第一篇：天昱鳳凰城項目工作匯報

工 作 匯 報

匯報人：

.鳳凰城”住宅小區(qū)一期4#、2012年11月24日

-0技術交底，項目部成立安全生產領導小組，明確項目經理是現場安全第一責任人，并將安全生產責任制層層落實到人。督促、檢查領包人安全措施的實施與落實，使大家都真正認識到企業(yè)提高效益是一個永恒的主題，而安全生產本身就是一件神圣的效益。到目前為止，項目部未發(fā)生任何安全事故。對新進場人員，尤其對特殊工種人員查驗有效證件，嚴禁無證（過期）人員進入現場上崗，并經項目部安全教育和安全技術交底雙方履行簽字手續(xù)后再進入現場作業(yè)，在施工過程中跟蹤檢查，落實各項安全規(guī)章制度。做到“二嚴、三及時、四不放過”。

3）現場環(huán)境文明、場容場貌等施工管理

由于一期中標單位為蘭州市一建、甘肅三建和四建集團，因此現場環(huán)境文明、場容場貌施工管理是項目管理的一個重要部分，代表四建集團的形象，也是四建企業(yè)的窗口，從進場以來，項目部就積極從現場布置、圍墻設置開始。陸續(xù)完善現場文明施工，領包方也相當重視，投入了一定的精力和財力。4）成本方面：

項目部對承包方成本進行多方掌握，為了降低成本，等各種措施來預控項目成本：搞好材料節(jié)約，建立限額領料制度；合理組織施工，速戰(zhàn)速決，不窩工，不返工；在梁板模板支設時，在梁板砼澆筑時嚴格控制砼的平整度。在鋼筋加工中，嚴格控制料頭，合理配料，減少料頭。嚴把模板復核關，控制好剪力墻平整度及垂直度及門窗洞口幾何尺寸、平板平整度，減少抹灰、返修人工費用。

5）印章管理：

通過集團公司審批，項目部持有“天昱·鳳凰城”住宅小區(qū)一期4#、6#樓項目部資料專用章壹枚，由現場項目經理專管，本印章現場僅用于施工現場技術、質量及業(yè)務資料專用，沒有發(fā)生其他經濟來往等現象。6）項目管理創(chuàng)先爭優(yōu)及完成情況：

自今年5月份深入開展創(chuàng)先爭優(yōu)活動以來，我項目部根據集團公司和七公司黨委創(chuàng)先爭優(yōu)活動的一系列安排，圍繞集團公司“全面落實標準化管理要求，推動企業(yè)科學發(fā)展上水平”和七公司“夯實基礎謀發(fā)展，落實標準促管理；創(chuàng)先爭優(yōu)激活力，科學發(fā)展上水平”的活動主題，結合項目生產經營實際，迅速行動、精心策劃，創(chuàng)先爭優(yōu)各項工作有序推進，在加強支部自身建設、解決制約生產的突出問題、全面提升項目管理水平等方面都取得了初步成效。

四、冬期施工方案 已編制、審批完畢，并嚴格按照方案施工。

五、跨年對各項目標的預測及與控措施

跨年4#、6#樓工程主要是裝飾裝修工程、屋面工程、外墻保溫涂料工程，首先項目部成立QC小組，策劃每個過程的施工控制，施工工藝方案要優(yōu)化，堅持仍以樣板引路，做好細部處理、使用功能、觀感質量。土建、安裝精密配合，有分部分項過程的做好過程管理，使每個分部分項過程質量達到優(yōu)良，加強成品管理，做好每階段的兩算對比，限額領料，建立臺賬，實現最大盈利，在職業(yè)健康安全、環(huán)境文明施工等仍按照集團公司新標準明年力爭再上一個新臺階，確保天昱鳳凰城一期4#、6#樓給建設單位交付一個

第二篇：天昱鳳凰城工程主體封頂儀式議程

天昱鳳凰城工程主體封頂儀式議程

一、主持人講話（黃敏強主持）

尊敬的各位領導、各位嘉賓、各位同事、朋友們、工人同志們，大家好！

天高云淡，陽光燦爛，在這美好的日子里，我們相聚在一起，滿懷喜悅地舉行天昱鳳凰

城工程主體封頂儀式。在這里，我受集團公司領導委托，向前來參加天昱鳳凰城工程主體封頂儀式的全體同志們表示熱烈的歡迎，向所有關心天昱鳳凰城工程的各級領導，各界人士表示衷心的感謝！特別要感謝監(jiān)督單位、設計單位、監(jiān)理單位和施工單位的同志們，同時向日夜戰(zhàn)斗在建設工地的全體勞動者致以誠摯的問候。

二、介紹來賓

在舉行封頂儀式之前，請允許我介紹參加今天封頂儀式的單位和領導。參加今天封頂儀式的單位和領導有：

建設單位：

設計單位：

監(jiān)理單位：

施工單位：

讓我們對所有參加今天封頂儀式的單位和同志們表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

三、封頂儀式

下面我們進行封頂儀式的第一項內容：請施工單位講話：

下面進行封頂儀式的第二項內容：請監(jiān)理單位講話：

下面進行封頂儀式的第三項內容：請建設單位講話：

下面進行封頂儀式的第四項內容：各位來賓，朋友們，現在是------，良辰吉時已到，我們請-----------------------------宣布天昱鳳凰城工程主體正式封頂。（--------說）“我宣布蘭天昱鳳凰城工程封頂開始。放炮。。。。最后謝謝大家。

第三篇：鳳凰城住宅小區(qū)項目建議書

鳳凰城住宅小區(qū)項目建議書

河南省開封開元房地產開發(fā)集團有限公司

二零一一年一月一日

河南省開封市開封大學土木建筑工程學院零九級建管班策劃

第一章 項目基本情況

1.1項目名稱及承辦單位

1.1.1項目單位: 河南省開封市開元房地產開發(fā)集團有限公司

法人代表: 韓杏軍

獨立開發(fā)本項目。

1.1.2項目名稱:《鳳凰城》住宅小區(qū)

1.1.3擬建地點

項目擬建地點位于開封市金明區(qū)晉安路與金明大道交叉路口西北側。

1.1.4承辦單位概況

河南省開封市開元房地產開發(fā)集團成立于2000年2月，初建時名稱為河南省開封市開元房地產開發(fā)有限公司。公司經過三年多跳躍式的發(fā)展，目前已逐步成為以房地產公司為龍頭，物業(yè)公司、新型建材公司（含商品混凝土生產）、化工科技公司、投資顧問公司和石料廠協同發(fā)展的多元化、集團化公司的聯合體，資產總額達1.7億元，年利稅4600萬元，擁有400余人的高素質團隊，其中，管理人員全部為大中專畢業(yè)生。

