第一篇：房屋的銷售面積計算

房屋的銷售面積計算

1、商品房銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

房屋銷售面積=套內建筑面積+應分攤的公用建筑面積。

銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。

商品房銷售面積的標注單位應當為平方米。

商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。

按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大于整幢商品房的實際總面積。

2、．套內建筑面積

商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個人私有；與套內使用面積相比，更能完事地反映買房人個人私有部分的產權。

套內建筑面積的計算公式為：

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

3．套內使用面積

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，按以下規定計算：

（1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；

（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；

（3）不包括在結構面積中的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；

（4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。

4、．套內墻體面積

套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：

（1）共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

（2）非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

5、．套內陽臺建筑面積

按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

其中：

（1）原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

（2）挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；

（3）凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

（4）半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

6、．公用建筑面積

商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為每戶分攤公用建筑面積之和。

公用建筑面積由兩部分組成：

（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）

另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括什么？

倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。

7、．分攤的公用建筑面積如何計算

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：

分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積Ⅹ公用建筑面積分攤系數

公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積

公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和

第二篇：33879_房屋銷售面積的測量與計算

概述

1、范圍

本規范適用于商品房銷售活動中各類房屋銷售面積的測量與計算。

2、引用文獻

本規范引用下列文獻：

GBJ96－1986住宅建筑設計規范；

建設部建房[1995]517號 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規 則； CH5001－1991 房產測量規范。

使用規范時，應注意使用上述引用文獻的現行有效版本。

3、定義

本規范采用以下定義：

3.1 商品房銷售面積

－－商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為 人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）。

－－商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內

或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。

3.2 整幢房屋建筑面積

整幢房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積

之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層 高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

3.3 套內建筑面積

套內建筑面積系指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之 和。

3.4 套內使用面積

套內使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻線水平投影計算。

3.5 套內墻體面積

商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護和承重墻體，有共有墻及非共 用墻兩種。

商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分

隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入 套內墻體面積。

非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

3.6 陽臺建筑面積

陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。

3.7 套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積系指套內各陽臺建筑面積之和。

3.8 共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

3.9 共有建筑面積分攤系數

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比 值，即為共有建筑面積分攤系數。

3.10應分攤的共有建筑面積

應分攤的共有建筑面積為套內建筑面積與共有建筑面積分攤系數之積。

二、測量要求

4、房屋邊長測量應連續測量兩次取平均值（中數*）,兩次測量讀數之差（較差*）不超過表1規定。

表1 單位：m

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

鋼卷尺△L’＝±0.0005L（L>10）

＝±0.001L（L≤10）

△L’一兩次測量讀數之差

L－被測邊長

手持式測距儀 ｜△L’｜≤0.005

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

5、房屋分段邊長之和與房屋總邊長之差△L不超過（1）式規定：

n

△L＝±0.004∑L1（1）

i=1

式中：n－房屋邊段數；

L1－分段邊長，i=1、2、3??n。

6、商品房面積測量標準不確定度u（中誤差*）如（2）式所示。

商品房面積測量標準不確定度：

u≤（0.02S+0.001S）（2）

式中：S－商品房實測面積，單位：平方米。

其擴展不確定度（限差*）：

U＝2u（p=95%）

*測繪行業術語。

三、測量項目與測量設備

7、測量項目如表2所示

表2

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代號 測量項目

S1 套內使用面積

S2 套內陽臺建筑面積

S3 套內墻體面積

S4 套內建筑面積

S5 應分攤的共有建筑面積

S6 套房銷售面積

S7 整幢商品房的建筑面積

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8、用于商品房面積測量的設備如表3所示，也可選用不低于表3給出技術 指標要求的其它測量設備。

上述測量設備須經法定計量檢定機構檢定合格且有效期內方可使用。

表3

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序號 測量設備名稱 主要技術指標鋼卷尺 示值誤差±（0.3+0.2L）mm

