第一篇：關于房屋實測面積的問題

收房流程及收房注意事項

一、注意及時接收入住通知書

1.這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內，所以購房者要安排好時間。

2.接到入住通知書后，首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據開發商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。

特別提示：

1.要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

2.收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。

3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發商聯系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。

4.若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續，從法律角度來說，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

二、確定房屋是否達到交付條件

1.《竣工驗收備案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。

2.《住宅質量保證書》《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

3.《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及 驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。

4.《建設工程質量認定證書》

5.《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》 6.實測面積登記表 特別提示：

1.只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。

2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。

3.對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。

4.如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。

5.提醒您：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。

6.如果開發商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

三、房屋檢驗

收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件。“先驗后收”不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋：

1.檢測房屋面積：要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋 土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

2.檢驗房屋質量：購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：（一)房屋本身的質量

（二）景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。

（三）裝修質量

特別提示：1.一定要掌握“先驗后收”的原則。

2.如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續。

3.購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發商侵占。

4.若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。

6.不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。

四、新房驗收的最終結果

1.房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求發展商限期處理。

2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。

3.發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。

4.對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

特別提示： 1.驗房后要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。

2.物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。

3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案。

4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

注意事項以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特別經常遇到此類的咨詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權益。

一、買房相關稅費

（一）商品房買賣應繳以下稅費：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續費

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權登記費

6、房屋所有權印花貼稅

7、權證工本費

（二）稅費問題特別提示：依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

1.契稅契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。

2.公共維修基金此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價的2%。特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

4、物業費一年物業管理費、物業管理費和水電保證金特別提示：普通小區交一年以下物業費并不違規。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。

5.產權代辦費業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。

二、面積問題面積問題是消費者最為關心的內容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。

（一）存在的問題：

1.商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。消費者常常因面積問題出現糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。

2.開發商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發現。正確測算房屋面積，是專業人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發商在使之產生人為偏差侵占購房者

一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算房款；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。

特別提示：

第二篇：面積實測結算協議

面積實測結算協議

出賣人：（以下簡稱甲方）

買受人：（以下簡稱乙方）

甲乙雙方于年月日共同簽署合同編號為的《北京市商品房預售合同》（以下簡稱“合同”），乙方自愿購買項目號商品房，經政府行政管理部門審核批準的房號為，根據合同約定，房屋面積最終以有資質的測繪部門實測為準。現雙方就該商品房預售與實測套內建筑面積誤差所產生的款項差額達成以下協議：

一、房屋預售建筑面積平方米，預售套內建筑面積平方米，公攤面積為平方米；經有資質的測繪部門實測，建筑面積為平方米，套內建筑面積為平方米，公攤面積為平方米。

經雙方協商一致，就面積補差款實施原則，即實測面積小于預測面積的，多出的房款退回，實測面積大于預測面積的，甲方將收取乙方的面積補差款。最終房屋總價為 元，大寫：

同時雙方承諾不再因合同約定的面積和實測面積差異問題向對方追究任何責任。

二、乙方涉及到的相關稅費以本協議第一條約定的最終房屋總價進行繳納。

三、本協議為《北京市商品房預售合同》內容的補充，與該合同具有同等法律效力。如相關內容與原合同內容不一致，以本補充協議為準。

四、本協議一式三份，甲方兩份，乙方一份，經甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

出賣人：買受人：

委托代理人：委托代理人：

簽訂日期：簽訂日期：

第三篇：房屋面積

【房屋面積】《房產測量規范》 目 錄

第一章總則

第二章房產平面控制測量

第三章房產調查與勘測

第四章房產圖繪制

第五章房產面積測算

第六章房產變更測量

第七章附則

第一章總則

一、房產測繪的目的

房產測繪主要是采集和表達房屋及其用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易以及城鎮規劃建設提供數據和資料。

二、房產測繪的基本內容

房產測繪的基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查與勘測、房產圖繪制、房產面積計算、房產變更測量等。

三、房產測繪的基本精度要求

本細則以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。

四、房產測繪的成果

房產測繪成果包括房產分幅平面圖、房產分丘平面圖、房產分層分戶平面圖及內外業數據、薄冊及其他信息載體。

五、坐標系統

房產測繪采用長沙市獨立直角坐標系和黃海高程系。

六、房產測繪技術方案

房產測繪工作開始前應根據任務和測區收集有關資料，在踏勘基礎上制定最佳技術方案，編寫技術設計書，在施工過程中應加強質量檢查，測繪工作結束后編寫技術工作總結。

七、測繪儀器維護

測繪儀器設備應定期檢測，及時維修，使用中注意儀器的維護與安全。

第二章房產平面控制測量

一、平面控制網的布設原則

控制點的布設，應遵循從整體到局部，從高級到低級分級布網原則，也可越級布網。基本控制點應根據城鎮大小規模和精度留有余地的原則選擇首級控制網的等級。

二、原有控制成果利用

利用長沙市原有的控制成果和資料，須按《房產測量規范》的規定和要求進行比較和分析，凡符合規范要求的已有控制點成果，都應充分利用;對達不到規范要求的控制點，利用其點位進行聯測后平差計算，使其達到相應等級點精度要求。因布設新區控制網利用原有點聯測時，須對所聯測的原有控制點進行檢驗和認定。

