第一篇：某住宅小區(qū)項目維修方案

某小區(qū)維修方案

******公司 年月日

及時修復(fù)。已出現(xiàn)在上表中的問題，力爭十天之內(nèi)維修完畢。

對新出現(xiàn)的問題，由我單位進行分類匯總，小問題馬上安排維修人員入戶維修，對于比較復(fù)雜的問題，力爭一周內(nèi)完成維修。

在相關(guān)人員的維修過程中，要做到文明施工，一方面與積極與業(yè)主交流，講禮貌，另一方面要對業(yè)主財產(chǎn)進行保護，做到不玷污不損壞。

對業(yè)主的指責(zé)，要在良好的態(tài)度下進行解釋，爭取業(yè)主的諒解，處理不好的及時上報，不得與業(yè)主發(fā)生沖突。

******工程項目部

某年某月某日

第二篇：(住宅小區(qū))項目現(xiàn)場管理方案(全套)

******公司

******住宅小區(qū)項目現(xiàn)場管理方案

目 錄

一、總綱··1

二、工程概況··1

三、施工布暑··2

（一）管理機構(gòu)··2

（二）材料、半成品計劃··3

（三）施工隊伍及人員計劃··3

（四）機具設(shè)備計劃及管理··4

（五）臨時設(shè)施計劃及管理··4

（六）協(xié)作單位的選擇··5

（七）施工準備··5

四、管理方案··7

（一）工程進展部署··7

（二）技術(shù)管理··8

（三）質(zhì)量管理··8

（四）安全、文明施工和環(huán)境管理··10

（五）工期管理··12

（六）冬雨季施工管理··14

（七）資料、檔案的管理··14

（八）材料管理及成本控制··15

（九）合同的管理··16

（十）職員的管理··17

（十一）其它措施··17

（十二）治安管理··18

（十三）信息管理··19 附件一：工程概況表

附件二：主要施工及辦公用具計劃 附件三：主要施工及辦公用具計劃 附件四：施工總平面布置圖 附件五：施工形象進度計劃表

一、總綱

本小區(qū)是我公司開發(fā)的一個高檔型住宅小區(qū)，為搞好本小區(qū)的現(xiàn)場管

理，特編制本方案。

管理目標：高效、優(yōu)質(zhì)、快速、低耗。

高效：達到投資回報效率高和現(xiàn)場管理人員工作效率高。優(yōu)質(zhì)：將小區(qū)建造成優(yōu)質(zhì)、用戶投訴率低的一個小區(qū)。

快速：施工周期快速、加快投資回報效率。

節(jié)耗：在保證以上幾個預(yù)期目標的前提下，盡最大可能節(jié)省人力、物

力、消耗、降低成本。

搞好本小區(qū)的現(xiàn)場管理工作，對樹立本公司企業(yè)形象有極大的意義，同時對本小區(qū)房產(chǎn)銷售有較大的促進作用。

二、工程概況

該小區(qū)座落于本市 XX鄉(xiāng)XX村境內(nèi)，北鄰湘黔鐵路和待建的XX路，小區(qū)境內(nèi)有市政規(guī)劃待建的XXX路穿過，且與xx路相交于小區(qū)南端。小區(qū)建成后，交通較為便利。

小區(qū)周邊相鄰為農(nóng)田和丘陵狀小山，無污染源工廠，環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，具備綠化生態(tài)的天然條件，是本市目前少有的宜居環(huán)境，也是別墅區(qū)開發(fā)的理想場所。由于離市區(qū)中心較遠，市政自來水管網(wǎng)尚未接通，有待xxx路開發(fā)建成后銜接。水源成為施工過程中較大難題。

小區(qū)內(nèi)規(guī)劃占地面積55052㎡，約合82.58畝，新建別墅104戶，總計27894m2，有A—G基本戶型7種，擴展戶型為12種，基本為3—4層住宅，共計45棟，較之于一般住宅樓的測量定位、質(zhì)量檢查和驗收的工程量多，技術(shù)管理難度較大，小區(qū)處于坡地內(nèi)，呈一彎月狀，坡差較大，粗略估計填方量在2萬m3以上，場地平整量較大。場地內(nèi)尚有原混凝土預(yù)制場及民房待拆遷，周邊居民有相應(yīng)協(xié)調(diào)工作要做。其主要工程概況見（附表1）。

三、施工布署

（一）管理機構(gòu)：

組成“xxxx小區(qū)工程開發(fā)部”（暫簡稱“開發(fā)部”），其組成機制根據(jù)工程進度，本著“優(yōu)化組合、動態(tài)管理”的原則進行，即根據(jù)工程需要進行增減和調(diào)整，其管理體系組成和安排如下圖： 項目部組成體系圖

預(yù)計開發(fā)部常駐人員為10人左右，其中工程部4人，設(shè)技術(shù)負責(zé)人一名，現(xiàn)場管理員2名，資料員一名，監(jiān)理部3人（其中水電監(jiān)理師1名）

各責(zé)任人職責(zé)：

工程部長：負責(zé)全面落實各項管理目標和對工程現(xiàn)場管理進行全面指揮調(diào)度、組織、協(xié)調(diào)。

負責(zé)完成開發(fā)部所定工作目標，處理工程技術(shù)上重大問題，與設(shè)計、質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理、施工單位協(xié)調(diào)、督促落實和履行各項合同。

現(xiàn)場管理員：負責(zé)施工現(xiàn)場各分部分項工程驗收，隱蔽工程驗收，處理一般質(zhì)量技術(shù)問題，資料員：負責(zé)將建設(shè)工程技術(shù)資料搜集、整理、保管、收發(fā)和歸檔。所有工程部人員在部長的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下既分工又緊密合作。

（二）材料、半成品計劃：

1、主要材料及大宗材料及半成品構(gòu)件，由開發(fā)部統(tǒng)一渠道，從實力雄厚、有誠信度的廠商引入，施工隊伍驗收使用，憑其接受量沖抵工程款，使其主要材料質(zhì)量有基本保障。

2、次要材料由施工隊自行組織，亦可由施工隊申請開發(fā)部統(tǒng)一組織批量，與商家協(xié)商以批發(fā)價、廠價供給，有利于施工隊伍降低成本。

（三）施工隊伍及人員計劃：

1、主要房建及配套工程以包工包料形式承包給具有法人資格、誠信度高，且實力雄厚的施工隊伍，施工所需勞動力，由施工隊伍自行解決。

2、工程部人員在開發(fā)部內(nèi)部選拔或外聘，監(jiān)理部人員由公司委托監(jiān)理單位委派。

3、零星工程盡量外包，對于一些不宜外包的工程采用自營，但應(yīng)盡量減少此現(xiàn)象，以免擴大開發(fā)部人員編制。工程部應(yīng)集中精力放在監(jiān)控全局上。

人員高峰期估計在主體完成、裝飾及環(huán)境工程全面鋪開時段，最高峰可達四百人左右。

施工及辦公用具計劃見(附件2)

（四）機具設(shè)備計劃及管理：

1、由各施工單位及協(xié)作單位自行解決。

2、監(jiān)理部負責(zé)對機具、設(shè)備質(zhì)量程度進行監(jiān)控，所有起重機械設(shè)備和大型設(shè)備均應(yīng)由質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)合格證。

