第一篇：鳳凰城街道教育工作總結(jié)(最新)(精)

2009—2010學(xué)年度第二學(xué)期 教育教學(xué)工作總結(jié) 鳳凰城街道中心學(xué)校 二〇一〇年六月

鳳凰城街道中心學(xué)校教育教學(xué)工作總結(jié)

一學(xué)期教育教學(xué)工作即將結(jié)束，回顧本學(xué)期的工作，我們?cè)诳h教育局及街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)下，各中小學(xué)及幼兒園全體教師發(fā)揚(yáng)與時(shí)俱進(jìn)、敢為人先的時(shí)代精神，以教學(xué)工作為核心，落實(shí)規(guī)范辦學(xué)精神，強(qiáng)化學(xué)校安全工作，著力推進(jìn)教研教改，圓滿地完成了本學(xué)期各項(xiàng)工作任務(wù)。兩處中學(xué)、一處小學(xué)獲得縣教育工作先進(jìn)單位，一人獲得市教學(xué)能手，承擔(dān)省級(jí)課題四項(xiàng)，市級(jí)課題三項(xiàng)，三名教師被確定為市級(jí)骨干教師培養(yǎng)對(duì)象。依據(jù)本學(xué)期的重點(diǎn)工作落實(shí)情況做以下總結(jié)。

一、完成工作情況

（一）創(chuàng)新轉(zhuǎn)變教育質(zhì)量的提高方式，不斷探索提高教育教學(xué)質(zhì)量和課堂教學(xué)效率的新路子。

1.加強(qiáng)家訪指導(dǎo)，引導(dǎo)學(xué)生自主學(xué)習(xí)。

在規(guī)范辦學(xué)的新形勢(shì)下，指導(dǎo)學(xué)生組成課外合作互助小組，利用周六、周日和寒暑假，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行自主學(xué)習(xí)，教師通過家訪進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)、檢查、取得明顯成效。大力營(yíng)造學(xué)習(xí)氛圍，為學(xué)生創(chuàng)設(shè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，我們以村為單位給學(xué)生分組，指定學(xué)習(xí)小組組長(zhǎng)和學(xué)習(xí)地點(diǎn)。建立“學(xué)生→家長(zhǎng)→老師”三位一體的假期教育模式。取得了令家長(zhǎng)和學(xué)校滿意的成績(jī)。

2.校本教研室成為教研興校、構(gòu)建高效、和諧課堂的助推器。

中心校成立了“校本教研室”，強(qiáng)化校本教研力度，全面推進(jìn)高效、和諧課堂改革與構(gòu)建。校本教研室經(jīng)過努力，帶領(lǐng)廣大教師對(duì)四種課型模式進(jìn)行了卓有成效的探討，現(xiàn)在已形成新授課、復(fù)習(xí)課、習(xí)題課、講評(píng)課（語(yǔ)文學(xué)科還包括作文課與閱讀課）四種基本的課型模式，上升到理論，用以指導(dǎo)課堂教學(xué)，提高了課堂效率。北朱小學(xué)校本教研工作逐漸形成了“以科研促教研，以科研帶教研”的氛圍，不斷推動(dòng)教學(xué)工作的發(fā)展。一年來，學(xué)校進(jìn)一步加強(qiáng)課題研究的組織、實(shí)施和管理工作，強(qiáng)化科研興教的意識(shí)，加強(qiáng)常規(guī)性教研、提高性教研、聯(lián)片教研，內(nèi)容豐富，形式多樣，有力的促進(jìn)了課堂教學(xué)效率的提升。

（二）大力強(qiáng)化安全工作。

面對(duì)嚴(yán)峻的校園安全形勢(shì)，各中小學(xué)配備了專職保安，實(shí)行二十四小時(shí)無縫隙值班，購(gòu)買了電警棒等器械，各中小學(xué)及幼兒園均安裝了電子監(jiān)控設(shè)備，筑起了一張保衛(wèi)校園安全的 “天網(wǎng)”。中心校于５月１２日進(jìn)行了防震演練，６月２１日進(jìn)行了防火演練。店子

中學(xué)繼續(xù)開展“安全教育活動(dòng)月”活動(dòng)，堅(jiān)持定期安全大檢查制度。東孫小學(xué)與市消防隊(duì)和泰康人壽進(jìn)行了“泰康人壽校園安全進(jìn)課堂”活動(dòng)。前宋小學(xué)把安全工作列入重中之重。為確保孩子的安全，一、二年級(jí)強(qiáng)調(diào)了學(xué)生家長(zhǎng)接送，為確保學(xué)生安全，學(xué)校教師輪流值班，并在校路口設(shè)警示牌，學(xué)生戴安全帽，安全工作良好。被縣教育局授予“安全管理先進(jìn)單位”榮譽(yù)稱號(hào)。東孫小學(xué)值班巡邏，嚴(yán)加防范。學(xué)校實(shí)行封閉管理，進(jìn)出登記，門衛(wèi)24小時(shí)值班。學(xué)校對(duì)學(xué)生進(jìn)行全天候、全方位管理。由于措施具體、工作到位，本學(xué)期學(xué)校無一例意外安全事故發(fā)生，另外學(xué)校還組織進(jìn)行安全常識(shí)講座及防震自救演練，提升學(xué)生的自我保護(hù)意識(shí)。

（三）加強(qiáng)制度建設(shè)，教育教學(xué)管理水平進(jìn)一步提高。

一學(xué)期來，學(xué)校始終把提高教學(xué)質(zhì)量放在第一位，認(rèn)真制定并落實(shí)《常規(guī)檢查制度》《班級(jí)管理制度》《教師評(píng)價(jià)制度》《教職工聘任制度》，促進(jìn)了學(xué)校工作的開展和工作效率的提高認(rèn)真實(shí)施了“教師素質(zhì)提高工程”，進(jìn)一步加強(qiáng)了師資隊(duì)伍建設(shè)。開展了“青年教師拜師學(xué)藝”、“聽評(píng)課”等活動(dòng)。規(guī)范辦學(xué)行為，把“減負(fù)”工作作為規(guī)范教學(xué)行為的重中之中。小學(xué)成立紅領(lǐng)巾監(jiān)督崗，中學(xué)落實(shí)課程標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家規(guī)定的教育教學(xué)內(nèi)容和課程設(shè)臵開展教學(xué)活動(dòng)，不隨意增減課程和課時(shí)。開展好技術(shù)、藝術(shù)、體育與健康、綜合實(shí)踐活動(dòng)四個(gè)領(lǐng)域的教育教學(xué)工作。嚴(yán)格控制學(xué)生作息時(shí)間。

（四）加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)，全面提升教師素質(zhì)。

以校本教研活動(dòng)為載體，不斷提升教師素質(zhì)。校本教研室把研讀教材、用好教材作為教研的核心，把校本教研作為教師學(xué)習(xí)新課改、實(shí)踐新課改的有效途徑，扎扎實(shí)實(shí)地組織教師開展教研活動(dòng)，做到以教研促課改，有效地幫助教師更新觀念，樹立大教育觀。在去年一舉通過了利津縣校本培訓(xùn)示范學(xué)校。自去年至今，教師共進(jìn)行了49項(xiàng)校本課題的研究，每一項(xiàng)課題都立足于課堂，把研究學(xué)生作為出發(fā)點(diǎn)和研究方向，取得了良好的效果。教師撰寫論文在市級(jí)以上刊物上發(fā)表200多篇，獲省級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)27篇，市級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)15篇，縣級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)22篇；市公開課4節(jié)，縣公開課9節(jié)。一名教師被評(píng)為市教學(xué)能手，5名教師被評(píng)為縣教學(xué)能手。上學(xué)期，有兩名教師獲市優(yōu)質(zhì)課一等獎(jiǎng)，其中一名老師被推選為省優(yōu)質(zhì)課評(píng)選。

（五）開展豐富多彩的活動(dòng)。

1.教學(xué)上，各中小學(xué)校本教研扎實(shí)開展。全員賽課形成制度化，有力促進(jìn)了教師業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高。充分利用民族節(jié)日，開展了“我們的節(jié)日·端午節(jié)活動(dòng)，在媒體上刊發(fā)信息５篇。開展了“節(jié)能宣傳周”活動(dòng)主題為“攻堅(jiān)，全民行動(dòng)”，在全街道開展了開展了一次校園“低碳行動(dòng)”，每個(gè)班上一節(jié)節(jié)能環(huán)保課。街道教育單位開展了“黨建活動(dòng)”，成立“黨

員示范崗”，展示了共產(chǎn)黨員的風(fēng)采。組織開展了綠化校園活動(dòng)，中心校植樹1７0余棵，北朱小學(xué)植樹２00余棵。2.幼教工作均衡、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展。

建立健全了學(xué)前教育體系。充分發(fā)揮市級(jí)一類幼兒園和村集體幼兒園的示范、引領(lǐng)和輻射作用，形成了以公辦幼兒園為骨干、以政府辦園、村級(jí)辦園為主體，帶動(dòng)民辦園所健康發(fā)展的格局。

（1）端午節(jié)前夕，實(shí)驗(yàn)二幼的領(lǐng)導(dǎo)、老師和小朋友和徐集幼兒園的小朋友舉行了“城鄉(xiāng)結(jié)對(duì)手拉手，同慶端午節(jié)”活動(dòng)。

（2）“六一”兒童節(jié)期間，街道辦和中心校領(lǐng)導(dǎo)走訪慰問了徐集、店子等幼兒園，向全街道少年兒童致以節(jié)日的祝賀，并向他們贈(zèng)送了兒童玩具和圖書。各幼兒園都做了精心準(zhǔn)備，組織了豐富多彩的慶祝活動(dòng)，受到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)以及社會(huì)各界的好評(píng)。

（3）開展全街道幼兒教師自制教玩具評(píng)比活動(dòng)，激發(fā)幼兒學(xué)習(xí)興趣，豐富幼兒游戲生活。

（4）堅(jiān)持“預(yù)防為主，安全第一”的方針，扎實(shí)推進(jìn)手足口病防控和安全管理工作，杜絕了安全事故的發(fā)生和手足口病在幼兒園的暴發(fā)流行，保障了全街道廣大幼兒師生的身體健康與生命安全，維護(hù)了正常的教學(xué)秩序。3.小學(xué)教研工作步入正軌。

教研室自成立以來，銳意進(jìn)取，扎實(shí)工作，各項(xiàng)工作均走在前面。開展了街道全員賽課活動(dòng)，進(jìn)行了首次教學(xué)常規(guī)檢查，開展了“傳唱優(yōu)秀童謠，做有道德的人”網(wǎng)上簽名活動(dòng)，組織進(jìn)行了期中考試質(zhì)量分析，期末考試及閱卷工作安排緊湊，組織得力，為下一步開展好各項(xiàng)工作打下了良好的基礎(chǔ)，有力促進(jìn)了小學(xué)教學(xué)水平的提高。

二、存在的問題

一是四種課堂教學(xué)模式尚待進(jìn)一步完善和推廣。部分老教師仍沿用傳統(tǒng)的教學(xué)方式方法，習(xí)題課與復(fù)習(xí)課路子陳舊，少、慢、差、費(fèi)，制約了課堂教學(xué)質(zhì)量和效率的進(jìn)一步提高。

二是中小學(xué)、幼兒園布局比較分散，南北距離較遠(yuǎn)，教學(xué)資源難以得到優(yōu)化配臵，需建設(shè)一處九年一貫制學(xué)校，中心園，以發(fā)揮整體辦學(xué)效益。三是學(xué)生習(xí)慣養(yǎng)成不規(guī)范，制約了學(xué)生綜合素質(zhì)的提高。

三、今后的打算

下學(xué)期工作思路：以“高效和諧課堂建設(shè)年”為總抓手，以“四種課型改革”為突破 口，以“四學(xué)互動(dòng)教學(xué)模式”為切入點(diǎn)，構(gòu)建和諧高效課堂，向管理要質(zhì)量，以質(zhì)量求發(fā)展，規(guī)范辦學(xué)行為，使學(xué)生自主學(xué)習(xí)成為習(xí)慣。具體措施：