開元集團總裁韓杏軍先生，1990年畢業(yè)于河南大學，2001年清華大學進修房地產MBA并獲證書，2002年榮獲人民大學MBA證書。他是鄭州市連續(xù)兩界“十佳青年企業(yè)家”，二七區(qū)政協委員，管城區(qū)人大代表。在2004年人代會和政協會上，韓杏軍先生被授予“優(yōu)秀黨員”和“優(yōu)秀政協委員”榮譽稱號。這是政府對他的工作和成績的又一次肯定。在集團管理中，他奉行堅持“以質量求生存，以誠信求發(fā)展”的企業(yè)宗旨，遵循“誠心誠意為大眾”的企業(yè)理念，弘揚“令行禁止，雷厲風行，挑戰(zhàn)自我，追求卓越，自強不息，永爭第一”的企業(yè)精神，走“品牌戰(zhàn)略”之路，科技興企，創(chuàng)造了良好的經濟效益和社會信譽，使公司一舉成為“工商聯直屬會員單位”。

公司注重企業(yè)文化建設和團隊建設，2003年成立了黨支部，韓杏軍先生擔任第一界支部書記。公司在我國改革開放的大潮中，始終為市里分憂，為下崗職工解難，安排了幾十名下崗職工在我們企業(yè)工作，為民營企業(yè)做出了榜樣。韓杏軍先生還要求，公司管理層必須全部是大專以上文化水平，能夠使企業(yè)在持續(xù)發(fā)展態(tài)勢中，始終保持一股后勁。也使得公司先后榮獲“優(yōu)秀民營企業(yè)”、“納稅先進單位”、“旺銷守信企業(yè)”、“爭創(chuàng)質量無投訴先進單位”、“爭創(chuàng)誠信無投訴先進單位”稱號，被農行系統(tǒng)評定為2003AA級信用客戶。

河南省開封市開元房地產開發(fā)集團有限公司是具有獨立法人資格、和三級開發(fā)資質的企業(yè)，專注于高質量商品住宅及商務置業(yè)的開發(fā)建設，以“倡導高尚生活，提升康居品質”為已任，遵循“以人為本，親合自然”的開發(fā)理念，成功開發(fā)了民心園一期、民心園二期及建華·百合園、開泰家園近10萬平方米的商品住宅。其中，建華·百合園、開泰嘉園正在建設之中，已經于今年6月竣工。最近，公司正在運做兩個項目，其中一個是有著上千畝土地、總建筑面積130萬平方米的、本市西部經濟區(qū)大型舊村改造項目。這個項目屬于城中村改造項目，享受政府多項優(yōu)惠政策。項目緊鄰開封市金明廣場（金明池公園)和南水北調生態(tài)環(huán)境綠化帶，屬于高檔社區(qū)開發(fā)地段。我們力爭在5年時間內，將這一地區(qū)建設成為開封市最具亮點的康居示范小區(qū)。開元建材公司有混凝土攪拌站兩個，三條生產線，年產100萬方優(yōu)質混凝土，已經是開封市最大的混凝土生產企業(yè)，并于2006年通過ISO9001質量認證，產品占據了開封市混凝土市場40%的份額。人們在各個街道上看到最多的，就是攜帶“河南省開封市開元”字樣的混凝土攪拌輸送車。

2004年元月兼并控股的石家莊市試劑廠，有固定資產2000萬元，員工235人，年利稅200萬元。在掛牌河南省開封市開元化工科技有限公司僅一個月，就扭虧為盈，創(chuàng)造了民營兼并國營一個成功的范例。

目前，眾誠公司正以嶄新的面貌向著韓杏軍董事長提出的“組建世界上最優(yōu)秀的團隊，創(chuàng)建世界上最偉大的企業(yè)”這個宏偉目標乘風破浪，奮勇前進。

1.2研究工作的依據和范圍

1.2.1研究工作的依據

A、開封市委、市政府關于加快新區(qū)建設的戰(zhàn)略發(fā)展精神。

B、項目土地掛牌出讓地形圖

C、有關基礎數據資料。

1.2.2研究工作范圍

本報告重點對建設的必要性、市場預測、建設規(guī)模、建設內容、工程技術方案、投資估算及經濟分析等進行研究。

1.3研究工作概況

項目單位依據市政府關于加快市新區(qū)城市化建設的戰(zhàn)略意圖,通過對開封市房地產還沒有開發(fā)建設的需求，為了改善縣城居住環(huán)境，彌補現有住宅檔次低的現狀，決定開發(fā)建設《鳳凰城》住宅小區(qū)項目,以期為開封市居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美，集商業(yè)、健身娛樂、休閑廣場、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達標的高品質的質優(yōu)價廉的住房。1.4建設方案

1.4.1建設指導思想

結合市新區(qū)總體規(guī)劃原則，根據當地實際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區(qū)。

1.4.2建設規(guī)模

小區(qū)一期規(guī)劃總占地2.67萬平方米，總建筑面積3.7萬平方米，建有多層住宅、高品質幼兒園、活動中心、商業(yè)網點、羽毛球場等健身設施及公建配套設施。

1.4.3建設條件

供電: 本項目計算用電總負荷 KVA，供電電源引自市區(qū)電力干線。供水：給水水源為市政管網，項目最高日最大時用水量 m3/h。供暖: 項目采暖為地熱集中供熱，采暖熱負荷為 MW。

1.5土地利用

本項目建設為商品房項目，符合國家及省市的產業(yè)政策，土地在本市總體規(guī)劃范圍內，屬城市商住兩用建設用地。1.6研究結論

本項目建設符合國家產業(yè)政策和市政府關于加快城市化進程的要求，項目建成后，在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求，經計算項目一期總投資3700萬元，財務內部收益率 %(稅后)，投資利潤率 %，投資利潤率 %，借款償還期2年。由此表明，項目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利，具有一定風險，但社會效益顯著，項目總體可行。

第二章 項目背景與建設的必要性 2.1項目背景

2.1.1產業(yè)政策

改革開放二十年來，我國經濟已經進入了一個新的增長階段，經濟的發(fā)展迫切要求調整和優(yōu)化產業(yè)結構，積極培育新的增長點。房地產業(yè)作為新興產業(yè)，帶動了建材、冶金、化工、輕工等數十個相關行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機會，已成為目前帶動國民經濟發(fā)展的一個先導性行業(yè)。

中共中央、國務院對房地產工作高度重視，把加快房地產建設開發(fā)，拉動消費增長作為擴大內需的重要內容，實現了以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國房地產業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。曲周縣委、縣政府十分注重本縣房地產業(yè)的開發(fā)和建設工作，為此出臺了一系列非常優(yōu)惠的政策，為我市房地產業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強有力的支持。

2.1.2項目建設的必要性

開封市屬于內陸市級城市，改革開放二十多年來，政治、經濟有了快速發(fā)展，但比起沿海開放縣城來講，其發(fā)展速度已經滯后，與全國其他市區(qū)相比，本市屬于中原之中，發(fā)展建設過程中城市范圍擴大的趨勢非常之快。但是，我市因為古城原因，市區(qū)范圍比較小，城區(qū)擴大的同時遺留了很多問題，尤其是住宅非城市化的現象越來越突出，已經到了非改造將會影響整個城市建設的關鍵時刻，市委市政府在此時提出城市化建設的思路，真正符合我們市發(fā)展建設戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設完成之后，開封的城市建設將會有一個大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。

