房養(yǎng)老不看好。

保障之困：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”，即便有錢會(huì)否無處養(yǎng)老？ 對(duì)于贊同“以房養(yǎng)老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙?！叭绻u了房子持幣在手，但沒有合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店’？”

操作之困：金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)割裂，老人“擔(dān)心”機(jī)構(gòu)“畏難” “以房養(yǎng)老”實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營為最大障礙。

政策之困：70年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更怎么辦？

“居民普遍預(yù)計(jì)房價(jià)將上漲，老人會(huì)吃虧”。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價(jià)波動(dòng)下行，保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。如此看來，推行“以房養(yǎng)老”還是困難重重。不管未來市場如何，都希望我們的老年人能有一個(gè)安詳?shù)耐砟?，老年時(shí)能享受到最美麗的夕陽風(fēng)景

反向按揭的優(yōu)勢(shì)與限制

反向按揭是一種針對(duì)老年人的貸款，一種社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的創(chuàng)新工具。它能夠應(yīng)對(duì)人口老齡化，緩解國家養(yǎng)老壓力，同時(shí)還能促進(jìn)銀行、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、中介等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展，是一個(gè)能帶來多贏效果的新的金融產(chǎn)品。

1、分散政府養(yǎng)老保障的壓力

保障制度健全的國家一般把養(yǎng)老分為三個(gè)層次：社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老險(xiǎn)和個(gè)人儲(chǔ)蓄計(jì)劃，由于三個(gè)層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”。反向按揭作為個(gè)人自主養(yǎng)老的新選擇，可以在一定程度上補(bǔ)充社會(huì)養(yǎng)老的不足，帶有明顯的補(bǔ)充養(yǎng)老保障性質(zhì)。

2、提升老年人晚年生活品質(zhì)

通過申請(qǐng)反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫(yī)療保健和生活費(fèi)用發(fā)愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；

3、開拓銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域

開展反向按揭業(yè)務(wù)，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢(shì)的推動(dòng)，各國對(duì)這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個(gè)規(guī)模很大并且全新的效益增長點(diǎn)。對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會(huì)要求對(duì)房屋的毀損滅失等進(jìn)行保險(xiǎn)以避免風(fēng)險(xiǎn)，因此也將意味著新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的出現(xiàn)。

法律制度

“以房養(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推展。“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境。“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評(píng)估來說，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評(píng)估結(jié)果，尤其對(duì)于弱勢(shì)群體來說。《物權(quán)法》對(duì)住宅建設(shè)用地使用期期滿后怎么辦，只有四個(gè)字“自動(dòng)續(xù)期”。這讓不少人擔(dān)憂，以普遍的70年使用期為例，70年后續(xù)期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎么交這些具體問題都沒有明確的規(guī)定，更讓有以房養(yǎng)老想法的人心存顧慮。

養(yǎng)老觀念

“養(yǎng)兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還不怎么發(fā)達(dá)、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。

金融機(jī)構(gòu) “以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房價(jià)下行是主要原因。這項(xiàng)工作的“難度在于，對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格中長期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時(shí)間越長風(fēng)險(xiǎn)越大。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善。好點(diǎn)的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，還要找關(guān)系；差的服務(wù)又不到位。

產(chǎn)權(quán)制約

我國推行的住宅用地70年年限也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。

適用人群

按照現(xiàn)有情況分析，符合條件的最有可能是獨(dú)居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔(dān)心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對(duì)房屋的所有權(quán)，落入“沒房也沒錢”境況。

在申請(qǐng)反向按揭前，至少應(yīng)當(dāng)考慮到以下幾個(gè)方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放貸機(jī)構(gòu)必須考慮到抵押房屋的后續(xù)處置問題，所以房屋地理位置越是優(yōu)越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區(qū)，則可獲17.8萬美元的信用額度。

2、老人年齡

年齡越大，得到的現(xiàn)金越多，因?yàn)橘J款期限可能會(huì)短一些。

3、不清楚自己能住多長時(shí)間的老年人不適合采用反向按揭。

一般來說，反向按揭有較高的手續(xù)費(fèi)，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續(xù)費(fèi)可能高達(dá)一萬美元。高額手續(xù)費(fèi)以及可能調(diào)高的利率，都會(huì)增加這種貸款的成本。

