第一篇：房地產物業費ABS項目操作手冊

房地產物業費ABS項目操作手冊

目錄

一、物業費ABS概述

二、物業ABS底層資產

三、物業費ABS基礎資產入池標準

四、物業費ABS交易結構設計

五、物業費ABS四個核心實操問題

一、物業費ABS概述

物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業費收取的基礎是物業公司與業主簽訂的物業合同，一般而言物業合同期限較長，物業費用相對穩定。

二、物業費ABS底層資產

物業費收取的基礎是物業公司與業主簽訂的物業合同。

1、物業服務合同的法律特征

物業服務合同是一種特殊的委托合同。由于物業管理行業的特殊性，在物業服務合同的履行過程中，參與各方（無論是物業公司，業委會或個別業主），均不得以不信任為由擅自解除物業服務合同，只有在符合法律規定或合同約定的解除條件時，才可依法解除物業服務合同。物業服務合同是以勞務為標的的合同。物業服務企業的義務是提供合同約定的勞務服務，如房屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生、園林綠化等。物業服務企業在完成了約定義務以后，有權獲得報酬。物業服務合同以特定勞務為內容，只要物業服務企業完成了約定的服務行為，其余風險由業主承擔。

2、備案及雙備案

物業服務合同是要式合同，《物業管理條例》明確要求物業服務合同應以書面形式訂立，并且須報物業管理行政主管部門備案。地方性物業管理規定中通常規定前期物業合同到主管部門進行雙備案，即在縣級以上建設局或房管局備案，以及在物價局備案。但物業合同的生效不以備案為前提，亦不因未辦理備案而無效。例如，深圳經濟特區物業管理條例（2008版）“第七十五條 物業服務企業應當在簽訂物業服務合同之日起十五日內將物業服務合同副本報區主管部門備案。” 未及時辦理物業合同備案可能會使物業服務企業面臨行政處罰。

3、收費政府指導價

通常，普通住宅的物業服務收費需要執行政府指導價，并需要報當地價格主管部門備案；非普通住宅的物業費收費標準根據市場調節，由物業合同委托人與物業服務企業在物業合同中進行約定。如住宅項目收取的物業服務費高于當地政府指導價，物業公司面臨行政處罰風險，收費合規性對基礎資產現金流的穩定性構成影響。住宅項目收取的物業服務費高于當地政府指導價，存在物業公司被行政處罰、影響現金流穩定性的風險。

4、前期物業合同

項目盡調中，需審閱前期物業合同，就前期物業服務企業確定方式相關材料進行審閱，如招投標備案材料、主管部門批準采用協議方式選聘的相關證明材料。前期物業合同收費相關注意事項。關注并披露如未交付小區物業未能及時向業主實際交付而導致物業費無法按時足額歸集對專項計劃現金流的影響，充分揭示風險并提供緩釋措施。

此外，鑒于開發商與物業管理公司通常為關聯公司，開發商作為該期間的付款人將導致債務人集中問題，對專項計劃的關聯信息披露產生影響，需對該部分物業費用的入池比例、歷史支付情況和延遲支付風險進行詳細披露，關注其作為重要債務人的經營及資信情況。

5、合同有效期及續期

在合同期限上，業主委員會與物業公司簽署物業服務合同通常期限固定，1-5年不等。同時合同可能存在自動續期條款，約定如到期未選聘新的物業公司/未續簽合同，則合同持續有效。

基礎資產直接為物業服務合同債權的，物業合同期限應與專項計劃期限相匹配。對于不以物業服務合同債權為基礎資產的，物業合同期限如果不能覆蓋專項計劃期限，管理人和律師應在專項計劃文件中就合同續簽事項發表明確意見，同時對投資者充分揭示風險并提供合理緩釋措施。

6、停車管理費與案場合同

區別與停車費等租金形式的收費，由于物業公司并不擁有車位產權，物業公司只有基于物業管理服務而收取的的停車管理服務費可以入池。停車位服務費是基于原始權益人向停車位使用人提供車位、車庫的公共設施設備運行及維護保養、清潔衛生、秩序維護等服務，并不包括車位的使用費用，因而停車位的權屬并不影響原始權益人收取停車位服務費的權利。

案場合同通常為開發商與物業公司就營銷中心、展示中心、售樓處或樣板房而簽訂的物業服務合同。可以作為入池資產，參照前期物業合同執行。

7、包干制與酬金制

根據《物業服務收費管理辦法》，業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。在包干制下，物業合同的標的額可全額入池；酬金制下，僅合同中僅物業公司計提的物業酬金可入池。

8、持續經營

對物業服務公司歷史經營情況進行核查，收入是否覆蓋經營成本，并對未來的收入成本情況進行測算，關注其持續經營能力。對于成本無法覆蓋的物業服務公司，建議設置股東支持、資金留存等緩釋措施。

