第一篇：“城中村”規劃建設調研實踐報告

“城中村”規劃建設調研實踐報告

許昌學院學生會

赴長村張社會實踐服務隊

孟露露

“城中村”規劃建設調研實踐報告

摘要：所謂“城中村”，是指在城市高速發展的進程中，由于農村土地全部被征用，農村集體成員由農民身份轉變為居民身份后，仍居住在由原村改造而演變成的居民區，或是指在農村村落城市化進程中，由于農村土地大部分被征用，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外的農民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。通常所說的“城中村”，僅指在經濟快速發展、城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣農村被劃入城區，在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。調研課題：“城中村”規劃建設現狀調研及分析

調研地點：許昌縣長村張鄉 老戶陳等周邊村莊 調研時間：2011年7月3日至2011年7月19日

調研團隊：許昌學院學生會暑期社會實踐赴長村張義務支教隊 調研方式：實地走訪調查 訪談村干部 走訪村民

調研目的：通過調研分析能夠對“城中村”建設起一些參考和借鑒意義 關鍵詞：城中村 經濟建設 生態環境 產業結構

2011年7月3日，許昌學院學生會暑期社會實踐赴長村張義務支教隊一行17人來到許昌縣長村張鄉開張暑期社會實踐活動。

長村張鄉位于許昌市區西南部，北臨市高新技術工業園區，東與將官池鎮接壤，南與蔣李集鎮、榆林鄉搭界，西與椹澗鄉相連。緊靠南環西路、西外環，臨近高速公路，交通便利；擁有土地面積3400多畝，耕地面積2860畝；社區分為7個居民組，兩個自然村：長村張和田莊，共有695戶常住人口，其中低保戶 24戶，外來人口300多人，農民人均月純收入2790元，其中現金收入1920元。

在此次長村張暑期社會實踐中，許昌學院學生會暑期社會實踐隊針對“城中村”經濟發展現狀，結合長村張的實際情況和地理位置，開展“城中村”經濟發展的調研，通過與領導班子座談、走訪村民、查找資料等方式，圍繞“城中村”經濟發展現狀形成此篇實踐報告。

長村張發展現狀以及政府相關政策

長村張自2003年以來先后被縣委授予“完成責任目標先進單位”、“發展非公有制經濟企業先進鄉”和“國家一級經濟開發區”等榮譽稱號。

1、農業發展狀況

該地地處郊區，交通便利、市場廣闊、環境優美，具有良好的區位優勢。除傳統農作物種植，在外環路、高速引線一帶有1000多畝田地用于花卉苗木培育，另有多座溫室大棚出產西瓜、草莓等水果，反季節蔬菜以及菌類，除此之外，還有專門的葡萄園種植區。

2、商業發展狀況

長村張社區商業相對較繁榮。農歷每個月逢

五、逢十，是長村張傳統集市開放時間，眾多小商販沿街經營。集市雖說沿襲了傳統的農村集市模式，但是也有一些改進，比如分區布局，主街道通常是蔬菜、水果、肉類等農副產品區，主街道以北的幾條小街則是服裝區，除此之外也有固定的日雜用品區。盡管這種簡單 的集市模式沒有根本改變，然而通過調整也可以在一定程度上滿足農村越來越豐富的物質需求。

3、工業發展狀況

長村張鄉始終堅持走工業興鄉的發展道路，以非公有制經濟發展年活動為契機、深化改革、創新機制、擴大規模、加速實現二、三產業經濟的新突破。立足非公有制經濟園區建設和重點優勢行業，重點抓了許泌路檔發園區和新橋工業園區的規劃和水、電、路、通訊設施建設，充分發揮了機械加工、建筑建材、木材加工、檔發等行業優勢，通過走組建企業集團和行業協會之路，從而實現了企業與企業之間的優勢互補、互通有無。

4、外出務工狀況

農業機械化及耕地大量征用將很多農民從田間勞作中解放出來，越來越多的青壯年選擇外出打工，不少在開發區的鄉鎮企業工作，外地一般以鄭州、南方城市居多，所涉及行業包括制造業、加工業、服務業等多種行業。

5、文化教育狀況

長村張社區現有小學（長村張中心小學），設有兩個校區，1—3年級在一個校舍，4—6年級在一個校舍；初中學校一所（許昌縣長村張中心學校），教學設施較齊備，師資力量較好、教育資源較豐富。

6、醫療衛生狀況

社區內有長村張鄉衛生院，懂得醫術的居民還開辦了私人診所，整體醫療衛生條件逐步提高，基本可以實現常見病癥不出村，大大方便了居民們生活。長村張社區作為農村社區，可以享受新型農村合作醫療這一政策優惠，至2011年全社區96%以上的居民參加新農合，所有低保戶免費參加新農合，顯示了新農合在農村基層得到很好的落實。

7、組織建設狀況

社區兩委班子健全：村委有委員5人，每個居民組均有1名小組長協助兩委處理社區事務；黨支部有支部委員3人，中共正式黨員78名（女黨員11人），在社區穩定中發揮著不容忽視的作用，但黨員文化水平有限。

8、政府優惠政策

制定優惠政策，積極探索融資新模式，大力發展非公有制經濟。堅持“不論歸誰所有、能納稅就行，不論公有私有，有作為就行”的發展原則，增強服務意識、提高服務質量、成功探索出了群眾出資、政府籌建、企業運作和政府租地建房，企業租房辦廠的新融資渠道，2003年許昌市最大的“魏南農資批發市場”所有門面全部被租賃，生意興隆。2003年底完成了許泌路檔發園區的租地及配套設施建設，招商引資工作實現了“以優美的環境吸引人，以優惠的政策留住人，以優質的服務打動人”的良好局面。至2011年新辦企業31家，其中規模以上企業3家，招商引資6320萬元，全部為市外資金。

長村張發展遇到的問題

（一）農業產業化、特色化程度有待進一步加強

長村張社區征地（196畝）工作基本完成，耕地面積減少，在這種情況下，發展農業經濟的重點應向產業化、特色化上轉變，如可以發展 “訂單農業”；開展農產品精深加工，加大扶持力度，使農民從產業化經營中將得到更多的實惠。在逐步推進農業產業化的過程中，也要重視特色化，在現有花卉種植、溫室大棚及養殖業規模之上，以市場為導向，發掘自身優勢，凸顯自身特點，形成自己的

特色產業。

（二）商品經濟規?；写l展

長村張社區的集市給本社區居民發展商品經濟提供了有利條件，然而傳統的集市商貿形式不可避免地限制了商品經濟規模的發展，基本上是以流動的零售為主。農民收入增加、購買力提高的同時，對商品的質量也有更高的要求，集市展賣的商品在質量上并不能有理想保障，也不能滿足更高層次的消費需求，這種經濟模式仍有較大的整改空間。

（三）公共資源整合利用率有待提高

在提高公共資源整合利用率的過程中可以從以下兩個方面著手：一是優化空間布局，合理確定服務半徑。通過統一規劃，合理確定社區中心村、農村社區服務中心和服務半徑。依托中心的輻射帶動，將周邊作為一個整體，統一納入社區進行建設和管理。二是整合公共資源，全面開展為民服務。建立社區服務中心，為社區群眾開展“一攬子”服務。根據各社區實際情況和群眾需求，在保證基本服務供給的基礎上，適當增設服務內容，也可按照互利雙贏的原則，提供場所，組織引導供銷、農技、通訊等部門開展服務，這樣既為農民提供更廣泛的服務，又可通過市場化運作，獲得一部分收入用于社區服務中心的運轉。

