第一篇：杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法

杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法

杭州市人民政府令 第209號

《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》已經

2004年9月22日市人民政府第51次常務會議審議通過，現予公布，自2004年11月1日起施行。

代市長 孫忠煥 二00四年九月二十八日

第一章 總則

第一條 為規范物業維修基金的繳納、使用和管理以及物業管理用房的配置、使用和管理，維護業主和使用人的合法權益，促進物業管理的健康發展，根據國務院《物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》的規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條 杭州市市區范圍內（不含蕭山區、余杭區）物業維修基金的繳納、使用和管理以及物業管理用房的配置、使用和管理，適用本辦法。

本辦法所稱的物業維修基金，僅指商品房物業維修基金。

第三條 本辦法所稱的物業共用部位和物業共用設施設備的范圍，按照《杭州市物業管理條例》的規定執行。

物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負責管理的城市道路、公共排水、環境衛生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設施設備，不屬于本辦法所稱的物業共用部位和共用設施設備。第四條 新建物業應當設立物業共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱物業維修基金）。物業維修基金屬于業主所有。

物業維修基金實行統一繳存、專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

兩個或兩個以上產權人的新建物業應當依法配置物業管理用房。

第五條 杭州市房產行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施。

杭州市房產行政主管部門所屬的市物業維修資金管理機構負責市區范圍內物業維修基金籌集、使用的監督和管理。

各區物業管理行政主管部門按照本辦法規定，負責本轄區物業維修基金和物業管理用房的相關監督管理工作。

建設、規劃、價格、財政等行政主管部門按照各自的職責，負責協同實施本辦法。

第二章 物業維修基金的籌集

第六條 新建物業的首期物業維修基金由購房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價5%的比例繳納,由建設單位在房屋銷售(預售)時向購房人代收。代收的物業維修基金不含在售房款內，雙方另有約定的除外。

前款所稱新建物業包括城市房屋拆遷時對私房實行產權調換的安置用房。

物業維修基金的具體繳納標準由市物業管理行政主管部門會同市價格行政主管部門根據杭州市實際建筑安裝造價進行測算,并定期公布。第七條 建設單位應在辦理房屋產權初始登記之前，按物業總建筑面積將物業維修基金移交市物業維修資金管理機構；未售出的物業，由建設單位墊付相應的物業維修基金。

前款所稱物業總建筑面積是指依法具有測繪資質的測繪單位測繪的總建筑面積。

第八條 物業維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時，應當續籌維修基金。

續籌維修基金由相關業主按照所擁有的物業建筑面積比例分攤，續籌維修基金的標準由業主委員會擬訂，并經相關業主大會討論通過。尚未售出的物業的維修基金,按其建筑面積比例,由建設單位分攤。續籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。

維修基金的具體續籌工作由業主委員會或由業主委員會委托物業管理單位實施。業主委員會或其委托的物業管理單位應當及時將續籌的維修基金移交市物業維修資金管理機構。

第三章 物業維修基金的管理

第九條 物業維修基金由市物業維修資金管理機構存入銀行維修基金專戶，并以一個物業管理區域為管理單位,按幢設置,核算到戶。

第十條 物業維修基金閑置期間,市物業維修資金管理機構應將其存放于銀行,嚴禁挪作他用。

第十一條 市物業維修資金管理機構應當建立物業維修基金查詢制度，接受業主查詢。第十二條 市物業維修資金管理機構應每年通過報刊、政府門戶網站及其子網站等媒體，公布上一年度物業維修基金的籌集和使用情況。公布的內容包括維修基金繳交、使用、增值收益、結余情況等。

第四章 物業維修基金的使用

第十三條 物業維修基金及其增值部分除去合理的管理費用以外,應專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后中修以上（含中修）的維修和更新，禁止挪作他用。

第十四條 物業共用部位、共用設施設備維修和更新需要使用物業維修基金的，由物業管理單位提出使用方案，經三分之二以上相關業主同意，并由業主委員會審核后，報市物業維修資金管理機構審定。

第十五條 物業維修基金的使用應當履行下列程序:

（一）物業管理單位持物業維修基金使用申請表和經業主委員會審核同意的使用方案，報市物業維修資金管理機構；

（二）市物業維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度70%的維修費用；

（三）工程完工后,物業管理單位持下列資料報市物業維修資金管理機構,經核實后，撥付維修費用的余額:

1、經審計的工程決算單;

2、業主委員會審核簽章的施工承包合同;

3、維修、更新工程的發票;

4、業主委員會驗收合格證明。第十六條 經房屋安全機構鑒定為危險房屋的，以及出現電梯故障、屋面漏水等嚴重影響物業正常使用的緊急狀況，需要立即進行維修的，在征得業主委員會同意后，市物業維修資金管理機構可先予撥款，確保及時維修。相關維修費用的核定手續在維修后再予以辦理。

第十七條 物業維修、更新費用按照下列規定在維修基金中支取：

（一）單幢物業共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，在該幢物業的維修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物業有兩個或者兩個以上單元的，每個單元內共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，在該單元物業的維修基金及其增值部分中列支。

（二）物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，在整個物業管理區域的維修基金及其增值部分中列支。

第十八條 使用物業維修基金應當先使用其增值部分，增值部分不足以支付維修費用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金額的最大比例不得超過首期維修基金的70%。

第十九條 物業維修基金增值部分及相應比例的本金仍不足以支付維修費用的，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔。

第二十條 物業共用部位、共用設施設備的日常養護費用以及中修以下的維修和更新費用，從物業管理費、物業管理商業用房及物業共用部位、共用設施設備的經營性收入中列支，不得在物業維修基金中列支。

因人為損壞造成物業共用部位、共用設施設備的維修和更新的,其費用由責任人承擔，不得在物業維修基金中列支。第二十一條 物業管理單位應每年在物業管理區域內公布物業維修基金的使用情況,接受業主的監督。

第二十二條 物業轉讓時，原業主繳納的物業維修基金剩余款額一并轉讓給物業受讓人。雙方當事人另有約定的除外。

因拆遷、自然災害或其他原因致使物業滅失的,業主可持有關證明材料,到市物業維修資金管理機構退回物業維修基金剩余款額。

第五章 物業管理用房的配置

第二十三條 建設單位應當將物業管理用房（包括物業管理辦公用房、公共活動用房和物業管理商業用房）納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工。

第二十四條 物業管理用房的具體位置，由規劃行政主管部門在規劃圖紙中確定。

建設單位不得擅自變更規劃圖紙中所確定的物業管理用房位置，并不得擅自轉讓、抵押物業管理用房。

第二十五條 建設單位應在物業交付使用、辦理房屋產權證前，按照規劃圖紙中確定的位置，提供物業總建筑面積3‰的物業管理辦公用房（含公共活動用房）和總建筑面積4‰的物業管理商業用房，由市物業管理行政主管部門代為接收。

市物業管理行政主管部門接收物業管理用房后，將接收清單及相關資料交給物業管理用房所在地的區物業管理行政主管部門，由其負責日常監督管理。建設單位辦理物業管理用房交接手續時，應提交物業管理用房測繪成果文件。

第二十六條 建設工程竣工時，規劃確定的物業管理用房實際建筑面積不足本辦法第二十五條規定面積標準的，建設單位應按照《杭州市物業管理條例》和本辦法的規定補足；規劃確定的物業管理用房實際建筑面積超過本辦法第二十五條規定面積標準的，建設單位在提供不少于規定面積標準的物業管理用房后，在不影響物業管理用房合理使用的情況下，可對剩余部分面積進行處置。

第二十七條 因分期開發等原因，不能足額提供當期物業管理商業用房的，建設單位應向物業管理單位支付同類地段、同等面積的商業用房的市場租金作為經濟補償，并在后期開發中及時補足物業管理商業用房。

經濟補償收入視作物業管理商業用房的經營收益，專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，不得挪作他用。

第六章 物業管理用房的管理

第二十八條 物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

第二十九條 業主委員會成立之前，物業管理用房由物業管理單位使用和經營。業主委員會成立之后，由各區物業管理行政主管部門將物業管理用房全部移交給業主委員會，業主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業管理單位使用和經營。第三十條 業主委員會成立之前，前期物業管理單位出租物業管理商業用房時，其與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過業主委員會成立后3個月。

