第一篇：成立物業(yè)公司流程

新公司注冊(cè)流程

1.核名

到工商局去領(lǐng)取一張“企業(yè)（字號(hào)）名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)表”，填寫你準(zhǔn)備取的公司名稱，由工商局上網(wǎng)（工商局內(nèi)部網(wǎng)）檢索是否有重名，如果沒有重名，就可以使用這個(gè)名稱，就會(huì)核發(fā)一張“企業(yè)（字號(hào)）名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書”。

可以在工商局網(wǎng)上操作。

2.租房

去專門的寫字樓租一間辦公室，如果你自己有廠房或者辦公室也可以，有的地方不允許在居民樓里辦公。

租房后要簽訂租房合同，要有房租發(fā)票。并讓房東提供房產(chǎn)證的復(fù)印件。

簽訂好租房合同后，還要到稅務(wù)局去買印花稅，按年租金的千分之一的稅率購(gòu)買，例如你的每年房租是1萬元，那就要買10元錢的印花稅，貼在房租合同的首頁，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是貼了印花稅的合同復(fù)印件。

3.編寫“公司章程”

可以在工商局網(wǎng)站下載“公司章程”的樣本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股東簽名。

4.去銀行開立公司驗(yàn)資戶

所有股東帶上自己入股的那一部分錢到銀行，帶上公司章程、工商局發(fā)的核名通知、身份證、用于驗(yàn)資的錢，到銀行去開立公司帳戶，你要告訴銀行是開驗(yàn)資戶。開立好公司帳戶后，各個(gè)股東按自己出資額向公司帳戶中存入相應(yīng)的錢。

銀行會(huì)發(fā)給每個(gè)股東繳款單、并在詢征函上蓋銀行的章。

注意：公司法規(guī)定，注冊(cè)公司時(shí)，投資人（股東）必須繳納足額的資本，可以以貸幣形式（也就是人民幣）出資，也可以以實(shí)物（如汽車）、房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等出資。到銀行辦的只是貨幣出資這一部分，如果你有實(shí)物、房產(chǎn)等作為出資的，需要到會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒定其價(jià)值后再以其實(shí)際價(jià)值出資。5.辦理驗(yàn)資報(bào)告

拿著銀行出具的股東繳款單、銀行蓋章后的詢征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房產(chǎn)證復(fù)印件，到會(huì)計(jì)師事務(wù)所辦理驗(yàn)資報(bào)告。

6.注冊(cè)公司

到工商局領(lǐng)取公司設(shè)立登記的各種表格，包括設(shè)立登記申請(qǐng)表、股東（發(fā)起人）名單、董事經(jīng)理監(jiān)理情況、法人代表登記表、指定代表或委托代理人登記表。填好后，連同核名通知、公司章程、房租合同、房產(chǎn)證復(fù)印件、驗(yàn)資報(bào)告一起交給工商局。大概3-5個(gè)工作日后可領(lǐng)取執(zhí)照。

7.刻章

憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、財(cái)務(wù)章。后面步驟中，均需要用到公章或財(cái)務(wù)章。8.辦理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證

憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照到技術(shù)監(jiān)督局辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證。技術(shù)監(jiān)督局會(huì)首先發(fā)一個(gè)預(yù)先受理代碼證明文件，憑這個(gè)文件就可以辦理后面的稅務(wù)登記證、銀行基本戶開戶手續(xù)了。

9、辦理稅務(wù)登記

領(lǐng)取執(zhí)照后，30日內(nèi)到當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請(qǐng)領(lǐng)取稅務(wù)登記證。一般的公司都需要辦理2種稅務(wù)登記證，即國(guó)稅和地稅。10.去銀行開基本戶

憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照，組織機(jī)構(gòu)代碼證，稅務(wù)登記證，去銀行開立基本帳號(hào)。最好是在原來辦理驗(yàn)資時(shí)的那個(gè)銀行的同一網(wǎng)點(diǎn)去辦理。當(dāng)然，你想到哪個(gè)行都可以，具體費(fèi)用大小行有所差異。

開基本戶需要填很多表，最好把能帶齊的東西全部帶上，要不然要跑很多趟，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本原件、法人代辦人身份證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公章、財(cái)務(wù)章、人名章。

開基本戶時(shí)，還需要購(gòu)買一個(gè)密碼器（從2005年下半年起，大多銀行都有這個(gè)規(guī)定），密碼器需要280元。今后你的公司開支票、劃款時(shí)，都需要使用密碼器來生成密碼。

11、申請(qǐng)領(lǐng)購(gòu)發(fā)票

如果你的公司是銷售商品的，應(yīng)該到國(guó)稅去申請(qǐng)發(fā)票，如果是服務(wù)性質(zhì)的公司，則到地稅申領(lǐng)發(fā)票。

最后就開始營(yíng)業(yè)了。注意每個(gè)月按時(shí)向稅務(wù)申報(bào)稅，即使沒有開展業(yè)務(wù)不需要繳稅，也要進(jìn)行零申報(bào)，否則會(huì)被罰款的。

