第一篇：住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃

住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃

所謂住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃是指為滿足市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)或潛在需要，實(shí)現(xiàn)一定的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，策劃者在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，整合各種內(nèi)、外資源，對(duì)住宅小區(qū)項(xiàng)目的整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略以及為實(shí)現(xiàn)這一營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略所需的各種營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)和具體實(shí)施方案作出系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃、組織實(shí)施與控制，并使之達(dá)成預(yù)期滿意效果的一種綜合性的智力活動(dòng)。

住宅小區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

1．系統(tǒng)性。營(yíng)銷(xiāo)策劃本身是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。這主要表現(xiàn)為：

（1）住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃內(nèi)容的整體性。營(yíng)銷(xiāo)策劃是對(duì)包括市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)市場(chǎng)確定、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、銷(xiāo)售渠道策略、促銷(xiāo)策略、物業(yè)管理等諸多方面進(jìn)行系統(tǒng)的策劃。

（2）住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)象的整體性。住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃必須把握住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)與物業(yè)、物業(yè)與環(huán)境之間的有機(jī)聯(lián)系，以及相互制約，從而把握主要矛盾或矛盾的主要方面。

（3）住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)業(yè)人員的整體性。住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃需要各方面專(zhuān)家共同協(xié)作配合才能完成，而不是一二個(gè)專(zhuān)業(yè)人員所能完成的。一般完整的住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃需要有下列專(zhuān)家：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家、規(guī)劃設(shè)計(jì)專(zhuān)家、建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家、房地產(chǎn)行情分析專(zhuān)家、心理分析專(zhuān)家、財(cái)務(wù)專(zhuān)家、城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家、物業(yè)管理專(zhuān)家、建筑材料專(zhuān)家、房地產(chǎn)公關(guān)專(zhuān)家、媒體傳播專(zhuān)家、房地產(chǎn)文案高手、律師。

2．動(dòng)態(tài)性。住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃需要根據(jù)宏微觀環(huán)境變化給項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)的影響，以及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案實(shí)施結(jié)果與預(yù)期結(jié)果的差異，對(duì)原來(lái)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃系統(tǒng)作出修正、調(diào)整和完善，這是一個(gè)不斷循環(huán)往復(fù)的動(dòng)態(tài)過(guò)程。

3．智力性。住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項(xiàng)非常富有挑戰(zhàn)性的工作，它需要策劃人員具有較高的綜合素質(zhì)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及較高的分析問(wèn)題、把握全局的能力；它需要策劃人員的創(chuàng)造性勞動(dòng)。因此，營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項(xiàng)綜合性的智力活動(dòng)。

住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃可分類(lèi)如下：

1．根據(jù)住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中介入的時(shí)間可分為：

（1）前期策劃。即在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)之前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位、全過(guò)程的系統(tǒng)策劃。其內(nèi)容包括市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、物業(yè)管理定位、提出住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)的要求；價(jià)格策略、銷(xiāo)售渠道策略、促銷(xiāo)策略的制定；營(yíng)銷(xiāo)形象定位及塑造；營(yíng)銷(xiāo)組織、執(zhí)行及控制的設(shè)計(jì)等。

（2）后期策劃。即在項(xiàng)目開(kāi)始建造之后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的局部策劃。策劃的主要內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目如何銷(xiāo)售進(jìn)行策劃。也包括對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的再定位，以及根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)客戶的需求特性，在可能的范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目的原有規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)作局部修改。

2．根據(jù)住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)容可分為：

（1）項(xiàng)目整體策劃。策劃內(nèi)容同“前期策劃”。

（2）促銷(xiāo)策劃。策劃內(nèi)容同“后期策劃”。

3．根據(jù)住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的形式可分為：

（1）營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略策劃。其內(nèi)容包括營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目標(biāo)、住宅小區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、住宅 小區(qū)產(chǎn)品組合戰(zhàn)略以及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的策劃。

（2）營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)策劃。其內(nèi)容包括產(chǎn)品策劃、價(jià)格策劃、銷(xiāo)售策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)形象策劃、促銷(xiāo)方式策劃等。

（3）營(yíng)銷(xiāo)方案策劃。即對(duì)于不同的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)，設(shè)計(jì)制定出相應(yīng)的具體可供操作的計(jì)劃。

住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的主要內(nèi)容包括：

1．住宅小區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位。住宅小區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位是指開(kāi)發(fā)商在細(xì)分和評(píng)估市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，選擇一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為其服務(wù)的對(duì)象。住宅小區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位的步驟為：

（1）細(xì)分住宅市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)細(xì)分可按地理因素、人口因素、心理因素和行為因素來(lái)劃分。同時(shí)應(yīng)按照可衡量性、可盈利性、易接近性及可操作性原則，使細(xì)分市場(chǎng)成為一個(gè)有效的細(xì)分市場(chǎng)。

（2）評(píng)估細(xì)分市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商在評(píng)估各種不同的細(xì)分市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)考慮細(xì)分市場(chǎng)有一定的規(guī)模和發(fā)展前景，有足夠的吸引力且符合企業(yè)的目標(biāo)和能力。

（3）確定目標(biāo)市場(chǎng)。在細(xì)分和評(píng)估市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，企業(yè)可選擇一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，作為其目標(biāo)市場(chǎng)。

2．住宅小區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位。住宅小區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位是指開(kāi)發(fā)商根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)客戶的需求特性以及地塊的具體條件，在目標(biāo)市場(chǎng)客戶心目中為住宅產(chǎn)品創(chuàng)造一定的特色，樹(shù)立一定的形象，以使本企業(yè)的住宅產(chǎn)品與其他企業(yè)的住宅產(chǎn)品區(qū)分開(kāi)來(lái)。

3．住宅小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理定位。住宅小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理定位是開(kāi)發(fā)商根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)客戶的需求特性以及住宅產(chǎn)品的定位，在目標(biāo)市場(chǎng)客戶心目中樹(shù)立物業(yè)管理的一定形象。

4．住宅小區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略制定。住宅小區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略包括定價(jià)策略和調(diào)價(jià)策略。常見(jiàn)的定價(jià)策略有取脂定價(jià)、滲透定價(jià)、心理定價(jià)、折扣定價(jià)。調(diào)價(jià)策略包括住宅產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整的時(shí)機(jī)、幅度、方法。

5．住宅小區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道策略制定。住宅小區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道策略主要包括銷(xiāo)售渠道的選擇和銷(xiāo)售渠道的管理。

（1）住宅小區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道的選擇。住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售渠道有：開(kāi)發(fā)商直接銷(xiāo)售的直接渠道；中介代理商銷(xiāo)售的間接渠道；開(kāi)發(fā)商和中介代理商共同銷(xiāo)售的混合渠道。開(kāi)發(fā)商在選擇住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售渠道時(shí)，應(yīng)考慮下列因素：住宅產(chǎn)品類(lèi)型、住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售性質(zhì)、住宅產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)范圍、地域分布以及企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)力量。

（2）住宅小區(qū)銷(xiāo)售渠道的管理。為了達(dá)到預(yù)定的銷(xiāo)售目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商必須加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售渠道的管理。銷(xiāo)售渠道管理分為直接渠道管理、間接渠道管理以及混合渠道管理。直接渠道管理主要包括營(yíng)銷(xiāo)人員的選擇、建立有效的激勵(lì)機(jī)制、營(yíng)銷(xiāo)人員業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估以及營(yíng)銷(xiāo)人員調(diào)整。間接渠道管理包括中介代理商的選擇、中介代理商的監(jiān)控以及銷(xiāo)售渠道的調(diào)整。對(duì)混合渠道的管理除了上述內(nèi)容外，還應(yīng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商與中介代理商的協(xié)作、溝通。

6．住宅小區(qū)項(xiàng)目促銷(xiāo)策略制定。住宅小區(qū)項(xiàng)目促銷(xiāo)方法包括人員推銷(xiāo)、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣及廣告，這些方法的不同組合形成了不同的促銷(xiāo)策略。

第二篇：營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)中必備項(xiàng)目

營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)中必備項(xiàng)目

?

1、封面

? 呈報(bào)對(duì)象，文件種類(lèi)，策劃名稱(chēng)（策劃主題副標(biāo)題）策劃者姓名及簡(jiǎn)介（小組名稱(chēng)、成員名稱(chēng)：?jiǎn)挝弧⒙毞Q(chēng)和姓名）策劃制作年、月、日，編號(hào)及總頁(yè)數(shù) ?

2、目錄

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3、策劃目的（前言）

?

4、內(nèi)容的簡(jiǎn)要說(shuō)明（策劃摘要）

?

5、策劃內(nèi)容的詳細(xì)說(shuō)明（策劃的背景、動(dòng)機(jī)，環(huán)境分析，目標(biāo)，營(yíng)銷(xiāo)策略等）?（策劃書(shū)內(nèi)容的正文部分，表現(xiàn)方式為簡(jiǎn)單明了，使人一看就容易理解，形式：文字、照片、圖片、統(tǒng)計(jì)圖或表等）

?