業主委員會成立之后，物業管理單位出租物業管理商業用房的，租賃合同應當經業主委員會同意。物業管理單位與承租方簽定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業管理服務合同中約定的物業管理單位受聘期限。

物業管理商業用房的使用必須符合消防、環保、衛生等方面的要求。

第三十一條 物業管理商業用房的經營性收入歸全體業主所有，由物業管理單位在銀行建立專戶儲存，專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，不得挪作他用。

第三十二條 物業管理單位應每半年在物業管理區域內公布物業管理商業用房出租和經營收益等情況，接受業主的監督。

第三十三條 物業管理服務合同終止時，物業管理單位應及時將物業管理辦公用房（含公共活動用房）和物業管理商業用房移交給業主委員會。

第三十四條 因拆遷致使物業管理用房滅失的，應當根據房屋拆遷方面的有關規定，由業主大會或業主代表大會決定補償安置的方式。拆遷安置用房或貨幣補償金額屬于業主所有。

第七章 法律責任

第三十五條 業主不繳納或續籌應分攤的物業維修基金的，業主委員會或其委托的物業管理單位可按法律法規或業主公約的規定采取相應的催繳措施。

經業主委員會或物業管理單位催繳，業主仍不繳納或續籌應分攤的物業維修基金的,由市物業管理行政主管部門責令其限期繳納。逾期仍不繳納的，每日加收應繳納費用2‰的滯納金。

第三十六條 建設單位不按規定代收或代繳物業維修基金的，由市物業管理行政主管部門責令其限期代收或代繳。逾期仍不代收或代繳的，每日加收應繳納費用2‰的滯納金。

第三十七條 物業管理單位違反本辦法規定，不公布物業維修基金和物業管理商業用房的相關情況的，由市物業管理行政主管部門責令其限期公布。逾期仍不公布的，可處以500元以上2000元以下的罰款。

第三十八條 建設單位未按規定面積標準配置物業管理用房的，由市物業管理行政主管部門按照國務院《物業管理條例》第六十四條的規定進行處罰。

第三十九條 建設單位不按本辦法規定時間交付物業管理用房的，由市物業管理行政主管部門責令其限期交付。逾期仍不交付的，可處以5000元以上50000元以下的罰款。

第四十條 建設單位擅自變更規劃確定的物業管理用房的位置，或者擅自轉讓、抵押物業管理用房或采取其他手段擅自處分物業管理用房的所有權或使用權的，由市物業管理行政主管部門責令其限期改正，并可處以10000元以上50000元以下的罰款。第四十一條 物業管理單位擅自改變物業管理用房用途的，由市物業管理行政主管部門按照國務院《物業管理條例》第六十五條的規定進行處罰。

第四十二條 物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業維修基金的，由其所在單位或上級機關給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第八章 附則

第四十三條 物業管理區域內的單一產權物業，在變更為兩個或兩個以上多元產權時，應當按規定繳納物業維修基金。

第四十四條 蕭山區、余杭區及各縣(市)物業維修基金的繳納、使用和管理以及物業管理用房的配置、使用和管理，可參照本辦法執行。

第四十五條 本辦法自2004年11月1日起施行。

第二篇：河南省物業管理用房管理辦法2018

河南省物業管理用房管理辦法

第一條 為了規范物業管理用房的規劃、設計、建設和使用活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障物業管理項目的正常管理服務，根據國務院《物業管理條例》和《河南省物業管理條例》的有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區域物業管理用房的規劃、設計、建設、登記和使用等活動。

第三條 物業管理用房由建設單位無償配置，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有，主要用于物業服務企業物業服務活動和業主委員會辦公。任何單位和個人不得買賣、抵押，未經業主大會同意，不得改變用途。

第四條 規劃行政主管部門負責物業管理用房規劃的監督管理。

建設行政主管部門負責物業管理用房建設的監督管理。

物業管理行政主管部門負責物業管理用房使用活動的監督管理。

第五條 新建物業的建設單位應當按照物業管理區域總建筑面積一定比例配置物業管理用房，并符合下列要求：

（一）兩萬平方米以下的，物業管理用房面積不低于八十平方米；超過兩萬平方米至二十萬平方米部分，按照千分之四的比 例配置；超過二十萬平方米至三十萬平方米部分，按照千分之三的比例配置；超過三十萬平方米以上部分，按照千分之二的比例配置；

