第一篇：物業管理師培訓復習提綱范文

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物業管理師職業培訓教程復習提綱（草案）

序號 1.狹義的物業管理 指由專業的物業管理企業根據業主委托，依法簽訂委托合同，對受托物業運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、衛生、安全、綠化、道路該實行專業的管理。為業主使用人提供全方位高效經濟的服務使物業發揮最大的社會、環境和經濟效益。

2.物業管理與傳統房地產管理的區別（1）管理體制（2）服務質量（3）業主與使用人的地位（4）對物業的維護保養（5）管理的客體

3.物業管理的目標：創造安居樂業的生產、生活環境，物業的保值和增值。4.物業管理正是圍繞創造“安居樂業”這一中心開展各項工作的企業行為。5.物業管理企業的根本任務是突出“服務”二字。

6.物業管理企業必須“以服務不宗旨，以經營為手段，以效益不目的”開展各項運動。7.以效益為目的就是通過物業管理中的服務過程取得社會效益，環境效益，經濟效益。8.物業管理的主要內容包括：維護維修，監督裝修，安全保潔，環保綠化，綜合服務。9.物業管理企業在為住用人增加便民設施、設備時，也必須依法行事。

10.物業管理公司應加強對裝修行為的監管，審核裝修設計圖紙或作業是否構成對物業結構，墻面，樓板等的損害。

11.房屋的維護與修繕是常規性服務與管理的主要內容。

12.物業管理企業要定期對房屋檢測，要把房屋（檢測、鑒定、維護、修繕、使用）各個環節的技術活動和技術工作，按照一定的技術標準保管好。

13.物業管理企業對不屬自己管轄范圍不能扒諉也要給住用人以（滿意的答復）

14.物業管理企業接到報修時應立即行動，馬上修好，這對物業管理企業（信譽）的影響是非常明顯的。

15.要搞好安全保衛管理，必須配備必要的硬件設施，更在注意普及（消防知識、法律知識、救護知識）實行群防群治。

16.保潔管理的作用：塑造文明形象，提高環境質量。17.環境保護要（以防為主，防治結合）。

18.加強物業區域內的綠化管理，提高綠地標準。19.物業區域內的道路要暢通，轉彎地方要設標志。

20.物業管理企業應該要場地，人員，資金許可的情況下，經過認真預測是否能取行一定的經濟效益，然后有計劃地開發服務項目。

21.當住用人因為特殊原因希望花錢買方便，物業管理企業應創造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務。

22.物業管理的基本原則包括（產權分離、業主至上、統一管理、專業高效、權責分明、經濟合理、公平競爭、依法行事）。23.物業的主權是物業管理權的基礎。

24.物業管理企業要接受業主或業主委員會委托以后成為物業的具體管理者，不是物業的主人，這體現了產權、經營權分離原則。

25.只要在物業區域里邊的問題，住用人一律找物業管理企業解決。

26.在物業區域外部的管網，道路各項管理工作應由政府有關部門統籌管理。

27.為了高效優質服務可以通過簽訂合同的辦法將一些專業性更強的項目分包給其他具有人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區雙榆樹東里35號西側樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區幸福大街東壁街12號院 P.C:100062

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實力的專業公司。

28.權、責分明原則要求做到人人有事做，事事有人管。29.物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。

30.物業管理企業按照“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，收的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符。

31.選聘物業管理企業時，應該堅持按投標制度，這樣可以激勵企業加強內部管理，提高服務水平，降低管理成本，增強自身實力，遏制腐敗現象。

32.物業管理遇到的問題十分復雜，處理問題時要以法律、法規為依據。33.物業管理人員的素質要求包括覺悟、知識、技能、個人素質。

34.物業管理人員應具有的專業知識和技能包括現代化管理知識、專業技能、管理手段。35.物業管理人員應具備的個人素質包括

1、語言表達能力

2、端莊的儀表儀容

3、良好的心理素質

4、健康的體魄。

36.物業管理人員的職業道德包括

1、忠于職守、盡職盡責；

2、兢兢業業、熱情服務；

3、積極主動、講求時效；

4、實事求職、辦事公道；

5、遵守紀律、奉公守法；

6、謙虛謹慎、文明禮貌；

7、刻苦學習、提高素質；

8、鉆研業務、掌握技能。

37.忠于職守、盡職盡責要求物業管理人員要有強烈的事業心和職業責任感。凡屬于自份內的事不推諉、拖拉、認真做好不擅權越位，不摻雜私心雜念不瀆職。

38.物業管理服務對象的多樣性要求物業管理人員要有很好的心理素質，很好的適應性，無論對哪種類型的人物都要熱情服務生人熟人一個樣。

39.物業管理的內容多，范圍廣，要求急，情況復雜，要把工作做好必須依靠全體物業管理人員積極主動，不依靠外力推推動動,要做到人找工作，不要讓工作找人。

40.凡是用戶需要做的事，都是重在的事都要分秒必爭，盡快干好決不能拖拖拉拉，互相推諉。

41.急修零活當時到現場發現如不立即修復就可能發生危險的話，必須馬上采取措施，避免險情。

42.物業管理人員必須堅持實事求是的工作作風一切人實際情況出發，不夸大、不縮小客歡地，正確地對待和處理問題。

43.只有做到廉潔奉公，不謀私利，不受任何人的賄賂利誘，隨時抑制行業不正之風，一切按規定按制度按規范辦事，才能做到辦事公道。44.奉公守法就是要求物業管理人員，在職業活動中堅持原則以國家利益企業利益和群眾利益為重，自覺奉獻，不為個人謀取私利。

45.物業管理中出現的問題日趨復雜，要求物業管理人員不斷提高自身素質，活到老，學到老，學習現代和學技術知識，不斷接受新事物研究新問題才能適應工作的需要。

46.物業管理人員必須鉆研業務學習現代化的管理知識、業務技能，了解和掌握建筑業和物業管理中的新知識、新工藝、新辦法、新成果。結合我國實際情況這用到物業管理工作中。47.物業管理企業按投資主體分類：

1、全民企業；

2、集體所有制企業；

3、聯營企業；

4、私營企業；

5、合資企業。

48.物業管理企業按股東出資形式分類：

1、物業管理有限責任公司；

2、物業管理股份合作公司；

3、物業管理股份有限公司。

49.物業管理企業按是否具有法人資格分類：具有獨立法人資格的物業管理公司或子公司；不具獨立法人資格的物業管理部或物業管理處等。

50.資質一級企業：

1、注冊資本500萬以上；

2、中級以上職稱人員不少予30人，80%以上人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區雙榆樹東里35號西側樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區幸福大街東壁街12號院 P.C:100062

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取得從業人員崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業；

