第一篇：物業管理招標書的內容

物業管理招標書的內容

招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規范的招標書主要包括四個方面：

（一）目標物業規劃建設基本情況

1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積。

2．主要設備設施介紹。包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機數據）、給排水系統（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。

3．提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。

（二）物業管理內容

1．房屋建筑本體、公共部分的維護、管理；

2．公共配套設施、設備維護、運行管理；

3．公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；

4．公共綠化的養護和管理；

5．安全護衛及公共秩序管理；

6．公建配套設施的運營管理；

7．交通、車輛行駛和停泊管理；

8．物業及物業檔案資料收集、管理；

9．法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。

（三）有關事項的說明

1、物業管理相關事項說明。包括以下幾項內容：

1）物業管理范圍。指目標物業所在區范圍內的所有物業。中標企業根據政府制定的當地物業管理有關法規、條例及物業服務合同對上述區域及物業實行統一管理、綜合服務、自主經營、自負盈虧。區域內如有后續物業或其它特殊情況應予以說明。

2）管理期限與前期介入。應明確中標企業管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應明確定標后中標企業何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業管理單位正式入駐期應付的有關費用應明確，物業服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽定。

3）物業管理用房。應根據當地物業管理法規、條例有關規定，說明管理用房面積、位置以及使用過程等情況。

4）管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業自行測算，說明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業服務合同中，管理費標準一般以中標企業在標書中的報價為準。

5）公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業管理費收支預算中體現，以及物業管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說明。

6）清潔衛生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區域的清潔衛生、綠化安排及費用也應列明。

7）物業管理酬金。一般按每年物業管理服務費總收入的10%計提。

8）機動車輛管理。說明管轄區域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。

9）維修資金。此項直接關系到物業管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內的保修費責任單位等。

10）管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業主客戶滿意率以及幾年內達到建設部何等級別的考評標準等。

11）其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門、宣傳欄等一般應由建設單位配齊。中標企業在標書中承諾的其它添置設施由投標企業投資、落實。

（四）標書、企業信譽、現場答辯項目

1、標書的項目及要求

1）投標人情況。

2）目標物業的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、價格定位、實施措施等。

3）組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。

4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排。

5）管理規章制度（只列目錄）和物業檔案資料的管理。

6）各項管理指標的承諾及相關措施。

7）經費收支預算、管理費和管理酬金標準。

8）日常物業管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業

維修養護計劃、專項維修資金使用以及公共設施管理等。

9）機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。

第二篇：物業管理招標書的內容

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物業管理招標書的內容

物業管理招標書的內容

招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規范的招標書主要包括四個方面：

(一)目標物業規劃建設基本情況

1.工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業棟數與樓層、地下室布局、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積、電梯臺數與型號等。

2.主要設備設施介紹。包括配電系統(總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機數據)、給排水系統(蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等)、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。

3.提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄(圖紙附件)。

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(二)物業管理內容

1.房屋建筑本體、公共部分的維護、管理;

2.公共配套設施、設備維護、運行管理;

3.公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運;

4.公共綠化、山水園林小品的養護和管理;

5.安全護衛及公共秩序管理;

6.公建配套設施(便民服務網點、區內營業場所和文體活動場所)的運營管理;

7.樓宇自動化設備系統的運行、維修、養護管理;

8.交通、車輛行駛和停泊管理;

9.物業及物業檔案資料收集、管理;

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10.社區文化的開展;

11.法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。

(三)有關事項的說明

1、物業管理相關事項說明。包括以下幾項內容：

1)物業管理范圍。指目標物業所在區范圍內的所有物業。中標企業根據政府制定的當地物業管理有關法規、條例及物業服務合同對上述區域及物業實行統一管理、綜合服務、自主經營、自負盈虧。區域內如有后續物業或其它特殊情況應予以說明。

2)管理期限與前期介入。應明確中標企業管理期限(一般三年或五年)及起止日期。還應明確定標后中標企業何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業管理單位正式入駐期應付的有關費用應明確，物業服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽定。

3)物業管理用房。應根據當地物業管理法規、條例有關規定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。

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4)管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業自行測算，說明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業服務合同中，管理費標準一般以中標企業在標書中的報價為準。

5)公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業管理費收支預算中體現，以及物業管理處工作、生活用

水用電如何安排等，均應明確說明。

6)清潔衛生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區域的清潔衛生、綠化安排及費用也應列明。

7)物業管理酬金。一般按每年物業管理服務費總收入的10%計提。

8)機動車輛管理。說明管轄區域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。

9)維修資金。此項直接關系到物業管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內的保修費責任單位等。

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10)商業用房。說明位置、面積、房租標準、產權歸屬、裝修檔次等。

11)開辦費問題。說明物業管理前期費用、開辦費用的安排意見。

12)員工宿舍及食堂。應說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。

13)關于裝修管理要求。說明目標物業裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。

14)管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業主客戶滿意率以及幾年內達到建設部何等級別的考評標準等。可以要求中標單位交納風險抵押金。如達不到管理目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風險抵押金在管理期結束時應按同期銀行利率一并歸還本息。

