第一篇：房屋銷售面積計算方法

房屋銷售面積計算方法

2006-12-28 10:56:

52面積大小是計算商品房價格的重要結算數據，消費者購房時，大

多依照開發商提供的銷售面積計算價格。那么房屋面積該如何計算？

開發商計算的數據是否準確？如果對房屋面積有疑問應該找誰？對

此，我們組織以下知識供購房者參考。

什么是房屋銷售面積：

商品房的銷售面積，俗稱房屋建筑面積。它是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積即套內建筑面積與應分攤公用建筑

面積之和。即：

商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積

專家提醒：目前，市場上大多數開發商都是按照建筑面積結算

房屋價格，少數開發商按照套內建筑面積或者套結算房屋價格。

如何計算套內建筑面積 ？

套內建筑面積是套內使用面積和套內墻體面積之和。

①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》規定的方法計

算。②套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

專家提醒：消費者要檢查面積是否準確，可以查看房屋竣工圖。根據

該圖上軸線尺寸，計算出所有軸線范圍面積，即得到套內建筑面積。

公用建筑面積的組成和計算

①商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：

１、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過

道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面

積；

２、各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山

墻墻體水平投影面積的５０％。

第二篇：房屋的銷售面積計算

房屋的銷售面積計算

1、商品房銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

房屋銷售面積=套內建筑面積+應分攤的公用建筑面積。

銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。

商品房銷售面積的標注單位應當為平方米。

商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。

按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大于整幢商品房的實際總面積。

2、．套內建筑面積

商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個人私有；與套內使用面積相比，更能完事地反映買房人個人私有部分的產權。

套內建筑面積的計算公式為：

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

3．套內使用面積

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，按以下規定計算：

（1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；

（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；

（3）不包括在結構面積中的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；

（4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。

4、．套內墻體面積

套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：

（1）共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

（2）非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

5、．套內陽臺建筑面積

按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

其中：

（1）原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

（2）挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；

（3）凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

（4）半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

6、．公用建筑面積

商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為每戶分攤公用建筑面積之和。

公用建筑面積由兩部分組成：

（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）

另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括什么？

倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。

7、．分攤的公用建筑面積如何計算

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：

分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積Ⅹ公用建筑面積分攤系數

公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積

公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和

第三篇：封閉陽臺面積計算方法

封閉陽臺面積計算方法

無頂蓋陽臺不算面積

南京市房產局人士表示，目前正在執行的《房產測量規范》很多規定已經落伍，比如“陽臺按照封閉和不封閉分別計算全面積和一半面積，陽臺是否封閉是根據規劃核準圖設計為準”。但在實際操作中，由于陽臺的設計狀況在平面圖和立面圖上反映不一致，容易造成測繪人員測算失誤。而另一方面，有的開發商為了獲得不當利益，竟然提供假規劃核準圖，將不封閉陽臺改為封閉陽臺。

這次新《規則》做了調整，規定封閉或不封閉陽臺均按一半面積計算；頂蓋不能完全覆蓋陽臺的，視為無頂蓋陽臺，不計算面積。

房屋層高須為凈高

在新《規則》中，對原來走廊、門廊計算全面積或半面積定義不清的地方也作了修改。對于不同結構類型的走廊明確了不同的計算方法，統一了計算標準，增加了定義，如“主墻體內”、“主墻體外”的走廊，“封閉”、“未封閉”的走廊、門廊，便于測繪人員現場認定，具有可操作性。還有斜面結構房屋，實際測量時無法準確定位層高2.20米的位置，為了解決這一問題，在新《規則》中采用了凈高的概念，從而能在室內準確測量。

商用部位不給住宅分攤

記者了解到，新《規則》對一些特別的共有共用部位也作出了具體的分攤規定。比如：“垂直穿越其他功能區而只為某一功能區服務的樓梯間、電梯間、管道井等，其中位于其他功能區范圍內的投影面積不予分攤。”如一幢綜合樓，一層為商業，二至四層為辦公，五層以上為住宅，專為住宅服務的樓梯間、電梯間、管道井等共有共用部位必然穿越商業和辦公功能區，按照新規則，一至四層內的這些共有共用部位就不給住宅功能區分攤。這樣規定減少了上部功能區由于房屋設計功能的不同而增加的分攤面積，使共用面積的分攤更為合理。

新型墻體計入建筑面積

據悉，這次新《規則》還細化了分攤方式，如老《規范》對住宅樓只規定了按幢分攤共有共用部位，但目前即使是單一的住宅樓，設計形式也多種多樣：有的單元設計有電梯，有的單元沒有電梯；有的單元設計為多層，有的單元為小高層，如果有這些狀況的住宅樓依然按幢分攤，顯然是不合理的。因此《規則》明確了住宅樓應根據設計功能的不同設立不同的分攤系數。

同時，對過去《規范》中沒有涉及到的新情況、新問題，此次新《規則》也作了補充。如建設部正在大力推行的保溫節能新型材料，房屋的外墻體增加了隔熱保溫層，形成了復合墻體，南京已有個別樓盤采用了這種墻體。這種墻體已列入規劃核準的范疇，應一并計入房屋建筑面積。

