第一篇：某大廈物業管理招標書

某大廈物業管理招標書

目 錄

第一部分 標的介紹 3 1.1 建筑指標 3 1.2 建筑說明 3 1.3 共用設備設施 3 第二部分 投標人須知 1 2.1 總則說明 1 2.1.1 適用范圍 1 2.1.2 定義 1 2.1.3 合格的投標方 1 2.2 投標、開標和評標 1 2.2.1 投標 1 2.2.2 開標 2 2.2.3 評標委員會 2 2.2.4 合同協議書的簽署 2 2.3 招標文件解釋權 2 第三部分 技術規范及要求 3 3.1 招標項目 3 3.1.1 招標范圍及內容 3 3.1.2 商場與寫字樓共用項目及獨立項目 4 3.1.3 服務內容 5 3.2 服務質量要求 5 3.2.1 管理的質量目標 5 3.2.2 基礎服務質量指標： 6 第四部分 投標文件的編制 7 4.1、整體方案策劃思路 7 4.2、管理機構設置和規章制度 7 4.3、人員配備與管理，人員配備原則上要求不超過初擬人數 7 4.4、房屋管理維修養護 7 4.5、共用設備、設施管理 8 4.6、保安及車輛管理 8 4.7、衛生管理 8 4.8、基礎管理措施 8 4.9、企業經濟效益 9 第一部分 標的介紹 1.1 建筑指標 1.2 建筑說明

1、平面布置

2、建筑造型結構

3、建筑裝飾 1.3 共用設備設施

1、供電系統

10KV高壓配電系統為單母線不分段運行,一路10KV電源供電,地下室設柴油發電機組，作為大廈的備用電源，大廈設6臺干式變壓器，總容量為7300KVA。

2、弱電系統

①大廈內的公用部分，如走廊、電梯廳、電梯廂均設相應設置監控攝像頭;②地下汽車庫車庫管理系統;③電話;④背景音樂系統。大廈及地下室汽車庫均利用消防應急控制系統設置背景音樂系統，平時可播放音樂及有關信息，事故時可進行切換。⑤消防系統

內容包括：⑴火災自動報警系統及報警聯動控制系統;⑵火災事故照明、應急疏散指示系統;⑶室內室外消火栓系統和自動噴淋滅火系統;⑷樓宇防排系統及消防供電切換，相關消防設備、器具的配置;⑸設計中的建筑防火、防火分隔、裝飾防火、防火門窗、疏散通道等。

3、電梯系統

大廈配置垂直電梯7臺(含消防電梯)，貨梯2臺，自動扶梯16部。垂直電梯轎廂均設應急照明、緊急消防功能。

4、供水系統

本項目給水水源采用城市自來水，其供水壓力約為 0.12MPa。本建筑城市管網引入一根，其管徑為 DN125，接至本樓地下室供消防貯水池補水和生活水箱。消防貯水池內存滿足本工程所需要 850立方米消防水量，水源泵房內設有室內外消火栓系統給水泵、自動噴水系統給水泵。消火栓系統分高、低兩個區，地下二層至地上五層為低區，六至二十六層為高區;自動噴水滅火系統分為高低兩個區，地下二層至地上六層為低區，七至二十六層為高區。火災初期十分鐘消防水量由設于二十七層屋頂消防水箱保證(水箱容積為 40立方米)。

5、通風及空調系統

大廈及地下室汽車庫等部位均按設計規范要求設置送風及排煙系統，大廈另設中央空調。

6、采暖系統

(1)本工程采暖供回水由本樓地下一層換熱站提供，采暖二次網供回水溫度為65/50℃，采暖系統定壓及補水由換熱站解決。(2)采暖形式：根據甲方要求，本建筑采用三種采暖形式：地下一層車庫采用電暖氣采暖;一至三層以空調采暖為主，散熱器采暖為輔(達到值班溫度即可);其他層均采用散熱器采暖。

7、出入口及地下停車

商場主要出入口在工農大路側，次出入口在虎林路，辦公出入口在東南方向，位于紅旗東路側，地下室汽車庫在西南面。第二部分 投標人須知 2.1 總則說明 2.1.1 適用范圍

本招標文件僅適用于本投標邀請中所敘述物業的物業管理服務。2.1.2 定義

1、“招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構。

2、“投標方”系指向招標方提交投標文件的物業管理企業。

3、“項目”系指物業管理企業(即投標人)按招標文件規定，須向用戶提供的物業管理服務。

4、“用戶”系指進行本次招標的未來使用該大廈的業主。2.1.3 合格的投標方

經過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。投標方應遵守有關的中國法律和規章條例。2.2 投標、開標和評標 2.2.1 投標

