第一篇：土地變性的問題

土地變性的問題

我公司（房地產公司）名下有一宗劃拔市政用地，現市政設施已廢棄，想進行住宅開發，怎樣才能將其變為住宅用地，能否規避招拍掛，先謝了。地塊在北京

1,先去市規劃院查控規，看是否是居住用地。如果不是---你單位向區政府申請作該項目的土地一級開發，過程中申請控規調整。把土地的性質調整為居住用地。一級開發結案后作為經營性土地上市交易，能否到你司手里別在問我了，問上帝吧！

2，如果是----太幸運了！不過別高興的太早。首先找家土地評估單位作個評估。然后向區土地儲備中心申請土地收儲。再后上市交易。還是那句話：如果沒有足夠的銀子就只能祈求上帝幫忙嘍。

3，如果你司老板道深，讓胡哥給金龍打個招呼，讓金龍給成林寫個條子，讓成林在局務會上力挺，讓贊榮在你司的協議出讓申請報告簽字就妥了。-------一切皆有可能！

如果是出讓的市政用地，可否不經過招拍掛，直接走改變土地用途審批手續。

按照國土資源部發布的71號令凡是商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，不得以協議方式出讓。而市政公用設施用地不在出讓的范圍內。你必須搞清幾個概念1，出讓土地的概念，那些土地屬于可出讓的。2，出讓的方式，那些土地可以協議出讓。你現在的土地是劃撥的市政用地，可以你通過調規改變土地的屬性（比如改成工業用地建工廠）如果改成居住地建住宅這在過去是可以的----與開發商聯建。在90年代大部分住宅都是這樣建起來的。當時住宅是短缺產品政府鼓勵有地的單位與有錢的單位聯建，還出臺了五五分成的文件。98年福利分房結束了，單位自建房逐步退出了舞臺。到了05年在規劃部門也結束了自有地建設的程序。所以你即使把用地屬性改變成住宅用地也只能是經營性土地。目前住宅項目尚可走協議出讓的只有綠隔地區的農民回遷房建設及由于政府征地實行三定三限的農民安置用房。其它的---別想！市政設施變為住宅用地？

如果沒有經過征收程序的話，挺麻煩的啊～

你之前所做出的種種投資，只是基于土地使用權租賃關系。

確切地說，如果市政設施轉為建設用地，也就是要改變土地使用權主體，是需要經過征收程序的，然后再向代表國家的土地管理部門申請……關注《物權法》對市政設施用地流轉。各地的情況是不一樣的，這要看你在哪個省了。目前我國的差別還是挺大的～ 所以現在，你需要去了解你們當地的實際操作情況，不能單從法律上看問題，呵呵～ 土地變性必然要重新招拍掛，但就看你們可否與政府簽署協議，拍賣后土地出讓金的溢價部分全部返還給你們。

1、政府以每畝N萬元收回；

2、開始招拍掛，有兩種可能，一種是你們以較低的價格取得土地；還有一種是有很多人跟你們爭，然后你們一直舉牌一直舉牌，高價賣出去。或者即使不賣，你們交的土地出讓金高出N的部分也全返給你們，對吧。

土地變性必然要重新招拍掛，----未必！

1、政府以每畝N萬元收回；----就本案而言無此可能，因為它是劃撥地

第二篇：土地變性申請報告

關于商業用地轉為居住用地的申請報告

安陽市********：

我公司正在運籌的*******項目所在地塊，目前安陽市總規為商業用地。而商業用地性質要求商業建筑面積達到總建筑面積的50%以上，這將導致剩余面積無法安置該區回遷居民。為了順利完成該項目，居民能早日回遷，特申請將該土地變更為居住用地。

特此報告，望政府領導給予支持批準為感！

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2013年*月*日

第三篇：土地變性知識

很多人不明白工業用地如何轉商業用地，其實工業用地如何轉商業用地大有門道，了解工業用地如何轉商業用地對土地性質會有更深刻的認識，搜房網為您整理工業用地如何轉商業用地的知識——

一、土地法中明確規定改變用途的條款：

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字

2、然后拿著批復到規劃部門辦理規劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金

三、現在的情況

1、但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現在對于城市規劃管理的非常嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險

2、所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓

兩證是房產權證和土地使用權證

土地出讓一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續前,原土地性質保持不變.你說的工業基地,是指當地政府經過規劃土地等部門確定的城市規劃.簡單的說,只是一種指導性政策.只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續以后,土地性質才會發生改變.工業用地改變土地使用性質變為商業用地，怎么弄?