快報記者 尹曉波

據了解，根據目前“入戶花園”的樓盤設計狀況，“入戶花園”的部位有兩種功能：一種是作為套內面積設計，是進入入戶門后連接房屋客廳、廚房等部位的一個相對獨立的過渡空間；另一種是作為共用部位設計，在入戶門以外，與樓梯間、電梯間相連接的部位。第一種設計的部位實質上是陽臺的功能，只是比一般常規的陽臺面積要大，而第二種設計的部位實際上就是樓梯間內的“電梯前室”或“消防前室”，只是變換了名稱而已。

這個面積又是怎么計算的？南京市房產局產權市場處人士昨天解釋說，設計為陽臺功能的“入戶花園”應該按照陽臺的測算規定測算面積，設計為“電梯前室”或“消防前室”功能的“入戶花園”則按照樓梯間的測算規定測算面積。不過，由于設計人員在設計圖紙時，對房屋各部位的名稱標注有一定的隨意性，也許“入戶花園”以后還會被標注在房屋的其他部位。因此無論用什么名稱，最重要的是要明確設計功能和用途，再判斷該部位是位于主體結構以內還是以外，主體結構以外是封閉或不封閉，這樣來確定計算面積的方式。

第四篇：滿堂腳手架面積計算方法

滿堂腳手架面積計算方法：

滿堂腳手架，按實際塔設的水平投影面積計算，不扣除附墻柱、柱所占面積，其基本層高以3.6m以上至5.2m為準。凡超過3.6m、在5.2m以內的天棚抹灰及裝飾裝修，應計算滿堂腳手架基本層；層高超過5.2m，每增加1.2m計算一個增加層，增加層的層數=（層高-5.2m）/1.2m，按四舍五入取整數。室內凡計算了滿堂腳手架者，其內墻面裝飾不再計算裝飾架，只按每100㎡墻面垂直投影面積增加改架工1.28工日。

使用了滿堂腳手架后，3.6米以上的內墻裝飾不再另行計算裝飾腳手架，而內墻的砌筑腳手架仍按里腳手架規定計算。滿堂腳手架的使用視其高度而定，當天棚凈高在3.6M以下者，不管天棚采用何種裝飾工藝，均不計算裝飾腳手架。

當天棚凈高在3.6M至5.2M之間時，天棚的裝飾腳手架按滿堂腳手架本層定額計算，當天棚凈高在5.2M上時，天棚的裝飾腳手架要計算基本層和增加層兩個定額項目。對于常見的現澆砼有梁板，實際施工過程中模板下側鋼管及扣件為模板支撐，不是滿堂腳手架。

計算有梁板結構腳手架工程量時應按計算規則區分柱、梁構件計算并套用相應的腳手架定額。計算方法室內天棚裝飾（包括抹平掃白）滿堂腳手架，按室內凈面積計算，即室內結構凈長乘以結構凈寬以面積計算，附墻柱、垛、內部獨立柱所等占面積不予扣除。滿堂腳手架工程量=室內凈長度×室內凈寬度。

說明

一、凡工業與民用建（構）筑物所需垂直運輸，均按本定額執行。

二、建筑物垂直運輸以建筑物的檐高及層數兩個指標劃分定額子目。凡檐高達到上一級而層數未達到時，以檐高為準；如層數達到上一級而檐高未達到時，以層數為準。

三、建筑物檐高系指建筑物自設計室外地面標高至檐口滴水標高。無組織排水的滴水標高為屋面板頂，有組織排水的油水標高為天溝板底。地下室和屋頂有圍護結構的樓梯間、電梯間、塔樓、望臺等，計算建筑面積，不計算高度、層數。

四、建（構）筑物垂直運輸定額中的塔式起重機，應另計算場外運輸費。

五、建筑物垂直運輸1~6層（檐高20m以內）、7~8層（檐高20~28m）分卷揚機施工和塔式起重機施工兩種。9層及其以上（檐高28m以上）時，均按自升式塔式起重機和室外施工電梯施工。

六、7-8層（檐高20~28m）垂直運輸及增加費只包含6層以上（檐高20m以上）的垂直運輸和超高的人工工日、離心清水泵等增加費，不包含1~6層（檐高20m以內）的垂直運輸費。

七、9層及其以上（檐高28m以上）的高層建筑垂直運輸及增加費指除含7層及以上（檐高20m以上）垂直運輸費和超高人工工日、離心清水泵、28層以上通訊等增加費外，還包括1~6層（20m檐高以內）的垂直運輸費。

工程量計算規則一、一般規則

1、建筑物垂直運輸工程量按建筑面積計算。

2、煙囪、水塔、筒倉等構筑物垂直運輸工程量以“座”計算。

二、1-6層建筑物垂直運輸：凡建筑物層數在6層及以下，同時檐高在20m以下，按6層及以下建筑面積計算，包括地下室和屋頂樓梯間等建筑面積。

三、高層建筑物垂直運輸及增加費：

1、凡建筑物在6層以上或檐高在20m以上者，均可計取垂直運輸及增加費。檐高在20m以上時，以建筑物檐高與20m之差，除以3.3m（余數不計）為超高折算層層數（除本條第（5）、（6）款外），乘以按本條（3）款計算的折算世運 面積，計算工程量。

