第一篇：關(guān)于薊縣居民小區(qū)物業(yè)管理問題的調(diào)查報告第一稿（xiexiebang推薦）

天津廣播電視大學(xué)11春行政管理專業(yè)本科調(diào)查報告

關(guān)于薊縣居民小區(qū)物業(yè)管理問題 的調(diào)查報告

姓名： 韓 亮 學(xué)號： 1112001252783 分校： 天津市東麗分校 專業(yè)： 行政管理本科 指導(dǎo)老師： 李廷英 時間： 2014年3月 關(guān)于薊縣居民小區(qū)物業(yè)管理問題的調(diào)查報告

一、調(diào)查的原因與目的

隨著我國住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象改善居住環(huán)境，構(gòu)建美麗、和諧社區(qū)起著重要作用。它作為一個新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理是城市和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。此次調(diào)查的目的了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使物業(yè)管理更規(guī)范化，更好滴的為美化城市，構(gòu)建和諧社會發(fā)揮其應(yīng)有的作用。使我們更好的把所學(xué)的知識運(yùn)用到實踐中來。

二、調(diào)查的時間、地點、方法。

1、時間：2013年11月15日---2013年12月1日

2、地點：房管局、鴻雁里小區(qū)、安裕新村、曲院風(fēng)荷、陽光小區(qū)

3、方法：問卷法、訪談法。

關(guān)鍵詞：社區(qū)居民，管理，現(xiàn)狀及分析，建議

11月17日，我借助回薊縣老家的機(jī)會，針對我的畢業(yè)論文深入薊縣居民小區(qū)，認(rèn)真開展物業(yè)管理工作調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

三、薊縣住宅小區(qū)的基本情況 根據(jù)房管局提供的住宅小區(qū)情況，本次我走訪了居民住宅小區(qū)4個，總建筑面積60000平方米，住宅近3000套，人口1萬左右。

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四、現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果分析

（一）此次調(diào)查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調(diào)查相結(jié)合的方法，對4個小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。本次共發(fā)放試卷40份。收回有效問卷40份。走訪了15戶居民。此次問卷共設(shè)計10道題。

調(diào)查結(jié)果顯示，①居民需要物業(yè)管理的占30%左右，大部分都是上班族，不需要的占47%，一般都是五六十歲退休在家的，還有23%無所謂，一般都是老年人。他們很少到室外活動。②認(rèn)為小區(qū)需要業(yè)主自治的占10%，社區(qū)管理的占46%，他們認(rèn)為社區(qū)管理比較便宜。還有44%認(rèn)為聘請物業(yè)公司。③92.3%都認(rèn)為物業(yè)管理包括安保、維護(hù)和維修、消防，只有0.7%的人認(rèn)為不參與。④有63%的人愿意物業(yè)公司提供服務(wù)，并愿意支付可以承受的費(fèi)用來享受更好地服務(wù)，11%的人不愿意，26%的人認(rèn)為無所謂。⑤有67%認(rèn)為每月繳納20比較合理，有33%的人認(rèn)為不管交多少要保持小區(qū)的整潔有序。⑥88%認(rèn)為小區(qū)有沒有業(yè)主委員會⑦52%的人愿意成為業(yè)主委員會的一員，20%的人不愿意，28%的無所謂。⑧70%的人認(rèn)為與物業(yè)人員發(fā)生爭執(zhí)選擇其他，30%的人會選擇區(qū)居委會放映。⑨90%的業(yè)主認(rèn)為應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)的環(huán)境治理。⑩85%的認(rèn)為應(yīng)用電統(tǒng)一管理，實行購買制。

（二）通過走訪調(diào)查，薊縣居民小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下2個特點：

1、住宅性質(zhì)不一樣。我走訪的四個小區(qū)有以下2類：一是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。如，安裕新村、鴻雁里等，大部分房屋都是80年代末，90年代初建的；二是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。

2、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一樣。主體建筑方面，如：鴻雁里小區(qū)和安裕新村大部分都是磚混結(jié)構(gòu)、安裕新村的41、42號樓是半框架結(jié)構(gòu)，陽光小區(qū)是框架結(jié)構(gòu)，曲院風(fēng)荷是剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，鴻雁里小區(qū)只有主體住宅，沒有任何公用建筑；配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無公廁，無活動場所，周末孩子沒有活動場所，只能在樓下玩耍，而且樓下停著好多車，孩子經(jīng)常碰到車，存在著安全隱患。唯一一條通往小區(qū)的路坑坑洼洼，道路兩旁不是堆放雜物，就是擺攤、私搭爛建，嚴(yán)重影響交通。

比較來說，陽光小區(qū)配套設(shè)施較好。曲院風(fēng)荷小區(qū)配套設(shè)施是最好的

五、存在問題。

調(diào)查走訪的4個小區(qū)綜合起來，存在以下幾個方面的問題。

1、無物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。以鴻雁里小區(qū)和安裕新村小區(qū)為例，都是上世紀(jì)八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當(dāng)時受條件限制，在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題。房屋建設(shè)涉及到很多單位，有稅務(wù)局的，有鎢礦的、有建工集團(tuán)的等，大約涉及到10幾個單位。當(dāng)時都是單位為職工建的，各方面都由單位負(fù)責(zé)，水費(fèi)和電費(fèi)還由原建筑單位負(fù)責(zé)收取，沒有正式發(fā)票。當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。還有小區(qū)是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。好多物業(yè)公司都不愿意接管。據(jù)鴻雁里小區(qū)的業(yè)主反映，2013年初，薊縣房管局曾與萬事興集團(tuán)協(xié)商，要求萬事興集團(tuán)接管，但后來不知什么原因，萬事興集團(tuán)沒有接手。到現(xiàn)在鴻雁里小區(qū)樓道里的燈壞了都沒人管，都是業(yè)主自行解決。這類舊住宅小區(qū)在全縣約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點和難點。

2、專項維修基金收繳不到位。

走訪的4個小區(qū)中，有2個小區(qū)收繳了專項維修基金。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，陽光小區(qū)有按房價2%收取，曲院風(fēng)荷按3%收取。安裕新村和鴻雁里小區(qū)都是由原單位建設(shè)的職工住宅樓，根本就沒有維修資金。遇到房屋漏水、排水不暢都是由業(yè)主自行解決。這兩個小區(qū)的業(yè)主強(qiáng)烈要求收繳專項維修基金。據(jù)業(yè)主反映，薊縣老小區(qū)改造正陸續(xù)進(jìn)行。我走訪時發(fā)現(xiàn)鴻雁里小區(qū)已經(jīng)做了樓頂防水工程和樓道安裝防護(hù)門。

3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，且運(yùn)作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度（安裕新村小區(qū)）。三是業(yè)主參與意識不強(qiáng)，業(yè)主委員會組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立、運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全。目前我走訪的四個小區(qū)只有曲院風(fēng)荷和陽光小區(qū)有業(yè)主委員會，但存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費(fèi)的問題。至今沒有召開過業(yè)主大會。

4、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營不規(guī)范

部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。調(diào)查的4個小區(qū)中，只有曲院風(fēng)荷是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量。安裕新村和鴻雁里小區(qū)都是單位建的職工住房，隨著本單位職工的減少和房屋的幾次轉(zhuǎn)讓逐漸放棄了管理。基本上都由居委會管理。但居委會人員少，簡單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。

六、幾點建議

1、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

像鴻雁里這樣的老舊小區(qū)，我縣不止一處。還有好多，建議地方政府協(xié)調(diào)各方力量，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對幾個無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點，通過總結(jié)經(jīng)驗，逐步建立健全適應(yīng)我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

2、要落實專項維修資金的收繳和使用工作。

新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動作用，如曲院風(fēng)荷、天一綠海、府君花園等一批新小區(qū)一定形成制度，確保落實；對早期單位建設(shè)的小區(qū)如：鴻雁里、安裕新村、飛雁小區(qū)、東風(fēng)里等，我們這些在外地工作不常回家的上班族，非常希望逢年過節(jié)回家時看到自己的小區(qū)干干凈凈，安逸舒服。希望政府應(yīng)盡快研究，加以解決。確保專項維修資金的繳交、保存與使用。

3、健全物業(yè)管理體制機(jī)制。

首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的機(jī)制。確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。

4、要強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)督指導(dǎo)。

一是政府職能部門要主動介入，和居委會一起認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，完善激勵政策，明確工作要求，建立考評機(jī)制，促進(jìn)業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作；居委會要加強(qiáng)對住宅小區(qū)的精細(xì)化管理，建立小區(qū)信息平臺，全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對小區(qū)每戶住戶基本情況實現(xiàn)信息動態(tài)化管理。要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費(fèi)服務(wù)不對等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關(guān)部門和業(yè)主委員會要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機(jī)制，并加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時監(jiān)管有機(jī)結(jié)合，切實規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。