（一）狠抓四種課型模式的完善與應(yīng)用，搭建高效和諧課堂的載體。在深化新授課、習(xí)題課、復(fù)習(xí)課和講評(píng)課模式研究的基礎(chǔ)上，改革作文課、實(shí)驗(yàn)課、綜合實(shí)踐活動(dòng)課等課型教學(xué)思路，通過“先聽后上”、上示范課等途徑，促進(jìn)課堂教學(xué)效率的提高。

（二）強(qiáng)化校本教研，打造高素質(zhì)的教師隊(duì)伍。通過“四學(xué)互動(dòng)”學(xué)案設(shè)計(jì)，課題研討，教學(xué)觀摩，教師賽課等教研教改活動(dòng)，使教師在活動(dòng)中錘煉功力，提高素質(zhì)，提升能力，推進(jìn)名師帶動(dòng)工程，和市教學(xué)能手的輻射作用，促進(jìn)教師由“經(jīng)驗(yàn)型”向“研究型”轉(zhuǎn)變。

（三）進(jìn)一步加強(qiáng)制度建設(shè)，狠抓管理，促各項(xiàng)活動(dòng)的落實(shí)。充分發(fā)揮教學(xué)評(píng)價(jià)在課堂教學(xué)改革中的導(dǎo)向激勵(lì)作用，建立促進(jìn)教師發(fā)展的考評(píng)機(jī)制。

（四）進(jìn)一步強(qiáng)化安全保衛(wèi)工作，打造安全和諧校園。各中小學(xué)配備專職保安，配齊必要的安全器械，組織好教師值班，確保24小時(shí)安全無縫隙管理。

（五）積極推進(jìn)幼兒園標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，積極籌建鳳凰城街道中心幼兒園，深入實(shí)施“三動(dòng)”學(xué)前教育發(fā)展模式，進(jìn)一步提高現(xiàn)有示范性幼兒園的辦園水平，充分發(fā)揮店子園、前宋園的示范作用，帶動(dòng)整個(gè)鳳凰城街道學(xué)前教育水平的大面積提高。下學(xué)期將出臺(tái)“鳳凰城街道幼兒園管理實(shí)施方案”，“民辦幼師工資管理辦法”，“民辦幼師退養(yǎng)管理辦法”等，強(qiáng)化幼兒園安全保衛(wèi)工作，制定切實(shí)措施，確保幼兒園師生安全。

（六）抓學(xué)生習(xí)慣養(yǎng)成教育，讓自主學(xué)習(xí)成為學(xué)生的自覺行動(dòng)。重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生課前預(yù)習(xí)習(xí)慣，課后鞏固習(xí)慣，課堂討論習(xí)慣，文明行走習(xí)慣，運(yùn)用課堂知識(shí)開展豐富多彩的綜合實(shí)踐活動(dòng)，培養(yǎng)學(xué)生終身學(xué)習(xí)的能力。

（七）積極籌劃建設(shè)鳳凰城街道九年一貫制新校（附設(shè)中心幼兒園）

鳳凰城街道廣大教育工作者，堅(jiān)持規(guī)范辦學(xué)行為不動(dòng)搖，堅(jiān)持質(zhì)量第一的信心不動(dòng)搖，堅(jiān)持校園安全“四個(gè)確保”的決心不動(dòng)搖。我們將努力辦鳳凰城街道人民滿意的教育。2010-6-28

第二篇：鳳凰城碧桂園報(bào)告

鳳凰城碧桂園報(bào)告

今天我們來到位于廣州市廣園東路新塘路段的鳳凰城碧桂園來參觀學(xué)習(xí)。大概是早上的九點(diǎn)多鐘就來到這里，我們首先是參觀鳳凰城酒店。這個(gè)酒店是全國(guó)首家以白金＂五星級(jí)＂標(biāo)準(zhǔn)建造的自然山水酒店。酒店依山面湖而建，設(shè)計(jì)豪華典雅、獨(dú)具東西方文化底蘊(yùn)和異域風(fēng)情。鳳凰城酒店的樓高6層，外邊是用石塊切成的，看上去很高貴，典雅，并且酒店還充分發(fā)揮“商務(wù)、度假、旅游、會(huì)議”的功能優(yōu)勢(shì)。

之后，我們進(jìn)去酒店的大堂看看。大堂的的設(shè)計(jì)很特別，天花都是一些歐洲風(fēng)格的畫，看上去很有氣派。并且大堂的一邊走廊的設(shè)計(jì)也很特別，用了紅線玉的柱子。燈光上用了一種偏于紅色和黃色的燈光來照射柱子，這樣的效果令人有一種嚴(yán)肅的而莊嚴(yán)的感覺在里面。紅線玉做成的柱子是一條的，沒有空隙，是很完整。酒店的柱子的旁邊都有一些植物的承托，令到這種紅黃色的射燈的柱子別有一番風(fēng)格在。在這個(gè)長(zhǎng)廊的地板是用拋光磚組成，這些磚的圖案也很特別

很有立體感，并且是有一個(gè)磚是由三塊組成的，顏色也不同的，令到這個(gè)大堂的長(zhǎng)廊有顏色和射燈的顏色有呼應(yīng)。然而這些長(zhǎng)廊的歐洲風(fēng)格的畫，在這里有點(diǎn)綴的作用似的。所以，我自己覺得這個(gè)酒店的大堂長(zhǎng)廊的整體設(shè)計(jì)和布局都是很不錯(cuò)的，自己也喜歡這種情調(diào)。整體顏色的搭配都是很協(xié)調(diào)的。

而我發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)廊的天花跟進(jìn)門口的中心的天花是不同樣的效果的，不過，鳳凰城酒店里的整體都沒有格格不入的感覺，很整體。在紅線玉柱子的排列下和整個(gè)長(zhǎng)廊的整體搭配下，這條長(zhǎng)廊感覺一種走在皇宮下的走廊似的。并且有長(zhǎng)廊的隔

壁的餐廳，這間是歐式的餐館。天花的每處地方都是很細(xì)致的，這樣的就能體現(xiàn)到五星級(jí)酒店的所在之處。

這個(gè)酒店大堂的地方，我還發(fā)現(xiàn)了一些設(shè)備。這些設(shè)備都是令人家很少會(huì)注意到得地方，但是大堂的布局者令這些設(shè)備在這個(gè)地方不會(huì)突出來，令到這些東西很好做到次要的作用。那就是消防設(shè)備，這些設(shè)備是必不可少的。并且在這么大的酒店里。

這里的消防栓就在一個(gè)長(zhǎng)廊的轉(zhuǎn)角處，并且它的旁邊的顏色和整個(gè)空間不會(huì)顯得突出，這樣既可以令到消防設(shè)備不會(huì)少，也令這個(gè)空間的設(shè)計(jì)不會(huì)差。

參觀了酒店后，我們來到酒店對(duì)面的公園走走，這里也有很多值得我們學(xué)習(xí)的東西在。例如五星級(jí)酒店下，園林的設(shè)計(jì)都是很講究的。可能是天氣太冷啦，沒有什么人到園林公園走走。不過，一處有石塊切成的噴水池切得很好。它是一塊一塊的貼上去的，不是我們平時(shí)看到市區(qū)的那些石墻。它是用一塊一塊石塊用水泥貼上去的，并且很整體的。公園的水池更在番禺的寶墨園不同的是，寶墨園是人工造成的，看上去很不自然，而這里的水池看上去是很自然地，一點(diǎn)都不像是人工造成的。

所以看過一些園林的造型，像到鳳凰城酒店的公園就運(yùn)用知識(shí)，去了番禺的寶墨園沒有錯(cuò)的。

后來，我們還看了一些鳳凰城碧桂園的樣板房。

在今天看了很多五星級(jí)的東西，有酒店，有園林公園，有樣板房。這對(duì)我們以后設(shè)計(jì)室內(nèi)空間有很大的幫助，也對(duì)室內(nèi)空間對(duì)外的景觀的設(shè)計(jì)有幫助。使得我們了解五星級(jí)的家使用的材料與設(shè)備的運(yùn)用的效果是怎么樣的。

指導(dǎo)老師： 學(xué)生：

時(shí)間；

第三篇：鳳凰城社區(qū)銀行

社區(qū)銀行-

之火熱熱的營(yíng)業(yè)

開業(yè)篇：社區(qū)銀行開業(yè)一定要熱鬧但不奢華，能吸引人氣。

一個(gè)社區(qū)行在我認(rèn)知里面人氣很重要，怎么樣增加人氣？

我認(rèn)為增加人氣最可行的辦法是方便，社區(qū)銀行不涉及現(xiàn)金業(yè)務(wù)，客戶多逗留一會(huì)我想應(yīng)該是可以的，能不能提供免費(fèi)的上網(wǎng)，免費(fèi)的茶水，小孩子有免費(fèi)的糖果，并且有幾位時(shí)刻能讓人眼前一亮清心無比的社區(qū)員工，最近二七塔下面有一家珠寶店，20個(gè)雞蛋換1克黃金，客戶凌晨排長(zhǎng)隊(duì)，我恰好5月1的時(shí)候每天早上要路過，我驚奇的發(fā)現(xiàn)排隊(duì)的全是老頭老太太，珠寶店的目標(biāo)客戶肯定不是這些老頭老太太，他們的目標(biāo)客戶應(yīng)該是有能力消費(fèi)的個(gè)體，但是你說這個(gè)活動(dòng)失敗嗎？肯定不，因?yàn)橥ㄟ^這個(gè)活動(dòng)他們成功的拉到了很多正面報(bào)道。電視報(bào)紙，都免費(fèi)為他們宣傳了，而我們是社區(qū)銀行，面對(duì)的客戶是社區(qū)客戶，能不能也這樣借鑒下，但是并不是以這種模式，其實(shí)社區(qū)奧蘭花園客戶目前住戶為3000戶，但是實(shí)際入住率并不高，我們能不能設(shè)置一個(gè)，本人生日，持身份證過來辦理一張銀行卡贈(zèng)送某一種既有紀(jì)念價(jià)值又不是很貴的物品。讓客戶每每看到都會(huì)心中一暖，我們能不能給他們活動(dòng)提供便利，例如晚上出來散步，前來喝杯水，小孩吃顆糖，如果到時(shí)候可行的話弄個(gè)投影儀弄他幾十個(gè)小板凳，咱們晚上天天放電影。只要店面門口有人氣，我就不信不開卡。

拓展篇：即無賴又不失身份。

我認(rèn)為開業(yè)了有人氣了，還要拓展，直接出擊，只要物業(yè)同意，挨家挨戶發(fā)單子，每個(gè)星期發(fā)售的理財(cái)產(chǎn)品弄成折頁(yè)，一家門上咱們?nèi)粋€(gè)，雖然手段惡劣但是可行性比較高，3000戶3個(gè)工作人員不可能送完，那么咱們也請(qǐng)點(diǎn)臨時(shí)工學(xué)生之類的，如果有效果接著來，沒有效果的話，另想他法。周圍覆蓋3公里我認(rèn)為存款沖刺很重要，社區(qū)銀行只要針對(duì)社區(qū)，社區(qū)內(nèi)的客戶大多為工薪階層，很多房子買了還要還房貸，根本沒有結(jié)余，這個(gè)時(shí)候我認(rèn)為在覆蓋區(qū)域內(nèi)甚至于超過覆蓋社區(qū)，去沖擊批發(fā)市場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)我認(rèn)為10個(gè)客戶5個(gè)缺錢，還有5個(gè)是富得流油，而隨著咱行刷卡機(jī)滿滿條件變寬各項(xiàng)政策明朗化，均是機(jī)會(huì)。

守衛(wèi)篇：保留現(xiàn)有，開拓疆土。

客戶只要進(jìn)了門，那么不好意思就不要走了，我們社區(qū)銀行的宗旨，只準(zhǔn)進(jìn)不準(zhǔn)出，每日拓展的客戶均有專人負(fù)責(zé)制，專人跟蹤制定相應(yīng)的營(yíng)銷方案，每一個(gè)客戶都要留心，維護(hù)好客戶的關(guān)系同時(shí)讓客戶轉(zhuǎn)介紹鄰居之類的，爭(zhēng)取到后期不出門客戶天天有新鮮血液更換。一個(gè)小區(qū)3000戶人家，百分之十是做生意的，300戶人家拓展掉100家，100家覆蓋的市場(chǎng)是20個(gè)，100轉(zhuǎn)介紹覆蓋整個(gè)鄭州市所有專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