3、施工隊單位腳手架應(yīng)采用鋼管腳手架。

（五）臨時設(shè)施計劃及管理：

1、工程部、監(jiān)理部所需辦公場地暫采用原預(yù)制場辦公室解決。略加 裝修。待新建會所竣工后，搬至?xí)k公。

2、施工隊伍的臨設(shè)自行解決，但必須按照工程部總平面布置的區(qū)域搭建，不得超越范圍。

3、施工隊臨設(shè)集中布置在北向待開發(fā)的xxx路區(qū)域，此區(qū)域外嚴禁搭建半永久性臨時設(shè)施，施工現(xiàn)場除材料保衛(wèi)人員外，任何人不得在內(nèi)住宿，以便為后續(xù)綠化工程提供先決條件。

4、各施工隊臨設(shè)搭建，要預(yù)先編制方案交監(jiān)理部、工程部審批后方可實施。

5、小區(qū)主入口設(shè)門樓一座，底高≥4.5米，寬≥5米，宣傳欄（墻）＞2×10m，保衛(wèi)室一間。臨設(shè)計劃見（附件3）

臨設(shè)布置見施工總平面布置圖見（附件4）

（六）協(xié)作單位的選擇：

要搞好該工程，選擇實力雄厚、高素質(zhì)的協(xié)作單位是至關(guān)重要的一環(huán)，隊伍素質(zhì)好，其生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量，就有了基本保證，矛盾問題也會出現(xiàn)得少，工程部管理難度也相應(yīng)減少，所有單位都必須編制有允諾性質(zhì)的方案。

1、施工隊伍的選擇：倡導(dǎo)在合理低價的競爭態(tài)勢下，進行內(nèi)部競標形式選擇，現(xiàn)場內(nèi)參與主施工的隊伍，宜控制在四個及以下，以免造成施工隊伍多，臨建設(shè)施多，爭搶地皮矛盾多，難于管理控制的局面。

2、監(jiān)理單位：亦可提倡競標，著重點在于控制進入現(xiàn)場進行監(jiān)理的人員素質(zhì)，他們必須是：有高度責(zé)任感，有豐富監(jiān)理知識和經(jīng)驗，有合法注冊的監(jiān)理師證，防止濫竽充數(shù)，人浮于事，而導(dǎo)致建筑物質(zhì)量低下的情況發(fā)生，前幾年在這方面教訓(xùn)是較多的。年齡以45—55歲為宜。

3、試驗單位的選擇：由開發(fā)部指定一家誠信高的試驗單位，并要求 對方將工地單位工程材料試驗狀況采用月（旬）報，以便工程部、監(jiān)理部及時掌握質(zhì)量動態(tài)。

4、其它如材料供應(yīng)商，電訊、燃氣、安防等協(xié)作單位的選擇，均仿以上原則選擇。總之，要細化合同，著重責(zé)任賠償?shù)脑手Z。工程部本著“嚴格管理、熱情服務(wù)”的原則，嚴格按照合同進行宏觀監(jiān)督管理，同時為參建單位盡力提供其工作方便。做到出現(xiàn)問題及時解決。

（七）施工準備：

1、將與xx村道路工程協(xié)調(diào)直至完成后，立即封堵原道路處片石擋土墻缺口，與此同時進行紅線內(nèi)場地平整工作，小區(qū)外圍墻保護現(xiàn)狀，僅加強局部，新圍墻在環(huán)境階段施工。

2、三通一平：

平整場地：部分工作可與封堵片石擋土墻同時進行，土方平衡可依坡勢酌定，盡量減少土方運輸，寧進勿出。預(yù)先將填土測出方格網(wǎng)，以全面承包形式外包。

水通：方案

一、與xx學(xué)校協(xié)商，利用學(xué)校水塔提供施工階段用水，其費用由開發(fā)部負責(zé)。方案

二、在已打地下井周邊（應(yīng)不影響新建房屋定位及施工）建造臨時水池一座，施工及生活用水由施工隊伍承包其費用取水。方案

三、利用現(xiàn)有建筑物的屋頂水池，鋪設(shè)管道引至施工現(xiàn)場。

排水：施工期間可采用無組織排水排水，施工地面排水，設(shè)置寬300mm，坡比≥ 的沿主路臨時排水溝，匯入排水設(shè)計的主管溝井，與主管井連接處要設(shè)置水篦，防止垃圾、泥土進入主管發(fā)生堵管事故。地表水設(shè)置臨時水溝匯入設(shè)計排水口，盡量與設(shè)計排水井相連。電：利用其原預(yù)制場電源，核查其電容量，如容量不能滿足其施工需要，則向電業(yè)部門申請增容。路：將小區(qū)通向xx路路面修復(fù)整修一次，以滿足施工材料運輸要求，并適當美化周邊環(huán)境。小區(qū)內(nèi)將其主要道路硬化，厚大于150mm，但在施工道路完成前，應(yīng)盡量將地下主要給排水、電力、電訊、燃氣預(yù)留管、洞、井完成，同時要盡量與小區(qū)規(guī)劃道路銜接，以減少重復(fù)投資。測量定位：

在場地平整后，工程部配合市勘測院在現(xiàn)場每50米范圍內(nèi)，測設(shè)半永久性網(wǎng)格點，每100米測設(shè)永久性網(wǎng)格點，作為高程、方向的引測點，遇其它特殊情況，根據(jù)需要另行增設(shè)，并詳細繪制測量成果圖備查。地下配套設(shè)施：

所有地下主要給、排水、電氣、電訊、燃氣等管、溝、井，均應(yīng)盡量在施工準備期內(nèi)就緒，減少在主體施工高峰期內(nèi)施工，以免干擾施工場地文明施工。

四、管理方案

工程部在施工過程奉行以下原則：“品牌、服務(wù)”為宗旨 管理“以人為本” 質(zhì)量“以優(yōu)為準” 技術(shù)“以精為根” 成本“以節(jié)為省” 待人“以誠為信” 關(guān)系“以和為貴”

“品牌”即建設(shè)過程中任何工作，都以所創(chuàng)建品牌產(chǎn)品為主旨，“服務(wù)”即對外以真誠服務(wù)，為用戶考慮的思想。

（一）工程進展部署

本項目劃分為：準備階段 施工階段 環(huán)境階段 交付階段，預(yù)計總工期為12個月。其中：

1、準備階段為81天，其中協(xié)調(diào)并完成XXX道路工程25天，封堵 周邊圍墻為15天，三通一平為15天。

2、施工階段：

基礎(chǔ)工程為25天，主體工程為50天，裝飾工程為20天，附屬工程為5天，共計105天。

3、環(huán)境階段：綠化、道路為45天，其中單位工程根據(jù)工程特點各異調(diào)整。

4、交付階段為123天，包括工程驗收、申辦各項手續(xù)、資料整理歸檔、交付，與物業(yè)管理銜接。其施工形象進度計劃見（附件5）。

（二）技術(shù)管理

目標：做到無失職錯誤和事故、程序合法，無遺漏技術(shù)質(zhì)量問題。

1、根據(jù)本工程特點，廣泛搜集所必需技術(shù)規(guī)范資料，并熟悉相關(guān)規(guī)定，為技術(shù)管理奠定扎實的基礎(chǔ)。

2、做好圖紙會審、技術(shù)交底工作，開工前將設(shè)計圖紙熟悉，要求施工隊伍常識性問題在圖紙會審時集中解決，盡量減少后期設(shè)計變更對施工的影響，施工單位提出的設(shè)計變更及技術(shù)核定必須征得監(jiān)理部、工程部同意后，方可申請設(shè)計單位解決。

