第一篇：物業住宅管理辦法(物業用房面積規定)[大全]

大連市城市住宅小區物業管理辦法

大連市城市住宅小區物業管理辦法

總 則

第一條 為加強住宅小區物業管理，保障住宅小區物業的合理使用和維護，提高居住環境質量，根據國家和省的有關情況，結合我市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱住宅小區，是指在大連市城市規劃區、建制鎮和獨立工礦區內，以住宅房屋為主，并具有相應配套基礎設施及非住宅房屋的居住區。住宅小區物業管理的范圍由大連市房地產管理局會同有關部門劃定。

本辦法所稱物業，是指住宅小區內各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。本辦法所稱住戶，是指住宅小區內房屋產權人和使用人。

住宅小區內的市政公用基礎設施的管理，按照《大連市市政公用基礎設施管理條例》的規定執行。

第三條 大連市房地產管理局是市人民政府負責全市住宅小區物業管理的行政主管部門，其派駐中山區、西崗區、沙河口區和甘井子區的房地產管理機構和各縣（市）、區的房地產管理部門是本行政區域內住宅小區物業管理的行政主管部門（以下稱小區主管部門）。小區主管部門的職責是：負責住宅小區管理工作的組織、協調和業務指導，統一制定有關住宅小區管理的具體政策和管理標準，對住宅小區管理委員會和物業管理公司的管理和服務工作進行監督、檢查。

各級規劃土地、公用事業、城建、衛生、公安、郵電、愛衛會等部門和單位以及住宅小區所在地人民政府，應當按照各自職責分工，協助小區主管部門加強對住宅小區的管理工作。

第四條 住宅小區物業管理以住戶自治與專業服務相結合，實行社會化、專業化管理。住宅小區制定的住戶公約對小區內房屋產權人和使用人具有約束力。

第二章 住宅小區物業管理機構與職責

第五條 住宅小區交付使用且入住率達50％以上時，由小區主管部門會同街道辦事處、住宅小區開發建設和經營單位組織召集第一次住宅小區住戶代表大會，選舉產生小區管理委員會（以下簡稱管委會）。

第六條 住宅小區住戶代表大會由住宅小區內房屋產權人和使用人及居委會推選的代表組成。住宅小區住戶代表大會代表數額及產生和罷免方法，由小區主管部門根據住宅小區規模等情況確定。

住宅小區住戶代表大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免管委會的組成人員；

（二）監督管委會的工作；

（三）聽取和審查管委會的工作報告；

（四）決定住宅小區內涉及房屋產權人和使用人利益的重大事項；

（五）制定和修改住宅小區住戶公約；

（六）改變和撤銷管委會不適當的決定；

（七）批準管委會章程。

第七條 住宅小區住戶代表大會由管委會負責召集，每年至少召開一次，管委會負責在會議召開前15日將日期及內容通知住宅小區住戶代表大會各位代表。

經有20％以上代表提議，管委會應于接到該項提議后15日內召集住宅小區住戶代表大會。

第八條 管委會向住宅小區住戶代表大會負責并報告工作。

管委會每屆任期3年。

管委會可根據需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。

第九條 管委會委員人數根據住宅小區的規模等情況而定，一般為5～15人。管委會委員由住宅小區住戶代表大會在代表中選舉產生，管委會也可聘請居民委員會、有關管理部門和服務單位的人員擔任管委會委員，但住戶代表不得少于管委會委員總數的60％。

管委會設立主任1名（由房屋產權人代表擔任），副主任1～2名（街道辦事處1名）。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。

第十條 管委會在住宅小區住戶代表大會的監督下，代表住戶的合法權益行使以下職權：

（一）召集和主持住宅小區住戶代表大會，討論確定住宅小區物業管理重大事項；

（二）制定管委會章程和小區管理目標；

（三）以招標或協議方式，選聘或續聘物業管理公司，并與其簽訂物業管理合同；

（四）監督物業管理公司對本住宅小區的管理工作，接受住戶對物業管理公司的投訴；

（五）審議物業管理公司制定的物業管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃；

（六）審議住宅小區物業管理服務費收費項目和標準；

（七）審議和決定住宅小區管理費用的收支情況。

前款其中第（二）、（三）項須經住宅小區住戶代表大會批準。

第十一條 物業管理公司必須依法登記，取得法人資格，并持有市房地產管理局頒發的《物業管理企業資質證書》，方可從事住宅小區物業管理業務。

第十二條 物業管理公司應與管委會簽訂住宅小區物業管理合同，并可根據需要與市政府公用基礎設施專業管理單位及房屋產權人簽訂有關委托維修養護合同。上述合同須報小區主管部門備案。

住宅小區物業管理合同文本由市房地產管理局統一印制。

第三章 住宅小區物業的使用及維護

第十三條 住戶應愛護和正確使用住宅小區物業，任何單位和個人不得在住宅小區內從事下列活動；

（一）未經房屋產權人同意和小區主管部門批準擅自改變房屋使用用途；

（二）超過設計負荷使用房屋或拆動房屋承重結構；

（三）安裝影響周圍環境和房屋結構的動力設備；

（四）占用公共場所，損壞公用設備和設施；

（五）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（六）踐踏、占用綠地，攀折花木；

（七）亂拋垃圾、堆放雜物；

（八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；

（九）、飼養禽畜；

（十）聚眾喧鬧；

（十一）排放或存放有毒有害物品；

（十二）市人民政府規定的其他禁止行為。

第十四條 物業管理公司在住宅小區內就物業使用及維護的下列事項進行管理：

（一）接受房屋產權人的委托，有償進行房屋及其附屬設施、設備的使用、維修和養護管理；

（二）接受市政公用基礎設施專業管理單位的委托，有償進行上述設施的管理維護；

（三）環境（含樓寓內走廊）衛生保潔，園林綠化；

（四）車輛行駛和停放；

（五）維護公共秩序；

（六）保管物業管理檔案；

（七）小區主管部門及物業管理合同規定的其他事項。

物業管理公司可根據物業管理合同的約定，選聘專營公司承擔專項經營業務。

第十五條 凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋及公共安全的，責任人應及時修繕。經物業管理公司通知后，責任人在期限內未進行修繕的，經管委會同意后由物業管理公司修繕，所發生的費用由責任人承擔。

第四章 住宅小區物業的驗收與接管

第十六條 住宅小區物業應統一規劃、同步建設。小區主管部門應向規劃土地行政主管部門提出住宅小區規劃建議，并依法對住宅小區前期建設實行監督管理。

第十七條 住宅小區竣工后，城市規劃土地行政主管部門應會同小區主管部門及其他有關部門對小區物業建設嚴格按規定進行驗收，驗收合格的方可進住。

第十八條 管委會未組建前，在小區主管部門的監督下，由開發建設和經營單位或其委托的物業管理公司負責住宅小區物業管理，管理費用由開發建設和經營單位承擔。管委會組建后，開發建設和經營單位應將住宅小區物業移交給管委會管理，并提供下列資料：

