第一篇：鳳凰城住宅小區項目建議書

鳳凰城住宅小區項目建議書

河南省開封開元房地產開發集團有限公司

二零一一年一月一日

河南省開封市開封大學土木建筑工程學院零九級建管班策劃

第一章 項目基本情況

1.1項目名稱及承辦單位

1.1.1項目單位: 河南省開封市開元房地產開發集團有限公司

法人代表: 韓杏軍

獨立開發本項目。

1.1.2項目名稱:《鳳凰城》住宅小區

1.1.3擬建地點

項目擬建地點位于開封市金明區晉安路與金明大道交叉路口西北側。

1.1.4承辦單位概況

河南省開封市開元房地產開發集團成立于2000年2月，初建時名稱為河南省開封市開元房地產開發有限公司。公司經過三年多跳躍式的發展，目前已逐步成為以房地產公司為龍頭，物業公司、新型建材公司（含商品混凝土生產）、化工科技公司、投資顧問公司和石料廠協同發展的多元化、集團化公司的聯合體，資產總額達1.7億元，年利稅4600萬元，擁有400余人的高素質團隊，其中，管理人員全部為大中專畢業生。

開元集團總裁韓杏軍先生，1990年畢業于河南大學，2001年清華大學進修房地產MBA并獲證書，2002年榮獲人民大學MBA證書。他是鄭州市連續兩界“十佳青年企業家”，二七區政協委員，管城區人大代表。在2004年人代會和政協會上，韓杏軍先生被授予“優秀黨員”和“優秀政協委員”榮譽稱號。這是政府對他的工作和成績的又一次肯定。在集團管理中，他奉行堅持“以質量求生存，以誠信求發展”的企業宗旨，遵循“誠心誠意為大眾”的企業理念，弘揚“令行禁止，雷厲風行，挑戰自我，追求卓越，自強不息，永爭第一”的企業精神，走“品牌戰略”之路，科技興企，創造了良好的經濟效益和社會信譽，使公司一舉成為“工商聯直屬會員單位”。

公司注重企業文化建設和團隊建設，2003年成立了黨支部，韓杏軍先生擔任第一界支部書記。公司在我國改革開放的大潮中，始終為市里分憂，為下崗職工解難，安排了幾十名下崗職工在我們企業工作，為民營企業做出了榜樣。韓杏軍先生還要求，公司管理層必須全部是大專以上文化水平，能夠使企業在持續發展態勢中，始終保持一股后勁。也使得公司先后榮獲“優秀民營企業”、“納稅先進單位”、“旺銷守信企業”、“爭創質量無投訴先進單位”、“爭創誠信無投訴先進單位”稱號，被農行系統評定為2003年度AA級信用客戶。

河南省開封市開元房地產開發集團有限公司是具有獨立法人資格、和三級開發資質的企業，專注于高質量商品住宅及商務置業的開發建設，以“倡導高尚生活，提升康居品質”為已任，遵循“以人為本，親合自然”的開發理念，成功開發了民心園一期、民心園二期及建華·百合園、開泰家園近10萬平方米的商品住宅。其中，建華·百合園、開泰嘉園正在建設之中，已經于今年6月竣工。最近，公司正在運做兩個項目，其中一個是有著上千畝土地、總建筑面積130萬平方米的、本市西部經濟區大型舊村改造項目。這個項目屬于城中村改造項目，享受政府多項優惠政策。項目緊鄰開封市金明廣場（金明池公園)和南水北調生態環境綠化帶，屬于高檔社區開發地段。我們力爭在5年時間內，將這一地區建設成為開封市最具亮點的康居示范小區。開元建材公司有混凝土攪拌站兩個，三條生產線，年產100萬方優質混凝土，已經是開封市最大的混凝土生產企業，并于2006年通過ISO9001質量認證，產品占據了開封市混凝土市場40%的份額。人們在各個街道上看到最多的，就是攜帶“河南省開封市開元”字樣的混凝土攪拌輸送車。

2004年元月兼并控股的石家莊市試劑廠，有固定資產2000萬元，員工235人，年利稅200萬元。在掛牌河南省開封市開元化工科技有限公司僅一個月，就扭虧為盈，創造了民營兼并國營一個成功的范例。

目前，眾誠公司正以嶄新的面貌向著韓杏軍董事長提出的“組建世界上最優秀的團隊，創建世界上最偉大的企業”這個宏偉目標乘風破浪，奮勇前進。

1.2研究工作的依據和范圍

1.2.1研究工作的依據

A、開封市委、市政府關于加快新區建設的戰略發展精神。

B、項目土地掛牌出讓地形圖

C、有關基礎數據資料。

1.2.2研究工作范圍

本報告重點對建設的必要性、市場預測、建設規模、建設內容、工程技術方案、投資估算及經濟分析等進行研究。

1.3研究工作概況

項目單位依據市政府關于加快市新區城市化建設的戰略意圖,通過對開封市房地產還沒有開發建設的需求，為了改善縣城居住環境，彌補現有住宅檔次低的現狀，決定開發建設《鳳凰城》住宅小區項目,以期為開封市居民提供能被工薪階層接受的環境優美，集商業、健身娛樂、休閑廣場、物業管理規范的綠色環境、小康達標的高品質的質優價廉的住房。1.4建設方案

1.4.1建設指導思想

結合市新區總體規劃原則，根據當地實際，以人為本，合理利用土地，創造舒適、安寧、環境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區。

1.4.2建設規模

小區一期規劃總占地2.67萬平方米，總建筑面積3.7萬平方米，建有多層住宅、高品質幼兒園、活動中心、商業網點、羽毛球場等健身設施及公建配套設施。

1.4.3建設條件

供電: 本項目計算用電總負荷 KVA，供電電源引自市區電力干線。供水：給水水源為市政管網，項目最高日最大時用水量 m3/h。供暖: 項目采暖為地熱集中供熱，采暖熱負荷為 MW。

1.5土地利用

本項目建設為商品房項目，符合國家及省市的產業政策，土地在本市總體規劃范圍內，屬城市商住兩用建設用地。1.6研究結論

本項目建設符合國家產業政策和市政府關于加快城市化進程的要求，項目建成后，在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求，經計算項目一期總投資3700萬元，財務內部收益率 %(稅后)，投資利潤率 %，投資利潤率 %，借款償還期2年。由此表明，項目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利，具有一定風險，但社會效益顯著，項目總體可行。

第二章 項目背景與建設的必要性 2.1項目背景

2.1.1產業政策

改革開放二十年來，我國經濟已經進入了一個新的增長階段，經濟的發展迫切要求調整和優化產業結構，積極培育新的增長點。房地產業作為新興產業，帶動了建材、冶金、化工、輕工等數十個相關行業的發展，提供了大量的就業機會，已成為目前帶動國民經濟發展的一個先導性行業。

中共中央、國務院對房地產工作高度重視，把加快房地產建設開發，拉動消費增長作為擴大內需的重要內容，實現了以市場化為取向的一系列制度創新和突破，使我國房地產業開始在更高、更新的層次上發展。曲周縣委、縣政府十分注重本縣房地產業的開發和建設工作，為此出臺了一系列非常優惠的政策，為我市房地產業的發展提供了便利的條件，并在工作上給予了強有力的支持。

2.1.2項目建設的必要性

開封市屬于內陸市級城市，改革開放二十多年來，政治、經濟有了快速發展，但比起沿海開放縣城來講，其發展速度已經滯后，與全國其他市區相比，本市屬于中原之中，發展建設過程中城市范圍擴大的趨勢非常之快。但是，我市因為古城原因，市區范圍比較小，城區擴大的同時遺留了很多問題，尤其是住宅非城市化的現象越來越突出，已經到了非改造將會影響整個城市建設的關鍵時刻，市委市政府在此時提出城市化建設的思路，真正符合我們市發展建設戰略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規模建設完成之后，開封的城市建設將會有一個大的飛躍，城市綜合環境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。

