第一篇：征地拆遷山林房屋面積計算

征地拆遷山林房屋面積計算

標簽： 合法權益 說是 農業人口 征收與補償 計算方法 文化

最近，筆者在電視、網絡、新聞媒體中看到一些，有關關于農村征地拆遷補償的新聞，地方政府是怎么怎么的為農民著想，又是怎么怎么的對農民進行了合理補償。不過，筆者讀后心里總不是滋味。

前幾天，筆者看到一則對農民征地補償新聞,一個城市征收農民土地，一塊同樣的，兩個價，80%的土地按每畝8萬（120元/平方米）給付，20%的土地按每畝100萬（1500元/平方米）給付，這說明農民的土地至少值1500元1平方米的，同一塊兒地能給出兩個價來，不知道當地政府是怎么考慮的，土地要是你的，這種征收法，你會同意嗎？耐人尋味。還有，在農權網上看到一則帖子，征收農民的房屋政府給補償每平方米400元，不知道當地政府是怎么的想的，以筆者當地農民建房為例，農民建設一所新房子，每平方米就得花約1500元，試想，這樣的補償，讓農民怎么購建房屋，又怎么來生活。

還有，就是農民的土地同地不同價，給農民的土地分片定價。無錫調整征地補償標準 全市劃分為一、二類地區。這就好比說，同樣的土地種稻子，你能說同樣的大米在市場賣出兩個價？農民的土地作為生產、生活必要的要素，不能完全等同于市場，要考慮農民的長遠生計，顯然這種征地補償方式是不合理的。

目前建于，集體土地、房屋的征收法律法規滯后，不健全。那么，在情況下，農民在征地拆遷中，怎樣來計算補償款才合理？尊重農民，保障農民長遠生計？在征地拆遷補償款計算中，農民應當必要考慮的因素，應當注意的問題，只有抓住要點才能在征地拆遷中得到較合理的補償。這里筆者，給農民朋友一個思路，供農民在征地拆遷維權中參考。

農民在計算土地、房屋補償款時，首先要了解：集體土地所有權、使用權及土地市場價值等相關法律才能更好地維護農民合法的權益

集體土地所有權

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八條：土地所有權歸屬，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第十九條規定：集體土地所有權，“土地改革時分給農民并頒發了土地所有證的土地，屬于農民集體所有；實施《六十條》時確定為集體所有的土地，屬農民集體所有。”

依據《中華人民共和國土地管理法》第4條之規定，我國實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉用建設用地、控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地的行為都屬于非法占用農用地的范疇。

地方政府非法占用農用地的情形主要有以下五種：弄虛作假，主要是指使用土地的地方政府，雖然占地經過有權機關批準并且取得了用地手續，但是他的用地手續是通過弄虛作假騙取來的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，將基本農田或其它農用地撂荒成未利用地向有具有土地審批權的管理機關申報。少報多占，主要指超出批準用地的面積占用土地。比如，某建設項目被批準占用土地50畝，在實施建設的過程中，卻占用了500畝，超占的50畝不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批準文件以及辦理用地手續即占用土地的行為。未轉先占，即未經依法批轉土地利用就占用農用地的違法行為。未征先占，即未經土地征收程序改變土地權屬就占用農用地的違法行為。由此可見，沒有取得手續批文違法占地，農民有權拒絕征地。

土地使用權

《土地管理法》第九條規定：土地使用權，“國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。”《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第四十三條規定：集體土地建設用地使用權，“鄉（鎮）村辦企業事業單位和個人依法使用農民集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權。”

現行的土地管理法律將土地的所有權和使用權相分離的基本原則，也就是說，雖然國家和農民集體擁有土地，但是政府機構、企事業單位、社會團體、個人等都可以在符合法律規定的情況下，辦理相關合法的手續，取得合理利用土地的權利關獲得收益。但是，這并不意味著其對土地的使用可以不受任何限制，還是應當承擔保護，管理和合理利用土地的義務，根據土地的屬性不同，科學合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。因此，強占亂占侵犯農民土地使用權的行為都錯誤的違法行為。