（一）住宅小區建設各項批準文件；

（二）住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；

（三）房屋及配套的基礎設施、設備的竣工圖；

（四）地下管網圖；

（五）其他必要的資料。

在同等條件下，管委會應優先選聘住宅小區開發建設和經營單位委托的物業管理公司承擔住宅小區的物業管理工作。

第十九條 開發建設和經營單位辦理出售、出租或分配房屋手續時，應在房屋出售或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區物業管理規定的約定。

第五章 住宅小區管理費用和專用房屋

第二十條 住宅小區的開發建設單位，應按房屋成本造價的0.5％標準向市人民政府交納住宅小區管理啟動基金，該項基金計入建設成本，由市房地產管理局設立專帳，接受財政、審計部門的監督管理。

住宅小區管理啟動基金用于購買住宅小區經營用房和重大工程維修項目。

第二十一條 開發建設和住宅小區經營單位應按住宅小區總建筑面積0.5％的比例，以成本價一次性提供住宅小區經營用房，其產權歸國家所有，由小區主管部門劃撥給管委會，并由管委會委托物業管理公司經營使用，其收入用于補充住宅小區的管理費用。

第二十二條 開發建設和經營單位移交住宅小區時，應按下列標準一次性無償向管委會提供管理用戶，其產權歸國家所有：

（一）小區建筑面積5萬平方米以下的為100平方米；

（二）小區建筑面積5萬平方米以上的為150平方米。

第二十三條 住宅小區內的公有房屋及附屬設施，由房屋產權人委托物業管理公司代管，房屋租金由物業管理公司代收。代管費標準由市房地產管理局會同市物價局制定。

第二十四條 物業管理公司可根據物業管理合同和住宅小區住戶代表大會及管委會同意的標準，向住戶收取住宅小區管理服務費。

物業管理公司可為住宅小區住戶提供有償特約服務。

第二十五條 專業管理部門委托管理的住宅小區內的市政公用基礎設施，其維護費用從委托費用中支出。

第二十六條 房屋租金，公共部位、共用設施維修基金，供水（二次加壓）費，電梯費，采暖費等費用的收取和使用，仍按有關規定執行。

第二十七條 房屋需大、中修的，由物業管理公司提出修繕計劃及工程預算，經房屋產權人同意后實施，工程費用由產權人承擔。

公共部位、共用設施維修基金不足時，超出的費用由各產權人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分攤。

第二十八條 住宅小區管理費用專項用于住宅小區內物業管理的日常支出，不得挪作他用。

住宅小區各項管理費用的收支情況，每半年向住戶公布一次，接受住戶的監督。

第六章 法律責任

第二十九條 違反本辦法第十三條規定的，物業管理公司有權予以制止，并要求其限期改正和賠償損失。

前款違章情節嚴重的，由小區主管部門及其他有關部門按照有關規定給予行政處罰。第三十條 對借故拒交各項應交費用的住戶，物業管理公司可要求其限期繳交并按規定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業管理公司可向人民法院申請強制追繳。

第三十一條 物業管理公司違反本辦法有下列情形之一的，由管委會制止，并責令其限期改正：

（一）物業維修養護不及時的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（四）擅自將管理費用挪作他用的；

（五）亂搭、亂建，改變房屋和配套設施、設備用途的；

（六）違反物業管理合同約定的其他行為。

對無《物業管理企業資質證書》從事物業管理的，由小區主管部門給予警告、責令限期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業管理資格的處罰。

第三十二條 當事人違反規劃土地、公用事業、城建、衛生、公安、郵政等管理規定的，由有關主管部門依法處理。

第三十三條 開發建設和經營單位在管委會未成立前不按規定管理住宅小區或未按規定向管委會移交住宅小區，未提供專業用房和拒交小區管理啟動基金的，由市房地產管理局責令其限期履行。逾期仍不履行的，市房地產管理局可申請人民法院強制執行。

第七章 附 則

第三十四條 辦公、商住、別墅等樓寓的物業管理可參照本辦法執行。

第三十五條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。

第三十六條 本辦法自發布之日起施行。

第二篇：物業經營用房管理規定

物業經營用房管理規定

《中華人民共和國物權法》(___年)

___年___月___日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過

第七十三條

建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

中華人民共和國建設部《房屋登記辦法》(___年)

《房屋登記辦法》已于___年___月___日經建設部第___次常務會議討論通過，___年___月___日予發布，自___年___月___日起施行。建設部部長:汪光燾

第三十一條　房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。

第六十五條　違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處___萬元以上___萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

《物業管理條例》(___)

___年___月___日中華人民共和國___第___號公布　根據___年___月___日《國務___關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂

第三十條　建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第三十八條　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十九條

物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

第六十四條　違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處___萬元以上___萬元以下的罰款。

《陜西省物業管理條例》(___年)

已于___年___月___日經陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過，___年___月___日予公布，自___年___月___日起施行。陜西省人民代表大會常務委員會

第五十四條

新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：

(一)物業建筑面積三十萬平方米以下的，按物業建筑面積的___‰提供，但最低不得少于一百平方米;

(二)物業建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的___‰提供外，超過部分按___‰的標準提供;

(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的___%。

業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。

物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。

第五十五條

建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業服務用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。

設區的市、縣(市)房地產行政主管部門應當在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和位置，業主有權查詢。

第五十六條

建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

《西安市物業管理條例》(___.06)

《西安市物業管理條例》，已經___年___月___日西安市第十四屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過，___年___月___日陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批準，現予公布，自___年___月___日起施行。

西安市人民代表大會常務委員會

___年___月___日

第十七條　新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：

(一)物業建筑面積___萬平方米以下的，按物業建筑面積的___%。

(二)物業建筑面積超過___萬平方米的，除按照___萬平方米的___%。

(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的___%。

業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于___平方米。

物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業管理用房轉讓或者改作他用。

第八十七條　違反本條例規定，不移交有關資料的，由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，對相關建設單位、物業服務企業予以通報，并處___萬元以上___萬元以下的罰款。

第九十四條　違反本條例規定，物業服務合同解除后，物業服務企業未在規定期限內退出的，由物業管理行政主管部門責令限期退出;逾期未退出的，處___萬元以上___萬元以下的罰款。

《西安市物業管理條例》(___年)

【頒布部門】陜西省西安市人大會

【頒布日期】___-07-30

第二十七條　前期物業服務合同終止或者解除后___日內，物業管理企業應當向業主委員會移交物業管理用房及下列相關資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。

第三十六條　建設單位應當在物業管理區域內配套建設房屋總建筑面積___‰的物業管理用房(包括業主委員會辦公用房)。

物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

第六十一條　前期物業服務合同終止后，不向業主委員會移交物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，可以并處___元以上___萬元以下的罰款。

《西安市城市居住區物業管理條例》(___年)

于___年___月___日由西安市第十二屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過，陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第九次會議批準，___年___月___日公布，自公布之日起施實。

第三十二條

開發建設單位或者公有住宅出售單位應當按照規定提供必需的管理用房和經營用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。業主委員會應當將管理用房提供給物業管理企業有償使用，其收入和經營用房的收入用于居住區住宅共用部位、共用設施設備的日常維修養護和其他物業管理。