3、對施工中確實出現(xiàn)并必須解決的問題，須經(jīng)兩人及以上專業(yè)人員商討決定解決方案，并以書面通知對方。重大問題要經(jīng)兩部門集體研究解決方案并報設(shè)計院或項目負責(zé)人批準。

4、施工過程中嚴格按程序辦，工程部有權(quán)對所有參建單位進行定期或不定期檢查考評，監(jiān)理人員應(yīng)主動配合檢查并出示相關(guān)資料和依據(jù)

5、對工程部、監(jiān)理部人員、施工隊伍及其協(xié)作單位技術(shù)人員，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)因失職行為并造成嚴重后果的，開發(fā)部有權(quán)提請公司通報對方予以辭退或處理。

6、監(jiān)理部在下述情況下必須邀請工程部人員參加，共同簽證或見證：①重要的材料設(shè)備進場驗收； ②重要的隱蔽工程，如地基、鋼筋等； ③分部工程及竣工驗收； ④其它與經(jīng)濟發(fā)生變化的工程量;

（三）質(zhì)量管理：

1、目標：要求所有參與施工的隊伍，質(zhì)量均達到市優(yōu)標準。內(nèi)部控制目標為，合格率為100%，市優(yōu)率為35%（以單位工程計）。

2、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價：做到質(zhì)量搞得好的有獎勵（控制在單位工程造價3%內(nèi)），合格者與原訂造價持平，這樣有利于調(diào)動施工隊伍質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)的積極性。

3、“三解決”：房屋滲水、結(jié)構(gòu)裂紋、裝飾空鼓掉塊，為近幾年房產(chǎn)開發(fā)中三大通病，占業(yè)主投訴量80﹪以上，在施工過程中要將此類問題作為重中之重的攻關(guān)課題解決。建議施工隊伍做到：

（1）解決房屋滲水：凡所有防水砼均采用級配良好砼抗?jié)B砼，并酌加防水劑，樓層的廚、廁與水接觸面內(nèi)側(cè)，在原設(shè)計基礎(chǔ)上，宜增設(shè)一道防水層，采用“三蓄水”實驗方法，即澆灌砼達終凝期后和做好防水層及給排水管安裝后，每次蓄水試驗48小時，無滲漏現(xiàn)象方可進入下道工序。

（2）解決結(jié)構(gòu)裂紋：在地基達到設(shè)計要求的前提下，要求砌體灰縫的平縫不得超過12mm，立縫不超過10mm，每工日砌筑高度不得超過1.2m，墻體臨時接槎，高差不得超過1.2m，盡量采用踏步槎，在實在無法實施踏步槎的接口，增2φ6.5，垂直間距不超過500，單向長度不少于500的拉結(jié)鋼筋，砼結(jié)構(gòu)拆模期限嚴格按規(guī)范控制，砼板負彎矩筋嚴格控制保護層。（3）解決裝飾空鼓掉塊：裝飾基層必須清理浮渣，施工前一天充分澆水濕潤結(jié)構(gòu)基面，而后按規(guī)定配比攪拌砂漿，就此抹好基層，視基層凝固程度，以手按基層無明顯凹痕后抹結(jié)合層，結(jié)合層宜摻用107膠，面層材料如瓷板類，在施工前二小時浸泡洗去浮塵后瀝干。天棚宜增加摻膠的素水泥漿。

（4）所有墻體，均必須雙面掛線砌筑，豎向采用皮數(shù)桿控制。（5）如遇設(shè)計要求有新材料，新工藝，必須先做成試驗樣板獲得檢驗后再大面積推廣。

（6）所有裝飾，先做樣板間（塊），經(jīng)檢測合格后，方可按樣板大面積施工。

（7）適時將新工藝要求，解決質(zhì)量問題的辦法等進行技術(shù)交底，下發(fā)至施工隊伍，或以召開專題會議進行研討、宣講。現(xiàn)場監(jiān)控由監(jiān)理部直接進行。

（四）安全、文明施工和環(huán)境管理

1、安全文明施工管理：

目標：控制重大安全事故為零，一般事故發(fā)生頻率控制在千分之三以內(nèi)，工程部人員不出現(xiàn)因盲目指揮，計劃不周而發(fā)生的責(zé)任事故，力爭實現(xiàn)市“安全文明施工工地”稱號。

措施：建議各參建單位落實如下措施，并由工程部監(jiān)理部進行宏觀監(jiān)督管理。

a、工地成立以監(jiān)理部牽頭的安全文明施工領(lǐng)導(dǎo)小組，施工單位、工程部及其重要協(xié)作單位均派專業(yè)人員參加，負責(zé)對整個工地的安全文明施工的領(lǐng)導(dǎo)、安排、監(jiān)督、宣傳、教育和處理等日常工作，強調(diào)各單位工地負責(zé)人為工地安全文明施工工作第一責(zé)任人。施工單位：業(yè)務(wù)量在1000m2以內(nèi)的須定兼職安全員，1000m2以上的須定專職安全員。b、強調(diào)各單位必須為其工地施工人員購買人生安全意外保險，并將其購保險的相關(guān)資料交安全文明施工領(lǐng)導(dǎo)小組備案存查，安全領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)審核其真實狀況。

c、安全領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)組織對工地進行旬（周）、月的安全文明施工大檢查，必要時可邀請安監(jiān)主管部門和公司、開發(fā)部領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)職能部門參與指導(dǎo)，每次檢查必須將結(jié)果整理，通報全工地，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正解決，或開安全問題分析會，使安全事故消除在萌芽狀態(tài)。d、日常的安全檢查，由各單位安全員負責(zé)，必要時邀請安全領(lǐng)導(dǎo)小組參加，并必須具有真實的安全教育、交底檢查記錄、日記及相關(guān)必須具備的資料，及時向安全領(lǐng)導(dǎo)小組匯報真實情況，不得隱瞞，否則，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，追究相關(guān)人員的責(zé)任。

e、各專業(yè)工地工種必須制定相應(yīng)的安全文明施工制度措施，并對本范圍內(nèi)的施工人員進行安全文明施工教育和安全技術(shù)交底，設(shè)置必要而醒目的安全宣傳警示標牌，標牌格式應(yīng)基本統(tǒng)一。要求各部門、各施工協(xié)作單位相關(guān)負責(zé)人佩帶統(tǒng)一的胸卡標志進入現(xiàn)場。f、小區(qū)內(nèi)出入口，道路口以及施工單位的施工場地以外的涉險區(qū)的安全警示標牌由工程部負責(zé)。