4、管理各類物業建筑面積占計算基數的百分比之和不低于100%；

5、20%以上管理項目全國優秀小區稱號，20%以上獲省級優秀小區稱號；

6、有健全的企業管理制度和財務制度；

7、建立了維修基金管理與使作制度。51.資質二級企業：

1、注冊資本300萬以上；

2、中級以上職稱人員不少于20人，60%取得崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業；

4、管理各類物業建筑面積占計算基數百分比之和不低于100%；

5、10%以上管理項目獲全國優秀住宅小區，10%以上獲省級優秀小區稱號；

6、有健全的企業管理制度和財務管理制度；

7、建立了維修基金管理與使用制度。

52.資質三級企業：

1、注冊資本50%以上；

2、中級以上職稱人員不少于8人，50%取得崗位證書；

3、有委托的物業管理項目；

4、有比較健全的企業管理制度和財務管理制度；

5、建立了維修基金管理與使用制度。

注：一二三級企業都要求：經理取得建設部發的物業管理企業經理崗位證書。

53.物業管理有限責任公司的組織機構：有限責任公司應設立股東會，董事會和監事會。股東會是公司的權力機構，選舉和撤換董事、監事，決定公司經營方針、投資計劃等重大事項；監事會是公司的監督機構，董事會是經營決策機構，董事長為法定代表人；總經理由董事會聘任或解聘。

54.物業管理股份有限公司的組織機構：股份有限公司應設立股東代表大會，監事會和董事會。由發起人認股人舉行創立大會制定和通過公司章程，選舉董事會和監事會成員，然后由董事會聘任總經理。

55.物業管理企業的組建條件：

1、企業名稱的確定；

2、企業住所；

3、法定代表人；

4、注冊資本；

5、公司章程；

6、公司人員。

56.物業管理企業的設立：發起人或發起單位寫出申請設立物業管理公司經營資質報告，遞交房地產主管部門審批。申請單位收到審批準文件后向工商行政管理是機關辦理企業注冊登記手續，領取營業執照即可對外營業。取得執照30月內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要互稅務機關辦理稅務手續。

57.業主委員會章程是業主委員會進行各項活動的規范性文件。內容包括：

1、業主委員會的名稱地址物業區域范圍；

2、性質主管部門及宗旨等；

3、機構設立及職責；

4、組織原則；

5、委員條件及產生程序；

6、業主委員會權制義務；

7、經營來源帳目管理；

8、會議及工作制度；

9、章程生效修訂等有關事宜。

58.業主委員會的日常工作：

1、了解和掌握業主和使用人的基本情況；

2、對物業管理企業進行工作評價決定是否續聘；

3、通過招投標選聘物業管理公司并簽訂合同；

4、管理物業維修基金；

5、提出年度維修計劃，設備復數計劃等并提出財務預算提請業主大會備設；

6、宣傳、教育、督促業主和使用人遵守業主公約；

7、協助依法處理違章；

8、協助對車輛停放廣告設置進行管理；

9、做好內部管理工作；

10、創建文明小區。

59．物業管理企業與房地產行政主管部門的關系：房地產行政主管部門對物業管理企業的監督、管理、指導工作、體現經下方向：

1、組織物業管理企業參加考評和評比；

2、負責對物業管理企業的經營資質審批；

3、對物業管理人員進行職業技能培訓。

60．物業管理企業與工商行政管理部門的關系：物業管理企業必須接受工商行政管理部門的監督與指導。開業之前向工商行政管理部門申請注冊登記，經核準發經營業執照后方可正式開業；工商行政管理部門依法進行年檢、年審。對違法經營者有權依法批評、教育、處罰，直至吊消執照，對合法經營霰得給予保護和支持。

61．物業管理企業與稅務部門的關系：物業管理企業要依法向稅務部按時納稅，稅務部門有權依法進行定期與不定期的稅務檢查與指導。

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62．物業管理企業與物價部門的關系是接受物價管理部門的物價管理。物業管理服務收費標準須上報物價主管部門核定批準；對物業管理企業的價格工作實行監督、指導。

63．物業管理企業與房地產開發企業的關系：

1、房地產開發企業附屬物業管理公司，使物業管理成為房地產開發過程的延續和發展。這種情況形成了明顯的從屬關系。

2、委托專業物業管理企業進行管理，物業建成之后正式投入使用之前，第一次選聘物業管理企業的工作，應由原房地產開發企業完成。這樣的物業管理企業與房地產開發企業自然構成了聘用合同關系，雙方依照合同規定行使各自權利；履行各自的義務。

64．房屋共有關系的特征：房屋共有權人是兩個以上公民對同一房屋共同享有一個完全產權即所有權；共有的各體是同一房屋共有房屋在共有關系存續期間不能分割每個共有的公民對整個共有房屋都可以行使權利‘共有人對共有房屋按照各自的份額享有權利或義務或平等享有權利及義務。

65．現代寫字樓的特點有：

1、相當規模結構標準建筑面積和外觀裝飾的要求

2、不但要有良好的建筑藝術造型外觀還要有獨特的線條、格局、色彩和裝飾；

3、以辦公使用為主要求盡可能擁有優越的地理位置和良好的交通環境；

4、作為效益性物業，投資多風險大；

5、智能化是現代寫字樓的標志。

66．現代寫字樓的（）功能系統包括：①電氣設備；②通諷；③空調；④供曖；⑤運載；⑥給排水；⑦消防；⑧監控系統。

67．電氣設備是寫字樓設備中最重要的系統，是其他設備的基礎和中心。一般要保證兩路供電，為一路供電發生故障時能自動切換至另一路。

68．通諷手段是現代辦公的主要工具之一，大樓的檔次和它的通諷檔次是相互配的越是現代化的大樓，它的通諷設備也應越是現代化。

69．現代寫字樓一般裝有自動調控的設備，對空氣進行溫度轉換增團黨委溫度過濾并控制空氣的流量，提供充足的新風和冷氣，新風量要求達到人均10-15平方米。

70．寫字樓一般采用集中供暖，由鍋爐房供給熱水或蒸氣，通過管道輸送到各個室內放熱設備將熱量散發；或將空氣國熱后用風道分送到各室，也可將城市供暖外線接通大樓管道輸送到各個室內。

71．電梯是高層建筑物等載運人或物尚作垂直方向運動的機械設備，有客梯、貨梯、消防電梯；造型美觀大方性能快速可靠的電梯是現代寫字樓不可缺少的組成部分。

72．常見的高層建筑給水方式有：

1、由加壓泵和高位水箱供水；

2、環狀管（）給水方式；

3、分壓供水；

4、水泵連續運轉供水。現代一些高層建筑多采用吸水池貯水，用自動化裝置控制水泵和保持管內水壓。

73．室內排水系統是將室內各設備排出的污水分別匯集起來，直接或間接對含有大量的固體雜質、酸性、堿性、有毒物、油脂的污水經局部處理達到排放標準后排入城市污水管道這叫排水。

74．通風管排水管系統污水集水由提升設備、污水局部處理設備等構成了大樓的排水系統。75．高層建筑廣泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所組成，室內消火栓系統。超過24米的建筑物，使用一般消防車已困難其室內消火栓給水系統應具有撲滅大火的能力。76．有些現代高層建筑物中安裝有自動噴水消防系統和水幕消防系統，自動噴水與消防控制中心相連。水幕消防系統作用在于隔離火區保護鄰近火區的房間和建筑，并可冷卻防水隔絕物。

77．為確保大廈安全要在出入口、大堂、電梯、貴重物的存放處及停車場等重點部位實行24小時全天候視頻監控，發現異常及時采取措施。

人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區雙榆樹東里35號西側樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區幸福大街東壁街12號院 P.C:100062

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78．現代寫字樓的智能化要素：應具備三大要素菜、樓宇自動化系統（BAS）

