第一篇：多功能養老旅游生態園融資模式

養老醫療旅游生態園

綜合項目

融 資 方 案

（補充版-前期）

綜合辦公室

2017年11月18日

養老、醫療、生態園、旅游 多項目一體化前期融資流程（補充版）

房地產行業對資金的需求非常大，融資能力對房地產企業尤其重要。房地產融資就是房地產資金的融通，是房地產業與金融業密切結合的產物。房地產融資也是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。如何沖破融資困境，選擇合適的融資方式，成為房地產企業保持穩定健康發展所要解決的主要問題。

從目前情況分析：現在尋找大面積的建設用地比較困難，單獨走招拍掛獨立拿下大的地塊不是太容易，資金投入大，貨幣回籠比較困難。走多方式的項目綜合開發，把養老地產和配套醫療，生態園用地綜合立項，分別采取不同性質的土地開發建設，采用分步融資建設模式、物業出租融資模式等方法逐步推進，先做養老產業用地微投入開發，再利用建設用地開發商業主體，既能減少資金的投入，規避資金鏈跟不上的風險，項目也能實現快速融資，還能減輕管理上的壓力。

資金來源：國開行項目建設資金、民政部老齡委的養老基金、政府對于養老產業的扶持資金、政府對于特色小鎮的專項資金； 團體養老資金；項目合作資金、倒按揭反向貸款物業出租資金等。

一：國家項目支持資金

1、在土地問題上要

爭取國家的支持；并利用土地在政策范圍內申請建設資金。（看好地塊，同期有開發價值，劃撥轉讓租用加招拍掛多頭并進，爭取建設補貼）

2、盡量利用政府的政策性補貼，或者采用PPP模式對醫養項目共同開發，起步階段得到國家部門的支持，國家政策性機構、開發商、投資機構以及大量上下游的綠色建筑類機構的支持，并開始建立自己的示范工程和基金，往前推進。這相當于政府支持保障房的做法，現在政府對養老產業的金融支持，貸款成本很低。

3、我們要從規劃上要借助于生態農業補貼、小城鎮建設補貼。特色小鎮專項建設基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優秀的特色小鎮的融資渠道。

4、政策性商業貸款

國家的專項基金是國家發改委通過國開行，農發行，向郵儲銀行定向發行的長期債券。另外國開行對于養老醫療相配套的商業地產也有想關的商業貸款資金支持。

案例1：洛陽逸康老年服務中心逸樂苑項目（2015年4月）2015年4月，國家開發銀行河南省分行對洛陽市首個實現醫養結合的綜合養老機構——逸樂苑予以6000萬元信貸支持。

逸樂苑項目總投資1.2億元，可提供養老床位600余個，逸樂苑項目內包含一 個醫療機構——洛陽逸康老 年護理院，總建筑面積8500平方米，包括六大病區，可提供心血管疾病、呼吸道疾病等多種老年人常見疾病的診斷、治療服務。逸樂苑項目建成后設施將十分完備，不僅建有無障礙通道、醫用電梯和客用電梯，公共區域還安裝了監控系統和消防設施。每套養老公寓內配有獨立衛生間、小型廚房、呼叫器和液晶電視，同時，無棱角的專用家具和中央空調等設施也會讓老人的日常起居更加安心和舒適。

案例2：贛州章貢區社區（村）居家養老服務中心項目（2015年6月）

國開行以贛州主城區—章貢區為試點，聯合章貢區政府共同策劃并推動以PPP模式實施了章貢區社區（村）居家養老服務中心項目。國開行以1.3億元的貸款資金和1300萬專項建設基金，支持全區72個社區居家養老服務中心建設，依托社區用房，建設生活服務、保健康復、老年活動、護理中心等養老基礎設施以及智慧養老呼叫等網絡平臺，為老年人提供家政、購物、送餐、醫療保健、娛樂、咨詢服務、陪伴及日間收養照料等養老服務，滿足老年人精神文化和日常生活需求。

案例3：PPP模式南寧市第二社會福利院項目（2016年11月）2016年11月國開行廣西分行完成南寧市第二社會福利院項目授信2.3億元。該項目是財政部PPP示范項目之一,也是廣西首例大型養老服務PPP示范項目。南寧市第二社會福利院項目位于南寧市龍崗片區,總用地面積243.63畝,總投資3.74億元,設計床位數2000張,建設內容主要 有醫療康復綜合樓、培訓綜合樓、社工樓及后勤保障房等。

這一項目采用政府和社會資本合作(PPP)模式,由南寧市民政局發起,南寧市社會福利院為政府出資方代表,國開行廣西分行為項目建設提供貸款融資2.3億元。

案例四:河北三河養老項目

該項目由民營企業燕達集團投資新建，投資方具有行業經驗+醫療資源。該項目獲得廊坊和北京兩個地區的養老運營資金支持。二：股份制合作融資

在有建設用地并可以配套開發商業地產的地方，先租用集體建設用地做養老項目開發，再依托醫養地產走招拍掛的形式拍下配套產業土地。生態園旅游項目可以以項目公司形式走合作開發。

只有在項目選址上有一定的目標，并有適合做多元化的養老產業的商業地產才可以。

可選目標1：藁城內族村東，圈地700畝內有建設用地300畝，可配合內族村拆遷改造補充建設用地。項目方想合作開發，目前已經和省二院進行過多次對接。

理由：交通方便，緊鄰機場路，京港澳高速 東三環 北有黃石高速 南臨307，圈地方已和省二院進行多次接觸計劃合作。

可選目標2:正定塔元莊村,滹沱河北岸，相對的是河心島、葉子廣場，與最大的水上項目水上嘉年華緊鄰。曾是***插隊的地方，13年視察的時候，村書記就有計劃做一個養老醫療生態園綜合項目，現有林地2000余畝，建設用地未知。主要是環境好，村里有實力。三：互聯網+平臺養老融資模式

1、做團體、機構養老，項目立項后可以跟各廳局級、大學、銀行等事業單位以及大型商業機構如北人集團、君樂寶等簽訂養老意向合作協議，項目實施注入部分資金。

2、與保險公司合作，推出養老保險和投資參股的融資方式。

案例：泰康之家的模式，既與保單綁定，還和醫院結合，護理結合。進入養老地產行業的，基本上都開始往上游或者下游整合。

3、與證券公司洽談籌劃在三年內成為上市企業。

4、跨地域合作，傳統養老+居家養老+候鳥式養老+醫養結合養老等多種方式吸引異地資金進入，搭建一體化多功能養老模式，最終目的是以利于吸引更多需求者進入，從根本上解決融資問題。四：反向抵押，就是以房養老