具有物業管理企業資質的合法物業管理有限公司。2.2.2 開標

1、招標方自收到標書后，由招標方自行開標。

2、開標時，先查驗投標方公司營業執照原件和復印件及公司物業管理資質證書原件和復印件，然后查看投標文件，以及招標方認為合適的其他內容并記錄。

3、開標后，招標方根據標書內容將選擇適當的時間邀請投標方前來答辯。2.2.3 評標委員會

招標方將根據物業管理的特點組建評標委員會，其成員由招標方指定人員組成。2.2.4 合同協議書的簽署

中標方按中標通知書指定的時間、地點與長春****大廈簽訂前期物業管理服務合同。2.3 招標文件解釋權

本招標文件的解釋權歸屬 大廈，招標方有權保留相關解釋權。第三部分 技術規范及要求 3.1 招標項目 3.1.1 招標范圍及內容

1、技術參數

序號 項 目 情 況 備 注 層數 地下室2層，地上建筑共26層 2 規劃用地 11700㎡ 3 建筑占地面積 5564.17㎡ 4 建筑密度 47.56% 5 總建筑面積 69363㎡ 6 地上總建筑面積 58492㎡ 7 容積率 4.9994 8 綠地率 15% 跟其他地塊統一平衡25% 9 機動車車位 227個 地面30個;地下197個 10 建筑高度 97.5m 面積具體分布 地下室 1.地下1層建筑面積5315.1㎡;2.地下2層建筑面積5555.6㎡;共計面積10870.7㎡ 2 商場 1.1F建筑面積5564㎡;2.2F建筑面積5564㎡;3.3F建筑面積5564㎡;4.4F建筑面積5209㎡;共計面積26734㎡ 3 美食廣場/辦公 5F建筑面積4833㎡ 4 6F辦公 建筑面積2655㎡ 共計面積31758㎡ 5 辦公(7F—26F)標準層7F—25F

2、招標范圍及內容

服務對象 招標范圍 招標內容 備注

***商場 廣場外圍環境、廣場、B2-B1停車場;1F-5F;露臺;其它不可回收垃圾的清運;綜合管理、保安、保潔、維修等全面物業管理服務;方案1 寫字樓用戶 6F-22F公共區域、1F寫字樓大廳、屋頂;其它不可回收垃圾的清運;綜合管理、保安、保潔、維修等全方位物業管理服務;方案2 3.1.2 商場與寫字樓共用項目及獨立項目 類別 項目明細 備注

共管項目

1、高低壓配電間內設備的維護。

2、消防監控主機的職守和維護維修工作。

3、消防水泵和噴淋水泵以及消防水池的維護和維修工作。

4、化糞池的維護和清理工作。

5、自來水總管維護工作。

6、政府部門要求的作業等?？紤]責任劃分及費用分攤 商場

1、商場所有電表的抄表計算以及監管維護工作。

2、商場部分消防水系統和報警系統的維護和維修工作。

3、配電系統的商場部分以及從高低壓配電間至商場電管井的線路維護和維修工作。

4、生活水泵及管道的維護和維修工作。5、16部扶梯和2部貨梯的年檢和日常維護工作。

6、樓頂霓虹燈帶和航空指示燈的維護和維修工作

7、商場部分的消防排煙系統。

8、商場空調系統的維護和維修工作。

寫字樓

1、寫字樓所有電表的抄表計算以及監管維護工作。

2、寫字樓部分消防水系統和報警系統的維護和維修工作。

3、配電系統的寫字樓部分以及從高低壓配電間至寫字樓電管井的線路維護和維修工作。

4、生活水泵和樓頂生活水箱以及管道的維護和維修工作。5、3部客梯和2部消防客梯的年檢和日常維護工作。

6、樓頂霓虹燈帶和航空指示燈的維護和維修工作

7、寫字樓部分的消防排煙系統。

8、頂樓部分的生活用水加壓設備。

9、樓頂防雷帶的維護。3.1.3 服務內容

1、綜合管理、保安、保潔、機電維修、設施設備維護保養、綠化、停車場管理等全方面的物業管理服務。

2、初擬人員配備要求：

項目 管理人員 保安 保潔 機電維修 綠化 商場(1F~5F)8 28 42 21 1 寫字樓(6F~26F)10 16 停車場(B2F~B1F)3 3 3.1.4商場營業時間：

冬天：8：30——17：00;夏天：8：30——18：00 3.2 服務質量要求 3.2.1 管理的質量目標

1、達標目標：

要求按物業管理標準化作業進行管理，實行“酒店式”的全方位服務，并通過服務與管理，爭取一年內使大廈成為物業管理市優秀等級大廈。

2、總體目標：

1)要求通過過硬的管理團隊所提供的特色服務，實現客戶滿意最大化;2)要求通過用戶滿意實現,項目物業管理服務收益最大化。3.2.2 基礎服務質量指標： 序號 指標名稱 國家、評分標準 及指標 項目指標 備注 碎修、維修及時率 95%以上 95% 2 維修工程質量合格率 95%以上 95% 3 清潔保潔率 95%以上 95% 4 治安事件發生率 1‰以下 1‰ 5 大型及重要機電設備完好率 95% 95% 6 火災發生率 1‰以下(年)1‰ 7 用戶有效投訴率 1%以下 1% 8 用戶投訴處理率 95% 95% 9 投訴回訪率 95% 100% 10 化糞池、雨水井、污水井完好率 90% 11 管理人員專業培訓合格率 80% 100% 12 客戶滿意率 95% 13 物業管理服務費收取率 95% 第四部分 投標文件的編制

本次投標為招標方自行開標，投標書包括商場和辦公管理，其中投標書中費用測算分為方案一(針對***商場)和方案二(針對寫字樓辦公)，投標書內容和編制要求如下： 4.1、整體方案策劃思路