2、通信自動化系統(CAS)

3、辦公自動化系統（OAS）。79．BAS就是采用電腦對整個大廈內即復雜又分散的各種關設備實行監視，測量和控制的系統。

80．CAS包括通信明絡，電視電纜音響廣播安保監視報警，消防報警等各個系統。通過它可以對建筑物實施全方位的管理。

81．通過CAS可以實現客房狀態顯示，自動計費等服務功能。但要注意依法管理切不可浸犯他人隱私權。

82．OAS一般由電話機、傳真機、PC機、文字處理機、聲像存儲及各類終端等與各種辦公設備和相應的計算機軟件構成。

83．智能化建筑的綜合布線系統（PDS）是把BAS、CAS、OAS三大要素有機地聯系在一起，實現圖文，數據，語言信息的快速傳遞的傳輸網絡是智能化建筑的重要組成部分。

84．寫字樓的維護維修與環境管理內容包括：監督裝修，房屋管理維修養護；設備管理維修保養；清潔服務；綠化服務；保安服務。

85．房屋完好率達98%以上，房屋零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，并建立回訪記錄。

86．設備維修和操作人員持證上崗，實行24小時值班，以最短的時間處理突發運行故障，保證供電系統24小時正常運行，出現故障，立即排除；消防控制中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時啟用。

87．制定保安計劃，建立有效制度消除危及或影響業主與使用人生命財產和身心健康的外界因素。措施是：根據實際需要配齊保安人數；確定保安巡邏的崗位和路線定時定（）定線與突（）檢查相結合；建立24小時固定值班，（）崗巡邏制度做好交接（）工作；完善電視監控系統重點設防發現異常及時采取措施。

88．寫字樓商務中心的報告項目翻譯秘書辦公系統（）初化；臨時租用辦公室整套設備和人員配備；長話、傳真、電腦、電視、郵件、郵包、快遞及外出期間保管代轉傳真信件等；商務會談咨詢信息查詢會議安排報刊雜志訂閱或批發

89.寫字樓租賃合同的簽作過程：1。銷售代表在授權內與客戶商談，擬寫租約條件后制定協議書，租賃合同審核表報財務部審核，2、審核后的答賃合同審核表如期返回銷售部

3、銷售代表將合同及房租、保證金收費通知一并送給客戶簽字

4、簽好字后，再次確認合同內容有無改動，確認無誤后交總經理簽字

5、將客戶簽字的房租及保證金收費通知轉交財務部，由應收會計催帳

6、簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。

90．寫字樓租賃合同的執行過程：是指客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出入寫字樓的整個過程。

91．客戶遷入寫字樓營業部工作職責：向客戶發放第一期房租及保證金收費單，及進將有客戶簽字、確認的收費單轉財務部作為收費憑證；向工程部發工作單，按客戶要求安排裝修、安裝通訊、商（）等事宜，向客務部發式作單。安排配置所需辦公家具，更換房門門鎖及清掃等到工作；正式遷入前向各部門發客戶遷入通知并將合同中特殊條款通知有關部門。

92．營業部在接到寫字樓同客戶書面遷出通知后，立即向有關部門發《匯簽表》，表內設前言、（）部門、發表日期、公司名單、房號、遷出日期、部門經理簽字欄、返回日期、限定返回日期及匯簽項目欄，并和客戶約談搬遷事宜。

93．客務部接匯簽單及工作單后，在客戶遷出之日安排專用貨梯服務；信件（）在客戶遷人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區雙榆樹東里35號西側樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區幸福大街東壁街12號院 P.C:100062

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出一周內終止服務，此周內事宜可電話通知客戶取件，一周后，信箱提供有償服務；依據家具現狀，對家具種類、數量、破壞情況與客戶一同進行核查匯簽并提出相應賠償方案。94．財務部核查客戶繳費結賬情況向客戶催收各項未繳款額，按總經理批示的保證金結算方案及時辦理有關事宜。

95．工作部接到《匯簽表》后，將通訊服務截止時向在《匯簽表》上注明，根據工作單為客戶拆卸門牌代碼等。

96．營業部：以工作單形式通知有關部門，安排客戶遷出事宜；在客戶遷出前，及時與客戶聯系辦理通訊線路過戶的工作；遷出過程中，銷售代表協助保衛部在現場監督管理，遷出之日與客戶辦理退房手續，并向各部門發《XX遷出通知書》。

97．寫字樓承租戶的選擇依據：

1、承租戶經營業務的類型及聲譽；

2、承租戶的財務狀況；

3、所需面積大??；

4、需要提供的物業管理服務。

98．承租戶經營業務類型應與寫字樓的功能匹配，同為租戶的滿意程度不僅有于物業管理者所提供的優質服務，而且某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相處；相宜則要能互補互利，相得益彰。

99．物業管理者對承租戶要有較詳細的（）信核查。核查內的目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財務狀況好，極有聲譽的大公快司是（入選）對象。

100．那些財務狀況不佳，信譽不好的租戶要加以小心，一般應予以拒絕。

滿足特殊服務應和寫字樓功能相適應，與租戶整體之間相容相宜，并與當地法規無抵觸。101．寫字樓租金的構成：

1、商（品）租金包括折舊費、維修費、管理費、地租、利息、稅金、保險費、利潤；

2、成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租五項構成，3、基礎租金指導承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的最低金額；

4、市場租金在商品租金的基礎上，反映供求關系，而出現的一種租金。

102．寫字樓租金的確定方法：租金應在制定基礎租金價格的基礎上分類定價，合理確定；

2、市場較好，市場租金一般高于基礎租金，當基礎租金高于市場租金時，降低經營費用向下調整到市場租金水平；

3、物業租約分毛租約、純租約兩類，（1）毛租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經營費用金加到租金里面，再由業主支付經營過程中的所有費用，業主和承租人會有多支出了物業費的感覺；（2）純租約主要指承租戶除了支付租金外，還要支付承租其它的費用；

4、寫字樓物業租約要持續較長時間，在租約中一般都要包括規租金定期增加方式的租金調整條款；

5、寫字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為計算基礎，公攤系數一般在0.2-0.3之間；

6、成功寫字樓（均屬）管理好，8年左右可回收投資。103.商業場所租賃合同的內容：

1、合同當事人

2、標的物3租賃用途

4、限制承租人在附近重（）

5、營業時間

6、租金支付方式

7、公用面積的維護

8、廣告標志和圖形

9、折讓優惠

10、有關稅費的負擔11租賃期限

12、承租人與承租人的權利、義務

13、違約責任

13、免責條件

15、其它條款16糾紛的解決方式17合同生效條件。

104．商業場所租賃合同的簽訂：

1、簽訂物業租憑合同是承租、出租方建立租賃關系的憑據

2、租賃合同按統一規定填寫，特殊協議在解決欄寫清

3、合同一式兩份，雙方各執一份，可進行公證

4、契租日按合同約定之日確定

5、承租人進住商場出租人會同核對室內設施及附屬設備（遞）交填寫合同附表

105．商業場所承租高的分類方式：

1、零售商店的經營品種范圍

2、零售商店的不同形式

3、不同層次的商店

4、不同的商業規構

5、承租客商在商業場所的不同作用。

106、承租客商根據承租營業場所的期限可分為三種類型：

1、基本承租戶又稱關鍵承租戶，他們租期通常在20年以上對穩定商業場所經營管理及收入起重要作用，是公共同業區發展人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區雙榆樹東里35號西側樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區幸福大街東壁街12號院 P.C:100062

http://www.tmdps.cn 的基礎；

2、主要承租戶租期一般在10年以上，對公共商業樓宇的經營穩定性起重要作用；

3、租賃期一般在10年以下的為一般承租戶。

107．根據國外經驗：一座公共商業樓宇的基本承租戶承租經營面積應達50%以上；主要承租戶承租的營業面積應達30%以上；其余20%由一般承租戶承擔，盡管他們的變動性較大，但也體現了市場變化的適應性。