劉玉坤

2014年5月16日星期五

第四篇：aec_-鳳凰城銷售推廣

鳳鳴山莊：首倡花園洋房新潮流

前言 新市鎮(zhèn)浪潮

上個(gè)世紀(jì)初，經(jīng)過工業(yè)化和城市化雙重洗禮，西方國(guó)家的大城市在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位日益突出，居住在大城市中心區(qū)一度成為有產(chǎn)者的身份和地位的象征。

與此同時(shí)，以工業(yè)污染、汽車尾氣、噪聲污染為代表的“大城市病”尾隨而來，嚴(yán)重?fù)p害著都市人的身體健康。

交通擁擠、市中心人口飽和、人際關(guān)系復(fù)雜，又使人的精神始終處于高度緊張的狀態(tài)。

20世紀(jì)中葉，大城市病使人們對(duì)城市的美好向往徹底失望，城市居民特別是歐美國(guó)家的中產(chǎn)階級(jí)在物質(zhì)上滿足之后又產(chǎn)生了回歸自然的內(nèi)在需求。

于是，滿載工業(yè)文明成果的都市人群又開始了從都市中心區(qū)到城市郊區(qū)的回歸之旅，希望在城市近郊大自然的懷抱中撫平過度城市化和工業(yè)化的創(chuàng)傷。

此舉的直接結(jié)果是催生了生態(tài)環(huán)境良好、配套設(shè)施完善、區(qū)位特征清晰的新市鎮(zhèn)。新市鎮(zhèn)一般位于城市郊區(qū)，距離適中。

新市鎮(zhèn)的精髓在于它把人們從擁擠不堪的市中心解放出來，同時(shí)又以適度的就業(yè)機(jī)會(huì)和完備的設(shè)施，使居住在新市鎮(zhèn)的人不需要出市即可完成絕大部分生活、休閑、娛樂等活動(dòng)。新市鎮(zhèn)實(shí)際上是大都市延伸的都市新區(qū)。

這些新市鎮(zhèn)依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，市政公用設(shè)施配套，社會(huì)服務(wù)設(shè)施完善，成為理想的居住、生活和工作場(chǎng)所。

如火如荼的新市鎮(zhèn)浪潮，使大城市周圍的新市鎮(zhèn)蓬勃發(fā)展。如美國(guó)的洛杉磯市由88個(gè)新市鎮(zhèn)組成，芝加哥則由260個(gè)新市鎮(zhèn)組成。

在新市鎮(zhèn)，擁有一套環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、功能完備的低密度“花園洋房”，曾經(jīng)是美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)幾代人的夢(mèng)想。

能否享受日光浴、是否吃純自然食品，甚至皮膚曬得黑不黑，開始成為衡量一個(gè)人是否富足、健康和成功的標(biāo)志。

20世紀(jì)70年代以后，這種模式又開始在亞太地區(qū)流行，新加坡、韓國(guó)和日本的大城市以及香港紛紛興建新市鎮(zhèn)，以緩解城市中心的各種壓力。

從90年代開始，中國(guó)進(jìn)入城市化加速階段。

同發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，中國(guó)的城市化也在重復(fù)著上個(gè)世紀(jì)的惡果，許多城市面臨著住房緊張、交通擁擠、綠地面積不足、環(huán)境污染嚴(yán)重等“城市病”。

在中國(guó)，因不堪忍受城市中心區(qū)的環(huán)境，逃往城市近郊的人潮一浪高過一浪。于是，北京回龍觀、上海新里城、深圳華僑城、廣州星河灣等新市鎮(zhèn)應(yīng)運(yùn)而生。

“住在新市鎮(zhèn)，在家度假”成為中國(guó)那些注重家庭和諧、講究生活格調(diào)，精于投資理財(cái)?shù)闹挟a(chǎn)階層最為理想的生活方式。

在山東省會(huì)濟(jì)南，三聯(lián)集團(tuán)城建開發(fā)總公司引領(lǐng)了這一潮流，繼打造了城中城陽(yáng)光舜城后，又在濟(jì)南東部開發(fā)建設(shè)了面積更大的鳳凰城。

鳳凰城位于濟(jì)南東部都市新區(qū)內(nèi)，是三聯(lián)城建為濟(jì)南新興的中產(chǎn)階層度身定制的一座高檔社區(qū)，是一座面向21世紀(jì)的以教育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市新市鎮(zhèn)。

鳳凰城把幾代美國(guó)人的夢(mèng)想——“城市花園洋房”和先進(jìn)的居住文化帶到濟(jì)南，讓濟(jì)南的成功人士“住在新市鎮(zhèn)”的愿望在一朝之間變成了現(xiàn)實(shí)。

鳳凰城：濟(jì)南東部的一顆明珠

改革開放以來，濟(jì)南東部以其獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)，逐漸發(fā)展成為濟(jì)南科技最發(fā)達(dá)、文化最深厚、人才最密集、經(jīng)濟(jì)潛力最強(qiáng)大的區(qū)域。

如果把東部比作濟(jì)南未來發(fā)展的一頂皇冠，那么，鳳凰城就是皇冠上一顆最耀眼的明珠。

一、人文氣息濃郁濟(jì)南東部，山東大學(xué)、山東師范大學(xué)、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、山東工藝美院、齊魯軟件學(xué)院、山東建筑工程學(xué)院新校等比鄰而居；

百事、浪潮、輕騎、將軍、小鴨、力諾等大企業(yè)星羅棋布；

齊魯軟件園、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、環(huán)保科技園等云集其間。國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)——濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)正成為濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的后盾和財(cái)富的源泉。

它們和具有強(qiáng)烈時(shí)代文化特征的東部新城區(qū)一道，共同組成東部大文化圈，使其成為濟(jì)南的文化之都，創(chuàng)新之源。

二、交通方便快捷

20世紀(jì)80年代以來，經(jīng)十路成為濟(jì)南市城區(qū)發(fā)展的主軸。以經(jīng)十路為軸心，沿途可達(dá)濟(jì)南市主要政府機(jī)關(guān)、大專院校、科研機(jī)構(gòu)、著名醫(yī)院、旅游勝地、購(gòu)物中心、會(huì)展中心。

2002年10月建成通車的經(jīng)十路東延長(zhǎng)線經(jīng)十東路，是寬144米雙向十車道的世紀(jì)景觀大道，是國(guó)內(nèi)城市第一路，成為濟(jì)南未來城市發(fā)展的主軸。

經(jīng)十東路打開了鳳凰城的南部通道，鳳凰城在經(jīng)十東路北側(cè)綿延三公里長(zhǎng)，是東部最大的大盤項(xiàng)目。從鳳凰城出發(fā)，乘坐私人交通工具，沿經(jīng)十東路前行，距離市中心僅需15分鐘車程，去濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)10分鐘車程，去市區(qū)任何一個(gè)地方，均不超過45分鐘車程。

鳳凰城緊鄰國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)的繞城高速公路——濟(jì)南繞城高速公路，從鳳凰城至濟(jì)青、濟(jì)德、京福、濟(jì)聊高速公路只需5—15分鐘。

經(jīng)十東路、繞城高速、國(guó)際機(jī)場(chǎng)和將要建設(shè)的輕軌系統(tǒng)，使鳳凰城形成高度開放的立體交通網(wǎng)絡(luò)，打通了連接國(guó)內(nèi)和世界的一切通路。

三、基礎(chǔ)設(shè)施完備

東部是濟(jì)南基礎(chǔ)設(shè)施最完備的區(qū)域，特別是隨著經(jīng)十東路擴(kuò)建，電信、電力、熱力、廣電等13種計(jì)19條線路已經(jīng)預(yù)埋。區(qū)域南部的狼貓山水庫(kù)水質(zhì)良好，庫(kù)容1557萬(wàn)立方米，日供水量2萬(wàn)噸的凈水廠即將投入使用，北部擴(kuò)建中的黃河二水廠日供水可達(dá)40萬(wàn)噸。更重要的是，根據(jù)市區(qū)交通的“45分鐘定律”，鳳凰城可以對(duì)老城區(qū)現(xiàn)有設(shè)施實(shí)施資源共享、有效利用。

四、生態(tài)環(huán)境良好

鳳凰城地處緩坡丘陵地帶，區(qū)內(nèi)分布著雪山、鳳凰山等七座百米左右的青山，地貌豐富，自然景觀基礎(chǔ)良好。

南部為蟠龍山森林公園，總面積8095畝，將成為鳳凰城的后花園和超級(jí)“氧吧”。西部是濟(jì)南市著名的龍洞風(fēng)景區(qū)，地貌獨(dú)特，溪水長(zhǎng)流，湖光山色，交相輝映。

春、夏、秋三季，風(fēng)從南來，帶來大自然的醉人氣息。區(qū)域東北，沿102省道，城子崖、平陵古城、洛莊漢墓等古跡和百脈泉等名勝一字排開，提供了豐富的旅游、休閑資源。

五、黃金機(jī)遇：濟(jì)南東部核心居住區(qū)新世紀(jì)，新泉城。2002年，濟(jì)南東部定位為高新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶。濟(jì)南東部面臨著千載難逢的歷史機(jī)遇。

日前，鳳凰城已經(jīng)被有關(guān)部門確認(rèn)為東部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶配套的唯一一個(gè)大型、綜合性居住中心，是濟(jì)南東部發(fā)展的助推器，承載著濟(jì)南未來10年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史使命。

為此，三聯(lián)城建確立了把鳳凰城建設(shè)成為一座以教育科研及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集高檔居住、商業(yè)、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代化、開放型、花園式衛(wèi)星城的宏偉目標(biāo)。

鳳凰城內(nèi),金融、保險(xiǎn)、咨詢、法律等社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。商務(wù)酒店，大型超市，醫(yī)療中心，商務(wù)俱樂部，使人盡享現(xiàn)代生活的便利。

東部?jī)?yōu)越的地理位置和巨大的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，吸引了國(guó)內(nèi)外眾多機(jī)構(gòu)大規(guī)模開發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格一路攀升，具有巨大的升值空間。2002年，鳳凰城被省政府列為山東省重點(diǎn)工程項(xiàng)目，被濟(jì)南市政府列為2003年重點(diǎn)新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。

鳳凰城以其郊區(qū)大盤和三聯(lián)城建的品牌優(yōu)勢(shì)，成為成功人士投資置業(yè)的首選。

鳳鳴山莊：純美風(fēng)情小鎮(zhèn)落戶濟(jì)南

鳳凰城內(nèi)建有山東省規(guī)模最大的高檔住宅社區(qū)——鳳鳴山莊。

鳳鳴山莊背山面河，地處滄浪河和鳳凰山之間，景色怡人，環(huán)境清幽。東臨南洋國(guó)際學(xué)校，西接山東建工學(xué)院，充滿濃郁的校園氣息。

鳳鳴山莊由國(guó)際著名的設(shè)計(jì)規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)新加坡新工集團(tuán)、澳大利亞五合國(guó)際以及國(guó)內(nèi)著名的景觀設(shè)計(jì)企業(yè)上海人居景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司聯(lián)袂規(guī)劃設(shè)計(jì)，描繪了一個(gè)純美風(fēng)情小鎮(zhèn)的藍(lán)圖。

鳳鳴山莊總建筑面積12.3萬(wàn)平方米，以四層花園洋房為主，少量聯(lián)體別墅（Townhouse）。

目前，花園洋房在中國(guó)還處在起步階段，其投資額僅占整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的8%多。尤其在濟(jì)南，花園洋房更是新生事物，是鳳凰城引領(lǐng)潮流之作。聚氣上升的總體布局：

在布局設(shè)計(jì)上，鳳鳴山莊基本以錯(cuò)列的方式使建筑成“V”型拼接，形成層次，同時(shí)在豎向上也達(dá)到了層層上升的效果，將獨(dú)立的多棟居住單元組織在一起，形成一個(gè)富有特色的組團(tuán)空間。

