第一篇：智慧住宅小區服務體系

4智慧小區（家居）服務體系

4.1一般規定

智慧小區（家居）服務體系的頂層包括十八大類服務（故簡稱“十八大”服務體系），服務體系的頂層框架以及左、右部分的分層框架分別如圖1、2、3所示。

智慧住宅小區服務體系L智慧安全智慧健康智慧交通智慧商服智慧信服智慧教育智慧醫療智慧娛樂智慧托兒智慧養老智慧物流智慧物管智慧環保智慧節能R智慧民政智慧社團智慧繳費智慧家居

圖1 智慧小區服務體系頂層框架

智慧住宅小區服務體系L智慧安全智慧健康智慧交通智慧商服智慧信服智慧教育智慧醫療智慧娛樂智慧托兒智慧養老緊安消急防防呼叫應急疏散智慧飲食智小周家直慧區邊政飲衛監導中水生管報介周邊商服家長信息遠程教育教育政策電視娛樂網上娛樂文體信息背景音樂遠程視察出入口身份鑒別入侵檢測報警視頻安防監控電子巡更燃氣泄漏報警公共消防家庭消防應急廣播應急照明應急導向電子顯示屏發布對講室內機發布小區網站發布觸摸屏發布移動終端發布預約掛號緊急呼叫協同醫療遠程醫療托老所服務鐘點工服務養老信息服務走失定位老年大學

圖2 智慧小區服務體系左半側（L）分層框架

智慧住宅小區服務體系R智慧物流小區儲物柜租用物流信息查詢通知共有設備智慧物管智慧環保垃圾分類與外運設備系統運行節能智慧節能智慧民政智慧社團智慧繳費繳費信息查詢通知家居安防智慧家居小區跳蚤市場廢舊物質回收空氣質量監測中水處理電梯節能照明節能業主大會網站居委會網站民間社團網站網絡社區便捷繳費報刊訂閱基礎設施房產信息住戶信息安全保障環境衛生綠化養護水電氣暖計量低婚就保姻業社保計劃生育賑災安置民事調解法律咨詢家居控制智慧家電智慧互聯 圖3 智慧小區服務體系右半側（R）分層框架

4.2智慧安全 1）安防

（1）出入口身份鑒別：小區、樓棟（單元）、家居出入口處的身份識別；（2）入侵監測報警：小區圍墻入侵監測、報警，家居門窗入侵監測報警；

（3）視頻安防監控：小區公共區域（小區和樓棟出入口、主干道、電梯等）以及

家居室內的視頻安防監控；

（4）電子巡更：樓棟內外的保安在線（離線）巡查；（5）燃氣泄漏報警：監測燃氣泄漏，本地和遠程報警（物管），自動關閉燃氣管閥門。2）消防

（1）公共消防：樓道、設備間（井）、地下車庫等公共區域的火災監測、報警（本地和遠程報警）及聯動；

（2）家庭消防：室內火災監測、報警（本地和遠程）及聯動。

3）緊急呼叫

小區和家居內設置固定式緊急呼叫按鈕，住戶配便攜式呼叫按鈕，物管、聯系醫院或家人能遠程收到緊急呼叫信號。

4）應急疏散（1）應急廣播

當發生緊急事件時，建筑物公共區域設置的應急廣播及時通知人員疏散。（2）應急照明

當發生緊急事件時，應自動啟動應急照明。（3）疏散導向

設置建筑物內的應急疏散導向指示燈。4.3智慧健康

1）智慧飲食：不同年齡、季節、職業、身體狀況的健康食譜指導，一周菜譜，主輔原料、半成品及成品的供應信息、便捷購買及送貨服務，食品安全信息； 2）智慧衛生：清潔衛生信息化管理，衛生服務信息。3）直飲水供應。4.4智慧交通

1）小區內交通：小區內道路的監管，停車庫的停車引導及反向尋車； 2）小區外交通：周邊交通出行指引。4.5智慧商服

1）家政中介；

2）周邊餐飲、超市、銀行、菜市、美發美容、藥店、繳費門店等商業服務信息。4.6智慧信服

通過電子顯示屏、對講室內機、小區網站、觸摸屏、手機等，事件驅動方式發布信息。4.7智慧教育

1）托兒所/幼兒園/小學/中學：信息發布；

2）遠程教育：國內外大中小學遠程教育課程資源，社會培訓信息，遠程視頻輔導； 3）教育政策：國家及地方政府有關大中小學和學前教育相關政策信息。4.8智慧醫療

社區醫院健康檔案管理，居民保健指導； 1）社會醫院專家門診信息和預約掛號； 2）危重病人緊急呼叫；

3）協同醫療：社區醫院與上級醫院的病歷、檢查報告和影像資料共享； 4）遠程醫療：遠程會診和遠程手術指導。4.9智慧娛樂

1）電視娛樂（數字電視/網絡電視/智能電視）； 2）網上娛樂； 3）文體活動信息； 4）公共區域背景音樂。4.10智慧托兒

托兒所/幼兒園：家長視頻遠程視察。4.11智慧養老

1）托老所服務； 2）鐘點工服務；

3）養老和養老機構信息；

4）走失定位服務：老人身上配置GPS定位裝置（例如手環），便于走失后的尋找。5）老年大學。4.12智慧物流

1）小區儲物柜租用； 2）物流信息查詢與通知； 3）小區跳蚤市場； 4）廢舊物質回收。4.13智慧物管

1）基礎設施：小區水、電、氣、電話、電視、綜合布線、計算機網絡（園區網、接入網、WLAN、WSN）、機房等基礎設施的日常運行、維修和管理；

2）共有設備：小區各種建筑設備和建筑智能化系統的日常運行、維修和管理；

3）房產、住戶信息管理：房產基本信息和業主、租賃戶信息的管理；

4）安全保障: 小區安全防范管理和保安人員管理；

5）環境衛生維護：小區清潔衛生管理和清潔人員管理；

6）綠地、花木養護與管理：小區綠地、花木養護管理與人員管理； 7）計量：水、電、氣、暖用量的遠程計量。

4.14智慧環保

1）小區空氣質量（PM10、PM2.5等）監測；

2）垃圾分類收集與外運； 3）生活污水排放與中水處理。4.15智慧節能

公共照明的時間、照度、聲音和人體移動等節能控制，各建筑設備系統的運行節能，綠化自動控制噴水，電梯節能，智能電、水、氣表等。4.16智慧民政

民政服務即街道辦事處、居委會提供的政府相關服務，包括：婚姻、就業、低保、社保、計劃生育、賑災救濟、優撫安置、街道經濟、流動人員管理、民事調解、法律咨詢、政府提供的其他服務等。4.17智慧社團