有二點(diǎn)你可能比較關(guān)心

1.公司必須建立健全的會(huì)計(jì)制度，你可能擔(dān)心自己不會(huì)，怎么辦？剛開始成立的公司，業(yè)務(wù)少，對(duì)會(huì)計(jì)的工作量也非常小，你可以請(qǐng)一個(gè)兼職會(huì)計(jì)，每個(gè)月到你的公司幫你建帳，二、三天時(shí)間就夠了，給他200-500左右的工資即可。當(dāng)然，也可以外包給財(cái)務(wù)公司。

2.公司的稅額

營(yíng)業(yè)稅：銷售商品的公司，按所開發(fā)票額的3%征收增值稅；提供服務(wù)的公司，按所開發(fā)票額的3--5%征收營(yíng)業(yè)稅。

所得稅：對(duì)企業(yè)的純利潤(rùn)征收25%的企業(yè)所得稅。對(duì)企業(yè)所得稅，做帳很關(guān)鍵，如果帳面上你的利潤(rùn)很多，那稅率就高。所以，平常的購(gòu)買設(shè)備都要開發(fā)票，你吃飯、坐車的票都留起來，可以作為你的企業(yè)運(yùn)作成本。

二種稅的區(qū)別：營(yíng)業(yè)稅是對(duì)營(yíng)業(yè)額征稅，不管你賺沒有賺錢，只有發(fā)生了交易，開了發(fā)票，就要征稅；所得稅，是對(duì)利潤(rùn)征稅，利潤(rùn)就是營(yíng)業(yè)額扣減各種成本后剩余的錢，只有賺了錢，才會(huì)征所得稅。

還有其它各種各樣很多種的稅，但沒有多少錢，主要是上面二種，特別是所得稅非常高。

經(jīng)常看到有人問物業(yè)公司如何成立的相關(guān)問題，其實(shí)物業(yè)公司的成立和其他公司的成立相比就多了個(gè)物業(yè)資質(zhì)的辦理，根據(jù)我操辦物業(yè)公司成立的經(jīng)歷，把相關(guān)事項(xiàng)給大家介紹下，希望對(duì)有需要的朋友有幫助。

物業(yè)公司注冊(cè)部分（略）：包括企業(yè)名稱預(yù)核準(zhǔn)、注冊(cè)資金注入驗(yàn)資、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照申請(qǐng)、企業(yè)代碼證申請(qǐng)、稅務(wù)登記證申請(qǐng)、公司賬戶開戶等，具體流程去相關(guān)部門咨詢，現(xiàn)在政府部門的工作態(tài)度和效率都還算不錯(cuò)，容易辦理。（提醒下物業(yè)公司注冊(cè)資金不能少于50萬人民幣）

物業(yè)資質(zhì)辦理：

1、在取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。（一般向公司注冊(cè)所在地的區(qū)、縣一級(jí)房管部門申請(qǐng)，由他們?cè)偎徒坏刂陛犑小⒃O(shè)區(qū)的市的房地產(chǎn)主管部門審批，新設(shè)立的物業(yè)公司只能申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)，而且有一年的暫定期，也就是暫定三級(jí)資質(zhì)）

2、到房管局申請(qǐng)資質(zhì)應(yīng)準(zhǔn)備的資料：

A、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)表；（房管局有，一般網(wǎng)上也提供下載）B、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

C、企業(yè)章程；（公司注冊(cè)時(shí)提供給工商局的，一般工商局有標(biāo)準(zhǔn)章程出售，根據(jù)公司實(shí)際情況作相關(guān)的修改就行了）

D、驗(yàn)資證明；（也就是驗(yàn)資報(bào)告，一般在公司注冊(cè)注入資金后找會(huì)計(jì)師事務(wù)所辦理）

E、法人任職文件及身份證；

F、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書、勞動(dòng)合同、身份證復(fù)印件；（資格證書必須是建設(shè)部的，勞動(dòng)部的不行，道理就不說了，而且三級(jí)資質(zhì)物業(yè)專業(yè)人員不得少于5人，其中還必須有一人取得企業(yè)經(jīng)理證書。勞動(dòng)合同要求不嚴(yán)，如果嚴(yán)格還需要到勞動(dòng)局去做備案的才行。）

G、具中級(jí)以上職稱的人員職稱證明、來源證明、勞動(dòng)合同、身份證復(fù)印件；（中級(jí)職稱意味著要工程師級(jí)別，三級(jí)資質(zhì)最少需要5人，而且專業(yè)需要土建、財(cái)務(wù)、水電、經(jīng)濟(jì)等，福州地區(qū)要求最少需要土建、財(cái)務(wù)，其他專業(yè)暫時(shí)沒作嚴(yán)格要求。來源證明指與原單位的離職證明，實(shí)在拿不到原單位的離職證明，在人才服務(wù)中心開具的也可以。）

H、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；（這些材料可以多準(zhǔn)備一些，在公司成立后的實(shí)際工作中都用得上）