5、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識，一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平，持證上崗。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價牌形式，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價格舉報電話等進(jìn)行公示。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主提出的合理要求要及時整改。四是建立業(yè)主監(jiān)督機(jī)制，對物業(yè)人員服務(wù)質(zhì)量主動接受業(yè)主監(jiān)督，設(shè)立監(jiān)督電話。

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第二篇：關(guān)于薊縣居民小區(qū)物業(yè)管理問題的調(diào)查報告

關(guān)于薊縣居民小區(qū)物業(yè)管理問題的調(diào)查報告（第一稿）

一、調(diào)查的原因與目的

隨著我國住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象改善居住環(huán)境，構(gòu)建美麗、和諧社區(qū)起著重要作用。它作為一個新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理是城市和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。此次調(diào)查的目的了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使物業(yè)管理更規(guī)范化，更好滴的為美化城市，構(gòu)建和諧社會發(fā)揮其應(yīng)有的作用。使我們更好的把所學(xué)的知識運(yùn)用到實踐中來。

二、調(diào)查的時間、地點、方法。

1、時間：2013年11月15日---2013年12月1日

2、地點：房管局、鴻雁里小區(qū)、安裕新村、曲院風(fēng)荷、陽光小區(qū)

3、方法：問卷法、訪談法。

關(guān)鍵詞：社區(qū)居民，管理，現(xiàn)狀及分析，建議

11月17日，我借助回薊縣老家的機(jī)會，針對我的畢業(yè)論文深入薊縣居民小區(qū)，認(rèn)真開展物業(yè)管理工作調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

三、薊縣住宅小區(qū)的基本情況 根據(jù)房管局提供的住宅小區(qū)情況，本次我走訪了居民住宅小區(qū)4個，總建筑面積60000平方米，住宅近3000套，人口1萬左右。

四、現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果分析

（一）此次調(diào)查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調(diào)查相結(jié)合的方法，對4個小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。本次共發(fā)放試卷40份。收回有效問卷40份。走訪了15戶居民。此次問卷共設(shè)計10道題。

調(diào)查結(jié)果顯示，①居民需要物業(yè)管理的占30%左右，大部分都是上班族，不需要的占47%，一般都是五六十歲退休在家的，還有23%無所謂，一般都是老年人。他們很少到室外活動。②認(rèn)為小區(qū)需要業(yè)主自治的占10%，社區(qū)管理的占46%，他們認(rèn)為社區(qū)管理比較便宜。還有44%認(rèn)為聘請物業(yè)公司。③92.3%都認(rèn)為物業(yè)管理包括安保、維護(hù)和維修、消防，只有0.7%的人認(rèn)為不參與。④有63%的人愿意物業(yè)公司提供服務(wù)，并愿意支付可以承受的費(fèi)用來享受更好地服務(wù)，11%的人不愿意，26%的人認(rèn)為無所謂。⑤有67%認(rèn)為每月繳納20比較合理，有33%的人認(rèn)為不管交多少要保持小區(qū)的整潔有序。⑥88%認(rèn)為小區(qū)有沒有業(yè)主委員會⑦52%的人愿意成為業(yè)主委員會的一員，20%的人不愿意，28%的無所謂。⑧70%的人認(rèn)為與物業(yè)人員發(fā)生爭執(zhí)選擇其他，30%的人會選擇區(qū)居委會放映。⑨90%的業(yè)主認(rèn)為應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)的環(huán)境治理。⑩85%的認(rèn)為應(yīng)用電統(tǒng)一管理，實行購買制。

（二）通過走訪調(diào)查，薊縣居民小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下2個特點：

1、住宅性質(zhì)不一樣。我走訪的四個小區(qū)有以下2類：一是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。如，安裕新村、鴻雁里等，大部分房屋都是80年代末，90年代初建的；二是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。

2、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一樣。主體建筑方面，如：鴻雁里小區(qū)和安裕新村大部分都是磚混結(jié)構(gòu)、安裕新村的41、42號樓是半框架結(jié)構(gòu)，陽光小區(qū)是框架結(jié)構(gòu)，曲院風(fēng)荷是剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，鴻雁里小區(qū)只有主體住宅，沒有任何公用建筑；配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無公廁，無活動場所，周末孩子沒有活動場所，只能在樓下玩耍，而且樓下停著好多車，孩子經(jīng)常碰到車，存在著安全隱患。唯一一條通往小區(qū)的路坑坑洼洼，道路兩旁不是堆放雜物，就是擺攤、私搭爛建，嚴(yán)重影響交通。

比較來說，陽光小區(qū)配套設(shè)施較好。曲院風(fēng)荷小區(qū)配套設(shè)施是最好的

五、存在問題。

調(diào)查走訪的4個小區(qū)綜合起來，存在以下幾個方面的問題。

1、無物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。以鴻雁里小區(qū)和安裕新村小區(qū)為例，都是上世紀(jì)八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當(dāng)時受條件限制，在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題。房屋建設(shè)涉及到很多單位，有稅務(wù)局的，有鎢礦的、有建工集團(tuán)的等，大約涉及到10幾個單位。當(dāng)時都是單位為職工建的，各方面都由單位負(fù)責(zé)，水費(fèi)和電費(fèi)還由原建筑單位負(fù)責(zé)收取，沒有正式發(fā)票。當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。還有小區(qū)是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。好多物業(yè)公司都不愿意接管。據(jù)鴻雁里小區(qū)的業(yè)主反映，2013年初，薊縣房管局曾與萬事興集團(tuán)協(xié)商，要求萬事興集團(tuán)接管，但后來不知什么原因，萬事興集團(tuán)沒有接手。到現(xiàn)在鴻雁里小區(qū)樓道里的燈壞了都沒人管，都是業(yè)主自行解決。這類舊住宅小區(qū)在全縣約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點和難點。

2、專項維修基金收繳不到位。

走訪的4個小區(qū)中，有2個小區(qū)收繳了專項維修基金。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，陽光小區(qū)有按房價2%收取，曲院風(fēng)荷按3%收取。安裕新村和鴻雁里小區(qū)都是由原單位建設(shè)的職工住宅樓，根本就沒有維修資金。遇到房屋漏水、排水不暢都是由業(yè)主自行解決。這兩個小區(qū)的業(yè)主強(qiáng)烈要求收繳專項維修基金。據(jù)業(yè)主反映，薊縣老小區(qū)改造正陸續(xù)進(jìn)行。我走訪時發(fā)現(xiàn)鴻雁里小區(qū)已經(jīng)做了樓頂防水工程和樓道安裝防護(hù)門。

3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，且運(yùn)作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度（安裕新村小區(qū)）。三是業(yè)主參與意識不強(qiáng)，業(yè)主委員會組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立、運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全。目前我走訪的四個小區(qū)只有曲院風(fēng)荷和陽光小區(qū)有業(yè)主委員會，但存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費(fèi)的問題。至今沒有召開過業(yè)主大會。

4、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營不規(guī)范

部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。調(diào)查的4個小區(qū)中，只有曲院風(fēng)荷是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量。安裕新村和鴻雁里小區(qū)都是單位建的職工住房，隨著本單位職工的減少和房屋的幾次轉(zhuǎn)讓逐漸放棄了管理。基本上都由居委會管理。但居委會人員少，簡單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。

六、幾點建議

1、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

像鴻雁里這樣的老舊小區(qū)，我縣不止一處。還有好多，建議地方政府協(xié)調(diào)各方力量，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對幾個無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點，通過總結(jié)經(jīng)驗，逐步建立健全適應(yīng)我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

2、要落實專項維修資金的收繳和使用工作。

新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動作用，如曲院風(fēng)荷、天一綠海、府君花園等一批新小區(qū)一定形成制度，確保落實；對早期單位建設(shè)的小區(qū)如：鴻雁里、安裕新村、飛雁小區(qū)、東風(fēng)里等，我們這些在外地工作不常回家的上班族，非常希望逢年過節(jié)回家時看到自己的小區(qū)干干凈凈，安逸舒服。希望政府應(yīng)盡快研究，加以解決。確保專項維修資金的繳交、保存與使用。

3、健全物業(yè)管理體制機(jī)制。

首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的機(jī)制。確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。

