第一篇：提高容積率報告

關于要求變更規劃設計條件、提高容積率的請示

廊坊市人民政府：

廊坊愉景房地產開發有限公司通過出讓方式取得了銀河路西北鳳道路南133333.3平方米（200畝）酒店、商業、住宅用地，于2005年*月*日簽訂土地出讓合同，根據土地出讓合同所附規劃設計條件，地塊指標為：容積率≤1.6，建筑密度≥29.8%，綠地率≥35.4%，原商業用地為53208.35平方米（80畝），公寓住宅為80124.65平方米（120畝）。

一、有利于推動項目建設，解決歷史遺留問題

在該地塊開發過程中，由于多種原因尚未啟動，鑒于該地塊涉及到244戶拆遷，由于拆遷難度大，拆遷費用增加，直到2011年初才全部拆遷完。地塊內因含有國防設施通信二站，需進行土地調整，由于是國防設施土地調整難度較大。另外地下通訊光纜和地上高壓線移位等問題，增加了開發建設成本。影響了該地塊的開發建設。且按照工商部門的規定，酒店公司不能開發房地產項目等原因，影響了該地塊的開發建設。

二、這是高標準建設廊坊市形象工程的必然要求

該地塊規劃設計條件制定于2006年1月，當時該地塊為廊坊規劃范圍地塊，廊坊北大門的形象工程，為體現我市建設的國際化、現代化和都市化城市，規劃目標定位高、建設標準要求高。該地塊位于

銀河路與北鳳道交界處，位置相當重要。沿道路須建設高層建筑，其余建設低層建筑，地塊容積率因此相應提高，以提升我市整體品味。

三、有利于節約利用土地，提高土地利用率

廊坊市隨著社會經濟的迅猛發展，人民生活水平的提高，開發建設項目發展的迅速，結合城市規劃和城市發展的需求，土地資源日益稀缺，原定容積率僅1.6，看來明顯偏低?？紤]到該地塊的開發效益及我市推進、國際化、現代化和都市化的需求，為此特要求對該地塊的規劃設計條件及容積率作出調整。

1、提高容積率到2.2，既符合國家現行政策中節約用地的根本政策要求，又可以進一步提高土地利用效率，更好的提升我市整體形象。

2、綜合用地變更為80畝的商業用地和120畝的房地產開發用地，使用年限由50年變更為70年。

3、土地使用年限的變更，費用的增加部分申請按原土地價格取費。

廊坊愉景房地產開發有限公司

二〇一一年四月十三日

第二篇：容積率管理辦法

關于印發《建設用地容積率管理辦法》的通知

建規〔2012〕22號

各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市規劃局（委）：

為規范建設用地容積率管理，提高城鄉規劃依法行政水平，促進反腐倡廉工作，根據《城鄉規劃法》、《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》，我部制定了《建設用地容積率管理辦法》，現印發你們，請認真貫徹落實。

附件：建設用地容積率管理辦法

中華人民共和國住房和城鄉建設部

二〇一二年二月十七日

建設用地容積率管理辦法

為進一步規范建設用地容積率的管理，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》等法律法規，制定本辦法。

第二條 在城市、鎮規劃區內以劃撥或出讓方式提供國有土地使用權的建設用地的容積率管理，適用本辦法。

第三條 容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率計算規則由省（自治區）、市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據國家有關標準規范確定。

第四條 以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出容積率等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定容積率等規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。容積率等規劃條件未納入土地使用權出讓合同的，土地使用權出讓合同無效。

以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地容積率等控制性指標，核發建設用地規劃許可證。建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。

第五條 任何單位和個人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整。確需調整的，應當按本辦法的規定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。

第六條 在國有土地使用權劃撥或出讓前需調整控制性詳細規劃確定的容積率的，應當遵照《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》第二十條的規定執行。

