第一篇：我國推行以房養老的現狀,對策及展望

[摘要]近年來，伴隨著中國城市化道路進程的不斷發展，中國人口結構老齡化問題突出，現有的社會養老方式還不能有效解決中國的養老問題。“以房養老”是一種新型的養老基金來源模式，在中國實行“以房養老”政策，是一種有效地解決養老壓力的模式。

以房養老模式的本土化成為焦點，國內學者紛紛提出了對此問題的見解。本文對有關“以房養老”模式這一課題的研究進行了文獻綜述，就以房養老模式的涵義、發展現狀、發展的現實意義、實施障礙和建議等幾個方面進行總結，以能夠為日后相關研究和我國養老事業的發展提供參考。

[關鍵詞] 老齡化

以房養老

反向抵押貸款

Abstract

In recent years, with China's urbanization process of development, China's population structure aging problems, the existing social endowment mode can't effectively solve China's pension problems.“To the room endowment” is a new type of pension fund source pattern, in China implements “to the room endowment” policy, is a kind of effectively solve endowment pressure model.Enjoy life with the building mode localization become focus, domestic scholars have put forward opinions to this problem.In this paper, the relevant "enjoy life with the building mode this topic research is a literature review, the meaning of life with the building mode, development present situation, the development of practical significance, implementation barriers and the suggestion and so on several aspects carry on the summary, to for future related research and the development of the cause of China's endowment to provide the reference.Keywords Enjoy life with the building Reverse mortgage loan

目錄

摘要.............................................................................................................1 Abstract.......................................................................................................2 目錄.............................................................................................................3 1以房養老國內外研究現狀.....................................................................1 1.1 國外研究現狀.............................................................................1 1.2 國內研究現狀.............................................................................2 2 以房養老的現實意義............................................................................4 3我國推行以房養老的障礙.....................................................................7 4我國推行以房養老的對策及展望.........................................................9

1以房養老國內外研究現狀

隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現，養老問題越來越受到社會各界的高度關注。在現有養老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應對社會老齡化現象。住房反向抵押貸款即“以房養老”作為發達國家解決老年人以房養老的重要金融工具，逐漸受到學界的高度關注，對此從國內外研究現狀入手進行探討，無疑具有重大的現實意義。

1.1 國外研究現狀

“以房養老”模式起源于荷蘭，現在發展最成熟的是美國，在世界上許多國家已被推廣，已經成為國外老年人認可的一種最有效的養老方式，它為享受高質量老年生活和實現老年生活效用最大化提供了可靠保障。

1.美國倒按揭放貸對象是62歲以上的老人

在美國享受倒按揭放貸對象的是62歲以上的老年人，倒按揭貸款大致分為三種情況。第一種，在聯邦住房管理局“有保險”的住房的“倒按揭”貸款。這種貸款業務經美國國會認可，形式機動靈活，可供選擇的方式很多。第二種，在聯邦住房管理局“無保險”的“倒按揭”貸款。這種貸款有固定期限。第三種，這種貸款由一般金融機構辦理，貸款對象資格不需政府認可。它最大的特點是發放貸款機構與住戶共同享有住房增值收益。美國“倒按揭”貸款款額每隔3年便會重估1次。

2.加拿大倒按揭貸款款額在1.5萬到30萬加元之間

在加拿大，超過62歲的老年人便可將享有產權的居住房屋抵押給銀行，申請倒按揭貸款，它最大的特點是獲得貸款的老年人可以一直住在自己的房產里，住到享盡天年。加拿大的倒按揭模式極其個性化，可以根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。

3.新加坡由政府出資建造的組屋不能申請倒按揭貸款

新加坡的組屋是指由新加坡建屋發展局承擔建筑的樓房，是大多數新加坡人的住所。建屋發展局規定只允許新加坡公民購買新組屋，而永久居民只可以在二手房市場上購買組屋。組屋購買后，一般必須在房內住滿五年后才可轉賣。建屋發展局還規定一個完整的家庭只能同時擁有一套由政府提供的組屋。新加坡政府建造的組屋是不能申請倒按揭貸款的。新加坡是實施住房養老模式比較成功的一個國家，它的住房養老的模式很多，但政府規定倒按揭貸款只限于私人建造的商品住房。

4.英國“倒按揭”貸款又被稱為“逆向年金”

在英國當老人將房子抵押給銀行后，要將所獲得的貸款充當保費購買年金，因此，住房倒按揭貸款在英國也被稱作“逆向年金”。年金是指定期或不定期的時間內一系列的現金流入或流出，年金計劃是一種很好的投資安排，這里指的是由保險公司作為金融機構向擁有房屋老人提供的現金流入。英國保險公司在倒按揭貸款的申請和發放過程中所起的作用要比在其他國家大。

1.2 國內研究現狀

“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”是指老人將自己的產權房抵押或者出租給相應的保險公司或金融機構，其對房屋的價值、未來的增值及折損情況進行綜合評估，根據評估值和對老人的平均壽命進行計算之后，按月或按年支付現金給投保的老人，使得其定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。

1、國內以房養老的發展歷程

結合近幾年的研究論文和新聞報道，歸納出以下幾件對我國以房養老發展有重大影響的事件：

2006年2月，全國老齡工作委員會辦公室公布了《中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》，報告強調出，目前我國的老年人口數居世界第一，但是我國的現代化建設還沒有完全實現，提早步入老齡社會，可謂“未富先老”。（范雪蕾、高子建，2009）

2006年，在政協十屆四次會議上，全國政協委員賴明提交一份以房養老的提案，被概括成“60歲前用人養房；60歲后用房養老”。

2005年4月，南京湯山留園公寓擴展了“給我房子，替你養老”的業務，在全國引起了很大的轟動。最終，因實際操作困難重重兩年后放棄。

2007年6月，上海公積金管理中心提出“住房自助養老”的創新型模式。2007年10月，中大恒基房地產經紀有限公司和北京壽山福海國際養老服務中心聯合發展“房屋養老”業務。

2007年10月，我國第一家主營以房養老的保險公司“幸福人壽”正式掛牌營業。

2、國內的主要模式

目前，我國以房養老的經驗很不成熟，但我國部分地區或機構已經開始實踐探索，已經或者現在試用的模式主要有以下。

（1）南京模式的“留園以房養老”業務。即六十歲以上的孤殘老人，只要有六十平方米以上的本市產權房，就可將房產抵押給公寓并入住，期間免除所有費用。老人去世后，產權房歸公寓所有。

（2）上海模式中“公積金管理中心成房東”的嘗試。六十五歲以上的老人只要把房產以市場價值出售給公積金管理中心，就可將獲取的資金一部分用于支付公積金管理中心的用房租金，其余資金部分自行養老。

（3）北京模式的“養老房屋銀行”項目，六十歲以上的老人可以向養老服務機構提出需求，并把產權房交付中大恒基，由中大恒基免費代老人出租，以賺取租金。租金多用來抵免養老院的費用，剩余租金由老人自己處理，強調的是老人始終擁有房屋的產權。以房養老的現實意義