108．商業場所承租客商的依據：

1、承租戶的聲譽

2、承租戶的財務狀況

3、承租戶組合與位置分配；

4、承租戶需要的服務。

109．在選擇具體承租戶時，要對許多因素進行權衡，除滿足日常消費者需求外，還預計有哪些時尚消費品可吸引更多顧客，（以）提供貨真價實的商品和服務，且具有競爭力，所經營的種類應統一協調規則，避免雷同而引起的不必要的競爭。

110低于預期的資本回收水平是商業（經營）失敗的最大原因，經營成本不僅包括租金、企業設備設施使用費，建筑物內、營業室內維護費還包括存貨和流動資金占用利息、職工工資、貸（物）及收款設備舊，商店設（）和廣告支出等，遷移成本和停業損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲備基金應付開業初期營業額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品和服務種類應互為補充。

112．作為商場內的承租戶，非常關心是否有足夠的樓面使用面積來開展其經營活動，其所承租部分在整個物業內的位置是否容易識別，整個購物中心的容流量有多大。

113．承租客商協會組織的內容：

1、開展公共商業區整體性的促銷活動；

2、協調公共商業區各承租戶的關系；

3、搞一些承租客商之間的互助工作；

4、協調承租商與公共商業場所管理者之間的關系。

114．商業租金的構成：

1、基礎租金

2、百分比租金

3、代收代繳費用

115?；A租金是業主獲取的承租人經營業績不相關的一個最低收入。是以價值為基礎以成本為最低界限，根據業主希望達到的投資收益（）目標和可接受的最低金水平確定。116．當收取百分比租金時，業主分享了零售商的部分經營成果。通常以年總營業額為基礎計算，一般是作為基礎租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和變動百分比面種方式。變動百分比是租貸雙方商定的百分比隨銷售額的數額數量增加而減少，以鼓勵承租提高經營水平，擴大銷售的目的。

117．純租約的形式，決定了業戶要支付哪些費用，哪些費用是屬于代收代繳費用，哪些費用按承租人所承租面積占整個物業（是）出租面積的比例來收取，哪些費用主要取決于承租人對設備設施和能源使用的程度，都要在租約中仔細規定。

118．商業場所租金的確定方法：租金應在制定零售商業物業基礎租金價格的基礎上

2、在物業市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金

3、商業物業租約一般分為毛租約、清租約、百分比租約三種

4、租金的調整一般只對基礎租金對基本承租人5年調整1次，一般承租人每年調整1次

5、零售商業物業出租一般以可出租面積計算，包括營業面積和公攤面積

6、成功的購物中（）由于產生很高的現金流量一般5-7年可回收投資。確定出租單元租金時，常用較好位置數額租金收入平衡位置不好的租金收入。

119．工業區物業的管理制度包括（廠房倉庫、崗位設備、領料、出入庫、安全消防）。120廠房和倉庫不準用作生活居住。

121．各企業車間應按照樓層的承受負荷，要求放置設備和貨物。122．工業廢棄物應由（各企業、各車間自行）處理

123．若要在外墻式房頂設置企業標志和廣告，應事先向管理者申請。124．無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用（園林綠地）

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125．工業廠房和倉庫的公共場地各企業不得堆放貨物。

126．物業管理對物業的基本要求是：

1、物業的設計要科學、合理、適用和景觀，并要方便維修和養護

2、建筑材料質量和被動施工，質量要好，減少使用成本

3、配套設施齊全，能為使用人提供多種服務

4、環境優美、安全、舒適

5、為物業管理提供必要的設施。127．做好物業管理早期介入的物質準備；

1、人員準備

2、資料準備

3、設備器材準備

4、資金準備。

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第二篇：物業管理師培訓復習提綱

物業管理師職業培訓教程復習提綱

1.狹義的物業管理指由專業的物業管理企業根據業主委托，依法簽訂委托合同，對受托物業運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、衛生、安全、綠化、道路該實行專業的管理。為業主使用人提供全方位高效經濟的服務使物業發揮最大的社會、環境和經濟效益。

2.物業管理與傳統房地產管理的區別（1）管理體制（2）服務質量（3）業主與使用人的地位（4）對物業的維護保養（5）管理的客體

3.物業管理的目標：創造安居樂業的生產、生活環境，物業的保值和增值。

4.物業管理正是圍繞創造“安居樂業”這一中心開展各項工作的企業行為。

5.物業管理企業的根本任務是突出“服務”二字。

6.物業管理企業必須“以服務不宗旨，以經營為手段，以效益不目的”開展各項運動。

7.以效益為目的就是通過物業管理中的服務過程取得社會效益，環境效益，經濟效益。

8.物業管理的主要內容包括：維護維修，監督裝修，安全保潔，環保綠化，綜合服務。

9.物業管理企業在為住用人增加便民設施、設備時，也必須依法行事。

10.物業管理公司應加強對裝修行為的監管，審核裝修設計圖紙或作業是否構成對物業結構，墻面，樓板等的損害。

11.房屋的維護與修繕是常規性服務與管理的主要內容。

12.物業管理企業要定期對房屋檢測，要把房屋（檢測、鑒定、維護、修繕、使用）各個環節的技術活動和技術工作，按照一定的技術標準保管好。

13.物業管理企業對不屬自己管轄范圍不能扒諉也要給住用人以（滿意的答復）

14.物業管理企業接到報修時應立即行動，馬上修好，這對物業管理企業（信譽）的影響是非常明顯的。

15.要搞好安全保衛管理，必須配備必要的硬件設施，更在注意普及（消防知識、法律知識、救護知識）實行群防群治。

16.保潔管理的作用：塑造文明形象，提高環境質量。

17.環境保護要（以防為主，防治結合）。

18.加強物業區域內的綠化管理，提高綠地標準。

19.物業區域內的道路要暢通，轉彎地方要設標志。

20.物業管理企業應該要場地，人員，資金許可的情況下，經過認真預測是否能取行一定的經濟效益，然后有計劃地開發服務項目。

21.當住用人因為特殊原因希望花錢買方便，物業管理企業應創造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務。

22.物業管理的基本原則包括（產權分離、業主至上、統一管理、專業高效、權責分明、經濟合理、公平競爭、依法行事）。

23.物業的主權是物業管理權的基礎。

24.物業管理企業要接受業主或業主委員會委托以后成為物業的具體管理者，不是物業的主人，這體現了產權、經營權分離原則。

25.只要在物業區域里邊的問題，住用人一律找物業管理企業解決。

26.在物業區域外部的管網，道路各項管理工作應由政府有關部門統籌管理。

27.為了高效優質服務可以通過簽訂合同的辦法將一些專業性更強的項目分包給其他具有實力的專業公司。

28.權、責分明原則要求做到人人有事做，事事有人管。

29.物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。

30.物業管理企業按照“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，收的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符。