15)其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門、宣傳欄等一般應由建設單位配齊。中標企業在標書中承諾的其它添置設施由投標企業投資、落實。

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2、有關投標事項的說明

1)索取資料、報名及入圍。應說明報名時間與攜帶資料目錄、入圍通知的時間等。

2)投標書的制作、密封及呈交。說明投標書呈交時間、份數、打印紙規格，還應提供投標企業對目標物業項目授權委托書。對未中標企業標書如何退還亦應列明。

3)現場察看、答疑會。一般應安排一至兩次針對目標物業的現場察看及答疑會，說明具體時間。

4)開標、評標、定標。說明開標時間、評分辦法，宣布定標的時間、《中標通知書》送達時間以及物業服務合同簽定時間等。

5)其它事項。應明確要求投標企業遵紀守法，公平、公正地參與競爭。對違紀違法行為將予以處罰。應公布投訴電話，接受社會各界監督。

(四)標書、企業信譽、現場答辯項目

1、標書的項目及要求

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1)投標人情況。

2)目標物業的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、價格定位、實施措施等。

3)組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。

4)管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排。

5)管理規章制度(只列目錄)和物業檔案資料的管理。

6)各項管理指標的承及相關措施。

?房屋及配套設施完好率

?房屋零修、急修及時率

?維修工程質量合格率及回訪率

?綠化完好率

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?清潔、保潔率

?停車場完好率

?公共設施設備完好率

?主要機電設備完好率

?治安案件發生率

?火災發生率

?有效投訴率與處理率

?管理人員專業培訓合格率

?維修服務回訪率

?業主滿意率

?其它有關指標

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7)經費收支預算、管理費和管理酬金標準。

8)日常物業管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業維修養護計劃、專項維修資金使用以及公共設施管理等。

9)機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。

10)便民服務和社區文化活動。

以上十個項目要求逐一列舉，體現全面、規范的物業管理服務水平。

2、企業信譽考評項目

主要由投標人情況和已管物業服務質量調查兩個方面。投標人情況包括管理規模、資質、經營狀況、管理機制、企業發展目標、財務狀況及抗風險能力等;服務質量調查應爭取靈活多樣方式，實事求事地掌握投標人物業管理真實水平。

3、現場答辯考評項目

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一般要求投標企業的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過15分鐘，答辯時間控制15-25分鐘之內。

4、總體評分說明

標書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招標單位為了增大投標企業實際管理水平的考評分量，將權重調整為7:2:1或6:2:2。

三、物業管理答辯、評標會一般程序

在物業管理招投標工作中，答辯、評標會是整個活動的重點和高潮，招投標方傾情投入，社會媒體全面報道，公證處進駐現場，行業代表廣泛參與。答辯、評標會是搞好招投標活動的中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：

(一)明確時間、地點。

(二)參加人員：

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目標物業招投標工作領導小組成員;

評標委員會委員(評委取五人以上，其中物業管理方面的專家不得少于總數的三分之二);

當地公證處人員(如需要);

招標辦公室工作人員;

投標物業管理企業代表;

參加評標會的嘉賓;

列席會議的其他物業公司代表、記者。

(三)程序

1、明確各投標企業和招標辦公室人員到場時間，通過抽簽確定答辯順序;

2、明確招投標領導成員及評委到場時間;

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3、宣布答辯、評標會開始。招投標工作領導小組成員作為

會議主持人，介紹與會領導、各評委和投標單位;

4、與會有關領導致辭;

5、投標單位退場;

6、安排一定時

請評委根據投標人情況介紹、招標辦工作人員進行的現場情況考察、住戶意見征詢表等資料，評出企業信譽分，并現場統計分數;

7、安排時間，請評委將標書分評出，現場統計。一般應在答辯、評標會前一天由評委集中審閱標書，掌握各投標企業情況;

8、在預定時間，各投標企業代表按順序入場答辯。首先作簡要介紹和標書陳述(一般15—25分鐘)，再接受評委提問。應安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨立回答。評委可即時亮分或答辯結束后再統一評分。中場可安排休息、餐飲;

9、安排一定時間，請各評委對標書評分。現場工作人員、公證

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人員統一計算各投標企業總分，并報招投標工作領導小組組長、副組長;

10、在預定時間，各投標單位代表入場，主持人介紹公證人員或其他領導小組人員宣布評標結果和中標單位;

11、領導致辭;

12、答辯、評標會結束。

(四)標書、企業信譽及答辯的項目與要求

? 關于重新印發進一步推動橫向經濟技術協作 http://s.yingle.com/l/ms/687141.html

? 關于單獨編制城市規劃的礦區行政管理部門有權對拆遷 http://s.yingle.com/l/ms/687140.html

? 中華人民共和國拱北海關行政復議調解書 http://s.yingle.com/l/ms/687139.html

? 關于積極穩妥解決當前農村土地承包糾紛的意見 http://s.yingle.com/l/ms/687138.html

? 關于認真解決當前農村牧區土地承包糾紛的通 http://s.yingle.com/l/ms/687137.html

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? 廣西壯族自治區鄉鎮運輸船舶安全管理辦法 http://s.yingle.com/l/ms/687136.html