業主委員會、居委會、民間社團的網站，網絡社區等。4.18智慧繳費

1)水電氣暖網絡電話電視等繳費信息查詢及通知；

2）便捷繳費：電話、網絡、手機及周邊便民店、銀行、服務亭繳費； 3）紙質報刊預訂繳費，電子報刊訂閱。4.19智慧家居

1）家居安防：門、窗入侵監測與報警，訪客識別，遠程視頻監視；

2）家居控制：家電設備、照明、窗簾、遮陽設施等的智能控制、遙控和遠程控制； 3）智慧家電：智慧電視，智慧冰箱，智慧空調，智慧電飯煲，智慧微波爐等； 4）互聯互通：與智慧小區、智慧城市的互聯、互通和互動。

第二篇：服務體系

一、河南惠民家電維修服務體系建設的重大意義

改革開放以來，特別是近幾年，市場的逐步繁榮，內需的日益擴大，家電在農村的銷售量與日俱增，家用電器已開始走進廣大農村的千家萬戶，并逐步達到普及。統計數字表明：河南大件家電產品的人均占有量已經超過1臺/件。特別是在今后相當長的時期內，家電下鄉、汽車下鄉的政策落實，農村將成為促進家電生產的主要動力，農民也將成為家電市場的主要消費群。

面臨空前繁榮的市場導向，就針對協調發展，確保市場穩定，維護廣大農民的消費權益而言，必須要增強一種憂患意識和時代責任感與緊迫感。因為消費者的權益維護關鍵是服務，我們不僅僅是把家電產品推向農村，賣給農民，而更重要的是要保障農民使用家電的可靠性與穩固性。這就要在農民消費的同時，同步建立一個完善地、規范地、自主能力強而且具有相當規模的家電維修服務體系，以確保農村家電物流地順利延伸和消費群的不斷擴大。

目前，家電售后服務和維修行業存在著諸多問題：家電售后服務和農村消費者的需求不協調；新生的家電產品的科技含量與現有的維修服務人員的技術技能不協調；銷售量和服務跟蹤率不協調；服務觀點和農民的消費利益不協調；家電市場的延伸與服務站點的配套不協調等等。所有這些，在很大程度上制約了家電市場的正常運轉和農村消費者的消費信心。

所以規范農村維修服務行業秩序，提高服務能力，改善服務質量，逐步營造系統化、規范化、專業化、社會化的農村維修服務市場環境；加大農村市場流通，為廣大農民現代化生產和生活提供可靠的使用保障；加大對原有專業維修服務站點整合，構建創業再創業的升級模式，使原有維修站從業務擴展，技術力量，管理水平得到長足發展，是十分必要的。同時，加速維修服務站點的擴充，也將為青年農民工創業、就業提供了更多更好的就業崗位。

整合和拓展農村服務網站，對農村偏遠的空白區域實施新增專業維修服務體系建設，是一個輻射率很廣、容納量很大的創業項目，能為廣大有志青年、返鄉農民工、新增農村剩余勞動力、以及大中專院校畢業生等，提供一個寬闊的就業平臺。使之就地轉化、就地創業，把青年農民工直接轉化成為有技術、有產業的新農村建設主力軍。在此基礎上，把現代化的經營管理理念普及到農村，達到供需平衡，協調發展的目地。這對維護社會穩定，確保農村經濟健康有序和可持續發展，加速全面建設社會主義新農村步伐，都將有一定的現實意義和長遠的歷史意義。

二、家電售后服務產業發展的戰略意義

1、家電售后服務成為家電生產企業競爭的焦點之一

家電行業是我國競爭最激烈的行業之一，也是我國最早與跨國公司正面競爭的行業。經過三十多年的發展，經歷了產品競爭、技術競爭、品牌競爭，現已進入服務競爭階段。隨著科技水平日新月異的進步以及家用電器制造領域相關技術的成熟，同類產品高度同質化，產品本身的差異越來越小，依靠硬件來構建差異化也越來越困難。這自然而然使生產企業以及消費者將關注的重心轉移到服務上來，服務成為家電生產企業競爭的焦點。

2、優質服務有效提升客戶滿意度，推動企業競爭力提升

搞好售后服務是現代企業競爭的法寶，是積淀品牌資產、塑造品牌形象的必由之路。市場競爭日益加劇以及新技術的不斷應用，大大縮短了消費電子產品的生命周期，產品推陳出新的速度加快。在產品更新速度加快的同時，消費者對產品及服務的要求也在不斷提高。

完善的售后服務和及時的響應可以有效化解矛盾，幫助用戶在最短的時間內解決問題。同時，在服務的過程中，企業可以與客戶進行互動與溝通，傾聽客戶使用產品的感受以及對產品改進的建議。愉快的服務體驗可以大大提升客戶滿意度，增加忠誠客戶，從而推動企業競爭力的提升。

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三、家電售后服務產業發展的必然性

（一）解決家電生產企業的售后服務難問題

1、家電行業是我國競爭最激烈的行業之一，也是我國最早與跨國公司正面競爭的行業。經過三十多

年的發展，經歷了產品競爭、技術競爭、品牌競爭，現已進入服務競爭階段。隨著科技水平日新月異的進步以及家用電器制造領域相關技術的成熟，同類產品高度同質化，產品本身的差異越來越小，依靠硬件來構建差異化也越來越困難。這自然而然使生產企業以及消費者將關注的重心轉移到服務上來，服務成為家電生產企業競爭的焦點。