宏觀必要性 從一個城市的宏觀上講，首先表現在：土地作為城市的寶貴資源，未能實現其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經濟效益、社會效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應該充分體現城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質和精神需求，促進人的身心和個性的健康發(fā)展。同時，尤為值得關注的是隨著城市化進程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當地居民和全體市民的居住和生活質量的提高帶來非凡而深遠的影響，因此加快城郊區(qū)域的建設是城市發(fā)展的必然結果。

2.2項目發(fā)展概況

河南省開封市開元房地產開發(fā)集團有限公司，積極響應市委市政府關于城市化建設的思路，經過與市國土局多次接觸，廣泛調查和積極運做，得到了開封市委市政府和人民大眾一致的支持，我公司編制了項目建議書（代可行性研究報告），是根據國家及縣有關規(guī)定，編制的本報告。

第三章 市場預測與建設規(guī)模

3.1市場預測

3.1.1基本形勢分析

近幾年，隨著我國經濟形勢持續(xù)走強，我國房地產業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國家下大力減少各類名目繁多的收費項目及不斷出臺鼓勵和支持房地產業(yè)發(fā)展政策的形勢下及建筑市場和建筑法規(guī)進一步完善，使房地產業(yè)進入了良性循環(huán)發(fā)展階段。個人已成為商品房的消費主體，據統(tǒng)計，2002年1-8月份，全省商品房銷售面積為192.4萬平方米，同比增長11%，其中銷售給個人的商品房面積為18.7萬平方米，占商品房銷售總面積的93.9%，同比提高了9.3個百分點。個人購房金額達29.7億元。商業(yè)營業(yè)用房投資和銷售大幅度增加，是房地產市場的又一個“亮”點。截止8月底，商業(yè)用房投資完成12.7億元，竣工面積達15.3萬平方米，銷售建筑面積32.3萬平方米，同比增長3.77倍；商業(yè)用房的銷售額為8.3億元，同比增長3.5倍。3.1.2市場供求

開封市現今房地產市場的一個重要問題就是產品結構不合理，住宅建設單一，品質低，但相對價位高，中低收入家庭買得起房子的數量不足、品質不夠、地段不好。

在購房需求方面，首先，目前省會上市房大多屬于低檔次住宅，中高檔價位對于此類房有投資能力的業(yè)主在一次置業(yè)和二次置業(yè)中已經購買，而資金有限的業(yè)主業(yè)只好望房興嘆。其次，符合省會老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯不足。其次，盡管開封市整體GDP指數很高，經濟發(fā)展穩(wěn)健，但其實真正缺房的是工薪階層，他們對于幾十萬元的房價十很難接受的。所以，開發(fā)高品質、低價位的小戶型住房是房地產開發(fā)商的明智選擇。另外，還可吸引一次、二次置業(yè)的業(yè)主，進行三次、四次置業(yè)，以求得質優(yōu)價廉得綠色環(huán)保高檔適用住宅。

3.1.3區(qū)位優(yōu)勢分析

本項目鳳凰城住宅小區(qū)在金明區(qū)，周圍醫(yī)療、學校、商場、健身娛樂休閑等配套設施齊全，屬于成熟社區(qū)。但項目緊鄰工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境較差，附近沒有為工人們建造的大型生活區(qū)。改造完成后，依托緊鄰民心河的優(yōu)勢、良好的交通狀況，將會出現一個設備完善、環(huán)境優(yōu)美、適合上班族居住的花園，這必將會吸引廣大工薪階層前來居住。3.1.4出售對象分析

河南省開封市目前人均收入仍較低，80%以上屬于工薪階層，由于收入限制工薪階層對購房得首選條件是價位問題，因此高品位、適度低價位得住宅在省會有巨大得熱銷潛力。3.2建設規(guī)模

項目規(guī)劃總用地面積356畝，建設內容包括住宅工程，公建工程包括小學、幼兒園、活動中心、商業(yè)......等。總建筑面積55.5萬平方米。其中住宅面積50萬平方米，公建面積5.5萬平方米。

第四章 建設場址與建設條件 4.1建設場址

4.1.1場址選擇

本項目擬建場址位于我市西南地段，用地南面為豐收路，西側為沿西小區(qū)，北側為北二環(huán)路，東面是沿東小區(qū)，建設場地呈長方形，規(guī)劃總用地面積為356畝。該場址區(qū)域位置較好。

4.1.2自然條件

開封市地處中緯度內陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤半干旱季風型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。

1、氣溫

全年平均氣溫 13.4℃ 極端最低氣溫-19.8℃ 極端最高氣溫 42.9℃

2、濕度

冬季空氣調節(jié)室外計算相對濕度 53% 夏季通風室外相對濕度 75%

3、降水量

日最大降水量度 359.3mm 時最大降水量 92.9mm 全年平均降水量 534.2mm

4、積雪深度

最大積雪深度過 190mm

5、凍土深度 最大凍土深度 56mm

6、風向

冬季主導風向及頻率 C32%，N10% 夏季主導風向及頻率 C35%，SE10% 年主導風向及其頻率 C32%，SE9%

7、風速

冬季室外風速 1.8m/S 夏季室外風速 1.4m/S 全年平均風速 1.6m/S

8、全年日照量數 2533.4H 冬季日照率 61.6%

9、全年雷暴日數 30.4天

10、大氣壓力

冬季 1017.2hpa 夏季 995.7hpa

11、年平均相對濕度 62% 4.1.3 地質狀況

開封市地處太行山東麓華北沖積大平原，地跨山地與平原兩大地貌單位，地勢由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔67-68m，市區(qū)為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為150-200kpa。

4.1.4 抗震設防 依據中國地震局制定，由國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震動參數區(qū)劃圖》（GB18306-2001），本項目抗震地動峰值加速度按0.05g設防。4.2 建設條件 4.2.1 供電

本項目計算用電總負荷為8275KVA，電源引10KV電源至小區(qū)變電站，由10KV母線向小區(qū)各配電室提供電源，能滿足本項目使用要求。4.2.2 給排水

本項目設計最高日最大時用水量為262.25 m3/h，給水水源為市政管網，水量及水質可滿足項目需要。

本項目排水采用雨污分流，生活廢水經化糞池處理后排入市政污水管網，生活污水（主要來源于廚房及洗滌用水）經中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補水。屋面雨水經與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網。4.2.3 供暖

本項目在我市集中供熱區(qū)域范圍內，采暖熱源為集中供熱蒸汽，壓力約為0.4Mpa，采暖熱負荷為25.8MW。4.2.4弱電

本項目弱電系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)、不線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、小區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)等。