反向抵押就是用現在的房子抵押然后貸款，可以采用押金制，或者叫做會員費。就是老人先把定期存款放到養老公寓里，這個錢最后是會還給老人的，而中間利息部分就用養老機構的服務來代替償還。但這需要老年人一次性交齊資金，然后過十年、二十年才退回（養老地產模式）。如果老人不在，這些錢可以退回子女，也可以轉讓，形成了一個新的融資工具。商業地產模式就直接可以買，利用原來房產重新抵押貸款部分作為首付購置產權，其余部分可投資項目，所得利息用于償還房貸。這個工具降低了整個財務成本。這樣的做法相當于把老年人現在的重資產部分得到盤活，比如房子和流動性金融資產，也就是屬于存款的這類資產被盤活，讓它能夠為養老做服務。五：省民政福彩合作

做養老產業化體系，省民政部門的支持是相當重要的。

一是采取省級福彩公益金貼息的方式，與國家開發銀行等合作建立養老項目貸款“小基金”，對項目建設提供信貸支持；

二是是以財政性資金為杠桿，拉動10倍以上的社會資本投入，建立健康養老產業投資“大基金”，采取專業化資本運作的方式，打造高端養老產業。籌建基金，將會使有限的政府投入產生最大的拉動效益，使社會資本快速向養老服務業聚集，支撐我項目快速發展。

六、房地產私募基金

房地產私募基金是投資人以承擔有限責任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產開發或運營，并通過項目公司股權增值或房地產項目銷售實現收益的一種組織形式。房地產私募基金的出現，豐富了國內房地產金融市場，為投資者提供了更多參與房地產投資的機會。房地產企業通過出讓股權引入基金，或自身設立房地產基金的方式進行融資，已經成為一種趨勢。

七、融資性售后回租

房地產的融資性售后回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租并定期支付租金，租賃期滿后回購該物業的一種融資方式。售后回租的融資額與標的物業價值成正比，期限長，租 金支付方式較靈活。

八、境外融資

境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。

九、銀行貸款

商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬于典型的債務融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。

五、股票融資

股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小。

十、債券融資

房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家 對債券發行主體有嚴格的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，并發展緩慢。

十一、房地產信托

在國家的宏觀調控下，信托融資憑借制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發行信托計劃籌集;二是股權投資信托，即信托資金參股房地產企業，股份在信托期滿后被溢價回購的信托模式。

十二、融資租賃

項目租賃和設備租賃等多種形式的融資渠道

附

國開行的貸款支持條件

1.國開行的貸款主要發放給社區居家養老服務設施建設項目、居家養老服務網絡建設項目、養老機構建設項目、養老服務人才培訓基地建設項目、養老產業相關項目等。

2.對于社區居家養老服務設施建設項目，國開行將選擇經濟實力較強、老齡化程度較高的地區，以市、縣（區）為單位，通過政府購買服務、PPP等模式整體支持區域內社區養老設施建設項目，包括老年活動中心建設、日間照料中心、社區小型連鎖養老機構和居民區無障礙 設施改造以及上門服務網絡建設等。

3.從支持方向上來看，國開行既支持以政府為主導的保障性的養老設施建設，也支持國有企業或者民營企業、社會力量舉辦的養老社區建設。公辦保障性養老機構建設項目中，通過政府購買服務、PPP等模式，以市（縣）為單位批量化整體支持的項目,尤其是醫養結合型的養老機構建設項目。

4.國有企業投資的養老項目中，利用企業存量土地、房產及閑置人員進行養老機構建設的項目。

5.民營企業投資的養老項目中，具有行業經驗的借款人,已建成且運營良好的養老機構改擴建工程項目和模式復制性養老機構建設項目。

6.企業的品牌、實力、注冊資本，以及項目的位置、規模等是國開行地方分行發放貸款的關注點，不會具體區分營利性養老機構與非營利養老機構，一般會傾向于政府主導的或國有企業的養老項目，它們的信用一般較好。對于貸款利率，國開行不會設定統一的貸款利率，要根據項目的具體情況來定，但不會低于貸款基準利率。如果是剛開業、注冊資本500萬元的涉老企業，貸款利率會在10%左右。有實力的企業會更容易得到貸款。

7.國開行對于養老社區項目的貸款考評主要在以下幾個方面：圈地賣房的項目不予支持，支持經營性項目；借款客戶或其控股股東具備項目開發的資金實力，項目資本金至少20%；借款人具備建設和運營養老社區的經驗；需要擔保抵押，包括土地使用權、房產抵押或股東 擔保等。

8.考慮到尤其是養老地產項目在前期現金流有一個培育過程，國開行可以支持和養老地產相匹配的商業地產。希望通過商業地產的收入盈利，彌補養老地產在初期現金流不足的問題。

9.國開行會特別關注價格、醫療資源、位置、服務和行業經驗這幾個能決定項目能否成功運行的方面的情況，再作出綜合判斷。一般來說，能滿足國開行養老項目評審條件，且定價合理、具有醫療資源、位置有優勢、能提供專業養老服務、擁有具備行業經驗的運營團隊的項目，易于通過國開行的貸款評審。

容易被“一票否決”的項目

一是項目未能獲得民政部門的推薦意見；

二是項目建設內容非養老服務設施，如以養老之名行房地產之實； 三是項目未能獲得相關的行政許可，包括四項審批，土地符合養老用地要求；

四是項目自有資金未達到20%；

五是市場定位存在誤區，項目未來經營情況不確定，還款來源沒有保障，不足以還本付息；

六是符合條件的擔保措施難以落實。

對于開發商而言，從價值鏈角度來講，要么從上游融資，要么從下游融資，要么是自持資金，要么就是外部融資。外部融資的話，不管是走股權還是債權，只有找到了合理的盈利模式，才能有更多地資金進入。現在國家政策對于房地產調控這么嚴，沒有開發項目的和社 會資金肯定有大批的資金閑置，只要宣傳到位肯定有資金融入。

辦公室

高書中

2017年11月18日

附：

立項申請表

第二篇：多功能養老融資方案1

醫養生態園綜合項目

融 資 方 案

綜合辦公室

2017年10月31

日多元化養老、醫療、旅游、生態農業

一體化項目融資方案

前言

養老地產被譽為地產界的“朝陽行業”,被普遍看好。

據不完全統計，中國目前已經有10余家保險企業、80多家地產開發企業和大量的外資投資企業開始布局養老地產市場，投資總額超3000億元。這其中不乏一些有益的探索：親和源的“社區化養老”、綠城的“學院式養老”、保利的“三位一體”養老模式，以及萬科的“鄰里式養老”，卓達的“3+6+5”社區文化模式和“全齡化社區養老”模式。等等。但是都是在國家政策下的探索模式。沒有一個能真正成為產業一體化被國家認可并實現盈利的模式。