（二）總建筑面積在5萬平方米以下的，物業管理用房應當全部配置在地面以上；總建筑面積在5萬平方米以上的，可以在地下配置一定面積的物業管理用房，但地下配置面積不應高于物業管理區域全部物業管理用房面積的百分之二十；建設工程規劃全部位于地面以下的，物業管理用房可以全部配置在地面以下。

層高不足2.2米或已經列入公共分攤的房屋不計入物業管理用房面積；同一物業管理區域采用分期開發建設的，物業管理用房應當主要安排在首期建設。

第一款第（二）項規定的“地面以下”是指規劃設計中建筑標高“正負零”以下。

第六條 建設工程規劃許可證于2018年1月1日之前取得的，物業管理用房按照修訂前的《河南省物業管理條例》和當地規定的標準執行。

建設工程規劃許可證于2018年1月1日之后取得的，物業管理用房按照修訂后的《河南省物業管理條例》標準執行。

同一物業管理區域內建設工程規劃許可證于2018年1月1日前后分別取得的，物業管理用房按照本條第一、二款的規定分別計算。

第七條 業主委員會辦公用房從物業管理用房中安排，其面積不低于二十平方米。

第八條 設計單位應當按照本辦法和設計規范設計物業管理用房，在規劃設計圖紙上標注物業管理用房的具體位置，并在經濟指標中注明建筑面積。

第九條 規劃行政主管部門審批建設工程規劃時，應當按照本辦法規定的標準和要求核實物業管理用房規劃情況，同時應當將物業管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件或者附圖上載明并公示。

規劃行政主管部門對物業管理區域、物業管理用房配建面積有異議的，應當征求物業管理行政主管部門意見后確定。

第十條 建設單位應當按照下列標準建設物業管理用房：

（一）上下水、供電、供熱、供氣等設施應當具備正常使用功能，并獨立計費；

（二）房屋內墻面應當涂刷內墻涂料，頂棚應當吊頂或涂刷涂料，地面鋪設瓷磚，衛生間墻面、地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛生潔具；

（三）物業管理區域內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業管理用房內預留端口，具備正常使用功能。

第十一條 建設行政主管部門應當監督建設單位按照規劃設計的要求和質量標準建設物業管理用房。

第十二條 新建物業的建設單位，應當在物業管理用房所在建筑外墻懸掛物業管理用房公示牌。

已經交付使用的物業管理區域，物業服務企業或原建設單位應當在物業管理用房所在建筑外墻懸掛物業管理用房公示牌。

第十三條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時，應當注明物業管理用房的坐落和建筑面積，不得將物業管理用房納入可銷售范圍。

物業管理行政主管部門應當按照《河南省物業管理條例》和本辦法的規定，對建設單位提交的物業管理用房情況進行核實。

第十四條 建設單位與物業服務企業辦理承接查驗手續時，應當對物業管理用房進行交接查驗，并對查驗過程進行記錄，存檔備查。

第十五條 建設單位和物業服務企業在辦理物業管理用房移交手續后十日內，物業服務企業應當將物業管理用房交接驗收清單報送縣（市、區）物業管理行政主管部門。

第十六條 建設單位在申請辦理不動產登記時，應當將物業管理用房一并申請登記。

第十七條 物業管理用房日常維修、養護由物業服務企業負責，大中修及翻新改造依法從維修資金中列支。

第十八條 物業服務企業發生更迭的，原物業服務企業應當與建設單位、業主委員會或新物業服務企業對物業管理用房進行交 接。

第十九條 建設單位未按照規劃、設計要求建設物業管理用房的，由規劃行政主管部門按照有關規定予以處理。

建設單位未按規定向物業服務企業移交物業管理用房的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門按照有關規定予以處理。

第二十條

本辦法自發布之日起施行。

第三篇：長興縣物業管理履約保證金和前期物業服務費管理辦法

長興縣物業管理履約保證金和前期物業服務費管理辦法

為貫徹長興縣《關于加強住宅小區物業管理工作的實施意見》，規范前期物業管理行為，維護建設單位和物業服務企業的合法權益，保持物業小區正常秩序，根據有關法律法規和相關規定，制定本辦法。

