第一篇：印發清遠市城市規劃區土地開發儲備實施辦法(試行)的通知

印發清遠市城市規劃區土地開發儲備實施辦法（試行）的通知

清府辦（2009）27號

清城區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《清遠市城市規劃區土地開發儲備實施辦法》（試行），經2009年5月18日市政府常務會議審議通過，現印發給你們，請遵照施行。實施過程中遇到的問題，請逕向市土地開發儲備局反映。

二OO九年七月十三日

清遠市城市規劃區土地開發儲備實施辦法（試行）

第一章

總則

第一條

為加強城市規劃區土地管理工作，盤活存量土地資產，優化土地資源配置，確保土地資產保值、增值，合理利用土地，促進全市社會經濟全面快速發展，根據《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》和國土資源部、財政部、中國人民銀行頒布的《土地儲備管理辦法》等相關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱的土地儲備，是指市政府為實現調控土地市場、進行前期開發、儲存，以備供應土地的行為。

本辦法所稱的土地開發，是指對儲備土地進行基礎設施建設的前期開發行為。

第三條

清遠市城市規劃區范圍內的土地開發儲備工作，適用本辦法（市政府另有規定的除外）。

第四條

清遠市土地開發儲備局（下稱市土地儲備局）為市區土地儲備機構，承辦國有土地使用權收購、土地用途變更、儲備、置換、開發整理、管理和土地收回、出讓前期準備等工作。市政府實施土地統一征收、統一開發、統一出讓，強化政府對土地一級市場的壟斷和調控職能。

第五條

土地開發儲備項目必須遵循符合國家產業政策、符合我市經濟社會發展的需要、符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的原則，處理好經濟社會發展與嚴格保護耕地的關系，切實做到節約集約用地、科學用地、依法用地。

第六條

土地儲備實行計劃管理。市土地儲備局根據經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況，征求國土資源、規劃、財政、發展和改革等部門意見后，編制土地儲備、出讓、資金計劃，報市政府常務會議審議通過后組織實施，并報上級國土部門備案。

第七條

儲備的土地應用于符合城鎮規劃的建設項目。房地產、商業、旅游、娛樂等經營性項目建設，需要使用儲備土地的，其土地使用權必須通過公開招標、拍賣和掛牌方式出讓獲得。公開招標、拍賣和掛牌交易的具體程序按照法規執行。

第八條

市人民政府統一領導、組織協調市區土地開發儲備工作，并由市規劃區建設用地審批小組（下稱市用地審批小組）負責對市城市規劃區內的土地儲備開發項目進行審批。市財政、發展和改革、國土資源、建設、規劃、林業、勞動和社會保障、房管、統計、土地儲備、城區政府等有關部門和單位依據各自的職責，相互配合，確保土地儲備工作順利開展。

第二章

儲備土地的范圍和方式

第一節

儲備土地的范圍

第九條

下列國有土地應當納入儲備土地范圍

（一）依法收回的國有土地。

（二）收購的土地。

（三）行使優先購買權而取得的土地。

（四）已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地。

（五）其他依法取得的土地。

第二節

儲備土地的方式

第十條

儲備土地可采取下列方式：征收；收購；收回和置換。市土地儲備局完成儲備手續后由國土資源部門核發土地權屬證書，土地納入政府土地儲備庫管理。

第十一條

下列土地可通過無償收回進行儲備

（一）土地有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的。

（二）因單位遷移、解散、撤銷、破產等原因，停止使用原劃撥的國有土地。

（三）公路、鐵路、機場、礦場等經依法核準報廢的。

（四）超過土地出讓合同約定的動工開發期限滿2年或經依法辦理開發手續的國有建設用地連續2年未建設使用的。

（五）查處土地違法案件收回的土地。

（六）無土地使用權人或者使用權人不明的土地。

（七）法律、法規規定可以無償收回的其他土地。

第十二條

下列土地應當通過有償收回進行儲備

（一）因公共利益需要使用單位、個人正在使用的土地。

（二）因實施城市規劃進行舊城區改建調整使用土地的。

（三）政府統一征收的新增建設用地（工業用地除外）。

（四）法律、法規規定應當有償收回的其他土地。

第十三條

下列土地可以通過收購進行儲備

（一）以出讓方式取得土地使用權的權屬人，其沒有能力按合同約定開發且不具備轉讓、租賃條件的。

（二）土地使用權人向人民政府申請出讓的。

（三）土地使用權人轉讓土地，人民政府依法享有優先購買權。

（四）土地使用權人申請變更用途的土地。

（五）其他可以依法收購的土地。

第三章

土地儲備的程序

第一節

土地征收

第十四條

在土地利用總體規劃確定的城市建設規劃區內，為實施城市規劃而占用土地的，納入征收范圍。

第十五條

市土地儲備局按照當期土地儲備計劃組織開展征收工作。國土資源、規劃、勞動和社會保障、儲備、清城區政府及街鎮等部門單位，做好土地征收相關工作。

（一）市土地儲備局根據土地儲備年度計劃向市用地審批小組申請用地，委托具有資質的單位制作建設用地勘測定界報告，協助組織建設用地報批材料上報。

（二）市規劃部門核發建設用地紅線圖，明確農民實業用地返還位置，并做好小區控規編制工作。

（三）清城區勞動和社會保障局與國土資源部門共同組織征地補償安置和被征地農民養老保障聽證，聽證后兩個部門共同形成落實社會養老保障措施的《聽證會議記錄》，報清城區人民政府。清城區國土資源部門按有關規定組織好申報材料送清城區勞動保障部門，清城區勞動和社會保障局核準無誤后出具征地社會保障意見書，上報市勞動和社會保障局審核。

（四）國土部門根據土地儲備年度計劃，調配相應的耕地占補指標，負責編制建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案等“一書三方案”，發布征地（預）公告，組織有關方面召開征地聽證會，對征地工作進行業務指導，并組織建設用地報批材料上報。

（五）城區人民政府負責征地工作的具體實施，負責征地補償、拆遷等前期工作，土地及地上附著物補償標準按省市有關政策執行。征收補償協議由市土地儲備局委托征地所在鎮政府（街道辦）與相關村小組及相關權利人簽訂。補償款項經國土部門征地預存款賬戶轉撥付給相關權利人。

第二節

土地收購

第十六條

收購土地按以下程序進行

（一）收購申請。單位或個人向市土地儲備局提出土地收購申請并提供相關的資料。

（二）調查核實。根據單位或個人的收購申請，市土地儲備局負責對擬收購土地的權屬、現狀、區域范圍、土地面積、土地用途、地上附屬物、抵押登記查封、土地規劃、設計要點等情況向國土、規劃、房管等部門進行調查核實。

（三）委托評估。市土地儲備局根據調查核實情況，委托有資質的評估機構評估。

（四）擬定收購方案。市土地儲備局根據調查核實情況及評估報告，擬定收購方案。

（五）方案報批。方案報國土資源部門審核后，送市用地審批小組批準。

（六）組織實施。收購方案批準后，由市土地儲備局與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收購合同》。按收購合同的約定，市土地儲備局向原土地使用權人支付收購款，原土地使用權人交付土地，并共同向國土資源部門、房產部門申請權屬變更登記手續。