三、平面控制點等級及主要技術指標

末級相鄰基本控制點的相對中誤差不超過±0.025m。

房產平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點，各等級控制點測量主要技術指標按《房產測量規范》(GB/T17986.1—2000)規定執行。

四、平面控制測量成果的整理和平差手薄的記載項目和原始觀測數據記錄，必須字跡清晰、填寫齊全。外業的原始記錄不得擦拭、涂改、轉抄，使用計算機記錄時，所用軟件須依法鑒定后方可使用。二、三、四等和一、二、三級平面控制網都應分級進行統一平差或聯合整體平差，平差后應進行精度評定，使用計算機平差時，所用軟件須依法鑒定后方可使用。

五、平面控制測量應提交的成果

平面控制測量應提交的成果包括房產測繪技術設計書、成果資料索引及說明、觀測手薄、測繪儀器檢定書、平差計算資料、點之記、控制點坐標成果表、控制點展點圖，技術總結、檢查驗收報告。

第三章房產調查與勘測

一、房產調查

房產調查，就是對房產每個權屬單元的位置、權屬界限、權屬、數量和利用狀況等基本情況，以及地理名稱和行政境界進行調查。

(一)丘與丘號

丘是指地表上一塊有界空間的地塊，只屬一個產權單元時稱獨立丘，屬多個產權單元時稱組合丘。

有固定界標的(如圍墻、欄柵、房屋墻體等)按固定界標劃分，沒有固定界標的按自然界線劃分。丘界線有爭議或界線不明的，用未定丘界線表示。

丘號以圖幅為單位，從左至右，自上而下用數字1，2，…順序編號。該圖幅內所編丘號為主丘號，跨相鄰圖幅的丘號稱副丘號，用丘號加小括號表示。跨圖幅丘的主丘號應編在主門牌號(或單位大門)所在圖幅內。

組合丘各用地單元以丘號加支號編立，丘號在前，支號在后，中間用短直線連接，稱丘支號。

(二)幢與幢號

幢是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。

幢號以丘為單位，自進大門起，從左到右，從前到后，用數字1，2，…順序按S形編號。幢號注在房屋輪廓線的左下角，并加括號表示。

(三)測量號

測量號是指一幢房屋所在主丘的圖幅號、主丘號、幢號，相互之間用短直線連接構成。

同一幢房屋只有一個測量號，它表示房屋所在的地理位置和該房屋產權檔案存放的位置。

(四)房屋調查

房屋調查內容包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、產權來源、產權糾紛和他項權利等基本情況。

1、房屋坐落

按地名辦編制的地名、門牌號調記。

同一處房屋坐落有新舊門牌號的，應全部調記并注明;

同一幢房屋有兩個以上街道門牌號的，應全部注明;

房屋坐落沒有門牌號的，借用毗連房屋門牌號并加注東、西、南、北方位，也可用小區名稱(或地名)第幾幢來表示。

2、房屋產權人

房屋產權人指擁有房屋產權的法人或自然人。

(1)私房，一般按照產權證件或身份證件的姓名調記。產權人已死亡的，應注明代理人的姓名;產權是共有的，應注明全體共有權人的姓名。

(2)單位所有的房屋，應注明單位的全稱，兩個以上單位共有的均應注明。

(3)房地產管理部門直接管理的房屋，公產應注明房地產管理部門的名稱;代管產應注明代管及原產權人姓名;托管產應注明托管及委托人的姓名或單位名稱;撥用產應注明房地產管理部門的全稱及撥借單位名稱。

3、房屋產別

房屋產別分為八類：國有產，用1表示;集體所有產，用2表示;私產，用3表示;聯營企業產，用4表示;股份制企業產，用5表示;港、澳、臺投資房產，用6表示;涉外產，用7表示;其他產，用8表示。

4、建筑結構

建筑結構分為六類：鋼結構，用1表示;鋼、鋼筋混凝土結構，用2表示;鋼筋混凝土結構，用3表示;混合結構，用4表示;磚木結構，用5表示;其他結構，用6表示。

5、房屋層數

房屋層數是指房屋室外地坪以上的自然層數，所在層次用自然數表示，地坪以下為地下層數，用負整數表示。

房屋總層數為房屋自然層數與地下層數之和，用兩位數表示，不足兩位數時前面添零。

架空層、假層、附層(夾層)、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、電機房、水箱間不計層數，但應具體注明位置(即第幾層上的附屬層)。