各單元之間隨地勢(shì)的升高形成1.5米和3米兩種高差布局，在平面和空間上都有收束，形成上升聚氣的格局。

不同標(biāo)高之上都有綠化景觀的變化，既達(dá)到了平面上曲徑通幽的效果，又豐富了組團(tuán)內(nèi)部空間層次。

組團(tuán)內(nèi)部全部為3米寬步行道，并賦予其商業(yè)、休閑、健身、鄰里交往等功能。

區(qū)內(nèi)道路布局活潑，多蜿蜒曲折。步移景遷，沿途根據(jù)不同的氣氛設(shè)不同的景觀小品；閑庭信步，不斷有驚喜和感嘆在其中。

高度人性化的戶型設(shè)計(jì)：

鳳鳴山莊花園洋房為四層上下兩戶的躍式洋房，特意采取自由式的平面布局，充分利用一躍二，三躍四的特點(diǎn)，形成了“上戶有天，下戶有地”的立體格局。

花園洋房的上戶擁有寬敞的南向露天平臺(tái)，下戶擁有前后100—210平米的庭院，保證了戶戶都有屬于自己的活動(dòng)空間。每戶上下兩層，將人的生活空間分為私人(private)空間和社交(social)空間，上下互不干擾。

布局緊湊合理，超大型起居廳舒適寬敞，主臥室明亮通暢，與之連為一體的弧形陽(yáng)臺(tái)宛如鋼琴的優(yōu)美線條，從中可感受到城市精英的優(yōu)雅風(fēng)采。

下沉式起居廳，挑空層高至6米，擴(kuò)大了視覺空間；氣派非凡的圓弧形陽(yáng)臺(tái)，無遮擋觀山觀云，讓心情自由徜徉于大自然的懷抱。

滄浪河沿線的端頭戶型擁有半圓形起居室和屋頂露臺(tái)，超大中空落地窗可以270度觀景，讓您擁有綠色和陽(yáng)光。配合室外綠化帶和滄浪河的景色，創(chuàng)造出人居與自然融為一體的感覺。

與世界同步的信息智能系統(tǒng)：

信息空間被認(rèn)為是現(xiàn)代建筑的第三空間。鳳鳴山莊充分考慮到信息時(shí)代精英階層的需求，實(shí)行全方位的智能化，擁有光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)等三大系統(tǒng)。可以與光同步，與世界同步。

百靈寬帶網(wǎng)接口預(yù)留在每戶的書房、起居室、主臥室、次臥室、露臺(tái)、一層花園，真正形成了網(wǎng)口的全面覆蓋，真正實(shí)現(xiàn)“居家辦公”（SOHO）。

立體化的綠地系統(tǒng): 綠地系統(tǒng)由花園、組團(tuán)綠地、沿路綠化帶和屋頂綠化成點(diǎn)、線、面的豐富層次結(jié)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)生態(tài)環(huán)境的平衡和形象的塑造，大景中有小景，使居住者置身于一個(gè)變化多樣，活潑而有意趣的生活環(huán)境中。

花園：大面積花園綠地主要分布于滄浪河一線，除自然的綠景外，配人工小品，植楓樹、銀杏成行，設(shè)序列噴泉。

沿河定點(diǎn)設(shè)觀景亭、臺(tái)，鋪置木板道，設(shè)階梯直至谷底。谷底植野花成片，令人親近自然，融入自然。

組團(tuán)綠地：主要位于建筑單體圍合成的區(qū)域內(nèi)，配合景觀設(shè)計(jì)，兒童游戲場(chǎng)等。

沿路綠地帶：道路旁、綠化隔離帶、人行道兩旁。屋頂綠化：位于屋頂、平臺(tái)等空中花園，將綠意引入建筑。

完善的公共服務(wù)系統(tǒng): 公共服務(wù)設(shè)施包括便利中心、小鎮(zhèn)中心、文化中心和三星級(jí)旅游酒店。

便利中心：位于山莊的西面，緊鄰鳳凰路，包括超市、快餐店、美容、美發(fā)店、餐館等日常生活所需的服務(wù)設(shè)施。建筑3萬(wàn)平方米。

小鎮(zhèn)中心：憑借沿河谷的有利地形，多設(shè)露天服務(wù)區(qū)。以小鎮(zhèn)特有的風(fēng)情，結(jié)合特色小吃、餐飲、土特產(chǎn)等，不僅服務(wù)本地居民，而且吸引來往游客，為山莊也增添魅力。文化中心位于鳳鳴山莊南端。設(shè)有運(yùn)動(dòng)競(jìng)技場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、迷你高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、歌舞劇院、健身中心等文體設(shè)施，與對(duì)岸建設(shè)中的教育區(qū)呼應(yīng)。除高等學(xué)府外，教育區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，為入住居民提供一流的基礎(chǔ)教育。

三星級(jí)旅游酒店：位于小鎮(zhèn)中心以南，基地最南端。提供中高檔文化娛樂、健身設(shè)施，前期著重滿足商務(wù)洽談、會(huì)晤和住宿功能，后期則憑借得天獨(dú)厚的周邊自然景觀，為度假、療養(yǎng)的好去處。

氣象萬(wàn)千的滄浪河景觀帶：

一條生態(tài)走廊——以營(yíng)造良好的景觀環(huán)境為目標(biāo)，滄浪河將規(guī)劃建設(shè)集文化、娛樂、休閑、購(gòu)物等功能于一體的綠色生態(tài)走廊。

兩種景觀感受——根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀粭l件，河道分為有水期和干涸期，這樣就形成了兩種不同的景觀感受，結(jié)合不同的時(shí)期，塑造與之相對(duì)的景觀特色：水道景觀和綠谷景觀。

三種文化體驗(yàn)——結(jié)合周圍的不同環(huán)境和用地性質(zhì)，將整個(gè)河段從北往南分為三種不同區(qū)段，強(qiáng)化三種不同的文化體驗(yàn)：

（1）居住休閑活動(dòng)區(qū)段：位于最北段，結(jié)合居住區(qū)中心綠地，形成一個(gè)大的整體的生態(tài)背景。從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合地形、水體和綠化設(shè)計(jì)出良好的綠色開敞空間供居民使用。

（2）中心商業(yè)娛樂區(qū)段：位于中間段，結(jié)合主要的中心商業(yè)區(qū)，形成城市和自然的橋梁，為人們的購(gòu)物、娛樂提供一個(gè)相對(duì)自然輕松的環(huán)境。

（3）高雅文化活動(dòng)區(qū)段：位于最南段，結(jié)合文教區(qū)和山莊區(qū)，充分考慮和挖掘當(dāng)?shù)氐奈幕Y源，結(jié)合山水，形成文化氣息濃厚的帶狀活動(dòng)空間。

四個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)——以帶狀綠色空間為主導(dǎo)，結(jié)合功能與場(chǎng)地活動(dòng)，局部放大，形成起步景觀區(qū)、生態(tài)健康區(qū)、山水文化區(qū)、運(yùn)動(dòng)都市區(qū)四個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。

四個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)是滄浪河景觀帶的高潮，以豐富的游憩活動(dòng)內(nèi)容，吸引游人，成為鳳凰城嶄新形象的核心。

倡導(dǎo)新生活理念——在家度假：

針對(duì)成功人士無暇外出度假的實(shí)際情況，鳳鳴山莊提出了“在家度假”（Vacation at home）的居住理念。

鳳凰城內(nèi)優(yōu)美的自然環(huán)境、綠化景觀和完善的生活休閑設(shè)施，以及靠近的龍洞風(fēng)景區(qū)、盤龍山森林公園、城子崖遺址等名勝古跡，是在家度假的重要資源。

鳳鳴山莊內(nèi)，根據(jù)地形特點(diǎn)，建設(shè)了各種類型的人行步道、山地自行車道以及其他體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施。康體健身，老少咸宜，各有所樂。

對(duì)鳳凰山進(jìn)行修復(fù)，將其改造成一處具有濃郁鄉(xiāng)村氣息的“撒野公園”，教育、休閑、娛樂集于一體，成為城市兒童與自然親近的理想天地。

鳳凰山頂設(shè)置觀景臺(tái)，無論春夏秋冬，登高望遠(yuǎn)，無限天地造化、人工景觀匯于眼前，令人目不暇接，心曠神怡。

打造國(guó)內(nèi)一流學(xué)區(qū)

接受一流的教育，讓下一代健康成長(zhǎng)是所有成功人士的共同追求。為此，鳳凰城在開發(fā)之初就提出了“教育先行，全力打造國(guó)內(nèi)一流學(xué)區(qū)”目標(biāo)。

開發(fā)3年來，鳳凰城全面引進(jìn)從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中乃至大學(xué)的教育體系，積極營(yíng)造終身學(xué)習(xí)的環(huán)境，讓成功者繼續(xù)成功。

2002年9月16日，由南洋教育投資集團(tuán)和三聯(lián)集團(tuán)合資辦學(xué)的濟(jì)南南洋國(guó)際學(xué)校正式開學(xué)。

南洋國(guó)際學(xué)校享有“中國(guó)現(xiàn)代民辦教育第一品牌”美譽(yù)，它以“信息化、國(guó)際化、個(gè)性化、社會(huì)化”為辦學(xué)宗旨，以“博學(xué)、博愛、自立、自強(qiáng)”為校規(guī)。

南洋中學(xué)實(shí)行封閉式管理，開放式辦學(xué)，全面推行素質(zhì)教育，著力培養(yǎng)現(xiàn)代復(fù)合型國(guó)際人才。

濟(jì)南南洋國(guó)際學(xué)校建筑面積4萬(wàn)余平方米，設(shè)計(jì)規(guī)模為2000人，設(shè)有小學(xué)部、初中部和高中部，是濟(jì)南市目前建設(shè)檔次最高，設(shè)施最全的12年一貫制高級(jí)寄宿制學(xué)校。

2002年9月15日，山東建筑工程學(xué)院鳳凰城新校區(qū)一期建設(shè)工程正式啟動(dòng)。

山東建筑工程學(xué)院是一座以工科專業(yè)為主，以土建類專業(yè)為特色，兼容文法理管等學(xué)科專業(yè)的綜合性高等院校。建工學(xué)院新校區(qū)位于鳳凰城文教區(qū)西部，規(guī)劃建設(shè)用地2000多畝，規(guī)劃建筑總面積60萬(wàn)平方米，一期工程22萬(wàn)平方米，2003年7月竣工，9月投入使用。

新校區(qū)工程全部完成后，可容納在校師生3萬(wàn)余人，加上服務(wù)就業(yè)人員，可達(dá)5萬(wàn)人。

至此，一個(gè)從小學(xué)、中學(xué)到大學(xué)的教育產(chǎn)業(yè)鏈完整形成，鳳凰城作為一座現(xiàn)代教育城、大學(xué)城在濟(jì)南得以叫響，“把家安在大學(xué)城”，讓孩子接受最好的教育，成為濟(jì)南人居家的最高理想。

明天，一坐嶄新城市在這里崛起

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入大盤時(shí)代。

大盤時(shí)代的顯著標(biāo)志就是實(shí)力雄厚的大企業(yè)參與城市化進(jìn)程，因?yàn)橹挥写笃髽I(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)綜合配套開發(fā)，實(shí)現(xiàn)“新環(huán)境、新科技、新人居”。

鳳凰城的發(fā)展商三聯(lián)集團(tuán)是省政府重點(diǎn)培植的企業(yè)集團(tuán)，是一個(gè)以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以知識(shí)密集、技術(shù)密集、資金密集為特征的大型、綜合性經(jīng)濟(jì)組織，是中國(guó)特大型企業(yè)之一。

鳳凰城的開發(fā)商三聯(lián)集團(tuán)城建開發(fā)總公司是具有綜合功能的、以城市為主導(dǎo)產(chǎn)品的城市運(yùn)營(yíng)商，具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

三聯(lián)城建2002年獲得中國(guó)地產(chǎn)界最高榮譽(yù)“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)”稱號(hào)，擁有陽(yáng)光舜城、鳳凰城、彩石花苑和田橫島度假村等大盤項(xiàng)目。

具體承擔(dān)開發(fā)建設(shè)任務(wù)的三聯(lián)城建直屬企業(yè)——鳳凰城發(fā)展有限公司是從事城市產(chǎn)品開發(fā)的高度專業(yè)化公司，具有城市建設(shè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和雄厚的人才儲(chǔ)備。

在強(qiáng)大的實(shí)力保證下，鳳凰城的建設(shè)始終處于高速運(yùn)轉(zhuǎn)之中。在一期項(xiàng)目基本完成的情況下，二期項(xiàng)目也將于2003年初動(dòng)工。

