第一篇：大孤山旅游休閑度假區(qū)項目可研報告

大孤山旅游休閑度假區(qū)項目可研報告

第一章

概述

1、項目名稱：大孤山旅游休閑度假區(qū)項目

2、項目負責人：姜海軍

3、承辦單位：孤山鎮(zhèn)人民政府

4、建設(shè)地址；孤山鎮(zhèn)

5、投資概算：總投資6億元

6、項目內(nèi)容：大孤山古建筑群進行旅游景點建設(shè)；古韻小區(qū)建設(shè)；朝陽寺溝建設(shè)、石人山、魁星樓等建設(shè)。

第二章

項目背景及建設(shè)必要性

項目背景：孤山鎮(zhèn)區(qū)位獨特，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施完備，資源豐富，生產(chǎn)要素齊全，大孤山國家森林公園、古建筑群、濕地保護區(qū)、羅圈背水庫等旅游資源具有得天獨厚的旅游優(yōu)勢。

項目前景：開發(fā)建設(shè)古鎮(zhèn)旅游項目是在原有基礎(chǔ)上，以新增旅游項目（森林生態(tài)游、濕地觀鳥游和水庫休閑游）改善旅游環(huán)境（古韻小區(qū)開發(fā)、南大街開發(fā)）為主，以發(fā)展孤山經(jīng)濟為目的的，并且海、島、山、廟、等均有自己的特色，文化底蘊深厚，旅游前景十分樂觀。

相關(guān)政策：隨著國家旅游業(yè)的迅速發(fā)展，走進森林領(lǐng)略回歸大自然的原始純情已成為當代人生活的新時尚，國家天然林保護實施，對大林業(yè)綜合治理、政策的傾斜，給生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展又帶來難得的機遇，森林公園的發(fā)展已顯示出美好的前景和旺盛的生命力。公園發(fā)展雖然有了一定的規(guī)模，但是通過運營看，園內(nèi)可供旅客游樂的項目太少，游客滯留公園的時間太短，為了提高公園的檔次，增加游客入園消費項目，延長游客滯留時間，把公園真正建成以集游、購、玩、住、行一條龍服務(wù)體系的旅游避署勝地，孤山鎮(zhèn)政府擬圍繞大孤山修建新景點，改善周邊環(huán)境，真正提升地區(qū)經(jīng)濟水平。

利用條件：孤山鎮(zhèn)位于遼寧省東港市西部，北緯39度54分，東經(jīng)123度36分，地處遼寧省東港、莊河、鳳城、岫巖四市（縣）交界地帶。孤山鎮(zhèn)區(qū)南瀕黃海，北倚大孤山，東鄰大洋河入海口段，是倚山傍海、風景秀麗的名勝古鎮(zhèn)，也是東港市西部地區(qū)的交通樞紐和經(jīng)濟文化中心。

孤山鎮(zhèn)境內(nèi)地勢西北部較高，為丘陵區(qū)，大都為黃土土壤，適合種玉米、高梁和栽培果樹，東南部地勢平坦，平均海拔3.9米，系平原區(qū)，多系青堿土壤，適合種植水稻和栽培蘆葦。

孤山境內(nèi)屬溫帶海洋性氣候，水量充沛，冬季無嚴寒，夏季無酷暑，氣候比較溫和，年平均氣溫12.2攝氏度，年無霜期179天左右，全年日照時間為2400小時，年降水量900－1200毫米，適宜人類居住。

孤山鎮(zhèn)歷史悠久，據(jù)出土文物考證，早在六七千年前的新石器時代，就有人類在此生息。大孤山在公元665年就有文字記載，當時屬安東都護府，明朝時為邊境重鎮(zhèn)，明將毛文龍曾率兵駐守大鹿島，與后金作戰(zhàn)。在清朝乾隆年間，大孤山發(fā)展為著名的商埠，當時的孤山港與安東港、營口港齊名，是遼東地區(qū)重要的物資集散地。1945年“9.3”光復(fù)后，孤山地區(qū)第一次解放，1946年7月1日大孤山置縣府，為遼寧省大孤山縣。1949年新中國成立后，屬遼東省安東縣，1965年改安東縣為東溝縣，大孤山歸丹東市東溝縣管轄。1985年3月經(jīng)丹東市委、市政府批準，孤山為副縣級建制鎮(zhèn)。2002年2月，東港市實行撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)政策，原新立鎮(zhèn)所屬鎮(zhèn)域并入孤山鎮(zhèn)管轄。

孤山鎮(zhèn)人文薈萃，民俗多姿多彩。共和國開國上將周恒、著名畫家邵宇，現(xiàn)任濟南軍區(qū)司令員范長龍中將都出生在大孤山。晚清軍機大臣、兩江總督左宗棠，革命先驅(qū)宋教仁，文學家、考古學家、詩人郭沫若，以及劉少奇同志的夫人王光美都曾先后到過大孤山，郭老為“安東縣孤山中學”（現(xiàn)東港一中）題寫的校名，至今仍激勵廣大學子發(fā)奮苦讀。大孤山民安物阜，民風淳樸，每年農(nóng)歷四月十八為孤山傳統(tǒng)的娘娘廟會，善男信女，八方商客云集大孤山，趕廟會、做生意，廟會交易額已近千萬元。大孤山的民間剪紙、泥塑、版畫創(chuàng)作風格獨特，構(gòu)思巧妙，群眾基礎(chǔ)廣泛，孤山民間藝術(shù)家的作品經(jīng)常在國內(nèi)乃至國際大賽中獲獎。

孤山鎮(zhèn)域旅游資源豐富，已基本形成了“吃、住、行、游、購、娛”比較完整的產(chǎn)業(yè)體系，孤山鎮(zhèn)各類旅游床位達到6000床，旅游服務(wù)從業(yè)人員超過1萬人，2007年，游客超過100萬人次，現(xiàn)年旅游業(yè)收入超過1.5億元人民幣。雖然游客每年都在遞增，但現(xiàn)在真正能形成旅游優(yōu)勢的地方僅有古建筑群，其它景區(qū)尚沒完全開發(fā)，不僅景區(qū)單一，而且沒有娛樂設(shè)施，游客來到后很快就去別的地方，印象也不是很深，針對我鎮(zhèn)目前的狀況和經(jīng)濟發(fā)展的需要，圍繞大孤山建立綜合旅游項目勢在必行。

第三章

市場預(yù)測

1、近年來雙休日和重大節(jié)日長假的實行，以及近郊旅游和短線 旅游、農(nóng)家旅游和休閑旅游熱的升溫，加上人們生活水平不斷提高后對回歸自然的向往，都為開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)帶來廣闊的前景。

2、該項目屬一次性投資后長期產(chǎn)生效益的宗教文化旅游產(chǎn)業(yè)。孤山古建筑集三教合一，全國僅有此一處，該項目建成將恢復(fù)佛教名山的歷史輝煌。景區(qū)距孤山鎮(zhèn)區(qū)城僅1公里，四周近鄰6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢好，容易開發(fā)，便于管理，投資風險小。

3、該項目屬著名的省級風景名勝區(qū)，與寬甸青山溝和鳳城鳳凰山、丹東鴨綠江風景名勝區(qū)山水相連，唇齒相依，形成較為規(guī)范的一條旅游線，并將形成遼寧省最大的佛教圣地，能夠吸引省內(nèi)外遠近游客。

4、大孤山佛教文化旅游景區(qū)利用探訪佛教圣地為契機，推廣佛教文化，開展文化休閑和利用孤山的周邊各風景區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的效應(yīng)，必定能帶來眾多游客到訪。

該項目建成后，旅游景點將圍繞孤山設(shè)立，有力的改善目前孤山鎮(zhèn)現(xiàn)狀，有山、有水、有古老的傳說和紅紅的楓葉，再結(jié)合孤山古建筑群及豐厚的文化底蘊，就可打造頗具影響力的地區(qū)品牌，旅游前景十分樂觀。

第五章 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

以大孤山為中心，以開發(fā)旅游線路和新景點為主，開發(fā)建設(shè)高層次的旅游服務(wù)項目。

1、修建山間小道，使山與山相連，景與景相連；

2、利用人防工程修建泥塑像館；

3、擴建尼姑庵，修復(fù)被毀的朝陽寺廟宇、背陰寺廟宇；

4、修建朝陽寺溝旅游場、游泳場、魁星樓；

5、修建新景點、涼亭、空中索道、崖口天橋、日出觀看臺，將人造景觀與自然結(jié)合，改善周邊環(huán)境，提供良好旅游環(huán)境；

6、修建石人山景點，提高文化層次；

7、修建海鳥觀測臺；

8、羅圈背水庫休閑釣魚項目；

9、大孤山杏梅圓賞花和摘果項目；

10、沿海灘涂拾泥螺和各種拾貝項目；

第六章

項目選址及建設(shè)條件

一、項目選址

該項目選址在孤山鎮(zhèn)大孤山周圍

二、建設(shè)條件

孤山鎮(zhèn)位于遼寧省東港市西部，北緯39度54分，東經(jīng)123度36分，地處遼寧省東港、莊河、鳳城、岫巖四市（縣）交界地帶。孤山境內(nèi)屬溫帶海洋性氣候，水量充沛，冬季無嚴寒，夏季無酷暑，氣候比較溫和，年平均氣溫12.2攝氏度，年無霜期179天左右，全年日照時間為2400小時，年降水量900－1200毫米，適宜人類居住。

第七章

環(huán)境保護與消防、安全

1、環(huán)境條件調(diào)查

大孤山位于遼寧省東南部，是一個沿海城鎮(zhèn)，歷史文化底蘊深厚，景區(qū)內(nèi)森林覆蓋率達到50%，植被保存較好，空氣清新，景區(qū)內(nèi)水質(zhì)幾乎沒有污染。

2、影響環(huán)境因素分析

大孤山佛教文化旅游景區(qū)開發(fā)后，預(yù)計影響環(huán)境的因素有：

（1）開發(fā)帶來的建筑垃圾；

（2）開發(fā)帶來的植被破壞；

（3）開發(fā)后帶來的生活垃圾；

（4）游客帶來的白色污染；

（5）其他污染。

3、環(huán)境保護措施

針對上述破壞因素，可采取如下措施：

（1）開發(fā)帶來的建筑垃圾采用竣工驗收時，要求施工單位進行清掃；

（2）開發(fā)帶來的植被破壞在設(shè)計上采用盡量避免在植被豐富的地方建造房屋，還可以將每年的植樹任務(wù)安排在森林公園里，同時采取藤蔓植物覆蓋新技術(shù)等；

（3）開發(fā)后的生活垃圾運輸?shù)芥?zhèn)垃圾填埋場進行集中處理，避免二次污染；

（4）針對游客帶來的污染可以采用教育為主和工作人員清除為輔的方法。

4、安全衛(wèi)生與消防

1、危險因素和危害分析

（1）景區(qū)內(nèi)人員活動場地的安全防護；

（2）景區(qū)旅游人員的人身衛(wèi)生安全。

2、安全防范措施

活動場地的安全防護措施有：在險要的地方用防護欄桿和設(shè)置警 告標牌以及工作人員在危險的地方巡查

3、衛(wèi)生保健措施

（1）在孤山文化旅游景區(qū)管理用房處設(shè)置一個衛(wèi)生保健站，作為 全區(qū)急救之用；

（2）在各個景點設(shè)置急救點，預(yù)備一定的急救藥品。

4、消防措施

（1）在管理用房設(shè)置消防管理處，監(jiān)視整個景區(qū)的防火；（2）在各個景點處設(shè)置監(jiān)視點；（3）配置專人在孤山景區(qū)內(nèi)巡查。

第八章

組織機構(gòu)與人力資源配置

1、組織機構(gòu)設(shè)置

為更好的管理景區(qū)，組織機構(gòu)配置如下：（1）景區(qū)管理處（2）衛(wèi)生保健站（3）消防辦公室（4）景區(qū)監(jiān)督辦公室（5）后勤辦公室

2、人力資源配置 人力配置如下：

（1）景區(qū)管理處設(shè)置主任副主任各一，主要負責景區(qū)管理和協(xié) 調(diào)工作；

（2）衛(wèi)生保健站設(shè)置保健醫(yī)生一個和保健護士兩名，主要應(yīng)付 突發(fā)事件及急救；

（3）消防辦公室設(shè)置主任一名和護林員兩名，主要負責景區(qū)消 防和森林防火；

（4）景區(qū)監(jiān)督辦公室設(shè)置主任一名，主要負責景區(qū)游客投訴及 工作監(jiān)督；

（5）后勤辦公室設(shè)置保衛(wèi)人員和管理人員若干，主要負責后勤供應(yīng)，游客安全、宣傳管理和保衛(wèi)。

3、員工培訓

為更好地為景區(qū)管理和維護及為游客服務(wù)，需要對相關(guān)人員進行各專業(yè)培訓，可以向外派出人員學習考察。

第九章

項目實施計劃

根據(jù)該項目的具體條件和特點，確定該項目自審批立項至全部工程建成投入使用為止，總需二年時間，其中：景區(qū)規(guī)劃設(shè)計施工準備3個月，建設(shè)施工和工程驗收時間為21個月。