4、要強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)督指導(dǎo)。

一是政府職能部門要主動介入，和居委會一起認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，完善激勵政策，明確工作要求，建立考評機(jī)制，促進(jìn)業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作；居委會要加強(qiáng)對住宅小區(qū)的精細(xì)化管理，建立小區(qū)信息平臺，全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對小區(qū)每戶住戶基本情況實現(xiàn)信息動態(tài)化管理。要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費(fèi)服務(wù)不對等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關(guān)部門和業(yè)主委員會要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機(jī)制，并加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時監(jiān)管有機(jī)結(jié)合，切實規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。

5、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識，一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平，持證上崗。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價牌形式，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價格舉報電話等進(jìn)行公示。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主提出的合理要求要及時整改。四是建立業(yè)主監(jiān)督機(jī)制，對物業(yè)人員服務(wù)質(zhì)量主動接受業(yè)主監(jiān)督，設(shè)立監(jiān)督電話。

第三篇：綜合體物業(yè)管理(第一稿)

第二章 商業(yè)綜合體物業(yè)管理權(quán)獲得

物業(yè)管理權(quán)（前期物業(yè)管理）獲取一般是由建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式，物業(yè)企業(yè)投標(biāo)獲得。根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)綜合體項目建設(shè)單位投資狀態(tài)劃分為銷售型商業(yè)物業(yè)、持有型商業(yè)物業(yè)、混合型（部分持有部分銷售）商業(yè)物業(yè)，加之商業(yè)運(yùn)營單位在物業(yè)交付后與物業(yè)企業(yè)共同在一個物業(yè)項目內(nèi)運(yùn)營，涉及到部分設(shè)施設(shè)備及配套場地的共管共用，服務(wù)與責(zé)任交叉，物業(yè)管理權(quán)的獲取與商務(wù)、技術(shù)投標(biāo)策略制定已多樣性。本章主要介紹現(xiàn)各種商業(yè)綜合體物業(yè)招投標(biāo)方式及物業(yè)管理權(quán)獲取過程中應(yīng)關(guān)注的重點及所涉及的各板塊事項。

一、物業(yè)管理招標(biāo)信息獲取

隨著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，壯大出一批優(yōu)秀的市場化物業(yè)企業(yè)，加之部分以往是管理自主開發(fā)企業(yè)項目的物業(yè)企業(yè)市場化加劇了行業(yè)競爭，建立有效的市場信息獲取渠道成為了物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大的第一步：

1、已有管理服務(wù)項目客戶細(xì)分：從已有管理服務(wù)項目客戶群體出發(fā)，細(xì)分客戶，將建設(shè)單位及與建設(shè)單位有業(yè)務(wù)、事務(wù)往來機(jī)構(gòu)進(jìn)行梳理，作為可發(fā)展、合作渠道維護(hù)。

2、梳理當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)企業(yè)：對當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)進(jìn)行整理，羅列出未有自我品牌物業(yè)企業(yè)的建設(shè)單位及未來開發(fā)計劃，主動出擊、上門拜訪，尋找合作機(jī)會。

3、建立合作伙伴（合伙人）渠道：將營銷代理機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計公司等于建設(shè)單位有較為重要合作關(guān)系的社會組織納入市場拓展渠道建設(shè)當(dāng)中，建立合作伙伴關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共圖發(fā)展。

4、公共資源物業(yè)管理權(quán)信息：物業(yè)企業(yè)進(jìn)入新的區(qū)域市場或在三、四線物業(yè)行業(yè)待發(fā)展區(qū)域市場可采取先獲得市政、公共外包物業(yè)服務(wù)權(quán)方式以推廣品牌。在當(dāng)?shù)毓操Y源外包中心建立名錄，獲得信息端口選擇符合自身情況的目標(biāo)信息。

二、物業(yè)項目投標(biāo)前評估

獲知物業(yè)項目招投標(biāo)信息后評估工作非常關(guān)鍵。主要涉及到該項目招標(biāo)條件與前期投入是否符合自身企業(yè)情況。該項目規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施種類與數(shù)量、后期商業(yè)運(yùn)營模式、能源供應(yīng)方式等都需在投標(biāo)投標(biāo)前摸排清楚，制定投標(biāo)書時一并考慮。

1、規(guī)劃設(shè)計：主要涉及項目體量與業(yè)態(tài)分布、周邊交通與項目結(jié)合、項目區(qū)劃內(nèi)公配建設(shè)施情況，涉及分期開發(fā)的了解其開發(fā)周期、交付區(qū)域與施工區(qū)域周界設(shè)定、能源供應(yīng)（臨時、正式）；

2、配套設(shè)施種類與數(shù)量：對項目所涉及的配套設(shè)施、設(shè)備種類、數(shù)量整理出數(shù)據(jù)，除根據(jù)其屬性、材質(zhì)、維修維保要求、數(shù)量預(yù)算出維護(hù)成本外，應(yīng)當(dāng)對重要設(shè)備（電梯、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)）專屬性強(qiáng)的單獨了解當(dāng)?shù)鼐S護(hù)成本情況，供應(yīng)商或維保單位配件儲備、維修維護(hù)價格等市場信息，為成本核算工程板塊準(zhǔn)確計算做好鋪墊，并可在獲取物業(yè)管理權(quán)后參與建設(shè)單位設(shè)備實際采購選型環(huán)節(jié)提出說服力建議，為后期管理降低難度。

3、后期商業(yè)運(yùn)營模式：針對項目交付后期集中商業(yè)管理運(yùn)營與物業(yè)企業(yè)的共存，判定后期商業(yè)內(nèi)服務(wù)供應(yīng)單位的確定及與物業(yè)管理企業(yè)管理界面劃分、共用設(shè)施設(shè)備的劃分界定、費(fèi)用分?jǐn)偂⒐矃^(qū)域雙方的責(zé)權(quán)問題需要在前期投標(biāo)前于建設(shè)單位處了解清楚。如此時建設(shè)單位還未涉及此類工作，可主動提出建議。1）、集中獨立商業(yè)部分（商場）由物業(yè)企業(yè)一并負(fù)責(zé)：此類情況一般為建設(shè)單位持有商業(yè)部分物業(yè)，自主建立招商運(yùn)營機(jī)構(gòu)。本著便于溝通、統(tǒng)一管理目的將商業(yè)內(nèi)服務(wù)一并委托給物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。因該部分服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)自身承擔(dān)，物業(yè)企業(yè)利潤點較低，商業(yè)體內(nèi)人流量大，設(shè)施設(shè)備使用頻繁經(jīng)營風(fēng)險較大。建議物業(yè)企業(yè)就該部分單獨與建設(shè)單位簽訂酬金服務(wù)合同，按照人工費(fèi)用進(jìn)行計算、提取一定比例傭金。能耗、維修、公區(qū)責(zé)任險等其它開支由建設(shè)單位或商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

2）、集中獨立商業(yè)部分（商場）由運(yùn)營單位負(fù)責(zé)：此類情況一般為建設(shè)單位出售或承包給運(yùn)營單位，本著成本控制或其它原因?qū)?nèi)部物業(yè)服務(wù)另行組織、聘請服務(wù)隊伍提供服務(wù)。因?qū)儆谝粋€建筑區(qū)劃內(nèi)，公共場地、通道、地下隱蔽工程（排水排污）、能源供應(yīng)、消防設(shè)備、配電設(shè)備等不可劃分性，其使用所產(chǎn)生的維修維保費(fèi)用分?jǐn)偂⒔?jīng)營收入分配等應(yīng)于事前所有約定。具體費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙淇筛鶕?jù)所使用的頻次、負(fù)荷大小、區(qū)域進(jìn)行考慮。

3）、能源供應(yīng)方式：主要分別清楚能源供應(yīng)的性質(zhì)與區(qū)域。從以往經(jīng)驗有過物業(yè)企業(yè)收取綜合體公寓部分業(yè)主生活用水標(biāo)準(zhǔn)水費(fèi)，實際該供水管網(wǎng)與商業(yè)部分共用一表，即商業(yè)水表。致使物業(yè)企業(yè)損失巨大。另對于總分表部分業(yè)態(tài)需了解清楚分表后端部分有無子分表，總分表級數(shù)越多，損耗越大。

根據(jù)以上信息加之企業(yè)自身情況符合招標(biāo)條件要求，具備投標(biāo)資格，則應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件要求及時做投標(biāo)響應(yīng)，投遞企業(yè)報名信息及投標(biāo)負(fù)責(zé)人委托書。成立投標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)標(biāo)書制作。投標(biāo)書制作及投標(biāo)

