第一篇：金色港灣物業管理招標書

金色港灣物業管理招標書

金色港灣是浙江新光控股集團投資、浙江新光希寶置業有限公司開發的景觀小區，矗立于東陽市江濱北路中山路西、東靠市人民政府，南俯美麗的東陽江，西接東陽發電站，北臨中山北路，坐落于中山橋江邊綠化帶之中。金色港灣由于地理位置優越，交通便利，環境優美，空氣清新，是理想的居住天堂。

為加強該住宅小區的物業管理，提高花園品味和業主的生活質量，將我市物業管理競爭機制引向深入，業主委員決定采用社會公開招標方式聘請物業管理公司進行管理。

一、金色港灣規劃建設基本情況

1．本項目總占地面積29，879平方米。總建筑面積100，076平方米，其中地上建筑總面積73，193平米，地下建筑26，883平米。具體如下：

（1）高層地上建筑面積16，007平方米，高層地下建筑面積10，146.31平方米；（2）小高層地上建筑面積37，377.7平方米，小高層地下建筑面積13，414.8平方米。

（3）多層地上面積11，598.01平方米，地下建筑面積3，385.17平方米，別墅建筑面積9，169平方米。

（4）商鋪共34戶，面積5，100平方米。

（參加物業服務測算的建筑總面積為90068.4平方米，其中別墅9169平方米，商鋪5，100平方米）

2.本項目總規劃住宅戶數為640戶（其中高層80戶，多層94戶，小高層458戶，別墅8戶。商鋪34戶）。

3.本項目的建筑密度為 33.3%；綜合容積率 2.45；綠化率為27%。4.總體建筑共8幢，具體情況如下：

（1）1#為26層（樓高82.8米），-1層為地下車庫車位及設備庫，-2層為人防區與設備房，1-2層為商業及物業用房及辦公用房，3～26層為住宅區，均為復式結構。樓頂屋面設消防備用水池（18噸）1及電梯機房2間，配備電梯2臺。（2）2#、8#為多層樓，其中2#樓帶電梯，有3個單元，每單元分別配備電梯1臺，共配備電梯3臺。-1～-2層為汽車庫；8#樓不帶電梯，地下室為地下商場。（3）3#、4#樓為小高層，均為6給單元，每單元每層2戶。每單元分別配備電梯1臺，共配備電梯12臺。

（4）5#、6#、7#、9#為別墅（排屋），每幢2戶。

5.小區分主次入口6個，地下車庫出入口及車庫入口共計5個。小區東面、西面各設化糞池一個，供小區排污。外圍防護欄為造型美觀的鑄鐵護欄。

6.生活水罐1個，位置：1#樓地下室水泵房；消防水池1座，位置1#樓地下室水泵房；化糞池3座，位置：1#樓前、3#樓前、4#樓系北角。

7.金色港灣物業有17給單元，每一單元均配備電梯1臺，共有電梯17臺。地下停車位共計395個，地面停車位共計15個。路燈51盞；垃圾箱48個。

三、投標人的資質要求：

1、投標人必須具物業管理企業國家三級資質；

2、投標人必須是具有獨立法人資格、依法納稅的企業，并按照中華人民共和國公司法運作的物業管理企業；

3、投標人在以往類似物業管理中沒有負面記錄、不良社會報道及法律糾紛。

4、報名時需提供的資料：

1）工商局簽發的《工商營業執照》（經年審合格）副本復印及正本復印件，《組織機構代碼證書》（經年審合格）復印件；

2）稅務登記證復印件，法人代表證明書及法人代表身份證復印件、法人代表授權委托書原件及受權代理人身份證復印件； 3）物業管理企業資質等級證書復印件；

4）在管項目的物業管理合同復印件，在管主要項目、獲獎情況簡要資料，擬委派主要負責人簡歷。

說明：①投標申請人提供以上資料均為一式1份，并按照上述順序裝訂，所有的復印件需加蓋公司印章，并帶原件交招標人審核（審核后退回原件）。上述資料有任何一項缺漏，報名都將被拒絕。②投標申請人要對資料的真實性負責，若有弄虛作假行為，一經查實，將取消投標資格。

四、有關說明

1．中標單位應根據《浙江省物業管理條例》及其實施細則和與開發商簽訂的住宅區物業委托管理合同對金色港灣物業實行統一管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。