? 關于加強住宅小區停車管理的實施意見 http://s.yingle.com/l/ms/687135.html

? 內蒙古呼和浩特市社區檔案管理暫行辦法 http://s.yingle.com/l/ms/687134.html

? 吉林省贓物罰沒物糾紛財物估價管理辦法 http://s.yingle.com/l/ms/687133.html

? 煙臺市將推行政復議和解調解制度6類復議案可調 http://s.yingle.com/l/ms/687132.html

? 關于印發衢州市市本級社區建設實施辦法的通 http://s.yingle.com/l/ms/687131.html

? 行政復議是否適用調解

http://s.yingle.com/l/ms/687130.html

? 湖南省水上交通安全管理辦法

http://s.yingle.com/l/ms/687129.html

? 四川省鄉鎮船舶和渡口安全管理辦法 http://s.yingle.com/l/ms/687128.html

? ? 對和解 http://s.yingle.com/l/ms/687127.html

關于經濟糾紛案件件級別管轄的復函（江西省高級人民法 http://s.yingle.com/l/ms/687126.html

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? 關于印發《北京市高級人民法院關于如何處理出 http://s.yingle.com/l/ms/687125.html

? 巴中市行政復議機關行政復議調解辦法 http://s.yingle.com/l/ms/687124.html

? 關于加強住宅小區停車管理實施

http://s.yingle.com/l/ms/687123.html

? 納雍縣行政復議調解規定

http://s.yingle.com/l/ms/687122.html

? 關于修改（湖南省水上交通安全管理辦法）的決定 http://s.yingle.com/l/ms/687121.html

? 關于取消第二批不合理收費項目的通知 http://s.yingle.com/l/ms/687120.html

? 山西省行政復議調解和解辦法

http://s.yingle.com/l/ms/687119.html

? 行政復議調解機制的實證分析

http://s.yingle.com/l/ms/687118.html

? 廣西壯族自治區鄉鎮運輸船舶安全管理辦法 http://s.yingle.com/l/ms/687117.html

? 關于妥善解決當前農村土地承包糾紛的緊急通知 http://s.yingle.com/l/ms/687116.html

? 關于妥善解決當前農

http://s.yingle.com/l/ms/687115.html

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? 關于印發漢中市人民政府法律顧問工作 http://s.yingle.com/l/ms/687114.html

? 制定稅務行政復議調解辦法應明確幾個問題 http://s.yingle.com/l/ms/687113.html

? 廣東省珠海市漁港管理條例

http://s.yingle.com/l/ms/687112.html

? 廣東省深圳市社區居民委員會檔案管理規定 http://s.yingle.com/l/ms/687111.html

? 全國部分省市行政復議調解制度研討會綜述 http://s.yingle.com/l/ms/687110.html

? 泰安市河道管理辦法

http://s.yingle.com/l/ms/687109.html

? 關于確定著作權侵權損害賠償責任的指導意見 http://s.yingle.com/l/ms/687108.html

? 論我國行政復議調解制度的完善

http://s.yingle.com/l/ms/687107.html

? 徐州市建筑工程質量管理條例

http://s.yingle.com/l/ms/687106.html

? 關于一九九四年改善城市人民生活十項工作的決定 http://s.yingle.com/l/ms/687105.html

? 關于廣西百色右江民族貿易開發總公司與廣 http://s.yingle.com/l/ms/687104.html

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? 行政復議調解書的執行力及可訴性 http://s.yingle.com/l/ms/687103.html

? 關于黑龍江省實施《中華

http://s.yingle.com/l/ms/687102.html

? 寧夏回族自治區社會治安綜合治理條例 http://s.yingle.com/l/ms/687101.html

? 關于印發（2018年農家書屋重點出版物推薦目錄）的通 http://s.yingle.com/l/ms/687100.html

? 遼寧省未成年人保護條例

http://s.yingle.com/l/ms/687099.html

? 民政部－全國社區建設示范城基本標準 http://s.yingle.com/l/ms/687098.html

? 四川省鄉鎮船舶和渡口安全管理辦法（修正）http://s.yingle.com/l/ms/687097.html

? 關于一九九四年改善農村人民生活十項工作的決定 http://s.yingle.com/l/ms/687096.html

? 淺談商標侵權違法經營額的計算問題 http://s.yingle.com/l/ms/687095.html

? 李晶訴葛洲壩水利水電工程集團婦幼保健院 http://s.yingle.com/l/ms/687094.html

? 房屋租賃合同書范本2018最新審查要點

http://s.yingle.com/l/ms/687093.html

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? 合同書范本2018最新審查要點有哪六方面

http://s.yingle.com/l/ms/687092.html

? 新（行政訴訟法）有哪些看點

http://s.yingle.com/l/ms/687091.html

? ? 行政機關強制執行 http://s.yingle.com/l/ms/687090.html 合同書范本2018最新審核中主體審查的注意事項 http://s.yingle.com/l/ms/687089.html