投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書的項目和要求》來編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同，招標(biāo)單位的要求不同，因此投標(biāo)書內(nèi)的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項目主要有以下11項： 管理方式

投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢，選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。物業(yè)社區(qū)微信： 比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等，對目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構(gòu)

所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，目前國內(nèi)的管理方法有兩種：（1）垂直領(lǐng)導(dǎo)方式（直線式管理模式）。優(yōu)點是政令暢通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。（2）矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調(diào)動個方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機(jī)構(gòu)的設(shè)置

就商業(yè)綜合體項目業(yè)務(wù)范圍及服務(wù)內(nèi)容分析，需滿足日常基礎(chǔ)服務(wù)的同時在組織架構(gòu)設(shè)置上還需體現(xiàn)商業(yè)氛圍打造、經(jīng)營商家關(guān)系維護(hù)、品牌宣傳等涉及保障商業(yè)后期運(yùn)營效果的配置及滿足內(nèi)部管理的需求。一般對商業(yè)綜合體項目采取項目公司的組織架構(gòu)設(shè)立方式：

項目總經(jīng)理辦公室：經(jīng)營計劃目標(biāo)制定、分解、督辦、外聯(lián)事務(wù)，作為項目公司的中樞大腦； 職能板塊：行政管理、人力資源、財務(wù)、品質(zhì)管理、經(jīng)營品牌管理 業(yè)務(wù)板塊：客戶服務(wù)、工程維修維保、秩序安防管理、環(huán)境維護(hù)。

除了機(jī)構(gòu)明確以外，對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人、部門經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計劃。

三、管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案

經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著“實事求是”的原則，“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費(fèi)”進(jìn)行。

1、收入測算

物業(yè)管理費(fèi)用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費(fèi)用。因此，該收的費(fèi)用都要收齊，不能漏收。通常收費(fèi)的項目有：

（1）目標(biāo)物業(yè)的管理費(fèi)用。有政府物價部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，沒有參照當(dāng)?shù)赝愋屯瑱n次物業(yè)及該項目前期評估情況測算。

（2）場地及多種經(jīng)營費(fèi)用的測算（注意在該項中說明可將因公共場地所產(chǎn)生的經(jīng)營收益作為補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）（4）其他方面的服務(wù)收入。

2、支出預(yù)算

圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

（2）各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設(shè)備的添置；各類服務(wù)所需要的的消耗品。

（3）物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項開支。（4）其他有關(guān)各項的開支等。

通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求只進(jìn)行1年的預(yù)算，但實際情況商業(yè)綜合體項目基本2到3年才能夠逐步成型，物業(yè)企業(yè)收入才能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定均衡，前期費(fèi)用測算需做考量。

四、管理操作

這部分要求細(xì)化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn)，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況，認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

1、）公眾管理制度，主要包括： ① 業(yè)主公約；

② 精神文明建設(shè)公約； ③ 樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定； ④ 裝修管理規(guī)定； ⑤ 治安管理規(guī)定； ⑥ 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定； ⑦ 消防管理規(guī)定； ⑧ 交通車輛管理規(guī)定； ⑨ 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定。

2、）崗位責(zé)任制度，主要包括類型： ① 管理類崗位職責(zé)； ② 操作類崗位職責(zé)；

3、）內(nèi)部管理運(yùn)作制度，主要包括： ① 員工行為規(guī)范； ② 培訓(xùn)制度； ③ 考核制度； ④ 獎懲制度； ⑤ 回訪制度；

⑥ 來訪，投訴處理制度等。

五、管理目標(biāo)，經(jīng)營管理宗旨、方針

投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時，提出管理目標(biāo)：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益，一促進(jìn)后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務(wù)措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟(jì)效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān)系，使之有機(jī)的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、品牌推廣

品牌推廣是商業(yè)綜合體項目后期經(jīng)營云因的關(guān)鍵，直接關(guān)系到其所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價值。通過多渠道、多空間的信息傳遞，活動推廣的方式，將項目的知名度及美譽(yù)度做好宣傳推廣，做出有特色的商業(yè)綜合體口碑。

例如：重慶萬象城（休閑購物體驗）、成都錦江萬達(dá)（生活購物）、成都海洋中心（家庭親子）。

八、管理指標(biāo)的承諾

國家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理，對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，針對目標(biāo)物業(yè)，對照國家有關(guān)規(guī)定，向招標(biāo)單位作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾： ⑴ 房屋及配套設(shè)施的完好率； ⑵ 房屋零修，急修及時率； ⑶ 維修質(zhì)量合格率； ⑷ 清潔保潔率；（5）道路車輛完好率；（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；（7）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；（8）綠化完好率；（9）重復(fù)維修率；（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對物業(yè)管理狀況進(jìn)行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。物業(yè)社區(qū)微信： 投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負(fù)責(zé)檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化的電子計算機(jī)管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想

物業(yè)管理企業(yè)在對目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時，也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達(dá)國優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實實在在，同時又大膽創(chuàng)新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后，對未來目標(biāo)明確提出，接管后一年達(dá)到市優(yōu)，一定通過ISO9001：2008貫標(biāo)，使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。另在物業(yè)服務(wù)中采用機(jī)械化、科技化的操作手段與管理方式，提高物業(yè)服務(wù)效率與準(zhǔn)確度，實現(xiàn)節(jié)能降耗、效率提升的目的，增加客戶體眼感。

十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎罰

作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)管理的各項設(shè)想，措施之后，需要在最后進(jìn)行高度的概括和承諾。即招標(biāo)單位承諾自己有能力，有決心管理好目標(biāo)物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔(dān)什么處罰。例如，某物業(yè)管理企業(yè)在對待獎懲最后表態(tài)：有信心、有能力管理好該項目，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的合作機(jī)會；如果管不好，接受與招標(biāo)單位所約定的考核方式，接受經(jīng)濟(jì)處罰。物業(yè)管理投標(biāo)書編寫注意事項

(一)物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素物業(yè)管理投標(biāo)書作為評標(biāo)的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進(jìn)行。因此，投標(biāo)公司必須對投標(biāo)書的基本要素有所了解。1．計量單位

計量單位是投標(biāo)書中必不可少的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，統(tǒng)一計量單位是避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段。投標(biāo)書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位，不允許混合使用不同的度量制。

2．貨幣國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。

3．標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制投標(biāo)書應(yīng)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事。若采用國外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文，并在投標(biāo)書中說明。4．表述方式

投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標(biāo)書文字必須滿足的基本要求 編制投標(biāo)書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可應(yīng)盡量做到言簡意賅，措辭準(zhǔn)確達(dá)意，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。圖紙、表格較之于文字在表達(dá)上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編寫做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和標(biāo)書中的文字表述保持一致。5．理論技巧

投標(biāo)書的編寫不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財務(wù)知識，并以服務(wù)為出發(fā)點，綜合運(yùn)用心理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等方面的理論和技巧。6．資料真實性

投標(biāo)文件應(yīng)對招標(biāo)文件的要求做出實質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實性，以使其投標(biāo)文件對應(yīng)招標(biāo)文件的要求。否則，其投標(biāo)將被拒絕。

(二)物業(yè)管理投標(biāo)書編寫中應(yīng)注意的問題

1．確保填寫無遺漏，無窄缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。因此投標(biāo)公司在填寫時務(wù)必小心謹(jǐn)慎。

2．不得任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。

3．填寫方式規(guī)范。投標(biāo)書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫:除投標(biāo)方對錯處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。4．不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明，但不得任意修改原標(biāo)書格式。

5．計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對。

6．報價合理。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目提出合理的報價。高于市場的報價難以被接受，低于成價將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無利可圖。因唱標(biāo)一般只唱正本投標(biāo)文件中的“開標(biāo)一覽表”，所以投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求填寫“開標(biāo)一覽表”、“投標(biāo)價格表”等。

7．包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。

8．報價方式規(guī)范。凡是以電報、電話、傳真等形式進(jìn)行的投標(biāo)，招標(biāo)方概不接受

9．對招標(biāo)書響應(yīng)若有偏離，應(yīng)做出說明，并附偏離度表。

10．嚴(yán)守秘密，公平競爭。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)定，不得行賄、徇私舞弊：不得泄漏自己的標(biāo)價或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價；不得隱瞞事實真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標(biāo)人將被取消投標(biāo)或承包資格，甚至受到經(jīng)濟(jì)和法律的制裁

若中標(biāo)后，應(yīng)及時與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，按照法規(guī)及當(dāng)時主管部門要求及時備案，并作為銷售合同附件在客戶簽訂商品房買賣合同時一并交予。