2、優質服務有效提升客戶滿意度，推動企業競爭力提升

搞好售后服務是現代企業競爭的法寶，是積淀品牌資產、塑造品牌形象的必由之路。市場競爭日益加劇以及新技術的不斷應用，大大縮短了家用電器產品的生命周期，產品推陳出新的速度加快。在產品更新速度加快的同時，消費者對產品及服務的要求也在不斷提高。

完善的售后服務和及時的響應可以有效化解矛盾，幫助用戶在最短的時間內解決問題。同時，在服務的過程中，企業可以與客戶進行互動與溝通，傾聽客戶使用產品的感受以及對產品改進的建議。愉快的服務體驗可以大大提升客戶滿意度，增加忠誠客戶，從而推動企業競爭力的提升。

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3、目前，家電生產企業在中國的家電市場肩負著多重責任：一是生產，二是流通，三是售后服務和延續維修。由于我國的家電市場沒有完善商品流通和配套的維修服務體系，為此，廠家在生產的同時，為確保自身利益，應對市場競爭，賴以生存，不得不建立起自己的營銷網絡和服務網絡，背負起這個無法推卸的，也是關礙自己切身利益的社會責任。縱觀目前家電的售后服務方式大致是：

一種是作為純生產的質量、技術延伸服務：通過流通企業的售后服務代理，提供給終端用戶，很多生產企業都采取這種方式。也就是廠家提供一定的技術資料、維修配件、售后服務資金(按照銷售比例提取)給銷售商家，由商家通過自己的維修站對顧客提供該產品的售后服務。隨著經濟的不斷發展，社會分工將更加清晰，那么這種時限性的售后服務（只對保修期內的事件負責），在很大程度上不能填補終身服務的空缺，將會逐漸不能滿足廣大消費者的需求，產品的更新換代、企業轉型、倒閉能多種因素，便社會上出現了很多的“家電孤兒”。

另一種方式就是家電廠家把售后服務作為其經營和市場競爭的重要手段，自己建立售后服務站或特約售后維修站，直接向顧客提供售后服務，該售后服務網絡屬于廠家投資，一般隸屬銷售網絡管理。

鑒于售后服務網點規模不斷擴大和管理成本逐漸增高，以及競爭的快速升級和服務體系的多重投入，各大家電生產企業根本沒有把服務網站拓展到鄉村級的能力。為了擴大農村市場占有率，不得不考慮通過其它途徑節約維修服務費用，降低成本。有的廠家正在通過尋求家電售后服務第三方承擔的市場發展道路。

4、目前家電售后服務已成為家電市場競爭的一大砝碼，產品的維修服務費用是由生產廠家從毛利中剝離出來給家電維修商的，如：一臺1P以上空調的平均安裝費用在100多元，在售后服務中商家得到了高于銷售商賣出一臺相同型號空調的利潤，而這筆錢在經銷商手中給浪費了很多。家電廠商在自身售后服務方面存在的種種問題，已經嚴重影響了消費者正常享有售后服務的權利，并直接導致了消費者對家電品牌滿意度的急劇下降。有專家認為，家電維修有望擺脫附屬的地位，成為一支獨立的力量，與家電生產商和經銷商三足鼎立。

中國家用電器維修協會的官員曾指出：如果國內的家電企業和家電維修企業不趕緊采取措施，壯大維修服務產業規模，提高維修服務水平，國內家電企業不僅會喪失家電維修這一影響家電產品競爭力的重要市場，甚至會喪失花費了幾十年時間才贏來的在家電生產制造領域里的優勢。

5、國家為了維護消費者權益，先后出臺了《中華人民共和國消費法》和《產品“三包”條例》等相關法律、法規。為此生產廠家就售后服務不得不做出了諸多承諾，因為他們已清楚地意識到：承諾也是一種促銷技巧，服務同樣也可以創造價值。而消費者也需要承諾，因為承諾是一種消費保險，是一種消費意識上的精神寄托，是自己所買商品的附加值。雖然，提升服務理念，創造服務品牌，本是誠信中的應有之義。但由于市場上的過度競爭和客觀因素的制約，不能排除承諾上的盲目性與虛偽性，比如什么 100%回訪、100%滿意、終身維修等等。從哲理和現實中，那幾乎是虛幻的，因為廠家無時不在面臨著時限變遷和風險沖擊，諸多環節還存在著不以人的意志為轉移的變數，一旦這種變數和自己的利益相沖突時，往往是事與

愿違。

據了解，有一定規模的廠家及商家都有一個完整的售后服務體系，該體系一般由內部網絡管理系統支撐，鏈接廠家、各級代理商、各地售后服務中心及各地市特約維修網點。當總部或各服務中心接到顧客的服務熱線后，可以解答的直接解答，需要上門服務的就由該服務中心將信息通報給最近的特約網點，由網點指派服務人員上門提供售后服務。事畢，該網點還要向服務中心反饋服務情況。同時，服務中心或網點再通過電話對客戶進行回訪，既體現對客戶的關照，也是對服務人員及網點的監督。事實上，很多廠家的監督流于形式，由于受監督成本、人力、精力的限制，他們不可能完整地掌握每一件產品售后服務的全部情況。

6、服務人員有待規范和提高

根據國家要求，上門從事家電安裝、維修等業務人員都必須有相應的資格認證和崗位證書才行。但廠家把售后服務交給代理商，代理商又轉包給維修網點，因為這種售后服務只是一種促銷手段，大都流于形式，服務人員就很難規范。