? 行政處罰案件核審

（一）http://s.yingle.com/l/ms/687088.html

? 限制人身自由的特別程序和財物移送 http://s.yingle.com/l/ms/687087.html

? 商鋪租賃合同書范本2018最新簽訂前如何合同書范本2018最新審查 http://s.yingle.com/l/ms/687086.html

? 保定律師承辦農村土地承包宅基地案 http://s.yingle.com/l/ms/687085.html

? 合同書范本2018最新起草與審查過程

http://s.yingle.com/l/ms/687084.html

?（行政強制法）實施有關問題研究（上）http://s.yingle.com/l/ms/687083.html

? ? 行政強制的含義 http://s.yingle.com/l/ms/687082.html 林權糾紛調解

仲裁步入

法制軌道

http://s.yingle.com/l/ms/687081.html

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? 審查合同書范本2018最新簽訂情況保障農民工權益 http://s.yingle.com/l/ms/687080.html

? 勞動糾紛調解聯動機制實施細則

http://s.yingle.com/l/ms/687079.html

? ? 客戶資信調查表 http://s.yingle.com/l/ms/687078.html 關于省直機關歸口接待處理群眾來信來訪的 http://s.yingle.com/l/ms/687077.html

? 關于規范合同書范本2018最新審查流程的通知 http://s.yingle.com/l/ms/687076.html

? 行政處罰案卷的制作和保管

（一）http://s.yingle.com/l/ms/687075.html

? ? 房屋租賃糾紛調解 http://s.yingle.com/l/ms/687074.html 行政處

罰的證

據

（十

六）

http://s.yingle.com/l/ms/687073.html

?（工商行政管理機關行政處罰程序規定）解讀與適用行政處罰的證據（二十八）http://s.yingle.com/l/ms/687072.html

? ? ? 經銷商資信調查表 http://s.yingle.com/l/ms/687071.html 代履行的適用條件 http://s.yingle.com/l/ms/687070.html 關于

國

有

資

產

產

權

糾

http://s.yingle.com/l/ms/687069.html

? 從一則案例看財產保全中解除凍結的非法定條件 http://s.yingle.com/l/ms/687068.html

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? 審查合同書范本2018最新不嚴擔責賠償

http://s.yingle.com/l/ms/687067.html

? 福建漳州建立醫患糾紛調解中心

http://s.yingle.com/l/ms/687066.html

? 金融糾紛調解最多賠50萬

http://s.yingle.com/l/ms/687065.html

? 旅游者的主要權利和義務

http://s.yingle.com/l/ms/687064.html

? 行政強制設定中的公眾參與

http://s.yingle.com/l/ms/687063.html

? 行政處罰的決定

（九）http://s.yingle.com/l/ms/687062.html

? 個人信用狀況超八成人不了解

http://s.yingle.com/l/ms/687061.html

? 行政處罰案卷的制作和保管

（二）http://s.yingle.com/l/ms/687060.html

? 行政處罰的證據（十九）

http://s.yingle.com/l/ms/687059.html

? 集體合同書范本2018最新審查備案與勞動爭議仲裁 http://s.yingle.com/l/ms/687058.html

? 跟單員訂單審查流程

http://s.yingle.com/l/ms/687057.html

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? 淺析涉外合同書范本2018最新審查事項

http://s.yingle.com/l/ms/687056.html

? 行政處罰案件中的聽證

（八）http://s.yingle.com/l/ms/687055.html

? 合同書范本2018最新審核決策審查過程及注意事項 http://s.yingle.com/l/ms/687054.html

? 轉變市場監管理念構建信用監管體系之（企業信息公示暫行條例）解讀 http://s.yingle.com/l/ms/687053.html

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第三篇：如何制作物業管理招標書

如何制作物業管理招標書

招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規范的招標書主要包括四個方面：

（一）目標物業規劃建設基本情況

1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業棟數與樓層、地下室布局、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積、電梯臺數與型號等。

2．主要設備設施介紹。包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機數據）、給排水系統（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。

3．提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。

（二）物業管理內容

1．房屋建筑本體、公共部分的維護、管理； 2．

公共配套設施、設備維護、運行管理；

3．公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；

4．公共綠化、山水園林小品的養護和管理； 5．

安全護衛及公共秩序管理；

6．公建配套設施（便民服務網點、區內營業場所和文體活動場所）的運營管理； 7．

樓宇自動化設備系統的運行、維修、養護管理； 8．

交通、車輛行駛和停泊管理； 9．

物業及物業檔案資料收集、管理； 10．

社區文化的開展；

11．法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。

（三）有關事項的說明

1、物業管理相關事項說明。包括以下幾項內容：

1）物業管理范圍。指目標物業所在區范圍內的所有物業。中標企業根據政府制定的當地物業管理有關法規、條例及物業服務合同對上述區域及物業實行統一管理、綜合服務、自主經營、自負盈虧。區域內如有后續物業或其它特殊情況應予以說明。