6、房屋建成年份

房屋建成年份指房屋實際竣工年份，用公元紀年的四位數表示。拆除翻建的以翻建竣工年份為準;一幢房屋有兩種以上建成年份的，應分別注明。

7、房屋用途

房屋用途分為八類，其編碼名稱為：

10住宅20工業、交通、倉儲

30商業、金融、信息40教育、醫衛、科研50文化、娛樂、體育60辦公70軍事80其他(涉外、宗教、監獄)房屋設計用途是指經規劃部門批準的房屋用途，按建設工程規劃許可證上認定。

8、房屋墻體歸屬

房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬，分為自墻、共墻、借墻三類。

房屋墻體以外的圍墻歸屬不予調查注記。

房屋墻體四至歸屬由產權人填寫墻界申報表，對于自墻、共墻須由鄰戶認證確定。

二、房屋勘測

(一)界址點測量

1、界址點的精度要求

采用《房產測量規范》界址點的二、三級精度，即各級界址點相對于鄰近控制點的點位中誤差和間距超過50M的相鄰界址點的間距誤差不得超過以下規定：

二級界址點中誤差±0.05m限差±0.10m

三級界址點中誤差±0.10m限差±0.20m

間距未超過50m的界址點的間距意味著不得超過計算結果：

△D=±mi(1+0.02D)

式中：mi——相應等級界址點的點位中誤差，m;

D——相鄰界地點間的距離，m。

需要測定房角點坐標時，房角點坐標的精度等級和限差執行與界址點相同的標準。

2、界址點測量

界址點測量可使用極坐標法、支導線法或正交法等解析法測定。

支導線法測定時，長度不宜超過50m，邊數不宜超過兩條。對于間距很短的相鄰界址點應直接丈量邊長。

3、界址點編號

界址點以丘為單位，從街門起沿界址點的折點順時針編號。

(二)房產面積測量的精度要求

采用《房產測量規范》

二、三級房產面積測量精度，如下表：

上表中：s——所測量的房產面積，;

D——測量長度，m;

ma、mb——測距儀的固定誤差、比例誤差

mz——測量距儀和反射面的對準誤差。

(三)房屋尺寸丈量

1、丈量基準

(1)獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側為界測量，丈量房屋以勒腳以上墻角為準水平丈量。

(2)毗連房屋，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度為1/2處;借墻量至墻體內側;自有墻體量至墻體的外側，并用相應符號表示。

(3)附屬設施、柱廊以柱外圍為準、陽臺以底板投影為準;門廊以柱或圍護物的外圍為準;檐廊、挑廊以外圍水平投影為準丈量。

(4)異形房屋，增加輔助線測量。如：不規則多邊形房屋增加輔助線測量后分割成若干規則圖形;丈量弧長、矢高和弓長后可計算其半徑和圓心角。

(5)墻體厚度，剔除粉灰的裸墻厚度。

(6)房屋層高，系指房屋地面至樓面、樓面至樓面的垂直高度，房屋每層均應丈量層高。

2、丈量方法

(1)檢核法，即按經規劃部門審查批準的施工圖核實房屋尺寸，成套住宅須對每種戶型尺寸進行核實;非住宅須對每個產權單元尺寸進行核實，如局部與施工圖不符，須實量變化部位尺寸。

(2)實量法，即實地丈量房屋的尺寸，核定房屋的結構和墻體厚度。應盡量丈量房屋尺寸，丈量內空尺寸加裝飾粉灰厚度和兩個半墻厚度后為軸線距離，丈量的外圍，內空和軸線尺寸應加注予以區別。

3、精度要求

(1)檢核精度。采用經檢定的纖維皮尺、鋼尺或手持式測距儀對照規劃部門審查的圖紙，實地檢核房屋軸線尺寸，其設計尺寸與實測長度較差應在規定的限差以內，超過者，以實測數據為準。