據統計，2010年,60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%，根據聯合國教科文組織對老齡化社會的界定,中國已經進入了老齡化國家行列，超過了國際上規定的老齡化社會標準。〔1〕由于遭遇上世紀中期的生育高峰和接踵而至的計劃生育，到本世紀初，我國老年人比例之多，年輕人口比例之少，國家未富社會已老等問題突出。專家預測，在短短一二十年內，中國社會將由一個輕度老齡化的社會迅速過度到高度老齡化社會。預計到2050年，我國將大約有4億多老年人，60歲以上的老年人口占總人口的比例將達到29％以上，幾乎不足2個在職人員就要負擔一個退休人口。“如果不采取切實有效的措施，老年人生活將面臨很大挑戰。”在我國處于快速老齡化階段的同時，退休年齡偏低與人口壽命延長之間矛盾嚴重，“未富先老”問題突出,養老基金缺口日益擴大，迫切需要我們盡快完善社會養老保障體系，維護社會穩定,加快建設社會主義和諧社會。

隨著人口老齡化的到來，我國的社會養老保障體系面臨著沉重的壓力。即使參加了社保的老人，目前以“低水平，廣覆蓋”為宗旨的社保體系來說，退休職工養老金對于重疾高發的老年人來說，可謂相形見絀。許多老年人僅僅依靠每期領取的微薄的養老金，很難過上理想中的生活。而且，由于歷史原因，社保資金存在巨大的缺口，隨著時間的推移，這一問題將越來越凸顯。養老已經成為一個重大的社會公平問題、經濟穩定問題乃至政治安全問題。有很多老人晚年生活非常拮據，但擁有價值不菲的房子，成為“房子富翁，現金窮人”。如果能夠轉讓住房這種超長期耐用型商品的所有權，保留生前對住房的使用權，這樣就會達到這些老年人的雙重利益目標，一是在桑榆之年有房可居，二是充分發掘住房的經濟資源，提高晚年的生活質量。與此同時，隨著住房制度改革和住房商品化的深入，越來越多的家庭擁有了自己的房產。我國城市擁有自有住房的家庭已高達70％之多。住房已成為這些家庭擁有財富的主要組成部分。有了以上基礎，就可

借鑒國外通行的反向抵押貸款模式，將健全老年社會保障體系與居民已經取得的住房產權很好地結合起來。這種結合所創設的新金融工具可有效解除老年人養老的憂慮，對我國現實條件下擴大內需也具有積極的推動作用。在“國未富，民先老”的情況下，巨大的養老資金缺口，使傳統養老方式已不能滿足老齡化社會的要求，而以房養老這種養老方式對于提高老人的生活質量、完善社會保障制度、穩定社會有著十分重要的意義。特別是在現階段，對于解決我國嚴重的老齡化問題更是具有現實意義，將是對現行“家庭養老”、“機構養老”和“居家養老”的有益補充。

國內學者經過研究普遍認為，開展住房反向抵押貸款在我國具有一定的生存空間，應該成為養老模式的一種。（王有明、柴效武，2005）理論界主要承認的現實意義有以下幾點：

1、提高老年人自我養老的能力，減輕國家的負擔。我國的養老制度由“現收現付制”轉為“統帳結合制”，仍遠不能滿足更多社會成員對養老保障的需求。傳統的觀念使大多數社會成員耗盡畢生積蓄購買住房，間接導致家庭養老儲備金的減少。在此形勢下，老年人通過以房養老方式改善晚年生活，大大緩解國家養老保障的壓力，進而促進社會福利制度的完善。

2、活躍老年人養老資金，減輕子女供養老人的經濟壓力。以房養老方式為老年人開拓了一個新的資金來源，在繼續享有住宅使用功能的同時發揮住宅的消費價值功能，享有房子增值帶來的收益。很大程度上減輕子女贍養老人的資金壓力，有助于鼓勵年輕人自食其力，降低對父輩的依賴，也鼓勵老年人自助保障，最大程度地減少子女負擔。

3、擴大商品租賃房源，緩解住房的供需矛盾。城市中、低收入者不具有購房的經濟實力，租房成為替代選擇。不論城市中選擇“以房養老”的老年人以哪種方式處置房產，都可讓出一部分房子的使用權，能夠適當增加市場上的房源，緩解住房的供需矛盾。

4、充分利用閑置資金，促進金融機構業務多元化。銀行、保險公司等金融機構要涉足以房養老，需要由足夠的資金支撐，用以收購老年人住房。近年，由于存款、外匯儲備、保險等費用收入的增長，使得資金閑置，這為發展以房養老提供強大的資金保障，一舉兩得。住房反向抵押貸款不僅給銀行、保險公司等相關金融機構帶來新的業務，而且能加快商業銀行等機構深化改革、創新經營，同

時促使其將社會責任和盈利目標緊密結合，求得多贏效應。第一，對急需要現錢養老的老人是一個絕好的選擇。老人自住房抵押給銀行后，銀行根據房價等估算每月給付老人一筆錢。待老人離世后，銀行將房產拍賣如果低于銀行這些年支出總額或與之持平，那么銀行與老人“倒按揭”關系結束；反之，多余部分根據老人遺囑分配。另外，老人的子女也可以再把房產買回，當老人離世后，子女只要把這些年銀行支付給老人的總額償還給銀行，并支付貸款利息，子女就可獲得房產。這對急需現錢的老人或他們的家庭來說是一個變現的好辦法。第二，對“80后”年輕人是一個好消息。“80后”是我國第一代獨生子女群體，現在已經到了婚嫁階段，他們要面對的是典型“四二一”家庭結構：四位已經退休的老人，兩個獨生子女夫婦，一個已出生或將出生的小孩。在這種情況下選擇“倒按揭”貸款，通過兩套房產的逐漸變現，解決贍養4位老人的經濟壓力，將會成為“80后”夫婦的一種選擇。當然，如果整個家庭資金寬裕還是可以把房子留到以后再賣。但是對于絕大多數“80后”夫婦來說，婚后的20年里是他們最需要用錢的時候，這期間變現房產將使錢的效用得到最大化。第三，有利于搞活房地產市場。當“倒按揭”養老模式實現后，具體操作“倒按揭”貸款的機構在收回住房的使用權以后，必然會將其出售或者出租，這樣就會增加“二手房”的供應量，雖然此項業務收來的房子將以小戶型為主，房齡也會較老，但地理位置預計會較好，這些房源在二、三級市場上會很受歡迎。對當時資金不算富裕的年輕人來說很適合他們的需要。這樣的話，在一定程度上可以緩解住房問題的供需矛盾。第四，目前在我國初步具備了實行“倒按揭”貸款的條件。目前我國住房自有率很高，遠遠超過西方發達國家60%的水平，而且已步入了老齡化社會，這就為實行“倒按揭”貸款提供了必要條件，當初步具備了這些條件后，所要做的就是要加大研究、使之完善、然后推廣。

3我國推行以房養老的障礙

2003年，“倒按揭”理念被引入中國。2007年，上海市公積金管理中心曾試推“以房養老”模式，因符合條件的申請人很少，不得不停辦；同年，幸福人壽保險公司成立并參與“倒按揭”產品的研發，但至今沒有實質性進展。中信銀行于近期在北京等城市試點“養老按揭”業務，推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，但因設置了比較嚴格的規定和較高的準入門檻，目前總體業務量不太大。雖然各方針對“倒按揭”的嘗試都進行了符合中國國情的改良，但在實施過程中可謂步履維艱，存在較多的困難。下面從以下幾個方面闡述我國推行以房養老的障礙：