（七）注銷登記。土地使用權人在收到土地收購的定金或者約定費用后15日內，應當依法申請辦理土地使用權注銷登記手續；逾期不申請辦理的，由市國土資源局報請市人民政府批準后，依法辦理土地使用權注銷登記手續，注銷其土地使用權證書。

第十七條

《國有土地使用權收購合同》應包括以下內容

（一）收購土地位置、面積、用途及權屬依據。

（二）土地收購款及其支付方式和期限。

（三）交付土地的期限和方式。

（四）雙方約定的其他權利義務。

（五）違約責任。

（六）糾紛的處理。

第三節

土地收回和置換

第十八條

依法收回土地按以下程序進行

（一）擬訂方案。以收回方式儲備國有土地的，由市土地儲備局擬訂國有土地使用權收回方案。

1．無償收回的國有土地，不予補償。

2．以有償方式收回劃撥土地使用權的，應當參照當地征收土地補償標準，確定收購款項。

3．以有償方式收回出讓土地使用權的，根據使用土地年限和土地開發情況，確定收購款項。

4．建筑物、構筑物的收購。對收回土地涉及地上建筑物、構筑物的，對其所有人或者使用人按照城市房屋拆遷有關規定，按建筑物、構筑物的評估結果確定收購款予以補償，但應當扣除依法不需補償和已經補償的土地使用權價款。

（二）方案審核。市土地儲備局將國有土地使用權收回方案報國土資源部門；國土資源部門收到方案后，告知原土地使用者申訴權和應當享有的其他權利，要求聽證的，舉行聽證會，根據聽證會意見對收回方案予以審核。

（三）方案報批。市土地儲備局將國土資源部門審核的國有土地使用權收回方案報市政府批準。

（四）發出土地使用權收回決定。國土資源部門根據市政府批準的方案，向土地使用權人發出土地使用權收回決定。

（五）收購款項支付。以有償方式收回土地使用權的，市土地儲備局應當自土地使用權收回通知下達后30日內，與原土地使用權人簽訂土地使用權收購協議。按收購協議支付收購款給原土地使用權人。

（六）注銷登記。以無償方式收回土地使用權的，國土資源部門應當在下達土地使用權收回通知的同時，辦理土地使用權注銷登記手續，注銷土地使用權證書；以有償方式收回土地使用權的，國土資源部門應當在市土地儲備局與原土地使用權人簽訂土地使用權收購協議后，辦理土地使用權注銷登記手續，注銷土地使用權證書。

第十九條

經確認為閑置土地的，按《清遠市區閑置土地管理辦法》（清府?2006?112號）辦理。

第二十條

土地置換工作經市政府批準后，由市土地儲備局參照土地收購程序，負責與原土地使用權人簽訂土地置換合同書，并共同向國土資源部門、房產管理部門申請權屬變更登記手續。

第四章

儲備土地的管理和出讓

第一節

儲備土地的管理

第二十一條

市土地儲備局負責對儲備土地進行日常管理。

第二十二條

市土地儲備局可對儲備土地進行前期開發利用。

（一）前期開發。儲備土地出讓前，完成儲備土地地上建筑及附屬物的拆遷、道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等前期開發工作。開發工程按照建設工程招投標管理規定管理。

（二）土地利用。儲備土地暫不出讓時，由市土地儲備局提出申請，經相關部門批準后，將儲備土地使用權單獨或連同地上建筑物出租、抵押。在儲備土地上建設臨時建筑，應當按照有關規定辦理審批手續。

（三）抵押融資。經市政府批準后，儲備土地可用于抵押融資。

第二節

儲備土地的出讓

第二十三條

納入儲備用地的土地，市土地儲備局應嚴格執行《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》的相關規定，委托市土地交易中心進行掛牌出讓。

第二十四條

出讓方案的擬定。市土地儲備局根據規劃、國土、財政等相關部門意見，委托評估機構進行出讓價格評估，擬定出讓方案。

第二十五條

市土地儲備局擬定的出讓方案經國土部門審核后，報市用地審批小組審批。

第二十六條

市土地交易中心組織實施招拍掛出讓土地工作。確定受讓人后，由國土資源部門簽訂土地出讓合同。地價款（包括報名競買保證金）劃入市財政局專戶。

第二十七條

經批準同意用途改變為經營性用地的土地，土地出讓后與原土地使用權人分成的土地出讓溢價按市政府有關規定執行。

第五章

資金管理

第二十八條

儲備土地所需的資金可以通過財政撥款、儲備土地抵押貸款等方式籌集。

第二十九條

土地出讓金、土地成本核定和返還、土地儲備資金管理根據《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發?2006?100號）和《土地儲備資金財務管理暫行辦法》（財綜?2007?17號）等規定執行，有關細則另行發布。

第六章

監督管理

第三十條

對納入土地儲備范圍的國有土地，原土地使用權人拒不服從收購儲備的，由市政府按有關法律法規的規定進行處理。

第三十一條

對納入土地儲備范圍的土地，應嚴格執行本實施辦法。

第三十二條

各職能部門工作人員應當認真履行職責。玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第七章 附則

第三十三條

本辦法由市國土資源局、市財政局、市土地儲備局負責解釋。

第三十四條

本辦法自發布之日起施行，過去市有關文件規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

第二篇：清遠市城市規劃區土地開發儲備實施辦法

廣東省清遠市人民政府辦公室印發清遠市城市規劃區土地開發儲備實施辦法（試行）的通知 清府辦（2009）27號

清城區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《清遠市城市規劃區土地開發儲備實施辦法》（試行），經2009年5月18日市政府常務會議審議通過，現印發給你們，請遵照施行。實施過程中遇到的問題，請逕向市土地開發儲備局反映。

二OO九年七月十三日

清遠市城市規劃區土地開發儲備實施辦法（試行）

第一章 總則

第一條 為加強城市規劃區土地管理工作，盤活存量土地資產，優化土地資源配置，確保土地資產保值、增值，合理利用土地，促進全市社會經濟全面快速發展，根據《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》和國土資源部、財政部、中國人民銀行頒布的《土地儲備管理辦法》等相關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的土地儲備，是指市政府為實現調控土地市場、進行前期開發、儲存，以備供應土地的行為。

本辦法所稱的土地開發，是指對儲備土地進行基礎設施建設的前期開發行為。

第三條 清遠市城市規劃區范圍內的土地開發儲備工作，適用本辦法（市政府另有規定的除外）。

第四條 清遠市土地開發儲備局（下稱市土地儲備局）為市區土地儲備機構，承辦國有土地使用權收購、土地用途變更、儲備、置換、開發整理、管理和土地收回、出讓前期準備等工作。市政府實施土地統一征收、統一開發、統一出讓，強化政府對土地一級市場的壟斷和調控職能。

第五條 土地開發儲備項目必須遵循符合國家產業政策、符合我市經濟社會發展的需要、符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的原則，處理好經濟社會發展與嚴格保護耕地的關系，切實做到節約集約用地、科學用地、依法用地。

第六條 土地儲備實行計劃管理。市土地儲備局根據經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用計劃和土地市場供需狀況，征求國土資源、規劃、財政、發展和改革等部門意見后，編制土地儲備、出讓、資金計劃，報市政府常務會議審議通過后組織實施，并報上級國土部門備案。

