第一篇：昌樂縣政府土地開發(fā)成本各項費用2031317589[精選]

關(guān)于昌樂地區(qū)城中村改造的初步了解

“城中村改造項目”是濰坊地區(qū)2007 年開始試行的一種城 市改造方案，經(jīng)溝通縣規(guī)劃局得知，昌樂地區(qū)目前僅有3 個項目 在方案剛剛實行時獲得審批通過。其后由于該試行方案比較粗 放，拆遷補(bǔ)償優(yōu)惠力度較大，一度擾亂了城市的整體拆遷工作，因此在實行了一段之間后暫停執(zhí)行。

此次我司開發(fā)的項目大部分土地為集體建設(shè)用地，首先需確 定規(guī)劃方案（可同時申報縣政府核準(zhǔn)該項目為“城中村改造項 目”，此項工作已開展，經(jīng)聯(lián)系城關(guān)鎮(zhèn)政府，4 月20 日行文上報

縣政府），經(jīng)審定后取得規(guī)劃設(shè)計條件，然后委托定界測繪并報 請省政府核準(zhǔn)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有土地才能掛牌出讓，期間 需經(jīng)昌樂縣國土、昌樂縣政府、濰坊市國土、濰坊市政府、山東 省國土、山東省政府層層核準(zhǔn)，昌樂縣土地交易中心高主任答復(fù) 由于涉及部門較多，批轉(zhuǎn)的時間會比較長，預(yù)計需3 個月時間才 能掛牌。

本次搜集整理的昌樂地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)辦理流程，部分環(huán)節(jié)為 各局經(jīng)辦人員口述記錄，且昌樂縣對于“城中村改造項目”辦理 流程仍不成熟，不完善部分將在隨后的時間中予以補(bǔ)充。

昌樂地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)辦理流程

項目申請（法人）

項目核準(zhǔn)文件（立項批復(fù)）建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地登記發(fā)證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 消防設(shè)計審核 防雷工程審核 商品房預(yù)售 施工許可證 規(guī)劃竣工驗收

環(huán)保、防雷、消防驗收 竣工備案驗收 產(chǎn)權(quán)登記 防空設(shè)計審查

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可 散裝水泥基金 工程報建 質(zhì)量監(jiān)督 費用征收 施工圖審查 工程招投標(biāo)

用地面積建筑面積單價（元總價（萬元）備注

一、土地費用

1、出讓金按土地出讓合同約定。

2、管理費按土地出讓合同*1.75%。

3、登記費0.08元/㎡。

4、測繪費0.484元/㎡。

5、評估費按土地出讓合同*4‰。

6、契稅按土地出讓合同*3%。

二、規(guī)劃費用（經(jīng)營性收費）

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

1.1、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費1.5元/㎡（按用地面積收取）。1.2、拔地定樁費

4371.1元/件，縣級每宗掛牌不得超過100畝，考慮到實際情況，本項目 實際應(yīng)為4件（每件為四個樁，每超過一個加收1092.78元）。（財建【 2009】17號）上述收費按1/4收取。1.3、測繪費

一般地區(qū)25711.1元/幅，困難地區(qū)41236.65元/幅，縣級每宗掛牌不得超 過100畝，考慮到實際情況，本項目實際應(yīng)為4幅。（財建【2009】17 號）上述收費按1/4收取。

1.4、規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃面積在3公頃以內(nèi)的按件計算，12750元/件。

2、建設(shè)工程規(guī)劃服務(wù)費

2.1、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費住宅按1.7元/㎡，商業(yè)及其他按2.6元/㎡計收。2.2、放線費

2594.32元/件，考慮到本項目實際應(yīng)為4件（每件為4個樁，每超過1個加 收819.71元）（財建【2009】17號）上述收費按1/4收取。2.3、測繪費

一般地區(qū)25711.1元/幅，困難地區(qū)41236.65元/幅，縣級每宗掛牌不得超 過100畝，考慮到實際情況，本項目實際應(yīng)為4幅。（財建【2009】17 號）上述收費按1/4收取。

2.4、規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃面積在3公頃以內(nèi)的按件計算，12750元/件。

3、建設(shè)工程竣工驗收費560元/件。

昌樂縣房地產(chǎn)開發(fā)各項規(guī)費收費標(biāo)準(zhǔn)

三、環(huán)保費用

1、環(huán)境影響評估報告(經(jīng)營性 收費）

根據(jù)投資額按比例計算，約為萬分之1.2。

2、噪音超標(biāo)排污費（事業(yè)性收 費）

2元/㎡。

3、竣工驗收費（事業(yè)性收費）1元/㎡。

四、人防辦

人防建設(shè)費6級（含）以上防空地下室2000元/㎡，6B防空地下室1300元/㎡。

五、地震局(經(jīng)營性收費）

地震安全評價報告根據(jù)投資額按比例計算，約為萬分之1.2。

六、氣象局(經(jīng)營性收費）

1、防雷裝置設(shè)計審查0.2元/㎡。

2、防雷裝置竣工驗收1元/㎡。

七、建設(shè)局（施工許可證）

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費

120元/㎡,《山東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（樂政發(fā)【2007】25 號），該項費用可申請免收。

2、新墻體材料專項基金

10元/㎡（由建設(shè)單位繳納，待工程竣工驗收結(jié)束后按一定比例返還，如 不使用粘土磚，可在工程竣工后退還50%）《魯財綜【2008】53號》。

3、墻體節(jié)能竣工驗收檢測費(經(jīng)營性收費）1元/㎡。

4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理費（事 業(yè)性收費）

工程造價*3‰（魯建發(fā)1998.44號第三款）

5、建筑企業(yè)養(yǎng)老保證金

按土建造價*2.6%（魯財綜【2003】25號，魯政辦發(fā)【1995】77號，魯政 發(fā)【1995】101號），由建設(shè)單位繳納，待工程竣工驗收結(jié)束后按一定比 例返還到施工企業(yè)。

6、勞務(wù)工資保證金（押金）按土建造價*2%，工程竣工后可退還。

7、散裝水泥專項基金(基金）2元/㎡。

8、安全文明施工費此項費用可與總包單位協(xié)商包含在施工合同中由施工單位繳納。

八、消防局(經(jīng)營性收費）

工程驗收 多層1.2元/㎡,高層1.8元/㎡，商業(yè)2元/㎡。

九、房管局

1、初始登記費(經(jīng)營性收費）

1.1、預(yù)測繪費住宅0.34元/㎡，商業(yè)0.51元/㎡。1.2、實測繪費住宅0.34元/㎡，商業(yè)0.51元/㎡。

2、登記費（事業(yè)性收費）住宅80元/戶，商業(yè)550元/戶。

3、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費（事業(yè)性收費住宅3元/㎡，商業(yè)10元/㎡。

十、招標(biāo)代理費(經(jīng)營性收費）1.55元/㎡。

十一、城市小配套(經(jīng)營性收費）

1、熱力30元/㎡。

2、自來水10元/㎡。

3、燃?xì)?900元/戶。另：根據(jù)昌樂縣人民政府2007年2月下發(fā)的《關(guān)于加快“城中村”改造的意見（討論稿）》中規(guī)定，辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，免收縣級有關(guān)行

政事業(yè)性收費，規(guī)劃范圍內(nèi)的建設(shè)免收市政配套費，按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)防空地下室的免收防空地下室異地建設(shè)費，新建住宅小區(qū)管線與非經(jīng)營性市政主管

網(wǎng)連接免收接口費，據(jù)城關(guān)鎮(zhèn)政府口頭答復(fù)，城中村項目昌樂縣行政、事業(yè)收費可免，經(jīng)營、中介性收費可按1/4收取。

規(guī)劃方案審批

申報材料：

1、規(guī)劃方案實施報告（該報告由城關(guān)鎮(zhèn)政府編制，含人口檔 案摸底成果，拆遷補(bǔ)償方案等）

2、規(guī)劃方案

3、效果圖

建設(shè)項目環(huán)境影響報告書審批

申請材料： 初審：

1、項目建議書或可研報告

2、土地、規(guī)劃證明材料 受理：

1、項目建議書或可研報告

2、報告書（由具有相關(guān)資質(zhì)的單位編寫）

3、昌樂縣發(fā)展與改革局批準(zhǔn)文件

4、土地、規(guī)劃證明材料 承諾時間：30 日

建筑工程抗震設(shè)防要求審核及地震安全評價

申請材料：

1、工程選址位置圖和建筑工程圖

2、工程類別、高度、建筑面積、用途等

3、工程場地類別 承諾時間：5 個工作日 收費標(biāo)準(zhǔn)：

魯價發(fā)【1999】174 號文件

多層磚混結(jié)構(gòu)2.5 元/㎡，單層空曠房屋3 元/㎡，框架結(jié)構(gòu)4 元 /㎡

昌樂縣人民防空辦公室審批事項

申報材料：

1、昌樂縣發(fā)展和改革局文件

2、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件通知書

3、建設(shè)工程申請單

4、建設(shè)項目圖紙 承諾時限：5 個工作日

收費標(biāo)準(zhǔn)：6 級（含）以上防空地下室2000 元/㎡，6B 防空

地下室1300 元/㎡。

土地招拍掛

申報材料：

1、規(guī)劃設(shè)計條件

2、定界勘測成果

3、經(jīng)審批的土地評估報告

4、與縣政府簽訂的開發(fā)合作協(xié)議

5、競拍報名書

6、保證金繳納憑證

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目核準(zhǔn)

申報材料：

1、項目申請報告（包括四圖一書：總平面圖、定位圖、豎向 設(shè)計圖、管線綜合圖、說明書）

2、項目申請報告應(yīng)由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制，由 市、縣發(fā)展改革部門核準(zhǔn)的項目，申請報告由具備可行性研 究報告丙級或以上工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制。