第五章 工程技術方案

5.1工程設計原則

自然是與人工的完美結合，此設充分結合現代化的設計理念，即以“天人合一”的設計思想為指導來構建新世紀居住工程。

小區(qū)的建設是城市建設的一部分，把小區(qū)建設融入整個城市的規(guī)劃之中，優(yōu)美的自然環(huán)境，淳厚的文化底蘊，較高的文化品位，現代化的生活理念，將構成小區(qū)的一大特色，可謂“風景這邊獨好”，同時又考慮到城市總體環(huán)境，兩者要達到水乳交融般和諧。

新穎而獨具特色，人類與自然的完美結合是本項目總體設計原則。

5.2總平面布置

5.2.1總平面布置原則

1、根據功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布置。

2、按照小區(qū)、組團兩級結構概念有機組織居住空間。

3、充分考慮與城市道路的關系，合理布置道路網絡，形成“通而不暢”的道路系統(tǒng)河豐富得步行系統(tǒng)。

4、在三維空間上安排小區(qū)內的各種活動場所，形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。

5、按照可持續(xù)發(fā)展概念進行規(guī)劃布局設計。

5.2.2 總平面布置綜述

本居住小區(qū)規(guī)劃總用地去為356畝，用地西側為沿西小區(qū)居民住宅，南側為豐收路，北側為北二環(huán)路，東側為沿東街，交通便利，小區(qū)共分五個組團，宏觀上整體結構清晰明確，易于與城市聯系并具有通暢的內部交通。

景觀以入口為起點，以中心綠地為高潮，入口設小區(qū)標志性雕塑河構筑物，中心綠地設音樂、噴泉，形成豐富而怡人的環(huán)境。

各居住組團根據居住形式的不同，采用并聯圍合的組合式形成富于變化的室內外環(huán)境，為居住者提供了戶外的休閑活動場所，同時加強了鄰里交往。并與小區(qū)中心有機結合，聯系緊密又互不干擾，形成具有優(yōu)美景觀的居住空間。小區(qū)管線整體考慮采用地下敷設方式，使環(huán)境更優(yōu)美。

5.2.3 豎向設計

小區(qū)內地形較為平緩。豎向設計采用就地平整的平坡式布置形式。考慮到基槽余土等情況，小區(qū)內填挖土方量基本平衡。

5.2.4 總平面圖布置經濟技術指標

1、規(guī)劃總占地面積23.7萬m2，（356畝）

2、總建筑面積：55.5萬m2。

其中：住宅建筑面積：50萬m2 公建面積：2萬m2。

3、居住戶數：5000戶。

4、居住人口：15000人。

5、建筑密度：、綠化率：42%。

7、容積率：2.34 5.3工程設計方案

5.3.1 建設內容

本小區(qū)建設內容包括住宅樓和公建工程。住宅33棟，公建工程包括物業(yè)管理中心、托幼、文化活動中心、小學等。各項工程詳細指標見下表： 序號 項目 建筑面積（m2）建筑形式 備注物業(yè)管理中心 1200 框架文化活動中心 3498 框架商業(yè)服務 35000 框架 4 托勸 2100 框架結構居委會 334 磚混公廁 260 磚混變電站 140 磚混泵房 108 磚混熱交換站 189 磚混垃圾轉運站 243 磚混小學 4000 框架結構

5.3.2 建筑設計

1、戶型設計

根據當今住宅發(fā)展趨勢，并適應工薪階層的需求。本小區(qū)以產品質精品舒適和經濟為設計的主要指導思想，戶型多樣化，二室二廳、三室二廳、為主的組合體。

2、立面設計

小區(qū)內所有建筑物均采用現代風格簡潔明快，細部精品化，力求與周圍環(huán)境和諧，極富家園氛圍和人情味。

3、內裝修

為方便居民，本設計采取高、中、低檔次不同的精裝修。開創(chuàng)省城住宅基本無精裝小區(qū)的先河。

4、建筑構造

住宅±0.000以上采用短肢剪力墻屋頂保溫厚度為80mm，外門密閉性能好，采用塑鋼門窗，氣密性為Ⅲ級。

5、公建設計 外觀造型與小區(qū)其他建筑相協調，內裝修采用中檔標準以滿足與周圍環(huán)境協調。

6、結構設計

小區(qū)住宅均為高層建筑，高層住宅設有地下室做為儲藏間。所有住宅均采用多肢剪力墻結構，基礎采用筏板，樓板砼全現澆。

公建工程大空間部分建筑采用框架結構，獨立柱基。

5.4 給排水工程

5.4.1 設計依據

《建筑給水排水設計規(guī)范》GB15-88（1997年版）《住宅設計規(guī)范》GB50096-1999 《室外給水設計規(guī)范》GBJ13-87（97年）《室外排水設計規(guī)范》GBJ14-87（97年）建筑專業(yè)及有關專業(yè)提供的條件

5.4.2 給水工程

1、水源及水質

本項目用水水源由市政給水，水質符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》。可以滿足本小區(qū)生活及消防用水的需要。

2、給水方案及用水量

本項目給水擬采用中水回用，即廚房及洗滌用水由物業(yè)管理中心統(tǒng)一收集處理后供衛(wèi)生設備、洗車及綠化澆灑用水。經統(tǒng)計這樣可節(jié)約近1/3的生活用水。故小區(qū)設計用水量為：

1、生活用水：按每人日均用水量150L/人.日，小時變化系數K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均時用水量93.7m3/h，最高日最大時用水量234m3/h。

2、商業(yè)用水：最高日用水量10.5m3/d。

（1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8%估算為7.5 m3/h。

（2）采暖系統(tǒng)補水量根據采暖系統(tǒng)補水要求按6.2 m3/h考慮。

（3）澆灑道路用水量標準按2L/M2.次。每日1次計。（水源主要來源于中水）。

（4）澆灑綠化用水量標準按4L/ M2.次，每日1次計（水源主要來源于中水）。

（5）未預見水量：取生活用水量的15%，為14 m3/h。

以上總用水量為：

最高日用水量為：2517 m3/d 最高日平均時用水量為：104.9 m3/h 最高日最大時用水量為：262.25 m3/h

消防用水量：根據有關規(guī)范要求，該小區(qū)統(tǒng)一時間內火災次數為一次。消防水壓由小區(qū)二次加壓泵保證，小區(qū)內設置室外消水栓，消防用水量按15L/S計算，樓內設室內消火栓，室內消防用水量10L/S，消火栓滅火時間按二小時計；故消防總用水量為180 m3。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護半徑為150m，布置間距不大于120m，且消防泵出水管設置兩條，分別與室外給水管網干管相連。

5.4.3 給水系統(tǒng)

本項目設置二次加壓泵房。生活及消防采用聯合給水系統(tǒng)，水由一條DN150管道引入小區(qū)內蓄水池，經二次加壓后送至各用水點。各用水點廚房、洗滌用水統(tǒng)一回收經隔油、除渣、生物處理、消毒處理后供用水點衛(wèi)生設備及綠化、洗車用水。加壓泵采用變頻調速供水設備，使水壓保持恒定，同時達到減小噪音，充分節(jié)能的目的。