依據《憲法》、《民法》、《物權法》、《農村土地承包法》等相關的國家法律上來看，農村土地的承包經營權是一種用益權，物權最重要的特征就是直接支配和保護之絕對性。物權的直接支配性，指物權人得依自己的意思，無須他人意思或行為之介入，對標的物為管領處分的權利。物權的絕對性，指物權人于其標的的物之支配領域內，非經其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構成違法。對于農村集體所有的土地，農民作為農村集體經濟的成員取得其承包經營權，屬于用益權。這種用益權一經設立，就具有物權的屬性，即具有排除包括有權人（發包人）在內的一切人的干涉和侵害。還有，溫家寶總理在十屆人大四次會議結束后舉行的記者招待會上，答中外記者說的話：“中國的總理懂得一個道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進，永不退縮，不言失敗。我們說要給農民的土地經營權以長期的保障，15年不變，30年不變，就是說永遠不變。必須實行最嚴格的耕地保護制度，必須保護農民對土地生產經營的自主權，占用農民土地必須給予應有的補償。土地出讓金主要應該給予農民。必須依法嚴懲那些違背法律、強占亂占農民土地的人。”

《中共中央國務院關于2009年促進農業穩定發展農民持續增收的若干意見》（2009年中央1號文件）也明確規定：“穩定農村土地承包關系。抓緊修訂、完善相關法律法規和政策，賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關系保持穩定并長久不變。強化對土地承包經營權的物權保護，做好集體土地所有權確權登記頒證工作，將權屬落實到法定行使所有權的集體組織；穩步開展土地承包經營權登記試點，把承包地塊的面積、空間位置和權屬證書落實到農戶，嚴禁借機調整土地承包關系，堅決禁止和糾正違法收回農民承包土地的行為。”

這些規定都遠遠地突破了《土地管理法》、《農村土地承包法》中農民土地使用權限的所規定，都足以證明，農民的土地承包權使用長久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規定的，來進行征收，這對農民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有權、使用權，可以說，地方政府目前的征地拆遷90%以上的都是違法的，因此，農民可要求最高的補償。

土地自身價值

價值規律是商品經濟的基本規律，是商品生產和商品交換的基本規律。只要存在商品生產和商品交換，就存在價值規律。（1）價值規律是商品經濟的基本規律，但并不是商品經濟中唯一的經濟規律。商品經濟中有許多經濟規律，價值規律是基本的規律。（2）價值規律作為商品經濟的基本規律，同其他任何規律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉移的。土地作為三大生產要素之一，在社會經濟可持續發展戰略中起著基礎性、決定性作用。土地有償使用，要符合價值規律。同樣的土地，國有土地就有市場價值，集體土地就不具有市場

價值，顯然，這是不符價值規律，也是不符合邏輯的。

便于農民朋友理解，這里多提一嘴，什么是土地自身價值？如果農民的土地不值錢，那政府、開發商就不會對農民的土地眼紅了。打個不確切比方，就是農民的土地很值錢，假如說農民的土地是一個聚寶盆，年年會給農民家送錢，就是秋天土地里的收成，因為農民的收成有了錢就可以無憂無慮世世代代地去生活。這時候，有人要賣農民的“聚寶盆”，要斷了你的生路，對農民而言“生路”值多少錢？事實上這個“生路”就是這里所講的土地自身價值。因此，農民為了生存，為了活命，就不能輕易要賣掉的。即使是賣也應是合理的，得保障農民自身的長遠生存。

盡管集體土地，還沿用著計劃經濟的落后的管理模式，但土地自身的市場價值以充分顯現出來，如果農民的土地不值錢，那在征地拆遷中就不會制造流血傷亡事件了。《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過）文件精神提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。”這改變了農村集體土地只能被行政征收才能成為建設用地的做法，體現了追求城鄉協調發展的科學精神，擺脫傳統建設用地管理模式的束縛。

征地拆遷中，有這樣一句話：“中國最便宜的是農民的土地，最貴的也是農民的土地”。簡直就是對農民的侵略。不給農民一個合理的市場價格，進行合理的補償，放到誰的頭上，誰也不會干的，最終的結局就是抗爭，以死來抗爭。在征地拆遷中，真正體現土地自身的市場價值，才是對農民最公正的，才是構筑和諧社會，社會主義價值觀的充分體現。