1．傳統養老觀念根深蒂固。“以房養老”模式不太符合我國傳統養老觀念。長久以來，我國就有“養兒防老”的傳統觀念，表現為一種情感維系，如若讓老年人以房抵押去獲取貸款渡過余生，不僅自己在心理上很難接受，同時其子女易被人認為沒有盡到孝心，不在情理之中。“以房養老”在美國等國家之所以流行，與其征收高額的遺產稅和超前消費觀念有很大關系，是把房屋當作遺產留給子女但子女仍需繳納大筆稅金，還是老人自己在有生之年通過預支房屋價值享受美好生活，在二者之中，很容易做出選擇。我國目前尚未開征遺產稅，在對個人私有財產保護意識越來越強的今天，“但存方寸土，留予子孫耕”，對房屋這類極具價值的不動產，老年人更愿意將其留給子孫后代，而不愿抵押給銀行、保險等金融機構。在我國這個以勤儉節約為美德的國度，老年人普遍比較節省，因而也較難適應超前消費。

2．養老貸款存在諸多不確定性。房屋估值是確定養老貸款金額的關鍵，在房地產市場運行平穩時，房屋價值容易評估，而房地產市場運行起伏不定時，房屋價值隨市場好壞而變化。房價上行時，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔約；房價下行時，抵押房屋的貶值給金融機構帶來風險。〔2〕房價的高漲造成買房難，嚴重制約“以房養老”模式的推行。自1998年我國取消福利分房以來，我國房地產市場進入了真正的商品房市場，隨著市場化的不斷推進，我國城鎮的房價居高不下。這一現象的直接后果就是大部分的城鎮居民(尤其是年輕人)無法支付高

額的房價，買房難成了年輕人奮斗的目標之一。因此，加上我國的傳統思想存在的緣故，老人在情感上無法將用自己的辛苦錢購買的房子抵押出去，無形之中加大了“以房養老”的難度。房地產市場的變數不可控，使得雙方對房屋估值難以達成一致，估值高，金融機構風險大；估值低，貸款者不滿意。自2007年以來，國內房地產市場一直處于非理性攀升期，政府因此也多次出臺政策進行宏觀調控，在這種不穩定的市場環境下，今后房價是漲是跌難以判斷，致使各方顧慮重重，難有積極性。與買房按揭不同的是，“倒按揭”一般是根據老年申請人的壽命來確定貸款年限，而預測壽命是個難題，貸款年限的不確定性致使每月發放的養老金數額也難以確定。如果養老貸款發放到期，而老年人還健在，無法償還貸款致使抵押權實現，老年人不僅將失去房屋，而且將面臨生活失去經濟來源的困境，隱含著一些風險。另外，城鎮化快速推進過程中房屋拆遷幾率的增加、國內房屋平均30年壽命、住宅建設用地使用權70年到期等，作為貸款客體所存在的眾多不確定性，都將使“以房養老”變得更為復雜，從而增加相關的交易成本。

3．政策配套建設相對滯后。與“買房按揭”制度的完善相比，“倒按揭”目前在國內僅停留在理念上，政策配套建設相對滯后，缺乏實質性的操作。從目前各方的嘗試來看，符合“倒按揭”條件的申請人并非實際真正所需者。以中信銀行的“養老按揭”為例，要求申請人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房屋不能是其惟一的自住房。事實上，如果擁有兩套房，申請人完全可將其中的一套房出租，靠收取租金來養老，相比之下，以房貸款養老就顯得較之麻煩而沒有優勢。而現實中，真正用得上“倒按揭”的，是那些僅有一套住房，并且缺少生活經濟來源的老年人。值得注意的是，“以房養老”多服務于城鎮居民，并未涉及農村居民，其主要原因在于農村宅基地不能抵押，也就無法開展“倒按揭”。然而，我國農村人口數量龐大，養老問題也日益突出，農村居民除了“土地養老”之外，是否適合“以房養老”也是值得探討的問題。“以房養老”涉及房地產、銀行、保險、社保及行政管理多個領域，其推廣需要各方共同的配合和協調。國外之所以能順利推行，與其有完善的金融貸款、擔保、資產評估等機構及個人的信用系統完善健全有關，而相比之下，國內還不具備這種適宜“以房養老”發展的成熟環境。

4我國推行以房養老的對策及展望

隨著老齡化高峰期的到來，有限的公共財政可能無法解決所有養老問題。在這種情勢下，可嘗試將“以房養老”作為養老制度的一種補充。針對以上我國推行以房養老過程中遇到的障礙總結出以下對策：

1．構建符合中國國情的制度環境。老年人以自有房產來獲取養老經濟來源，不再只依靠公共財政，一定程度上緩解了政府的壓力，如能有效開展，其社會效益明顯。因此，政府應構建符合中國國情的制度，在充分保障老年人權益的基礎上，為“以房養老”提供可供發展的環境。“以房養老”業務所涉部門較多，政府應發揮其引導和協調的作用，通過統籌形成合力。作為實務的具體操作者，銀行、保險等金融機構實質上為政府承擔了一部分養老義務，必然承擔著一定的風險，建議政府提供擔保以消其顧慮，增強其積極性。而由有政府背景的公益組織如住房公積金管理中心來開展“以房養老”業務，新加坡亦有不錯的經驗，不妨借鑒。

2．明確重點服務的老年群體。開展“以房養老”的目的在于解決有此需求的老年人之養老問題，但并不適用于所有老年人。因此，必須明確需要重點服務的老年群體。老年人之所以有需于“以房養老”，無外乎缺少生活經濟來源，或者缺少關愛，因而對于那些有房屋但生活困難的，或者有房屋的孤寡老人或子女在國外的空巢老人，應作為服務的重點。農村老年群體，特別是失去土地的農村老年人，也值得重點關注。因此，“以房養老”的服務對象不應局限于城鎮居民，應向農村居民進行延伸，與基本養老保險制度一樣實現“全覆蓋”。

3．積極開展相關試點。符合中國國情的“以房養老”業務模式的成熟和完善，需要政府鼓勵銀行、保險等金融機構積極開展試點，探索具體做法，特別是如何解決當前出現的難點問題，如貸款年限和金額的合理確定、風險防范等，從中總結成功經驗，形成一套切實可行的操作路徑，為廣泛開展夯實基礎。“以房養老”作為一種新興事物，要得到國人特別是老年群體的認可，有一個較為漫長的過程。政府和輿論應宣傳成功典型，讓老年人明晰“以房養老”是真正從物質與精神兩個層面為他們著想，增強老年群體的安全感與認同感，以爭取他們的支

持。加快房地產轉型是解決的關鍵基于上述房地產市場給“以房養老”帶來的諸多困境和挑戰，筆者認為，要為“以房養老”提供必要準備的不僅僅是改變人民的傳統觀念、推進會計計算的準確性以及評估制度的完善等因素，更重要的是要完善我國的房地產市場。而完善房地產市場必須要進行必要的產業轉型。當前，我國房地產業處于調整轉型期，在政府相繼出臺一些嚴厲的政策之后，我國房地產市場的運行狀態開始出現改觀，表現為：房地產市場供求關系發生明顯的變化；房地產供給結構逐步趨于完善;房價漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢等。〔3〕面對政府輿論的導向和政府政策的轉型、轉變，房地產市場正經歷一場前所未有的宏觀大調控，這次的調控不同于以往的任何一次，這次的調控政策力度之大，時間跨度之長，任務之艱巨，涉及面之廣，社會關注度之高，是歷史上任何一次都無法相提并論的。具體地說就是中國的房地產市場這次宏觀調控不是簡單地調控、軟著陸，而是面臨巨大戰略調整和轉型。〔4〕因此，在這一重大的轉型時期，我們要統籌各種資源和利益，將房地產市場做大做好，為“以房養老做好積極的準備。