管理“服務百分百”的標的定位;結合項目特點擬定方案策劃思路;針對不同物業類型的用戶擬定服務措施、創優目標、近遠期規劃;方案總體思路緊扣招標項目，體現特色兼顧合理性、實效性及新穎性。4.2、管理機構設置和規章制度

1、針對項目建立管理機構、組織框圖、工作流程、管理機制等;

2、建立明確管理規章制度、崗位職責、考核辦法;

3、針對本項目配置，設計具體利用、經營及折舊方案。4.3、人員配備與管理，人員配備原則上要求不超過初擬人數

1、人員和服務人員及專業技術人員配備;

2、員工培訓方案，員工考核與獎懲機制;

3、員工著裝、標志。4.4、房屋管理維修養護

1、房屋保修期和維修期不同階段的管理方案和合理化便民措施;

2、針對私搭亂建和改變房屋用途現象管理措施;

3、針對商鋪、辦公特色，體現特色化房屋管理維修舉措;4.5、共用設備、設施管理

1、設備、設施安全運行管理方案及專業技術人員配備;

2、針對公變、專變不同供電方式，提出針對性供電管理方案;

3、弱電及自動化系統管理方案;

4、消防系統管理方案;

5、電梯系統管理方案;

6、給排水系統管理方案;

7、中央空調管理方案;

8、后備發電機組管理方案;4.6、保安及車輛管理

1、物業安全防范管理方案;

2、地下停車場及地面機動車位、車庫出入口管理方案;

3、警示標志管理措施;4.7、衛生管理

1、環衛保潔方案：設施、措施、考核;

2、辦公管理標準;

3、噪聲等控制措施;4.8、基礎管理措施

1、前期管理：前期人員配備和培訓、入駐方案、竣工前查驗計劃及合理性建議;

2、入住管理：交付手續、程序及開發商配合，做好裝修管理、外來人口、外來車輛管理措施;

3、管理方案：用戶檔案、房屋及配套設施權屬清冊、共用設施設備管理檔案;

4、現代化管理：應用計算機、智能化設備管理手段;

5、創新措施：針對***商場與辦公一體的特色，為用戶提供有針對性創新服務措施;

6、協助業委會籌建工作，與業委會簽訂合同明確雙方權利義務。4.9、企業經濟效益

1、按管理方案分列收支、支出項目，包括初期使用方案，主要員工工資支出等;

2、建立收支公開、財務監督，年度財務審核制度;

3、分列常規性、委托性、特約性服務用便民服務措施，列明有償服務項目及收費標準;

第二篇：如何制作物業管理招標書

如何制作物業管理招標書

招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規范的招標書主要包括四個方面：

（一）目標物業規劃建設基本情況

1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業棟數與樓層、地下室布局、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積、電梯臺數與型號等。

2．主要設備設施介紹。包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機數據）、給排水系統（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。

3．提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。

（二）物業管理內容

1．房屋建筑本體、公共部分的維護、管理； 2．

公共配套設施、設備維護、運行管理；

3．公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；

4．公共綠化、山水園林小品的養護和管理； 5．

安全護衛及公共秩序管理；

6．公建配套設施（便民服務網點、區內營業場所和文體活動場所）的運營管理； 7．

樓宇自動化設備系統的運行、維修、養護管理； 8．

交通、車輛行駛和停泊管理； 9．

物業及物業檔案資料收集、管理； 10．

社區文化的開展；

11．法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。

（三）有關事項的說明

1、物業管理相關事項說明。包括以下幾項內容：

1）物業管理范圍。指目標物業所在區范圍內的所有物業。中標企業根據政府制定的當地物業管理有關法規、條例及物業服務合同對上述區域及物業實行統一管理、綜合服務、自主經營、自負盈虧。區域內如有后續物業或其它特殊情況應予以說明。

2）管理期限與前期介入。應明確中標企業管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應明確定標后中標企業何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業管理單位正式入駐期應付的有關費用應明確，物業服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽定。

3）物業管理用房。應根據當地物業管理法規、條例有關規定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。

4）管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業自行測算，說明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業服務合同中，管理費標準一般以中標企業在標書中的報價為準。

5）公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業管理費收支預算中體現，以及物業管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說明。

6）清潔衛生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區域的清潔衛生、綠化安排及費用也應列明。

7）物業管理酬金。一般按每年物業管理服務費總收入的10%計提。8）機動車輛管理。說明管轄區域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。9）維修資金。此項直接關系到物業管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內的保修費責任單位等。

10）商業用房。說明位置、面積、房租標準、產權歸屬、裝修檔次等。11）開辦費問題。說明物業管理前期費用、開辦費用的安排意見。12）員工宿舍及食堂。應說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。

13）關于裝修管理要求。說明目標物業裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。

14）管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業主客戶滿意率以及幾年內達到建設部何等級別的考評標準等?？梢砸笾袠藛挝唤患{風險抵押金。如達不到管理目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風險抵押金在管理期結束時應按同期銀行利率一并歸還本息。

15）其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門、宣傳欄等一般應由建設單位配齊。中標企業在標書中承諾的其它添置設施由投標企業投資、落實。