(2)實量精度。按實際丈量尺寸計算房屋面積時，應分別丈量房屋外廓尺寸和室內分間尺寸及各墻體厚度，房屋外廓全長與室內分間尺寸及墻體厚度總和較差不超過

式中，n1——房屋外廓全長丈量的尺段數

n2——室內分間及各墻體厚度丈量的尺段數

此時，以房屋外廓數據為準，其較差按分段丈量的尺寸比例配賦。

若超過限差，應進行復量。

(四)繪制房屋測量草圖

無規劃部門批準的施工圖的，應繪制草圖。

1、草圖內容及要求。

(1)按比例尺分層繪制，加繪指北方向線。

(2)房屋外墻，權限分隔墻均繪單實線。

(3)注明房屋坐落、測量號、產權人姓名、幢號、層次。

(4)注記戶室號、注記實際開門處。

(5)逐間實量時、注記室內凈空邊長(以內墻面為準)、墻體厚度，數字取至厘米。

磚墻用P表示，竹織壁墻用Z表示，木板墻用M表示，以木方材料厚度作為竹織壁墻(或木板墻)的墻體厚度。墻體厚度量至厘米，以厘米為單位，注記在字母的右下角。

(6)凡有固定設備的附屬用房如廚房、廁所、衛生間、電梯樓梯等均須加注記。

(7)遇有地下室、復式房、夾層、假層等應另繪草圖。

(8)丈量層高和陽臺尺寸并注記。

(9)備注。

2、用紙規格和繪制要求

測量草圖紙采用787mm×1092mm的1/16規格圖紙。

測量草圖應在實地繪制、測量的原始數據不得涂改和擦拭，更不得憑記憶補記數據。漢字字頭一律朝上，數字字頭向上或向左。

第四章房產圖繪制

房產圖分為房產分幅平面圖，房產分丘平面圖、房屋分層分戶平面圖。

一、房產分幅平面圖

房產分幅平面圖(以下簡稱分幅圖)是全面反映房屋及其用地的位置和屬性等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分層分戶圖的基礎資料，也是產權登記和產籍管理的基礎資料。

(一)分幅圖的測繪范圍

分幅圖的測繪范圍包括城市、縣城、建制鎮的建成區及其以外的工

礦企事業等單位和毗連的居民點。

(二)分幅圖的規格

分幅圖采用40cm×50cm矩形分幅。

分幅圖的圖紙采用厚度為0.07—0.10mm經定型處理、變形率小于0.02%的聚脂薄膜。

(三)分幅圖的比例尺

分幅圖采用的比例尺為1：500，遠郊單丘分幅圖可采用1：1000

(四)分幅圖應表示的基本內容

分幅圖應表示控制點、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物，以及與房地產有關的地形要素和注記。

(五)分幅圖編號

分幅圖編號以長沙市獨立坐標系每平方公里按40cm×50cm(即實地0.20km×0.25km)劃分為20幅圖(1：500)，以每幅圖西南角坐標值為圖幅號或稱圖號。

(六)分幅圖繪制中各要素的取舍與表示方法

1、行政境界，一般只表示區、縣(市)和鎮的境界線，境界線重合時，用高一級境界線表示，境界線與丘界線重合時，用丘界線表示。

2、丘界線，明確無爭議的用丘界線表示;有爭議的，用未定丘界線表示。丘界線與房屋輪廓線或單線地物重合時用丘界線表示。

3、房屋分幢測繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準。同幢房屋層數不同的應繪出分層線。臨時性房屋不表示，裝飾性的柱，垛和加固墻等不表示。

4、房屋附屬設施，包括柱廊、檐廊、架空通廊，底層陽臺、門廊、門樓、門、門墩和室外樓梯、以及和房屋相連的臺階(達五級以上)均應表示。

5、地物要素，街道、橋梁、水池、河流、電桿、道路、停車場、球場、草地、花圃、亭、塔等均應表示。

6、圍墻、棚欄、欄桿等均應表示。

7、房產要素與房產編號，包括丘號、丘支號、幢號、房產權號、房屋產別、結構、層數、房屋用途、街道名稱、門牌號、單位名稱等，根據調查勘測資料以相應的數字、文字和符號表示。

8、對于申請登記房屋，勘測后，分幅圖內該幢房屋的房產要素(產別、結構、層數組成的四位數)后加注“.”點，以表示該房屋已辦理產權登記。

(七)成圖方法

1、編繪法，采用合格的地形圖或地籍圖原圖復制成二底圖，用二底圖進行房產調查與勘測，標注房產要素與房產編號。

2、解析法，即用平板儀配合皮尺量距測繪房產圖。

3、數字化測圖，即野外解析測量數據成圖。利用正交法、交會法等傳采集的測圖數據通過計算機處理、編輯成圖形文件，在視屏幕上，對照野外記錄草圖檢查修改準確無誤后，通過繪圖儀繪出所需規格圖紙。

二、房產分丘平面圖

房產分丘平面圖(以下簡稱分丘圖)是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產權證附圖的基本圖。

(一)分丘圖的規格

分丘圖的幅面在787mm×l092mm的1/32～1/4之間選用。

分丘圖的比例尺，根據丘面積大小，在1：100～1：1000之間選用。

分丘圖的圖紙采用聚脂薄膜或選用其它材料。

(二)分丘圖上應表示的內容

分丘圖上除表示分幅圖的內容外，還應表示房屋權屬界線，界址點點號。注記挑廓、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、房屋輪廓尺寸、墻體歸屬和四至關系等各項房地產要素。