4、剛退休不適合采用

對(duì)年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因?yàn)樵侥贻p，可以申請(qǐng)到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請(qǐng)反向按揭貸款，等到七八十歲時(shí)，這筆錢可能不足以支付各種費(fèi)用。中國實(shí)施

浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院柴效武教授更傾向于讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認(rèn)為，這種養(yǎng)老模式包括售房和養(yǎng)老兩個(gè)步驟，合并在一起，直接由銀行來辦理。銀行信用度相對(duì)較高，可以增加業(yè)務(wù)量，降低交易費(fèi)用。銀行如果愿意接受這項(xiàng)業(yè)務(wù)，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價(jià)和房屋未來價(jià)值之間的差額等等。

這項(xiàng)業(yè)務(wù)要求銀行主動(dòng)地去經(jīng)營房產(chǎn)。銀行通過反向按揭，即使拿到了房產(chǎn)，但如何處置仍是個(gè)大問題。以往國內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動(dòng)的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，而不是主動(dòng)地去買賣房產(chǎn)。孟曉蘇表示，國家應(yīng)該對(duì)“以房養(yǎng)老”給予三條政策支持：首先是對(duì)老人房產(chǎn)交易的免稅政策?！氨热缫?guī)定200萬以下的房產(chǎn)或300萬以下的房產(chǎn)免除交易稅。因?yàn)榈盅嘿J款也是一種交易，在國外，比如美國規(guī)定，13。5萬美元以下的房產(chǎn)免除交易稅，就是為了保護(hù)那些中低收入家庭的住房。”

其次是老人養(yǎng)老領(lǐng)取的基礎(chǔ)金應(yīng)該免稅?！安荒馨堰@個(gè)當(dāng)做收入，這是保險(xiǎn)基本金。”

第三是對(duì)長壽老人給予補(bǔ)貼?！氨ｋU(xiǎn)公司對(duì)長壽老人喜憂參半，喜的是成果顯著，憂的是承擔(dān)不起，隨著保險(xiǎn)的普及和老人的生活水平提高以及醫(yī)療保健水平的提高，長壽老人會(huì)更多，這個(gè)本來是好事，結(jié)果誰干好事誰吃虧，怎么辦？國家對(duì)長壽老人要給予一定的補(bǔ)貼，如果做了反向抵押貸款要給予補(bǔ)貼。因?yàn)槔先碎L壽是國家昌盛的標(biāo)志，但是保險(xiǎn)公司不能獨(dú)家承擔(dān)。”

需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

該負(fù)責(zé)人表示，國務(wù)院《意見》中明確提出發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多種養(yǎng)老服務(wù)模式。

在投融資、土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、補(bǔ)貼支持、人才培養(yǎng)和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。

政部副部長竇玉沛表示，我國未來將以多種途徑應(yīng)對(duì)養(yǎng)老問題，在政府兜底的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)社會(huì)力量積極參與養(yǎng)老服務(wù)，“以房養(yǎng)老”是市場化運(yùn)作的一種高端化服務(wù)，是自愿的、自主選擇的行為。

行業(yè)人士指出，鑒于中國國情復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的國情，未來中國的養(yǎng)老體系應(yīng)該是多層次、多元化的養(yǎng)老體系，保險(xiǎn)就是方式之一。

但必須看到的是，發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗(yàn)基于其具備完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)，以及完善健全的個(gè)人信用系統(tǒng)。而在這些方面，國內(nèi)仍有一定差距。華東師范大學(xué)曾建立課題組對(duì)“以房養(yǎng)老”出現(xiàn)的一些嘗試的失敗原因是進(jìn)行總結(jié)，認(rèn)為主要原因是缺乏政府等有公信力的機(jī)構(gòu)介入，無法取信于廣大老年人；項(xiàng)目實(shí)施者的利益導(dǎo)向使得老年人望而卻步；無法滿足老年人的收益預(yù)期；不適應(yīng)中國老年人的社會(huì)心理；不能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；沒有考慮老年人的生命因素，使實(shí)施者與參與者雙方都面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)等。

第五篇：以房養(yǎng)老調(diào)查報(bào)告

探索“以房養(yǎng)老”的可行性分析

“以房養(yǎng)老”模式是建立在金融保險(xiǎn)工具和手段的基礎(chǔ)上一種新的養(yǎng)老基金來源模式,在國外已經(jīng)被證明是一種成熟的融資途徑和有效的養(yǎng)老方式。集中探討了以房養(yǎng)老模式的特征、在我國推行的背景和適用性分析。