毫無疑問，只有具備好的素質才能提供優質的服務。現在提供售后服務的人員分兩大類：一是廠家和代理商聘用的售后服務管理人員、熱線接待人員、專業維修人員等，這些只占一小部分；另一大部分則是各維修網點自己招聘的維修人員，他們一般學歷較低，有的沒有專業基礎，只是跟師傅學一段時間就上崗，廠家又未能對其進行全面的技能培訓，特別是銷售旺季，很多維修網點往往私自招收民工、社會青年參與工作，根本談不上什么專業化、標準化，售后服務問題便由此而層出不窮。

某品牌服務管理部負責人說：“廠家不可能養起龐大的維修服務隊伍，從經濟與管理角度講，成本之大，人員之雜，很難管。”

（二）解決農村家電維修服務難問題

1、農村小型維修網點不能承擔品牌家電售后服務的原因

（1）上門服務難；現有的農村家電維修站點習慣于店面經營，沒有上門維修意識或者維修人員認為沒有上門維修的義務。由于家電產品種類多，維修人員專業技能又很差，自己也不敢保證上門能不能修好，是關鍵問題。有些產品配件不全，不能及時配備，即使能上門維修，沒有了配件，也是徒勞無功。

（2）上門服務沒有服務標準和維修收費標準，農村人又有喜歡討價還價的習慣，維修人員經常被弄得很尷尬。

（3）上門維修沒有質量保證。消費經常遇到家電產品修了沒多久又壞的事件，給消費者造成了傷害，還有大多數農村消費者寧肯自己拿著家電到縣城維修，也不輕易讓小店維修人員來修理。

（4）家電產品涉及面廣，產品更新換代快，專業技術水平要求高，一個鄉村小店店主沒有時間去學習，培訓學習的成本也很高，很難掌握多類產品維修技術，由于業務量有限，他們又沒有能力招聘專職技工，技術能力差，工作效率低，工作成本增大，勞累一年也嫌不了多少錢。

2、農村小型維修網點不能生存的外在原因

（1）農村維修網點的技術條件差，企業不放心把售后服務的責任交給他們。無奈之下，只有自己做自己的售后服務，或把售后維修服務任務轉交給經銷商代勞。

（2）經銷商自身是以盈利為目的的中間環節，他們是企業的上帝，經銷商以區域銷售優勢迫使企業遵守他們的條件，不然就不賣企業的產品。至于要求達到的售后服務標準，企業無從知曉，甚至有時候毫無辦法。作為經銷商，主要業務就是銷售產品，大多數經銷商同時銷售多廠家品牌產品，每專業產品維修的技術力量不可能達到，自然維修服務的質量就不會好。經銷商會把自己無法做到的工作轉包給個體小維修網點，讓這樣小網點的維修工去執行企業產品的售后服務重任，結果可想而知。當出現售后服務投訴事件時，企業無法去追究維修人員（轉包人）的責任，也拿經銷商沒辦法。惡性循環，既損害了企業的形像，也坑苦了消費者。

（3）經銷商不可能在自己銷售區域內建設眾多的維修服務網點，但又不放棄售后服務這個美差，這

樣就形成了區域行業壟斷，所以下面的維修網點根本拿不到品牌產品的維修服務權，因業務量太少，則無法生存。

3、農村家電報修難問題

農民要求有購買和使用、維護家電的咨詢服務，普遍的現象有家電出現了故障，消費者找經銷商，經銷商向售后服務那推，如遇產品質量問題，售后服務向廠家推，廠家大多要經銷商想辦法去解決，搞得消費者無助又無奈。找誰去咨詢？電器壞了找誰修？維修電話打給誰？維修電話打不通？遇到問題找誰投訴？等等。現在不沒有相應渠道來現實，農民對于如何便捷有效地進行家電服務充滿了期待。

品牌企業多數建有全國性的服務熱線電話，也存在著諸多問題：熱線電話打不進去，地方方言問題等。由于家電生產企業和產品種類繁多，一家中有多個廠的產品，他們的服務電話各不相同，當家電出現故障時，尋找對應的電話號碼就是個頭痛的事，加上發票、保修卡等相關資料保存不當，這時想找個報修電話就是個難事。

三包以內的產品報修在維修產品的比例占多大？不在三包內的產品報修怎么辦？家電產品的故障多出在保障期限以外，保障的期限不是完全有國家規定的，是生產廠家根據他們產品正常使用期限而定的，他們會評估出那個產品易損件的常規使用時間概率和主要元器件的正規使用壽命。保修期過了，才是家電出現故障的多發期。可見家電產品保外常規維修的任務有多么重要。

所以建立省級區域性統一報修熱線電話是完全必要和切實可行的。

四、規范農村家電維修服務市場

縱觀當前農村家電維修之現狀，錯綜復雜，是在經濟體制變革后所產生的新的社會矛盾，是受市場經濟所驅動的社會必然，也是在進一步擴大內需，營造新的家電市場，推行家電下鄉工作中所必須引為重視，而且亟待化解的矛盾。

如何化解這個矛盾？變消極因素為積極因素，變障礙為動力，這是我們應該深入研究并著力解決的問題。

1、必須調整思路，以科學發展的理念和高度的社會責任感，增強憂患意識，把握市場動向，廣泛地探尋在新的經濟形勢下所面臨的新問題，以及這些問題將會對家電市場所產生的負面影響，充分發揮自主創新能力，深入研究，勇于探索，按照黨和國家的戰略部署和指示精神，傾聽廣大農民消費者地呼聲，發現他們所盼望解決的焦點、難點問題，制定出一套切實可行地整改方案；

2、加大對現有的家電維修服務人員的技術升級與整合，提升家電維修服務行業的市場地位和信譽度，樹立良好的社會形象；

3、以加強縣（區）級家電維修服務站建設為起點，擴大維修服務站點在廣大鄉（鎮）農村的輻射面，把維修服務延伸到全省各個鄉鎮、村莊，形成一個全覆蓋地維修服務網絡；

4、加強并完善河南惠民家電維修服務體系建設，充分發揮政府職能和社會動力，調動全社會的智慧與積極性和參與意識，加大對維修服務人員的專業技術培訓力度，以青年創業、返鄉農民工再就業為契機，形成一個既有政府領導，又有專門管理和社會參與的新型維修服務體系；