g、木作區(qū)及易燃區(qū)、有毒害區(qū)必須設(shè)置標志和防范措施、器具。h、特殊工種必須具有上崗證，并將證交領(lǐng)導(dǎo)小組審查，必須做到人證相符。否則，不得上崗工作。

i、工地配備簡易的救護設(shè)施，急救藥物。j、進入現(xiàn)場都必須戴好安全帽。

k、不得在小區(qū)內(nèi)無故起哄、喧鬧、追逐。

l、設(shè)停車場和停車線，車輛按區(qū)域停放，由保衛(wèi)人員指揮或引導(dǎo)。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理： a、建立健全環(huán)境衛(wèi)生制度、措施，以人為本，關(guān)心民工的生活及衛(wèi)生。

b、在辦公區(qū)與工人集中住宿區(qū)設(shè)置簡易綠化區(qū)、沖洗廁所、浴室、垃圾箱、圍。垃圾及時處理和運走。

C、在條件允許的情況下，提高民工區(qū)居住水平，做到一人一床，六人一房，建議施工隊伍租用集中活動（樓）房，或租用民房解決。有利于衛(wèi)生的清掃和集中管理，且能減少因拆除臨設(shè)后的建筑垃圾。d、每周進行衛(wèi)生大掃除一次，對衛(wèi)生危害區(qū)進行無害性消毒處理。e、寒、暑或流行病期發(fā)放必需藥品。

f、劃分衛(wèi)生區(qū)域，由各相關(guān)單位對其負責(zé)。材料堆放必須按統(tǒng)一規(guī)定的區(qū)域，不得堵塞交通和安全通道及占用其它場地，必須占用時，應(yīng)征得監(jiān)理部同意后方可實行。

g、各施工區(qū)單位項目部應(yīng)予以標識，各施工區(qū)也應(yīng)加以標識。材料堆碼整齊。

h、土方運輸如發(fā)生揚塵現(xiàn)象時，進行灑水降塵處理。

i、夜晚加班時，一般不超過晚11時，以免擾民和影響民工休息。特殊時段，適時調(diào)整。

j、辦公場所，做簡易裝修，樹立企業(yè)及小區(qū)形象。

k、加強食堂衛(wèi)生管理制度，適當投入必要的衛(wèi)生器具物品。l、禁止材料商、裝飾公司在小區(qū)做廣告，經(jīng)同意的要做到規(guī)范整齊，并適當收費或以其它形式支援小區(qū)建設(shè)。

（五）工期管理：

目標：按照總體工期部署，12個月完成整個建設(shè)工程，做到基本均衡發(fā)展，無特別滯后完成現(xiàn)象。措施：

1、經(jīng)分析：完善施工準備期工作是推動整個工期的提前進入主體施工期的先決條件，加速主體建筑施工期是保證工期實現(xiàn)的最重要環(huán)節(jié)，科學(xué)安排環(huán)境階段多工種穿插施工，是保證工期實現(xiàn)的重要因素，我們提出“追前、緊后、壓中段”的方法，即盡快掃清前期施工的各項困難因素，為提前進入中段主體施工期創(chuàng)建條件，中段主體施工為必保工期，利用合同的經(jīng)濟杠桿，與施工隊伍所定合同工期均應(yīng)超前我方預(yù)定工期，使其留有后備緩沖時間余地。

2、對于施工隊伍，采用“獎先、扶后、促中間”的方法，獎先：即提前工期有獎勵，著意培植一個“領(lǐng)頭羊”，發(fā)挑戰(zhàn)書，樹立一個工期標桿，奮勇前沖，以此拉動全局。扶后：對于工期后進的，經(jīng)常了解他們的切實困難，予以鼓勵支持，使其不氣餒，奮力前趕，“促中間”即以“領(lǐng)頭羊”為樣板，促成他們奮力直追。

3、開展具有一定規(guī)模的工期競賽活動（亦可包含質(zhì)量和其它技術(shù)指標），超前工期者，可采用小規(guī)模形式慶祝、如當眾發(fā)獎金、會餐，甚至表彰會、敲鑼打鼓、送流動紅旗等，以激發(fā)施工隊伍的工作激情和榮譽自尊心。此種形式亦可分段進行，如基礎(chǔ)、主體、竣工等。

4、科學(xué)理順“工期、質(zhì)量、安全”三者的關(guān)系，防止因過分強調(diào)工期而引發(fā)的質(zhì)量、安全事故。

5、利用監(jiān)理例會，由施工隊呈報，承諾其周、旬、月工期，予以公示、工程部、監(jiān)理部則每天下工地監(jiān)控施工速度，盡力協(xié)助解決工期瓶頸，使其良性發(fā)展。

6、促進各施工單位分解工期目標，推行“縱向到底、橫向到位”、“包、保、核”的模式，使其達到工期“以日保周、周保月、月保總?cè)蝿?wù)”的目標。

7、關(guān)注氣候變化信息，科學(xué)調(diào)度各工序關(guān)系。

8、資金準備、水電供應(yīng)、設(shè)備故障、質(zhì)量事故往往是妨礙工期的要素，開發(fā)部要加強這方面的協(xié)調(diào)工作。

9、合理利用節(jié)假日、雨季、晚班、趕、搶工期，室內(nèi)工作盡量安排在雨天、晚上以澆筑砼為主，節(jié)假日不大面積放假，采用輪休制。

（六）冬雨季施工管理：

目標：確保不發(fā)生因冬雨季氣候發(fā)生的質(zhì)量事故。措施：

1、施工準備期，工程部負責(zé)安排，將給排水主干管、溝、井組成網(wǎng)絡(luò)，施工給排水主系統(tǒng)，盡量與設(shè)計規(guī)定的系統(tǒng)相連，場地地面組成寬≥300，坡比≤1﹪的地面臨時排水系統(tǒng)。

2、—5°以下停止施工，對于裸露的地面給、排水干管，采取臨時包裹保護，冬季施工的砼，要求摻用抗凍劑，并加遮蓋物保溫。

3、經(jīng)常檢查水、電、系統(tǒng)、防火區(qū)及設(shè)備，大風(fēng)、雨、雪后恢復(fù)施工前，要求施工員、安全員共同檢查腳手架、水、電、設(shè)備，確認無安全隱患后，方可大面積施工。

（七）資料、檔案的管理：

目標：做到資料齊全、真實、整理規(guī)范，無人為的失職錯誤。措施：

1、工地設(shè)置文件柜，設(shè)電腦及打（復(fù)）印機各一臺，資料員一名，負責(zé)資料檔案的打印、搜集、整理、發(fā)放、歸檔、移交工作。

2、工程部各工作人員都必須對本身工作產(chǎn)生的資料負全部責(zé)任，認真、及時做好記錄及時交資料員整理。各項經(jīng)濟簽證，要求施工隊伍在該項工程完工后七天內(nèi)及時辦理，延時不予簽證。或要求恢復(fù)至隱蔽前的狀況再檢查后，按時簽證。

