第一篇：房屋面積測繪基本知識

房屋面積測繪基本知識(一)

首先，本期將對房地產面積測繪過程中使用一的一些術語闡述一下：

1、房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，有圍護物，結構牢固，有實際使用功能，層高 2.20m 及其以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。房產證記載的面積也就是指的房屋建筑面積，包括房屋的套內建筑面積和分攤的共有共用建筑面積。

2、層高

指下層地坪或樓板面到上層樓板面之間的垂直距離。頂層房屋層高不包括隔熱層的厚度。層高超過2.20米(含)才計算建筑面積。

3、凈高

指房屋下層地坪或樓面到上層樓板底面或構件底面之間的垂直距離。

4、房屋層數

房屋總層數為房屋自然層數與地下層數之和。房屋層數是指房屋室外地坪以上的自然層數，所在層次用自然數表示，地坪以下為地下層數，用負整數表示。

自然層指房屋室內地坪±0.00以上，層高在2.20m以上，按樓板、地板結構分層的樓層。

5、夾層

指房屋自然層內未形成完整樓層結構但屬于房屋整體結構一部分的局部樓層，不計層數。層高超2.20米(含)的夾層計算建筑面積。

6、地下室

指房間室內地坪低于室外地面的高度超過該房間室內凈高1／2的房屋地下使用空間。

7、半地下室

指房間室內地坪低于室外地面的高度超過該房間室內凈高的１／３且不超過１／２，采光窗在地坪以上的房屋。

8、閣樓

指利用坡形屋頂（或人字梁頂）的悶頂部分作為使用空間，該使用空間稱閣樓。繪圖以實測為主，層高在2.20m（含）以上的計算建筑面積，不計層數。

9、門廳

指建筑物中位于出入口處用于接納和疏散人流、物流及聯系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。門廳占兩層高度的，按一層計算建筑面積。

10、大堂

指具有休息、會客、接待、登記、商務等功能的使用空間。大堂占兩層高度的，按一層計算建筑面積。

11、廊

指聯系建筑物的水平交通空間。一般是指與房屋相連、有上蓋，供行人通行的通道。廊的基本類型有：雙面空廊、單面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、門廊等。

檐廊：設置在建筑物底層出檐下的水平交通空間，一般兩端有圍護且有平臺(應高出室外地面一個臺階以上)、無柱。

挑廊：挑出房屋外墻的，與房屋相通，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱的水平交通空間。

回廊：在建筑物門廳、大堂內，設置在二層或二層以上的回形走廊。

門廊、門斗：以柱支撐頂蓋為門廊，是開放式的建筑空間；以墻支撐頂蓋為門斗，是起分隔、擋風、御寒等作用的過渡性建筑空間。設置在房間內部的稱內門斗，設置在房間外部的稱外門斗。

12、陽臺

指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍護結構，供人們活動、休息及晾曬衣物或其它用途的房屋附屬設施。

13、封閉陽臺

指陽臺采用實體欄板作圍護，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。

房屋在規劃、設計等環節都已確定為封閉的，才能視為封閉。封閉陽臺按外圍投影計算全面積。

14、飄窗

指與房屋室內相連通，為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。與室內相通臺高小于20cm（高度2.20m 以上）的視為落地飄窗，計算建筑面積，臺高大于20cm的飄窗不計算建筑面積。

15、幕墻

指突出于建筑主體結構以外，用玻璃、金屬板、石材等材料形成的圍護結構。在主墻外掛幕墻的，按主墻外圍投影計算面積。以幕墻作為主墻的，按幕墻外圍投影計算建筑面積。

16、露臺（平臺）

指供居住者進行室外活動的屋面或由房屋底層地坪延伸出室外形成的，具有圍護結構，無頂蓋或頂蓋水平投影面積小于圍護結構水平投影面積1/2的活動空間。露臺不計算建筑面積。

17、伸縮縫(溫度縫)在長度較大的建筑物或構筑物中，設置在基礎以上的豎直縫，將建筑物或構筑物分隔成段，借以適應溫度變化所引起的伸縮，避免產生裂縫。亦稱溫度縫。與室內相通的伸縮縫計算建筑面積，不與室內相通的伸縮縫不計算建筑面積。

18、抹灰

指采用石灰砂漿、混合砂漿、聚和物水泥砂漿、麻刀灰、紙筋灰等對建筑物面層的罩面工藝。外墻抹灰不計算建筑面積。

以上是房屋測繪中常用到的一些術語的解釋及在房屋建筑面積測算過程中應該注意的一些問題，下期我們將對房屋建筑面積計算規則與大家進行交流。

期我們對房地產面積測繪過程中使用的一些術語進行了闡述，本期我們將對建筑面積計算規則進行詳細的說明。以期能解老百姓對房屋面積來源之困惑。一、一般規定

1、面積測算系指水平投影面積測算。包含房屋面積和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。房屋建筑面積按幢進行計算

2、房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，有圍護物，結構牢固，有實際使用功能，層高2.20米及其以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。

3、房屋用地面積包含院地面積和占地面積。

二、房屋建筑面積計算規則

1、計算全部建筑面積的范圍

1.1 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。1.2 房屋內的夾層、插層、技術層、結構轉換層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米及其以上部位計算建筑面積。

1.3 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米及其以上的樓梯間、水箱間、電梯機房，按其外圍水平投影面積計算。斜面結構屋頂（坡屋頂）層高在2.20米及其以上的部位計算其建筑面積。

水箱間是指建有儲水池及機械設備的房屋。

1.4 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 1.5 穿過房屋僅供本樓通行的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米及其以上的，按其水平投影面積計算。

1.6 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米及其以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

原規劃、設計層高大于2.20米，以實測為準；不足2.20米以原規劃、設計為準。1.7 封閉的陽臺、挑樓、挑廊按其外圍水平投影面積計算。

封閉是指房屋在規劃、設計、施工等環節都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。

1.8 與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱（不論是否突出墻外）或有圍護結構的門廊、門斗、雨篷，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

與房屋相連的有柱走廊（有兩排以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

1.9 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。有上蓋指完全遮蓋，一般情況下有N-1個投影（直上梯除外），以實測為準。上層樓梯的梯段應視為本層樓梯的頂蓋。