業主委員會、物業管理企業不得將管理用房和經營用房出售或者改作他用。

《最高人民法___關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

(___年___月___日最高人民法院審判委員會第___次會議通過)法釋[___]___號

第三條

除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分;

(二)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

《最高人民法___關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

法釋[___]___號，___年___月___日最高人民法院審判委員會第___次會議通過

第十條　物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

第三篇：物業用房報告

請示報告

住房保障和交易中心物業管理科：

我單位開發項目總建筑面積平方米，按相關物業管理規定，現將該項目物業專用房確定為住宅樓 室，面積分別平方米共計約平方米。

呈上，請審批。

公司

年月日

第四篇：蘇州工業園區住宅物業管理辦法

第一章 總 則

第一條（目的和依據）

為了規范蘇州工業園區（以下簡稱園區）的住宅物業管理活動，明確業主、建設單位、業主委員會、物業管理企業以及政府有關管理部門的權利和義務，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障住宅物業的正常使用和維護，創造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活環境，根據國家、省、市有關規定，結合園區實際，制定本辦法。第二條（釋義）

本辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的房屋、設備、設施和相關的場地。本辦法所稱物業管理是指物業管理專業公司和專營公司與業主、使用人或者業主委員會依據物業管理服務合同，對物業進行的維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱業主(產權人)，是指物業的所有權人。所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的人。

本辦法所稱物業管理區是擁有獨立的出入口和共有設備設施的、不被城市交通穿越的相對完整的、獨立的區域。在該區內僅有一個業主委員會和委托一家物業管理企業進行管理。物業管理區由主管部門劃定。

第三條（實施條件）

新建物業和達到一定規模、配套設施比較齊全的已建物業，應當實行物業管理。

配套設施不全的住宅區，應當通過整治，逐步創造條件，實施物業管理。

第四條（主管部門及職責）

蘇州工業園區國土房產局是本行政區域內物業管理的行政主管部門（以下簡稱主管部門），履行下列職責：

（一）貫徹實施國家、省、市有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定園區有關物業管理的具體政策、措施和管理標準；

（二）管理園區物業管理工作，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理機制；

（三）負責園區內物業管理企業資質的管理工作，監督和規范物業管理企業行為；

（四）對物業管理招投標工作進行監督和管理；

（五）組織指導物業管理創優活動；

（六）協調物業管理有關各方的關系和糾紛；

（七）督促和指導業主、業主委員會按照政府所規定的標準對其物業進行良好的維護和管理；

（八）組織和指導物業管理區成立首屆業主委員會，監督和指導業主委員會工作；

（九）依法查處物業管理活動中的違法違規行為；

（十）法律、法規規定的其他職責。

第五條（相關管理部門職責）

規劃、建設、市政、衛生、交通、公安、供電、供水、供氣、排水、物價、工商、城管等有關專業管理部門，按照職責分工，對物業管理工作進行專業指導和監督。

各社區工委（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系。

第二章 物業管理分工

第六條（道路、供排水設施管理）

物業管理區域內共用的道路和雨水設施的日常養護和維修管理，由小區全體業主負責；屬于城市道路和公共供、排水設施的由市政管理部門負責。

第七條（綠化養護管理）

物業管理區域內共用綠地、園林設施等日常養護和維修管理，由小區全體業主負責并接受園林綠化管理部門的指導監督。

第八條（公共環境清潔管理）

物業管理區域內道路、住宅樓、樓道等公共環境的清掃保潔，由小區全體業主負責。第九條（公共治安協助管理）

物業管理區域內的公共治安的協助管理及相關設施的維修管理，由小區全體業主負責，并接受專業部門的指導監督。

第十條（公共衛生設施及生活垃圾管理）

物業管理區域內共用廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環境衛生設施的日常養護和維修管理由小區全體業主負責；生活垃圾由小區全體業主負責收集到垃圾中轉站，清運工作由市容環境衛生管理部門負責。

第十一條（供水、排污、燃氣設備管理）

物業管理區域內供水系統戶表為界，界線以外（包括計費水表）的供水管線及設備（二次增壓泵站除外），由供水企業負責組織維修、管理；界線以內的供水管線及設備，由小區全體業主或業主負責維修管理；

物業管理區域內污水系統以樓外污水檢查井為界，界線以外的污水管線及設備由污水處理企業負責組織維修、管理；界線以內的污水支管線及設備，由小區全體業主負責維修管理；

物業管理區域內的所有燃氣管線及附屬設施（包括用戶計量器具），由供氣企業負責組織維修、管理。

第十二條（供電、供汽線路等設施管理）

物業管理區域內供電線路、供熱線路、消防器具設施、路燈等，屬于共用設施設備的，由小區全體業主負責維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供熱企業和管理消防、路燈的部門負責管理。

第十三條（專業部門收費管理）

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。

公司和專營公司接受業主或者業主委員會的委托對物業進行的維護、修上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業管理企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。不實行委托服務的，上述有關單位應當服務到戶。

第三章 業主自治管理

第十四條（物業管理區域劃分）

新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

建設單位在申請辦理商品房預售許可證或進行房地產初始登記的同時，應當向主管部門提出劃分物業管理區域的要求。主管部門應當按照本條第一款的規定劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，主管部門應當會同各社區工委（鄉鎮人民政府），按照本條第一款的規定，結合當地居民委員會的布局劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

第十五條（管理主體）

業主通過業主大會或業主代表大會及其選舉產生的業主委員會，行使對物業的自治管理。第十六條（業主權利和義務）

業主依法對自有產業和共有產業進行自治管理，享有相應權利，承擔相應義務。

業主在物業管理中，除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權推選業主代表，并享有被推選權。

業主在物業管理中，應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

第十七條（業主會議召開條件和投票權數確定）

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域內，業主人數超過一百人的，業主大會可以決定成立業主代表大會。業主代表大會由按比例推選的業主代表組成，業主代表一般不超過一百人。業主代表大會根據業主大會的授權履行相關職責。業主大會、業主代表大會以下均稱業主會議。

物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業主會議，選舉產生業主委員會。

業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可以與其他業主合并計票，每滿一百平方米計一票。未售出的物業，建設單位享有半數的投票權。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。

第十八條（首次業主會議召開條件）

物業管理區域符合本辦法第十七條第二款所列條件之一的，建設單位應當書面報告主管部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向主管部門提出成立業主大會的書面要求。

主管部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后，應當和各社區工委（街道辦事處、鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員?；I備組由業主代表和主管部門工作人員、建設單位代表和社區代表組成，其成員名單應當自籌備組成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。

籌備組自成立之日起三個月內，在主管部門和各社區工委（街道辦事處、鄉鎮人民政府）指導下，應當召開首次業主會議。

第十九條（業主會議職權）

業主會議是物業管理區物業管理的決策機構，行使下列職權：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會的組成人員；

（三）審議業主委員會的工作報告，決定業主委員會的工作經費和業主委員會有關成員的津貼；

（四）監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（五）審議批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告；