以教育資源為例，現長村張中心小學的前身——長村張小學與塘坊李小學兩者相距較近，合作辦學可將分散的資源整合在一起，實現優化利用，這樣的布局符合實際，并不違背方便學生上學、保證學生安全的設立初衷。

（四）引進鄉鎮企業有待從全局著眼

資本下鄉給農民帶來了巨大改變，這種改變包括謀生發式、居住環境、利益格局乃至思想觀念。鄉鎮企業下鄉雖然增加了該地的財政收入，給當地村民提供了就業崗位，促進了農民增收，改變了農村面貌；但卻給當地村民帶來了水污染、噪音污染等環境污染，嚴重影響當地的生活用水和正常生活。長時間大面積租賃農民的承包地隨著市場經濟的發展，農民意識的不斷提高與轉變易引發事后矛盾。由于農村生態環境條件的脆弱性，尤其是農村水環境容量極為有限，鄉鎮企業的發展，直接導致了農村環境的嚴重污染。我們采用廢水與地面水徑流量的“污徑比”，及大氣污染物排放總量與區域面積之比的“排放強度”兩組表征量，來近似地反映鄉鎮企業污染負荷與農村環境容量關系，進而反映農村水、水氣環境可能的污染水平與狀況。

預測表明，由于鄉鎮工業仍有可能保持在20%以上的高速度發展，按目前的技術進步、控制污染水平和農村環境管理狀況，則未來它對農村環境的污染影響，將是巨大的。

（五）生態環境惡化有待得以有效整治

隨著當地經濟社會發展，村民生活水平提高，垃圾構成上呈現了毒害化、數量上呈現了批量化趨勢，越來越接近城市生活垃圾的形態，然而處理方式卻沒有跟進。垃圾成分復雜，除傳統的廚房垃圾外，金屬、塑料、紙板等包裝廢棄物明顯增加，建房、裝修、舊村改造等產生的建筑垃圾，以及廢舊電器、光盤等電子垃圾也為數不少。垃圾不知道怎樣有效處理，隨意倒進池塘、溝里、洼地，越堆越多，使原本清澈的池塘泛起可怕的綠色，臭氣熏天，蒼蠅亂飛。城中村改造的對策與建議

所謂“城中村”建設，就是按照統籌城鄉發展的要求，堅持以城帶鄉、以鄉促城，推進農業農村現代化，引導農民向城鎮集聚，加速資本和產業轉移，促進農民職業和空間轉移，形成新型的城鄉產業結構和城鎮體系。

“城中村”改造才剛剛起步，困難與機遇同時呈現。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導、激發村民改造積極性，廣泛發動村民深入參與，來促進“村民自愿”氛圍的形成；三是堅持規劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經濟社會保障，來真正實現 “村民得益”的改造目標；四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發模式，來營造多方共贏的良好局面。

（一）促進產業結構優化升級

所謂第三產業服務型新農村，也即城郊型新農村，就是按照“依托城市、服務城市、致富農民”的發展思路，充分利用城郊鄉鎮的區位優勢、資源優勢和產業優勢，積極圍繞休閑、生態、觀光、旅游農業，以及名優農產品進行項目包裝，積極開展各類相關招商活動，發展第三產業，增加農民收入。對于靠近于城市的長村張社區，可以充分利用地處城郊結合部、交通四通八達等區位優勢，建設特色農業生產基地，生產為城市配套的蔬菜、花卉、畜禽等副食品類農副產品。

該地地處郊區，交通便利、環境優美，具有良好的區位條件。隨著新農村建設的不斷推進，又被劃為經濟開發區，該村經濟水平較高，政府可以給予資金支持，形成新型的“農家樂”產業，以低廉的價格，淳樸的民情吸引市民前來玩樂，建立一個完善的新型產業結構機制。并在此基礎上建立一個舒適便利的硬件環境，在村內建立良好的公共活動場所、公共娛樂設施、硬化道路等；既有助于推動產業分工，促進生產發展及農村勞動力的轉移；又有助于加快群眾增收，走向生活富裕；更利于改善村容村貌，促進鄉風文明。

（二）順應市場經濟規律

1、建立農村社區自治的各種專業協會、服務公司等，搭起市場－政府－農民之間的橋梁。

2、圍繞發展需求，調整經營方式。以農業工業為例，調整優化種養結構，加大農業科技含量和良法的推廣應用，產品體現安全、生態、綠色的品質。

3、強化品牌意識，增強市場競爭力和增強市場占有率。長村張社區有自己的特色農副產品，比如主街道附近的六組有制作鹵肉的傳統，然而絕大部分都是小攤式經營，以其生產加工歷史及知名度推斷，具有做成品牌的潛力。

4、加強現代流通體系建設。鼓勵商貿企業、郵政系統和其他各類投資主體通過新建、聯合、加盟等方式，在農村發展現代流通業，增強產業化經營中產供銷各個環節的有效鏈接，加快發展農產品連鎖、配送經營，建立以集中采購、統一配送為核心的新型營銷體系，改善農村市場環境。

（三）繼續引導和促進土地合理流轉

從社區花木栽培及溫室大棚的成功可以看出，積極探索采取合理的土地流轉機制能夠解決農業規?；?、集約化發展問題。一是農民以合理的方式把土地出讓給使用者，使用者通過承租等方式獲取土地實現規模生產，可以大規模發展種植、養殖業。因為規模生產需要大量的勞力承擔者，出讓土地的農民被 “反聘”為工人，除了每年可獲得土地租金外，還能獲得工資，所得的收入遠大于自已耕種的土地收入，這充分體現了產業化經營的價值導向。二是工業化和城鎮化的發展，使大量的農村富余勞動力向城鎮和二、三產業集中，推動農村土地使用權的合理流轉。

（四）認真抓好勞務經濟

該社區勞務輸出量大，認真抓好勞務經濟很有必要，具體來講可從以下幾個

方面著手：一是積極搭建農村勞動力供求信息平臺，促進富余勞動力順利轉移，促進以工補農、以工富農、提高非農收入水平；二是加強對勞務輸出的組織引導，努力實現由個人行為向社會行為轉變，由盲目松散的無序流動向計劃緊密的有序流動轉變，由季節性輸出向常年性輸出轉變，由低層次向高層次就業轉變；三是加強對務工人員的培訓，著力提高農村勞動力的文化素質、職業技能和創業能力，增強農村勞動力轉移的能力；四是鼓勵有技術有能力的打工者回家創業,帶動區域經濟發展。

（五）日益嚴重的水污染有待盡快整治

1、要加強和完善控制鄉鎮企業環境污染的法制建設。根據鄉鎮工業的發展規律和污染危害等的差別和特點，盡快研究、制定鄉鎮企業排污收費條例。為防止引進項目的污染轉嫁，以及針對城市污染向農村擴散的情況，盡快研究、制定控制污染向農村轉移的有關規定。