2．金色港灣委托管理的期限為2年。

3．該住宅小區所有的商業用房、管理用房及有關財產和經費應移交給中標單位。4．在定標后一個月內由開發商組織移交接管工作。

5．業委會將在定標后一個月內按《浙江省物業管理條例》及其實施細則的規定向物業管理單位提供物業管理用房(177平方米)和商業用房(311平方米)。6．住宅區管理服務費收取標準執行市物價局批準的標準。

7．同時參加競標的企業需向招標人提交5萬元人民幣（伍萬元整）作為參加競標的保證金，如投標企業在投標過程無任何違規行為投標保證金將如數退還。

五、物業管理標準及獎罰

1．金色港灣的物業管理標準執行《全國物業管理示范小區標準)(90分以上)以及標書、委托管理合同的有關規定。

2．業委會每年對住宅區進行考核評比，如達不到上述規定要求，則可終止委托管理合同并進行財務審計，由中標單位承擔違約和賠償責任；如達到了規定要求，則按合同給予獎勵。

六、投標、開標時間

1．各競投單位應于2009年12月11日11時45分前做好標書，密封后送至招標領導小組辦公室，逾期按棄權處理。

2．開標時間12月11號下午13：30點，地點：招投標實訓室。

七、其他事項

違反招標文件規定及在投標過程中違法違紀，以任何方式采取不正當競爭手段的，一經查實，由招標領導小組按規定給予處罰，取消其三年投標資格，已經中標的終止委托管理合同，一切后果及損失由責任者自負。

標書的項目和要求

(一)競投單位擬采取的管理方式。包括：內部管理架構、機構設置、運作機制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。

(二)管理人員配備。包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數量、文化素質、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調人員、各崗位人員的配置等。(三)管理人員的培訓。包括培訓計劃、方式、目標等。

(四)管理工作必需的物質裝備計劃情況。包括：管理服務人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。

(五)經費收支預算。應列明收入項目和支出項目預算，有文件規定的按規定測定，無文件規定的按市場價測定。另外應列出收支盈虧情況測算、增收節支措施。(六)管理規章制度。包括公眾制度、單位內部崗位責任制、管理運作制度和管理人員考核制度。

(七)住宅區檔案的建立與管理。(八)各項管理指標的承諾。包括： 1．房屋完好率；

2．房屋零修、急修及時率； 3．維修工程質量合格率； 4．管理費收繳率； 5．綠化完好率； 6．清潔、保潔率； 7．道路完好率及使用率； 8．排水管、明暗溝完好率； 9．路燈完好率；

10．公共文化設施、休息設施以及小品雕塑完好率； 11．小區內治安案件發生率； 12．消防設施設備完好率； 13．火災發生率；

14．違章發生率與處理率； 15．住房有效投拆率與處理率； 16．管理人員專業培訓合格率； 17．維修服務回訪率； 18．居民對物業管理滿意率。

(九)便民服務項目。按有償服務和無償服務兩部分逐項分列。

(十)社區文化活動。包括制度建設、場地(辦公、活動)安排、活動計劃和效果。(十一提高管理服務水平新設想。(十二)愿意承受的有關獎罰。

上述項目應逐一列舉，要體現出合理、先進、完備可行，招標領導小組將以此作為評標依據，根據上述項目制訂具體評分標準，按照百分制度進行打分。

第二篇：如何制作物業管理招標書

如何制作物業管理招標書

招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規范的招標書主要包括四個方面：

（一）目標物業規劃建設基本情況

1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業棟數與樓層、地下室布局、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積、電梯臺數與型號等。

2．主要設備設施介紹。包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機數據）、給排水系統（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。

3．提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。

（二）物業管理內容

1．房屋建筑本體、公共部分的維護、管理； 2．

公共配套設施、設備維護、運行管理；

3．公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；

4．公共綠化、山水園林小品的養護和管理； 5．

安全護衛及公共秩序管理；

6．公建配套設施（便民服務網點、區內營業場所和文體活動場所）的運營管理； 7．

樓宇自動化設備系統的運行、維修、養護管理； 8．

交通、車輛行駛和停泊管理； 9．

物業及物業檔案資料收集、管理； 10．

社區文化的開展；

11．法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。

（三）有關事項的說明

1、物業管理相關事項說明。包括以下幾項內容：

1）物業管理范圍。指目標物業所在區范圍內的所有物業。中標企業根據政府制定的當地物業管理有關法規、條例及物業服務合同對上述區域及物業實行統一管理、綜合服務、自主經營、自負盈虧。區域內如有后續物業或其它特殊情況應予以說明。

2）管理期限與前期介入。應明確中標企業管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應明確定標后中標企業何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業管理單位正式入駐期應付的有關費用應明確，物業服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽定。

