第一篇：房地產開發企業跨地區項目部納稅地點問題

房地產開發企業跨地區項目部納稅地點問題

跨地區經營房地產企業，不辦理營業執照，以項目部模式經營。

房地產開發企業合法的項目部不屬于獨立納稅人，不在項目所在地分稅，應匯總由總機構統一匯算清繳所得稅。

房地產開發企業跨區經營的所得稅管理

1.屬于跨省經營的，2013年度匯算根據（國賓稅務總局2013年57號公告）按照“統一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫”的辦法計算繳納企業所得稅，分支機構應在項目所在地按月或按季預繳企業所得稅。

2.同一省跨市經營地方自定

遼寧地稅：跨市，分配所得稅。

沈陽地稅：跨縣區，就地繳納所得稅。

遼寧國稅：省內不分配。

跨地區項目部外管證超期，不改變所得管理方式

稅收征收管理法實施細則

第二十一條 從事生產、經營的納稅人到外縣（市）臨時從事生產、經營活動的，應當持稅務登記證副本和所在地稅務機關填開的外出經營活動稅收管理證明，向營業地稅務機關報驗登記，接受稅務管理。

從事生產、經營的納稅人外出經營，在同一地累計超過180天的，應當在營業地辦理稅務登記手續。

國家稅務總局公告2011年21號規定 外出經營活動應繳納營業稅的，向地稅機關申請開具；稅務機關不得拒絕。

納稅人應當于外出經營地開始前，持《外出經營活動稅收管理證明》向外出經營地稅務機關報驗登記；

自《外出經營活動稅收管理證明》簽發之日起30日內未辦理報驗登記的，所持證明作廢，納稅人需要向稅務機關重新申請開具。

關于掛靠、借用房地產資質開發經營的稅收管理問題

國家稅務總局公告2012年57號 第二十四條 以總機構名義進行生產經營的非法人分支機構，無法提供匯總納稅企業分支機構所得稅分配表，也無法提供本辦法第二十三條規定相關證據證明其二級及以下分支機構身份的，應視同獨立納稅人計算并就地繳納企業所得稅，不執行本辦法的相關規定。

按上款規定視同獨立納稅人的分支機構，其獨立納稅人身份一個年度內不得變更。

稅局違法：企業外地項目部收入全部就地繳納所得稅如何處理？

房地產企業項目部出具了《外管證》，卻仍被項目所在地主管稅務機關全額就地預繳的，總機構如何處理？

答：企業應按項目實際經營收入的2%預繳企業所得稅。

項目部按照規定履行合法程序仍被項目所在地主管稅務機關多征的稅款，企業應向項目所在地主管稅務機關申請退還。

企業違法：企業外地項目部收入全部就地繳納所得稅如何處理？

企業未開具《外管證》，而被項目所在地主管稅務機關全額就地預繳所得稅的，總機構如何處理？

答：因企業違反規定未開具該證明，無法提供相關證據證明其二級及以下分支機構身份的，而被所在地主管稅務機關全額就地預繳的，預繳稅款暫不能到總機構扣除，項目部經營收入、職工工資和資產總額仍應全額匯總到總機構，由總機構按規定申報繳納企業所得稅。

稅企合法：外地項目部收入全部就地繳納所得稅如何處理？

企業項目部不符合開具《外管證》，而被項目所在地主管稅務機關全額就地預繳的如何處理？

答：因企業不符合開具《外管證》條件而被所在地主管稅務機關全額就地預繳的，項目部應作為獨立納稅人處理。

預繳稅款暫不能到總機構扣除，項目部經營收入、職工工資和資產總額應作為獨立納稅人單獨申報繳納企業所得稅。

第二篇：跨地區經營建筑企業的分支機構和項目部匯算清繳問題

跨地區經營建筑企業的分支機構和項目部匯算清繳問題

2011-3-24 14:27 互聯網 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

【問】跨地區經營建筑企業，分支機構和項目部是否進行匯算清繳？

【解答】建筑企業總機構應按照有關規定辦理企業所得稅匯算清繳，各分支機構和項目部不進行匯算清繳。總機構年終匯算清繳后應納所得稅額小于已預繳的稅款時，由總機構主管稅務機關辦理退稅或抵扣以后的應繳企業所得稅。