2）管理期限與前期介入。應明確中標企業管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應明確定標后中標企業何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業管理單位正式入駐期應付的有關費用應明確，物業服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽定。

3）物業管理用房。應根據當地物業管理法規、條例有關規定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。

4）管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業自行測算，說明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業服務合同中，管理費標準一般以中標企業在標書中的報價為準。

5）公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業管理費收支預算中體現，以及物業管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說明。

6）清潔衛生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區域的清潔衛生、綠化安排及費用也應列明。

7）物業管理酬金。一般按每年物業管理服務費總收入的10%計提。8）機動車輛管理。說明管轄區域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。9）維修資金。此項直接關系到物業管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內的保修費責任單位等。

10）商業用房。說明位置、面積、房租標準、產權歸屬、裝修檔次等。11）開辦費問題。說明物業管理前期費用、開辦費用的安排意見。12）員工宿舍及食堂。應說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。

13）關于裝修管理要求。說明目標物業裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。

14）管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業主客戶滿意率以及幾年內達到建設部何等級別的考評標準等。可以要求中標單位交納風險抵押金。如達不到管理目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風險抵押金在管理期結束時應按同期銀行利率一并歸還本息。

15）其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門、宣傳欄等一般應由建設單位配齊。中標企業在標書中承諾的其它添置設施由投標企業投資、落實。

2、有關投標事項的說明

1）索取資料、報名及入圍。應說明報名時間與攜帶資料目錄、入圍通知的時間等。

2）投標書的制作、密封及呈交。說明投標書呈交時間、份數、打印紙規格，還應提供投標企業對目標物業項目授權委托書。對未中標企業標書如何退還亦應列明。

3）現場察看、答疑會。一般應安排一至兩次針對目標物業的現場察看及答疑會，說明具體時間。

4）開標、評標、定標。說明開標時間、評分辦法，宣布定標的時間、《中標通知書》送達時間以及物業服務合同簽定時間等。

5）其它事項。應明確要求投標企業遵紀守法，公平、公正地參與競爭。對違紀違法行為將予以處罰。應公布投訴電話，接受社會各界監督。

（四）標書、企業信譽、現場答辯項目

1、標書的項目及要求 1）投標人情況。

2）目標物業的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、價格定位、實施措施等。

3）組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排。5）管理規章制度（只列目錄）和物業檔案資料的管理。6）各項管理指標的承諾及相關措施。?房屋及配套設施完好率 ?房屋零修、急修及時率

?維修工程質量合格率及回訪率 ?綠化完好率 ?清潔、保潔率 ?停車場完好率

?公共設施設備完好率 ?主要機電設備完好率 ?治安案件發生率 ?火災發生率

?有效投訴率與處理率 ?管理人員專業培訓合格率 ?維修服務回訪率 ?業主滿意率 ?其它有關指標

7）經費收支預算、管理費和管理酬金標準。

8）日常物業管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業維修養護計劃、專項維修資金使用以及公共設施管理等。

9）機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。10）便民服務和社區文化活動。

以上十個項目要求逐一列舉，體現全面、規范的物業管理服務水平。

2、企業信譽考評項目

主要由投標人情況和已管物業服務質量調查兩個方面。投標人情況包括管理規模、資質、經營狀況、管理機制、企業發展目標、財務狀況及抗風險能力等；服務質量調查應爭取靈活多樣方式，實事求事地掌握投標人物業管理真實水平。

3、現場答辯考評項目

一般要求投標企業的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過15分鐘，答辯時間控制15-25分鐘之內。

4、總體評分說明

標書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招標單位為了增大投標企業實際管理水平的考評分量，將權重調整為7:2:1或6:2:2。

三、物業管理答辯、評標會一般程序

在物業管理招投標工作中，答辯、評標會是整個活動的重點和高潮，招投標方傾情投入，社會媒體全面報道，公證處進駐現場，行業代表廣泛參與。答辯、評標會是搞好招投標活動的中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：

（一）明確時間、地點。

（二）參加人員：

目標物業招投標工作領導小組成員；

評標委員會委員（評委取五人以上，其中物業管理方面的專家不得少于總數的三分之二）； 當地公證處人員（如需要）； 招標辦公室工作人員； 投標物業管理企業代表； 參加評標會的嘉賓；