關鍵的問題在于做成純養老的項目，企業在很長的時限才能拿到項目的紅利，收益還不一定跟投資成正比。眾多房地產的布局也是在國家政策前提下的利用養老噱頭做的一個項目而已。

養老產業多元化戰略的旅游文化綜合體，是推動度假、休閑、居住、醫療、保險、文化、教育、商業等產業向更高層次聯動的平臺。業態構成為：以社區為依托集合房地產﹢旅游﹢商業服務﹢醫療保健﹢健康管理﹢保險﹢教育﹢文化﹢傳媒+娛樂等業態

將生態農業、立體種養殖、健康養生、產業深加工同養老、醫療、旅游結合在一起開發，把生態農業立體養殖和深加工等作為景點綠化安排，創造一個很

好的環境，既能改善居住環境，又能符合國家城鎮化政策和養老產業化政策可以給養老事業奠定產業基礎。

近階段國家對房地產業的調控，使房地產業融資，實現風險分散和風險管理的目標，建立和完善相應法律制度配套措施遭遇了前所未有的問題。在現有形勢下既能實現快速融資保障項目運營，又不能觸及政策的紅線打擦邊球，是一個很難把控的現實。

一個好的項目、好的預期目標，一定是建立在最佳的商業定位、群需定位、盈利模式定位為前提，而從投資價值分析，一定是可復制性而不可模仿性，少量資本撬動大的資金盤子，贏得客群的認同與聚集，響應資源鏈的串聯，這一系列的價值鏈，首先需要一個好的主題導入。

一體化的項目必定需要更多產業的結合，才能實現。開展多元化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。大力發展和房地產信托、房地產基金合作融資方式；培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化，有效利用海外的房地產基金、私募投資、融資租賃、房產眾籌和個人投資等，實現風險分散和風險管理的目標，建立和完善和符合法律制度的配套措施，預防引發新的金融風險。

一：房地產業融資體系的現狀與趨勢

我國房地產業投資自1998年以來，已連續10年保持年均近28%的增長。尤其15年底到17年上半年，房地產企業有了一個飛速猛進的態勢。房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態勢。房地產貸款至去年為止已占了貸款總額的60%多。國內房地產開發的資金來源幾乎60～80%依賴銀行貸款。國外房地產行業的融資結構中，銀行債權融資占10～15%，而股權和各種直接融資則占70%。與國外開發模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，國務院和央行出臺了一系列宏觀調控政策，壓縮投資，抽緊銀根，并已取得了初步成效。

央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產業的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產商性命攸關的頭等大事。對開發商來說，可以采用的融資方法一般包括以下幾種：國家項目補貼、ppp合作開發、項目公司被收購、企業上市私募、商業抵押貸款、基金、信托、房地產資產證券化以及融資租賃、房產眾籌、居民住房按揭貸款等等。以下將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。二：融資模式

（一）：政府支持的土地與資金扶持

民政部老齡委的養老基金。

政府對于養老產業的扶持資金 政府對于特色小鎮的專項資金

1、要符合國家相關的政策，將對農村建設、三農問題的補貼、小城鎮建設的資金支持、養老的專項補貼和金融配套等等都要合理合法地拿到；

2、在土地問題上要爭取國家的支持；

3、我們要借助于生態農業、小城鎮建設所形成的旅游房產、養老房產上下功夫；

4、政策性商業貸款

國家的專項基金是國家發改委通過國開行，農發行，向郵儲銀行定向發行的長期債券，特色小鎮專項建設基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優秀的特色小鎮的融資渠道。

ＢＯＴ 經營—轉讓；是指政府通過契約授予私營企業（包括外國企業）以一定期限的特許專營權，許可其融資建設和經營特定的公用基礎設施，并準許其通過向用戶收取費用或出售產品以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權期限屆滿時，該基礎設施無償移交給政府。由于ＢＯＴ項目具有有限

追索的特性，項目的債務不計入項目公司股東的資產負債表，這樣項目公司股東可以為更多項目籌集建設資金，所以受到了股本投標人的歡迎而被廣泛應用。這樣項目公司股東可以為更多項目籌集建設資金，所以受到了股本投標人的歡迎而被廣泛應用。

（PFI）融資模式。是對BOT項目融資的優化，指政府部門根據社會對基礎設施的需求，提出需要建設的項目，通過招投標，由獲得特許權的私營部門進行公共基礎設施項目的建設與運營，并在特許期（通常為３０年左右）結束時將所經營的項目完好地、無債務地歸還政府，而私營部門則從政府部門或接受服務方收取費用以回收成本的項目融資方式。它與ＢＯＴ項目融資的主要區別是，財團的收入來自政府而不是來自使用者。這種模式資金來源相對充足。可以控制政府開支，減輕政府財政負擔。它的真實目的只是傳遞服務功能必須的物質依托，被廣泛應用于政府的許多公共項目領域。強調私人企業在融資中的主動性和主導性，政府部門的角色更多的向監督管理方面轉換。

對于項目的政府支持，以卓達做的最好，從一開始就每一步綁架著政府跟隨著一步步走到現在。09年的舜帝房地產融資案，如果沒有強大的政府背景估計倒下的就是卓達了。即使去年的沸沸揚揚“卓達新材”融資案也一樣不了了之，現在的威海所有項目同樣都是取得政府的支持。

（具體政策支持見附件）

存在問題：在政策上，養老地產開發，規定必須先建立一個【非盈利組織】，再從事開發，政府也會給予一定的政策支持和補貼，同時，養老地產土地大多數是無償劃撥，但是開發商獲得的劃撥土地，所建物業是不能銷售，但是其附屬項目就另當別論了，否則只能靠后期服務體系運營來獲取收益。