式中：L－以米為單位的被測距離值刻度直角鋼尺 測量面垂直度：0.5mm/500mm

示值誤差±0.48mm手持式測距儀 測量范圍：（0－140）m

擴展不確定度：5mm（p=95%）經緯儀 J2級拉力計 測量范圍：（0－100）N

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四、測量方法與面積計算

9、測量前準備

9.1 商品房測量前應參照購房協議實地調查，對分戶權界線及房屋公用共 有部位進行確認，按附錄1對計入建筑面積的部位進行確認。

9.2 房屋面積測量平面草圖應實地繪制，樓房要分層繪制。盡量按幾何圖 形分塊，并編寫序號。

房屋面積測量平面草圖是房屋面積測量與計算的原始依據，其式樣見附錄 5。

10、測量點位的選取

10.1 套內房屋邊長測量

測點一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的兩個長邊、兩個短邊的 1/6和5/6位置，兩測點應保持水平。房屋邊長較長時，應適當增加測點數。10.2 墻體厚度測量

測點一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距門（窗）框（左、右兩點）0.2m 位置。

10.3 陽臺邊長測量

陽臺邊長測量選點參照10.1，陽臺的長、寬每邊選取兩個測量點。

10.4 整幢建筑物外圍尺寸測量

測點一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m±0.2m的高度緊貼墻面的水

平位置。當無法選取上述測點的位置時，可選取盡可能靠近上述測點位置為測 量點位，或用刻度直角鋼尺在被測長度的兩個端面的延長線上選取等效測量點 位。

室內分段測量之和（含墻身厚度）與房屋外廊的全長的差值滿足第5條要

求時，應以房屋外廊數據為準，分段測量的數據按比例配賦。超差需進行復測。

11、測量方法與面積計算

11.1 套內使用面積

以矩形房屋測量為例：

用鋼卷尺（或測距儀）測量套內各矩形房間長邊、短邊的邊長，在每個測

點上，使測量線與被測量邊保持平行，連續測量兩次，兩次測量值之差應不超 過表1規定。

取連續兩次測量值的平均值作為一個測量點的測量值，以各測點的測量值的平均值分別作為長邊和短邊的邊長測量結果L1i和D1i。讀數精確到0.001m。套內房間邊長測量值時，對已進行墻面裝修的，應加上裝飾面厚度1。裝飾面厚度可參考結構設計施工總說明或地區標準圖集說明，按墻面材料 種類、原料配比計算。

套內第i個矩形房間使用面積

S1i=（L1i+2I）（D1i+2I）

套內使用面積

n

S1＝∑S（5）

i=1

n—矩形房間數（或矩形塊數）；

i＝1，2，?n。

11.2 套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積S2為套內各陽臺建筑面積之和。其中矩形陽臺建筑面

積按11.1測量方法測量陽臺圍護結構的長、寬，對有共用墻體的，應計算一半 墻體面積。

11.3 套內墻體面積

靠近門窗部位的墻體厚度可直接測量，其他無法直接測量的，測量墻體的 內外尺寸，計算差值求得。對于已進行墻面裝飾的，需減去裝飾面厚度。對于磚墻結構，按設計圖紙的標準說明，取實測值最接近的設計值作為墻 體厚度；對于其他不屬于標準厚度的墻體，按實測值計算。

各墻體長度乘以墻體厚度得出各墻體面積。

套內墻體面積S3為共用墻體面積的一半與全部非共用墻體面積之和。11.4 套內建筑面積

11.4.1 套內建筑面積S4應為11.1、11.2和11.3測量結果之和。

S4＝S1＋S2＋S3（6）

11.4.2 套內建筑面積還可用下述方法測得。沿各套建筑結構外圍，用鋼卷

尺（或測距儀）測量各部分的長邊、短邊，按11.3的方法測量和計算出各外墻 墻體厚度。再分別計算出長邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值、短邊平均 值與其兩端墻體厚度一半的差值，則兩差值的乘積與各套內陽臺建筑面積之和 即為各被測套內建筑面積S4。