2、當上層建筑面積小于下層建筑面積的50%時，應垂直分割為兩部分計算。層數（或檐高）高的范圍與層數（或檐高）低的范圍分別按本條款（1）規則計算。

3、當上層建筑面積大于等于下層建筑面積的50%時，則按本條款第（1）款規定計算超高折算系數，以建筑物樓面高度20m及以上實際層數面積的算術平均值為折算層面積，乘以超高折算層層數，計算工程量。

4、當建筑物檐高在20m以下，而層數在6層以上時，以6層以上建筑面積套用7～８層子目。

5、當建筑物檐高超過20m，但未達到23.3m，則無論實際層數多少，均以最高一層及以上建筑面積套用7～８層子目。

6、當建筑物檐高在28m以上，但未超過29.9m時，按3個超高折算層和本條（3）款折算層面積相乘，套用9～12層子目，余下建筑面積不計。

7、凡套用了7～8層子目者，余下建筑面積還應套用6層以內子目。

8、地下室及垂直分割后的高層范圍外的1～6層（20m以骨）裙房面積，均套用6層以內子目。

第五篇：房屋面積

【房屋面積】《房產測量規范》 目 錄

第一章總則

第二章房產平面控制測量

第三章房產調查與勘測

第四章房產圖繪制

第五章房產面積測算

第六章房產變更測量

第七章附則

第一章總則

一、房產測繪的目的

房產測繪主要是采集和表達房屋及其用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易以及城鎮規劃建設提供數據和資料。

二、房產測繪的基本內容

房產測繪的基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查與勘測、房產圖繪制、房產面積計算、房產變更測量等。

三、房產測繪的基本精度要求

本細則以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。

四、房產測繪的成果

房產測繪成果包括房產分幅平面圖、房產分丘平面圖、房產分層分戶平面圖及內外業數據、薄冊及其他信息載體。

五、坐標系統

房產測繪采用長沙市獨立直角坐標系和黃海高程系。

六、房產測繪技術方案

房產測繪工作開始前應根據任務和測區收集有關資料，在踏勘基礎上制定最佳技術方案，編寫技術設計書，在施工過程中應加強質量檢查，測繪工作結束后編寫技術工作總結。

七、測繪儀器維護

測繪儀器設備應定期檢測，及時維修，使用中注意儀器的維護與安全。

第二章房產平面控制測量

一、平面控制網的布設原則

控制點的布設，應遵循從整體到局部，從高級到低級分級布網原則，也可越級布網。基本控制點應根據城鎮大小規模和精度留有余地的原則選擇首級控制網的等級。

二、原有控制成果利用

利用長沙市原有的控制成果和資料，須按《房產測量規范》的規定和要求進行比較和分析，凡符合規范要求的已有控制點成果，都應充分利用;對達不到規范要求的控制點，利用其點位進行聯測后平差計算，使其達到相應等級點精度要求。因布設新區控制網利用原有點聯測時，須對所聯測的原有控制點進行檢驗和認定。

三、平面控制點等級及主要技術指標

末級相鄰基本控制點的相對中誤差不超過±0.025m。

房產平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點，各等級控制點測量主要技術指標按《房產測量規范》(GB/T17986.1—2000)規定執行。

四、平面控制測量成果的整理和平差手薄的記載項目和原始觀測數據記錄，必須字跡清晰、填寫齊全。外業的原始記錄不得擦拭、涂改、轉抄，使用計算機記錄時，所用軟件須依法鑒定后方可使用。二、三、四等和一、二、三級平面控制網都應分級進行統一平差或聯合整體平差，平差后應進行精度評定，使用計算機平差時，所用軟件須依法鑒定后方可使用。

五、平面控制測量應提交的成果

平面控制測量應提交的成果包括房產測繪技術設計書、成果資料索引及說明、觀測手薄、測繪儀器檢定書、平差計算資料、點之記、控制點坐標成果表、控制點展點圖，技術總結、檢查驗收報告。

第三章房產調查與勘測

一、房產調查

房產調查，就是對房產每個權屬單元的位置、權屬界限、權屬、數量和利用狀況等基本情況，以及地理名稱和行政境界進行調查。

(一)丘與丘號

丘是指地表上一塊有界空間的地塊，只屬一個產權單元時稱獨立丘，屬多個產權單元時稱組合丘。

有固定界標的(如圍墻、欄柵、房屋墻體等)按固定界標劃分，沒有固定界標的按自然界線劃分。丘界線有爭議或界線不明的，用未定丘界線表示。

丘號以圖幅為單位，從左至右，自上而下用數字1，2，…順序編號。該圖幅內所編丘號為主丘號，跨相鄰圖幅的丘號稱副丘號，用丘號加小括號表示。跨圖幅丘的主丘號應編在主門牌號(或單位大門)所在圖幅內。