3、資料員對發(fā)放和呈交的資料檔案，造具清冊，必要時要求接受人 簽字。

4、對于工地已經(jīng)成冊，暫不需用的重要的資料應(yīng)及時轉(zhuǎn)移，送上級部門保管，避免遺失。

（八）材料管理及成本控制：

目標：科學(xué)運用市場規(guī)律，盤活財物，做到以較合理而較少的投入，獲得較大經(jīng)濟效益，做到無重大的失職行為。措施：

1、工地的主要和大宗的材料，建議由開發(fā)部與具備實力、誠信度高的商家商談，由對方鋪一定數(shù)量的“底”，有利于減少資金壓力，又有利于工地材料質(zhì)量保障，以免由各工地自行采購，各自為陣，造成材質(zhì)無統(tǒng)一保障，外觀上不整齊劃一的現(xiàn)象。

2、施工隊伍應(yīng)采用合同保證金形式，其目的，既可考察對方實力和誠信，又可減少資金壓力。

3、調(diào)整質(zhì)量保修金額度，由過去常規(guī)的5%，根據(jù)其工程特征調(diào)整8%及以上，亦可減少竣工后急需大筆資金付工程款的壓力，又可防止施工隊伍因保修金留得少，出現(xiàn)質(zhì)量問題，不及時返修的現(xiàn)象發(fā)生。

4、土方工程施工時，保留一部份可耕植土堆集于空地中，以備后期綠化用，可節(jié)省從外運入熟土的費用。

5、建筑物標高可采用“后定法”，即土方平衡后根據(jù)實際情況在基礎(chǔ)施工前再定，盡力減少挖填量，可減少資金投入，建筑可“依坡而建”（但坡比不宜過大），同時也避免了小區(qū)場景平板一塊的刻板格局，更與 “生態(tài)小區(qū)”主題接近。

6、各項其它業(yè)務(wù)，可采用“競標”方法，采用合理低價承包，有利于節(jié)約資金，優(yōu)化方案及質(zhì)量、付款等，也有利于施工協(xié)作方面對我方的承諾，但我方要盡力將招標方案做精做細，做到無合同漏洞，同時要防止對方肢解工程（項目）轉(zhuǎn)手承包的情況發(fā)生。

（九）合同的管理：

目標：嚴格履行公司與業(yè)務(wù)對象所定的合同條款，及時反饋信息，當好領(lǐng)導(dǎo)的參謀，無失職行為。

合同是約束產(chǎn)生經(jīng)營行為的雙方的法律依據(jù)，具有法律效力，是較于一般約定、規(guī)定更有力的工具，依法編制、簽定、履行合同，才受法律保護。措施：

1、在簽訂合同前，充分解析市場，注意合同條款中責(zé)、權(quán)、利細化，必要時要請法律工作者參加，前文所述的一些業(yè)務(wù)方責(zé)任，應(yīng)酌情寫入合同條款。建議在簽定業(yè)務(wù)合同前，根據(jù)其專業(yè)性質(zhì)，酌情讓相關(guān)工程專業(yè)人員熟悉、了解或參與。合同條款要注重其可操作性。

2、每份業(yè)務(wù)合同，工程部存副本一份，以便遵照履行和監(jiān)督。

3、由于客觀條件，使個別合同條款不能完全履行時，必須及時向項目負責(zé)人匯報，以便進行調(diào)整和協(xié)商，其他任何人無權(quán)變更或變通履行合同。

4、當合同履行方出現(xiàn)違約或其他問題，應(yīng)詳細作好記錄，明確向?qū)Ψ礁嬷⑻崾净蛳蝽椖控撠?zé)人匯報，求得協(xié)調(diào)解決。

5、當某個單項合同履行終結(jié)，必須將相關(guān)資料及執(zhí)行情況整理成冊，向項目負責(zé)人呈報。

（十）職員的管理：

目標：嚴格執(zhí)行公司及現(xiàn)場的各項規(guī)章制度，出勤合格率達97%以上，無循私利己和其他失職事故。措施：

1、吸納至開發(fā)部的工作人員，重在職業(yè)操守和專業(yè)素質(zhì)，試用期為30天，聘用后，即應(yīng)由開發(fā)部負責(zé)人與其簽定聘用合同，以明確職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)等事項。

2、制定和完善各項制度，使其崗位有章可循。

3、采用“問責(zé)制”，各職員須分別提交工作長、短期如季、月、旬計劃，經(jīng)開發(fā)部負責(zé)人審定后按其執(zhí)行，如未完成，則追問其責(zé)任，除特殊客觀原因?qū)е虏荒軋?zhí)行的外，應(yīng)進行批評或處理。

4、采用“考績制”，對各崗位訂立“考績”標準，可與工資掛鉤，對于表現(xiàn)優(yōu)異者，提請領(lǐng)導(dǎo)表揚獎勵。

5、對于在工作中見義勇為，消除重大事故和有重大建議并取得實際效果和突出貢獻的員工，酌情給予物資獎勵，以激發(fā)員工維護項目利益的積極性。

6、建立“例會制”，即定期舉行工作例會總結(jié)前期工作，安排后期計劃和學(xué)習(xí)有關(guān)文件規(guī)定、商談工作、協(xié)調(diào)處理相關(guān)問題，每次會議要求文員作詳細記錄，必要時要打印成文匯報或通報。

8、加強整體團隊精神，年終評先進，給予適當獎勵。

（十一）其它措施：

目標：倡導(dǎo)“以人為本”、“和為貴”、“創(chuàng)建和諧社會”的理念，使參與工地建設(shè)的人員有一個工作努力、心境愉快的工作環(huán)境。措施：

1、尊重每一位工作人員和民工及來訪者的人格、待人以誠、文明禮貌，曉之以理，動之以情，樹立企業(yè)形象。

2、不隨意呵斥員工和業(yè)務(wù)對象及民工，做到語言文明。

3、督促施工及協(xié)作單位及時發(fā)放民工生活費和工資，以穩(wěn)定軍心和大局。

4、對于那些因工傷的工作人員，給予人性關(guān)懷，采用慰問、看望等形式。

5、逢年過節(jié)對于生活極其困苦的工作人員（含民工），節(jié)假日堅守工地的，適當給人文關(guān)懷。

6、盡量拓展，引導(dǎo)民工業(yè)余良好的文化活動空間。

7、開發(fā)部設(shè)小食堂和休息室，以利離家較遠的員工飲食和中午休息。

8、對于周邊群眾，盡量采用不擾民措施，以協(xié)調(diào)好周邊關(guān)系、環(huán)境，確因工程造成影響應(yīng)盡量予以消除，實事求是。“以和為貴”的原則進行處理。

9、修復(fù)xx路至工地的公路，在不進行較大投入的原則下，美化公路周邊環(huán)境，對創(chuàng)建小區(qū)形象，促進房產(chǎn)銷售，方便周邊群眾和小區(qū)人員出行有利。

（十二）治安管理：

1、完善治安管理制度，并將其發(fā)至施工隊伍，以供遵照執(zhí)行

2、在與各業(yè)務(wù)單位簽定合同時，建議公司部提示對方對有犯罪行為未得到改正的人員不得納入為施工現(xiàn)場人員。精神病患者、常年酗酒鬧事和不宜參與施工的疾病患者，老年人和未成年人亦不得納入。

3、工地上嚴禁聚眾賭博、偷竊公私財物、嫖宿等違反治安法規(guī)行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)移送公安機關(guān)處理，后勤保衛(wèi)人員應(yīng)與公安部門建立良好的互聯(lián)互動關(guān)系。