第七條 儲備的土地應用于符合城鎮規劃的建設項目。房地產、商業、旅游、娛樂等經營性項目建設，需要使用儲備土地的，其土地使用權必須通過公開招標、拍賣和掛牌方式出讓獲得。公開招標、拍賣和掛牌交易的具體程序按照法規執行。

第八條 市人民政府統一領導、組織協調市區土地開發儲備工作，并由市規劃區建設用地審批小組（下稱市用地審批小組）負責對市城市規劃區內的土地儲備開發項目進行審批。市財政、發展和改革、國土資源、建設、規劃、林業、勞動和社會保障、房管、統計、土地儲備、城區政府等有關部門和單位依據各自的職責，相互配合，確保土地儲備工作順利開展。

第二章 儲備土地的范圍和方式

第一節 儲備土地的范圍

第九條 下列國有土地應當納入儲備土地范圍

（一）依法收回的國有土地。

（二）收購的土地。

（三）行使優先購買權而取得的土地。

（四）已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地。

（五）其他依法取得的土地。

第二節 儲備土地的方式

第十條 儲備土地可采取下列方式：征收；收購；收回和置換。市土地儲備局完成儲備手續后由國土資源部門核發土地權屬證書，土地納入政府土地儲備庫管理。

第十一條 下列土地可通過無償收回進行儲備

（一）土地有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的。

（二）因單位遷移、解散、撤銷、破產等原因，停止使用原劃撥的國有土地。

（三）公路、鐵路、機場、礦場等經依法核準報廢的。

（四）超過土地出讓合同約定的動工開發期限滿2年或經依法辦理開發手續的國有建設用地連續2年未建設使用的。

（五）查處土地違法案件收回的土地。

（六）無土地使用權人或者使用權人不明的土地。

（七）法律、法規規定可以無償收回的其他土地。

第十二條 下列土地應當通過有償收回進行儲備

（一）因公共利益需要使用單位、個人正在使用的土地。

（二）因實施城市規劃進行舊城區改建調整使用土地的。

（三）政府統一征收的新增建設用地（工業用地除外）。

（四）法律、法規規定應當有償收回的其他土地。

第十三條 下列土地可以通過收購進行儲備

（一）以出讓方式取得土地使用權的權屬人，其沒有能力按合同約定開發且不具備轉讓、租賃條件的。

（二）土地使用權人向人民政府申請出讓的。

（三）土地使用權人轉讓土地，人民政府依法享有優先購買權。

（四）土地使用權人申請變更用途的土地。

（五）其他可以依法收購的土地。

第三章 土地儲備的程序

第一節 土地征收

第十四條 在土地利用總體規劃確定的城市建設規劃區內，為實施城市規劃而占用土地的，納入征收范圍。

第十五條 市土地儲備局按照當期土地儲備計劃組織開展征收工作。國土資源、規劃、勞動和社會保障、儲備、清城區政府及街鎮等部門單位，做好土地征收相關工作。

（一）市土地儲備局根據土地儲備計劃向市用地審批小組申請用地，委托具有資質的單位制作建設用地勘測定界報告，協助組織建設用地報批材料上報。

（二）市規劃部門核發建設用地紅線圖，明確農民實業用地返還位置，并做好小區控規編制工作。

（三）清城區勞動和社會保障局與國土資源部門共同組織征地補償安置和被征地農民養老保障聽證，聽證后兩個部門共同形成落實社會養老保障措施的《聽證會議記錄》，報清城區人民政府。清城區國土資源部門按有關規定組織好申報材料送清城區勞動保障部門，清城區勞動和社會保障局核準無誤后出具征地社會保障意見書，上報市勞動和社會保障局審核。

（四）國土部門根據土地儲備計劃，調配相應的耕地占補指標，負責編制建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案等“一書三方案”，發布征地（預）公告，組織有關方面召開征地聽證會，對征地工作進行業務指導，并組織建設用地報批材料上報。

（五）城區人民政府負責征地工作的具體實施，負責征地補償、拆遷等前期工作，土地及地上附著物補償標準按省市有關政策執行。征收補償協議由市土地儲備局委托征地所在鎮政府（街道辦）與相關村小組及相關權利人簽訂。補償款項經國土部門征地預存款賬戶轉撥付給相關權利人。

第二節 土地收購

第十六條 收購土地按以下程序進行

（一）收購申請。單位或個人向市土地儲備局提出土地收購申請并提供相關的資料。

（二）調查核實。根據單位或個人的收購申請，市土地儲備局負責對擬收購土地的權屬、現狀、區域范圍、土地面積、土地用途、地上附屬物、抵押登記查封、土地規劃、設計要點等情況向國土、規劃、房管等部門進行調查核實。

（三）委托評估。市土地儲備局根據調查核實情況，委托有資質的評估機構評估。

（四）擬定收購方案。市土地儲備局根據調查核實情況及評估報告，擬定收購方案。

（五）方案報批。方案報國土資源部門審核后，送市用地審批小組批準。

（六）組織實施。收購方案批準后，由市土地儲備局與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收購合同》。按收購合同的約定，市土地儲備局向原土地使用權人支付收購款，原土地使用權人交付土地，并共同向國土資源部門、房產部門申請權屬變更登記手續。

（七）注銷登記。土地使用權人在收到土地收購的定金或者約定費用后15日內，應當依法申請辦理土地使用權注銷登記手續；逾期不申請辦理的，由市國土資源局報請市人民政府批準后，依法辦理土地使用權注銷登記手續，注銷其土地使用權證書。

第十七條 《國有土地使用權收購合同》應包括以下內容

（一）收購土地位置、面積、用途及權屬依據。

（二）土地收購款及其支付方式和期限。

（三）交付土地的期限和方式。

（四）雙方約定的其他權利義務。

（五）違約責任。

（六）糾紛的處理。

第三節 土地收回和置換

第十八條 依法收回土地按以下程序進行

（一）擬訂方案。以收回方式儲備國有土地的，由市土地儲備局擬訂國有土地使用權收回方案。

1．無償收回的國有土地，不予補償。

2．以有償方式收回劃撥土地使用權的，應當參照當地征收土地補償標準，確定收購款項。

3．以有償方式收回出讓土地使用權的，根據使用土地年限和土地開發情況，確定收購款項。

4．建筑物、構筑物的收購。對收回土地涉及地上建筑物、構筑物的，對其所有人或者使用人按照城市房屋拆遷有關規定，按建筑物、構筑物的評估結果確定收購款予以補償，但應當扣除依法不需補償和已經補償的土地使用權價款。

（二）方案審核。市土地儲備局將國有土地使用權收回方案報國土資源部門；國土資源部門收到方案后，告知原土地使用者申訴權和應當享有的其他權利，要求聽證的，舉行聽證會，根據聽證會意見對收回方案予以審核。

（三）方案報批。市土地儲備局將國土資源部門審核的國有土地使用權收回方案報市政府批準。

（四）發出土地使用權收回決定。國土資源部門根據市政府批準的方案，向土地使用權人發出土地使用權收回決定。

（五）收購款項支付。以有償方式收回土地使用權的，市土地儲備局應當自土地使用權收回通知下達后30日內，與原土地使用權人簽訂土地使用權收購協議。按收購協議支付收購款給原土地使用權人。