5、按照《中華人民共和國消費法》、《市場管理條例》、《服務行業管理條例》以及相關法律、法規規定，加大對維修服務人員的普法教育和監管力度，樹立良好的職業道德和行業秩序，使維修服務行業規范化、法制化；

6、凈化貨源，理順進貨渠道，杜絕假冒偽劣、以舊翻新的家電產品系列和雜牌零配件泛濫市場，確保服務質量；

7、推廣信息化管理，逐步建立網上超市，打造農民消費者可靠地購貨平臺，維護農民消費者的消費權益；

8、推行網絡服務和熱線服務，加強企業、經銷商、維修服務、消費者之間的相互溝通，提高家電市場的透明度；

9、逐步完善家電家電城鄉一體化建設，使大中城市與縣鄉村接軌，達到信息流通，優勢互補；

10、嚴格落實國家針對家電下鄉和家電維修服務體系建設所出臺的一系列優惠政策，讓國家的優惠政策在調整家電市場的舉措中發揮作用。

第三篇：住宅小區物業管理

浙江廣廈建設職業技術學院

管理工程學院

2009/2010學年第1學期

課程名稱物業管理實務授課教師劉團輝教研室主任

第四篇：住宅小區調查報告

住宅小區調查報告

在當下這個社會中，報告與我們的生活緊密相連，不同種類的報告具有不同的用途。為了讓您不再為寫報告頭疼，以下是小編幫大家整理的住宅小區調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

住宅小區調查報告1

前言：

作為一名在福州市金山一帶居住近4年的居民，本人可以說是見證了金山由城郊發展為新興住宅區、工業區的經過，至今仍在不斷拔地而起的幢幢商品房一直以來都是金山新區一道獨特的風景,而夜晚樓多燈稀的冷清景象也常為人所津津樂道。借此次社會法學學習的機會，我對金山一帶的住宅小區的安全狀況進行了一定的調查，希望籍此反映當地小區的一些基本狀況，并提出自己的思考和建議。

現狀呈現：

1、“高檔社區”安全保障并不“高檔”

高檔社區的安全保衛工作總給人一種戒備森嚴的感覺，既有身著筆挺制服的高大保安，又有角落里伸出的探頭、各種自動門卡等。但事實上，這些有著重重安檢設施的社區其實很容易混進去。人群常常趁有人出入時集體涌入（密碼鎖被規避了），其中魚龍混雜，而保安卻并不一一過問。有趣的是，那些沒有繁復的密碼保障設施的住宅小區反而因為住戶長久的習慣而人人都有一定的防范意識，常常是一個樓道來了陌生人，很快四鄰都相互告知了。

2、社區防火防洪設施含瑕疵

首先，小區的防火其實是老話題了，隨著新小區的越建越多，防火設施日見改觀，但其效用如何呢？其管道位置是否合理、日常維護可有進行？據本人所知，平日里所謂的消防水栓倒是時時有水“情不自禁”的潺潺流出，但不知到了關鍵時刻，是否會“不自禁”的關閉？且讓水栓上日漸厚實的鐵銹來回答吧。

至于防洪，也許地處平原的人們體會不到，但對位于閩江沿岸的金山新區來說，卻是不能不考慮在社區安全范圍內的。但這一方面卻成為盲點，不要說防洪了，有些小區甚至連排水系統都不甚合理，一到大雨天氣就“水漫金山”。

3、小區治安管理主體多元化不利于管理

現在的新型小區可謂設施完善，游樂場、KTV、超市等一應俱全，但這也為小區管理帶來另一個問題，即主體過于多元化，很難有效管理、面面俱到；另外，小區空房向外出租的現象日漸普遍，為小區管理帶來一定困難。小區內出入人員身份、職業、道德呈現多樣化，一方面多數小區未形成較好的管理規范，另一方面，由于人員活動時間不同，在規章的實際操作上也存在很大難度。

立法考量：

1、建議出臺地方規章，統一規范沿江建筑的防洪標準；

地方統一出臺規章，從法律層面規制開發商的建筑行為，防范于未燃，對于保障沿江城市的居住安全、人員安全是十分必要的，也更有利于實踐中的執行。

2、加大法制宣傳力度，在各社區積極宣傳《治安管理處罰條例》等法律法規，提高居民自覺守法、護法意識；

法制宣傳的作用一向不可小覷，可以通過一些群眾喜聞樂見的宣傳形式，如墻報、文藝演出等來宣傳法律法規，提高公民的法律意識，為維護社區安全打下堅實基礎。

3、對小區保安進行統一培訓，提高保安素質和工作能力；

小區保安素質的參差不齊不僅容易給小區安全管理造成漏洞，其本身也是安全隱患之一，近來鬧得沸沸揚揚的保安綁架業主事件不能不引起我們的注意。如果保安都能嚴格執行工作規范，練就一雙“火眼金睛”，也算是為小區貼上一道“安全”標簽。

4、配合有關職權部門定期對小區內的娛樂場所進行檢查、訪問，杜絕安全隱患；

既然是“魚龍混雜”，那么適當的關注絕對必不可少，娛樂場所進駐社區，直接關系到每一戶居民的切身利益。同時，娛樂場所的.安全設施硬件配備是否符合國家、地區要求也需要時時留意，避免發生意外慘劇。與其亡羊補牢，不如加大監管，將危害止于萌芽階段。

5、加大業主大會與物業機構、社區居民委員會間的聯系和互動，共同構建和諧社區。

由于小區住戶的多樣性，加上鋼筋水泥、層層鐵門的阻隔，住戶間的溝通難免有所欠缺，同時也不利于零散住戶的維權，加大住戶與住戶間、住戶與物業間、物業與居委會間、居委會與住戶間的聯系，有利社區發展和建設，更可以集思廣益，為社區安全出謀劃策，同時群防群治，集中力量構建和諧社區。