“以房養(yǎng)老”也稱“倒按揭”。它是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。它源于上世紀(jì)80年代中期的美國。不同于普通住房抵押貸款，一次抵押，分期償還，“以房養(yǎng)老”相當(dāng)

于逆向住房抵押貸款，分期發(fā)放，一次償還

近年來, 隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會(huì)人口中，年輕人口比重的進(jìn)一步降低和老年人口比重相對(duì)的提高，最終表現(xiàn)為全社會(huì)人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會(huì)的提前到來。在這種狀況下,我們更應(yīng)當(dāng)開拓養(yǎng)老金的來源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展?！耙苑筐B(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個(gè)國家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變

傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。而我國面臨了這樣一些問題：

人口老齡化提前來臨

據(jù)2005年底全國1%人口抽樣顯示，我國65歲以上人口達(dá)到10055萬人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。按照老齡化評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，我國已成為人口老齡化國家。2010年我國人口 總數(shù)將為13.39億，2040年達(dá)到頂峰14.91億后開始下降。與此同時(shí)，65歲以上老年人口2010年為1.12億、2040年達(dá)到3.12億后仍將繼續(xù)上升。這組數(shù)據(jù)明確告訴我們，中國將面臨人口老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

養(yǎng)老設(shè)施尚不完善

截至2010年底，全國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億，而同期全國各類老年福利機(jī)構(gòu)只有39904個(gè)，床位314.9萬張，床位占老人總數(shù)比例僅為1.77%。“一床難求”的現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重；而另一方面，大量養(yǎng)老公寓卻因價(jià)格昂貴入住率偏低而出現(xiàn)空置現(xiàn)象，其中民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位使用率只有57.8%。如此高的空置率，一方面是因?yàn)閭鹘y(tǒng)子女贍養(yǎng)的養(yǎng)老模式尚在發(fā)揮余熱，另一方面則是高昂的入住費(fèi)用不經(jīng)意間提高了養(yǎng)老的門檻。公立養(yǎng)老院“一床難求”，民辦養(yǎng)老院

則價(jià)格昂貴，這一現(xiàn)象也提醒我們，養(yǎng)老需要充足的資金，而充足的資金則來源自合理的規(guī)劃以及早作準(zhǔn)備。

“以房養(yǎng)老”的優(yōu)勢(shì)：

“以房養(yǎng)老”政策的出臺(tái)，可以有效提高老人的晚年的物質(zhì)生活質(zhì)量，讓老年人充分享受適合其生理特點(diǎn)的老年食品、老年保健品、老年護(hù)理、老年旅游產(chǎn)品等。尤其是空巢老人，可以進(jìn)駐環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的老年公寓，得到全面而專業(yè)的照顧，真正讓老人頤養(yǎng)天年。二十多年來，國家實(shí)施計(jì)劃生育政策的效果逐漸突顯，70年代末以來出生的絕大多數(shù)孩子都屬于獨(dú)生子女，而如今，這些人也都到了談婚論嫁的年齡，他們的結(jié)合，直接面對(duì)的是在將來要撫養(yǎng)四位老人和一個(gè)孩子的壓力。對(duì)于年輕的家庭來說，以夫妻兩人的收入養(yǎng)七個(gè)人，負(fù)擔(dān)可想而知。而老人以房養(yǎng)老，大大減輕子女負(fù)擔(dān)。老人有房可養(yǎng)，是子女之福。

“以房養(yǎng)老”不僅挑戰(zhàn)了國人傳統(tǒng)觀念。而且，老年人以房養(yǎng)老，減少了子女將來可繼承的家庭財(cái)產(chǎn)，對(duì)于指望得到老人房產(chǎn)的子女來說是不能夠接受的。關(guān)注老年人，讓老年人老有所為、老有所樂、老有所養(yǎng)，是全社會(huì)共同的責(zé)任?！耙苑筐B(yǎng)老”只是增加了一種養(yǎng)老方式，填補(bǔ)了我國養(yǎng)老領(lǐng)域一項(xiàng)空白，這種方式也會(huì)漸漸轉(zhuǎn)變我們的傳統(tǒng)觀念，通過各種渠道，讓老年人真正享受有高質(zhì)量的晚年生活。