宏觀必要性 從一個城市的宏觀上講，首先表現在：土地作為城市的寶貴資源，未能實現其效用、效益的良性循環，未能發揮土地的最大經濟效益、社會效益、環境效益；其次，城市化未能體現以人為主體的人文環境，城市的發展應該充分體現城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質和精神需求，促進人的身心和個性的健康發展。同時，尤為值得關注的是隨著城市化進程加快，原郊區村莊的改造將為當地居民和全體市民的居住和生活質量的提高帶來非凡而深遠的影響，因此加快城郊區域的建設是城市發展的必然結果。

2.2項目發展概況

河南省開封市開元房地產開發集團有限公司，積極響應市委市政府關于城市化建設的思路，經過與市國土局多次接觸，廣泛調查和積極運做，得到了開封市委市政府和人民大眾一致的支持，我公司編制了項目建議書（代可行性研究報告），是根據國家及縣有關規定，編制的本報告。

第三章 市場預測與建設規模

3.1市場預測

3.1.1基本形勢分析

近幾年，隨著我國經濟形勢持續走強，我國房地產業也得到了迅猛發展。在國家下大力減少各類名目繁多的收費項目及不斷出臺鼓勵和支持房地產業發展政策的形勢下及建筑市場和建筑法規進一步完善，使房地產業進入了良性循環發展階段。個人已成為商品房的消費主體，據統計，2002年1-8月份，全省商品房銷售面積為192.4萬平方米，同比增長11%，其中銷售給個人的商品房面積為18.7萬平方米，占商品房銷售總面積的93.9%，同比提高了9.3個百分點。個人購房金額達29.7億元。商業營業用房投資和銷售大幅度增加，是房地產市場的又一個“亮”點。截止8月底，商業用房投資完成12.7億元，竣工面積達15.3萬平方米，銷售建筑面積32.3萬平方米，同比增長3.77倍；商業用房的銷售額為8.3億元，同比增長3.5倍。3.1.2市場供求

開封市現今房地產市場的一個重要問題就是產品結構不合理，住宅建設單一，品質低，但相對價位高，中低收入家庭買得起房子的數量不足、品質不夠、地段不好。

在購房需求方面，首先，目前省會上市房大多屬于低檔次住宅，中高檔價位對于此類房有投資能力的業主在一次置業和二次置業中已經購買，而資金有限的業主業只好望房興嘆。其次，符合省會老百姓投資置業安居的房子明顯不足。其次，盡管開封市整體GDP指數很高，經濟發展穩健，但其實真正缺房的是工薪階層，他們對于幾十萬元的房價十很難接受的。所以，開發高品質、低價位的小戶型住房是房地產開發商的明智選擇。另外，還可吸引一次、二次置業的業主，進行三次、四次置業，以求得質優價廉得綠色環保高檔適用住宅。

3.1.3區位優勢分析

本項目鳳凰城住宅小區在金明區，周圍醫療、學校、商場、健身娛樂休閑等配套設施齊全，屬于成熟社區。但項目緊鄰工業區，周邊環境較差，附近沒有為工人們建造的大型生活區。改造完成后，依托緊鄰民心河的優勢、良好的交通狀況，將會出現一個設備完善、環境優美、適合上班族居住的花園，這必將會吸引廣大工薪階層前來居住。3.1.4出售對象分析

河南省開封市目前人均收入仍較低，80%以上屬于工薪階層，由于收入限制工薪階層對購房得首選條件是價位問題，因此高品位、適度低價位得住宅在省會有巨大得熱銷潛力。3.2建設規模

項目規劃總用地面積356畝，建設內容包括住宅工程，公建工程包括小學、幼兒園、活動中心、商業......等。總建筑面積55.5萬平方米。其中住宅面積50萬平方米，公建面積5.5萬平方米。

第四章 建設場址與建設條件 4.1建設場址

4.1.1場址選擇

本項目擬建場址位于我市西南地段，用地南面為豐收路，西側為沿西小區，北側為北二環路，東面是沿東小區，建設場地呈長方形，規劃總用地面積為356畝。該場址區域位置較好。

4.1.2自然條件

開封市地處中緯度內陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤半干旱季風型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。

1、氣溫

全年平均氣溫 13.4℃ 極端最低氣溫-19.8℃ 極端最高氣溫 42.9℃

2、濕度

冬季空氣調節室外計算相對濕度 53% 夏季通風室外相對濕度 75%

3、降水量

日最大降水量度 359.3mm 時最大降水量 92.9mm 全年平均降水量 534.2mm

4、積雪深度

最大積雪深度過 190mm

5、凍土深度 最大凍土深度 56mm

6、風向

冬季主導風向及頻率 C32%，N10% 夏季主導風向及頻率 C35%，SE10% 年主導風向及其頻率 C32%，SE9%

7、風速

冬季室外風速 1.8m/S 夏季室外風速 1.4m/S 全年平均風速 1.6m/S

8、全年日照量數 2533.4H 冬季日照率 61.6%

9、全年雷暴日數 30.4天

10、大氣壓力

冬季 1017.2hpa 夏季 995.7hpa

11、年平均相對濕度 62% 4.1.3 地質狀況

開封市地處太行山東麓華北沖積大平原，地跨山地與平原兩大地貌單位，地勢由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔67-68m，市區為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為150-200kpa。

4.1.4 抗震設防 依據中國地震局制定，由國家質量技術監督局發布的《中國地震動參數區劃圖》（GB18306-2001），本項目抗震地動峰值加速度按0.05g設防。4.2 建設條件 4.2.1 供電

本項目計算用電總負荷為8275KVA，電源引10KV電源至小區變電站，由10KV母線向小區各配電室提供電源，能滿足本項目使用要求。4.2.2 給排水

本項目設計最高日最大時用水量為262.25 m3/h，給水水源為市政管網，水量及水質可滿足項目需要。

本項目排水采用雨污分流，生活廢水經化糞池處理后排入市政污水管網，生活污水（主要來源于廚房及洗滌用水）經中水系統收集處理后用于綠化和景觀補水。屋面雨水經與地面雨水統一收集后排入市政雨水管網。4.2.3 供暖

本項目在我市集中供熱區域范圍內，采暖熱源為集中供熱蒸汽，壓力約為0.4Mpa，采暖熱負荷為25.8MW。4.2.4弱電

本項目弱電系統包括電話通信系統、不線電視系統、安全防范系統、小區三表集中抄表系統等。

第五章 工程技術方案

5.1工程設計原則

自然是與人工的完美結合，此設充分結合現代化的設計理念，即以“天人合一”的設計思想為指導來構建新世紀居住工程。

小區的建設是城市建設的一部分，把小區建設融入整個城市的規劃之中，優美的自然環境，淳厚的文化底蘊，較高的文化品位，現代化的生活理念，將構成小區的一大特色，可謂“風景這邊獨好”，同時又考慮到城市總體環境，兩者要達到水乳交融般和諧。

新穎而獨具特色，人類與自然的完美結合是本項目總體設計原則。

5.2總平面布置

5.2.1總平面布置原則

1、根據功能不同，居住空間與公共空間分區布置。

2、按照小區、組團兩級結構概念有機組織居住空間。

3、充分考慮與城市道路的關系，合理布置道路網絡，形成“通而不暢”的道路系統河豐富得步行系統。

4、在三維空間上安排小區內的各種活動場所，形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。

5、按照可持續發展概念進行規劃布局設計。

5.2.2 總平面布置綜述

本居住小區規劃總用地去為356畝，用地西側為沿西小區居民住宅，南側為豐收路，北側為北二環路，東側為沿東街，交通便利，小區共分五個組團，宏觀上整體結構清晰明確，易于與城市聯系并具有通暢的內部交通。

景觀以入口為起點，以中心綠地為高潮，入口設小區標志性雕塑河構筑物，中心綠地設音樂、噴泉，形成豐富而怡人的環境。

各居住組團根據居住形式的不同，采用并聯圍合的組合式形成富于變化的室內外環境，為居住者提供了戶外的休閑活動場所，同時加強了鄰里交往。并與小區中心有機結合，聯系緊密又互不干擾，形成具有優美景觀的居住空間。小區管線整體考慮采用地下敷設方式，使環境更優美。