房屋建筑面積注記在每幢房屋的中間，在建筑面積下面劃一橫線，建筑面積保留兩位小數。

房產要素注記在建筑面積上方，包括產別、結構、層數、建成年份8位數字。第一位數字代表產別，第二位數字代表結構，第三、四位數字代表層數，第五至八位數字代表建成年份。

(三)周鄰關系描述

分丘圖上，應分別注明所有周鄰產權人名稱，分丘圖上各種注記的字頭應朝上或朝左。

(四)重合要素的表示與處理

房屋權屬界線與丘界線重合時，表示丘界線;房屋輪廓與房屋權屬界線重合時，表示房屋權屬界線。

(五)作權證附圖描述

用分丘圖作幢權證附圖基本圖時，應用紅筆在分丘圖上勾出該幢房屋的輪廓線。

三、房產分層分戶平面圖

房產分層分戶平面圖(以下簡稱分層分戶圖)是在分丘圖的基礎上繪制的細部圖，對一幢房屋而言，表示每層平面細部尺寸，對于一個戶室號而言，表示該套房屋的平面尺寸及周圍關系。分層分戶圖是房屋產權證的主要附圖。

(一)房室號編注

對于一幢房屋各層不同的權屬單元，應編立戶室號。基本原則為：從北到南、從西向東、從小至大編注戶室號。

商業樓層內的權屬單元須埋設永久性界址標志后才能編注戶室號。

(二)技術要求

1、規格，分層分戶圖幅面采用787mm×l092mm的1/32或1/16，個別房屋平面尺寸較大者，采用787mm×1092mm的1/8。

2、比例尺，分層分戶圖比例在1：100—1：500之間選用。

分層分戶圖圖紙采用打印紙或其它材料。

分層分戶圖的方位應使房屋主要邊或與圖廓底線平行，圖廓內標注北方向。

(三)標注的內容與方法

1、圖廓外標注內容

(1)房屋坐落，標注在外圖廓左上方。

(2)產權人，標注在外圖廓上方中間，產權人名稱應與申請表內填注一致。

(3)測量號。標注在圖廓右上方。

(4)其他，制圖人、校對人、比例尺、制圖日期、圖文件名依次標注在外圖廓下方。

制圖單位標注在外轉圍廓左側。

2、圖廓內標注內容

(1)幢號、層次、戶室號，標注在內圖廓左上方。

(2)建筑面積、層高，標注在內圖廓下方。

(3)對天井、陽臺、樓梯、過道、門斗、院落、屋頂平臺等，應加漢字注記，以避免識圖和計算面積時產生歧義。

(4)套內建筑面積、共有分攤建筑面積、套建筑面積注記在圖廊內的右下方。

3、房屋輪廓線繪制與尺寸標注

(1)權屬界線、封閉陽臺等用0.6mm實線表示，未封閉陽臺用0.6mm虛線表示，周圍關系、陽臺與房屋的分界線用0.2mm實線表示。

(2)繪制坡屋頂分層分戶平面圖時，用0.2mm虛線分隔2.20m以上部位，并標注其平面尺寸。

(3)標注房屋內空尺寸、墻厚、其它房屋標注軸線尺寸和半墻厚、隔熱墻標注墻厚;伸縮縫標注縫隙寬度。

(4)長度尺寸標注以米為單位，面積以平方米為單位，均保留兩位小數。第五章房產面積測算

面積測算系指水平面積測算，房產面積測算包括房屋建筑面積、套內建筑面積、共有建筑面積、戶室(權屬單元)建筑面積等。

一、房產面積計算

(一)一般規定

1、房屋的建筑面積

系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.20m(含2.20m，以下同)以上的永久性建筑。

2、房屋的產權面積

房屋產權面積系指產權人依法擁有所有權的房屋建筑面積。

房屋產權面積由房地產行政主管部門登記確權認定。

3、房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。

4、面積計算要求

各類面積計算須獨立進行兩次，其較差在規定的限差內時取中數作為最后結果，并校對簽字。

(二)成套房屋建筑面積規定

1、套建筑面積

套建筑面積=套內建筑面積+共有分攤建筑面積

2、套內建筑面積

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積十套內陽臺建筑面積

3、套內使用面積

(1)套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、廁

所、儲藏室、壁柜等面積的總和。

(2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

(3)不包含在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

(4)內墻面裝飾厚度計入使用面積。

4、套內墻體面積

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他支撐墻體所占的面積。

(1)套內空間的分隔墻墻體面積

(2)套與套之間，套與共有建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共有墻體，按其墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