3、有了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書就算一個(gè)物業(yè)公司基本成立下來可以開展物業(yè)管理活動(dòng)了。以上是根據(jù)福州地區(qū)的相關(guān)規(guī)定作的介紹，其他地方應(yīng)該也與此大同小異，具體的手續(xù)辦理，可以看看建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的相關(guān)規(guī)定，直接到相關(guān)職能部門咨詢，希望能給有需要的朋友一些幫助，如果有什么疑問，只要有時(shí)間我會(huì)盡自己的能力和朋友們一起溝通。

第二篇：物業(yè)公司成立流程

成立物業(yè)管理有限公司

一、確定公司的資質(zhì)條件

物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對(duì)物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關(guān)規(guī)定，獲得批準(zhǔn)才能成立。一般的資質(zhì)條件主要包括：

(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)。(2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金。（50W）

(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。(4)有固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。(5)有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。

(6)有符合國(guó)家法規(guī)政策的經(jīng)營(yíng)范圍。(7)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

二、物業(yè)管理公司的申報(bào)資料

內(nèi)資企業(yè)(含國(guó)有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料：(1)主管單位對(duì)申請(qǐng)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告。(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命書或聘任書。(5)驗(yàn)資證明。

(6)注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)證明。

(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。

(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件。(9)其他有關(guān)資料。

三、物業(yè)管理公司申請(qǐng)成立的程序

一般情況下，物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記手續(xù)后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。具體程序包括：(1)根據(jù)上述成立條件，準(zhǔn)備材料和文件。(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請(qǐng)。

(3)向所在地工商行政管理局申請(qǐng)企業(yè)名稱登記、法人注冊(cè)登記和開業(yè)登記。(4)到稅務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)登記，以及到公安機(jī)關(guān)(或授權(quán)單位)進(jìn)行公章登記和刻制。

物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司成立于 年 月，注冊(cè)資金50萬元，是一家民營(yíng)獨(dú)資企業(yè)，暫定國(guó)家三級(jí)資質(zhì)。

物業(yè)管理有限公司章程

依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》（以下簡(jiǎn)稱《公司法》）及《中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，與 物業(yè)管理有限公司（以下 簡(jiǎn)稱“公司”）于 年 月 日制訂并簽署本章程。本章程如與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸的，以國(guó)家法律、法規(guī)為準(zhǔn)。

第一章 公司名稱和住所

第一條 公司名稱：旭峰物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）第二條 公司住所：煙臺(tái)市濱海中路191號(hào)

第二章 公司經(jīng)營(yíng)范圍

第三條 公司經(jīng)營(yíng)范圍:世紀(jì)華府；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理。

第三章 公司注冊(cè)資本與實(shí)收資本

第五條 公司注冊(cè)資本：人民幣50萬元。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，該出資需未設(shè)定任何擔(dān)保、質(zhì)押或抵押，已依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，并經(jīng)評(píng)估作價(jià)。股東繳納出資后，必須經(jīng)依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資并出具證明。

第六條 公司實(shí)收資本：人民幣50萬元。公司注冊(cè)資本人民幣50萬元于公司設(shè)立登記前一次性全部到資。營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：

第四章 公司類型

第七條 公司類型：有限公司（法人獨(dú)資）。

第五章 公司法定代表人

第八條 公司法定代表人由執(zhí)行董事?lián)巍?/p>

第六章 財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、利潤(rùn)分配及勞動(dòng)用工制度

第九條 公司應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政部門的規(guī)定建立本公司的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度。公司應(yīng)當(dāng)在每一會(huì)計(jì)終了時(shí)編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，并經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。

第十條 公司分配當(dāng)年稅后利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提取利潤(rùn)的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本的百分之五十以上的，可以不再提取。公司的法定公積金不足以彌補(bǔ)以前虧損的，在依照前款規(guī)定提取法定公積金之前，應(yīng)當(dāng)先用當(dāng)年利潤(rùn)彌補(bǔ)虧損。

第十一條 公司必須保護(hù)職工的合法權(quán)益，依法與職工簽訂勞動(dòng)合同，參加社會(huì)保險(xiǎn)，加強(qiáng)勞動(dòng)保護(hù)，實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)。公司應(yīng)當(dāng)采用多種形式，加強(qiáng)公司職工的職業(yè)教育和崗位培訓(xùn)，提高職工素質(zhì)。

第七章 公司的經(jīng)營(yíng)期限

第十二條 公司的營(yíng)業(yè)期限為20年，從《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計(jì)算。

公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

1.物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù)

1）創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境 2）對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。2.物業(yè)管理的主要內(nèi)容

l）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞 2）房屋裝修監(jiān)督管理 3）房屋的維護(hù)與修繕

4）設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)

5）安全保衛(wèi)與消防 6）保潔、消毒、防疫管理 7）環(huán)境保護(hù) 8）綠化管理 9）車輛管理 10）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

3、物業(yè)管理的基本原則 1）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原則； 2）業(yè)主至上原則； 3）統(tǒng)一管理原則；

4）專業(yè)高效原則； 5）權(quán)、責(zé)分明原則； 6）經(jīng)濟(jì)合理原則； 7）公平競(jìng)爭(zhēng)原則； 8）依法行事原則。