（六）決定有關業主共同利益的重大事項；

（七）法律、法規規定的其他職權。

業主會議、業主委員會對全體業主負責，不能損害全體業主的公共利益。

第二十條（業主委員會的備案）

業主委員會是業主會議的執行機構，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，對業主會議負責。一個物業管理區域應當成立一個業主委員會。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向主管部門辦登記備案：

（一）業主委員會登記備案申請書；

（二）業主委員會成員名單；

（三）業主公約；

（四）業主大會議事規則。

主管部門應當自受理登記申請之日起15日內，完成登記備案工作；對不符合規定成立的業主委員會不予登記備案，并書面通知申請人。對依法成立的業主委員會，主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

第二十一條（業主會議形式）

業主會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主或二分之一以上的業主代表參加。業主會議作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上或二分之一以上的業主代表通過。

業主會議作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

業主會議分為定期會議和臨時會議。業主會議的定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主委員會應當于業主會議召開十五日前通知全體業主。經百分之二十以上的業主(業主代表)提議，或者經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，應當召開業主會議臨時會議，業主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議題召開業主會議。符合以上規定召開的業主會議通過的各項決議有效。凡不參加或不委托代理人參加業主會議的業主（代表），不計入表決，視為對會議通過或否決的議案表示默許。業主（業主代表）可以委托代理人出席業主會議，不滿十八歲的業主由其法定代理人出席。

召開業主會議，業主委員會可以事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在主管部門和居民委員會，邀請主管部門和居民委員會派代表參加，并認真聽取主管部門和居民委員會的意見、建議。

第二十二條（業主委員會組成和任期）

業主委員會的成員，應當在物業管理區域內有廣泛的代表性，并由熱心公益、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的業主擔任。業主委員會成員的人數應當是五至十五名的單數，其組成人員不得在物業管理企業中兼職。業主不足5名的物業，業主委員會成員可以少于5名，并由業主大會選舉產生。業主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。業主委員會成員無故3次缺席業主委員會議后，即自動退職。業主委員會成員缺額時的補選，應在業主大會議事規則中予以約定。規則沒有約定的，一般應當在半年內召開業主會議予以補選。

業主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名并聘用專職或兼職執行秘書1名，執行秘書可以給予適當補貼。

業主委員會是業主會議的執行機構，向業主會議負責并報告工作，每屆任期三年。業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告主管部門。主管部門和各社區工委（鄉鎮人民政府）應當按照本辦法規定指導成立換屆改選小組，指導召開業主會議選舉產生新一屆業主委員會。業主會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主會議所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

業主委員會成員辭職或因長期出國、物業轉讓、疾病等不能履行職責的，須書面通知業主委員會。

業主委員會成員不得宣布解散業主委員會。業主委員會的撤銷、合并，須經主管部門的核準。

第二十三條（業主委員會職責）業主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業主會議；

（二）向業主會議報告物業管理實施情況;

（三）擬定業主公約草案、業主大會議事規則草案及其修訂草案并報業主會議通過；

（四）經業主會議批準，選聘或者解聘物業管理企業，并經業主會議對合同條款審查同意后，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同；

（五）經業主會議批準，負責維修基金的管理、使用和續籌；

（六）審定物業管理企業提出的工作計劃和物業管理重大措施；

（七）監督物業管理企業的管理服務活動；

（八）執行業主會議的有關決定；

（九）督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定；

（十）法律、法規規定以及業主會議賦予的其他職責。

業主委員會應當經常聽取業主、使用人的意見和建議，接受業主、業主會議、物業管理行政主管部門的監督，不得從事除物業發展、租賃、修理、維護等物業管理服務活動以外的經營活動。

業主委員會的賬務必須委托物業管理企業或國家認可的財務管理專業公司代管。

業主委員會應當定期召開會議，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。

業主委員會開展活動所需費用及業主委員會執行秘書等人員的補貼，由業主委員會和物業管理企業通過合同約定，在物業管理費中列支。經業主會議決定，業主委員會成員可以給予適當的津貼。

第二十四條（業主委員會變更）

業主委員會成立后登記的有關事項發生變更的，業主委員會應當辦理變更登記。

物業管理區域范圍發生變化、物業管理區域內房屋被拆遷或者滅失及業主委員會因其他原因終止的，業主委員會應當辦理注銷登記。

第二十五條（業主公約）業主公約是業主共同訂立的有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

業主公約和業主大會議事規則自業主大會審議通過之日或業主委員會確認經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過之日起生效。業主委員會應當將業主公約和業主大會議事規則在生效之日起15日內報主管部門備案。

第二十六條（業主會議決定的約束力）

業主會議、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

第四章 物業管理企業

第二十七條（物業管理企業分類）

園區倡導目前的綜合型物業管理企業向管理專業公司和專營公司轉型。

管理專業公司，是指受業主委員會委托，對物業管理區內機電設備、清潔衛生、園林綠化、維修工程、保安服務等進行策劃、設計、咨詢，監督專營公司服務質量的管理服務機構。管理專業公司應當配備水電工程、結構工程、會計、綠化工程等專業技術人員。

專營公司，是指接受業主委員會或管理專業公司委托，承擔物業管理區的機電設備、清潔衛生、園林綠化、維修工程、保安服務等專項維修養護管理業務的機構。

第二十八條（管理專業公司備案）

管理專業公司應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）公司章程；

（三）驗資證明；

（四）公司法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第二十九條（物業管理企業資質核定）主管部門應當按照物業管理企業資質等級管理辦法，對備案的管理專業公司核定資質等級。未領取物業管理企業資質等級證書的，不得從事物業管理性服務活動。

鼓勵物業管理企業采用先進的物業管理服務手段，提高物業管理服務水平。

第三十條（物業管理專業公司職責）

管理專業公司應當履行物業管理服務合同，接受業主委員會監督，保持物業和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并履行下列職責：

（一）按照國家、省、市和園區規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務計劃，實施管理服務；

（二）在業主、使用人使用房屋前，將共有產業使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，監督專營公司對共有產業的維修保養服務質量；

（四）發現共有產業損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定組織維修；

（五）接到物業損壞報修時，限時組織維修并查清損壞原因；

（六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄、妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊；

（七）聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

（八）發現違反本辦法或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政機關報告；

（九）配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作；

（十）按照物業管理服務合同約定的要求，做好為業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務工作。

（十一）法律、法規規定的其他義務。

第五章 物業管理服務

第三十一條（物業管理企業選聘）

主管部門應當建立和完善物業管理的市場競爭機制。

新建住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于三個或者住宅規模較小的，經主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。業主委員會應當通過招標投標方式選聘管理專業公司和專營公司。