6、策劃費(fèi)用預(yù)算

?

7、策劃實(shí)施時(shí)的步驟說(shuō)明以及計(jì)劃書(shū)（時(shí)間、人員、操作等的計(jì)劃表）?

8、策劃的預(yù)期效果（使用資源、預(yù)期效果及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）

?

9、對(duì)本策劃問(wèn)題癥結(jié)的想法

?

10、可供參考的策劃案、文獻(xiàn)、案例等

?

11、如果有第二、第三備選方案時(shí)，列出其概要

?

12、實(shí)施中應(yīng)注意的事項(xiàng)。

? 注意：當(dāng)項(xiàng)目相對(duì)簡(jiǎn)單時(shí)，有

1、----

6、項(xiàng)就可以了。如果為了實(shí)施簡(jiǎn)便起見(jiàn)，把

7、和

8、加進(jìn)去更好。如果要更詳細(xì)說(shuō)明時(shí)，9、至

12、就有必要加進(jìn)去。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃

農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃

第一階段：市場(chǎng)引導(dǎo)期時(shí)間：兩周左右,不宜過(guò)長(zhǎng)。

主題：南湖岸邊、世外農(nóng)家

階段目標(biāo)：在鞏固“農(nóng)家樂(lè)”這一娛樂(lè)項(xiàng)目知名度的同時(shí)，改變部分消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有農(nóng)家樂(lè)的環(huán)境不太滿意的印象，激發(fā)潛在消費(fèi)者的消費(fèi)興趣，形成市場(chǎng)預(yù)期，凝聚一定的人氣，為開(kāi)業(yè)期打好鋪墊。營(yíng)銷(xiāo)手段：

一、網(wǎng)絡(luò)宣傳：

1、制作項(xiàng)目宣傳片、將外部環(huán)境、內(nèi)部條件拍成照片，由各學(xué)校校園代理登陸校園BBS發(fā)帖，發(fā)布開(kāi)業(yè)期活動(dòng)信息。

2、在群光、亞貿(mào)、光谷等人流集中地區(qū)散發(fā)宣傳單、以“南湖岸邊，一處世外農(nóng)家”為主題，倡導(dǎo)悠閑、舒適的假日生活，以自然風(fēng)光提升關(guān)注度。

二、校園宣傳：

1、印發(fā)宣傳單，在華農(nóng)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、中南民大、武大、華科等高校校園內(nèi)進(jìn)行宣傳，推廣健康生活理念，以環(huán)境吸引顧客。

第二階段：開(kāi)業(yè)活動(dòng)期

主題：心靈氧吧

階段目標(biāo)：在前期宣傳的基礎(chǔ)上，集中廣告攻勢(shì)，力爭(zhēng)開(kāi)業(yè)期保持火爆的客流量，同時(shí)確保消費(fèi)者得到非常滿意的服務(wù)，塑造良好的口碑，進(jìn)而擴(kuò)大客源范圍，形成良性循環(huán)。

營(yíng)銷(xiāo)手段：

1、與各大團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站合作，主動(dòng)出擊，擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，以客流量彌補(bǔ)利潤(rùn)，贏得口碑。

2、開(kāi)展以“健康生活、親近自然”為主題的校園征文（攝影）大賽，經(jīng)過(guò)選拔后，邀請(qǐng)部分優(yōu)秀選手親臨項(xiàng)目參觀，并將作品在校園內(nèi)展出，使“農(nóng)家樂(lè)”這一消費(fèi)品牌親近學(xué)生生活。

3、校園內(nèi)針對(duì)學(xué)生會(huì)、社團(tuán)、班級(jí)學(xué)生干部等進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，突出本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的優(yōu)勢(shì)所在，強(qiáng)調(diào)具體優(yōu)惠信息。

三個(gè)季節(jié)、兩個(gè)重點(diǎn)群體

一、春季

主題：走出校園、此處春光無(wú)限

階段目標(biāo):抓住學(xué)生春游這一黃金時(shí)段，采取集中型宣傳，在校園內(nèi)形成一股消費(fèi)潮流，促成引導(dǎo)性消費(fèi)。

營(yíng)銷(xiāo)手段：

1、在校園內(nèi)組織“風(fēng)箏節(jié)”活動(dòng)，制作印有農(nóng)家樂(lè)廣告語(yǔ)的風(fēng)箏，在校園內(nèi)同時(shí)放飛，形成轟動(dòng)效應(yīng)。

二、新生季（秋季）

主題：來(lái)自五湖四海，我們是一家

階段目標(biāo)：利用大一新生的年級(jí)特點(diǎn)，采取有針對(duì)性的宣傳，激發(fā)大一新生的興趣，力爭(zhēng)使其成為穩(wěn)定客源。

營(yíng)銷(xiāo)手段：

1、借助“出行小貼士”、“校園生活A(yù)BC”等宣傳材料，內(nèi)容上突出農(nóng)家樂(lè)自己做飯的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)家的氛圍，強(qiáng)調(diào)大學(xué)是獨(dú)立自主生活的開(kāi)始，強(qiáng)調(diào)新的開(kāi)始，要勇于嘗試。

三、畢業(yè)季（夏季）

主題：散落天涯、永不忘你我他

階段目標(biāo)：利用畢業(yè)生離別、感傷的氣氛，以“最后一次班級(jí)活動(dòng)”為主題，不惜損失利潤(rùn)、力爭(zhēng)客流，經(jīng)過(guò)多年的積累，將其打造成為畢業(yè)生離校的“必修課”。

營(yíng)銷(xiāo)手段：

1、以懷舊為基調(diào)，提出“重溫大一”的消費(fèi)理念，推出畢業(yè)生特別優(yōu)惠價(jià)格。

2、以離別為基調(diào)，打出“散伙飯，我們一起親手做”的口號(hào)，考慮到畢業(yè)生時(shí)間緊，蔬菜、肉類(lèi)等原料低價(jià)供應(yīng)。

第四篇：營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目建議書(shū)

營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目建議書(shū)

項(xiàng)目階段

一、項(xiàng)目計(jì)劃

1、前期準(zhǔn)備

初步接觸，進(jìn)一步洽談確定課題，客戶企業(yè)介紹情況，提出咨詢，要求與希望；·研究企業(yè)提供的資料，分析企 業(yè)狀況，初步擬定項(xiàng)目框架；·實(shí)地考察客戶企業(yè)及環(huán)境；·雙方確定項(xiàng)目框架和目標(biāo)；·根據(jù)企業(yè)期望作準(zhǔn)備性調(diào)查。

提出項(xiàng)目建議及合同簽定：根據(jù)客戶需求提出項(xiàng)目建議書(shū)；·雙方就建議書(shū)內(nèi)容（包括項(xiàng)目 目標(biāo)、框架、主要內(nèi)容、執(zhí)行方案、時(shí)間計(jì)劃和初步預(yù)算等）進(jìn)一步商討；·擬定并簽署合同，作好項(xiàng)目開(kāi) 展準(zhǔn)備工作。

2、項(xiàng)目啟動(dòng)

成立項(xiàng)目小組，由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組和項(xiàng)目負(fù)責(zé) 人確定項(xiàng)目開(kāi)展計(jì)劃：項(xiàng)目詳細(xì)目標(biāo)，結(jié)構(gòu)細(xì)化，時(shí)間進(jìn)度，人員要求和其他后勤準(zhǔn)備；根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出初步計(jì)劃建議；準(zhǔn)備項(xiàng)目開(kāi)展所需的資料、表格等；根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃要求成立由雙方相關(guān)人員組成的聯(lián)合項(xiàng)目工作組，明確具體分工和職責(zé)；擬定工作計(jì)劃和時(shí)間進(jìn)度；擬定調(diào)查分析計(jì)劃；針對(duì)項(xiàng)目需要對(duì)聯(lián)合工作組 成員進(jìn)行培訓(xùn)。

3、調(diào)查分析

對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，并進(jìn)行分析。工作成果：《市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告》

4、營(yíng)銷(xiāo)策劃方案設(shè)計(jì)

1）．確定銷(xiāo)售目標(biāo)

? 確定定量性銷(xiāo)售目標(biāo) ? 以定性因素調(diào)整

2）．確定目標(biāo)市場(chǎng)

? 界定現(xiàn)有顧客 ? 針對(duì)潛力大的客戶

? 細(xì)分市場(chǎng)的總銷(xiāo)售量與集中化程度分析、選擇足夠大的目標(biāo)市場(chǎng)。

3）．確定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與策略

? 確定長(zhǎng)期和短期的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) ? 確定區(qū)域性策略 ? 確定季節(jié)性策略 ? 確定競(jìng)爭(zhēng)策略 ? 確定目標(biāo)市場(chǎng)策略 ? 確定產(chǎn)品策略 ? 確定包裝策略 ? 確定定價(jià)策略 ? 確定人員推銷(xiāo)策略 ? 確定促銷(xiāo)策略 ? 確定費(fèi)用支出策略