5.2.3 豎向設計

小區內地形較為平緩。豎向設計采用就地平整的平坡式布置形式。考慮到基槽余土等情況，小區內填挖土方量基本平衡。

5.2.4 總平面圖布置經濟技術指標

1、規劃總占地面積23.7萬m2，（356畝）

2、總建筑面積：55.5萬m2。

其中：住宅建筑面積：50萬m2 公建面積：2萬m2。

3、居住戶數：5000戶。

4、居住人口：15000人。

5、建筑密度：、綠化率：42%。

7、容積率：2.34 5.3工程設計方案

5.3.1 建設內容

本小區建設內容包括住宅樓和公建工程。住宅33棟，公建工程包括物業管理中心、托幼、文化活動中心、小學等。各項工程詳細指標見下表： 序號 項目 建筑面積（m2）建筑形式 備注物業管理中心 1200 框架文化活動中心 3498 框架商業服務 35000 框架 4 托勸 2100 框架結構居委會 334 磚混公廁 260 磚混變電站 140 磚混泵房 108 磚混熱交換站 189 磚混垃圾轉運站 243 磚混小學 4000 框架結構

5.3.2 建筑設計

1、戶型設計

根據當今住宅發展趨勢，并適應工薪階層的需求。本小區以產品質精品舒適和經濟為設計的主要指導思想，戶型多樣化，二室二廳、三室二廳、為主的組合體。

2、立面設計

小區內所有建筑物均采用現代風格簡潔明快，細部精品化，力求與周圍環境和諧，極富家園氛圍和人情味。

3、內裝修

為方便居民，本設計采取高、中、低檔次不同的精裝修。開創省城住宅基本無精裝小區的先河。

4、建筑構造

住宅±0.000以上采用短肢剪力墻屋頂保溫厚度為80mm，外門密閉性能好，采用塑鋼門窗，氣密性為Ⅲ級。

5、公建設計 外觀造型與小區其他建筑相協調，內裝修采用中檔標準以滿足與周圍環境協調。

6、結構設計

小區住宅均為高層建筑，高層住宅設有地下室做為儲藏間。所有住宅均采用多肢剪力墻結構，基礎采用筏板，樓板砼全現澆。

公建工程大空間部分建筑采用框架結構，獨立柱基。

5.4 給排水工程

5.4.1 設計依據

《建筑給水排水設計規范》GB15-88（1997年版）《住宅設計規范》GB50096-1999 《室外給水設計規范》GBJ13-87（97年）《室外排水設計規范》GBJ14-87（97年）建筑專業及有關專業提供的條件

5.4.2 給水工程

1、水源及水質

本項目用水水源由市政給水，水質符合《生活飲用水衛生標準》。可以滿足本小區生活及消防用水的需要。

2、給水方案及用水量

本項目給水擬采用中水回用，即廚房及洗滌用水由物業管理中心統一收集處理后供衛生設備、洗車及綠化澆灑用水。經統計這樣可節約近1/3的生活用水。故小區設計用水量為：

1、生活用水：按每人日均用水量150L/人.日，小時變化系數K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均時用水量93.7m3/h，最高日最大時用水量234m3/h。

2、商業用水：最高日用水量10.5m3/d。

（1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8%估算為7.5 m3/h。

（2）采暖系統補水量根據采暖系統補水要求按6.2 m3/h考慮。

（3）澆灑道路用水量標準按2L/M2.次。每日1次計。（水源主要來源于中水）。

（4）澆灑綠化用水量標準按4L/ M2.次，每日1次計（水源主要來源于中水）。

（5）未預見水量：取生活用水量的15%，為14 m3/h。

以上總用水量為：

最高日用水量為：2517 m3/d 最高日平均時用水量為：104.9 m3/h 最高日最大時用水量為：262.25 m3/h

消防用水量：根據有關規范要求，該小區統一時間內火災次數為一次。消防水壓由小區二次加壓泵保證，小區內設置室外消水栓，消防用水量按15L/S計算，樓內設室內消火栓，室內消防用水量10L/S，消火栓滅火時間按二小時計；故消防總用水量為180 m3。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護半徑為150m，布置間距不大于120m，且消防泵出水管設置兩條，分別與室外給水管網干管相連。

5.4.3 給水系統

本項目設置二次加壓泵房。生活及消防采用聯合給水系統，水由一條DN150管道引入小區內蓄水池，經二次加壓后送至各用水點。各用水點廚房、洗滌用水統一回收經隔油、除渣、生物處理、消毒處理后供用水點衛生設備及綠化、洗車用水。加壓泵采用變頻調速供水設備，使水壓保持恒定，同時達到減小噪音，充分節能的目的。

室外消火栓應適當布設在環狀管網上。

為滿足消防及生活用水水壓，以及為調節供、用水之間的不均衡性，設地下式蓄水池及加壓泵房。

1、蓄電池

蓄水池內生活用水的調節容積取最高日用水量的10%，為251 m3。蓄水池內的消防儲畜為25L/SX2h = 180 m3。則蓄水池的總容積不應小于431 m3。

蓄水池選用國家標準圖S822“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為450 m3一座。

2、加壓泵房

生活給水采采變頻恒壓供水裝置，以保證生活用水的需要，配用水泵為150DL – 150 – 20三臺，其中兩用一備，單臺性能參數Q = 131.12 m3/h，H = 80mHO，電機功率P = 45KW。

消火栓系統加壓泵選用兩臺100DL，其中一用一備，單臺性能參數為Q = 100 m3/h，H = 80mHO，電機功率P = 37KW。

5.4.4 中水系統

1、中水水源

中水水源主要來源于廚房及洗滌用水。

2、用途

根據水量平衡估算，中水用于沖廁用水以及室外道路澆灑及綠化用水。

3、處理工藝

采用生物處理與物化處理相結合工藝流程，如下圖所示： 原水→格柵→隔油池→調節池→生物處理→沉淀池污泥排放

↓ 過濾→消毒→中水儲水池→用水點

5.4.5 給水管網

給水管網采用環狀布置，以提高供水的安全性，且當管徑大于等于DN100時，給水管材采用承插式給水鑄鐵管，小于DN100時采用鍍鋅鋼管。

5.4.6 排水系統

由于本工程設有中水系統，經過水量平衡估算，本工程采用污廢分流，廢水作為中水水源回收利用，污廢分流系統設有專用通氣立管。污水直接排至室外化糞池，經處理后排入市政污水管網。屋面雨水與地面雨水經雨水口統一收集后一部分排入中水儲水池，多余部分匯入市政雨水管網。

5.5 供熱工程

5.5.1 設計依據

本設計依據《采暖通風與空氣調節設計規范》以及土建、給排水專業所提條件進行。

5.5.2 氣象參數

氣象參數 大氣壓： 夏季：995.7hpa 冬季：1036.8hpa 冬季采暖計算干球溫度：-8℃ 冬季平均風速：1.8m/s 冬季風向：N 冬季日照率：61.6% 最大凍土厚度：56mm 設計計算用采暖期天數：117天 5.5.3采暖設計方案

1、采暖熱源：本項目采暖一次熱源來自于城市供熱管網提供的蒸氣，蒸汽壓力為4Kg/cm，通過設于熱交換站的高效智能汽-水換熱器生氣出90—70℃熱水作為采暖熱煤。

2、采暖熱負荷：小區住宅按節能住宅設計，采暖按45W/m2計算，住宅采暖熱負荷約22.5MW；公建采暖面積5.5萬m2，采暖負荷約3.3MW，總采暖熱負荷25.8MW。冬季采暖期為四個月，供水溫度為90℃，回水溫度為70℃，管網漏損系數取1.03。則總循環水量為884T/h。采暖撥采用雙管分戶計量系統。室外采暖管道呈支狀直埋敷設，室外采暖管道均采用無縫鋼管，系統定壓及水處理設備均集中設置在換熱站內。