組合丘各用地單元以丘號加支號編立，丘號在前，支號在后，中間用短直線連接，稱丘支號。

(二)幢與幢號

幢是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。

幢號以丘為單位，自進大門起，從左到右，從前到后，用數字1，2，…順序按S形編號。幢號注在房屋輪廓線的左下角，并加括號表示。

(三)測量號

測量號是指一幢房屋所在主丘的圖幅號、主丘號、幢號，相互之間用短直線連接構成。

同一幢房屋只有一個測量號，它表示房屋所在的地理位置和該房屋產權檔案存放的位置。

(四)房屋調查

房屋調查內容包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、產權來源、產權糾紛和他項權利等基本情況。

1、房屋坐落

按地名辦編制的地名、門牌號調記。

同一處房屋坐落有新舊門牌號的，應全部調記并注明;

同一幢房屋有兩個以上街道門牌號的，應全部注明;

房屋坐落沒有門牌號的，借用毗連房屋門牌號并加注東、西、南、北方位，也可用小區名稱(或地名)第幾幢來表示。

2、房屋產權人

房屋產權人指擁有房屋產權的法人或自然人。

(1)私房，一般按照產權證件或身份證件的姓名調記。產權人已死亡的，應注明代理人的姓名;產權是共有的，應注明全體共有權人的姓名。

(2)單位所有的房屋，應注明單位的全稱，兩個以上單位共有的均應注明。

(3)房地產管理部門直接管理的房屋，公產應注明房地產管理部門的名稱;代管產應注明代管及原產權人姓名;托管產應注明托管及委托人的姓名或單位名稱;撥用產應注明房地產管理部門的全稱及撥借單位名稱。

3、房屋產別

房屋產別分為八類：國有產，用1表示;集體所有產，用2表示;私產，用3表示;聯營企業產，用4表示;股份制企業產，用5表示;港、澳、臺投資房產，用6表示;涉外產，用7表示;其他產，用8表示。

4、建筑結構

建筑結構分為六類：鋼結構，用1表示;鋼、鋼筋混凝土結構，用2表示;鋼筋混凝土結構，用3表示;混合結構，用4表示;磚木結構，用5表示;其他結構，用6表示。

5、房屋層數

房屋層數是指房屋室外地坪以上的自然層數，所在層次用自然數表示，地坪以下為地下層數，用負整數表示。

房屋總層數為房屋自然層數與地下層數之和，用兩位數表示，不足兩位數時前面添零。

架空層、假層、附層(夾層)、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、電機房、水箱間不計層數，但應具體注明位置(即第幾層上的附屬層)。

6、房屋建成年份

房屋建成年份指房屋實際竣工年份，用公元紀年的四位數表示。拆除翻建的以翻建竣工年份為準;一幢房屋有兩種以上建成年份的，應分別注明。

7、房屋用途

房屋用途分為八類，其編碼名稱為：

10住宅20工業、交通、倉儲

30商業、金融、信息40教育、醫衛、科研50文化、娛樂、體育60辦公70軍事80其他(涉外、宗教、監獄)房屋設計用途是指經規劃部門批準的房屋用途，按建設工程規劃許可證上認定。

8、房屋墻體歸屬

房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬，分為自墻、共墻、借墻三類。

房屋墻體以外的圍墻歸屬不予調查注記。

房屋墻體四至歸屬由產權人填寫墻界申報表，對于自墻、共墻須由鄰戶認證確定。

二、房屋勘測

(一)界址點測量

1、界址點的精度要求

采用《房產測量規范》界址點的二、三級精度，即各級界址點相對于鄰近控制點的點位中誤差和間距超過50M的相鄰界址點的間距誤差不得超過以下規定：

二級界址點中誤差±0.05m限差±0.10m

三級界址點中誤差±0.10m限差±0.20m

間距未超過50m的界址點的間距意味著不得超過計算結果：

△D=±mi(1+0.02D)

式中：mi——相應等級界址點的點位中誤差，m;

D——相鄰界地點間的距離，m。

需要測定房角點坐標時，房角點坐標的精度等級和限差執行與界址點相同的標準。

2、界址點測量

界址點測量可使用極坐標法、支導線法或正交法等解析法測定。

支導線法測定時，長度不宜超過50m，邊數不宜超過兩條。對于間距很短的相鄰界址點應直接丈量邊長。

3、界址點編號

界址點以丘為單位，從街門起沿界址點的折點順時針編號。

(二)房產面積測量的精度要求

采用《房產測量規范》

二、三級房產面積測量精度，如下表：

上表中：s——所測量的房產面積，;

D——測量長度，m;

ma、mb——測距儀的固定誤差、比例誤差

mz——測量距儀和反射面的對準誤差。

(三)房屋尺寸丈量

1、丈量基準

(1)獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側為界測量，丈量房屋以勒腳以上墻角為準水平丈量。

(2)毗連房屋，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度為1/2處;借墻量至墻體內側;自有墻體量至墻體的外側，并用相應符號表示。