1.10 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

1.11 玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，以主墻為準計算建筑面積。

1.12 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

1.13 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外圍水平投影面積計算。

1.14 與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。

1.15 旋轉上升式的樓房，樓層以其旋轉一周的水平投影為自然層，其軸心部分依照自然層計算。1.16 室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下方空間加以利用的，高度在2.20米及其以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。

1.17 當外墻設有保溫層時，按保溫層外表面水平投影面積計算，根據魯建標字[2003]12號。1.18 窗臺與樓地面距離低于0.20m且與室內相通的飄窗（高度2.20m以上），應計算建筑面積。

2、計算一半建筑面積的范圍

2.1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 2.2 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。2.3 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影內上蓋水平投影面積的一半計算。 2.4 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

2.5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

3、不計算建筑面積的范圍

3.1 層高小于2.20米以下的房屋、架空層、夾層、插層、技術層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、架空通廊、地下室、半地下室等。

3.2 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾性的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

3.3 房屋之間無上蓋的架空通廊；無上蓋的陽臺、挑廊。若陽臺、挑廊與其上蓋隔層以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積小于陽臺、挑廊維護結構水平投影面積一半的，均視為無上蓋。

3.4 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

3.5建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

3.6 臨街樓房、挑廊下底層作為公共通道街巷通行的，不論是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。

公共通道是指社會性（市政）公用通道的道路或街巷的那一部分。3.7 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 3.8 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 3.9 檢修、消防等用途的室外爬梯及簡易樓梯。

3.10 其它建筑物、構筑物等，如獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 3.11 與房屋室內不相通的房屋伸縮縫、沉降縫。 3.12 與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等的建筑。3.13 樓梯已計算建筑面積的，其下方空間，無論是否利用的。3.14 房屋內的中空部分。

3.15 窗臺與地面距離高于0.20m的飄窗（不論其高度）。

三、特殊情況下的建筑面積計算、復式樓內的梯間，按自然層計算建筑面積。預留的復式樓梯間，實測時據規劃許可的設計圖紙，也應按自然層計算建筑面積。、連接幾幢房屋及獨立的地下車庫、地下廣場、商場等地下房屋應計算建筑面積。

3、以走廊、雨棚的頂蓋或下一層房屋的平屋面作為陽臺，以上一層陽臺的水平投影面積計算。

4、陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。 5、對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高在2.20米及其以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。

以上是與大家分享的房產測繪中房屋建筑面積計算規則，通過對以上規則的闡述，大家就能明白什么情況下算全面積，什么情況下算一半面積，什么情況下不算面積，再選房、置業時也能做到心中有數，有的放矢。

第二篇：房屋面積測繪規定

第一單元：房產測量規定

1、范圍本標準規定了城鎮房產測量的內容與基本要求，適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業單位及其毗連居民點的房產測量。其他地區的房地產測量亦可參照執行。

2、引用標準下列標準所包含的條文，通過在本標準中引用而構成為本標準的條文。

本標準出版時，所示版本均為有效。所有標準都會被修訂，使用本標準的各方應探討使用下列標準最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中華人民共和國行政區劃代碼GB6962—1986 1：500、1：1000、1：2000比例尺地形圖航空攝影規范GB/T17986．2—2000 第二單元：房產圖圖式CH1003—1995測繪產品質量評定標準

3、房產面積測算 3.1 房產面積測算的內容 3·1·1 面積測算

面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。3·1·2 房屋的建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。3·1·3 房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。

3·1·4 房屋的產權面積

房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。3·1·5 房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。3·1·6 面積測算的要求

各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0．01㎡。3·2 房屋建筑面積測算的有關規定 3·2·1 計算全部建筑面積的范圍

a)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

b)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計算建筑面積。

c)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計算。

d)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e)房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算。f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算

g）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算

a)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算

b)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算

c)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算

d)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

e)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。f)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。g)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

h)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。3.2.2 計算一半建筑面積的范圍

a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。3.2.3不計算建筑面積的范圍

a)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

c)房屋之間無上蓋的架空通廊。

d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

e)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。3.3用地面積測算

3.3.1 用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項地類面積的測算。3.3.2下列土地不計入用地面積： a)無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地。b)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。c)公共使用的河涌、水溝、排污溝。

d)已征用、劃撥或者屬于原房地產證記載范圍，經規劃部門核定需要作市政建設的用地。

e)其他按規定不計入用地的面積。

3.3.3 用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。

3.4 面積測算的方法與精度要求 3.4.1坐標解析法

A）根據界址點坐標成果表上數據，按下式計算面積。1nS=Xi(Yi+1---－Yi-1)……………………………（18）2i=1或1nS=Yi(Xi-1---－Xi+1)……………………………（19）2i=1 式中：

S——面積，㎡；

Xi——界址點的縱坐標，m； Yi——界址點的橫坐標，m；

n——界址點個數i————界址點序號，按順時針方向順編。B）面積中誤差按下式計算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………（20）式中：

ms——面積中誤差，㎡；

mj——相應等級界址點規定的點位中誤差，m； Di-1,i+1——多邊形中對角線長度，m。3·4·2 實地量距法

A）規則圖形，可根據實地丈量的邊長直接計算面積；不規則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。

B）面積誤差按3·2·6規定計算，其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產行政主管部門根據當地的實際情況決定。

3·4·3 圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規定： △S=±0．0003MS…………………………...........………（21）式中：

△S——兩次量面積較差，㎡； S——所量算面積，㎡； M——圖的比例尺分母。

使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5cm2。圖上量距應量至0．2mm。

4、變更測量 4·1 一般規定

4·1·1 變更測量的分類變更測量分為現狀變更和權屬變更測量。4·1·2 現狀變更測量內容

A）房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結構、層數的變化； B）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀； C）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網等圍護物以及房屋附屬設施的變化； D）道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化； E）地名、門牌號的更改；F）房屋及其用地分類面積增減變化。