采暖系統形式以新雙管分戶計量單管跨越式為主，供水干管及回水干管均為埋地敷設。散熱器選用單面定向對流鑄鐵散熱器。

采暖管道采用低壓流體用普通焊接鋼管，管徑＜= 32mm螺紋連接，管徑＞32mm焊接或法蘭連接。

供暖總立管和敷設在不采暖房間內的管道除銹后刷兩道防銹漆，并做保溫處理。保溫材料采用40mm厚巖棉管殼。

供暖管路系統中的最高點和最低點，分別設置自動排氣和自動泄水裝置。

管道的熱補償采用波紋管補償器，補償器設在檢查井內。為方便系統維修，在管道各分支處均 設關斷用閥門和檢查井。

5.6電氣工程

5.6.1設計依據

1、《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92

2、《建筑物防雷設計規范》GB50057-94

3、《建筑電氣工程施工質量驗收規范》GB50303-2002

4、《有線電視系統工程技術規范》GB50200-94

5、《低壓配電設計規范》GB50054-95

6、《10KV及以下變電所設計規范》

7、《供配電系統設計規范》

8、其他相關專業提供的條件等

5.6.2電氣設計規劃

1、負荷概況：本小區建筑物均為高層建筑。該小區用電負荷除19層以上建筑為一級負荷外，其他均為二級負荷。本小區住宅面積500000m2，按每平米50瓦計，需要系數kx = 0.25，公建建筑面積為20000 m2，按15W/ m2估算Jx = 0.8，商用建筑面積為35000 m2，按60W/ m2估算，Kx = 0.85則總用電計算負荷8275KVA。小區內設四處變電所，可分設在地下設備層，采用環網方式供電。每處變配電所可依所承擔負荷容量選用2~3臺SC3-1000KVA節能變壓器。負荷大多為單相負荷，按電業局要求采用電力電容器作為無功補償裝置，功率因數達0.9以上。

2、由變電所向相應組團采用電纜供電，小區內所有電纜線路走電纜溝，自變電所內引出的低壓電纜以放射式結合樹干式向各單體建筑物供電。建筑物內電源為380/220伏，三相五線制。配電系統為放射式與樹干式混合供電。樓內管線均沿墻及現澆樓板內暗敷設。住宅樓內居民用電計量到戶，按一戶一表方式設計，要求電能表集中設置在一層和二層，樓梯間及地下室公用燈單獨設表計量。住戶地下室照明自戶表內接線用電，由戶表統一計量。每戶設終端配電箱（配電系統）設五~六個回路，一個照明回路，三路插座回路（兩路普通插座回路，一路空調回路，一路廚房浴廁插座回路），五個回路除前面四個回路外，增加一個客廳空調插座回路。插座回路設漏電保護裝置，以保證人身安全。

3、住宅用電水平石家莊每年最熱月最高溫度平均值＞30度，夏季主要降溫設備是空調器，主要用電負荷可分成四類：全年經常性負荷，降溫負荷，電熱取暖負荷和電炊負荷，每戶住宅建筑面積超過100 m2的，確定一般住宅為6kW/戶，高級住宅為8~9kW/戶。

4、道路照明

小區內道路照明和庭院燈照明燈具集中控制，采用光敏元件控制開關。廣場和景觀照明可就近控制。所有照明電纜均穿管埋地敷設。

5、防雷接地系統

在建筑物頂層設獨立避雷針或避雷網，利用建筑物柱內主筋做防雷引下線，基礎鋼筋網做接地極，輔助人工接地極。引下線與接地網及頂層屋面避雷網可靠焊接。組成防雷接地系統。變壓器中性點直接接池。設備接池，通訊等電子設備接地與防雷接地系統共同接地裝置，要求綜合接地電阻小于1歐姆。當建筑物高于30m時，尚應采取以下防側擊的措施：

1、從30m起每隔不大于6m沿建筑物四周設水平避雷帶并與引下線相連；

2、30m及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接；

3、在電源引入的總配電箱處宜裝設過電壓保護器。

5.6.3弱電遠景規劃

為了使小區跟上時代的步伐，通過綜合配置住宅區內各功能子系統，以綜合布線為基礎，以計算機網絡為小區內各種設備管理自動化平臺的新型住宅小區。

1、小區內設置通信和管理系統

通信和管理系統包括電話（帶傳真）、電視、計算機網絡、三表出戶微機管理系統，為了滿足通信發展的需要，每戶電話線路不少于兩對。一對接電話，一對接傳真或電腦，每對線路可帶主付機插座各一只，主要廳室均有通信插座，計算機通信可利用市話網絡chinanet或internet聯通，如今后有條件的話，可建立小區局域網與公共網聯通。住宅內主要廳室均放置了有線電視終端，充分利用城市有線電視（CATV）網節目資源豐富，覆蓋面廣，投資省的優點。住宅內采用了三表計量出戶，今后有條件將可改成三表出戶自動計量、計量系統，我們將在小區局域網的設計上，充分利用總線資源，將數據通信，對講、呼叫、報敬信號的傳輸納人該總線，簡化小區布線，節省投資，提高效益。

2、安全防范系統

小區對安全防范要求很高，在安全防范系統設計上充分利用新技術、新產品，建成開放式、全方位、多功能的小區安全防范系統。采用對講或可視對講系統、報警按鈕、電視監控（CCTV）系統相結合的防盜報警系統，在住戶室內與單元門口建立對講系統或可視對講系統，將來小區可利用小區通信總線在住戶與警衛室或物業管理中心之間建立對講，住戶室內隱蔽處設置防盜按鈕，在單元門口警衛室，或物業管理中心設置可顯洋住戶位置的聲光報警裝置；在小區出人口主要通道，單元門口等重要場所設置電視監控系統，以上三個系統結合，加上小區保安人員，物業管理人員及居民，將使小區具有一個較為完善的防益體系。

安全報警系統將來形成網純利潤，在住室內安裝感煙（或感煙）火災控制器、煤氣控制器、火災報警按鈕和醫療呼救按鈕等，在警衛室或物管理中心安裝控制器，即可顯示災情類型和住戶位置的報警裝置，在單元門口設置聲光報警裝置，有利于保安人員組織救災和居民互救，更好地消除災情。

3、音響廣播系統

音響廣播系統與火災事故廣播合用。在公建內的辦公區域，走道及霸天會場等公共場所設背景音樂揚聲器，通過廣播中心及消防控制室進行控制。平時可播放背景音樂，遇有火災發生時，在消防控制室將揚聲器和廣播音響擴音機強制轉入事故廣播狀態，進行緊急廣播。

第六章 消防

6.1 設計依據 《建筑設計防火規范》GBJ16-87 《建筑滅火器配置設計規范》GBJ140-90

6.2 消防給水

設計范圍：小區室內外消防系統設計。設計原則：以防為主，防消結合。

消防水源來自市政給水管網，小區內環狀布置供水管網及室外地上式消火栓。

6.2.1 消防用水量標準

室風消火栓為10L/S，火災延續時間2h。室外消火栓為15L/S，火災延續時間2h。

6.2.2 消火栓給水系統

室外給水系統采用生活、消防聯合供水系統，管網成環狀布置，消防采用低壓制，設地下式消火栓。設儲水池一座及加壓水泵房，儲水池內貯消防用水及生活調節用水。室內消火栓適當設在環狀給水管上，其半徑布置間距不大于120m。

在不宜用水場所如變配電室、控制室等處置移動式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。

第七章 環保、節能與綠化

7.1 環保

7.1.1 設計依據

一、中華人民共和國國務院第253號令《建設項目環境保護條理》

二、河北省第八界人大常委會公告第80號《河北省建設項目環境保護管理條理》

三、《環境影響評價技術導則》（HJ/T2.1-2.3-93）

四、《環境影響評價技術導則-----非污染生態影響》（HJ/T19—1997）

7.1.2 施工期間環境影響因素

項目建設施工期間，主要污染源為施工機械噪聲、揚塵、建筑垃圾等，會對該區域及周邊的大氣環境、生活環境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環保管理部門辦理有關手續，并按環保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時清理外運建筑垃圾，以期降低不利影響。