鳳凰城二期項(xiàng)目位于山東建工學(xué)院與起步區(qū)之間，中心區(qū)之南，占地39公頃，規(guī)劃建筑面積30萬(wàn)平方米，其中包括近3萬(wàn)平方米的商業(yè)中心。

在未來一年內(nèi)，南洋學(xué)校繼續(xù)開發(fā)其二期項(xiàng)目100畝，總?cè)藬?shù)將達(dá)2000人；建工學(xué)院將有10000名師生進(jìn)駐新校區(qū)；鳳鳴山莊將入住2000人。

到2003年底，鳳凰城入住總?cè)藬?shù)將達(dá)到15000人。一個(gè)成熟的大型社區(qū)將崛起在濟(jì)南東部。

到2004年底，鳳凰城入住人口將達(dá)到3萬(wàn)人，形成東部最具人氣的高級(jí)住宅區(qū)，形成現(xiàn)代化新型城市，真正成為東部產(chǎn)業(yè)帶的核心。

鳳凰城將成為濟(jì)南市一座浸潤(rùn)歷史文化神韻的生態(tài)之城，一座充滿生機(jī)與活力的教育之城，有力地推動(dòng)著濟(jì)南市的城市化進(jìn)程。

作為鳳凰城的奠基之作,鳳鳴山莊將在濟(jì)南住宅發(fā)展史上留下濃墨重彩的一筆。

東部，是太陽(yáng)升起的地方，東部，是面向大海的方向，在濟(jì)南，東部永遠(yuǎn)是置業(yè)的最佳選擇。

第五篇：鳳凰城住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書

鳳凰城住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書

河南省開封開元房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司

二零一一年一月一日

河南省開封市開封大學(xué)土木建筑工程學(xué)院零九級(jí)建管班策劃

第一章 項(xiàng)目基本情況

1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位

1.1.1項(xiàng)目單位: 河南省開封市開元房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司

法人代表: 韓杏軍

獨(dú)立開發(fā)本項(xiàng)目。

1.1.2項(xiàng)目名稱:《鳳凰城》住宅小區(qū)

1.1.3擬建地點(diǎn)

項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于開封市金明區(qū)晉安路與金明大道交叉路口西北側(cè)。

1.1.4承辦單位概況

河南省開封市開元房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)成立于2000年2月，初建時(shí)名稱為河南省開封市開元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司經(jīng)過三年多跳躍式的發(fā)展，目前已逐步成為以房地產(chǎn)公司為龍頭，物業(yè)公司、新型建材公司（含商品混凝土生產(chǎn)）、化工科技公司、投資顧問公司和石料廠協(xié)同發(fā)展的多元化、集團(tuán)化公司的聯(lián)合體，資產(chǎn)總額達(dá)1.7億元，年利稅4600萬(wàn)元，擁有400余人的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，其中，管理人員全部為大中專畢業(yè)生。

開元集團(tuán)總裁韓杏軍先生，1990年畢業(yè)于河南大學(xué)，2001年清華大學(xué)進(jìn)修房地產(chǎn)MBA并獲證書，2002年榮獲人民大學(xué)MBA證書。他是鄭州市連續(xù)兩界“十佳青年企業(yè)家”，二七區(qū)政協(xié)委員，管城區(qū)人大代表。在2004年人代會(huì)和政協(xié)會(huì)上，韓杏軍先生被授予“優(yōu)秀黨員”和“優(yōu)秀政協(xié)委員”榮譽(yù)稱號(hào)。這是政府對(duì)他的工作和成績(jī)的又一次肯定。在集團(tuán)管理中，他奉行堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存，以誠(chéng)信求發(fā)展”的企業(yè)宗旨，遵循“誠(chéng)心誠(chéng)意為大眾”的企業(yè)理念，弘揚(yáng)“令行禁止，雷厲風(fēng)行，挑戰(zhàn)自我，追求卓越，自強(qiáng)不息，永爭(zhēng)第一”的企業(yè)精神，走“品牌戰(zhàn)略”之路，科技興企，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)信譽(yù)，使公司一舉成為“工商聯(lián)直屬會(huì)員單位”。

公司注重企業(yè)文化建設(shè)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，2003年成立了黨支部，韓杏軍先生擔(dān)任第一界支部書記。公司在我國(guó)改革開放的大潮中，始終為市里分憂，為下崗職工解難，安排了幾十名下崗職工在我們企業(yè)工作，為民營(yíng)企業(yè)做出了榜樣。韓杏軍先生還要求，公司管理層必須全部是大專以上文化水平，能夠使企業(yè)在持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)中，始終保持一股后勁。也使得公司先后榮獲“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”、“納稅先進(jìn)單位”、“旺銷守信企業(yè)”、“爭(zhēng)創(chuàng)質(zhì)量無投訴先進(jìn)單位”、“爭(zhēng)創(chuàng)誠(chéng)信無投訴先進(jìn)單位”稱號(hào)，被農(nóng)行系統(tǒng)評(píng)定為2003AA級(jí)信用客戶。

河南省開封市開元房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司是具有獨(dú)立法人資格、和三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，專注于高質(zhì)量商品住宅及商務(wù)置業(yè)的開發(fā)建設(shè)，以“倡導(dǎo)高尚生活，提升康居品質(zhì)”為已任，遵循“以人為本，親合自然”的開發(fā)理念，成功開發(fā)了民心園一期、民心園二期及建華·百合園、開泰家園近10萬(wàn)平方米的商品住宅。其中，建華·百合園、開泰嘉園正在建設(shè)之中，已經(jīng)于今年6月竣工。最近，公司正在運(yùn)做兩個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)是有著上千畝土地、總建筑面積130萬(wàn)平方米的、本市西部經(jīng)濟(jì)區(qū)大型舊村改造項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目，享受政府多項(xiàng)優(yōu)惠政策。項(xiàng)目緊鄰開封市金明廣場(chǎng)（金明池公園)和南水北調(diào)生態(tài)環(huán)境綠化帶，屬于高檔社區(qū)開發(fā)地段。我們力爭(zhēng)在5年時(shí)間內(nèi)，將這一地區(qū)建設(shè)成為開封市最具亮點(diǎn)的康居示范小區(qū)。開元建材公司有混凝土攪拌站兩個(gè)，三條生產(chǎn)線，年產(chǎn)100萬(wàn)方優(yōu)質(zhì)混凝土，已經(jīng)是開封市最大的混凝土生產(chǎn)企業(yè)，并于2006年通過ISO9001質(zhì)量認(rèn)證，產(chǎn)品占據(jù)了開封市混凝土市場(chǎng)40%的份額。人們?cè)诟鱾€(gè)街道上看到最多的，就是攜帶“河南省開封市開元”字樣的混凝土攪拌輸送車。

2004年元月兼并控股的石家莊市試劑廠，有固定資產(chǎn)2000萬(wàn)元，員工235人，年利稅200萬(wàn)元。在掛牌河南省開封市開元化工科技有限公司僅一個(gè)月，就扭虧為盈，創(chuàng)造了民營(yíng)兼并國(guó)營(yíng)一個(gè)成功的范例。

目前，眾誠(chéng)公司正以嶄新的面貌向著韓杏軍董事長(zhǎng)提出的“組建世界上最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)建世界上最偉大的企業(yè)”這個(gè)宏偉目標(biāo)乘風(fēng)破浪，奮勇前進(jìn)。

1.2研究工作的依據(jù)和范圍

1.2.1研究工作的依據(jù)

A、開封市委、市政府關(guān)于加快新區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神。

B、項(xiàng)目土地掛牌出讓地形圖

C、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。

1.2.2研究工作范圍

本報(bào)告重點(diǎn)對(duì)建設(shè)的必要性、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、工程技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)分析等進(jìn)行研究。

1.3研究工作概況

項(xiàng)目單位依據(jù)市政府關(guān)于加快市新區(qū)城市化建設(shè)的戰(zhàn)略意圖,通過對(duì)開封市房地產(chǎn)還沒有開發(fā)建設(shè)的需求，為了改善縣城居住環(huán)境，彌補(bǔ)現(xiàn)有住宅檔次低的現(xiàn)狀，決定開發(fā)建設(shè)《鳳凰城》住宅小區(qū)項(xiàng)目,以期為開封市居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美，集商業(yè)、健身娛樂、休閑廣場(chǎng)、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達(dá)標(biāo)的高品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房。1.4建設(shè)方案

1.4.1建設(shè)指導(dǎo)思想

結(jié)合市新區(qū)總體規(guī)劃原則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區(qū)。

1.4.2建設(shè)規(guī)模

小區(qū)一期規(guī)劃總占地2.67萬(wàn)平方米，總建筑面積3.7萬(wàn)平方米，建有多層住宅、高品質(zhì)幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、羽毛球場(chǎng)等健身設(shè)施及公建配套設(shè)施。

1.4.3建設(shè)條件

供電: 本項(xiàng)目計(jì)算用電總負(fù)荷 KVA，供電電源引自市區(qū)電力干線。供水：給水水源為市政管網(wǎng)，項(xiàng)目最高日最大時(shí)用水量 m3/h。供暖: 項(xiàng)目采暖為地?zé)峒泄幔膳療嶝?fù)荷為 MW。

1.5土地利用

本項(xiàng)目建設(shè)為商品房項(xiàng)目，符合國(guó)家及省市的產(chǎn)業(yè)政策，土地在本市總體規(guī)劃范圍內(nèi)，屬城市商住兩用建設(shè)用地。1.6研究結(jié)論

本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和市政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求，項(xiàng)目建成后，在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求，經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目一期總投資3700萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅后)，投資利潤(rùn)率 %，投資利潤(rùn)率 %，借款償還期2年。由此表明，項(xiàng)目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利，具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但社會(huì)效益顯著，項(xiàng)目總體可行。

第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 2.1項(xiàng)目背景

2.1.1產(chǎn)業(yè)政策

改革開放二十年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，已成為目前帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)先導(dǎo)性行業(yè)。

中共中央、國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了以市場(chǎng)化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。曲周縣委、縣政府十分注重本縣房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺(tái)了一系列非常優(yōu)惠的政策，為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。

2.1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性

開封市屬于內(nèi)陸市級(jí)城市，改革開放二十多年來，政治、經(jīng)濟(jì)有了快速發(fā)展，但比起沿海開放縣城來講，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后，與全國(guó)其他市區(qū)相比，本市屬于中原之中，發(fā)展建設(shè)過程中城市范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)非常之快。但是，我市因?yàn)楣懦窃颍袇^(qū)范圍比較小，城區(qū)擴(kuò)大的同時(shí)遺留了很多問題，尤其是住宅非城市化的現(xiàn)象越來越突出，已經(jīng)到了非改造將會(huì)影響整個(gè)城市建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)刻，市委市政府在此時(shí)提出城市化建設(shè)的思路，真正符合我們市發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設(shè)完成之后，開封的城市建設(shè)將會(huì)有一個(gè)大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會(huì)有較大的改觀，人民生活也將會(huì)得到較大的改善。

宏觀必要性 從一個(gè)城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。同時(shí)，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進(jìn)程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠(yuǎn)的影響，因此加快城郊區(qū)域的建設(shè)是城市發(fā)展的必然結(jié)果。

2.2項(xiàng)目發(fā)展概況

河南省開封市開元房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，積極響應(yīng)市委市政府關(guān)于城市化建設(shè)的思路，經(jīng)過與市國(guó)土局多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運(yùn)做，得到了開封市委市政府和人民大眾一致的支持，我公司編制了項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告），是根據(jù)國(guó)家及縣有關(guān)規(guī)定，編制的本報(bào)告。

第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模

3.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)

3.1.1基本形勢(shì)分析

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)走強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國(guó)家下大力減少各類名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目及不斷出臺(tái)鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的形勢(shì)下及建筑市場(chǎng)和建筑法規(guī)進(jìn)一步完善，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了良性循環(huán)發(fā)展階段。個(gè)人已成為商品房的消費(fèi)主體，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年1-8月份，全省商品房銷售面積為192.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%，其中銷售給個(gè)人的商品房面積為18.7萬(wàn)平方米，占商品房銷售總面積的93.9%，同比提高了9.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房金額達(dá)29.7億元。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資和銷售大幅度增加，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一個(gè)“亮”點(diǎn)。截止8月底，商業(yè)用房投資完成12.7億元，竣工面積達(dá)15.3萬(wàn)平方米，銷售建筑面積32.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.77倍；商業(yè)用房的銷售額為8.3億元，同比增長(zhǎng)3.5倍。3.1.2市場(chǎng)供求