4、現(xiàn)場由施工單位設(shè)保衛(wèi)人員、防止犯罪人、精神病患者、拾荒者、小販、獨身小孩等類人員進入，以免引發(fā)安全事故。

5、工地衛(wèi)門晚11時落鎖，對于深夜來訪、出入的人員應(yīng)做好登記和記錄。

6、后勤保衛(wèi)人員應(yīng)進行定期和日常的治安檢查、巡視。

（十三）信息管理

為了企業(yè)的發(fā)展和提高項目的管理水平，適應(yīng)社會信息發(fā)展的需要，本項目推行信息是管理的模式，在實行中不斷總結(jié)經(jīng)驗，逐步建立信息管理機制，為今后的信息管理打好基礎(chǔ)。

一、運行措施

1、在開發(fā)部內(nèi)選定資料進行兼職自學(xué)或不脫產(chǎn)培訓(xùn)，擔(dān)任信息管理的職責(zé)。開發(fā)部添置必要的信息管理的資料和工具。使其逐步完善信息管理的技能。

2、逐步建立和健全信息管理制度，做到有章可循。

3、開發(fā)部各工作人員都有義務(wù)和責(zé)任，進行工作崗位內(nèi)的信息搜集并及時提交信息管理員進行信息集中處理。對于職員的信息搜集，納入績效考核的范圍。

4、信息管理員每季度進行工作總結(jié)，提出下段時期信息管理的工作計劃和需解決的問題，持續(xù)提高信息管理的水平。

二、信息結(jié)構(gòu)和分解方法：見項目結(jié)構(gòu)對象分解圖（圖二）和過程分解圖（圖三）。

三、信息管理的具體分類

信息管理根據(jù)對象分為內(nèi)部和外部二大類：

1、外部信息管理：以對口銜接的主管部門或社會部門的信息管理的要求分類。

2、內(nèi)部信息管理分類：暫按信息的內(nèi)容屬性分類，如下圖：

3、各分類又可分為子類、次子類，如此類推，衍生方式由信息管理員確定。

四、信息管理的編號方法

1、外部信息：以對口銜接的主管部門的要求編碼，對其它社會部門，開發(fā)部只提供資料，編號由相應(yīng)單位的完成。

2、內(nèi)部信息：暫定按信息屬性（或分類主題）的漢語首字拼音字母的第一個字母進行編碼。下面再衍生編號，如下例 X T—01—0······

衍生的“項目工程概算”的編碼 “投資分析報告”編碼

投資控制的編碼

經(jīng)濟類經(jīng)字漢語拼音首字字母 香山小區(qū)“香”字漢語拼音首字字母

每一個編碼數(shù)字以兩位為宜，特殊情況下可增至三位數(shù)。以上均為試運行階段的暫行方法，待信息管理機制運行至成熟階段另行歸納修正。以上的管理，很大一部份是由各職能部門、監(jiān)理、施工隊伍和協(xié)作單位完成，工程部主要處于宏觀管理倡導(dǎo)、督促、宣傳協(xié)調(diào)工作，除自身本職工作外，一般事務(wù)不宜直接介入，一竿子插到底，否則，引火上身，負擔(dān)太重，處于被動局面。

附件二

主 要 施 工 及 辦 公 用 具 計 劃 序號 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 辦公桌、椅 套 10 陸續(xù)入場，含監(jiān)理用 2 文件柜 只 2 陸續(xù)入場，含監(jiān)理用 3 臨時床 床 5 上、下連鋪、鐵制 4 五人組合沙發(fā) 套 2 含茶幾 5 保險柜 只 1 會議桌、椅 套 1 10—12座椅、圍座形 7 飲水機 臺 2 其中監(jiān)理部1臺 8 電腦 臺 2 財務(wù)辦公一臺、工程部一臺 9 復(fù)印機 臺 1 可復(fù)印A3幅面 10 經(jīng)緯儀 臺 1 標桿配套 11 水平儀 臺 1 標桿配套 12 鋼卷尺 條 1 30—50M，手提式 繪圖用品 套 1 含圖板、T字尺、三角板、繪圖筆、模板等 14 掛式空調(diào) 臺 4 或取暖器 15 黑板 塊 1 出通知用 16 自行車 臺 1 食堂買菜用（小汽車）臺 1 有條件時考慮，用于 聯(lián)系工作，接送質(zhì)監(jiān)、設(shè)計、主管

附注：食堂用具及其它零星用具、文具等另由工地請購。附件三

序號 名 稱 長×寬（m）數(shù)量 完成時間 備 注 1 辦公室 5×3.6 5間 施工準備期會議室 5×7.2 1間 施工準備期 材料庫 5×3.6 1間 施工準備期 保管小型材料 4 食堂 5×3.2 2間 施工準備期休息室 5×3.6 1間 施工準備期 單車、摩托車棚 10×2.5 1間 施工準備期 保衛(wèi)室 5×3.6 1間 施工準備期 中間隔斷，后面為臥室 8 廁所 5×2.5 1間 施工準備期 蹲位男3女1 9 浴室 5×2.5 1間 施工準備期 門樓 底高4.5m 座 施工準備期 另出圖 11 宣傳欄 10×2 1塊 施工準備期 設(shè)在圍墻上 12 配電間 4×3.6 1間 施工準備期配電屏 1套 施工準備期 100KM 14 儲水池 5×5 1座 施工準備期 儲水100m3

主 要 施 工 及 辦 公 用 具 計 劃

附注：以上可按實際情況可調(diào)整，部分設(shè)施可租用。

第三篇：住宅小區(qū)公用設(shè)施維修作業(yè)程序

（一）維修目的

使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，確保正常的運作，為住戶提供一個安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。

（二）維修原則

1、堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則。在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約維修費用。

2、修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則。

3、為用戶服務(wù)的原則。

（三）維修依據(jù)

1、符合維修方案或設(shè)計圖紙的要求，滿足合同的規(guī)定。

2、符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》有關(guān)條款標準。

（四）維修標準

1、小區(qū)道路(人行道和車道)1.1修補損壞的砼路面。

如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補;對于大面積損壞的修補，采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。室外公用設(shè)施的維修方法： A.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度以達新面及結(jié)實面為準。

B.用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護目鏡)，破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。C.將要修補的砼表面充分濕潤(由表及里)。

D.濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內(nèi)，并將其搗實，如修補面積較大，應(yīng)用平板式振動器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實下沉(砼坍落度要控制在≤3CM)。

E.用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時，還要用抹子再細抹一遍。然后養(yǎng)護不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水份處于濕潤狀態(tài)(養(yǎng)護期間不得讓人或車行走，保持表面清潔)。

1.2修補塊材地面(如:地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等)。A.鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結(jié)合層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤。B.待表面積水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序)。

C.將塊材充分灑水或浸濕后，用1:2.5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平，錘直，抹去磚縫多余泥漿。

D.必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。E.修補工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。

F.對于有防水要求的塊材地面，預(yù)做水泥砂漿防水層(可滲3%防水劑)，然后再坐砌塊材。

2、路燈

2.1燈不亮:參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中的關(guān)于“燈不亮”的維修規(guī)定。2.2燈柱油漆:先將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。