(3)套內墻體厚度不包括粉灰裝飾厚度。

5、套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

(1)封閉陽臺是指采用木質、金屬質或塑鋼和玻璃等材料對陽臺完全封閉，作為永久性使用的陽臺。

(2)封閉陽臺的認定以房屋竣工時的狀態為準。

(三)房屋建筑面積計算規定

1、計算全部建筑面積的范圍

(1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

(2)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。

(3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。

(4)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

(5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

(6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

(7)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

(8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

(10)地下室、半地下室及其相應的入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

(11)有柱或圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

(12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

(13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其外圍水平投影面積計算。

(14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

(15)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半建筑面積的范圍

(1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

(3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

(5)有頂蓋未封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

3、不計算建筑面積的范圍

(1)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

(2)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

(3)房屋之間無上蓋的架空通廊。

(4)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

(5)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

(6)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

(7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

(8)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

(9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

(10)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

二、共有建筑面積分攤

(一)一般規定

1、共有建筑面積分攤應遵循本細則，按相關房屋的建筑面積成比例分攤。

2、產權各方有合法權屬分割文件或協議的，共有建筑面積的分攤可按其文件或協議規定執行。

3、共用建筑面積分攤，以幢為基本單位。

4、整幢房屋在銷售和產權轉移、分割中只能采用同一種分攤方法。

5、共有建筑面積按比例分攤的計算公式為：

上式中

式中：K—共有面積分攤系數;

Si—各產權單元自有建筑面積，

δsi—各產權單元應分得的分攤面積，

δsi—需要分攤的分攤面積總和，即共有建筑面積，

Si—參加分攤的各產權單元自有建筑面積總和，

(二)共有建筑面積內容：

1、幢內電梯井、管道井、垃圾道、樓梯間、配電間、屋頂水箱間、水泵間、電梯機房、電腦網絡室(指智能大廈)，公共門廳、過道、地下室、值班室、技術設備層等為本幢服務的公共用房和管理用房。

2、各產權單元與公共建筑之間的分隔墻以及墻外墻水平投影面積的一半。

3、含有隔熱墻的山墻剔除標準墻厚一半后剩余的面積。

4、幢與幢之間連結的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分攤通廊面積。

(三)不計入共有建筑面積的范圍

1、獨立使用的地下室、車棚、車庫。

2、為多幢服務的警衛室、管理用房、設備用房。

3、作為人防工程的地下室。

4、作為路面或街道使用的穿過樓內的通道。(四)共有建筑面積的分攤方法

1、住宅樓共有建筑面積的分攤方法

各套房屋的分攤面積

套房屋的分攤面積=套內建筑面積×分攤系數

其中：

分攤系數=〖SX()幢內共有面積〖〗幢內各套房屋套內面積之和〖SX〗〗

2、商住樓共有建筑面積的分攤方法

(1)功能區域劃分

根據住宅和商業不同的使用功能，按各自的建筑面積將整幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分。

功能區域的劃分以設計圖為準。

(2)共有建筑面積劃分

專為住宅部分服務的樓梯(含室外樓梯)等公用面積計入住宅部分的共有面積。

專為商業部分服務的電梯、門廳、過道等公用面積計入商業部分的共有面積。

服務于消防的人行樓梯、屋頂梯間和幢內為整幢服務的其它共有空間計入住宅、商業部分的共有建筑面積。

(3)住宅部分各套房屋的分攤面積

套分攤面積=套內建筑面積×分攤系數

其中：

分攤系數=幢共有分攤面積+住宅部分共有建筑面積

住宅部分各套內建筑面積之和

(4)商業部分各權屬單元的分攤面積

權屬單元的分攤面積=權屬單元自有面積×權屬單元分攤系數

其中：

權屬單元分攤系數=層分攤面積+層內共有面積

層內各權屬單元自有面積之和

層分攤面積=層自有面積×層分攤系數

其中：

層分攤系數=幢共有分攤面積+商業部分共有建筑面積

商業部分各層自有面積之和

層內共有面積為本層內走道、公用廳等未納入幢共有和商業部份共有面積的共有空間的面積。

3、多功能綜合樓共有建筑面積分攤方法

(1)根據設計圖確定各功能區域范圍。

(2)參照商住樓的分攤計算方法進行共有面積分攤。

(四)操作程序

1、資料準備

(1)經規劃部門批準的施工圖(竣工圖)一套

(2)建房單位對幢內共有、功能區共有部位和劃分提交的書面說明書。

2、勘測

(1)查勘功能區域界限

(2)丈量房屋尺寸：各層外圍尺寸，套內(成套住宅、商業門面攤位、辦公區間)尺寸，包括平面尺寸與層高。

3、分攤方案調查

4、制圖與計算

(1)按經復核后的圖紙(竣工圖)或實際丈量經調整后的尺寸繪制房屋分層分戶平面圖，圖紙幅面采用16K或8K尺寸。

(2)面積計算

建筑面積和共有建筑面積分攤按本實施細則執行。

(3)運算要求

面積計算以平方米為單位，面積計算過程中間結果保留三位小數，最后幢或套面積保留兩位小數，分攤系數保留六位小數。

5、提交勘測報告書

勘測報告書包括：

房屋分層平面圖(一式三份，其中一份存測繪幢袋)

房屋分戶平面圖(一式兩份)