31.選聘物業管理企業時，應該堅持按投標制度，這樣可以激勵企業加強內部管理，提高服務水平，降低管理成本，增強自身實力，遏制腐敗現象。

32.物業管理遇到的問題十分復雜，處理問題時要以法律、法規為依據。

33.物業管理人員的素質要求包括覺悟、知識、技能、個人素質。

34.物業管理人員應具有的專業知識和技能包括現代化管理知識、專業技能、管理手段。

35.物業管理人員應具備的個人素質包括

1、語言表達能力

2、端莊的儀表儀容

3、良好的心理素質

4、健康的體魄。

36.物業管理人員的職業道德包括

1、忠于職守、盡職盡責；

2、兢兢業業、熱情服務；

3、積極主動、講求時效；

4、實事求職、辦事公道；

5、遵守紀律、奉公守法；

6、謙虛謹慎、文明禮貌；

7、刻苦學習、提高素質；

8、鉆研業務、掌握技能。

37.忠于職守、盡職盡責要求物業管理人員要有強烈的事業心和職業責任感。凡屬于自份內的事不推諉、拖拉、認真做好不擅權越位，不摻雜私心雜念不瀆職。

38.物業管理服務對象的多樣性要求物業管理人員要有很好的心理素質，很好的適應性，無論對哪種類型的人物都要熱情服務生人熟人一個樣。

39.物業管理的內容多，范圍廣，要求急，情況復雜，要把工作做好必須依靠全體物業管理人員積極主動，不依靠外力推推動動,要做到人找工作，不要讓工作找人。

40.凡是用戶需要做的事，都是重在的事都要分秒必爭，盡快干好決不能拖拖拉拉，互相推諉。

41.急修零活當時到現場發現如不立即修復就可能發生危險的話，必須馬上采取措施，避免險情。

42.物業管理人員必須堅持實事求是的工作作風一切人實際情況出發，不夸大、不縮小客歡地，正確地對待和處理問題。

43.只有做到廉潔奉公，不謀私利，不受任何人的賄賂利誘，隨時抑制行業不正之風，一切按規定按制度按規范辦事，才能做到辦事公道。

44.奉公守法就是要求物業管理人員，在職業活動中堅持原則以國家利益企業利益和群眾利益為重，自覺奉獻，不為個人謀取私利。

45.物業管理中出現的問題日趨復雜，要求物業管理人員不斷提高自身素質，活到老，學到老，學習現代和學技術知識，不斷接受新事物研究新問題才能適應工作的需要。

46.物業管理人員必須鉆研業務學習現代化的管理知識、業務技能，了解和掌握建筑業和物業管理中的新知識、新工藝、新辦法、新成果。結合我國實際情況這用到物業管理工作中。

47.物業管理企業按投資主體分類：

1、全民企業；

2、集體所有制企業；

3、聯營企業；

4、私營企業；

5、合資企業。

48.物業管理企業按股東出資形式分類：

1、物業管理有限責任公司；

2、物業管理股份合作公司；

3、物業管理股份有限公司。

49.物業管理企業按是否具有法人資格分類：具有獨立法人資格的物業管理公司或子公司；不具獨立法人資格的物業管理部或物業管理處等。

50.資質一級企業：

1、注冊資本500萬以上；

2、中級以上職稱人員不少予30人，80%以上取得從業人員崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業；

4、管理各類物業建筑面積占計算基數的百分比之和不低于100%；

5、20%以上管理項目全國優秀小區稱號，20%以上獲省級優秀小區稱號；

6、有健全的企業管理制度和財務制度；

7、建立了維修基金管理與使作制度。51.資質二級企業：

1、注冊資本300萬以上；

2、中級以上職稱人員不少于20人，60%取得崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業；

4、管理各類物業建筑面積占計算基數百分比之和不低于100%；

5、10%以上管理項目獲全國優秀住宅小區，10%以上獲省級優秀小區稱號；

6、有健全的企業管理制度和財務管理制度；

7、建立了維修基金管理與使用制度。

52.資質三級企業：

1、注冊資本50%以上；

2、中級以上職稱人員不少于8人，50%取得崗位證書；

3、有委托的物業管理項目；

4、有比較健全的企業管理制度和財務管理制度；

5、建立了維修基金管理與使用制度。

注：一二三級企業都要求：經理取得建設部發的物業管理企業經理崗位證書。

53.物業管理有限責任公司的組織機構：有限責任公司應設立股東會，董事會和監事會。股東會是公司的權力機構，選舉和撤換董事、監事，決定公司經營方針、投資計劃等重大事項；監事會是公司的監督機構，董事會是經營決策機構，董事長為法定代表人；總經理由董事會聘任或解聘。

54.物業管理股份有限公司的組織機構：股份有限公司應設立股東代表大會，監事會和董事會。由發起人認股人舉行創立大會制定和通過公司章程，選舉董事會和監事會成員，然后由董事會聘任總經理。

55.物業管理企業的組建條件：

1、企業名稱的確定；

2、企業住所；

3、法定代表人；

4、注冊資本；

5、公司章程；

6、公司人員。

56.物業管理企業的設立：發起人或發起單位寫出申請設立物業管理公司經營資質報告，遞交房地產主管部門審批。申請單位收到審批準文件后向工商行政管理是機關辦理企業注冊登記手續，領取營業執照即可對外營業。取得執照30月內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要互稅務機關辦理稅務手續。

57.業主委員會章程是業主委員會進行各項活動的規范性文件。內容包括：

1、業主委員會的名稱地址物業區域范圍；

2、性質主管部門及宗旨等；

3、機構設立及職責；

4、組織原則；

5、委員條件及產生程序；

6、業主委員會權制義務；

7、經營來源帳目管理；

8、會議及工作制度；

9、章程生效修訂等有關事宜。

58.業主委員會的日常工作：

1、了解和掌握業主和使用人的基本情況；

2、對物業管理企業進行工作評價決定是否續聘；

3、通過招投標選聘物業管理公司并簽訂合同；

4、管理物業維修基金；

5、提出維修計劃，設備復數計劃等并提出財務預算提請業主大會備設；

6、宣傳、教育、督促業主和使用人遵守業主公約；

7、協助依法處理違章；

8、協助對車輛停放廣告設置進行管理；

9、做好內部管理工作；

10、創建文明小區。

59．物業管理企業與房地產行政主管部門的關系：房地產行政主管部門對物業管理企業的監督、管理、指導工作、體現經下方向：

1、組織物業管理企業參加考評和評比；

2、負責對物業管理企業的經營資質審批；

3、對物業管理人員進行職業技能培訓。

60．物業管理企業與工商行政管理部門的關系：物業管理企業必須接受工商行政管理部門的監督與指導。開業之前向工商行政管理部門申請注冊登記，經核準發經營業執照后方可正式開業；工商行政管理部門依法進行年檢、年審。對違法經營者有權依法批評、教育、處罰，直至吊消執照，對合法經營霰得給予保護和支持。