4）．構(gòu)建適宜的營(yíng)銷(xiāo)管理系統(tǒng)：

? 營(yíng)銷(xiāo)組織機(jī)構(gòu)、人員配備與培訓(xùn)、? 營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作模式、主要業(yè)務(wù)流程、激勵(lì)和約束機(jī)制 ? 渠道建設(shè)

? 代理商的管理：代理商的選擇、代理商的評(píng)價(jià)、代理商的激勵(lì)與約束制度的建立 ? 客戶關(guān)系管理：客戶檔案管理、客戶分類(lèi)管理、客戶信用管理

工作成果：《園市場(chǎng)建議方案報(bào)告》

5、支持和培訓(xùn)

實(shí)施中的指導(dǎo)和培訓(xùn)。

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)模塊

企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略規(guī)劃

企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)要素與資源整合SWOT分析與市場(chǎng)機(jī)會(huì)界定

核心競(jìng)爭(zhēng)力分析與競(jìng)爭(zhēng)策略擬定

長(zhǎng)、短期市場(chǎng)目標(biāo)與實(shí)施步驟規(guī)劃

產(chǎn)品組合策略與產(chǎn)品力提升創(chuàng)意

品牌戰(zhàn)略規(guī)劃、設(shè)計(jì)與應(yīng)用

區(qū)域市場(chǎng)選擇與開(kāi)發(fā)模式、進(jìn)程規(guī)劃 整合傳播策略擬定與實(shí)效實(shí)施

實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)管理組織建設(shè)

企業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)與營(yíng)銷(xiāo)管理目標(biāo)分析

營(yíng)銷(xiāo)組織結(jié)構(gòu)（部門(mén)、崗位）設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)體系各部門(mén)功能與職責(zé)設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)體系各崗位人員工作標(biāo)準(zhǔn)制定

營(yíng)銷(xiāo)體系各部門(mén)及崗位管理流程設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)體系各項(xiàng)管理制度設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)管理組織與平行部門(mén)協(xié)作 營(yíng)銷(xiāo)組織的動(dòng)態(tài)調(diào)整原則與方法

營(yíng)銷(xiāo)人力資源管理與激勵(lì)

營(yíng)銷(xiāo)體系各崗位人員“常模”描述

營(yíng)銷(xiāo)人員的招募、考評(píng)、甄選與錄用

營(yíng)銷(xiāo)人員職業(yè)守則與行為規(guī)范設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)體系各崗位人員考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)人員日常工作檢核體系設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)人員取酬辦法與福利制度設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)人員績(jī)效考評(píng)與獎(jiǎng)懲機(jī)制設(shè)計(jì) 營(yíng)銷(xiāo)人員動(dòng)態(tài)盤(pán)點(diǎn)與清退制度設(shè)計(jì)

實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)

基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)理念與營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

企業(yè)全員營(yíng)銷(xiāo)與客戶服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)

專(zhuān)業(yè)而實(shí)效的銷(xiāo)售與溝通技巧培訓(xùn)

區(qū)域開(kāi)發(fā)、推廣與日常管理培訓(xùn)

終端開(kāi)發(fā)、維護(hù)與營(yíng)業(yè)力提升培訓(xùn)

營(yíng)銷(xiāo)人員服從意識(shí)與團(tuán)隊(duì)精神培訓(xùn)

市場(chǎng)研究與基礎(chǔ)企劃知識(shí)培訓(xùn)

整合推廣（促銷(xiāo)）方案設(shè)計(jì) 整合促銷(xiāo)策略制定與實(shí)施方案設(shè)計(jì)

廣告投放計(jì)劃與媒體組合策略擬定

新聞公關(guān)與軟文炒作策劃與實(shí)施

終端促銷(xiāo)（SP）活動(dòng)創(chuàng)意與設(shè)計(jì)

公共活動(dòng)策劃與各類(lèi)專(zhuān)題會(huì)議設(shè)計(jì)

市場(chǎng)危機(jī)事件的處理與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

企業(yè)文化和企業(yè)CI體系規(guī)劃與設(shè)計(jì)

企業(yè)文化的提煉和整合

企業(yè)實(shí)態(tài)全面診斷，戰(zhàn)略研究，導(dǎo)入CI的必要性與實(shí)效性研究，步驟安排，組織保證。

企業(yè)CI體系（MI、BI、VI）設(shè)計(jì)，實(shí)施規(guī)劃，實(shí)效性指導(dǎo)，相關(guān)人員培訓(xùn)。與導(dǎo)入CI相適應(yīng)的企業(yè)其它要素調(diào)整與變革。

第五篇：鳳凰城住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

鳳凰城住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

河南省開(kāi)封開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

二零一一年一月一日

河南省開(kāi)封市開(kāi)封大學(xué)土木建筑工程學(xué)院零九級(jí)建管班策劃

第一章 項(xiàng)目基本情況

1.1項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位

1.1.1項(xiàng)目單位: 河南省開(kāi)封市開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

法人代表: 韓杏軍

獨(dú)立開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。

1.1.2項(xiàng)目名稱(chēng):《鳳凰城》住宅小區(qū)

1.1.3擬建地點(diǎn)

項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于開(kāi)封市金明區(qū)晉安路與金明大道交叉路口西北側(cè)。

1.1.4承辦單位概況

河南省開(kāi)封市開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)成立于2000年2月，初建時(shí)名稱(chēng)為河南省開(kāi)封市開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。公司經(jīng)過(guò)三年多跳躍式的發(fā)展，目前已逐步成為以房地產(chǎn)公司為龍頭，物業(yè)公司、新型建材公司（含商品混凝土生產(chǎn)）、化工科技公司、投資顧問(wèn)公司和石料廠協(xié)同發(fā)展的多元化、集團(tuán)化公司的聯(lián)合體，資產(chǎn)總額達(dá)1.7億元，年利稅4600萬(wàn)元，擁有400余人的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，其中，管理人員全部為大中專(zhuān)畢業(yè)生。

開(kāi)元集團(tuán)總裁韓杏軍先生，1990年畢業(yè)于河南大學(xué)，2001年清華大學(xué)進(jìn)修房地產(chǎn)MBA并獲證書(shū)，2002年榮獲人民大學(xué)MBA證書(shū)。他是鄭州市連續(xù)兩界“十佳青年企業(yè)家”，二七區(qū)政協(xié)委員，管城區(qū)人大代表。在2004年人代會(huì)和政協(xié)會(huì)上，韓杏軍先生被授予“優(yōu)秀黨員”和“優(yōu)秀政協(xié)委員”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。這是政府對(duì)他的工作和成績(jī)的又一次肯定。在集團(tuán)管理中，他奉行堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存，以誠(chéng)信求發(fā)展”的企業(yè)宗旨，遵循“誠(chéng)心誠(chéng)意為大眾”的企業(yè)理念，弘揚(yáng)“令行禁止，雷厲風(fēng)行，挑戰(zhàn)自我，追求卓越，自強(qiáng)不息，永爭(zhēng)第一”的企業(yè)精神，走“品牌戰(zhàn)略”之路，科技興企，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)信譽(yù)，使公司一舉成為“工商聯(lián)直屬會(huì)員單位”。

公司注重企業(yè)文化建設(shè)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，2003年成立了黨支部，韓杏軍先生擔(dān)任第一界支部書(shū)記。公司在我國(guó)改革開(kāi)放的大潮中，始終為市里分憂，為下崗職工解難，安排了幾十名下崗職工在我們企業(yè)工作，為民營(yíng)企業(yè)做出了榜樣。韓杏軍先生還要求，公司管理層必須全部是大專(zhuān)以上文化水平，能夠使企業(yè)在持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)中，始終保持一股后勁。也使得公司先后榮獲“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”、“納稅先進(jìn)單位”、“旺銷(xiāo)守信企業(yè)”、“爭(zhēng)創(chuàng)質(zhì)量無(wú)投訴先進(jìn)單位”、“爭(zhēng)創(chuàng)誠(chéng)信無(wú)投訴先進(jìn)單位”稱(chēng)號(hào)，被農(nóng)行系統(tǒng)評(píng)定為2003AA級(jí)信用客戶。