7.1.3 運營期間環境影響因素

本項目為居民居住綜合社區，建成投入使用后，不產生有害污染物，不會對環境造成污染，日常產生的生活垃圾實行分類收集堆放，由物業管理公司派專人負責清理外運。排水實行污廢分流制，污水經化糞池處理后排入市政污水管網；廢水作為中水水源回用，雨水經收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。

7.2 節能

7.2.1 設計依據

1、《民用建筑節能設計規程》（DBJ-2000）

2、《民用建筑節能設計標準》（GBJ26-95）

7.2.2 節能措施

本項目建筑材料選用建設部規定的新型節能材料；門窗采用密閉性能優良的塑鋼窗，門窗結縫用保溫材料封嚴；主要動力設備在滿足功能的前提下選用節通設備，照明選用高效節能燈具，熱力系統入口處安裝調節節閥，用水系統設計有中水回用系統，并全部采用節水型設備，以節省能源，降低能耗。

7.3 綠化

小區綠化布置采用中心與局部相結合的方式。景觀以入口廣場為起點，中心綠地為高潮，庭院綠地與之融合。景觀形成一個較大的綠色生態中心。各中心綠地和廣場內部布置不同的綠地景觀和自由綠化空間，形式活潑，種類多樣，形成各區的景觀中心和公共活動中心。綠地中的雕塑小品、景觀構架和特色公建形式活動，且具有標志性，為加強鄰里交往和娛樂休閑提供了場所。

第八章 物業管理

本項目建成投入使用前，將由房地產公組建小區物業管理公司，對整個小區實行現代化、專業化的管理，以更好地維護住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為居民創造一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環境。

8.1物管理的內容和目標

8.1.1管理內容

物業管理的內容主要有：維修管理、設備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。

8.1.2管理的目標 物業管理達到的目標有：

1、要充分保障物業使用人的消費權益，保證房屋及設施使用功能的正常發揮；

2、要保障物業產權人的所有權權益，在經營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業能發揮最大的使用效益和經濟效益。

3、為物業使用人提供高效、優質、經濟的全方位服務，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環境；

4、使物業公司獲得最佳的經濟效益和社會效益，以保證物業管理公司經營成良性循環，提高公司的服務水平和市場競爭力。

8.2機構設置與定員

8.2.1機構設置

物業公司設經理一名，副經理二名。下設辦公室、財務室、經營部、保安部、工程部、環衛部等六個部室。

1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關等。

2、財務室主管日常經營收支，代收各種費用等。

3、經營部主管公司各經營部門管理，對外聯絡，公司發展規劃等。

4、保安部主管門衛、保安、消防、安全檢查等。

5、工程部主管小區房屋維護、修繕、公用設備設施的日常管理、維護。

6、環衛部主管小區環境衛生、垃圾清理外運、綠化等。

經 理

副經理 副經理

經 保 辦 財 工 環

營 安 公 務 程 衛

部 部 室 室 部 部

8.2.2勞動定員

勞動定員表

序號 部 室 定 員 備 注

工作人員 管理人員 辦公室 4 2 2 財務室 3 2 3 經營部 7 2 4 保安部 12 2 5 工程部 10 1 6 環衛部 8 1

合 計 44 10 54 8.3 物業公司經費來源

8.3.1物業管理是對物業的正常運營進行維護，對物業使用人和所有人提供全方位服務，所以需要一定的資金保證。物業管理公司的資金來源主要有以下幾個方面。

8.3.2房地產公司提供該物業管理公司一定的公建經營用房及設備，由物業管理公司進行經營，其經營收益歸入物業公司的管理資金項目內。

8.3.3房屋產權人、使用人定期交納物業管理費。

第九章 項目實施計劃和招標方案

9.1項目建設周期規劃

本項目建設期2年，具體劃分為以下階段：

1、目前期及論證工作

2、步設計及施工圖設計階段

3、址清理

4、建施工

5、程掃尾，竣工驗收 9.2實施進度安排

9.2.1 施進度安排 1、1月—2月 項目前期及論證工作2、3月—5月 初步設計及施工圖設計3、3月—5月 場地清理4、5月—22月 土建施工 5、22月—24月 工程掃尾，竣工驗收

9.2.2項目實施進度表（附后）

9.3招標方案

1、依據《中華人民共和國招投標法》和有關法律、法規的規定，確定招標方案。

2、招標內容：本建設項目的勘察設計、建安工程、監理設備

等。

3、招標方式：公開招標、邀請招標。

4、招標基本情況表。

項目實施進度表

序號 項 目 1-2月 3-4月 5月 6-21月 22月 23月 24月項目前期論證工作

初步設計施工圖設計

場地清理 4 土建施工

工程掃尾，竣工驗收

第十章 土地利用

10.1土地利用依據

１、國土資源部第７號令《建設項目用地預審管理辦法》

２、開封市土地利用總體規劃（１９９７－２０１０年）

10.２項目選址

本項目位于開封市西南部，用地南側緊鄰晉安路，北側為大梁路，東側為金明大道，西側為集英街。場地交通便利。視野開闊、生態環境良好。

10.３用地情況

１、用地類型

本項目場址為城中村原址改造，在開封市土地利用總體規劃范圍內，市土地局已同意辦理前期手續。

２、用地規模

本項目規劃總占地３５６畝，地塊為一長方形，地勢較平坦。小區總建筑面積５５.５萬m2。

本項目屬城中村改造住宅項目，需交納的各種土地費用有保證。

第十一章 投資估算及資金籌措

11.1 總投資估算

11.1.1 總投資及投資構成

本項目投資73592.94萬元，其中建筑工程費52448.44萬元，設備費10640萬元，設備安裝費49萬元，其他費3786.60萬元，預備費3346.2萬元，建設期貸款利息3322.70萬元。

11.1.2 估算依據

該項目投資估算依據國家現行政策法規及相關行業規定，并依據建設單位及各專業提供的基礎資料進行編制。

11.1.3 投資估算范圍：

住宅樓、公用建筑、室外工程的建安工程費和其他費、預備費、建設期利息。

11.1.4 費用標準及價格依據

1）建筑工程參照目前類似工程的技術經濟指標結合當地價格水平進行估算。

2）設備購置費包括設備原價和運雜費，設備原價為詢價。

3）安裝工程費根據各項目指標按現行有關規定和概算進行估算。

4）其他工程費用按照2000年"河北省建設項目概算其它費用定額計取。

5）按市政[2002]14號文的優惠政策，本項目免收市政配套費、公建配套費、渣土費、墻改基 金、減半收取中學增建費。

11.2 項目資金籌措

本項目資金籌措為全部自籌，資金來源為本項目向銀行貸款，年利率5.49%。

第十二章 財務評價

本篇根據國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟與評價方法與參數》及現行有關企業財務制度，對本項目的經濟效益進行分析與評價。12.1 基本數據

12.1.1 建設成本估算

銷售成本

本項目總銷售成本按營業額的0.5%估算。

12.1.2 銷售收入估算

根據本項目的成本及納稅額測算，考慮到本項目的地理位置，本項目的銷售價格定位在住宅2350元/m2，預計第四年全部售完。詳見總收入估算表

12.1.3 稅金

營業稅按5%，城建維護稅按營業稅的7%，教育附加按營業稅的3.5%，所得稅按利潤總額的33%計算。

12.2 財務評價

計算評價指標如下：

投資利潤率為（稅后）10.43% 投資利潤率為（稅前）15.75% 投資利稅率為（稅后）23.03% 投資利稅率為（稅前）17.89% 財務內部收益率（稅后）6.72% 財務內部收位置率（稅前）9.82% 財務凈現值（IC = 6%）稅后912萬元

財務凈現值（IC = 6%）稅前4949萬元

投資回收期（稅前）3.55年（含建設期）

投資回收期（稅后）3.58年（含建設期）盈虧平衡點BEP = 75.64% 從財務評價可以看到，本項目具有一定的盈利能力和抗風險能力，因此，本項目在財務上是可行的。