9、多個物業公司主體

根據資產證券化業務問答，專項計劃可將原始權益人從第三方受讓的資產作為基礎資產。因此，可將各物業子公司的物業費轉讓至某一適格主體中，以此作為底層資產持有方，這種處理方式在現有案例中被廣泛采用。

此外，專項計劃也可以直接設置多個原始權益人，但須根據實際情況設置多個資產服務機構，在《資產服務協議》中明確約定各資產服務機構之間的關系以及相應的權責分工。

三、物業費ABS基礎資產入池標準

物業費ABS通常為靜態資產池。底層資產的入池標準如下：

1、合法有效

物業服務合同》依法成立且有效存續，合同內容未損害任何第三方權益，也不存在其他無效或可撤銷或提前終止的情形；合同項下的應收賬款相關的文件及權利憑證均合法、完整、真實、有效。

2、無權利瑕疵

《物業服務合同》的任何一部分或全部均不存在任何債務負擔、質權、抵押權、留置權、抵銷權或者第三方的其他有效的權利主張，不存在針對原始權益人或《物業服務合同》的、正在進行的、未決的或可能發生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭議、行政程序或其它法律程序，也不存在潛在的針對物業公司或《物業合同》的、正在進行的、未決的或可能發生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭議、行政程序或其它法律程序。

3、轉讓具備合法性

原始權益人（這里不一定是提供服務的物業公司）合法擁有基礎資產，且基礎資產上未設定抵押權、質權或其他擔保物權；基礎資產可以進行合法有效的轉讓，且無需取得委托人或其他第三方的同意。

4、前置條件

物業公司已經履行并遵守了基礎資產所對應的任一份物業合同項下的應盡義務；物業合同規定了雙方的權利義務，物業費收取的前提是物業公司已經提供了相應的服務。

5、持續性穩定性

物業費現金流的持續性、穩定性。任一份物業合同項下的到期物業費的歷史繳費率不低于80%；業主在物業合同項下不享有任何主張扣減或減免應付款項的權利；入池物業項目數量多、分布廣，使得基礎資產具備足夠的分散性，基礎資產的現金流越穩定；關注物業合同是否存在自動續期條款。

6、物業類型范圍 特定《物業合同》對應的物業住宅、商業、商住物業項目，不包括短期物業管理項目。

四、物業費ABS交易機構設計

物業費ABS采用何種交易結構，目前并無統一標準或明確的規定，建議綜合分析項目綜合情況后靈活運用。目前市場物業費ABS主要有以下三種交易結構：

1、單SPV交易結構

以華鑫-中南建設物業資產支持專項計劃為例：（1）底層資產集中

中南物業在各地項目由多個物業管理子公司進行物業管理的情形。各物業管理子公司原始權益人與中南建設物業服務公司分別簽訂《物業服務費債權轉讓協議》（受讓各子公司的基礎資產）。最大程度提供高了原始權益人的主體信用情況，同時簡化了特定原始權益人的信息披露內容。深圳證券交易所資產證券化業務問答（2017年3月修訂），對于交易結構中涉及母公司從子公司受讓物業合同債權的情形，項目文件中應明確約定在基礎資產購買前已支付債權轉讓對價。（2）設立發行

計劃管理人設立資產支持專項計劃，投資者認購支持支持證券并繳付認購資金。（3）認購基礎資產

計劃管理人與原始權益人簽訂《資產買賣協議》，將專項計劃資金用于向特定原始權益人購買其持有的物業收費債權。計劃管理人與原始權益人簽訂《資產服務協議》，委托原始權益人作為資產服務機構對基礎資產進行管理，資產服務機構根據《服務協議》的約定在每個物業費歸集日將基礎資產產生的現金劃入資金歸集賬戶，并將該現金流回款與中南建設的自有財產、中南建設持有或管理的其他財產嚴格區分并分別記賬。（4）資金監管與專項計劃資產托管

監管銀行按《監管協議》的約定，在專項計劃收款日將監管賬戶內全部余額劃入專項計劃賬戶，由托管人根據《托管協議》托管專項計劃資產。（5）增信措施

發生差額補足啟動事件時，差額補足人根據《差額支付承諾函》履行差額補償義務。

在長城證券-康景物業資產支持專項計劃項目中，除原始權益人提供差額支付承諾外，擔保人（合生創展）承諾對原始權益人在《差額支付承諾函》項下的差額補足義務提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。

根據深圳證券交易所資產證券化業務問答（2017年3月修訂），差額支付承諾人、擔保人等專項計劃相關參與方涉及房地產企業的，計劃管理人和律師應對前述主體是否存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，是否存在被行政處罰或調查的情況及相應的整改措施和整改結果以及是否影響其履行差額支付和擔保義務等出具明確意見。（6）分配與兌付