河南省開(kāi)封市開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司是具有獨(dú)立法人資格、和三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，專(zhuān)注于高質(zhì)量商品住宅及商務(wù)置業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，以“倡導(dǎo)高尚生活，提升康居品質(zhì)”為已任，遵循“以人為本，親合自然”的開(kāi)發(fā)理念，成功開(kāi)發(fā)了民心園一期、民心園二期及建華·百合園、開(kāi)泰家園近10萬(wàn)平方米的商品住宅。其中，建華·百合園、開(kāi)泰嘉園正在建設(shè)之中，已經(jīng)于今年6月竣工。最近，公司正在運(yùn)做兩個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)是有著上千畝土地、總建筑面積130萬(wàn)平方米的、本市西部經(jīng)濟(jì)區(qū)大型舊村改造項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目，享受政府多項(xiàng)優(yōu)惠政策。項(xiàng)目緊鄰開(kāi)封市金明廣場(chǎng)（金明池公園)和南水北調(diào)生態(tài)環(huán)境綠化帶，屬于高檔社區(qū)開(kāi)發(fā)地段。我們力爭(zhēng)在5年時(shí)間內(nèi)，將這一地區(qū)建設(shè)成為開(kāi)封市最具亮點(diǎn)的康居示范小區(qū)。開(kāi)元建材公司有混凝土攪拌站兩個(gè)，三條生產(chǎn)線，年產(chǎn)100萬(wàn)方優(yōu)質(zhì)混凝土，已經(jīng)是開(kāi)封市最大的混凝土生產(chǎn)企業(yè)，并于2006年通過(guò)ISO9001質(zhì)量認(rèn)證，產(chǎn)品占據(jù)了開(kāi)封市混凝土市場(chǎng)40%的份額。人們?cè)诟鱾€(gè)街道上看到最多的，就是攜帶“河南省開(kāi)封市開(kāi)元”字樣的混凝土攪拌輸送車(chē)。

2004年元月兼并控股的石家莊市試劑廠，有固定資產(chǎn)2000萬(wàn)元，員工235人，年利稅200萬(wàn)元。在掛牌河南省開(kāi)封市開(kāi)元化工科技有限公司僅一個(gè)月，就扭虧為盈，創(chuàng)造了民營(yíng)兼并國(guó)營(yíng)一個(gè)成功的范例。

目前，眾誠(chéng)公司正以嶄新的面貌向著韓杏軍董事長(zhǎng)提出的“組建世界上最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)建世界上最偉大的企業(yè)”這個(gè)宏偉目標(biāo)乘風(fēng)破浪，奮勇前進(jìn)。

1.2研究工作的依據(jù)和范圍

1.2.1研究工作的依據(jù)

A、開(kāi)封市委、市政府關(guān)于加快新區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神。

B、項(xiàng)目土地掛牌出讓地形圖

C、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。

1.2.2研究工作范圍

本報(bào)告重點(diǎn)對(duì)建設(shè)的必要性、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、工程技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)分析等進(jìn)行研究。

1.3研究工作概況

項(xiàng)目單位依據(jù)市政府關(guān)于加快市新區(qū)城市化建設(shè)的戰(zhàn)略意圖,通過(guò)對(duì)開(kāi)封市房地產(chǎn)還沒(méi)有開(kāi)發(fā)建設(shè)的需求，為了改善縣城居住環(huán)境，彌補(bǔ)現(xiàn)有住宅檔次低的現(xiàn)狀，決定開(kāi)發(fā)建設(shè)《鳳凰城》住宅小區(qū)項(xiàng)目,以期為開(kāi)封市居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美，集商業(yè)、健身娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達(dá)標(biāo)的高品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房。1.4建設(shè)方案

1.4.1建設(shè)指導(dǎo)思想

結(jié)合市新區(qū)總體規(guī)劃原則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區(qū)。

1.4.2建設(shè)規(guī)模

小區(qū)一期規(guī)劃總占地2.67萬(wàn)平方米，總建筑面積3.7萬(wàn)平方米，建有多層住宅、高品質(zhì)幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、羽毛球場(chǎng)等健身設(shè)施及公建配套設(shè)施。

1.4.3建設(shè)條件

供電: 本項(xiàng)目計(jì)算用電總負(fù)荷 KVA，供電電源引自市區(qū)電力干線。供水：給水水源為市政管網(wǎng)，項(xiàng)目最高日最大時(shí)用水量 m3/h。供暖: 項(xiàng)目采暖為地?zé)峒泄幔膳療嶝?fù)荷為 MW。

1.5土地利用

本項(xiàng)目建設(shè)為商品房項(xiàng)目，符合國(guó)家及省市的產(chǎn)業(yè)政策，土地在本市總體規(guī)劃范圍內(nèi)，屬城市商住兩用建設(shè)用地。1.6研究結(jié)論

本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和市政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求，項(xiàng)目建成后，在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求，經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目一期總投資3700萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅后)，投資利潤(rùn)率 %，投資利潤(rùn)率 %，借款償還期2年。由此表明，項(xiàng)目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利，具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但社會(huì)效益顯著，項(xiàng)目總體可行。

第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 2.1項(xiàng)目背景

2.1.1產(chǎn)業(yè)政策

改革開(kāi)放二十年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，已成為目前帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)先導(dǎo)性行業(yè)。

中共中央、國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了以市場(chǎng)化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始在更高、更新的層次上發(fā)展。曲周縣委、縣政府十分注重本縣房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺(tái)了一系列非常優(yōu)惠的政策，為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。

2.1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性

開(kāi)封市屬于內(nèi)陸市級(jí)城市，改革開(kāi)放二十多年來(lái)，政治、經(jīng)濟(jì)有了快速發(fā)展，但比起沿海開(kāi)放縣城來(lái)講，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后，與全國(guó)其他市區(qū)相比，本市屬于中原之中，發(fā)展建設(shè)過(guò)程中城市范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)非常之快。但是，我市因?yàn)楣懦窃颍袇^(qū)范圍比較小，城區(qū)擴(kuò)大的同時(shí)遺留了很多問(wèn)題，尤其是住宅非城市化的現(xiàn)象越來(lái)越突出，已經(jīng)到了非改造將會(huì)影響整個(gè)城市建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)刻，市委市政府在此時(shí)提出城市化建設(shè)的思路，真正符合我們市發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設(shè)完成之后，開(kāi)封的城市建設(shè)將會(huì)有一個(gè)大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會(huì)有較大的改觀，人民生活也將會(huì)得到較大的改善。

宏觀必要性 從一個(gè)城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。同時(shí)，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進(jìn)程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來(lái)非凡而深遠(yuǎn)的影響，因此加快城郊區(qū)域的建設(shè)是城市發(fā)展的必然結(jié)果。

2.2項(xiàng)目發(fā)展概況

河南省開(kāi)封市開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司，積極響應(yīng)市委市政府關(guān)于城市化建設(shè)的思路，經(jīng)過(guò)與市國(guó)土局多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運(yùn)做，得到了開(kāi)封市委市政府和人民大眾一致的支持，我公司編制了項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告），是根據(jù)國(guó)家及縣有關(guān)規(guī)定，編制的本報(bào)告。

第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模

3.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)

3.1.1基本形勢(shì)分析

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)走強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國(guó)家下大力減少各類(lèi)名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目及不斷出臺(tái)鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的形勢(shì)下及建筑市場(chǎng)和建筑法規(guī)進(jìn)一步完善，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了良性循環(huán)發(fā)展階段。個(gè)人已成為商品房的消費(fèi)主體，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年1-8月份，全省商品房銷(xiāo)售面積為192.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%，其中銷(xiāo)售給個(gè)人的商品房面積為18.7萬(wàn)平方米，占商品房銷(xiāo)售總面積的93.9%，同比提高了9.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房金額達(dá)29.7億元。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資和銷(xiāo)售大幅度增加，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一個(gè)“亮”點(diǎn)。截止8月底，商業(yè)用房投資完成12.7億元，竣工面積達(dá)15.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售建筑面積32.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.77倍；商業(yè)用房的銷(xiāo)售額為8.3億元，同比增長(zhǎng)3.5倍。3.1.2市場(chǎng)供求

開(kāi)封市現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要問(wèn)題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，住宅建設(shè)單一，品質(zhì)低，但相對(duì)價(jià)位高，中低收入家庭買(mǎi)得起房子的數(shù)量不足、品質(zhì)不夠、地段不好。

在購(gòu)房需求方面，首先，目前省會(huì)上市房大多屬于低檔次住宅，中高檔價(jià)位對(duì)于此類(lèi)房有投資能力的業(yè)主在一次置業(yè)和二次置業(yè)中已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)，而資金有限的業(yè)主業(yè)只好望房興嘆。其次，符合省會(huì)老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯不足。其次，盡管開(kāi)封市整體GDP指數(shù)很高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，但其實(shí)真正缺房的是工薪階層，他們對(duì)于幾十萬(wàn)元的房?jī)r(jià)十很難接受的。所以，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)、低價(jià)位的小戶型住房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的明智選擇。另外，還可吸引一次、二次置業(yè)的業(yè)主，進(jìn)行三次、四次置業(yè)，以求得質(zhì)優(yōu)價(jià)廉得綠色環(huán)保高檔適用住宅。

3.1.3區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析

本項(xiàng)目鳳凰城住宅小區(qū)在金明區(qū)，周?chē)t(yī)療、學(xué)校、商場(chǎng)、健身娛樂(lè)休閑等配套設(shè)施齊全，屬于成熟社區(qū)。但項(xiàng)目緊鄰工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境較差，附近沒(méi)有為工人們建造的大型生活區(qū)。改造完成后，依托緊鄰民心河的優(yōu)勢(shì)、良好的交通狀況，將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)設(shè)備完善、環(huán)境優(yōu)美、適合上班族居住的花園，這必將會(huì)吸引廣大工薪階層前來(lái)居住。3.1.4出售對(duì)象分析