3、規(guī)劃意見

4、土地證（或土地招拍掛確認(rèn)書）

5、環(huán)境影響評價的批復(fù)文件

6、地震安全評價

7、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本和書屋登記證副 本復(fù)印件

8、銀行出具的項目資本金證明（不低于總投資的 30%）

9、招投標(biāo)方案核準(zhǔn)表（提供招投標(biāo)代理單位資質(zhì)證書和營業(yè) 執(zhí)照復(fù)印件）

建設(shè)用地規(guī)劃許可

申報材料：

1、建設(shè)用地規(guī)劃申請

2、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件

3、委托標(biāo)志的建設(shè)用地位置界限圖

4、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計成果

5、土地權(quán)屬證明

承諾時限：公示完畢無異議后5 個工作日內(nèi)核發(fā)

詳細(xì)規(guī)劃轉(zhuǎn)報審批

申請材料：

1、詳細(xì)規(guī)劃轉(zhuǎn)報審批申請

2、規(guī)劃設(shè)計方案（達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃深度）、建筑設(shè)計方 案、景觀設(shè)計方案各2-3 個，電子文件各一套。承諾時限：

公示無異議后5 個工作日內(nèi)核發(fā) 重要項目需上縣委常委會議討論

建筑工程規(guī)劃許可

申報材料：

1、建筑工程規(guī)劃申請

2、經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃（包括規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景 觀設(shè)計）

3、建筑工程批準(zhǔn)文件

4、土地權(quán)屬證明

5、委托編制的建設(shè)工程位置界限圖和建設(shè)工程平面規(guī)劃圖（帶坐標(biāo)）

6、單體建筑設(shè)計方案彩圖及施工圖

承諾時限：公示完畢無異議后5 個工作日內(nèi)核發(fā)

建筑工程消防設(shè)計防火審核辦理程序

申報材料：

1、《建筑消防設(shè)計防火審核申報表》或《建筑消防設(shè)計防火審核

簡易申請表》。

2、申請人得身份證明（身份證、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，原件審核）。

3、代理人身份證明、授權(quán)委托書。

4、規(guī)劃部門批準(zhǔn)文件及設(shè)計單位資質(zhì)證明。

5、建筑工程消防設(shè)計圖紙。（包括總平，標(biāo)準(zhǔn)層平面、立面、剖

面、大樣圖、結(jié)構(gòu)圖）。

6、消防專篇。

7、工程流程圖、倉儲物品種類。

承諾時限：5 個工作日（如設(shè)計有自動消防設(shè)施的在7 個工作日 內(nèi)審結(jié)，專家論證時間不計算在承諾時限內(nèi)）

防雷裝置設(shè)計核準(zhǔn)

申報材料：

1、《防雷裝置設(shè)計審核申請書》

2、防雷裝置設(shè)計單位和人員資質(zhì)、資格證書

3、電氣設(shè)計說明及施工圖紙

4、《防雷裝置設(shè)計審核書》

5、需要進(jìn)行雷擊風(fēng)險評估的項目應(yīng)提交雷擊風(fēng)險評估報告。承諾時限：3 個工作日

防雷裝置竣工驗收審批

申報材料：

1、《防雷裝置竣工驗收申請書》

2、《防雷裝置設(shè)計核準(zhǔn)書》

3、防雷裝置施工單位和人員資質(zhì)、資格證書

4、《防雷裝置檢測(驗收)報告》

5、防雷產(chǎn)品檢測報告、合格證書、安裝記錄及備案證書，跨省 作業(yè)的提交《跨省作業(yè)備案書》 承諾時限：3 個工作日

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可

申報材料：

1、開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

2、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書

3、取得開發(fā)項目的證明文件

（1）縣政府批準(zhǔn)簽訂的地塊開發(fā)合同（2）發(fā)改部門批文（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（4）總平面規(guī)劃圖

4、取得土地使用權(quán)證明文件（土地使用權(quán)出讓（招拍掛））

5、土地成交確認(rèn)書

6、房地產(chǎn)項目開發(fā)合同書

7、開發(fā)項目價款繳納憑證 承諾時限：即時辦理

招、投標(biāo)

以下工程需進(jìn)行公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)：

1、關(guān)系社會公共利益，公共安全的基礎(chǔ)設(shè)施項目：如天然氣、道路、橋梁、地下管道、污水排放及處理、垃圾處理、公共 停車場等城市設(shè)施項目。

2、關(guān)系社會公共利益、公共安全的功用事業(yè)項目如：供水、供氣、供熱、科技、教育、文化、體育、旅游、衛(wèi)生、社會 福利、商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）及其他公共事業(yè)等。

3、適用國有資金投資的項目。

4、國家融資的項目。

5、使用國際組織或外國政府資金的項目。

6、在以上范圍內(nèi)面積超過 300平方米或造價超過30 萬元的 項目，對實施公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)或自行法寶的項目，必須 經(jīng)昌樂縣招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室批準(zhǔn)（以批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)）。招標(biāo)結(jié)束后由建設(shè)單位持《中標(biāo)通知書》及《建筑工程施工 合同》到窗口辦理備案手續(xù)。

工程質(zhì)量監(jiān)督

申報材料：

1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

2、施工單位中標(biāo)、交易通知書

3、施工合同原件、監(jiān)理合同原件及單位資質(zhì)證書復(fù)印件

4、建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位質(zhì)量責(zé)任制度報告表

5、通過審查的設(shè)計圖紙

6、施工圖設(shè)計審查報告、勘察成果審查報告（原件）

7、報建證

承諾時限：3 個工作日

建筑工程施工許可證

申報材料：

1、工程建設(shè)項目批準(zhǔn)文件

2、工程項目報建證

3、土地證

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

6、施工企業(yè)中標(biāo)、交易通知書

7、經(jīng)審查備案的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理合同

8、施工圖設(shè)計審查合格書

9、已辦理的質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)和安全監(jiān)督手續(xù)

10、《防雷裝置設(shè)計審核書》

11、銀行出具的建設(shè)資金落實證明

12、建筑勞務(wù)工資保證金繳納證明

13、建工處出具的無拖欠工程款證明

14、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證

15、稅務(wù)登記證（地、國稅）

16、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書

17、相關(guān)繳費憑證 承諾時限：5 個工作日

工程竣工驗收備案

申報材料

1、工程竣工驗收報告，附竣工驗收報告表

2、建筑工程施工許可證

3、施工圖設(shè)計文件審查意見、圖紙審查批準(zhǔn)書

4、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄表

5、房屋建筑工程有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料、避雷檢測

報告、室內(nèi)環(huán)境檢測報告和導(dǎo)線絕緣電阻測試報告、室內(nèi)環(huán) 境檢測報告和導(dǎo)線絕緣電阻測試報告

6、規(guī)劃、消防、環(huán)保、建筑節(jié)能、城建檔案等部門出具的認(rèn) 可文件

7、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書

8、商品住宅的“住宅質(zhì)量保證書”和“住宅使用說明書”

9、勘察、設(shè)計單位出具的勘察設(shè)計方面的質(zhì)量檢查報告表 10.監(jiān)督部門提供的工程質(zhì)量監(jiān)督報告 11.工程檔案合格證書

12.工程質(zhì)量評估報告（監(jiān)理單位起草）13.工程竣工驗收報告（建設(shè)單位起草）14.工程竣工報告（施工單位起草）承諾時限：5 個工作日

商品房預(yù)售登記

1、商品房預(yù)售登記申報表；

2、土地使用權(quán)證或用地證明文件；

3、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

6、建設(shè)工程施工許可證或開工報告；

7、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

8、房屋施工合同；

9、工程評估證明（投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投 資的25%以上的證明）；

10、房屋使用管理維修公約；

11、商品房預(yù)售說明書；1

12、法定代表人身份證明；

13、委托書及代理人身份證復(fù)印件；

14、境外銷售的批準(zhǔn)文件；

15、規(guī)劃設(shè)計圖紙和房屋平面圖、立面圖。承諾時限：5 個工作日

評估費：按房地產(chǎn)價格總額（萬元）的100 以下—10000 的 5-0.1‰收取。住房登記80 元/套、住房以外的登記費：100平方米以下的80 元/宗、100-500平方米的120 元/宗、500-1500平

方米的200 元/ 宗、1500-3000平方米的300 元// 宗、3000-10000平方米的500 元/宗、10000平方米以上的800 元/ 宗。

按照國家計委、建設(shè)部、計價格[1995]971 號、魯價費發(fā) [2002]172 號、國家計委、財政部、計價格發(fā)[2002]595 號規(guī)定 的標(biāo)準(zhǔn)收取。__

第二篇：工業(yè)園區(qū)土地開發(fā)成本分析

工業(yè)園區(qū)土地開發(fā)成本分析(2010-02-01 10:50:03)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：房產(chǎn)土地成本土地開發(fā)成本分析工業(yè)園區(qū) 分類：工業(yè)地產(chǎn)

成本競爭力

工業(yè)園招商能否順利進(jìn)行，開發(fā)公司能否可持續(xù)健康發(fā)展，其中一個主要因素是土地成本。土地成本也是各地區(qū)、各工業(yè)園競爭力強(qiáng)弱的表現(xiàn)之一。

從相同優(yōu)勢的開發(fā)區(qū)來看，工業(yè)園的土地開發(fā)成本有一定的競爭力，特別是與周邊市區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和珠三角比較，優(yōu)勢較明顯。當(dāng)然吸引投資者注意的除了地價，還注重園區(qū)的區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施配套、園區(qū)服務(wù)、政策環(huán)境、人文環(huán)境、產(chǎn)業(yè)配套等因素。高新科技工業(yè)園除了努力降低土地成本，營造“低門檻”招商環(huán)境外，還需要營造好的軟環(huán)境。

成本風(fēng)險分析

園區(qū)土地成本是其競爭力的重要表現(xiàn)之一，在開發(fā)過程中為了控制土地成本和防范土地成本的快速上升，需要注意如下幾方面：

a、在立項和開發(fā)前，政府土地儲備中心應(yīng)該盡可能多的增加土地儲備量，防止以后征地成本急速上升；

b、政府盡最大努力幫助農(nóng)民購足社會保險；

c、政府出面協(xié)調(diào)各個層面的利益關(guān)系，特別是與園區(qū)屬地的關(guān)系；

d、屬地方政府收取的征地稅費、投資建設(shè)稅等應(yīng)盡量少收或不收；

e、工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施屬于城市建設(shè)的一部分，園區(qū)中心大道、圍堰和污水處理設(shè)施應(yīng)納入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體系，由市政府分擔(dān)全部或部分費用；

f、開發(fā)公司應(yīng)合理安排好借貸資金結(jié)構(gòu)、期限和數(shù)量，減少財務(wù)費用；

g、遵循量出為入的原則，開發(fā)公司盡量做到“征用一片、開發(fā)一片、收益一片”，實行滾動開發(fā)。

第三篇：湖北土地一級開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)