住宅小區調查報告2

調研小組成員：

李思聰、王吉偉、王一鳴、張孝凱

調研的小區：

沈陽萬科金域藍灣

調研時間：

20xx年4月21日

調研方法：

查相關數據、實地調研、詢問住戶和地產公司物業公司的工作人員、拍照分析。

龍灣小區調研：

1、小區周邊情況：

沈陽萬科金域藍灣項目位于渾南核心區域，處于富民橋和長青橋之間，依渾河而建，水景寬闊；近渾南大道，交通便捷；南側為恒達路，西側為朗日街，其附近有河畔新城，慧緣馨村，金地國際花園等小區。

①小區周邊交通便利

②小區附近教育、商業、娛樂等設施分布較少。

③小區附近有著良好的景觀環境，北側毗鄰渾河沿岸。東側有濕地公園，如天然氧吧；向西不遠有功能及景觀于一體的奧體公園。

2、小區數據概況：

①占地面積：226000平方米

總建筑面積：566000平方米

開發周期：20xx—20xx

開工時間：20xx—3—1

竣工時間：20xx—12—31

總戶數：450套

②小區樓層狀況：32層、25層高層住宅及12層多層住宅。

③項目特色：集水岸、濕地、公園，住宅為一體的高舒適度水岸景觀大宅。

3、道路分析

周圍是城市次干路和支路，屬于渾南大道分之路，為渾南大道分流，車流量比較少，早晚高峰時候也不出現堵車，周圍車輛基本以私家車為主，噪音較小。內部道路只有一條

雙向單車道，小區基本以步行為主。

4、小區主要人群：

由于該小區處于渾南新區優越地段，建筑施工投入成本較高，因此業主一般都是來自周邊各地有較強購買能力的各行業精英人群。

5、景觀分析：

①引入了融東方審美情趣和濃厚異域風情于一體的泰式園林景觀，以充滿佛教色彩的雕塑、小品、圖騰柱為點綴，東南亞特色亭廊為內容，在融和中式園林的虛實空間中變化多端。滋潤萬物的水是園林的核心線索，不盡相同的園林景觀，被串成了一幅完整的景觀體系，長約400米的景觀大道與濕地公園相連更成為園區景觀的畫龍點睛之筆。

②小區外部規劃了濕地公園，位于住宅區東側景觀豐富。小區北側為沈陽市渾河南岸濱河公園，有著良好的景觀視線。

6、規劃分區：

小區以高層建筑為主，內部主要特色為融合東南亞園林的異域風情，以及泰國南傳佛教建筑的建筑特色，增大高層之間的樓間距，使園林景觀面積增大，給居住者以良好的景觀體驗。

此區域為整個小區內部最為重要的園林設計區域，以三個南傳佛寺建筑外形的休憩空間相連，形成這個區域的景觀軸線，左側的亭子周圍環繞較大面積的水體，在水內鋪裝的映襯下顯得格外富麗堂皇，利用高差變化，使游園者有移步換景之感。

連接各個景觀組團的小路曲折蜿蜒，周圍綠植景觀豐富多樣，同時考慮了無障礙坡道的設計，滿足殘疾人參與游園的要求。

7、小區內部綠植分析：

沈陽市位于中國東北地區南部，遼寧省中部，以平原為主，山地丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經境內。屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在—20度~30度之間，平均氣溫8。3度，全年降水量500毫米，全年無霜期183天。受季風影響，降水集中，溫差較大，四季分明。

在此氣候條件下選擇內部綠植，與其他小區內部相比，該小區綠植

8、建筑單體設計分析：

建筑物的立面具有現代氣息，高層、小高層住宅以暖灰色為主基調，頂部通過建筑物或單元之間的高低錯落，懸挑構件穿插及窗口變化營造空間的動感，在建筑上形成了斑駁的落影；中部簡潔明快，充滿韻律感，利用陽臺、窗戶的凸凹和材料質感的變化，使立面產生強烈的虛實對比及陰影效果；底部顏色較深造型穩重大方。

建筑均為短單元純板式結構，全部為南北朝向。有飄窗、角窗、落地窗等開窗形式，增加了采光面積，并且使光影變化豐富。小區高層、小高層住宅從95至227平方米十余種戶型，實現了動靜分區、干濕分區、潔污分區；前后樓之間的視線錯位、家庭成員之間臥室、主人衛生間與客人衛生間的分區設置，保證私密性最佳。整個小區建筑主色調為米黃色、暖灰色，各個建筑單體風格統一，均采用簡約素雅的設計并且充滿現代氣息。

9、主要戶型分析：

所有戶型均為南北朝向，面寬大，進深小，易形成室內空氣對流，每戶均保證兩個以上居住空間朝南。下圖為174平米基本戶型。

10、小區停車場設置：

小區為了充分滿足住戶的停車需要，設置了地上和地下停車位，但是由于小區車輛保有率較低，地下停車位基本能夠滿足住戶需求。小區北側設置兩個地下停車場，南側設置一個地下停車場，與其他小區相比沒有出現地面停滿車輛給行人造成不便的情況。住戶可以充分享受小區綠化及健身設施帶來的便利。

11、小區出入口設置：

該小區共設置四個出入口，分別為北門、西門、西南門、南門，很好的滿足了內部用戶出入需求。

12、日照分析

小區以高層為主，北側樓層較高，南側較低，中間最低，錯落開來，基本滿足了每戶的入住需要。單手樓間距較小，會出現一段時間的遮擋。 總結及經驗借鑒：

①規劃方面：現代小區的總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節能措施、綠化系統以及生活服務的配套設計，都必須以改善人的生態環境、提高生活質量為出發點和目標。

②細節設計方面：應注重綠化布局的層次、風格以及與建筑物的相互呼應；注重不同植物的相互補充、配合；注意發揮綠化在整個生態小區其他更深層次的作用，比如隔熱、防風、防塵、防噪聲、消除毒害物質和殺滅細菌等；甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。