列席會議的其他物業公司代表、記者。

（三）程序

1、明確各投標企業和招標辦公室人員到場時間，通過抽簽確定答辯順序；

2、明確招投標領導成員及評委到場時間；

3、宣布答辯、評標會開始。招投標工作領導小組成員作為 會議主持人，介紹與會領導、各評委和投標單位；

4、與會有關領導致辭；

5、投標單位退場；

6、安排一定時間，請評委根據投標人情況介紹、招標辦工作人員進行的現場情況考察、住戶意見征詢表等資料，評出企業信譽分，并現場統計分數；

7、安排時間，請評委將標書分評出，現場統計。一般應在答辯、評標會前一天由評委集中審閱標書，掌握各投標企業情況；

8、在預定時間，各投標企業代表按順序入場答辯。首先作簡要介紹和標書陳述（一般15—25分鐘），再接受評委提問。應安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨立回答。評委可即時亮分或答辯結束后再統一評分。中場可安排休息、餐飲；

9、安排一定時間，請各評委對標書評分。現場工作人員、公證人員統一計算各投標企業總分，并報招投標工作領導小組組長、副組長；

10、在預定時間，各投標單位代表入場，主持人介紹公證人員或其他領導小組人員宣布評標結果和中標單位；

11、領導致辭；

12、答辯、評標會結束

各級資質能承接多少面積的物業？

一級資質物業公司可以承接各種物業管理項目。二級資質物業公司可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業公司可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

第四篇：前期物業管理招標書

前期物業管理招標書

《》物業小區由開發建設。為推進物業管理服務的市場化運作，現決定按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》和市房地資源局《關于前期物業管理招投標的若干規定》的規定，采用（公開/邀請）招標的方式選聘本項目的物業管理企業。

一、《》住宅物業基本情況概述

本項目建造的物業類型為：。

地塊四至范圍：東至路，西至路，南至路，北至路（或見附圖）。

本項目總用地面積平方米。用地構成為：物業用地平方米；道路用地平方米；公建用地平方米；綠化用地平方米。

本項目總建筑面積平方米。其中地下總建筑面積平方米；地上總建筑面積平方米（住宅建筑面積平方米，非住宅建筑面積平方米，其他物業建筑面積平方米）。

本項目共計建筑物幢（其中住宅幢，非住宅平方米）；建筑結構為。

本項目的建筑覆蓋率為%；綜合容積率；綠化率%；綠化面積平方米；集中綠化率%；集中綠化面積平方米。

本項目規劃建設機動停車位364個，其中地上停車位個，地下停車位個；按照規劃設計建造了非機動車停車位。本項目已于年月開工建設，共分期開發建設。

六、投標人的條件

1、依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有級以上物業管理資質的物業管理企業；

2、具有經營管理相似物業萬平方米以上的管理經驗；

七、投標文件的編制要求

1、管理服務理念和目標

要求結合本項目的規劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。

2、項目管理機構運作方法及管理制度

編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區經理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

3、管理服務人員配置

擬配小區（項目）經理、主要工程技術管理人員的姓名，年齡、學歷、職稱，以及相似工作崗位工作年限，經歷；其他崗位人員擬配人選，數量，職稱。

4、物業管理用房及相應管理設施的配置

提供物業管理用房的使用計劃、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。

5、物業管理費用的收支預案

按照本物業的使用性質，分項計算出本項目范圍內住宅和非住宅收取的物業管理費（每平方米建筑面積），以及各項管理費用支出計劃與數額。

6、物業管理服務分項標準與承諾

（1）房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾；

（2）房屋零星小修、急修質量標準和保質期承諾；

（3）維修工程質量合格率和回訪驗收率承諾；

（4）電梯、水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾；

（5）街坊道路、小區綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾；

（6）街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾；

（7）住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾；

（8）小區街坊道路管護措施和完好率承諾；

（9）小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾；

（10）管理服務質量投訴處理及時率承諾；

（11）業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾；

（12）

（13）

7、物業的維修養護管理，保潔、保安、護綠工作的實施方案

（1）對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施；

（2）物業管理區域內共用設施設備的維修措施；

（3）業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施；

（4）住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案；

（5）保障物業管理區域內環境清潔度的措施；

（6）物業管理區域內保安24小時值勤，巡視重點部位24小時監控的崗位責任描述；

（7）小區綠化（喬灌木草坪及其他附屬設施）按季節維護、保養項目和措施；

（8）

（9）

8、物業維修和管理的應急措施

（1）業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；

（2）小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；

（3）業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；

（4）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；

（5）電梯突然停運或機電故障的應急措施；

（6）發生火警時的的應急措施。

9、豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。

10、智能化設施的管理與維修方案。

11、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。

12、提供《業主臨時公約》的建議稿。

八、投標報價要求

1、根據本招標文件的要求，表明對本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。

報價計算單位為建筑面積元/每平方米/月。

2、說明物業服務費的結算形式（包干制/酬金制/）。

3、4、九、投標書送達的要求

1、投標單位應于200年月日時分前至招標工作小組購買標書，每套標書收取成本費元整并同時繳納投標保證金元整。未中標者在招標人確定中標人后的5日內退還保證金，利息不計。