附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分攤

B1 成套房屋建筑面積的測算

B1·1 成套房屋的建筑面積成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

B1·2 套內房屋使用面積套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：

a)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

b)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。d)內墻面裝飾厚度計入使用面積。B1·3 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

B1·4 套內陽臺建筑面積按8·2的規定計算。套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

B2 共有共用面積的處理和分攤公式

B2·1 共有共用面積的內容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

B2·2 共有共用面積的處理原則

a)產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。b)無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。B2·3 共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算： δSi=K·Si∑δSiK=∑Si 式中：

K——為面積的分攤系數；

Si——為各單元參加分攤的建筑面積，㎡； δSi——為各單元參加分攤所得的分攤面積，㎡； ∑δSi——為需要分攤的分攤面積總和，㎡； ∑Si——為參加分攤的各單元建筑面積總和，㎡；

B3 共有建筑面積的分攤

B3·1 共有建筑面積的內容共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

B3·2 共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。B3·3 共有建筑面積的分攤方法

a)住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元，依照B2的方法和計算公式，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。b)商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。c)多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

第三篇：房屋面積測繪協議

委托房產測繪協議

（編號：）

發包方（以下簡稱甲方）：

承包方（以下簡稱乙方）：

由甲方開發建設的位于項目，委托乙方承接該房產測繪。根據國家房產測繪管理規定和建設廳、測繪局相關的文件及規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就房產測繪事宜達成如下面積預測測繪協議：

一.測繪費的計算、支付和承接服務事項

1.1.經甲、乙雙方協商，乙方同意以元/平米收費標準承接該項目商業房產的預測業務，項目建筑面積為平方米；測繪費（大寫人民幣）（小寫人民幣）元整。測繪費用以該項目的房產預測面積為準進行結算。

1.2.測繪費用的支付方式：甲方一次性付清測繪費用，乙方財務確認無誤后，再提交預測測繪報告給甲方。

1.3.根據雙方商定的測繪收費標準，乙方承接事項包括向甲方出具房產面積測繪報告（一式叁份）。

二.承接事項的服務期限：

預測報告：乙方收到甲方提交完備的材料之日起個工作日內，根據圖紙計算每戶建筑的面積，套內面積、分攤面積，出具預測報告供甲方房屋預售辦證時使用。

三.甲乙雙方職責

3.1.甲方職責：

3.1.1.負責向乙方提供測繪所需的材料（包括項目總平面圖建施圖紙、建施圖紙人防證明文件、國有土地使用證、公司營業執照、建設工程規劃許可證等證件的復印件蓋章），并對所提供材料的真實性、合法性負責，否則由此引起測繪成果糾紛與乙方無關，甲方不得隨意改變各個功能區域的使用性質。

3.1.2.負責復核乙方出具的測繪報告書中的平面尺寸及計算方法，引用法規文件等。

3.1.3.負責項目房產測繪的協調事宜。

3.2.乙方職責

3.2.1.根據圖紙，準確預測建筑面積、套內面積、共攤面積、供甲方房屋預售時使用。

3.2.2.負責審查甲方提供材料的齊備性，組織專業測繪人員按有關行業規范及主管部門頒發的文件精神施測和出具測繪成果，并對測繪成果負法律責任。

四.其它事項

4.1.未盡事宜由雙方根據實際情況另行訂立補充協議和協商處理。

4.2.本合同一式 貳 份。雙方各執壹 份，經甲乙雙方代表簽字蓋章后生效。（本頁以下無正文）

甲方：甲方：

代表：代表：

開戶行：開戶行：

賬號：賬號：

聯系電話：聯系電話：

2012年月日

乙方：

代表：

開戶行：中行河東支行

賬號：

聯系電話：

2012年月日

簽訂地點：

第四篇：房屋面積測繪委托協議樣本

房屋面積測繪

合同

商品房預售面積測算委托協議

甲方：

乙方：

在嚴格執行國家標準《房產測量規范》GB/T 17986.1—2000、《南京市房產面積測算規則》以及房產測繪管理部門規定的前提下，甲乙雙方就房屋面積測算事宜，經友好協商達成如下協議：

一、甲方委托乙方對南京通濟門外大街7號項目房屋的建筑面積按下列1圖紙進行測算。

1、規劃部門核準圖，核準圖號建字第號，共/張，設計日期為/年/月/日。

2、建筑設計施工圖，施工圖號/字 第/號，共/張，設計日期為/年/月/日。

二、本次委托房屋面積測算費用按1.0元/平方米 × 房屋總建筑面積 48481平方米。（房屋總建筑面積以乙方交付的《商品房預售面積測算成果報告》為準）。共收取測算勞務費約計48481 元整（大寫:肆萬捌仟肆佰捌拾壹元正）(乙方負責房產局測管科報審費用）。

三、本協議簽訂之日，甲方支付給乙方預付款 14000.0 元（大寫：壹萬肆仟元正），余款在甲方領取《商品房預售面積測算成果報告》時一次性支付給乙方。

四、甲方在簽訂協議十日內向乙方提供完成委托任務所需要的圖紙（平、立、剖圖紙）、必建人防工程面積核定單、房屋頂層2.2米高度位置說明、共有共用部位使用說明及電子圖等測算資料。甲方提供的測算資料經雙方確認后由乙方保留。

五、乙方收到甲方提供的測算資料，在15天內向甲方交付《商品房

預售面積測算成果報告》，若因乙方責任未按期交付，每超過1天，應向甲方支付未完成測算房屋所需測算費用1 ％的違約金。

六、甲方提供的資料中如有不明確的信息，乙方將通過確認函進行認證。確認函的原件將上報房產局，影印件作為合同附件。

七、乙方交付成果報告之前，若甲方提供補充或修改資料，乙方應結合補充或修改資料進行測算。甲方應將委托測算的時間順延。

八、甲方領取成果報告后，因甲方房屋設計變更或資料修改等原因需乙方重新測算的，雙方應簽訂補充協議。

九、甲方有權要求乙方對商品房竣工后的各項修改進行預測面積成果的實時修正。

十、甲乙雙方約定委托房屋的預售面積測算成果和竣工后實地測量成果中相對應的戶室建筑面積差不得超出±3％。若因乙方責任超出面積差約定的范圍，超出部分造成甲方經濟損失的，乙方按照直接經濟損失向甲方賠償，最高賠償額不超過該幢房屋測算費用的2倍。