第七條 國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調整：

（一）因城鄉規劃修改造成地塊開發條件變化的； 第一條

（二）因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發生變化的；

（三）國家和省、自治區、直轄市的有關政策發生變化的；

（四）法律、法規規定的其他條件。

第八條 國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的，應當符合以下程序要求：

（一）建設單位或個人向控制性詳細規劃組織編制機關提出書面申請并說明變更理由；

（二）控制性詳細規劃組織編制機關應就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見，并組織技術人員、相關部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證；

（三）控制性詳細規劃組織編制機關應當通過本地主要媒體和現場進行公示等方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證；

（四）控制性詳細規劃組織編制機關提出修改或不修改控制性詳細規劃的建議，向原審批機關專題報告，并附有關部門意見及論證、公示等情況。經原審批機關同意修改的，方可組織編制修改方案；

（五）修改后的控制性詳細規劃應當按法定程序報城市、縣人民政府批準。報批材料中應當附具規劃地段內利害關系人意見及處理結果；

（六）經城市、縣人民政府批準后，城鄉規劃主管部門方可辦理后續的規劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。第十條 城市、縣城鄉規劃主管部門應當將容積率調整程序、各環節責任部門等內容在辦公地點和政府網站上公開。在論證后，應將參與論證的專家名單公開。

第十一條 城鄉規劃主管部門在對建設項目實施規劃管理，必須嚴格遵守經批準的控制性詳細規劃確定的容積率。

對同一建設項目，在給出規劃條件、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、建設項目竣工規劃核實過程中，城鄉規劃主管部門給定的容積率均應符合控制性詳細規劃確定的容積率，且前后一致，并將各環節的審批結果公開，直至該項目竣工驗收完成。

對于分期開發的建設項目，各期建設工程規劃許可確定的建筑面積的總和，應該符合規劃條件、建設用地規劃許可證確定的容積率要求。

第十二條 縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門對建設工程進行核實時，要嚴格審查建設工程是否符合容積率要求。未經核實或經核實不符合容積率要求的，建設單位不得組織竣工驗收。

第十三條 因建設單位或個人原因提出申請容積率調整而不能按期開工的項目，依據土地閑置處置有關規定執行。

第十四條 建設單位或個人違反本辦法規定，擅自調整容積率進行建設的，縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門應按照《城鄉規劃法》第六十四條規定查處。

第十五條 違反本辦法規定進行容積率調整或違反公開公示規定的，對相關責任人員依法給予處分。

第十六條 本辦法自2012年3月1日起施行。

第三篇：容積率管理辦法

關于印發《建設用地容積率管理辦法》的通知

建規〔2012〕22號

各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市規劃局（委）：

為規范建設用地容積率管理，提高城鄉規劃依法行政水平，促進反腐倡廉工作，根據《城鄉規劃法》、《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》，我部制定了《建設用地容積率管理辦法》，現印發你們，請認真貫徹落實。

附件：建設用地容積率管理辦法

中華人民共和國住房和城鄉建設部

二〇一二年二月十七日

建設用地容積率管理辦法

第一條 為進一步規范建設用地容積率的管理，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》等法律法規，制定本辦法。

第二條 在城市、鎮規劃區內以劃撥或出讓方式提供國有土地使用權的建設用地的容積率管理，適用本辦法。

第三條 容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率計算規則由省（自治區）、市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據國家有關標準規范確定。

第四條 以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出容積率等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定容積率等規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。容積率等規劃條件未納入土地使用權出讓合同的，土地使用權出讓合同無效。

以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，建設單位應當向城市、縣人民

政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地容積率等控制性指標，核發建設用地規劃許可證。建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。

第五條 任何單位和個人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整。確需調整的，應當按本辦法的規定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。

第六條 在國有土地使用權劃撥或出讓前需調整控制性詳細規劃確定的容積率的，應當遵照《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》第二十條的規定執行。

第七條 國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調整：

（一）因城鄉規劃修改造成地塊開發條件變化的；

（二）因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發生變化的；

（三）國家和省、自治區、直轄市的有關政策發生變化的；

（四）法律、法規規定的其他條件。

第八條 國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的，應當符合以下程序要求：

（一）建設單位或個人向控制性詳細規劃組織編制機關提出書面申請并說明變更理由；

（二）控制性詳細規劃組織編制機關應就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見，并組織技術人員、相關部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證；