河南省開(kāi)封市目前人均收入仍較低，80%以上屬于工薪階層，由于收入限制工薪階層對(duì)購(gòu)房得首選條件是價(jià)位問(wèn)題，因此高品位、適度低價(jià)位得住宅在省會(huì)有巨大得熱銷(xiāo)潛力。3.2建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積356畝，建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè)......等。總建筑面積55.5萬(wàn)平方米。其中住宅面積50萬(wàn)平方米，公建面積5.5萬(wàn)平方米。

第四章 建設(shè)場(chǎng)址與建設(shè)條件 4.1建設(shè)場(chǎng)址

4.1.1場(chǎng)址選擇

本項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于我市西南地段，用地南面為豐收路，西側(cè)為沿西小區(qū)，北側(cè)為北二環(huán)路，東面是沿東小區(qū)，建設(shè)場(chǎng)地呈長(zhǎng)方形，規(guī)劃總用地面積為356畝。該場(chǎng)址區(qū)域位置較好。

4.1.2自然條件

開(kāi)封市地處中緯度內(nèi)陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤(rùn)半干旱季風(fēng)型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。

1、氣溫

全年平均氣溫 13.4℃ 極端最低氣溫-19.8℃ 極端最高氣溫 42.9℃

2、濕度

冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算相對(duì)濕度 53% 夏季通風(fēng)室外相對(duì)濕度 75%

3、降水量

日最大降水量度 359.3mm 時(shí)最大降水量 92.9mm 全年平均降水量 534.2mm

4、積雪深度

最大積雪深度過(guò) 190mm

5、凍土深度 最大凍土深度 56mm

6、風(fēng)向

冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C32%，N10% 夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C35%，SE10% 年主導(dǎo)風(fēng)向及其頻率 C32%，SE9%

7、風(fēng)速

冬季室外風(fēng)速 1.8m/S 夏季室外風(fēng)速 1.4m/S 全年平均風(fēng)速 1.6m/S

8、全年日照量數(shù) 2533.4H 冬季日照率 61.6%

9、全年雷暴日數(shù) 30.4天

10、大氣壓力

冬季 1017.2hpa 夏季 995.7hpa

11、年平均相對(duì)濕度 62% 4.1.3 地質(zhì)狀況

開(kāi)封市地處太行山東麓華北沖積大平原，地跨山地與平原兩大地貌單位，地勢(shì)由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔67-68m，市區(qū)為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀(jì)覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為150-200kpa。

4.1.4 抗震設(shè)防 依據(jù)中國(guó)地震局制定，由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），本項(xiàng)目抗震地動(dòng)峰值加速度按0.05g設(shè)防。4.2 建設(shè)條件 4.2.1 供電

本項(xiàng)目計(jì)算用電總負(fù)荷為8275KVA，電源引10KV電源至小區(qū)變電站，由10KV母線向小區(qū)各配電室提供電源，能滿足本項(xiàng)目使用要求。4.2.2 給排水

本項(xiàng)目設(shè)計(jì)最高日最大時(shí)用水量為262.25 m3/h，給水水源為市政管網(wǎng)，水量及水質(zhì)可滿足項(xiàng)目需要。

本項(xiàng)目排水采用雨污分流，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，生活污水（主要來(lái)源于廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補(bǔ)水。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。4.2.3 供暖

本項(xiàng)目在我市集中供熱區(qū)域范圍內(nèi)，采暖熱源為集中供熱蒸汽，壓力約為0.4Mpa，采暖熱負(fù)荷為25.8MW。4.2.4弱電

本項(xiàng)目弱電系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)、不線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、小區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)等。

第五章 工程技術(shù)方案

5.1工程設(shè)計(jì)原則

自然是與人工的完美結(jié)合，此設(shè)充分結(jié)合現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)理念，即以“天人合一”的設(shè)計(jì)思想為指導(dǎo)來(lái)構(gòu)建新世紀(jì)居住工程。

小區(qū)的建設(shè)是城市建設(shè)的一部分，把小區(qū)建設(shè)融入整個(gè)城市的規(guī)劃之中，優(yōu)美的自然環(huán)境，淳厚的文化底蘊(yùn)，較高的文化品位，現(xiàn)代化的生活理念，將構(gòu)成小區(qū)的一大特色，可謂“風(fēng)景這邊獨(dú)好”，同時(shí)又考慮到城市總體環(huán)境，兩者要達(dá)到水乳交融般和諧。

新穎而獨(dú)具特色，人類(lèi)與自然的完美結(jié)合是本項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)原則。

5.2總平面布置

5.2.1總平面布置原則

1、根據(jù)功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布置。

2、按照小區(qū)、組團(tuán)兩級(jí)結(jié)構(gòu)概念有機(jī)組織居住空間。

3、充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)，形成“通而不暢”的道路系統(tǒng)河豐富得步行系統(tǒng)。

4、在三維空間上安排小區(qū)內(nèi)的各種活動(dòng)場(chǎng)所，形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。

5、按照可持續(xù)發(fā)展概念進(jìn)行規(guī)劃布局設(shè)計(jì)。

5.2.2 總平面布置綜述

本居住小區(qū)規(guī)劃總用地去為356畝，用地西側(cè)為沿西小區(qū)居民住宅，南側(cè)為豐收路，北側(cè)為北二環(huán)路，東側(cè)為沿東街，交通便利，小區(qū)共分五個(gè)組團(tuán)，宏觀上整體結(jié)構(gòu)清晰明確，易于與城市聯(lián)系并具有通暢的內(nèi)部交通。

景觀以入口為起點(diǎn)，以中心綠地為高潮，入口設(shè)小區(qū)標(biāo)志性雕塑河構(gòu)筑物，中心綠地設(shè)音樂(lè)、噴泉，形成豐富而怡人的環(huán)境。

各居住組團(tuán)根據(jù)居住形式的不同，采用并聯(lián)圍合的組合式形成富于變化的室內(nèi)外環(huán)境，為居住者提供了戶外的休閑活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)加強(qiáng)了鄰里交往。并與小區(qū)中心有機(jī)結(jié)合，聯(lián)系緊密又互不干擾，形成具有優(yōu)美景觀的居住空間。小區(qū)管線整體考慮采用地下敷設(shè)方式，使環(huán)境更優(yōu)美。

5.2.3 豎向設(shè)計(jì)

小區(qū)內(nèi)地形較為平緩。豎向設(shè)計(jì)采用就地平整的平坡式布置形式。考慮到基槽余土等情況，小區(qū)內(nèi)填挖土方量基本平衡。

5.2.4 總平面圖布置經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1、規(guī)劃總占地面積23.7萬(wàn)m2，（356畝）

2、總建筑面積：55.5萬(wàn)m2。

其中：住宅建筑面積：50萬(wàn)m2 公建面積：2萬(wàn)m2。

3、居住戶數(shù)：5000戶。

4、居住人口：15000人。

5、建筑密度：、綠化率：42%。

7、容積率：2.34 5.3工程設(shè)計(jì)方案

5.3.1 建設(shè)內(nèi)容

本小區(qū)建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓和公建工程。住宅33棟，公建工程包括物業(yè)管理中心、托幼、文化活動(dòng)中心、小學(xué)等。各項(xiàng)工程詳細(xì)指標(biāo)見(jiàn)下表： 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積（m2）建筑形式 備注物業(yè)管理中心 1200 框架文化活動(dòng)中心 3498 框架商業(yè)服務(wù) 35000 框架 4 托勸 2100 框架結(jié)構(gòu)居委會(huì) 334 磚混公廁 260 磚混變電站 140 磚混泵房 108 磚混熱交換站 189 磚混垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 243 磚混小學(xué) 4000 框架結(jié)構(gòu)

5.3.2 建筑設(shè)計(jì)

1、戶型設(shè)計(jì)

根據(jù)當(dāng)今住宅發(fā)展趨勢(shì)，并適應(yīng)工薪階層的需求。本小區(qū)以產(chǎn)品質(zhì)精品舒適和經(jīng)濟(jì)為設(shè)計(jì)的主要指導(dǎo)思想，戶型多樣化，二室二廳、三室二廳、為主的組合體。

2、立面設(shè)計(jì)

小區(qū)內(nèi)所有建筑物均采用現(xiàn)代風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快，細(xì)部精品化，力求與周?chē)h(huán)境和諧，極富家園氛圍和人情味。

3、內(nèi)裝修

為方便居民，本設(shè)計(jì)采取高、中、低檔次不同的精裝修。開(kāi)創(chuàng)省城住宅基本無(wú)精裝小區(qū)的先河。

4、建筑構(gòu)造

住宅±0.000以上采用短肢剪力墻屋頂保溫厚度為80mm，外門(mén)密閉性能好，采用塑鋼門(mén)窗，氣密性為Ⅲ級(jí)。

5、公建設(shè)計(jì) 外觀造型與小區(qū)其他建筑相協(xié)調(diào)，內(nèi)裝修采用中檔標(biāo)準(zhǔn)以滿足與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)。