③房屋構造方面：應考慮自然生態和社會生態等多方面的需要，注意節約能源、注重居住者對自然空間和人際關系交往的需求。

④休閑健身方面：根據社區人群、文化和社會特點及所存在的健康問題，制定和實施個人、社區的保健計劃，并對實施成效作出評價和改進。

總體來說：

住區規劃、住宅建筑設計應綜合考慮建設標準、用地條件、日照間距、公共綠地、建筑密度、平面布局和空間組合等因素來合理確定。應滿足防災救災、配建設施及小區物業管理等需求，從而創造一個方便、舒適、安全、衛生和優美的居住環境。

另外，我們可以借鑒該小區在設計和規劃中的思路，沒有走一般的設計路線，而是采用了比較新穎的東南亞風格，建成后基本能夠獲得業主的認可，為沈陽增添了一些異域風情。我們在設計中可以綜合考慮功能需求、環境制約、文化氛圍和經濟條件等因素設計出功能完善建筑造型優美、景觀宜人的住宅小區。

13、改進建議

小區樓層過高，對內部的空間形成一定的壓迫，小區規模較大并且封閉，對周圍路段交通有影響。內部景觀水系受季節性影響，有些景觀包括水池，難以維持，帶來了不小的保養費用。居住區步行距離過遠，應該適當增加內部車路。小區內部過于封閉，商店等服務設施較少，居民必須到周邊去購物。可以適當增加內部商業區域。

第五篇：住宅小區方案設計說明

****住宅小區方案設計說明

規劃建筑部分

一、項目概況

規劃****住宅小區位于***市市區東北角，東臨***路，南距***路約490M，西南角與現狀***村相鄰，西面有規劃城市次干道通過，規劃東西向主干道成功路穿過本區域，將小區分為南北兩個地塊。基地原為***村址，現已拆除完畢，地塊整體南高北低漸有落差，地勢較為平坦，對外交通便利，東面隔***路與***社區相鄰，配套設施完善，隨著城市中心東移，區位優勢將逐步顯現。規劃***小區總用地面積***畝。

本項目為居住用地，小區建筑由低多層和高層住宅結合設置，使整體錯落有致。

二、規劃設計依據

1、中華人民共和國城市規劃法；

2、GB50180-93城市居住區規劃設計規范；

3、***市總體規劃；

4、國家、***省、***市有關的法律、規范和條例；

5、甲方提供的電子版基地地形和選址圖；

6、***市規劃局對本案的規劃設計條件。

三、規劃

1、規劃原則

1）、生態性原則：尊重場地特有的自然特征，在充分保持原有地形地貌的前提下，協調人與自然的和諧關系，力求塑造一個綠意盎然、環境優雅的居住空間。

2）、突出主題原則：從城市的角度思考，使居住區有機的融入城市，以新古典風格建筑與自然山水景觀為主，以水為整個小區的靈魂，使小區規劃為城市增光添彩，成為鄒城市城市中心一道靚麗的風景。

3）、安全性原則：適度的人車分流，既消除人車混行的不安全因素，又避免由此造成的時段性消極空間，確保車行與步行系統的利用率。加強物業管理，確保居住的安全

4)、經濟性原則：考慮開發建設的可行性，道路、建設等都應充分考慮地形因素，盡量 減小土方建設量，設計中全面考慮建設和經營管理過程中的經濟效益問題。

5)、可持續發展原則：嚴格控制土地開發強度，保護生態環境，創造良好的空間環境。

2、設計理念

規劃設計圍繞自然化、生態化和現代化的主題展開，以大氣靈動的景觀主軸和水景廣場彰顯***小區“王者之尊”的氣度。在設計手法上，更多的融入江南景園的布置手法，突出園林系統要素，運用自由流動和規整平緩的構圖原則，結合圖案、幾何造型營造景園特色的三度空間，體現了景觀設計重在細節的理念。空間手法上，運用了動與靜、開放與私密、簡約現代與自然生態的對比，創造出有節奏、有韻律的空間，營造出充滿藝術美感的復合型現代人居環境。景觀設計注重“以人為本”的設計原則，以超常規的住宅小區空間設計為規劃指導思想。平面布局自由靈活，分區明確合理，兼容流動布局因素，以人的行為規律為準則，突出了人性化和個性化特征。

3、規劃目標

與居住區區位特點相融合，營造具有親水風情、開朗明快、溫情閑適、典雅尊貴的“高檔景觀生態住宅小區”。營造觀景休閑的生活方式。將地域現有的水元素引入社區，使社區景觀與周邊的原聲自然印象產生呼應，使內外環境一脈相承、接連一體。運用景觀的手段通過對環境中活動場所的設計，為居住者提供宜人輕松、聚合交流的生活活動平臺。運用江南水鄉細膩別致的景觀設計手法，結合新古典建筑的尊貴典雅，在社區當中引導新的生活理念、強調優雅閑適的品質生活。力求將人、建筑、自然完美契合，營造充滿質感的繽紛水岸生活。

4、規劃設計

1）、出入口

沿***路南北側設置兩區域主要出入口，南區沿西側規劃路設次入口一處。

2）、道路系統

道路系統既考慮功能性的要求，盡量人車分流，亦注重對環境質量的影響，不破壞 小區中心景觀。

車行系統：規劃的主要車行路為方形環路，車輛經過主干環路可快速到達各組團，通過組 團路和宅前路深入到各家各戶，滿足人們的日常生活需要和緊急情況下的需要。

步行系統：小區的步行主軸由引水路線自然而成，也即小區的景觀主軸線，結合主干路兩側深入到各組團中心綠地和各個宅間綠地的小路，和穿插其中的景觀小品構成車行系統外的步行交通系統。