3、雨水管道

3.1如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起，應(yīng)清除雜物，使之通暢;如因管道不夠標準或倒坡，應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做襯底(基礎(chǔ))，使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯位，應(yīng)開挖校正接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。

3.2如管道損壞，無法修復(fù)，應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)。3.3最后修復(fù)地坪。

4、化糞池

4.1如池水外溢或排水不暢，應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物，并制定定期清掏制度。

4.2如井蓋缺損，應(yīng)及時更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故。

4.3如池壁缺損，應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。

5、隔油池 5.1如隔油板缺損，應(yīng)更換新隔油板，并應(yīng)建立定期檢查更換制度。5.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具將凝固的油脂清除，使管道排水順暢。5.3如池(井)蓋缺損，無法修復(fù)，應(yīng)及時更換新蓋，其上部不允許堆放雜物。

6、電纜溝

6.1如是溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計規(guī)格制作(放足鋼筋)，并按設(shè)計要求把損壞的蓋板換掉。

6.2如溝內(nèi)積水過多，影響電的正常供應(yīng)，應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內(nèi)積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標準或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時解決;二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。

6.3如是電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請供電部門及時修復(fù)。

7、排水渠

7.1如是蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計要求，使用同一規(guī)格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉。

7.2如是渠壁損壞，應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復(fù);如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層。

7.3如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不暢，應(yīng)及時清除4.8.4 池(井)壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施，不影響用戶的 日常運作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結(jié)實層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷片等)，清理飾面殘余的水泥漿等。

8、自行車棚、架 8.1自行車棚: 層面漏水(雨水滲漏):如是鋼筋砼層面，先找出滲漏部位，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層;如因結(jié)構(gòu)損壞而導(dǎo)致漏水面，應(yīng)加固結(jié)構(gòu)部分，再重做防水層;如是玻璃鋼瓦層面，可用瀝青麻絲堵塞被損孔洞。8.2自行車架: 如配件缺損，應(yīng)用同一型號規(guī)格的配件修復(fù)，如需電焊，須在焊口上刷兩道防銹漆。

9、路障 9.1砼路障: A.如缺損較少，可用高標號水泥砂漿修復(fù)，具體做法為鑿除破 損面松動砼，清潔表面，噴水濕潤，刷素水泥漿，補水泥砂 漿，然后養(yǎng)護保護。B.如缺損較多，應(yīng)及時更換新路障。9.2鋼管路障: 如鋼管銹蝕，應(yīng)先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷紅白相間的熒光漆。

10、綠化水管管網(wǎng) 10.1漏水: A.如是水管接頭處漏水，應(yīng)先將水管總閥關(guān)掉，然后在漏水接口處將水管卸下，在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲，再將水管接好，打開總制閉水檢查，至不漏為止。

B.如水龍頭漏水，應(yīng)先關(guān)總水閥，然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水，更換相應(yīng)配件，裝回水龍頭，開總閥，檢查至不漏為止，如無法修復(fù)，應(yīng)立即更換新龍頭。10.2水管銹蝕: A.如銹蝕程度不大，可將相關(guān)部位除銹后，清潔干凈，然后刷兩道防銹漆，并應(yīng)定期檢查。

B.如銹蝕程度較大，應(yīng)更換該段水管(注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換)。

11、垃圾屋(池)、垃圾中轉(zhuǎn)站

11.1如飾面(如瓷片、抹灰)被損，可以采用兩種方法: A.將破損部位松散層清除，再用相應(yīng)的材料修補相關(guān)部位。B.直接用水泥補，然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。11.2如五金部件(如閘門、鐵欄等)缺損: A.檢查缺損部位，查明原因，然后用相應(yīng)的配件修復(fù)，并刷兩道防銹漆。B.如是缺損較嚴重以至無法正常使用，應(yīng)及時更換新配件。

第四篇：車輛維修方案

車輛維修保養(yǎng)管理制度

為加強公司車輛維修與保養(yǎng)管理，確保車輛維修保養(yǎng)及時、經(jīng)濟、特制訂本制度。

一、總則

1、車輛維修與保養(yǎng)實行統(tǒng)一管理，定點維修。定點廠家選擇兩家。

2、行政部負責(zé)公司全部車輛登記、保養(yǎng)、維修。車輛日常管理由責(zé)任監(jiān)管人管理。

二、車輛監(jiān)管人職責(zé)：

1、日常檢查、保養(yǎng)、維護，確保車輛安全行駛；

2、每周五對車輛進行清洗，保持車輛內(nèi)外清潔；

3、車輛需要維修保養(yǎng)，必須提出維修與保養(yǎng)業(yè)務(wù)報告。

4、負責(zé)車輛年檢；

5、協(xié)助行政部對公司全部車輛實施統(tǒng)一管理；

6、對需要維修與保養(yǎng)的車輛，從技術(shù)上對維修與保養(yǎng)項目把關(guān)，確定維修與保養(yǎng)項目

7、負責(zé)與組織維修車輛的出廠驗收。

三、行政部部長職責(zé)：

1、組織車輛車輛監(jiān)管人每年確定維修與保養(yǎng)廠家；

2、負責(zé)車輛維修費用初審與登記；

3、車輛的使用登記管理，衛(wèi)生、安全檢查；

4、會同車輛監(jiān)管人對車輛維修與保養(yǎng)項目詢價，提出建議，按程序報部門審批。

四、維修與保養(yǎng)：

車輛維修與保養(yǎng)按照“先申請批準后維修”原則進行，未批準同意，不能擅自對車輛進行維修與保養(yǎng)。

五、車輛維修與保養(yǎng)程序：

1、駕駛員在駕駛中發(fā)現(xiàn)問題，報告給車輛監(jiān)管人；

2、車輛監(jiān)管人對車輛維修與保養(yǎng)項目進行現(xiàn)場核實，填寫《車輛維修業(yè)務(wù)報告》，并簽署意見；

3、行政部長會同車輛監(jiān)管人一道對車輛維修與保養(yǎng)項目詢價，按照質(zhì)優(yōu)價廉的原則，提出維修保養(yǎng)廠家與維修金額的初步建議；

4、詢價以后，行政部報總經(jīng)理審批。審批后交財務(wù)備案；

5、行政部、車輛監(jiān)管人到定點廠家維修或保養(yǎng)；

6、車輛在維修過程中，遇到超出《車輛維修業(yè)務(wù)報告》確定的維修范圍的，駕駛員就及時按車輛維修保養(yǎng)程序的規(guī)定辦理報修手續(xù)

7、車輛維修或保養(yǎng)完畢，行政部、車輛監(jiān)管人、駕駛員對所用材料、工時費和更換下的舊件等檢查后，在維修單上予以簽字確認；

8、車輛有外出途中或異在發(fā)生故障等特殊情況下需要維修或更換零部件的，應(yīng)及時通知車輛監(jiān)管人、行政部，都同意后方可進行維修。返回公司后，駕駛員應(yīng)按程序補辦手續(xù)。