2、采取“臺階式”的經濟技術政策和對策。對不同生產水平的鄉鎮企業，執行不同行業的技術規定和不同等級的技術標準。通過有效的經濟措施，促使鄉鎮企業積累資金，用科技進步推動鄉鎮企業逐步向現代化企業過渡、發展。

3、加強宏觀控制，做好環境保護控制規劃。由政府綜合部門牽頭，有關職能部門參加，劃出生態敏感區，并通過一定程序，報當地人大審議，頒布執行。必須確保生態敏感區范圍內的自然保護區、居民區、水源保護區、等不受鄉鎮企業的污染危害。

4、結合產業政策和產業結構調整，做好縣級與鄉(鎮)級的環境保護規劃，并重點制定鄉鎮企業環境污染治理規劃。首先解決好污染大戶的問題。利用當前全國調整經濟結構的時機，對現有的鄉鎮企業產業結構及產品結構，進行有利于環境保護的調整工作。建議各級政府，在今年內，對各地區所轄范圍內的鄉鎮企業，進行一次調整。對其中嚴重污染和破壞環境的鄉鎮企業，采取果斷措施。

5、根據各地具體情況，建立、健全鄉(鎮)政府、鄉鎮企業的環境目標責任制。分期分批地在全國范圍內，解決鄉鎮一級環境保護機構和環保員的編制，并制定有關職責規定。為加強鄉鎮一級的環境監督管理和執法，提供組織上的保證。

6、特別要重點保護水源，尤其是地下水水源。對危害、威脅城鄉水源地的鄉鎮企業，嚴格限期實行關、停、并、轉、遷。

（六）統一認識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證

1、搶抓機遇、遵循科學、勇于擔當。

要認清形勢，樹立信心，明確認識到城中村改造既是挑戰好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔當的勇氣，也要有科學決策、按規律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對長村張發展負責的高度認識城中村改造工作，以長村張的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責任感和事業心，來投身于城中村改造工作之中。

2、從組織人事入手，形成機制。

村級組織要抓好城中村改造工作的組織領導管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學、完整的改造規劃。同時制定城中村改造教育培訓計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓；對普通村民進行通識培訓，提高他們的認識水平和城市化意識。

3、協同配合，構建高效推進機制。

城中村改造是一項十分艱巨的工作，涉及經濟體制改革、國土資源管理、戶

籍管理、街道村組織、勞動就業和社會保障等各個領域。政府在城中村改造中，做好領導和服務，為每個城中村設計好未來遠景，做好指導、規劃、宣傳、聯系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導下的村民自治建設行為。改造過程成為在街道的統一領導和精心組織下，協同配合，高效推進的行為。同時強化各環節的監督和制約，確保改造的公平效益。

（七）規劃先行，強化政策保障

1、嚴格規劃控制，引導城中村良性演變。

嚴格規劃控制，控制城中村現有的規模，不再審批新的宅基地。重點控制用地性質和控制主干道兩側重要建筑，嚴禁非法建設永久性建筑物。

2、完善和落實各項保障措施。

“以人為本”是科學發展觀的核心；時刻關心群眾生產生活，是我們一切工作的出發點和落腳點。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。首先推行農村經濟合作社股份制改造，保留村民在集體經濟組織中的分配權，解除農民城中村改造的后顧之憂。在此基礎上，要完善和落實經濟政策保障措施，推進農民“四金”化發展。一是全力打造“薪金農民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務中心的硬件建設，發揮培訓和就業指導功能，利用城中村改造契機，實現(土地流轉與)就業安置同步進行，最大程度解決農民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農民”，完成失地農民的養老、醫保等社會保障工作；三是全力打造“租金農民”，要精心做好商業設施的規劃和招商選商工作；四是全力打造“股金農民”，要引導廣大農民積極走強強聯合之路，組建新型經濟實體。

城中村改造是新時期中心城區農村改革的一項最重大的工程，是發展轉折點，我們要全力以赴，穩步推進，建設好和諧發展的長村張!

第二篇：城中村改造調研報告

關于雁塔區城中村改造問題調研報告

2012年11月8日我們一行五人組成的調研小組以城中村改造中存在的問題為切入口，對雁塔區城中村改造辦公室進行了深入調研。現將調研情況報告如下。

一、調研目的1.城中村改造之無形改造過程中所體現出來的問題，以及村名回遷以后的生活狀況。

2.西安市雁塔區城中村改造之具體數據收集。

3.改造過程中出現了什么問題，改造完成后發現了什么問題，以及有哪些需要改進的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情況

1.全區一共120個城中村的無形改造全部由雁塔區城中村改造辦公室進行。

2.通過土地確權改造四個村，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙橋頭。

3.將集體土地轉性為國有土地也可通過征收的程序，但在具體操作過程中存在手續繁瑣以及耗時過長的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權的程序來完成土地轉性問題。

4.雁塔區已拆25個城中村，安置回遷6個村，采取“就近安置，原址新建”的原則。

5.2007年以前，自主改造4個村，即新加坡，長延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導改造的第一村。

7.完成經濟體制改造的共70個村，完成標準即，報民政局拿到完成批復。改造規模不能低于2000戶，村規模小的就近合并為一個社區。

8.目前，34個完成改造的城中村有民政局統一管理，成為社區，農民轉化為居民，并且完成經濟體制改革，成立社區。

9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預留地，房屋+商業面積，房屋+貨幣。

三、無形改造中存在的問題

1． 醫療保險問題

主要體現在政府政策盾上。2007年，市政府157號文件指出“自轉為居民后，5年以內仍可享受惠民政策?！蓖?，市衛生局發文指出“戶口本轉化為居民，則不能參加農合?！倍r合只需要農民繳納30元即可享受的醫療保險，轉化為居民后需繳納180元才能享受城鎮居民醫療保險。目前，此問題仍未解決。

2.養老保險問題

曲江管委會已解決此問題，主要存在于高新區，已拆村養老保險未落實。

4.村民不愿意回遷的原因主要有：對過渡費不滿意以及對房屋質量、戶型不滿意。

四、經濟體制改造的基本情況

1.由原來的“改制先行，改建跟進”原則改變為“有形無形同步

原則”，以此來解決股民基準日確定工作中存在的由于時間差的問題導致的在冊人員確定紊亂的情況。

2.“農轉居”啟動依據：首先由城改辦提出關于“農轉居“的申請，在得到市政府的批復后才能真正意義上啟動，并嚴格按照批復逐級審查。

3.“農轉居“后的具體實施步驟：清產核資；股份量化；成立公司。其中，清產核資由城改辦委托具有資質的專業公司進行，股東名單以及股權的量化都要進行公示，在最后的會議紀要以及公示名單成冊后意味著經濟體制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在著缺乏監督其具體工作實施情況的特別監督小組，以至于其具體盈利虧損情況得不到有效的監管，進而導致有的公司只是一個空殼。

5.經濟體制改造工作具有非常強的專業性，以至于城改辦不能實現自己的只能，而只能委托專業公司完成，若委托的公司出現問題，則會導致村民利益受損。

6.雁塔區城改辦于2008年從城建局的一個科室中獨立出來，為全額撥款事業單位，人員從18人擴展到30人，其中在編19人，設有7個科室，其中有3個處級職務，7個科級職務。