(3)附屬設施、柱廊以柱外圍為準、陽臺以底板投影為準;門廊以柱或圍護物的外圍為準;檐廊、挑廊以外圍水平投影為準丈量。

(4)異形房屋，增加輔助線測量。如：不規則多邊形房屋增加輔助線測量后分割成若干規則圖形;丈量弧長、矢高和弓長后可計算其半徑和圓心角。

(5)墻體厚度，剔除粉灰的裸墻厚度。

(6)房屋層高，系指房屋地面至樓面、樓面至樓面的垂直高度，房屋每層均應丈量層高。

2、丈量方法

(1)檢核法，即按經規劃部門審查批準的施工圖核實房屋尺寸，成套住宅須對每種戶型尺寸進行核實;非住宅須對每個產權單元尺寸進行核實，如局部與施工圖不符，須實量變化部位尺寸。

(2)實量法，即實地丈量房屋的尺寸，核定房屋的結構和墻體厚度。應盡量丈量房屋尺寸，丈量內空尺寸加裝飾粉灰厚度和兩個半墻厚度后為軸線距離，丈量的外圍，內空和軸線尺寸應加注予以區別。

3、精度要求

(1)檢核精度。采用經檢定的纖維皮尺、鋼尺或手持式測距儀對照規劃部門審查的圖紙，實地檢核房屋軸線尺寸，其設計尺寸與實測長度較差應在規定的限差以內，超過者，以實測數據為準。

(2)實量精度。按實際丈量尺寸計算房屋面積時，應分別丈量房屋外廓尺寸和室內分間尺寸及各墻體厚度，房屋外廓全長與室內分間尺寸及墻體厚度總和較差不超過

式中，n1——房屋外廓全長丈量的尺段數

n2——室內分間及各墻體厚度丈量的尺段數

此時，以房屋外廓數據為準，其較差按分段丈量的尺寸比例配賦。

若超過限差，應進行復量。

(四)繪制房屋測量草圖

無規劃部門批準的施工圖的，應繪制草圖。

1、草圖內容及要求。

(1)按比例尺分層繪制，加繪指北方向線。

(2)房屋外墻，權限分隔墻均繪單實線。

(3)注明房屋坐落、測量號、產權人姓名、幢號、層次。

(4)注記戶室號、注記實際開門處。

(5)逐間實量時、注記室內凈空邊長(以內墻面為準)、墻體厚度，數字取至厘米。

磚墻用P表示，竹織壁墻用Z表示，木板墻用M表示，以木方材料厚度作為竹織壁墻(或木板墻)的墻體厚度。墻體厚度量至厘米，以厘米為單位，注記在字母的右下角。

(6)凡有固定設備的附屬用房如廚房、廁所、衛生間、電梯樓梯等均須加注記。

(7)遇有地下室、復式房、夾層、假層等應另繪草圖。

(8)丈量層高和陽臺尺寸并注記。

(9)備注。

2、用紙規格和繪制要求

測量草圖紙采用787mm×1092mm的1/16規格圖紙。

測量草圖應在實地繪制、測量的原始數據不得涂改和擦拭，更不得憑記憶補記數據。漢字字頭一律朝上，數字字頭向上或向左。

第四章房產圖繪制

房產圖分為房產分幅平面圖，房產分丘平面圖、房屋分層分戶平面圖。

一、房產分幅平面圖

房產分幅平面圖(以下簡稱分幅圖)是全面反映房屋及其用地的位置和屬性等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分層分戶圖的基礎資料，也是產權登記和產籍管理的基礎資料。

(一)分幅圖的測繪范圍

分幅圖的測繪范圍包括城市、縣城、建制鎮的建成區及其以外的工

礦企事業等單位和毗連的居民點。

(二)分幅圖的規格

分幅圖采用40cm×50cm矩形分幅。

分幅圖的圖紙采用厚度為0.07—0.10mm經定型處理、變形率小于0.02%的聚脂薄膜。

(三)分幅圖的比例尺

分幅圖采用的比例尺為1：500，遠郊單丘分幅圖可采用1：1000

(四)分幅圖應表示的基本內容

分幅圖應表示控制點、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物，以及與房地產有關的地形要素和注記。

(五)分幅圖編號

分幅圖編號以長沙市獨立坐標系每平方公里按40cm×50cm(即實地0.20km×0.25km)劃分為20幅圖(1：500)，以每幅圖西南角坐標值為圖幅號或稱圖號。

(六)分幅圖繪制中各要素的取舍與表示方法

1、行政境界，一般只表示區、縣(市)和鎮的境界線，境界線重合時，用高一級境界線表示，境界線與丘界線重合時，用丘界線表示。

2、丘界線，明確無爭議的用丘界線表示;有爭議的，用未定丘界線表示。丘界線與房屋輪廓線或單線地物重合時用丘界線表示。

3、房屋分幢測繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準。同幢房屋層數不同的應繪出分層線。臨時性房屋不表示，裝飾性的柱，垛和加固墻等不表示。

4、房屋附屬設施，包括柱廊、檐廊、架空通廊，底層陽臺、門廊、門樓、門、門墩和室外樓梯、以及和房屋相連的臺階(達五級以上)均應表示。

5、地物要素，街道、橋梁、水池、河流、電桿、道路、停車場、球場、草地、花圃、亭、塔等均應表示。

6、圍墻、棚欄、欄桿等均應表示。

7、房產要素與房產編號，包括丘號、丘支號、幢號、房產權號、房屋產別、結構、層數、房屋用途、街道名稱、門牌號、單位名稱等，根據調查勘測資料以相應的數字、文字和符號表示。