室外消火栓應適當布設在環(huán)狀管網上。

為滿足消防及生活用水水壓，以及為調節(jié)供、用水之間的不均衡性，設地下式蓄水池及加壓泵房。

1、蓄電池

蓄水池內生活用水的調節(jié)容積取最高日用水量的10%，為251 m3。蓄水池內的消防儲畜為25L/SX2h = 180 m3。則蓄水池的總容積不應小于431 m3。

蓄水池選用國家標準圖S822“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為450 m3一座。

2、加壓泵房

生活給水采采變頻恒壓供水裝置，以保證生活用水的需要，配用水泵為150DL – 150 – 20三臺，其中兩用一備，單臺性能參數Q = 131.12 m3/h，H = 80mHO，電機功率P = 45KW。

消火栓系統(tǒng)加壓泵選用兩臺100DL，其中一用一備，單臺性能參數為Q = 100 m3/h，H = 80mHO，電機功率P = 37KW。

5.4.4 中水系統(tǒng)

1、中水水源

中水水源主要來源于廚房及洗滌用水。

2、用途

根據水量平衡估算，中水用于沖廁用水以及室外道路澆灑及綠化用水。

3、處理工藝

采用生物處理與物化處理相結合工藝流程，如下圖所示： 原水→格柵→隔油池→調節(jié)池→生物處理→沉淀池污泥排放

↓ 過濾→消毒→中水儲水池→用水點

5.4.5 給水管網

給水管網采用環(huán)狀布置，以提高供水的安全性，且當管徑大于等于DN100時，給水管材采用承插式給水鑄鐵管，小于DN100時采用鍍鋅鋼管。

5.4.6 排水系統(tǒng)

由于本工程設有中水系統(tǒng)，經過水量平衡估算，本工程采用污廢分流，廢水作為中水水源回收利用，污廢分流系統(tǒng)設有專用通氣立管。污水直接排至室外化糞池，經處理后排入市政污水管網。屋面雨水與地面雨水經雨水口統(tǒng)一收集后一部分排入中水儲水池，多余部分匯入市政雨水管網。

5.5 供熱工程

5.5.1 設計依據

本設計依據《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》以及土建、給排水專業(yè)所提條件進行。

5.5.2 氣象參數

氣象參數 大氣壓： 夏季：995.7hpa 冬季：1036.8hpa 冬季采暖計算干球溫度：-8℃ 冬季平均風速：1.8m/s 冬季風向：N 冬季日照率：61.6% 最大凍土厚度：56mm 設計計算用采暖期天數：117天 5.5.3采暖設計方案

1、采暖熱源：本項目采暖一次熱源來自于城市供熱管網提供的蒸氣，蒸汽壓力為4Kg/cm，通過設于熱交換站的高效智能汽-水換熱器生氣出90—70℃熱水作為采暖熱煤。

2、采暖熱負荷：小區(qū)住宅按節(jié)能住宅設計，采暖按45W/m2計算，住宅采暖熱負荷約22.5MW；公建采暖面積5.5萬m2，采暖負荷約3.3MW，總采暖熱負荷25.8MW。冬季采暖期為四個月，供水溫度為90℃，回水溫度為70℃，管網漏損系數取1.03。則總循環(huán)水量為884T/h。采暖撥采用雙管分戶計量系統(tǒng)。室外采暖管道呈支狀直埋敷設，室外采暖管道均采用無縫鋼管，系統(tǒng)定壓及水處理設備均集中設置在換熱站內。

采暖系統(tǒng)形式以新雙管分戶計量單管跨越式為主，供水干管及回水干管均為埋地敷設。散熱器選用單面定向對流鑄鐵散熱器。

采暖管道采用低壓流體用普通焊接鋼管，管徑＜= 32mm螺紋連接，管徑＞32mm焊接或法蘭連接。

供暖總立管和敷設在不采暖房間內的管道除銹后刷兩道防銹漆，并做保溫處理。保溫材料采用40mm厚巖棉管殼。

供暖管路系統(tǒng)中的最高點和最低點，分別設置自動排氣和自動泄水裝置。

管道的熱補償采用波紋管補償器，補償器設在檢查井內。為方便系統(tǒng)維修，在管道各分支處均 設關斷用閥門和檢查井。

5.6電氣工程

5.6.1設計依據

1、《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16-92

2、《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057-94

3、《建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范》GB50303-2002

4、《有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》GB50200-94

5、《低壓配電設計規(guī)范》GB50054-95

6、《10KV及以下變電所設計規(guī)范》

7、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》

8、其他相關專業(yè)提供的條件等

5.6.2電氣設計規(guī)劃

1、負荷概況：本小區(qū)建筑物均為高層建筑。該小區(qū)用電負荷除19層以上建筑為一級負荷外，其他均為二級負荷。本小區(qū)住宅面積500000m2，按每平米50瓦計，需要系數kx = 0.25，公建建筑面積為20000 m2，按15W/ m2估算Jx = 0.8，商用建筑面積為35000 m2，按60W/ m2估算，Kx = 0.85則總用電計算負荷8275KVA。小區(qū)內設四處變電所，可分設在地下設備層，采用環(huán)網方式供電。每處變配電所可依所承擔負荷容量選用2~3臺SC3-1000KVA節(jié)能變壓器。負荷大多為單相負荷，按電業(yè)局要求采用電力電容器作為無功補償裝置，功率因數達0.9以上。

2、由變電所向相應組團采用電纜供電，小區(qū)內所有電纜線路走電纜溝，自變電所內引出的低壓電纜以放射式結合樹干式向各單體建筑物供電。建筑物內電源為380/220伏，三相五線制。配電系統(tǒng)為放射式與樹干式混合供電。樓內管線均沿墻及現澆樓板內暗敷設。住宅樓內居民用電計量到戶，按一戶一表方式設計，要求電能表集中設置在一層和二層，樓梯間及地下室公用燈單獨設表計量。住戶地下室照明自戶表內接線用電，由戶表統(tǒng)一計量。每戶設終端配電箱（配電系統(tǒng)）設五~六個回路，一個照明回路，三路插座回路（兩路普通插座回路，一路空調回路，一路廚房浴廁插座回路），五個回路除前面四個回路外，增加一個客廳空調插座回路。插座回路設漏電保護裝置，以保證人身安全。

3、住宅用電水平石家莊每年最熱月最高溫度平均值＞30度，夏季主要降溫設備是空調器，主要用電負荷可分成四類：全年經常性負荷，降溫負荷，電熱取暖負荷和電炊負荷，每戶住宅建筑面積超過100 m2的，確定一般住宅為6kW/戶，高級住宅為8~9kW/戶。

4、道路照明

小區(qū)內道路照明和庭院燈照明燈具集中控制，采用光敏元件控制開關。廣場和景觀照明可就近控制。所有照明電纜均穿管埋地敷設。

5、防雷接地系統(tǒng)