五、城改辦的具體職責

1.有形改造

2.無形改造

3.安置回遷

4.項目監管

安置房的選址由市政府統一規定，在確定方案之前，市上有“控規圖”，通常采取“統一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護問題，改造后只剩余53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團購商品房解決其安置問題，因此產生“租住分離”問題，同時，“原址就地安置”也可能會引來新的城中村問題。

六、拆遷安置方案的確定

1.調查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。

2.確定建設方案，即有形改造方案。

3.確定經濟體制改革方案，即無形該做方案。

4.具體改造過程中的資金來源與資金保障。

5.完成拆遷安置工作。

6.對于改造后成立公司的經濟效益分析，完成可行性研究報告。

7.報市城改辦，按照文件批復內容具體實施。

七、拆遷安置方案的具體實施

1.由市級城改辦辦理拆遷手續。

2.成立動遷隊，進村進行宣傳工作。

3.同時進行拆遷安置評估。

4.由城改辦、街道辦事處抽調人員共同審核補償協議。

5.支付補償款。

在拆遷安置工作的全程中，都由開發商全程參與。在申報城改手續

前，即已確定開發商。成為介入城改開發商的具體條件是：

1.注冊資金五千萬元以上。

2.具備實施改造實力與資金實力。

3.無不良信譽記錄。

政府組織專家對開發商進行評估，結果報至區城改領導小組，由其決定最終選定的開發商，全程無村民參與。

目前，由于國家調控政策的出臺，導致開發商介入城改安置房項目的積極性不高，會對安置房的進度有一定影響。這些影響開發商積極性的政策有：

1.土地出讓金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批項目開發用地的5%針對城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面積與開發面積嚴格按照1:2的比例執行。

4.容積率二環以內5.5，二三環之間3.5-4.5，三環外是3.5以下。

5.城建配套費上漲90。

八、造過程中村民反應的問題

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對戶型設計不滿意，主要反應是采光不好。而經過專家鑒定，造成此問題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。

2.房屋質量問題。在安置樓開發時即有質檢大隊介入，組織驗收，確保質量。在碑林區、蓮湖區安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應較大后，市政府規定以后安置樓設計不能超過一

梯8戶。

3.村民反應的安置樓裂縫、瓷磚問題等已有專家出具專門評估建議，為后期水泥膨脹導致，不影響房屋安全問題。

4.對于村民所反應的安置樓問題，政府主要通過經濟賠償予以解決，具體為一戶3萬一次性賠付。

九、村民回遷后存在的問題

1.社區成立后的萬帥娥管理問題。目前對于回遷安置好后并成立社區的，由正規的備案過的物業公司統一管理。但是在實際操作中存在未備案的物業公司無人監管的情況。

2.通過房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業面積補償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統一管理經營，而對于過公司的經營則存在監管不力的問題。

3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經營，同樣也存在公司盈利損失無人監督的情況。

4.嚴格執行保障房不得買賣，交易只能在村民之間進行的原則。

十、對于城中村改造過程中存在問題的建議

1.政府各部門之間應協調統一，解決政策矛盾問題。

2.高新區應學習曲江管委會模式盡早落實解決“農改居”后的養老問題。

3.市政部門應當盡快出臺改造完成后對于所成立公司的監管政策。

第三篇：城中村改造調研報告

推進“城中村”改造 建文明城區交流論文

“城中村”是中國城市化進程中的一個必然現象，有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設的不斷發展過程當中，“城中村”改造成為城市發展的焦點。“城中村”改造是市民人居環境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎設施建設、城市產業布局的一項綜合性的民生工程，同時也是我區比較突出的重點難點工作。開發開放近30年，北侖從一小漁村發展成國際性大港，可謂突飛猛進，但北侖的“城中村”現象也十分嚴重，有“四不象”之說，雖然這些年進行了一些“城中村”的改造,總體上進度并不是很快。北侖區作為全市乃至全省對外開放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區的建設步伐正在不斷加快，新碶作為北侖中心城區的核心區，雖然亮點不少，但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不僅使城市寶貴的土地資源未能發揮其應有的價值、加大了城市管理的難度，而且影響市民的人居環境和城市的景觀風貌，現代化濱海新城區的建設亟需對新碶中心城區核心區范圍內的“城中村”進行改造。

一、我區“城中村”的基本情況及存在的問題

(一)基本情況?！俺侵写濉币话闶侵冈诔菂^范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。北侖中心城區核心區一般指新碶城區，范圍應為：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個范圍內現有22個行政村（實際24個村莊，約7.8萬常住人口，約2.6萬戶），其中“城中村”有15個，戶籍人口26650人，13952戶，外來人口81200人?！俺侵写濉痹谛纬蛇^程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發揮獨特的作用：一是為大量外來務工人員提供了廉價的居住房，從而為本地企業提供了充足勞動力，這也是北侖快速發展的源泉之一；二是為村民和村集體帶來了穩定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發育成內地小縣城規模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場火爆，村民和村集體相當一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統的民俗?！俺侵写濉钡拇嬖冢陀^上為北侖習俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值。

(二)存在的問題?！俺侵写濉痹诒眮鲩_發開放進程中發揮獨特的作用，但同時存在相當多的問題，而且是問題多于作用。

1、違章建筑多。由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。

2、環境狀況差。由于“城中村”居住大量外來務工人員，居住環境不堪重負?！俺侵写濉惫珟豢叭肽?，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗。“城中村”垃圾箱、站數量不夠、質量也不高。“城中村”亂張貼現象相當普遍?！俺侵写濉钡缆藩M窄，通行困難?！俺侵写濉辈藞鲂l生不佳，大多難以入腳。

3、管理難度大。“城中村”中外來務工大多超過本地村民，成分復雜?！俺侵写濉本Σ涣Γ伟矤顩r差，案件頻發。計生、環衛、市場管理等也都由村委會承擔，人手、經費都成問題，一個村一年的衛生費都要幾十萬元，村里負擔相當重。

4、交通功能弱。歷史上自發形成的“城中村”缺乏規劃，使得村內交通混亂，應急車輛無法通行，已對村民的生活安全構成了威脅。與此同時，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設，產生了較多的 “斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能?！俺侵写濉钡母脑鞂⒂辛徑獬菂^的交通條件。

二、我區“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推進城市化進程的需要。

區委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區推進城市化進程和城鄉一體化發展的重大戰略部署。區第七次黨代會又進一步提出打造品質之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達到75%以上，其中中心城區要突出“現代高端”。“城中村”就是城區中的農村，而全域城市化是要把農村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當務之急就是要進行大規模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。

(二)“城中村”改造是創建文明城市的需要。

嚴重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進入北侖的窗口，規劃已限制20余年，土地閑置嚴重，且規劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。

寧波實現了創建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個三連冠城市只有6個，但“城中村”的存在給文明城市創建帶來諸多麻煩，通過改造，可以完

善中心城區核心區的窗口形象，充分展示北侖區域的特色和品位，為文明城市創建創造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位于該地段的隆順村、貝

(三)“城中村”改造是建設宜居城區的需要。

中心城區的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現代化的街區，村內卻雜亂地分布著缺乏

規劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低洼，過量的外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎設施很不配套，人居環境相對較差，“城中村”的存在已經越來越影響到城區的衛生、治安等人居環境，與建設宜居城區不相適應，必須加以改造。