（二）PPP合作開發模式

按現在房地產的發展趨勢和十九大釋放的信號來看，房地產要想做大做強，必須抱團取暖或者搭建跨行業合作平臺。

1、建一座醫院不易，我們可以借助于養老平臺，同一些醫院搞合作投 資開發，開展一些養生、醫療、康復、保健項目；

2、石家莊這么多知名制藥企業合作珍稀藥材培育和項目開發，積極開展醫療旅游，這個市場相當地大，因為它還是個空白；

3、積極創建品牌，以品牌效應為基礎，積極開展連鎖經營，適時進行資產資本的運作；

4、政府搭臺、企業唱戲，ppp合作開發項目跟金融機構合作也輕松不少。

2015年3月13日，廣安市推出了城市基礎設施建設、棚戶區改造、商業文化配套、鄉村旅游、健康養老等PPP模式招商項目45個，總投資超過200億元。

如森泰農業莊園占地1000畝，原來只做采摘項目，現新增香料開發、綠色蔬菜和用餐配送。當然也想把特色小鎮和養老項目一起做起來，但是沒有這方面的專業人才和專業的地產開發經驗。顯現國際學校投資2億元建校區政府劃撥1000畝山地，但定位只是只做貴族式教育。建成六年也沒實現盈利。

養老產業融資體系

（三）房地產企業注冊養老地產整合上市進行股權私募

在美國，資信前3名的地產企業的市場占有量占全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業占了近8成的市場份額。企業上市是最快、最合法的融資渠道。隨著房地產開發的要求越來越高和國家對于房地產政策，在未來3年內，中國幾個大城市的房地產開發必將主要集中在少數房地產巨頭和具有平臺效益的企業身上。

私募股權基金作為一種投資基金，其通常由三部分組成：基金投資者、基金管理人、投資標的企業或項目。由于房地產企業融資的多樣化，房地產企業參與私募方式融資也日益頻繁起來，有些房地產企業不僅利用私募方式進行融資，還主動發起設立房地產私募股權基金，比如說金地地產、復地集團、綠城地產等等。

房地產企業參與私募基金業務的方式分為兩種：

1、主動做為發起人以普通合伙人（GP）的名義設立房地產私募基金，將私募所得資金主要用于自己項目的開發，這些企業多見于大型房企，如萬科、金地、華潤、復地等知名開發商均已試水房地產私募基金。

2、有限合伙制。2012年11月，萬通地產引入股權融資的項目為北京萬通中心D座項目。公司擬與華潤深國投信托有限公司共同發起設立，名為深圳市萬通核心成長股權投資基金合伙企業(有限合伙)的基金，規模為3.726億元。其中，萬通地產出資1860萬元，作為有限合伙人加入基金；華潤信托發行信托計劃募集資金3.5億元，作為有限合伙人加入基金。根據公告，萬通地產全資子公司和華潤深國投信托全資子公司持股比例各為50%。

其中很多的法律風險還是需要規避的。

問題分析：證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市；要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。但是，發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求非常嚴格，而房地產開發項目本身具有的投資回收期長，現金流不均勻，業績變化大等特征。走私募和新建二版融資并不受影響。

（四）房地產投資基金

房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例。按照國際定義，房地產投資信托基金有三個分類。一是股本房地產投資信托基金。該基金投資于房地產，收入來自于租金和房產銷售利潤，如新加坡政府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產投資信托基金。該基金是向房地產主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信托基金。該基金既投資于房地產，也向房地產商貸款。目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產，比如高盛、摩根士丹利購買資產管理公司的不良資產。

現在國外有300只房地產基金，規模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我國目前沒有明確的法律法規，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內市場。國內企業運作的不規范以及房地產市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。據統計，中國目前有57只信托基金，其中20只投資于房地產，但并非國際定義的房地產投資信托基金，因為它們不是在嚴格的房地產投資信托基金相關法律下運作的。隨著信托業“一法兩規”的出臺，不僅規范了信托業務，也使信托開始發揮出銀行所不能替代的特殊優勢，開辟了房地產融資的新渠道，其前景被十分看好。

模式一：遠期資產購臵

開發商需按照合同約定的技術要求指標負責項目的開發建設，并按相關合同條款進行資產交付。商業地產項目規劃設計對項目成功至關重要，因此基金公司通常要求在項目的早期設計階段即介入項目。基金公司和開發商更早的進入協商，進行項目資產定位、涉及種種標準和要求的溝通，對雙方都有益處，能消除更多的不穩定性。

模式二：共同投資，共同開發

基金公司跟開發商可能從利益上更一致，大家綁在一塊。開發商負責項目的開發建設。基金公司通常要求主導項目的規劃設計及后期運營管理，并對項目退出擁有強售權(drag along)，但開發商在同等條件下享有優先回購權。

模式三：項目層面的財務投資

開發商全權負責項目的開發建設及后期運營管理，并提供定期報告。基金公司通常在董事會層面對項目進行監控，并定期進行實地監察。基金公司的投資可采用股權或債權，并對退出有一定安排。

模式四：平臺投資

開發商負責項目的開發建設。視雙方協議及股權比例，基金公司可以直接參與項目的具體運營管理或僅在董事會層面對項目進行監控。基金公司的投資可采用股權、債權或可轉債等形式，并對退出有一定安排

平臺投資對于手上有比較多的商業項目，而且自己有了一定的管理能力的開發商是一個比較好的方法。開發商可能有好幾個項目，把多個商業物業跟投資者進行合作，首先要求它項目產品的收益本身已經達到一定的程度，而投資者希望看好項目未來的發展，希望看到未來的收益是怎么樣去計算，所以就要求開發商的管理能力和運營的能力相當的重要。

模式五：公司層面的投資

開發商負責項目的開發建設及后期運營。基金公司通常在董事會層面對項目進行監控。基金公司的投資可采用股權、債權或可轉債等形式，并對退出有一定安排。

從基金公司的投資發展角度尋找與商業房地產業主方合作的五種模式道路，適合在不同的階段配合開發商不同的需求，來配制投資這幾個模型。

（五）房地產投資信托和信托投資基金（信托股權融資模式圖）

在房地產信托融資的眾多渠道中，信托貸款模式被視為最簡單的、也是最行之有效的融資方式。所謂信托貸款模式，即房地產企業首先委托信托公司針對房地產項目設立信托計劃；信托公司接受房地產企業委托后，向資金委托人募集信托資金，并將募集資金以貸款形式發放給房地產企業；融資關聯方（或擔保公司等）以某種適當方式對信貸貸款的償還進行擔保；房地產企業到期依照信托合同還本付息。

房地產投資信托的程序分為如下幾個步驟：設立房地產投資集合資金信托計劃；信托公司發行信托，募集信托資金；信托公司向房地產公司投資，形成股權；項目方（或第三方）承諾股權回購；第三方為股權回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發、建設；項目方向信托公司分配投資收益、回購股權；以及信托公司向信托受益人分配信托財產。信托在串接多種金融工具方面獨 具優勢，可以引入海外基金，可以充當國內的產業投資信托基金，以固定回報的方式或股權投資方式進入項目公司，在適當的時候將項目公司包裝上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。