建設單位、業主委員會可以委托具有資格證書的物業管理中介服務機構，承擔籌備業主會議、招標投標及政策咨詢等工作。

第三十二條（物業管理遵循原則）

物業管理應當遵循統一管理和專業化服務的原則。

一個物業管理區域內，應當委托一家管理專業公司提供管理性服務。物業維修保養工程由業主委員會或由其委托管理專業公司通過招標或議標發包給專營公司。

停電、漏電、水管爆裂、電梯故障等急修項目發生時，管理專業公司可以委托業主委員會事先認定的專營公司先行修理，維修費用業主委員會應予認可并按規定列支。

第三十三條（物業管理合同）

接受委托的管理專業公司應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同應當包括下列內容：

（一）雙方當事人名稱及地址；

（二）管理服務項目和內容；

（三）管理服務標準；

（四）管理服務權限；

（五）管理服務費用及其支付辦法；

（六）提供的物業管理用房及其使用、管理辦法；

（七）合同期限、合同終止和解除的約定；

（八）違約責任及解決糾紛的途徑；

（九）雙方當事人認為需要約定的其他事項。

管理專業公司應當在物業管理服務合同簽訂后15日內將物業管理服務合同報主管部門備案。

物業管理服務合同的期限不超過3年(前期物業管理服務合同的期限不超過2年)。

第三十四條（物業合同終止）

物業管理服務合同期滿，或者接受委托的物業管理企業未達到物業管理服務合同規定的管理服務標準或者有其他違約行為的，經業主會議批準，由業主委員會辦理終止物業管理服務合同，但應當提前1個月通知物業管理企業。由業主委員會解聘的物業管理企業，應當根據業主委員會規定的日期退出該物業管理區域，并在退出該物業管理區域7日內向業主委員會或者新選聘的物業管理企業移交物業管理的相關設施和必要資料。

物業管理服務合同依法終止時，業主委員會有權指定會計師事務所對物業管理企業在管理期間的財務活動進行審計，所需費用由管理費支出，審計報告應當向業主公布。

物業管理主管部門對審計和移交工作進行監督，并可以對有關爭議事項作出決定。

第三十五條（物業管理合同約定的服務事項）

物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：

（一）物業共用部位和物業共用設施設備的日常維護和管理；

（二）物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理；

（三）協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；

（四）物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務；

（五）物業檔案資料的管理。

物業管理服務除另有特殊約定外，不包括業主及使用人的人身及財產保險和保管責任。

第六章 物業管理收費

第三十六條（物業管理收費遵循原則）

物業管理收費，應當遵循合理、公開以及與服務標準相適應的原則。

鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。

第三十七條（物業管理收費方式）

物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。執行政府指導價的范圍，按照園區管委會的規定執行。

物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

物業管理企業應當在物業管理區域內書面公布物業服務項目及其收費標準。

第三十八條（電梯、水泵運行費）

高層住宅電梯、水泵運行費，按整幢業主各自擁有的房屋建筑面積比例分攤。住宅底層和住宅低層本層不開通電梯的業主不承擔電梯、水泵運行費（電梯起始點設在地下層的除外），但必須承擔電梯、水泵的更新改造費用。高層住宅電梯、水泵運行費標準，由園區物價主管部門和物業管理主管部門制定政府指導價格。

第三十九條（物業管理費交納）

物業管理服務費由物業管理企業按照前期物業管理協議或者物業管理合同的約定向業主收取。

已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額交納。業主暫不使用的房屋，按全額收取。

物業出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業管理服務費應當由業主交納，也可以由使用人交納，業主負連帶交納責任。

業主和使用人個人不得以任何理由拒付物業管理費。對于欠費的業主，業主委員會應當協助督促催交。

物業管理收費的項目、標準和收支情況，物業管理企業應當在物業管理區域內每半年向業主公布一次，并接受業主監督和質詢，公布的報告應當經過審計。

第七章 維修基金

第四十條（維修基金使用原則）

凡實施物業管理的多產權物業，應當建立物業共用部位共用設備設施維修基金（以下簡稱維修基金）。維修基金按照業主所有、民主決策、銀行專戶存儲、專款專用、監督使用的原則進行管理。維修基金專項用于物業共用部位共用設備設施保修期滿后的大中修、更新、改造。

第四十一條（維修基金的交存和續籌）

維修基金主要由購房者在購房時按購房款的規定比例交存；維修基金不足時，由業主根據業主會議決定補足或續籌。

第四十二條（新建物業維修基金交納）

新建物業銷售時，建設單位應當與購房者簽定有關維修基金繳交約定，按有關規定代為收取，并在業主辦理房屋權證時將代收的維修基金移交至主管部門指定的賬戶上。

第四十三條（維修基金賬戶管理）維修基金明細戶按戶建賬。

一個物業管理區域建立的維修基金屬該物業管理區域的全體業主所有，在業主委員會未建立前由政府主管部門代管，業主委員會建立后可以交由業主委員會自主管理。

第八章 前期物業管理和建設單位職責

第四十四條（規劃變更原則）

在建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證批準后，建設單位要求增建其他建筑物、構筑物的，取得銷（預）售許可之前，須經園區規劃建設管理部門批準；已取得銷（預）售許可至業主委員會成立之前，園區規劃建設管理部門應當征得購房者同意后方可批準對已批準規劃圖紙的變更。

第四十五條（前期物業管理）

前期物業管理，是指商品房開始出售至物業管理區業主委員成立前的物業管理。

建設單位應當從物業管理區取得商品房預售許可證前委托管理專業公司對物業管理區進行前期物業管理，建設單位應當與選聘的管理專業公司簽訂前期物業管理服務合同，并報主管部門備案。

物業管理區前期物業管理服務合同屆滿后業主委員會仍未成立的，由建設單位委托管理專業公司繼續管理。

第四十六條（前期物業管理費用的約定）

前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品房交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，在建設單位與選聘的管理專業公司在前期物業管理服務合同中約定。

第四十七條（前期物業管理協議和業主臨時公約的訂立）

商品房銷售時，建設單位應當與購房者在商品房銷（預）售合同中訂立前期物業管理協議，并向購房者提供業主公約(臨時)。經雙方簽字(蓋章)后的前期物業管理協議和業主公約(臨時)，是商品房銷（預）售合同的組成部分。

第四十八條（業主臨時公約的終止）

業主臨時公約至業主會議審議通過的業主公約生效時終止。

建設單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

第四十九條（新建物業的配套設施）

新建物業的規劃設計應當充分考慮物業管理的需要。建設單位應當將物業管理區域內所有的物業管理用房和經營服務設施根據園區管委會文件規定有償或無償提供給業主委員會，其產權歸物業管理區域內全體業主共有。

居民委員會、物業管理企業等管理機構用房、健康活動用房應當由建設單位無償提供；便民診所用房按照建造成本價、便民商業配套設施按住宅基準價出售給業主委員會，業主委員會可以從共用部位共用設備設施維修基金中列支購買。

根據規劃設計要求建設的地面架空層的建設費用應計入物業開發建設成本，其產權歸物業管理區域內全體業主共有。

建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。

第九章 物業的使用和維護

第五十條（共有產業的定義）

共有產業是指由兩個及兩個以上業主共同享有、共同負責的土地及共用部位和共用設施設備。

共用部位是指各類房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、屋蓋等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、圍墻、垃圾房等。

共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、車場、車庫、物業管理用房、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第五十一條（共有產業分類）