土地征收及房地產(chǎn)稅費簡表

項目

何時征收

計費基數(shù)

征收標(biāo)準(zhǔn)

征收依據(jù)

收取部門

耕地占用稅

占用耕地時發(fā)生

固定稅額標(biāo)準(zhǔn)

20元—50元/㎡

湖北省耕地占用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)鄂財稅發(fā)〔2008〕8號

地稅部門

契稅

國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓（出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與、交換

房屋、土地交易市場價格，交換為差額部分，劃撥為補(bǔ)繳土地出讓收益

契稅稅率為４%

湖北省契稅征收管理實施辦法（修訂）（190號令）

地稅部門

土地增值稅

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（房地產(chǎn)）并取得收益

轉(zhuǎn)讓取得收入減去土地出讓、開發(fā)成本、稅金等成本后余額

四級超率累進(jìn)稅率，增值額為扣除項目，小于50%部分為30%，50-100%為40%，100-200%為50%，超過200%為60%

中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令138號）

地稅部門

征地管理費

凡辦理各類建設(shè)項目而征用集體所有土地的單位和個人必須向土地管理部門繳納征地管理費

土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、青苗補(bǔ)償費、地上地下附著物和折遷補(bǔ)助費

耕1000畝其他2000畝以上0.7%；耕500-1000，其他1000-2000,按1.1%；耕100-500，其他200-1000按1.4%；耕100，其他200以下按1.8-2.1%，最高不超過2.8%

《省物價局、財政廳關(guān)于征用土地管理收費的通知》（鄂價房地字[1995]44號），省物價局省財政廳關(guān)于降低部分住房建設(shè)行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)的通知鄂價房服[2002]47

國土部門

征地補(bǔ)償費

1、土地補(bǔ)償費

修正系數(shù)：菜地、果園、茶園、精養(yǎng)魚池等（搶栽、搶種、搶挖的除外）一般要高于10，林地一般為0.7，未利用地一般為0.3

武漢、襄樊、荊州、黃石四地的主城區(qū)實施征地區(qū)片綜合地價。最高的為武漢市I區(qū)，30萬元/畝，范圍在江岸區(qū)后湖、花橋、紅橋等地，最低的在黃石IV區(qū)，3.718萬元/畝。

在征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)中，宜昌城區(qū)I區(qū)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高，為4.9497萬元/畝，區(qū)域為西陵區(qū)窯灣鄉(xiāng)、峽口風(fēng)景區(qū)、伍家崗區(qū)伍家鄉(xiāng)、宜昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。最低的是長陽IV區(qū)，1.62萬元/畝。

《湖北省人民政府關(guān)于公布湖北省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價的通知》（鄂政發(fā)〔2009〕46號）

2、安置補(bǔ)助費

3、地上附著物

4、青苗補(bǔ)償費

青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般為統(tǒng)一年產(chǎn)值的1倍，大棚蔬菜可適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)

耕地開墾費

按實際占用耕地面積，一次性繳納耕地開墾費

基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地的，耕地開墾費為土地補(bǔ)償費總額的２倍；使用其他耕地的，耕地開墾費為土地補(bǔ)償費總額的１倍。

《湖北省耕地開發(fā)專項資金征收和使用管理辦法》的通知　鄂政發(fā)〔１９９９〕５２號

國土部門

土地復(fù)墾費

在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等原因造成破壞的土地

按破壞土地面積

采礦磚瓦1.5-2.25萬/公頃；廢棄地1.2-1.5萬/公頃；廢棄工程0.9-1.2萬/公頃；其他0.6-0.9萬/公頃

鄂政發(fā)（1999）52號

湖北省土地復(fù)墾實施辦法

國土部門

土地閑置費

超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期未動工開發(fā)的超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可由土地管理部門征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金２０％以下的土地閑置費

湖北省實施《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》辦法（１９９６年３月２９日湖北省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第１９次會議通過）

國土部門。

鄂價費字（1990）130號規(guī)定同類地年產(chǎn)值1-2倍

鄂價費字（1990）130號

建設(shè)用地有償使用費

中央與地方30：70分成（按省20%、當(dāng)?shù)?0%分成）；地方分成的70%部分，一律全額繳入省級國庫。

1等140元/平米，2等120,3等100,4等80，5等64，6等56,7等48,8等42,9等34,10等28，11等24，12等20,13等16，14等14,15等10

武漢:東西湖漢陽洪山江岸江漢硚口青山武昌4級

黃石（黃石港

西塞山）襄樊市（襄城區(qū)

樊城區(qū)）6級

荊州（沙市

荊州）宜昌（西陵

伍家崗

點軍

猇亭）7級

十堰（茅箭

張灣）8級

鄂州鄂城區(qū)

潛江市

仙桃市

武漢江夏區(qū)為9級

黃岡黃州區(qū)

孝感孝南區(qū)

武漢蔡甸

黃石（鐵山

下陸）

鄂州華容

荊門東寶10級

武漢（漢南黃陂新洲）

鄂州梁子湖

天門市為11級

《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》（2006.11.9）

國土部門

新菜地開發(fā)基金

占用蔬菜地的建設(shè)項目

菜地占地面積*1.5*征收標(biāo)準(zhǔn)

鄂價費字（1992）130號，武漢市0.7-1.5萬元/畝，省轄市0.5-1萬元，縣級市縣城關(guān)鎮(zhèn)0.3-0.5萬元。

【加強(qiáng)蔬菜產(chǎn)銷通知：大城市，長期保留區(qū)，6萬；嚴(yán)格控制征用、占用區(qū)，5萬；控制征用、占用區(qū)，3萬。中等城市，分別按每畝4萬、3萬、2萬元的標(biāo)準(zhǔn)征收。縣（市）郊區(qū)，1至2萬。】未執(zhí)行

湖北省物價局湖北省財政廳《關(guān)于發(fā)布省土地管理系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目及標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄂價費字〔1992〕130號）

《湖北省蔬菜基地建設(shè)保護(hù)法》（湖北省人民政府令1998年第146號）《湖北省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蔬菜產(chǎn)銷工作的通知》（1996年1月16日）

財政部門

水利建設(shè)基金

非農(nóng)業(yè)建設(shè)征用土地，向用地單位按畝征收一定數(shù)額的水利建設(shè)基金

武漢耕地每畝2000元，非耕地每畝1500元；市州城區(qū)（含省直管市城區(qū)）耕地每畝

湖北省人民政府令182號

《湖北省水利建設(shè)基金征收使用管理辦法》

財政部門

1500元，非耕地500元；鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地每畝500元，非耕地300元。

土地登記費

國有土地使用者，集體土地所有者，集體土地建設(shè)用地使用者

企業(yè)土地使用面積1000平米（含1000平米）以下每宗地收100元，每超過500平米以內(nèi)加收40元，最高不超過４萬元。

國家土地管理局測繪局物價局財政部關(guān)于土地登記收費及其管理辦法

國土(籍)字[1990]93號

國土部門

土地交易費

國有土地使用權(quán)出讓（租賃）、轉(zhuǎn)讓；探礦權(quán)、采礦權(quán)出讓（租賃）、轉(zhuǎn)讓；

按照成交價格總額，采取差額定率分檔累進(jìn)計收

10以下（含10），2.5%；10以上至100（含100），2.0%；100以上至500（含500），1.2%；500以上至1000（含1000），1.0%；1000以上至5000（含5000），0.8%；5000以上，0.65%

省物價局關(guān)于土地礦產(chǎn)交易服務(wù)收費的通知（鄂價房服[2008]105號）

國土部門交易服務(wù)中心

土地評估費

按土地價格總額大小劃

分費率檔次，分檔計算各檔的收費，各檔收費額累計之和為收費總額

100萬以下（含100），4%；101～200,3%；200-1000,2%；1000-2000,1.5%；2000-5000，0.8%；5000-10000,0.4%；10000萬以上，0.1%。

國家計委國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計價格〔1994〕2017號）

中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

土地勘測費

武漢220,花山實際支付160-180

第四篇：多預(yù)提施工費用,虛列開發(fā)成本

終于來到成本了。成本這東西最難寫，寫淺了自己覺得不好意思，寫深了自己還不會。再加上個所得稅的條條框框在那里擺著，有的時候真不知道深淺了。

原問題：“

21、多預(yù)提施工費用，虛列開發(fā)成本。”

學(xué)習(xí)體會：

一、開發(fā)成本項目的設(shè)置

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費

指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、土地閑置費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等，具體科目可設(shè)置： ⑴ 取得土地使用權(quán)

土地出讓金、契稅、補(bǔ)交地價、補(bǔ)償合作方地價、以房換地的價值、印花稅等； ⑵ 土地增用費

土地轉(zhuǎn)讓費、土地收益金、土地開發(fā)費、耕地占用稅等； ⑶ 土地補(bǔ)償費

勞動力安置費、拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動遷用房支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費、周轉(zhuǎn)房攤銷等； ⑷ 其他

拍賣傭金、土地購置（拍賣、招標(biāo)）費、土地交易費、土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費、土地面積丈量測繪費、土地閑置費等。

2、前期工程費

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等前期費用，具體科目可設(shè)置： ⑴ 七通一平費

臨時施工道路費、臨時施工用水接入費、臨時施工污水管接入費、臨時施工用電接入費、臨時施工用氣接入費、臨時施工辦公電話接入費、臨時施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費、場地平整費； ⑵ 臨時設(shè)施費