養老產業集合資金信托計劃操作模式

房地產信托投資基金（以央行版偏債型REITs為例）

基本特性

房地產信托投資基金（REITs）是“資產支持信托”的一類產品。主要 是央行制定的偏債型REITs和證監會制定的偏股型REITs。目前，證監會制定的偏股型REITs。

據悉，在央行起草的《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》（目前處于征求意見階段）中，在銀行間債券市場發行的REITs 產品采用了“房地產信托”結構——即企業作為委托人，將其持有的房地產物業委托給受托人進行管理和處臵，并獲得全部信托受益權，委托人隨后將其持有的優先級受益權通過由受托人發行房地產信托受益券的方式向銀行間債券市場的投資人轉讓。在房地產信托受益券發行后，保留次級受益權的委托人和享有優先級受益權的投資人共同成為房地產信托的受益人。也就是說，房地產企業為了實現融資，在一定期限內向投資人轉讓了部分信托受益權。

1、區分層級：在央行REITs的試點模式中，房地產信托受益權將根據信托收益分配順序區分為優先級受益權和次級受益權。次級受益權將由委托人全部持有，保障性住房和普通住房項目的次級受益權比例不得低于20%，其他項目的次級受益權比例不得低于30%。

2、轉讓限制：優先級受益權可以通過由受托人在銀行間債券市場發行受益券的方式進行轉讓；在房地產信托受益券存續期間，委托人不得將其持有的次級受益權對外轉讓，除非委托人進入破產程序。

3、盈利模式：房地產信托收益由房地產租金收入和處分房地產物業所 得構成，受托人應當按照信托合同約定在扣除相關稅費以及為了保障投資人利益而保留的必要儲備之后，將其余信托收益全部分配給受益人。

4、收益分配：信托受益券被視為固定收益產品。信托收益超過受益券約定收益水平的部分，將分配給次級受益權持有人。在受益券到期時，委托人或第三方將按照合同約定的價格收購受益券。

5、投資者的限制：央行版偏債型REITs方案相對謹慎，首先選擇在銀行間市場面向部分機構投資者而不是個人投資者發行。

（六）、房地產資產證券化

（含住房貸款 證券化RMBS和商業物業證券化CMBS）2017年3月24日，中國房地產資產證券化發展論壇2017在中國金融信息中心成功舉辦。房地產資產證券化有益于降低房地產企業的需求，也有助于房地產拓展融資渠道，也代表了房地產融資創新的一個方向。從宏觀面來說，通過吸引成熟資金機構資金流入商業地產行業，改變商業地產主要依靠銀行貸款和傳統債市融資的現狀，有利于去杠桿，有助于推動房地產供給和改革。

資產證券化塑造商業地產新模式是通過一系列資產證券化的產品，最后發展到REITs（房地產投資信托基金）以資產管理機構為主體，以資產證券化為融資，吸引廣泛的人才。通過CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)來取代銀行間傳統的融資的模式使利率更低，財務杠桿更優化。私募和代建使開發商僅僅負責建造和運營、管理，實現了輕資產。開發商的品牌如果通過輕資產優勢加上REITs高效的融資，有望實現實有物業正杠桿，這樣就會吸引權益類的投資進來，形成良性的循環。

項目公司在滿足發行條件的前提下，可以在交易商協會注冊后發行項目收益票據，可以在銀行間交易市場發行永（可）續票據、中期票據、短期融資債券等債券融資，也可經國家發改委核準發行企業債和項目收益債，還可以在證券交易所公開或非公開發行公司債。

最新消息：可轉債17年7、8、9、10四個月的時間發改委分別批復3/7/10/5家公司債券發行再融資，國慶節假期受影響。

房地產信貸不僅是銀行質量最好的資產，而且增長速度也很快。如果沒有完整的信用擔保體系大面積推行住房信貸資產證券化，將是銀行潛在的風險。資產證券化，不僅有利于房地產商，同樣對銀行有利，降低了銀行單純依賴貸款的風險性。

（七）地產金融新產品（含按揭保險和權屬保險）

龐大的保險資金介入長期穩定性的房地產應該是一個新的融資途徑，保險涉足房地產業，這是又一條非常重要的融資新渠道。但現有市場上可用的工具比較少，政策上也有一定的障礙，與房地產業的銜接還有一個緩沖的過程。

（八）、房地產融資租賃

房地產融資租賃即指擁有一塊土地的開發商，將該土地出租給另外的投資者 開發建設房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請開發項目全額的長期抵押貸款；或者是開發商通過租賃方式獲得土地的使用權和占用權后，以自己開發的房地產作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

房地產融資租賃公司作為一個市場化的經營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發債上市等融資手段，吸收社會投資。房屋使用者通過支付租金直接獲得使用權。房地產融資租賃可以為承租人定做靈活的還租安排，出租人和承租人雙方還可以協商租金價格。同時房地產公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產融資租賃方式促銷自己的產品。對出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產產權人，故大大地降低了房屋消費的門檻，降低風險。出租人通過收取租金獲得收益，以相對無風險的方式獲得高于銀行利息的回報。租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信托等方式將租金收取權轉讓給投資者，分散經營風險。

在租賃業比較發達的美國、英國等西方國家，融資租賃業年平均增長達30％，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。隨著我國市場經濟的建立和完善，融資租賃在我國也將成為貸款、證券之后的第三個重要資本市場籌資方式。當前我國居民儲蓄存款多，民間資本充裕，但投資渠道不多，且風險大，這為房地產融資租賃方式提供了空間。

項目融資模式運作圖

國內知名的融資租賃公司如國藥、中國、大唐、美旗等融資租賃有限公司等、國藥在15年在河北省經本人介紹和省老干部局牽頭在河北以設備和醫院建設項目給幾個縣人民醫院分別注資1-1.5億元。

1:融資租賃模式具體操作

作為一個新興行業，如何與房地產業共謀發展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我們結合兩個行業的實踐，認為融資租賃介入房地產業的機會在于-------房產設備類融資

1）、主要是電梯、空調、消防、大樓安防系統及照明等設備（包括軟件及安裝工程等費用）。只要房地產項目前景好，房地產開發商只需自籌10-30%的現金（租賃的自籌要求大大低于開發貸款要求自籌30%以上的標準），其余由融資租賃公司籌資解決。融資租賃可解決房地產開發10-30%的資金。