共有建筑面積分攤方案(一式兩份、測繪幢袋一份、存檔一份)幢、戶建筑面積成果表(一式兩份、測繪幢袋一份、存檔一份)戶室號面積對照表(兩份：貼權證、存檔各一份)

(五)其它

1、按82年國家經委基本建設辦公室頒布的《建筑面積計算規則》確認的產權面積仍維持不變;房改房、集資房等房屋在權屬登記中所確定的分攤方法仍然有效。

2、此細則實施前，已按建設部(95)517號文件所確定的分攤方法計算的面積不再改變。

3、已確權發證并部分轉移的房屋，按原分攤方法計算分攤面積。

第六章房產變更測量一、一般規定

(一)變更測量分類

1、現狀變更測量

(1)房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結構、層數的變化;

(2)房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除，倒塌和燒毀;

(3)地名、門牌號的更改。

2、權屬變更測量

(1)房屋買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起權屬轉移;

(2)土地使用權界調整，包括合并、分割、塌沒和截變取直;

(3)征撥、出讓、轉讓土地而引起的土地權屬界線變化可能引起丘界變化;

(4)他項權利范圍的變化和注銷。

(二)變更測量的程序

變更測量應根據房地產變更資料，先進行房地產要素調查，包括現狀、權屬和界址調查，再進行分戶權界和面積的測定，調整有關房產編碼，最后進行(圖、帳、卡、冊、數據庫)修正。

二、變更測量業務要求

(一)變更測量方法

1、變更測量應根據現有變理狀況、確定變更范圍，按平面控制點的分布情況，選擇測量方法。

2、房地產合并和分割，應根據變更登記文件，在當事人或關系人到現場指界實地測定變更后的界址和面積。

3、修測之后，應對現有房產測繪資料進行修正與處理，涉及到產權檔案和信息系統內容的，也應作相應變化。

(二)房產編號與處理

1、丘號

(1)用地合并與分割都應重新編丘號。新增丘號，按分幅圖圖幅內最大丘號續編。

(2)組合丘內新增丘號按丘內的最大丘支號續編。

2、棟號

(1)房產合并或分割應重新編號，原丘號作廢、新幢號按丘內最大棟號續編。

(2)新增房屋按丘內最大幢號續編。

(三)變更測量的要求

1、變更后的分幅圖、分丘圖圖上精度、新補測的界址點精度都應符合本細則的規定。

2、房產分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積的不符值應在限差以內。

4、房產合并后的建筑面積，取被合并房屋建筑面積之和;用地合并后的面積，取被合并的各丘面積之和。

第七章附則

一、長沙市房產測繪原有的技術文件、規定與本細則不符的，以本細則為準。

二、本細則由長沙市房地局負責解釋。

附件一：《實施細則》有關名詞解釋

附件二：房產圖樣式

附件一：

《實施細則》有關名詞解釋

1、廊：泛指聯結房屋墻體以外，有頂蓋和圍護結構，作為通道的建筑物。可分為以下幾種：

(1)柱廊：有頂蓋、有支柱或兼有一側圍護墻體的通道。

(2)檐廊：從屋檐下伸出的有頂蓋但無支柱的通道。兩端有圍護物。

(3)挑廊：有頂蓋、無支柱但有圍護物的懸挑出墻外的通道。

(4)通廊：聯結建筑物間的通道。

(5)門廊：建筑物門前，有頂蓋、有支柱或有圍護結構的通道。

2、假層：是指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層。房屋的假層，應具有采光通風設施。

3、附層：是房屋自然層內的局部層次，即安插在上下兩個正式房屋層之間的房屋，從外部看是二層建筑的房屋，而內部局部為三層，這種層次叫做附層(夾層)。

4、閣樓：指位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓。

5、水箱間：指突出房屋屋面水箱周圍有圍護結構，有頂蓋的房屋。

6、樓梯間：指突出房屋屋面有頂蓋，四周有圍護結構，層高在2.20米以上供維修、消防安全出口用的梯間。

7、電梯間：指突出房屋頂層供停放、檢修、升降電梯用房。

8、騎樓：是指建在道路旁，底層是行人道的樓房或底層用作街巷、道路通行部分的房屋。

第四篇：房屋建筑面積實測需提交的資料

房屋建筑面積實測需提交的資料

1、房屋實測委托合同；

2、房地產測繪項目登記表；

3、土地測繪成果入庫證明；

4、國有土地使用權證復印件；

5、建筑工程施工許可證及建筑工程規劃許可證復印件；

6、經規劃管理部門核準的房屋竣工平面圖、房屋建筑施工平面圖；

7、建設工程竣工驗收備案證明復印件（城建局）；

8、建設工程竣工規劃驗收合格證復印件（規劃局）；

9、授權委托書及受托人身份證復印件；

10、公安部門出據的門牌號證明復印件；

11、區“人防辦”出具的人防工程說明復印件；

12、建設單位與行政執法局物業處簽訂的物業用房移交協議復印件；

13、營業執照及房地產開發企業資質證書復印件；

14、土地出讓合同（驗原件留復印件）；

15、房屋共有部位使用說明；

16、房地產開發項目建筑物所有權區分確認單

17、全體業主共有房地產明細及地下承諾書（原件）

18、投資立項批文

19、房屋測繪成果辦公室認為需要提供的其他資料。（以上提交材料中，復印件需加蓋單位公章）

第五篇：房屋面積測繪規定

第一單元：房產測量規定

1、范圍本標準規定了城鎮房產測量的內容與基本要求，適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業單位及其毗連居民點的房產測量。其他地區的房地產測量亦可參照執行。