臨時辦公室費、臨時廁所費、施工場地圍墻及門衛(wèi)室費、臨時場地占用費、臨時借用空地租費、其他臨時設(shè)施費； ⑶ 規(guī)劃設(shè)計費

規(guī)劃(方案)設(shè)計費、管線設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、幕墻專項設(shè)計費、裝飾專項設(shè)計費、智能化專項設(shè)計費、景觀專項設(shè)計費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、效果圖設(shè)計費、制圖曬圖趕圖費、可行性研究費、方案招標(biāo)費、方案評審費、綜合管網(wǎng)設(shè)計費、排水方案設(shè)計費、其他專項設(shè)計費； ⑷ 行政規(guī)費及報建費

項目報建費、施工許可證費、規(guī)劃管理費、拆遷管理費、審圖費、價格評估費、渣土費、施工噪音管理費、散裝水泥專項資金、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程造價管理費、安全監(jiān)督費、勞動定額測定費、招投標(biāo)管理費、房屋所有權(quán)登記費、綜合開發(fā)管理費、房屋所有權(quán)登記工本費、檔案管理費、標(biāo)底編制費、人防報建費、消防報建費、路口開設(shè)費、教師住宅基金、地籍地形圖核地、抗震審查費地名費、勞動保險基金； ⑸ 大配套費

基礎(chǔ)設(shè)施配套費、白蟻預(yù)防費、地方教育附加費、墻改專項基金、人防易地建設(shè)費、水增容、電增容費、煤氣增容費；

⑥ 水文地質(zhì)勘察費

地質(zhì)勘察費、水文勘察費、文物勘察費、撥地釘樁驗線費、地下障礙物探測、環(huán)境評測費、施工放線費、水準(zhǔn)測量工程測量、日照分析合同、工程波速測試、建設(shè)項目日照分析、工程測量交通分析費等；； ⑺ 測繪費

面積測繪、地形地貌測繪等； ⑻ 預(yù)算編審費

編制預(yù)算費、預(yù)算審查費等； ⑼ 其他

擋光費、擋光鑒定費、危房補(bǔ)償鑒定費、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費等。

3、建筑安裝工程費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入建筑安裝預(yù)算內(nèi)的各項費用，具體科目可設(shè)置： ⑴ 基礎(chǔ)工程

土石方工程、地基加固處理費、樁基礎(chǔ)、圍護(hù)及支撐費等； ⑵ 主體工程

土建(結(jié)構(gòu))工程、土建(建筑)工程等； ⑶ 安裝工程

強(qiáng)電工程、智能化工程（三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用家居智能化系統(tǒng)費用）、弱電工程（背景音樂系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)）、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費、給排水工程（自來水／排水／直飲水／熱水）、消防安裝工程、火災(zāi)報警工程、煤氣工程綜合布線系統(tǒng)、避雷接地工程、空調(diào)及通風(fēng)工程、供暖供熱工程（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）、電梯及自動扶梯、門窗工程（室外門窗、入戶門、防火門）、航空燈、室內(nèi)停車設(shè)備、室內(nèi)停車交通設(shè)施、其他安裝工程費； ⑷ 裝飾工程

室內(nèi)精裝飾施工（主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用）、室外精裝飾施工（包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用）； ⑸ 甲供設(shè)備/材料

消防設(shè)備、高低壓配電柜、變壓器、保溫層、外墻涂料、瓷磚、窗、門、取暖設(shè)備/材料、電梯及自動扶梯、五金配件、家電、家具、廚衛(wèi)用品； ⑥ 樣板房裝修

樣板房建筑及裝修、樣板房內(nèi)家具、樣板房內(nèi)家電燈； ⑺ 售樓處裝修

售樓處建筑及裝修、售樓處內(nèi)家具、售樓處內(nèi)家電、售樓處景觀； ⑻ 建安監(jiān)理費

建設(shè)監(jiān)理費、安全監(jiān)理費等 ⑼ 檢驗檢測費

基坑監(jiān)測、樁基檢測費(靜載)、樁基檢測費(小應(yīng)變)、樁基檢測費(高應(yīng)變)、工程主體沉降觀測費、采購材料檢測費、其他檢測費； ⑽ 工程造價咨詢費

工程施工招標(biāo)代理費、工程設(shè)備招標(biāo)代理費、工程預(yù)算編審咨詢費、工程結(jié)算編審咨詢費等； ⑾ 其他

現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費、工程勞保費、施工合同外獎金（趕工獎、進(jìn)度獎等）等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費用，具體科目可設(shè)置：

⑴ 電力基礎(chǔ)設(shè)施費

紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內(nèi)工程費、碰頭費、變電所/站建設(shè)費、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費、電源建設(shè)費、電表費； ⑵ 給排水基礎(chǔ)設(shè)施費

紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內(nèi)工程費、二次加壓費、水泵房、碰頭費、雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費、消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費、中水基礎(chǔ)設(shè)施費、水表費； ⑶ 煤氣基礎(chǔ)設(shè)施費

紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內(nèi)工程費、煤氣管道鋪設(shè)費、煤氣配套費、碰頭費、煤氣表費； ⑷ 通訊線路及設(shè)備安裝費

有線電視入網(wǎng)費、有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)、電話配套費、電話增容費、電話電纜集資費、寬帶網(wǎng)接入費、智能化系統(tǒng)； ⑸ 供熱基礎(chǔ)設(shè)施費

紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內(nèi)工程費、供熱管道的鋪設(shè)費、碰頭費、供熱表費、熱交換站、鍋爐房； ⑥ 室外消防系統(tǒng)

消防設(shè)備、消防工程、消防控制室等； ⑺ 室外智能化系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、周界紅外防越、小區(qū)門禁系統(tǒng)、電子公告屏、室外背景音樂 ⑻ 環(huán)境系統(tǒng)

環(huán)境設(shè)計費、綠化建設(shè)費、建筑小品、道路建造費、廣場建造費、圍墻建造費、保安室 ⑼ 室外輔助設(shè)施

室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等； ⑽ 其他

郵政配套設(shè)施、配套監(jiān)理費、配套預(yù)算標(biāo)底編制費等。

5、公共設(shè)施配套費

指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，具體科目可設(shè)置：

⑴ 不可經(jīng)營性公共設(shè)施

會所、居委會、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場或停車設(shè)備、鋼爐房、水塔、室外游樂設(shè)施、車站等；

⑵ 可經(jīng)營性公共設(shè)施

游泳池、幼托、學(xué)校、圖書館、閱覽室、健身房、醫(yī)院、郵電通訊、室外停車設(shè)備、室外停車交通設(shè)施等； ⑶ 特殊公共設(shè)施

回租回購的地下人防、補(bǔ)交地價的地下面積； ⑷ 其他

公共設(shè)施維修基金、其他公用配套設(shè)施費。

6、開發(fā)間接費

核算內(nèi)部核算單位為組織或管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用及與項目開發(fā)直接相關(guān)但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，具體科目可設(shè)置： ⑴ 工程管理費

職工薪酬、折舊費、低值易耗品攤銷費、無形資產(chǎn)攤銷費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、差旅費、招待 3 費、修理費、交通費、培訓(xùn)費、其他工程管理間接費等； ⑵ 資本化利息

利息支出、利息收入、匯兌凈損益、融資費用等； ⑶ 物業(yè)性費用

看護(hù)費、取暖費、維修費用、補(bǔ)貼性費用等； ⑷ 移交性費用

移交電設(shè)施、移交水設(shè)施、移交供暖設(shè)施、移交煤氣設(shè)施、其他移交性費用。

以上明細(xì)科目只是一個參考，可根據(jù)公司的具體情況以及開發(fā)項目的特點，自行進(jìn)行調(diào)整。

二、從開發(fā)成本到開發(fā)產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)

1、開發(fā)成本核算的內(nèi)容

開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗收合格合乎設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。

開發(fā)產(chǎn)品的成本單位，根據(jù)各單位習(xí)慣的不同，也有很大的不同。比較普遍的是以單體建筑為成本核算單位，此外還有直接以建筑面積（每平方米）為成本單位，以及以小區(qū)、項目分期、建筑類別等作為成本單位的。由于核算的成本單位不同，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時也有所不同。

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本同工業(yè)企業(yè)的成本核算有一定的相似之處，其“開發(fā)成本”科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目，其“開發(fā)產(chǎn)品”科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”。同樣的，開發(fā)企業(yè)成本核算的重點也在于成本的歸集與分配，此外，還要多一個成本結(jié)轉(zhuǎn)的時間。

2、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的時間 ⑴ 基本規(guī)定

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定：

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗收時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。

但實務(wù)中，竣工驗收時很難取得實際成本，因此實際操作起來有一定難度。《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第三十五條規(guī)定：

企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)等發(fā)生的可歸屬于產(chǎn)品成本、勞務(wù)成本等的費用，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)產(chǎn)品銷售收入、勞務(wù)收入等時，將已銷售產(chǎn)品、已提供勞務(wù)的成本等計入當(dāng)期損益。

根據(jù)成本核算的程序，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本之前，首先要結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。因此，確認(rèn)收入是結(jié)轉(zhuǎn)成本的最后期限。

⑵ 預(yù)售時

商品房預(yù)售時，房屋并沒有竣工，當(dāng)然也無法進(jìn)行交付使用。這時，無需確認(rèn)收入和成本，只需要按照稅法規(guī)定繳納/預(yù)繳營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅及各種附加即可。

⑶ 竣工時

房屋竣工時，通常既符合結(jié)轉(zhuǎn)成本的條件。但由于實務(wù)中，需要一定的時間進(jìn)行結(jié)算，因此可能無法確認(rèn)實際的成本。此外，當(dāng)開發(fā)項目為多棟樓時，單棟樓的竣工時可能無法確認(rèn)公共配套等間接費用的實際金額。因此：

3.1竣工時無預(yù)售收入時

在竣工驗收時，分開發(fā)對象及單位的核算方式分小區(qū)/樓/部位/戶分別將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品中。

3.2 竣工時有預(yù)售收入時

同樣結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本至開發(fā)產(chǎn)品中，同時確認(rèn)銷售收入，以及結(jié)轉(zhuǎn)相配比的銷售成本、銷售稅金。

3.3竣工時配套未完成時

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定：“根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費用配比原則，應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套費用等，如竣工時仍未發(fā)生或未發(fā)生完畢，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提，預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。”