4．國家制定養老規劃，成立專業住房銀行。實施“倒按揭”養老模式需要政府承擔更多責任，最好的方式是由政府作為擔保人，成立專業性銀行。成立專業銀行可以降低商業金融機構在“倒按揭”過程中的風險，也可以降低“倒按揭”產品的貸款利率，如果“倒按揭”產品的貸款利率與住房公積金貸款利率持平或更低，將有助于“倒按揭”養老模式的推廣。成立專業銀行就是要把涉及資產評估、保險公司、銀行、社會養老保障等諸多主體功能集于一身，簡化運行機制和具體操作，從而降低成本、提高工作效率。成立專業銀行還可以加強政府對“以房養老”模式的指導和監管。建立一種適合我國國情的“以房養老”模式。這種適合我國國情的“以房養老”模式，可以暫稱為“股份制倒按揭”養老模式。“倒按揭”養老模式指的是房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行，銀行在綜合評估貸款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。“股份制倒按揭”最大的特點就是房主以逐步減少自己在房屋中的股份為代價，不斷從貸款人那里得到現金支付，貸款人則在逐年增大對房主房產的 10

股權。房主擁有終身居住權，房主按每年失去的股份向貸款人支付租金（或稱利息）。這樣做有兩大好處，一是房產每一年或幾年（例如三年）一評估，根據評估的結果轉讓股權，從而避免了由于諸多因素影響，使“倒按揭”存在實施時間越長風險越大的問題。另外一個好處是為投資者提供了一個新的投資環境，目前我國不乏投資者，只要他們愿意就可以通過逐年投資的方式獲得新的房產。這對新的投資者和舊的房產主都是一件“雙贏”的好事。

雖然我國要推行“以房養老”面臨著很大的困境和問題，但是隨著人口老齡化時代的到來，除了基本的社會養老保險金，“以房養老”的模式越來越引起人們的關注，“以房養老”是社會的現實需要，同時也是我國養老制度發展的大勢所趨。以房養老能夠為老年人提供一種穩定可靠乃至延續到其終生的現金流,加固晚年的生活保障,為解決我國日益嚴重的養老問題提供了新思路和新方法。目前,隨著我國人口老齡化和各項改革特別是住房制度改革和金融機構改革的深入發展,我們既有必要又有條件盡快推行以房養老模式。

參考文獻

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〔4〕陳尚輝．尋找房地產轉型中的機會［J］．城市開發，2009(10):52－53．

第二篇：“以房養老”為時尚早

“以房養老”為時尚早

2014年6月，“以房養老”試點在北京、上海、廣州、武漢正式展開，但以反向按揭為基礎的“以房養老”進展緩慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押給金融機構，由金融機構根據公民平均壽命、房屋價值、房價走向等因素對房屋進行估價，然后在一定的期限內一次性或分期付給房屋所有人一定生活費用，房屋所有人去世后房屋歸金融機構所有（或子女支付費用將房屋購回）的一種模式。

反向按揭的養老模式雖然在很多西方發達國家有一定的歷史，但也在荷蘭、日本等國家遭遇困境，在中國更面臨著來自老年人及子女和金融機構的雙向阻力。

第一，中國式父母對子女負有的情感和責任遠大于西方國家，如果沒有足夠的金融知識普及，老年人和子女就難以接受將房產抵押出去的這種養老方式。可能只有在失獨老人和無子女的老人間才有一些市場，難以大范圍推廣。即使是對這部分人群，其他的以房養老方式，比如出租市內住房移居郊區，或者出租住房去養老院休養，相對反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方國家的流行與高額遺產稅是相關的。老年人在“以房養老”和“留房產給子女但繳納大筆遺產稅”之間比較容易作出選擇。而中國尚未成立遺產稅體系，所以反向按揭優勢并不明顯。

第三，《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》中提出，“以房養老”保險產品的投保人群應為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。很多老房屋產權界定不明晰，或是老人和子女共同擁有，進一步導致受眾群體相對較小。

從金融機構角度看，現有的房地產市場走向、金融體系、產權體系使金融機構缺乏推行反向按揭的動力。首先，中國房地產市場未來走向撲朔迷離，漲跌難斷，反向抵押的擔保機構擔心樓市崩盤遭受大額損失。2007～2009年，美國次貸危機期間房價大幅下跌，許多反向抵押貸款的房產價值不足以償還老人獲得的養老貸款本息，美國聯邦住房管理局作為項目擔保人只得動用50億美元的保險基金彌補銀行損失。中國同樣面臨著房價大幅波動的風險。

其次，個人房屋對金融機構而言尚不屬于標準化產品，價值評估比購買二手房所需的估價要復雜得多，除地理位置、房屋特征外還需考慮拆遷搬遷等問題。即使聘請具有一級資質房地產估價機構進行估價，定期評估本身也有一定成本，出資的金融機構和住房擁有者也會對估價的合理性存在爭議。而影響反向按揭估價的另一個重要因素是預期壽命，要根據老人的健康狀況作出準確評估在操作上也有難度。

最后，70年產權問題也使金融機構對此項新業務的開展有所顧慮。相比其他收益更高、風險更小的金融創新產品，銀行和保險公司沒有足夠動力推行反向按揭。

基于以上理由，以房養老需要相當長的時間普及和推廣，現在還為時尚早。

第三篇：以房養老

目前我國城鎮職工基本養老保險施行的是上世紀90年代確立的“統賬結合”制度，基本養老保險由社會統籌和個人賬戶兩部分組成。社會統籌部分由單位負擔繳費，為單位職工工資總額的20%，個人賬戶則由職工個人繳費，為個人工資的8%。前者“現收現付”，用于支付已退休人員的養老金，后者實行的是長期封閉積累、產權個人所有的“完全積累”制，原則上不能調劑借用。

然而，由于在現行養老保險制度確立之前，企業員工基本無需繳納養老保險費用，所以現有的養老保險基金中沒有這部分職工的個人賬戶部分。但在養老保險制度設立之后，這部分職工退休后卻從養老保險基金中領取養老金。因此，僅靠統籌賬戶不足以應對當期發放，加之各地財政實力不同，多數地區不得不在實際上采用了“現收現付制”的方法，即挪用個人賬戶的資金、用正在工作的一代人合計繳納的月工資來支付現有退休人員的退休金.2014年3月20日根據《征求意見稿》，保監會有望在北京、上海、廣州和武漢這4個城市先行試點。在保險公司試點資格方面，保監會表示需滿足7個條件，如已開業滿5年，注冊資本不少于2億元，能對反向抵押養老保險進行合理定價等。此外，《征求意見稿》對保險公司參與以房養老業務試點提出總量限制。試點期間，單個保險公司開展試點業務，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億的部分。單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。以一家保險公司總資產為1000億元為例，其試點以房養老接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×200億+0.2%×800億=9.6億元。

保監會還要求，保險公司在宣傳該產品時候一定要如實介紹，明確提示消費者抵押房產的后續評估、管理和處置情況，不得夸大房產增值在提升養老金領取水平方面的作用；不得向不符合要求的客戶推介業務。房產價值應當聘請具有一級資質房地產估價機構進行評估，費用由保險公司和消費者共擔。