61．物業管理企業與稅務部門的關系：物業管理企業要依法向稅務部按時納稅，稅務部門有權依法進行定期與不定期的稅務檢查與指導。

62．物業管理企業與物價部門的關系是接受物價管理部門的物價管理。物業管理服務收費標準須上報物價主管部門核定批準；對物業管理企業的價格工作實行監督、指導。

63．物業管理企業與房地產開發企業的關系：

1、房地產開發企業附屬物業管理公司，使物業管理成為房地產開發過程的延續和發展。這種情況形成了明顯的從屬關系。

2、委托專業物業管理企業進行管理，物業建成之后正式投入使用之前，第一次選聘物業管理企業的工作，應由原房地產開發企業完成。這樣的物業管理企業與房地產開發企業自然構成了聘用合同關系，雙方依照合同規定行使各自權利；履行各自的義務。

64．房屋共有關系的特征：房屋共有權人是兩個以上公民對同一房屋共同享有一個完全產權即所有權；共有的各體是同一房屋共有房屋在共有關系存續期間不能分割每個共有的公民對整個共有房屋都可以行使權利‘共有人對共有房屋按照各自的份額享有權利或義務或平等享有權利及義務。

65．現代寫字樓的特點有：

1、相當規模結構標準建筑面積和外觀裝飾的要求

2、不但要有良好的建筑藝術造型外觀還要有獨特的線條、格局、色彩和裝飾；

3、以辦公使用為主要求盡可能擁有優越的地理位置和良好的交通環境；

4、作為效益性物業，投資多風險大；

5、智能化是現代寫字樓的標志。

66．現代寫字樓的（）功能系統包括：①電氣設備；②通諷；③空調；④供曖；⑤運載；⑥給排水；⑦消防；⑧監控系統。

67．電氣設備是寫字樓設備中最重要的系統，是其他設備的基礎和中心。一般要保證兩路供電，為一路供電發生故障時能自動切換至另一路。

68．通諷手段是現代辦公的主要工具之一，大樓的檔次和它的通諷檔次是相互配的越是現代化的大樓，它的通諷設備也應越是現代化。

69．現代寫字樓一般裝有自動調控的設備，對空氣進行溫度轉換增團黨委溫度過濾并控制空氣的流量，提供充足的新風和冷氣，新風量要求達到人均10-15平方米。

70．寫字樓一般采用集中供暖，由鍋爐房供給熱水或蒸氣，通過管道輸送到各個室內放熱設備將熱量散發；或將空氣國熱后用風道分送到各室，也可將城市供暖外線接

通大樓管道輸送到各個室內。

71．電梯是高層建筑物等載運人或物尚作垂直方向運動的機械設備，有客梯、貨梯、消防電梯；造型美觀大方性能快速可靠的電梯是現代寫字樓不可缺少的組成部分。

72．常見的高層建筑給水方式有：

1、由加壓泵和高位水箱供水；

2、環狀管（）給水方式；

3、分壓供水；

4、水泵連續運轉供水?，F代一些高層建筑多采用吸水池貯水，用自動化裝置控制水泵和保持管內水壓。

73．室內排水系統是將室內各設備排出的污水分別匯集起來，直接或間接對含有大量的固體雜質、酸性、堿性、有毒物、油脂的污水經局部處理達到排放標準后排入城市污水管道這叫排水。

74．通風管排水管系統污水集水由提升設備、污水局部處理設備等構成了大樓的排水系統。

75．高層建筑廣泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所組成，室內消火栓系統。超過24米的建筑物，使用一般消防車已困難其室內消火栓給水系統應具有撲滅大火的能力。

76．有些現代高層建筑物中安裝有自動噴水消防系統和水幕消防系統，自動噴水與消防控制中心相連。水幕消防系統作用在于隔離火區保護鄰近火區的房間和建筑，并可冷卻防水隔絕物。

77．為確保大廈安全要在出入口、大堂、電梯、貴重物的存放處及停車場等重點部位實行24小時全天候視頻監控，發現異常及時采取措施。

78．現代寫字樓的智能化要素：應具備三大要素菜、樓宇自動化系統（BAS）

2、通信自動化系統(CAS)

3、辦公自動化系統（OAS）。

79．BAS就是采用電腦對整個大廈內即復雜又分散的各種關設備實行監視，測量和控制的系統。

80．CAS包括通信明絡，電視電纜音響廣播安保監視報警，消防報警等各個系統。通過它可以對建筑物實施全方位的管理。

81．通過CAS可以實現客房狀態顯示，自動計費等服務功能。但要注意依法管理切不可浸犯他人隱私權。

82．OAS一般由電話機、傳真機、PC機、文字處理機、聲像存儲及各類終端等與各種辦公設備和相應的計算機軟件構成。

83．智能化建筑的綜合布線系統（PDS）是把BAS、CAS、OAS三大要素有機地聯系在一起，實現圖文，數據，語言信息的快速傳遞的傳輸網絡是智能化建筑的重要組成部分。

84．寫字樓的維護維修與環境管理內容包括：監督裝修，房屋管理維修養護；設備管理維修保養；清潔服務；綠化服務；保安服務。

85．房屋完好率達98%以上，房屋零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，并建立回訪記錄。

86．設備維修和操作人員持證上崗，實行24小時值班，以最短的時間處理突發運行故障，保證供電系統24小時正常運行，出現故障，立即排除；消防控制中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時啟用。

87．制定保安計劃，建立有效制度消除危及或影響業主與使用人生命財產和身心健康的外界因素。措施是：根據實際需要配齊保安人數；確定保安巡邏的崗位和路線定時定（）定線與突（）檢查相結合；建立24小時固定值班，（）崗巡邏制度做好交接（）工作；完善電視監控系統重點設防發現異常及時采取措施。

88．寫字樓商務中心的報告項目翻譯秘書辦公系統（）初化；臨時租用辦公室整套設備和人員配備；長話、傳真、電腦、電視、郵件、郵包、快遞及外出期間保管代轉傳真信件等；商務會談咨詢信息查詢會議安排報刊雜志訂閱或批發

89.寫字樓租賃合同的簽作過程：1。銷售代表在授權內與客戶商談，擬寫租約條件后制定協議書，租賃合同審核表報財務部審核，2、審核后的答賃合同審核表如期返回銷售部

3、銷售代表將合同及房租、保證金收費通知一并送給客戶簽字

4、簽好字后，再次確認合同內容有無改動，確認無誤后交總經理簽字

5、將客戶簽字的房租及保證金收費通知轉交財務部，由應收會計催帳

6、簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。

90．寫字樓租賃合同的執行過程：是指客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出入寫字樓的整個過程。

91．客戶遷入寫字樓營業部工作職責：向客戶發放第一期房租及保證金收費單，及進將有客戶簽字、確認的收費單轉財務部作為收費憑證；向工程部發工作單，按客戶要求安排裝修、安裝通訊、商（）等事宜，向客務部發式作單。安排配置所需辦公家具，更換房門門鎖及清掃等到工作；正式遷入前向各部門發客戶遷入通知并將合同中特殊條款通知有關部門。