開封市現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要問題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，住宅建設(shè)單一，品質(zhì)低，但相對(duì)價(jià)位高，中低收入家庭買得起房子的數(shù)量不足、品質(zhì)不夠、地段不好。

在購(gòu)房需求方面，首先，目前省會(huì)上市房大多屬于低檔次住宅，中高檔價(jià)位對(duì)于此類房有投資能力的業(yè)主在一次置業(yè)和二次置業(yè)中已經(jīng)購(gòu)買，而資金有限的業(yè)主業(yè)只好望房興嘆。其次，符合省會(huì)老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯不足。其次，盡管開封市整體GDP指數(shù)很高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，但其實(shí)真正缺房的是工薪階層，他們對(duì)于幾十萬(wàn)元的房?jī)r(jià)十很難接受的。所以，開發(fā)高品質(zhì)、低價(jià)位的小戶型住房是房地產(chǎn)開發(fā)商的明智選擇。另外，還可吸引一次、二次置業(yè)的業(yè)主，進(jìn)行三次、四次置業(yè)，以求得質(zhì)優(yōu)價(jià)廉得綠色環(huán)保高檔適用住宅。

3.1.3區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析

本項(xiàng)目鳳凰城住宅小區(qū)在金明區(qū)，周圍醫(yī)療、學(xué)校、商場(chǎng)、健身娛樂休閑等配套設(shè)施齊全，屬于成熟社區(qū)。但項(xiàng)目緊鄰工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境較差，附近沒有為工人們建造的大型生活區(qū)。改造完成后，依托緊鄰民心河的優(yōu)勢(shì)、良好的交通狀況，將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)設(shè)備完善、環(huán)境優(yōu)美、適合上班族居住的花園，這必將會(huì)吸引廣大工薪階層前來居住。3.1.4出售對(duì)象分析

河南省開封市目前人均收入仍較低，80%以上屬于工薪階層，由于收入限制工薪階層對(duì)購(gòu)房得首選條件是價(jià)位問題，因此高品位、適度低價(jià)位得住宅在省會(huì)有巨大得熱銷潛力。3.2建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積356畝，建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè)......等。總建筑面積55.5萬(wàn)平方米。其中住宅面積50萬(wàn)平方米，公建面積5.5萬(wàn)平方米。

第四章 建設(shè)場(chǎng)址與建設(shè)條件 4.1建設(shè)場(chǎng)址

4.1.1場(chǎng)址選擇

本項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于我市西南地段，用地南面為豐收路，西側(cè)為沿西小區(qū)，北側(cè)為北二環(huán)路，東面是沿東小區(qū)，建設(shè)場(chǎng)地呈長(zhǎng)方形，規(guī)劃總用地面積為356畝。該場(chǎng)址區(qū)域位置較好。

4.1.2自然條件

開封市地處中緯度內(nèi)陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤(rùn)半干旱季風(fēng)型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。

1、氣溫

全年平均氣溫 13.4℃ 極端最低氣溫-19.8℃ 極端最高氣溫 42.9℃

2、濕度

冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算相對(duì)濕度 53% 夏季通風(fēng)室外相對(duì)濕度 75%

3、降水量

日最大降水量度 359.3mm 時(shí)最大降水量 92.9mm 全年平均降水量 534.2mm

4、積雪深度

最大積雪深度過 190mm

5、凍土深度 最大凍土深度 56mm

6、風(fēng)向

冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C32%，N10% 夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C35%，SE10% 年主導(dǎo)風(fēng)向及其頻率 C32%，SE9%

7、風(fēng)速

冬季室外風(fēng)速 1.8m/S 夏季室外風(fēng)速 1.4m/S 全年平均風(fēng)速 1.6m/S

8、全年日照量數(shù) 2533.4H 冬季日照率 61.6%

9、全年雷暴日數(shù) 30.4天

10、大氣壓力

冬季 1017.2hpa 夏季 995.7hpa

11、年平均相對(duì)濕度 62% 4.1.3 地質(zhì)狀況

開封市地處太行山東麓華北沖積大平原，地跨山地與平原兩大地貌單位，地勢(shì)由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔67-68m，市區(qū)為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀(jì)覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為150-200kpa。

4.1.4 抗震設(shè)防 依據(jù)中國(guó)地震局制定，由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），本項(xiàng)目抗震地動(dòng)峰值加速度按0.05g設(shè)防。4.2 建設(shè)條件 4.2.1 供電

本項(xiàng)目計(jì)算用電總負(fù)荷為8275KVA，電源引10KV電源至小區(qū)變電站，由10KV母線向小區(qū)各配電室提供電源，能滿足本項(xiàng)目使用要求。4.2.2 給排水

本項(xiàng)目設(shè)計(jì)最高日最大時(shí)用水量為262.25 m3/h，給水水源為市政管網(wǎng)，水量及水質(zhì)可滿足項(xiàng)目需要。

本項(xiàng)目排水采用雨污分流，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，生活污水（主要來源于廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補(bǔ)水。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。4.2.3 供暖

本項(xiàng)目在我市集中供熱區(qū)域范圍內(nèi)，采暖熱源為集中供熱蒸汽，壓力約為0.4Mpa，采暖熱負(fù)荷為25.8MW。4.2.4弱電

本項(xiàng)目弱電系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)、不線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、小區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)等。

第五章 工程技術(shù)方案

5.1工程設(shè)計(jì)原則

自然是與人工的完美結(jié)合，此設(shè)充分結(jié)合現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)理念，即以“天人合一”的設(shè)計(jì)思想為指導(dǎo)來構(gòu)建新世紀(jì)居住工程。

小區(qū)的建設(shè)是城市建設(shè)的一部分，把小區(qū)建設(shè)融入整個(gè)城市的規(guī)劃之中，優(yōu)美的自然環(huán)境，淳厚的文化底蘊(yùn)，較高的文化品位，現(xiàn)代化的生活理念，將構(gòu)成小區(qū)的一大特色，可謂“風(fēng)景這邊獨(dú)好”，同時(shí)又考慮到城市總體環(huán)境，兩者要達(dá)到水乳交融般和諧。

新穎而獨(dú)具特色，人類與自然的完美結(jié)合是本項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)原則。

5.2總平面布置

5.2.1總平面布置原則

1、根據(jù)功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布置。

2、按照小區(qū)、組團(tuán)兩級(jí)結(jié)構(gòu)概念有機(jī)組織居住空間。

3、充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)，形成“通而不暢”的道路系統(tǒng)河豐富得步行系統(tǒng)。

4、在三維空間上安排小區(qū)內(nèi)的各種活動(dòng)場(chǎng)所，形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。

5、按照可持續(xù)發(fā)展概念進(jìn)行規(guī)劃布局設(shè)計(jì)。

5.2.2 總平面布置綜述

本居住小區(qū)規(guī)劃總用地去為356畝，用地西側(cè)為沿西小區(qū)居民住宅，南側(cè)為豐收路，北側(cè)為北二環(huán)路，東側(cè)為沿東街，交通便利，小區(qū)共分五個(gè)組團(tuán)，宏觀上整體結(jié)構(gòu)清晰明確，易于與城市聯(lián)系并具有通暢的內(nèi)部交通。

景觀以入口為起點(diǎn)，以中心綠地為高潮，入口設(shè)小區(qū)標(biāo)志性雕塑河構(gòu)筑物，中心綠地設(shè)音樂、噴泉，形成豐富而怡人的環(huán)境。

各居住組團(tuán)根據(jù)居住形式的不同，采用并聯(lián)圍合的組合式形成富于變化的室內(nèi)外環(huán)境，為居住者提供了戶外的休閑活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)加強(qiáng)了鄰里交往。并與小區(qū)中心有機(jī)結(jié)合，聯(lián)系緊密又互不干擾，形成具有優(yōu)美景觀的居住空間。小區(qū)管線整體考慮采用地下敷設(shè)方式，使環(huán)境更優(yōu)美。

5.2.3 豎向設(shè)計(jì)

小區(qū)內(nèi)地形較為平緩。豎向設(shè)計(jì)采用就地平整的平坡式布置形式。考慮到基槽余土等情況，小區(qū)內(nèi)填挖土方量基本平衡。

5.2.4 總平面圖布置經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1、規(guī)劃總占地面積23.7萬(wàn)m2，（356畝）

2、總建筑面積：55.5萬(wàn)m2。

其中：住宅建筑面積：50萬(wàn)m2 公建面積：2萬(wàn)m2。

3、居住戶數(shù)：5000戶。

4、居住人口：15000人。

5、建筑密度：、綠化率：42%。

7、容積率：2.34 5.3工程設(shè)計(jì)方案

5.3.1 建設(shè)內(nèi)容

本小區(qū)建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓和公建工程。住宅33棟，公建工程包括物業(yè)管理中心、托幼、文化活動(dòng)中心、小學(xué)等。各項(xiàng)工程詳細(xì)指標(biāo)見下表： 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積（m2）建筑形式 備注物業(yè)管理中心 1200 框架文化活動(dòng)中心 3498 框架商業(yè)服務(wù) 35000 框架 4 托勸 2100 框架結(jié)構(gòu)居委會(huì) 334 磚混公廁 260 磚混變電站 140 磚混泵房 108 磚混熱交換站 189 磚混垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 243 磚混小學(xué) 4000 框架結(jié)構(gòu)

5.3.2 建筑設(shè)計(jì)

1、戶型設(shè)計(jì)

根據(jù)當(dāng)今住宅發(fā)展趨勢(shì)，并適應(yīng)工薪階層的需求。本小區(qū)以產(chǎn)品質(zhì)精品舒適和經(jīng)濟(jì)為設(shè)計(jì)的主要指導(dǎo)思想，戶型多樣化，二室二廳、三室二廳、為主的組合體。

2、立面設(shè)計(jì)

小區(qū)內(nèi)所有建筑物均采用現(xiàn)代風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快，細(xì)部精品化，力求與周圍環(huán)境和諧，極富家園氛圍和人情味。

3、內(nèi)裝修

為方便居民，本設(shè)計(jì)采取高、中、低檔次不同的精裝修。開創(chuàng)省城住宅基本無精裝小區(qū)的先河。

4、建筑構(gòu)造

住宅±0.000以上采用短肢剪力墻屋頂保溫厚度為80mm，外門密閉性能好，采用塑鋼門窗，氣密性為Ⅲ級(jí)。

5、公建設(shè)計(jì) 外觀造型與小區(qū)其他建筑相協(xié)調(diào)，內(nèi)裝修采用中檔標(biāo)準(zhǔn)以滿足與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。

6、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

小區(qū)住宅均為高層建筑，高層住宅設(shè)有地下室做為儲(chǔ)藏間。所有住宅均采用多肢剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用筏板，樓板砼全現(xiàn)澆。

公建工程大空間部分建筑采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立柱基。

5.4 給排水工程

5.4.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB15-88（1997年版）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ13-87（97年）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14-87（97年）建筑專業(yè)及有關(guān)專業(yè)提供的條件

5.4.2 給水工程

1、水源及水質(zhì)

本項(xiàng)目用水水源由市政給水，水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。可以滿足本小區(qū)生活及消防用水的需要。

2、給水方案及用水量

本項(xiàng)目給水?dāng)M采用中水回用，即廚房及洗滌用水由物業(yè)管理中心統(tǒng)一收集處理后供衛(wèi)生設(shè)備、洗車及綠化澆灑用水。經(jīng)統(tǒng)計(jì)這樣可節(jié)約近1/3的生活用水。故小區(qū)設(shè)計(jì)用水量為：

1、生活用水：按每人日均用水量150L/人.日，小時(shí)變化系數(shù)K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均時(shí)用水量93.7m3/h，最高日最大時(shí)用水量234m3/h。