同樣，財政部1999 年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》規(guī)定：“經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項目比重大的，經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按建筑面積或投資比例采用預(yù)提的辦法從開發(fā)成本計提公共配套設(shè)施費。”

據(jù)此，在房屋竣工時仍有公共配套設(shè)施未完成的情況，可以采用暫估或預(yù)提的方式。注意：這一條符合會計的配比原則，但同所得稅法規(guī)定不同。

⑷ 竣工后實現(xiàn)收入時

竣工后發(fā)生收入時，月份終了按時將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本中。

3、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則

前面提到了成本核算對象，可以根據(jù)企業(yè)的特點和項目的具體情況，適當(dāng)予以確定。例如，通常是以單體建筑作為核算對象，但對于單體建筑面積過大，或者單體包括裙樓、寫字間、公寓等特殊情況，也可以考慮按部位或功能確認(rèn)成本核算對象；當(dāng)然也可以按戶予以確認(rèn)。不過通常來說，過粗或者過細(xì)的確認(rèn)成本核算對象，對企業(yè)來說都不是特別合適。

房地產(chǎn)的成本理論同工業(yè)成本有很大的相似性，也可以分為直接成本、間接成本，其中直接成本是可直接計入有關(guān)成本計算對象或勞務(wù)的經(jīng)營成本中的直接材料、直接人工等。間接成本是指多個部門為同一成本對象提供服務(wù)的共同成本，或者同一種投入可以制造、提供兩種或兩種以上的產(chǎn)品或勞務(wù)的聯(lián)合成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入有關(guān)成本計算對象或勞務(wù)的經(jīng)營成本中。間接成本必須根據(jù)與成本計算對象之間的因果關(guān)系、成本計算對象的產(chǎn)量等，以合理的方法分配計入有關(guān)成本計算對象中。對此，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1 號——存貨》也明確了：“在同一生產(chǎn)過程中，同時生產(chǎn)兩種或兩種以上的產(chǎn)品，并且每種產(chǎn)品的加工成本不能直接區(qū)分的，其加工成本應(yīng)當(dāng)按照合理的方法在各種產(chǎn)品之間進(jìn)行分配。” 前面說過，開發(fā)成本基本由六大項組成。對于以單體建筑為成本核算單位來說，建安成本應(yīng)當(dāng)屬于直接成本，對于按建筑交納的各種資源性費用等屬于能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，余下的就應(yīng)當(dāng)屬于無法分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，需要按照合理的方法進(jìn)行分配。

對于間接成本的分配來說，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： ⑴ 配比原則

雖然2006版會計準(zhǔn)則比較1992版會計準(zhǔn)則，去除了配比性原則，但對于具體實務(wù)中，配比性原則是一個必須要考慮的重要原則； ⑵ 因果關(guān)系原則

對多部門為同一成本對象提供服務(wù)的共同成本的分配，一般應(yīng)以共同成本與成本對象的因果關(guān)系為基礎(chǔ)。如果共同成本與成本對象之間的關(guān)系不止一種，可采用雙重或多重基礎(chǔ)分配。⑶ 相關(guān)性原則

根據(jù)財政部會計司的企業(yè)會計準(zhǔn)則講解，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)間接費用的性質(zhì)，合理選擇分配方法。也就是說，企業(yè)所選擇的間接費用分配方法，必須與間接費用的發(fā)生具有較密切的相關(guān)性，并且使分配到每種產(chǎn)品上的間接費用金額科學(xué)合理，同時還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮計算手續(xù)的簡便。

⑷ 一貫性原則

成本分配方法應(yīng)當(dāng)前后其基本一致，不能根據(jù)企業(yè)隨意自行調(diào)整。

4、間接成本較轉(zhuǎn)的方法 ⑴ 建筑面積分配法

這是普遍采用的間接成本核算的方法，以建筑面積作為分配基數(shù)，即： 建筑面積分配率=待分配的間接成本÷總建筑面積

成本對象的間接成本=成本對象的建筑面積×建筑面積分配率

在實務(wù)中，根據(jù)情況可采用總建筑面積、總可售建筑面積、總可售建筑面積+公共配套建筑面積等各種口徑進(jìn)行核算和分配。

這種分配方法的優(yōu)點是數(shù)據(jù)取得容易，方法簡單明確，不容易產(chǎn)生歧義；缺點是平均分配，對于實際的成本情況、售價的配比等方面與實際不相符。

建筑面積分配法是所得稅2006年31號文中提出的三種分配方法之一。

⑵ 占地面積分配法

這也是經(jīng)常采用的間接成本核算的方法，以土地面積作為分配基數(shù)，即： 占地面積分配率=待分配的間接成本÷總占地面積

成本對象的間接成本=成本對象的占地面積×占地面積分配率

占地面積分配法在分配土地及拆遷成本中，通常會有更符合實際的結(jié)果。

在實務(wù)中，根據(jù)情況可采用單體的投影面積、單體的一樓面積等作為單體的占地面積，進(jìn)行核算和分配。占地面積分配法也是所得稅2006年31號文中提出的三種分配方法之一。

⑶ 工程預(yù)（概）算分配法（？）

工程預(yù)（概）算分配法及采用工程預(yù)（概）算的相關(guān)方法進(jìn)行分配，例如機(jī)械使用費可以按照臺班分配法、預(yù)算分配法、作業(yè)量分配法進(jìn)行分配，建筑工程以直接費為標(biāo)準(zhǔn)，安裝工程以人工費為標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品（勞務(wù)、作業(yè)）的分配以直接費或人工費為標(biāo)準(zhǔn)等。

工程預(yù)（概）算分配法需要一定的預(yù)算、造價方面的知識，同稅務(wù)方面的溝通也是一定的問題。工程預(yù)（概）算分配法也是所得稅2006年31號文中提出的三種分配方法之一。

⑷ 成本利潤率分配法

成本利潤率分配法原理類似于商品零售企業(yè)的售價法，即假設(shè)所有的商品都有統(tǒng)一的成本利潤率： 成本利潤率=項目總間接成本÷項目總收入

成本對象的間接成本=成本對象的收入×成本利潤率

成本利潤率分配法由于遵循了統(tǒng)一的利潤率，相對比較合理，但是對于稅務(wù)局來說恐怕很難認(rèn)定。同時由于項目總收入很難采用實際收入（時間問題），很多采用計劃收入，因此企業(yè)容易人為地控制利潤。

⑸ 建安成本分配法

建安成本分配法類似于工業(yè)企業(yè)的原材料分配法，即以各單體的建安成本為分配基礎(chǔ)： 建安成本分配率=項目總間接成本÷項目總建安成本 單體的間接成本=單體的建安成本×建安成本分配率

由于建安成本在總成本中所占的比例越來越小，多層、小高層、高層的單位建安成本不一致，以及存在是否裝修等差異，因此建安成本分配法使用起來有一定的局限。

5、單體項目的成本結(jié)轉(zhuǎn)

對于小區(qū)項目來說，通常一個單體作為成本核算對象。但對于單體建筑面積多、工期長、功能分區(qū)多的項目，成本核算對象需要重新確定。比如，同一項目同時有裙樓、寫字樓、公寓等功能，不同的功能導(dǎo)致其層高、結(jié)構(gòu)等有所不同，建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，造成一定程度的不合理；另一方面，各功能區(qū)銷售價格相差很大，很容易導(dǎo)致成本和收入的不配比性。

實務(wù)中，建議將單體內(nèi)不同功能區(qū)作為成本核算對象，在工程造價、成本利潤等方面予以考慮，一個功能區(qū)為單價分別核算和結(jié)轉(zhuǎn)間接費用。

三、預(yù)售時的會計處理 １、預(yù)售時基本會計處理 ⑴ 收到預(yù)收房款 借：銀行存款（等）

貸：預(yù)收賬款

⑵ 月末計提稅金

借：應(yīng)交稅金－預(yù)繳稅款－營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等

貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等

⑶ 下月初實際繳納時

借：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等

貸：銀行存款（等）

這里面在應(yīng)交稅金科目下，增設(shè)了一個預(yù)繳稅款的二級明細(xì)科目，專門用來核算計提的預(yù)繳稅金，以及實際繳納的預(yù)繳稅金。

２、計提稅金的優(yōu)點

很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時不計提稅金，通常認(rèn)為在一個總賬科目中提來提去沒有意義，或者認(rèn)為過不了幾天就要實際繳納，計提多此一舉，但在實務(wù)中計提稅金有很大的好處： ⑴ 符合真實性原則

根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實反映符合確認(rèn)和計量要求的各項會計要素及其他相關(guān)信息。對于房地產(chǎn)來說，接近當(dāng)月預(yù)收房款10%的各種稅金金額也是比較客觀的，對于企業(yè)的各項會計要素及相關(guān)的指標(biāo)影響也是比較大的。

⑵ 業(yè)務(wù)流程需要

增加了計提稅金的程序，使得相關(guān)的業(yè)務(wù)流程變?yōu)椋憾悇?wù)會計計提、主管復(fù)核、月末稽核、月初請款、報稅、支付稅金等程序，使得整個流程更完整，避免了由于業(yè)務(wù)流程不完整，所造成的稅款錯算、錯交的情況。

⑶ 內(nèi)部審核需要

由于房地產(chǎn)的稅金計算比其他行業(yè)都要復(fù)雜，涉及的稅種多（營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等）、環(huán)節(jié)多（預(yù)繳、抵扣預(yù)繳、正式核算）、時間長（單個項目通常跨）、金額大、計算繁瑣（預(yù)收轉(zhuǎn)正式銷售、退房）、特別是同一個稅種稅率不一致（所得稅、土地增值稅）、納稅基數(shù)也不一致，因此從內(nèi)部審核的角度來說，更需要增加計提的步驟，以確保稅金的準(zhǔn)確性。

⑷ 資金預(yù)算需要

房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算，涉及的金額比較大，因此準(zhǔn)確計提預(yù)繳稅金，可以為資金的預(yù)算提供真實的數(shù)據(jù)。同時，也避免由于資金周轉(zhuǎn)困難暫無力預(yù)繳稅金的情況，幾個月下來恐怕會計自己都不知道欠繳稅款的金額了。