第十章

效益分析

1、經(jīng)濟效益

該景區(qū)建成后，年可接待旅游及朝香客人100萬人（次），按每人消費300元，年收入3億元，利潤1.7億元，可為地方增加財政收入600萬元。

2、社會效益

（1）可為項目地區(qū)提供500個以上就業(yè)崗位；（2）振興項目地區(qū)餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)；（3）帶動項目地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；

（4）可促進整合周邊宗教文化產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品。

第十一章

項目風險分析

1、該項目屬一次性投資后長期產(chǎn)生效益的宗教文化旅游綜合產(chǎn)業(yè)。景區(qū)距孤山鎮(zhèn)僅1公里，四周近鄰6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢好，容易開發(fā)，便于管理，投資風險小。

2、該項目屬著名的省級風景名勝區(qū)，寬甸、鳳城、丹東名勝區(qū)山水相連，唇齒相依，形成較規(guī)范的一條旅游線，并將形成遼寧省最大的佛教圣地，吸引省內(nèi)外遠近游客，而不會因客源問題影響景區(qū)經(jīng)營。

3、隨著當?shù)馗刹咳罕妼γ褡遄诮涛幕J識的不斷提高，對修建和恢復(fù)孤山佛教、道教、儒教圣地的愿望越來越強烈，當?shù)卣畬﹂_發(fā)該景區(qū)已納入議事日程，這些條件有利于景區(qū)的發(fā)展。

4、孤山鎮(zhèn)已把旅游業(yè)作為發(fā)展經(jīng)濟的增長點，制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，明確了開發(fā)和招商引資工作，為該景區(qū)的開發(fā)建設(shè)和管理經(jīng)營提供了有力保障。

5、該景區(qū)所處條件優(yōu)越，自然環(huán)境好，不會受各種自然災(zāi)害的影響。

第十二章

投資規(guī)模與融資方案

1、投資規(guī)模：該項目總投資為6億元。

2、投資方式：獨資、買斷景區(qū)開發(fā)經(jīng)營權(quán)。

3、投資回收期為3.5年。

第十三章

結(jié)論

孤山鎮(zhèn)旅游景區(qū)管理體制順暢，所處丹東、鞍山、大連三市交界處的優(yōu)越區(qū)位，丹大高速、丹海高速及東邊道鐵路的交通優(yōu)勢，以及山、廟、島、海、濕地、水庫的旅游資源優(yōu)勢，加上深厚的文化底蘊，古韻小區(qū)、南大街的深度開發(fā)，使得旅游環(huán)境更加完善，其綜合開發(fā)項目前景廣闊，建成后景區(qū)內(nèi)風景資源類型多，分布比較集中，景物景觀品位較高，自然和人文景觀組合良好。具有旅游、索道、天橋、休閑渡假和觀光考察等多種功能。另外，給孤山帶來的經(jīng)濟、文化的繁榮，所起的作用不可低估。因此說，孤山經(jīng)濟文化的繁榮與大孤山綜合旅游的興衰密不可分，現(xiàn)在啟動孤山綜合旅游項目開發(fā)，也會給孤山帶來不可估量的經(jīng)濟效益和社會效益。

第二篇：旅游度假區(qū)項目可行性報告

中金企信（北京）國際信息咨詢有限公司—國統(tǒng)調(diào)查報告網(wǎng)

--------旅游度假區(qū)項目可行性報告

國統(tǒng)調(diào)查報告網(wǎng)（即中金企信國際咨詢公司）擁有10余年項目可行性報告撰寫經(jīng)驗，擁有一批高素質(zhì)編寫團隊，卓立打造一流的可行性研究報告服務(wù)平臺為各界提供專業(yè)可行的報告（注：可出具各類項目的甲級資質(zhì)）。

項目可行性報告用途（企業(yè)投融資、國家發(fā)改委立項、銀行貸款申請、申請進口設(shè)備免稅、境外投資項目核準、政府資金項目申報）

可行性研究報告是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。

由于可行性研究報告屬于訂制報告，以下報告目錄僅供參考，成稿目錄可能根據(jù)客戶需求和行業(yè)分類有所變化。

第一章 旅游度假區(qū)項目總論 第一節(jié) 旅游度假區(qū)項目背景

一、旅游度假區(qū)項目名稱

二、旅游度假區(qū)項目承辦單位

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三、旅游度假區(qū)項目主管部門

四、可行性研究工作的編制單位

五、研究工作概況 第二節(jié) 編制依據(jù)與原則

一、編制依據(jù)

二、編制原則 第三節(jié)

研究范圍

一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

二、旅游度假區(qū)項目建設(shè)地點

三、旅游度假區(qū)項目性質(zhì)

四、建設(shè)總投資及資金籌措

五、投資計劃與還款計劃

六、旅游度假區(qū)項目建設(shè)進度

七、旅游度假區(qū)項目財務(wù)和經(jīng)濟評論

八、旅游度假區(qū)項目綜合評價結(jié)論 第四節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 第五節(jié) 結(jié)論及建議

一、專家意見與結(jié)論

二、專家建議

第二章 旅游度假區(qū)項目背景和發(fā)展概況 第一節(jié) 旅游度假區(qū)項目提出的背景

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一、國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、旅游度假區(qū)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié)旅游度假區(qū)項目發(fā)展概況

一、已進行的調(diào)查研究旅游度假區(qū)項目及其成果

二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、旅游度假區(qū)項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節(jié) 投資的必要性

第三章 旅游度假區(qū)項目市場分析與預(yù)測 第一節(jié) 市場調(diào)查 第二節(jié) 市場預(yù)測 第三節(jié) 市場推銷戰(zhàn)略

第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略 第一節(jié) 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 第二節(jié) 市場推銷戰(zhàn)略

一、推銷方式 二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測 第五章 建設(shè)條件與廠址選擇 第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇

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--------第三節(jié) 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第六章 旅游度假區(qū)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案 第一節(jié) 旅游度假區(qū)項目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案 第三節(jié) 總平面布置和運輸 第四節(jié) 土建工程 第五節(jié) 其他工程

第七章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 第一節(jié) 旅游度假區(qū)項目選址及用地方案 第二節(jié) 土地利用合理性分析 第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 第八章 資源利用與節(jié)能措施 第一節(jié) 資源利用分析

一、土地資源利用分析

二、水資源利用分析

三、電能源利用分析 第二節(jié) 節(jié)能措施分析

一、土地資源節(jié)約措施

二、水資源節(jié)約措施

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三、電能源節(jié)約措施

第九章 旅游度假區(qū)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件 第十章 旅游度假區(qū)項目進度與管理 第一節(jié) 工程建設(shè)管理

第二節(jié) 旅游度假區(qū)項目進度規(guī)劃 第三節(jié) 旅游度假區(qū)項目招標 第十一章 環(huán)境影響評價 第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

第二節(jié) 旅游度假區(qū)項目主要污染源和污染物 第三節(jié) 旅游度假區(qū)項目擬采用的環(huán)境保護標準 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案 第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評論結(jié)論 第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)生 第一節(jié) 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析 第二節(jié) 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施 第三節(jié) 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu) 第四節(jié) 消防措施和設(shè)施方案建議 第十三章 企業(yè)組織和勞動定員 第一節(jié)

企業(yè)組織

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一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度

第二節(jié) 勞動定員和人員培訓

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

三、人員培訓及費用估算 第十四章 投資估算與資金籌措 第一節(jié)

旅游度假區(qū)項目總投資估算

一、固定資產(chǎn)投資總額

二、流動資金估算 第二節(jié) 資金籌措

一、資金來源

二、旅游度假區(qū)項目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十五章 財務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

一、生產(chǎn)總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算

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--------第二節(jié) 財務(wù)評價 第三節(jié) 國民經(jīng)濟評價 第四節(jié) 不確定性分析

第五節(jié) 社會效益和社會影響分析

一、旅游度假區(qū)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響

二、旅游度假區(qū)項目與當?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性

三、旅游度假區(qū)項目與當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

四、旅游度假區(qū)項目與當?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶晳T的相互適應(yīng)性

五、旅游度假區(qū)項目對合理利用自然資源的影響

六、旅游度假區(qū)項目的國防效益或影響

七、對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響 第十六章 風險分析 第一節(jié) 風險影響因素

一、可能面臨的風險因素

二、主要風險因素識別

第二節(jié) 風險影響程度及規(guī)避措施

一、風險影響程度評價

二、風險規(guī)避措施

第十七章 可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見 第二節(jié) 對主要的對比方案進行說明

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--------第三節(jié) 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議 第四節(jié) 對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

第五節(jié) 對不可行的旅游度假區(qū)項目，提出不可行的主要問題及處理意見

第六節(jié) 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論 第十八章 財務(wù)報表 第十九章 附件

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第三篇：旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)實施方案

西安臨潼國家旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)實施方案

根據(jù)國務(wù)院批準的西安市第四輪城市總體規(guī)劃修編和國務(wù)院新近制定的《關(guān)中—天水經(jīng)濟圈總體規(guī)劃》，未來20年，西安將以建設(shè)國際大都市為目標，實施享譽世界的國際一流旅游目的地。臨潼作為西安國際大都市和國際旅游目的地的重要承載區(qū)域，已具備了全面啟動建設(shè)、率先建設(shè)的各項條件。為了加快臨潼旅游業(yè)發(fā)展，使之成為我國和陜西、西安旅游產(chǎn)業(yè)的龍頭，西安曲江新區(qū)管委會、臨潼區(qū)人民政府就共同建設(shè)“西安臨潼國家旅游休閑度假區(qū)”制定以下規(guī)劃建設(shè)實施方案。

一、重要意義

臨潼素有“中華源脈”之稱，歷經(jīng)周、秦、漢、唐，一直為京畿之地，歷史遺存眾多，地熱資源豐富，擁有秦始皇陵、秦始皇兵馬俑博物館、華清池等世界文化遺產(chǎn)和著名景區(qū)，是中華民族珍貴的文化瑰寶之一。對臨潼進行國家旅游度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)，是市委、市政府和曲江新區(qū)管委會、臨潼區(qū)委、區(qū)政府踐行科學發(fā)展觀，建設(shè)人文西安、活力西安、和諧西安的一項重大工程，對加快西安文化、旅游、休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進城市資源的有效配置，建設(shè)國際化大都市具有十分重要的意義。

二、總體思路和發(fā)展規(guī)劃

（一）總體思路

1．項目名稱

西安臨潼國家旅游休閑度假區(qū)（以下簡稱“臨潼度假區(qū)”）

2．發(fā)展定位

以臨潼享譽世界的旅游資源為依托，以山水生態(tài)建設(shè)為先導(dǎo)，以歷史文化和現(xiàn)代休閑旅游的交相輝映為特色，建設(shè)集文化旅游、休閑度假、康體養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)、商貿(mào)會展為一體的具有國際影響力的旅游目的地，成為陜西、西安旅游的國際新品牌。

3．總體目標

建設(shè)世界知名、國內(nèi)一流的旅游目的地；創(chuàng)造山水城市和現(xiàn)代旅游規(guī)劃建設(shè)的國際典范；實現(xiàn)歷史與現(xiàn)代、生態(tài)與城市、經(jīng)濟與社會的和諧共融，協(xié)調(diào)發(fā)展；促進文化、旅游、休閑產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，實現(xiàn)區(qū)域科學發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、和諧發(fā)展。

4．基本原則

符合《關(guān)中—天水經(jīng)濟圈總體規(guī)劃》和西安市第四輪城市總體規(guī)劃，符合西安市土地利用總體規(guī)劃，在規(guī)劃指導(dǎo)下開發(fā)建設(shè)。生態(tài)建設(shè)與改善人居環(huán)境、提高人民生活水平相結(jié)合；政府主導(dǎo)與市場運作相結(jié)合；文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域城市化發(fā)展相結(jié)合，景區(qū)文物保護與建設(shè)開發(fā)相結(jié)合。