4.物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及功能設(shè)置

公司設(shè)有經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)部四大部門。

經(jīng)理室設(shè)經(jīng)理一名，秘書一名，副經(jīng)理2名，令有會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師、工程師一名。經(jīng)理對(duì)公司運(yùn)作全面負(fù)責(zé)，是公司一切重大問題的決策者，負(fù)責(zé)布置和協(xié)調(diào)各副經(jīng)理的工作.副經(jīng)理是經(jīng)理的助手，在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下全面處理分管工作.重大問題報(bào)請(qǐng)經(jīng)理處理，及時(shí)匯報(bào)分管工作，提出重大問題的處理意見，完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作。辦公室是公司的綜合管理部門，負(fù)責(zé)人事勞資、文書處理、生活福利、公關(guān)接待、內(nèi)務(wù)管理等。財(cái)務(wù)部在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)責(zé)制定財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、會(huì)計(jì)出納、經(jīng)濟(jì)核算、作好會(huì)計(jì)報(bào)表，并對(duì)各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的使用實(shí)施核查和監(jiān)督，并根據(jù)企業(yè)需要搞清資金運(yùn)用。業(yè)務(wù)部主要負(fù)責(zé)公司的總體運(yùn)作，協(xié)調(diào)下列各職能部門的各項(xiàng)工作.下面一般可設(shè)：

1.房屋管理維修部負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)管理與房屋維修包括：租賃管理和委托管理，房產(chǎn)的接管、撤管和調(diào)配換，房產(chǎn)檔案管理，房屋的修繕計(jì)劃，日常養(yǎng)護(hù)和小修服務(wù).2.經(jīng)營(yíng)開發(fā)部 開拓經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，通過競(jìng)爭(zhēng)去接收新產(chǎn)業(yè)，制定物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃.3.保安部 負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)、交通安全和消防管理，參與社會(huì)聯(lián)防，維護(hù)管理區(qū)內(nèi)的人身和財(cái)務(wù)安全，保證正常的工作、生活和交通秩序.4.環(huán)境管理部 負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)和環(huán)境營(yíng)造，組織清潔工和綠化工實(shí)施與物業(yè)管理相配套的專業(yè)操作，包括：樓宇清洗，過道、門廳、街坊、道路的日常清潔打掃和保潔，除害滅病、殺蟲、噴灑藥水和綠化、草坪、花草的養(yǎng)護(hù).5.設(shè)備工程部 設(shè)備工程部是物業(yè)管理公司的一個(gè)重要的技術(shù)部門，負(fù)責(zé)住宅區(qū)或高層樓房的各類設(shè)備的管理、維修和養(yǎng)護(hù)，對(duì)業(yè)主入住后進(jìn)行裝修和改造.設(shè)備工程部要按照國(guó)家及省市有關(guān)的政策、法規(guī)對(duì)各項(xiàng)有關(guān)工程和設(shè)備的質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督和檢查，對(duì)管理部門提出的各項(xiàng)修繕計(jì)劃和經(jīng)費(fèi)進(jìn)行審核，并積極開拓、承接各項(xiàng)力所能及的工程項(xiàng)目.各部門設(shè)主管一名，負(fù)責(zé)部門日常事務(wù)，領(lǐng)導(dǎo)部門員工做好職責(zé)內(nèi)工作。各部門有相關(guān)從業(yè)人員若干。

公司按照市場(chǎng)化、專業(yè)化、集團(tuán)化的管理模式，以住戶至上、服務(wù)第一為宗旨，建立了獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、依法管理、自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制，確定了科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展、依法管理的質(zhì)量方針，制定了一整套嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程，通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，努力營(yíng)造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區(qū)氛圍，同時(shí)，通過多年經(jīng)營(yíng)，公司已形成了以人為本、和諧共存，“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的獨(dú)特文化理念，為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實(shí)的人文基礎(chǔ)和強(qiáng)大的精神支撐。

目前，公司正積極開拓物業(yè)管理市場(chǎng)，尋求管理范圍內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目。

旭峰物業(yè)服務(wù)有限公司組織架構(gòu)：

公司人員安排：

郭琦

—————

股東

尹祥貽 —————

執(zhí)行董事，經(jīng)理，郭鵬輝 —————

監(jiān)事，宋永強(qiáng) —————

副經(jīng)理，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)部

李梁

—————

副經(jīng)理，負(fù)責(zé)辦公室和財(cái)務(wù)部工作 徐淑賢 —————

經(jīng)理秘書 黃錦輝 —————

工程師 蘇文

—————

會(huì)計(jì)師 李馨寧 —————

經(jīng)濟(jì)師

趙麗娜 —————

財(cái)務(wù)主任，向尹祥貽報(bào)告 徐麗麗 —————

辦公室主任，向尹祥貽報(bào)告 邱智玉 —————

業(yè)務(wù)部主任，向宋永強(qiáng)報(bào)告

程同貴 —————

房屋管理維修部主管，向邱智玉報(bào)告 劉夢(mèng)