一、履約保證金：

（一）凡在本縣內參與新建項目管理、與建設單位簽訂《前期物業服務合同》的，必須向縣物業主管部門交納一定數額的履約保證金，用于保證物業服務企業信守合同，誠實經營，保障物業管理活動有序進行。

（二）履約保證金的交納標準按照招標物業總建筑面積確定：

總建筑面積在10萬平方米以下的，履約保證金不少于5萬元；

2、總建筑面積在10萬平方米—20萬平方米的，履約保證金不少于10萬元；

3、總建筑面積在20萬平方米以上的，履約保證金不少于15萬元；

（三）物業服務企業應在《前期物業服務合同》到物業主管部門備案前將履約保證金繳入物業主管部門設立的履約保證金專用帳戶上。

（四）物業服務企業不按合同履行義務時，可由業主或業主委員會提出申請，物業主管部門確認，根據實際發生金額代扣除其履約保證金，也可由物業主管部門動用履約保證金直接代物業服務企業履行義務：

（五）小區業主委員會成立，小區業主委員會不續聘前期物業服務企業的，物業服務企業憑《移交協議》和經業主委員會簽字同意支付的退款申請單向縣物業主管部門申請退還履約保證金，退還時連本帶息；小區業主委員會續聘前期物業服務企業的，由小區業主委員會決定是否返還履約保證金，業主委員會也可決定款項由物業主管部門繼續保管還是由業主委員會自行管理。

（六）物業服務企業有下列情形之一的，暫不退還履約保證金，待處置到位后經業主委員會認定，物業主管部門審核后辦理返還手續：

1、挪用預收的公共能耗周轉金的；

2、本應在物業費中開支的費用不按時向專業單位繳納的；

3、退出小區管理時已預收退出時間后的物業費或小區物業經營用房租金，又不退還給業主委員會或轉給新聘的物業服務企業的；

4、合同約定責任期內，未對物業共用部位、共用設施設備盡到維修責任，造成損壞、影響正常使用的；

5、合同終止時，不移交或少移交物業服務用房的；

6、合同終止時，不移交相關資料或資料缺失的；

7、合同終止時，未按相關要求有序撤出的；

8、合同未滿擅自退出的。

（七）物業服務企業有惡意退出項目管理的、發生重大責任事故的或發生不誠信行為的，由物業主管部門審核，將沒收履約保證金。

（八）物業服務企業被扣除的和被沒收的履約保證金，用于小區善后處理和基礎設施建設或納入小區住宅維修資金帳戶。

二、前期物業服務費

（一）建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同時，應對前期物業服務費的繳交、使用進行約定。

前期物業服務費，是指建設單位向物業服務企業支付的、用于新建物業項目交付前的、物業服務企業前期介入和開辦的費用。前期物業服務費主要用于以下支出：

1、物業招標文件或管理方案中明確的前期介入人員的工資及培訓開支；

2、物業管理辦公用房的裝修和辦公設備及辦公用品購置；

3、從業人員的勞保用品及操作器材購買；

4、辦公電話、電表、水表等安裝費用；

5、業主入住手冊等資料費用；

6、前期物業服務其他費用。

（二）前期物業服務費的交納

1、繳納標準和繳納時間：按物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積，實行不同規模不同標準、5萬平方米以下不得低于5元/平方米，5—10萬平方米不得低于4元/平方米，10—15萬平方米以上不得低于3元/平方米，15萬平方米以上不得低于2.5元/平方米具體標準在招投標中確定。

前期物業服務費由建設單位向縣物業主管部門繳交。其中70%應在物業管理招投標開始前交納，其余30%在物業交付聯合檢查之前交清。

前期物業服務費繳交時，縣物業主管部門應當向建設單位出具財政部門統一監制的專用票據。

建設單位不按規定交納前期物業服務費的，縣房地產主管部門將不予發放預售證。

（三）前期物業服務費的管理：

1、前期物業服務費管理實行按項目設帳、物業企業申請、分批劃撥、專款專用的原則。

2、前期物業服務費的財務管理和會計核算應當執行國家和財政部門有關規定，并依法接受同級財政、和審計部門的檢查和監督。

（四）前期物業服務費的支付：

1、前期物業服務合同簽訂后15日內，物業服務企業可憑其合同、前期介入人員的工資及培訓開支預算單、撥款申請單等相關資料，向縣物業主管部門申請劃撥30%的前期物業服務費。