3、計提稅金的其他做法

對于計提預(yù)繳的稅金，實務(wù)中有很多處理方式，⑴ 計入資產(chǎn)類科目

例如，有的計入待攤費用或長期待攤費用科目，還有的計入遞延稅款科目

⑵ 計入負(fù)債類科目

按上面說的計入應(yīng)交稅金科目。

⑶ 不預(yù)提，實際發(fā)生時直接入賬

注意：不同的處理方式，對于財務(wù)比率的影響也不同，具體可以利用自己單位的會計報表進(jìn)行測算一下，也是很有意思的。

四、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的會計處理

1、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14 號——收入》第四條規(guī)定：

銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)： ⑴ 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

⑵ 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制； ⑶ 收入的金額能夠可靠地計量； ⑷ 相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

⑸ 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定：

⑴ 企業(yè)取得的各項經(jīng)營收入應(yīng)于銷售實現(xiàn)時及時入賬：

轉(zhuǎn)讓，銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)。代建的房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，作為銷售實現(xiàn)。

對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時間分次轉(zhuǎn)入收入。

出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入實現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應(yīng)視為經(jīng)營收入實現(xiàn)。

2、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的范圍

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14 號——收入》對于收入范圍作了明確的規(guī)定：

第二條 收入，是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。

企業(yè)代第三方收取的款項，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。

第六條 銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額。現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時計入當(dāng)期損益。

現(xiàn)金折扣，是指債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。第七條 銷售商品涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。

商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品標(biāo)價上給予的價格扣除。

會計上的收入，同所得稅中的收入以及營業(yè)稅中營業(yè)額的范圍都不完全一致，因此需要注意。

五、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的會計處理

1、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時間

根據(jù)配比原則，同結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間保持一致。

2、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方式

銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)，主要取決于開發(fā)成本的成本核算對象。對于以單位建筑面積為成本核算對象的開發(fā)產(chǎn)品，可以直接結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本。但如同前面說過的，大部分開發(fā)產(chǎn)品是以單體建筑、整個項目或分功能區(qū)域為核算對象的，因此還需要進(jìn)行一次分?jǐn)偤徒Y(jié)轉(zhuǎn)。

具體的分配方法，可以參照開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法，這里就不詳細(xì)說了。

需要指出的是，由于已經(jīng)實際銷售，所以成本利潤率法還可以分為實際售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計劃售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。

而在實務(wù)中，有的企業(yè)處于嚴(yán)格管理或其它目的，會要求施工單位出具詳細(xì)的工程決算報告，幾乎將每一層的建安成本都予以劃分，并據(jù)此作為分配成本的依據(jù)。這種方法是否可行，需要同當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門進(jìn)行溝通。

3、結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅金的方式

在結(jié)轉(zhuǎn)稅金的同時，需要將前期繳納的營業(yè)稅結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)稅金及附加科目，將預(yù)繳的所得稅根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)整并結(jié)轉(zhuǎn)至所得稅科目。

但需要注意的是，由于在確認(rèn)收入的時候并不能及時確認(rèn)土地增值稅的金額，需要經(jīng)過一定的時間才能進(jìn)行土地增值稅清算并取得主管稅務(wù)部門的審核證明后，計入營業(yè)稅金及附加科目（《關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》）。

六、相關(guān)的所得稅

1、預(yù)售時的所得稅

預(yù)售時的所得稅，2008年以前主要執(zhí)行2006年31號。2008年1月1日起執(zhí)行《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號）的規(guī)定，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，同其它利潤總額合計后共同作為稅前利潤總額。

對于31號文號中提及的期間費用，由于31號文沒有禁止在所得稅申報表中列支，因此實際上是相同的。但是對于營業(yè)稅金及附加，由于在預(yù)售的時候無法計入損益類科目進(jìn)行稅前抵扣，因此這一點是299號文同31號文的最大區(qū)別。

2、確認(rèn)收入的時間

31號文對于收入，是根據(jù)完工和收款兩個條件同時實現(xiàn)來確認(rèn)的。對于只完工未收款的情況，當(dāng)然不確認(rèn)為收入；而只收款未完工的情況，只預(yù)售所得稅，在完工后再確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。⑴ 完工的條件

符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：

竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；

已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；

已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。

⑵ 收款的條件

采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

3、確認(rèn)成本的方式

31號文中，對于確認(rèn)成本的方式進(jìn)行了嚴(yán)格的要求，當(dāng)然也少不了所得稅中特有的界于權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實現(xiàn)制之間的成本確認(rèn)。⑴ 分?jǐn)偣?/p>

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

這種分?jǐn)偣奖旧硎菦]有錯誤的，但是不是就只能用這一種分?jǐn)偣剑档蒙倘丁?1號文對此規(guī)定也不是很明確。

⑵ 實際發(fā)生原則

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅邯?/p>

（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)偅缓笤賹?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

31號文好像忽略了一種情況，即由前期已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的成本如何處理，這種情況按照會計處理比較簡單，但在稅務(wù)上是否允許扣除，并沒有明確。

⑶ 應(yīng)付費用

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。

即：應(yīng)付費用中取得發(fā)票的可以扣除，未取得發(fā)票的一律不得扣除。除特殊情況外（一直不清楚什么特殊情可可以允許），預(yù)提費用不得扣除。

4、實務(wù)中的問題

⑴ 未取得合法憑證（發(fā)票）

由于開發(fā)單位通常會扣減施工方5%左右的質(zhì)保金，還會有一定情況的拖延付款。在實務(wù)中，施工單位是根據(jù)實際收款金額開具發(fā)票的，因此會造成開發(fā)成本總價款同發(fā)票金額不相符的情況。

對于這種情況，只能是爭取在下年初的所得稅匯算清繳期前取得施工方的發(fā)票，然后根據(jù)與稅務(wù)部門的溝通，記入到本的當(dāng)期開發(fā)成本當(dāng)中。

⑵ 未能及時決算

31號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。根據(jù)《建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法》（財建[2004]369號）規(guī)定，由于工程總價款金額的不同，工程決算期分別從20天至60天不等。但在實務(wù)中，由于決算業(yè)務(wù)本身復(fù)雜，以及開發(fā)單位決算后就明確了付款的義務(wù)等原因，決算 10 期大大拖延的情況持有發(fā)生，甚至?xí)霈F(xiàn)竣工后數(shù)年時間仍沒有決算完畢的情況。對于這種情況，會計上采用的是暫估成本，所得稅上只能采用其他的方法，例如根據(jù)現(xiàn)有的資料和發(fā)票先行結(jié)轉(zhuǎn)，后期決算后再行調(diào)整；或根據(jù)法院訴訟、中介機(jī)構(gòu)鑒證等方式取得第三方資料，作為成本的間接證據(jù)，并寄希望于能夠取得稅務(wù)部門的認(rèn)可。

第五篇：各項費用管理辦法

各項費用管理辦法

一、差旅費用管理辦法

1、本市內(nèi)出差，乘座公汽車全額報銷，特殊情況乘座摩的經(jīng)公司本關(guān)負(fù)責(zé)人同意方可報銷。業(yè)務(wù)費用、誤餐費用按8-10元/報銷，半天減半執(zhí)行。

2、本省市外出差乘車標(biāo)準(zhǔn)為分公交車、火車票方能報銷，確因特殊情況乘車由總經(jīng)理批準(zhǔn)方能報銷，住宿費按80元/天給予補(bǔ)助。

3、能夠當(dāng)日往返的出差地點，無特殊情況，須當(dāng)日往返，給予誤餐費25元/天的報銷。

二、采購貨物費用管理辦法

1、客戶送貨上門貨款支付無論貨款支付數(shù)額大小，一律由總經(jīng)理批示同意后支付。總經(jīng)理外出由總經(jīng)理委托的出納員支付。

2、業(yè)務(wù)員外出采購貨物支付。待貨運輸至公司驗收后，經(jīng)總經(jīng)理批示同意后方可支付貨款和運雜費。

3、1000元以上的采購貨款支付以支票的形式付款，1000元以下的小宗貨款支付以現(xiàn)金形式付款。

三、通信費用管理辦法

1、總經(jīng)理手機(jī)通信費用按300元/月給予報銷。副總經(jīng)理手機(jī)通信費用按200元/月給予報銷，外勤業(yè)務(wù)員通信費用按100元/月給予所銷。外出財務(wù)人員通信費用按80元/月給予報銷。

2、公司辦公室電嚴(yán)禁打與公司業(yè)務(wù)無關(guān)的電話，確因私事需打電話，按郵局收費個人付款執(zhí)行。如員工不自覺因私打公司電話，發(fā)現(xiàn)一次罰5-50元。

四、餐費管理辦法

公司長期固定員工用餐補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按6-8元/天計算。如因外出扣除外出日伙食補(bǔ)助，按出差補(bǔ)助計算。員工請假期間扣除伙食補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

財務(wù)人員工作職責(zé)

一、組織與職責(zé)

1、公司財務(wù)人員由董事長直接委派，行政上接受總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)務(wù)歸口公司財務(wù)部。

2、貫徹執(zhí)行公司財務(wù)管理制度和財務(wù)管理政策，協(xié)助董事長制定各項財務(wù)管理制度。

3、主管公司日常財務(wù)會計業(yè)務(wù)。協(xié)助總經(jīng)理搞好營銷財務(wù)管理，參與公司各項經(jīng)濟(jì)活動。搞好屬地各項業(yè)務(wù)往來，協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)系。

4、對于公司貨物的調(diào)入出的各類存貨、出貨，建立進(jìn)、出、存貨管理制度，完善手續(xù)，保證公司財產(chǎn)的安全、完整、增值，負(fù)責(zé)公司客戶往來賬目的核對、清收。

5、協(xié)助公司制定貨物款項的支出、回籠計劃、組織營銷貨款回籠公司。

6、協(xié)助總經(jīng)理制定費用管理制度，正確劃分費用種類，控制各項費用額度，嚴(yán)把費用開支關(guān)。

7、按月向公司制定、填報會計報表。做好財務(wù)分析，向總經(jīng)理提出各種建設(shè)性意見和盈利方案。

8、負(fù)責(zé)公司財務(wù)資料的制定及審核。對公司日常業(yè)務(wù)進(jìn)行有效監(jiān)控配合公司各項業(yè)務(wù)審計，保管公司各種財務(wù)資料，完成總經(jīng)理交辦的其他工作。