8、對于申請登記房屋，勘測后，分幅圖內該幢房屋的房產要素(產別、結構、層數組成的四位數)后加注“.”點，以表示該房屋已辦理產權登記。

(七)成圖方法

1、編繪法，采用合格的地形圖或地籍圖原圖復制成二底圖，用二底圖進行房產調查與勘測，標注房產要素與房產編號。

2、解析法，即用平板儀配合皮尺量距測繪房產圖。

3、數字化測圖，即野外解析測量數據成圖。利用正交法、交會法等傳采集的測圖數據通過計算機處理、編輯成圖形文件，在視屏幕上，對照野外記錄草圖檢查修改準確無誤后，通過繪圖儀繪出所需規格圖紙。

二、房產分丘平面圖

房產分丘平面圖(以下簡稱分丘圖)是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產權證附圖的基本圖。

(一)分丘圖的規格

分丘圖的幅面在787mm×l092mm的1/32～1/4之間選用。

分丘圖的比例尺，根據丘面積大小，在1：100～1：1000之間選用。

分丘圖的圖紙采用聚脂薄膜或選用其它材料。

(二)分丘圖上應表示的內容

分丘圖上除表示分幅圖的內容外，還應表示房屋權屬界線，界址點點號。注記挑廓、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、房屋輪廓尺寸、墻體歸屬和四至關系等各項房地產要素。

房屋建筑面積注記在每幢房屋的中間，在建筑面積下面劃一橫線，建筑面積保留兩位小數。

房產要素注記在建筑面積上方，包括產別、結構、層數、建成年份8位數字。第一位數字代表產別，第二位數字代表結構，第三、四位數字代表層數，第五至八位數字代表建成年份。

(三)周鄰關系描述

分丘圖上，應分別注明所有周鄰產權人名稱，分丘圖上各種注記的字頭應朝上或朝左。

(四)重合要素的表示與處理

房屋權屬界線與丘界線重合時，表示丘界線;房屋輪廓與房屋權屬界線重合時，表示房屋權屬界線。

(五)作權證附圖描述

用分丘圖作幢權證附圖基本圖時，應用紅筆在分丘圖上勾出該幢房屋的輪廓線。

三、房產分層分戶平面圖

房產分層分戶平面圖(以下簡稱分層分戶圖)是在分丘圖的基礎上繪制的細部圖，對一幢房屋而言，表示每層平面細部尺寸，對于一個戶室號而言，表示該套房屋的平面尺寸及周圍關系。分層分戶圖是房屋產權證的主要附圖。