2、第二次撥款申請在物業交付前3個月，物業服務企業可憑開辦費預算單（含物業管理用房裝合同或協議）、撥款申請單等相關資料，向縣物業主管部門申請劃撥50%左右的前期物業服務費。

3、物業交付后，縣物業主管部門應當對物業服務企業前期物業服務費的使用情況進行檢查，必要時可聘請中介審計單位進行審計，審計費用在前期物業服務費中列支。檢查后前期物業服務費使用符合審計結果的，物業主管部門應撥付前期物業服務費剩余款項。

（五）其他：

物業服務企業退出物業項目服務時，按照《浙江省物業項目服務退出管理暫行辦法》執行，辦公桌椅等固定資產按前期物業服務費預算單中列明購置的數量移交給業主委員會。物業服務企業挪用前期物業服務費或弄虛作假的，由縣物業主管部門責令改正，追回挪用的前期物業服務費，并給予不良行為記錄和公示；情節嚴重的，由物業主管部門向上級物業主管部門請求依法吊銷其物業管理資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

物業主管部門及其工作人員不履行職責或者濫用職權的，由上級行政機關或者有關部門責令改正；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其它直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

本辦法自2012年6月1日起開始執行

第四篇：物業維修管理辦法

物業維修管理辦法

一、目的、原則

1）目的：為進一步規范施工單位整改行為，確保工程遺留問題整改的效率和時效性，保障項目經營有序開展，特制定該方案。

2）原則：明確責任，理順流程，編制公司修繕定額；對簡易維修套用修繕定額，快速反應，及時歸整；對復雜修繕明確程序，及時完成施工及支付。

二、范圍、參與方

1）范圍：時代新城項目；

2）參與方：綜合部、工程部、審計部、物業公司、第三方、施工保修方；

三、維修流程

確認是否修繕范圍—＞物業公司填報維修派工單—＞綜合部確認修繕方—＞組織修繕—＞驗收—＞第三方審結支付—＞回訪統計—＞每年組織修繕定額修編、第三方考核。

見附件

一、修繕流程表

四、各方權責

1）物業公司：

建立微信維修群，當業主提出報修，物業公司組織人員現場判斷是否維修范圍（有爭議的可邀請綜合部、工程部現場判斷），并在維修群內發出相關圖片、戶號、位置、數量；

確認屬于開發商的維修范圍，物業公司向綜合部填報《維修派工單》；屬于物業公司維修范圍的，物業公司自行組織維修；屬于開發商范圍的，物業公司提交《維修派工單》至綜合部。

負責組織維修后的驗收，將維修后的照片發至維修群；對維修后的情況進行回訪，編制小區維修臺賬；每季度將維修情況報綜合部備案。參與第三方的考評、選聘。

2）綜合部：

判斷確認是否屬于開發商組織維修，判斷是否保修項目，判斷是否是內部修繕定額內的簡易維修還是復雜維修。

屬于保修項目的，轉工程部向施工方提出維修通知；屬于復雜維修的，通知第三方向工程部報方案、預算；屬于簡易維修的，直接通知第三進行維修；屬于保物業公司職責范圍內的，轉物業公司維修。