（三）控制性詳細規劃組織編制機關應當通過本地主要媒體和現場進行公示

等方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證；

（四）控制性詳細規劃組織編制機關提出修改或不修改控制性詳細規劃的建議，向原審批機關專題報告，并附有關部門意見及論證、公示等情況。經原審批機關同意修改的，方可組織編制修改方案；

（五）修改后的控制性詳細規劃應當按法定程序報城市、縣人民政府批準。報批材料中應當附具規劃地段內利害關系人意見及處理結果；

（六）經城市、縣人民政府批準后，城鄉規劃主管部門方可辦理后續的規劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

第九條 國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的，應當符合以下程序要求：

（一）建設單位或個人向城市、縣城鄉規劃主管部門提出書面申請報告，說明調整的理由并附擬調整方案，調整方案應表明調整前后的用地總平面布局方案、主要經濟技術指標、建筑空間環境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內容；

（二）城鄉規劃主管部門應就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見，并組織技術人員、相關部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證；

專家論證應根據項目情況確定專家的專業構成和數量，從建立的專家庫中隨機抽取有關專家，論證意見應當附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學性。專家與申請調整容積率的單位或個人有利害關系的，應當回避；

（三）城鄉規劃主管部門應當通過本地主要媒體和現場進行公示等方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證；

（四）城鄉規劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關部門意見、論證、公示等情況報城市、縣人民政府批準；

（五）經城市、縣人民政府批準后，城鄉規劃主管部門方可辦理后續的規劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

第十條 城市、縣城鄉規劃主管部門應當將容積率調整程序、各環節責任部門等內容在辦公地點和政府網站上公開。在論證后，應將參與論證的專家名單公開。

第十一條 城鄉規劃主管部門在對建設項目實施規劃管理，必須嚴格遵守經批準的控制性詳細規劃確定的容積率。

對同一建設項目，在給出規劃條件、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、建設項目竣工規劃核實過程中，城鄉規劃主管部門給定的容積率均應符合控制性詳細規劃確定的容積率，且前后一致，并將各環節的審批結果公開，直至該項目竣工驗收完成。

對于分期開發的建設項目，各期建設工程規劃許可確定的建筑面積的總和，應該符合規劃條件、建設用地規劃許可證確定的容積率要求。

第十二條 縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門對建設工程進行核實時，要嚴格審查建設工程是否符合容積率要求。未經核實或經核實不符合容積率要求的，建設單位不得組織竣工驗收。

第十三條 因建設單位或個人原因提出申請容積率調整而不能按期開工的項目，依據土地閑置處置有關規定執行。

第十四條 建設單位或個人違反本辦法規定，擅自調整容積率進行建設的，縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門應按照《城鄉規劃法》第六十四條規定查處。

第十五條 違反本辦法規定進行容積率調整或違反公開公示規定的，對相關責任人員依法給予處分。

第十六條 本辦法自2012年3月1日起施行。

第四篇：容積率審計案例

審計背景：

我局在對縣本級2007預算執行及其他財政收支審計時，對財政部門征收國有土地出讓金的情況進行了重點調查。審計過程中發現的主要問題：

一、部分國有土地出讓金未納入預算管理。2007國有土地出讓金收入21035.37萬元未納入預算管理。

二、部分國有土地出讓金未按合同約定及時征收。

1、部分房地產開發企業欠交土地出讓金3877.46萬元。根據縣財政局提供的國有土地出讓合同計算，截至2007年底，根據合同條款規定有6家 房地產開發企業應上繳國有土地出讓金16524萬元，至2007年底實際上繳11483.54萬元，欠繳出讓金3877.46萬元，占應繳額的23.47%。另外，國土部門未按合同規定向開發商征收滯納金433.46萬元，也未按合同規定收取相應的違約利息。