第十三章 結論

鳳凰城住宅小區“城中村”改造項目，嚴格貫徹執行國家和地方政府有關法規政策法規，功能齊全，符合城市總體規劃，向社會提供安全、舒適、便捷的現代化住宅，其建設十分必要，同時具有良好的經濟效益和社會效益，該項目是可行的。

學校：開封大學

學院：土木院

系別：09建管

姓名：李陽

學號：2009081348

第二篇：天昱鳳凰城項目工作匯報

工 作 匯 報

匯報人：

.鳳凰城”住宅小區一期4#、2012年11月24日

-0技術交底，項目部成立安全生產領導小組，明確項目經理是現場安全第一責任人，并將安全生產責任制層層落實到人。督促、檢查領包人安全措施的實施與落實，使大家都真正認識到企業提高效益是一個永恒的主題，而安全生產本身就是一件神圣的效益。到目前為止，項目部未發生任何安全事故。對新進場人員，尤其對特殊工種人員查驗有效證件，嚴禁無證（過期）人員進入現場上崗，并經項目部安全教育和安全技術交底雙方履行簽字手續后再進入現場作業，在施工過程中跟蹤檢查，落實各項安全規章制度。做到“二嚴、三及時、四不放過”。

3）現場環境文明、場容場貌等施工管理

由于一期中標單位為蘭州市一建、甘肅三建和四建集團，因此現場環境文明、場容場貌施工管理是項目管理的一個重要部分，代表四建集團的形象，也是四建企業的窗口，從進場以來，項目部就積極從現場布置、圍墻設置開始。陸續完善現場文明施工，領包方也相當重視，投入了一定的精力和財力。4）成本方面：

項目部對承包方成本進行多方掌握，為了降低成本，等各種措施來預控項目成本：搞好材料節約，建立限額領料制度；合理組織施工，速戰速決，不窩工，不返工；在梁板模板支設時，在梁板砼澆筑時嚴格控制砼的平整度。在鋼筋加工中，嚴格控制料頭，合理配料，減少料頭。嚴把模板復核關，控制好剪力墻平整度及垂直度及門窗洞口幾何尺寸、平板平整度，減少抹灰、返修人工費用。

5）印章管理：

通過集團公司審批，項目部持有“天昱·鳳凰城”住宅小區一期4#、6#樓項目部資料專用章壹枚，由現場項目經理專管，本印章現場僅用于施工現場技術、質量及業務資料專用，沒有發生其他經濟來往等現象。6）項目管理創先爭優及完成情況：

自今年5月份深入開展創先爭優活動以來，我項目部根據集團公司和七公司黨委創先爭優活動的一系列安排，圍繞集團公司“全面落實標準化管理要求，推動企業科學發展上水平”和七公司“夯實基礎謀發展，落實標準促管理；創先爭優激活力，科學發展上水平”的活動主題，結合項目生產經營實際，迅速行動、精心策劃，創先爭優各項工作有序推進，在加強支部自身建設、解決制約生產的突出問題、全面提升項目管理水平等方面都取得了初步成效。

四、冬期施工方案 已編制、審批完畢，并嚴格按照方案施工。

五、跨年對各項目標的預測及與控措施

跨年4#、6#樓工程主要是裝飾裝修工程、屋面工程、外墻保溫涂料工程，首先項目部成立QC小組，策劃每個過程的施工控制，施工工藝方案要優化，堅持仍以樣板引路，做好細部處理、使用功能、觀感質量。土建、安裝精密配合，有分部分項過程的做好過程管理，使每個分部分項過程質量達到優良，加強成品管理，做好每階段的兩算對比，限額領料，建立臺賬，實現最大盈利，在職業健康安全、環境文明施工等仍按照集團公司新標準明年力爭再上一個新臺階，確保天昱鳳凰城一期4#、6#樓給建設單位交付一個

第三篇：新建職工住宅小區的項目建議書

新建職工住宅小區的項目建議書

新建職工住宅小區的項目建議書

新建電力職工住宅小區的項目建議書

項目建設的背景和必要性：

住房與人民生活緊密相關，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。居住，是職工基本的生活需求，近年來，在局領導的關心和支持下，我局職工住房條件有了很大的改善。但據調查，目前尚有109戶無房戶，且我局前進中路住宅小區中大部分住房建于八十年代中期，約４００多戶住房面積不足５０平方米，房屋結構布局落后，非居住面積占住房建筑面積的比重欠合理。住房短缺，大兒大女合住一室等困難狀況仍屬

普遍，經調研分析，結論如下：、住房面積總體偏小

住房面積是衡量居住水平的重要指標，住房面積的大小 , 直接關系到職工居住環境的好壞。本次調查顯示，我局職工每戶的住房使用面積 50平方米以下的占

%，80平方米以上的僅占

%。由此看出職工住房面積總體偏小，且尚有百戶無房戶。、住房結構、設施、環境不盡人意

目前我局職工住房成套率不高，配套設施不全，本次調查顯示，職工對住房的建筑式樣滿意的僅占

%，基本滿意的占

%，不滿意的占

% ；對房間的結構設施（指客廳、臥室、廚房等布居的合理性及大小）滿意的占

%，基本滿意的占

%，不滿意的占

% ；對住房周圍環境滿意的占

%, 基本滿意的占

%，不滿意的占

%。由此可以看出，大多數人對現有住房不滿意，尤其是一些舊樓房的房間結構、設施不合理，環境衛生不盡人意，難以滿足現在居民的生活要求。

因此，改善職工住房現狀已勢在必行。

規劃建設的指導思想及開發建設原則：

指導思想：立足實際，著眼未來。以適用、舒適、經濟為開發的新理念，體現人文關懷、綠色環保、科技創新的新主題。

開發建設原則：合理開發、經濟適用、科學配套、永續利用的原則，具體為

一是住宅的功能空間要更加合理。要在較小的空間內創造較大的舒適度，提高單位住宅面積使用率和功能空間的合理性。

二是住宅的物理性能要有較大改善。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等物理性能，越來越成為衡量住宅質量的重要因素。

三是住宅設施設備的裝備水平要進一步提高。廚房、衛生間設施、智能化技術系統的高效性和實用性已經成為住宅舒適性的重要內容。

四是居住區的環境和配套水平要更加完善，要創造自然和諧、樸實優美、安全環保、舒適便捷的住區環境。

五是住宅的耐久性要延長。住宅具有價值量大、位置固定的特點，對耐用性有很強的要求，應當在目前磚混結構50年的基礎上，延長住宅使用壽命。

開發建設的性價比綜合分析：

本著以上指導思想和原則，我們對擬定的前進東路和濱江路兩塊土地進行性價比綜合分析：

●區位優勢及發展前景

前進東路土地：北臨世紀園小區、南臨移動公司、東臨朝陽路、西臨建設

中的聯通公司，距離我局王觀營住宅小區百米之遙，周邊有陜西理工學院、漢中市商校、漢中市農校等，文化氛圍濃厚，古有“孟母三遷，擇鄰而居”之說，因此，該地段區位優勢明顯，發展前景看好；

濱江路土地：北臨正在建設中的濱江路、南臨

第四篇：住宅小區幼兒園項目建議書[小編推薦]

XXX區直機關住宅小區

幼兒園項目建設建議書

目錄

一、總論

1、項目名稱：

2、項目法人：

3、建設地點：

4、建設內容：

5、建設規模：

6、概算投資：

7、效益分析：

二、幼兒園項目建設的必要性

1、建設單位概況

2、建議書編制依據

3、提出的理由與過程

4、項目建設的重要性與必要性

5、項目建設的意義

三、幼兒園項目地點的選址

1、項目選址原則和基本思路；

2、場址選擇（附圖）

3、擬建地址的建設條件

四、幼兒園項目建設內容、規模及工程方案

1、建設規模及理由

2、建設內容及方案

3、建筑安裝工程量及“三材”用量估算

五、投資估算及資金籌措

（一）投資估算

1、投資估算依據

2、建設投資估算

3、投資估算表

（二）資金籌措方案

1、項目法人自籌資金

2、信貸融資

六、幼兒園投資項目效益分析

（一）經濟效益

（二）社會效益

七、幼兒園投資項目結論與建議

（一）結論

（二）主要建議

八、附 件

1、附件：

(1)XXX區直機關職工住宅小區 立項批復；

(2)XXX區直機關職工住宅小區 建設用地的批復；

(3)XXX區直機關職工住宅小區 建設項目選址意見書；

(4)XXX區直機關職工住宅小區 建設項目選址通知書；(5)XXX區直機關職工住宅小區的土地證；(6)XXX區直機關職工住宅小區建設用地規劃許可證；(7)XXX區直機關職工住宅小區幼兒園項目建設立項申請報告；