6、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

小區(qū)住宅均為高層建筑，高層住宅設(shè)有地下室做為儲(chǔ)藏間。所有住宅均采用多肢剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用筏板，樓板砼全現(xiàn)澆。

公建工程大空間部分建筑采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立柱基。

5.4 給排水工程

5.4.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB15-88（1997年版）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ13-87（97年）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14-87（97年）建筑專(zhuān)業(yè)及有關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的條件

5.4.2 給水工程

1、水源及水質(zhì)

本項(xiàng)目用水水源由市政給水，水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。可以滿足本小區(qū)生活及消防用水的需要。

2、給水方案及用水量

本項(xiàng)目給水?dāng)M采用中水回用，即廚房及洗滌用水由物業(yè)管理中心統(tǒng)一收集處理后供衛(wèi)生設(shè)備、洗車(chē)及綠化澆灑用水。經(jīng)統(tǒng)計(jì)這樣可節(jié)約近1/3的生活用水。故小區(qū)設(shè)計(jì)用水量為：

1、生活用水：按每人日均用水量150L/人.日，小時(shí)變化系數(shù)K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均時(shí)用水量93.7m3/h，最高日最大時(shí)用水量234m3/h。

2、商業(yè)用水：最高日用水量10.5m3/d。

（1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8%估算為7.5 m3/h。

（2）采暖系統(tǒng)補(bǔ)水量根據(jù)采暖系統(tǒng)補(bǔ)水要求按6.2 m3/h考慮。

（3）澆灑道路用水量標(biāo)準(zhǔn)按2L/M2.次。每日1次計(jì)。（水源主要來(lái)源于中水）。

（4）澆灑綠化用水量標(biāo)準(zhǔn)按4L/ M2.次，每日1次計(jì)（水源主要來(lái)源于中水）。

（5）未預(yù)見(jiàn)水量：取生活用水量的15%，為14 m3/h。

以上總用水量為：

最高日用水量為：2517 m3/d 最高日平均時(shí)用水量為：104.9 m3/h 最高日最大時(shí)用水量為：262.25 m3/h

消防用水量：根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，該小區(qū)統(tǒng)一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次。消防水壓由小區(qū)二次加壓泵保證，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消水栓，消防用水量按15L/S計(jì)算，樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消防用水量10L/S，消火栓滅火時(shí)間按二小時(shí)計(jì)；故消防總用水量為180 m3。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護(hù)半徑為150m，布置間距不大于120m，且消防泵出水管設(shè)置兩條，分別與室外給水管網(wǎng)干管相連。

5.4.3 給水系統(tǒng)

本項(xiàng)目設(shè)置二次加壓泵房。生活及消防采用聯(lián)合給水系統(tǒng)，水由一條DN150管道引入小區(qū)內(nèi)蓄水池，經(jīng)二次加壓后送至各用水點(diǎn)。各用水點(diǎn)廚房、洗滌用水統(tǒng)一回收經(jīng)隔油、除渣、生物處理、消毒處理后供用水點(diǎn)衛(wèi)生設(shè)備及綠化、洗車(chē)用水。加壓泵采用變頻調(diào)速供水設(shè)備，使水壓保持恒定，同時(shí)達(dá)到減小噪音，充分節(jié)能的目的。

室外消火栓應(yīng)適當(dāng)布設(shè)在環(huán)狀管網(wǎng)上。

為滿足消防及生活用水水壓，以及為調(diào)節(jié)供、用水之間的不均衡性，設(shè)地下式蓄水池及加壓泵房。

1、蓄電池

蓄水池內(nèi)生活用水的調(diào)節(jié)容積取最高日用水量的10%，為251 m3。蓄水池內(nèi)的消防儲(chǔ)畜為25L/SX2h = 180 m3。則蓄水池的總?cè)莘e不應(yīng)小于431 m3。

蓄水池選用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖S822“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為450 m3一座。

2、加壓泵房

生活給水采采變頻恒壓供水裝置，以保證生活用水的需要，配用水泵為150DL – 150 – 20三臺(tái)，其中兩用一備，單臺(tái)性能參數(shù)Q = 131.12 m3/h，H = 80mHO，電機(jī)功率P = 45KW。

消火栓系統(tǒng)加壓泵選用兩臺(tái)100DL，其中一用一備，單臺(tái)性能參數(shù)為Q = 100 m3/h，H = 80mHO，電機(jī)功率P = 37KW。

5.4.4 中水系統(tǒng)

1、中水水源

中水水源主要來(lái)源于廚房及洗滌用水。

2、用途

根據(jù)水量平衡估算，中水用于沖廁用水以及室外道路澆灑及綠化用水。

3、處理工藝

采用生物處理與物化處理相結(jié)合工藝流程，如下圖所示： 原水→格柵→隔油池→調(diào)節(jié)池→生物處理→沉淀池污泥排放

↓ 過(guò)濾→消毒→中水儲(chǔ)水池→用水點(diǎn)

5.4.5 給水管網(wǎng)

給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，以提高供水的安全性，且當(dāng)管徑大于等于DN100時(shí)，給水管材采用承插式給水鑄鐵管，小于DN100時(shí)采用鍍鋅鋼管。

5.4.6 排水系統(tǒng)

由于本工程設(shè)有中水系統(tǒng)，經(jīng)過(guò)水量平衡估算，本工程采用污廢分流，廢水作為中水水源回收利用，污廢分流系統(tǒng)設(shè)有專(zhuān)用通氣立管。污水直接排至室外化糞池，經(jīng)處理后排入市政污水管網(wǎng)。屋面雨水與地面雨水經(jīng)雨水口統(tǒng)一收集后一部分排入中水儲(chǔ)水池，多余部分匯入市政雨水管網(wǎng)。

5.5 供熱工程

5.5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

本設(shè)計(jì)依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》以及土建、給排水專(zhuān)業(yè)所提條件進(jìn)行。

5.5.2 氣象參數(shù)

氣象參數(shù) 大氣壓： 夏季：995.7hpa 冬季：1036.8hpa 冬季采暖計(jì)算干球溫度：-8℃ 冬季平均風(fēng)速：1.8m/s 冬季風(fēng)向：N 冬季日照率：61.6% 最大凍土厚度：56mm 設(shè)計(jì)計(jì)算用采暖期天數(shù)：117天 5.5.3采暖設(shè)計(jì)方案

1、采暖熱源：本項(xiàng)目采暖一次熱源來(lái)自于城市供熱管網(wǎng)提供的蒸氣，蒸汽壓力為4Kg/cm，通過(guò)設(shè)于熱交換站的高效智能汽-水換熱器生氣出90—70℃熱水作為采暖熱煤。

2、采暖熱負(fù)荷：小區(qū)住宅按節(jié)能住宅設(shè)計(jì)，采暖按45W/m2計(jì)算，住宅采暖熱負(fù)荷約22.5MW；公建采暖面積5.5萬(wàn)m2，采暖負(fù)荷約3.3MW，總采暖熱負(fù)荷25.8MW。冬季采暖期為四個(gè)月，供水溫度為90℃，回水溫度為70℃，管網(wǎng)漏損系數(shù)取1.03。則總循環(huán)水量為884T/h。采暖撥采用雙管分戶計(jì)量系統(tǒng)。室外采暖管道呈支狀直埋敷設(shè)，室外采暖管道均采用無(wú)縫鋼管，系統(tǒng)定壓及水處理設(shè)備均集中設(shè)置在換熱站內(nèi)。

采暖系統(tǒng)形式以新雙管分戶計(jì)量單管跨越式為主，供水干管及回水干管均為埋地敷設(shè)。散熱器選用單面定向?qū)α麒T鐵散熱器。

采暖管道采用低壓流體用普通焊接鋼管，管徑＜= 32mm螺紋連接，管徑＞32mm焊接或法蘭連接。

供暖總立管和敷設(shè)在不采暖房間內(nèi)的管道除銹后刷兩道防銹漆，并做保溫處理。保溫材料采用40mm厚巖棉管殼。

供暖管路系統(tǒng)中的最高點(diǎn)和最低點(diǎn)，分別設(shè)置自動(dòng)排氣和自動(dòng)泄水裝置。

管道的熱補(bǔ)償采用波紋管補(bǔ)償器，補(bǔ)償器設(shè)在檢查井內(nèi)。為方便系統(tǒng)維修，在管道各分支處均 設(shè)關(guān)斷用閥門(mén)和檢查井。

5.6電氣工程

5.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)