2、未對部分零出讓的地塊征收契稅6.51萬元 對于零出讓的地塊，征收部門應對拆遷成本進行評估，以評估值為基數征收契稅。根據測算，對部分零出讓的地塊應征收契稅6.51萬元，為宋德才開發的位于歌風路北迎賓大道西側的地塊，面積4195㎡。

3、部分土地出讓金未實行收支兩條線管理。據了解，縣國土局對于小于10萬元的出讓金收入作為自身的預算外收入安排使用，大于10萬元的才上交給財政。僅2007國土局就截留323.21萬元，未按規定實行收支兩條線管理。

審計思路：根據審前調查了解和數據查詢分析，審計組認為財政及國土部門在征收土地出讓金方面存在管理漏洞，應把土地出讓金的征收管理作為2007預算執行審計的重點之一；由于縣審計局在縣政府的領導下，審計工作必須服從和服務于縣政府的經濟工作中心，審計組經過討論認為，考慮到審計時間和審計成本、審計結果的時效性，此次審計不宜全面開花、面面俱到，應以擴大審計成效、促進制度建設、增加財政收入、規范征收管理為出發點，重點審核商業用地建筑容積率調整漏征的土地出讓金和契稅，利用AO審計軟件輔助審計，分清環節和責任、開展延伸審計調查，其他相關問題只報數字、不作詳細審查。

審計概念及審計依據：

建筑“容積率”，是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許的總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。對于取得的各類經營性建設用地,建設單位應當按照規劃行政主管部門確定的容積率,進行開發建設,任何單位和個人,都無權擅自更改規劃設計條件確定的容積率。

審計所需資料：（以下資料，有的主管部門有電子資料、有的主管部門無規范的電子資料，需要審計人員根據其業務資料或業務檔案統計匯總，整理成規范的電子表格）

需要特別說明的是:一個地區同時有多個開發項目，每個房地產開發項目又處于審批、在建、部分銷售、全部銷售等不同階段，部分房地產項目一個地塊可能又分為一、二、三期滾動開發，因此，利用AO對房地產開發項目增加的建筑面積進行分析時，不能用實際建筑面積與規劃審批面積直接計算，而要用縣國土局、縣規劃局、縣建設局、縣房管局等部門提供的電子業務數據根據其項目進展分別核對，計算每個房地產項目實際增加的建筑面積。

（一）土地出讓合同。包含的字段：

1、受讓人

2、宗地面積（平方米）

3、出讓金額

4、出讓位臵

5、土地用途

6、合同簽訂時間

7、容積率

8、合同建筑面積（平方米）

（二）規劃局審批建筑面積表。包含的字段：

1、受讓人

2、宗地面積（平方米）

3、出讓金額

4、出讓位臵

5、土地用途

6、規劃證上的容積率

7、規劃證上的建筑面積（平方米）

（三）建設局審查面積表。包含的字段：

1、受讓人

2、宗地面積（平方米）

3、出讓金額

4、出讓位臵

5、土地用途

6、施工圖的建筑面積（平方米）

（四）房管局預售面積表。包含的字段：

1、開發企業

2、宗地面積（平方米）

3、出讓金額

4、出讓位臵

5、土地用途

6、房管局預售建筑面積（平方米）審計步驟：

步驟一：采集有關單位、部門的電子業務數據。要求縣國土局、縣規劃局、縣建設局、縣房管局等部門提供相關的電子業務數據，主要包括《土地出讓合同》、《規劃局建筑面積》、《建設局審查面積》、《房管局預售面積》等4張業務數據表，按照AO軟件規定的采集步驟，將上述4張數據表成功的采集轉換到AO軟件中去。