十一、甲方房屋設計或施工變更等原因導致房屋竣工后測算成果與本次委托測算成果不一致的，乙方不承擔由此產生的相關責任。

十二、本協議雙方簽訂后，若一方無正當理由不履行協議的，應向另一方支付本次委托測算費用1％的違約金。

十三、其他未盡事宜，雙方共同協商解決。

十四、本協議一式 壹拾壹份，雙方簽字蓋章后生效。甲方執 捌份，乙方執兩份，房產測繪管理部門備案壹份。

甲方代表（簽字）乙方代表（簽字）

（蓋 章）（蓋 章）

年 月日年 月 日

南京巨鑫房地產測繪有限責任公司

地址：南京五臺山1號（豐匯大廈）24樓A座 電話：025－84680287

傳真：025－84680287-8057

網址：/ad/chgs/

第五篇：房屋面積

【房屋面積】《房產測量規范》 目 錄

第一章總則

第二章房產平面控制測量

第三章房產調查與勘測

第四章房產圖繪制

第五章房產面積測算

第六章房產變更測量

第七章附則

第一章總則

一、房產測繪的目的

房產測繪主要是采集和表達房屋及其用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易以及城鎮規劃建設提供數據和資料。

二、房產測繪的基本內容

房產測繪的基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查與勘測、房產圖繪制、房產面積計算、房產變更測量等。

三、房產測繪的基本精度要求

本細則以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。

四、房產測繪的成果

房產測繪成果包括房產分幅平面圖、房產分丘平面圖、房產分層分戶平面圖及內外業數據、薄冊及其他信息載體。

五、坐標系統

房產測繪采用長沙市獨立直角坐標系和黃海高程系。

六、房產測繪技術方案

房產測繪工作開始前應根據任務和測區收集有關資料，在踏勘基礎上制定最佳技術方案，編寫技術設計書，在施工過程中應加強質量檢查，測繪工作結束后編寫技術工作總結。

七、測繪儀器維護

測繪儀器設備應定期檢測，及時維修，使用中注意儀器的維護與安全。

第二章房產平面控制測量

一、平面控制網的布設原則

控制點的布設，應遵循從整體到局部，從高級到低級分級布網原則，也可越級布網?；究刂泣c應根據城鎮大小規模和精度留有余地的原則選擇首級控制網的等級。

二、原有控制成果利用

利用長沙市原有的控制成果和資料，須按《房產測量規范》的規定和要求進行比較和分析，凡符合規范要求的已有控制點成果，都應充分利用;對達不到規范要求的控制點，利用其點位進行聯測后平差計算，使其達到相應等級點精度要求。因布設新區控制網利用原有點聯測時，須對所聯測的原有控制點進行檢驗和認定。

三、平面控制點等級及主要技術指標

末級相鄰基本控制點的相對中誤差不超過±0.025m。

房產平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點，各等級控制點測量主要技術指標按《房產測量規范》(GB/T17986.1—2000)規定執行。

四、平面控制測量成果的整理和平差手薄的記載項目和原始觀測數據記錄，必須字跡清晰、填寫齊全。外業的原始記錄不得擦拭、涂改、轉抄，使用計算機記錄時，所用軟件須依法鑒定后方可使用。二、三、四等和一、二、三級平面控制網都應分級進行統一平差或聯合整體平差，平差后應進行精度評定，使用計算機平差時，所用軟件須依法鑒定后方可使用。

五、平面控制測量應提交的成果

平面控制測量應提交的成果包括房產測繪技術設計書、成果資料索引及說明、觀測手薄、測繪儀器檢定書、平差計算資料、點之記、控制點坐標成果表、控制點展點圖，技術總結、檢查驗收報告。

第三章房產調查與勘測

一、房產調查

房產調查，就是對房產每個權屬單元的位置、權屬界限、權屬、數量和利用狀況等基本情況，以及地理名稱和行政境界進行調查。

(一)丘與丘號

丘是指地表上一塊有界空間的地塊，只屬一個產權單元時稱獨立丘，屬多個產權單元時稱組合丘。

有固定界標的(如圍墻、欄柵、房屋墻體等)按固定界標劃分，沒有固定界標的按自然界線劃分。丘界線有爭議或界線不明的，用未定丘界線表示。

丘號以圖幅為單位，從左至右，自上而下用數字1，2，…順序編號。該圖幅內所編丘號為主丘號，跨相鄰圖幅的丘號稱副丘號，用丘號加小括號表示?？鐖D幅丘的主丘號應編在主門牌號(或單位大門)所在圖幅內。

組合丘各用地單元以丘號加支號編立，丘號在前，支號在后，中間用短直線連接，稱丘支號。

(二)幢與幢號

幢是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。

幢號以丘為單位，自進大門起，從左到右，從前到后，用數字1，2，…順序按S形編號。幢號注在房屋輪廓線的左下角，并加括號表示。

(三)測量號

測量號是指一幢房屋所在主丘的圖幅號、主丘號、幢號，相互之間用短直線連接構成。

同一幢房屋只有一個測量號，它表示房屋所在的地理位置和該房屋產權檔案存放的位置。

(四)房屋調查

房屋調查內容包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、產權來源、產權糾紛和他項權利等基本情況。

1、房屋坐落

按地名辦編制的地名、門牌號調記。

同一處房屋坐落有新舊門牌號的，應全部調記并注明;

同一幢房屋有兩個以上街道門牌號的，應全部注明;

房屋坐落沒有門牌號的，借用毗連房屋門牌號并加注東、西、南、北方位，也可用小區名稱(或地名)第幾幢來表示。

2、房屋產權人

房屋產權人指擁有房屋產權的法人或自然人。

(1)私房，一般按照產權證件或身份證件的姓名調記。產權人已死亡的，應注明代理人的姓名;產權是共有的，應注明全體共有權人的姓名。

(2)單位所有的房屋，應注明單位的全稱，兩個以上單位共有的均應注明。

(3)房地產管理部門直接管理的房屋，公產應注明房地產管理部門的名稱;代管產應注明代管及原產權人姓名;托管產應注明托管及委托人的姓名或單位名稱;撥用產應注明房地產管理部門的全稱及撥借單位名稱。