（二）發(fā)展規(guī)劃

將臨潼度假區(qū)建設(shè)成為國際一流的旅游休閑度假區(qū)，使之成為帶動西安率先發(fā)展、科學發(fā)展的重要城市增長極，進一步彰顯西安的城市魅力，提升西安旅游的國際化水平和國際開放度，成為西安建設(shè)國際性現(xiàn)代化大都市的重大示范工程。

1．規(guī)劃范圍

臨潼度假區(qū)位于西安市東北，臨潼區(qū)西南，區(qū)域面積24.60平方公里（以實際規(guī)劃測量為準）。開發(fā)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有2個街道、16個行政村。北以西臨高速至西臨城市快速干道為界；南界東起烽火臺西至洪慶溝，以東西穿經(jīng)驪山天文觀測臺、柏家山、果里、龔呂、三趙、軍王、小峪、馬家的驪山淺山山脊線為界；西以臨潼—灞橋行政區(qū)劃為界；東以臨潼環(huán)城東路及環(huán)城東路南端與烽火臺

連接的山脊線為界。

2．規(guī)劃格局

臨潼度假區(qū)在空間形態(tài)上形成“一山一帶三湖五區(qū)”的基本格局。

一山：即以臨潼驪山景區(qū)為依托，構(gòu)建山、林、水、城四位一體的大山水生態(tài)格局。

一帶：即在南部山區(qū)規(guī)劃非開發(fā)用地的淺山生態(tài)涵養(yǎng)帶，培育良好的生態(tài)涵養(yǎng)系統(tǒng)和生態(tài)屏障，更替過熟林帶，培育新生林帶，健全綠地林網(wǎng)，建設(shè)可持續(xù)的生態(tài)環(huán)境保護體系。

三湖：即在改造現(xiàn)有水庫、水系的基礎(chǔ)上，在驪山西側(cè)新建1600畝水面，形成以鳳凰池、芷陽湖、紫霞湖為核心水系的“三湖”優(yōu)美景觀。

五區(qū)：規(guī)劃建設(shè)華清池—烽火臺景區(qū)、溫泉療養(yǎng)教育區(qū)、半山養(yǎng)生度假區(qū)、國際旅游休閑區(qū)、商貿(mào)居住區(qū)等五個功能區(qū)。

（1）華清池—烽火臺景區(qū)（1.18平方公里）

整合華清池現(xiàn)有旅游資源，開發(fā)建設(shè)華清池—烽火臺景區(qū)，保護、修復(fù)歷史遺存，演繹歷史場景，再現(xiàn)周、秦、漢、唐時代“烽火臺”的歷史風貌，策劃大型文化演出，輔以旅游配套設(shè)施，打造精品旅游線路和全新的文化演出產(chǎn)品。

（2）溫泉療養(yǎng)教育區(qū)（2.87平方公里）

依托臨潼獨特的地熱資源，提升、整合現(xiàn)有46家溫泉療養(yǎng)院群，建設(shè)國際一流的溫泉療養(yǎng)基地和休閑文化設(shè)施。同時建設(shè)國際旅游培訓基地，以西安工程大學和西安科技大學新校區(qū)為依托，建設(shè)國際青年連鎖旅館和文化創(chuàng)意村，創(chuàng)辦國際知名的旅游培訓學院。

（3）半山養(yǎng)生度假區(qū)（2.12平方公里）

依托半山起伏綿延的地形優(yōu)勢，科學規(guī)劃、集中配套，建設(shè)集游覽、養(yǎng)生、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為一體的高端養(yǎng)生度假核心區(qū)。

（4）國際旅游休閑區(qū)（13.76平方公里）

依據(jù)該區(qū)域地勢優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)1600畝鳳凰池，建設(shè)國際一流水準的運動公園，建設(shè)星級酒店群、商務(wù)會所、高端商業(yè)地產(chǎn)等配套設(shè)施，建設(shè)大劇院、影視城、文化藝術(shù)中心、博物館等文化設(shè)施和教育、衛(wèi)生設(shè)施，建設(shè)空中觀光纜車和觀光輕軌車，打造國際一流旅游度假目的地。

（5）商貿(mào)居住區(qū)（4.67平方公里）

建設(shè)商業(yè)配套設(shè)施和居住社區(qū)，使該區(qū)域成為功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)繁華的宜居新區(qū)。

3．投資建設(shè)平衡分析

經(jīng)過測算，臨潼度假區(qū)前期開發(fā)總投資約180億元，開發(fā)土地等收入約180億元，基本可以實現(xiàn)投資平衡。

4．實施步驟

臨潼度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)周期為五年，分三步實施。

第一步（2009—2010年），實施區(qū)域規(guī)劃和旅游規(guī)劃國際招標，完成臨潼度假區(qū)總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃以及修建性規(guī)劃。全面展開起步區(qū)內(nèi)道路、溫泉采供中心、生態(tài)水系等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基本完成6平方公里起步區(qū)內(nèi)的征地拆遷，完成華清池—烽火臺景區(qū)、溫泉療養(yǎng)教育區(qū)的建設(shè)，并實施臨潼度假區(qū)土地流轉(zhuǎn)方案。第二步（2011—2012年）建設(shè)完成半山養(yǎng)生度假區(qū)、國際旅游休閑區(qū)的建設(shè)。重點建設(shè)國際運動公園、星級酒店群和空中觀光纜車及旅游配套服務(wù)設(shè)施。

第三步（2013—2014年）完成文化設(shè)施、旅游設(shè)施建設(shè)，完成商貿(mào)居住區(qū)建設(shè)，基本建成功能完備、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施達國際標準的世界旅游目的地。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)和管理體制

成立西安市臨潼國家旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，具體負責臨潼度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的組織領(lǐng)導(dǎo)和決策協(xié)調(diào)，其主要職責是：對臨潼度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理事權(quán)劃分、運營機制等重大問題進行決策指導(dǎo)。

西安市臨潼國家旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負責臨潼度假區(qū)各項具體工作的組織實施。

同時成立西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區(qū)管理委員會（簡稱“曲江臨潼度假區(qū)管委會”），為曲江新區(qū)管委會派出機構(gòu)，和西安市臨潼國家旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室合署辦公。曲江臨潼度假區(qū)管委會主任、副主任由曲江新區(qū)管委會委派，管委會其余工作人員實行聘用制。

曲江新區(qū)管委會受市委、市政府委托，對臨潼度假區(qū)內(nèi)相關(guān)事宜，按照曲江新區(qū)管委會現(xiàn)行管理職能和權(quán)限進行管理。具體為發(fā)展改革、招商引資、規(guī)劃建設(shè)、市政建設(shè)、國土資源管理、房屋管理等。其它社會行政和事務(wù)工作由臨潼區(qū)政府負責。

曲江新區(qū)管委會、臨潼區(qū)政府雙方約定：曲江新區(qū)管委會對臨潼度假區(qū)的管理年限自雙方簽訂協(xié)議日起計為13年，13年后，曲江新區(qū)管委會從臨潼度假區(qū)退出，并將臨潼度假區(qū)的所有管理職權(quán)全面交付臨潼區(qū)人民政府，臨潼區(qū)政府不承擔曲江管委會在對臨潼度假區(qū)實施13年管理權(quán)限期間內(nèi)的建設(shè)經(jīng)營所產(chǎn)生的債權(quán)和債務(wù)。

四、事權(quán)劃分

（一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展、外經(jīng)外貿(mào)、招商引資工作

臨潼度假區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展計劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定，招商引資、項目投資管理、引進項目的服務(wù)以及企業(yè)投訴受理、外經(jīng)貿(mào)管理等工作，由曲江新區(qū)管委會負責。

（二）規(guī)劃建設(shè)和管理工作

臨潼度假區(qū)總體規(guī)劃的編制，建設(shè)項目的規(guī)劃審批及管理、建設(shè)審批及管理、園林綠化、市政設(shè)施建設(shè)、戶外廣告審批，由曲江新區(qū)管委會負責。

（三）征地拆遷工作

臨潼度假區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，涉及集體土地的征收、拆遷、安置、補償、上訪等工作由臨潼區(qū)政府負責；涉及國有土地上各類企事業(yè)單位用地的收回、搬遷、安置、補償及上訪等工作，由曲江新區(qū)管委會負責。所有征地、拆遷、安置、補償費用，由曲江新區(qū)管委會全部承擔。

臨潼度假區(qū)征地拆遷和安置的標準，按西安市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和城中村的相關(guān)政策執(zhí)行，由臨潼區(qū)政府制定具體的征地拆遷安置方案，上報西安市臨潼國家旅游度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組批準后實施。

在西安臨潼度假區(qū)范圍內(nèi)，按照就地、就近的原則建設(shè)集中安置區(qū)，用于臨潼度假區(qū)的拆遷安置，旅游區(qū)內(nèi)的企業(yè)用工在同等條件下優(yōu)先考慮符合條件的被拆遷群眾。

（四）房屋管理工作

臨潼度假區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋管理工作，由市房管局配合曲江新區(qū)管委會，依據(jù)高效服務(wù)、集中管理、現(xiàn)場辦公的原則進行管理。工作人員由市房管局推薦，曲江新區(qū)管委會借調(diào)，其行政辦公經(jīng)費由曲江新區(qū)管委會全額承擔，接受曲江新區(qū)管委會的直接領(lǐng)導(dǎo)和市房管局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（五）土地管理和土地開發(fā)工作

臨潼度假區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地管理和土地開發(fā)，由曲江新區(qū)管委會負責。土地出讓金收入全部留歸曲江新區(qū)管委會，用于臨潼度假區(qū)的征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。具體土地管理和土地開發(fā)業(yè)務(wù)，由市國土局曲江新區(qū)分局負責。

（六）工商行政管理和稅收管理工作

臨潼度假區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的工商行政管理，由市工商局曲江新區(qū)分局負責。市工商局曲江新區(qū)分局在臨潼度假區(qū)內(nèi)設(shè)立辦事機構(gòu)，與支撐服務(wù)體系集中辦公，其辦公經(jīng)費由曲江新區(qū)管委會全額承擔。

臨潼度假區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的稅收管理，由市國地稅局臨潼分局設(shè)立臨潼度假區(qū)國地稅分局或征收科，獨立成庫，接受曲江臨潼度假區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)。

（七）財稅征收和投資分成臨潼度假區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的市政配套費，由曲江新區(qū)管委會收取，全部用于臨潼度假區(qū)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)。

臨潼度假區(qū)內(nèi)新建項目的稅收（除契稅外）及附加收入，自本框架協(xié)議生效之日起的前3年，由國地稅曲江分局在臨潼度假區(qū)內(nèi)的派出機構(gòu)統(tǒng)一征收，曲江新區(qū)管委會每年全額返還臨潼區(qū)政府；自第4年起至第13年，曲江新區(qū)管委會和臨潼區(qū)政府雙方按5∶5的比例，由國地稅曲江新區(qū)分局在臨潼度假區(qū)內(nèi)的派出機構(gòu)統(tǒng)一征收，每季度分成，年終結(jié)算審計。臨潼度假區(qū)內(nèi)原有企業(yè)和在建項目工商行政管理和稅收仍由工商臨潼分局、地稅臨潼分局和臨潼區(qū)國稅局管理和征收。

臨潼度假區(qū)內(nèi)土地出讓金收入和契稅收入歸西安曲江新區(qū)管委會所有，用于臨潼度假區(qū)內(nèi)的征地、拆遷、安置和公共設(shè)施、文化旅游設(shè)施建設(shè)，臨潼區(qū)政府不承擔曲江新區(qū)在管理經(jīng)營期限內(nèi)的債權(quán)和負債。

此前，臨潼區(qū)政府在臨潼度假區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)因土地開發(fā)需要，所投入的征地、拆遷費用和道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由曲江新區(qū)管委會償還。臨潼區(qū)政府將相應(yīng)的土地批文和土地資料及道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)移交曲江新區(qū)管委會，由曲江新區(qū)管委會掛牌出讓。

臨潼度假區(qū)內(nèi)實現(xiàn)的生產(chǎn)總值、社會消費品零售總額、項目投資的內(nèi)資和固定資產(chǎn)投資指標以及合同外資額、實際利用外資，曲江新區(qū)管委會和臨潼區(qū)政府均按5∶5的比例分享。

（八）戶籍治安管理

臨潼度假區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的戶籍、治安管理，由市公安局臨潼分局設(shè)立全建制的臨潼度假區(qū)派出所負責，派出所的費用由曲江臨潼度假區(qū)管委會全額承擔。

（九）臨潼區(qū)政府和曲江新區(qū)管委會雙方利益及未盡事宜以雙方簽訂的協(xié)議為準。

五、組建投融資和開發(fā)建設(shè)機構(gòu)