11.5 各套應分攤的共有建筑面積

11.5.1 共有建筑面積應參照上述有關測量方法進行測量。

11.5.2 共用建筑面積分攤的原則和方法見附錄2。

11.5.3 各套應分攤的共有建筑面積S5計算

a．多層商品住宅樓中各套應分攤的共有建筑面積

共有建筑面積

共有建筑面積分攤系數（幢）＝-----------------

各套內建筑面積之和

各套分攤的共有建筑面積＝各套內建筑面積×共有建筑面積分攤系數（幢）

b．多功能綜合樓中各套應分攤的共有建筑面積

本幢房屋共有建筑面積

共有建筑面積分攤系數（幢）＝----

幢內各功能區建筑面積之和

本功能區分攤的共有建筑面積＝本功能區自有建筑面積×共有建筑面積 分攤系數（幢）

本功能區獨用的 本功能區分攤的共有建筑面積 ＋ 共有建筑面積

共有建筑面積分攤系數（功能區）＝-----

本功能區內各套建筑面積之和

同功能區內某戶（套）＝同功能區內某套建筑面積×分攤的共有建筑面積 共有建筑面積分攤系數（功能區）

11.6 套（單元）房銷售面積

套房銷售面積S6應為套內建筑面積S4與本套分攤的共有建筑面積S5之和。S6＝S4＋S5（7）

11.7 整幢商品房建筑面積

測量整幢商品房建筑面積S7時，用鋼卷尺在房屋外側勒腳以上處測量房

屋外圍的兩個長邊、兩個短邊，應符合10.4的要求。當測量距離大于30m時，在鋼卷尺零刻線端鉤上拉力計，當拉力計示值達到50N時，讀取邊長測量值。測量時現場溫度與檢定時溫度相差±15℃以上，應按下式進行溫度修正。△Lt(t為下角)=L20（a1-a2）（t-20）（8）

式中：Lt－－溫度t時尺長修正值；

L20－－20℃時尺長；

t－－測量現場的溫度；

a1－－鋼卷尺的線膨脹系數；

a2－－被測墻體的線膨脹系數；

若用激光測距儀測量房屋外圍邊長時，測距儀的前沿要緊貼被測邊長的起 點，激光束應投射到位于被測邊末端的目標板上，并使光束兩端在同一水平面。

在高海拔地區使用手持式激光測距儀，空氣折射率對被測距離的修正量計 算公式見附錄4。

11.8 非矩形房屋面積與計算

非矩形房屋面積測量與計算按附錄3進行。

五、測量結果的處理

12.1 分攤系數保留在小數點后4位以上。

12.2 所有面積計算過程中保留到小數點后3位。

所有面積計算結果保留到小數點后2位，單位為平方米。

12.3 商品房銷售面積測量結果按附錄6格式出具（測量報告）。

（注：附錄

1、附錄

2、附錄

3、附錄

4、附錄

5、附錄

6、附

第三篇：房屋拆遷面積計算標準

房屋拆遷面積計算標準 2010-11-19 15:39:29 房屋拆遷通常以房屋建筑面積多少作為補償與安置依據。房屋建筑面積，以房地產權證記載的建筑面積為準。無房地產權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。無房地產權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，或者雖無批準文件但在1981年以前已經建造用于居住的房屋，以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建筑面積為準。

房屋所有權證書載明的建筑面積或房產管理部門確認的實際測量面積。房屋建筑面積小于土地使用面積的，區位補償面積應當按照土地使用面積計算。

對于臨時建筑、閣樓、以及實際建筑面積大于房屋所有權證面積的，視具體情況而定。違章建筑一律不補償安置。

武律師：根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定：征收房屋應先補償后搬遷，無論是自愿搬遷還是強制搬遷，其前提都是必須補償到位。你們之間雖然簽訂了拆遷協議，但是沒有作出補償就拆房，屬于違反拆遷程序的行為。

第四篇：征地拆遷山林房屋面積計算

征地拆遷山林房屋面積計算

標簽： 合法權益 說是 農業人口 征收與補償 計算方法 文化

最近，筆者在電視、網絡、新聞媒體中看到一些，有關關于農村征地拆遷補償的新聞，地方政府是怎么怎么的為農民著想，又是怎么怎么的對農民進行了合理補償。不過，筆者讀后心里總不是滋味。

前幾天，筆者看到一則對農民征地補償新聞,一個城市征收農民土地，一塊同樣的，兩個價，80%的土地按每畝8萬（120元/平方米）給付，20%的土地按每畝100萬（1500元/平方米）給付，這說明農民的土地至少值1500元1平方米的，同一塊兒地能給出兩個價來，不知道當地政府是怎么考慮的，土地要是你的，這種征收法，你會同意嗎？耐人尋味。還有，在農權網上看到一則帖子，征收農民的房屋政府給補償每平方米400元，不知道當地政府是怎么的想的，以筆者當地農民建房為例，農民建設一所新房子，每平方米就得花約1500元，試想，這樣的補償，讓農民怎么購建房屋，又怎么來生活。