計劃管理人根據《計劃說明書》及相關文件約定，向托管人發出分配指令，托管人根據分配指令，將相應資金劃撥至登記托管機構的指定賬戶用于支付資產支持證券本金和預期收益。

2、雙SPV結構優劣勢 優勢：

（1）雙SPV結構通過基礎資產“真實銷售”可實現風險隔離，有效解決了單個專項計劃SPV的風險隔離不徹底問題。

（2）雙SPV結構可形成持續的、穩定的、規律的現金流。如底層現金流來源較為分散，支付周期（頻率）不規律，通過嵌套一層SPV（信托或委托貸款，私募基金常見于REITS項目）有助于形成持續的、穩定的、規律的現金流（貸款本息現金流更為穩定，可持續）。由于行業特性，因物業合同到期不再續簽、業主在以后年度延遲繳費或不繳費等原因，影響現金流穩定性。資產池中，若前期物業管理合同占入池基礎資產的比重較大，由于其合同存續期限存在不確定性，一定程度上影響了基礎資產現金流的穩定性。

（3）解決基礎資產權屬不明確的問題。基礎資產底層現金流產生所基于的法律關系可能為雙務合同關系，底層現金流指向的債務人對于是否按約支付費用可能主張抗辯權，原始權益人構建委托貸款關系可以解決該等問題。

（4）提高轉讓合法性。由于行業特點或特定條件限制，底層現金流直接轉讓受到限制、有難度或者轉讓程序較為復雜，通過構建委托貸款/信托關系可以避免轉讓受限。

劣勢：

交易機構中法律關系變復雜，交易成本變高，需付出信托通道費。

3、雙SPV結構——嵌套委托貸款

以招商資管－華南城物業費（第一期）委貸資產支持專項計劃為例，嵌套委托貸款形式的雙SPV物業費ABS交易結構如下：（1）構造委托貸款債權

原始權益人（華南國際工業原料城（深圳）有限公司）、委托貸款銀行與物業公司（以下簡稱“第一亞太”）共同簽署《委托貸款合同》，由原始權益人將貨幣資金委托給委托貸款銀行，委托貸款銀行第一亞太發放委托貸款原始權益人享有該委托貸款債權。

第一亞太及其分公司以旗下運營管理的《物業合同》項下的特定期間物業服務費收入作為委托貸款的還款來源。（2）設立專項計劃（略）（3）購買基礎資產

計劃管理人根據與華南城簽訂的《資產轉讓協議》，以專項計劃資金向華南城購買其持有的委托貸款債權。

委托貸款債權轉讓后，第一亞太及其分公司以旗下運營管理的《物業合同》項下的特定期間對應收賬款債務人享有的應收賬款質押給計劃管理人（代表專項計劃）。（4）增信措施

原始權益人就監管賬戶內的資金與當期委托貸款本息×110%金額的差額部分，承擔差額補足義務。同時，在專項計劃存續期間，華南城向第一亞太提供流動性支持保證其持續經營能力。（5）分配與兌付（略）委托貸款新規影響？

2018年1月《商業銀行委托貸款管理辦法》正式落地, 委貸新規對委托貸款資金來源作出了限制性規定，原始權益人如果以銀行授信資金、其他債務性資金等資金作為委托貸款資金，存在商業銀行無法接受委托資金發放委托貸款的風險。

4、雙SPV——嵌套單一資金信托

以華林-新和昌物業費信托收益權資產支持專項計劃為例：（1）設立單一資金信托

原始權益人（中瑞集團）與信托公司簽訂《信托合同》，設立單一資金信托，原始權益人獲得信托收益權；（2）發放信托貸款

信托公司與借款人簽訂《信托貸款合同》，構建信托貸款，以物業費收入作為信托貸款的主要還款來源，原始權益人將特定期間物業服務合同項下的物業收益應收賬款質押給信托公司。（3）設立專項計劃（略）（4）購買基礎資產

計劃管理人根據與原始權益人（中瑞集團）、信托受托人簽訂的《資產買賣協議》，將募集資金用于購買原始權益人享有的信托受益權。

其后物業資產服務機構、基礎資產服務機構、計劃管理人簽訂《服務協議》，資產服務機構提供與物業資產和基礎資產有關的管理服務及其他服務。（5）外部信用增級

由差額支付人、擔保人對專項計劃提供增信。差額支付承諾人與計劃管理人簽署《專項計劃差額支付承諾函》，發生任一差額支付事件，差額支付承諾人支付優先級資產支持證券當期的預期收益和所有本金的差額部分承擔補足義務。擔保人與計劃管理人簽署《專項計劃擔保函》，擔保人對對特定原始權益人在《差額支付承諾函》項下所承擔的差額支付義務承擔連帶保證責任。另外一種外部信用增級途徑是通過信托貸款的擔保措施達成。（6）分配與兌付（略）