商業(yè)綜合體前期介入（銷售案場管理）

本節(jié)主要介紹商業(yè)綜合體前期銷售案場管理物業(yè)企業(yè)所涉及的工作事項。做好銷案場管理是物業(yè)企業(yè)對項目管理實際介入的第一步，是物業(yè)企業(yè)在建設(shè)單位及客戶面前展示的第一階段亮相。對企業(yè)形象樹立、客戶關(guān)系維護(hù)有較為重要作用。案場管理方案制作 案場管理方案一般為中標(biāo)后與建設(shè)單位雙方所訂立的針對銷售中心及相關(guān)展示區(qū)域所提供物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、費(fèi)用的綜合體現(xiàn)。除滿足基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)需求外還應(yīng)體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)在銷售階段如何配合營銷，主動出擊推廣幫助開發(fā)建設(shè)單位提升銷售業(yè)績與品牌推廣的目的。案場管理方案應(yīng)包含以下幾個方面：

銷售案場及周邊情況介紹：著中介紹銷售案場功能區(qū)分部、動線及周邊道路交通情況，為下一步介紹管理崗位設(shè)置及標(biāo)準(zhǔn)打下基礎(chǔ)；

服務(wù)流線與崗位設(shè)置：以圖文并茂的形式介紹服務(wù)流線設(shè)計。固定崗位及流動崗位的設(shè)置情況，同時表述清楚該崗位設(shè)施的作用與服務(wù)效果。

人員標(biāo)準(zhǔn)：管理崗位及操作崗位服務(wù)人員標(biāo)準(zhǔn)，尤其是形象崗位及在崗位職責(zé)與功能上有與客戶語言溝通的（門童、服務(wù)員、樣板間介紹員）

服務(wù)內(nèi)容：根據(jù)具體崗位設(shè)置及現(xiàn)場功能區(qū)分部盡可能詳細(xì)的介紹清楚擬開展的對客服務(wù)內(nèi)容，例如吧臺服務(wù)員崗提供的茶水接待服務(wù)可分列清楚茶水接待服務(wù)的品種（現(xiàn)制咖啡、果盤制作、手工冰淇淋），樣板間接待員（樣板間戶型介紹、后期物業(yè)服務(wù)介紹、商業(yè)環(huán)境講解、綠色建筑設(shè)計介紹）等能夠在與客戶接觸時為增強(qiáng)客戶體驗感及項目銷售起到推動作用的具體工作。

人員調(diào)班：將各崗位工作時間與人員休息、調(diào)班時間做好時間安排，以表格形式體現(xiàn)（不要小看此環(huán)節(jié)，因案場物業(yè)服務(wù)人員較少，自由度較少，崗個崗位的性質(zhì)從跌性小，在排班上經(jīng)不住邏輯推敲的情況時有發(fā)生）開辦物資：此處開辦物資分為2個部分，、涉及對客服務(wù)的開辦物資：根據(jù)擬定的服務(wù)內(nèi)容梳理對客服務(wù)的物資需求，并做好樣品選擇建議。例如茶杯：普通玻璃茶杯、中空隔熱玻璃茶杯、會議杯等，描述清楚使用的場地及環(huán)境；、物業(yè)工作開展工具物資：冰箱、對講機(jī)、電瓶車、咖啡機(jī)、物業(yè)使用的辦公用品及月耗材預(yù)估。

開辦物資的梳理要做好充分、全面，不要有遺漏，同時在體現(xiàn)方式上建議以圖文并茂的方式，對每一類、一種物資的使用做好描述，體現(xiàn)出物盡其用。同時物資價格預(yù)算合理。費(fèi)用 費(fèi)用分為幾個方面介紹：

1、人工費(fèi)：基本工資、保險、福利

2、日常、后勤費(fèi)用：辦公耗材、交通費(fèi)、住宿費(fèi)

3、折舊費(fèi)：由物業(yè)提供的固資產(chǎn)、器具及服裝折舊費(fèi)（服裝盡量讓建設(shè)單位提供）

4、管理酬金：該費(fèi)用一般為10%

5、利潤：因為前期銷售案場服務(wù)，服務(wù)時間一般短則1年，長則2年，建議利潤率控制在5%即可

6、稅費(fèi)

7、其它費(fèi)用：加班費(fèi)、臨時人員調(diào)配費(fèi)、外出推廣配合等其它超出案場服務(wù)管理范圍和日常時間所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)有收費(fèi)原則及標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)。

建議開發(fā)建設(shè)單位購買銷售中心及展示區(qū)的公共意外責(zé)任險，以避免風(fēng)險。其它約定

可約定由物業(yè)人員代客產(chǎn)生銷售的提成約定、物業(yè)組織的銷售推廣活動所產(chǎn)生的費(fèi)用等。案場進(jìn)場與工作開展

案場進(jìn)場后隨時而來的就是工作的開展，銷售案場與后期物業(yè)不同，一進(jìn)場隨之而來的是建設(shè)單位的開盤活動，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及亮相效果需達(dá)到最佳狀態(tài)。所以，一般銷售案場服務(wù)人員及涉及的物資、后勤保障準(zhǔn)備工作因提前到位，開展服務(wù)演練及人員培訓(xùn)、工器具試用工作，出現(xiàn)不合適的情況及時調(diào)整，并有后備方案。進(jìn)場前準(zhǔn)備：主要涉及人員、服裝、工具、崗位熟悉、后勤保障；

進(jìn)場中：與建設(shè)單位代表的接洽，對銷售中心及展示區(qū)環(huán)境、物品、配套設(shè)施做好熟悉與統(tǒng)計，建立物資臺賬。同時開展服務(wù)演練，邀請銷售代表扮演客戶提出意見。根據(jù)項目情況編輯應(yīng)知應(yīng)會手冊，做到全員知曉。督促物業(yè)所使用的工器具物資及后勤保障到位。主動了解營銷推廣及開盤活動策劃，安排活動中物業(yè)所涉及工作的分工，需公司支援的積極協(xié)調(diào)、并做好支援人員調(diào)配的接洽事宜。進(jìn)場后：日常工作的開展做好工作計劃，具體的工作計劃應(yīng)涉及到每個崗位及每個人員，并傳達(dá)知曉。在初期進(jìn)場開展日常工作中強(qiáng)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化固定，有計劃的進(jìn)行對標(biāo)服務(wù)檢查、改進(jìn)工作。圈層活動組織

首先需正視對圈層活動的理解。并非所謂組織一場所謂的群體活動、簡單派發(fā)項目營銷手冊與宣傳資料，安排吃、喝項目后就完成圈層活動。

圈層活動是將符合該項目購買或投資條件、有投資期望的客戶通過組織平臺邀約在一起，該類人群自身有購買或投資欲望、需求，經(jīng)濟(jì)上相對與項目定位匹配。在圈層活動組織中需要有專業(yè)的平臺組織提供有質(zhì)量的客戶。例如與知名大學(xué)MBA管理培訓(xùn)班組織機(jī)構(gòu)合作，能獲得較為多的高端人士的客戶資源，并在活動組織實施前就將活動策劃方案及實施步驟、項目情況及介紹告知客戶，確保到場的是有醫(yī)院、有能力的準(zhǔn)客戶，確保現(xiàn)場服務(wù)力量的集中。

對物業(yè)管理企業(yè)牽頭組織圈層活動是一大考驗，也是綜合性物業(yè)公司能力的體現(xiàn)。在互聯(lián)網(wǎng)時代，挖掘、調(diào)動有效客戶價值的企業(yè)才能有所發(fā)展。

第十三章 綜合體物業(yè)管理企業(yè)的退出

本章主要介紹當(dāng)對商業(yè)綜合體項目物業(yè)管理權(quán)遺失的時候，物業(yè)企業(yè)面臨退場所涉及的工作范圍、程序及風(fēng)險規(guī)避。

根據(jù)適應(yīng)與全國的物業(yè)管理條例及合同法，物業(yè)管理企業(yè)對商業(yè)綜合體物業(yè)管理權(quán)遺失的前提有以下幾種：

1、因項目為單一或少數(shù)產(chǎn)權(quán)人，合同到期，甲方不準(zhǔn)備再續(xù)簽；

2、經(jīng)過業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會投票選舉了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

3、因物業(yè)企業(yè)未按照合同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定開展工作，根據(jù)合同考核標(biāo)準(zhǔn)及條款應(yīng)當(dāng)撤出所管理項目；