92．營業部在接到寫字樓同客戶書面遷出通知后，立即向有關部門發《匯簽表》，表內設前言、（）部門、發表日期、公司名單、房號、遷出日期、部門經理簽字欄、返回日期、限定返回日期及匯簽項目欄，并和客戶約談搬遷事宜。

93．客務部接匯簽單及工作單后，在客戶遷出之日安排專用貨梯服務；信件（）在客戶遷出一周內終止服務，此周內事宜可電話通知客戶取件，一周后，信箱提供有償服務；依據家具現狀，對家具種類、數量、破壞情況與客戶一同進行核查匯簽并提出相應賠償方案。

94．財務部核查客戶繳費結賬情況向客戶催收各項未繳款額，按總經理批示的保證金結算方案及時辦理有關事宜。

95．工作部接到《匯簽表》后，將通訊服務截止時向在《匯簽表》上注明，根據工作單為客戶拆卸門牌代碼等。

96．營業部：以工作單形式通知有關部門，安排客戶遷出事宜；在客戶遷出前，及時與客戶聯系辦理通訊線路過戶的工作；遷出過程中，銷售代表協助保衛部在現場監督管理，遷出之日與客戶辦理退房手續，并向各部門發《XX遷出通知書》。

97．寫字樓承租戶的選擇依據：

1、承租戶經營業務的類型及聲譽；

2、承租戶的財務狀況；

3、所需面積大小；

4、需要提供的物業管理服務。

98．承租戶經營業務類型應與寫字樓的功能匹配，同為租戶的滿意程度不僅有于物業管理者所提供的優質服務，而且某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相處；相宜則要能互補互利，相得益彰。

99．物業管理者對承租戶要有較詳細的（）信核查。核查內的目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財務狀況好，極有聲譽的大公快司是（入選）對象。100．那些財務狀況不佳，信譽不好的租戶要加以小心，一般應予以拒絕。

滿足特殊服務應和寫字樓功能相適應，與租戶整體之間相容相宜，并與當地法規無抵觸。

101．寫字樓租金的構成：

1、商（品）租金包括折舊費、維修費、管理費、地租、利息、稅金、保險費、利潤；

2、成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租五項構成，3、基礎租金指導承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的最低金額；

4、市場租金在商品租金的基礎上，反映供求關系，而出現的一種租金。

102．寫字樓租金的確定方法：租金應在制定基礎租金價格的基礎上分類定價，合理確定；

2、市場較好，市場租金一般高于基礎租金，當基礎租金高于市場租金時，降低經營費用向下調整到市場租金水平；

3、物業租約分毛租約、純租約兩類，（1）毛租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經營費用金加到租金里面，再由業主支付經營過程中的所有費用，業主和承租人會有多支出了物業費的感覺；（2）純租約主要指承租戶除了支付租金外，還要支付承租其它的費用；

4、寫字樓物業租約要持續較長時間，在租約中一般都要包括規租金定期增加方式的租金調整條款；

5、寫字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為計算基礎，公攤系數一般在0.2-0.3之間；

6、成功寫字樓（均屬）管理好，8年左右可回收投資。

103.商業場所租賃合同的內容：

1、合同當事人

2、標的物3租賃用途

4、限制承租人在附近重（）

5、營業時間

6、租金支付方式

7、公用面積的維護

8、廣告標志和圖形

9、折讓優惠

10、有關稅費的負擔11租賃期限

12、承租人與承租人的權利、義務

13、違約責任

13、免責條件

15、其它條款16糾紛的解決方式17合同生效條件。104．商業場所租賃合同的簽訂：

1、簽訂物業租憑合同是承租、出租方建立租賃關系的憑據

2、租賃合同按統一規定填寫，特殊協議在解決欄寫清

3、合同一式兩份，雙方各執一份，可進行公證

4、契租日按合同約定之日確定

5、承租人進住商場出租人會同核對室內設施及附屬設備（遞）交填寫合同附表

105．商業場所承租高的分類方式：

1、零售商店的經營品種范圍

2、零售商店的不同形式

3、不同層次的商店

4、不同的商業規構

5、承租客商在商業場所的不同作用。106、承租客商根據承租營業場所的期限可分為三種類型：

1、基本承租戶又稱關鍵承租戶，他們租期通常在20年以上對穩定商業場所經營管理及收入起重要作用，是公共同業區發展的基礎；

2、主要承租戶租期一般在10年以上，對公共商業樓宇的經營穩定性起重要作用；

3、租賃期一般在10年以下的為一般承租戶。

107．根據國外經驗：一座公共商業樓宇的基本承租戶承租經營面積應達50%以上；主要承租戶承租的營業面積應達30%以上；其余20%由一般承租戶承擔，盡管他們的變動性較大，但也體現了市場變化的適應性。

108．商業場所承租客商的依據：

1、承租戶的聲譽

2、承租戶的財務狀況

3、承租戶組合與位置分配；

4、承租戶需要的服務。

109．在選擇具體承租戶時，要對許多因素進行權衡，除滿足日常消費者需求外，還預計有哪些時尚消費品可吸引更多顧客，（以）提供貨真價實的商品和服務，且具有競爭力，所經營的種類應統一協調規則，避免雷同而引起的不必要的競爭。

110低于預期的資本回收水平是商業（經營）失敗的最大原因，經營成本不僅包括租金、企業設備設施使用費，建筑物內、營業室內維護費還包括存貨和流動資金占用利息、職工工資、貸（物）及收款設備舊，商店設（）和廣告支出等，遷移成本和停業損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲備基金應付開業初期營業額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品和服務種類應互為補充。

112．作為商場內的承租戶，非常關心是否有足夠的樓面使用面積來開展其經營活動，其所承租部分在整個物業內的位置是否容易識別，整個購物中心的容流量有多大。113．承租客商協會組織的內容：

1、開展公共商業區整體性的促銷活動；

2、協調公共商業區各承租戶的關系；

3、搞一些承租客商之間的互助工作；

4、協調承租商與公共商業場所管理者之間的關系。

114．商業租金的構成：

1、基礎租金

2、百分比租金

3、代收代繳費用

115。基礎租金是業主獲取的承租人經營業績不相關的一個最低收入。是以價值為基礎以成本為最低界限，根據業主希望達到的投資收益（）目標和可接受的最低金水平確定。

116．當收取百分比租金時，業主分享了零售商的部分經營成果。通常以年總營業額為基礎計算，一般是作為基礎租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和變動百分比面種方式。變動百分比是租貸雙方商定的百分比隨銷售額的數額數量增加而減少，以鼓勵承租提高經營水平，擴大銷售的目的。

117．純租約的形式，決定了業戶要支付哪些費用，哪些費用是屬于代收代繳費用，哪些費用按承租人所承租面積占整個物業（是）出租面積的比例來收取，哪些費用主要取決于承租人對設備設施和能源使用的程度，都要在租約中仔細規定。