成立西安曲江臨潼旅游投資（集團）公司，屬曲江新區(qū)管委會下屬公司，承擔臨潼度假區(qū)的項目招商、重大項目建設(shè)、投融資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和經(jīng)營管理工作。

西安曲江臨潼旅游投資（集團）公司計劃注冊資金15億元。其中，陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司出資5億元，西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團）公司出資5億元，西安曲江大明宮投資（集團）公司出資5億元。

六、項目實施舉措和政策保障

為了加快臨潼度假區(qū)的建設(shè)步伐，高起點、高標準、高質(zhì)量地建成運營，采取以下措施和政策對園區(qū)的實施予以支持和保障。

（一）實施生態(tài)先行戰(zhàn)略，樹立“生態(tài)立區(qū)”的國際典范

率先實施“一山一帶三湖”重大生態(tài)工程，改善和提升區(qū)域生態(tài)環(huán)境。率先建成1600畝鳳凰池水面，改造提升芷陽湖、紫霞湖，形成臨潼度假區(qū)完整的湖泊水系。對淺山生態(tài)涵養(yǎng)帶，坡度25度以上的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)全面植被化，建設(shè)可持續(xù)的生態(tài)環(huán)境保護體系。結(jié)合國際生態(tài)區(qū)的建設(shè)標準，使整個臨潼度假區(qū)的綠化覆蓋率達到45%以上，森林覆蓋率達到25%以上，再現(xiàn)“長安回望繡成堆”的自然美景。

（二）統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)，實施基礎(chǔ)設(shè)施超前配套

實施基礎(chǔ)設(shè)施先行戰(zhàn)略，用兩年時間對臨潼度假區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的道路、管網(wǎng)、供水、排水、電、氣、通訊、燃氣、熱力、觀光纜車等設(shè)施整體規(guī)劃，一次性集中配套，建設(shè)溫泉采供中心、熱力中心，合理利用資源，使區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施配置達到國際一流旅游目的地水準。

（三）借鑒國際先進開發(fā)模式，實施土地高度集約化、充分化利用

借鑒蒙迪卡洛等國際旅游城市先進的開發(fā)模式，對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的山地、坡地、半山地、溝壑、荒地等進行綠化美化，把山形水系作為重要的資源來運營開發(fā)。在區(qū)內(nèi)西部區(qū)域建設(shè)高密度度假公寓和居住社區(qū)；在淺山區(qū)和丘陵地帶，建設(shè)錯落有致、步移景換的景觀社區(qū)和度假產(chǎn)品；對現(xiàn)有溫泉療養(yǎng)院等，進行整體改造提升，將傳統(tǒng)的溫泉療養(yǎng)改造為國際性的溫泉療養(yǎng)區(qū)。

（四）建設(shè)“土地銀行”，探索區(qū)域集體土地流轉(zhuǎn)和征用儲備新機制

以國家土地流轉(zhuǎn)政策的實施為契機，按照“土地確權(quán)、兩權(quán)分離、集約利用、市場運作”的方針，依據(jù)土地有償使用原則，對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的集體用地實行有償有期流轉(zhuǎn)制度，鼓勵農(nóng)民將承包的土地向規(guī)劃區(qū)域內(nèi)流轉(zhuǎn)集中。在此基礎(chǔ)上，設(shè)立“土地銀行”，使之成為土地運營和融通資金的重要平臺。

建立科學、公平、高效的土地儲備新機制，積極探索土地一級開發(fā)和大資本介入土地開發(fā)的新辦法，使合理的等級地差和土地收益為臨潼度假區(qū)的持續(xù)發(fā)展提供強大的資金保障。

（五）實施重大項目帶動戰(zhàn)略和大集團招商，吸引大資本投入

以新組建的西安曲江臨潼旅游投資（集團）公司為主導(dǎo)，建設(shè)華清池—烽火臺景區(qū)、鳳凰池景區(qū)、國際運動公園、大秦帝國影視基地、五星級和超五星級國際溫泉酒店群及國際會議中心等一批重大旅游項目，全面提升旅游吸引力，年接待游客新增500萬人次以上。

引進5至10家國際旅游集團、酒店集團、會議集團和管理集團等大型投資商，利用其強大的品牌效應(yīng)和資金優(yōu)勢，對臨潼度假區(qū)進行國際化、集約化、專業(yè)化的運營管理。

（六）創(chuàng)建和申報相結(jié)合，實施相對封閉式運營模式，建設(shè)國際化景區(qū)

在國際旅游機構(gòu)和國家旅游局的直接指導(dǎo)下，將創(chuàng)建國家級旅游度假區(qū)和開發(fā)建設(shè)相結(jié)合，使臨潼度假區(qū)的軟硬件建設(shè)和管理水平同步達到國際水平，一次性申報國家5A級景區(qū)。創(chuàng)建新的國際旅游品牌，打造溫泉、度假、酒店、會議、運動、居住等六大品牌體系。

在臨潼度假區(qū)實施封閉式的運營管理模式：即在開發(fā)運營機制上實施“開發(fā)區(qū)模式”，在景區(qū)經(jīng)營方面實施“準入制度”。

第四篇：旅游度假區(qū)節(jié)能項目評估報告

旅游度假區(qū)節(jié)能項目評估報告

摘要：為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》和國家發(fā)改委《關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》（發(fā)改投資[2006]2787號）精神，做好固定資產(chǎn)投資項目（含規(guī)劃、新、改、擴建）的節(jié)能評估工作，為落實科學發(fā)展觀，從源頭上把住能源、資源節(jié)約關(guān)，促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。節(jié)能評估是根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、標準及規(guī)定的要求，針對工程項目的具體情況，對工程項目工藝、技術(shù)、設(shè)備、綜合能耗、材料的下一級資源的綜合利用情況等進行評估，避免盲目投資和低水平重復(fù)建設(shè)，并針對存在的問題提出相應(yīng)的整改措施。

關(guān)鍵字：節(jié)能、結(jié)構(gòu)、排水系統(tǒng)、動力專業(yè)、布局

一、項目概要

項目名稱：旅游設(shè)施項目

建設(shè)地點：項目位于村東，南臨318國道，遠眺群山，與太湖隔湖而望。項目性質(zhì)：新建

項目類型：公建（旅游度假）項目用地：旅游服務(wù)用地

建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：項目總占地面積為12.21萬平方米，其中建設(shè)用地面積10.8萬平方米、代征道路用地面積0.79萬平方米、代征綠化用地面積0.62萬平方米。總建筑面積53100平方米，其中地上面積48100平方米，地下面積5000平方米。主題酒店地上4層，地下1層；企業(yè)會所地上2層。

主要用能方案：采用地源熱泵系統(tǒng)提供主題酒店冬季采暖、夏季空調(diào)和生活熱水的冷熱源；采用燃氣熱泵機組提供企業(yè)會所冬季采暖、夏季空調(diào)冷熱源，由太陽能加輔助燃氣熱泵提供企業(yè)會所生活熱水熱源；照明和動力等其它用能由電力提供。項目投資總額：項目計劃總投資13590萬元，建設(shè)單位自籌解決。項目所在地能源供應(yīng)條件

供水：項目北側(cè)約2公里處的水庫自來水一根DN200生活給水 管，減壓后給水水壓0.30MPa。

熱力：本項目不具備市政供熱條件，也沒有區(qū)域集中供熱設(shè)施。天然氣：擬在項目附近建高壓天然氣站，由專業(yè)公司汽車供應(yīng)，遠期接市政天然氣管網(wǎng)。高壓天然氣在本站轉(zhuǎn)換成低壓后通過管道送至用氣點。供電：目前從本項目所在地附近經(jīng)過的僅有10kV農(nóng)用線路，既不 可靠，且增容余地極小。區(qū)域變電站僅能提供一路10KV架空專線，因此目前供電條件僅能達到二級負荷標準（相當于三星級旅館標準）。規(guī)劃由項目所在地南側(cè)110國道引入城市電網(wǎng)，項目區(qū)域內(nèi)設(shè)置統(tǒng)一開閉站。能源流向圖：

天然氣→調(diào)壓站→企業(yè)會所的模塊燃氣熱泵機組、燃氣熱水器 電→地源熱泵→酒店空調(diào)（冷熱）、生活熱水 電→動力用電、照明用電

太陽能→ 太陽能熱水器、太陽能光伏燈具

二、能源結(jié)構(gòu)的合理性評估

該項目地處 西北部，目前該地區(qū)的能源供應(yīng)和市政基礎(chǔ)設(shè)施條件很薄弱。建設(shè)地點可供選擇有天然氣、電力和太陽能。

項目選擇了常規(guī)能源有電力和天然氣，可再生能源太陽能及利用熱泵系統(tǒng)。主題酒店采用土壤源熱泵制備空調(diào)冷熱水和生活熱水；企業(yè)會所采用燃氣熱泵機組制備空調(diào)冷熱水，太陽能加燃氣輔助）制備生活熱水；道路綠地照明采用太陽能燈；其余照明和動力為電力。

本項目的能源使用結(jié)構(gòu)選擇天然氣、電力是合理的。

采用熱泵系統(tǒng)，充分利用太陽能符合國家及北京市能源發(fā)展政策。

三、建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)節(jié)能方案合理性評估

主題酒店：位于A-1地塊內(nèi)，占地20600㎡，建筑面積25600㎡，擁有客房300套，四層框架坡頂結(jié)構(gòu)，建筑檐高15米，酒店首層公共部分內(nèi)容有大堂、咖啡廳，地下一層為輔助、設(shè)備用房、洗衣房、庫房及車庫，其他均為酒店客房。建筑平面由多條板式建筑組合而成，自然延展于大地之上，長條式建筑為東西走向，房間均為南北朝向，具有良好的通風及照明條件。

企業(yè)會所：占地87400㎡，建筑面積27500㎡，約50棟左右，擁有客房250套（間）左右。二層半中國庭院式風格建筑，建筑主要房間均為南向，建筑內(nèi)有良好的自然通風及采光條件，檐口高度9米，通過曲折回廊連接多組院落空間，大大小小的院落空間與自然相互滲透，表現(xiàn)了中國傳統(tǒng)文化中天人合一、和諧共存的思想觀念。

按照《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》，本項目主題酒店建筑面積大于20000m2且為全面空調(diào)系統(tǒng)，屬于甲類建筑。企業(yè)會所屬乙類公共建筑。節(jié)能設(shè)計滿足北京市50％節(jié)能標準；建筑耐火等級為一級，抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計使用年限為50年，結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)。項目建筑物體形系數(shù)酒店小于0.4，企業(yè)會所大于0.4，基本符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》。建議在可能的情況下盡量減小體形系數(shù)，以便節(jié)能節(jié)約投資。

? 外墻：主題酒店為框架結(jié)構(gòu)，填充墻采用240厚88JZ16-GZL輕集料保溫一體化砌塊墻體材料，傳熱系數(shù)為K=0.54W/(m2·K)，企業(yè)會所框架結(jié)構(gòu)填充墻采用290厚88JZ16-GZL輕集料保溫一體化砌塊，墻體材料傳熱系數(shù)K=0.42 W/(m2·K)，符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》。

? 屋面：鋼筋砼坡屋面透明部分面積≤0.20，非透明部分酒店為保溫材料采用100—80厚擠塑板，面層采用陶瓦，平均傳熱系數(shù)K≤0.60W/(m2·K),企業(yè)會所為坡屋頂采用100厚擠塑板加陶瓦面層，傳熱系數(shù)K≤0.4W/(m2·K)；透明部分傳熱系數(shù)K≤2.70W/(m2·K)，遮陽系數(shù)SC≤0.50,符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》。?