2、有關投標事項的說明

1）索取資料、報名及入圍。應說明報名時間與攜帶資料目錄、入圍通知的時間等。

2）投標書的制作、密封及呈交。說明投標書呈交時間、份數、打印紙規格，還應提供投標企業對目標物業項目授權委托書。對未中標企業標書如何退還亦應列明。

3）現場察看、答疑會。一般應安排一至兩次針對目標物業的現場察看及答疑會，說明具體時間。

4）開標、評標、定標。說明開標時間、評分辦法，宣布定標的時間、《中標通知書》送達時間以及物業服務合同簽定時間等。

5）其它事項。應明確要求投標企業遵紀守法，公平、公正地參與競爭。對違紀違法行為將予以處罰。應公布投訴電話，接受社會各界監督。

（四）標書、企業信譽、現場答辯項目

1、標書的項目及要求 1）投標人情況。

2）目標物業的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、價格定位、實施措施等。

3）組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排。5）管理規章制度（只列目錄）和物業檔案資料的管理。6）各項管理指標的承諾及相關措施。?房屋及配套設施完好率 ?房屋零修、急修及時率

?維修工程質量合格率及回訪率 ?綠化完好率 ?清潔、保潔率 ?停車場完好率

?公共設施設備完好率 ?主要機電設備完好率 ?治安案件發生率 ?火災發生率

?有效投訴率與處理率 ?管理人員專業培訓合格率 ?維修服務回訪率 ?業主滿意率 ?其它有關指標

7）經費收支預算、管理費和管理酬金標準。

8）日常物業管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業維修養護計劃、專項維修資金使用以及公共設施管理等。

9）機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。10）便民服務和社區文化活動。

以上十個項目要求逐一列舉，體現全面、規范的物業管理服務水平。

2、企業信譽考評項目

主要由投標人情況和已管物業服務質量調查兩個方面。投標人情況包括管理規模、資質、經營狀況、管理機制、企業發展目標、財務狀況及抗風險能力等；服務質量調查應爭取靈活多樣方式，實事求事地掌握投標人物業管理真實水平。

3、現場答辯考評項目

一般要求投標企業的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過15分鐘，答辯時間控制15-25分鐘之內。

4、總體評分說明

標書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招標單位為了增大投標企業實際管理水平的考評分量，將權重調整為7:2:1或6:2:2。

三、物業管理答辯、評標會一般程序

在物業管理招投標工作中，答辯、評標會是整個活動的重點和高潮，招投標方傾情投入，社會媒體全面報道，公證處進駐現場，行業代表廣泛參與。答辯、評標會是搞好招投標活動的中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：

（一）明確時間、地點。

（二）參加人員：

目標物業招投標工作領導小組成員；

評標委員會委員（評委取五人以上，其中物業管理方面的專家不得少于總數的三分之二）； 當地公證處人員（如需要）； 招標辦公室工作人員； 投標物業管理企業代表； 參加評標會的嘉賓；

列席會議的其他物業公司代表、記者。

（三）程序

1、明確各投標企業和招標辦公室人員到場時間，通過抽簽確定答辯順序；

2、明確招投標領導成員及評委到場時間；

3、宣布答辯、評標會開始。招投標工作領導小組成員作為 會議主持人，介紹與會領導、各評委和投標單位；

4、與會有關領導致辭；

5、投標單位退場；

6、安排一定時間，請評委根據投標人情況介紹、招標辦工作人員進行的現場情況考察、住戶意見征詢表等資料，評出企業信譽分，并現場統計分數；

7、安排時間，請評委將標書分評出，現場統計。一般應在答辯、評標會前一天由評委集中審閱標書，掌握各投標企業情況；

8、在預定時間，各投標企業代表按順序入場答辯。首先作簡要介紹和標書陳述（一般15—25分鐘），再接受評委提問。應安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨立回答。評委可即時亮分或答辯結束后再統一評分。中場可安排休息、餐飲；

9、安排一定時間，請各評委對標書評分?，F場工作人員、公證人員統一計算各投標企業總分，并報招投標工作領導小組組長、副組長；

10、在預定時間，各投標單位代表入場，主持人介紹公證人員或其他領導小組人員宣布評標結果和中標單位；

11、領導致辭；

12、答辯、評標會結束

各級資質能承接多少面積的物業？

一級資質物業公司可以承接各種物業管理項目。二級資質物業公司可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業公司可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

第三篇：前期物業管理招標書

前期物業管理招標書

《》物業小區由開發建設。為推進物業管理服務的市場化運作，現決定按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》和市房地資源局《關于前期物業管理招投標的若干規定》的規定，采用（公開/邀請）招標的方式選聘本項目的物業管理企業。

一、《》住宅物業基本情況概述

本項目建造的物業類型為：。

地塊四至范圍：東至路，西至路，南至路，北至路（或見附圖）。

本項目總用地面積平方米。用地構成為：物業用地平方米；道路用地平方米；公建用地平方米；綠化用地平方米。

本項目總建筑面積平方米。其中地下總建筑面積平方米；地上總建筑面積平方米（住宅建筑面積平方米，非住宅建筑面積平方米，其他物業建筑面積平方米）。

本項目共計建筑物幢（其中住宅幢，非住宅平方米）；建筑結構為。

本項目的建筑覆蓋率為%；綜合容積率；綠化率%；綠化面積平方米；集中綠化率%；集中綠化面積平方米。

本項目規劃建設機動停車位364個，其中地上停車位個，地下停車位個；按照規劃設計建造了非機動車停車位。本項目已于年月開工建設，共分期開發建設。

六、投標人的條件

1、依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有級以上物業管理資質的物業管理企業；

2、具有經營管理相似物業萬平方米以上的管理經驗；

七、投標文件的編制要求

1、管理服務理念和目標

要求結合本項目的規劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。

2、項目管理機構運作方法及管理制度

編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區經理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