此外，對于該產品的銷售，保險營銷員需要持證上崗，經考核通過后才可取得反向抵押養老保險業務銷售資格。而為了充分保護客戶的“反悔權”，征求意見特別提出該產品的“猶豫期不得短于15個自然日”，比一般保險產品10天的猶豫期有所增加。

保險公司開展此項業務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現金流風險等業務風險，同時也將受到房地產政策、稅收政策以及法律環境的影響。

保監會對此非常慎重，設立了2年的試點期，希望通過試點的方式，逐步積累經驗。基于上述原因，保監會決定僅在個別城市開展試點工作。其中北京、上海、廣州作為一線城市，經濟較為發達，保險市場相對較為成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大；武漢和北京均已有保險公司投資興建養老社區，可在老年人住房反向抵押養老保險和養老社區的結合上開展一些嘗試和探索。

【自愿參與】有30天猶豫期

據悉，“以房養老”業務是建立在自愿基礎之上的，凡是符合《意見》相關規定的老年人均可根據個人意愿和養老需求自主決定是否投保。根據保監會的規定，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。同時，按照保險公司是否參與分享房產增值收益分為參與型產品、非參與型產品。

這份指導意見從老年人角度進行規定，例如“產品條款簡單易懂，業務流程規范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客戶的猶豫期不得短于30個自然日，如不愿意繼續持有該合同，可選擇在猶豫期內解除合同”等。

此方案在充分滿足老百姓安居樂業的心理的基礎之上，又能體現以房養老、老有所養，老有所醫，老有所教，老有所學，老有所為，老有所樂的精神。該方案正與各大金融機構緊鑼密鼓的實施中。

中信銀行：開機構服務先河

中信銀行人士介紹，老年人或其年滿18歲的法定贍養人以房產為抵押向銀行申請貸款，老年人須提供醫療機構體檢報告，如有重大疾病者不能申請。貸款金額必須用于老年人養老用途，如日常生活費用支出、醫療費用、其他改善性生活支出等。用于抵押的房產須為商品房，不能是申請人唯一的自住房，如果老人只有一套房子，那么其贍養人就必須要有自有住房，這時老人和其贍養人就將成為養老按揭的共同借款人。此類銀行貸款金額根據房產價值、老年人養老合理需要的資金等確定，計劃累計貸款金額最高不超過抵押住房評估值的60%，每月實際支付養老金額不超2萬元,老人按月償還利息或部分本金。》》》 “國外之所以流行‘以房養老’，同高額的遺產稅有關，而我國還無遺產稅，養兒防老、買房傳子孫還是老人的傳統觀念，讓老人把傳子孫的房產用以抵押提前消費的觀念并未廣泛形成，‘以房養老’可能不會太熱。”最適于“以房養老”的可能還是獨居老人、孤寡老人，還需法院、房管、金融機構等制訂具體的政策和細則，以解決老人借貸期間發生意外等問題。

和在美國占比最高的“以房養老”計劃有本質不同的是，“在資金來源上，保險版‘以房養老’的資金來自于自有資金，且本質是一款終身年金保險產品。”

由保險公司開展老年人反向抵押養老保險業務，其最大特點在于將反向抵押業務與終身養老年金保險相結合。一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

銀行推出的是反向抵押貸款業務，有固定貸款期限，一般只對第二套房進行抵押貸款。反向抵押養老保險并無申請者有多套住房這一門檻要求。

保險公司人士：“在具體產品的開發設計環節中，目前產品定價因素主要與房屋價值、老人年齡等因素相關，但房產價值評估是一件難事，并且房地產風險亦是保險公司謹慎邁步的重要原因之一。” 由于保險版“以房養老”中，保險公司將承擔更多的風險，所以為防止房價下跌造成的損失，通常美國的保險公司會采用再保險機制，而有分析認為，等國內“以房養老”形成一定規模后，才會隨之形成再保險機制。，據保監會相關負責人介紹，和銀行推出的業務相比，由保險公司開展的以房養老業務有著兩大優勢。“一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂；另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

這就是銀行版”以房養老“與保險版”以房養老“的兩大區別：承擔的長壽風險和房價波動風險不同。相較保險公司，國內銀行推出的”反按揭“多為定期產品，規定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了，能”養老“不能”送終“。其次，銀行版的以房養老產品屬于完全抵押性，房主的家人不能參與房屋處置后的”剩余“收益分配，甚至在無法償還的情況下會徹底失去房屋的所有權。

”作為一線城市，北京、上海和廣州的保險市場相對成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大，且房價波動相對較小。“該人士稱。

現階段還沒有統一的公開的標準；現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點；配套服務設施不完善，有錢未必買到優質養老服務，現階段'以房養老'與養老相關產業發展滯后矛盾突出。”張宏偉強調。

以上六點基本涵蓋了當下所有討論的關于“以房養老”推行面臨的障礙。

保監會對此次“以房養老”的產品設計了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產品，保險公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產品，保險公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保的老人。而不管是哪種類型的產品，投保人在辦理“以房養老”期間，無論房子升值還是貶值，保險公司都必須告知這種變動對年金領取的影響。

非主流“養老”面向小眾市場

一直以來，“以房養老”都存在一個非常大的抗議聲，就是認為是政府借助此類產品在推卸養老責任。事實上“以房養老”也僅是一種自愿選擇的養老方式，并不能替代國家基本養老保險體系。即使國外擁有成熟的“以房養老”模式，也并非主流，只是社會養老保障體系之外的補充形式。

獨家：以房養老，國外怎么搞？

核心提示： 美國“以房養老”計劃初衷是解決老年人空有住房卻沒能力改善退休生活的問題。該項目最大特色是政府主導。

記者了解到，美國的養老保險制度三種，第一是基本養老保險，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例；第二是雇主計劃，最著名的是企業和個人共同出資的401K退休金計劃，平均替代率也在40%；第三則是商業養老保險。不分男女和職業，只要到了65歲，并累計交滿10年的社保稅，都可以領取養老金。

美國：政府推動降低門檻

該項目最大的特色是政府主導，而不是私營金融和保險機構的商業行為。由于有政府為貸款提供擔保，金融機構無需擔心無法收回貸款。假如貸款機構因破產或其他原因無法按約發放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發放。加上開展這項計劃的金融機構聘請退休議員和好萊塢著名影星進行大力宣傳，使這項活動的知名度大增。據統計，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

這項計劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請門檻不高，申請者只要沒有積欠聯邦政府任何債務，并擁有已經還清按揭或所欠按揭數額不多的自住房，就符合條件。

申請者用來抵押的住房也沒有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價，并且以提出申請的夫婦中年紀較小一方的年齡為準，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發放相應的貸款，直到申請者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。

根據規定，申請人最多可獲得不超過62.55萬美元的貸款。貸款發放的方式也很靈活。鑒于這筆錢主要用來改善老年人的生活狀況，美國政府對它的用途沒有明確限制。當事人無需為這筆收入納稅，其享受的社會保障和醫療保險等其他社會福利也不受影響。

申請人在世期間享有對抵押住房的所有權，去世后房屋收歸HUD，并由其出售房屋清償債務。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。

此外，在老人去世后，子女有權在支付了銀行付出的貸款和利息后，繼承產權；但許多情況下由于要支付高額稅費，并且辦理手續費時費力，許多子女放棄了繼承權，住房由政府收回。