（六）注銷登記。以無償方式收回土地使用權的，國土資源部門應當在下達土地使用權收回通知的同時，辦理土地使用權注銷登記手續，注銷土地使用權證書；以有償方式收回土地使用權的，國土資源部門應當在市土地儲備局與原土地使用權人簽訂土地使用權收購協議后，辦理土地使用權注銷登記手續，注銷土地使用權證書。

第十九條 經確認為閑置土地的，按《清遠市區閑置土地管理辦法》（清府〔2006〕112號）辦理。

第二十條 土地置換工作經市政府批準后，由市土地儲備局參照土地收購程序，負責與原土地使用權人簽訂土地置換合同書，并共同向國土資源部門、房產管理部門申請權屬變更登記手續。

第四章 儲備土地的管理和出讓

第一節 儲備土地的管理

第二十一條 市土地儲備局負責對儲備土地進行日常管理。

第二十二條 市土地儲備局可對儲備土地進行前期開發利用。

（一）前期開發。儲備土地出讓前，完成儲備土地地上建筑及附屬物的拆遷、道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等前期開發工作。開發工程按照建設工程招投標管理規定管理。

（二）土地利用。儲備土地暫不出讓時，由市土地儲備局提出申請，經相關部門批準后，將儲備土地使用權單獨或連同地上建筑物出租、抵押。在儲備土地上建設臨時建筑，應當按照有關規定辦理審批手續。

（三）抵押融資。經市政府批準后，儲備土地可用于抵押融資。

第二節 儲備土地的出讓

第二十三條 納入儲備用地的土地，市土地儲備局應嚴格執行《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》的相關規定，委托市土地交易中心進行掛牌出讓。

第二十四條 出讓方案的擬定。市土地儲備局根據規劃、國土、財政等相關部門意見，委托評估機構進行出讓價格評估，擬定出讓方案。

第二十五條 市土地儲備局擬定的出讓方案經國土部門審核后，報市用地審批小組審批。第二十六條 市土地交易中心組織實施招拍掛出讓土地工作。確定受讓人后，由國土資源部門簽訂土地出讓合同。地價款（包括報名競買保證金）劃入市財政局專戶。

第二十七條 經批準同意用途改變為經營性用地的土地，土地出讓后與原土地使用權人分成的土地出讓溢價按市政府有關規定執行。

第五章 資金管理

第二十八條 儲備土地所需的資金可以通過財政撥款、儲備土地抵押貸款等方式籌集。第二十九條 土地出讓金、土地成本核定和返還、土地儲備資金管理根據《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100號）和《土地儲備資金財務管理暫行辦法》（財綜〔2007〕17號）等規定執行，有關細則另行發布。

第六章 監督管理

第三十條 對納入土地儲備范圍的國有土地，原土地使用權人拒不服從收購儲備的，由市政府按有關法律法規的規定進行處理。

第三十一條 對納入土地儲備范圍的土地，應嚴格執行本實施辦法。

第三十二條 各職能部門工作人員應當認真履行職責。玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第七章 附則

第三十三條 本辦法由市國土資源局、市財政局、市土地儲備局負責解釋。

第三十四條 本辦法自發布之日起施行，過去市有關文件規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

第三篇：關于印發《大連市黨政領導干部考察實施辦法(試行)》的通知

關于印發《大連市黨政機關推行競爭上崗實施辦法》的通知

大組發[2001]4號

關于印發《大連市黨政機關推行競爭上崗實施辦法》的通知各區市縣委，市直單位黨委（黨組）：

為進一步推進我市干部人事制度改革，根據《中共大連市委關于深化干部人事制度改革的實施意見》，制定《大連市黨政機關推行競爭上崗實施辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

中共大連市委組織

部

大 連 市 人 事 局

2001年8月21日

大連市黨政機關推行競爭上崗實施辦法

第一條 為進一步完善和規范競爭上崗工作，形成公開、公平、公正的用人環境，根據《中共大連市委關于深化干部人事制度改革的實施意見》，制定本辦法。

第二條 競爭上崗是指黨政機關在選配內設機構的領導職位人選時，按照規定的程序和方法，通過公開競爭的方式，擇優確定任職人選。

第三條 本辦法適用于市及區市縣黨政機關，人大、政協機關，檢察、審判機關和人民團體機關，依照公務員制度管理的事業單位。涉及黨和國家重要機密、法律法規規定的不宜公開競爭的；因受任職條件限制，形不成競爭的，不列為競爭上崗范圍。跨部門交流（委派）、選調的中層干部，到新單位任職不滿一年的，不參加競爭上崗。

第四條 競爭上崗原則上在機關內部實施，對一些專業性較強、本單位無合適人選的職位，可跨部門、跨系統或面向社會選拔。競爭上崗可采取缺額競爭、全部領導職務競爭等方式進行。在機構調整、人員重組的過程中，還應積極運用全員競爭上崗的方式，做好人員的選配定崗和分流工作。

第五條 實施競爭上崗，要堅持黨管干部，德才兼備,群眾公認,注重實績,結構優化和公開、平等、競爭、擇優的原則。

第六條 參加競爭上崗人員，必須符合下列條件：

1、符合規定的任職資格條件和轉任、調任條件；

2、通過競爭上崗晉升職務的人員，符合規定的職務晉升資格條件；

3、具備競爭職位所需的其他任職資格條件。

第七條 特別優秀的中青年干部，可以破格參加競爭上崗。破格條件和破格人員要從嚴掌握，并經干部主管部門審核認定。

第八條 有下列情況的人員，不得參加競爭上崗：

1、紀檢、監察和司法機關立案審查，尚未作出結論的；

2、受黨紀、政紀處分，尚未解除或在規定時效內的；

3、考核不稱職的。

第九條 實施競爭上崗，一般按下列程序和方法進行：

1、制定方案。根據本單位實際和職位要求制定競爭上崗方案，按干部管理權限，報市、區市縣組織（人事）部門審核后實施。

2、發布公告。在一定范圍內公布競爭職位或職數、任職條件以及競爭上崗的程序和方法等事項。

3、報名和資格審查。一般由個人報名，也可以采取個人自薦、群眾舉薦和組織推薦相結合的辦法報名。依據競爭上崗的條件，由組織（人事）部門對報名人員進行資格審查。

4、考試或測試。按照不同領導職務應具備的基本知識和能力要求，組織進行考試或測試。

5、競職演說和民主測評。在單位或系統內進行競職演說或答辯，在此基礎上進行民主測評，充分聽取群眾意見。

6、組織考察。根據考試、民主測評和工作實績等情況綜合比較的排序結果，確定差額考察人選，依據考察情況優化人選，提交黨委（黨組）討論決定。

7、任前公示。經黨委（黨組）討論通過的擬任人選，在本單位或本系統內進行公示。

8、決定任命。經公示沒有發現問題的，按照干部管理權限和法定程序履行任職手續；對發現確有問題影響任職的，報單位黨委（黨組）復議，取消資格。對需要報上級審批、備案的，按有關規定辦理。