3、管理服務人員配置

擬配小區（項目）經理、主要工程技術管理人員的姓名，年齡、學歷、職稱，以及相似工作崗位工作年限，經歷；其他崗位人員擬配人選，數量，職稱。

4、物業管理用房及相應管理設施的配置

提供物業管理用房的使用計劃、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。

5、物業管理費用的收支預案

按照本物業的使用性質，分項計算出本項目范圍內住宅和非住宅收取的物業管理費（每平方米建筑面積），以及各項管理費用支出計劃與數額。

6、物業管理服務分項標準與承諾

（1）房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾；

（2）房屋零星小修、急修質量標準和保質期承諾；

（3）維修工程質量合格率和回訪驗收率承諾；

（4）電梯、水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾；

（5）街坊道路、小區綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾；

（6）街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾；

（7）住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾；

（8）小區街坊道路管護措施和完好率承諾；

（9）小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾；

（10）管理服務質量投訴處理及時率承諾；

（11）業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾；

（12）

（13）

7、物業的維修養護管理，保潔、保安、護綠工作的實施方案

（1）對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施；

（2）物業管理區域內共用設施設備的維修措施；

（3）業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施；

（4）住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案；

（5）保障物業管理區域內環境清潔度的措施；

（6）物業管理區域內保安24小時值勤，巡視重點部位24小時監控的崗位責任描述；

（7）小區綠化（喬灌木草坪及其他附屬設施）按季節維護、保養項目和措施；

（8）

（9）

8、物業維修和管理的應急措施

（1）業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；

（2）小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；

（3）業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；

（4）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；

（5）電梯突然停運或機電故障的應急措施；

（6）發生火警時的的應急措施。

9、豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。

10、智能化設施的管理與維修方案。

11、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。

12、提供《業主臨時公約》的建議稿。

八、投標報價要求

1、根據本招標文件的要求，表明對本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。

報價計算單位為建筑面積元/每平方米/月。

2、說明物業服務費的結算形式（包干制/酬金制/）。

3、4、九、投標書送達的要求

1、投標單位應于200年月日時分前至招標工作小組購買標書，每套標書收取成本費元整并同時繳納投標保證金元整。未中標者在招標人確定中標人后的5日內退還保證金，利息不計。

2、招標人定于200年月日時分約請投標人在施工現場 集中后，共同踏勘招標物業現場并答疑。

3、投標單位應根據本招標文件的要求，編制投標書共套，并加蓋投標企業法定代表人印章，密封后于200

年月日時分截標前，送達招標人指定的投標箱內，招標人將出具收件證明。逾期送達的，視作為放棄投標。

投標人在截標前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在截標后送達經補充修改的投標文件，招標人有權拒收。

4、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：

（1）未密封的；

（2）未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；

（3）未能按照招標文件要求編制的；

（4）逾期送達的。

十、開標的時間，地點，方法與程序

1、開標的時間地址。

2、開標的方法與程序。

十一、評標標準和評標辦法

1、招標人根據有關規定，本項目的評標委員會成員共設人。其中，招標人指派人，由招標人從市房地資源局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員人。

2、招標人、開標、評標會議定于200年月日時分，在 路 弄 號 室召開。由評審委員會分別對投標書編制和投標人陳述與答辯進行評審。其中投標書編制占總分的%，投標人陳述與答辯占總分的%。

3、4、十二、中標人的確定及物業服務合同的簽訂

1、招標人在投標文件截止之日起的日內（最長不超過30日）確定中標人，并向中標人發出中標通知書；

招標人在向中標人發出中標通知書向中標人發出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

2、招標人和中標人在向中標人發出中標通知書發出之日起的30日內，按照招標文件和中標人的投標文件以書面形式簽訂物業服務合同。

3、4、十三、其他事項的說明

1、本招標項目物業管理服務費收費標準，按照中標價格確定。

2、投標人根據《關于前期物業管理招投標的若干規定》在投標過程中投標人如有違法、違紀、違規行為的，一經查實取消本次投標資格，已經中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失、招標人有權要求予以賠償。

3、由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂管理服務合同的，本次招投標的全部費用由中標人承擔。

4、投標人應表明對招標人在招標邀請書，招標文件中所提出的規定和要求表示理解；應表明投標書連同招標者的書面中標通知均具有法律約束力；應表明投標報價的有效期自至。

5、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理資質等級證書、法人代表的授權委托書和 等證明文件，并概要介紹本公司的資質等級，以往管理業績等情況。