酒店，鋼筋砼坡屋面透明部分面積≤0.20，非透明部分保溫材料采用100—80厚擠塑板，面層采用陶瓦，平均傳熱系數(shù)K≤0.60W/m2·K；透明部分傳熱系數(shù)K≤2.70 W/m2·K，遮陽系數(shù)SC≤0.50。

? 會所，坡屋頂采用100厚擠塑板加陶瓦面層，傳熱系數(shù)K≤0.4 W/m2K。? 酒店，外窗均采用斷橋鋁合金LOW-E中空玻璃6+12A+6外窗，其傳熱系數(shù)及遮陽系數(shù)按不同的窗墻比來確定其值為K≤2.0-3.0（W/m2·K）、SC＜0.5-0.6。? 會所，外窗均采用斷橋鋁合金LOW-E中空玻璃節(jié)能窗，當窗墻比為0.20-0.70時外窗的傳熱系數(shù)分別為≤2.80－≤1.80（W/m2K），遮陽系數(shù)的要求在≤0.50-0.70之間。

? 外窗的物理性能指標中，氣密性不低于4級《建筑外窗氣密性能分級及檢測》GB/T7107-2002；玻璃幕墻的氣密性不低于III級《建筑幕墻的物理性能分級》GB/TdB15225規(guī)定；按風壓性能不低于4級，隔聲性能空氣隔聲不應(yīng)低于3級（30≤RW<35）。符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》。

四、給排水系統(tǒng)方案的合理性評估

由于項目所在地（位于低處）與水廠高程相差達50米，引入的自來水需作減壓處理，減壓后給水水壓0.30MPa。因本項目建筑物高度分別為15m和9m，所以給水豎向不分區(qū)。

自來水供水系統(tǒng)合理可行。即充分利用了現(xiàn)有給水資源及管網(wǎng)的供水壓力，又避免了重復(fù)加壓所造成的供水管網(wǎng)壓力的浪費，減少建設(shè)投資及節(jié)約能源等起著積極的作用。熱水系統(tǒng)：

生活熱水熱源：主題酒店（包括賓客、員工及洗衣房的熱水供 應(yīng)）由地源熱泵制備；企業(yè)會所的生活熱水則采用太陽能解決，天然氣作為輔助熱源。生活熱水溫度55℃。

主題酒店賓客員工及洗衣房所需的全部生活熱水由地源熱泵制備并貯于熱水箱中，再加壓供給酒店客房及洗衣房之用，酒店客房熱水循環(huán)至每間客房立管處；企業(yè)會所的熱水供應(yīng)主要依靠每棟企業(yè)會所屋頂上的太陽能集熱器解決，當遇連續(xù)陰雨天無法依靠太陽能供熱時，則啟動室內(nèi)燃氣熱水器解決。熱水供水系統(tǒng)合理可行。

五、暖通、動力專業(yè)方案的合理性評估

本項目不具備市政供熱條件。

主題酒店空調(diào)冷熱源本著節(jié)能原則，采用新能源技術(shù)土壤源熱泵系統(tǒng)做為冷熱源。

對于建筑布局相對分散的企業(yè)會所，選用以燃氣發(fā)動機為動力裝置的燃氣熱泵機組供冷供熱。具有快速起動、迅速制冷制熱、使用靈活、控制靈活、節(jié)約運行費用等特點，比較適合本項目。

主題酒店采用地源熱泵機組，夏季空調(diào)冷凍水供回水溫度為7/12℃，冬季空調(diào)熱水供回水溫度為50/45℃。空調(diào)系統(tǒng)末端設(shè)風機盤管，酒店公共部位及客房均設(shè)新風系統(tǒng)，新風系統(tǒng)設(shè)帶有冷熱回收裝置的新風換氣機。

企業(yè)會所供冷供熱選用以燃氣發(fā)動機為動力裝置的GHP小型模塊燃氣熱泵機組, 每臺小型模塊燃氣熱泵機組可帶幾個房間室內(nèi)機，室內(nèi)機采用壁掛式。

空調(diào)系統(tǒng)方案基本合理。

通風系統(tǒng)：

大堂、咖啡廳、客房的排風設(shè)帶有冷熱回收裝置的新風換氣機。地下一層房間設(shè)集中排風系統(tǒng)，設(shè)備用房換氣次數(shù)5次/h;洗衣機房換氣次數(shù)10次/h;衛(wèi)生間設(shè)排氣扇，換氣次數(shù)8次/h。

通風系統(tǒng)方案基本合理。

六、站房布置合理性評估

酒店的地源熱泵設(shè)備機房設(shè)置于酒店的地下一層。

企業(yè)會所小型模塊燃氣熱泵機組結(jié)合建筑形式可設(shè)置在室外，也可設(shè)置在通風良好的房間內(nèi)。

本項目擬在附近建高壓天然氣站。遠期可接市政天然氣管網(wǎng)，高壓天然氣在本站轉(zhuǎn)換成低壓后通過管道送至用氣點。*? 站房布置基本合理。

酒店夏季空調(diào)冷負荷估算為1566 kW，冬季采暖空調(diào)熱負荷估算為1772 kW。企業(yè)會所夏季空調(diào)冷負荷估算為2200 kW，冬季采暖空調(diào)熱負荷估算為2613 kW。

暖通主要設(shè)備選型基本合理。

七、用電系統(tǒng)方案的合理性評估

變配電系統(tǒng):10/0.4kV變電所：本工程負荷估算容量約3423kVA，設(shè)1座10/0.4kV戶內(nèi)式總變電站，容量為1000kVA的干式變壓器2臺;四座10/0.4kV箱式變電站, 容量分別為400kVA+400kVA+400kVA+315kVA。變壓器均采用低損耗節(jié)能型干式變壓器，變壓器負荷率60%左右。

? 估算容量基本合理。

? 擬設(shè)置的變電所位置接近負荷中心，供電半徑基本合理。

? 變壓器平均負荷率為60%，負載率合理。

? 以上變電所布局合理可行。照明：照明節(jié)能設(shè)計，在保證不降低作業(yè)面視覺要求、不降低照明質(zhì)量前提下，減少照明系統(tǒng)中光能的損失，最大限度地利用光能，采用以下節(jié)能措施：

① 照度及照明功率密度值嚴格執(zhí)行《建筑照明設(shè)計標準》GB50034-2004的規(guī)定。

② 充分利用自然光，靠外墻窗戶一側(cè)的燈具，盡可能單獨控制。

③ 照明光源以直管型稀土三基色T8、T5熒光燈和緊湊型熒光燈為主。室外照明選用金鹵燈。道路照明及綠地燈具采用太陽能光伏燈具。

④ 熒光燈配電子鎮(zhèn)流器，功率因數(shù)不低于0.95。金鹵燈鎮(zhèn)流器應(yīng)符合該產(chǎn)品的國家能效標準，并就地裝設(shè)補償電容器，使補償后的功率因數(shù)不小于0.9。

控制方式：照明控制方式采取集中與分散相結(jié)合的控制方式。建筑物的走廊，樓梯間等照明采用聲光控開關(guān)。酒店的入口大堂、大空間廳室等場所采用分區(qū)、分組集中控制。道路照明、景觀照明、節(jié)日照明采用分類、分區(qū)控制方式，并采用程序控制，時間控制等智能技術(shù)進行實時控制。景觀照明、節(jié)日照明設(shè)有平日，一般節(jié)日，重大節(jié)日等開燈控制模式。? 以上方案合理可行。

建筑設(shè)備的電氣節(jié)能措施

風量、流量經(jīng)常變化的負荷，采用電動機變頻調(diào)速運行方式*? 建筑設(shè)備納入樓宇控制系統(tǒng)，對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備，給排水系統(tǒng)設(shè)

備，照明系統(tǒng)設(shè)備，變配電系統(tǒng)設(shè)備及電動機、電梯等設(shè)備實行實時監(jiān)測、自動控制，從而達到節(jié)約能源的目的。

選用節(jié)能型產(chǎn)品。如變壓器選用SCB10低損高效變壓器。?以上措施合理、可行。

八、能源總量合理性評估

本項目使用常規(guī)能源種類有：電力和天然氣。年用電量為

398.32萬千瓦時，年消耗天然氣為51.32萬m3，折合標準煤分別為489.54t/a、623.18t/a。

另外，本項目還利用了太陽能等可再生能源。利用可再生能源 部分節(jié)能總量折合標準煤約為797t/a。綜合以上各專業(yè)能源消耗的分析，本項目年綜合能耗 1112.72t/a。總量合理。

九、效果分析

項目綜合能耗指標為20.96kg標煤/㎡。

項目使用的常規(guī)能源是天然氣和電力，能耗為1112.72噸標準煤/年；利用太陽能和熱泵系統(tǒng)，節(jié)約、替代常規(guī)能源折合標煤約為797噸/年。

如本項目不考慮熱泵系統(tǒng)和太陽能利用，那么綜合能耗指標將 增加15kg標煤/㎡，即為35.96kg標煤/㎡，由此可見使用可再生能源的節(jié)能效果非常顯著。本項目的能耗基本反映了項目的運行需要。

十、結(jié)果與建議

本項目通過控制建筑體形系數(shù)，外圍護結(jié)構(gòu)采用保溫性能良好的墻體保溫系統(tǒng)；屋面保溫隔熱系統(tǒng)；外門窗采用斷橋隔熱鋁合金窗和玻璃幕墻，外門窗采用Low-E中空玻璃等措施，減少了圍護結(jié)構(gòu)的散熱，改善了建筑熱環(huán)境的質(zhì)量，提高了供熱系統(tǒng)的熱效率，達到了降低能耗節(jié)約能源的目的。可在1980年通用設(shè)計采暖能耗基準水平的基礎(chǔ)上節(jié)能50％。

由于本項目廣泛使用了可再生能源技術(shù)，比使用常規(guī)用能方案節(jié)能約40%。同時，空調(diào)設(shè)備、風機、水泵、電梯等主要耗能設(shè)備進行節(jié)能設(shè)計和選型、加強節(jié)能運行、計量管理，本項目也有明顯節(jié)能效果。

通過上述節(jié)能評估分析以及綜合評估結(jié)果看，本項目采取的節(jié)能措施合理、可行；綜合能耗總量較為合理；單位面積耗能指標基本合理。

本項目主題酒店空調(diào)冷熱水和生活熱水采用了由地源熱泵制備的方案。在下一步設(shè)計階段應(yīng)根據(jù)工程勘察結(jié)果評估地埋管換熱系統(tǒng)實施的可行性及經(jīng)濟性；同時還應(yīng)對地埋管換熱系統(tǒng)進行全年動態(tài)負荷計算，在計算周期內(nèi)（最小計算周期不得小于1年）地源熱泵系統(tǒng)總釋熱量宜與其總吸熱量相平衡，若相差較大時，還需采取有效措施加以解決。尤其是生活熱水系統(tǒng)，全年都是吸熱狀態(tài)，這對長期運行是很不利的。對于生活熱水系統(tǒng)是否采取土壤源熱泵方案，建議在下一階段進一步落實或優(yōu)化。

第五篇：國際休閑會所項目建設(shè)可研報告

國際休閑會所項目建設(shè)可研報告

一、xx市 國際保健休閑會所項目背景與概況

（一）項目名稱: 保健休閑會所，以下簡稱本項目。

（二）項目的承辦單位:xx市 保健休閑股份有限公司。

（三）項目的主管部門:

（四）項目建設(shè)地點：

（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標:本著弘揚漢水文化，做好藥水游文章和對健康休閑娛樂獨到的見解，經(jīng)過兩年多的項目實地考察、調(diào)研、決定籌巨資在xx城區(qū)建設(shè)國際保健休閑會所，本項目由陜西省建筑設(shè)計院規(guī)劃設(shè)計，由xx市 保健休閑股份有限公司負責項目可行性研究以及項目的組織實施。本項目由診療保健部，水療洗浴部，藥膳食療部，商務(wù)營銷部四大板塊組成。經(jīng)營面積12500平方米，總投資8500萬元。以高端特色醫(yī)療保健服務(wù)為主導(dǎo)，以洗浴、賓館、餐飲、娛樂、商貿(mào)為補充。會所按四級標準建造，配套建設(shè)高端診療保健舒適安靜休閑區(qū)，水療洗浴舒適休閑區(qū)，藥膳美食餐廳，豪華商務(wù)包間和溫馨舒適客房部，高雅氣派的名貴藥物和名優(yōu)特產(chǎn)展銷大廳。集診療保健、吃喝玩樂一體化首屈一指的高檔保健休閑會所。本公司的發(fā)展目標是：以提高人居環(huán)境和中老年人幸福指數(shù)，走在行業(yè)前沿，引導(dǎo)高端客戶消費，以誠信、務(wù)實、高效為行事準則，促進公司健康發(fā)展。

（六）項目提出的背景和建設(shè)的必要性：改革開放以來，我國綜合國力大幅度提升，人民生活水平不斷提高，社會長期保持穩(wěn)定，百業(yè)興旺，政通人和。黨的十八大提出了兩個百年奮斗目標，是中華民族實現(xiàn)偉大復(fù)興的夢想，提振人心，催人奮進，全國人民正闊步邁向小康。當人均GDp達到800美元至1000美元時，保健休閑娛樂消費將進入快速增長期，根據(jù)世界專業(yè)組織預(yù)測，到2020年我國將成為世界休保健閑娛樂第一大國。目前，保健休閑娛樂產(chǎn)業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)，中國保健休閑娛樂業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展取得了長足進步，政府將保健休閑娛樂業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟新的增長點，休閑娛樂業(yè)進入興盛期。xx地緣和區(qū)位優(yōu)勢獨特，在省際之間，處于川、陜、鄂、渝四省市的結(jié)合部，位處西安、武漢、重慶三大經(jīng)濟區(qū)的幾何中心，故有方志稱xx為“東接襄沔、西達梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。近年來，市委市政府貫徹落實科學發(fā)展觀，實施城市東沿西進、南擴北移戰(zhàn)略，城市建設(shè)步伐加快，基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變，公路四通八達，密切了省內(nèi)外的聯(lián)系，使xx的旅游產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，賓館、娛樂、餐飲等服務(wù)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。但是，xx目前的保健休閑娛樂業(yè)檔次較低，沒有形成產(chǎn)業(yè)，且管理不規(guī)范，嚴重制約我市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著高檔次消費群體日益擴大，高檔醫(yī)療保健、洗浴水療、藥膳食療、休閑娛樂一體化的星級國際休閑會所還未曾有之。本項目的實施對改變我市休閑娛樂業(yè)的落后面貌，提高會所消費檔次，促進旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將起到重要作用。