第十條 對競爭上崗中新提拔的委任制領導干部，實行一年的試用期。

第十一條 對技術性、專業性較強的職位，應實行聘任制；對不宜實行聘任制的，一般應實行任期制。聘期和任期為3-5年。

第十二條 首次參加全部領導職務競爭上崗的處級領導干部，或實行競爭上崗后在同一職級連續任職五年以上的，如果自愿放棄或未競爭上領導職務的，可改任非領導職務。

第十三條 實施黨政機關競爭上崗工作應同干部輪崗交流結合起來，對需要交流的干部，不應競爭原職位。

第十四條 市委組織部和市人事局，分別負責競爭上崗工作中政策制定、宏觀協調、業務指導等重大問題的處理。

第十五條 競爭上崗的日常工作，由各單位黨委（黨組）及組織（人事）部門負責組織實施。必要時，可成立專門工作班子，具體負責競爭上崗工作。

第十六條 對競爭上崗中出現的違紀違規問題，按照有關法律、法規處理。

第十七條 本辦法由市委組織部、市人事局負責解釋。

中共大連市委組織

部

大 連 市 人 事 局 2001年8月21日

第四篇：鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規劃土地拆遷管理實施辦法(試行)的通知

鄭政〔2004〕35號

各區人民政府，市人民政府各部門，各有關單位: 現將《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》印發給你們，望遵照執行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法

（試行）

為積極推進城中村改造建設工作，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設拆遷管理條例》和《鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號）等有關法律、法規規定，結合我市城中村改造的實際情況，特定本辦法。

一、規劃管理

（一）城中村改造范圍

鄭州市區建成區內的城中村，包括中心組團、西部組團、東南部組團、北部組團。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規劃管理原則

堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、突出重點、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規劃的編制和審批 1．城中村改造總體規劃的編制及審批

市城市規劃行政主管部門應會同市國土資源、建設、市政

等部門及區人民政府，依據城市總體規劃、分區規劃編制城中村改造總體規劃，并報經市人民政府批準后，作為指導全市城中村改造工作的依據。

2．改造詳細規劃編制及審批

（1）各區人民政府應依據城市總體規劃和城中村控制性規劃設計條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后，作為城中村改造分期實施的依據。

（2）由轉制后組建的股份制公司或村集體經濟組織或參與城中村改造建設的房地產開發商委托規劃設計單位，以城中村改造控制性詳細規劃為依據編制城中村改造修建性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后實施。

（四）城中村改造規劃編制的要求

1．規劃的編制應按照《城市規劃編制單位資質管理規定》委托具有相應資質的規劃設計單位進行。

2．總體規劃的編制必須從實際出發，根據鄭州市城市發展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。其主要內容包括：城中村改造開發模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實施改造的建議。

3．控制性詳細規劃應按照《城市規劃編制辦法》、《城市規劃編制辦法實施細則》要求的內容進行編制，除依據國家規定的強制性內容外，還必須明確以下內容：

（1）城中村改造的用地范圍；（2）根據拆遷安置人口、戶數以及該城中村在城市中的區位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質和規模；

（3）根據城市總體規劃要求，合理確定的其余用地性質和規模。（4）根據城市總體規劃、分區規劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車場等基礎設施布局。

4．城中村修建性詳細規劃的編制，應以控制性詳細規劃為依據，注意與開發建設項目相結合，要達到國家規定的規劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區的規劃設計應按照《城市居住區規劃設計規范》進行編制。有關住宅日照標準、容積率、建筑密度等強制性內容應嚴格按照《中華人民共和國工程建設標準強制性條文（城鄉規劃部分）》的有關規定執行。同時，應合理規劃停車場、公共綠地以及中小學、托兒所、幼兒園、社區服務中心等公共服務設施。

（六）城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應嚴格按照經批準的城中村改造詳細規劃進行。對未編制城中村改造詳細規劃的村莊，城市規劃行政主管部門不得為其辦理規劃審批手續，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產登記手續。

（七）市城市規劃行政主管部門應當加強城中村改造建設的統一規劃管理，嚴格按法定程序辦理“一書兩證”規劃審批手續，要對規劃實施情況進行監督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區其他村鎮的規劃建設用地，應按照有關法律、法規規定辦理手續。

（九）城市綜合行政執法部門應加大對城中村和規劃控制區域內違法建設的查處力度，保證城中村改造規劃和城市整體規劃的實施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區范圍內列入改造的城中村的土地按國有土地進行管理。

城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規劃。

（二）村集體經濟組織興辦的二、三產業等工商企業生產用地，土地使用權依法按現狀用途確認給城中村轉制后組建的股份制公司或現村集體經濟組織。

該類土地使用權需要補辦土地出讓手續的，經市人民政府批準，可按協議出讓方式辦理。土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政部門收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（三）村集體經濟組織興辦的學校、基礎設施、公益事業等公益性用地，其土地使用權按劃撥方式依法確認給該公益性或事業性單位。

（四）符合城中村改造總體規劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權按劃撥方式確認給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協議出讓方式辦理，土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個人使用的村集體經濟組織的土地，符合城中村改造總體規劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續。不符合城中村改造總體規劃要求的，應予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價結合成新給予補償，土地退還原村集體經濟組織。

（六）非村集體經濟組織投資參與實施城中村改造，符合總體規劃的經營性用地，按招標、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（七）城中村改造異地建設需要的土地，由市土地儲備庫統一供應，也可采取置換方式予以保障。該類土地應當采取招標、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續，并對承包經營者的損失給予適當補償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設拆遷管理條例》及有關政策規定為依據。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補償安置協議前，其拆遷補償安置方案必須由村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補償安置方案應該在村內公示。

（三）城中村的拆遷補償安置方案應載明貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設城中村，也可以選擇房地產開發商參與投資改造建設城中村。采取自行改造建設的城中村，可在符合城中村改造建設規劃要求的前提下，結合本村實際，自主確定和實施其拆遷補償安置方案。

采取房地產開發商參與投資改造建設的城中村，房地產開發商可以根據本企業的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經濟組織或改制后組建的股份制公司協商確定和實施其拆遷補償安置方案。

（五）參與城中村改造建設的房地產開發商，在與村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司商議城中村改造建設拆遷補償安置標準時，可以參照下列原則確定其拆遷補償安置方案： 1．被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內按房地產市場評估價給予貨幣補償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

2．被拆遷人選擇產權調換補償方式時，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價補齊差價；實際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

被拆遷人如果不同意上述產權調換辦法，可以選擇按實拆房屋的市場評估價計算購置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個基準建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經分戶，可以按兩個基準建筑面積安置。分戶的有效時間應在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應為原戶主的直系親屬，同時不得小于18周歲。

4．拆遷補償安置方案中，應明確要求安置房的集中安置和樓層差價計算辦法等項內容。

5．拆除城中村集體經濟組織的商業用房、辦公用房、生產用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價機構的估價結果協商簽訂拆遷補償協議。

6．改造建設的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時安置的，其搬遷補助費和臨時安置補助費標準按照鄭州市人民政府城市建設拆遷管理辦公室和鄭州市物價局《關于鄭州市城市建設拆遷搬遷補助費和臨時安置補助費等標準的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號）執行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關規定，由拆遷人與被拆遷人協議約定。8．2000年8月9日以后未經市規劃、建設等部門批準建設的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時一律不予安置補償。

（六）城中村的改造建設必須依法辦理拆遷許可證手續。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業資質的估價機構對拆除房屋及其用地進行價格評估，其評估結果可以作為分析拆遷補償安置成本的依據。