6、7、十四、招標人及聯系方式

招標人：

地址：

電話：

郵編：

聯系人：

（單位公章）

二○○年月日

附件：1.物業主要設施設備的配置及說明

2.物業公建配套設施及說明

附件1

物業主要設施設備的配置及說明

一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。

二、供電、供氣設施設備配置狀況。

三、垃圾處理設施設備配置狀況。

四、小區出入口共計處；分設在路，路和路。

五、小區智能化設備的配置。

六、設施設備的主要技術參數和指標

七、附件2

物業公建配套設施及說明

第四篇：如何制作物業管理招標書

如何制作物業管理招標書
招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目 前較為規范的招標書主要包括四個方面：

（一）目標物業規劃建設基本情況 1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業棟數與樓層、地下室布局、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積、電梯臺數與型號等。2．主要設備設施介紹。包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機 數據）、給排水系統（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。3．提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。

（二）物業管理內容 1． 房屋建筑本體、公共部分的維護、管理； 2． 公共配套設施、設備維護、運行管理； 3． 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清 運； 4． 公共綠化、山水園林小品的養護和管理； 5． 安全護衛及公共秩序管理； 6． 公建配套設施（便民服務網點、區內營業場所和文體活動場所）的運營管理； 7． 樓宇自動化設備系統的運行、維修、養護管理； 8． 交通、車輛行駛和停泊管理； 9． 物業及物業檔案資料收集、管理； 10． 社區文化的開展； 11． 法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。

（三）有關事項的說明

1、物業管理相關事項說明。包括以下幾項內容： 1）物業管理范圍。指目標物業所在區范圍內的所有物業。中標企業根據政府制定的當地物 業管理有關法規、條例及物業服務合同對上述區域及物業實行統一管理、綜合服務、自主經 營、自負盈虧。區域內如有后續物業或其它特殊情況應予以說明。2）管理期限與前期介入。應明確中標企業管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應 明確定標后中標企業何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業管理單位正式入駐 期應付的有關費用應明確，物業服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽 定。3）物業管理用房。應根據當地物業管理法規、條例有關規定，說明管理用房面積、位置以 及使用過程中的房租等情況。4）管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業自行測算，說 明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業服務合同中，管理費標準一般以中標企業在標書中 的報價為準。5）公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否 另行撥付或在物業管理費收支預算中體現，以及

物業管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說明。6）清潔衛生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區域的清潔衛生、綠化安排 及費用也應列明。7）物業管理酬金。一般按每年物業管理服務費總收入的 10%計提。

8）機動車輛管理。說明管轄區域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。9）維修資金。此項直接關系到物業管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重 大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內的 保修費責任單位等。10）商業用房。說明位置、面積、房租標準、產權歸屬、裝修檔次等。11）開辦費問題。說明物業管理前期費用、開辦費用的安排意見。12）員工宿舍及食堂。應說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。13）關于裝修管理要求。說明目標物業裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。14）管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業主客戶滿意率以及幾 年內達到建設部何等級別的考評標準等。可以要求中標單位交納風險抵押金。如達不到管理 目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風險抵押金在管理期結束時應 按同期銀行利率一并歸還本息。15）其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門、宣傳欄等一般應由 建設單位配齊。中標企業在標書中承諾的其它添置設施由投標企業投資、落實。

2、有關投標事項的說明 1）索取資料、報名及入圍。應說明報名時間與攜帶資料目錄、入圍通知的時間等。2）投標書的制作、密封及呈交。說明投標書呈交時間、份數、打印紙規格，還應提供投標 企業對目標物業項目授權委托書。對未中標企業標書如何退還亦應列明。3）現場察看、答疑會。一般應安排一至兩次針對目標物業的現場察看及答疑會，說明具體 時間。4）開標、評標、定標。說明開標時間、評分辦法，宣布定標的時間、《中標通知書》送達時 間以及物業服務合同簽定時間等。5）其它事項。應明確要求投標企業遵紀守法，公平、公正地參與競爭。對違紀違法行為將 予以處罰。應公布投訴電話，接受社會各界監督。

（四）標書、企業信譽、現場答辯項目

1、標書的項目及要求 1）投標人情況。2）目標物業的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、價格定位、實施措施等。3）組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排。5）管理規章制度（只列目錄）和

和物業檔案資料的管理。6）各項管理指標的承諾及相關措施。?房屋及配套設施完好率 ?房屋零修、急修及時率 ?維修工程質量合格率及回訪率 ?綠化完好率 ?清潔、保潔率 ?停車場完好率 ?公共設施設備完好率 ?主要機電設備完好率 ?治安案件發生率 ?火災發生率 ?有效投訴率與處理率

?管理人員專業培訓合格率 ?維修服務回訪率 ?業主滿意率 ?其它有關指標 7）經費收支預算、管理費和管理酬金標準。8）日常物業管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業維修養護計劃、專項維 修資金使用以及公共設施管理等。9）機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。10）便民服務和社區文化活動。以上十個項目要求逐一列舉，體現全面、規范的物業管理服務水平。

2、企業信譽考評項目 主要由投標人情況和已管物業服務質量調查兩個方面。投標人情況包括管理規模、資質、經 營狀況、管理機制、企業發展目標、財務狀況及抗風險能力等；服務質量調查應爭取靈活多 樣方式，實事求事地掌握投標人物業管理真實水平。

3、現場答辯考評項目 一般要求投標企業的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述 一般不超過 15 分鐘，答辯時間控制 15-25 分鐘之內。