（七）可行性研究報告編制依據(jù)

1、《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；

2、《陜西省旅游娛樂業(yè)發(fā)展規(guī)劃剛要》；

3、國家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策規(guī)定。

（八）項目資金保障問題：公司擁有入股資金4500萬元，項目扶持資金200萬元，引資1000萬元，銀行貸款3300萬元。

（九）項目組織保障問題：本項目承辦單位的持股人，既有十余年從醫(yī)管理經(jīng)驗的醫(yī)師，也有從事房地產(chǎn)開發(fā)的成功人士，更有從事賓館、酒店管理的知名人士，本公司是一個匯集各類創(chuàng)業(yè)成功人士的精英團隊，具有很強的組織協(xié)調(diào)能力和廣泛的人際關(guān)系，而且經(jīng)濟實力雄厚，是本項目建設(shè)最可靠，最有實力的組織保證。

（十）項目技術(shù)和人力保障問題：營業(yè)用房的規(guī)劃、設(shè)計、裝飾，委托陜西省建筑設(shè)計院完成，房屋及配套設(shè)施建設(shè)由 承建，本項目的行政管理人員由股東大會選舉產(chǎn)生，醫(yī)療保健，藥膳食療，洗浴水療，商務(wù)營銷等中層專業(yè)技術(shù)管理人員，在全國人才市場高薪聘請，其他員工按照崗位設(shè)置的能力素質(zhì)要求在全省范圍內(nèi)招聘，并進行半個月的崗前培訓。

（十一）項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標

二 市場預(yù)測

（一）xx市保健休閑行業(yè)的現(xiàn)狀及分析：當前xx的保健按摩主要有盲人按摩，歐式和泰式按摩，附帶拔罐、刮痧、針灸等。洗浴休閑主要是傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴，姜奶浴，參石浴，足療等，而且營銷模式單一，基本上都是普遍的桑拿、按摩、足療等經(jīng)營項目，保健休閑和洗浴文化的構(gòu)成雷同，缺少特色，檔次較低，不成規(guī)模，在對外宣傳上大家都打著美容健體、修身養(yǎng)性這張牌差異化程度非常小，沒有差異就沒有特色，沒有特色就不能吸引人。其次在規(guī)模上，大家基本上旗鼓相當。再次服務(wù)水平持齊難相上下。從以上來看，xx市醫(yī)療保健、洗浴水療、藥膳食療、度假休閑行業(yè)發(fā)展空間不可估量，如果能夠開發(fā)漢水文化資源，豐富服務(wù)項目，延長產(chǎn)業(yè)鏈條，提高人性化服務(wù)水平，滿足消費者的需求，則更容易在市場中鼎足而立，xx市場現(xiàn)有保健洗浴休閑會所不多，而且多數(shù)是大眾化，低檔次的，處于市場發(fā)展的最初階段，不能滿足國內(nèi)外高端客戶的需求。

（二）休閑行業(yè)競爭的關(guān)鍵和焦點：保健休閑會所與歌舞廳、迪廳、酒吧相比，在緩解精神壓力和生活壓力的方式上有所不同，休閑會所是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來越緊張的現(xiàn)代人士，以及高消費的中老年人群。因此，爭奪這部分消費者，是行業(yè)競爭的關(guān)鍵，服務(wù)人才是行業(yè)競爭的焦點。

（三）需求現(xiàn)狀：xx城市為全國優(yōu)秀旅游城市、園林城市和十大宜居城市。休閑娛樂業(yè)已成為城市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著交通的快速發(fā)展，xx城具有旅游集散地的天然區(qū)位優(yōu)勢，每天至少有數(shù)萬外來人口進出這里，特別是旅游黃金周和龍舟節(jié)期間，xx城日接待游客6萬多人次，可以說消費群體還是很可觀的，就目前來看城區(qū)除了陽光、金地，華江浴場、真草堂等大大小小上十家休閑會所，這些保健休閑場所主要串落在繁華的鬧市區(qū)，經(jīng)營場所受限，服務(wù)項目單一，規(guī)模小，因此，不能滿足保健休閑娛樂市場的需求。如果在城市郊區(qū)，選擇一處生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，風景秀麗的地方，建設(shè)本項目，是人與自然和諧最佳的休閑山莊。

（四）市場預(yù)測：xx市 國際保健休閑會所，按現(xiàn)代風格建造，內(nèi)部裝璜高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型、享受型休閑會所，市場前景廣闊，投資經(jīng)營風險小，是一個投資少，見效快，效益高的好項目。項目建成后，聘請國內(nèi)著名娛樂管理高級人才，領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷服務(wù)團隊，在經(jīng)營方面采取正確的營銷策略，建立立體式營銷渠道和高效暢通的分銷和會員網(wǎng)絡(luò)，使會所客源得到充分保證。

三、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容

（一）建設(shè)規(guī)模：本項目投資8500萬元人民幣，總建筑面積總建筑面積12500平方米，工程完工后，將成為集醫(yī)療保健、娛樂休閑、餐飲養(yǎng)生、商務(wù)營銷為一體的高級私人會所，內(nèi)設(shè)保健包房120間，KTV包房40余間，客房100間，將為xx市民及國內(nèi)外游客提供一個舒適的休閑娛樂場所，日平均接待賓客300人次，年收入1950萬元。

（二）建設(shè)內(nèi)容：本項目主要由三層裙樓和五層塔樓組成，即負一層，負二層，負三層，一樓，二樓三樓，四樓，五樓組成，xx市 國際保健休閑會所按四星級標準建設(shè)和裝修，負一層建筑面積2800平方米分，布為商務(wù)包房，KTV歌城，太空睡眠區(qū)，保健藥物和土特產(chǎn)展銷大廳。負二層建筑面積2927平方米，分布為醫(yī)療保健公共休總區(qū)，演藝大廳，棋牌區(qū)，藥膳美食廳，VIp活動專區(qū)和保健按摩包房。負三層建筑面積為1689平方米，分布為水療會所，SpA賓館主要通道大堂，男賓浴區(qū)公共戲水區(qū)和女賓浴區(qū)。塔樓五層建筑建筑面積2200平方米，分布為客房間 51-5層共設(shè)有標準客房100間，設(shè)有5層5站5機房，電梯1部，樓梯通道一座。環(huán)保設(shè)施：污水處理設(shè)施，廢氣及油煙治理設(shè)施，固體廢棄物收集處理設(shè)施，防燥音設(shè)施。室外工程：給排水管網(wǎng)。供電線網(wǎng)，熱力管網(wǎng)，消防設(shè)施，消防水池，消防供水管網(wǎng)，道路綠化，噴水池，入口廣場。

（三）、工程項目表：

四、建址選擇

（一）、建址現(xiàn)狀

1、地點與地理位置：

2、建址土地權(quán)屬：

3、工程地質(zhì)水文地質(zhì)條件；

4、氣象條件：本項目區(qū)域地處中緯度屬亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)氣候溫和四季分明，春暖夏熱，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季長，雨量充沛，無霜期長。

年平均氣溫 15-17℃

一月份最低平均氣溫 3-4℃

極端最低氣溫-12℃

七月份最高平均氣溫 27-28℃

極端最高氣溫 40-41℃

平均無霜期 235天

年平均氣壓 1014毫巴

最低氣壓（夏季）994毫巴

最高氣壓（冬季）1056毫巴

年平均相對濕度 70%

年最大降雨量 2460mm

年最小降雨量 1400mm

年平均降雨量 019mm

日最大降雨量 320mm

最大積雪厚度 325cm

常年主導(dǎo)風向西南風。交通條件：公共設(shè)施條件 ：

（1）供電 ：10KV高壓線路在場址附近，通過本項目自建變配電站安裝800KVA變壓器1臺以滿足本項目用電需要。

（2）供水：本項目用水由XX市自來水廠供給水質(zhì)優(yōu)水量能滿足本項目需要XX市自來水廠供水主管在本項目建址附近通過。

（3）排水：場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)實行雨污分流，各類生活污水經(jīng)地埋式微動力生活污水處理裝置處理達標排放。

（4）空調(diào)及供熱：本項目設(shè)置冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏天制冷同時回收廢熱加熱洗浴用水，冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。

二、主要設(shè)備

主要設(shè)備明細表：

三、配套設(shè)施

1、給排水

（1）、給水

a、用水量本項目設(shè)計日最大用水量為 700 噸

b、水源本項目所需生活用水由XX市自來水公司供應(yīng)

c、水質(zhì)水壓要求 ：職工生活用水及生產(chǎn)用水應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5479-85要求。水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)水壓水量要求按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計采用生活生產(chǎn)消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。

(2)、排水

項目排水采用雨污分流制,大部分地面雨水經(jīng)過地形自然排放水系,不易自然排水處可設(shè)置雨水口,將雨水匯總后通過雨水管排入附近水域,生活污水經(jīng)有動力污水處理裝置處理達到GB8978-2002一級標準后一部分排入附近排污井。

a、排放量：本項目用水量每天500 噸，年廢水發(fā)生量為 1316 萬噸，排水分為污水排放及防洪排水二個系統(tǒng)。

b、生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等，景區(qū)內(nèi)排水問題十分重要，不能因景區(qū)開發(fā)而污染環(huán)境，因此，所有污水必須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達到污水綜合排放標準GB8978-2002一級標準后，部分水可回用，作為綠化和沖洗用水，生活污水處理按以下流程進行，污水→化糞池→小型一體化污水處理設(shè)備→中水回用，本項目新建污水處理池2175立方米.2、供電

（1）、供電設(shè)計

a、用電負荷等級，按本項目性質(zhì)和供電規(guī)程操作，無特殊要求其用電按二級負荷考慮。

b、供電系統(tǒng)，本項目用電均由變配電房供給，電纜可架空或埋地引至用電點。

c、電力線路敷設(shè)應(yīng)考慮場區(qū)內(nèi)照明電力防爆防腐方面的要求。

b、設(shè)置功率因素自動補償屏平均功率因素COSф≥09。

e、采用變壓計量在變電房高壓側(cè)設(shè)總計量柜，低壓側(cè)設(shè)照明計量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計量表，以便加強管理和考核用電指標。

（1）、過電壓及接地保護：為了使變電房及各用電設(shè)備安全運行，在變電房設(shè)工作接地及過電壓接地保護，并連成一體，做成環(huán)狀接地網(wǎng)，從而降低跨步電壓和接觸電壓，各建筑物進戶線距變電房距離大于50米的均設(shè)置，重復(fù)接地裝置進戶后采用TN-C-S系統(tǒng)，變電房接地電阻R≤10Ω。

（2）、電力設(shè)計

負荷計算及變壓器容量選擇，根據(jù)各專業(yè)所需的用電條件、用電設(shè)備分類按需用系數(shù)分別計算，然后綜合確定本項目用電負荷。動力安裝容量 KW，生活照明安裝容量 KW，合計 KW。取負荷系數(shù)080，裝機容量為104410KW，本項目設(shè)置2臺5000VA變壓器，變配電房70平方米。

3、通訊設(shè)施

a、通訊設(shè)施包括電話通訊，有線電視（CATV），數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和消防監(jiān)控。

b、在場區(qū)內(nèi)裝設(shè)光纜通訊設(shè)施和寬帶傳輸設(shè)施。

c、有線電視CATV系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號，同時建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，以豐富賓客文化生活。

d、場區(qū)內(nèi)設(shè)置消防滅火設(shè)施和消防監(jiān)控中心，所有客房和娛樂活動場所都裝設(shè)感煙、感溫等火情探測裝置和消防設(shè)施，設(shè)置完善的聲光報警訊號和通風排煙噴淋等自動控制設(shè)施。

e、場區(qū)內(nèi)設(shè)置有線電視監(jiān)視系統(tǒng)在各個建筑的門口、走廊過道等重要地點均裝設(shè)電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設(shè)備。

f、通訊設(shè)施費用分別計入工藝設(shè)備、消防費用中。

五組織機構(gòu)與人力資源配置

（一）、組織機構(gòu)：本項目承辦單位為 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，該公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制，組織機構(gòu)完善，規(guī)章制度健全，本項目基本建設(shè)由 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司現(xiàn)有機構(gòu)管理，工程竣工后委托國內(nèi)知名娛樂管理公司負責運營，組織機構(gòu)詳見管理機構(gòu)圖。