4、合同期內(nèi)因物業(yè)企業(yè)自身經(jīng)營原因向甲方或產(chǎn)權(quán)人提出撤出意愿的。

第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)退出的準(zhǔn)備工作及移交內(nèi)容

經(jīng)過合法條件、方式確定物業(yè)管理企業(yè)需退出該物業(yè)項目，切勿以消極心態(tài)對待，退出環(huán)節(jié)涉及的法規(guī)的合規(guī)性、移交資料、設(shè)施設(shè)備、工器具、場地的規(guī)范程度甚至高于前期進(jìn)場時的標(biāo)準(zhǔn)。不但是對現(xiàn)場的交接，同時是檢驗物業(yè)管理企業(yè)在合同時是否規(guī)范履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容與程度，同時是妥善做好現(xiàn)場人員安排避免出現(xiàn)局面混亂，消極影響對物業(yè)管理企業(yè)至關(guān)重要。

1、時間準(zhǔn)備：根據(jù)條例，在依法確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后30天內(nèi)需辦理交接。此時應(yīng)主動聯(lián)系甲方單位尤其邀約新的物業(yè)企業(yè)召開移交工作會議，成立移交共同做小組，小組組長由甲方代表、確定移交工作計劃，滿足30天內(nèi)辦理完交接手續(xù)的需求。如甲方為單一業(yè)主，可根據(jù)商業(yè)綜合體項目的實際體量、設(shè)施設(shè)備的實際情況協(xié)商具體時限。作為退出企業(yè)，在移交組織中及各移交單項交接工作中承擔(dān)配合、陪驗角色，不承擔(dān)組織與驗收責(zé)任角色。明確新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)所接受、簽署的接收確認(rèn)書為甲方所認(rèn)可、授權(quán)的。

2、人員準(zhǔn)備：人員準(zhǔn)備上除牽頭人員外，各個方面的人員應(yīng)挑選熟悉項目及版塊歷史情況，專業(yè)較強(qiáng)的骨干人員參與移交驗收。并正式移交工作開展前，制定移交策略，灌輸移交隊伍全員，明確作為退出單位在移交過程中的責(zé)、權(quán)、利。

3、資料準(zhǔn)備：主要分為4個方面。1）、前期介入、承接查驗、綜合驗收資料。這類資料一般為建設(shè)單位移交，資料準(zhǔn)備的同時將前期資料接收清單附上，根據(jù)建設(shè)單位移交清單上內(nèi)容逐項清點移交。2）、客戶資料：該部分資料不復(fù)雜，但涉及客戶隱私，移交時應(yīng)有甲方代表在場。3）、工作記錄文件：該部分文件為本單位在服務(wù)合同履約期間的工作記錄，體現(xiàn)了服務(wù)履約的合規(guī)性與標(biāo)準(zhǔn)的符合程度。移交前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查，做好準(zhǔn)備。4）、對外聯(lián)絡(luò)資料：對外聯(lián)絡(luò)資料雖是以物業(yè)管理企業(yè)名義對外發(fā)函、發(fā)文聯(lián)絡(luò)，但事因是因為該項目物業(yè)本身的關(guān)系，該部分信息資料應(yīng)屬于移交范圍。

4、開辦物資：根據(jù)前期進(jìn)場有建設(shè)單位所提供的開辦物資進(jìn)行移交，到達(dá)折舊年限及報廢的提供資料信息。

5、財務(wù)移交：著重對雙方能耗扎斷日期、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)、其它歸屬于物業(yè)企業(yè)暫未收回的款項進(jìn)行梳理，整理出真是、可信的臺帳。在移交中必須與甲方代表及后續(xù)進(jìn)場物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確欠款的收費(fèi)方式及時間。涉及動用了公共專項維修資金及公共區(qū)域收益分配的，需移交法規(guī)進(jìn)行移交說明，并附上必要的手續(xù)。

6、場地與設(shè)施設(shè)備移交：按照承接查驗范圍與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。需進(jìn)行功能測試的進(jìn)行測試，移交過程中著重對現(xiàn)場、運(yùn)行效果進(jìn)行記錄。

7、移交記錄文件準(zhǔn)備：移交記錄文件除完善的表格、表單外，應(yīng)有單項的移交標(biāo)準(zhǔn)附上，按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行移交。標(biāo)準(zhǔn)需符合法規(guī)及專業(yè)規(guī)范要求、滿足物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)要求。

第二節(jié) 物業(yè)管理退出的程序

1、成立移交工作小組：由甲方代表或業(yè)主委員會牽頭成立，需街辦、社區(qū)參與的建議甲方代表或業(yè)主委員會邀請參與。會議上需說明，如具體移交事務(wù)工作中甲方代表不在場的情況下，新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)所簽署的移交文件可代表甲方意見，否則可拒絕移交工作的進(jìn)一步開展，所造成的法規(guī)風(fēng)險及經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)（有公區(qū)收益部分的可明確該情況所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失在公區(qū)收益中扣除）。

2、制定移交工作計劃：移交工作計劃應(yīng)涉及項目所涉及物業(yè)服務(wù)的全方內(nèi)容及前期承接查驗資料、客戶資料、場地與設(shè)施設(shè)備、物業(yè)用房、專項維修資金、屬于甲方或全體業(yè)主的公區(qū)收益等屬于甲方或全體業(yè)主范圍的資料、事項。時間應(yīng)符合法規(guī)所要求的時間限制。計劃中對如上移交板塊進(jìn)行劃分，分別組織單項移交工作小組，也可按照時間推移逐步移交。

3、財務(wù)與費(fèi)用：根據(jù)酬金制與包干制的屬性分別制定財務(wù)與費(fèi)用移交計劃。酬金制：著重整理清楚物業(yè)收入與支出、欠費(fèi)情況、管理酬金計提等重要收支，自身所應(yīng)獲得的管理酬金與其它收益及分層做好費(fèi)用結(jié)算、劃撥鋪排，歷史欠費(fèi)及后續(xù)經(jīng)營收入整理好臺帳、經(jīng)營合同移交甲方代表（該項工作不能夠直接移交新進(jìn)物業(yè)公司）；

包干制：著重于2部分，一則物業(yè)公司服務(wù)合同期內(nèi)未收回應(yīng)收賬款、欠費(fèi)的整理及與甲方代表或業(yè)主委員會約定收回方式及時間（業(yè)主欠費(fèi)業(yè)主委員會有責(zé)任以義務(wù)督促其繳納）。為維護(hù)物業(yè)企業(yè)的權(quán)益及退場后欠費(fèi)收回的便利性，可以與甲方代表或業(yè)主委員會協(xié)商，以公共區(qū)域經(jīng)營收入抵扣物業(yè)欠費(fèi)，將物業(yè)欠費(fèi)追訴權(quán)轉(zhuǎn)移給代表業(yè)主大會的業(yè)主委員會或轉(zhuǎn)移給新進(jìn)物業(yè)企業(yè)（具體措施與商務(wù)條件可協(xié)商）。

4、備案與撤出：完成移交后及時張貼告示并根據(jù)法規(guī)辦理移交備案手續(xù)，整理自身企業(yè)財產(chǎn)、工器具、人員做撤出安排。具體撤出現(xiàn)場服務(wù)工作銜接需在甲方代表或業(yè)主委員會協(xié)調(diào)下，將崗位移交到新進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)手上，避免因新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)工作交接出現(xiàn)真空，給項目物業(yè)服務(wù)及業(yè)主帶來麻煩及出現(xiàn)風(fēng)險。第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)撤出的難點與注意事項

本節(jié)主要講述從物業(yè)管理企業(yè)角度出發(fā)的難點與注意事項，以點對點的方式進(jìn)行問題分析與解決方法介紹，筆者個人觀點，僅供參考！

1、品牌的影響：一般對物業(yè)企業(yè)退出理解為該物業(yè)企業(yè)在該管理管理與經(jīng)營的失敗，尤其是通過業(yè)主大會投票選舉后確定退出的。本著偉大的中國傳統(tǒng)“好事不出門、壞事傳千里”的“優(yōu)良”作風(fēng)，對企業(yè)品牌的影響甚大，會對企業(yè)的其它業(yè)務(wù)與再發(fā)展造成障礙。對于該情況的處理技巧，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)正視，積極的應(yīng)對，不可躲避。通過一些策劃與手段將格調(diào)提高，市場經(jīng)濟(jì)原則是自由、雙方自愿的，物業(yè)企業(yè)的品牌成長需要業(yè)務(wù)的支撐外更需要良好的投資回報率、有品質(zhì)的物業(yè)項目做支撐。當(dāng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展到一定階段是，業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍不能夠眉毛鼻子一把抓，需要對業(yè)務(wù)種類及投資經(jīng)營不佳的項目，不符合企業(yè)再發(fā)展的業(yè)務(wù)進(jìn)行清理與良性退出。