在建筑物頂層設獨立避雷針或避雷網，利用建筑物柱內主筋做防雷引下線，基礎鋼筋網做接地極，輔助人工接地極。引下線與接地網及頂層屋面避雷網可靠焊接。組成防雷接地系統(tǒng)。變壓器中性點直接接池。設備接池，通訊等電子設備接地與防雷接地系統(tǒng)共同接地裝置，要求綜合接地電阻小于1歐姆。當建筑物高于30m時，尚應采取以下防側擊的措施：

1、從30m起每隔不大于6m沿建筑物四周設水平避雷帶并與引下線相連；

2、30m及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接；

3、在電源引入的總配電箱處宜裝設過電壓保護器。

5.6.3弱電遠景規(guī)劃

為了使小區(qū)跟上時代的步伐，通過綜合配置住宅區(qū)內各功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎，以計算機網絡為小區(qū)內各種設備管理自動化平臺的新型住宅小區(qū)。

1、小區(qū)內設置通信和管理系統(tǒng)

通信和管理系統(tǒng)包括電話（帶傳真）、電視、計算機網絡、三表出戶微機管理系統(tǒng)，為了滿足通信發(fā)展的需要，每戶電話線路不少于兩對。一對接電話，一對接傳真或電腦，每對線路可帶主付機插座各一只，主要廳室均有通信插座，計算機通信可利用市話網絡chinanet或internet聯通，如今后有條件的話，可建立小區(qū)局域網與公共網聯通。住宅內主要廳室均放置了有線電視終端，充分利用城市有線電視（CATV）網節(jié)目資源豐富，覆蓋面廣，投資省的優(yōu)點。住宅內采用了三表計量出戶，今后有條件將可改成三表出戶自動計量、計量系統(tǒng)，我們將在小區(qū)局域網的設計上，充分利用總線資源，將數據通信，對講、呼叫、報敬信號的傳輸納人該總線，簡化小區(qū)布線，節(jié)省投資，提高效益。

2、安全防范系統(tǒng)

小區(qū)對安全防范要求很高，在安全防范系統(tǒng)設計上充分利用新技術、新產品，建成開放式、全方位、多功能的小區(qū)安全防范系統(tǒng)。采用對講或可視對講系統(tǒng)、報警按鈕、電視監(jiān)控（CCTV）系統(tǒng)相結合的防盜報警系統(tǒng)，在住戶室內與單元門口建立對講系統(tǒng)或可視對講系統(tǒng)，將來小區(qū)可利用小區(qū)通信總線在住戶與警衛(wèi)室或物業(yè)管理中心之間建立對講，住戶室內隱蔽處設置防盜按鈕，在單元門口警衛(wèi)室，或物業(yè)管理中心設置可顯洋住戶位置的聲光報警裝置；在小區(qū)出人口主要通道，單元門口等重要場所設置電視監(jiān)控系統(tǒng)，以上三個系統(tǒng)結合，加上小區(qū)保安人員，物業(yè)管理人員及居民，將使小區(qū)具有一個較為完善的防益體系。

安全報警系統(tǒng)將來形成網純利潤，在住室內安裝感煙（或感煙）火災控制器、煤氣控制器、火災報警按鈕和醫(yī)療呼救按鈕等，在警衛(wèi)室或物管理中心安裝控制器，即可顯示災情類型和住戶位置的報警裝置，在單元門口設置聲光報警裝置，有利于保安人員組織救災和居民互救，更好地消除災情。

3、音響廣播系統(tǒng)

音響廣播系統(tǒng)與火災事故廣播合用。在公建內的辦公區(qū)域，走道及霸天會場等公共場所設背景音樂揚聲器，通過廣播中心及消防控制室進行控制。平時可播放背景音樂，遇有火災發(fā)生時，在消防控制室將揚聲器和廣播音響擴音機強制轉入事故廣播狀態(tài)，進行緊急廣播。

第六章 消防

6.1 設計依據 《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJ140-90

6.2 消防給水

設計范圍：小區(qū)室內外消防系統(tǒng)設計。設計原則：以防為主，防消結合。

消防水源來自市政給水管網，小區(qū)內環(huán)狀布置供水管網及室外地上式消火栓。

6.2.1 消防用水量標準

室風消火栓為10L/S，火災延續(xù)時間2h。室外消火栓為15L/S，火災延續(xù)時間2h。

6.2.2 消火栓給水系統(tǒng)

室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯合供水系統(tǒng)，管網成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設地下式消火栓。設儲水池一座及加壓水泵房，儲水池內貯消防用水及生活調節(jié)用水。室內消火栓適當設在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于120m。

在不宜用水場所如變配電室、控制室等處置移動式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。

第七章 環(huán)保、節(jié)能與綠化

7.1 環(huán)保

7.1.1 設計依據

一、中華人民共和國國務院第253號令《建設項目環(huán)境保護條理》

二、河北省第八界人大常委會公告第80號《河北省建設項目環(huán)境保護管理條理》

三、《環(huán)境影響評價技術導則》（HJ/T2.1-2.3-93）

四、《環(huán)境影響評價技術導則-----非污染生態(tài)影響》（HJ/T19—1997）

7.1.2 施工期間環(huán)境影響因素

項目建設施工期間，主要污染源為施工機械噪聲、揚塵、建筑垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時清理外運建筑垃圾，以期降低不利影響。

7.1.3 運營期間環(huán)境影響因素

本項目為居民居住綜合社區(qū)，建成投入使用后，不產生有害污染物，不會對環(huán)境造成污染，日常產生的生活垃圾實行分類收集堆放，由物業(yè)管理公司派專人負責清理外運。排水實行污廢分流制，污水經化糞池處理后排入市政污水管網；廢水作為中水水源回用，雨水經收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。

7.2 節(jié)能

7.2.1 設計依據

1、《民用建筑節(jié)能設計規(guī)程》（DBJ-2000）

2、《民用建筑節(jié)能設計標準》（GBJ26-95）

7.2.2 節(jié)能措施

本項目建筑材料選用建設部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，門窗結縫用保溫材料封嚴；主要動力設備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設計有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設備，以節(jié)省能源，降低能耗。

7.3 綠化

小區(qū)綠化布置采用中心與局部相結合的方式。景觀以入口廣場為起點，中心綠地為高潮，庭院綠地與之融合。景觀形成一個較大的綠色生態(tài)中心。各中心綠地和廣場內部布置不同的綠地景觀和自由綠化空間，形式活潑，種類多樣，形成各區(qū)的景觀中心和公共活動中心。綠地中的雕塑小品、景觀構架和特色公建形式活動，且具有標志性，為加強鄰里交往和娛樂休閑提供了場所。

第八章 物業(yè)管理

本項目建成投入使用前，將由房地產公組建小區(qū)物業(yè)管理公司，對整個小區(qū)實行現代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為居民創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。