3、房屋產別

房屋產別分為八類：國有產，用1表示;集體所有產，用2表示;私產，用3表示;聯營企業產，用4表示;股份制企業產，用5表示;港、澳、臺投資房產，用6表示;涉外產，用7表示;其他產，用8表示。

4、建筑結構

建筑結構分為六類：鋼結構，用1表示;鋼、鋼筋混凝土結構，用2表示;鋼筋混凝土結構，用3表示;混合結構，用4表示;磚木結構，用5表示;其他結構，用6表示。

5、房屋層數

房屋層數是指房屋室外地坪以上的自然層數，所在層次用自然數表示，地坪以下為地下層數，用負整數表示。

房屋總層數為房屋自然層數與地下層數之和，用兩位數表示，不足兩位數時前面添零。

架空層、假層、附層(夾層)、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、電機房、水箱間不計層數，但應具體注明位置(即第幾層上的附屬層)。

6、房屋建成年份

房屋建成年份指房屋實際竣工年份，用公元紀年的四位數表示。拆除翻建的以翻建竣工年份為準;一幢房屋有兩種以上建成年份的，應分別注明。

7、房屋用途

房屋用途分為八類，其編碼名稱為：

10住宅20工業、交通、倉儲

30商業、金融、信息40教育、醫衛、科研50文化、娛樂、體育60辦公70軍事80其他(涉外、宗教、監獄)房屋設計用途是指經規劃部門批準的房屋用途，按建設工程規劃許可證上認定。

8、房屋墻體歸屬

房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬，分為自墻、共墻、借墻三類。

房屋墻體以外的圍墻歸屬不予調查注記。

房屋墻體四至歸屬由產權人填寫墻界申報表，對于自墻、共墻須由鄰戶認證確定。

二、房屋勘測

(一)界址點測量

1、界址點的精度要求

采用《房產測量規范》界址點的二、三級精度，即各級界址點相對于鄰近控制點的點位中誤差和間距超過50M的相鄰界址點的間距誤差不得超過以下規定：

二級界址點中誤差±0.05m限差±0.10m

三級界址點中誤差±0.10m限差±0.20m

間距未超過50m的界址點的間距意味著不得超過計算結果：

△D=±mi(1+0.02D)

式中：mi——相應等級界址點的點位中誤差，m;

D——相鄰界地點間的距離，m。

需要測定房角點坐標時，房角點坐標的精度等級和限差執行與界址點相同的標準。

2、界址點測量

界址點測量可使用極坐標法、支導線法或正交法等解析法測定。

支導線法測定時，長度不宜超過50m，邊數不宜超過兩條。對于間距很短的相鄰界址點應直接丈量邊長。

3、界址點編號

界址點以丘為單位，從街門起沿界址點的折點順時針編號。

(二)房產面積測量的精度要求

采用《房產測量規范》

二、三級房產面積測量精度，如下表：

上表中：s——所測量的房產面積，;

D——測量長度，m;

ma、mb——測距儀的固定誤差、比例誤差

mz——測量距儀和反射面的對準誤差。

(三)房屋尺寸丈量

1、丈量基準

(1)獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側為界測量，丈量房屋以勒腳以上墻角為準水平丈量。

(2)毗連房屋，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度為1/2處;借墻量至墻體內側;自有墻體量至墻體的外側，并用相應符號表示。

(3)附屬設施、柱廊以柱外圍為準、陽臺以底板投影為準;門廊以柱或圍護物的外圍為準;檐廊、挑廊以外圍水平投影為準丈量。

(4)異形房屋，增加輔助線測量。如：不規則多邊形房屋增加輔助線測量后分割成若干規則圖形;丈量弧長、矢高和弓長后可計算其半徑和圓心角。

(5)墻體厚度，剔除粉灰的裸墻厚度。

(6)房屋層高，系指房屋地面至樓面、樓面至樓面的垂直高度，房屋每層均應丈量層高。

2、丈量方法

(1)檢核法，即按經規劃部門審查批準的施工圖核實房屋尺寸，成套住宅須對每種戶型尺寸進行核實;非住宅須對每個產權單元尺寸進行核實，如局部與施工圖不符，須實量變化部位尺寸。

(2)實量法，即實地丈量房屋的尺寸，核定房屋的結構和墻體厚度。應盡量丈量房屋尺寸，丈量內空尺寸加裝飾粉灰厚度和兩個半墻厚度后為軸線距離，丈量的外圍，內空和軸線尺寸應加注予以區別。

3、精度要求

(1)檢核精度。采用經檢定的纖維皮尺、鋼尺或手持式測距儀對照規劃部門審查的圖紙，實地檢核房屋軸線尺寸，其設計尺寸與實測長度較差應在規定的限差以內，超過者，以實測數據為準。