4、總體評分說明 標書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按 8:1:1 或 7:1.5:1.5。近期有些可招標單位為了增大投標企業實際管理水平的考評分量，將權 重調整為 7:2:1 或 6:2:2。

三、物業管理答辯、評標會一般程序 在物業管理招投標工作中，答辯、評標會是整個活動的重點和高潮，招投標方傾情投入，社 會媒體全面報道，公證處進駐現場，行業代表廣泛參與。答辯、評標會是搞好招投標活動的 中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：

（一）明確時間、地點。

（二）參加人員： 目標物業招投標工作領導小組成員； 評標委員會委員（評委取五人以上，其中物業管理方面的專家不得少于總數的三分之二）； 當地公證處人員（如需要）； 招標辦公室工作人員； 投標物業管理企業代表； 參加評標會的嘉賓； 列席會議的其他物業公司代表、記者。

（三）程序

1、明確各投標企業和招標辦公室人員到場時間，通過抽簽確定答辯順序；

2、明確招投標領導成員及評委到場時間；

3、宣布答辯、評標會開始。招投標工作領導小組成員作為 會議主持人，介紹與會領導、各評委和投標單位；

4、與會有關領導致辭；

5、投標單位退場；

6、安排一定時間，請

評委根據投標人情況介紹、招標辦工作人員進行的現場情況考察、住 戶意見征詢表等資料，評出企業信譽分，并現場統計分數；

7、安排時間，請評委將標書分評出，現場統計。一般應在答辯、評標會前一天由評委集中

審閱標書，掌握各投標企業情況；

8、在預定時間，各投標企業代表按順序入場答辯。首先作簡要介紹和標書陳述（一般 15—25 分鐘），再接受評委提問。應安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨立回答。評委可即時亮 分或答辯結束后再統一評分。中場可安排休息、餐飲；

9、安排一定時間，請各評委對標書評分?，F場工作人員、公證人員統一計算各投標企業總 分，并報招投標工作領導小組組長、副組長；

10、在預定時間，各投標單位代表入場，主持人介紹公證人員或其他領導小組人員宣布評標 結果和中標單位；

11、領導致辭；

12、答辯、評標會結束

各級資質能承接多少面積的物業？ 一級資質物業公司可以承接各種物業管理項目。二級資質物業公司可以承接 30 萬平方 米以下的住宅項目和 8 萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業公司可以 承接 20 萬平方米以下住宅項目和 5 萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

第五篇：大廈室內裝修工程施工招標書

大廈室內裝修工程施工招標書

我單位擬新建 **大廈室內裝修工程，為確保工程質量、安全，提高經濟效益，本著公開、公正、公平競爭的原則，根據《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》、中華人民共和國建設部令第89號、湖南省實施《中華人民共和國招標投標法》辦法等有關規定，并報經市計委批準，該工程項目擬采用公開招標形式招標，擇優選定施工隊伍?，F將該項目的招標條件及投標要求說明如下：

一、工程概況：

1、工程名稱：大廈室內裝修

2、建設地點：黃家湖東路1號大廈2樓

3、計劃投資 1500.00萬元，投資性質：單位自籌，已到位資金 1500.00 萬元。

4、功能布局：詳見業主提供的裝修設計施工圖。

5、工程類別整層裝修裝飾工程。

6、希望裝修公司所選用的材料質量好、為知名品牌。

7、裝修范圍：墻壁、地板、天花板、各空間布置…

8、工程具體要求：

總共有6間辦公室，每個辦公室弧形長度為6米，邊長8米，男女衛生間大小分別為長4米、寬為3米，里面有大平面鏡、洗手池，圓形廳直徑為6米，值班室和茶水間面積為4平方米，配電室長為7米、寬為2米，還有三間休息室長寬為2米，風機房長5米、寬3米，會議室長8米、寬5米。門：辦公室6個、衛生間2個、會議室雙開門1個、配電室2個、休息室3個、其它裝修方自己設計考慮。室內 要求：辦公室共有6張桌子，落地窗高3米、寬3米，里面有暖氣設備、落地空調、燈飾、墻壁壁紙、墻面裝飾，會議室內有一個大會議桌、旋轉椅。茶水間有飲水設備，休息室有桌椅。其它：圓廳、其它房間、會議廳的設計、裝飾、有關設備、相應管線、裝置由裝修方考慮實施。裝修風格為大氣的、有中國元素的、溫馨的，讓人們在辦公之余也能悠閑自在地放松自己。

二、工程招標范圍：

詳見業主提供的裝修設計施工圖。

三、承包方式：

本工程根據《招標投標法》等有關規定，按中標價、投標工期、投標質量等級和本招標書的其它條款、以及《合同法》的有關規定由建設方與施工單位簽訂合同，采取包工、包料、包工期、包質量的承包方式。