關于對同地價的理解，將農民的土地分類劃分等級進行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同價，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 2004年10月21日 國發〔2004〕28號）：(十二)完善征地補償辦法，征地補償做到同地同價。筆者理解文件精神是，同地同價應當是指土地在同一地區的的價格應當是相同的價格，不是地方政府所講的同地同價，是同村的土地相同價格，也不是事先由地方政府按照距離城市城區遠近等因素，將農民的土地進行分類劃分等級后，所說的同地同價，事實上，這就是同地不同價。地方政府先入為主對農民的說，你的土地是二類土地價格。地方政府為了獲取更的土地出讓利潤，一般將農民的土地劃分為二類或三類，有的地方政府甚至劃分的更多一些，可達四類或五類。以筆者所在地的延吉市為例，就是把農民的土地劃分四個等級，筆者認為，這是不符合中央對農民征地要到合理補償，保障農民長遠生計的政策精神的。

道理很簡單，征收農民土地、房屋，政府給農民在不同的區域的內的價格不同，但最終征收農民土地都是以現金兌現的。假如說農民的房屋被征收了，農民首要的是解決住的問題，于是就同開發商說，你的房子價格50萬，可政府是按五類區給補償的就10萬元，那開發商為了社會責任，也把你的同樣的房子價格，按照五個價格來賣，農民可以10萬元，買你的房子了。這可能嗎？現實中，政府無論將征收農民的土地分成幾類價格，但在同省同一市（或一縣）的農民生存生活成本是一樣的，同一市場，同一商品的價格不可能有三六九等的，這顯然是對被征地拆遷農民的不公。

農民的土地作為生產、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解為市場行為，土地是農民的生存基礎。再者，我國農民土地人均不足1市畝，城市郊區的農民所占的土地更少，以延吉市朝陽川東豐村農民為例，現在每人擁有土地不中400平方米。這么少的土地，地方政府做不到同地同價，在將土地劃分成幾個等級，錢，利潤是政府賺了，可接下來的問題是，農民怎么去生活？試想，我們政府的這么人民公仆們，如果土地你的，給你這么劃分片區等級，然后對你進行補償，你干嗎？？

因此，農民在征地補償中，不能讓地方政府的紅頭文件、公告給忽悠住了。文件政策法規服從的原則，地方服從中央，地方政策由違背中央的，按中央的執行。農民拿中央的文件進行與地方政府發布的同類的文件進行對照，由違背中央意愿的，農民有權拒絕執行。地方政府把土地分成幾個片幾個價，這些都是蒙人的。建議，農民平時多學些相關征地拆遷的法律法規政策，這樣在征地拆遷補償中，就沒有敢欺負你了，我們畢竟社會主義法制社會，主動權就會把握在農民的手中。

集體土地、房屋征收補償計算方法

在土地征收中，國家的對農民的政策是：合理補償、妥善安置，保障農民的長遠生計（根據國家相關的征地法律法規綜合整理，相關的征地拆遷法律法規可查閱筆者的博客草根的心聲，博客中的相關法律分類）。農民在征地補償中應當考慮土地的自身市場價值、土地的附加值（農地的年產值）、通貨膨脹、最后才是安置費用。

為什么要考慮通貨膨脹呢？通貨膨脹是經濟發展的必然產物，是不可否認的事實。那么，什么是通貨膨脹，簡單地說，就是讓你手中的錢貶值，舉個例子：假如，你手中有100元錢，你不花，就在手中，如果通貨膨脹率平均為5%，15年后購買力就只是現在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，購買力就僅僅是現在的9%了。

征地將農民世代賴以生存的飯碗砸了。如果農民在征地中不這樣綜合性地去考慮問題，就目前各地政府給補償的那點錢一般僅夠2年的生存費用，政府就什么也不管了。對農民來說，生存都成問題，就更別說什么長遠生計了。所以，在征地中，以上這些因素是農民必須要考慮的。

1、承包土地（口糧地）的補償計算方法

《土地管理法》第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。”

《土地管理法》規定的土地征收補償制度單純以土地原用途和前三年內的經濟產出平均率計算, 導致農村土地被征收后農民僅能獲得土地補償款的1—5%左右，而且土地征收補償款的分配不盡合理。據相關調查發現, 耕地轉為商業用地時, 政府與集體和農民所得收益比最高可達99∶1;未利用土地轉為商業用地時, 政府與集體和農民所得的收益比最高可達199∶1 , 在沿海經濟發達地區甚至可達千比一，與政府取得的土地出讓收益相比, 農民得到的征地補償款僅為冰山一角，有的連基本生活都難以得到保障。此外，集體經濟組織與農民之間對補償款的分配亦不盡合理。