(2)實量精度。按實際丈量尺寸計算房屋面積時，應分別丈量房屋外廓尺寸和室內分間尺寸及各墻體厚度，房屋外廓全長與室內分間尺寸及墻體厚度總和較差不超過

式中，n1——房屋外廓全長丈量的尺段數

n2——室內分間及各墻體厚度丈量的尺段數

此時，以房屋外廓數據為準，其較差按分段丈量的尺寸比例配賦。

若超過限差，應進行復量。

(四)繪制房屋測量草圖

無規劃部門批準的施工圖的，應繪制草圖。

1、草圖內容及要求。

(1)按比例尺分層繪制，加繪指北方向線。

(2)房屋外墻，權限分隔墻均繪單實線。

(3)注明房屋坐落、測量號、產權人姓名、幢號、層次。

(4)注記戶室號、注記實際開門處。

(5)逐間實量時、注記室內凈空邊長(以內墻面為準)、墻體厚度，數字取至厘米。

磚墻用P表示，竹織壁墻用Z表示，木板墻用M表示，以木方材料厚度作為竹織壁墻(或木板墻)的墻體厚度。墻體厚度量至厘米，以厘米為單位，注記在字母的右下角。

(6)凡有固定設備的附屬用房如廚房、廁所、衛生間、電梯樓梯等均須加注記。

(7)遇有地下室、復式房、夾層、假層等應另繪草圖。

(8)丈量層高和陽臺尺寸并注記。

(9)備注。

2、用紙規格和繪制要求

測量草圖紙采用787mm×1092mm的1/16規格圖紙。

測量草圖應在實地繪制、測量的原始數據不得涂改和擦拭，更不得憑記憶補記數據。漢字字頭一律朝上，數字字頭向上或向左。

第四章房產圖繪制

房產圖分為房產分幅平面圖，房產分丘平面圖、房屋分層分戶平面圖。

一、房產分幅平面圖

房產分幅平面圖(以下簡稱分幅圖)是全面反映房屋及其用地的位置和屬性等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分層分戶圖的基礎資料，也是產權登記和產籍管理的基礎資料。

(一)分幅圖的測繪范圍

分幅圖的測繪范圍包括城市、縣城、建制鎮的建成區及其以外的工

礦企事業等單位和毗連的居民點。

(二)分幅圖的規格

分幅圖采用40cm×50cm矩形分幅。

分幅圖的圖紙采用厚度為0.07—0.10mm經定型處理、變形率小于0.02%的聚脂薄膜。

(三)分幅圖的比例尺

分幅圖采用的比例尺為1：500，遠郊單丘分幅圖可采用1：1000

(四)分幅圖應表示的基本內容

分幅圖應表示控制點、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物，以及與房地產有關的地形要素和注記。

(五)分幅圖編號

分幅圖編號以長沙市獨立坐標系每平方公里按40cm×50cm(即實地0.20km×0.25km)劃分為20幅圖(1：500)，以每幅圖西南角坐標值為圖幅號或稱圖號。

(六)分幅圖繪制中各要素的取舍與表示方法

1、行政境界，一般只表示區、縣(市)和鎮的境界線，境界線重合時，用高一級境界線表示，境界線與丘界線重合時，用丘界線表示。

2、丘界線，明確無爭議的用丘界線表示;有爭議的，用未定丘界線表示。丘界線與房屋輪廓線或單線地物重合時用丘界線表示。

3、房屋分幢測繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準。同幢房屋層數不同的應繪出分層線。臨時性房屋不表示，裝飾性的柱，垛和加固墻等不表示。

4、房屋附屬設施，包括柱廊、檐廊、架空通廊，底層陽臺、門廊、門樓、門、門墩和室外樓梯、以及和房屋相連的臺階(達五級以上)均應表示。

5、地物要素，街道、橋梁、水池、河流、電桿、道路、停車場、球場、草地、花圃、亭、塔等均應表示。

6、圍墻、棚欄、欄桿等均應表示。

7、房產要素與房產編號，包括丘號、丘支號、幢號、房產權號、房屋產別、結構、層數、房屋用途、街道名稱、門牌號、單位名稱等，根據調查勘測資料以相應的數字、文字和符號表示。

8、對于申請登記房屋，勘測后，分幅圖內該幢房屋的房產要素(產別、結構、層數組成的四位數)后加注“.”點，以表示該房屋已辦理產權登記。

(七)成圖方法

1、編繪法，采用合格的地形圖或地籍圖原圖復制成二底圖，用二底圖進行房產調查與勘測，標注房產要素與房產編號。

2、解析法，即用平板儀配合皮尺量距測繪房產圖。

3、數字化測圖，即野外解析測量數據成圖。利用正交法、交會法等傳采集的測圖數據通過計算機處理、編輯成圖形文件，在視屏幕上，對照野外記錄草圖檢查修改準確無誤后，通過繪圖儀繪出所需規格圖紙。

二、房產分丘平面圖

房產分丘平面圖(以下簡稱分丘圖)是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產權證附圖的基本圖。

(一)分丘圖的規格

分丘圖的幅面在787mm×l092mm的1/32～1/4之間選用。

分丘圖的比例尺，根據丘面積大小，在1：100～1：1000之間選用。

分丘圖的圖紙采用聚脂薄膜或選用其它材料。

(二)分丘圖上應表示的內容

分丘圖上除表示分幅圖的內容外，還應表示房屋權屬界線，界址點點號。注記挑廓、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、房屋輪廓尺寸、墻體歸屬和四至關系等各項房地產要素。

房屋建筑面積注記在每幢房屋的中間，在建筑面積下面劃一橫線，建筑面積保留兩位小數。

房產要素注記在建筑面積上方，包括產別、結構、層數、建成年份8位數字。第一位數字代表產別，第二位數字代表結構，第三、四位數字代表層數，第五至八位數字代表建成年份。

(三)周鄰關系描述

分丘圖上，應分別注明所有周鄰產權人名稱，分丘圖上各種注記的字頭應朝上或朝左。

(四)重合要素的表示與處理

房屋權屬界線與丘界線重合時，表示丘界線;房屋輪廓與房屋權屬界線重合時，表示房屋權屬界線。

(五)作權證附圖描述

用分丘圖作幢權證附圖基本圖時，應用紅筆在分丘圖上勾出該幢房屋的輪廓線。

三、房產分層分戶平面圖

房產分層分戶平面圖(以下簡稱分層分戶圖)是在分丘圖的基礎上繪制的細部圖，對一幢房屋而言，表示每層平面細部尺寸，對于一個戶室號而言，表示該套房屋的平面尺寸及周圍關系。分層分戶圖是房屋產權證的主要附圖。