（八）拆遷人或被拆遷人對估價機構的估價結果有異義時，可以按照建設部建住房〔2003〕234號文印發的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定程序申請復核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補償標準達不成協議的，可以向市人民政府城市建設拆遷管理辦公室申請裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協議后又發生爭議的，經雙方協商仍不能達成一致意見時，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區政府和開發區管委會根據鄭政〔2003〕32號文件規定，結合本區實際，研究制定相應政策。

第五篇：鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規劃土地拆遷管理實施辦法(試行)的通知

鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規劃土地拆遷管理實施辦法（試行）的通知

信息類別：2004 公開方式：主動公開 發布時間：2004-04-05 00:00:00 SEP閱讀工具 s92及gd格式的文件請用SEP閱讀工具打開

鄭政〔2004〕35號

各區人民政府，市人民政府各部門，各有關單位: 現將《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》印發給你們，望遵照執行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法

（試行）

為積極推進城中村改造建設工作，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設拆遷管理條例》和《鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號）等有關法律、法規規定，結合我市城中村改造的實際情況，特定本辦法。

一、規劃管理

（一）城中村改造范圍 鄭州市區建成區內的城中村，包括中心組團、西部組團、東南部組團、北部組團。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規劃管理原則

堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、突出重點、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規劃的編制和審批 1．城中村改造總體規劃的編制及審批

市城市規劃行政主管部門應會同市國土資源、建設、市政 等部門及區人民政府，依據城市總體規劃、分區規劃編制城中村改造總體規劃，并報經市人民政府批準后，作為指導全市城中村改造工作的依據。

2．改造詳細規劃編制及審批

（1）各區人民政府應依據城市總體規劃和城中村控制性規劃設計條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后，作為城中村改造分期實施的依據。

（2）由轉制后組建的股份制公司或村集體經濟組織或參與城中村改造建設的房地產開發商委托規劃設計單位，以城中村改造控制性詳細規劃為依據編制城中村改造修建性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后實施。

（四）城中村改造規劃編制的要求

1．規劃的編制應按照《城市規劃編制單位資質管理規定》委托具有相應資質的規劃設計單位進行。2．總體規劃的編制必須從實際出發，根據鄭州市城市發展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。其主要內容包括：城中村改造開發模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實施改造的建議。

3．控制性詳細規劃應按照《城市規劃編制辦法》、《城市規劃編制辦法實施細則》要求的內容進行編制，除依據國家規定的強制性內容外，還必須明確以下內容：

（1）城中村改造的用地范圍；

（2）根據拆遷安置人口、戶數以及該城中村在城市中的區位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質和規模；

（3）根據城市總體規劃要求，合理確定的其余用地性質和規模。（4）根據城市總體規劃、分區規劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車場等基礎設施布局。

4．城中村修建性詳細規劃的編制，應以控制性詳細規劃為依據，注意與開發建設項目相結合，要達到國家規定的規劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區的規劃設計應按照《城市居住區規劃設計規范》進行編制。有關住宅日照標準、容積率、建筑密度等強制性內容應嚴格按照《中華人民共和國工程建設標準強制性條文（城鄉規劃部分）》的有關規定執行。同時，應合理規劃停車場、公共綠地以及中小學、托兒所、幼兒園、社區服務中心等公共服務設施。

（六）城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應嚴格按照經批準的城中村改造詳細規劃進行。對未編制城中村改造詳細規劃的村莊，城市規劃行政主管部門不得為其辦理規劃審批手續，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產登記手續。

（七）市城市規劃行政主管部門應當加強城中村改造建設的統一規劃管理，嚴格按法定程序辦理“一書兩證”規劃審批手續，要對規劃實施情況進行監督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區其他村鎮的規劃建設用地，應按照有關法律、法規規定辦理手續。

（九）城市綜合行政執法部門應加大對城中村和規劃控制區域內違法建設的查處力度，保證城中村改造規劃和城市整體規劃的實施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區范圍內列入改造的城中村的土地按國有土地進行管理。

城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規劃。

（二）村集體經濟組織興辦的二、三產業等工商企業生產用地，土地使用權依法按現狀用途確認給城中村轉制后組建的股份制公司或現村集體經濟組織。

該類土地使用權需要補辦土地出讓手續的，經市人民政府批準，可按協議出讓方式辦理。土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政部門收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（三）村集體經濟組織興辦的學校、基礎設施、公益事業等公益性用地，其土地使用權按劃撥方式依法確認給該公益性或事業性單位。

（四）符合城中村改造總體規劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權按劃撥方式確認給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協議出讓方式辦理，土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個人使用的村集體經濟組織的土地，符合城中村改造總體規劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續。不符合城中村改造總體規劃要求的，應予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價結合成新給予補償，土地退還原村集體經濟組織。

（六）非村集體經濟組織投資參與實施城中村改造，符合總體規劃的經營性用地，按招標、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（七）城中村改造異地建設需要的土地，由市土地儲備庫統一供應，也可采取置換方式予以保障。

該類土地應當采取招標、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續，并對承包經營者的損失給予適當補償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設拆遷管理條例》及有關政策規定為依據。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補償安置協議前，其拆遷補償安置方案必須由村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補償安置方案應該在村內公示。

（三）城中村的拆遷補償安置方案應載明貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設城中村，也可以選擇房地產開發商參與投資改造建設城中村。

采取自行改造建設的城中村，可在符合城中村改造建設規劃要求的前提下，結合本村實際，自主確定和實施其拆遷補償安置方案。

采取房地產開發商參與投資改造建設的城中村，房地產開發商可以根據本企業的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經濟組織或改制后組建的股份制公司協商確定和實施其拆遷補償安置方案。

（五）參與城中村改造建設的房地產開發商，在與村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司商議城中村改造建設拆遷補償安置標準時，可以參照下列原則確定其拆遷補償安置方案：

1．被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內按房地產市場評估價給予貨幣補償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

2．被拆遷人選擇產權調換補償方式時，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價補齊差價；實際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

被拆遷人如果不同意上述產權調換辦法，可以選擇按實拆房屋的市場評估價計算購置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個基準建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經分戶，可以按兩個基準建筑面積安置。分戶的有效時間應在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應為原戶主的直系親屬，同時不得小于18周歲。

4．拆遷補償安置方案中，應明確要求安置房的集中安置和樓層差價計算辦法等項內容。

5．拆除城中村集體經濟組織的商業用房、辦公用房、生產用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價機構的估價結果協商簽訂拆遷補償協議。

6．改造建設的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時安置的，其搬遷補助費和臨時安置補助費標準按照鄭州市人民政府城市建設拆遷管理辦公室和鄭州市物價局《關于鄭州市城市建設拆遷搬遷補助費和臨時安置補助費等標準的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號）執行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關規定，由拆遷人與被拆遷人協議約定。

8．2000年8月9日以后未經市規劃、建設等部門批準建設的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時一律不予安置補償。

（六）城中村的改造建設必須依法辦理拆遷許可證手續。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業資質的估價機構對拆除房屋及其用地進行價格評估，其評估結果可以作為分析拆遷補償安置成本的依據。