按照原用途給予補償，這是根本上就是不合理的。農民當然就不會接受。那么，在征地中怎么樣補償才算合理。

在集體土地沒有市場化，《土地管理法》沒有修改的現實下，土地是按照原用途給予補償。那農民怎么算，技巧在土地承包使用權的長久不變。長久不變你能說是200年不變，還是500年不變，顯然，按照《土地管理法》的計算是站不住腳的。保障農民的長遠的生計，是政策所規定的，為了保障農民的長遠的生計，那將年產值先算200年的吧。

假設，1平方米的年產值為50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。當然土地所種作物不同，年產值也就不同，還有有沒有溫室棚，若有還要將1年能出幾季，考慮進去的。一般溫室棚北方1年到少能出2—3季。

值得注意的是，如果地方政府將農民土地分成幾等級定價，如果是違背中央文件精神愿

意的，農民可以拒絕不理他，只要在征地補償中，時刻把握住中央對農民土地的政策是長久不變，只有這樣，才能保障農民的長遠生計。分析到這里，就一目了然了，這里我們還沒有計算土地的自身的市場價值。有人說農民貪婪，漫天要價，事實勝于雄辯，不攻自破。

2、集體土地上的房屋征收補償計算方法

實際征收中可能有二種可能，一是只征收了房屋，沒有征收承包地；二農民的房屋、承包地同時被征收。

如果只征收了農民的房屋，沒有征收承包地的，在這種情況下，建議農民置換，要求拿同樣的地面積同樣的房屋面積來換，這樣是為了便于農民生產，同時也比較合理。一般各省土地條例都規定了農民的宅基地的使用面積。比如《吉林省土地條例》中規定一農戶宅基地的使用面積為330平方米。如果不能置換，應考慮購買同樣的房屋的價值，宅基地使用的其他土地面積應當考慮土地的市價值。什么意思，你讓我沒有房子住了，我總得去再賣一所吧，同時，還得考慮便于農業生產。

如果農民的房屋、承包地一起被征收了，那么，沒有農業生產了，這時就全都市化了，農村房屋拆遷補償應借鑒《國有土地上房屋征收與補償條例》的四個原則進行要求。因各地情況不同，筆者沒有進行具體的計算分析。這里只是給農民一個思路，僅供農民在實際房屋征收中參考。關于土地維權方面的筆者另有文章，請查閱筆者博客。

許多地方政府為追求經濟發展和政績，以犧牲被征地農民利益為代價，任意擴大征收權，土地征收工作中明顯存在對農民不公平行為，征地補償標準偏低，政府低價征高價賣、與民爭利以及征地補償分配混亂導致一些地區在土地征收實現土地用途轉移過程中，不同程度地存在開發區和工商企業盲目圈占耕地、肆意擴大城市建設規模以及在征地過程中對被征地農民安置不足，嚴重地侵犯了被征地農民利益。土地權利的易手，伴隨著被征地農民的赤貧噩夢，造就了地方政府的光輝政績和商人的暴富。在商業利益和政治資本的雙重利益驅動下，許多農民在工業化、城市化進程中大量失地失業失去社會保障，成為種田無地、就業無崗、社保無份的人。

農民只有團結，只有斗爭，才會有公平、公正、合理，一盤散沙，只能永遠是任人宰割的羔羊！

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溫馨提示：感謝您關注農民這一弱勢群體。本旨意是維護公民合法的土地、房屋使用權。制止非法暴力、流氓無賴式的強征強拆，揭露社會丑惡，弘揚正義；維護法律的尊嚴，構筑社會主義和諧社會。讓更的更多的人學法用法，維護自己的合法權益。

第二篇：房屋拆遷面積計算標準

房屋拆遷面積計算標準 2010-11-19 15:39:29 房屋拆遷通常以房屋建筑面積多少作為補償與安置依據。房屋建筑面積，以房地產權證記載的建筑面積為準。無房地產權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。無房地產權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，或者雖無批準文件但在1981年以前已經建造用于居住的房屋，以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建筑面積為準。

房屋所有權證書載明的建筑面積或房產管理部門確認的實際測量面積。房屋建筑面積小于土地使用面積的，區位補償面積應當按照土地使用面積計算。

對于臨時建筑、閣樓、以及實際建筑面積大于房屋所有權證面積的，視具體情況而定。違章建筑一律不補償安置。

武律師：根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定：征收房屋應先補償后搬遷，無論是自愿搬遷還是強制搬遷，其前提都是必須補償到位。你們之間雖然簽訂了拆遷協議，但是沒有作出補償就拆房，屬于違反拆遷程序的行為。