三、我區“城中村”改造所面臨的優勢及困難

(一)我區“城中村”改造的優勢

1、改造有成功先例。北侖中心城區典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮安村、下史村、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進行的農房“兩改”進展順利，成效顯著，值得借鑒。

2、農村股份制完善。北侖區始于2002年的農村股份制改革工作，現已基本完成，全區20多萬農民成了集體資產的股東，應當說北侖農村股份制改革走在全省、全國前列。農村股份制全面建立，使村集體資產量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份，這個優勢在全國全省來說還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權益受到損害而不愿意進行“城中村”改造。

3、全區綜合實力強大。

地區生產總值；財政收入；規模以上工業產值；實際利用外資；固定資產投資等指標排名居省市前列，總體發展水平躋身全省前列，現正邁向全國第一方陣?！俺侵写濉备脑煨枰环频娜肆?、物力、財力，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強為“城中村”改造提供了有力支撐。

(二)我區“城中村”改造的面臨的困難

1、村民期望的問題。大多數村民希望進行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一(合法非法都要算在內)，原地安置，市價賠償(區內高檔小區市價)，原建后拆。而目前上述要求都很難達到。

2、政策時效的問題。前后政策差異大，同一時期也有政策寬松不一現象。政策不調整不可能，調整幅度過大，又造成先前改造對象的心里不平衡，從而引發矛盾，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬松不一則直接造成不公平現象，使正在進行的改造很難進行。

3、安置落實的問題。我區目前安置有現金補償或調產安置二類，絕大多數村民選擇的是調產安置。問題是安置房都是先拆后建，過渡期長的達到5-6年之久，而每個村民每月過渡補償費目前是300多元，每戶不超過700元的過渡費無法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區內原有的安置房檔次都不高，問題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。

4、資金缺口的問題。據初步測算，按照現行拆遷安置政策，若對15個“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區級財政帶來很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬元，鎮安、五星、備碶、沿海、永豐5個村按10318戶計算，約需整治經費2.1億元。

5、社會輿論的問題。目前整個社會輿論對“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責當地政府，如果發生事件，干部則要承擔嚴重后果，基層街道鄉鎮已經很難開展工作，一些群眾則漫天要價，各地最?！搬斪討簟睂映霾桓F，許多群眾已經到了完全不講理的地步。

6、老年房等的問題。老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補貼、人頭方式，但老年村民并不領情，多次到區、街道上訪過。另農村祖堂(祖屋)也是一大問題，“城中村”散落著大量祖堂(祖屋)，如隆順村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是現在正進行的隆順村改造也興建了規模不小的祖堂，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。

其它問題：“城中村”拆遷后，大量外來務工人員失去廉價居住房，難以維持生計，企業反映招工更難。如新碶環衛站現有員工500多名，按要求下步要達到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工?！俺侵写濉备脑旌?，村民失去了原來租金來源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財觀念，一夜暴富后結局各異，村里也同樣涉及到后繼發展的問題。

四、“城中村”改造的對策建議

(一)保障百姓權益。“城中村”改造其實是利潤再分配，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過多投入對其它的百姓又不公平，所以要找到一個平衡點。對于“城中村”村民關心的安置先行、安置房質量、貨幣安置價格、老年村民補貼等熱點問題要全盤考慮，制定政策要反復醞釀，讓絕大多數村民能夠接受，然后才實施。“城中村”改造是一項重大的民生工程，要讓“城中村”的村民體會到政府溫暖。

(二)著手統一運作?！俺侵写濉备脑旃ぷ鲬趨^委區政府統一領導下，采用部門分工負責的方式進行，其中，征地、拆遷、配套建設按現有職能分工執行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規劃、國土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農村建設有關體制創新等工作由新村辦牽頭實施?！俺侵写濉备脑熘猩婕俺鞘械缆返扰涮自O施建設費用，按原有支出渠道列支?！俺侵写濉备脑焖栀Y金由區財政負責統收統支?！俺侵写濉备脑熨Y金需要作一個中長期預算，分期實施。

(三)進行分類改造。第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個村，這類城中村總體人居環境較差，地勢相對較低，交通瓶頸明顯，嚴重影響城區總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區塊的整體形象。第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個村，這類城中村總體人居環境尚可，局部存在交通節點，但有些區塊主要道路周邊建筑形態較差，影響市容市貌。開發之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區塊形象。建議此類區塊可通過村集體股份合作社統一開發店鋪的形式實施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級集體經濟收入和實現農民創收的作用。第三類：保留完善整合型，包括鎮安、五星、備碶、沿海、永豐5個村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的農民住宅，建筑質量較高，內部設施完善，適當整合即可。新大路兩側內大路、貝碶村大多數建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內部設施整修，完善基礎設施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農村示范村建設模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開發條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建筑密度很高，近期也不具備開發條件，逐步改善村民居住環境。另外，對老街區塊設想同步考慮城市設計，盡可能按老街坊風格實施改造，努力實現老街區的改造更新與延續歷史文脈的有機結合，盡可能把它建設成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上?！靶绿斓亍憋L格的商業步行街區。

(四)做好持續發展?！俺侵写濉备脑爝^程中，村級部分二產、三產用房也面臨拆遷，集體經濟有所影響；少數已轉制的民營企業廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應充分考慮給予村級二產、三產用地和民營企業工業用地補償，以鞏固和發展村級集體經濟。

(五)處理關聯問題。大規模拆遷以后，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決，由無序出租農民住宅為主，轉向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題。

“城中村”改造說起難，做起來更難，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進，那些“城中村”就永遠存在。實際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動，改造成本越高，改造難度和風險越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統一。目前北侖“城中村”問題突出，但也有優勢，相信在黨委政府的大力投入、科學運作下，通過艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進展。

第四篇：規劃建設管理調研報告

城建局規劃建設管理調研報告

規劃建設管理是城區管理中最重要的工作之一。改革開放以來，*城區規劃建設管理工作取得了顯著成效，但也存在諸多遺憾。為了不斷提高城區規劃建設管理水平,改善城區環境，塑造良好的城市形象，區政協城環委對城區規劃建設管理狀況進行了精心調研。

一、*城區規劃建設管理的歷史與現狀

（一）*城區規劃建設管理體制

1、規劃管理體制。

（1）規劃編制。*年時，兩路鎮、龍溪鎮城市建設總體規劃由*縣人民政府編制。*年起，這兩個鎮的城市建設總體規劃由*市規劃局與*縣人民政府共同編制。從*年兩路城南開發開始，各開發園區、新城管委會分別編制其轄區內的開發建設規劃。

（2）規劃管理。*城區規劃管理經歷了三個時期。

縣管時期。*至*年，*城鎮規劃工作由*縣計劃建設委員會管理。*年成立*縣城建局后，由其所屬的城建股具體管理。*年城鄉建委成立時設規劃科，按照批準的城市總體規劃、片區規劃、地塊規劃和詳細規劃，對建設活動實施規劃管理，城區規劃管理工作逐漸加強。

市縣共管時期。*年，*縣建委與*市規劃局聯合成立龍溪鎮規劃辦公室，共同實施在龍溪地區的規劃管理工作，兩路城區建設規劃仍由*縣管理。20*年成立*市*區規劃分局，城區建設部份規劃職能從區建委轉移出來，由區規劃分局負責龍溪地區的規劃管理工作。