(一)房室號編注

對于一幢房屋各層不同的權屬單元，應編立戶室號?；驹瓌t為：從北到南、從西向東、從小至大編注戶室號。

商業樓層內的權屬單元須埋設永久性界址標志后才能編注戶室號。

(二)技術要求

1、規格，分層分戶圖幅面采用787mm×l092mm的1/32或1/16，個別房屋平面尺寸較大者，采用787mm×1092mm的1/8。

2、比例尺，分層分戶圖比例在1：100—1：500之間選用。

分層分戶圖圖紙采用打印紙或其它材料。

分層分戶圖的方位應使房屋主要邊或與圖廓底線平行，圖廓內標注北方向。

(三)標注的內容與方法

1、圖廓外標注內容

(1)房屋坐落，標注在外圖廓左上方。

(2)產權人，標注在外圖廓上方中間，產權人名稱應與申請表內填注一致。

(3)測量號。標注在圖廓右上方。

(4)其他，制圖人、校對人、比例尺、制圖日期、圖文件名依次標注在外圖廓下方。

制圖單位標注在外轉圍廓左側。

2、圖廓內標注內容

(1)幢號、層次、戶室號，標注在內圖廓左上方。

(2)建筑面積、層高，標注在內圖廓下方。

(3)對天井、陽臺、樓梯、過道、門斗、院落、屋頂平臺等，應加漢字注記，以避免識圖和計算面積時產生歧義。

(4)套內建筑面積、共有分攤建筑面積、套建筑面積注記在圖廊內的右下方。

3、房屋輪廓線繪制與尺寸標注

(1)權屬界線、封閉陽臺等用0.6mm實線表示，未封閉陽臺用0.6mm虛線表示，周圍關系、陽臺與房屋的分界線用0.2mm實線表示。

(2)繪制坡屋頂分層分戶平面圖時，用0.2mm虛線分隔2.20m以上部位，并標注其平面尺寸。

(3)標注房屋內空尺寸、墻厚、其它房屋標注軸線尺寸和半墻厚、隔熱墻標注墻厚;伸縮縫標注縫隙寬度。

(4)長度尺寸標注以米為單位，面積以平方米為單位，均保留兩位小數。第五章房產面積測算

面積測算系指水平面積測算，房產面積測算包括房屋建筑面積、套內建筑面積、共有建筑面積、戶室(權屬單元)建筑面積等。

一、房產面積計算

(一)一般規定

1、房屋的建筑面積

系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.20m(含2.20m，以下同)以上的永久性建筑。

2、房屋的產權面積

房屋產權面積系指產權人依法擁有所有權的房屋建筑面積。

房屋產權面積由房地產行政主管部門登記確權認定。

3、房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。

4、面積計算要求

各類面積計算須獨立進行兩次，其較差在規定的限差內時取中數作為最后結果，并校對簽字。

(二)成套房屋建筑面積規定

1、套建筑面積

套建筑面積=套內建筑面積+共有分攤建筑面積

2、套內建筑面積

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積十套內陽臺建筑面積

3、套內使用面積

(1)套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、廁

所、儲藏室、壁柜等面積的總和。

(2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

(3)不包含在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

(4)內墻面裝飾厚度計入使用面積。

4、套內墻體面積

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他支撐墻體所占的面積。

(1)套內空間的分隔墻墻體面積

(2)套與套之間，套與共有建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共有墻體，按其墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

(3)套內墻體厚度不包括粉灰裝飾厚度。

5、套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

(1)封閉陽臺是指采用木質、金屬質或塑鋼和玻璃等材料對陽臺完全封閉，作為永久性使用的陽臺。

(2)封閉陽臺的認定以房屋竣工時的狀態為準。

(三)房屋建筑面積計算規定

1、計算全部建筑面積的范圍

(1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

(2)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。

(3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。

(4)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

(5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

(6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

(7)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

(8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

(10)地下室、半地下室及其相應的入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

(11)有柱或圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

(12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

(13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其外圍水平投影面積計算。

(14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

(15)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半建筑面積的范圍

(1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

(3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

(5)有頂蓋未封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

3、不計算建筑面積的范圍

(1)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

(2)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

(3)房屋之間無上蓋的架空通廊。

(4)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

(5)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

(6)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

(7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

(8)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

(9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

(10)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

二、共有建筑面積分攤

(一)一般規定

1、共有建筑面積分攤應遵循本細則，按相關房屋的建筑面積成比例分攤。

2、產權各方有合法權屬分割文件或協議的，共有建筑面積的分攤可按其文件或協議規定執行。

3、共用建筑面積分攤，以幢為基本單位。

4、整幢房屋在銷售和產權轉移、分割中只能采用同一種分攤方法。

5、共有建筑面積按比例分攤的計算公式為：

上式中

式中：K—共有面積分攤系數;

Si—各產權單元自有建筑面積，

δsi—各產權單元應分得的分攤面積，

δsi—需要分攤的分攤面積總和，即共有建筑面積，

Si—參加分攤的各產權單元自有建筑面積總和，

(二)共有建筑面積內容：

1、幢內電梯井、管道井、垃圾道、樓梯間、配電間、屋頂水箱間、水泵間、電梯機房、電腦網絡室(指智能大廈)，公共門廳、過道、地下室、值班室、技術設備層等為本幢服務的公共用房和管理用房。

2、各產權單元與公共建筑之間的分隔墻以及墻外墻水平投影面積的一半。

3、含有隔熱墻的山墻剔除標準墻厚一半后剩余的面積。

4、幢與幢之間連結的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分攤通廊面積。

(三)不計入共有建筑面積的范圍

1、獨立使用的地下室、車棚、車庫。

2、為多幢服務的警衛室、管理用房、設備用房。

3、作為人防工程的地下室。

4、作為路面或街道使用的穿過樓內的通道。(四)共有建筑面積的分攤方法

1、住宅樓共有建筑面積的分攤方法

各套房屋的分攤面積

套房屋的分攤面積=套內建筑面積×分攤系數

其中：

分攤系數=〖SX()幢內共有面積〖〗幢內各套房屋套內面積之和〖SX〗〗

2、商住樓共有建筑面積的分攤方法

(1)功能區域劃分

根據住宅和商業不同的使用功能，按各自的建筑面積將整幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分。