四、主要材料供應及質量要求：材料的采購由業主和乙方共同考察后，經業主和監理同意后方可使用。

五、建設工期：

本工程施工工期（日歷天數）參照國家現行工期定額、結合業主實際情況確定為100 天；投標人可根據自己的實際情況自行確定投標工期。

六、工程質量：

按國家現行施工驗收規范規程和質量標準施工，工程質量必須符合工程設計和現行規范要求。竣工時，經當地質量監督部門核定，質量等級必須達到優良標準。

七、合同簽訂要求：

1、中標人不得將工程轉包；如發現有轉包行為，由建管部門按規定予以查處，建設單位報經市招標辦批準，有權從未中標單位選定一個排名靠前的施工單位承包。

2、嚴格按國家的有關規定和《合同法》的有關要求簽訂建設工程施工承包合同。

3、工程結算： 本工程以中標價作為工程價款結算的依據；增減部分（即招標時未予以計算或因設計變更增減的工作量），以及合同工期內因國家政策的變更而引起取費標準和材料預算價的變動，應予以調整。

4、工程價款的撥付：本工程在施工合同簽訂后、開工前 10 天，按中標價的10%預付工程備料款；其后，每月按上月實際完成的建安工作量的60％撥付。

工程款（含備料款、進度款）撥至中標價的60%時，停止撥付；其余40%待工程竣工驗收合格并符合合同要求，工程結算后兩年內付清。

八、投標須知：

1、投標人在獲取招標書的同時應按規定向招標人交納投標保證金 ***萬元。

2、投標人在中標后、簽訂合同前須向招標人提供投標履約擔保合同，以保證投標人一旦中標，即按招標文件的有關規定簽約并完成其中標工程；對未能按要求提供投標履約擔保的投標人將視為不響應招標條件而予以拒絕，其投標保證金不予退還。

3、投標報價的取值：

投標報價的上限值為 1500.00 萬元；

投標報價的下限值為 1000.00 萬元。

4、投標書的編制、密封和投送

1、投標書包括商務標書和技術標書。

2、商務標書的內容包括：

5-2-

1、商務標A：對招標文件的響應程度；勝任程度及信譽；綜合說明（即工程名稱、范圍、報價、質量等級、工期、保修承諾等）；投標人及法人代表的簽章；項目經理部組成人員明細表；以及其它需要說明的文件和證明材料。

5-2-

2、商務標B：投標報價、承諾表。

將以上資料裝訂成冊，一式 貳 份（其中正本 壹 份，副本 壹 份）。其中投標報價、承諾表中投標人及法人代表必須簽章。

3、技術標書主要是施工組織設計；本項目需要投標人提供施工組織設計一式 柒 份；其要求如下：5-3-

1、技術標書中的章節編排按如下順序和要求制作：

一、施工方案

二、施工進度計劃及保證措施

三、保證質量措施

四、保證安全措施

五、文明施工現場措施

六、合理化建議

5-3-

2、封面：在****招標代理有限公司領取統一規定的封面樣式；

5-3-

3、目錄（目錄內只列大標題）及標題（目錄內所列的大標題）：字體統一為 三號仿宋字體；大標題層次一、二、三……；

5-3-

4、小標題及正文字體統一為四號仿宋字體；小標題及正文內容排列層次為：

第二層次1、2、3、……；

第三層次1-

1、2-

2、3-3……；

……；

5-3-

5、表格及示意圖標題為 四號仿宋字體，內容字體統一為五號仿宋字體 ；

5-3-

6、所有字體均為標準字體，不準有加粗或傾斜處理；CAD繪圖按制圖規范；

5-3-

7、技術標書不得編排頁碼，前后不得留空白插頁；

5-3-

8、技術標中不得出現下列有助評審專家看出或體會到標書編制人的內容：單位名稱、人員姓名、單位所在地、電話號碼以及特殊記號等。

5-3-

9、排版要求：

5-3-9-

1、行距為1.5倍行距；

5-3-9-

2、章節之間不留空行，不設置左右縮進（首行縮進4個字符）；

5-3-9-

3、不準設置頁眉以及底紋等裝飾性內容。

九、開標、評標、定標

1、本工程定于 2010年 11月 5日 09：00時在南昌市建設工程交易中心公開開標。

2、投標人必須參會的人員是：法人代表或法人代表委托代理人（須持法人授權委托書），投標本工程的項目經理，每個投標人總人數不得超過5人；

3、凡參會人員必須按時到會，并遵守開標現場的規定和紀律。

4、開標現場需提交以下資料：

1、企業資質證書、營業執照副本原件；

2、法人證件（或委托書）以及相應的身份證原件；

3、項目經理證書、項目技術負責人證書以及相應的身份證原件；

4、建設行政主管部門的有效證明和文件。

5、本工程的評標辦法采用郴建招字〔2002〕6號文中綜合評估法（不設標底但在招標文件中規定上、下限值）。評分表及權數取值見附表

1、附表

2、附表

3、附表

4、附表5。

6、本工程中標單位的確定為按評標結果獲得最高分者為中標人方式。

十、其它事項

1、投標人中標后，在十天內到****招標代理公司領取由招標人簽發、市招標辦備案的中標通知書；未中標單位如對評標、定標結果要求復議的，須在十個工作日內提出書面請求報招標人和市招標辦，逾期不予受理。

2、中標人持中標通知書在七天內，與建設方簽訂好施工合同，領取施工許可證后方可進場施工。

3、本招標書未盡事宜，按照《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》、中華人民共和國建設部令第89號、湖南省實施《中華人民共和國招標投標法》辦法、湘建建（2002）394號文件和市政府以及市建設主管部門的有關規定執行。

法人代表（簽字）

招標人（蓋章）

二OO年

月日