市管時期。從20*年起，*市規劃局不再委托*區管理規劃工作，由*區規劃分局對城鄉規劃進行一體化管理。

（3）規劃審批。*城區建設規劃實行集中統一領導下的分級管理體制。從20*年起，兩路鎮、龍溪鎮城市建設規劃、*區城市建設總體規劃，須經區人民政府同意，區人大常委會決定后上報*市人民政府批準。20*年，為了把好全區規劃建設審查關，區委、區政府成立了*規劃建設委員會，由區委書記任規委會主任，在區人大和區政府決策之前進行審查把關。各開發建設主體的局部規劃由區規劃部門、區規劃委員會、區人大、區政府逐級審議或批準后才能實施。

2、建設管理體制。*年前，建設管理工作歸*縣計建委。*年成立*縣城建局管理建設工作，歸計建委領導。*年成立*縣城鄉建設環境保護局，管理職能大幅增加。*年成立*縣城鄉建設委員會。20*年將*區城鄉建設委員會更名為*區建設委員會。目前，區建委的主要職能是負責建筑管理、開發企業管理、城鎮基礎設施及配套建設、建設工程招投標、城鎮園林綠化建設管理、小城鎮建設、施工許可審批、初設審批、勘察市場監管、建設市場秩序規范、城市建設配套費征收、建設工程質量安全監管、建設工程專業技術人員培訓及城建檔案管理等工作。20*年分別成立了區屬國有投資公司—―港投公司和建龍公司，分別負責兩路地區和龍溪地區的基礎設施的融資和項目建設，區建委不再直接從事城區基礎設施項目建設，只負責指導和監督各園區、公司等實施主體的建設工作。

（二）*城區規劃建設管理職能運行狀況

1、行政審批管理現狀。上世紀60年代，規劃建設行政審批尚未誕生。從70年代開始，規劃建設管理逐步實施行政審批。在*開發建設早中期的行政審批中，有建設工程，選址意見通知書等22項建設行政審批項目。在整個行政報建流程中，共需提供各種資料1000余項，其中多數為重復提供，企業負擔重，行政審批效率低下。*年后，區建委不斷調整和改革行政審批和制度，使用“*市*區建委行政管理信息化平臺”軟件,將諸多審批項目進行整合，減少為建設工程初步設計審批等8項。

《國家城鄉規劃法》頒布實施前，無論是劃撥用地還是出讓用地都必須辦理選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等相關規劃行政許可手續?！秶页青l規劃法》頒布實施后，以劃撥方式獲得國有土地使用權的建設項目要向規劃部門申請選址意見，經核準備案后申請辦理建設用地規劃許可證；以出讓方式獲得國有土地使用權的建設項目，規劃部門則直接辦理建設工程規劃許可證。

2、行政執法管理。規劃行政執法只對行政區劃范圍內的行政審批程序的合法性進行審查，并對違章建筑物進行認定。自20*年開展規劃行政執法活動以來，基本沒有違規項目開工建設。建設執法主要針對建筑施工安全管理、無證施工、無資質或超資質施工等違法違規行為，轉包、掛靠、違法分包、簽訂陰陽合同、不履行監理職責等違法違規行為進行查處。區建委在*年成立建筑執法隊以來，逐步建立了比較完善的行政執法程序和行政執法責任制度。

3、規劃建設服務。20*年，區規劃分局開始啟用新的電子政務平臺，所有新報建項目均在新的電子政務平臺中辦理，大大提高了工作效率。20*年，成立*區建設工程交易管理中心，出臺了多項政策措施規范招投標工作，完善了有形建筑市場。從20*年開始，所有國有投資建設工程項目實行廉政監督管理。20*年，在*全市率先統一全區招標投標市場，將水利、交通、移民等8個部門的建設項目納入有形建筑市場依法招標。區建委著力服務建筑行業，引導企業抓內部管理，壯大企業規模和增強市場競爭能力。目前，現有國家一級建筑企業有9家，房地產開發企業235家，其中一級企業1家，全區建筑業和房地產業從業人員達8萬余人，形成了以龍湖地產等為龍頭的一批有實力的建筑企業和房地產開發企業。

（三）*城區發展定位演變

1、龍溪城區發展的定位。龍溪地區現在建成區面積為16.19平方公里。龍溪城區與*城市中心區緊密相連，主要承擔市級商貿、行政、居住功能，也是未來市級行政中心。將龍溪城區的發展定位為*主城區的汽車銷售城、美食娛樂城、商貿流通城、高檔住宅城。

2、兩路城區發展的功能定位及規劃。*年的兩路城市建設總體規劃，將城市性質界定為“*的航空門戶，*縣政治經濟文化中心，集商貿、會議、旅游為一體的衛生城、花園城、旅游城、會議城。20*年，兩路城區規劃范圍包括雙龍湖街道、雙鳳橋街道、回興街道、悅來街道、木耳鎮、原王家、石坪鎮。規劃兩路城區的主要功能是：現代制造業基地、*現代服務業基地、現代農業基地和最佳生態環境宜居區、都市風貌展示區。

（四）*城區規劃建設現狀

1、*城區板塊規劃編制及建設狀況。*城區的控制性詳細規劃的編制基本實現全覆蓋。開展了城市形象設計工作，編制了《*空港新城城市設計》和《*龍溪地區及重點地段城市設計》。目前正在開展兩路“空港廣場”，及老龍溪鎮區域舊城改造策劃。兩路及周邊地區交通建設規劃方案已通過評審。對城區教育設施、環衛設施、市政排水系統、加油加氣站、消防站等設施的位置和數量做了合理規劃。

20*年*城區建成區（不含北部新區）總面積48.6平方公里。其中兩路城區面積由*年0.5平方公里擴張為現在的31.6平方公里，龍溪在一片農田上崛起一座16.8平方公里的現代化新城。客觀地看，*城區整體規劃建設水平處于較低檔次。

2、城市功能規劃與建設現狀。*城區現有城市道路210余公里，人均道路面積達12平方米以上。*第二長途電信樞紐工程已投入使用。城區配套有文化館、圖書館、體育館、博物館、醫院、學校、社區服務中心等一批檔次較高的公益設施?；九浣ㄋ?、電、氣、道路、公廁、路燈、垃圾場、橋等基礎設施。*區共規劃建成小游園11個。截止20*年底，建成區綠地率達38.2%，綠化覆蓋率達42.2%，人均公園綠地面積達13.3平方米，城市中心區人均公園綠地面積達10平方米。道路綠化普及率100%，達標率90%，干道綠地率大于25%。20*年底成功創建國家園林城區。

二、城區規劃建設管理中的主要問題

（一）規劃建設的監管機制不夠完善

1、規劃管理網絡不健全。各鎮街無相應人員編制，由市規劃局、區規劃分局、鄉鎮規劃辦構建的三級規劃管理網絡還難以真正向鎮街延伸。規劃管理缺位，導致一些地區違法違規建設現象大量存在。

2、規劃編制審批監管缺位。市政府及市規劃局、區人大、區政府、區規劃委會和區規劃分局等規劃編制審批機關，對各類規劃幾乎是一審了之或一批了之，沒有相應監管規范和查處機制，從而助長了以權破規，以情亂規歪風。