同時，建筑企業總機構在辦理企業所得稅預繳和匯算清繳時，應附送其所直接管理的跨地區經營項目部就地預繳稅款的完稅證明。

第三篇：房地產開發企業納稅情況審計

房地產開發企業納稅情況審計（調查）方法

作者：綜合科文章來源：綜合科點擊數：更新時間：2006-9-19

根據《中華人民共和國審計法》、《安徽省財政預算執行審計暫行辦法》、《全省地稅系統稅收征管情況審計工作方案》等有關法律法規的規定，為加強稅收征管，強化納稅人依法納稅意識，保障財政收入，在2005年財政預算執行審計中，結合我市實際情況，我們有代表性選擇了幾家房地產開發企業對其納稅情況進行了審計（調查），通過審計（調查）發現房地產開發企業采取不同的方式、方法偷逃稅款,造成國家稅收流失,此次審計(調查)實踐中主要采取以下幾種方法。

（一）核實企業開發建筑總面積，轉讓土地面積、轉讓建筑面積

通過對企業的財務管理、會計核算、內部監督、管理制度、銷售合同、房產開發規劃和房地產交易部門等方面的調查了解，核實企業開發土地總面積、開發建筑總面積，轉讓土地面積、轉讓建筑面積。重點審查企業會計核算的真實性、銷售收入的完整性、納稅申報的準確性，核實企業是否按照《中華人民共和國稅收征管法》和有關法律法規的要求，進行納稅申報，將應納的各種稅費及時足額繳交入庫。

（二）掌握被審計（調查）房地產開發企業應稅的稅種和稅率。

目前房地產開發企業一般應納的稅費主要有銷售不動產營業稅、土地增值稅、企業所得稅；企業房屋租賃收入應繳納的營業稅、房產稅；房產稅；城建及教育費附加、水利基金等，審查企業有無利用違法或不正當地手段，進行偷稅。

（三）房地產開發企業主要應稅稅種的審計方法

一、營業稅

㈠審查應稅收入的完整性。

1、根據企業收入的來源和銷售方式，審查企業應稅收入的的完整性。企業采取一次性全額收款方式銷售開發產品，審查企業是否按照實際收訖價款或取得了索取價款的憑證（權力）時全額計入應稅收入；采取分期付款方式銷售開發產品，審查企業是否按照銷售合同或協議計入應稅收入；采取銀行按揭貸款銷售開發產品，審查企業是否將其首付款計入應稅收入，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉賬時全額計入應稅收入；采取委托方式，審查企業是否按照委托銷售協議計入應稅收入；

2、審查企業是否按照稅法規定將預收房款（含定金）全額計入應稅額；

3、審查企業是否按照稅法規定將視同銷售行為的計入應稅總額。如，將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、獎勵、職工福利等；將開發產品轉作經營性資產；將開發產品用于對外投資及分配給股東或投資者；將開發產品用于抵償債務；以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產等；

4、審查企業是否將開發的產品先出租再出售所取得的租賃收入記入應稅收入；

5、審查企業是否將出讓土地使用權的收入入賬，有無不入賬或轉移收入的問題。㈡審查應稅收入的真實性。

1、審查企業銷售合同、收據存根、銷售臺賬及預收房款戶數、金額等有關資料，有無故意設置兩套賬和“小金庫”隱瞞銷售不動產收入、租賃收入；

2、審查有無利用“應付賬款”、“其他應付款”等往來科目，將銷售不動產收入長期掛在往來賬上，不結轉收入或不計入應稅收入。審查“開發成本”科目和“應收賬款”、“其他應收

款”等往來科目，企業有無直接從“開發成本”將開發產品，劃轉給關聯性企業，長期掛在往來賬上，不計入應稅收入；

3、審查還原房協議、銷售發票，企業有無只記超面積銷售收入，未按照規定將還原部分按照成本價計入應稅收入；

4、審查審查采用委托銷售方式銷售房地產的，有無將代銷手續費支出直接從售房收入中抵扣、有無將預收房款或銷售款長期存放在受托方轉移等行為；審查以銀行按揭貸款銷售開發產品，有無將取得的銀行按揭購房款不作收入，轉入“短期借款”等負債科目掛賬等不計入應稅收入等行為；采取價外收費方式銷售房產的，有無將不需要辦理房產證的地下室、停車位、閣樓、公共設施等對外出售不計收入的問題；

5、審查轉讓房地產價格是否合理，有無人為隱瞞、虛報房地產成交價格。

㈢審查企業有無利用稅收優惠政策偷稅問題。

重點審查房地產開發企業有無采取虛假立項手段，編造合同文件，職工集資建房、以委托建房、舊房改造等名義，利用國家對這些修改建項目的優惠政策，變相銷售房產，偷逃稅款；有無利用國家給外資企業的各項優惠政策，假外資或出資不到位等，偷逃稅款。