共有產業分為按幢共有產業和按區共有產業兩類。

按幢共有產業是指由本幢業主共同享有、共同負責的本幢建筑物和為本幢建筑物專用的土地及共用部位和共用設施設備。按區共有產業是指除按幢共有外的由物業管理區的全體業主共同享有、共同負責的土地及共用部位和共用設施設備。

第五十二條（自有產業定義）

自有產業是指由各業主獨自占有的房地產。自有產業的范圍為自有產業產權分界線圍合的立體空間。產權分界線是分隔不同業主之間的墻體、樓板、屋頂的構造中心線。

第五十三條（共有產業管理標準）

共有產業由業主委員會統一管理。共有產業的管理應當達到下列基本標準：

（一）公共場所定期清掃，平時專人巡視，保持全天候清潔；道路每天清掃，垃圾每天清運，樓梯及扶手每天清掃、擦拭，院內道路、庭院綠地棄雜物及時清理；

（二）草坪保持平整無雜草、無病蟲害，生長良好；

（三）樹木、花卉應當定期修剪、施肥，防病治蟲，及時更換枯死樹木；

（四）庭院、道路和停車場維護完好，地面交通標志線保持清晰；

（五）下水道地面蓋板完好無損，無污水溢出；

（六）游戲場、運動場、涼亭、凳椅、雕塑、建筑小品等設施維護完好，保持清潔；

（七）大門、圍欄、圍墻維護完好；

（八）建筑物外墻整潔完好，定期粉刷；外立面為玻璃幕墻的一般每年清潔一次，外立面為水刷石、干粘石一般每3年清潔一次，外立面為噴涂材料的，一般每5年粉刷一次，外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。因施工等原因，致使建筑物、構筑物外立面出現明顯污損的，應當及時進行清洗、粉刷；有嚴重破損、脫落現象的外立面應當修補或重新裝飾、裝修；

（九）門窗以及標牌、格柵、通風裝置等維護完好，無銹蝕現象；

（十）照明、煤氣、冷熱水管、空調、電梯、自動扶梯、水箱、水泵、發電機、鼓風機、電纜、開關、儀表等其他所有設備、裝置，都應當保持完好的工作狀態，定期維護；

（十一）屋頂、下水道、化糞池、雨水管維護完好；

（十二）所有建筑物的樓梯、通風井、墻體、天花板、消防通道、出入口都維護完好，保持清潔；

（十三）玻璃窗保持清潔；

（十四）走廊燈、路燈夜間保持明亮；

（十五）水箱、蓄水池每年清洗二次；

（十六）小區智能化系統保持完好；

（十七）每天二十四小時保安服務。第五十四條（業主委員會對物業的接管）

業主委員會接管物業時，應當與建設單位按照有關物業接管驗收辦法進行接管驗收。

業主委員會接管物業時，建設單位應當向業主委員會或其指定的管理專業公司移交下列物業檔案資料：

（一）項目規劃圖、竣工總平面圖、分層平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；

（三）附屬配套設施、地下管網工程竣工圖；

（四）設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；

（五）單項工程竣工驗收證明材料；

（六）物業質量保證文件和物業使用說明文件；

（七）房屋及配套設施的產權資料（住戶資料）；

（八）物業管理所必需的其他資料。

物業管理服務合同終止時，管理專業公司應當將管理的物業檔案資料移交給物業管理委托方或業主委員會或者其指定的管理專業公司。

第五十五條（相鄰關系）

業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用、安全、外貌美觀整潔以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

第五十六條（車輛管理）

車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業主會議決定。業主會議決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規定確定收費標準。業主會議成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標準應當按照物價部門的規定執行。物業管理企業未經業主會議同意不得把物業管理區域內的道路、空地作為停車場地出租，或擅自對業主停車收取費用。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。

物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第五十七條（物業禁止行為）物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；

（二）開辦公司等擅自改變房屋用途；

（三）占用或損壞物業共用部位、共用設備設施，擅自移動共用設備；

（四）侵占綠地，毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，排放有毒、有害物質；

（七）亂設攤點；

（八）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（九）未經批準飼養禽畜；

（十）大聲喧嘩或者發出超過規定標準的噪聲；

（十一）在建筑物或者構筑物上私開門窗或者亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十二）晚間（21點至清晨7點）進行有噪聲的房屋裝修行為；

（十三）在過道、室外場地和屋頂上堆放雜物；

（十四）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

（十五）外墻設置防盜設施、外墻設置晾衣架、未經批準封閉陽臺和在規定部位外安裝空調外機、太陽能熱水器等私搭亂建行為；

（十六）法律、法規及業主公約禁止的其他行為。

第五十八條（裝修管理）

業主或使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知管理專業公司，管理專業公司應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。雙方應當簽訂裝飾裝修管理協議。

第五十九條（物業使用性質改變）

因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當符合城市規劃和物業安全的要求，其業主應當征得相鄰業主、業主委員會和管理專業公司的書面同意，并報規劃、建設、國土房產、環保等行政主管部門批準。

物業管理區域內按照規劃建設的共用建筑和共用設施，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當報規劃、建設、國土房產、環保等行政主管部門批準。

第六十條（道路、場地占用）

任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與管理專業公司簽訂書面協議，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應當給予賠償。

第六十一條（車輛停放）

進入物業管理區域的車輛，除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外，應當遵守有關物業管理制度，并按規定有序停放。

第六十二條（物業其他經營活動）

利用物業管理區域內的物業設置廣告、停車場及從事其他經營活動的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，方可向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，扣除適當的管理費用后，可以用于補充維修基金或彌補物業管理虧損。

第六十三條（物業維護）

物業應當定期維修養護，在出現危害物業安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響他人正常使用時，主管部門可以責成有關責任人維修養護。

主管部門可以發出書面通知，要求業主、業主委員會在規定的期限內進行維修養護。若業主、業主委員會拒絕維修或維修沒有達到規定要求，主管部門可以委托有關部門實施，所需費用由業主、業主委員會承擔。上述費用，業主、業主委員會必須在主管部門發出維修付費通知之日起一個月內支付。

第六十四條（房屋維修責任）房屋的維修責任，按照下列規定劃分：

（一）房屋自有產業，由業主或使用人自行維修；毗連部位的自有產業，由相鄰業主或使用人共同維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線、消防設施等房屋本體公用部位、設施、設備，由業主委員會聘請物業管理企業或專營公司定期養護維修。

屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第六十五條（配合維護）

管理專業公司對物業共同部位、共用設備設施維修養護時，有關業主和使用人必須給予配合。因業主、使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

第十章 法律責任

第六十六條（業主、使用人的違約責任）

業主、使用人違反入住公約、業主公約、物業使用禁止行為和物業使用管理維修規定的，應當承擔相應的民事責任。對違反入住公約、業主公約的，業主委員會、相關業主及使用人、管理專業公司可以向主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。