3）物業管理用房。應根據當地物業管理法規、條例有關規定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。

4）管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業自行測算，說明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業服務合同中，管理費標準一般以中標企業在標書中的報價為準。

5）公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業管理費收支預算中體現，以及物業管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說明。

6）清潔衛生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區域的清潔衛生、綠化安排及費用也應列明。

7）物業管理酬金。一般按每年物業管理服務費總收入的10%計提。8）機動車輛管理。說明管轄區域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。9）維修資金。此項直接關系到物業管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內的保修費責任單位等。

10）商業用房。說明位置、面積、房租標準、產權歸屬、裝修檔次等。11）開辦費問題。說明物業管理前期費用、開辦費用的安排意見。12）員工宿舍及食堂。應說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。

13）關于裝修管理要求。說明目標物業裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。

14）管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業主客戶滿意率以及幾年內達到建設部何等級別的考評標準等。可以要求中標單位交納風險抵押金。如達不到管理目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風險抵押金在管理期結束時應按同期銀行利率一并歸還本息。

15）其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門、宣傳欄等一般應由建設單位配齊。中標企業在標書中承諾的其它添置設施由投標企業投資、落實。

2、有關投標事項的說明

1）索取資料、報名及入圍。應說明報名時間與攜帶資料目錄、入圍通知的時間等。

2）投標書的制作、密封及呈交。說明投標書呈交時間、份數、打印紙規格，還應提供投標企業對目標物業項目授權委托書。對未中標企業標書如何退還亦應列明。

3）現場察看、答疑會。一般應安排一至兩次針對目標物業的現場察看及答疑會，說明具體時間。

4）開標、評標、定標。說明開標時間、評分辦法，宣布定標的時間、《中標通知書》送達時間以及物業服務合同簽定時間等。

5）其它事項。應明確要求投標企業遵紀守法，公平、公正地參與競爭。對違紀違法行為將予以處罰。應公布投訴電話，接受社會各界監督。

（四）標書、企業信譽、現場答辯項目

1、標書的項目及要求 1）投標人情況。

2）目標物業的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、價格定位、實施措施等。

3）組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排。5）管理規章制度（只列目錄）和物業檔案資料的管理。6）各項管理指標的承諾及相關措施。?房屋及配套設施完好率 ?房屋零修、急修及時率

?維修工程質量合格率及回訪率 ?綠化完好率 ?清潔、保潔率 ?停車場完好率

?公共設施設備完好率 ?主要機電設備完好率 ?治安案件發生率 ?火災發生率

?有效投訴率與處理率 ?管理人員專業培訓合格率 ?維修服務回訪率 ?業主滿意率 ?其它有關指標

7）經費收支預算、管理費和管理酬金標準。

8）日常物業管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業維修養護計劃、專項維修資金使用以及公共設施管理等。

9）機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。10）便民服務和社區文化活動。

以上十個項目要求逐一列舉，體現全面、規范的物業管理服務水平。

2、企業信譽考評項目

主要由投標人情況和已管物業服務質量調查兩個方面。投標人情況包括管理規模、資質、經營狀況、管理機制、企業發展目標、財務狀況及抗風險能力等；服務質量調查應爭取靈活多樣方式，實事求事地掌握投標人物業管理真實水平。

3、現場答辯考評項目

一般要求投標企業的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過15分鐘，答辯時間控制15-25分鐘之內。

4、總體評分說明

標書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招標單位為了增大投標企業實際管理水平的考評分量，將權重調整為7:2:1或6:2:2。

三、物業管理答辯、評標會一般程序

在物業管理招投標工作中，答辯、評標會是整個活動的重點和高潮，招投標方傾情投入，社會媒體全面報道，公證處進駐現場，行業代表廣泛參與。答辯、評標會是搞好招投標活動的中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：

（一）明確時間、地點。

（二）參加人員：

目標物業招投標工作領導小組成員；

評標委員會委員（評委取五人以上，其中物業管理方面的專家不得少于總數的三分之二）； 當地公證處人員（如需要）； 招標辦公室工作人員； 投標物業管理企業代表； 參加評標會的嘉賓；