二、土地增值稅

按照《安徽省土地增值稅預征暫行辦法》皖地稅政三字[1997]288號、《土地增值稅暫行條例》規定，按收入的1%—5%預征土地增值稅，一個開發項目應在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。在核實企業應稅收入的基礎上，重點審查：

㈠重點審查企業是否按照《安徽省土地增值稅預征暫行辦法》規定，在項目全部竣工前轉讓房地產取得收入（含預收房款、定金），向主管稅務機關進行申報納稅。審查企業是否按照轉讓項目的類型，分別采用相應的預征稅率進行申報納稅，有無不按規定，使用低稅率申報納稅的問題。

㈡重點審查開發項目應在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅時企業扣除項目的真實性、合法性。

1、審查企業取得土地土地使用權所支付的地價款是否真實，竣工清算項目的地價分攤是否合理，以政府劃撥方式取得土地使用權是否按照國家規定補交了土地出讓金；

2、審查企業竣工清算項目開發成本是否真實。有無將其他項目拆遷費用等開發成本計入竣工清算項目；審查企業有無利用關聯企業或承包工程單位，虛開發票、白條、虛加工作量加大竣工清算項目的建筑安裝成本；審查竣工清算項目和項目變更部分是否經過審計決算，有無人為增加項目成本；審查企業有無將其他項目的基礎設施、公共設施費不相關的費用支出計入竣工清算項目；

3、審查企業竣工清算項目銷售費用、財務費用和管理費用的真實性。審查竣工清算項目財務費用是否按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規定進行計算扣除；銷售費用、管理費用是否符合《會計法》和相關的《企業會計制度》規定，有無虛列銷售和管理費用支出，增加開發費用；

4、審查與竣工清算項目有關的稅金扣除是否真實、合理，有無將其他項目繳納的稅金作為竣工清算項目扣除項目、有無將出售前租賃收入繳納的稅金作為竣工清算項目扣除項目，故意減少增值額。

㈢審查增值額計算是否真實，使用的土地增值稅率是否正確。

㈣審查企業是否利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算的問題。

三、企業所得稅

在核實企業經營收入的基礎上，重點審查成本和費用扣除的真實性。

㈠審查成本費用構成的的真實性。

1、審查企業有無利用關聯企業或承包工程單位，虛開發票、白條、虛加工作量加大項目的建筑安裝成本；

2、審查企業外購材料是否真實，是否真正用于房地產開發項目，有無套取資財挪作他用的問題；

3、審查企業有無通過資產評估虛增產品開發成本的行為；

4、審查企業有無將不相關的費用支出計入開發成本的問題；

5、審查企業有無利用非法取得的發票或其他憑證虛列成本費用的問題；

6、審查企業有無利用“預提費用”、“待攤費用”等科目人為調節當期損益的行為。㈡審查成本費用的分攤是否符合規定的配比原則

1、審查當期準予扣除的開發產品銷售成本是否按照規定的配比原則進行分配；

2、審查企業是否將屬于未完工開發項目分攤的土地征用費、拆遷費、公共設施配套費等計入當期完工的開發產品成本的問題；

3、審查企業有無將開發項目完工前的借款利息，作為財務費用一次性放入當期損益的問題；

4、審查企業有無少轉自用產品成本，加大外銷產品成本的行為；

5、審查企業有無將內部職工集資建房差價或由職工自行負擔的裝修費、室內配套工程等福利性支出混入產品開發成本。

㈢采取預售方式銷售開發產品的企業是否按照規定計算出營業利潤，并繳納企業所得稅。

第四篇：房地產開發企業營業稅納稅問答

老師您好！

營業稅暫行條例第二十八條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。我的問題是，當房產開發公司取得賬款時，只能作預收賬款處理，而不能確認營業收入。如果要求對預收賬款預繳營業稅，那么稅金與收入如何實現配比？另外一個問題是，計算營業稅時，是按照實際收到的預收款計算，還是按應收取的全部價款計算？請予解答。謝謝！

——某房產開發公司財務負責人

老師答：

在回答你的問題之前，首先必須搞清一個問題，那就是納稅人在轉讓土地使用權或者銷售不動產取得預收款時，必須繳納營業稅，并非預繳營業稅；其次，營業稅的計稅依據是實際收到的預收賬款金額，并非應當收取的全部價款。下面，我們對預收款應納營業稅的賬務處理作簡要分析：

現行會計制度沒有對轉讓土地使用權或銷售不動產取得預收款計征營業稅的賬務處理進行明確。一般的做法有兩種：一是在實際繳納時，借記“應交稅金－－應交營業稅”、“應交稅金－－應交城市維護建設稅”、“其他應交款－－應交教育費附加”，貸記“銀行存款”科目。根據會計核算的配比原則，對這部分稅款暫不結轉，留待營業收入確認時，再結轉“營業稅金及附加”科目。這種方法操作性很強，但存在弊端。因為資產負債表上反映的應交稅金是一個負數，這會給閱讀會計報表的人帶來一個錯誤的信息，即企業多交了營業稅。