步驟二：生成《應補征的土地出讓金及契稅表1（規劃容積率大于合同容積率）》。（規劃局審批環節增加部分）

對《土地出讓合同》和《規劃局建筑面積》2張表的結構和有關字段進行分析，設臵條件編制SQL語句進行關聯，條件是《土地出讓合同》表的“受讓人”字段等于《規劃局建筑面積》表的“受讓人”字段，并且where語句條件為《規劃局建筑面積》表的“規劃證上的建筑面積（平方米）”字段值大于《土地出讓合同》表的“合同建筑面積（平方米）”字段的值，要顯示的字段有“受讓人”、“合同建筑面積（平方米）”、“規劃證上的建筑面積（平方米）”等字段，對應的SQL語句為：

Select a.[受讓人],a.[合同建筑面積（平方米）],b.[規劃證上的建筑面積（平方米）],(a.[出讓金額]/[合同建筑面積（平方米）])*(b.[規劃證上的建筑面積（平方米）]-a.[合同建筑面積（平方米）])as 應補征的土地出讓金,(a.[出讓金額]/[合同建筑面積（平方米）])*(b.[規劃證上的建筑面積（平方米）]-a.[合同建筑面積（平方米）])*0.04 as 應補征的契稅

into 應補征的土地出讓金及契稅表1（規劃容積率大于合同容積率）

From[業務_土地出讓合同] a inner Join [業務_規劃局建筑面積] b On a.[受讓人]=b.[受讓人] WHERE b.[規劃證上的建筑面積（平方米）]>a.[合同建筑面積（平方米）] 步驟三：生成《建設局審查面積大于規劃局建筑面積表》。（建設局審圖未加監管設計增加部分）

對《建設局審查面積》和《規劃局建筑面積》2張表的結構和有關字段進行分析，設臵條件編制SQL語句進行關聯，條件是《建設局審查面積》表的“受讓人”字段等于《規劃局建筑面積》表的“受讓人”字段，并且where語句的條件是《建設局審查面積》表的“施工圖的建筑面積（平方米）”字段值大于《規劃局建筑面積》表的“規劃證上的建筑面積（平方米）”字段值，顯示的字段有“受讓人”、“施工圖的建筑面積（平方米）”、“規劃證上的建筑面積（平方米）”、“施工圖的建筑面積（平方米）”與“規劃證上的建 筑面積（平方米）”的字段值差額（另起名為“審圖面積與規劃面積的差額”），對應的SQL語句為：

Select a.[受讓人],a.[施工圖的建筑面積（平方米）],b.[規劃證上的建筑面積（平方米）],a.[施工圖的建筑面積（平方米）]-b.[規劃證上的建筑面積（平方米）] as 審圖面積與規劃面積的差額

Into 建設局審查面積大于規劃局建筑面積表 From[業務_建設局審查面積] a inner Join [業務_規劃局建筑面積] b On a.[受讓人]=b.[受讓人] WHERE a.[施工圖的建筑面積（平方米）]>b.[規劃證上的建筑面積（平方米）] 步驟四：生成《應補征的土地出讓金及契稅表2（建設審圖面積大于規劃建筑面積）》。

對《土地出讓合同》和《建設局審查面積大于規劃局建筑面積表》2張表進行內連接，設臵條件編制SQL語句，條件是《土地出讓合同》表的“受讓人”字段等于《建設局審查面積大于規劃局建筑面積表》的“受讓人”字段，要顯示的字段有“受讓人”、“合同建筑面積（平方米）”、“規劃證上的建筑面積（平方米）”等字段，對應的SQL語句為：

Select a.[受讓人],a.審圖面積與規劃面積的差額,b.[出讓金額]/b.[合同建筑面積（平方米）]*a.審圖面積與規劃面積的差額as 應補征的出讓金,b.[出讓金額]/b.[合同建筑面積（平方米）]*a.審圖面積與規劃面積的差額*0.04 as 應補征的契稅 Into 應補征的土地出讓金及契稅表2（建設審圖面積大于規劃建筑面積）

from 建設局審查面積大于規劃局建筑面積表 a inner join [業務_土地出讓合同] b on a.[受讓人]=b.[受讓人] 步驟五：生成《房管局預售面積大于規劃局建筑面積表》。（房屋銷售環節，房管局未依法監督部分）