2、人員的安置：現(xiàn)場服務(wù)人員的安置需要做出策劃與安排。調(diào)配、調(diào)崗、解聘、勞動合同的轉(zhuǎn)移需針對每個部門與員工做出安排。首先與母公司聯(lián)系，對公司其它業(yè)務(wù)人員需求進(jìn)行梳理，從項目現(xiàn)有人員中找到合適且匹配、有意愿繼續(xù)在公司發(fā)展的人員做出崗位調(diào)配及調(diào)崗準(zhǔn)備；二則對本身崗位工作不滿，且達(dá)不到繼續(xù)聘用標(biāo)準(zhǔn)的通過溝通達(dá)成勞動合同解除；最后因自身原因希望繼續(xù)留在該項目工作，且公司實際情況不能妥善安置的可與新進(jìn)物業(yè)企業(yè)溝通，轉(zhuǎn)移勞動用工關(guān)系。在該事項中，還應(yīng)避免發(fā)生勞動合同糾紛，造成追賠情況。

3、應(yīng)收賬款（欠費(fèi)）的處理：應(yīng)收賬款通俗的講就是物業(yè)企業(yè)合同期內(nèi)應(yīng)當(dāng)收取的費(fèi)用及酬金、收益分配。該比分用的理論收繳對象較多（業(yè)主、經(jīng)營合作單位、墊付的屬于維修基金支出費(fèi)用、因他人責(zé)任墊付的其它費(fèi)用），對欠費(fèi)應(yīng)當(dāng)分角色、性質(zhì)、費(fèi)項分門別類的整理清楚、注明費(fèi)用發(fā)生時間與標(biāo)準(zhǔn)，附上收費(fèi)依據(jù)可要求甲方代表或業(yè)主委員會協(xié)助追討該筆費(fèi)用。此時要利用滯納金的作用與法律責(zé)任有力度的將費(fèi)用收回。在態(tài)勢嚴(yán)峻的情況下，企業(yè)做出自我分析，也可與新進(jìn)物業(yè)公司協(xié)商，將欠費(fèi)打包以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)條件轉(zhuǎn)移到新進(jìn)物業(yè)企業(yè)處，盡快的回收現(xiàn)金，與退出項目撇清經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

4、移交風(fēng)險（服務(wù)合同履約）的規(guī)避：在移交中，對設(shè)施設(shè)備、場地的移交為新進(jìn)物業(yè)企業(yè)驗收的重點，且從前期承接查驗物業(yè)企業(yè)處于弱勢角色的角度出發(fā)，或多或少本身有不完善之處。前期物業(yè)期間，大多數(shù)設(shè)施設(shè)備及場地的質(zhì)保期已過，維保責(zé)任在物業(yè)管理企業(yè)身上，此時的驗收更深的程度是驗收物業(yè)企業(yè)對前期物業(yè)服務(wù)合同期間責(zé)任的履約程度與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的審查。若在此環(huán)節(jié)不能夠妥善處理、移交，甚至?xí)斐蓸I(yè)主委員會作為全體業(yè)主代表向物業(yè)企業(yè)索賠的風(fēng)險。

1）、設(shè)施設(shè)備、場地臺帳：除日常養(yǎng)護(hù)、維修臺帳外，根據(jù)法規(guī)可以歸類到維修資金及因使用人造成損壞的部分需加以明確，附上依據(jù)；

2）、前期承接查驗：前期承接查驗中一直存在的問題及驗收表格、記錄，往來函件、郵件等依據(jù)需列出作為對“不合格”事項的說服依據(jù)；

3）、履約工作：對自身前期物業(yè)服務(wù)合同履行階段的履約工作需做回顧。工作計劃、維修維保記錄、維修配件更換記錄等工作履行記錄文件對標(biāo)、對合同進(jìn)行檢查，做到與合同標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)要求符合狀態(tài)；

4）、移交工作中的定位與角色：物業(yè)管理活動不單是物業(yè)企業(yè)一方，業(yè)主方也是活動的重要參與角色。物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)活動是雙方在平等基礎(chǔ)上訂立的，物業(yè)公司在退出移交工作中且不可將自身角色定位錯誤，應(yīng)不卑不亢、更不自暴自棄，按照法規(guī)、經(jīng)濟(jì)合同的角色正視移交工作。且不可因角色定位錯誤，心態(tài)不正造成影響品牌及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的風(fēng)險。

第四篇：關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，xiexiebang.com結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標(biāo)和范圍

（一）目標(biāo)：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達(dá)到90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；2005年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時，加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充

第五篇：如何加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全

新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)

目:

程:

名:

業(yè):

級:

號: : 課 程 論 文

如何加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全物業(yè)管理 吳一凡 公共事業(yè)管理

092 095205613 徐沖

職稱: 200 年 12 月 16 日

題

課 姓 專班學(xué)指導(dǎo)教師

居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問題

作者：吳一凡 指導(dǎo)教師：徐春

摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，出現(xiàn)了，居民小區(qū)物業(yè)管理與消防安全脫節(jié)現(xiàn)象。因此，有必要健全物業(yè)管理中消防安全服務(wù)體系，為居民提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境。物業(yè)管理是一個發(fā)展前景廣闊且有待于開拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當(dāng)前，更是今后長期的工作。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；消防安全；人員規(guī)范；

Residents residential property management exist in

fire safety problems

Author: WuYiFan teachers: XuChun Abstract：Along with the rapid development of market economy, modern city, the quickening of the process of appears, residents residential property management and fire control safety disconnected from the phenomenon.Therefore, it is necessary to perfect in the property management in fire safety service system for the residents to provide a safe and comfortable working environment.Property management is a development prospect and needs to be on the development of new industry.One fire safety management has important position and function, therefore, completes property fire safety management not only is the current, but also for a long time.Key words: Property management;Fire control safety;Personnel standard

前言： 市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的日益改善，促使我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區(qū)如小區(qū)或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠?qū)崿F(xiàn)集中供水、供電、供氣，社會化服務(wù)功能完善，再加上環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走向，這些功能小區(qū)大多由物業(yè)管理公司進(jìn)行集中管理，但是不少小區(qū)在日常管理中忽視消防安全，沒有將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容來抓，小區(qū)內(nèi)存在不少消防隱患，一些小區(qū)發(fā)生了諸如居民家庭火災(zāi)、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財產(chǎn)安全造成了很大損害。正文：

一、管理現(xiàn)狀存的問題

1、小區(qū)建設(shè)缺乏整體消防規(guī)劃，消防設(shè)施和器材配備不完善一個物業(yè)小區(qū)，一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝。按照國家現(xiàn)行《建筑設(shè)計防火規(guī)范》等消防技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)合理設(shè)置消防車道、消防水源，設(shè)置必須的消防設(shè)施和器材。

但實際上，不少小區(qū)從立項設(shè)計上缺少整體消防規(guī)劃； 有些小區(qū)即使編制了消防規(guī)劃，往往小區(qū)內(nèi)建筑由幾家不同施工隊伍同時施工，或分階段組織施工，這樣就造成了設(shè)計前后不一致，設(shè)計、施工上不銜接。

部分開發(fā)商過多地追求經(jīng)濟(jì)效益，忽視或減少消防設(shè)施方面的投入，以致出現(xiàn)了小區(qū)建成后存在消防安全隱患、消防設(shè)施不配套的現(xiàn)象，如小區(qū)主通道路面硬化后沒有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過小，不能保證消防用水量要求。

消防車道為枝狀無回車場地；人為設(shè)置隔離墩或鐵柵欄，暖氣管道、電視電話線甚至煤氣管道的架空高度不足，不能滿足消防車通行要求。

不少小區(qū)設(shè)有集中供氣系統(tǒng)如小區(qū)自建獨立管道液化石油氣、市政集中供應(yīng)煤氣系統(tǒng)，由于施工、設(shè)計隊伍參差不齊，未經(jīng)消防部門審核把關(guān)，出現(xiàn)了如管道架空高度不足、埋地深度不夠、固定不牢、管道系統(tǒng)未進(jìn)行接地處理，液化氣儲存間、煤氣調(diào)壓站位置設(shè)計不當(dāng)?shù)冗`反安全規(guī)定的行為，由于液化石油氣、煤氣的火災(zāi)危險性極大，一旦發(fā)生問題，后果將不堪設(shè)想，這方面的教訓(xùn)全國各地發(fā)生了不少。