五、物業費ABS四個實操核心問題

1、既有債權和未來債權的區別

物業管理費是指物業公司依據物業合同向業主（一般多適用于住宅物業）或承租人（一般多適用于商業、辦公、倉儲等地產）收取的物業服務費（還可以包括停車管理服務費用等，視物業合同而定）。

在實際操作中，物業費ABS的基礎資產有一些特殊，包含既有債權和未來債權的一個雙重屬性。

既有債權是指該債權已經形成，從會計角度考慮，就是基于我提供的勞務所形成的債權。在未來一段時間內，我會收到一筆服務對價（現金流），這類債權的金額是比較確認的，會確認一筆應收賬款。

比如A物業公司給10個小區提供物業管理服務，假設每平米物業費5元，一共10萬平米，那根據合同，我下個月會收到50萬的物業費收入。

而未來債權，比如CMBS、類REITs等形式，是基于我持有了這個物業資產，資產預期未來會給企業帶來經濟利益，但具體這個利益（即未來物業費收入）有多少，是一個不確定的因素，因為未來物業費可能會上漲會下跌，而且物業公司也可能因為經營不善，服務不好等因素被替換掉，他會面臨很多的不確定因素。

2、雙SPV的選擇：委托貸款還是信托受益權？

對于未來債權這類不太穩定的現金流，我們一般會采用雙SPV的形式，常見的操作方式有委托貸款和信托受益權兩種方式來穩定這個債權，也有直接轉讓合同債權的，但很少見。

這里我們主要探討下委貸和信托的利弊。

首先信托的費率是略高于委貸的，但受限于委貸新規的影響（募集資金不能放委貸），目前在與銀行的溝通過程中，會遇到重重困難。其次，就是過橋方的問題。委貸業務是銀行受委托人將資金發放給貸款對象。在轉讓委貸債權之后，還款的時候錢是先回到委托人賬戶，再回到專項計劃，如果委托人是你的差額補足方或者關聯方企業，那還好處理一些。如果委托人是我們找的一個過橋機構，就比較麻煩了。

比如下圖，明華物業通過晉城銀行提供過橋服務。

第三，在發生風險時，委貸行會拒絕追索，但信托必須以自己名義追索起訴。第四，存在抵押質押時，信托的擔保權利人很明確是信托公司。委貸的擔保手續誰去辦，擔保物權人登記為委托人還是貸款銀行?這一點各地做法都不一樣，我相信連銀行自己也未必搞的清楚。

因此，實務中選取信托受益權更為常見，由于近期信托公司壓通道規模，通道費上升，目前應對的方式主要是采用財產權信托來構建，這也是沒有問題的。

3、沒有簽訂物業合同如何處理？ 這里有兩類情況，第一是前期物業合同的情形。

根據《物業管理條例》的規定，物業服務企業是由業主或業主大會選聘的，其中第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”

什么意思呢？由于很多樓盤剛開始銷售的時候，沒有成立業主大會，因此開發商會先選定一家物業服務企業先做好服務工作，這個時候是沒有簽訂物業合同的，這是一種可以接受的情況，如不出現解聘等重大事件，沒有太大影響。第二個情況是物業合同到期，是否必須續簽？

假設業主和物業服務企業簽了3年的服務合同，后續物業費我們一般會在銀行辦理托收，銀行到點自動扣錢。因此從物業公司的角度考慮，如果合同到期，他也不會特別要求與業主續簽，反正錢都收了。

那我們在挑選基礎資產的時候，如果遇到這類合同到期未簽的情況，如何處理呢？

這時作為管理人，我們可以與項目律師溝通，判定物業服務企業與業主之前是否存在“事實物業合同關系”，并在法律意見書中注明。

從《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定可知，若物業服務合同期滿，業主大會或業主委員會沒有明確表示是否與原物業公司繼續簽訂合同，亦未明確要求原物業公司退出，而物業公司仍繼續提供物業服務的，可以認為雙方之間形成事實上的物業服務合同關系。簡單說，就是物業服務合同到期了，但服務仍在繼續，合同仍在正常履行，則業主仍需按原約定標準支付物業費。

在一些地方法院網站上，也發布了一些業主以合同到期為由不交物業費的案件，比如大慶：

4、入池資產的是按毛收入還是凈收入？

在目前的實務操作中，物業費主要以毛收入來入池的更多一些，就是把物業服務企業的全部現金流都入池，做賬戶監管，這樣才能滿足發行規模的要求。那既然所有的現金流都被監管了，用來償付ABS利息了，物業公司的日常費用營業成本怎么處理？人吃馬喂都是需要開銷的啊。