列席會議的其他物業公司代表、記者。

（三）程序

1、明確各投標企業和招標辦公室人員到場時間，通過抽簽確定答辯順序；

2、明確招投標領導成員及評委到場時間；

3、宣布答辯、評標會開始。招投標工作領導小組成員作為 會議主持人，介紹與會領導、各評委和投標單位；

4、與會有關領導致辭；

5、投標單位退場；

6、安排一定時間，請評委根據投標人情況介紹、招標辦工作人員進行的現場情況考察、住戶意見征詢表等資料，評出企業信譽分，并現場統計分數；

7、安排時間，請評委將標書分評出，現場統計。一般應在答辯、評標會前一天由評委集中審閱標書，掌握各投標企業情況；

8、在預定時間，各投標企業代表按順序入場答辯。首先作簡要介紹和標書陳述（一般15—25分鐘），再接受評委提問。應安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨立回答。評委可即時亮分或答辯結束后再統一評分。中場可安排休息、餐飲；

9、安排一定時間，請各評委對標書評分。現場工作人員、公證人員統一計算各投標企業總分，并報招投標工作領導小組組長、副組長；

10、在預定時間，各投標單位代表入場，主持人介紹公證人員或其他領導小組人員宣布評標結果和中標單位；

11、領導致辭；

12、答辯、評標會結束

各級資質能承接多少面積的物業？

一級資質物業公司可以承接各種物業管理項目。二級資質物業公司可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業公司可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

第三篇：前期物業管理招標書

前期物業管理招標書

《》物業小區由開發建設。為推進物業管理服務的市場化運作，現決定按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》和市房地資源局《關于前期物業管理招投標的若干規定》的規定，采用（公開/邀請）招標的方式選聘本項目的物業管理企業。

一、《》住宅物業基本情況概述

本項目建造的物業類型為：。

地塊四至范圍：東至路，西至路，南至路，北至路（或見附圖）。

本項目總用地面積平方米。用地構成為：物業用地平方米；道路用地平方米；公建用地平方米；綠化用地平方米。

本項目總建筑面積平方米。其中地下總建筑面積平方米；地上總建筑面積平方米（住宅建筑面積平方米，非住宅建筑面積平方米，其他物業建筑面積平方米）。

本項目共計建筑物幢（其中住宅幢，非住宅平方米）；建筑結構為。

本項目的建筑覆蓋率為%；綜合容積率；綠化率%；綠化面積平方米；集中綠化率%；集中綠化面積平方米。

本項目規劃建設機動停車位364個，其中地上停車位個，地下停車位個；按照規劃設計建造了非機動車停車位。本項目已于年月開工建設，共分期開發建設。

六、投標人的條件

1、依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有級以上物業管理資質的物業管理企業；

2、具有經營管理相似物業萬平方米以上的管理經驗；

七、投標文件的編制要求

1、管理服務理念和目標

要求結合本項目的規劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。

2、項目管理機構運作方法及管理制度

編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區經理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

3、管理服務人員配置

擬配小區（項目）經理、主要工程技術管理人員的姓名，年齡、學歷、職稱，以及相似工作崗位工作年限，經歷；其他崗位人員擬配人選，數量，職稱。

4、物業管理用房及相應管理設施的配置

提供物業管理用房的使用計劃、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。

5、物業管理費用的收支預案

按照本物業的使用性質，分項計算出本項目范圍內住宅和非住宅收取的物業管理費（每平方米建筑面積），以及各項管理費用支出計劃與數額。

6、物業管理服務分項標準與承諾

（1）房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾；

（2）房屋零星小修、急修質量標準和保質期承諾；

（3）維修工程質量合格率和回訪驗收率承諾；

（4）電梯、水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾；

（5）街坊道路、小區綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾；

（6）街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾；

（7）住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾；

（8）小區街坊道路管護措施和完好率承諾；

（9）小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾；

（10）管理服務質量投訴處理及時率承諾；

（11）業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾；

（12）

（13）

7、物業的維修養護管理，保潔、保安、護綠工作的實施方案

（1）對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施；

（2）物業管理區域內共用設施設備的維修措施；

（3）業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施；

（4）住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案；

（5）保障物業管理區域內環境清潔度的措施；

（6）物業管理區域內保安24小時值勤，巡視重點部位24小時監控的崗位責任描述；

（7）小區綠化（喬灌木草坪及其他附屬設施）按季節維護、保養項目和措施；

（8）

（9）

8、物業維修和管理的應急措施

（1）業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；

（2）小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；

（3）業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；

（4）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；

（5）電梯突然停運或機電故障的應急措施；

（6）發生火警時的的應急措施。

9、豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。

10、智能化設施的管理與維修方案。

11、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。

12、提供《業主臨時公約》的建議稿。

八、投標報價要求

1、根據本招標文件的要求，表明對本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。

報價計算單位為建筑面積元/每平方米/月。

2、說明物業服務費的結算形式（包干制/酬金制/）。

3、4、九、投標書送達的要求

1、投標單位應于200年月日時分前至招標工作小組購買標書，每套標書收取成本費元整并同時繳納投標保證金元整。未中標者在招標人確定中標人后的5日內退還保證金，利息不計。