118．商業場所租金的確定方法：租金應在制定零售商業物業基礎租金價格的基礎上

2、在物業市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金

3、商業物業租約一般分為毛租約、清租約、百分比租約三種

4、租金的調整一般只對基礎租金對基本承租人5年調整1次，一般承租人每年調整1次

5、零售商業物業出租一般以可出租面積計算，包括營業面積和公攤面積

6、成功的購物中（）由于產生很高的現金流量一般5-7年可回收投資。確定出租單元租金時，常用較好位置數額租金收入平衡位置不好的租金收入。

119．工業區物業的管理制度包括（廠房倉庫、崗位設備、領料、出入庫、安全消防）。

120廠房和倉庫不準用作生活居住。

121．各企業車間應按照樓層的承受負荷，要求放置設備和貨物。

122．工業廢棄物應由（各企業、各車間自行）處理

123．若要在外墻式房頂設置企業標志和廣告，應事先向管理者申請。

124．無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用（園林綠地）

125．工業廠房和倉庫的公共場地各企業不得堆放貨物。

126．物業管理對物業的基本要求是：

1、物業的設計要科學、合理、適用和景觀，并要方便維修和養護

2、建筑材料質量和被動施工，質量要好，減少使用成本

3、配套設施齊全，能為使用人提供多種服務

4、環境優美、安全、舒適

5、為物業管理提供必要的設施。

127．做好物業管理早期介入的物質準備；

1、人員準備

2、資料準備

3、設備器材準備

4、資金準備。

第三篇：珠海物業管理師培訓感受

心德體會

一、機會難得，學習氣氛濃厚。

參加海源這次培訓的同學們都很珍惜這次難得的學習機會，在最短的時間內完成了角色轉換，認真、虛心、誠懇地接受培訓，態度端正、學習專注，從能專心致志，全神貫注，認真的聆聽和記錄，及時完成作業，如饑似渴地接受著新鮮的理念。大家都覺得機會是如此的難得，學習氣氛十分濃厚，仿佛回到了學生時代。

二、異彩紛呈，講座全面系統。

海源專家、教授的講座就象是一頓豐盛的大餐，精美地呈現在我們的面前。各位專家、教授毫無保留的把自己在學習和工作中的經驗拿出來與大家分享，深入淺出，可謂是異彩紛呈。對指導實際工作有較大幫助，使我們不僅了解了物業管理的現狀，也對如何做好物業管理有了新的思路。更重要的是懂得如何物業管理，三、學無止境，更新學習觀念。

聽專家、教授們滔滔不絕、揮灑自如的講座，心中十分佩服他們的口才，佩服他們的自信，佩服他們的敏銳，佩服他們知識的淵博。想想如此才氣從何而來？所有人都是走著同一條道，那就是不斷的讀書學習，關注專業知識，關注國家大事，日復一日，永無止境。要讓讀書學習已像吃飯睡覺一樣，成為我們必不可少的生活方式。我雖然不能教育教學的專家，但我可以從現在起就行動起來，像專家一樣投入到讀書學習的活動中去，讓讀書學習也成為我生命活動中不可或缺的組成部分。對照自己的工作實際，將所學知識為我所用。

人要走進知識寶庫，是一輩子的事情，不可能一蹴而就。因此我們要學習的東西太多了。海源教育，給了我們一把學習的鑰匙。這是一把增長知識才干和提高思想素質的鑰匙。當今社會已經進入了信息社會，世界已經開始全面信息化、全球化。所以，為了適應社會的發展，我們教師必須首先牢固樹立信息化、全球化的思想，積極參加培訓學習，緊跟時代脈搏。通過海源此次的物業師培訓，我收獲很多，體會深刻。

在信息時代，教師既不會被技術所替代，也不應該再作為傳遞知識的權威。教育技術的發展永遠不會替代教師角色，教師之所以是教師，在于教師能在智力、情感、個性、精神和人格等方面全面培養和塑造學生，教育的根本特性是以人育人。有了信息技術，教師將會從廣播知識的繁重任務中解脫出來，有精力和時間真正進行以人育人的活動。現代教育技術進入到教學過程中，教師能夠由原來的處于中心地位的知識權威轉變為學生學習的指導者和合作伙伴、設計者、開發者、社會文化的詮釋者、教育的研究者，更多關注學生學習活動的設計和開發。

第四篇：注冊物業管理師（范文模版）

注冊物業管理師

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試內通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試內通過應試科目。

一、物業管理師制度暫行規定(國人部發[2005]95號)

第九條 凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，恪守職業道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業管理師資格考試：

（一）取得經濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業管理工作滿8年。

（二）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業管理工作滿4年。

（三）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業管理工作滿3年。

（四）取得經濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事物業管理工作滿2年。

（五）取得經濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理工作滿2年。

（六）取得經濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理工作滿1年。

（七）取得其他專業相應學歷、學位的，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。

考試日期為每年第三季度

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試內通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試內通過應試科目。資格考試分4個半天進行。《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》3個科目的考試均為2．5小時，《物業管理實務》科目考試時間為3個小時編輯本段考試題型《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題；《物業管理實務》和《物業管理綜合能力》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題和綜合（案例）分析題。

2.2004年中央廣播電視大學出版社出版圖書

書名:物業管理師

圖書編號:755310

圖書《物業管理師》出版社:中央廣播電視大學出版社定價:20.0ISBN:730402592

3.注冊物業管理師

注冊物業管理師是指經過住房和城鄉建設部舉辦的全國統一考試，獲得《中華人民共和國物業管理師》證書后再經過人力資源和社會保障部進行注冊，獲得《中華人民共和國物業管理師》注冊證，注冊證有效期3年.基礎考試每人每科75元，專業考試每人每科80元。具體費用標準要查看物價局、財政

第五篇：物業管理師試題

物業管理師理論知識模擬試題(單選一)

1.在前期工作階段，房地產開發商需要獲得房地產開發必備的“五證”中，除()之外的其他四證。

A.國有土地使用權證

B.商品房銷售許可證或商品房預售許可證

C.建筑工程規劃許可證

D.建設用地規劃許可證

2.()是在業主業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

A.物業管理早期介入

B.前期物業管理

C.日常物業管理

D.后期物業管理

3.物業可行性研究，是指物業管理企業在()，擬定物業管理方案時，從政策、技術和經濟上進行全面的分析。

A.作出投標決策前

B.立項前

C.接管理物業后

D.與業主發生矛盾時

4.()是項目決策的基礎，是分析項目在技術、財務、經濟上的或行性以作出決策的關鍵步驟。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目評論與決策

5.物業再開發利用的條件是()。

A.業主的愿望

B.物業本身的條件

C.物業管理的運作能力

D.房地產行政管理部門的意見

6.《城市綠化規劃建設指標的規定》中，要求新建居住區紀地占居住區總用地比率不低于()。

A.20%

B.30%

C.15%

D.35%

7.()是物業管理最基本的內部管理制度。

A.企業綜合管理制度

B.員工管理制度

C.部門職責和職責

D.操作規程

8.()是指用于物業界定管理參與者權利與義務，規范實施物業管理過程中各方當事人的行為，協調各方主體間關系的規定。

A.物業管理企業內部管理制度

B.業主內部管理制度

C.物業管理的公共管理制度

D.業主公約

9.下列說法錯誤的是()。

A.物業管理規章制度建設是一項十分重要的基礎性工作

B.物業管理規章制度的制造、執行、檢查等都必須規范。

C.物業管理規章制度要穩定性，一經制定就不能修改

D.物業管理要重視規章制度的執行環節

10.投資機會研究，主要是分析()的可能性。

A.投資范圍

B.投資方向

C.投資對象

D.投資效益