(一)房室號編注

對于一幢房屋各層不同的權屬單元，應編立戶室號。基本原則為：從北到南、從西向東、從小至大編注戶室號。

商業樓層內的權屬單元須埋設永久性界址標志后才能編注戶室號。

(二)技術要求

1、規格，分層分戶圖幅面采用787mm×l092mm的1/32或1/16，個別房屋平面尺寸較大者，采用787mm×1092mm的1/8。

2、比例尺，分層分戶圖比例在1：100—1：500之間選用。

分層分戶圖圖紙采用打印紙或其它材料。

分層分戶圖的方位應使房屋主要邊或與圖廓底線平行，圖廓內標注北方向。

(三)標注的內容與方法

1、圖廓外標注內容

(1)房屋坐落，標注在外圖廓左上方。

(2)產權人，標注在外圖廓上方中間，產權人名稱應與申請表內填注一致。

(3)測量號。標注在圖廓右上方。

(4)其他，制圖人、校對人、比例尺、制圖日期、圖文件名依次標注在外圖廓下方。

制圖單位標注在外轉圍廓左側。

2、圖廓內標注內容

(1)幢號、層次、戶室號，標注在內圖廓左上方。

(2)建筑面積、層高，標注在內圖廓下方。

(3)對天井、陽臺、樓梯、過道、門斗、院落、屋頂平臺等，應加漢字注記，以避免識圖和計算面積時產生歧義。

(4)套內建筑面積、共有分攤建筑面積、套建筑面積注記在圖廊內的右下方。

3、房屋輪廓線繪制與尺寸標注

(1)權屬界線、封閉陽臺等用0.6mm實線表示，未封閉陽臺用0.6mm虛線表示，周圍關系、陽臺與房屋的分界線用0.2mm實線表示。

(2)繪制坡屋頂分層分戶平面圖時，用0.2mm虛線分隔2.20m以上部位，并標注其平面尺寸。

(3)標注房屋內空尺寸、墻厚、其它房屋標注軸線尺寸和半墻厚、隔熱墻標注墻厚;伸縮縫標注縫隙寬度。

(4)長度尺寸標注以米為單位，面積以平方米為單位，均保留兩位小數。第五章房產面積測算

面積測算系指水平面積測算，房產面積測算包括房屋建筑面積、套內建筑面積、共有建筑面積、戶室(權屬單元)建筑面積等。

一、房產面積計算

(一)一般規定

1、房屋的建筑面積

系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.20m(含2.20m，以下同)以上的永久性建筑。

2、房屋的產權面積

房屋產權面積系指產權人依法擁有所有權的房屋建筑面積。

房屋產權面積由房地產行政主管部門登記確權認定。

3、房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。

4、面積計算要求

各類面積計算須獨立進行兩次，其較差在規定的限差內時取中數作為最后結果，并校對簽字。

(二)成套房屋建筑面積規定

1、套建筑面積

套建筑面積=套內建筑面積+共有分攤建筑面積

2、套內建筑面積

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積十套內陽臺建筑面積

3、套內使用面積

(1)套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、廁

所、儲藏室、壁柜等面積的總和。

(2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

(3)不包含在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

(4)內墻面裝飾厚度計入使用面積。

4、套內墻體面積

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他支撐墻體所占的面積。

(1)套內空間的分隔墻墻體面積

(2)套與套之間，套與共有建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共有墻體，按其墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

(3)套內墻體厚度不包括粉灰裝飾厚度。

5、套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

(1)封閉陽臺是指采用木質、金屬質或塑鋼和玻璃等材料對陽臺完全封閉，作為永久性使用的陽臺。

(2)封閉陽臺的認定以房屋竣工時的狀態為準。

(三)房屋建筑面積計算規定

1、計算全部建筑面積的范圍

(1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

(2)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。

(3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。

(4)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

(5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

(6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

(7)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

(8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

(10)地下室、半地下室及其相應的入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

(11)有柱或圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

(12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

(13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其外圍水平投影面積計算。

(14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

(15)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半建筑面積的范圍

(1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

(3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

(5)有頂蓋未封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

3、不計算建筑面積的范圍

(1)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

(2)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

(3)房屋之間無上蓋的架空通廊。

(4)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

(5)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

(6)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

(7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

(8)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

(9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

(10)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

二、共有建筑面積分攤

(一)一般規定

1、共有建筑面積分攤應遵循本細則，按相關房屋的建筑面積成比例分攤。

2、產權各方有合法權屬分割文件或協議的，共有建筑面積的分攤可按其文件或協議規定執行。

3、共用建筑面積分攤，以幢為基本單位。

4、整幢房屋在銷售和產權轉移、分割中只能采用同一種分攤方法。

5、共有建筑面積按比例分攤的計算公式為：

上式中

式中：K—共有面積分攤系數;

Si—各產權單元自有建筑面積，

δsi—各產權單元應分得的分攤面積，

δsi—需要分攤的分攤面積總和，即共有建筑面積，

Si—參加分攤的各產權單元自有建筑面積總和，

(二)共有建筑面積內容：

1、幢內電梯井、管道井、垃圾道、樓梯間、配電間、屋頂水箱間、水泵間、電梯機房、電腦網絡室(指智能大廈)，公共門廳、過道、地下室、值班室、技術設備層等為本幢服務的公共用房和管理用房。

2、各產權單元與公共建筑之間的分隔墻以及墻外墻水平投影面積的一半。

3、含有隔熱墻的山墻剔除標準墻厚一半后剩余的面積。

4、幢與幢之間連結的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分攤通廊面積。

(三)不計入共有建筑面積的范圍

1、獨立使用的地下室、車棚、車庫。

2、為多幢服務的警衛室、管理用房、設備用房。

3、作為人防工程的地下室。

4、作為路面或街道使用的穿過樓內的通道。(四)共有建筑面積的分攤方法

1、住宅樓共有建筑面積的分攤方法

各套房屋的分攤面積

套房屋的分攤面積=套內建筑面積×分攤系數

其中：

分攤系數=〖SX()幢內共有面積〖〗幢內各套房屋套內面積之和〖SX〗〗

2、商住樓共有建筑面積的分攤方法

(1)功能區域劃分

根據住宅和商業不同的使用功能，按各自的建筑面積將整幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分。