二、權(quán)限

1、對公司經(jīng)營管理實施財務(wù)監(jiān)督。

2、對公司制定的財務(wù)管理制度、管理政策享有實施權(quán)。

營銷代表（采購員、銷售員）的工作職責(zé)

1、營銷代表必須全力配合區(qū)域負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)開展?fàn)I銷工作，如期完成本區(qū)域分配的各項物資采購、銷售任務(wù)。

2、在接受公司分配的任務(wù)和區(qū)域內(nèi)二次分配任務(wù)后，必須擬定一份全年工作計劃，交專管領(lǐng)導(dǎo)審核，并呈交公司作為工作考核依據(jù)。

3、必須按公司要求努力開拓目標(biāo)市場，協(xié)助好各客戶的關(guān)系，管理好所負(fù)責(zé)區(qū)域的市場、品種、數(shù)量、價格，監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)貨物的流向，并負(fù)責(zé)處理好所轄地區(qū)的新、老客戶的交往、溝通工作。

4、每月25日做出“當(dāng)月工作總結(jié)及下月工作計劃”，交專管領(lǐng)導(dǎo)審核，并做出工作考核。

5、營銷代表要嚴(yán)格執(zhí)行公司的整體方案，堅持做好每一單業(yè)務(wù)都有盈利。嚴(yán)禁失誤和出現(xiàn)差錯，否則，負(fù)責(zé)賠償和挽回?fù)p失。

6、對業(yè)務(wù)往來的票據(jù)簽名確認(rèn)收付日期，并做好分類登記，詳細(xì)記錄，及時上交專管領(lǐng)導(dǎo)及財務(wù)部，定期與儲運，綜合管理員核對帳目，確保與客戶經(jīng)銷商的經(jīng)濟(jì)帳目準(zhǔn)確。

7、根據(jù)各種信息渠道，積極收集當(dāng)?shù)厥袌鲂畔ⅲ⒓皶r將信息通過電話或傳真反饋公司，按照市場特點，提出適當(dāng)市場情況的合理化建議。

物資采購管理制度

一、客戶送貨上門，貨物需經(jīng)公司技術(shù)員確認(rèn)其品種、級別、質(zhì)量后，綜合管理員方可過稱入庫。技術(shù)員及綜合管理員不行徇私舞弊、弄虛作假，否則造成經(jīng)濟(jì)損失全額賠償，予以重罰，并開除處理。

二、本市采購，需經(jīng)公司業(yè)務(wù)員確認(rèn)貨主有貨，且愿意以本公司采購價格為準(zhǔn)，雙方過成文字或口頭協(xié)議一致的情況下，經(jīng)公司相關(guān)負(fù)責(zé)有同意，方可運輸至公司驗收后采購。

三、本市采購時，應(yīng)由業(yè)務(wù)員與技術(shù)員一同前往進(jìn)行確認(rèn)，貨物采購回公司后如數(shù)量出現(xiàn)差錯由業(yè)務(wù)員承擔(dān)責(zé)任，品質(zhì)出現(xiàn)問題由技術(shù)員承擔(dān)責(zé)任。

四、本省外市（縣）采購，業(yè)務(wù)員捕捉信息，確認(rèn)無誤后由總經(jīng)理同意，業(yè)務(wù)員、技術(shù)員方可外出采購。貨物、數(shù)量、品質(zhì)、價格過成一致后經(jīng)請示總經(jīng)理同意方可采購。

五、外地出差采購，應(yīng)于規(guī)定日期盡快完成任務(wù)趕回公司，如有特殊情況需及時以電話方式向公司總經(jīng)理匯報同意后方可繼續(xù)滯留，完成任務(wù)及時返回公司。

六、業(yè)務(wù)人員應(yīng)在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，盡職盡責(zé)完成采購工作任務(wù)，捕捉信息，尋找固定和變動穩(wěn)定客戶資源，創(chuàng)造一流效益。

七、綜合管理員必須留守倉庫，如有事情須向公司相關(guān)負(fù)責(zé)人請假，獲批準(zhǔn)后方可外出，并留下聯(lián)系方式，保證隨傳隨到。

以上規(guī)定是所有員工的共同責(zé)任，須共同遵照熱行。

綜合管理員工作職責(zé)

1、負(fù)責(zé)公司收貨、發(fā)貨計秤、開單、后勤管理工作。

2、負(fù)責(zé)公司倉儲保管，分類整理，臺帳執(zhí)行工作。

3、做好公司貨物、數(shù)量、信息反饋的匯報和建議工作。

4、不斷提高自身素質(zhì)，充分利用工作時間，配合營銷代表努力達(dá)到營銷成果。

5、負(fù)責(zé)倉儲的日常維護(hù)，遵守有關(guān)管理規(guī)定，杜絕違紀(jì)現(xiàn)象。

6、注重個人形象，善于溝通各項事情，做好物資品質(zhì)處理工作。

7、及時安排收貨，發(fā)貨的相關(guān)工人的工作，及時完成各項工作任務(wù)。

管理制度

現(xiàn)頒布實施，希各級員工共同遵照執(zhí)行。

一、工作制度

1、工作時間：夏季：上午8點至下午6點

冬季：上午8點至下午6點

工作時間外出如遇公司有事，則按員工探親崗位職責(zé)不計時間和報酬完成工作任務(wù)。

2、工作時間不得請假，如遇特殊情況請假需經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)。請假期間按時間扣除全額工資。遲到、早退、消極怠工，不能按時完成工作效率者，給予5-50元/次處罰。情況嚴(yán)重者，給予辭退處理。

3、員工每周休息一日，休息時間采取輪休制，休息時間由經(jīng)理具體決定，公司業(yè)務(wù)繁忙期間取消休息日，具體是否輪休以公司完成效益而定。

4、各級工作服從總經(jīng)理的全面領(lǐng)導(dǎo)和全權(quán)指揮，認(rèn)真完成工作任務(wù)，盡職盡責(zé)以公司效益為中心。所有員工不得以任何理由拖延和延誤工作。否則給予重罰。

二、會議制度

1、每日上班時間由副總經(jīng)理安排全日工作任務(wù)，每日下班時間進(jìn)行當(dāng)日工作小結(jié)，并及時處理當(dāng)日工作存在的問題和未完成事項。

2、每周召開一次全體員工會議，總結(jié)一周工作，詳細(xì)布置下一周工作任務(wù)。

3、每月召開一次全體員工會議，總結(jié)一月工作任務(wù)完成情況，明確公司優(yōu)勢，指出存在問題，克服各種困難，安排布置下月工作。

4、做好匯報制度，全體崗位員工均需做好思想交流、工作匯報，如遇緊急事務(wù)和個人無權(quán)操作任務(wù)，及時請示總經(jīng)理。

三、工作要求

1、正確設(shè)置和使用會計科目，組織安排做好公司核算工作。

2、嚴(yán)格執(zhí)行公司存貨管理規(guī)定，負(fù)責(zé)存貨出庫單據(jù)的填報、保管。

3、嚴(yán)格執(zhí)行公司費用管理制度，覆行費用報銷審核權(quán)，對違反公司財務(wù)管理規(guī)定的行為及時制止、糾正，對重大問題提出處理意見，并直接上報董事長。

4、按存貨的品種、型號、數(shù)量建立商品調(diào)撥明細(xì)帳。

5、按客戶提貨型號、數(shù)量、金額及匯款等明細(xì)內(nèi)容設(shè)置應(yīng)收帳款明細(xì)帳。并及時客戶核對。

6、按進(jìn)貨的品種、數(shù)量、金額建立商品收入明細(xì)帳。

7、建立并登記現(xiàn)金收支日記帳，掌握公司費用基金的使用情況。

8、每月底與倉庫對帳，并實施實地盤點，確保帳實相符。

9、按公司規(guī)定設(shè)置客戶待開發(fā)票登記臺帳，序時登記，跟蹤客戶開戶增值稅發(fā)票之?dāng)?shù)據(jù)資料。

10、設(shè)置客戶銀行票據(jù)登記臺帳，序時登記，跟蹤客戶開具的銀行票據(jù)的傳遞情況。

11、按時向公司填寫各類報表，嚴(yán)守公司秘密，維護(hù)公司利益。

公司副總經(jīng)理職責(zé)

一、營銷工作的管理

1、接受公司分配的全年營銷任務(wù)，并確保如期完成。

2、在接受公司分配的任務(wù)后，要認(rèn)真分析研究市場，并對各區(qū)域進(jìn)行合量細(xì)分。

3、負(fù)責(zé)作出全年營銷工作計劃，并對全區(qū)域進(jìn)行二次分配，將各區(qū)域的營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人定任務(wù)，以書面形式轉(zhuǎn)交董事長作為全年考核工作依據(jù)，落實二次承包方案，作為各項分配待遇依據(jù)。

4、負(fù)責(zé)公司有關(guān)政策精神的制定、傳達(dá)和安排執(zhí)行，督促全區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人的工作，定期檢查完成下達(dá)的各項工作指標(biāo)，同時指導(dǎo)、幫助營銷負(fù)責(zé)的提高業(yè)務(wù)水平。

5、行使對下屬員工的管理權(quán)，按有關(guān)規(guī)定統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、調(diào)度、指揮好營銷業(yè)務(wù)的工作，負(fù)責(zé)好分管員工的工作安排調(diào)動。

6、管理、監(jiān)控、指導(dǎo)員工對公司規(guī)定的各項管理辦法規(guī)程的執(zhí)行，杜絕違反公司規(guī)定及損害公司利益的違規(guī)行為發(fā)生，如有違反公司管理制度和規(guī)定則造成公司利益蒙受損失，副總經(jīng)理要承擔(dān)直接管理責(zé)任和經(jīng)濟(jì)處罰。