2、現(xiàn)有物業(yè)管理中沒有很好地引入消防安全管理內(nèi)容物業(yè)管理作為近年來新興服務(wù)業(yè)，越來越受制社會各界的重視和肯定，但從目前管理內(nèi)容和層次來看，許多方面還不能適應(yīng)小區(qū)消防安全工作的實際需要，突出表現(xiàn)在以下方面： 單位往往只過多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒有建立滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有些形同虛設(shè)。

小區(qū)保安大多屬臨時雇傭性質(zhì)，不少沒有進(jìn)行消防安全培訓(xùn)就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報火警等內(nèi)容都不知，遇到火災(zāi)往往束手無策甚至臨陣脫逃。

消防設(shè)施和器材配備嚴(yán)重不足，小區(qū)內(nèi)按規(guī)定和實際需要應(yīng)配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材，但大多數(shù)單位沒有配備或配備不足。消防設(shè)施和器材管理維護(hù)不當(dāng)，部分小區(qū)滅火器、消防桶等器材丟失現(xiàn)象嚴(yán)重，有些滅火器備受烈日曝曬、風(fēng)雨侵蝕、年久失修，發(fā)生火災(zāi)時不能發(fā)揮應(yīng)有作用甚至誤人傷亡，室內(nèi)外栓用于沖洗路面、澆花澆地被挪作他用。消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容還亟需加強(qiáng)。

3、居民家中存在不少火災(zāi)隱患。

家庭裝修中為了追求裝修效果，而過多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線路裸露未穿套管，線路選型不當(dāng)，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發(fā)火災(zāi)的發(fā)生。

為了防盜，大多數(shù)住宅樓一二層安裝了防盜網(wǎng)、防盜欄等防護(hù)措施，上層住戶為防止上層住戶為防止小偷從下層護(hù)欄進(jìn)入自家不得已也須安裝防盜護(hù)欄，整幢建筑變成了一個十足的“牢籠”，不利于滅火救助和人員安全疏散。目前大多數(shù)居民家中未配備滅火器，不少居民未接受消防安全教育培訓(xùn)，消防安全意識淡薄，基本的滅火和疏散逃生知識不具備，現(xiàn)在家庭一旦發(fā)生火災(zāi)，往往火勢很快蔓延，易產(chǎn)生大量有毒氣體，給居民生命財產(chǎn)安全造成很大威脅。

二、關(guān)于物業(yè)消防安全管理的思考

1、理順物業(yè)消防安全管理的各種關(guān)系，建立市場經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)消防管理體系構(gòu)架。以法律的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，負(fù)有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項目、確保消防安全、承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用的消防安全管理義務(wù)，物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。

2、建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范其運(yùn)作。制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實施細(xì)則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為，協(xié)調(diào)其相互間的各種關(guān)系，將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設(shè)施維修資金標(biāo)準(zhǔn)及實施方案規(guī)定，消防安全管理費(fèi)收支規(guī)定，維修養(yǎng)護(hù)消防設(shè)施規(guī)定等。

3、建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費(fèi)是一個連續(xù)的過程，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見，對隱蔽的消防設(shè)備應(yīng)實施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認(rèn)可制度，|考試|大|并且嚴(yán)格把好驗收、交接關(guān)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價值。

4、建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍。在物業(yè)管理中應(yīng)確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災(zāi)滅火知識和消防管理知識，經(jīng)消防部門培訓(xùn)后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。對現(xiàn)代消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)委托專業(yè)化的消防設(shè)施維護(hù)保修公司來承擔(dān)。

5、公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導(dǎo)。公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格把好物業(yè)建筑設(shè)計審核關(guān)，不留先天隱患。對物業(yè)消防安全管理要加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，定期實施防火監(jiān)督檢查。對物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。對物業(yè)消防安全管理人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，幫助提高消防安全管理素質(zhì)。

三、加強(qiáng)管理消防安全的對策

1、加強(qiáng)小區(qū)整體消防規(guī)劃，各房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)把消防設(shè)施器材配齊配足、設(shè)計單位進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時，要增強(qiáng)消防安全意識，從整體上對小區(qū)進(jìn)行合理消防規(guī)劃設(shè)計，嚴(yán)格按國家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范進(jìn)行消防設(shè)計或編制專門消防設(shè)計專篇，并報送規(guī)劃、消防等部門進(jìn)行審查，各設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位要各負(fù)其責(zé)，相互監(jiān)督、密切配合，嚴(yán)格按設(shè)計施工圖紙組織施工，把小區(qū)消防規(guī)劃真正落到實處。各級房產(chǎn)管理、建委、工商等職能部門要強(qiáng)化監(jiān)督管理，對違反規(guī)定的設(shè)計、施工和開發(fā)商，要采取暫扣或吊銷執(zhí)照或許可證、降低資質(zhì)、罰款等辦法，同時要嚴(yán)格設(shè)計、施工隊伍的管理，對無設(shè)計、施工資質(zhì)的單位和個人不得承攬消防設(shè)施的設(shè)計施工，從源頭上保證消防設(shè)施和器材安裝到位。

2、要將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容融入到小區(qū)日常管理之中，真正抓好落到實處各物業(yè)管理單位要按照《中華人民共和國消防法》等法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制定符合小區(qū)自身特點的消防安全管理制度，按國家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗維修，同時要對小區(qū)保安進(jìn)行上崗前消防技能培訓(xùn)，未經(jīng)消防安全培訓(xùn)的一律不準(zhǔn)上崗執(zhí)勤，并定期進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練，使小區(qū)保安隊成為維護(hù)小區(qū)消防安全的主力軍。各級政府要采取有力措施，大力推進(jìn)和加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)建設(shè)步伐，將物業(yè)小區(qū)管理納入社區(qū)消防安全管理之中，依托社區(qū)服務(wù)，將物業(yè)小區(qū)消防工作納入社區(qū)消防安全服務(wù)范疇，共享社區(qū)消防服務(wù)資源，積極推進(jìn)小區(qū)消防管理的社會化進(jìn)程。

3、大力開展消防宣傳教育和培訓(xùn)，提高廣大居民的消防安全意識和消防法制觀念針對小區(qū)內(nèi)居民消防安全意識和消防法制觀念淡薄的問題，要充分利用周六、周日空閑時間及119消防宣傳日，通過設(shè)立宣傳站或宣傳欄、發(fā)放消防法律常識及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂見的消防電視宣傳片、邀請消防隊員傳授滅火和疏散逃生常識技能等形式，積極主動地向小區(qū)內(nèi)居民進(jìn)行消防安全常識、消防法規(guī)的教育，提高他們的消防安全意識和消防法制觀念，自覺做好家庭防火滅火，教育子女愛護(hù)公共消防設(shè)施，同各種違法行為作斗爭，共同把小區(qū)的消防安全工作做好。

4、加強(qiáng)消防監(jiān)督管理，嚴(yán)格消防執(zhí)法公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)要切實加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)的消防監(jiān)督管理，小區(qū)建設(shè)時要提前介入，嚴(yán)格小區(qū)消防規(guī)劃審核關(guān)，施工過程中要重點把好給水管道、室內(nèi)外消火栓選用和安裝關(guān)，驗收時要嚴(yán)格按有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范把好驗收關(guān)，確保小區(qū)消防規(guī)劃和各項消防設(shè)施建設(shè)落到實處。

轄區(qū)公安派出所要充分發(fā)揮消防監(jiān)督職責(zé)，要把居住人口較多的小區(qū)納入消防重點單位加強(qiáng)管理，要把對小區(qū)消防監(jiān)督管理納入責(zé)任區(qū)民警的考核內(nèi)容，開展經(jīng)常性的消防檢查工作，督促和幫助小區(qū)物業(yè)管理單位落實各項消防安全職責(zé)。要加大消防執(zhí)法和處罰力度，對于不按消防規(guī)劃建設(shè)的小區(qū)，未按規(guī)定配備消防設(shè)施和器材的，要責(zé)令限期進(jìn)行改正；對破壞小區(qū)公共消防設(shè)施的單位和個人要依法嚴(yán)厲查處；對小區(qū)周圍或小區(qū)內(nèi)違法設(shè)置的液化氣代灌點、加油站或煤氣調(diào)壓站要責(zé)令限期整改、搬遷或依法取締，結(jié)論：綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要加強(qiáng)物業(yè)消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導(dǎo)，物業(yè)公司具體管理，業(yè)主自我防范，消防機(jī)構(gòu)實施監(jiān)督”的專業(yè)化、社會化、規(guī)范化和法制化的管理體制。參考文獻(xiàn)：

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