（二）、人力資源配置

1、生產(chǎn)作業(yè)班次：三班制

2、年工作日：年工作日365天，每班工作8小時

3、勞動定員：本項目勞動定員170人，休閑娛樂旺季視需要聘請臨時工20人,4、員工來源及招聘方案：本項目員工實行全員聘用制，管理人員應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)大專以上文化水平，中高管理層人員從本公司管理人員中選拔，專業(yè)技術(shù)人員通過人才交流中心招聘，服務(wù)人員有部門主管在社會招聘。全體員工上崗前需經(jīng)過不少于15天業(yè)務(wù)技能和安全培訓。

六、經(jīng)營管理

（一）、品牌建設(shè)：

一是服務(wù)品牌的命名在服務(wù)品牌的發(fā)展過程中，服務(wù)品牌命名經(jīng)歷了一個由同質(zhì)到差異，由普通到個性，由直白到概念，由行為到理念的過程，優(yōu)秀的服務(wù)品牌同樣始于命名，既要容易識別和突出行業(yè)特色，又要個性化，還要易于傳播，如可以采用主品牌輔品牌的形式，或者是主品牌服務(wù)品牌的形式。

二是專業(yè)服務(wù)形象體系，品牌識別系統(tǒng)BIS是形成品牌差異并塑造鮮明個性的基礎(chǔ)，基本可以分為三個組成部分：理念識別（MI，包括服務(wù)宗旨、服務(wù)方針、服務(wù)哲學、傳播定位）等。視覺識別（VI、包括標準色、標準字、LOGO、卡通形象、服務(wù)車輛、人員著裝等基礎(chǔ)要素、應(yīng)用要素系統(tǒng)）。行為識別（BI，包括服務(wù)語言、服務(wù)動作規(guī)范）等。企業(yè)可以把服務(wù)品牌化理解為服務(wù)營銷上的一次變革，首先要變的就是理念MI部分以及其他基礎(chǔ)部分（如VI、BI），然后才是組織、流程的變革，很多企業(yè)在打造服務(wù)品牌時都意識到了這一基礎(chǔ)工程對服務(wù)品牌進行了較為完美的詮釋。

三是專業(yè)服務(wù)渠道體系。專業(yè)化服務(wù)渠道是一個體系可以包括多個子渠道，如人員服務(wù)渠道（銷售服務(wù)人員主動服務(wù)），電話服務(wù)渠道（電話中心或呼叫中心），網(wǎng)絡(luò)服務(wù)渠道（專業(yè)服務(wù)網(wǎng)站渠道媒體服務(wù)專業(yè)平面服務(wù)刊物），聲光電媒介服務(wù)資料）等，店面服務(wù)渠道（如特許授權(quán)服務(wù)店），會議服務(wù)渠道（組織客戶俱樂部），24小時在線服務(wù)等多方面。

四是建立快速反應(yīng)機制。速度創(chuàng)造激情，時間也能產(chǎn)生競爭優(yōu)勢，企業(yè)快速反應(yīng)，不僅代表品牌誠信形象，更可把有損服務(wù)品牌的危機事件化解萌芽之中，企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營過程中難免遭遇危機，特別是新環(huán)境下的網(wǎng)絡(luò)危機，很多企業(yè)之所以平安地度過了危機，是因為巧妙地、快速成功地實施了危機公關(guān)，特別是基于網(wǎng)絡(luò)的危機，公關(guān)不僅化危為安，而且提升了品牌綜合形象。

五是科學運作服務(wù)品牌傳播。服務(wù)品牌塑造需要傳播，但在服務(wù)品牌形成過程中僅憑傳播過程說得好聽還不行，在實際中做得好才行，在傳播的過程中既要嗓門大，又要聲音動聽，整合資源進行傳播。在服務(wù)品牌在傳播方面，公關(guān)傳播需要與廣告?zhèn)鞑ネ校驗榉?wù)品牌需要認知、需要口碑，對于口碑的形成，雙向溝通（公關(guān)傳播）比單向溝通（廣告?zhèn)鞑ィ└行АＲ虼耍髽I(yè)一方面要把活動傳播、事件傳播、新聞傳播、人際傳播等工作做好，另一方面要增強廣告在服務(wù)品牌營造過程中的作用，廣告在服務(wù)品牌營造中所發(fā)揮的作用主要集中在信息告知上，如服務(wù)品牌信息發(fā)布、服務(wù)活動發(fā)布，是一種單向溝通。

六是對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。雖然許多企業(yè)對服務(wù)品牌塑造的意識都在增強，但許多是：品牌名稱模糊、或者沒有明確的品牌名稱、或者品牌名稱趨同于其他企業(yè)，個性和識別性不強：服務(wù)品牌有名無實，盡管品牌名稱美眼動人，甚至還玩起了概念，但在光環(huán)的背后都沒有實際的內(nèi)容來支持，服務(wù)品牌缺乏根基而成為空中樓閣，做服務(wù)品牌沒長勁兒，喊了幾聲便沒有了下文，服務(wù)品牌成了做秀的工具，在服務(wù)品牌的塑造過程中，需要持續(xù)的資金投入和持久的品牌營造的耐力，事實在在地做出服務(wù)品牌。通過服務(wù)設(shè)施的完善、服務(wù)人才的規(guī)范與標準、服務(wù)自助與自動化、統(tǒng)一的規(guī)范管理與靈活運作等等來對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。一個成功的品牌是一個好的產(chǎn)品、服務(wù)、人或地方，使購買者或使用者相關(guān)的或獨特的最能滿足他們需要的價值，而且它的成功在于面對競爭能夠繼續(xù)保持這些附加價值。品牌的附加價值由增值服務(wù)，獨特體驗、精神享受等方面構(gòu)成。這為品牌戰(zhàn)指明了方。向企業(yè)在經(jīng)歷口水戰(zhàn)、概念戰(zhàn)、價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等低層次商戰(zhàn)手段后，最終要進入高層次商戰(zhàn)階段——品牌戰(zhàn)，而品牌戰(zhàn)的核心和附加價值很大程度都體現(xiàn)在服務(wù)上。客戶服務(wù)品牌化，使之更具有個性、識別性、成為承諾和商業(yè)信譽的代名詞。讓服務(wù)品牌可以和企業(yè)品牌、員工品牌、技術(shù)品牌、產(chǎn)品品牌共同服務(wù)于產(chǎn)品營銷。在下一輪的商業(yè)競爭中，營銷將因服務(wù)品牌而更精彩。

（二）、內(nèi)部管理 ：

a、顧客忠實體系。顧客忠實目標A顧客回頭率保持在60；B為客人服務(wù)滿意率保持在95；C對競爭對手進行服務(wù)質(zhì)量檢測；D減少顧客的投訴率；E提高項目開發(fā)創(chuàng)新效率；F努力擴大市場份額客，流量力求達到1000-1500人/天，在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。顧客忠實感的建立：A首先要理解企業(yè)的經(jīng)營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造酒店的卓越品質(zhì)。我們將著力于認知賓客的重要性，預(yù)知賓客的需求，靈活處理賓客問題，及時補救出現(xiàn)的問題來取得賓客的滿意。〈1〉關(guān)注和認知賓客：這是使得賓客感覺自己特別重要和特殊的途徑；對客人提供個性化的服務(wù)和感謝；特別關(guān)心客人的個別需要；顯示對客人的敬佩。〈2〉預(yù)知賓客需求，在顧客開口前就提供其需要的服務(wù)，把自己放在顧客的位置；細心觀察記錄顧客檔案。〈3〉員工靈活的態(tài)度：鼓勵員工在與客人接觸中，靈活處理突發(fā)事件，從不對顧客說“不”：（不得不說時，提供其他選擇）使客人放松，使客人喜出望外。〈4〉給員工更多的權(quán)力，〈5〉實現(xiàn)更多的內(nèi)部交流，掌握準確的信息。〈6〉建立靈活的內(nèi)部機制〈7〉在員工決策失誤后表示感謝，并理解其感受，然后結(jié)合實際情況提出建議，給員工信心〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實感至關(guān)重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解賓客、感受緊迫感、一步到位、跟進調(diào)查。

b、管理人員工作原則

（1）、我們將在與所有人相處時要表現(xiàn)出真誠關(guān)懷備至。

（2）、我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務(wù)。

（3）、我們將保持服務(wù)的一致性。

（4）、我們要確保我們服務(wù)過程方便于客人及員工

（5）、要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸

（6）、我們要在現(xiàn)場管理當中及時作出果斷決定

（7）、我們將為我們的員工創(chuàng)造一個能使他們個人事業(yè)目標達到的環(huán)境

（8）、客人滿意是我們工作的動力。

c、管理措施

(1)、實行A管理模式即垂直管理

A、一個上級的原則不能越級管理不能越級匯報工作

B、責權(quán)利一致的原則各區(qū)域的責任與完成責任所需的權(quán)利一致

C、無空白無重疊的原則同一區(qū)域不能同時有兩個同級的員工負責

(2)、人性化的管理方法

A、主要指在教育員工方面采用感情溝通,讓員工自己面對錯誤并認識錯誤,然后依據(jù)有關(guān)條例進行處理,避免管理人員在對員工進行處罰后員工的不滿情緒

B、堅持原則照章辦事不徇私情，加強問題處理的透明度

（三）管理方向

A、人：

（1）、服務(wù)一致優(yōu)異

（2）、衛(wèi)生符合酒店標準

（3）、勞動紀律符合員工手冊規(guī)定

（4）、環(huán)境力求完美，衛(wèi)生符合酒店標準，通風良好，溫度適宜，燈光符合區(qū)域要求，氣溫清新，裝飾幽雅美觀

（5）、營銷意識及業(yè)績良好

B、財物 ：

（1）、認真交接保管

（2）、使用嚴格按照規(guī)范程序進行并會日常保養(yǎng)維護

（3）、努力降低損耗節(jié)約成本

（4）、物品擺放美觀整潔

C、信息：

（1）、掌握顧客反映的情況并記錄

（2）、了解企業(yè)內(nèi)部信息并向上反饋

（3）、了解同行業(yè)的情況后及時匯報

（4）熟知酒店下達的指令銷售計劃

D、時間

（1）、要有嚴格時間觀念遵守勞動紀律

（2）、充分利用時間為自己作好工作的時間計劃學會時間支配

（3）、講究時間效率提高工作進度

（四）日常管理

A、工作系統(tǒng)

（1）、確立每日工作目標并向下傳達量化確定個人責任制

（2）、按任務(wù)抓好工作的組織安排落實完成各環(huán)節(jié)

（3）、確保每日工作任務(wù)按時按量按質(zhì)完成

（4）、對當日工作進行記錄并自我評定作為以后工作參考

B監(jiān)督系統(tǒng)

（1）、實行現(xiàn)場管理工作制度，管理人員隨時改進提高工作質(zhì)量，并接受顧客投訴

（2）、實行員工自檢互檢，上下級互相監(jiān)督，質(zhì)量檢查定期不定期檢查等多級檢查制度

（3）、設(shè)立員工意見箱，解決工作中隱藏的問題

（4）、制定崗位損耗指標，科學的使用水電消耗品等設(shè)備，控制員工惡意浪費行為

C激勵系統(tǒng)

（1）、每季度評選優(yōu)秀員工5名，凡被評定的優(yōu)秀員工獎勵300元，并附加其他獎勵

（2）、流動紅旗班組實行月評定，凡是服務(wù)、衛(wèi)生、顧客表揚綜合方面特別突出者，該班組被授予流動紅旗，并每人獎勵50元

（3）、員工罰款基金員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補貼

（4）、建立員工圖書室、運動館，用來陶冶員工情操，提高員工身體文化素質(zhì)

（5）、每年員工旅游2次分別在51 和101前后

（6）、建立員工日酒店，領(lǐng)導(dǎo)和員工舉辦茶話會傾聽最真實的聲音，展望企業(yè)前景，增加員工和企業(yè)的凝聚力

D、培訓系統(tǒng)