業主、使用人未按照入住公約、業主公約、前期物業管理合同交納物業管理費用的，業主委員會、建設單位、物業管理企業可以根據合同約定或《江蘇省物業管理條例》第四十二條加收滯納金。對于超過6個月不交納物業管理費用的業主，業主委員會、物業管理企業可在物業管理區域內張貼欠費公告，也可以向園區房地產產權管理部門申請禁止該業主所欠費物業的轉讓、出租和抵押，或者通過法律途徑解決。

第六十七條（業主會議決定的法律責任）

業主會議、業主委員會作出的決定違反本辦法或者公共利益的，決定無效，主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會運作混亂，不能正常履行職能的，主管部門可以責令其停止活動，進行整改，直至宣布解散重選。業主委員會解散期間，主管部門可以暫時指定專業管理公司負責物業的日常管理工作。

第六十八條（物業管理用房提供的違約責任）

建設單位未按照規定提供物業管理用房，由主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建款，并可以根據《江蘇省物業管理條例》第四十條處以十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第六十九條（物業管理專業公司的法律責任）管理專業公司違反本辦法，按照下列規定處罰：

（一）管理專業公司未取得資質證書從事物業管理活動的，由主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，并可以根據《江蘇省物業管理條例》第四十一條第（一）項處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。

（二）管理專業公司違反物業管理合同約定的服務質量標準的，由主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可以根據《江蘇省物業管理條例》第四十一條第（二）項處以一萬元以上三萬元以下的罰款；業主及業主委員會可以依照合同追究其民事責任。

（三）管理專業公司對共用設備設施管理不善，造成物業環境惡化的，由主管部門對其作出警告、降低資質等級或者吊銷資質證書，并可以根據《江蘇省物業管理條例》第四十一條第（三）項處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

（四）管理專業公司拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會或者新聘的物業管理企業移交物業管理的相關設施和必要資料的，由物業管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業管理行政主管部門可以降低其資質等級直至吊銷資質證書；造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。

第七十條（維修基金使用的法律責任）

未按規定足額繳交維修基金的，由主管部門責令限期補交；逾期仍不足額繳存的，可以根據《江蘇省物業管理條例》第四十二條按每日萬分之五加收滯納金。

違反本有關規定，挪用維修基金的，由物業管理行政主管部門追回挪用的維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；物業管理企業挪用維修基金，情節嚴重的，頒發資質證書的部門可以吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十一條（其他部門的行政處罰）違反本辦法規定，依法應當由規劃、建設、城管、工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

第七十二條（主管部門工作人員的法律責任）

主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十三條（行政復議和行政訴訟）

當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第十一章 附則

第七十四條（適用范圍）

本辦法適用于中新合作區，婁葑、跨塘、唯亭、勝浦四鎮參照本辦法實施。非住宅物業管理和未選聘物業管理企業提供物業服務的住宅物業的管理，參照本辦法執行。

第七十五條（應用解釋部門）

本辦法執行中的具體問題由園區國土房產局負責解釋。

第七十六條（生效日期）本辦法自頒布之日起生效。

第五篇：云夢縣住宅物業管理辦法

云夢縣住宅物業管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范住宅物業的使用、維修和其它管理服務活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的居住環境，根據國家的有關規定，結合本縣實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本縣規劃區域內的住宅的業管理。

第三條 本辦法所稱住宅物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。

本辦法所稱業主，是指住宅的所有權人。

本辦法所稱使用人，是旨住宅的承租人和實際使用物業的其他人。

本辦法所稱物業管理企業，是指具備資質條件，取得營業執照，受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。

第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務的企業

第五條 縣房產管理部門（以下簡稱縣房產部門），是本縣物業管理的政府行政主管部門，負責組織實施本辦法。

有關管理部門按照各自職責，負責組織實施本辦法。

街道辦事處協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。

第二章 業主自治管理

第一條 業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

一個物業管理區域成立一個業主委員會。

物業管理區域的范圍，由縣房產部門按照住宅與公共設施的相關情況劃定。

第二條 業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會應當由業主擔任。

一個物業管理區域內，具備下列情況之一的，縣房產部門應當會同住宅出售單位組織如開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會：

（一）公有住宅出售建筑面積達30%以上；

（二）新建商品住宅入住率達到60%以上；

（三）住宅出售已滿兩年。

第三條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成；業主人數較多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。

業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。

業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會；經15%以上業主或者業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。

業主大會或者業主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。

第九條業主大會或者業主代表大會行使下列職權。

（一）選舉、罷免業主委員會委員；

（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；

（三）聽取和審議物業管理服務工作報告；

（四）決定物業管理的其它重大事項。

第十條 業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列文件向縣房產部門備案；

（一）業主委員會委員名單；

（二）業主委員會章程。

第十一條 業主委員會根據物業管理區域的規模，由9人至15人的單數組成。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會每屆任期3年。

第十二條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

（一）召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；

（二）選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；

（三）依照本辦法負責對維修基金的使用和管理；

（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務計劃、財務預算和決算；

（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

（六）監督公共建筑、公共設施的合理使用；

（七）業主大會或者業主代表大會賦予的其它職責。

業主委員會應當定期召開會議，會議應當有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。

第十三條 住宅出售單位應當按規定的比例提供物業管理區域必需的物業管理服務用房。建筑面積10萬平方米以下（含10萬平方米）的，按總建筑面積0.7%的比例提供，建筑面積10萬平方米以上的，按總建筑面積0.5%的比例提供。公有住宅出售單位按售房款的5%比例提供資金，用于購買物業管理服務用房。

由政府集中組織開發建設的，物業管理服務用房的產權歸政府所有，業主委員會負責管理，物業管理企業使用，其他開發建設單位建設的，物業管理服務用房的建筑費用已列入商品房成本的產權歸全體業主所有，業主委員會管理，物業管理企業使用；公用住宅出售單位按售房款5%的比例提供資金，用于購買的物業管理服務用房的產權，歸政府所有，業主委員會負責管理，物業管理企業使用。

物業管理企業通過與業主委員會簽訂租賃合同，租賃使用物業管理服務用房。物業管理服務用房的收益用于該房屋的維修和補充物業維修費用。

第十四條 業主公約是有關物業使用、維修和其它管理服務活動的行為規范，對全體業主具有約束力，使用人應當遵守業主公約。

業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。

業主委員會應當自業主公約生效之日起15日內，將業主公約報市房產部門備案。

業主公約示范文本由縣房產部門制訂。

第十五條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

第三章 物業管理服務

第十六條 從事物業管理的企業應當按照規定,向縣房產部門申請物業管理資質證書。

縣房產部門應當按國家有關規定對物業管理企業進行資質審查，對符合條件的物業管理企業核發物業管理資質等級證書?？h工商部門對于經過資質審查并獲得資質等級證書的物業管理企業核發《企業法人營業執照》。