另一種方法是，增設“待攤稅金－－待攤稅金及附加”科目，在收到預收賬款時，按照應納的各項稅費，借記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，貸記“應交稅金－－應交營業稅”、“應交稅金－－應交城市維護建設稅”、“其他應交款－－應交教育費附加”，實際繳納時，借記“應交稅金－－應交營業稅”等科目，貸記“銀行存款”。當會計上確認營業收入時，按照營業收入應納的各項稅費，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，按其差額，貸記“應交稅金－－應交營業稅”等科目。我們認為，第二種方法不僅具有可操作性，而且可以彌補第一種方法的不足。

以上意見，供參考。

第五篇：房地產開發企業納稅評估案例

房地產開發企業納稅評估案例

2009-12-31 10:0 讀者上傳 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

基本情況

大連市某房地產開發有限公司成立于2000年12月，注冊資金3000萬元，主要從事房屋開發、銷售、租賃、物業管理等業務，企業所得稅為查賬征收。大連市中山區地稅局通過系統納稅評估，發現其開發經營的某項目納稅情況異常，隨即對其進行評估分析。

數據采集

2001年，該公司在大連市中山區繁華地帶開發建設了一座商業城，并于2004年竣工，其建筑面積為4.1萬平方米，2000多個店鋪，當年銷售1.5萬平方米。2005年，余下2.6萬平方米，1300余個店鋪，成本每平方米7000元，共有18200萬元記入“存貨——產成品店鋪”科目。同時，以每平方米每日1.8元的價格進行租賃。2005年～2007年，地方各稅正常繳納。

案頭分析

經過對該公司納稅資料和財務基本數據進行深入分析，評估人員發現了以下疑點。

1.該公司2008年3月—7月納稅信息異常，在申報營業稅欄中銷售不動產營業稅增加，而平時穩定的租賃業營業稅減少，同時從租計價的房產稅減少。是否存在銷售店鋪的情況？

2.對該公司7月《資產負債表》中“預收賬款”科目的期初、期末數進行比對分析，發現該科目期末數大幅度增長，7月預收賬款本期發生額為5000萬元。是否有銷售店鋪未結轉收入現象？

3.對該公司《利潤表》進行分析時，發現財務費用大幅增加。該公司自2004年后尚未開發新項目，為

何財務費用增加？

舉證約談

針對以上疑點問題，評估人員向該公司下達了《評估約談通知書》，就有關問題進行核實。該公司財

務負責人進行了如下解釋。

1.由于企業資金緊張，把租賃到期和快要到期的店鋪以每平方米13000元進行銷售，共銷售400余個店鋪，8000平方米。把未到期但已銷售的店鋪租金和收到店鋪部分款項記到“預收賬款”科目中，因而從租

計價的房產稅也相應減少。

2.關于該公司財務費用大幅增加問題，該財務負責人說，因要開發新項目，從某銀行貸款1億元人民

幣，用于新開發項目。

實地核查

為了進一步核實約談中的各項問題，2008年8月，大連市中山區地稅局對該公司展開實地調查。通過查賬和外圍實地核查，查實了以下幾方面的問題。

1.通過對2008年1月—7月預收賬款每筆與銷售合同核對，查實了該公司預收賬款中有3400萬元為售店鋪的全款，應轉為收入。2008年7月應調增營業收入3400萬元。

2.通過查看合同條款約定，部分未到期的店鋪，該公司將其租金轉為房款首付，但少申報2個月的從

租計價房產稅192萬元。

3.經過到土地、規劃部門了解，該公司未有新的開發項目。查看往來賬發現，該公司所貸1億元款項，全部匯往異地某企業。進一步詢問財務負責人，異地某企業為該公司法定代表人在異地成立的企業，與該公司未有任何關聯。而該公司所承擔的財務費用600萬元，依據《企業所得稅法》的相關規定不予扣除，應調增企業利潤。

評估處理

根據約談舉證、實地核查的結果，評估人員按照稅法相關規定，作出了補繳稅款建議。

1.該公司2008年1月—7月預收賬款掛賬少繳營業稅及附加，應補繳營業稅及附加277.5萬元。

2.該公司應預繳土地增值稅68萬元。

3.該公司應補繳2008年4月—7月房產稅192萬元。

4.確定該公司重新調增應納稅所得額為2240萬元，應補繳企業所得稅560萬元。