(8)項目主辦單位關于資本金的承諾書；

2、附圖

(1)幼兒園項目效果圖；

(2)項目位置圖（XXX區直機關職工住宅小區總平面圖）；(3)項目總平面布置圖；(4)項目平、立面圖；

XXX區直機關住宅小區

幼兒園項目建設建議書

一、總論

1、項目名稱： XXX區直機關住宅小區幼兒園

2、項目法人： XXX區直機關住宅小區建設工程領導小組辦公室

法人代表： 趙海東

3、建設地點： XXX區直機關住宅小區

4、建設內容： 幼兒園

5、建設規模： 2968.10平方米

6、概算投資： 600.00萬元

二、幼兒園項目建設的必要性

1、建設單位概況

XXX區直機關住宅小區建設工程領導小組辦公室是XXX人民政府為了XXX區直機關住宅小區工程建設順利完成而成立的工程建設臨時管理機構。負責XXX區直機關住宅小區工程建設過程的有關事務。

2、建議書編制依據

XXX區直機關住宅小區領導辦公室委托書和要求。

慶陽市XXX規劃局審查通過的規劃總平面圖和設計要求書。消防部門批準的總平面圖。

國家和甘肅省現行的設計標準、規范、規程及相關的法規。中華人民共和國城市規劃法

城市規劃編制辦法（1991年9月3日建設部令第14號）城市規劃編制辦法實施細則（1995年6月8日建規字333號文發布）

《城市居住區規劃設計規范》 GB50180-93（2002年版）《建筑設計防火規范》 GBJ16-87（2001年版）《托兒所、幼兒園建筑設計規范》 JGJ 39—87 《城市道路和建筑物無障礙設計規范》JGJ50-2001、J114-2001 《民用建筑工程室內環境污染控制規范》GB50325-2001 《民用建筑節能設計標準甘肅省實施細則》DBJ25-20-97 《建筑工程設計文件編制深度規定》 DB62/T25-3012-2003 中華人民共和國工程建設標準強制性條文--城鄉規劃部分 中華人民共和國工程建設標準強制性條文--房屋建筑部分

3、提出的理由與過程

我國民辦教育事業蓬勃發展，國家對民辦教育也采取了政策扶持，開辟多種渠道吸引社會力量辦學。《社會力量辦學管理條 5 理（試行）》、《民辦教育促進法》的頒布，為民辦教育的發展提供了法律保障。

XXX區直機關住宅小區建設，解決了XXX區直機關職工的住宅問題，XXX區直機關住宅小區周邊也沒有像樣一點的幼兒園，交房在即，按照小區規劃及功能要求，小區業主強烈需求幼兒園建設。

為了適應社會主義市場經濟發展的需求，XXX區直機關住宅小區建設工程領導小組辦公室充分利用資源優勢，為社會提供優質的學前教育服務。決定舉辦XXX區直機關住宅小區幼兒園，讓區直機關住宅小區住戶的適齡幼兒享受到優質學前教育服務，解決XXX區直機關職工的后顧之憂。

4、項目建設的重要性與必要性

a、政策的需要，教育是現代國民教育體系的重要組成部分，在實施科教興國戰略和人才強國戰略中具有特殊重要地位。b、是教育本身發展的需要。鞏固基礎教育，培養頂尖人才，讓教育從娃娃抓起。

c、完善XXX區直機關住宅小區公益性基礎設施、是住宅小區建設的必具備條件。

d、有需求就有市場，區直機關住宅小區業主的入住，配套再不兌現，會有糾紛，會影響和諧社會的構建。

5、項目建設的意義 國家“十一五”發展規劃綱要指出；全面實施素質教育，著力完成“普及、發展、提高”三大任務，加快教育結構調整，促進教育全面協調發展，建設學習型社會。教育是現代國民教育體系的重要組成部分，在實施科教興國戰略和人才強國戰略中具有特殊重要地位。

消費觀念分析：“望子成龍成風”是中國人的傳統，家長特別注重對孩子的教育和投資。都希望子女能接受良好的教育。

三、幼兒園項目地點的選址

1、基礎資料

氣溫

最冷月平均溫度-6.9℃

最熱月平均溫度22.6℃ 極端最高溫度 39.1℃

極端最低溫度-21.3℃ 降水量

年降水量：332.9mm

日最大降水量：96.8mm 小時最大降水量：27mm

最大凍土深度：1030mm 風向

常年主導風向：東風

冬季主導風向：東風平均風速：夏季：1.7m/s 冬季：0.7m/s 抗震設防烈度：6度。

2、場址選擇（見選址意見書及附圖）

3、擬建地址的建設條件

擬建地址的路網已經形成，“三通一平”工程已經完成，具備項目實施條件。

(1)供電

供電由電公司供應，均能滿足學校單回路供電要求。(2)給水

根據《建筑給排水設計規范》，學校日最高用水量約為500～1000L，總供水量可滿足該建筑物的需求。

（3）交通直通幼兒園。

四、幼兒園項目建設內容、規模及工程方案

1、建設規模及理由

根據《托兒所、幼兒園建筑設計規范》 JGJ 39—87，幼兒園以三層建筑為主。局部一、二層，12個班340名幼兒規模。建筑面積2968.10平方米。

2、建設內容及方案（見附圖）

五、投資估算及資金籌措 １、投資概算 600.00萬元 投資分述如下：

①工程土建、水、電、暖費491.64萬元。②設計費7.0萬元。③監理費12.0萬元。④招標費2.0萬元。⑤附屬工程費20萬元。⑥幼兒配套設施費40萬元。⑦其它和不可預見費28.0萬元。

２、資金籌措

業主全額集資。

六、幼兒園投資項目效益分析

（一）經濟效益（按每學期計算）：

1、收入（30.60萬元）

按340學生計算，每生收900元，則收入30.6萬元。

2、付出（15.20元）

（1）、學生生活費（含水果）付出、約70000元。

（2）、車輛加油及修理費約15000元。

（3）、教師及保育員、廚師共15人，平均每人每月工資600元，全期按六個月計54000元。

（4）、招待費3000元。

（5）、其他10000元

以上兩品余15.4萬元。

（二）社會效益

百年大計，教育為本。該項目一次性投資較大，單純的經濟效益較差，它的效益應是以社會效益為主，經濟為輔。教育是現代國民教育體系的重要組成部分，在實施科教興國戰略和人才強國戰略中具有特殊重要地位。教育從娃娃抓起，是教育本身發展的需要。

此項目的完成，將大大改善小區及周圍居民的生活條件，解決XXX干部職工和周圍居民的后顧之憂，改善生活環境，改善社會環境，改善投資環境，是構建和諧社會的基礎。將推動城市的發展及城市建設，提高人民群眾的生活質量。因此該項目是可行的。

七、幼兒園投資項目結論與建議

（一）結論

XXX區直機關職工住宅小區幼兒園，符合國家現行政策，適應和諧社會建設發展的方向。建設單位有條件有能力完成項目所提出的各項任務和指標，因此，該項目的提出是適時可行的。

（二）主要建議

（1）本項目涉及教學教學樓及附屬物的建設，學校必須加強在可研、設計、施工環節加強協調和管理，應精心組織、精心設計、精心實施，加強工程監理與質量監督，減少人為失誤，確保項目順利完成；在工程建設中確保質量，減少造價。（2）本項目是一項集公益性、基礎性為一體的工程，是造福后代的民心工程，建議有關部門大力支持，協助配合完善各項手續，使設備早日投入使用，早日發揮效益。