3、未建立起有效的民主監管機制。區政協、各民主黨派和人民群眾對規劃實施的監督，由于缺乏法律依椐和監督權威而顯得蒼白無力。

（二）規劃建設的法律規劃體系不夠健全

1、與新的《城鄉規劃法》配套的*市地方性城鄉規劃法規還不完善。

2、現有規劃管理法規對違法違規建設的處罰偏軟。開發商可以從違法違規建設中攫取巨額利潤，現行法規難以起到有效遏制開發商違法建設行為的作用。

3、*區細化規劃法規不夠?，F有規劃法規體系對道路標準、居住建筑間距等的規定較為簡單。對山地條件下建筑間距、建筑退讓、容積率和綠地率等指標的規定，需要結合*城區實際出臺具有操作性的細化政策。

（三）規劃實施缺乏科學性和權威性

1、城區建設規劃不夠科學。從總體來看，*城區發展戰略定位缺乏前瞻性；規劃方案缺乏大氣勢；規劃設計缺乏地方特色和風格；對產業規劃、房地產規劃，市政基礎設施規劃，公共事業設施規劃，政權建設設施規劃等缺乏統籌，普遍存在重大漏項。

2、城區規劃沒有權威性。一屆班子一套規劃，換一個人就改一次規劃，一年可以調整幾次規劃，甚至領導一個電話也可以撼動一個規劃。此外，規劃執行單位也往往從某種利益出發，常常自亂規劃。有的開發商由于追求利益最大化，千方百計地沖破規劃。

（四）城區規劃建設資金投入不足

1、整體規劃經費嚴重不足。對規劃是第二財政缺少認識，政府舍不得花錢搞規劃。每年區財政只是按照規劃部門的申請從財政中安排經費用于規劃，并沒有規定安排財政收入的一定比例作為全區的規劃費用。以20*年為例，規劃經費只有209萬元，在區級財政收入中可以是忽略不計。

2、*城區市政基礎設施和公共事業基礎設施建設欠帳多，區財政每年只有8%資金用于基礎設施建設。加之市場化運作程度不高，城區基礎設施建設和舊城改造資金缺口大，學校、醫院、文化體育場所項目缺錢上馬，導致城市功能不完善。

（五）城市建設品味不高

城市形態塑造不精，環境品質有待提升。*是*國際空港所在地。在規劃設計手法上應與其它地區城鎮明顯不同。但是，在建設過程中，由于缺乏高品質的城市設計來控制和引導，城區建筑物格調單一低俗，公園游園文化底蘊不足，雕塑小品沒有精品，城區風貌特色嚴重喪失。城市的整體感覺就是一座鋼筋混凝土森林，城市開敞空間嚴重不足，豎向景觀給人以壓抑的感覺，街頭戶外廣告設置混亂，整體形象不佳，離空港國際新城的城市品質差距較大。

三、加強城區規劃建設管理工作的建議

（一）規范規劃管理，嚴格規劃監督

1、完善規劃管理機制，提高規劃編制水平。一是要確定*城區規劃編制的標準。一般地講，*城區建設總規、區域板塊規劃、重要基礎設施和建筑重大專項規劃應達到國內或國際先進標準，50年或更長時期不會實施舊城改造。二是提高規劃編制審批水平。區內規劃編制人員和審批人員，必須具備與規劃編制的國內外專家在相同平臺對話的能力。為此，需要加強區內規劃專業人才隊伍建設，必須改革區規劃委員會。應把規劃委員會定位為“為政府決策服務的高層次專家議事咨詢機構”，并按此定位優化規委會人員組成結構。三是規劃編制審批應該經?；?。規劃編制應成熟一個審批一個，不能讓規劃審批工作成為經濟社會快速發展的機制障礙。

2、健全規劃監管機制，嚴防實施亂作為。按照誰審批誰監管的原則，完善和強化區政府對規劃分局的城區規劃工作目標考核機制，完善城區規劃工作報告制度；落實區政府定期向區人大常委會和市政府報告城鄉規劃實施情況的有關規定。完善城鄉規劃巡察員制度。強化市區人大、政府、政協對城區規劃實施的監督，定期開展城鄉規劃工作調研、檢查。對關系城市發展的重大專項規劃，如行政中心的選址、組團隔離綠帶規劃等，應盡快報請區人大以法規形式予以確認并保障實施。要注重強化規劃實施的公眾監督，依法保障公眾對規劃實施的知情權、參與權、監督權。要嚴格規劃決策和實施效果的監督制約，對各級各部門嚴重違反規劃的行為，要啟動問責制。對不經過原規劃審批機關批準，擅自廢止、調整規劃情節嚴重的，責成紀檢監察機關予以嚴肅查處；對以規劃謀取私利的，應該依法追究法律責任。

（二）加大規劃編制統籌力度，確保規劃方案科學可行

1、開展專項規劃的編制工作。在調整總規和適時增大用地規模的基礎上，積極完善相關專項規劃編制工作。如中小學布點規劃、綠地系統規劃、綜合交通規劃等。建議由規劃部門牽頭，加強城市總體規劃與各項專項規劃的協調，逐步完善城區功能。

2、搞好基礎設施的統籌規劃。抓緊研究*城區規劃建設統籌模式及機制建立問題，努力從制度上解決規劃建設系統性和統籌性不強等問題。要統籌地下空間利用規劃。加快城區軌道交通規劃，合理確定路線走向。加強氣、水、電、訊等設施的共同溝建設，避免出現城市“拉鏈”現象。進一步調整優化給排水規劃，積極開展地下停車系統規劃。各專項規劃的編制，應采取專業部門與規劃部門合作方式進行。重大基礎設施的選址要科學，同時要考慮城市長遠發展需求。基礎設施的設計標準要符合實際，既要為城市發展留有余地，又要杜絕盲目提高設計標準，造成浪費。

3、做好產業發展的規劃統籌與引導。加強*城區功能定位研究和產業研究，為承接中國東部和*主城區的產業轉移與分工提供指導，并預留相應的承載空間。要做好產業布局規劃與城市總體規劃、土地利用總體規劃的銜接，真正從城市空間和土地利用上，引導和控制產業的合理布局。按照工業化與城市化互動的原則，在工業園區要增加城市建設綜合用地，要加快研究制定工業項目土地利用強度規劃管理辦法，提高工業用地的容積率。

（三）搞好規劃建設的實施，建設*對外開放第一門戶

1、明確城市發展定位，建設*對外開放第一門戶。*城區的發展應利用好*機場這一*獨有的空港資源，按照“西移北拓”的城市空間發展戰略，積極塑造*對外開放第一門戶。高度重視城區形象設計，要根據*城區總體規劃，可將*城市形象總體定位為：*對外開放的第一門戶，*建設國際性城市的主引擎。城區定位為：*市主城副中心；綜合交通樞紐與對外開放的門戶；以空港經濟為特色的強勢增長極；生態環境優美的宜居名區。