2、引用標準下列標準所包含的條文，通過在本標準中引用而構成為本標準的條文。

本標準出版時，所示版本均為有效。所有標準都會被修訂，使用本標準的各方應探討使用下列標準最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中華人民共和國行政區劃代碼GB6962—1986 1：500、1：1000、1：2000比例尺地形圖航空攝影規范GB/T17986．2—2000 第二單元：房產圖圖式CH1003—1995測繪產品質量評定標準

3、房產面積測算 3.1 房產面積測算的內容 3·1·1 面積測算

面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。3·1·2 房屋的建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。3·1·3 房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。

3·1·4 房屋的產權面積

房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。3·1·5 房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。3·1·6 面積測算的要求

各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0．01㎡。3·2 房屋建筑面積測算的有關規定 3·2·1 計算全部建筑面積的范圍

a)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

b)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計算建筑面積。

c)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計算。

d)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e)房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算。f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算

g）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算

a)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算

b)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算

c)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算

d)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

e)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。f)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。g)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

h)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。3.2.2 計算一半建筑面積的范圍

a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。3.2.3不計算建筑面積的范圍

a)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

c)房屋之間無上蓋的架空通廊。

d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

e)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。3.3用地面積測算

3.3.1 用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項地類面積的測算。3.3.2下列土地不計入用地面積： a)無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地。b)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。c)公共使用的河涌、水溝、排污溝。

d)已征用、劃撥或者屬于原房地產證記載范圍，經規劃部門核定需要作市政建設的用地。

e)其他按規定不計入用地的面積。

3.3.3 用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。

3.4 面積測算的方法與精度要求 3.4.1坐標解析法

A）根據界址點坐標成果表上數據，按下式計算面積。1nS=Xi(Yi+1---－Yi-1)……………………………（18）2i=1或1nS=Yi(Xi-1---－Xi+1)……………………………（19）2i=1 式中：

S——面積，㎡；

Xi——界址點的縱坐標，m； Yi——界址點的橫坐標，m；

n——界址點個數i————界址點序號，按順時針方向順編。B）面積中誤差按下式計算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………（20）式中：

ms——面積中誤差，㎡；

mj——相應等級界址點規定的點位中誤差，m； Di-1,i+1——多邊形中對角線長度，m。3·4·2 實地量距法

A）規則圖形，可根據實地丈量的邊長直接計算面積；不規則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。

B）面積誤差按3·2·6規定計算，其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產行政主管部門根據當地的實際情況決定。

3·4·3 圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規定： △S=±0．0003MS…………………………...........………（21）式中：

△S——兩次量面積較差，㎡； S——所量算面積，㎡； M——圖的比例尺分母。

使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5cm2。圖上量距應量至0．2mm。

4、變更測量 4·1 一般規定

4·1·1 變更測量的分類變更測量分為現狀變更和權屬變更測量。4·1·2 現狀變更測量內容

A）房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結構、層數的變化； B）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀； C）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網等圍護物以及房屋附屬設施的變化； D）道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化； E）地名、門牌號的更改；F）房屋及其用地分類面積增減變化。

附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分攤

B1 成套房屋建筑面積的測算

B1·1 成套房屋的建筑面積成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

B1·2 套內房屋使用面積套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：

a)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

b)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。d)內墻面裝飾厚度計入使用面積。B1·3 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

B1·4 套內陽臺建筑面積按8·2的規定計算。套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

B2 共有共用面積的處理和分攤公式

B2·1 共有共用面積的內容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

B2·2 共有共用面積的處理原則

a)產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。b)無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。B2·3 共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算： δSi=K·Si∑δSiK=∑Si 式中：

K——為面積的分攤系數；

Si——為各單元參加分攤的建筑面積，㎡； δSi——為各單元參加分攤所得的分攤面積，㎡； ∑δSi——為需要分攤的分攤面積總和，㎡； ∑Si——為參加分攤的各單元建筑面積總和，㎡；

B3 共有建筑面積的分攤

B3·1 共有建筑面積的內容共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

B3·2 共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。B3·3 共有建筑面積的分攤方法

a)住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元，依照B2的方法和計算公式，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。b)商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。c)多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。