還有，就是農民的土地同地不同價，給農民的土地分片定價。無錫調整征地補償標準 全市劃分為一、二類地區。這就好比說，同樣的土地種稻子，你能說同樣的大米在市場賣出兩個價？農民的土地作為生產、生活必要的要素，不能完全等同于市場，要考慮農民的長遠生計，顯然這種征地補償方式是不合理的。

目前建于，集體土地、房屋的征收法律法規滯后，不健全。那么，在情況下，農民在征地拆遷中，怎樣來計算補償款才合理？尊重農民，保障農民長遠生計？在征地拆遷補償款計算中，農民應當必要考慮的因素，應當注意的問題，只有抓住要點才能在征地拆遷中得到較合理的補償。這里筆者，給農民朋友一個思路，供農民在征地拆遷維權中參考。

農民在計算土地、房屋補償款時，首先要了解：集體土地所有權、使用權及土地市場價值等相關法律才能更好地維護農民合法的權益

集體土地所有權

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八條：土地所有權歸屬，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第十九條規定：集體土地所有權，“土地改革時分給農民并頒發了土地所有證的土地，屬于農民集體所有；實施《六十條》時確定為集體所有的土地，屬農民集體所有。”

依據《中華人民共和國土地管理法》第4條之規定，我國實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉用建設用地、控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地的行為都屬于非法占用農用地的范疇。

地方政府非法占用農用地的情形主要有以下五種：弄虛作假，主要是指使用土地的地方政府，雖然占地經過有權機關批準并且取得了用地手續，但是他的用地手續是通過弄虛作假騙取來的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，將基本農田或其它農用地撂荒成未利用地向有具有土地審批權的管理機關申報。少報多占，主要指超出批準用地的面積占用土地。比如，某建設項目被批準占用土地50畝，在實施建設的過程中，卻占用了500畝，超占的50畝不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批準文件以及辦理用地手續即占用土地的行為。未轉先占，即未經依法批轉土地利用就占用農用地的違法行為。未征先占，即未經土地征收程序改變土地權屬就占用農用地的違法行為。由此可見，沒有取得手續批文違法占地，農民有權拒絕征地。

土地使用權

《土地管理法》第九條規定：土地使用權，“國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。”《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第四十三條規定：集體土地建設用地使用權，“鄉（鎮）村辦企業事業單位和個人依法使用農民集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權。”

現行的土地管理法律將土地的所有權和使用權相分離的基本原則，也就是說，雖然國家和農民集體擁有土地，但是政府機構、企事業單位、社會團體、個人等都可以在符合法律規定的情況下，辦理相關合法的手續，取得合理利用土地的權利關獲得收益。但是，這并不意味著其對土地的使用可以不受任何限制，還是應當承擔保護，管理和合理利用土地的義務，根據土地的屬性不同，科學合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。因此，強占亂占侵犯農民土地使用權的行為都錯誤的違法行為。

依據《憲法》、《民法》、《物權法》、《農村土地承包法》等相關的國家法律上來看，農村土地的承包經營權是一種用益權，物權最重要的特征就是直接支配和保護之絕對性。物權的直接支配性，指物權人得依自己的意思，無須他人意思或行為之介入，對標的物為管領處分的權利。物權的絕對性，指物權人于其標的的物之支配領域內，非經其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構成違法。對于農村集體所有的土地，農民作為農村集體經濟的成員取得其承包經營權，屬于用益權。這種用益權一經設立，就具有物權的屬性，即具有排除包括有權人（發包人）在內的一切人的干涉和侵害。還有，溫家寶總理在十屆人大四次會議結束后舉行的記者招待會上，答中外記者說的話：“中國的總理懂得一個道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進，永不退縮，不言失敗。我們說要給農民的土地經營權以長期的保障，15年不變，30年不變，就是說永遠不變。必須實行最嚴格的耕地保護制度，必須保護農民對土地生產經營的自主權，占用農民土地必須給予應有的補償。土地出讓金主要應該給予農民。必須依法嚴懲那些違背法律、強占亂占農民土地的人。”