—————

經(jīng)營(yíng)開發(fā)部主管，向邱智玉報(bào)告 王慶斌 —————

保安部主管，向邱智玉報(bào)告 李慧云 —————

環(huán)境管理部主管，向邱智玉報(bào)告 朱慶

—————

設(shè)備工程部主管，向邱智玉報(bào)告 劉圓圓 —————

辦公室文員 任艷杰—————

辦公室文員 張娟

—————

開發(fā)部人員 尚玉慧—————

財(cái)務(wù)人員 張良芝—————

業(yè)務(wù)員 張寶倫—————

工程技術(shù)人員 代騰騰

————

保安部職員 杜尊明

————

工程技術(shù)人員 李福

————

環(huán)境部職員 張西棟

————

維修專業(yè)人員 陳凱

—————

環(huán)境部職員 5.物業(yè)管理公司的前期工作

設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在實(shí)際操作中，以各種形式競(jìng)爭(zhēng)管理服務(wù)市場(chǎng)；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。按照以下步驟進(jìn)行開展工作。1）人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備； 2）設(shè)備、器材準(zhǔn)備； 3）資金準(zhǔn)備；

4）擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查；

通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。①項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。②項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。③項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。

④配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況 ⑥項(xiàng)目性質(zhì)及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會(huì)公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等 6.制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作 l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子： 2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)： 3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)； 4）準(zhǔn)備設(shè)備； 5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。7.制訂物業(yè)管理方案 l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容 ①物業(yè)管理檔次 ②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) ③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算 2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu) ①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 ②管理模式

③公司人力資源管理 ④規(guī)章制度建設(shè)

⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo) ⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算 ⑧日常管理

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu) 第二步：培訓(xùn)工作人員 第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備 第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 第五步：研究分析調(diào)查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目 第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算 第八步：草擬方案文本 第九步：向?qū)＜翌檰栒髟?第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：實(shí)施、反饋 8.介入物業(yè)管理工作 1）物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管 2）物業(yè)的撤管

3)簽訂物業(yè)委托管理合同

4)物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會(huì)。9.物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)建立關(guān)系 l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系 2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門的關(guān)系 3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系 4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，定期間業(yè)主和用戶提供管理報(bào)告，報(bào)告經(jīng)營(yíng)管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時(shí)有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。5）物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系 6）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會(huì)的關(guān)系 7）物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系

設(shè)的自主權(quán)，物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺配合社區(qū)建設(shè)。

一、物業(yè)管理費(fèi)用的管理

1．物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成 l）物業(yè)管理費(fèi)用分類

一類是管理費(fèi)用，如辦公費(fèi)、保安費(fèi)、綠化管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。

另一類是公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新技用，這部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費(fèi)用。

2）有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成 ①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費(fèi)； ②公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； ③綠化管理費(fèi)； ④清潔衛(wèi)生費(fèi) ⑤保安費(fèi)； ⑥辦公費(fèi)；

⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； ⑧法定稅費(fèi)。

3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源 ①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； ②小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金；

③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的收入； ④靠政府多方面的支持； ⑤開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。4）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：

①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

二、物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè)

1．物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容

l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度 ①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例 ②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍 ③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制 2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度 ①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定 ②樓宇入住規(guī)定 ③物業(yè)管理公約 ④住戶須知手冊(cè)

⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度 ⑥房屋管理服務(wù)制度 ⑦住宅區(qū)管理制度 ⑧業(yè)主公約 ⑨業(yè)主委員會(huì)章程

三、管理制度示例

1.消防制度和規(guī)定 1）消防中心值班制度； 2）防火檔案制度； 3）防火崗位責(zé)任制度； 4）其他消防規(guī)定。5）消防設(shè)備管理制度 2.車輛管理制度 1）門衛(wèi)管理制度

2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責(zé) 3）停車場(chǎng)（庫）門衛(wèi)的職責(zé) 3.車輛保管規(guī)定 1）汽車管理規(guī)定

2）自行車、摩托車管理規(guī)定 4.住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定 5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理

1）綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé) 2)綠化養(yǎng)護(hù)與管理的考核指標(biāo)

四、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容 l）綜合服務(wù)的內(nèi)容 ①為物業(yè)自身服務(wù) ②清掃保潔服務(wù) ③綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) ④治安保衛(wèi)服務(wù) ⑤家庭居民生活服務(wù) 2）經(jīng)營(yíng)性綜合服務(wù)的內(nèi)容

①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。

④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動(dòng)等。⑥購(gòu)物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。⑦金融方面：開辦信用社。

⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評(píng)估、公證，家政服務(wù)中介； ⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。3）開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的要求

①效用。這是用戶對(duì)服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價(jià)值的需求，它是由服務(wù)者的知識(shí)、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實(shí)際效果。

②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時(shí)對(duì)省力、省時(shí)、省麻煩服務(wù)的要求。③態(tài)度。這是用戶對(duì)服務(wù)者行為方式上的需求。④滿意。這是用戶對(duì)于效用、方便和態(tài)度的心理感受。