8.1物管理的內容和目標

8.1.1管理內容

物業(yè)管理的內容主要有：維修管理、設備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。

8.1.2管理的目標 物業(yè)管理達到的目標有：

1、要充分保障物業(yè)使用人的消費權益，保證房屋及設施使用功能的正常發(fā)揮；

2、要保障物業(yè)產權人的所有權權益，在經營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經濟效益。

3、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質、經濟的全方位服務，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；

4、使物業(yè)公司獲得最佳的經濟效益和社會效益，以保證物業(yè)管理公司經營成良性循環(huán)，提高公司的服務水平和市場競爭力。

8.2機構設置與定員

8.2.1機構設置

物業(yè)公司設經理一名，副經理二名。下設辦公室、財務室、經營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個部室。

1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關等。

2、財務室主管日常經營收支，代收各種費用等。

3、經營部主管公司各經營部門管理，對外聯絡，公司發(fā)展規(guī)劃等。

4、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。

5、工程部主管小區(qū)房屋維護、修繕、公用設備設施的日常管理、維護。

6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運、綠化等。

經 理

副經理 副經理

經 保 辦 財 工 環(huán)

營 安 公 務 程 衛(wèi)

部 部 室 室 部 部

8.2.2勞動定員

勞動定員表

序號 部 室 定 員 備 注

工作人員 管理人員 辦公室 4 2 2 財務室 3 2 3 經營部 7 2 4 保安部 12 2 5 工程部 10 1 6 環(huán)衛(wèi)部 8 1

合 計 44 10 54 8.3 物業(yè)公司經費來源

8.3.1物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運營進行維護，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個方面。

8.3.2房地產公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經營用房及設備，由物業(yè)管理公司進行經營，其經營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項目內。

8.3.3房屋產權人、使用人定期交納物業(yè)管理費。

第九章 項目實施計劃和招標方案

9.1項目建設周期規(guī)劃

本項目建設期2年，具體劃分為以下階段：

1、目前期及論證工作

2、步設計及施工圖設計階段

3、址清理

4、建施工

5、程掃尾，竣工驗收 9.2實施進度安排

9.2.1 施進度安排 1、1月—2月 項目前期及論證工作2、3月—5月 初步設計及施工圖設計3、3月—5月 場地清理4、5月—22月 土建施工 5、22月—24月 工程掃尾，竣工驗收

9.2.2項目實施進度表（附后）

9.3招標方案

1、依據《中華人民共和國招投標法》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標方案。

2、招標內容：本建設項目的勘察設計、建安工程、監(jiān)理設備

等。

3、招標方式：公開招標、邀請招標。

4、招標基本情況表。

項目實施進度表

序號 項 目 1-2月 3-4月 5月 6-21月 22月 23月 24月項目前期論證工作

初步設計施工圖設計

場地清理 4 土建施工

工程掃尾，竣工驗收

第十章 土地利用

10.1土地利用依據

１、國土資源部第７號令《建設項目用地預審管理辦法》

２、開封市土地利用總體規(guī)劃（１９９７－２０１０年）

10.２項目選址

本項目位于開封市西南部，用地南側緊鄰晉安路，北側為大梁路，東側為金明大道，西側為集英街。場地交通便利。視野開闊、生態(tài)環(huán)境良好。

10.３用地情況

１、用地類型

本項目場址為城中村原址改造，在開封市土地利用總體規(guī)劃范圍內，市土地局已同意辦理前期手續(xù)。

２、用地規(guī)模

本項目規(guī)劃總占地３５６畝，地塊為一長方形，地勢較平坦。小區(qū)總建筑面積５５.５萬m2。

本項目屬城中村改造住宅項目，需交納的各種土地費用有保證。

第十一章 投資估算及資金籌措

11.1 總投資估算

11.1.1 總投資及投資構成

本項目投資73592.94萬元，其中建筑工程費52448.44萬元，設備費10640萬元，設備安裝費49萬元，其他費3786.60萬元，預備費3346.2萬元，建設期貸款利息3322.70萬元。

11.1.2 估算依據

該項目投資估算依據國家現行政策法規(guī)及相關行業(yè)規(guī)定，并依據建設單位及各專業(yè)提供的基礎資料進行編制。

11.1.3 投資估算范圍：

住宅樓、公用建筑、室外工程的建安工程費和其他費、預備費、建設期利息。

11.1.4 費用標準及價格依據

1）建筑工程參照目前類似工程的技術經濟指標結合當地價格水平進行估算。

2）設備購置費包括設備原價和運雜費，設備原價為詢價。

3）安裝工程費根據各項目指標按現行有關規(guī)定和概算進行估算。

4）其他工程費用按照2000年"河北省建設項目概算其它費用定額計取。

5）按市政[2002]14號文的優(yōu)惠政策，本項目免收市政配套費、公建配套費、渣土費、墻改基 金、減半收取中學增建費。

11.2 項目資金籌措

本項目資金籌措為全部自籌，資金來源為本項目向銀行貸款，年利率5.49%。

第十二章 財務評價

本篇根據國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟與評價方法與參數》及現行有關企業(yè)財務制度，對本項目的經濟效益進行分析與評價。12.1 基本數據

12.1.1 建設成本估算

銷售成本

本項目總銷售成本按營業(yè)額的0.5%估算。

12.1.2 銷售收入估算

根據本項目的成本及納稅額測算，考慮到本項目的地理位置，本項目的銷售價格定位在住宅2350元/m2，預計第四年全部售完。詳見總收入估算表

12.1.3 稅金

營業(yè)稅按5%，城建維護稅按營業(yè)稅的7%，教育附加按營業(yè)稅的3.5%，所得稅按利潤總額的33%計算。

12.2 財務評價

計算評價指標如下：

投資利潤率為（稅后）10.43% 投資利潤率為（稅前）15.75% 投資利稅率為（稅后）23.03% 投資利稅率為（稅前）17.89% 財務內部收益率（稅后）6.72% 財務內部收位置率（稅前）9.82% 財務凈現值（IC = 6%）稅后912萬元

財務凈現值（IC = 6%）稅前4949萬元

投資回收期（稅前）3.55年（含建設期）

投資回收期（稅后）3.58年（含建設期）盈虧平衡點BEP = 75.64% 從財務評價可以看到，本項目具有一定的盈利能力和抗風險能力，因此，本項目在財務上是可行的。

第十三章 結論

鳳凰城住宅小區(qū)“城中村”改造項目，嚴格貫徹執(zhí)行國家和地方政府有關法規(guī)政策法規(guī)，功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，向社會提供安全、舒適、便捷的現代化住宅，其建設十分必要，同時具有良好的經濟效益和社會效益，該項目是可行的。