第三篇：征地和城市房屋拆遷中房屋面積測算方法

引言

當前，城市化進程的發展迅速，新農村建設的逐步推進。政府為了改善居民的住房條件和城市的面貌，同時為了節約土地，優化土地配置看，提高土地的利用效率，需要對農村土地征用區和城市改造區房屋進行拆遷。拆遷安置與補償工作關系到被拆遷人、政府及相關企業等各方權益，必須認真嚴格對待。而房屋貨幣補償或者產權調換，很重要的一個依據就是房屋的面積，因此，如何準確、高效的對待拆遷房屋面積進行測算，對拆遷相關單位及人員而言，是非常重要的。

測算內容與依據

房屋面積測算內容首先應符合房屋的基本條件和要求，即能滿足基本的生產或生活需要，可作為生產或生活的場所。根據相關規范和規定的要求，能夠測算房屋面積的房屋原則上應具備一些基本條件：應該有上蓋和維護結構，結構牢固、屬于永久性建筑物，具有一定的層高等。

當前房屋拆遷主要牽扯到兩個方面：一是城區改造中的拆遷；一是農村土地征用中房屋的拆遷。由于我國城市及農村的土地和房產制度不同，因此在實際拆遷過程中，不同類型的房屋，面積測算過程中應有所區別。

2.1 城市房屋拆遷房屋面積測算內容與依據

城市房屋以商品房為主，商品房購買以套產權面積為計價依據，其產權面積的測算依據以《房產測量規范》為準，因此拆遷測量中應以《房產測量規范》中關于成套房屋建筑面積測算的相關規定作為測量依據。

2.2 農村拆遷房屋面積測算內容與依據

由于農村房屋主要是通過自建的方式建造，而非通過商品房買賣的手段購買，目前而言，農村房屋不具有商品屬性，不能進入商品房市場進行流通，其成本主要是建造成本，這種特征更加符合《建筑工程建筑面積計算規范》作為工程造價依據的特點，因此在進行農房面積測算中，以此為依據較合適。

測算程序與方法

3.1 準備工作

要進行技術人員和儀器準備。測量小組以3-4人一組，通知相關人員按時到場，與房屋產權人做好溝通工作，對待測房屋進行觀察了解。準備好手持測距儀、鋼尺、皮尺、記錄表格等測量記錄儀器。

3.2 外業實測

3.2.1 城市國有土地房屋測量

對于城市國有土地上建造的房屋，一般都有房產證，房產證上記有房產面積，但是由于政策原因或者其它原因，造成面積不真實等，因此必須對被拆遷房屋進行重新測量。相關人員到場的情況下，根據繪制好的測量草圖，進行實際測繪。因為城市房屋面積測算中需要對共有部位進行面積分攤，因此在測繪前首先應對專有部位和公用部位進行認定和區別，然后對各部分的相關部位的長度進行測量。

(1)共用部位認定。共有共用面積是指為多個產權人共同擁有，共同使用的部位的面積。包括共用的樓梯、過道、公共門廳以及為本幢服務的用房面積等。要測算房產產權面積，首先應對本部分內容進行準確認定，以房產測量規范為依據，進行準確認定。

(2)測量位置。按照相關建筑及房產規范，房屋面積測算應按房屋外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算。因此底層外圍尺寸都應一一測量，尺寸應滿足幾何條件，如外框投影與底層外框水平投影完全一樣，不必重新測，注明即可，如不一致應每層分別測量。對于地下層等外圍尺寸不能直接測量的，可先測量內部凈空長度，再分別測量兩端墻厚，兩者相加即可。墻厚測量可直接選取三個位置進行測量取平均值，對于無法直接測的，可取內外尺寸差，間接測量。

(3)墻體處理。對于成幢房屋，其產權面積（建筑面積）包含自用墻體面積（套內）和共用墻體的部分面積，因此對于墻體面積的測算與處理，應首先識別墻體為自用墻還是共用墻，自用墻完全計入產權面積，因此測量相關部位長度時，直接包含墻體測量即可。而對于共用墻，要分清共用方式，墻體厚度或面積按照共用方式，分攤到各相關部位。由于墻體一半是共同擁有，因此在繪制計算草圖時，為了后期計算方便，將直接繪出產權邊界線之間的長度，即量算時計算至權屬邊界線，即共用墻的中心線，從而可以直接計算房屋的套內面積。