（八）拆遷人或被拆遷人對估價機構的估價結果有異義時，可以按照建設部建住房〔2003〕234號文印發的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定程序申請復核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補償標準達不成協議的，可以向市人民政府城市建設拆遷管理辦公室申請裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協議后又發生爭議的，經雙方協商仍不能達成一致意見時，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區政府和開發區管委會根據鄭政〔2003〕32號文件規定，結合本區實際，研究制定相應政策。關于城中村改造安置模式的若干思考 1270

城中村是指在城市建成區內，在原農村居民點范圍內形成與周邊城市環境構成鮮明反差的，以原農村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區，也稱作都市里的村莊。建區以來，路橋街道大量土地被征，用于城市道路、公園及相關市政配套設施建設，據統計建區以來共征用土地6000多畝。大量土地征用使得一些農村村落變成了城中村，這些村功能混亂，居住用地、工業用地、商業用地等相互交叉，新舊住宅參差不齊，致使公共活動空間缺乏，建筑景觀雜亂無章，市政和公共配套設施不足，出現了消防通道、水、電及下水管道等設施難以負荷等問題和環境衛生惡劣、社會治安復雜、安全隱患較多等現象，也成為城市管理與建設的死角。城中村有大量存在，嚴重影響了路橋城市綜合競爭力的提升、城市功能的發揮和城市現代化的推進，城中村改造勢在必然。

在城中村改造中，首先碰到村民建房安置模式問題，選擇較好的安置模式對于推進路橋街道城中村改造，盡快提高村民居住質量，提升城市形象有著重要意義。筆者認為選擇“政府主導、市場運作”的安置模式是現階段城中村改造的最佳模式。

一、“城中村”改造的現有模式

當前，我區的城中村改造工作尚處于探索起步階段，就部分村莊現階段改造模式來看，主要有以下三種做法：

1、政府包干模式。這種模式主要由各管委會或鎮（街道）負責統一建設村民安置用房，按舊房拆遷量、人均面積確定安置價值和面積，以低于成本價提供給村民，并按人均1.5萬元的標準給村民解決社保問題，解除農民的后顧之憂。同時村集體享受征地面積8%村留地政策。這種模式優點是村民在獲得較多眼前利益的同時，較好地兼顧了長遠利益。缺點是建設管理難度大，管委會及鎮街道既是建設業主，又要承擔部分監督管理職能，需要大量的專業人才；在大范圍強勢推進中更容易造成農民與政府部門之間的矛盾。而且這種政府包干模式其資金平衡也只能立足于大范圍長時間的動態平衡，若大面積推廣會出現階段性的資金和人力資源短缺問題。

2、委托開發模式。這種模式主要是將推行“立改套”所節約的安置地、村留地通過掛牌方式低價出讓給房產商，房產商在支付拆遷征地費用的同時，按人均面積免費向村民提供安置房，并向村集體提供少量的小區臨街商業用房。這種模式的優點是農民眼前利益明顯，以土地換住房；安置房建設管理簡單，由房產商建好后交付給農民，有關部門不直接參與建設，只承擔監督職能。缺點是難以兼顧村民的長遠利益，如村集體保留地今后的增值收益歸開發商所有，村民不能享受。而對政府來說，由于節約的安置地、村留地掛牌出讓后，經房產商開發面向社會銷售的那部分房產不僅增加了市場房產供應量，對房產市場有一定沖擊，并直接減少了政府潛在的住宅用地拍賣供應量，使政府土地出讓金收入減少。政府雖然沒有直接投入資金，但實質上政府是通過出讓巨大利益給村民和房地產開發商來推動此項工作，因而這種模式不宜大范圍推廣，在實際操作中，政府必須合理引導和嚴格控制，以避免開發商為了一味追求經濟利益，而損害村民和城市的長久利益。

3、自建公助模式。其主要內容是“土地統征、資金統籌、專項補助、自主建設”，即村提出申請，鎮街道審核，根據村核定建房用地，按比例留足集體用地，其余土地由政府一次性統一征用；在統征土地中選擇合適地塊，分階段拍賣，籌集專項基金；按標準對統征土地及安置地上房屋拆遷費、小區配套費、村民養老保險費、小區規劃設計及各項報批費用等實行專項補助；在統一規劃、設計、報批、管理的基礎上，實行村民以幢為單位聯建聯管（或由村委會牽頭進行較大規模的建設），建設費用和質量自負，村委會統一進行小區配套設施建設（由監理單位和村民質量監督組進行雙重監督，并進行預算，公開招投標和事后審計），按幢驗收合格后按戶發放土地、房產證。這種模式的優點是有利于調動各方面工作積極性，實現分工協作，形成合力，減輕政府的建設資金壓力和拆遷阻力。缺點是受制于村集體經濟和村民實力，改造周期較長，在村民意見難于統一的情況下，會出現議而不決、久拖不決最后不了了之的可能，在實際操作中，由于村集體缺乏開發建設的經驗，往往會降低改造品質。

從上述三種改造模式可以看出，政府、村集體和開發商在不同的改造模式中所扮演的角色各有側重。但作為城市的經營者，政府必須參與到城中村的改造工作中來，通過其杠桿作用，均衡各方利益。政府在改造過程中要掌握主動權，加大政府監控力度，實行政府調控與市場運作相結合，是突出土地集約利用與建設用地調控。政府主導型這種模式并不是要政府出資改造，而是強調政府在改造過程中所起的宏觀調控作用。但在改造初期，政府也可以出資用于市政設施及一些公共設施建設，其主要目的是從公眾利益出發，保證開發時序上的合理性。

二、代建和回購模式是政府主導、市場運作的有益探索

當前，我省沿海一些城市在城中村改造中推出了代建與回購模式。在這兩種模式中，政府成功地引入了開發商（代建商）的參與和建設，在自身條件有限的前提下，確保了城中村建設在投資、質量、工期等方面均取得了較好的成績。筆者認為，在我區實施城中村改造時，代建與回購兩種模式不失為政府主導、市場運作的好辦法。

1、代建模式的特點

代建即由相應資質的開發商代理建設開發并收取適度酬金（管理費）的安置模式。目前應用較少，較適應于新成立的開發區，政府公務較多而精力有限，作為業主尚缺開發方面經驗。這種模式里開發中的一切事宜由代建商總代理，包括計劃立項、規劃許可、建筑審批等，造價經審計后據實報銷，相當于EPC承包模式（也稱項目總承包模式）。

代建模式的主要步驟有：①政府公布擬建工程情況（包括質量與工期要求、代建管理費率范圍等），以及對投標人在各方面的資質要求。②按照《中華人民共和國招標法》及相應的法律、法規，采取公開招標方式，確定入圍的投標人。③按約定的評標方式，開標時隨機確定一個基準分（如招、投標代表人摸一子取平均分），各投標人的管理費率報價以基準分為滿分來打分，最高者為中標人。④中標人即代建商與業主（一般是政府下屬的經濟實體公司）訂立代建合同，組織開展勘測、設計、施工、監理等工作。⑤代建商在竣工且前期物業成立后，將代建工程移交給政府。⑥業主按合同約定支付進度款，并按代建商的中標管理費率支付管理費。

代建模式的特點和利弊：

（1）業主的組織協調工作量小，但合同管理難度較大。由于業主只與代建商簽訂合同，合同數量少，使得業主的組織管理和協調工作量小，這也可發揮代建商多層次協調的積極性，但由于合同條款不易準確確定，容易造成較多的合同糾紛，因而合同管理難度較大。