實務中一般由股東或者差額補足機構出具支持承諾等補足措施，這樣一來就可以保證物業公司的正常經營。

第二篇：學習項目經理操作手冊和房地產項目管理心得體會

學習項目經理操作手冊和房地產項目管理心得體會

通過學習項目經理操作手冊，如何管理好一個項目，根據我學習之后和多年工作體會主要有以下幾方面。

1、項目要進行整改管理，善始善終：

整個項目開始要做好項目整體計劃，在項目的整個過程中，始終要按照項目計劃執行，如若遇到項目發生變更，要進行分析，得到批準后制定變更計劃，并按計劃執行。

項目首尾工作也是項目管理中得一項重要工作。需要將項目過程中產生的文件資料進行整理，歸檔。對項目的費用和進度進行審計審核，對項目的質量進行檢驗和驗收，對項目的整個過程的利弊的得失進行整理總結和交流。

所以項目從一開始就要做好計劃，搞清目標，只有項目的目標明確，合理安排時間、費用、人力和其他資源，控制好一項目變更，這些是保證項目能夠順利完成的基本條件。

2、質量管理是項目成敗的關鍵：

此次學習后，感覺到我們的質量管理的要求還差很遠，有距離。

質量控制要深入到每個人與項目相關的人，要深入到項目的每個過程中，從一開始，就要樹立質量第一的理念，每個過程都要進行質量的控制，而不足到最好的測試時，才想到質量，采取衡量是否符合標準。為提高項目的質量、降低成本，必須從項目的開始就要做好質量的控制工作。

3、項目管理要不斷創新：

管理創新是優秀項目經理的靈魂。項目經理有經驗固然重要，但不能墨守成規，只有創新，才能與建筑市場環境的變化相適應，才能保證做到與時俱進，在建筑施工內外市場快速變化中不被淘汰。

其次是技術創新，技術創新是保持項目管理長久不變的法寶。建筑施工的發展要靠技術的進步，新材料、新工藝的不斷出現與使用，逐步替代傳統的落后的施工技術，使施工勞動強度降低，施工速度更快，質量更好，成本更低。項目經理要做好新技術開發與使用的帶頭人，要不斷加強技術學習，不斷更新知識，要加強與同行業的觀摩與交流，取長補短：要善于舍棄，對現狀不滿足，做到人無我有，人有我先，靠技術創新實現經濟節約，降低成本，贏得更大的利潤空洞。

4、項目管理要善于溝通：

做項目就需要與客戶接觸，就會出現正式和非正式的談判，雙方都會為自己的利益而進行討價還價，與客戶之間搞好溝通是項目是否勝利的一個重要條件。溝通中有許多的策略在平時的實際工作中可以使用，目的不是坑害別人，而是為了更好的完成項目，達到雙方事先確定的目標，而采用的一些藝術手段而已。

5、房地產管理核心：

房地產管理的核心影視模塊化，看板管理，房地產不是靠 個人在管理，而是靠一個組織，一個流程，一個規范在管理，房地產管理方面的每個人，都是這臺機器上的一個部件，如果這個人離開了，就如同換一個零件一樣，機器照樣運轉。

體會還有很多，我不再多談，總之通過這次學習自己對項目的管理又有了新的認識，我會將這些理論知識運用到實際工作中去。以提高項目的管理水平，提高項目的質量，降低項目的成本，降低項目的風險，最終提高企業的效益。

第三篇：學習項目經理操作手冊和房地產項目管理心得體會

學習項目經理操作手冊和房地產項目管理心得體會 通過學習項目經理操作手冊，如何管理好一個項目，根據我學習之后和多年工作體會主要有以下幾方面。

1、項目要進行整改管理，善始善終：

整個項目開始要做好項目整體計劃，在項目的整個過程中，始終要按照項目計劃執行，如若遇到項目發生變更，要進行分析，得到批準后制定變更計劃，并按計劃執行。

項目首尾工作也是項目管理中得一項重要工作。需要將項目過程中產生的文件資料進行整理，歸檔。對項目的費用和進度進行審計審核，對項目的質量進行檢驗和驗收，對項目的整個過程的利弊的得失進行整理總結和交流。

所以項目從一開始就要做好計劃，搞清目標，只有項目的目標明確，合理安排時間、費用、人力和其他資源，控制好一項目變更，這些是保證項目能夠順利完成的基本條件。

2、質量管理是項目成敗的關鍵：

此次學習后，感覺到我們的質量管理的要求還差很遠，有距離。

質量控制要深入到每個人與項目相關的人，要深入到項目的每個過程中，從一開始，就要樹立質量第一的理念，每個過程都要進行質量的控制，而不足到最好的測試時，才想到質量，采取衡量是否符合標準。為提高項目的質量、降低成本，必須從項目的開始就要做好質量的控制工作。

3、項目管理要不斷創新：

管理創新是優秀項目經理的靈魂。項目經理有經驗固然重要，但不能墨守成規，只有創新，才能與建筑市場環境的變化相適應，才能保證做到與時俱進，在建筑施工內外市場快速變化中不被淘汰。