六、費用報銷：

1、發(fā)生下列情形之一的，費用不予報銷：

A、未申請或申請未獲批準同意，對車輛維修保養(yǎng)； B、超出《車輛維修業(yè)務(wù)報告》確定的維修范圍的。C、未請示批準在外修車（非定點單位）

2、在車輛維修與保養(yǎng)費用報銷時，行政部長要認真核對《車輛維修業(yè)務(wù)報告》與維修清單的維修項目。核對無誤后，按照財務(wù)管理規(guī)定進行報銷。

3、駕駛員違反安全文明駕駛規(guī)定產(chǎn)生的費用，由駕駛員負責(zé)。

車輛維修方案

一、責(zé)任人劃分 主管理人：公司委派

副管理人：車輛具體負責(zé)人（由主管理人委派）監(jiān)管人：行政部

二、維修流程

第一步：副管理人將車輛故障報主管理人處，由主管理人將車輛報行政部（100元以上業(yè)務(wù)需紙質(zhì)報告），行政部審核業(yè)務(wù)并確認故障是否屬實，報總經(jīng)理審批后方可送修；

第二部：主管理人、行政部將車輛送修理廠報修，要求修理廠先進行拆檢，出具故障判斷報告，并出據(jù)需要更換配件明細工時明細，告知修理廠等待維修指令；

第三歩：行政部根據(jù)明細市場詢價（至少出具2家以上的詢價報告）報總經(jīng)理審批后方可維修；

第四步：維修過程中，主管理人對維修進行過程監(jiān)管，維修過程中需增加維修項目、配件，主管理人要報行政部備案；

第五步：車輛主管理人從技術(shù)上對維修把關(guān)，確認故障是否消除，主管理人與行政部確認費用是否真實；

第六步：行政部將維修結(jié)果及費用情況報總經(jīng)理，報批同意后付款提車；

三、責(zé)任處罰 主管理人：

1.因管理不善（不保養(yǎng)、不維護、不檢查、發(fā)現(xiàn)問題不及時處理）出現(xiàn)的維修事故責(zé)任承擔(dān)50%；

2.維修過程管理不善產(chǎn)生不應(yīng)承擔(dān)的費用（維修報告外的費用）由管理人全額承擔(dān)； 副管理人：

車輛使用過程中出現(xiàn)故障未上報主管理人處（且影響正常行駛，如有異響，缺水、缺機油、缺防凍液，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)故障、制動系統(tǒng)故障），出現(xiàn)維修事故費用由使用人全額承擔(dān)； 行政部：

1.因過程監(jiān)管不嚴考核200元/次；

伊犁鵬盛汽車銷售有限公司

2015年10月18日

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

1.第一章對現(xiàn)時管理工作的意見及接管后的改善建議

第一節(jié)調(diào)研

“GM花園”是位于J市區(qū)的高尚純住宅小區(qū)，公元1994建成使用，是在國內(nèi)較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區(qū)（其中近一半為外籍人士）。物業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進行。

為使“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理工作水準真正達標、上檔次，充分滿足業(yè)主、使用者的服務(wù)需求，S物業(yè)管理公司在開展了多次實地調(diào)研及專業(yè)分析上，針對“GM花園”物業(yè)管理的各個要素，了解其具有的各項特點以及物業(yè)管理工作的難點和重點，確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。

經(jīng)調(diào)研和分析S物業(yè)管理公司認為現(xiàn)時“X小區(qū)”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務(wù)漏項”。2利益的根本矛盾：現(xiàn)時物業(yè)管理機構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù)，酬金收取標準按管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。在國內(nèi)相關(guān)法規(guī)缺乏及業(yè)主維護權(quán)益意識薄弱時，在利益驅(qū)動之下，勢必造成管理開支增大，形成與業(yè)主利益的矛盾。2物業(yè)保值、增值意識被動：物業(yè)的保值和升值是業(yè)主投資的一個主要因素了。GM花園小區(qū)乃94年投入使用，現(xiàn)時在環(huán)境、設(shè)施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機構(gòu)處于較被動狀態(tài)，未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)

管理角度向業(yè)主提供服務(wù)之意識。

2物業(yè)管理服務(wù)意識被動：現(xiàn)時“GM花園”物業(yè)管理機構(gòu)提供之服務(wù)內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。

2物業(yè)形象服務(wù)缺乏：物業(yè)形象是物業(yè)價值的體現(xiàn)，物業(yè)價值是業(yè)主的利益。

2私人個性服務(wù)缺乏：在高尚住宅，物業(yè)使用者的需求在不斷提升，也同時各有不同。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)提供和滿足物業(yè)使用者的不同需要。

2溝通服務(wù)缺乏：物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理機構(gòu)委托合同的行為，相互溝通是委托合同進行的重要因素，缺乏溝通將影響服務(wù)質(zhì)量。

第二節(jié)管理服務(wù)思路

現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。

我們考慮到在“GM花園”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟富裕的境內(nèi)外企業(yè)家、外企高級管理人士和外籍人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。

“GM花園”小區(qū)圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之人車分流的整體規(guī)劃，營造出家居生活氛圍

與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。

為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。以達到我們物業(yè)管理的目標：“通過自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境”。

第三節(jié)物業(yè)管理改進工作

為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀功能”。S物業(yè)管理公司將在“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中突出體現(xiàn)：

1、管理酬金定額收取，徹底照顧業(yè)主利益。

S物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強業(yè)主與委托管理機構(gòu)的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。

2、制定業(yè)主、使用者個性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個人的消費能力、消費層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)

生差異，我們將應(yīng)不同的業(yè)主、使用者的需求，根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗，為“GM花園”小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個性化的物業(yè)管理服務(wù)，滿足各種層面的需求，同時也是提升物業(yè)價值之亮點。

3、引入住區(qū)形象設(shè)計與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。

社區(qū)形象設(shè)計與建設(shè)（DIS）既是社區(qū)的“美容術(shù)”，更是社區(qū)的“健身法”，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成社區(qū)發(fā)展的要素之一，同時，具有對社區(qū)形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。

4、提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求

經(jīng)過我們的調(diào)研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)將應(yīng)用S物業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)和社會影響，開展物業(yè)租賃推廣服務(wù)項目。

5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。

為適應(yīng)“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內(nèi)全面建立標識導(dǎo)視系統(tǒng)（VI），所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。

6、開通渠道，保障有效溝通。

“GM花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達到質(zhì)量。

7、實行物業(yè)管理報告制度，提倡工作透明化

“GM花園”小區(qū)物業(yè)管理處將實行“管理報告”制度，每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。

8、實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感。

充分利用“GM花園”的高級會所，將部分內(nèi)容以成本價向居民開放，吸引居民更多的參加會所活動，讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時間休閑娛樂、放松身心。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區(qū)活動，加強業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。增加居民歸屬感，提升小區(qū)物業(yè)價值。

9、倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強居民自治意識。

在發(fā)達國家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導(dǎo)住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時候，要主動幫助“守望”，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。我們將在“GM花

園”借鑒這種富有實效的措施。

10、加強各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。

S物業(yè)管理公司就“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)聘請了深圳某物業(yè)管理公司做專業(yè)顧問，以保障我們對“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。同時，我們也將與各相關(guān)部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)和政策，以便服務(wù)工作到位。