（1）、日培訓，每天進行服務(wù)技術(shù)訓練

（2）、月培訓管理人員，總結(jié)經(jīng)驗，對員工工作分析并提出改進意見教育員工

（3）、管理人員自身素質(zhì)培訓借助以往經(jīng)驗揣摩工作方法改正工作缺點，學習上級教授管理藝術(shù)，提高管理水平

E、衛(wèi)生系統(tǒng)

（1）、落實崗位衛(wèi)生劃分衛(wèi)生嚴格按照酒店標準進行打掃

（2）、客人用品堅持一客一消毒

（3）、加強層級檢查巡視制度

（4）、配好清新劑及香水并適當噴灑保證環(huán)境氣問良好

（5）、服務(wù)戰(zhàn)略

A、酒店實行定制化服務(wù)：定制化是個性化靈活化極致化的表現(xiàn)，服務(wù)總體體現(xiàn)出熱情溫馨周到細致

B、員工應(yīng)具備的業(yè)務(wù)素質(zhì)

（1）、語言表達能力：服務(wù)員要求言語清楚，表達意思完整準確流利

（2）、應(yīng)變能力：思維敏捷，揣摩客人意圖，馬上給客人回答或提供服務(wù)項目

（3）、表演能力：根據(jù)推銷環(huán)境和解決顧客糾紛需要，會同其他服務(wù)員或管理人員扮演角色處理問題

（4）、幽默會話能力：服務(wù)人員要掌握幽默會話以備服務(wù)的需要

（5）、交際能力：你的服務(wù)過程其實就是服務(wù)員同客人交流的過程，只有具備良好的交際能力在服務(wù)中不卑不亢保持良好的心理素質(zhì)才能贏得主動

（6）、觀察記憶能力：服務(wù)員要善于觀察賓客的動態(tài)和喜好，并做好記憶以便為賓客做好更加準確到位的服務(wù)

（7）、業(yè)務(wù)能力要求：服務(wù)員對基本的酒店的業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能熟練掌握，并運用自如

（8）、容忍能力：在服務(wù)當中難免會遇到客人誤會和刁難，服務(wù)人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力，時時事事處處為賓客著想，達到賓客滿意

（9）體力服務(wù)工作：是一項持續(xù)性很強和繁瑣的工作，特別是體力消耗很大，所以要求服務(wù)員要具備良好的身體素質(zhì)才能勝任本職工作

（10）、魅力服務(wù)行為：同時也是你贏得賓客信賴和信任的過程，服務(wù)人員良好的素質(zhì)會轉(zhuǎn)化為個人魅力，成為賓客的向?qū)Ш团笥?/p>

C、做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的法則

（1）、顧客第一：因為我們的產(chǎn)品服務(wù)對象是高消費者，因此，只要你服務(wù)好，他們才會付錢，這樣把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了

（2）、微笑微笑：是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言

（3）、真誠、誠實友好：這要求服務(wù)員一定盡力為顧客服務(wù)，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通

（4）、提供快速敏捷的服務(wù)，服務(wù)員要根據(jù)顧客的服務(wù)要求和投訴的問題，及時采取服務(wù)行動，以表示你在時刻關(guān)心客人

（5）、至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語，當客人向你走來時，你要說我能幫你嗎？當客人向你道謝時，你要說不用謝

（6）、佩戴好你的工牌：主要為了便于賓客和你聯(lián)系

（7）、要有和其他人相互工作的團隊精神

（8）、每一位服務(wù)員都要為自己修飾的容貌而驕傲，這樣就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈

（9）、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候，這是因為世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓再加上尊稱問候客人，就會給客人一種賓至如歸的感覺

（10）、服務(wù)人員要熟悉自己的工作。熟悉自己公司和相關(guān)信息

C、對員工的服務(wù)要求

(1)、舒適:賓客來消費,首先是要求有一個舒適的環(huán)境,所以服務(wù)人員一定要創(chuàng)造一個溫馨潔凈的待客環(huán)境達到顧客滿意

(2)、清潔舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設(shè),要求服務(wù)員按照酒店要求對所轄區(qū)域進行清理和維護,創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生

(3)、禮貌:顧客到店消費,要求有尊重感，服務(wù)人員良好的禮貌行為和禮節(jié)會讓賓客感到特別的禮遇，而對酒店留下美好印象

(4)、細心：顧客的每一方面都力求完美，要求大家對待每一項工作務(wù)必認真觀察，謹慎對待，讓客人滿意

(5)、溝通：人是情感動物需要別人的理解和幫助，作為服務(wù)人員更應(yīng)該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關(guān)注賓客提高快速服務(wù)，令客人滿意

(6)、安全：客人選擇酒店消費，首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要，要求服務(wù)人員要保守客人隱私，保護好客人財產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障

（五）、安全戰(zhàn)略

（1）、落實安全崗位責任制，制定本崗位的財產(chǎn)防火防盜預(yù)案

（2）、實行領(lǐng)導(dǎo)檢查，保安部督查兩級崗位檢查制度

（3）、加強崗位巡視保證賓客財產(chǎn)安全杜絕火患

（4）、學會使用消防設(shè)施

（5）、對本崗位的設(shè)備常備檢查確保無使用隱患

七、投資估算及資金籌措

（一）、投資估算依據(jù)

建筑工程費用：參考類似工程的造價。

工藝設(shè)備費：用定型設(shè)備價格。根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價及市場詢價

其他費用：按有關(guān)計費標準估算。

流動資金：按分項詳細估算法估算

鋪底流動資金：按全額流動資金的30%計算詳見《流動資金估算表》

（二）、項目建設(shè)投資估算

土建投資及構(gòu)成，設(shè)備投資及構(gòu)成，其他投資及構(gòu)成詳見《投資估算表》

總投資估算表

（三）、資金來源與籌措

本項目總投資8500萬元按如下方法籌集，建設(shè)單位自籌資金 萬元，其中自有資金 萬元，融資 萬元，申請銀行中長期借款 萬元。

（四）、資金使用計劃

本項目建設(shè)期二年半，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %，流動資金按生產(chǎn)負荷逐年追加《投入詳見《投資計劃及資金籌措表》

八、財務(wù)評價

（一）、財務(wù)評價依據(jù)

（1）、國家計委建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第二版1993年

（2）、國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》試用版2002年

（3）、《中華人民共和國增值稅暫行條例》 1993年

（4）、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》 1993年

（5）、建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料

（6）、參加本項目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料

（二）、項目建設(shè)期、經(jīng)營期、計算期、項目擬 年建成，經(jīng)營期 年計算期 年

（三）、項目總投資及資金籌措

（1）、項目總投資取整萬元計算。本項目總投資8500萬元，其中建設(shè)投資6910萬元，建設(shè)期貸款利息 萬元，鋪底流動資金 萬元

（2）、資金籌措建設(shè)單位自籌建設(shè)投資 萬元，包括融資和鋪底流動資金 萬元共計 萬元，申請銀行長期借款 萬元，自籌資金占總投資的 %

（4）、用款計劃：

a、建設(shè)期為2年半，按建設(shè)工程的進度要求，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。

b、流動資金按經(jīng)營所需分三年逐年追加投入直至計算期滿。

（四）、財務(wù)效益分析

財務(wù)評價基準對照指標為:基準收益率18%,基準投資回收期 年,投資利潤率12%,投資利稅率18%.1、成本估算:

（1）、水療會所日常支出按該項營業(yè)收入的10%估算。

（2）、餐飲服務(wù)的直接成本按該項營業(yè)收入的40%估算。

（3）、賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的10%估算。

（4）、醫(yī)療保健服務(wù)的直接成本按該項營業(yè)收入的20%估算。

（5）、商品營銷直接成本按該項營業(yè)收入65%估算。

（6）、廣告推銷費用以及差旅交際等費用按總營業(yè)收入的3%估算。

（7）、燃料動力購買費用估算詳見附表2-3。

（8）、其他費用估算按營業(yè)總收入的1%估算，其他費用包括辦公費，職工制裝費，管理費用和不可預(yù)見費用等，此外土地使用費包括在其他費用中。

（9）、人員工資及附加定員154人，其中中高層管理人員平均年工資45000元人，一般職工平均年工資35000元人，按工資總額的39.3%計算社保、醫(yī)保、失保和福利費用。

（10）、折舊費和攤銷費建筑物投資綜合折舊年限按30年，直線法折舊，殘值率5%，設(shè)備投資及其它投資綜合折舊年限按16年，直線法折舊，殘值率5%，無形資產(chǎn)及開辦費攤銷年限取5年或7年，土地使用權(quán)費用按 年攤銷。

（11）、修理費按固定資產(chǎn)折舊費的30%計算修理費。

（12）、財務(wù)費用借款利息支出計入成本詳見《總成本費用估算表》。

2、營業(yè)分析：

（1）、客房營業(yè)收入：考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按70%計算，100間×70%入住率×150元×360天。

（2）、餐飲服務(wù)收入：中晚餐300位天×就餐率20%×30元位×360天。

（3）、水療會所營業(yè)收入：300位天×120元位×360天

（4）、KTV包房營業(yè)收入 ：40間使用率70%×200元間×360天

（5）、醫(yī)療保健收入：300位20%就診率×200元×360天

（6）、商品營銷收入：300位客人×10%購買率×200元×360天

按以上方法估算達綱年營業(yè)收入合計為1950萬元以上，詳見附表,《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》

3、營業(yè)稅金及附加

營業(yè)稅 ：營業(yè)稅稅率按5%

（1）、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅以營業(yè)稅額為基數(shù)取5 %

（2）、教育費附加以營業(yè)稅額為基數(shù)取4 %

（3）、利基金以營業(yè)總收入為基數(shù)取0.6‰ 詳見附表《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》

所得稅 ：所得稅稅率按33 %，按稅后利潤的10%計提盈余公積金，按5%計算公益金，詳見附表《損益表》

3、財務(wù)分析

（1）、損益表以計算期第五年計算，年營業(yè)收入1950萬元，營業(yè)稅金及附加 萬元，總成本費用676萬元，利潤總額,1257萬元，投資利潤率為58.5 %,投資利稅率為48.32%，資本金利潤率為19.78%,投資稅后利潤率為43>5 %

(2)、資金來源與運用平衡:根據(jù)計算期每年收支情況編制的《資金來源與運用表》,顯示累計盈余資金為 1250萬元,盈余足以抵償投入

(3)、資產(chǎn)負債表:該項目計算期各年資產(chǎn)負債率詳見《資產(chǎn)負債表》

(4)、現(xiàn)金流量表:計算根據(jù)逐年現(xiàn)金流入量和流出量編制了《現(xiàn)金流量表》(全部投資),計算結(jié)果為:所得稅前,內(nèi)部收益率為20.57%,按折現(xiàn)率i= 12%計算的財務(wù)凈現(xiàn)值為 690萬元,靜態(tài)投資回收期包括建設(shè)期為6.19年,不包括建設(shè)期為4.19年,均好于基準對照指標

(5)、盈虧平衡分析:根據(jù)正常年營業(yè)收入,固定成本,可變成本,營業(yè)稅金及附加,求得用生產(chǎn)能力表示的盈虧平衡點為30.94 %。

(6)、敏感性分析:根據(jù)該項目的特點,選取營業(yè)收入、經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資三項為變動因素進行敏感性分析，分別就全部投資的所得稅前的情況作出13種方案，詳見《敏感性分析表》從表中可看到，變化比較平穩(wěn)，在±10增減幅度內(nèi)，其內(nèi)部收益率和投資回收期都是可以接受的，說明該項目具有一定的抗風險能力

4、綜合技術(shù)經(jīng)濟指標及財務(wù)評價結(jié)論：

各項技術(shù)經(jīng)濟指標詳列于《綜合指標匯總表》 從上述分析可以看出該項目的內(nèi)部收益率高于基準收益率，投資回收期低于基準投資回收期，投資利潤率和投資利稅率均較高，并且只要達到生產(chǎn)能力的30.94%,即可保本,風險較小 ,因此,該項目在財務(wù)上是可行的.九、可行性研究結(jié)論

（一）結(jié)論 ：

1、國際醫(yī)療保健休閑會所建設(shè)，按四星級標準和現(xiàn)代時尚風格建設(shè)和裝修，貫徹科學發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營造綠色環(huán)保生態(tài)會所。

2、本項目建筑方案，工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。

3、房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司法人代表 是成功的企業(yè)家，對本項目有較強的駕馭能力，這是本項目成功實施的保證。

4、財務(wù)評價表明本項目經(jīng)濟效益較好，財務(wù)風險較小，本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟效益，為當?shù)匦蓍e娛樂業(yè)增添新的亮點。

綜上所述，本項目是可行的，是一個投資少，見效快，風險小，利潤高的好項目。