第三篇：街道成立物業(yè)公司

街道成立物業(yè)公司，不以贏利為目的，虧損部分由政府補(bǔ)貼

白鶴街道丹頂鶴小區(qū)是寧波市有名的老小區(qū)，現(xiàn)在，當(dāng)您走進(jìn)小區(qū)時(shí)，您會(huì)發(fā)現(xiàn)小區(qū)道路清潔，綠化整齊，車輛停放有序，而在以前沒有物業(yè)管理的丹頂鶴小區(qū)可不是這番景象。居民李阿姨告訴記者，小區(qū)現(xiàn)在的變化都源于今年初實(shí)行的“準(zhǔn)物業(yè)”管理。

“準(zhǔn)物業(yè)”造福老小區(qū)

“準(zhǔn)物業(yè)”是指由街道成立物業(yè)公司，根據(jù)轄區(qū)老小區(qū)低收入家庭多的實(shí)際情況確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補(bǔ)貼，其實(shí)質(zhì)是社區(qū)管理的福利化。

寧波市老三區(qū)現(xiàn)有老小區(qū)１１０個(gè)，居民約１０萬人，由于先天條件差，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取困難，物業(yè)公司普遍不愿接手，已經(jīng)進(jìn)駐的物業(yè)公司也大多處于虧損狀態(tài)，其中一些支撐不下去的只好選擇退出。

江東區(qū)共有老小區(qū)５６個(gè)，大多是上世紀(jì)八九十年代建成，規(guī)劃落后，違章搭建多，平均綠化率只有９％，普遍存在臟、亂、差現(xiàn)象，同時(shí)老小區(qū)居民普遍經(jīng)濟(jì)條件差，承受不了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)。為破解難題，江東區(qū)率先推行“準(zhǔn)物業(yè)”管理模式。

２００６年江東區(qū)在全市率先推出了“準(zhǔn)物業(yè)”管理模式，到目前仍然是全市唯一一個(gè)推行準(zhǔn)物業(yè)模式的區(qū)。江東區(qū)在此前部分老小區(qū)已經(jīng)推行準(zhǔn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，２０１０年，又有包括寧徐小區(qū)、東海小區(qū)、丹頂鶴小區(qū)在內(nèi)的１０個(gè)老小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理。目前全區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理的老小區(qū)總計(jì)達(dá)到了２１個(gè)，惠及居民近３萬戶。

“準(zhǔn)物業(yè)”為社區(qū)減壓

前天上午，記者來到明樓街道的東海社區(qū)，東海社區(qū)１９９６年正式建成交付使用，總戶數(shù)４００多戶，除了７２戶的產(chǎn)權(quán)是屬于地方之外，其余房子的產(chǎn)權(quán)分屬于５家部隊(duì)，是名副其實(shí)的老小區(qū)。

小區(qū)小小的，但還挺精致，這是記者走進(jìn)東海社區(qū)之后的第一印象。小區(qū)路面干凈，雖然沒有多少停車位，但是停在車位上的車子都整齊有序，沒有亂停放的現(xiàn)象，門口保安也會(huì)隨時(shí)做好出入人員的登記詢問工作。

東海社區(qū)居委會(huì)牛書記告訴記者，小區(qū)是今年５月份才開始推行準(zhǔn)物業(yè)管理的，之前并沒有專門的物業(yè)公司進(jìn)駐，小區(qū)太小，而且居民結(jié)構(gòu)比較特殊，想讓社會(huì)上商業(yè)性的物業(yè)公司進(jìn)駐也不太現(xiàn)實(shí)。之前小區(qū)物業(yè)方面的工作都是社區(qū)在負(fù)責(zé)，而物業(yè)方面開支的費(fèi)用主要來源于社區(qū)工作經(jīng)費(fèi)和居民繳納的衛(wèi)生費(fèi)。

據(jù)記者了解，東海社區(qū)的物業(yè)全部打包給了江東美益物業(yè)管理有限公司，東海社區(qū)的鄰居景家園小區(qū)的物業(yè)就是由這家物業(yè)公司管理的，東海社區(qū)的物業(yè)屬于就近外包。

江東美益物業(yè)管理有限公司景家園管理處的董主任告訴記者，他們并沒有在東海社區(qū)設(shè)立專門的物業(yè)機(jī)構(gòu)，但是保安、保潔員和綠化工都是從景家園派遣的，由于兩個(gè)小區(qū)離得很近，在物業(yè)方面兩個(gè)小區(qū)可以實(shí)現(xiàn)資源共享，同時(shí)也為社區(qū)和物業(yè)節(jié)約了成本。

“準(zhǔn)物業(yè)”有三種模式

江東區(qū)房管處物業(yè)管理科的工作人員告訴記者，目前江東區(qū)的準(zhǔn)物業(yè)主要有三種模式：一種是像東海社區(qū)這樣的多家企業(yè)管理模式，目前主要在百丈、明樓等街道推行，選聘鄰近小區(qū)的物業(yè)企業(yè)對(duì)準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)實(shí)施管理，充分整合周邊物業(yè)管理資源和人力資源；第二種是獨(dú)家企業(yè)管理模式，包括丹頂鶴小區(qū)在內(nèi)的白鶴街道下屬的８?jìng)€(gè)老小區(qū)的物業(yè)今年全部外包給了新升物業(yè)管理有限公司，充分利用社會(huì)化物業(yè)管理企業(yè)的工作優(yōu)勢(shì)，選取實(shí)力最強(qiáng)、服務(wù)最優(yōu)的一家企業(yè)統(tǒng)一管理街道轄區(qū)內(nèi)的準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)；第三種是街道企業(yè)管理模式，例如東勝街道發(fā)揮自辦物業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