2、商業(yè)用水：最高日用水量10.5m3/d。

（1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8%估算為7.5 m3/h。

（2）采暖系統(tǒng)補(bǔ)水量根據(jù)采暖系統(tǒng)補(bǔ)水要求按6.2 m3/h考慮。

（3）澆灑道路用水量標(biāo)準(zhǔn)按2L/M2.次。每日1次計(jì)。（水源主要來源于中水）。

（4）澆灑綠化用水量標(biāo)準(zhǔn)按4L/ M2.次，每日1次計(jì)（水源主要來源于中水）。

（5）未預(yù)見水量：取生活用水量的15%，為14 m3/h。

以上總用水量為：

最高日用水量為：2517 m3/d 最高日平均時(shí)用水量為：104.9 m3/h 最高日最大時(shí)用水量為：262.25 m3/h

消防用水量：根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，該小區(qū)統(tǒng)一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次。消防水壓由小區(qū)二次加壓泵保證，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消水栓，消防用水量按15L/S計(jì)算，樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消防用水量10L/S，消火栓滅火時(shí)間按二小時(shí)計(jì)；故消防總用水量為180 m3。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護(hù)半徑為150m，布置間距不大于120m，且消防泵出水管設(shè)置兩條，分別與室外給水管網(wǎng)干管相連。

5.4.3 給水系統(tǒng)

本項(xiàng)目設(shè)置二次加壓泵房。生活及消防采用聯(lián)合給水系統(tǒng)，水由一條DN150管道引入小區(qū)內(nèi)蓄水池，經(jīng)二次加壓后送至各用水點(diǎn)。各用水點(diǎn)廚房、洗滌用水統(tǒng)一回收經(jīng)隔油、除渣、生物處理、消毒處理后供用水點(diǎn)衛(wèi)生設(shè)備及綠化、洗車用水。加壓泵采用變頻調(diào)速供水設(shè)備，使水壓保持恒定，同時(shí)達(dá)到減小噪音，充分節(jié)能的目的。

室外消火栓應(yīng)適當(dāng)布設(shè)在環(huán)狀管網(wǎng)上。

為滿足消防及生活用水水壓，以及為調(diào)節(jié)供、用水之間的不均衡性，設(shè)地下式蓄水池及加壓泵房。

1、蓄電池

蓄水池內(nèi)生活用水的調(diào)節(jié)容積取最高日用水量的10%，為251 m3。蓄水池內(nèi)的消防儲(chǔ)畜為25L/SX2h = 180 m3。則蓄水池的總?cè)莘e不應(yīng)小于431 m3。

蓄水池選用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖S822“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為450 m3一座。

2、加壓泵房

生活給水采采變頻恒壓供水裝置，以保證生活用水的需要，配用水泵為150DL – 150 – 20三臺(tái)，其中兩用一備，單臺(tái)性能參數(shù)Q = 131.12 m3/h，H = 80mHO，電機(jī)功率P = 45KW。

消火栓系統(tǒng)加壓泵選用兩臺(tái)100DL，其中一用一備，單臺(tái)性能參數(shù)為Q = 100 m3/h，H = 80mHO，電機(jī)功率P = 37KW。

5.4.4 中水系統(tǒng)

1、中水水源

中水水源主要來源于廚房及洗滌用水。

2、用途

根據(jù)水量平衡估算，中水用于沖廁用水以及室外道路澆灑及綠化用水。

3、處理工藝

采用生物處理與物化處理相結(jié)合工藝流程，如下圖所示： 原水→格柵→隔油池→調(diào)節(jié)池→生物處理→沉淀池污泥排放

↓ 過濾→消毒→中水儲(chǔ)水池→用水點(diǎn)

5.4.5 給水管網(wǎng)

給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，以提高供水的安全性，且當(dāng)管徑大于等于DN100時(shí)，給水管材采用承插式給水鑄鐵管，小于DN100時(shí)采用鍍鋅鋼管。

5.4.6 排水系統(tǒng)

由于本工程設(shè)有中水系統(tǒng)，經(jīng)過水量平衡估算，本工程采用污廢分流，廢水作為中水水源回收利用，污廢分流系統(tǒng)設(shè)有專用通氣立管。污水直接排至室外化糞池，經(jīng)處理后排入市政污水管網(wǎng)。屋面雨水與地面雨水經(jīng)雨水口統(tǒng)一收集后一部分排入中水儲(chǔ)水池，多余部分匯入市政雨水管網(wǎng)。

5.5 供熱工程

5.5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

本設(shè)計(jì)依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》以及土建、給排水專業(yè)所提條件進(jìn)行。

5.5.2 氣象參數(shù)

氣象參數(shù) 大氣壓： 夏季：995.7hpa 冬季：1036.8hpa 冬季采暖計(jì)算干球溫度：-8℃ 冬季平均風(fēng)速：1.8m/s 冬季風(fēng)向：N 冬季日照率：61.6% 最大凍土厚度：56mm 設(shè)計(jì)計(jì)算用采暖期天數(shù)：117天 5.5.3采暖設(shè)計(jì)方案

1、采暖熱源：本項(xiàng)目采暖一次熱源來自于城市供熱管網(wǎng)提供的蒸氣，蒸汽壓力為4Kg/cm，通過設(shè)于熱交換站的高效智能汽-水換熱器生氣出90—70℃熱水作為采暖熱煤。

2、采暖熱負(fù)荷：小區(qū)住宅按節(jié)能住宅設(shè)計(jì)，采暖按45W/m2計(jì)算，住宅采暖熱負(fù)荷約22.5MW；公建采暖面積5.5萬(wàn)m2，采暖負(fù)荷約3.3MW，總采暖熱負(fù)荷25.8MW。冬季采暖期為四個(gè)月，供水溫度為90℃，回水溫度為70℃，管網(wǎng)漏損系數(shù)取1.03。則總循環(huán)水量為884T/h。采暖撥采用雙管分戶計(jì)量系統(tǒng)。室外采暖管道呈支狀直埋敷設(shè)，室外采暖管道均采用無縫鋼管，系統(tǒng)定壓及水處理設(shè)備均集中設(shè)置在換熱站內(nèi)。

采暖系統(tǒng)形式以新雙管分戶計(jì)量單管跨越式為主，供水干管及回水干管均為埋地敷設(shè)。散熱器選用單面定向?qū)α麒T鐵散熱器。

采暖管道采用低壓流體用普通焊接鋼管，管徑＜= 32mm螺紋連接，管徑＞32mm焊接或法蘭連接。

供暖總立管和敷設(shè)在不采暖房間內(nèi)的管道除銹后刷兩道防銹漆，并做保溫處理。保溫材料采用40mm厚巖棉管殼。

供暖管路系統(tǒng)中的最高點(diǎn)和最低點(diǎn)，分別設(shè)置自動(dòng)排氣和自動(dòng)泄水裝置。

管道的熱補(bǔ)償采用波紋管補(bǔ)償器，補(bǔ)償器設(shè)在檢查井內(nèi)。為方便系統(tǒng)維修，在管道各分支處均 設(shè)關(guān)斷用閥門和檢查井。

5.6電氣工程

5.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)

1、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

2、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94

3、《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50303-2002

4、《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94

5、《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95

6、《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》

7、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》

8、其他相關(guān)專業(yè)提供的條件等

5.6.2電氣設(shè)計(jì)規(guī)劃

1、負(fù)荷概況：本小區(qū)建筑物均為高層建筑。該小區(qū)用電負(fù)荷除19層以上建筑為一級(jí)負(fù)荷外，其他均為二級(jí)負(fù)荷。本小區(qū)住宅面積500000m2，按每平米50瓦計(jì)，需要系數(shù)kx = 0.25，公建建筑面積為20000 m2，按15W/ m2估算Jx = 0.8，商用建筑面積為35000 m2，按60W/ m2估算，Kx = 0.85則總用電計(jì)算負(fù)荷8275KVA。小區(qū)內(nèi)設(shè)四處變電所，可分設(shè)在地下設(shè)備層，采用環(huán)網(wǎng)方式供電。每處變配電所可依所承擔(dān)負(fù)荷容量選用2~3臺(tái)SC3-1000KVA節(jié)能變壓器。負(fù)荷大多為單相負(fù)荷，按電業(yè)局要求采用電力電容器作為無功補(bǔ)償裝置，功率因數(shù)達(dá)0.9以上。

2、由變電所向相應(yīng)組團(tuán)采用電纜供電，小區(qū)內(nèi)所有電纜線路走電纜溝，自變電所內(nèi)引出的低壓電纜以放射式結(jié)合樹干式向各單體建筑物供電。建筑物內(nèi)電源為380/220伏，三相五線制。配電系統(tǒng)為放射式與樹干式混合供電。樓內(nèi)管線均沿墻及現(xiàn)澆樓板內(nèi)暗敷設(shè)。住宅樓內(nèi)居民用電計(jì)量到戶，按一戶一表方式設(shè)計(jì)，要求電能表集中設(shè)置在一層和二層，樓梯間及地下室公用燈單獨(dú)設(shè)表計(jì)量。住戶地下室照明自戶表內(nèi)接線用電，由戶表統(tǒng)一計(jì)量。每戶設(shè)終端配電箱（配電系統(tǒng)）設(shè)五~六個(gè)回路，一個(gè)照明回路，三路插座回路（兩路普通插座回路，一路空調(diào)回路，一路廚房浴廁插座回路），五個(gè)回路除前面四個(gè)回路外，增加一個(gè)客廳空調(diào)插座回路。插座回路設(shè)漏電保護(hù)裝置，以保證人身安全。

3、住宅用電水平石家莊每年最熱月最高溫度平均值＞30度，夏季主要降溫設(shè)備是空調(diào)器，主要用電負(fù)荷可分成四類：全年經(jīng)常性負(fù)荷，降溫負(fù)荷，電熱取暖負(fù)荷和電炊負(fù)荷，每戶住宅建筑面積超過100 m2的，確定一般住宅為6kW/戶，高級(jí)住宅為8~9kW/戶。

4、道路照明

小區(qū)內(nèi)道路照明和庭院燈照明燈具集中控制，采用光敏元件控制開關(guān)。廣場(chǎng)和景觀照明可就近控制。所有照明電纜均穿管埋地敷設(shè)。

5、防雷接地系統(tǒng)

在建筑物頂層設(shè)獨(dú)立避雷針或避雷網(wǎng)，利用建筑物柱內(nèi)主筋做防雷引下線，基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)做接地極，輔助人工接地極。引下線與接地網(wǎng)及頂層屋面避雷網(wǎng)可靠焊接。組成防雷接地系統(tǒng)。變壓器中性點(diǎn)直接接池。設(shè)備接池，通訊等電子設(shè)備接地與防雷接地系統(tǒng)共同接地裝置，要求綜合接地電阻小于1歐姆。當(dāng)建筑物高于30m時(shí)，尚應(yīng)采取以下防側(cè)擊的措施：

1、從30m起每隔不大于6m沿建筑物四周設(shè)水平避雷帶并與引下線相連；

2、30m及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接；

3、在電源引入的總配電箱處宜裝設(shè)過電壓保護(hù)器。

5.6.3弱電遠(yuǎn)景規(guī)劃

為了使小區(qū)跟上時(shí)代的步伐，通過綜合配置住宅區(qū)內(nèi)各功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化平臺(tái)的新型住宅小區(qū)。

1、小區(qū)內(nèi)設(shè)置通信和管理系統(tǒng)

通信和管理系統(tǒng)包括電話（帶傳真）、電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、三表出戶微機(jī)管理系統(tǒng)，為了滿足通信發(fā)展的需要，每戶電話線路不少于兩對(duì)。一對(duì)接電話，一對(duì)接傳真或電腦，每對(duì)線路可帶主付機(jī)插座各一只，主要廳室均有通信插座，計(jì)算機(jī)通信可利用市話網(wǎng)絡(luò)chinanet或internet聯(lián)通，如今后有條件的話，可建立小區(qū)局域網(wǎng)與公共網(wǎng)聯(lián)通。住宅內(nèi)主要廳室均放置了有線電視終端，充分利用城市有線電視（CATV）網(wǎng)節(jié)目資源豐富，覆蓋面廣，投資省的優(yōu)點(diǎn)。住宅內(nèi)采用了三表計(jì)量出戶，今后有條件將可改成三表出戶自動(dòng)計(jì)量、計(jì)量系統(tǒng)，我們將在小區(qū)局域網(wǎng)的設(shè)計(jì)上，充分利用總線資源，將數(shù)據(jù)通信，對(duì)講、呼叫、報(bào)敬信號(hào)的傳輸納人該總線，簡(jiǎn)化小區(qū)布線，節(jié)省投資，提高效益。