第十七條 業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業。

物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同應當載明下列主要內容：

（一）業主委員會和物業管理企業的名稱、住所；

（二）物業管理區域的范圍和管理項目；

（三）物業管理服務的事項；

（四）物業管理服務的要求和標準；

（五）物業管理服務的費用；

（六）物業管理服務的期限；

（七）違約責任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當事人雙方約定的其它事項。

物業管理服務合同的期限為3年。

物業管理企業應當自物業管理服務合同生效之日起15日內，將業物管理服務合同報縣房產部門備案。

第十八條 物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：

（一）住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；

（二）物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；

（三）電梯、水泵等房屋設備的運行服務；

（四）保潔服務；

（五）保安服務；

（六）物業維修、更新費用的財務管理；

（七）物業檔案資料的保管；

（八）其它物業管理服務事項。

第十九條 物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列規定實施：

（一）按照表關規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務計劃，實施管理服務；

（二）在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；

（四）發現住宅的共用部位，共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修；

（五）接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；

（六）做好物業維修、更新及春費用用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊。

（七）每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

（八）定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

（九）發現違反本辦法或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政機關報告；

（十）按照物業管理服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主，使用人委托的其它管理服務事項。

除前款規定外，物業管理企業應當配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作。

第二十條 物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。

第二十一條 物業管理收費包括下列項目：

（一）維修費，用于共用部位、共用設備、公共設施等的使用管理、維修和更新；

（二）服務費，用于保安、保潔等項服務；

（三）房屋設備運行費，用于電梯、水泵、供暖等房屋設備的運行、服務；

（四）管理費，用于檔案材料的保管、物業費用的財務管理。

以上費用，有規定的，從其規定；沒有規定的，物價部門會同房產部門另行規定，雙方特約服務收費按照合同約定收取。

第二十二條 物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按照本辦法向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其它任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行收取服務費的，業主或者使用人可以不支付。

第二十三條 物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報縣房產部門備案：

（一）對預收的物業管理服務費用核實結算，多收的部分予以退還；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交物業管理服務用的房屋、場地和其它財物。

第四章 物業的使用

第二十四條 業主、使用人應當遵守法律、法規、規章的有規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確的處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面相鄰關系。

第二十五條 業主、使用人應當禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋的結構、外立面、內部平面布局、用途、隨意鑿洞、拆換門窗和私建濫建；

（二）亂拋、亂堆、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意搭掛、張貼、寫畫；踐踏綠地，占用場地、小區道路、自行車棚、停車場或者其它共用設施；

（三）損壞、涂劃園林雕塑； 第三十七條新建商品住宅出售單位，應當按照國家和本市規定的保修期限和保修范圍，承擔住宅的保修責任。

（四）隨意停放自行車和其它車輛；

（五）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物質、排放有毒、有害物質；

（六）聚眾喧鬧；

（七）私設攤點或者從事影響居民正常生活的經營活動；

（八）法律、法規、規章禁止的其它行為。

第二十六條 業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。

物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督、發現違反本辦法第二十五條規定的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會，并報有關行政管理部門依法處理。

第二十七條 供水、排水、供電、供氣、供熱、電信等部門，在已實施物業管理范圍內進行專業施工，應當事先通知物業管理企業，并負責恢復原狀；造成損失的，應當按照規定予以賠償。

第二十八條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主，使用人和業主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續；經批準的，應當與業主委員會簽訂協議，并支付設置費用，所得費用列入物業維修費。

第二十九條 物業管理區域內生活垃圾和糞便的清運、處理，按照有關規定執行。

第三十條 業主轉讓或者出租住宅時，應當將業主公約作為住宅轉讓合同或者租賃合同的附件。

住宅轉讓合同或者租賃合同簽訂之昌起10日內，當事人應當將住宅轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

第五章 物業的維修

第三十一條 商品住房和公有住房出售后，應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下科稱維修基金），專項用于住宅共用部位、共有設施設備保修期滿后的大個、更新、改造。

商品住房在銷售時，購房者應當按購房款2—3%的比便向售房單位繳交維修基金，由售房單位代為收取，屬全體業主所有，不計入住宅銷售收入。

公有住房出售后，由售房單位按售房款25%提取維修基金；購房者個人按購房款2%的比便向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金使用按有關規定執行。

第三十二條 維修基金不足時，由物業管理區域內的全體業主按照業主委員會的決定或者按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔。

住宅的共同部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，業主應及時改造維修。拒不改造維修的，業主委員會授權物業管理企業進行維修，費用由業主承擔。

第三十三條 新建住宅在物業移交時，開發建設單位應當向業主委員會移交或由物業管理企業代收后向業主委員會移交下列資料：

（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖

（四）庭院規劃設計平面圖

（五）其它有關資料

第六章 前期物業管理

第三十四條 本辦法所稱前期物業管理，是指住宅入住后至業主委員公成立前的物業管理。

第三十五條 新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，并報市房產部門備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

住宅使用公約不得與法律、法規、規章相抵觸。

第三十六條 新建商品住宅出售單位不得將住宅的共同部位、共同設備或者公共設施的所有權、使用樹立單獨轉讓。

第三十八條 自前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售中單位和購買人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

第三十九條 新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅購買人收取任何費用。

第四十條 住宅使用公約至業主大會或者業主代表大公審議通過的業主公約生效時終止。

前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理合同生效時終止。

第四十一條 公有住宅出售后的前期物業管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。

第四十二條 前期物業管理適用本辦法第二章以外的各章規定。

第七章 法規責任

第四十三條 業主，使用人違反業主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約，住宅使用公約的，業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院捍民事訴訟。

業主、使用人未按照物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。

物業管理企業違反物業管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

第四十四條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本辦法的，縣房產部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第四十五條 違反本辦法下列規定，由縣房產部門責令改正，按照下列規定予以處罰：

（一）違反本辦法第十六條一款、第十九條、第二十條、第二十六條二款規定的，處以500元以下3000元以下的罰款。

（二）違反本辦法第二十五條、第二十六條一款，第二十八規定的，處以500元以下2000元以下的罰款。

（三）違反本辦法第三十三條，第三十五條、第三十六規定的，處以2000元以下5000元以下的罰款。

第四十六條 物業管理企業違反本辦法情節嚴重的，縣房產部門可以作出降低資質等級的處理，直到收繳資質證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業管理的經營項目。

第四十七條 縣房產部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的、依法追究刑事責任。

第四十八條 對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第四十九條 罰沒票據的使用和對罰款的處理，按照國家和省的有關規定執行。

第八章 附則

第五十條 本辦法中一些專業用語的含義：

（一）自用部位，是指一套住宅內部，由住宅的業信、使用自人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭園以及室 內墻而、屋面、地面等部位；

（二）自用設備，是指一套住宅內部，由住宅的業信、使用人自用的門窗、衛生潔具以及總管以外的供水、排水、散熱器、燃氣管道（含戶表）、電線（含戶表）等設備；

（三）共用部位，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主，使用人共同使用的門廳、樓梯門、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位；

（四）共用設備，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主，使用人共同使用的供水管道，排水管理、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、鍋爐及附屬設備管網、水箱、水

泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；

（五）公共設施，是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、鍋爐房、照明路燈、給水、排水管理、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施；

（六）房屋承重結構，是指住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。

第五十一條 本縣規劃區域內非住宅的物業管理和縣（市）住宅物業管理，參照本辦法執行。

第五十二條 本辦法自1999年2月1日起執行.。