功能區域的劃分以設計圖為準。

(2)共有建筑面積劃分

專為住宅部分服務的樓梯(含室外樓梯)等公用面積計入住宅部分的共有面積。

專為商業部分服務的電梯、門廳、過道等公用面積計入商業部分的共有面積。

服務于消防的人行樓梯、屋頂梯間和幢內為整幢服務的其它共有空間計入住宅、商業部分的共有建筑面積。

(3)住宅部分各套房屋的分攤面積

套分攤面積=套內建筑面積×分攤系數

其中：

分攤系數=幢共有分攤面積+住宅部分共有建筑面積

住宅部分各套內建筑面積之和

(4)商業部分各權屬單元的分攤面積

權屬單元的分攤面積=權屬單元自有面積×權屬單元分攤系數

其中：

權屬單元分攤系數=層分攤面積+層內共有面積

層內各權屬單元自有面積之和

層分攤面積=層自有面積×層分攤系數

其中：

層分攤系數=幢共有分攤面積+商業部分共有建筑面積

商業部分各層自有面積之和

層內共有面積為本層內走道、公用廳等未納入幢共有和商業部份共有面積的共有空間的面積。

3、多功能綜合樓共有建筑面積分攤方法

(1)根據設計圖確定各功能區域范圍。

(2)參照商住樓的分攤計算方法進行共有面積分攤。

(四)操作程序

1、資料準備

(1)經規劃部門批準的施工圖(竣工圖)一套

(2)建房單位對幢內共有、功能區共有部位和劃分提交的書面說明書。

2、勘測

(1)查勘功能區域界限

(2)丈量房屋尺寸：各層外圍尺寸，套內(成套住宅、商業門面攤位、辦公區間)尺寸，包括平面尺寸與層高。

3、分攤方案調查

4、制圖與計算

(1)按經復核后的圖紙(竣工圖)或實際丈量經調整后的尺寸繪制房屋分層分戶平面圖，圖紙幅面采用16K或8K尺寸。

(2)面積計算

建筑面積和共有建筑面積分攤按本實施細則執行。

(3)運算要求

面積計算以平方米為單位，面積計算過程中間結果保留三位小數，最后幢或套面積保留兩位小數，分攤系數保留六位小數。

5、提交勘測報告書

勘測報告書包括：

房屋分層平面圖(一式三份，其中一份存測繪幢袋)

房屋分戶平面圖(一式兩份)

共有建筑面積分攤方案(一式兩份、測繪幢袋一份、存檔一份)幢、戶建筑面積成果表(一式兩份、測繪幢袋一份、存檔一份)戶室號面積對照表(兩份：貼權證、存檔各一份)

(五)其它

1、按82年國家經委基本建設辦公室頒布的《建筑面積計算規則》確認的產權面積仍維持不變;房改房、集資房等房屋在權屬登記中所確定的分攤方法仍然有效。

2、此細則實施前，已按建設部(95)517號文件所確定的分攤方法計算的面積不再改變。

3、已確權發證并部分轉移的房屋，按原分攤方法計算分攤面積。

第六章房產變更測量一、一般規定

(一)變更測量分類

1、現狀變更測量

(1)房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結構、層數的變化;

(2)房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除，倒塌和燒毀;

(3)地名、門牌號的更改。

2、權屬變更測量

(1)房屋買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起權屬轉移;

(2)土地使用權界調整，包括合并、分割、塌沒和截變取直;

(3)征撥、出讓、轉讓土地而引起的土地權屬界線變化可能引起丘界變化;

(4)他項權利范圍的變化和注銷。

(二)變更測量的程序

變更測量應根據房地產變更資料，先進行房地產要素調查，包括現狀、權屬和界址調查，再進行分戶權界和面積的測定，調整有關房產編碼，最后進行(圖、帳、卡、冊、數據庫)修正。

二、變更測量業務要求

(一)變更測量方法

1、變更測量應根據現有變理狀況、確定變更范圍，按平面控制點的分布情況，選擇測量方法。

2、房地產合并和分割，應根據變更登記文件，在當事人或關系人到現場指界實地測定變更后的界址和面積。

3、修測之后，應對現有房產測繪資料進行修正與處理，涉及到產權檔案和信息系統內容的，也應作相應變化。

(二)房產編號與處理

1、丘號

(1)用地合并與分割都應重新編丘號。新增丘號，按分幅圖圖幅內最大丘號續編。

(2)組合丘內新增丘號按丘內的最大丘支號續編。

2、棟號

(1)房產合并或分割應重新編號，原丘號作廢、新幢號按丘內最大棟號續編。

(2)新增房屋按丘內最大幢號續編。

(三)變更測量的要求

1、變更后的分幅圖、分丘圖圖上精度、新補測的界址點精度都應符合本細則的規定。

2、房產分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積的不符值應在限差以內。

4、房產合并后的建筑面積，取被合并房屋建筑面積之和;用地合并后的面積，取被合并的各丘面積之和。

第七章附則

一、長沙市房產測繪原有的技術文件、規定與本細則不符的，以本細則為準。

二、本細則由長沙市房地局負責解釋。

附件一：《實施細則》有關名詞解釋

附件二：房產圖樣式

附件一：

《實施細則》有關名詞解釋

1、廊：泛指聯結房屋墻體以外，有頂蓋和圍護結構，作為通道的建筑物?？煞譃橐韵聨追N：

(1)柱廊：有頂蓋、有支柱或兼有一側圍護墻體的通道。

(2)檐廊：從屋檐下伸出的有頂蓋但無支柱的通道。兩端有圍護物。

(3)挑廊：有頂蓋、無支柱但有圍護物的懸挑出墻外的通道。

(4)通廊：聯結建筑物間的通道。

(5)門廊：建筑物門前，有頂蓋、有支柱或有圍護結構的通道。

2、假層：是指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層。房屋的假層，應具有采光通風設施。

3、附層：是房屋自然層內的局部層次，即安插在上下兩個正式房屋層之間的房屋，從外部看是二層建筑的房屋，而內部局部為三層，這種層次叫做附層(夾層)。

4、閣樓：指位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓。

5、水箱間：指突出房屋屋面水箱周圍有圍護結構，有頂蓋的房屋。

6、樓梯間：指突出房屋屋面有頂蓋，四周有圍護結構，層高在2.20米以上供維修、消防安全出口用的梯間。

7、電梯間：指突出房屋頂層供停放、檢修、升降電梯用房。

8、騎樓：是指建在道路旁，底層是行人道的樓房或底層用作街巷、道路通行部分的房屋。