其次是技術創新，技術創新是保持項目管理長久不變的法寶。建筑施工的發展要靠技術的進步，新材料、新工藝的不斷出現與使用，逐步替代傳統的落后的施工技術，使施工勞動強度降低，施工速度更快，質量更好，成本更低。項目經理要做好新技術開發與使用的帶頭人，要不斷加強技術學習，不斷更新知識，要加強與同行業的觀摩與交流，取長補短：要善于舍棄，對現狀不滿足，做到人無我有，人有我先，靠技術創新實現經濟節約，降低成本，贏得更大的利潤空洞。

4、項目管理要善于溝通：

做項目就需要與客戶接觸，就會出現正式和非正式的談判，雙方都會為自己的利益而進行討價還價，與客戶之間搞好溝通是項目是否勝利的一個重要條件。溝通中有許多的策略在平時的實際工作中可以使用，目的不是坑害別人，而是為了更好的完成項目，達到雙方事先確定的目標，而采用的一些藝術手段而已。

5、房地產管理核心：

房地產管理的核心影視模塊化，看板管理，房地產不是靠 個人在管理，而是靠一個組織，一個流程，一個規范在管理，房地

產管理方面的每個人，都是這臺機器上的一個部件，如果這個人離開了，就如同換一個零件一樣，機器照樣運轉。

體會還有很多，我不再多談，總之通過這次學習自己對項目的管理又有了新的認識，我會將這些理論知識運用到實際工作中去。以提高項目的管理水平，提高項目的質量，降低項目的成本，降低項目的風險，最終提高企業的效益。

第四篇：合力造橋項目操作手冊

活動項目操作手冊

合力造橋

項目名稱：合力造橋

項目類型：溝通、合作、創意 項目簡介：

兩個團隊分別發放一定資源，在規定時間之內共同完成一座橋。在造橋過程中，兩個團隊只允許三次溝通，每次三分鐘。最終完成橋并檢驗橋的美觀和實用。培訓目的：

1.使兩個團隊認識到溝通的重要性及實效性； 2.在有限的溝通時間之內，完成最多的信息交流；

3.養成雙贏的心態，在兩個團隊造橋的過程中，要考慮到另一個團隊的特性，以便充分配合

項目時間：50分鐘（活動時間：40分鐘

對接時間：10分鐘）注意事項：

1、橋梁的要求——符合建筑學原理，美觀、耐用；

2、每組建造整座橋的一半，要求橋的設計和制作符合任務書上的要求，同時在橋的造型、高度、寬度、裝飾等各方面都要完全一致，最后拼接在一起是一座完整的橋；

3、造橋過程中，兩組隊員有三次溝通機會，累計溝通總時間為10分鐘，三次機會用完或累計10分鐘時間用完，將不能繼續溝通；

4、每次溝通，每隊僅能派出一名隊員，每次溝通請向培訓師申請，培訓師征求另一組隊員意見并同意后，方可進行溝通。溝通時不允許攜帶材料、紙、筆等任何輔助工具；

5、兩部分橋連接時，不允許帶任何輔助工具；

6、對接時應向培訓師提出申請，培訓師征求另一組隊員意見并同意后，方可進行，時間10分鐘；

7、問詢：大家是否明確任務說明？ 項目分享點：

1、溝通方式和效率；

2、分工協作；

3、合力利用資源；

4、資源的分配和利用；

5、時間和人力也是資源，其消耗是需要付出代價的。

6、怎樣更有效的發揮團隊績效？

第五篇：兒童保健項目操作手冊

鄖西縣基本公共衛生服務 兒童保健管理操作手冊

兒童保健服務是婦幼保健服務的重要內容，對促進兒童身體健康起著重要作用，兒童基本保健服務也是是國家基本公共衛生服務項目之一。為保障項目順利實施，特制定本手冊。

一、項目內容

（一）免費提供0～6歲兒童基本保健服務

按照《國家基本公共衛生服務規范（2011年版）》中《0～6歲兒童健康管理服務規范》、《鄖西縣基本公共衛生服務項目考核辦法》（西衛[2011]75號）的規定，免費為全縣0～6歲兒童建立保健手冊，提供基本保健服務。開展新生兒家庭訪視、新生兒滿月健康管理、嬰幼兒健康管理、學齡期兒童健康管理。

嬰幼兒健康管理分別在3、6、8、12、18、24、30、36月齡時進行，共8次。服務內容包括詢問嬰幼兒喂養及患病情況，體格檢查，生長發育和心理行為發育評估，母乳喂養、輔食添加、心理行為發育、意外傷害預防、口腔保健、中醫保健、常見疾病防治等健康指導，6～8、18、30月齡時血常規檢測，6、12、24、36月齡時聽力篩查。

學齡前兒童健康管理在4～6歲時進行，每年1次，共3次。服務內容包括詢問兒童膳食、患病情況，體格檢查，生長發育和心理行為發育評估，血常規檢測和視力篩查，合理膳食、心理行為發育、意外傷害預防、口腔保健、中醫保健、常見疾病防治等健康指導。