對《房管局預售面積》和《規劃局建筑面積》兩張表的結構和有關字段進行分析，設臵條件編制SQL語句進行關聯，條件是《房管局預售面積》表的“開發企業”字段等于《規劃局建筑面積》表的“受讓人”字段，并且where語句的條件是《房管局預售面積》表的“房管局預售建筑面積（平方米）”字段值大于《規劃局建筑面積》表的“規劃證上的建筑面積（平方米）”字段值，顯示的字段有“開發企業”、“房管局預售建筑面積（平方米）”、“規劃證上的建筑面積（平方米）”、“房管局預售建筑面積（平方米）”與“規劃證上的建筑面積（平方米）”的字段值差額（另起名為“預售面積與規劃面積的差額”），對應的SQL語句為：

Select a.[開發企業],a.[房管局預售建筑面積（平方米）],b.[規劃證上的建筑面積（平方米）],a.[房管局預售建筑面積（平方米）]-b.[規劃證上的建筑面積（平方米）] as 預售面積與規劃面積的差額 Into 房管局預售面積大于規劃局建筑面積表 From[業務_房管局預售面積] a inner Join [業務_規劃局建筑面積] b On a.[開發企業]=b.[受讓人] WHERE a.[房管局預售建筑面積（平方米）]>b.[規劃證上的建筑面積（平方米）] 步驟六：預售面積大于建設局審圖面積（開發商超出設計圖紙私建增加部分）

步驟六：生成《應補征的土地出讓金及契稅表3（預售面積大于規劃建筑面積）》。

對《土地出讓合同》和《房管局預售面積大于規劃局建筑面積表》兩張表進行內連接，設臵條件編制SQL語句，條件是《土地出讓合同》表的“受讓人”字段等于《房管局預售面積大于規劃局建筑面積表》的“開發企業”字段，要顯示的字段有“開發企業”、“合同建筑面積（平方米）”、“房管局預售建筑面積（平方米）”等字段，對應的SQL語句為：

Select a.開發企業,a.預售面積與規劃面積的差額, b.[出讓金額]/b.[合同建筑面積（平方米）]*a.預售面積與規劃面積的差額 as 應補征的出讓金, b.[出讓金額]/b.[合同建筑面積（平方米）]*a.預售面積與規劃面積的差額*0.04 as 應補征的契稅

into 應補征的土地出讓金及契稅表3（預售面積大于規劃建筑面積）

from 房管局預售面積大于規劃局建筑面積表 a inner join [業務_土地出讓合同] b on a.開發企業=b.[受讓人] 步驟七：計算出應補征的土地出讓金及契稅。設臵條件，編制相應的SQL語句，分別對《應補征的土地出讓金及契稅表1（規劃容積率大于合同容積率）》、《應補征的土地出讓金及契稅表2（建設審圖面積大于規劃建筑面積）》、《應補征的土地出讓金及契稅表3（預售面積大于規劃建筑面積）》3張數據表中的“應補征的出讓金”和“應補征的契稅”字段進行求和，逐次執行以下三條語句，針對執行的結果，將三個對應的“sum(應補征的土地出讓金)”、“sum(應補征的契稅)”進行相加，計算總的應補征的土地出讓金及相應的契稅。對應的SQL語句為：