2、招標人定于200年月日時分約請投標人在施工現場 集中后，共同踏勘招標物業現場并答疑。

3、投標單位應根據本招標文件的要求，編制投標書共套，并加蓋投標企業法定代表人印章，密封后于200

年月日時分截標前，送達招標人指定的投標箱內，招標人將出具收件證明。逾期送達的，視作為放棄投標。

投標人在截標前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在截標后送達經補充修改的投標文件，招標人有權拒收。

4、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：

（1）未密封的；

（2）未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；

（3）未能按照招標文件要求編制的；

（4）逾期送達的。

十、開標的時間，地點，方法與程序

1、開標的時間地址。

2、開標的方法與程序。

十一、評標標準和評標辦法

1、招標人根據有關規定，本項目的評標委員會成員共設人。其中，招標人指派人，由招標人從市房地資源局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員人。

2、招標人、開標、評標會議定于200年月日時分，在 路 弄 號 室召開。由評審委員會分別對投標書編制和投標人陳述與答辯進行評審。其中投標書編制占總分的%，投標人陳述與答辯占總分的%。

3、4、十二、中標人的確定及物業服務合同的簽訂

1、招標人在投標文件截止之日起的日內（最長不超過30日）確定中標人，并向中標人發出中標通知書；

招標人在向中標人發出中標通知書向中標人發出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

2、招標人和中標人在向中標人發出中標通知書發出之日起的30日內，按照招標文件和中標人的投標文件以書面形式簽訂物業服務合同。

3、4、十三、其他事項的說明

1、本招標項目物業管理服務費收費標準，按照中標價格確定。

2、投標人根據《關于前期物業管理招投標的若干規定》在投標過程中投標人如有違法、違紀、違規行為的，一經查實取消本次投標資格，已經中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失、招標人有權要求予以賠償。

3、由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂管理服務合同的，本次招投標的全部費用由中標人承擔。

4、投標人應表明對招標人在招標邀請書，招標文件中所提出的規定和要求表示理解；應表明投標書連同招標者的書面中標通知均具有法律約束力；應表明投標報價的有效期自至。

5、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理資質等級證書、法人代表的授權委托書和 等證明文件，并概要介紹本公司的資質等級，以往管理業績等情況。

6、7、十四、招標人及聯系方式

招標人：

地址：

電話：

郵編：

聯系人：

（單位公章）

二○○年月日

附件：1.物業主要設施設備的配置及說明

2.物業公建配套設施及說明

附件1

物業主要設施設備的配置及說明

一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。

二、供電、供氣設施設備配置狀況。

三、垃圾處理設施設備配置狀況。

四、小區出入口共計處；分設在路，路和路。

五、小區智能化設備的配置。

六、設施設備的主要技術參數和指標

七、附件2

物業公建配套設施及說明

第四篇：如何制作物業管理招標書

如何制作物業管理招標書
招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目 前較為規范的招標書主要包括四個方面：

（一）目標物業規劃建設基本情況 1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業棟數與樓層、地下室布局、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積、電梯臺數與型號等。2．主要設備設施介紹。包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機 數據）、給排水系統（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。3．提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。

（二）物業管理內容 1． 房屋建筑本體、公共部分的維護、管理； 2． 公共配套設施、設備維護、運行管理； 3． 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清 運； 4． 公共綠化、山水園林小品的養護和管理； 5． 安全護衛及公共秩序管理； 6． 公建配套設施（便民服務網點、區內營業場所和文體活動場所）的運營管理； 7． 樓宇自動化設備系統的運行、維修、養護管理； 8． 交通、車輛行駛和停泊管理； 9． 物業及物業檔案資料收集、管理； 10． 社區文化的開展； 11． 法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。

（三）有關事項的說明

1、物業管理相關事項說明。包括以下幾項內容： 1）物業管理范圍。指目標物業所在區范圍內的所有物業。中標企業根據政府制定的當地物 業管理有關法規、條例及物業服務合同對上述區域及物業實行統一管理、綜合服務、自主經 營、自負盈虧。區域內如有后續物業或其它特殊情況應予以說明。2）管理期限與前期介入。應明確中標企業管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應 明確定標后中標企業何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業管理單位正式入駐 期應付的有關費用應明確，物業服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽 定。3）物業管理用房。應根據當地物業管理法規、條例有關規定，說明管理用房面積、位置以 及使用過程中的房租等情況。4）管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業自行測算，說 明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業服務合同中，管理費標準一般以中標企業在標書中 的報價為準。5）公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否 另行撥付或在物業管理費收支預算中體現，以及