2）、出售類房產設備租金的回收時限 住宅等以出售為目的的房地產項 目建設期應為租賃的寬限期（即只收利息不收本金）。融資租賃公司同意開發商出售房產的前提下，設備本金的回收起始點為房產項目預售時，且隨預售進度在扣除的預售收入滾動投入項目開發后的凈現金流量，首先用于還租，以保證租金回收進度快于售樓進度，避免租賃物與租金的懸空。也就是說租金在樓盤售空之前必須全付完，至少不能出現開發商利潤都兌現了而租金還未收齊。

3）、開發商持有的（商業及辦公）房產的設備租金回收 開發商以持有為目的開發的商業及辦公房產中的設備融資租賃，是租賃更典型的形式。項目的整個開發建設期均為融資租賃的寬限期，租金的回收起始于房產的出租經營時。而融資租賃的租賃期限及每期租金的數量與房產的出租狀態須保持高度的協同（收租的頻率及房產商的租金收入扣除稅費后用于還租且呈前高后低的遞增還租分布），真正體現房地產商以房養租（以房出租收入來保證融資租賃的租金支出）。

2、盤活開發商持有成熟商業物業 開發商將自有的成熟商業物業通過融資租賃公司進行融資，門檻更低（對租賃公司來說市場更為廣闊），融資的量更大，可依據融資租賃期內，開發商出租房產的租金收入扣除經營費稅后的余額進行拆現，讓開發商在當期獲得更多的現金用于新項目的開發。

3、優質商業房地產的開發 當代融資租賃標的物已非簡單的機器設備，中外法規都約定，凡是列入企業固定資產的動產和不動產，都可以作為融資租賃的租賃物。

相關案例：已成功融資租賃（如天津保稅區空港物流加工區投資服務中心大樓等政府辦公樓、天津空客A320 項目總裝線等廠房）；道路、橋梁已成為融資租賃標的物（如天津市薊縣濱河大街彎線段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武漢四座大橋）；而且，在建工程（船塢、公路、學校）也可作為融資租賃的標的物（如舟山同基船業有限公司在建船塢碼頭構筑物及設備，湖南省岳陽市政府規劃1.4億元城市南環線道路，規劃7000萬元的污水處理系統。因此，融資租賃也可融資參與優質的、市場風險極低的商業房地產項目的開發。

10、商業銀行抵押貸款（略）

11、項目吸引個人資金和貸款合作 以房養房 以房養老項目

1、以房養房

是利用原來住房升值溢價空間，通過一定的金融杠桿套現變現。利用增值的資金投資，實現現金流入以償還現有貸款和保值收入。最大的好處是不需要自己辛苦賺錢還房貸，通俗的說就是借雞下蛋。

操作模式：

重新抵押（一抵、二抵、月供貸、信用貸、裝修貸、循環貸等）把原來房產的升值部分又從銀行拿出來變現，在公司購房，剩余的投資享受差價收益。

比如原來有一套房產現在想換購一套改善型住房，但是手里又拿不出來那么多現金，就可以采取一抵、二抵、裝修貸、信用貸款的模式參與投資享受投資收益。由于新政貸款不能重新流到房地產業，采取一定的方式還是可行的。

2、以房養老

以房養老是利用住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制提前套現變現。實現價值上的流動。為老年人在其余存生命期間，建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。最大的好處是，老人百年之 后房子還是正常的繼承，也不需要給孩子增加任何負擔。

操作模式： 子女過戶或者擔保抵押

把原來房產的升值部分又從銀行拿出來，利用低息大額資金與公司合作投資享受每月的利息用于養老費用和享受養老服務。

住房抵押養老、聯貸聯保貸款等融資模式在現實情況下用的最多。金融機構的運作資金來源充足，為發展住房反向抵押貸款創造了制度條件。并且能有效的實現各方風險共擔。

12、房地產項目眾籌

1、融資目的

1）.融資新形式促進資金回籠

2）.擁抱互聯網，大數據助力市場營銷 3）.小額分散處理，滿足多樣化投資需求

2、融資模式

1).融資開發型眾籌-定向 成功案例：石家莊眾美城定制-38%為提前定制。2).非定向-平安好房-碧桂園眾籌 3）.營銷推廣型眾籌

（1）預先團購式平安好房-北部萬科城眾籌--理財+賣房（2）團購式京東-遠洋5000元籌折扣房-賣房（3）抽獎式京東-遠洋1.1折購房-籌客和營銷（4）彩票式京東-遠洋11元籌首付-蓄客和營銷

（5）拍賣式 蘇州萬科城100㎡全裝三房眾籌-蓄客和營銷

4）.開發理財型眾籌 萬達的“穩賺一號”為典型。降低單個投資者的投資額度，并達到拓寬開發建設資金和來源、目的。5）運營理財型眾籌 房寶寶-中信御園眾籌

對于眾籌項目的風險把控和所需要規避的法律問題在具體操作時分析

總結：我們需要采取的融資策略-組合式融資模式。

就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。

1、在成立初期采取自有資金＋吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；

2、在項目運作期采取BOT+PFI拿出部分地塊做項目并融入相關的配套項目做運作資金準備；同時設立專業部門做個人投資銀行信貸、項目商業信貸或吸收風險投資、股權投資、融資租賃的組合融資策略；

3、在成熟期采取信托融資＋國內外投資基金合作+保險基金合作；特別強調保險資金的介入。開發商與保險公司強強聯合的模式。保險公司資金雄厚而且比較穩定，這種資金屬性與養老地產更加匹配。養老地產與保險業務具有一定的業務協同作用，保險資金是養老產業最佳參與者。各自發揮各自的優勢，共同把養老項目做實做好，實現雙共贏。目前險資投資養老地產的模式可以包括全資、股權合作、股權投資、購買房地產投資信托基金、發行類不動產投資基金產品的投資計劃模式等。

4、在后期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。

結語： 綜合性養老項目不僅是追求經濟利益的選擇，更成為關系到國家、民生的重要環節。在中國人口紅利消退預期的背面，是老齡化日趨嚴重背景下隱現的商機。伴隨著機遇和挑戰，養老地產應運而生。由于養老地產兼具投資回報期長與投資成本高的特征，所以尋找一個既符合國情又能獲取最大效益的模式是很多房地產開發企業都在探索的。其融資模式與盈利模式因此備受關注。