1、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

2、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94

3、《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50303-2002

4、《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94

5、《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95

6、《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》

7、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》

8、其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的條件等

5.6.2電氣設(shè)計(jì)規(guī)劃

1、負(fù)荷概況：本小區(qū)建筑物均為高層建筑。該小區(qū)用電負(fù)荷除19層以上建筑為一級(jí)負(fù)荷外，其他均為二級(jí)負(fù)荷。本小區(qū)住宅面積500000m2，按每平米50瓦計(jì)，需要系數(shù)kx = 0.25，公建建筑面積為20000 m2，按15W/ m2估算Jx = 0.8，商用建筑面積為35000 m2，按60W/ m2估算，Kx = 0.85則總用電計(jì)算負(fù)荷8275KVA。小區(qū)內(nèi)設(shè)四處變電所，可分設(shè)在地下設(shè)備層，采用環(huán)網(wǎng)方式供電。每處變配電所可依所承擔(dān)負(fù)荷容量選用2~3臺(tái)SC3-1000KVA節(jié)能變壓器。負(fù)荷大多為單相負(fù)荷，按電業(yè)局要求采用電力電容器作為無(wú)功補(bǔ)償裝置，功率因數(shù)達(dá)0.9以上。

2、由變電所向相應(yīng)組團(tuán)采用電纜供電，小區(qū)內(nèi)所有電纜線路走電纜溝，自變電所內(nèi)引出的低壓電纜以放射式結(jié)合樹(shù)干式向各單體建筑物供電。建筑物內(nèi)電源為380/220伏，三相五線制。配電系統(tǒng)為放射式與樹(shù)干式混合供電。樓內(nèi)管線均沿墻及現(xiàn)澆樓板內(nèi)暗敷設(shè)。住宅樓內(nèi)居民用電計(jì)量到戶，按一戶一表方式設(shè)計(jì)，要求電能表集中設(shè)置在一層和二層，樓梯間及地下室公用燈單獨(dú)設(shè)表計(jì)量。住戶地下室照明自戶表內(nèi)接線用電，由戶表統(tǒng)一計(jì)量。每戶設(shè)終端配電箱（配電系統(tǒng)）設(shè)五~六個(gè)回路，一個(gè)照明回路，三路插座回路（兩路普通插座回路，一路空調(diào)回路，一路廚房浴廁插座回路），五個(gè)回路除前面四個(gè)回路外，增加一個(gè)客廳空調(diào)插座回路。插座回路設(shè)漏電保護(hù)裝置，以保證人身安全。

3、住宅用電水平石家莊每年最熱月最高溫度平均值＞30度，夏季主要降溫設(shè)備是空調(diào)器，主要用電負(fù)荷可分成四類(lèi)：全年經(jīng)常性負(fù)荷，降溫負(fù)荷，電熱取暖負(fù)荷和電炊負(fù)荷，每戶住宅建筑面積超過(guò)100 m2的，確定一般住宅為6kW/戶，高級(jí)住宅為8~9kW/戶。

4、道路照明

小區(qū)內(nèi)道路照明和庭院燈照明燈具集中控制，采用光敏元件控制開(kāi)關(guān)。廣場(chǎng)和景觀照明可就近控制。所有照明電纜均穿管埋地敷設(shè)。

5、防雷接地系統(tǒng)

在建筑物頂層設(shè)獨(dú)立避雷針或避雷網(wǎng)，利用建筑物柱內(nèi)主筋做防雷引下線，基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)做接地極，輔助人工接地極。引下線與接地網(wǎng)及頂層屋面避雷網(wǎng)可靠焊接。組成防雷接地系統(tǒng)。變壓器中性點(diǎn)直接接池。設(shè)備接池，通訊等電子設(shè)備接地與防雷接地系統(tǒng)共同接地裝置，要求綜合接地電阻小于1歐姆。當(dāng)建筑物高于30m時(shí)，尚應(yīng)采取以下防側(cè)擊的措施：

1、從30m起每隔不大于6m沿建筑物四周設(shè)水平避雷帶并與引下線相連；

2、30m及以上外墻上的欄桿、門(mén)窗等較大的金屬物與防雷裝置連接；

3、在電源引入的總配電箱處宜裝設(shè)過(guò)電壓保護(hù)器。

5.6.3弱電遠(yuǎn)景規(guī)劃

為了使小區(qū)跟上時(shí)代的步伐，通過(guò)綜合配置住宅區(qū)內(nèi)各功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化平臺(tái)的新型住宅小區(qū)。

1、小區(qū)內(nèi)設(shè)置通信和管理系統(tǒng)

通信和管理系統(tǒng)包括電話（帶傳真）、電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、三表出戶微機(jī)管理系統(tǒng)，為了滿足通信發(fā)展的需要，每戶電話線路不少于兩對(duì)。一對(duì)接電話，一對(duì)接傳真或電腦，每對(duì)線路可帶主付機(jī)插座各一只，主要廳室均有通信插座，計(jì)算機(jī)通信可利用市話網(wǎng)絡(luò)chinanet或internet聯(lián)通，如今后有條件的話，可建立小區(qū)局域網(wǎng)與公共網(wǎng)聯(lián)通。住宅內(nèi)主要廳室均放置了有線電視終端，充分利用城市有線電視（CATV）網(wǎng)節(jié)目資源豐富，覆蓋面廣，投資省的優(yōu)點(diǎn)。住宅內(nèi)采用了三表計(jì)量出戶，今后有條件將可改成三表出戶自動(dòng)計(jì)量、計(jì)量系統(tǒng)，我們將在小區(qū)局域網(wǎng)的設(shè)計(jì)上，充分利用總線資源，將數(shù)據(jù)通信，對(duì)講、呼叫、報(bào)敬信號(hào)的傳輸納人該總線，簡(jiǎn)化小區(qū)布線，節(jié)省投資，提高效益。

2、安全防范系統(tǒng)

小區(qū)對(duì)安全防范要求很高，在安全防范系統(tǒng)設(shè)計(jì)上充分利用新技術(shù)、新產(chǎn)品，建成開(kāi)放式、全方位、多功能的小區(qū)安全防范系統(tǒng)。采用對(duì)講或可視對(duì)講系統(tǒng)、報(bào)警按鈕、電視監(jiān)控（CCTV）系統(tǒng)相結(jié)合的防盜報(bào)警系統(tǒng)，在住戶室內(nèi)與單元門(mén)口建立對(duì)講系統(tǒng)或可視對(duì)講系統(tǒng)，將來(lái)小區(qū)可利用小區(qū)通信總線在住戶與警衛(wèi)室或物業(yè)管理中心之間建立對(duì)講，住戶室內(nèi)隱蔽處設(shè)置防盜按鈕，在單元門(mén)口警衛(wèi)室，或物業(yè)管理中心設(shè)置可顯洋住戶位置的聲光報(bào)警裝置；在小區(qū)出人口主要通道，單元門(mén)口等重要場(chǎng)所設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)，以上三個(gè)系統(tǒng)結(jié)合，加上小區(qū)保安人員，物業(yè)管理人員及居民，將使小區(qū)具有一個(gè)較為完善的防益體系。

安全報(bào)警系統(tǒng)將來(lái)形成網(wǎng)純利潤(rùn)，在住室內(nèi)安裝感煙（或感煙）火災(zāi)控制器、煤氣控制器、火災(zāi)報(bào)警按鈕和醫(yī)療呼救按鈕等，在警衛(wèi)室或物管理中心安裝控制器，即可顯示災(zāi)情類(lèi)型和住戶位置的報(bào)警裝置，在單元門(mén)口設(shè)置聲光報(bào)警裝置，有利于保安人員組織救災(zāi)和居民互救，更好地消除災(zāi)情。

3、音響廣播系統(tǒng)

音響廣播系統(tǒng)與火災(zāi)事故廣播合用。在公建內(nèi)的辦公區(qū)域，走道及霸天會(huì)場(chǎng)等公共場(chǎng)所設(shè)背景音樂(lè)揚(yáng)聲器，通過(guò)廣播中心及消防控制室進(jìn)行控制。平時(shí)可播放背景音樂(lè)，遇有火災(zāi)發(fā)生時(shí)，在消防控制室將揚(yáng)聲器和廣播音響擴(kuò)音機(jī)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入事故廣播狀態(tài)，進(jìn)行緊急廣播。

第六章 消防

6.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90

6.2 消防給水

設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)原則：以防為主，防消結(jié)合。

消防水源來(lái)自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地上式消火栓。

6.2.1 消防用水量標(biāo)準(zhǔn)

室風(fēng)消火栓為10L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。室外消火栓為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。

6.2.2 消火栓給水系統(tǒng)

室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設(shè)地下式消火栓。設(shè)儲(chǔ)水池一座及加壓水泵房，儲(chǔ)水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓適當(dāng)設(shè)在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于120m。

在不宜用水場(chǎng)所如變配電室、控制室等處置移動(dòng)式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。

第七章 環(huán)保、節(jié)能與綠化

7.1 環(huán)保

7.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

一、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第253號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條理》

二、河北省第八界人大常委會(huì)公告第80號(hào)《河北省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l理》

三、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（HJ/T2.1-2.3-93）

四、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-----非污染生態(tài)影響》（HJ/T19—1997）