2、安全防范系統(tǒng)

小區(qū)對(duì)安全防范要求很高，在安全防范系統(tǒng)設(shè)計(jì)上充分利用新技術(shù)、新產(chǎn)品，建成開放式、全方位、多功能的小區(qū)安全防范系統(tǒng)。采用對(duì)講或可視對(duì)講系統(tǒng)、報(bào)警按鈕、電視監(jiān)控（CCTV）系統(tǒng)相結(jié)合的防盜報(bào)警系統(tǒng)，在住戶室內(nèi)與單元門口建立對(duì)講系統(tǒng)或可視對(duì)講系統(tǒng)，將來小區(qū)可利用小區(qū)通信總線在住戶與警衛(wèi)室或物業(yè)管理中心之間建立對(duì)講，住戶室內(nèi)隱蔽處設(shè)置防盜按鈕，在單元門口警衛(wèi)室，或物業(yè)管理中心設(shè)置可顯洋住戶位置的聲光報(bào)警裝置；在小區(qū)出人口主要通道，單元門口等重要場(chǎng)所設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)，以上三個(gè)系統(tǒng)結(jié)合，加上小區(qū)保安人員，物業(yè)管理人員及居民，將使小區(qū)具有一個(gè)較為完善的防益體系。

安全報(bào)警系統(tǒng)將來形成網(wǎng)純利潤(rùn)，在住室內(nèi)安裝感煙（或感煙）火災(zāi)控制器、煤氣控制器、火災(zāi)報(bào)警按鈕和醫(yī)療呼救按鈕等，在警衛(wèi)室或物管理中心安裝控制器，即可顯示災(zāi)情類型和住戶位置的報(bào)警裝置，在單元門口設(shè)置聲光報(bào)警裝置，有利于保安人員組織救災(zāi)和居民互救，更好地消除災(zāi)情。

3、音響廣播系統(tǒng)

音響廣播系統(tǒng)與火災(zāi)事故廣播合用。在公建內(nèi)的辦公區(qū)域，走道及霸天會(huì)場(chǎng)等公共場(chǎng)所設(shè)背景音樂揚(yáng)聲器，通過廣播中心及消防控制室進(jìn)行控制。平時(shí)可播放背景音樂，遇有火災(zāi)發(fā)生時(shí)，在消防控制室將揚(yáng)聲器和廣播音響擴(kuò)音機(jī)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入事故廣播狀態(tài)，進(jìn)行緊急廣播。

第六章 消防

6.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90

6.2 消防給水

設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)原則：以防為主，防消結(jié)合。

消防水源來自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地上式消火栓。

6.2.1 消防用水量標(biāo)準(zhǔn)

室風(fēng)消火栓為10L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。室外消火栓為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。

6.2.2 消火栓給水系統(tǒng)

室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設(shè)地下式消火栓。設(shè)儲(chǔ)水池一座及加壓水泵房，儲(chǔ)水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓適當(dāng)設(shè)在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于120m。

在不宜用水場(chǎng)所如變配電室、控制室等處置移動(dòng)式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。

第七章 環(huán)保、節(jié)能與綠化

7.1 環(huán)保

7.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

一、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第253號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條理》

二、河北省第八界人大常委會(huì)公告第80號(hào)《河北省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l理》

三、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（HJ/T2.1-2.3-93）

四、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-----非污染生態(tài)影響》（HJ/T19—1997）

7.1.2 施工期間環(huán)境影響因素

項(xiàng)目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾等，會(huì)對(duì)該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關(guān)手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時(shí)清理外運(yùn)建筑垃圾，以期降低不利影響。

7.1.3 運(yùn)營(yíng)期間環(huán)境影響因素

本項(xiàng)目為居民居住綜合社區(qū)，建成投入使用后，不產(chǎn)生有害污染物，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染，日常產(chǎn)生的生活垃圾實(shí)行分類收集堆放，由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)清理外運(yùn)。排水實(shí)行污廢分流制，污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)；廢水作為中水水源回用，雨水經(jīng)收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。

7.2 節(jié)能

7.2.1 設(shè)計(jì)依據(jù)

1、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程》（DBJ-2000）

2、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ26-95）

7.2.2 節(jié)能措施

本項(xiàng)目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，門窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要?jiǎng)恿υO(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計(jì)有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。

7.3 綠化

小區(qū)綠化布置采用中心與局部相結(jié)合的方式。景觀以入口廣場(chǎng)為起點(diǎn)，中心綠地為高潮，庭院綠地與之融合。景觀形成一個(gè)較大的綠色生態(tài)中心。各中心綠地和廣場(chǎng)內(nèi)部布置不同的綠地景觀和自由綠化空間，形式活潑，種類多樣，形成各區(qū)的景觀中心和公共活動(dòng)中心。綠地中的雕塑小品、景觀構(gòu)架和特色公建形式活動(dòng)，且具有標(biāo)志性，為加強(qiáng)鄰里交往和娛樂休閑提供了場(chǎng)所。

第八章 物業(yè)管理

本項(xiàng)目建成投入使用前，將由房地產(chǎn)公組建小區(qū)物業(yè)管理公司，對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限，為居民創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。

8.1物管理的內(nèi)容和目標(biāo)

8.1.1管理內(nèi)容

物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。

8.1.2管理的目標(biāo) 物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)有：

1、要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮；

2、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營(yíng)管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。

3、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；

4、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

8.2機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員

8.2.1機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)營(yíng)部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個(gè)部室。

1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。

2、財(cái)務(wù)室主管日常經(jīng)營(yíng)收支，代收各種費(fèi)用等。

3、經(jīng)營(yíng)部主管公司各經(jīng)營(yíng)部門管理，對(duì)外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。

4、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。

5、工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。

6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運(yùn)、綠化等。

經(jīng) 理

副經(jīng)理 副經(jīng)理

經(jīng) 保 辦 財(cái) 工 環(huán)

營(yíng) 安 公 務(wù) 程 衛(wèi)

部 部 室 室 部 部

8.2.2勞動(dòng)定員

勞動(dòng)定員表

序號(hào) 部 室 定 員 備 注

工作人員 管理人員 辦公室 4 2 2 財(cái)務(wù)室 3 2 3 經(jīng)營(yíng)部 7 2 4 保安部 12 2 5 工程部 10 1 6 環(huán)衛(wèi)部 8 1

合 計(jì) 44 10 54 8.3 物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來源

8.3.1物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行維護(hù)，對(duì)物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個(gè)方面。

8.3.2房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營(yíng)用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收益歸入物業(yè)公司的管理資金項(xiàng)目?jī)?nèi)。

8.3.3房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。

第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案

9.1項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃

本項(xiàng)目建設(shè)期2年，具體劃分為以下階段：

1、目前期及論證工作

2、步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段

3、址清理

4、建施工

5、程掃尾，竣工驗(yàn)收 9.2實(shí)施進(jìn)度安排

9.2.1 施進(jìn)度安排 1、1月—2月 項(xiàng)目前期及論證工作2、3月—5月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)3、3月—5月 場(chǎng)地清理4、5月—22月 土建施工 5、22月—24月 工程掃尾，竣工驗(yàn)收

9.2.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（附后）

9.3招標(biāo)方案

1、依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。

2、招標(biāo)內(nèi)容：本建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建安工程、監(jiān)理設(shè)備

等。

3、招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。

4、招標(biāo)基本情況表。

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

序號(hào) 項(xiàng) 目 1-2月 3-4月 5月 6-21月 22月 23月 24月項(xiàng)目前期論證工作

初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)

場(chǎng)地清理 4 土建施工

工程掃尾，竣工驗(yàn)收

第十章 土地利用

10.1土地利用依據(jù)

１、國(guó)土資源部第７號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》

２、開封市土地利用總體規(guī)劃（１９９７－２０１０年）

10.２項(xiàng)目選址

本項(xiàng)目位于開封市西南部，用地南側(cè)緊鄰晉安路，北側(cè)為大梁路，東側(cè)為金明大道，西側(cè)為集英街。場(chǎng)地交通便利。視野開闊、生態(tài)環(huán)境良好。

10.３用地情況

１、用地類型

本項(xiàng)目場(chǎng)址為城中村原址改造，在開封市土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)，市土地局已同意辦理前期手續(xù)。

２、用地規(guī)模

本項(xiàng)目規(guī)劃總占地３５６畝，地塊為一長(zhǎng)方形，地勢(shì)較平坦。小區(qū)總建筑面積５５.５萬(wàn)m2。

本項(xiàng)目屬城中村改造住宅項(xiàng)目，需交納的各種土地費(fèi)用有保證。

第十一章 投資估算及資金籌措

11.1 總投資估算

11.1.1 總投資及投資構(gòu)成

本項(xiàng)目投資73592.94萬(wàn)元，其中建筑工程費(fèi)52448.44萬(wàn)元，設(shè)備費(fèi)10640萬(wàn)元，設(shè)備安裝費(fèi)49萬(wàn)元，其他費(fèi)3786.60萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)3346.2萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息3322.70萬(wàn)元。

11.1.2 估算依據(jù)

該項(xiàng)目投資估算依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行政策法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并依據(jù)建設(shè)單位及各專業(yè)提供的基礎(chǔ)資料進(jìn)行編制。

11.1.3 投資估算范圍：

住宅樓、公用建筑、室外工程的建安工程費(fèi)和其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息。

11.1.4 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格依據(jù)

1）建筑工程參照目前類似工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合當(dāng)?shù)貎r(jià)格水平進(jìn)行估算。

2）設(shè)備購(gòu)置費(fèi)包括設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)，設(shè)備原價(jià)為詢價(jià)。

3）安裝工程費(fèi)根據(jù)各項(xiàng)目指標(biāo)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和概算進(jìn)行估算。

4）其他工程費(fèi)用按照2000年"河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其它費(fèi)用定額計(jì)取。

5）按市政[2002]14號(hào)文的優(yōu)惠政策，本項(xiàng)目免收市政配套費(fèi)、公建配套費(fèi)、渣土費(fèi)、墻改基 金、減半收取中學(xué)增建費(fèi)。

11.2 項(xiàng)目資金籌措

本項(xiàng)目資金籌措為全部自籌，資金來源為本項(xiàng)目向銀行貸款，年利率5.49%。

第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

本篇根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》及現(xiàn)行有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)制度，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。12.1 基本數(shù)據(jù)

12.1.1 建設(shè)成本估算

銷售成本

本項(xiàng)目總銷售成本按營(yíng)業(yè)額的0.5%估算。

12.1.2 銷售收入估算

根據(jù)本項(xiàng)目的成本及納稅額測(cè)算，考慮到本項(xiàng)目的地理位置，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位在住宅2350元/m2，預(yù)計(jì)第四年全部售完。詳見總收入估算表

12.1.3 稅金

營(yíng)業(yè)稅按5%，城建維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%，教育附加按營(yíng)業(yè)稅的3.5%，所得稅按利潤(rùn)總額的33%計(jì)算。

12.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

投資利潤(rùn)率為（稅后）10.43% 投資利潤(rùn)率為（稅前）15.75% 投資利稅率為（稅后）23.03% 投資利稅率為（稅前）17.89% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）6.72% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收位置率（稅前）9.82% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC = 6%）稅后912萬(wàn)元

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC = 6%）稅前4949萬(wàn)元

投資回收期（稅前）3.55年（含建設(shè)期）

投資回收期（稅后）3.58年（含建設(shè)期）盈虧平衡點(diǎn)BEP = 75.64% 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到，本項(xiàng)目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

第十三章 結(jié)論

鳳凰城住宅小區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府有關(guān)法規(guī)政策法規(guī)，功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，向社會(huì)提供安全、舒適、便捷的現(xiàn)代化住宅，其建設(shè)十分必要，同時(shí)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，該項(xiàng)目是可行的。

學(xué)校：開封大學(xué)

學(xué)院：土木院

系別：09建管

姓名：李陽(yáng)

學(xué)號(hào)：2009081348