不過，由于申請者要將自己安身立命的住房抵押出去，牽涉到未來的生活和子女等一系列重大問題，是一項十分重要的投資決定，加上許多老人對這一模式并不了解，為避免在實際操作中出現問題，給申請人帶來不必要的困擾，HUD還規定，各商業機構在與申請人簽約住房反向抵押貸款合同前，必須履行與當事人進行面談的程序，由經過培訓的工作人員向申請人詳細介紹這項計劃的利弊，同時還要出具進行面談的書面證明，才能進入下一道程序。為最大程度保障當事人的權益，聯邦政府還規定，即使簽訂了合同，當事人也可以在三天內取消合同。

風險需防

從發達國家“以房養老”的經歷看，“以房養老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險和背書。但是，由于此類貸款周期長、風險大，如何防控政府保險背后的風險，尤其當一國經濟遭遇重大危機、違約事件大量出現時，依然值得警惕和探索。

此外，所有采取“以房養老”的發達國家，都擁有由公共財政支持的良好基本養老服務體系，“以房養老”只是一種補充性的養老選擇。

觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠兒不靠房”仍是主流觀念 這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。但采訪發現，不少人對這一新型養老方式心存疑慮。許多老人表示“兒女有出息，不會讓父母賣房養老；兒女沒出息，不會準父母賣房養老”表明對以房養老不看好。

保障之困：養老機構“一床難求”，即便有錢會否無處養老？ 對于贊同“以房養老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養老機構，豈不還是‘前不著村后不著店’？”

操作之困：金融保險業務割裂，老人“擔心”機構“畏難” “以房養老”實則是一款商業養老保險產品，牽涉到保險、銀行等金融機構。然而記者調查發現，無規可依、風險顧慮，及業務各自為營為最大障礙。

政策之困：70年有限房屋產權，房屋權屬變更怎么辦？

“居民普遍預計房價將上漲，老人會吃虧”。對金融機構而言，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大。如果再發生國有土地使用權依法提前收回，根據“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當事人都會受到很大損失。如此看來，推行“以房養老”還是困難重重。不管未來市場如何，都希望我們的老年人能有一個安詳的晚年，老年時能享受到最美麗的夕陽風景

反向按揭的優勢與限制

反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養老保險制度的創新工具。它能夠應對人口老齡化，緩解國家養老壓力，同時還能促進銀行、房地產、保險、中介等金融機構業務發展，是一個能帶來多贏效果的新的金融產品。

1、分散政府養老保障的壓力

保障制度健全的國家一般把養老分為三個層次：社會基本養老保險、企業補充養老險和個人儲蓄計劃，由于三個層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”。反向按揭作為個人自主養老的新選擇，可以在一定程度上補充社會養老的不足，帶有明顯的補充養老保障性質。

2、提升老年人晚年生活品質

通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫療保健和生活費用發愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；

3、開拓銀行保險等金融機構業務領域

開展反向按揭業務，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個規模很大并且全新的效益增長點。對于保險機構，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風險，因此也將意味著新的業務領域的出現。

法律制度

“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說，由于起步較晚，中國房地產評估機構還極不規范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對于弱勢群體來說。《物權法》對住宅建設用地使用期期滿后怎么辦，只有四個字“自動續期”。這讓不少人擔憂，以普遍的70年使用期為例，70年后續期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎么交這些具體問題都沒有明確的規定，更讓有以房養老想法的人心存顧慮。

養老觀念

“養兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當前經濟還不怎么發達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。

金融機構 “以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。這項工作的“難度在于，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。

養老機構

老人不愿意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高，還要找關系；差的服務又不到位。

產權制約

我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。

適用人群

按照現有情況分析，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心，一旦簽訂協議，即失去了對房屋的所有權，落入“沒房也沒錢”境況。

在申請反向按揭前，至少應當考慮到以下幾個方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放貸機構必須考慮到抵押房屋的后續處置問題，所以房屋地理位置越是優越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區，則可獲17.8萬美元的信用額度。

2、老人年齡

年齡越大，得到的現金越多，因為貸款期限可能會短一些。

3、不清楚自己能住多長時間的老年人不適合采用反向按揭。

一般來說，反向按揭有較高的手續費，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續費可能高達一萬美元。高額手續費以及可能調高的利率，都會增加這種貸款的成本。

4、剛退休不適合采用

對年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆錢可能不足以支付各種費用。中國實施

浙江大學經濟學院柴效武教授更傾向于讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認為，這種養老模式包括售房和養老兩個步驟，合并在一起，直接由銀行來辦理。銀行信用度相對較高，可以增加業務量，降低交易費用。銀行如果愿意接受這項業務，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價和房屋未來價值之間的差額等等。

這項業務要求銀行主動地去經營房產。銀行通過反向按揭，即使拿到了房產，但如何處置仍是個大問題。以往國內銀行處置房產都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產，而不是主動地去買賣房產。孟曉蘇表示，國家應該對“以房養老”給予三條政策支持：首先是對老人房產交易的免稅政策。“比如規定200萬以下的房產或300萬以下的房產免除交易稅。因為抵押貸款也是一種交易，在國外，比如美國規定，13。5萬美元以下的房產免除交易稅，就是為了保護那些中低收入家庭的住房。”

其次是老人養老領取的基礎金應該免稅。“不能把這個當做收入，這是保險基本金。”

第三是對長壽老人給予補貼。“保險公司對長壽老人喜憂參半，喜的是成果顯著，憂的是承擔不起，隨著保險的普及和老人的生活水平提高以及醫療保健水平的提高，長壽老人會更多，這個本來是好事，結果誰干好事誰吃虧，怎么辦？國家對長壽老人要給予一定的補貼，如果做了反向抵押貸款要給予補貼。因為老人長壽是國家昌盛的標志，但是保險公司不能獨家承擔。”

需要強調的是，房屋反向抵押貸款養老方式尤其適合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

該負責人表示，國務院《意見》中明確提出發展居家養老、社區養老、機構養老、醫養結合等多種養老服務模式。

在投融資、土地供應、稅費優惠、補貼支持、人才培養和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。

政部副部長竇玉沛表示，我國未來將以多種途徑應對養老問題，在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養老服務，“以房養老”是市場化運作的一種高端化服務，是自愿的、自主選擇的行為。

行業人士指出，鑒于中國國情復雜，經濟發展不平衡的國情，未來中國的養老體系應該是多層次、多元化的養老體系，保險就是方式之一。

但必須看到的是，發達國家的成熟經驗基于其具備完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構，以及完善健全的個人信用系統。而在這些方面，國內仍有一定差距。華東師范大學曾建立課題組對“以房養老”出現的一些嘗試的失敗原因是進行總結，認為主要原因是缺乏政府等有公信力的機構介入，無法取信于廣大老年人；項目實施者的利益導向使得老年人望而卻步；無法滿足老年人的收益預期；不適應中國老年人的社會心理；不能有效規避風險；沒有考慮老年人的生命因素，使實施者與參與者雙方都面臨巨大風險等。

第四篇：以房養老調查報告

探索“以房養老”的可行性分析

“以房養老”模式是建立在金融保險工具和手段的基礎上一種新的養老基金來源模式,在國外已經被證明是一種成熟的融資途徑和有效的養老方式。集中探討了以房養老模式的特征、在我國推行的背景和適用性分析。