參與維修工程驗收，對簡易維修驗收可每月支付前現場抽查。對其驗收單中工作量進行會簽。

負責向第三方發出簡易維修指令。負責對第三方進行管理，對其工作履約情況進行考核。

負責對物業公司的維修臺賬進行匯總，3）工程部

對于保修項目，通知施工單位進行維修，在施工單位不能到位的情況（或多次維修不能滿足要求的情況）下，負責協同物業公司，組織第三方進行維修。

審核第三方提報的復雜維修的方案，并簽署意見。參與維修工程驗收，對簡易維修驗收可每月支付前現場抽查。對復雜維修驗收單中工作量進行會簽。

參與第三方的考評、選聘。4）審計部

每年年初編制簡單維修的修繕定額，參與第三方考評、選聘。經工程部確認的復雜維修方案，對其預算進行審核。

依據簡易維修、復雜維修的驗收單及其附件，每月進行結算審核。5）第三方：

及時按綜合部、工程部的指令組織維修；

對于復雜維修向工程部提出維修方案、經確認后編制施工預算。維修完畢填寫驗收單，匯總驗收資料，按月申請計量支付。6）施工單位

施工單位接受到工程部通知后，及時組織人員進行保修。保修期滿，先組織工程部、物業公司檢驗，取得質保期保修完好證明，再按合同退出保修金。

對于保修期外的復雜維修提出建議；

五、第三方管理

1）考評、選聘：由綜合部牽頭，每年對第三方進行一次考評、比選，與之簽訂合同。綜合部負責對施工單位現場施工人員勞動紀律，行為標準，作業規范實施統一代管。

2）資料：所有維修結算均以簽證的形式（并附有維修派工單、驗收單原件、維修前后的照片、結算書）。3）計價方式：

簡易維修：直接按內部修繕定額的項目價格表執行，直接以簽證工程量乘以固定包干單價計算，不再計取其他任何費用。工程量由物業公司、綜合部驗收確認。

復雜維修：由工程部最終確認工程量，審計按照審計規則進行審計。

4）工程維修完工后，每月辦理結算一次，辦理結算后，工程款支付至95%（外墻、屋面防水須經二次大雨后，驗收合格無滲漏方可辦簽證），剩下部分待保修期滿后無息一次性支付。維修結算：每月結算一次。

5）質量保障：為確保整改工程滿足使用功能要求，保障整改質量，最大限度的避免重復整改，由物業公司于每月20日前對上月整改工程量進行全面的驗收并在工程竣工驗收單上簽字。驗收小組固定成員：施工單位現場負責人，物業公司、綜合部、工程部。

六、定額修訂

每年年初由審計部發起，工程部、綜合部配合修編本常規修繕定額。

七、反饋編檔

維修驗收完成后，物業公司組織對維修情況進行反饋，作為第三方的考評依據。

物業公司每季度將小區的維修情況建立臺賬（應注明戶號、維修位置、維修情況、反饋情況等），報綜合部備案。

八、其他事項

1）施工合同約定內容：保修期內，經業主多次通知不能維修到位，業主方有權安排第三方維修，并按實際發生金額，加收100%的維修管理費。

2）保修金到期約定內容：保修金退還，需要工程部、監理、物業公司現出具保修合格證明，再行支付。

九、表格附件

維修派工單、維修驗收單、內部修繕定額、十、發布執行

套話

第五篇：物業維修管理辦法

物業維修管理辦法

1、目的確保公司所管轄物業的業主能夠得到有效、及時的維修服務。

2、適應范圍

公司所轄各小區、寫字樓、門面房的維修。

3、報修程序

3.1管理員接到業主報修后，應問清情況并填寫《姿華物業維修單》，進行派工，如不能馬上維修，應予約維修時間。

3.2公司總值班室值班人員接到業主時，正常工作時間立即通知到報修業主所在的物業管理處，休息時間通知物業值班人員，并填寫《姿華物業維修單》。

3.3公司其他員工接到業主任何形式的報修，均應通知物業管理處，不得遺漏。

3.4任何人不得無單作業。

4、報修單填寫

《姿華物業維修單》的填寫應按以下規定執行：

4.1小區、門牌號、報修時間、維修項目、維修人員由派工管理員填寫。維修項目一欄維修人員可根據實際作業情況在管理員填寫的基礎上加注。

4.2更換配件、修復時間、工時費、材料費以及合計欄由維修人員填寫。工時費、材料費應嚴格執行公司規定標準。

4.3用戶意見及用戶簽字欄由維修人員在作業完畢后，請業主簽

署。

5、工作要求

5.1作業前如是應收費的維修項目要先向業主說明費用情況。

5.2小修不過時，中修不過天，大修不超過48小時，作業時間較長時，除非業主（住戶）提出停修要求，否則應堅持作業完畢，不得中途停止。

5.3禁止維修工接受業主饋贈，不得在業主家喝水、抽煙，更不得索要財物。

6、回訪

6.1 管理員或值班人員必須在報修后24小時內對報修業主進行回訪，落實維修作業情況和遵守紀律情況，并做好回訪記錄。

6.2公司質檢部不定期抽查回訪業主。