《中共中央國務院關于2009年促進農業穩定發展農民持續增收的若干意見》（2009年中央1號文件）也明確規定：“穩定農村土地承包關系。抓緊修訂、完善相關法律法規和政策，賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關系保持穩定并長久不變。強化對土地承包經營權的物權保護，做好集體土地所有權確權登記頒證工作，將權屬落實到法定行使所有權的集體組織；穩步開展土地承包經營權登記試點，把承包地塊的面積、空間位置和權屬證書落實到農戶，嚴禁借機調整土地承包關系，堅決禁止和糾正違法收回農民承包土地的行為。”

這些規定都遠遠地突破了《土地管理法》、《農村土地承包法》中農民土地使用權限的所規定，都足以證明，農民的土地承包權使用長久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規定的，來進行征收，這對農民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有權、使用權，可以說，地方政府目前的征地拆遷90%以上的都是違法的，因此，農民可要求最高的補償。

土地自身價值

價值規律是商品經濟的基本規律，是商品生產和商品交換的基本規律。只要存在商品生產和商品交換，就存在價值規律。（1）價值規律是商品經濟的基本規律，但并不是商品經濟中唯一的經濟規律。商品經濟中有許多經濟規律，價值規律是基本的規律。（2）價值規律作為商品經濟的基本規律，同其他任何規律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉移的。土地作為三大生產要素之一，在社會經濟可持續發展戰略中起著基礎性、決定性作用。土地有償使用，要符合價值規律。同樣的土地，國有土地就有市場價值，集體土地就不具有市場

價值，顯然，這是不符價值規律，也是不符合邏輯的。

便于農民朋友理解，這里多提一嘴，什么是土地自身價值？如果農民的土地不值錢，那政府、開發商就不會對農民的土地眼紅了。打個不確切比方，就是農民的土地很值錢，假如說農民的土地是一個聚寶盆，年年會給農民家送錢，就是秋天土地里的收成，因為農民的收成有了錢就可以無憂無慮世世代代地去生活。這時候，有人要賣農民的“聚寶盆”，要斷了你的生路，對農民而言“生路”值多少錢？事實上這個“生路”就是這里所講的土地自身價值。因此，農民為了生存，為了活命，就不能輕易要賣掉的。即使是賣也應是合理的，得保障農民自身的長遠生存。

盡管集體土地，還沿用著計劃經濟的落后的管理模式，但土地自身的市場價值以充分顯現出來，如果農民的土地不值錢，那在征地拆遷中就不會制造流血傷亡事件了。《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過）文件精神提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。”這改變了農村集體土地只能被行政征收才能成為建設用地的做法，體現了追求城鄉協調發展的科學精神，擺脫傳統建設用地管理模式的束縛。

征地拆遷中，有這樣一句話：“中國最便宜的是農民的土地，最貴的也是農民的土地”。簡直就是對農民的侵略。不給農民一個合理的市場價格，進行合理的補償，放到誰的頭上，誰也不會干的，最終的結局就是抗爭，以死來抗爭。在征地拆遷中，真正體現土地自身的市場價值，才是對農民最公正的，才是構筑和諧社會，社會主義價值觀的充分體現。

關于對同地價的理解，將農民的土地分類劃分等級進行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同價，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 2004年10月21日 國發〔2004〕28號）：(十二)完善征地補償辦法，征地補償做到同地同價。筆者理解文件精神是，同地同價應當是指土地在同一地區的的價格應當是相同的價格，不是地方政府所講的同地同價，是同村的土地相同價格，也不是事先由地方政府按照距離城市城區遠近等因素，將農民的土地進行分類劃分等級后，所說的同地同價，事實上，這就是同地不同價。地方政府先入為主對農民的說，你的土地是二類土地價格。地方政府為了獲取更的土地出讓利潤，一般將農民的土地劃分為二類或三類，有的地方政府甚至劃分的更多一些，可達四類或五類。以筆者所在地的延吉市為例，就是把農民的土地劃分四個等級，筆者認為，這是不符合中央對農民征地要到合理補償，保障農民長遠生計的政策精神的。