物業管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說明。6）清潔衛生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區域的清潔衛生、綠化安排 及費用也應列明。7）物業管理酬金。一般按每年物業管理服務費總收入的 10%計提。

8）機動車輛管理。說明管轄區域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。9）維修資金。此項直接關系到物業管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重 大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內的 保修費責任單位等。10）商業用房。說明位置、面積、房租標準、產權歸屬、裝修檔次等。11）開辦費問題。說明物業管理前期費用、開辦費用的安排意見。12）員工宿舍及食堂。應說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。13）關于裝修管理要求。說明目標物業裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。14）管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業主客戶滿意率以及幾 年內達到建設部何等級別的考評標準等。可以要求中標單位交納風險抵押金。如達不到管理 目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風險抵押金在管理期結束時應 按同期銀行利率一并歸還本息。15）其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門、宣傳欄等一般應由 建設單位配齊。中標企業在標書中承諾的其它添置設施由投標企業投資、落實。

2、有關投標事項的說明 1）索取資料、報名及入圍。應說明報名時間與攜帶資料目錄、入圍通知的時間等。2）投標書的制作、密封及呈交。說明投標書呈交時間、份數、打印紙規格，還應提供投標 企業對目標物業項目授權委托書。對未中標企業標書如何退還亦應列明。3）現場察看、答疑會。一般應安排一至兩次針對目標物業的現場察看及答疑會，說明具體 時間。4）開標、評標、定標。說明開標時間、評分辦法，宣布定標的時間、《中標通知書》送達時 間以及物業服務合同簽定時間等。5）其它事項。應明確要求投標企業遵紀守法，公平、公正地參與競爭。對違紀違法行為將 予以處罰。應公布投訴電話，接受社會各界監督。

（四）標書、企業信譽、現場答辯項目

1、標書的項目及要求 1）投標人情況。2）目標物業的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、價格定位、實施措施等。3）組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排。5）管理規章制度（只列目錄）和

和物業檔案資料的管理。6）各項管理指標的承諾及相關措施。?房屋及配套設施完好率 ?房屋零修、急修及時率 ?維修工程質量合格率及回訪率 ?綠化完好率 ?清潔、保潔率 ?停車場完好率 ?公共設施設備完好率 ?主要機電設備完好率 ?治安案件發生率 ?火災發生率 ?有效投訴率與處理率

?管理人員專業培訓合格率 ?維修服務回訪率 ?業主滿意率 ?其它有關指標 7）經費收支預算、管理費和管理酬金標準。8）日常物業管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業維修養護計劃、專項維 修資金使用以及公共設施管理等。9）機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。10）便民服務和社區文化活動。以上十個項目要求逐一列舉，體現全面、規范的物業管理服務水平。

2、企業信譽考評項目 主要由投標人情況和已管物業服務質量調查兩個方面。投標人情況包括管理規模、資質、經 營狀況、管理機制、企業發展目標、財務狀況及抗風險能力等；服務質量調查應爭取靈活多 樣方式，實事求事地掌握投標人物業管理真實水平。

3、現場答辯考評項目 一般要求投標企業的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述 一般不超過 15 分鐘，答辯時間控制 15-25 分鐘之內。

4、總體評分說明 標書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按 8:1:1 或 7:1.5:1.5。近期有些可招標單位為了增大投標企業實際管理水平的考評分量，將權 重調整為 7:2:1 或 6:2:2。

三、物業管理答辯、評標會一般程序 在物業管理招投標工作中，答辯、評標會是整個活動的重點和高潮，招投標方傾情投入，社 會媒體全面報道，公證處進駐現場，行業代表廣泛參與。答辯、評標會是搞好招投標活動的 中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：

（一）明確時間、地點。

（二）參加人員： 目標物業招投標工作領導小組成員； 評標委員會委員（評委取五人以上，其中物業管理方面的專家不得少于總數的三分之二）； 當地公證處人員（如需要）； 招標辦公室工作人員； 投標物業管理企業代表； 參加評標會的嘉賓； 列席會議的其他物業公司代表、記者。