功能區域的劃分以設計圖為準。

(2)共有建筑面積劃分

專為住宅部分服務的樓梯(含室外樓梯)等公用面積計入住宅部分的共有面積。

專為商業部分服務的電梯、門廳、過道等公用面積計入商業部分的共有面積。

服務于消防的人行樓梯、屋頂梯間和幢內為整幢服務的其它共有空間計入住宅、商業部分的共有建筑面積。

(3)住宅部分各套房屋的分攤面積

套分攤面積=套內建筑面積×分攤系數

其中：

分攤系數=幢共有分攤面積+住宅部分共有建筑面積

住宅部分各套內建筑面積之和

(4)商業部分各權屬單元的分攤面積

權屬單元的分攤面積=權屬單元自有面積×權屬單元分攤系數

其中：

權屬單元分攤系數=層分攤面積+層內共有面積

層內各權屬單元自有面積之和

層分攤面積=層自有面積×層分攤系數

其中：

層分攤系數=幢共有分攤面積+商業部分共有建筑面積

商業部分各層自有面積之和

層內共有面積為本層內走道、公用廳等未納入幢共有和商業部份共有面積的共有空間的面積。

3、多功能綜合樓共有建筑面積分攤方法

(1)根據設計圖確定各功能區域范圍。

(2)參照商住樓的分攤計算方法進行共有面積分攤。

(四)操作程序

1、資料準備

(1)經規劃部門批準的施工圖(竣工圖)一套

(2)建房單位對幢內共有、功能區共有部位和劃分提交的書面說明書。

2、勘測

(1)查勘功能區域界限

(2)丈量房屋尺寸：各層外圍尺寸，套內(成套住宅、商業門面攤位、辦公區間)尺寸，包括平面尺寸與層高。

3、分攤方案調查

4、制圖與計算

(1)按經復核后的圖紙(竣工圖)或實際丈量經調整后的尺寸繪制房屋分層分戶平面圖，圖紙幅面采用16K或8K尺寸。

(2)面積計算

建筑面積和共有建筑面積分攤按本實施細則執行。

(3)運算要求

面積計算以平方米為單位，面積計算過程中間結果保留三位小數，最后幢或套面積保留兩位小數，分攤系數保留六位小數。

5、提交勘測報告書

勘測報告書包括：

房屋分層平面圖(一式三份，其中一份存測繪幢袋)

房屋分戶平面圖(一式兩份)

共有建筑面積分攤方案(一式兩份、測繪幢袋一份、存檔一份)幢、戶建筑面積成果表(一式兩份、測繪幢袋一份、存檔一份)戶室號面積對照表(兩份：貼權證、存檔各一份)

(五)其它

1、按82年國家經委基本建設辦公室頒布的《建筑面積計算規則》確認的產權面積仍維持不變;房改房、集資房等房屋在權屬登記中所確定的分攤方法仍然有效。

2、此細則實施前，已按建設部(95)517號文件所確定的分攤方法計算的面積不再改變。

3、已確權發證并部分轉移的房屋，按原分攤方法計算分攤面積。

第六章房產變更測量一、一般規定

(一)變更測量分類

1、現狀變更測量

(1)房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結構、層數的變化;

(2)房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除，倒塌和燒毀;

(3)地名、門牌號的更改。

2、權屬變更測量

(1)房屋買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起權屬轉移;

(2)土地使用權界調整，包括合并、分割、塌沒和截變取直;

(3)征撥、出讓、轉讓土地而引起的土地權屬界線變化可能引起丘界變化;

(4)他項權利范圍的變化和注銷。

(二)變更測量的程序

變更測量應根據房地產變更資料，先進行房地產要素調查，包括現狀、權屬和界址調查，再進行分戶權界和面積的測定，調整有關房產編碼，最后進行(圖、帳、卡、冊、數據庫)修正。

二、變更測量業務要求

(一)變更測量方法

1、變更測量應根據現有變理狀況、確定變更范圍，按平面控制點的分布情況，選擇測量方法。

2、房地產合并和分割，應根據變更登記文件，在當事人或關系人到現場指界實地測定變更后的界址和面積。

3、修測之后，應對現有房產測繪資料進行修正與處理，涉及到產權檔案和信息系統內容的，也應作相應變化。

(二)房產編號與處理

1、丘號

(1)用地合并與分割都應重新編丘號。新增丘號，按分幅圖圖幅內最大丘號續編。

(2)組合丘內新增丘號按丘內的最大丘支號續編。

2、棟號

(1)房產合并或分割應重新編號，原丘號作廢、新幢號按丘內最大棟號續編。

(2)新增房屋按丘內最大幢號續編。

(三)變更測量的要求

1、變更后的分幅圖、分丘圖圖上精度、新補測的界址點精度都應符合本細則的規定。

2、房產分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積的不符值應在限差以內。

4、房產合并后的建筑面積，取被合并房屋建筑面積之和;用地合并后的面積，取被合并的各丘面積之和。

第七章附則

一、長沙市房產測繪原有的技術文件、規定與本細則不符的，以本細則為準。

二、本細則由長沙市房地局負責解釋。

附件一：《實施細則》有關名詞解釋

附件二：房產圖樣式

附件一：

《實施細則》有關名詞解釋

1、廊：泛指聯結房屋墻體以外，有頂蓋和圍護結構，作為通道的建筑物。可分為以下幾種：

(1)柱廊：有頂蓋、有支柱或兼有一側圍護墻體的通道。

(2)檐廊：從屋檐下伸出的有頂蓋但無支柱的通道。兩端有圍護物。

(3)挑廊：有頂蓋、無支柱但有圍護物的懸挑出墻外的通道。

(4)通廊：聯結建筑物間的通道。

(5)門廊：建筑物門前，有頂蓋、有支柱或有圍護結構的通道。

2、假層：是指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層。房屋的假層，應具有采光通風設施。

3、附層：是房屋自然層內的局部層次，即安插在上下兩個正式房屋層之間的房屋，從外部看是二層建筑的房屋，而內部局部為三層，這種層次叫做附層(夾層)。

4、閣樓：指位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓。

5、水箱間：指突出房屋屋面水箱周圍有圍護結構，有頂蓋的房屋。

6、樓梯間：指突出房屋屋面有頂蓋，四周有圍護結構，層高在2.20米以上供維修、消防安全出口用的梯間。

7、電梯間：指突出房屋頂層供停放、檢修、升降電梯用房。

8、騎樓：是指建在道路旁，底層是行人道的樓房或底層用作街巷、道路通行部分的房屋。