7.1.2 施工期間環(huán)境影響因素

項(xiàng)目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾等，會(huì)對(duì)該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時(shí)清理外運(yùn)建筑垃圾，以期降低不利影響。

7.1.3 運(yùn)營(yíng)期間環(huán)境影響因素

本項(xiàng)目為居民居住綜合社區(qū)，建成投入使用后，不產(chǎn)生有害污染物，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染，日常產(chǎn)生的生活垃圾實(shí)行分類(lèi)收集堆放，由物業(yè)管理公司派專(zhuān)人負(fù)責(zé)清理外運(yùn)。排水實(shí)行污廢分流制，污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)；廢水作為中水水源回用，雨水經(jīng)收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。

7.2 節(jié)能

7.2.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

1、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程》（DBJ-2000）

2、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ26-95）

7.2.2 節(jié)能措施

本項(xiàng)目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門(mén)窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，門(mén)窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要?jiǎng)恿υO(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計(jì)有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。

7.3 綠化

小區(qū)綠化布置采用中心與局部相結(jié)合的方式。景觀以入口廣場(chǎng)為起點(diǎn)，中心綠地為高潮，庭院綠地與之融合。景觀形成一個(gè)較大的綠色生態(tài)中心。各中心綠地和廣場(chǎng)內(nèi)部布置不同的綠地景觀和自由綠化空間，形式活潑，種類(lèi)多樣，形成各區(qū)的景觀中心和公共活動(dòng)中心。綠地中的雕塑小品、景觀構(gòu)架和特色公建形式活動(dòng)，且具有標(biāo)志性，為加強(qiáng)鄰里交往和娛樂(lè)休閑提供了場(chǎng)所。

第八章 物業(yè)管理

本項(xiàng)目建成投入使用前，將由房地產(chǎn)公組建小區(qū)物業(yè)管理公司，對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限，為居民創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。

8.1物管理的內(nèi)容和目標(biāo)

8.1.1管理內(nèi)容

物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。

8.1.2管理的目標(biāo) 物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)有：

1、要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮；

2、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營(yíng)管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。

3、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；

4、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

8.2機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員

8.2.1機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)營(yíng)部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個(gè)部室。

1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。

2、財(cái)務(wù)室主管日常經(jīng)營(yíng)收支，代收各種費(fèi)用等。

3、經(jīng)營(yíng)部主管公司各經(jīng)營(yíng)部門(mén)管理，對(duì)外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。

4、保安部主管門(mén)衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。

5、工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。

6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運(yùn)、綠化等。

經(jīng) 理

副經(jīng)理 副經(jīng)理

經(jīng) 保 辦 財(cái) 工 環(huán)

營(yíng) 安 公 務(wù) 程 衛(wèi)

部 部 室 室 部 部

8.2.2勞動(dòng)定員

勞動(dòng)定員表

序號(hào) 部 室 定 員 備 注

工作人員 管理人員 辦公室 4 2 2 財(cái)務(wù)室 3 2 3 經(jīng)營(yíng)部 7 2 4 保安部 12 2 5 工程部 10 1 6 環(huán)衛(wèi)部 8 1

合 計(jì) 44 10 54 8.3 物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來(lái)源

8.3.1物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行維護(hù)，對(duì)物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面。

8.3.2房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營(yíng)用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收益歸入物業(yè)公司的管理資金項(xiàng)目?jī)?nèi)。

8.3.3房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。

第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案

9.1項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃

本項(xiàng)目建設(shè)期2年，具體劃分為以下階段：

1、目前期及論證工作

2、步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段

3、址清理

4、建施工

5、程掃尾，竣工驗(yàn)收 9.2實(shí)施進(jìn)度安排

9.2.1 施進(jìn)度安排 1、1月—2月 項(xiàng)目前期及論證工作2、3月—5月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)3、3月—5月 場(chǎng)地清理4、5月—22月 土建施工 5、22月—24月 工程掃尾，竣工驗(yàn)收

9.2.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（附后）

9.3招標(biāo)方案

1、依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。

2、招標(biāo)內(nèi)容：本建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建安工程、監(jiān)理設(shè)備

等。

3、招標(biāo)方式：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。

4、招標(biāo)基本情況表。

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

序號(hào) 項(xiàng) 目 1-2月 3-4月 5月 6-21月 22月 23月 24月項(xiàng)目前期論證工作

初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)

場(chǎng)地清理 4 土建施工

工程掃尾，竣工驗(yàn)收

第十章 土地利用

10.1土地利用依據(jù)

１、國(guó)土資源部第７號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》

２、開(kāi)封市土地利用總體規(guī)劃（１９９７－２０１０年）

10.２項(xiàng)目選址

本項(xiàng)目位于開(kāi)封市西南部，用地南側(cè)緊鄰晉安路，北側(cè)為大梁路，東側(cè)為金明大道，西側(cè)為集英街。場(chǎng)地交通便利。視野開(kāi)闊、生態(tài)環(huán)境良好。

10.３用地情況

１、用地類(lèi)型

本項(xiàng)目場(chǎng)址為城中村原址改造，在開(kāi)封市土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)，市土地局已同意辦理前期手續(xù)。

２、用地規(guī)模

本項(xiàng)目規(guī)劃總占地３５６畝，地塊為一長(zhǎng)方形，地勢(shì)較平坦。小區(qū)總建筑面積５５.５萬(wàn)m2。

本項(xiàng)目屬城中村改造住宅項(xiàng)目，需交納的各種土地費(fèi)用有保證。

第十一章 投資估算及資金籌措

11.1 總投資估算

11.1.1 總投資及投資構(gòu)成

本項(xiàng)目投資73592.94萬(wàn)元，其中建筑工程費(fèi)52448.44萬(wàn)元，設(shè)備費(fèi)10640萬(wàn)元，設(shè)備安裝費(fèi)49萬(wàn)元，其他費(fèi)3786.60萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)3346.2萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息3322.70萬(wàn)元。

11.1.2 估算依據(jù)

該項(xiàng)目投資估算依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行政策法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并依據(jù)建設(shè)單位及各專(zhuān)業(yè)提供的基礎(chǔ)資料進(jìn)行編制。

11.1.3 投資估算范圍：

住宅樓、公用建筑、室外工程的建安工程費(fèi)和其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息。

11.1.4 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格依據(jù)

1）建筑工程參照目前類(lèi)似工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合當(dāng)?shù)貎r(jià)格水平進(jìn)行估算。

2）設(shè)備購(gòu)置費(fèi)包括設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)，設(shè)備原價(jià)為詢價(jià)。

3）安裝工程費(fèi)根據(jù)各項(xiàng)目指標(biāo)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和概算進(jìn)行估算。

4）其他工程費(fèi)用按照2000年"河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其它費(fèi)用定額計(jì)取。

5）按市政[2002]14號(hào)文的優(yōu)惠政策，本項(xiàng)目免收市政配套費(fèi)、公建配套費(fèi)、渣土費(fèi)、墻改基 金、減半收取中學(xué)增建費(fèi)。

11.2 項(xiàng)目資金籌措

本項(xiàng)目資金籌措為全部自籌，資金來(lái)源為本項(xiàng)目向銀行貸款，年利率5.49%。

第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

本篇根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》及現(xiàn)行有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)制度，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。12.1 基本數(shù)據(jù)

12.1.1 建設(shè)成本估算

銷(xiāo)售成本

本項(xiàng)目總銷(xiāo)售成本按營(yíng)業(yè)額的0.5%估算。

12.1.2 銷(xiāo)售收入估算

根據(jù)本項(xiàng)目的成本及納稅額測(cè)算，考慮到本項(xiàng)目的地理位置，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格定位在住宅2350元/m2，預(yù)計(jì)第四年全部售完。詳見(jiàn)總收入估算表

12.1.3 稅金

營(yíng)業(yè)稅按5%，城建維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%，教育附加按營(yíng)業(yè)稅的3.5%，所得稅按利潤(rùn)總額的33%計(jì)算。

12.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

投資利潤(rùn)率為（稅后）10.43% 投資利潤(rùn)率為（稅前）15.75% 投資利稅率為（稅后）23.03% 投資利稅率為（稅前）17.89% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）6.72% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收位置率（稅前）9.82% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC = 6%）稅后912萬(wàn)元

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC = 6%）稅前4949萬(wàn)元

投資回收期（稅前）3.55年（含建設(shè)期）

投資回收期（稅后）3.58年（含建設(shè)期）盈虧平衡點(diǎn)BEP = 75.64% 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到，本項(xiàng)目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

第十三章 結(jié)論

鳳凰城住宅小區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府有關(guān)法規(guī)政策法規(guī)，功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，向社會(huì)提供安全、舒適、便捷的現(xiàn)代化住宅，其建設(shè)十分必要，同時(shí)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，該項(xiàng)目是可行的。

學(xué)校：開(kāi)封大學(xué)

學(xué)院：土木院

系別：09建管

姓名：李陽(yáng)

學(xué)號(hào)：2009081348