記者從江東區(qū)房管處那里了解到，像目前東海社區(qū)和丹頂鶴社區(qū)這樣推行準(zhǔn)物業(yè)管理的老小區(qū)，除了無法享受房屋修理的服務(wù)外，準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)可以享受到物業(yè)公司其它所有的物業(yè)服務(wù)，完善的服務(wù)，低廉的收費(fèi)，使得準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率基本上都達(dá)到了９０％以上。

考核完備 居民滿意

準(zhǔn)物業(yè)管理是以社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司“三位一體”制度為基礎(chǔ)、政府扶持為保障、具有物業(yè)管理若干特征的不完全的物業(yè)管理。

準(zhǔn)物業(yè)管理采用“績(jī)效考核，以獎(jiǎng)代補(bǔ)”原則進(jìn)行資金獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼，打破了以往管好管壞一個(gè)樣的局面，具體采用街道每月一次的日常檢查和區(qū)建設(shè)局每年一次的綜合考查，按照百分制確定企業(yè)管理業(yè)績(jī)，并根據(jù)考核管理業(yè)績(jī)分相應(yīng)劃撥相應(yīng)比例的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。

為此江東區(qū)房管處制定了詳細(xì)的《江東區(qū)老小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)施暫行辦法》、《江東區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》和《江東區(qū)老小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理日常考核評(píng)分表》。

江東區(qū)房管處負(fù)責(zé)同志告訴記者，雖然目前江東區(qū)已經(jīng)有２１個(gè)老小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理，但是接下來江東區(qū)房管處還是會(huì)進(jìn)一步完善工作，爭(zhēng)取把這２１個(gè)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)的老小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)全部都提升到一級(jí)管理水平，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)準(zhǔn)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理，確保服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)將對(duì)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)的優(yōu)秀小區(qū)進(jìn)行特色培養(yǎng)。

（東南商報(bào)）

第四篇：物業(yè)公司成立方案

中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司

籌備方案

一、前言

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)觀念已經(jīng)從產(chǎn)品導(dǎo)向轉(zhuǎn)向客戶導(dǎo)向，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，正被越來越多的開發(fā)商所重視，萬科、中海、金地、龍湖等房地產(chǎn)公司均擁有物業(yè)服務(wù)的良好口碑，從而支撐其業(yè)務(wù)快速發(fā)展并獲取超額利潤(rùn)。

目前，我公司所開發(fā)項(xiàng)目均采用委托外包的形式進(jìn)行物業(yè)管理，在這種管理模式下，各項(xiàng)目的服務(wù)理念、專業(yè)技能、服務(wù)質(zhì)量等各方面良莠不齊，很難形成統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理流程；各外包物業(yè)公司為了盈利，對(duì)項(xiàng)目的投入有限，因此，外包模式只能保證物業(yè)能夠得到基本管理，為業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)，卻很難為項(xiàng)目提供個(gè)性化服務(wù)和高附加值。

我公司2010年客戶滿意度調(diào)查結(jié)果顯示，物業(yè)管理是項(xiàng)目運(yùn)作中所暴露出的主要問題之一。在已入住的兩個(gè)項(xiàng)目中，分別僅有XXX%和XXX%的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理表示滿意，大部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司在工作人員素質(zhì)、維修服務(wù)、客戶服務(wù)、設(shè)備維護(hù)、衛(wèi)生環(huán)境和安全管理等方面存在不足，存在的問題引發(fā)了業(yè)主的不滿。

二、籌備思路

我公司3月“物業(yè)工作務(wù)虛會(huì)”認(rèn)為，加強(qiáng)物業(yè)管理工作是公司的一項(xiàng)長(zhǎng)期戰(zhàn)略，初步確定成立自有物業(yè)公司，首選通過收購(gòu)?fù)獠课?/p>

業(yè)公司實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，收購(gòu)事宜爭(zhēng)取2011年上半年進(jìn)入決策程序，物業(yè)負(fù)責(zé)人招聘盡快啟動(dòng)，在此基礎(chǔ)上提出如下思路：

1、組建模式

考慮到縮短公司組建周期，建議與協(xié)商，收購(gòu)其全資子公司。XXXXXX有限公司創(chuàng)立于XXXX年XX月，注冊(cè)資本金XXX萬元，XXXX年公司取得了物業(yè)服務(wù)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)并通過了ISO9001：XXXX質(zhì)量管理體系認(rèn)證，XXXX年被選舉為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)常務(wù)理事單位，公司注冊(cè)地為XXXXX市。