“以房養老”也稱“倒按揭”。它是指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構。后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世；當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。它源于上世紀80年代中期的美國。不同于普通住房抵押貸款，一次抵押，分期償還，“以房養老”相當

于逆向住房抵押貸款，分期發放，一次償還

近年來, 隨著經濟的快速增長、科學技術的進步，人民醫療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應當開拓養老金的來源渠道,放寬養老思路,使養老方式呈現多元化發展。“以房養老”模式起源于荷蘭,發展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經成為全世界老年人改變

傳統生活方式、享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。而我國面臨了這樣一些問題：

人口老齡化提前來臨

據2005年底全國1%人口抽樣顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，占總人口數的7.7%。按照老齡化評判標準，我國已成為人口老齡化國家。2010年我國人口 總數將為13.39億，2040年達到頂峰14.91億后開始下降。與此同時，65歲以上老年人口2010年為1.12億、2040年達到3.12億后仍將繼續上升。這組數據明確告訴我們，中國將面臨人口老齡化的嚴峻挑戰。

養老設施尚不完善

截至2010年底，全國60歲及以上老年人口已達1.78億，而同期全國各類老年福利機構只有39904個，床位314.9萬張，床位占老人總數比例僅為1.77%。“一床難求”的現象逐漸嚴重；而另一方面，大量養老公寓卻因價格昂貴入住率偏低而出現空置現象，其中民辦養老機構的床位使用率只有57.8%。如此高的空置率，一方面是因為傳統子女贍養的養老模式尚在發揮余熱，另一方面則是高昂的入住費用不經意間提高了養老的門檻。公立養老院“一床難求”，民辦養老院

則價格昂貴，這一現象也提醒我們，養老需要充足的資金，而充足的資金則來源自合理的規劃以及早作準備。

“以房養老”的優勢：

“以房養老”政策的出臺，可以有效提高老人的晚年的物質生活質量，讓老年人充分享受適合其生理特點的老年食品、老年保健品、老年護理、老年旅游產品等。尤其是空巢老人，可以進駐環境優美、設施完備、服務優質的老年公寓，得到全面而專業的照顧，真正讓老人頤養天年。二十多年來，國家實施計劃生育政策的效果逐漸突顯，70年代末以來出生的絕大多數孩子都屬于獨生子女，而如今，這些人也都到了談婚論嫁的年齡，他們的結合，直接面對的是在將來要撫養四位老人和一個孩子的壓力。對于年輕的家庭來說，以夫妻兩人的收入養七個人，負擔可想而知。而老人以房養老，大大減輕子女負擔。老人有房可養，是子女之福。

“以房養老”不僅挑戰了國人傳統觀念。而且，老年人以房養老，減少了子女將來可繼承的家庭財產，對于指望得到老人房產的子女來說是不能夠接受的。關注老年人，讓老年人老有所為、老有所樂、老有所養，是全社會共同的責任。“以房養老”只是增加了一種養老方式，填補了我國養老領域一項空白，這種方式也會漸漸轉變我們的傳統觀念，通過各種渠道，讓老年人真正享受有高質量的晚年生活。

第五篇：我國農村社會養老保險制度現狀分析及對策

我國農村社會養老保險制度現狀分析及對策

一、關鍵詞：

農村養老保險制度;人口老齡化;農村城市化;公共財政

二、摘要：

文章通過分析我國農村人口老齡化問題、農村傳統的養老模式所面臨的嚴峻挑戰和農村城市化進程加快給現行農村養老保險制度帶來的新問題, 說明建立健全我國農村社會養老保險制度的必要性, 并指出我國農村養老保險制度現狀和存在的主要問題, 提出建立與經濟發展水平相適應的農村養老保險體系的對策。

三、正文：

“三農”問題一直都是我國全局性、戰略性的問題, 關系到整個國民經濟的發展。本文在分析農村養老保險現狀及存在的主要問題的基礎上, 積極探索財政建立和完善農村養老保險的新思路和具體措施。

（一）農村社會養老保險制度的重要性：

1、農村居民生產方式分化，大量農村勞動力從土地轉移。

我國正處于從農業會走向工業社會的轉型期，社會流動性大大增加。

2、農村人口老齡化速度加快，傳統家庭模式改變。

據第五次人口普查數據顯示，我國農村60歲以老人已超過農村總人口的10%，且高出城市1.24個百分點，進入老人典型的老齡社會。按國際通行的標準, 60 歲以上的老年人口或65 歲以上的老年人口在總人口中的比例超過10%和7%, 即可看作是達到了人口老齡化。2003 年, 我國60 歲以上的老年人口占總人口的比重就已經達到了11%, 與發達國家相比, 我國人口老齡化的顯著特征是“城鄉倒置”, 農村人口老齡化程度高于城市。農村不僅是我國老年人口最多的地區, 也是老齡化程度和老年撫養比最高的地區。第五次全國人口普查資料顯示: 2000 年我國65 歲及以上人口中城鎮有2873 萬人, 農村有5938 萬人, 農村人口的老齡化程度已經高于城市, 65 歲及以上人口占農村人口的比重為7.35%,城鎮為6.30%。因此, 農村人口老齡化問題所帶來的前所未有的挑戰, 需要我們認真探索并建立健全適應我國國情的農村養老保險制度。

3、農村城市化進程加快的必然要求

城市化是指人類生產和生活方式由農村型向城市型轉化的歷史過程, 它不是簡單的城鄉人口結構的轉化, 是傳統勞動方式、生活方式向現代勞動與生活方式的轉化。2005 年, 城鎮居民的人均可支配收入與農村居民的人均純收入之比已達3.22∶1。同時, 一些制度性的不平等加劇了城鄉差別, 農民的弱勢地位逐漸顯現。如果考慮水電、交通、文教衛生、社會保障等差別, 城鄉居民的收入差距實際已達6∶1 左右, 而世界上大多數國家僅為1.5∶1。城鄉差距大使大量農村剩余勞動力流向城市,促進了城市化的進程。農民工作為城市化進程中的特殊群體, 他們普遍不具備進入城鎮養老保險制度的經濟承受能力, 而現行的農村養老保險中沒有為他們提供相應的制度安排。

（二）、我國農村養老保險當前存在的主要問題：

1、農村養老保險制度不穩定, 缺乏法律保障農村社會養老保險存在制度上的不穩定性。

各地農村社會養老保險辦法基本上都是在民政部1992 年頒布的《縣級農村社會養老保險基本方案》的基礎上稍作修改形成的, 這些辦法普遍缺乏法律效力, 因此各地對這一政策的建立、撤消, 保 險金的籌集、運用以及養老金的發放都只是按照地方政府部門, 甚至是某些長官的意愿執行的, 不是農民與政府的一種持久性契約, 缺乏穩定性。

1998 年政府機構改革, 農村社會養老保險由民政部門移交給勞動與社會保障部。這個階段由于多種因素的影響, 全國大部分地區農村社會養老保險工作出現了參保人數下降、基金運行難度加大等困 難, 一些地區農村社會養老保險工作甚至陷入停頓狀態, 導致了本來就心存疑慮的農民更加不愿投保, 這也是缺乏法律保障的結果。