學校：開封大學

學院：土木院

系別：09建管

姓名：李陽

學號：2009081348

第四篇：鳳凰城碧桂園報告

鳳凰城碧桂園報告

今天我們來到位于廣州市廣園東路新塘路段的鳳凰城碧桂園來參觀學習。大概是早上的九點多鐘就來到這里，我們首先是參觀鳳凰城酒店。這個酒店是全國首家以白金＂五星級＂標準建造的自然山水酒店。酒店依山面湖而建，設計豪華典雅、獨具東西方文化底蘊和異域風情。鳳凰城酒店的樓高6層，外邊是用石塊切成的，看上去很高貴，典雅，并且酒店還充分發(fā)揮“商務、度假、旅游、會議”的功能優(yōu)勢。

之后，我們進去酒店的大堂看看。大堂的的設計很特別，天花都是一些歐洲風格的畫，看上去很有氣派。并且大堂的一邊走廊的設計也很特別，用了紅線玉的柱子。燈光上用了一種偏于紅色和黃色的燈光來照射柱子，這樣的效果令人有一種嚴肅的而莊嚴的感覺在里面。紅線玉做成的柱子是一條的，沒有空隙，是很完整。酒店的柱子的旁邊都有一些植物的承托，令到這種紅黃色的射燈的柱子別有一番風格在。在這個長廊的地板是用拋光磚組成，這些磚的圖案也很特別

很有立體感，并且是有一個磚是由三塊組成的，顏色也不同的，令到這個大堂的長廊有顏色和射燈的顏色有呼應。然而這些長廊的歐洲風格的畫，在這里有點綴的作用似的。所以，我自己覺得這個酒店的大堂長廊的整體設計和布局都是很不錯的，自己也喜歡這種情調。整體顏色的搭配都是很協調的。

而我發(fā)現長廊的天花跟進門口的中心的天花是不同樣的效果的，不過，鳳凰城酒店里的整體都沒有格格不入的感覺，很整體。在紅線玉柱子的排列下和整個長廊的整體搭配下，這條長廊感覺一種走在皇宮下的走廊似的。并且有長廊的隔

壁的餐廳，這間是歐式的餐館。天花的每處地方都是很細致的，這樣的就能體現到五星級酒店的所在之處。

這個酒店大堂的地方，我還發(fā)現了一些設備。這些設備都是令人家很少會注意到得地方，但是大堂的布局者令這些設備在這個地方不會突出來，令到這些東西很好做到次要的作用。那就是消防設備，這些設備是必不可少的。并且在這么大的酒店里。

這里的消防栓就在一個長廊的轉角處，并且它的旁邊的顏色和整個空間不會顯得突出，這樣既可以令到消防設備不會少，也令這個空間的設計不會差。

參觀了酒店后，我們來到酒店對面的公園走走，這里也有很多值得我們學習的東西在。例如五星級酒店下，園林的設計都是很講究的。可能是天氣太冷啦，沒有什么人到園林公園走走。不過，一處有石塊切成的噴水池切得很好。它是一塊一塊的貼上去的，不是我們平時看到市區(qū)的那些石墻。它是用一塊一塊石塊用水泥貼上去的，并且很整體的。公園的水池更在番禺的寶墨園不同的是，寶墨園是人工造成的，看上去很不自然，而這里的水池看上去是很自然地，一點都不像是人工造成的。

所以看過一些園林的造型，像到鳳凰城酒店的公園就運用知識，去了番禺的寶墨園沒有錯的。

后來，我們還看了一些鳳凰城碧桂園的樣板房。

在今天看了很多五星級的東西，有酒店，有園林公園，有樣板房。這對我們以后設計室內空間有很大的幫助，也對室內空間對外的景觀的設計有幫助。使得我們了解五星級的家使用的材料與設備的運用的效果是怎么樣的。

指導老師： 學生：

時間；

第五篇：鳳凰城社區(qū)銀行

社區(qū)銀行-

之火熱熱的營業(yè)

開業(yè)篇：社區(qū)銀行開業(yè)一定要熱鬧但不奢華，能吸引人氣。

一個社區(qū)行在我認知里面人氣很重要，怎么樣增加人氣？

我認為增加人氣最可行的辦法是方便，社區(qū)銀行不涉及現金業(yè)務，客戶多逗留一會我想應該是可以的，能不能提供免費的上網，免費的茶水，小孩子有免費的糖果，并且有幾位時刻能讓人眼前一亮清心無比的社區(qū)員工，最近二七塔下面有一家珠寶店，20個雞蛋換1克黃金，客戶凌晨排長隊，我恰好5月1的時候每天早上要路過，我驚奇的發(fā)現排隊的全是老頭老太太，珠寶店的目標客戶肯定不是這些老頭老太太，他們的目標客戶應該是有能力消費的個體，但是你說這個活動失敗嗎？肯定不，因為通過這個活動他們成功的拉到了很多正面報道。電視報紙，都免費為他們宣傳了，而我們是社區(qū)銀行，面對的客戶是社區(qū)客戶，能不能也這樣借鑒下，但是并不是以這種模式，其實社區(qū)奧蘭花園客戶目前住戶為3000戶，但是實際入住率并不高，我們能不能設置一個，本人生日，持身份證過來辦理一張銀行卡贈送某一種既有紀念價值又不是很貴的物品。讓客戶每每看到都會心中一暖，我們能不能給他們活動提供便利，例如晚上出來散步，前來喝杯水，小孩吃顆糖，如果到時候可行的話弄個投影儀弄他幾十個小板凳，咱們晚上天天放電影。只要店面門口有人氣，我就不信不開卡。

拓展篇：即無賴又不失身份。

我認為開業(yè)了有人氣了，還要拓展，直接出擊，只要物業(yè)同意，挨家挨戶發(fā)單子，每個星期發(fā)售的理財產品弄成折頁，一家門上咱們塞一個，雖然手段惡劣但是可行性比較高，3000戶3個工作人員不可能送完，那么咱們也請點臨時工學生之類的，如果有效果接著來，沒有效果的話，另想他法。周圍覆蓋3公里我認為存款沖刺很重要，社區(qū)銀行只要針對社區(qū)，社區(qū)內的客戶大多為工薪階層，很多房子買了還要還房貸，根本沒有結余，這個時候我認為在覆蓋區(qū)域內甚至于超過覆蓋社區(qū)，去沖擊批發(fā)市場，批發(fā)市場我認為10個客戶5個缺錢，還有5個是富得流油，而隨著咱行刷卡機滿滿條件變寬各項政策明朗化，均是機會。

守衛(wèi)篇：保留現有，開拓疆土。

客戶只要進了門，那么不好意思就不要走了，我們社區(qū)銀行的宗旨，只準進不準出，每日拓展的客戶均有專人負責制，專人跟蹤制定相應的營銷方案，每一個客戶都要留心，維護好客戶的關系同時讓客戶轉介紹鄰居之類的，爭取到后期不出門客戶天天有新鮮血液更換。一個小區(qū)3000戶人家，百分之十是做生意的，300戶人家拓展掉100家，100家覆蓋的市場是20個，100轉介紹覆蓋整個鄭州市所有專業(yè)批發(fā)市場。

劉玉坤

2014年5月16日星期五