2、企業(yè)信息變更

為便于我公司對(duì)自有物業(yè)公司的管理和企業(yè)品牌的推廣，需變更收購(gòu)目標(biāo)公司的名稱、企業(yè)法人、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書和公司章程，并將其注冊(cè)辦公地和稅務(wù)登記地由成都市變更到北京市。

3、運(yùn)作模式

由我公司收購(gòu)XXXXXXXXXXXX公司，成立新的物業(yè)管理公司，我公司為控股公司。對(duì)物業(yè)公司的業(yè)務(wù)管理，可由地產(chǎn)公司職能部門XXXXXXX部對(duì)接。物業(yè)公司內(nèi)部設(shè)置總經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、客戶服務(wù)部、工程部、保安部、產(chǎn)業(yè)部、市場(chǎng)部。

根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，由于XXXXXXXXX公司企業(yè)資質(zhì)為國(guó)家一級(jí)，建議成立物業(yè)公司后，新的物業(yè)公司可延用一級(jí)資質(zhì)，在各項(xiàng)目所在城市設(shè)立物業(yè)子公司，對(duì)我公司開發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全程物業(yè)管理。

三、變更中介服務(wù)

聘請(qǐng)一家專業(yè)代理公司辦理收購(gòu)XXXX物業(yè)相關(guān)手續(xù)的變更。變更收購(gòu)目標(biāo)公司的名稱、企業(yè)法人、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書和公司章程，并將其注冊(cè)辦公地和稅務(wù)登記地由XXX市變更到北京市。費(fèi)用約XXX元。

四、顧問服務(wù)

引入一家具有國(guó)際視野和高端管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)顧問公司。類似戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名機(jī)構(gòu)，通過2年左右的顧問咨詢，幫助我公司自有物業(yè)公司掌握規(guī)范的管理和服務(wù)技能，快速培養(yǎng)隊(duì)伍，從而實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)成為具有相當(dāng)水平的物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)，顧問費(fèi)用預(yù)計(jì)每月5-10萬元左右。

五、管理人員配備

招聘物業(yè)管理資深人士一名，作為物業(yè)公司或部門主要負(fù)責(zé)人的儲(chǔ)備人選，可考慮以XXXXXX部副總經(jīng)理身份入職。要求其在知名物業(yè)管理公司具有同類同級(jí)別任職經(jīng)驗(yàn)，入職后專職跟進(jìn)物業(yè)公司相關(guān)籌備、運(yùn)作事宜，為盡快招聘到資深物業(yè)高管，建議使用獵頭進(jìn)行定向招聘，其薪酬待遇可在我司目前的體系內(nèi)有所突破。

六、宣傳發(fā)動(dòng)

1、在公司內(nèi)部開展集中培訓(xùn)，召集各子分公司經(jīng)營(yíng)班子參加，剖析我公司目前在物業(yè)服務(wù)上存在的不足，學(xué)習(xí)同行先進(jìn)企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，倡導(dǎo)“客戶至上”的服務(wù)理念。

2、設(shè)計(jì)物業(yè)公司的VI系統(tǒng)。在與XXXXXXVI系統(tǒng)基本原則保持一致的前提下，設(shè)計(jì)物業(yè)公司的VI系統(tǒng)，以便形成“地產(chǎn)公司-物業(yè)

公司”始終互相協(xié)作的運(yùn)作模式，加深社會(huì)公眾和業(yè)主的印象。

七、籌備時(shí)間

2011年6月至12月，其中：

2011年6月下旬確定物業(yè)公司成立方案；

2011年7月上旬，物業(yè)籌備負(fù)責(zé)人招聘到崗；

6中旬至7月下旬，考察五興物業(yè)，考察、招標(biāo)物業(yè)顧問公司； 8月，舉行各子分公司經(jīng)營(yíng)班子服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)；

7至10月，簽訂物業(yè)公司收購(gòu)協(xié)議，更名，變更相關(guān)企業(yè)資質(zhì)，建章建制；

11月簽訂物業(yè)委托合同

12月，新組建的物業(yè)公司進(jìn)駐我公司新開發(fā)項(xiàng)目。

八、近期工作重點(diǎn)

1、和XXXXXX物業(yè)公司談收購(gòu)方案;

2、在北京尋找500-1000㎡左右的辦公空間；

3、尋找變更物業(yè)公司注冊(cè)地的代辦服務(wù)機(jī)構(gòu)。

XXXXX部

XXXX年X月XXX日

第五篇：物業(yè)公司的成立

根據(jù)《公司法》首先到工商注冊(cè)登記，然后根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》到房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。工商登記需要：

1、企業(yè)名稱的預(yù)先審核；

2、公司地址；

3、注冊(cè)資本；

4、股東人數(shù)和法定代表人；

5、公司人員；

6、公司章程。三級(jí)資質(zhì)審批條件：

1、注冊(cè)資本人民幣50萬元以上；

2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)物等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

3、物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按國(guó)家規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

三級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資本50萬人民幣，中級(jí)職稱5個(gè)（一個(gè)會(huì)計(jì)、一個(gè)經(jīng)濟(jì)師、三個(gè)工程師），建設(shè)部物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書10個(gè)。