（三）程序

1、明確各投標企業和招標辦公室人員到場時間，通過抽簽確定答辯順序；

2、明確招投標領導成員及評委到場時間；

3、宣布答辯、評標會開始。招投標工作領導小組成員作為 會議主持人，介紹與會領導、各評委和投標單位；

4、與會有關領導致辭；

5、投標單位退場；

6、安排一定時間，請

評委根據投標人情況介紹、招標辦工作人員進行的現場情況考察、住 戶意見征詢表等資料，評出企業信譽分，并現場統計分數；

7、安排時間，請評委將標書分評出，現場統計。一般應在答辯、評標會前一天由評委集中

審閱標書，掌握各投標企業情況；

8、在預定時間，各投標企業代表按順序入場答辯。首先作簡要介紹和標書陳述（一般 15—25 分鐘），再接受評委提問。應安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨立回答。評委可即時亮 分或答辯結束后再統一評分。中場可安排休息、餐飲；

9、安排一定時間，請各評委對標書評分。現場工作人員、公證人員統一計算各投標企業總 分，并報招投標工作領導小組組長、副組長；

10、在預定時間，各投標單位代表入場，主持人介紹公證人員或其他領導小組人員宣布評標 結果和中標單位；

11、領導致辭；

12、答辯、評標會結束

各級資質能承接多少面積的物業？ 一級資質物業公司可以承接各種物業管理項目。二級資質物業公司可以承接 30 萬平方 米以下的住宅項目和 8 萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業公司可以 承接 20 萬平方米以下住宅項目和 5 萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

第五篇：前期物業管理招標書(范本)

前期物業管理招標書

《東苑佳和園》物業小區由上海美盈置業有限公司開發建設。為推進物業管理服務的市場化運作，現決定按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》和市房地資源局《關于前期物業管理招投標的若干規定》的規定，采用（公開/邀請）招標的方式選聘本項目的物業管理企業。

一、《東苑佳和園》住宅物業基本情況概述

本項目建造的物業類型為：配套商品房。

地塊四至范圍：東至規劃學校用地，西至永平南路，南至江川東路，北至德宏路路（或見附圖）。

本項目總用地面積55967平方米。用地構成為：物業用地平方米；道路用地平方米；公建用地平方米；綠化用地平方米。

本項目總建筑面積142384平方米。其中地下總建筑面積平方米；地上總建筑面積平方米（住宅建筑面積平方米，非住宅建筑面積平方米，其他物業建筑面積平方米）。

本項目共計建筑物 幢（其中住宅493套，非住宅平方米）；建筑結構為剪力墻或框架。

本項目的建筑密度為 %；綜合容積率2.0；綠化率35%；綠化面積平方米；集中綠化率15%；集中綠化面積平方米。

本項目規劃建設機動停車位1289個，其中地上停車位 個，地下停車位 個；按照規劃設計建造了非機動車停車位。

本項目已于2009年2月開工建設，共分二期開發建設。第一期工程計劃于2010年10月竣工并交付使用；整個建設項目計劃于2011年 月全部建成并交付使用。

二、主要設施設備的配置及說明(詳見附件1)

三、公建配套設施及說明(詳見附件2)

四、物業管理用房的配置情況

1、物業管理企業辦公用房。

建筑面積為285平方米；

座落位置：

2、業主委員會活動用房。

建筑面積為平方米；

座落位置：

五、物業管理的內容與要求

（一）物業管理的內容

1、物業管理區域內物業共用部位，共用設施設備及場所的使用管理及維修養護；

2、物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的保潔服務；

3、物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護；

4、物業管理區域內的綠化養護和管理；

5、物業管理區域內車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及經營管理；

6、供水、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時，進行必要的協調和管理；

7、物業管理區域的日常安全巡查服務；

8、物業管理區域內的巡視、檢查，物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管；

9、物業管理區域內業主、使用人裝飾、裝修物業的行為管理；10、11、（二）物業管理的要求

1、按專業化的要求配置管理服務人員，2、物業管理服務與收費質價相符；3、4、5、六、投標人的條件

1、依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有 級以上物業管理資質的物業管理企業；

2、具有經營管理相似物業 萬平方米以上的管理經驗；

3、4、七、投標文件的編制要求

1、管理服務理念和目標

要求結合本項目的規劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。

2、項目管理機構運作方法及管理制度

編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區經理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