2、招標人定于200年月日時分約請投標人在施工現場 集中后，共同踏勘招標物業現場并答疑。

3、投標單位應根據本招標文件的要求，編制投標書共套，并加蓋投標企業法定代表人印章，密封后于200

年月日時分截標前，送達招標人指定的投標箱內，招標人將出具收件證明。逾期送達的，視作為放棄投標。

投標人在截標前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在截標后送達經補充修改的投標文件，招標人有權拒收。

4、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：

（1）未密封的；

（2）未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；

（3）未能按照招標文件要求編制的；

（4）逾期送達的。

十、開標的時間，地點，方法與程序

1、開標的時間地址。

2、開標的方法與程序。

十一、評標標準和評標辦法

1、招標人根據有關規定，本項目的評標委員會成員共設人。其中，招標人指派人，由招標人從市房地資源局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員人。

2、招標人、開標、評標會議定于200年月日時分，在 路 弄 號 室召開。由評審委員會分別對投標書編制和投標人陳述與答辯進行評審。其中投標書編制占總分的%，投標人陳述與答辯占總分的%。

3、4、十二、中標人的確定及物業服務合同的簽訂

1、招標人在投標文件截止之日起的日內（最長不超過30日）確定中標人，并向中標人發出中標通知書；

招標人在向中標人發出中標通知書向中標人發出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

2、招標人和中標人在向中標人發出中標通知書發出之日起的30日內，按照招標文件和中標人的投標文件以書面形式簽訂物業服務合同。

3、4、十三、其他事項的說明

1、本招標項目物業管理服務費收費標準，按照中標價格確定。

2、投標人根據《關于前期物業管理招投標的若干規定》在投標過程中投標人如有違法、違紀、違規行為的，一經查實取消本次投標資格，已經中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失、招標人有權要求予以賠償。

3、由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂管理服務合同的，本次招投標的全部費用由中標人承擔。

4、投標人應表明對招標人在招標邀請書，招標文件中所提出的規定和要求表示理解；應表明投標書連同招標者的書面中標通知均具有法律約束力；應表明投標報價的有效期自至。

5、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理資質等級證書、法人代表的授權委托書和 等證明文件，并概要介紹本公司的資質等級，以往管理業績等情況。

6、7、十四、招標人及聯系方式

招標人：

地址：

電話：

郵編：

聯系人：

（單位公章）

二○○年月日

附件：1.物業主要設施設備的配置及說明

2.物業公建配套設施及說明

附件1

物業主要設施設備的配置及說明

一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。

二、供電、供氣設施設備配置狀況。

三、垃圾處理設施設備配置狀況。

四、小區出入口共計處；分設在路，路和路。

五、小區智能化設備的配置。

六、設施設備的主要技術參數和指標

七、附件2

物業公建配套設施及說明

第五篇：如何制作物業管理招標書

如何制作物業管理招標書
招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目 前較為規范的招標書主要包括四個方面：

（一）目標物業規劃建設基本情況 1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業棟數與樓層、地下室布局、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積、電梯臺數與型號等。2．主要設備設施介紹。包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機 數據）、給排水系統（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。3．提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。

（二）物業管理內容 1． 房屋建筑本體、公共部分的維護、管理； 2． 公共配套設施、設備維護、運行管理； 3． 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清 運； 4． 公共綠化、山水園林小品的養護和管理； 5． 安全護衛及公共秩序管理； 6． 公建配套設施（便民服務網點、區內營業場所和文體活動場所）的運營管理； 7． 樓宇自動化設備系統的運行、維修、養護管理； 8． 交通、車輛行駛和停泊管理； 9． 物業及物業檔案資料收集、管理； 10． 社區文化的開展； 11． 法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。

（三）有關事項的說明

1、物業管理相關事項說明。包括以下幾項內容： 1）物業管理范圍。指目標物業所在區范圍內的所有物業。中標企業根據政府制定的當地物 業管理有關法規、條例及物業服務合同對上述區域及物業實行統一管理、綜合服務、自主經 營、自負盈虧。區域內如有后續物業或其它特殊情況應予以說明。2）管理期限與前期介入。應明確中標企業管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應 明確定標后中標企業何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業管理單位正式入駐 期應付的有關費用應明確，物業服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽 定。3）物業管理用房。應根據當地物業管理法規、條例有關規定，說明管理用房面積、位置以 及使用過程中的房租等情況。4）管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業自行測算，說 明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業服務合同中，管理費標準一般以中標企業在標書中 的報價為準。5）公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否 另行撥付或在物業管理費收支預算中體現，以及

物業管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說明。6）清潔衛生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區域的清潔衛生、綠化安排 及費用也應列明。7）物業管理酬金。一般按每年物業管理服務費總收入的 10%計提。

8）機動車輛管理。說明管轄區域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。9）維修資金。此項直接關系到物業管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重 大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內的 保修費責任單位等。10）商業用房。說明位置、面積、房租標準、產權歸屬、裝修檔次等。11）開辦費問題。說明物業管理前期費用、開辦費用的安排意見。12）員工宿舍及食堂。應說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。13）關于裝修管理要求。說明目標物業裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。14）管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業主客戶滿意率以及幾 年內達到建設部何等級別的考評標準等。可以要求中標單位交納風險抵押金。如達不到管理 目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風險抵押金在管理期結束時應 按同期銀行利率一并歸還本息。15）其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門、宣傳欄等一般應由 建設單位配齊。中標企業在標書中承諾的其它添置設施由投標企業投資、落實。