Select sum(應補征的土地出讓金),sum(應補征的契稅)From 應補征的土地出讓金及契稅表1（規劃容積率大于合同容積率）；

Select sum(應補征的出讓金),sum(應補征的契稅)From 應補征的土地出讓金及契稅表2（建設審圖面積大于規劃建筑面積）；

Select sum(應補征的出讓金),sum(應補征的契稅)From 應補征的土地出讓金及契稅表3（預售面積大于規劃建筑面積）。

步驟八：驗證核實查詢的結果

對上述步驟中查出的問題進行比對分析，分清各主管局的責任,找相關業務人員進行詢問核實，手工剔除房管局與建設局重復計算部分的面積，計算有關結果并最終作出結論。

審計成果：

因審計期間與開發商開發期間不一致，有部分小區尚未完整申報預售房面積，房管部門提供的相應預售面積不全，審計組最后確定選擇10個地塊的相關問題，向縣政府提交專題報告，出讓合同規定的建筑面積為688835.14㎡，實際建筑面積871295.36㎡，增加建筑面積182460.22㎡，調增率為26.49%。按簽訂土地出讓合同時的征收標準測算，有關部門應補征土地出讓金及契稅5718.44萬元。隨即，縣審計局以“審計專報”的形式向縣政府進行了報告，馮縣長專門聽取了該情況的詳細匯報，并批示要求：紀委監察局牽頭，組織規劃、國土、建設、房管、審計、財政等部門進行專項清理并出臺相關規范性文件。據此，縣政府成立了“沛縣經營性建設用地規劃容積率調整專項清查領導小組”及辦公室，抽調了專職人員，依法評估出需補征土地出讓金3092.9萬元、契稅123.7萬元、行政規費905.2萬元，合計4121.8萬元。日前，清理工作進展順利，清收款項陸續入庫，規范性文件即將出臺。

第五篇：容積率調整程序

調整經營性用地容積率指標按以下程序辦理：

（一）建設單位向市規劃管理部門提出書面申請，說明調整理由，提出具體調整方案，并附調整后的規劃設計方案圖；

（二）市規劃管理部門對調整容積率申請進行初審，組織有關部門及專家對容積率調整的必要性和調整方案的合理性進行論證、評審，對論證不通過的，不予調整；

（三）市規劃管理部門對論證通過的調整方案進行社會公示，采用多種形式征求利害關系人的意見，必要時組織聽證；

（四）經論證、公示（聽證）后，市規劃管理部門認為確需調整容積率的，依法提出調整意見，并附論證、公示（聽證）結論和市國土部門土地出讓金補繳測算方案等相關材料報市經營性用地使用管理聯席會議討論通過后，報市政府批準；

（五）容積率指標調整經市政府批準后，市規劃管理部門方可辦理規劃方案調整審查等相關手續，并及時將依法變更后的規劃條件抄告市國土部門；

（六）建設單位應當根據變更后的容積率及時向市國土部門辦理土地出讓金補繳等手續，市國土部門與建設單位簽訂國有土地使用權出讓合同補充協議；

（七）建設單位憑土地出讓補充協議、補繳出讓金及相應契稅的繳納憑證，方可申請辦理或變更建設工程規劃許可證。

容積率指標調整突破控制性詳細規劃的，應當依法先行調整控制性詳細規劃。

第七條 涉及容積率調整的相關批準文件調整過程中各個環節的相關材料，應按城建檔案管理的規定及時歸檔備查。

第八條 市規劃管理部門和市國土部門應將容積率調整審批情況和土地出讓金差價補繳情況，定期抄告市監察部門。

第九條 市規劃、建設等管理部門應加強對建設項目施工過程中的跟蹤管理，確保建設單位按規劃許可進行施工。

第十條 市規劃管理部門進行建設項目竣工規劃核實，重點檢查建設用地范圍內的總建筑面積是否符合規劃設計條件確定的容積率指標。

因違法建設而造成總建筑面積超過規劃許可確定的總建筑面積的，市規劃管理部門對尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價5%～10%的罰款，并補繳土地出讓金等相關費用（土地出讓金補繳標準參照容積率調整執行）；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。

未按規定整改到位、行政處罰未執行到位及未按規定補繳土地出讓金和相關規費的建設項目，市房產管理部門不得準予房屋產權登記。

第十一條 建設單位、設計單位應嚴格按照本辦法及相關規范進行設計，準確計算建筑面積，對違反本辦法及相關規范，弄虛作假的，將依法嚴肅處理。

第十二條 市規劃、國土等行政管理人員及其他相關行政管理人員在經營性用地容積率規劃管理中違反本辦法，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂擅自調整容積率的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。