(4)陽臺測量。按照房產測量規范，封閉陽臺和有頂蓋陽臺是計算面積的，因此要對陽臺面積進行測算。測量過程中要測量外沿的長和寬，即包含了陽臺墻的厚度，對于不規則陽臺，則可采用幾何圖形分割法進行測量處理。

3.2.2 農村集體土地房屋測量

農村集體土地房屋主要是在宅基地上建造的房屋，根據我國的相關制度，當前大部分農村房屋都未辦理房產證，因此對于房屋面積沒有數據可查詢，同時農村房屋翻建變動更新較快，必須對拆遷房屋的實際狀況進行測繪。由于農房一般不牽扯分攤計算的問題，只要根據實際情況，將本宅基地上符合建筑面積計算要求的房屋面積測算即可。主要的工作內容仍是計算面積部位相關長度的測算，為了便于后期計算，可直接測量建筑物外墻邊界線長度，測量部位可參照城市房屋。并同時繪制計算草圖，將相關尺寸標注與圖上。

3.3 內業處理計算

內業處理就是根據外業實測數據，對待拆遷房屋的產權面積進行計算。由于兩種形式的房屋面積測算依據不同，應根據實際情況，采用不同方法進行面積計算。

(1)國有土地房屋面積計算。遵循房產測量規范中關于房產面積測算的方法要求，以幢為單位，首先計算本幢建筑物中每一產權單元的套內面積，即套內使用面積、墻體面積和陽臺面積之和。按照前述，草圖中一般標注每一產權單元的權屬邊界線的長度，因此只需按照草圖計算產權邊界線范圍內面積然后加上所屬陽臺面積即可。

對于共用部位，首先確定共用者，然后計算共用部位面積，按照房產測量規范中共用面積分攤方法及精度進行分攤計算，最后確定各產權單元的產權面積。

(2)農村集體土地房屋面積計算。一般無共用部位，無需進行面積分攤計算，因此按照外業實測數據，將計算面積部位的面積進行計算即可。

一般房屋形狀較規則，利用幾何關系即可將相關部位面積計算出來，如形狀不規則的房屋，可采用解析法等方法進行測算。另外也可根據草圖和相關尺寸，利用autocad等軟件，繪制電子圖形，實現面積計算的自動化，提高效率。

注意要點

(1)實地測繪時，相關人員到場（測繪、產權人及委托人，拆遷辦政府人員），測量結果應有相關人員簽字確認，并保留存檔。

(2)注意收集房屋的所有權證和土地使用權證，其數據具有重要參考借鑒意義，是進行面積差值比較的直接依據。

(3)要注意測量精度，長度測量應往返測量取平均值，精度要保留到小數點后三位。

(4)由于房屋價值量大，測量工作必須認真、公平，同時與房屋產權人做好溝通解釋和后期的服務工作。

參考文獻：

[1] 國家技術監督局.GB/T 17986-2000 房產測量規范[S].北京:中國標準出版社,2000.[2] 建設部,國家質量監督總局.GB/T 50353-2005 建筑工程建筑面積計算規范[S].北京:中國計劃出版社,2005.[3] 沈均,溫宇斌.淺談拆遷賠償中房屋面積測繪應把握的若干要點[J].浙江測繪,2009,(3):29-31.[4] 劉寧,郭斌,隋浩智.拆遷評估中房屋建筑面積的計算研究[J].管理觀察,2011,(8):177-178.