7、負(fù)責(zé)對公司的各項費用的計劃、分配、監(jiān)控、合理、公平、公正地開支各項費用。

8、負(fù)責(zé)對公司各項固定資歷產(chǎn)，辦公用品管理和保護(hù)、保證公司財產(chǎn)不受損失。

9、每月根據(jù)公司員工的工作表現(xiàn)進(jìn)行工作成績和業(yè)務(wù)能力考核，填寫“月度評分表”對公司的工資核算及定量考核工作。

10、負(fù)責(zé)建立公司的營銷臺帳，對經(jīng)銷的貨款和貨物情況隨時檢查，嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)管理制度。

11、每月必須組織召開一次業(yè)務(wù)會議或管理會議，并負(fù)責(zé)組織下屬員工按時完成“本月工作總結(jié)”、“下月工作計劃”以及所有公司要求反饋的各項信息。

二、協(xié)調(diào)管理工作

1、副總經(jīng)理要與公司市場、營銷管理、用戶資源部門等工作人員搞好協(xié)調(diào)管理，確保營銷工作順利開展。

2、協(xié)調(diào)管理好專業(yè)人員對中轉(zhuǎn)倉的貨物進(jìn)、出、存，每月督促中轉(zhuǎn)倉管理好，做出當(dāng)月的進(jìn)、出、存月報表，發(fā)現(xiàn)問題及時追查處理。

3、協(xié)調(diào)管理各營銷代表，加強(qiáng)對本區(qū)域的客戶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和管理工作，處理好客戶的投訴以及與各商貿(mào)單位的關(guān)系。

三、副總經(jīng)理的權(quán)限

1、行使公司營銷任務(wù)的計劃分配權(quán)。

2、行使公司人員的定崗分區(qū)、調(diào)動權(quán)。

3、行使公司聘用人員的招聘權(quán)。

4、行使公司人員的考核、解聘、建議調(diào)離權(quán)。

5、行使公司的各項費用計劃、開支、監(jiān)督使用權(quán)。

6、行使公司人員的工資考核、分配建議權(quán)。

7、行使促銷方案的計劃、審核權(quán)、品牌建設(shè)執(zhí)行權(quán)。

8、行使所需貨源的計劃調(diào)度權(quán)、售前、中、后的處理和建議處理權(quán)。

9、行使公司財產(chǎn)的管理、控制保護(hù)權(quán)。

第一章

總

則

第一條

宗旨

企業(yè)管理實質(zhì)上是對人的管理，最根本要落實到企業(yè)的勞動人事管理規(guī)定上，勞動人事的管理是管理的重要環(huán)節(jié)，為實現(xiàn)亮通電子股份有限公司“成信為本，客戶第一，效益為先”的宗旨，根據(jù)國家、省、市、縣有關(guān)法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司的實際情況擬定本規(guī)定。第二條

適用范圍

本規(guī)定適用于本公司的所有員工。

第二章

錄

用

第三條

員工聘用程序

1、總經(jīng)理制定人計劃，呈報董事長批準(zhǔn)，由總經(jīng)理組織調(diào)配或招聘，并通知職介中心或轉(zhuǎn)介推薦。

2、任聘人員填《員工聘用申請表》，交送身份證、學(xué)歷證和其他相關(guān)資料，由公司經(jīng)理負(fù)責(zé)組織面試，進(jìn)行綜合考評后，在《員工聘用申請表》上填寫意見，附上其他相關(guān)資料，報送董事長決定。

3、經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)聘用后，由總經(jīng)理安排受聘人員到崗位試用。試用期一般為3個月，特殊情況由總經(jīng)理批準(zhǔn)可減免試用期。

4、試用期間發(fā)現(xiàn)不合格者，由總經(jīng)理負(fù)責(zé)通知試用人員辦理停止試用手續(xù)，試用期前一周，試用人員向總經(jīng)理提交試用期工作總結(jié)，由公司作出工作鑒定和考核錄用意見，報送總經(jīng)理批準(zhǔn)。試用合格者與公司簽定合同，正式錄用為本公司員工。

5、員工勞動合期限為一年，合同期滿，若合同雙方均未提出勞動關(guān)系，可續(xù)簽合同；合同期滿，任何一方提出異議，勞動合同即告終止。

第三章

勞

動

第四條

工作時間、加班

1、本公司實行每月28天工作制，月工作時間為204小時，具體工作作息時間安排根據(jù)實際情況作調(diào)整。對負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)崗位的員工以完成工作任務(wù)為工作時間作為考核。

2、本公司因特殊情況或緊急任務(wù)需員工加班（管理人員工資按規(guī)定發(fā)放。不考慮加班工資），員工應(yīng)無條件服從，加班由在部門領(lǐng)導(dǎo)安排，加班工資計算按工資待遇的150%計算支付，法定假（春節(jié)、元旦、國慶節(jié)）加班按250%計算。

第五條

考勤

1、員工須嚴(yán)格按本公司規(guī)定的工作時間上班。考勤情況作為支付員工工資和獎金的依據(jù)。

2、員工在上班時因公離開本公司，應(yīng)請示直接領(lǐng)導(dǎo)獲許后方可離開。員工遲到、到崗后應(yīng)立即向負(fù)責(zé)人說明原因。無論什么原因提前下班。必須先獲直接領(lǐng)導(dǎo)許可。

3、在規(guī)定的上下班時間內(nèi)，遲到或早退1-10分鐘者，每次罰款5-10元；11-30分鐘每次罰11-30元；31分鐘-3小時每次罰35-60元；3小時以上者，按曠工1天處理。

4、員工一個月內(nèi)曠工1天的，停發(fā)本人當(dāng)日工資和獎金，連續(xù)2天內(nèi)或一年內(nèi)累計達(dá)5天者，作除名處理。

第六條

病、事假

1、員工除病、傷情特別嚴(yán)重外，休病假時應(yīng)有書面申請，由負(fù)責(zé)人同意備案。病假超過3天（含3天）須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3天以上的病假，員工必須提供醫(yī)院簽發(fā)的病假單。

2、員工請病假（含當(dāng)月累計）1-3天的，扣發(fā)當(dāng)日30-50%的工資。3天以上的病假或連續(xù)3-5天的扣發(fā)50%的工資。5天以上（因健康原因）屬自動離職。以上病假和因病發(fā)生費用全部自理。

3、員工請事假應(yīng)提交書面報告，1天以內(nèi)的事假由主管批準(zhǔn)；2天（含2天）以上至5天的事假由總經(jīng)理批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自離開工作或超過批準(zhǔn)假期的按曠工處理；6天以上的請假（無特殊原因）作自動離職處理。

第四章

工作考核及工資

第七條

工作考核

1、公司副總經(jīng)理的考核由董事長負(fù)責(zé)實施。

2、員工考核依據(jù)設(shè)立的工作制度和崗位職責(zé)，按一級考核一級的原則，考核結(jié)果存入個人人事檔案，并借此作為發(fā)放績效獎勵的依據(jù)。

3、工作考核分為優(yōu)秀、合格、基本合格、不合格四檔。連續(xù)兩年考核為合格者將正常晉級工資；連續(xù)兩年考核為優(yōu)秀者，越級晉升工資；連續(xù)兩年考核為基本合格者，工資不能晉級；一年考核不合格，作辭退處理。

第八條

工資政策

1、公司各級員工工資發(fā)放按公司制定的工資標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2、績效工資歷按公司提出的規(guī)定執(zhí)行。

3、工資審核、發(fā)放由財務(wù)部報總經(jīng)理決定。

4、員工觸犯辦法有關(guān)條例，按規(guī)定從工資中扣除相應(yīng)數(shù)額。

第五章

獎

懲

第九條

表揚獎勵

公司在以下情況對員工進(jìn)行表揚或獎勵：

1、工作業(yè)績突出，為公司創(chuàng)造最佳效益者；

2、為公司運作提出有價值的、合理化建議，并經(jīng)實施有顯著效益者；

3、為本公司提供了長期忠誠的服務(wù)，作出了較大貢獻(xiàn)者；

4、為保護(hù)公司財產(chǎn)，為公司大量節(jié)約開支費用有顯著成績者； 第十條

紀(jì)律及處分

1、員工犯有嚴(yán)重錯誤或嚴(yán)重違反公司有關(guān)制度和規(guī)定造成不良影響者，作辭退和除名處理。

2、凡有下列過失之一者，予以警告和罰款50—100元或按本規(guī)定相應(yīng)條款處理：

① 遲到或早退累計達(dá)5次（每次30分鐘以下）； ② 累計擅離崗位、閑逛、干私人事情達(dá)3次； ③ 使用本公司電話辦私人事情；

④ 工作時間看電視、吃東西、隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑、工作散漫、粗心大意3次、累計不改者。

3、因疏忽、不小心損壞、丟失本公司財物罰款一至十倍處理。

4、凡有下列過失之一者，予以嚴(yán)重警告處分及罰款150元—200元，或按本規(guī)定相應(yīng)條款處罰：

① 工作時間睡覺或使用電腦娛樂、私自上網(wǎng)； ② 累計擅離崗位6次，遲到、早退6次；

③ 蓄意破壞、損壞公物、客人物品或偷盜本公司及客戶財務(wù)； ④ 吵鬧、粗言穢語、擾亂本公司安寧；變相賭博、未經(jīng)批準(zhǔn)配制公司鑰匙；涂改、假造單據(jù)、證明；

⑤ 不執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)指示，搬弄是非、誹謗他人、影響團(tuán)隊、公司聲譽(yù)； ⑥ 違規(guī)操作，造成損失；

5、凡有下列過失之一者，立即辭退或出名：

① 貪污、盜竊、索賄、受賄，向客人索取小費、物品或其他報酬；

② 組織煽動罷工、斗毆聚眾鬧事、酗酒、賭博或打架；

③ 利用職權(quán)、職責(zé)營私舞弊、謀取私立、假公濟(jì)私，玩忽職守、違反操作規(guī)定，造成嚴(yán)重后果；

④ 3次以上違反本公司規(guī)定，經(jīng)教育仍不改正；由于工作失職，使公司受到嚴(yán)重?fù)p失；

⑤ 連續(xù)2天曠工或一年一內(nèi)累計曠工達(dá)5天； 未經(jīng)批準(zhǔn)私自謀利、外出兼職獲利、私自吃回扣。

加拿大學(xué)畢業(yè)證代理商 ⑥

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