2、堅持“經營城市”的理念，推動城市滾動發展。充分發揮市場配置資源的基礎性作用，推進*城區基礎設施建設投融資體制改革，實現投資主體多元化、投資方式多樣化、項目實施市場化，努力突破城市基礎設施建設資金“瓶頸”。利用港投公司、建龍公司、渝港公司和各開發機構等融資主體，爭取國債資金補助和金融機構貸款支持。靈活采取BT和BOT方式，大力招商引資，大力推進城區舊城改造、城市道路建設、公園建設、城市地下公共管網建設。

3、正確處理新舊城區關系，依托新城改造舊城。要解開舊城改造破題難的死結，應堅持“依托新城改造舊城”的方針。要加大各開發園區和空港國際新建設力度，通過啟動區行政辦公中心遷建工程，帶動舊城區居民在拆遷中自愿向新區遷移。

第五篇：新樂市城中村改造調研報告

“實現跨越趕超怎么干”大討論活動中

關于我市城中村改造的調研報告

——拆遷辦

所謂“城中村”是指在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”。在城市建成區范圍內，“城中村”仍保留農村體制，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式，具有農村和城市雙重特征。

“城中村”是我國城市化進程快速發展的結果。城市化發展的同時，一些處于城鄉結合部的村莊逐步融入城區，成為“城中有村，村里有城，村外現代化，村里臟亂差”的地區。這些村莊在城市化發展的進程中做出重大貢獻甚至犧牲的同時，也帶來了一系列的負面問題。比如，“城中村”在從鄉村向城市轉變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉二元管理體制，沒有完全納入城市統一規劃、建設和管理，其發展有很大的自發性和盲目性，在生產方式、生活方式、景觀建設等各方面仍保留濃厚的農民特征，因而影響了城市基礎設施布局，乃至城市整體規劃的實施。由于“城中村”的土地及房屋的性質有別于國有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農民身份，“城中村”問題已經成為我國很多城市發展面臨的一個大難題。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設和管理帶來很大的負面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國各大城市都正在面臨的重大課題。

一、我市城中村的現狀

原來處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設而逐步被城市包圍，但剩余土地的性質、建筑格局以及居民的生活方式人保留傳統的農

村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長壽、西長壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。

（1）、村落規劃落后，問題明顯，居民住宅設計標準低，多為平房或獨院二層樓房，土地占用量大，管理混亂。

（2）、基礎設施不完備，影響居民的生活質量。首先，供暖及供水設施不完善，村民現在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周圍垃圾堆積，環境臟、亂、差，垃圾處理設施少。

二、“城中村”改造所面臨的問題

（1）由于村里土地大部分為農民宅基地，耕地也因城市化進程在逐年銳減，村民基本生活保障、不能確保改造后有可持續收益的情況下，村民對改造積極性不高，甚至有對立情緒；

（2）“城中村”現有集體所有制土地向國有土地轉變存在操作上相關環節與現行法律、法規如何配套實施的問題；

（3）“城中村”改造所需資金量很大，但目前各村在招商引資、盤活土地資源方面缺乏成熟、配套的運作機制和措施；

（4）村民對項目建設無把握，擔心項目在運作過程中擱淺，造成損失；

（5）村民在“城中村”改造后的養老、醫療、就業方面難以保障。

三、“城中村”改造中解決土地問題的途徑

“城中村”改造的根本目的是通過各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過開發、招商引資的形式轉化成可進入市場交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發揮土地的價值進行城市

建設。因此，集體土地所有權的轉化利用是“城中村”改造的核心問題，也是解決“城中村”改造中土地轉化首先關注的問題。

（一）集體土地轉換作價出資的法律可行性及操作

我國實行土地公有制，具體包括國家所有和農村集體所有兩種形式。對于國有土地可以依法進行轉讓，而對于農村集體所有土地有一定限制?！锻恋毓芾矸ā返?3條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設?！?/p>

我國《城市房地產管理法》第8條規定：“城市規劃區內的集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓?！备鶕摲ǖ?條和第8條的規定，土地使用權出讓的空間地域范圍是城市規劃區，一般包括城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。我們現在進行的“城中村”改造就屬于城市規劃區內集體土地的改造。根據《城市房地產管理法》第27條和其它相關規定，土地使用權作價入股必須滿足下列條件：

1、必須是依法取得土地使用權（國有土地使用權）；

2、集體所有制單位不得以其擁有的集體土地所有權作價入股。即如果使用集體土地出資的，必須辦理土地征用手續，將集體土地轉為國有土地，然后以國有土地使用權的方式作價入股；

3、土地使用權應當按照規定進行價格評估后作價入股；

4、辦理變更登記手續。以土地使用權作價入股的，應當到土地登記管理部門辦理權屬變更登記手續，將原本屬于出資人的土地使用權轉移至企業名下；

5、土地使用權作價入股，該土地使用權應當無負擔。也就是說該土地使用權作價入股后仍然沒有受到如抵押或其他形式的限制。

解決方案：村民不以集體土地使用權直接出資，而是以通過有關征地手續及費用作程序性處理，實現集體土地向國有土地的性質轉變，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國有土地，國家按政策應支付補償安置金；第二步將應補償安置金全額投入成立發展有限公司（有限責任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步發展有限公司再以該部分出資（應補償安置金全額）辦理該國有土地（原村集體土地）的征用手續；第四步按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行征收補償。

（二）資金投入與收益分配的可行性及操作

為了確保村民的長期利益，將村民利益和有限責任公司掛鉤，可以采取補償金入股的方法，將屬于個人所有的附著物補償費、青苗補償費支付給個人，屬于集體所有的征地補償金由村民大會決定，公司不實際支付而直接將其作為村集體組織的出資，村集體組織入股成為公司的股東。村組織從公司取得的利潤按村人口平均分配給各村民。

如此，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時，村民直接貨幣出資成為股東。因為有限責任公司的股東最多不得超過50人，建議公司成立時可以以村小組為單位推舉股東代表，村民授權該名股東代表行使權利。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊，實質上扮演法律上“代理人”角色，其從公司獲得的收益應均分給全小組村民、在公司承擔的風險由全小組村民分擔。第二步是征地時，村組織以征地補償金投資入股，村組織作為股東，但獲得的收益是村共同財產，按人口平分給村民。這樣，當公司開始房地產建設、投資運營時，村民實際有雙重保障：村民即通過股東代表享受利益（成立股份有限公

司后，自己是股東可直接享受權益），又通過村組織分享公司利潤。第三步，村組織將作為村民的入股征地補償金用于向國家支付土地出讓金以取得國有土地使用權。

“城中村”改造美化了城市環境，改善了農民居住條件，是利國利民的。同時因為土地是不可再生資源，通過改造可以節約大量土地，也創造了良好的社會效益和經濟效益。

四、“城中村”項目建設中招商引資的模式

“城中村”地理位置優越，其市政基礎配套設施比較完備，再加上省去了土地使用權出讓手續繁瑣、周期漫長的過程，以及城市改造中政府提供的優惠扶植政策都為項目開發提供了強有力的保障。“城中村”改造為村集體組織和合作開發方帶來的利益回報空間是極其廣闊的。由此“城中村”項目建設中招商引資的模式從建設資金來源上可采用以下兩種方式：

一是采用聯建方式聯合外部資金，即公司出地、合作方出錢，共同開發，按約定比例分享利益、承擔風險；

二是采取貸款等方式籌集資金、以發包方式委托建筑商建設，自行承擔所有風險、享受所有利益。