第四篇：房屋的銷售面積計算

房屋的銷售面積計算

1、商品房銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

房屋銷售面積=套內建筑面積+應分攤的公用建筑面積。

銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。

商品房銷售面積的標注單位應當為平方米。

商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。

按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大于整幢商品房的實際總面積。

2、．套內建筑面積

商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個人私有；與套內使用面積相比，更能完事地反映買房人個人私有部分的產權。

套內建筑面積的計算公式為：

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

3．套內使用面積

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，按以下規定計算：

（1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；

（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；

（3）不包括在結構面積中的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；

（4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。

4、．套內墻體面積

套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：

（1）共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

（2）非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

5、．套內陽臺建筑面積

按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

其中：

（1）原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

（2）挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；

（3）凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

（4）半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

6、．公用建筑面積

商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為每戶分攤公用建筑面積之和。

公用建筑面積由兩部分組成：

（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）

另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括什么？

倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。

7、．分攤的公用建筑面積如何計算

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：

分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積Ⅹ公用建筑面積分攤系數

公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積

公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和

第五篇：征地房屋拆遷補償安置協議書范文

征地房屋拆遷補償安置協議書

甲方： 德陽明源電力（集團）有限公司（農民拆遷補償安置實施人）乙方： 簡陽市新市鎮 董家 村 十 社 王洪江（被拆遷人）

根據《中華人民共和國土地管理法》、川辦函[2008]73號、資府發[2008]152號、簡府辦函[2010]7號文件等相關法律、法規的規定，甲乙雙方本著平等自愿的原則，經協商一致，對棉豐~普安220kV線路新建工程項目涉及的 新市 鎮 董家 村 十 社的乙方農房拆遷補償安置的有關事項簽訂本協議。

第一條 乙方情況

（一）乙方在拆遷范圍內的房屋產權證號無面積㎡；土地使用證號為 無 號，宅基地面積㎡。

經實地勘查，乙方房屋建筑面積為217.44 ㎡（其中：磚混房屋123.84㎡，磚瓦房屋93.60㎡）。

（二）乙方在本社常住人口4 人；屬于確定的應安置人口4 人，分別是：戶主：王洪江、妻子：張洪瓊、女：王麗、子：王濤。

（三）乙方被拆遷房屋的產權屬于私產，土地性質屬于農村集體土地。

第二條拆遷補償安置方式

根據棉豐~普安220kV線路建設的規劃要求，對乙方采取貨幣補償，自行拆遷的方式進行拆遷補償安置。

第三條拆遷補償

（一）乙方房屋及地上附著物的拆遷由甲方補償，補償標準按照

簡府辦函[2010]7號文件《成安渝高速公路簡陽段征地拆遷工作實施方案》和資府函[2008]152號文件規定的標準執行。

（二）甲、乙雙方本著農戶自行拆遷的原則，經現場實際丈量清點核算，甲方應一次性補償乙方各項費用如下：（1）磚混房屋 123.84 ㎡× 420元/㎡= 52013 元；（2）磚瓦（土瓦）93.60㎡× 280 元/㎡= 26208 元；

（3）房內附屬物補償25434元；（4）過渡期補貼4人× 75元/人?月×12月=3600元；（5）搬家費：2次×200元/次=400元；（6）殘值收購217.44㎡×15元/㎡=3262元。

各項補償及補助費共計110917元。（大寫：壹拾壹萬零玖佰壹拾柒元整）。

第四條宅基地補劃及產權辦理

乙方享受補劃宅基地面積，按《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》規定的標準執行。補劃宅基地所占土地根據統一規劃由所在村組負責調節。乙方的臨時過渡期為2011年 11 月 8 日起至2012年 11 月7日，過渡期為12個月。產權辦理由甲方負責。

第五條獎懲辦法

乙方從簽訂協議之日起 30 日內完成搬遷并將房屋自行拆除的，可享受按時搬遷獎勵金：磚混（磚瓦）217.44㎡×280元= 60883 元，合計60883 元。該費用在被拆遷戶按時搬遷并將房屋自行拆除后領取。逾期不搬遷的，從逾期之日起5日內報市人民政府批準，由政府組織相關部門實施強制搬遷，并可按照《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》的規定對拒不搬遷的當事人處以3000以上20000元以下的罰款。

第六條拆遷安全責任

根據棉豐~普安220kV線路建設的要求，乙方采取農戶自行拆遷的方式

進行拆遷。乙方在拆遷過程中應注意拆遷的安全，如乙方在拆遷過程中發生拆遷安全事故，一切責任由乙方全部承擔。

第七條本協議經甲、乙雙方簽字后生效，雙方均不得擅自改變。誰違反本協議，由此造成的損失由違約方承擔，本協議內容履行完畢合同終止。

第八條本協議一式肆份，甲方叁份，乙方壹份。

甲方： 德陽明源電力（集團）有限公司

乙方： 簡陽市新市鎮董家村十社

甲方代表： 乙方代表：

二○一一年十一月八日