（3）項目資金是項目建設的重要保障，建議業主盡快落實各種資金來源渠道及資金量，確保項目順利完成。

（4）通過對項目進行技術經濟分析，其辦學規模適度，配套設施建設內容合理，社會效益顯著，建議有關部門大力支持，以促使項目盡早建成并投入使用，發揮效益。

八、附 件

1、附件：

(1)XXX區直機關職工住宅小區 立項批復；(2)XXX區直機關職工住宅小區 建設用地的批復；(3)XXX區直機關職工住宅小區 建設項目選址意見書；(4)XXX區直機關職工住宅小區 建設項目選址通知書；(5)XXX區直機關職工住宅小區的土地證；

(6)XXX區直機關職工住宅小區建設用地規劃許可證；(7)XXX區直機關職工住宅小區幼兒園項目建設立項申請報告；(8)項目主辦單位關于資本金的承諾書；

2、附圖

(1)幼兒園項目效果圖；(2)項目位置圖（XXX區直機關職工住宅小區總平面圖）；(3)項目總平面布置圖；(4)項目平、立面圖；

第五篇：新建職工住宅小區的項目建議書

新建電力職工住宅小區的

項目建議書

項目建設的背景和必要性：

住房與人民生活緊密相關，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。居住，是職工基本的生活需求，近年來，在局領導的關心和支持下，我局職工住房條件有了很大的改善。但據調查，目前尚有109戶無房戶，且我局前進中路住宅小區中大部分住房建于八十年代中期，約４００多戶住房面積不足５０平方米，房屋結構布局落后，非居住面積占住房建筑面積的比重欠合理。住房短缺，大兒大女合住一室等困難狀況仍屬普遍，經調研分析，結論如下：

1、住房面積總體偏小

住房面積是衡量居住水平的重要指標，住房面積的大小 , 直接關系到職工居住環境的好壞。本次調查顯示，我局職工每戶的住房使用面積 50平方米以下的占%，80平方米以上的僅占%。由此看出職工住房面積總體偏小，且尚有百戶無房戶。

2、住房結構、設施、環境不盡人意

目前我局職工住房成套率不高，配套設施不全，本次調查顯示，職工對住房的建筑式樣滿意的僅占%，基本滿意的占%，不滿意的占% ；對房間的結構設施（指客廳、臥室、廚房等布居的合理性及大小）滿意的占%，基本滿意的占%，不滿意的占% ；對住房周圍環境滿意的占%, 基本滿意的占%，不滿意的占%。由此可以看出，大多數人對現有住房不滿意，尤其是一些舊樓房的房間結構、設施不合理，環境衛生不盡人意，難以滿足現在居民的生活要求。

因此，改善職工住房現狀已勢在必行。

規劃建設的指導思想及開發建設原則：

指導思想：立足實際，著眼未來。以適用、舒適、經濟為開發的新理念，體現人文關懷、綠色環保、科技創新的新主題。

開發建設原則：合理開發、經濟適用、科學配套、永續利用的原則，具體為

一是住宅的功能空間要更加合理。要在較小的空間內創造較大的舒適度，提高單位住宅面積使用率和功能空間的合理性。

二是住宅的物理性能要有較大改善。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等物理性能，越來越成為衡量住宅質量的重要因素。

三是住宅設施設備的裝備水平要進一步提高。廚房、衛生間設施、智能化技術系統的高效性和實用性已經成為住宅舒適性的重要內容。

四是居住區的環境和配套水平要更加完善，要創造自然和諧、樸實優美、安全環保、舒適便捷的住區環境。

五是住宅的耐久性要延長。住宅具有價值量大、位置固定的特點，對耐用性有很強的要求，應當在目前磚混結構50年的基礎上，延長住宅使用壽命。

開發建設的性價比綜合分析：

本著以上指導思想和原則，我們對擬定的前進東路和濱江路兩塊土地進行性價比綜合分析：

●區位優勢及發展前景

前進東路土地：北臨世紀園小區、南臨移動公司、東臨朝陽路、西臨建設中的聯通公司，距離我局王觀營住宅小區百米之遙，周邊有陜西理工學院、漢中市商校、漢中市農校等，文化氛圍濃厚，古有“孟母三遷，擇鄰而居”之說，因此，該地段區位優勢明顯，發展前景看好；

濱江路土地：北臨正在建設中的濱江路、南臨、東臨、西臨，此地段雖屬政府遠景規劃之中，但開發建設仍困難重重，發展速度較為緩慢，因此其區位優勢不明顯，發展前景不明朗。

● 交通環境條件：

前進東路土地：通市區內２路、３路公交車，且朝陽路寬闊平坦，路段四通八達，交通十分便利。

濱江路土地：目前尚無公交車停靠點，濱江路仍在建設之中，且該地段較偏僻，曾有打劫行兇案件發生，為我市多年來多事之地，故交通及周遭環境較差。

● 開發建設成本分析：

前進東路土地：

①地價：28.50萬元／畝，容積率３，平方米土地價143.43元／平方米

②建筑安裝工程平方米造價：593.00元／平方米（含防盜門、鋁合金門窗、電氣材料費等）

③室外工程：190.00元／平方米（包括小區內草坪、道路、電纜溝、圍墻等，草坪綠地以60.00元／平方米計入）

④相關稅費：85.00元／平方米（包括城市配套費、消防費、人防費、墻改費、施工圖審查費、勞保統籌費、設計費、監理費、質檢費、交易服務費等）

估算成本價：1010.43元／平方米（以上四項相加）

濱江路土地：

①地價：34.00萬元／畝，容積率３，平方米土地價169.92元／平方米

②、③、④項同上

估算成本價：1037.72元／平方米（以上四項相加）

可見濱江路開發建設成本明顯偏高。

● 可操作性：

前進東路土地：目前該土地手續齊備，項目報批已至規劃定址階段，前期準備工作已基本就緒。

濱江路土地：該處土地最初由政府以政策性優惠低價出讓給中房公司，后由中房公司以略高價格分塊轉讓給其他開發商，因此地價偏高，我公司購買該處土地時資金短缺，目前該土地轉讓手續尚未理順，前期報批工作尚未辦理。

● 性價比綜合分析：

１、在前進東路地段開發建成住宅小區后將還保存小區群居的特點，小區居住環境與條件又有“個性化”、“休閑化”、“辦公室化”和較高服務、娛樂和消費需求的傾向。在經濟方面，開發該小區的成本價格相對較低，可減輕職工負擔，使小區建設趨于智能化。

２、在前進東路地段開發建成住宅小區，無論居住環境、基礎設施、或是公共配套設施等方面都可達到較高水平，體現了小區“以人為本” 的原則

綜上所述：在前進東路地段開發建成住宅小區優勢明顯，推薦為首選。

開發建設實施方案

由公司負責全面開發、建設和經營管理各項具體工作。公司將本著居住小區智能化理念，即用最小的投入得到最大的安全、舒適、方便三者的統一，將居住小區的內環境和外環境通過設計集成協調起來。提高住宅的等級。

(1)智能化小區設計的任務就是要將居住小區的內環境和外環境通過設計集成充分利用和協調起來，用有限的投入達到最大的住宅功能的提高。

(2)智能化設計的面向 a.面向功能的設計思想，由住宅的功能要求出發，設計配置相應的系統及設備，有針對性地滿足功能需要。b.面向配套設施的設計思想，由配套設施的專業性出發，滿足功能需要。

(3)智能化設計的系統分析 a.系統分析設計思想 由住宅的安全、舒適、方便三大功能要求出發，經系統分析，設計配置相應的功能設備，并考慮功能設備的相互利用和更新計劃。

資金籌措：

由購房職工集資籌措。

銷售分析

調查顯示，大部分職工對“我想有個家”的買房需求較為迫切，打算在近期內買房，截至目前提出購房報名申請的職工已超過700名。可見，隨著房改的深入，大多數職工已經接受購房觀念并計劃在近期買房，未來兩三年內我局職工對住宅的需求仍然較大。銷售前景十分看好。