3、管理服務人員配置

擬配小區（項目）經理、主要工程技術管理人員的姓名，年齡、學歷、職稱，以及相似工作崗位工作年限，經歷；其他崗位人員擬配人選，數量，職稱。

4、物業管理用房及相應管理設施的配置

提供物業管理用房的使用計劃、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。

5、物業管理費用的收支預案

按照本物業的使用性質，分項計算出本項目范圍內住宅和非住宅收取的物業管理費（每平方米建筑面積），以及各項管理費用支出計劃與數額。

6、物業管理服務分項標準與承諾

（1）房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾；

（2）房屋零星小修、急修質量標準和保質期承諾；

（3）維修工程質量合格率和回訪驗收率承諾；

（4）電梯、水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾；

（5）街坊道路、小區綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾；

（6）街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾；（7）住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾；

（8）小區街坊道路管護措施和完好率承諾；

（9）小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾；

（10）管理服務質量投訴處理及時率承諾；

（11）業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾；

（12）

（13）

7、物業的維修養護管理，保潔、保安、護綠工作的實施方案

（1）對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施；

（2）物業管理區域內共用設施設備的維修措施；

（3）業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施；

（4）住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案；

（5）保障物業管理區域內環境清潔度的措施；

（6）物業管理區域內保安24小時值勤，巡視重點部位24小時監控的崗位責任描述；

（7）小區綠化（喬灌木草坪及其他附屬設施）按季節維護、保養項目和措施；

（8）

（9）

8、物業維修和管理的應急措施

（1）業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；

（2）小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；

（3）業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；

（4）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；

（5）電梯突然停運或機電故障的應急措施；

（6）發生火警時的的應急措施。

9、豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。

10、智能化設施的管理與維修方案。

11、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。

12、提供《業主臨時公約》的建議稿。13、14、八、投標報價要求

1、根據本招標文件的要求，表明對本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。

報價計算單位為建筑面積 元/每平方米/月。

2、說明物業服務費的結算形式（包干制/酬金制/）。

3、4、九、投標書送達的要求

1、投標單位應于200 年 月 日 時 分前至招標工作小組購買標書，每套標書收取成本費 元整并同時繳納投標保證金 元整。未中標者在招標人確定中標人后的5日內退還保證金，利息不計。

2、招標人定于200 年 月 日 時 分約請投標人在施工現場 集中后，共同踏勘招標物業現場并答疑。

3、投標單位應根據本招標文件的要求，編制投標書共 套，并加蓋投標企業法定代表人印章，密封后于200 年 月 日 時 分截標前，送達招標人指定的投標箱內，招標人將出具收件證明。逾期送達的，視作為放棄投標。

投標人在截標前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在截標后送達經補充修改的投標文件，招標人有權拒收。

4、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：

（1）未密封的；

（2）未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；

（3）未能按照招標文件要求編制的；

（4）逾期送達的。

十、開標的時間，地點，方法與程序

1、開標的時間地址。

2、開標的方法與程序。

十一、評標標準和評標辦法

1、招標人根據有關規定，本項目的評標委員會成員共設 人。其中，招標人指派 人，由招標人從市房地資源局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員 人。

2、招標人、開標、評標會議定于200 年 月 日 時 分，在 路 弄 號 室召開。由評審委員會分別對投標書編制和投標人陳述與答辯進行評審。其中投標書編制占總分的 %，投標人陳述與答辯占總分的 %。

3、4、十二、中標人的確定及物業服務合同的簽訂

1、招標人在投標文件截止之日起的 日內（最長不超過30日）確定中標人，并向中標人發出中標通知書；

招標人在向中標人發出中標通知書向中標人發出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

2、招標人和中標人在向中標人發出中標通知書發出之日起的30日內，按照招標文件和中標人的投標文件以書面形式簽訂物業服務合同。

3、4、十三、其他事項的說明

1、本招標項目物業管理服務費收費標準，按照中標價格確定。

2、投標人根據《關于前期物業管理招投標的若干規定》在投標過程中投標人如有違法、違紀、違規行為的，一經查實取消本次投標資格，已經中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失、招標人有權要求予以賠償。

3、由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂管理服務合同的，本次招投標的全部費用由中標人承擔。

4、投標人應表明對招標人在招標邀請書，招標文件中所提出的規定和要求表示理解；應表明投標書連同招標者的書面中標通知均具有法律約束力；應表明投標報價的有效期自

至。

5、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理資質等級證書、法人代表的授權委托書和 等證明文件，并概要介紹本公司的資質等級，以往管理業績等情況。

6、7、十四、招標人及聯系方式

招標人：

地址：

電話：

郵編：

聯系人：

（單位公章）二○○ 年 月 日