傳統的融資模式和新興的融資模式也不外乎這么多種，根據不同的階段采取多種融合的融資模式才是成功的必要保障。具體的運作還需要專業的人去運營。整個的項目從考察運作立項到企劃運營、合作洽談都必須有一個比較清晰的定位和安排，還需要部門之間協調配合才能有條不紊的實施。

辦公室：高書中

2017年11月5日

第三篇：旅游PPP項目融資模式分析

旅游PPP項目融資模式分析

導讀：日前兩部委發布《關于在旅游領域推廣政府和社會資本合作模式的指導意見》（文旅旅發﹝2018﹞3號）（下文簡稱3號文件）提出鼓勵在旅游領域開展PPP模式。此前該系列文章已經詳細介紹文件中涉及到關于PPP旅游的宏觀背景、資產運作方面的內容，本文作為該系列的最后一篇，詳細闡述文件中提到的關于金融支持渠道方面的運作內容，分別介紹股權基金、PPP項目擔保基金、債券融資和資產證券化四種PPP項目融資方式。

一、股權基金

在3號文件中提到，“要充分發揮中國政企合作支持基金和中國旅游產業基金的股權投資引導作用”。那么股權基金是如何介入PPP項目中的呢？一般來說，股權基金主要有兩種形式，一種是政府成立引導基金，另外一種是社會資本發起投資基金。

（一）政府成立引導基金

該種情形是指省級政府層面出資成立引導基金，再以此吸引金融機構資金，合作成立產業基金母基金，母基金再根據審核后的項目設立子基金，由地方財政做劣后級，母基金做優先級，地方政府做劣后，承擔主要風險。

（二）社會資本發起投資基金

這種情形是指有建設運營能力的社會資本發起股權投資基金，社會資本一般都具有建設運營的資質和能力，在于政府達成框架協議后，通過聯合銀行等金融機構成立有限合伙基金，對接項目。社會資本與金融機構合資成立基金管理公司擔任GP，金融機構作為優先級LP，社會資本作為劣后級LP，成立有限合伙形式的投資基金，以股權的形式投資項目公司。

二、PPP項目擔保基金

在3號文件中提到，“鼓勵各地設立PPP項目擔保基金，帶動更多金融機構加大對旅游PPP項目的投融資支持”。那么何為PPP項目擔保基金呢？一般來說，擔保基金是由政府牽頭，聯合擔保公司、銀行，設立擔保基金，通過融資授信的特色功能，為中小型企業解決融資困難問題。針對PPP項目擔保基金，顧名思義就是為PPP項目提供融資授信的基金。

由于旅游項目一般資金投入規模大、建設周期長、資金流動慢的問題，因此設立這種基

金的目的主要是為了鼓勵社會資本介入PPP項目，為其提供授信保障，降低投資信用風險。

擔保基金一般具有以下特征：

第一，抵押資產足額的授信；

第二，提供信用敞口，擴大授信規模；

第三，突破傳統信貸的固有限制；

第四，融資成本合理；

第五，申請渠道暢通，業務辦理高效便捷。

不過根據筆者的調查了解，雖然在文件中有提及鼓勵PPP擔保基金，但是目前市場上真正用于PPP市場的擔保基金資料很少，大多數擔保基金主要用于專項建設或者創業類型小微

企業的融資便利。因此，專項基金究竟如何在PPP市場上發揮作用，還需要再加以觀察。

三、債券融資和資產證券化

在3號文件中提到，“鼓勵能夠產生可預期現金流的旅游PPP項目通過發行債券和資產證券化等市場化方式進行融資”。債券和資產證券化作為PPP模式融資的兩種常見途徑，被市場廣泛運用。

（一）債券融資

根據現行債券規則，滿足發行條件的PPP項目公司可以在銀行間交易市場發行永續票據、中期票據、短期融資債券等債券融資，可以在交易商協會注冊后發行項目收益票據，也可以經國家發改委核準發行企業債和項目收益債，還可以在證券交易所公開或非公開發行公司債，主要的債券類型有以下幾類：

1.中期票據：針對PPP項目公司發行的中期票據，其基本要求有：主體信用評級一般AA-以上，是存續超過3年的非金融企業，社會資本方申請發債需要資質良好。

2.項目收益票據：項目收益票據是指非金融企業在銀行間債券市場發行的，募集資金用于項目建設且以項目產生的經營性現金流為主要償債來源的債務融資工具。鼓勵以項目公司作為發行主體，也能通過集團公司發行。項目收益票據的期限涵蓋項目生命全周期，期限與項目現金流匹配，發行期限靈活。募集資金可以用于項目建設和用于償還前期形成的項目貸款。

3.項目收益債券：是指由項目實施主體或其實際控制人發行的，與特定項目相聯系的，債券募集資金用于特定項目的投資于建設，債券的本息償還資金完全或主要源于項目建成后運營收益的企業債券。

（二）資產證券化

按照《資產證券化業務基礎資產負面清單指引》，以地方政府為直接或間接債務人的基礎資產本不可作為資產證券化的基礎資產，但該指引又做出特別規定即：地方政府按照事前

公開的收益約定規則，在PPP下應當支付或承擔的財政補貼，可以作為企業資產證券化基礎資產。在PPP項目中，典型基礎資產如下所示：

滿足條件的PPP項目公司的應收款、收益權等均可以通過企業資產證券化融資。具體由PPP項目公司作為發起人（原始權益人），將PPP項目項下未來可預測的能夠產生穩定現金流的基礎資產進行組合，形成基礎資產包，向SPV進行真實出售，以基礎資產產生的現金流在證券市場向投資者發行資產支持證券，將認購資金用于項目公司建設運營。

四、做好旅游PPP項目融資的關鍵點

從融資的角度分析，一般從這幾個方面看，安全性、流動性、收益性，核心是現金流。

對于PPP項目而言，一般也是從建設期、運營期、移交期全周期生命來看。通常PPP項目的盈利收入是從運營期才開始產生的，建設期只是作為資金原始投入，因此對于投資人來說，如果是以信托、私募等形式介入的模式，資金流動性就會產生比較大的問題。

首先對于建設期而言，從安全性的角度來說安全性相對較低，因此要增加增信手段。對于投資方而言，要提前把流動性解決方案設計好，以防止期限錯配的情況發生。另外，由于建設期沒有現金回流，沒有收益回款，因此投資方可以尋求收益訴求比較低的錢，或者進行結構化安排，把一部分收益轉移給收益訴求比較高的股東，以吸引大股東介入。此外，由于建設期現金流是凈流出的，因此比較不穩定，我們可以采用項目融資的方式來平衡現金流。