（二）開展技術培訓

重點加強基層婦幼保健技術人員培訓，鄉鎮衛生院婦幼保健技術人員每年至少輪訓一遍。培訓內容包括兒童保健服務內容和方式、兒童保健服務模式、健康教育技術、人際交流技巧等。

（三）開展宣傳與健康教育

利用廣播、電視、報刊、網絡、宣傳欄等形式，廣泛開展宣傳活動，將政府免費提供兒童基本保健服務的目的、意義、方法和措施傳達到每個家庭，讓兒童家長主動接受免費基本保健服務。定期開展健康教育活動，在兒童成長的關鍵期，將兒童喂養、教養、疾病防治知識傳授給兒童家長，培養其建立正確的養育觀念。縣婦幼保健院每年至少舉辦4期兒童保健健康教育課堂，在兒童保健科、產科、有供家屬取閱的宣傳折頁。鄉鎮衛生院每年至少對村醫進行1次兒童保健專業知識培訓，有供家屬取閱的宣傳折頁。

二、各級職責

（一）縣衛生局負責兒童保健項目領導和管理，負責制定實施方案、經費管理、監督檢查、工作考核等。

（二）縣婦幼保健院負責項目工作的指導與技術支持，包括人員培訓、技術指導、信息管理、工作考核等，定期召開工作例會，接受基層轉診。承擔轄區托幼機構集居兒童保健服務。開展兒童保健健康教育工作。對全縣范圍內0-6歲兒童提供保健服務與管理。

（三）鄉鎮衛生院承擔轄區內散居兒童保健管理及服務，配備至少1-2名專職婦幼保健人員從事新生兒訪視、嬰幼兒及學齡前兒童保健服務，負責轄區兒童保健信息的收集和上報，定期召開例會，督促、指導村級開展兒童保健工作。開展兒童保健健康教育工作。

（四）各社區衛生服務站、村衛生室負責督導轄區兒童接受保健服務，配備專（兼）職婦幼保健人員，掌握轄區兒童系統保健信息，及時登記上報，開展兒童保健健康教育工作。

三、服務流程

（一）散居兒童保健

1、摸底調查。村衛生室、社區衛生服務站婦幼保健人員深入鄉村、社區開展調查，掌握兒童基本情況，填寫《湖北省婦幼保健登記冊》，逐級上報《兒童基本情況登記表》至縣婦幼保健院，縣婦幼保健院進行匯總后上報至縣衛生局。同時開展健康教育，動員兒童家長定期接受保健服務。

2、發放手冊。縣衛生局指定縣婦幼保健院審核各鄉鎮衛生院上報的0-6歲兒童基本情況表，按照上報數量免費發放《湖北省基本公共衛生服務重點人群健康管理手冊（兒童）》，《健康管理手冊》上附有兒童保健服務券，服務券上加蓋縣衛生局基本公共衛生服務項目管理專用印章。

3、提供服務。各鄉鎮衛生院為轄區兒童建立健康檔案，發放《健康管理手冊》，注明每次體檢的時間，并進行登記。縣婦幼保健院兒童保健科在首次提供兒童保健服務時為兒童建立《兒童健康管理手冊》，填寫體檢記錄，注明體檢時間并預約下次體檢時間。兒童憑手冊到定點醫療保健機構免費接受保健服務，服務完成后，保健醫生登記服務情況及結果，兒童家長在服務券上簽字確認，醫療保健機構收回服務券副聯。

（二）集居兒童保健

1、摸底調查。各鄉鎮衛生院保健人員深入轄區托幼機構、村小，縣婦幼保健院保健人員深入到城區托幼機構開展調查，掌握兒童基本情況，匯總上報《兒童基本情況登記表》至縣婦幼保健院公共衛生科。

2、提供服務。縣婦幼保健院保健人員按照技術規范的要求，深入各托幼機構、村小開展4-6歲兒童保健服務，登記服務情況，收取每位兒童服務券，并分析兒童健康狀況，上報有關資料至縣婦幼保健院公共衛生科。

四、經費管理

1、補助對象：完成工作任務的社區衛生服務中心（站）、鄉鎮衛生院為項目經費的補助對象。縣婦幼保健院按照要求提供兒童保健服務的，按《鄖西縣基本公共衛生服務項目考核辦法》（西衛[2011]75號）考核后可以予以補助。

2、補助辦法

①核實服務數量：社區衛生服務中心（站）、鄉鎮衛生院、縣婦幼保健院統計收到的服務券，每季度由縣婦幼保健院匯總上報至縣衛生局項目辦。縣項目辦根據服務券核定各單位服務數量。