2、有關投標事項的說明 1）索取資料、報名及入圍。應說明報名時間與攜帶資料目錄、入圍通知的時間等。2）投標書的制作、密封及呈交。說明投標書呈交時間、份數、打印紙規格，還應提供投標 企業對目標物業項目授權委托書。對未中標企業標書如何退還亦應列明。3）現場察看、答疑會。一般應安排一至兩次針對目標物業的現場察看及答疑會，說明具體 時間。4）開標、評標、定標。說明開標時間、評分辦法，宣布定標的時間、《中標通知書》送達時 間以及物業服務合同簽定時間等。5）其它事項。應明確要求投標企業遵紀守法，公平、公正地參與競爭。對違紀違法行為將 予以處罰。應公布投訴電話，接受社會各界監督。

（四）標書、企業信譽、現場答辯項目

1、標書的項目及要求 1）投標人情況。2）目標物業的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、價格定位、實施措施等。3）組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排。5）管理規章制度（只列目錄）和

和物業檔案資料的管理。6）各項管理指標的承諾及相關措施。?房屋及配套設施完好率 ?房屋零修、急修及時率 ?維修工程質量合格率及回訪率 ?綠化完好率 ?清潔、保潔率 ?停車場完好率 ?公共設施設備完好率 ?主要機電設備完好率 ?治安案件發生率 ?火災發生率 ?有效投訴率與處理率

?管理人員專業培訓合格率 ?維修服務回訪率 ?業主滿意率 ?其它有關指標 7）經費收支預算、管理費和管理酬金標準。8）日常物業管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業維修養護計劃、專項維 修資金使用以及公共設施管理等。9）機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。10）便民服務和社區文化活動。以上十個項目要求逐一列舉，體現全面、規范的物業管理服務水平。

2、企業信譽考評項目 主要由投標人情況和已管物業服務質量調查兩個方面。投標人情況包括管理規模、資質、經 營狀況、管理機制、企業發展目標、財務狀況及抗風險能力等；服務質量調查應爭取靈活多 樣方式，實事求事地掌握投標人物業管理真實水平。

3、現場答辯考評項目 一般要求投標企業的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述 一般不超過 15 分鐘，答辯時間控制 15-25 分鐘之內。

4、總體評分說明 標書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按 8:1:1 或 7:1.5:1.5。近期有些可招標單位為了增大投標企業實際管理水平的考評分量，將權 重調整為 7:2:1 或 6:2:2。

三、物業管理答辯、評標會一般程序 在物業管理招投標工作中，答辯、評標會是整個活動的重點和高潮，招投標方傾情投入，社 會媒體全面報道，公證處進駐現場，行業代表廣泛參與。答辯、評標會是搞好招投標活動的 中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：

（一）明確時間、地點。

（二）參加人員： 目標物業招投標工作領導小組成員； 評標委員會委員（評委取五人以上，其中物業管理方面的專家不得少于總數的三分之二）； 當地公證處人員（如需要）； 招標辦公室工作人員； 投標物業管理企業代表； 參加評標會的嘉賓； 列席會議的其他物業公司代表、記者。

（三）程序

1、明確各投標企業和招標辦公室人員到場時間，通過抽簽確定答辯順序；

2、明確招投標領導成員及評委到場時間；

3、宣布答辯、評標會開始。招投標工作領導小組成員作為 會議主持人，介紹與會領導、各評委和投標單位；

4、與會有關領導致辭；

5、投標單位退場；

6、安排一定時間，請

評委根據投標人情況介紹、招標辦工作人員進行的現場情況考察、住 戶意見征詢表等資料，評出企業信譽分，并現場統計分數；

7、安排時間，請評委將標書分評出，現場統計。一般應在答辯、評標會前一天由評委集中

審閱標書，掌握各投標企業情況；

8、在預定時間，各投標企業代表按順序入場答辯。首先作簡要介紹和標書陳述（一般 15—25 分鐘），再接受評委提問。應安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨立回答。評委可即時亮 分或答辯結束后再統一評分。中場可安排休息、餐飲；

9、安排一定時間，請各評委對標書評分。現場工作人員、公證人員統一計算各投標企業總 分，并報招投標工作領導小組組長、副組長；

10、在預定時間，各投標單位代表入場，主持人介紹公證人員或其他領導小組人員宣布評標 結果和中標單位；

11、領導致辭；

12、答辯、評標會結束

各級資質能承接多少面積的物業？ 一級資質物業公司可以承接各種物業管理項目。二級資質物業公司可以承接 30 萬平方 米以下的住宅項目和 8 萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業公司可以 承接 20 萬平方米以下住宅項目和 5 萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。