其次就是要選擇好投融資方式。比如投資比例，投多好還是投少好，若僅僅是為了獲取施工總包權、設計權、運營權或者供應物料權，是為了投標的話，當然投的錢越少越好，說白了因為投資方不是為了掙投資收益的。還有投資性質，具體是做什么性質的投資？再有就是財務工具的運用。是否采用財務杠桿？如果是為了獲取投資收益的話，為了避險，可能就要用財務杠桿，還要用結構化的安排，做結構融資。

最后是PPP模式的選擇。基本上從收入來源方面有三種，一個是使用者付費，就是一些收益比較好的，靠自己的收入可以覆蓋投資成本和合理收益的；第二類是完全沒有收益的，比如一些不收費的道路，一些不收費的文化場館，這種建設全部由政府付費，由進行政府采購。還有一個就是本身有一部分收入，但是這個收入不足以平衡全部投資，不足以讓社會資本獲得合理回報的，需要由政府的財政進行補差的，這種方式叫可行性缺口項目。

文章來源：元立方金服 查瑞祺

第四篇：生態園旅游基礎設施建設項目（定稿）

生態園旅游基礎設施建設項目

北京林鑫生苑農產品產銷專業合作社成立于2008年12月，目前擁有建筑面積350平方米，合作社內有成員150人，該園的建設旨在以科技促進農業發展，以示范帶動農民增收。合作社成立至今，發展勢頭良好，成功地帶動了不老屯地區的經濟發展，并解決200左右人的就業。

為進一步延長產業鏈，拓寬農民致富渠道，現準備增加旅游基礎設施建設項目。項目內容包括在生態園內建設一個占地面積約480平方米的接待中心、五公里的綠色生態走廊和公廁等附屬設施建設。該項目位于生態園內，東至學各莊東村口，西和南北三個方位分別至生態園周圍。

一、接待中心

生態園以“倡導綠色餐飲，打造品質生活”為經營理念，吸引了大批游客前來觀光旅游，目前每年接待游客3000人，年均收入100萬元。占地480㎡的接待中心容納了大批光顧的游客。一方面說明了生態園的經營理念是值得提倡的，另外一方面也暴露了生態園發展過程中旅游基礎設施建設方面存在的一些不足。

如在園內缺少對生態園的介紹與產品展示、游客食宿服務手續的辦理缺乏規范化管理和相應辦公地點，因此亟需建設一個接待中心。

生態園的接待中心功能主要包括展示生態園文化特色、服務項目和周遭環境；為游客介紹生態園基本情況和辦理相關服務項手續；協調服務過程及時與游客進行溝通；生態園內部各部門協調溝通。

二、綠色生態走廊

生態園內綠化面積達到300多畝，集中于科普教育、生態觀光、采摘、垂釣、餐飲、休閑為一體的農業生態旅游觀光園。園內觀光景點有“同心樹”心連心，意寓八方兄弟心連心，共建美好未來。

現擬在生態園原有觀光景點基礎上增設五公里“綠色生態走廊”走廊高6米，寬5米，東至學各莊東村口，南、西、北至生態園周圍。讓游客在觀光之余，可以在此小憩片刻。

另一方面，綠色生態走廊本身也是生態園內一處景觀。將附屬設施建設與觀賞作用相結合，也是生態園景點建設一個創意點。

三、公廁等附屬設施建設

現生態園每年接待游客3000人，由于積極開發旅游資源，提高服務質量，現生態園內旅游業已初具規模，隨著人流量增加，園內附屬設施顯得相對滯后，尤其是廁所衛生條件有待提高，并且現有廁所在人流量大的時候，已經不能滿足需求，給游客造成了極大地不便，嚴重影響生態園在游客心中的地位。

為了根本上解決園內廁所的問題，給游客營造一個衛生、清潔的旅游環境，根據園區內的自然條件，給排水條件，游客人流量的等條件，現擬在生態園東口，占用120平方米左右建新式環保廁所。

第五篇：生態園的旅游拓展

德國拜爾的外覆蓋自動遮陽系統，給名貴花草與游客以最舒適的陽光。頂棚內覆蓋三層防粘露陽光板，讓顧客享受最佳濕度，一年四季讓人徘徊在浪漫之中。爭取在未來的幾年內將園區建設成為一流的，集農林開發科普基地，中小學生體驗農林生活的教育基地，景觀商品林栽種基地，民俗文化保護、現代旅游度假體閑等多重功能為一體的示范性園林。第三期是以住宿、娛樂、洗浴、健身于一體的體閑娛樂場所。

隆興情生態園的旅游拓展了城市發展的新空間，開辟了旅游業發展的新領域，也為城市景觀的審美研究提出了全新的課題。它不但要滿足美學要求，還需要遵循一定的自然規律和園藝建設法則，借助各種景觀設計藝術，協調彼此關系，使經濟、生態、社會、民俗人情的效益在和諧的基礎上達到最理想的共存關系。現有功能分區及布局和景觀設置

結構布局當前的隆興情生態園主要分為六個部分(1)、入口迎賓處位于整個園區的入口處，園區主干道和湖泊的交接處，占地面積7_50平方千米，主要以接待服務設施為主。

餐飲接待區 此處為舉行大型主題宴飲之處，主要為婚宴、壽宴等。餐飲與植物欣賞、豪華包房、半封閉藝術包房、花墻隔斷間以及精致小卡座共73間，宴會大廳三個，可同時容納1300人就餐;餐廳分A, B, C, D四個區域，A區豪華包房五間，大廳臺位2_5張;B區大廳有半封閉式藝術包間7間，宴會大廳20張臺位可容納200 多人就餐、舉行宴會活動;C區有全封閉藝術包間7間，花墻隔斷間22間，連坐 10張以及搖籃休息區;D區豪華包房一間，8 座，融合可同時容納1 _50人就餐。

中外交融的布局間全封閉藝術包間，古典與現代穿插 11張精致小卡自然與藝術的讓每一位來園的客人所到之處都有新奇感受。荷蘭的水車與郁金香的芬芳口本居室的精巧和櫻花的絢爛，南國小橋流水的柔美與北國太行山的雄偉，姿態各異的椰樹，筆直傲氣的竹林散布于飄渺的人造霧里。該區為整個園區的核心部分，是主要接待游客的主要場所。包括竹林雅舍、鳥語花香兩個主題。規劃成幾個精致的園區，主要設置為二十四節氣小房間。根據現有園區的立地條件和景觀的要求，增強觀賞性、娛樂性等游客需求。