②進行綜合考核：縣項目辦按照《鄖西縣基本公共衛生服務考核方案》，對各單位服務情況進行考核,同時計算每單位應得基本公共衛生服務經費：

某機構應獲得的基本公共衛生服務補助資金=機構考核得分×〔（該鄉鎮通過考核后獲得縣財政基本公共服務補助資金總額）/∑（該鄉鎮轄區內所有承擔基本公共衛生服務的基層醫療衛生機構考核總得分值）〕。

機構考核得分＝∑（該項任務完成數量×單項考核得分×補助標準）×滿意度得分。補助標準：建立保健手冊2元/人，新生兒家庭訪視25元/人次（含交通費），健康體檢及指導10元/人次，口腔指導和保健5元/人次，血常規5元/人次，聽性行為觀察3元/人次，視力篩查3元/人次。

③撥付補助資金

省級財政部門根據上市（州）的復核結果和省級開展的督導考核結果，核撥各縣（市、區）本的基本公共衛生服務補助資金。各縣（市、區）財政按照各單位考核結果，足額撥付補助資金。

3、工作經費：項目的宣傳、組織和管理經費由同級財政另行安排，不得占用公共衛生服務經費。

五、工作要求

（一）提高認識，加強領導

充分認識實行兒童保健服務對于提高兒童健康水平的重要性，切實加強領導，明確各級職責，量化工作目標，保障經費到位，落實基本服務措施到位，確保免費兒童保健服務取得實效。

（二）改善服務，保證質量

健全兒童保健服務網絡，加強鄉鎮衛生院和縣婦幼保健院兒童保健科建設，配備必要的設備，培訓相關人員。強化服務意識，以服務對象為中心，改善服務態度，優化服務環境，提高技術水平，保證服務質量，提高群眾對免費兒童基本保健服務的滿意度。

（三）加強督導，嚴格考核

縣衛生局將基本公共衛生服務兒童保健項目實施作為目標，納入各級醫療保健單位的工作績效考核內容。考核內容包括項目實施計劃制定、組織管理、人員培訓、經費使用、服務數量、服務質量、信息管理、服務效果、居民滿意度等。對村級考核的內容主要包括兒童保健服務數量、服務質量、信息管理、服務效果、居民滿意度等。同時要加強項目工作督導，縣對鄉每季度1次，鄉對村每年不少于6次。

（四）加強信息管理，及時掌握工作動態

村衛生室、社區衛生服務站每月1號向鄉鎮衛生院上報轄區內上月兒童保健服務信息報表，各鄉鎮衛生院將本鄉鎮上月兒童保健服務情況進行匯總，每月3號向縣婦幼保健院公共衛生科上報上月基本公共衛生服務兒童健康管理月報表及兒童保健服務券回收情況統計表，縣婦幼保健院每月5號匯總向縣衛生局、市婦幼保健院項目辦上報基本公共衛生服務兒童健康管理月報表。鄉鎮衛生院每季度將回收的兒童保健服務券進行匯總后隨婦幼衛生季報表上報到縣婦幼保健院公共衛生科，將服務券回收數量及服務內容作為基本公共衛生服務考核經費兌現的依據。

六、績效考核

（一）考核指標

1、新生兒訪視率＝轄區內接受1次及以上訪視的新生兒人數/轄區內活產數×100％。

2、兒童健康管理率＝轄區內接受1次及以上隨訪的0～6歲兒童數/轄區內應管理的0～6歲兒童數×100％。

3、兒童系統管理率＝轄區中按相應頻次要求管理的0～6歲兒童數/轄區內應管理的0～6歲兒童數×100％。

4、兒童隨訪表填寫完整率=抽查隨訪表填寫完整的項目數總和/抽查隨訪表數×每張表項目數×100％。

（二）考核要點

1、縣婦幼保健院：現場考察、查閱資料，重點考核管理制度、工作規范建立，兒童保健組織管理、人員培訓、技術指導、信息管理、健康教育落實情況考核督導落實情況。

2、服務機構：含鄉鎮衛生院、縣婦幼保健院，重點考核公共衛生科、兒童保健科建設情況（房屋、設備、人員），村衛生室或社區衛生服務站兒童保健服務設備配備情況，兒童保健服務、健康教育、信息管理落實情況，社區居民電話調查及滿意度調查。

七、兒童保健服務流程

出院后1周內滿月3月齡6月齡8月齡12月齡18月齡24月齡30月齡3歲4歲5歲6歲?詢問一般情況及預防接種和先天性疾病篩查情況?觀察家居環境、進行體格檢查等?指導新生兒護理和母乳喂養?詢問兩次隨訪間發育和患病情況?體格檢查和生長發育評估?健康指導，包括科學喂養、合理膳食、生長發育、疾病預防、預防意外傷害和口腔保健等?不需疫苗接種正常告知下次健康管理或疫苗接種時間?需疫苗接種:若無禁忌癥，按照免疫程序進行預防接種。接種后觀察30分鐘，無異常可回家。?填寫預防接種記錄。可疑或異常分析原因，進行針對性健康指導或及時轉診。