道理很簡單，征收農民土地、房屋，政府給農民在不同的區域的內的價格不同，但最終征收農民土地都是以現金兌現的。假如說農民的房屋被征收了，農民首要的是解決住的問題，于是就同開發商說，你的房子價格50萬，可政府是按五類區給補償的就10萬元，那開發商為了社會責任，也把你的同樣的房子價格，按照五個價格來賣，農民可以10萬元，買你的房子了。這可能嗎？現實中，政府無論將征收農民的土地分成幾類價格，但在同省同一市（或一縣）的農民生存生活成本是一樣的，同一市場，同一商品的價格不可能有三六九等的，這顯然是對被征地拆遷農民的不公。

農民的土地作為生產、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解為市場行為，土地是農民的生存基礎。再者，我國農民土地人均不足1市畝，城市郊區的農民所占的土地更少，以延吉市朝陽川東豐村農民為例，現在每人擁有土地不中400平方米。這么少的土地，地方政府做不到同地同價，在將土地劃分成幾個等級，錢，利潤是政府賺了，可接下來的問題是，農民怎么去生活？試想，我們政府的這么人民公仆們，如果土地你的，給你這么劃分片區等級，然后對你進行補償，你干嗎？？

因此，農民在征地補償中，不能讓地方政府的紅頭文件、公告給忽悠住了。文件政策法規服從的原則，地方服從中央，地方政策由違背中央的，按中央的執行。農民拿中央的文件進行與地方政府發布的同類的文件進行對照，由違背中央意愿的，農民有權拒絕執行。地方政府把土地分成幾個片幾個價，這些都是蒙人的。建議，農民平時多學些相關征地拆遷的法律法規政策，這樣在征地拆遷補償中，就沒有敢欺負你了，我們畢竟社會主義法制社會，主動權就會把握在農民的手中。

集體土地、房屋征收補償計算方法

在土地征收中，國家的對農民的政策是：合理補償、妥善安置，保障農民的長遠生計（根據國家相關的征地法律法規綜合整理，相關的征地拆遷法律法規可查閱筆者的博客草根的心聲，博客中的相關法律分類）。農民在征地補償中應當考慮土地的自身市場價值、土地的附加值（農地的年產值）、通貨膨脹、最后才是安置費用。

為什么要考慮通貨膨脹呢？通貨膨脹是經濟發展的必然產物，是不可否認的事實。那么，什么是通貨膨脹，簡單地說，就是讓你手中的錢貶值，舉個例子：假如，你手中有100元錢，你不花，就在手中，如果通貨膨脹率平均為5%，15年后購買力就只是現在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，購買力就僅僅是現在的9%了。

征地將農民世代賴以生存的飯碗砸了。如果農民在征地中不這樣綜合性地去考慮問題，就目前各地政府給補償的那點錢一般僅夠2年的生存費用，政府就什么也不管了。對農民來說，生存都成問題，就更別說什么長遠生計了。所以，在征地中，以上這些因素是農民必須要考慮的。

1、承包土地（口糧地）的補償計算方法

《土地管理法》第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。”

《土地管理法》規定的土地征收補償制度單純以土地原用途和前三年內的經濟產出平均率計算, 導致農村土地被征收后農民僅能獲得土地補償款的1—5%左右，而且土地征收補償款的分配不盡合理。據相關調查發現, 耕地轉為商業用地時, 政府與集體和農民所得收益比最高可達99∶1;未利用土地轉為商業用地時, 政府與集體和農民所得的收益比最高可達199∶1 , 在沿海經濟發達地區甚至可達千比一，與政府取得的土地出讓收益相比, 農民得到的征地補償款僅為冰山一角，有的連基本生活都難以得到保障。此外，集體經濟組織與農民之間對補償款的分配亦不盡合理。

按照原用途給予補償，這是根本上就是不合理的。農民當然就不會接受。那么，在征地中怎么樣補償才算合理。

在集體土地沒有市場化，《土地管理法》沒有修改的現實下，土地是按照原用途給予補償。那農民怎么算，技巧在土地承包使用權的長久不變。長久不變你能說是200年不變，還是500年不變，顯然，按照《土地管理法》的計算是站不住腳的。保障農民的長遠的生計，是政策所規定的，為了保障農民的長遠的生計，那將年產值先算200年的吧。