2、財政投入少, 資金來源單一, 造成農保覆蓋面小, 保障水平低, 社會互濟性差。

1992 年頒布的《基本方案》規定, 農保資金的籌集要堅持以個人交納為主, 集體補助為輔, 國家給予政策扶持的原則。但多年來在實行過程中, 基本是由農民自己繳費自己養老, 集體和國家的責任基本沒有體現, 大多數集體無力或不愿對農村社會養老保險給予補助, 絕大多數普通農民得不到任何補貼, 而且不存在社會統籌。這樣農村養老保險金只能由個人全部繳納, 在這種資金籌集方式下的農村社會養老保險實際上是一種強制性儲蓄或個人自我儲蓄積累保障。造成農村養老保險投保人數少, 覆蓋面小, 總體繳費水平偏低,養老待遇計發辦法不合理, 每人平均月養老金只有十幾元, 甚至幾元, 這樣的待遇水平遠遠不能使養老人員安度晚年。

由此可見, 現行農村社會養老保險制度的保障水平低, 社會互濟性差, 缺乏社會保障應有的社會性和福利性。

3、農村養老保險制度設計存在缺陷：

a、沒有建立起切合我國農村實際的可行的農村養老保險制度。我國農村的實際情況是存在失地農民、進城務工的農民工、還有仍以土地為主要生活來源的農民, 這些不同身份和背景的農村勞動力,其負擔能力不同, 所以應因人制宜, 針對不同身份的農村勞動力, 根據其經濟社會屬性和負擔能力的不同, 分層次建立和完善農村社會養老保險制度。

b、現行農村養老保險制度未能實現城鄉養老保險體系的有機銜接。我國現有的農村社會養老保險制度與城鎮職工養老保障制度是完全不同的兩套體系, 兩者不存在可換算的基礎, 根本無法銜接。但 是隨著我國經濟改革的深入, 城市化的步伐將會加快, 有更大量的農村勞動力將流向城市, 兩種不相銜接的養老保險體系將成為勞動力自由流動的障礙。農民工作為城市化進程中的特殊群體, 他們普遍不具備進入城鎮養老保險制度的經濟承受能力, 而現行的農村養老保險中沒有為他們提供相應的制度安排, 使他們成為沒有任何養老保障的真空階層。

（三）建立農村社會養老保障制度的對策建議 ：

1、建立農村社會養老保障的資金來源。除了通過發行國債的部分收益和部分國有資產的部分收益進行融資外，我們還要注意到另一條新的融資當道，就是把在城市化進程中的征地補償轉化為社會養老保障資金。但是，農民的土地被征用之后，只能得到政府和用地單位支付的數額不多的土地補償費和安置費。按目前農村居民人均生活消費支出計算，只能維持7年左右的生活。按目前城鎮居民人均消費支出計算，僅能維持2年多的生活。如果把這僅有的補償轉化為養老保障基金是不現實的，對于建立養老保障基金也是杯水車薪。因此，今后應該提高征地補償，從其中拿出一部分資金作為保障基金。但需要引起注意的是不能僅僅把這筆資金用來為失地農民建立保障基金。如果認為誰的土地被征用誰得益的話，這樣又會制造出新的不公平。因此，征用土地的補償應該為全體農民甚至全體城鄉人民分享。

2、確立農村養老保險的法律地位,保持其制度上的穩定性。應當確立農村社會養老保險的法律地位, 使其具有制度上的穩定性。國家關于農村養老保險的方針政策變化無常, 不利于這項工作的開展。全國各地在這方面也沒有規范統一的業務、財務及檔案管理 的規章制度, 都導致農村社會養老保險制度的不穩定性。而立法是達到穩定政策的最好途徑。同時, 注重制度化建設, 建立新型農村養老保險實施辦法以及基金管理、財會制度、審計監督、定期公示等一系列的管理制度, 并且在試點中不斷完善, 強化制度化、規范化、法律化的管理。

3、優化農村養老保險制度設計, 分類建立和完善農村養老保險制度。

a、完善被征地農民的養老保險制度。切實做好被征地農民的生活保障, 圍繞構建覆蓋城鄉的新型社會保障體系這一目標, 加強被征地農民基本生活保障制度與城鄉職工基本養老保險制度的銜接。b、將農民工納入社會保障體系, 使他們在向非農產業的轉移過程中, 逐步從土地保障轉換到現代社會保障系統。在制度設計上, 要適應農民工流動性大的特點,使其社會保險權益可以方便地轉移接續,并保證其流動就業過程中社會保障權益不受侵害。對于長期在城市就業并定居的農民工, 應逐步納入城鎮職工養老保險制度。

c、對于仍然固守在農村以土地為主要生活來源的農民, 則需要逐步完善農村養老保險制度, 提高保障能力。明確政府在建設農村社會養老保險制度中的主導作用, 拓寬資金籌集渠道, 變“個人繳費為 主、集體補助為輔”為“個人、集體和政府”三方共同籌資, 根據各地農民人均純收入情況逐步提高農村養老保險的籌資水平,并同步增加保險的享受標準。

d、積極探索“城保”和“農保”相對獨立, 又可以相互轉換的運行模式, 為統籌城鄉社會保障打好基礎。針對傳統農保保障水平偏低且固定不變的缺陷, 實行將最低繳費和給付標準與農村最低保障標準掛鉤的方法, 建立繳費的增長機制, 繳費標準的可選擇機制和待遇調整機制。擴大政府對農民提供適當保費補貼的范圍, 調動農民參保積極性。

4、加大公共財政投入力度, 擴大農保覆蓋面和提高其社會保障功能財政是國家宏觀調控的必要手段, 也是統籌城鄉經濟社會協調發展和支持農村建設的重要財力保障。過去受國家經濟發展戰略和宏觀政策的影響, 財政政策及其財力分配存在重大缺陷, 對農業的生產力投入不足, 對農村的社會性投入更為匱乏, 農村公共產品供給不足, 發展滯后, 這是長期以來我國城鄉二元結構得以固化的一個關鍵性原因。

為了貫徹落實中央提出的城鄉統籌發展和建設社會主義新農村的原則精神,防止城鄉差距過度擴大, 必須調整和改變現行財政分配不合理的現狀, 切實加大對“三農”投入的傾斜力度, 要讓公共財政逐步覆蓋農村。“農村社會養老保險的需求彈性非常大, 無論是經濟發達地區還是貧困地區都如此。少量的補助就能大大增加農民參保積極性和參保率。從政策意義角度講, 財政補助是農保事業發展的催化劑, 較少的投入就能較大程度地提高參保率和覆蓋面, 這對農保事 業有著非常重要的現實借鑒意義。要根據黨的十六屆六中全會關于“建立覆蓋城鄉居民的社會保障體系”和“加大公共財政對農村社會保障制度建設的投入” 的要求, 以繳費補貼、老人直補、基金貼息、待遇調整等多種方式, 逐步擴大農村養老保險的覆蓋面, 建立農民參保提高待遇水平。

公共財政要全過程支持農村社會養老保險制度建設, 降低農民參保門檻, 提高保障水平。公共財政要加大對工作體系的投入, 農村社會養老保險管理機構不再提取管理服務費, 人員和工作經費應列入同級財政預算, 盡快解決原制度從保險費中提取管理費, 用于人員和工作經費的問題。同時要以多種方式建立農民參保補貼制度。在面向農民的籌資上, 要降低門檻,堅持政府組織引導和農民自愿相結合, 以政府投資為主, 低水平起步, 建立農民的最基本養老保險制度。