（2）有利于控制工程質量。由于代建商與各施工單位之間通過合同建立了責、權、利關系，對于工程質量，既有施工單位的自控，又有代建商的監督管理，從而增加了工程質量監控環節。

（3）有利于縮短建設工期。

（4）對代建商而言，責任重、工作量大。不僅需要外部環境協調，還需要做好項目參與單位之間的協調，因此需要具有較高的管理水平和豐富的實踐經驗。

（5）由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，這類合同中，業主需承擔建設中實際發生的一切費用，也就承擔了項目的全部風險，而代建商由于無風險，其報酬往往也較低，因此，這種模式的最大缺點是業主對工程總造價不易控制，代建商也往往不注意降低建設成本。

2、回購建設模式的特點

采用回購模式目前較為常見，這里政府將擬建項目的土地使用權采取拍賣和招標方式，由開發商買入并按要求建設住宅、商鋪及公益設施等，建成后政府再向開發商以原先約定的回購價全部（或大部分）回購。它與代建模式的最大區別是建設資金為企業自籌，企業在拍賣或招標時必須根據回購價和自身的計劃建設成本確定自己對宗地的競買價。

回購模式的主要步驟如下（以拍賣為例）：①公告出讓土地的位置、建設的質量與工期要求、建成后的回購比例或價格等。②拍賣土地使用權，由各競買人加價競買，最后以最高出價者中標。③開發商與政府簽訂回購合同，并按政府提供的初步設計圖紙（有些工程已進行到施工圖設計），在工期內完成建設投資。④工程驗收合格后由政府按約定方式回購。回購模式的特點和利弊：

（1）一般在土地使用權出讓時為帶方案拍賣，具體建設內容以規劃部門提供的規劃條件書和規劃方案為準，其建設內容基本上不存在可變性，這要求政府前期工作準備充分，至少要做好方案規劃論證，因而政府工作量相對較大。

（2）開發商需要有較大的資金實力。

（3）由于回購價固定或基本固定，一定范圍內的工料價格上漲風險將由開發商承擔。

（4）開發商的利潤點主要在于成本節約上，因此能督促其加強項目管理，重視對工程投資、進度方面的控制。

（5）政府的經濟收益明顯，一方面，在前期拍賣土地中能收到一筆土地出讓金，可用于前期費用或進一步用于其它項目建設地塊的拆遷、開發；另一方面，如果采取拍賣方式，在眾多的參拍企業中由價高者得，而同時回購價固定，這就在很大程度上保證了經濟收益。因此，這種模式更接近市場化。

3、兩種建設模式的比較

代建與回購兩種模式中，政府都成功地引入了開發商的投資與建設，與以往由政府自己建設或直接委托開發商建設相比，提高了政府工程的公開性、公平性與公正性，也使建設項目在投資、工期、質量等方面受到了更好的控制。對開發商而言，在目前開發商品房競爭激烈、銷售存在較大市場壓力的情況下，代建與回購模式則對他們產生了較大的吸引力，一方面利潤雖然不高，但較為穩定，更無資金回籠風險，另一方面，能擴大開發業績與市場影響，培養隊伍，有利于今后企業的資質晉升。另外，由于這兩種模式采取了市場化方式運作，質量上得到保證，并配以到位的物業，也使回遷村民得到了實處，因此在總體上是種三贏的局面，可加以肯定。

三、代建與回購模式的兩個前提

根據我國國情，城中村改造運作中的資金來源目前還是政府投資。因此，無論是代建或回購中由拍賣方式產生的開發商，他們均需要在政府交付凈地的前提下并按約定的標準建設開發，所以政府必須先解決好這二個前提，才能接下去讓開發商（代建商）完成以后的“一攬子工程”。

前提一：制定建設標準和取費標準

建設標準由城中村改造工作領導小組辦公室制定，應嚴格參照國家強制性條文，并結合城市實際，對規劃技術中的住宅容積率、綠化率、日照間距、標準層與車庫層的層高、小區智能化系數及配套公益設施標準等進一步明確。

現階段我國房屋開發建設中收費項目眾多，手續繁雜，標準不一。因此，政府對改造工程建設中的土地勘測費、白蟻防治費、人防費、墻改費、審圖費、放樣費、測樁費、管道煤氣、有線電視費等取費作統一的優惠標準，在其它手續費用上也要明確該免的免，該減的減。

前提二：按時完成征地與拆遷工作

由于城中村改造工程建設多基于原村莊或農田上，房屋拆遷與農作物損失是不可避免的，如果不處理好，就會影響開、竣工日期，既容易引起開發商（代建商）與政府的矛盾，也會延遲廣大村民的回遷安置，直接增大政府開支，甚至引發社會的不安定。因此，在代建與回購工程公示前，政府應做好這些前期征地與拆遷等工作。

四、對代建和回購模式的一些建議

代建模式或回購模式，不同程度地存在著代理問題，故新的模式也需要在制度上加以不斷完善。

1、加強對建設工程的監督。政府要借助管理、審計等單位的力量，及時有效地對建設項目的進度、質量、投資等進行監控。

2、政府（業主）自身要重視誠信，及時按合同支付進度款或住宅回購款。

3、保護企業的適度利潤。正確處理好投資、質量進度三者的關系，制定合理的代建管理費率（一般為建設總投資的2—5%）和回購價格，確保工程質量和進度。

4、重視限額設計。所謂限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算額進行初步設計，按初步概算造價限額進行初步設計和施工圖設計。在整個設計過程中，要做到技術與經濟的統一；在建設與投資中，引入價值工程理念，重視壽命周期成本分析。

5、保障農民工利益。在代建模式中，政府與代建商簽訂代建合同時也要簽訂廉政責任書，并要其交納廉政保證金，代建商與施工單位、材料商之間在正式合同之外的小合同或承諾現象要防止和杜絕。代建中的工程款要專款專用，決不能挪作他用，民工工資要及時兌現，以保障民工權利。

6、對工程合同價的探討。在回購模式中，由于整個工程的合同總額已經確定，因此重點是正確預見今后出現的各種風險，如物價波動、惡劣氣候、地質地基條件困難及其它規劃、設計方面的變更等等，這些風險中哪些是合同總價包括的范圍，必須明確規定，以使開發商對回購工程總開支做到心中有數，能有效控制資金的使用。在代建模式中，為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費而對成本不加控制，應采取成本加獎罰確定的合同價，即首先確定一個目標成本，然后根據工程實際成本支出情況另外設定一筆獎金，當實際成本低于目標成本時，代建商除獲得實際成本與管理費外，還可根據成本降低額得到一筆獎金，如果等于或高于目標成本，則無獎金。此外，對超過合同價的上限時，還要處以一筆罰金。

7、對政府組織城中村改造工程建設投資公司的探討。城中村改造工程建設中，目前最緊缺的是一支既會運作（通過土地收儲和投放達到增值以求工程建設資金平衡或實現贏利）又懂工程的專業隊伍，而各鎮街道都組建一支專業隊伍不可取。建議區政府成立一支既會運作又懂工程的專業隊伍，各鎮（街道）在具體實施中主要負責監督管理職責，其它事宜可委托這支專業隊伍實施。

（作者系路橋街道辦事處主任）