變更用途,一要看城市規劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢.土地使用性質由工業用地變更為住宅用地，需要補交多少地價和契稅，是怎么核算的?? 經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢

《土地證》不等同于《項目用地預審意見》，土地規劃用途性質分類有多種，如居住用地、商業用地、工業用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權，但所建項目是否符合規劃用地性質，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進行審批，并由規劃土地管理部門和有關機構出具《項目用地預審意見》。

必要時，需進行土地使用用途變更手續，俗稱“土地變性”。土地是劃撥并不影響房產交易。

劃撥土地的房產，房產證過戶以后辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，領取的新土地證，土地的性質就成出讓了。

工業用地性質的土地做老年公寓土地要不要照拍掛? 去年我買了一塊地是工業用地性質,土地證變更為繡花廠,后因不符合規劃,改項為老年公寓并辦了規劃用地許可證,現在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補充：

當時我在買這塊地的時候以工業用地性質已經交了出讓金了.現在還需要再補嗎?你的回案有依據嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛? 補交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業用地想走整理改變用地性質變成商業，應該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。

答：建設用地性質變更的依據城市規劃對不同性質建設用地的布局，根據其使用功能、對社會和基礎工程設施的要求，對環境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協調，以期達到功能分區和整體布局結構的科學、合理。根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。”城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

申報材料：

申請用地性質變更報告(原件3份);特殊項目需提交市政府批準文件(驗審原件，提交復印件3份);涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等);發改委立項文件(重大項目應有已審批的可研報告);原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關文件(原件3份);規劃設計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數據并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

審批程序：

申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊項目由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規劃局受理;規劃局出具批文;

持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文;規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書。審批時限：15個工作日

其實很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關系吧！每個城市有些程序可以稍微不同。但在實際操作中，相關部門的關系非常重要。

變更土地用途不簡單,看運氣,規劃局有可能已經劃到商業用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補交土地使用權出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認識人,打我電話88221737幫你聯系試試

目前在房地產開發中，會遇到這樣的問題，土地性質的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現在是倉庫用地，即工業性質用地，現想轉成房地產開發用地，即國有建設用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續，謝謝。

答：根據《土地管理法》第56條的規定是可以的，根據該條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。2002年國土資源部發布的《協議出讓國有土地使用權規定》的第16條也規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”

由于各地的執行政策不一，國土資源部在今年發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中對此問題再次作出了明確，在該規范第4.3條“招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍”中，國土資源部規定，如果出讓地的《國有土地使用權出讓合同》有約定或法律、法規、行政規定等明確對于出讓地變更用途應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應當采取招拍掛形式。

所以你們應該先向規劃局遞交變性申請報告，接下去就是公關的問題了。規劃局簽批以后，后面的手續和流程他們會告訴你的。

需要到國土局辦理相關手續，目前比較難，需要上面的用地指標。其實可以鉆一些空子，比如建成企業總部獨棟別墅的形式，當然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子...集體土地性質的別墅，屬于小產權房，便宜點賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產證的

土地分類：

1、農用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、交通運輸用地、公共管理服務用地)

3、未利用地

土地使用權分幾種?有什么區別?

1、按是否交出讓金(即用地性質)劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權證,這是最基本的分類.2、按建房性質(使用性質)分：有住宅用地、商業用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產證上面的土地性質是否注明。出讓地都會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

第四篇：土地變性程序

劃撥土地使用權協議出讓報批程序（出讓合同）：

辦事流程：申報—國土分局初審—市國土資源局審核-政府預審—規劃用地—繳費—市政府批復

申報材料：

1、原土地使用者的申請報告2份(主管部門簽署意見)

2、提交《國有土地使用證》并復印1份

3、提交原宗地圖并復印1份

4、土地使用權轉讓協議書2份

5、屬房地產轉讓的應提供受讓方的房產證復印件2份（交驗房產證原件）

6、土地使用權評估報告2份

7、交驗《建設用地規劃許可證》并復印2份

8、規劃部門《關于審批建設用地的聯系函》原件、復印件各1份

9、規劃部門的建設用地綠線范圍圖紙2份

10、計委立項批文2份

11、宗地圖3份（分割出讓的提供）

12、受讓方的營業執照復印件2份

13、受讓方組織機構代碼證復印件2份

14、受讓方的法定代表人證書復印件2份

15、受讓方是個人的提供居民身份證或居民戶口證復印件2份

16、受讓方是房地產開發企業的應提供房地產開發資質證書復印件2份

17、其他文件材料

收費標準1.出讓金：不低于基準地價或宗地評估價的40%計收；營業稅：不低于基準地價或宗地評估價的7.5%計收；契稅：不低于基準地價或宗地評估價的4%計收；交易手續費：每宗地2600元。（注：贛州市章貢區國有土地出讓最低價標準為252元/平米。）

2、另外可能要征收的稅：印花稅為五元；城市維護建設稅：營業稅額×7%；教育費附加：營業稅額×3%。

第五篇：土地變性摘牌流程

土地變性摘牌流程

一、網掛

1、網掛日期約一個月左右（二一七隊網掛是5月9日至6月7日）；在土地基本情況中有一欄交地標準，最好寫三通一平，以后摘牌后交納契稅時可以省契稅。

2、競買單位要進行網上注冊、辦理數字證書（在國土局辦理）

3、交納競買保證金（約土地起始價的20%左右）

4、網上競拍，最好是只有你一家單位報名，就可以起始價招牌。

二、摘牌后交納土地款時要先跟當地財政局的非稅局溝通好，土地價款不要打入當地財政國庫戶頭，打入臨時戶頭，再到湖南省財政廳非稅局征管一處開湖南省非稅收入繳款通知單，然后要當地財政局的非稅局將土地款打入湖南省財政廳非稅局收入賬戶。

三、到稅務局繳納土地契稅4%，土地款、契稅等各項款繳納完后，到當地國土局地產科簽訂國土出讓合同。

四、到國土資源廳土地直屬管理局和地籍處辦理新國土證