假設，1平方米的年產值為50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。當然土地所種作物不同，年產值也就不同，還有有沒有溫室棚，若有還要將1年能出幾季，考慮進去的。一般溫室棚北方1年到少能出2—3季。

值得注意的是，如果地方政府將農民土地分成幾等級定價，如果是違背中央文件精神愿

意的，農民可以拒絕不理他，只要在征地補償中，時刻把握住中央對農民土地的政策是長久不變，只有這樣，才能保障農民的長遠生計。分析到這里，就一目了然了，這里我們還沒有計算土地的自身的市場價值。有人說農民貪婪，漫天要價，事實勝于雄辯，不攻自破。

2、集體土地上的房屋征收補償計算方法

實際征收中可能有二種可能，一是只征收了房屋，沒有征收承包地；二農民的房屋、承包地同時被征收。

如果只征收了農民的房屋，沒有征收承包地的，在這種情況下，建議農民置換，要求拿同樣的地面積同樣的房屋面積來換，這樣是為了便于農民生產，同時也比較合理。一般各省土地條例都規定了農民的宅基地的使用面積。比如《吉林省土地條例》中規定一農戶宅基地的使用面積為330平方米。如果不能置換，應考慮購買同樣的房屋的價值，宅基地使用的其他土地面積應當考慮土地的市價值。什么意思，你讓我沒有房子住了，我總得去再賣一所吧，同時，還得考慮便于農業生產。

如果農民的房屋、承包地一起被征收了，那么，沒有農業生產了，這時就全都市化了，農村房屋拆遷補償應借鑒《國有土地上房屋征收與補償條例》的四個原則進行要求。因各地情況不同，筆者沒有進行具體的計算分析。這里只是給農民一個思路，僅供農民在實際房屋征收中參考。關于土地維權方面的筆者另有文章，請查閱筆者博客。

許多地方政府為追求經濟發展和政績，以犧牲被征地農民利益為代價，任意擴大征收權，土地征收工作中明顯存在對農民不公平行為，征地補償標準偏低，政府低價征高價賣、與民爭利以及征地補償分配混亂導致一些地區在土地征收實現土地用途轉移過程中，不同程度地存在開發區和工商企業盲目圈占耕地、肆意擴大城市建設規模以及在征地過程中對被征地農民安置不足，嚴重地侵犯了被征地農民利益。土地權利的易手，伴隨著被征地農民的赤貧噩夢，造就了地方政府的光輝政績和商人的暴富。在商業利益和政治資本的雙重利益驅動下，許多農民在工業化、城市化進程中大量失地失業失去社會保障，成為種田無地、就業無崗、社保無份的人。

農民只有團結，只有斗爭，才會有公平、公正、合理，一盤散沙，只能永遠是任人宰割的羔羊！

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溫馨提示：感謝您關注農民這一弱勢群體。本旨意是維護公民合法的土地、房屋使用權。制止非法暴力、流氓無賴式的強征強拆，揭露社會丑惡，弘揚正義；維護法律的尊嚴，構筑社會主義和諧社會。讓更的更多的人學法用法，維護自己的合法權益。

第五篇：房屋銷售面積計算方法

房屋銷售面積計算方法

2006-12-28 10:56:

52面積大小是計算商品房價格的重要結算數據，消費者購房時，大

多依照開發商提供的銷售面積計算價格。那么房屋面積該如何計算？

開發商計算的數據是否準確？如果對房屋面積有疑問應該找誰？對

此，我們組織以下知識供購房者參考。

什么是房屋銷售面積：

商品房的銷售面積，俗稱房屋建筑面積。它是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積即套內建筑面積與應分攤公用建筑

面積之和。即：

商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積

專家提醒：目前，市場上大多數開發商都是按照建筑面積結算

房屋價格，少數開發商按照套內建筑面積或者套結算房屋價格。

如何計算套內建筑面積 ？

套內建筑面積是套內使用面積和套內墻體面積之和。

①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》規定的方法計

算。②套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

專家提醒：消費者要檢查面積是否準確，可以查看房屋竣工圖。根據

該圖上軸線尺寸，計算出所有軸線范圍面積，即得到套內建筑面積。

公用建筑面積的組成和計算

①商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：

１、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過

道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面

積；

２、各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山

墻墻體水平投影面積的５０％。