小區主要車行道路寬度為7米，其他道路寬度為5米。

3）、停車 小區停車分為機動車和非機動車停車。機動車停車分為地上和地下兩部分，北區按居住戶數77%數量設于地下車庫內，南區按總居住戶數53%設于地下車庫，地上設部分公共停車位和商業停車位。

5、建筑分布

小區主要為居住建筑，北區住宅均為高層，分為十一層和十七層兩種。南區住宅分為低層、多層和高層三部分。低層為三層，布置于地塊最南面，西部沿規劃路布置多層。南區中部和東部沿牙山路以及北部沿成功路布置高層，高層均為十七層。住宅共36棟，北區中心設置三層幼兒園一處，南區中部設置三層社區服務樓一處。北區沿西面規劃路設置二層公共服務用房。

6、建筑退界

東沿***路建筑退界53.5m，沿***路北側退道路中心線35.5m，南區退道路中心線33.5米

西側退規劃道路分別為4.5m（多層住宅），6m（沿街公建），10m（高層住宅）

北側退用地邊界分別為：27.5m（36號樓），24米（33號樓），27米（30號樓）。

南側退用地邊界分別為12.5m（低多層），18米（高層）。

四、建筑單體單

1、功能

1）、1、12#樓為17層框剪住宅樓，兩個單元，每單元四戶，每單元設一部疏散樓梯和兩部電梯（其中一部兼消防電梯）。住宅層高為2.9m，屋面為平屋面。

2）、3—6、14、15#樓為17層框剪住宅樓，二個單元，每單元二戶，每單元設一部疏散樓梯和兩部電梯（其中一部兼消防電梯）。住宅層高為2.9m，屋面為平屋 3）、2、7、13#樓為17層框剪住宅樓，一個單元，每單元四戶，設一部疏散樓梯和兩部電梯（其中一部兼消防電梯）。住宅層高為2.9m，屋面為平屋面。

4）、8、19#樓為17層框剪住宅樓，一個單元，每單元四戶，每單元設一部疏散樓梯和兩部電梯（其中一部兼消防電梯）。住宅層高為2.9m，屋面為平屋面。

5）、9、10、11、16#樓為3層磚混結構住宅樓，每棟共四戶，每戶設一部樓梯，住宅層高為3.3m，屋面為雙坡屋面。底部設半地下車庫和活動室。

6）、17、18、25#樓為3層磚混結構住宅樓，每棟共六戶，每戶設一部樓梯，住宅層高為3.3m，屋面為雙坡屋面。底部設半地下車庫和活動室。

7）、20—24#樓為6層磚混結構住宅樓，三個單元，每單元兩戶，每單元設一部樓梯，6層住宅加底層2.18m的車庫，住宅層高為2.7m，屋面為雙坡屋面。

2、消防

1）、三層、六層磚混住宅和沿街公建均為二級耐火等級，按GB50016-2006有關規范執行。2）、十一層和十七層框剪住宅為二類建筑，耐火等級為二級，地下室耐火等級為一級。

3）、地下車庫設自動噴淋系統，北區設五個防火分區，南區分六個防火分區。

4）、高層建筑沿一個長邊設消防車道，消防車道寬度為5米。

3、建筑布局

1）、三層、六層住宅日照間距按建筑總高度1.5倍布置。

2）、十一層和十七層住宅按照大寒日累積日照不低于三小時的標準進行日照分析。

五、節能設計

***市按照我國熱工設計分區屬“寒冷地區”，指累年最冷月平均溫度為0 – 10℃地區。這一地區建筑應滿足冬季保溫要求，部分地區兼顧夏季防熱。

節能設計遵循建筑節能法規、節能設計標準和有關節能要求，嚴格按照節能設計標準和節能設計要求進行節能設計。

節能設計必須充分考慮到建筑、結構、材料、設備以及環境等因素，進行系統優化與技術整合。優選選用經國家和省推廣認定的建筑節能技術、產品、材料和設備。

1、建筑在布局、朝向、間距、層高等進行合理規劃和設計，居住建筑主立面均朝南，南面布置低多層，高度由南到北逐漸增加。

2、屋面、外墻采用擠塑聚苯板保溫板。

3、外門窗采用中空玻璃，窗框為塑鋼窗框。

4、建議采用中水回用系統、雨水收集系統、戶式地暖系統等節能環保措施。

六、景觀系統景

“仁者樂山，智者樂水”。項目基址現狀水景優勢，引水入園，打造生態活水系，將“山靈水動”的優雅氣質體現的淋漓盡致。水勢如龍戲珠，如龍者繞水而居，柔美之韻，與細節處體悟曲徑通幽的美妙，如珠者，盡顯高貴典雅的大氣。各景觀節點在水景主軸的串聯下依次展開，形成環環相扣、張弛有度、具有濃厚生活情趣又各富特色的景觀系統。整體景觀像音樂一樣流暢動聽，大出恢弘有度，小處精致宜人，實現開闊和私密的自然過渡。

本案景觀系統如龍戲珠的 “珠”即為中心水景廣場。廣場范圍以南門主入口 為起點，入口處以規則的樹陣和整形灌木引入，中心廣場前端得一組水中雕塑作為入口對景，中軸水岸小路蜿蜒至南面噴泉廣場，噴泉廣場分為噴泉、靜水和鋪地兩部分，動靜水結合，并 以廣場后的常綠高大喬木作為背景，配以休憩坐凳，造型燈柱圍合成為一個時尚典雅的廣場

七、經濟技術指標

***規劃總用地面積規劃居住戶數（套）規劃居住人數總建筑面積地下總建筑面積地上總建筑面積a規劃住宅建筑面積b配套公件面積基底總面積總建筑密度居住區容積率綠地率住宅層數停車率停車位畝戶人萬M2萬M2萬M2萬M2M2%地上地下%層%輛55.236818M26133.2人/戶1962102275.72M210.232.9273106.52M27.316.7367351.62M20.586957.25754.9M218.91.992916.2M20.79地下儲藏室40.68269.2M211，17地下車庫10020900M2670地上2000（包含公建停車位）地下470